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Guidedes bons plans

immobiliers

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PAGE 3 INTRODUCTION

La défiscalisation immobilière

PAGE 4LES 3 MÉCANISMES DE LA DÉFISCALISATION

PAGE 7LES DISPOSITIFS DE LA LOI PINEL

PAGE 11CONCLUSION

SOMMAIRE

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FOCU

S...

LE DISPOSITIF FISCAL est une loi votée par décret, sous certaines conditions, elle offre la possibilité aux contribuables imposés de réduire leurs impôts grâce à l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location.

UN INVESTISSEMENT LOCATIF consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin d’en percevoir des revenus complémentaires.

INTRODUCTION :LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Le terme défiscalisation, équivalent de l’économie d’impôts, regroupe toutes les dispositions existantes qui aboutissent légalement à la baisse de la charge fiscale. Ces dispositions sont basées sur les lois de financement de l’Etat.

L’impôt sur le revenu (IR), principal impôt pour les particuliers est un impôt annuel calculé sur les revenus de l’année des personnes physiques. Les barèmes pour les revenus de l’année précédente sont actualisés en fonction de l’inflation.

• Jusqu’à 9 807 euros : 0%• de 9 807 euros à 27 086 euros : 14%• de 27 086 euros à 72 617 euros : 30%• de 72 617 euros à 153 783 euros : 41%• supérieur à 153 783 euros : 45%

La défiscalisation dans l’immobilier consiste à acquérir un logement pour le louer, ce qui permet d’une part, de bénéficier de réductions d’impôts allant de 5 à 15 ans suivant les dispositifs, et d’autre part, de percevoir des revenus complémentaires (loyers), tout en se constituant un patrimoine immobilier. Cette opération est possible avec ou sans apport personnel.

Après la période obligatoire de location, vous disposez comme bon vous semble de votre bien immobilier, vous pouvez le revendre, continuer de le louer hors dispositif ou l’habiter.Il est donc nécessaire d’établir un projet cohérent sur le long terme, accompagné par un professionnel, et de bien choisir l’emplacement de votre bien.

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Pour obtenir des économies d’impôts, on retrouve ainsi 3 systèmes de défiscalisation, qui ont un impact différent sur le total à verser au Trésor Public.

C’est un système qui tient compte de la tranche marginale d’imposition du bénéficiaire et de certaines dépenses. Plus le contribuable se situe dans une tranche d’imposition forte, plus les déductions accordent un avantage fiscal élevé. La déduction s’impute sur l’assiette fiscale (Revenu Net Imposable).

La déduction des revenus1

EXEM

PLE.

.. Dans une tranche d’imposition de 40% ouvrant droit à une déduction des revenus de 10 000 € sur mon Revenu Net Imposable (RNI) : Gain d’impôt de 4 000 €.

Dans une tranche d’imposition de 14% et une déduction de 10 000 € sur mon RNI : Gain d’impôt de 1 400 €.

LES 3 MÉCANISMESDE DÉFISCALISATION

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La déduction des revenus

C’est un système semblable au précédent, mais celui-ci permet de bénéficier d’une créance remboursable. Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d’impôt, le surplus lui est réservé. Le crédit d’impôt peut être profitable lors de travaux effectués pour l’économie d’énergie par exemple.

Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt si vous effectuez des dépenses en faveur de la qualité environnementale de votre habitation principale. Vous pouvez déduire 30% du montant des travaux (hors main d’oeuvre sauf exception). Par exemple, installation d’une chaudière à haute performance énergétique, installation de fenêtres isolantes, etc.

Le crédit d’impôt2

Ce système est proposé à tous les contribuables de la même façon et permet de réduire le montant de leur impôt effectif. La réduction est égale à un pourcentage de dépenses engagées et elle s’impute directement sur l’impôt final. Elle n’est pas remboursable si elle excède le montant de l’impôt dû. À noter que dans ce cas précis, un report peut être envisagé sur les années suivantes.

La réduction d’impôt3

EXEM

PLE.

.. Pour un plafond de dépenses de 10 000 € ouvrant droit à une réduction d’impôt de 25% :

Si l’impôt est inférieur à 2 500 € il y n’y a pas de remboursement de la différence mais la réduction d’impôt peut faire l’objet d’un report sur les années suivantes.

La réduction d’impôt se calcule sur le montant de l’achat et la durée du dispositif.

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Il existe plusieurs dispositifs mis en place par l’Etat pour arriver à la diminution du montant de l’impôt. Le dispositif Pinel reste le dispositif le plus intéressant parmi ceux en place aujourd’hui.

Dans cette démarche de défiscalisation, vous avez donc la possibilité de réduire vos impôts et ainsi :

• De protéger votre famille : j’investis en cas de « coup dur »• De vous assurer des revenus complémentaires : je perçois des loyers• De vous constituer un patrimoine : j’acquiers un logement• De préparer votre retraite : les loyers mensuels où le capital perçu à la revente du bien

permettent de conforter sa retraite.

“ Un ami m’a parlé de l’investissement locatif comme moyen simple et efficace de réduire ma facture fiscale. J’ai contacté BONPLAN Immo qui m’a mis en relation avec un expert immobilier. Il m’a conseillé plusieurs dispositifs de défiscalisation permettant de réduire mes impôts !

Je me rends compte qu’en voulant réduire mes impôts, je deviens aussi propriétaire, mon argent est donc bien placé, puisque la pierre est une valeur sûre.

”

“ Mon objectif : réduire mes impôts ” Anne – Chef de projet

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Entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel offre des avantages certains en terme de réduction d’impôts, car elle peut atteindre 21% du montant investi.

Cette loi s’adresse à toutes les personnes souhaitant engager un investissement locatif dans un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2021.Les objectifs restent les mêmes :

• Protection de sa famille• Diminution de ses impôts• Augmentation de son patrimoine• Préparation de sa retraite

Cette loi réserve aux aquéreurs de contructions neuves un avantage fiscal considérable.

Les contribuables français acquièrent ou font construire des logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou assimilés, qu’ils s’engagent à louer nus, en guise d’habitation principale, pendant une durée de 6 ans minimum.

Tous les logements doivent respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012 imposée depuis quelques années. Ces labels certifient que le logement répond à des normes strictes et rigoureuses en terme de caractéristiques thermiques et de performances énergétiques. Ils sont obligatoirement délivrés par un organisme ayant passé une convention avec l’État.

Le dispositif+

LES DISPOSITIFS PINEL

“ Mon objectif : réduire mes impôts ” Anne – Chef de projet

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Cette loi ouvre donc le droit à une réduction d’impôt, qui est le mécanisme le plus avantageux pour les ménages. Cette réduction d’impôt ne peut se faire que sous certaines conditions :

• Acquérir un logement neuf ou assimilé entre le 01/09/2014 et le 31/12/2021.• Le plafond maximum est de 300 000 € à raison de deux investissements par an au maximum• Le logement doit être loué pendant 6 ans minimum au titre de propriété principale• Les logements concernés devront se trouver dans les zones classées en zone A bis, A et B1 (certaines

villes de la zone B2 bénéficient d’un agrément délivré par la Préfecture de région ouvrant droit à la réduction d’impôt).

• La location des logements devra se faire à des niveaux de loyers inférieurs à ceux du marché (20%)

Enfin, les locataires devront répondre à des conditions de ressources.

Plafonds des ressources des locataires loi Pinel 2017

Avec la loi Pinel, la préparation de sa retraite ou la protection de sa famille sont facilitées. En effet, ce système permet de bénéficier de revenus complémentaires par le biais des loyers perçus. Une fois la période de location obligatoire terminée, vous disposez de votre bien immobilier comme bon vous semble. Vous pouvez ainsi le revendre, profiter de celui-ci comme habitation ou encore poursuivre la location (sans déduction d’impôt).

Investir avec la loi Pinel+

Les objectifs du dispositif Pinel+

COMPOSITION DU FOYER ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE CPersonne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €

Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 737 € 66 999 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 € 70 000 €

Majoration par personne supplémentaire à charge + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 € + 7 808 €

Plafonds de loyers loi Pinel 2018

ZONE ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 (Sur agrément)

Plafond mensuel de loyer au m2 16,96 € 12,59 € 10,15 € 8,82 €

PLAFONDS DES RESSOURCES 2017, EN ATTENTE DE PUBLICATION DU PROJET DE LA LOI DE FINANCES 2018

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Ce dispositif profite d’un zonage comprenant 3 zones principales.

La loi Pinel offre un taux de réduction d’impôt allant jusqu’à 21%.Le montant de la réduction est calculé sur le prix de revient des logements dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable et d’un investissement de maximum 300 000 €

Zonage applicable+EX

EMPL

E...

Investissement de 300 000 € (300 000 € x 18%)

La réduction est de 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 €/an

Benoît – gérant d’un établissement“ Ma compagne et moi-même payons 4 200 € d’impôt et nous souhaitons réaliser une opération qui nous permette de les réduire : la loi Pinel correspondait exactement à ce besoin.

Nous avons pris contact avec BONPLAN Immo qui nous a, le jour même, mis en relation avec un promoteur. Le rendez-vous s’est bien passé et j’ai obtenu toutes les réponses que je voulais obtenir : simulation, localisation du logement, estimation des loyers et charges. Au final, avec un effort d’épargne qui ne dépassera pas 110 € par mois, je vais d’ici peu devenir propriétaire. ”

ZONE A BIS Paris et sa petite couronne

ZONE A Reste de l’Ile-de-France, Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français

ZONE B1 Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, pourtour de la Côte d’azur, DOM, Corse et îles

ZONE B2 (Sur agrément) Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants

“ Mon objectif : trouver le meilleur placement ”

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Pour la validité de ce dispositif, la réduction d’impôt est soumise à plusieurs impératifs :• Un seul logement par an accordé• Le plafond d’investissement annuel maximum sur lequel s’applique la réduction d’impôt est de

300 000 €• Engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale

de 6 ou 9 ans• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement

La loi Pinel, a également été ouverte aux investisseurs en Outre-mer afin de prolonger ce qui avait été fait avec le Duflot Outre-mer, mais avec un avantage fiscal supérieur.

Ce dispositif est valable pour tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (en l’état futur d’achèvement) situé dans les départements d’Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) Saint-barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française et Walis et Futuna.

La loi Pinel « Outre-mer » permet donc une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32% du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 €), soit 96 000 € sur 12 ans.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).

Les obligations du dispositif Pinel en Outre-mer+

Le dispositif Pinel en Outre-mer+

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Les obligations du dispositif Pinel en Outre-mer

Le dispositif Pinel en Outre-mer

Tous les contribuables français ont la possibilité de réduire le montant de leurs impôts grâce aux différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État. Trois mécanismes entrent alors en action selon les dispositifs choisis : la réduction d’impôt, le crédit d’impôt ou la déduction sur les revenus.

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel permet à chaque investisseur de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans.

On notera que pour plus de sérénité, les investisseurs peuvent se prémunir contre d’éventuels problèmes lors de leur location par le biais de différentes garanties locatives.

• Choississez un bon emplacement. Celui-ci détermine le potentiel locatif et en grande partie la valeur de votre bien lors de la revente

• Faites vous conseiller par un professionnel. Pour obtenir les meilleures garanties et être certain de faire les bons choix à chaque étape de votre projet d’investissement, n’hésitez pas à contacter un spécialiste de l’immobilier.Dans tous les cas, l’important est de bien se faire accompagner lors de votre projet immobilier.

Pour obtenir les meilleures garanties et être certain de faire les bons choix à chaque étape de votre projet d’investissement, BONPLAN Immo vous accompagne.

CONCLUSION

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Le plus important est le choix de l’emplacement et le conseil d’un professionnel. C’est pour cela que BONPLAN Immo vous accompagne dans votre recherche, via plusieurs étapes :

• LES DISPOSITIFS D’INVESTISSEMENTAprès présentation complète des différents dispositifs d’investissement existants, BONPLAN Immo trouve celui qui correspond le mieux à votre projet.

• LE PROGRAMME IMMOBILIERPour faciliter votre investissement, BONPLAN Immo a sélectionné un large choix de programmes immobiliers parmi les meilleures opportunités du moment, répondant aux critères de qualité les plus stricts : emplacement des résidences, prix direct promoteur, qualité de la construction, rentabilité de l’investissement.

• LA MISE EN RELATIONNous vous mettons en relation avec nos partenaires, pour réaliser votre investissement immobilier en toute sécurité.

BONPLAN Immo vous propose des conseils et sélectionne pour vous à travers toute la France et parmi les offres des grands promoteurs français, les opportunités d’investissement immobilier qui vous conviennent le mieux.

Comment ça marche ?+

Qui sommes-nous ?+

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Comment ça marche ?

Qui sommes-nous ?

DÉCLARATION DES REVENUSLa déclaration annuelle des revenus (imprimés modèle 2042) récapitule tous les revenus dont a pu disposer le contribuable au cours d’une année donnée. Elle mentionne également la situation de famille du contribuable ainsi que les éventuelles personnes à charges.

DÉCOTESystème amenant une diminution de l’impôt à payer, utilisé pour les contribuables dont l’impôt ne dépasse pas un certain montant.

PARTS FISCALESElles sont calculées en fonction de votre situation familiale et du nombre de personnes à votre charge au 1er janvier de l’année d’imposition ou au 31 décembre en cas d’augmentation des charges de famille en cours d’année (naissance par exemple) :

• Enfants célibataires de moins de 21 ans (25 ans s’il poursuivent leurs études) et ceux infirmes ou accomplissant leur service militaire, personnes invalides vivant sous votre toit.

QUOTIENT FAMILIALL’impôt sur le Revenu (IR) tient compte de votre situation familiale grâce au système du quotient familial. Ce système permet en effet de calculer le montant de vos impôts en fonction du nombre de personnes à votre charge. Le principe est le suivant : plus votre nombre de parts est élevé, plus le taux d’imposition appliqué à votre revenu imposable est faible.

NOMBRE DE PARTS AUQUEL VOUS POUVEZ PRÉTENDRE POUR L’IMPOSITION DES REVENUS

VOTRE SITUATION FAMILIALELe nombre de personnes à votre charge

0 1 2 3 4

Couple marié soumis à imposition commune 2 parts 2,5 parts 3 parts 4 parts 5 parts

Veuf ou veuve 1 part 2,5 parts 3 parts 4 parts 5 parts

Célibataire, divorcé et assimilé ne vivant pas en concubinage 1 part 2 parts 2,5 parts 3,5 parts 4,5 parts

Célibataire, divorcé et assimilé vivant en concubinage 1 part 1,5 parts 2 parts 3 parts 4 parts

GLOSSAIRE

www.bonplan-immobilier.fr