L’urbanisme commercial constitue un enjeu majeur pour les collectivités territoriales dans l’attractivité et le développe-ment de leur territoire. L’entrée des villes, leur périphérie, mais également les centres-villes sont là pour témoigner de la croissance incontrôlée de la grande distribution (création de 3 à 4 millions de m2 de surfaces de vente chaque année, malgré un contrôle accru) et des conséquences parfois néfastes pour le tissu économique, le patrimoine architectural et environnemental des territoires.

Face à ce constat d’échec, la loi LME du 4 août 2008 a introduit plusieurs innovations en matière d’urbanisme commercial, en modifiant les critères d’obtention de l’autorisation, de création ou d’extension des magasins de commerce de détail. Ainsi, la législation s’inscrit désormais dans une perspective d’environnement et de développement durable tout en respectant les exigences de la législation européenne relative à la liberté d’installation et l’égalité de traitement pour les entreprises afin de garantir la concurrence. Cette emprise progressive sur le développement économique se traduit par un renforce-ment des procédures d’autorisation d’exploitation commerciale et par une intégration progressive du commerce dans les documents locaux d’urbanisme. La loi Pinel du 18 juin 2014 s’inscrit dans la continuité de la loi LME, tout en fusionnant la procédure de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale.

Conçu par des praticiens, ce guide expose clairement les outils de planification dont disposent les collectivités territoriales pour réguler l’implantation des commerces et les mécanismes régissant une opération d’aménagement commercial. Entièrement à jour, il intègre les modifications législatives et réglementaires les plus récentes.

Guide de l’urbanisme commercial Aspects juridiques et opérationnels

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Guide de l’urbanisme commercial - Aspects juridiques et opérationnels

Louis-Pierre Eard, avocat associé au sein de la société d'avocats Vedesi basée à Lyon, enseigne le droit de l'urbanisme à la faculté de droit de l'Université Jean-Moulin Lyon III

Jean-Philippe BorelMichaël CulomaLouis-Pierre Eard

Sophie Hachet978-2-8186-0888-3

Michaël Culoma, docteur en droit, est avocat au barreau d'Aix-en-Provence.

Jean-Philippe Borel, docteur en droit, est titulaire d'une maîtrise de droit public et diplômé du centre de formation professionnelle de notaire de Marseille. Il enseigne également à l'université Paris V et intervient régulièrement au CNFPT Poitou-Charentes (formation continue en droit civil).

[Dessin Une : Patrick Lestienne]www.territorial.frISBN :

d’EXPERTS d’EXPERTSd’EXPERTS

Sophie Hachet est chargée de l’urbanisme et du développement commercial d’Annemasse Agglo.

Guide de l’urbanisme commercial Aspects juridiques et opérationnels

Jean-Philippe BorelDocteur en droit

Michaël CulomaDocteur en droit, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

Louis-Pierre EardAvocat au barreau de Lyon

Sophie HachetChargée de l’urbanisme et du développement commercial

d’Annemasse Agglo

Groupe TerritorialCS 40215 - 38516 Voiron Cedex Tél. : 04 76 65 87 17 - Fax : 04 76 05 01 63Retrouvez tous nos ouvrages sur http://www.territorial-editions.fr

d’EXPERTS758

Juillet 2015Référence DE

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ISBN version numérique :ISBN : © Groupe Territorial, Voiron

978-2-8186-0888-3978-2-8186-0889-0

Imprimé par Les Deux-Ponts, à Bresson (38) - Août 2015Dépôt légal à parution

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Abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.7

Partie 1

Les collectivités territoriales et la planification commerciale

Chapitre I Les outils de planification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13

A - Les observatoires départementaux d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13

1. Mission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.132. Composition et fonctionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.143. L’observatoire d’équipement commercial d’Ile-de-France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.144. La suppression des observatoires départementaux d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.14

B - Les schémas de développement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15

1. Contenu du schéma de développement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.152. Un document sans portée normative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15

Chapitre II Intercommunalité et planification commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16

A - Les objectifs et orientations d’une politique de planification de l’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16

B - La déclinaison du volet commercial dans les schémas de cohérence territoriale . . . . . . . . . . . . . p.17

1. La définition des prescriptions d’urbanisme et d’aménagement dans les localisations préférentielles du document d’orientation et d’objectifs (DOO) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.17

2. Confection du document d’aménagement commercial sous l’empire de la loi LME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.193. Intégration du document d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.214. La substitution du document d’aménagement commercial par le document d’aménagement artisanal et commercial p.23

Chapitre III Le volet commercial des plans locaux d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

A - Genèse du commerce dans les règles d’urbanisme locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

1. La loi d’orientation pour la ville du 13 juillet 1991 : le commerce, composante de la mixité sociale . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.252. La loi du 2 février 1995 sur le renforcement de la protection de l’environnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.253. Le commerce dans la loi SRU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.264. La loi LME et les lois Grenelle I et II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.265. La loi ALUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.26

B - La déclinaison du volet commercial dans le PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.26

1. Le commerce dans le rapport de présentation et le PADD du PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.262. L’organisation du transport et des marchandises dans les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) . p.273. La déclinaison des objectifs fixés dans le PADD dans le règlement du PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.27

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Partie 2

Urbanisme opérationnel et équipement commercial

Chapitre I La mise en place du droit de préemption commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.35

A - Une compétence exclusive des communes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.35

B - La délimitation du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.35

1. Étude du champ d’intervention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.352. Formalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.36

Chapitre II L’exercice du droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.38

A - Le champ d’application du droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.38

1. Les biens concernés par le droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.382. Les opérations concernées par le droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.39

B - Forme et notification de la déclaration préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.40

1. Existe-t-il un droit au délaissement au profit du propriétaire ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.402. Le conflit de droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.40

C - La décision de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.41

1. Le délai dans le cadre d’une cession à titre onéreux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.412. Le délai dans le cadre d’une adjudication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.413. Avis des domaines de France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.414. La motivation de la décision de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.42

D - Le transfert de propriété et le paiement du prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.42

Chapitre III La rétrocession du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.43

A - Exploitation et gestion du fonds de commerce pendant la période transitoire . . . . . . . . . . . . . . . . . p.43

B - Délai pour réaliser la rétrocession du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.43

C - Bénéficiaire de la rétrocession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.44

D - La procédure de rétrocession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.44

1. L’intervention du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.442. Rétrocession d’un fonds de commerce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.443. Rétrocession d’un fonds artisanal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.45

Chapitre IV La réhabilitation et la revitalisation des ensembles commerciaux à l’initiative des collectivités territoriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.46

A - L’Établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.46

1. La saisine de l’Établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.46

2. Prérogatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.46

B - Les rénovations urbaines dans les ZUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.47

1. Mise en demeure et réalisation des travaux par le propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.472. Mise en œuvre de la procédure d’expropriation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.47

C - Le contrat de revitalisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.47

1. Objectif du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.472. Élaboration du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.48

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Partie 3

L’autorisation d’exploitation commerciale

Chapitre I Le régime de l’autorisation d’exploitation commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.52

A - Opérations soumises à autorisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.52

1. La création de magasins de commerce de détail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.522. L’extension de magasins de commerce de détail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.533. Le changement de secteur d’activité d’un magasin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.534. La réouverture d’un magasin au public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.53

B - Les commerces non soumis à autorisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.53

C - La demande d’AEC lorsque le projet nécessite un permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.54

1. Urbanisme et autorisation d’exploitation commerciale, une procédure intégrée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.542. La demande d’autorisation d’exploitation commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.553. La demande d’AEC lorsque le projet ne nécessite pas un permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.614. Opérations pouvant être soumises à avis de la commission départementale d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . p.62

Chapitre II Recours sur les autorisations ou avis défavorables de la commission départementale d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.64

A - Le recours à la Commission nationale d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.64

1. Composition et fonctionnement de la Commission nationale d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.652. Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.66

B - La phase contentieuse des autorisations d’exploitation commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.68

1. Recours contre le permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.682. Recours contre la décision d’exploitation commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.693. Juridictions compétentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.69

C - Les infractions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.70

D - La fin de l’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.70

1. Péremption de l’AEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.702. Obligation de démantèlement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.70

Partie 4

L’opération d’aménagment et de construction

Chapitre I Les aspects fonciers posés par le projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.73

A - La vente du terrain par la collectivité publique à un opérateur commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.73

1. Le prix du terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.732. Les modalités d’application du droit de la commande publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.753. La question des terrains appartenant au domaine public et de leur traitement avant leur cession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.774. L’acte conventionnel de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.78

B - La réalisation de divisions foncières destinées à l’édification de bâtiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.80

1. Le lotissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.802. Le permis de construire valant division . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.813. La gestion des voies et espaces communs dans le permis de construire valant division . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.82

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Sommaire

Chapitre II Le permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.83

A - Délivrance ou travaux différés du permis de construire en raison du type d’équipement ou du type de procédure en cause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.83

1. Le cas du défrichement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.832. Le cas de l’autorisation d’exploitation commerciale est un peu différent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.833. Pour projet de création, d’extension ou de réouverture au public d’un établissement de spectacles cinématographiques p.844. Le cas des installations classées pour la protection pour l’environnement (ICPE) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.84

B - Majoration des délais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.84

1. Le cas de l’établissement recevant du public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.842. L’hypothèse du défrichement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.843. Le cas de l’enquête publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.854. L’autorisation d’exploitation commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.85

C - La concertation facultative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.85

Chapitre III Les problématiques liées à la géographie, à la nature du projet et à ses impacts sur l’environnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.87

A - Les procédures particulières en lien avec la géographie de l’opération d’aménagement et de construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.87

1. L’occupation du domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.872. L’autorisation de défrichement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.873. Le diagnostic archéologique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.88

B - Les procédures de protection de l’environnement, des personnes et des biens . . . . . . . . . . . . . . . . p.89

1. L’enquête publique et l’étude d’impact . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.892. Les plans de prévention des risques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.903. Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.914. La prise en compte de la loi sur l’eau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.925. L’étude de sécurité publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.936. Les établissements recevant du public et la question de leur accessibilité pour les personnes handicapées . . . . . . . . . p.94

Chapitre IV Les contraintes esthétiques et financières liées au projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.96

A - Les préconisations esthétiques du projet d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.96

1. Application de la loi sur les entrées de ville . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.962. Les autorisations en matière d’enseignes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.973. L’importance du projet architectural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.100

B - Les modalités de financement des équipements publics induits par l’opération . . . . . . . . . . . . . p.101

1. La notion d’équipements publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.1012. Les différentes modalités de financement des équipements publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.1013. La question de la participation en cas de terrain d’assiette situé en ZAC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.104

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Abréviations

CDAC Commission départementale d’aménagement commercialCDEC Commission départementale d’équipement commercialCNAC Commission nationale d’aménagement commercialDAC Document d’aménagement commercialDAAC Document d’aménagement artisanal et commercialDOO Document d’orientation et d’objectifsODEC Observatoire départemental d’équipement commercialODAC Observatoire départemental d’aménagement commercialPADD Projet d’aménagement et de développement durablePLU Plan local d’urbanismeSCOT Schéma de cohérence territoriale

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Abréviations

Mise à jour de la première édition

Après la parution de la première édition, la loi sur l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) n° 2014-366 du 24 mars 2014 et la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ont réformé profondément les mécanismes régissant la matière en introduisant :- une nouvelle procédure de contrôle des projets d’implantations commerciales ;- une nouvelle articulation entre les autorisations d’exploitation commerciale et le permis de construire ;- une procédure autonome pour les projets d’implantation cinématographique.Ces réformes législatives ont en outre :- intégré les drives dans le champ des autorisations commerciales ;- modifié la composition d’aménagement commercial ;- réaffirmé la prééminence des SCOT dans les documents de planification ;- complété le mécanisme de préemption commerciale.Des mesures complémentaires relatives à l’exercice du commerce sur le domaine public ou encore la mise en place d’un dispositif antifriche viennent élargir le champ de compétence des collectivités publiques en la matière.

Introduction

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L’urbanisme commercial constitue un enjeu majeur pour les collectivités territoriales dans l’attractivité et le déve-loppement de leur territoire. La croissance archaïque de la grande distribution a rapidement incité le législateur à mettre en place un outil de contrôle sur les projets d’implantation. L’entrée des villes, leurs périphéries mais également les centres-ville sont là pour témoigner de cette croissance incontrôlée et aux conséquences parfois néfastes pour le tissu économique, le patrimoine architectural et environnemental des territoires. Malgré un contrôle de plus en plus accru, l’expansion des surfaces commerciales ne semble pas avoir été endiguée avec la création de 3 et 4 millions de mètres carrés de surface de vente chaque année1. Face à ce constat d’échec, la loi LME du 4 août 2008 va introduire plusieurs innovations en modifiant les critères d’obtention de l’autorisation, de création ou d’extension des magasins de commerce de détail. Il ne s’agit plus de rééquilibrer l’antagonisme entre le petit commerce de proximité et la grande distribution, mais de poser un cadre réglementaire ayant pour finalité la ratio-nalisation de l’espace et la protection de l’environnement. Ainsi, la législation sur l’urbanisme commercial s’inscrit désormais dans une perspective d’environnement et de développement durable tout en respectant les exigences de la législation européenne relative à la liberté d’installation et l’égalité de traitement pour les entreprises pour garantir la concurrence. Cette emprise progressive sur le développement économique se traduit par un renforcement des procédures d’autorisation d’exploitation commerciale et par une intégration progressive du commerce dans les documents locaux d’urbanisme.Cette tendance est confirmée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Sur le plan communal ou intercommunal, les collectivités disposent de deux prérogatives importantes pour réguler le commerce sur leur territoire.

Le renforcement du volet commercial des documents d’urbanisme

Si la circulaire du 29 juillet 1969 (JO 27 août 1969) préconisait « la prise en considération de l’équipement com-mercial dans les documents d’aménagement et d’urbanisme », il faut attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour que le commerce intègre la planification au même titre que les autres problématiques urbaines comme l’habitat, l’emploi ou le transport. La loi SRU assigne comme objectifs aux documents d’urbanisme « la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l’habitat urbain et rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabi-litation suffisantes pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’habitat, d’activités économiques, notamment commerciales »2. Depuis la loi LME du 4 août 2008, les collectivités territoriales peuvent intégrer un volet commercial dans les documents d’urbanisme et instituer un droit de préemption sur les fonds de commerce. Au même titre que les autorisations d’exploitation commerciale, la planification s’intègre dans une logique envi-ronnementale, architecturale et de développement durable. Ses considérations sont d’autant plus renforcées que la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 impose aux collectivités de se doter d’un SCOT avec la création de zones com-merciales. C’est dans ce cadre complexe et exigeant que les collectivités territoriales doivent coordonner leur action de planification, que ce soit à l’échelle du SCOT ou, dans une moindre mesure, du PLU. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 fixent le commerce dans les documents d’urbanisme en réaffirmant la nécessaire compatibilité de l’autorisation avec les dispositions contenues dans le SCOT et le PLU.

La mise en place d’un droit de préemption sur les biens à vocation commerciale

Depuis la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 dite loi Dutreil, les collectivités peuvent instituer un droit de préemption sur les fonds de commerce, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 ayant étendu ce droit sur les terrains destinés à recevoir des activités commerciales. Le droit de préemption présente une double finalité. Il a une vocation protec-trice du commerce de proximité, mais il doit également favoriser son développement en créant les conditions et un environnement propices à sa pérennité.

Il s’agit alors pour les communes :- de sauvegarder le tissu commercial et artisanal des centres urbains en maintenant un juste équilibre entre la

protection des intérêts des cédants et les intérêts des collectivités locales ;- de maintenir la diversité des commerces dans les centres-ville afin de lutter contre une tertiarisation excessive3 ;- lutter contre la monoactivité dans certains secteurs d’activité ;

1 Développer et entreprendre, Rapports et études de la chambre de commerce et d’industrie de Paris, Commerce et urbanisme, entre liberté et régulation, La Documentation française, novembre 2008.

2 Article L.121-1 du Code de l’urbanisme.3 Lors des débats parlementaires de la loi LME, certains députés souhaitaient soumettre les créations d’agences bancaires à la procédure d’autorisation

commerciale des articles L.752-1 et suivants du Code de commerce. Cette idée sera finalement abandonnée.

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Introduction

- faciliter l’installation et la venue de nouveaux commerçants et artisans ;- permettre d’être informé des cessions de commerce en cours.

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 ont complété ce dispositif afin de permettre aux communes de mieux appréhender ce mécanisme et de faciliter l’exercice du droit de préemption.

Si ces deux outils de planification confèrent un pouvoir d’appréciation et de contrôle aux collectivités, leur mise en œuvre reste extrêmement délicate (parties 1 et 2).

Partie 1 - Les collectivités territoriales et la planification commerciale 11

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Partie 1 Les collectivités

territoriales et la planification

commerciale

Partie 1 - Les collectivités territoriales et la planification commerciale 13

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Chapitre I Les outils de planification

A - Les observatoires départementaux d’aménagement commercial

La planification commerciale suppose en premier lieu que les élus disposent d’outils leur permettant de recenser et de disposer d’un inventaire complet sur l’état existant du commerce sur leur territoire. L’article 4 de la loi du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat avait institué les observatoires d’équipement commercial pour fournir aux élus ainsi qu’aux commissions d’équipement commercial une aide à la prise de décision. La circulaire du 22 mai 2001 précise que l’objectif de la réforme, qui abroge l’arrêté du 11 mars 1993 portant création des ODEC, était de renforcer les capacités d’expertise et de prospective des observatoires en réduisant le nombre de leurs membres et en confortant la présence, en leur sein, des élus locaux. La loi LME devait initialement supprimer les observatoires et les schémas de développement commercial, mais le transfert de charges inhérent à cette suppression a fait reculer les parlementaires pour aboutir au maintien de cette institution. La loi LME avait redéfini le rôle des observatoires qui s’inscrivent désormais dans un processus de planification et de développement des activités commerciales. La loi Pinel du 18 juin 2014 a néanmoins supprimé les observatoires, ces missions étant désormais dévolues au CNAC.

Nota Si la loi LME avait conservé la dénomination d’observatoire d’équipement commercial, le décret n° 2008-1212 du 24 novembre 2008 relatif à l’aménagement commercial retient l’appellation

d’« observatoires départementaux d’aménagement commercial ». Enfin, la loi LME a définitivement supprimé l’observatoire national. Son rôle était de présenter au Premier ministre un rapport annuel « sur l’évolution de l’appareil commercial et l’analyse des décisions prises par les commissions d’équipement commercial ».4

1. Mission

Aux termes de l’article 4 de la loi du 5 juillet 1996, les décisions des CDEC devaient impérativement se référer aux travaux de l’observatoire départemental d’équipement commercial, et notamment au schéma de développement commercial. Face à la difficulté des observatoires à réaliser une étude sur le maillage commercial, la portée de cette obligation avait été rapidement atténuée par une série d’arrêts du Conseil d’État. En l’absence de travaux de l’observatoire ou de travaux qui n’avaient pas été menés à leur terme, une autorisation d’exploitation commerciale n’était pas entachée d’un vice de procédure dès lors qu’elle aurait été accordée sans qu’aient été pris en compte les travaux de l’observatoire départemental d’équipement commercial (CE, 4/1 SSR, 28 septembre 1998, n° 17795). Il en était de même pour la commission qui n’avait pas pris en compte les travaux d’un observatoire qui s’était à nouveau réuni en février 1994 et dont le procès-verbal de cette réunion ne comportait aucun élément nouveau qu’il aurait été utile de prendre en considération (CAA Bordeaux, 2e chambre, 9 mars 1998, n° 96BX01870). Dans un arrêt du 22 novembre 1999, la juridiction administrative avait précisé le caractère relatif du schéma de dévelop-pement commercial ; ainsi, « aucune disposition législative ou réglementaire ne faisait obligation à la Commission nationale d’équipement commercial, pour statuer sur les demandes dont elle était saisie, de prendre ces schémas en considération » (CE, 22 novembre 1999, Union commerciale économie et commerce trévoltiens, req. no 194.435 et 194.436).

L’observatoire était réduit à un rôle de collecte « des éléments nécessaires à la connaissance du territoire en matière commerciale dans le respect des orientations définies à l’article L.750-1 du Code de commerce ». Aux termes de l’article R.751-12 du Code de commerce, les observatoires départementaux d’aménagement com-mercial étaient chargés :- d’établir, par commune et par grande catégorie de commerces, un inventaire des équipements commerciaux

d’une surface de vente égale ou supérieure à 300 mètres carrés et inférieure à 1 000 mètres carrés, et ceux d’une surface de vente égale ou supérieure à 1 000 mètres carrés ;

4.  Article 4-1 du décret du 16 novembre 1996.

Partie 1 - Les collectivités territoriales et la planification commerciale 14

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- d’établir, par commune, la liste des magasins de commerce de détail et des prestataires de services à caractère artisanal d’une surface de vente inférieure à 300 mètres carrés ;

- d’analyser l’évolution de la répartition géographique de l’appareil commercial de la région.

Ce travail, qui était cristallisé chaque année dans un rapport rendu public, pouvait constituer une base de réflexion non négligeable pour la mise en place ou l’évolution des documents d’urbanisme pour les collectivités, ou encore un document stratégique pour les acteurs économiques. Ces données, qui étaient mises à disposition des collec-tivités locales et de leurs groupements qui élaboraient un schéma de développement commercial, évitaient à ces dernières la prise en charge et le financement d’études sur l’état du commerce et leur territoire.

2. Composition et fonctionnement

L’observatoire départemental d’aménagement commercial était composé, suivant des modalités fixées par arrêté du 13 novembre 2009 pris pour l’application des articles R.751-13 et R.751-17 du Code de commerce :1° d’élus locaux ;2° de représentants des activités commerciales et artisanales ;3° de représentants des chambres de commerce et d’industrie et des chambres de métiers et d’artisanat ;4° de représentants des consommateurs ;5° de personnalités qualifiées ;6° de représentants des administrations.Il était présidé par le préfet ou son représentant. Le secrétariat de l’observatoire était assuré par le secrétaire de la commission départementale d’aménagement commercial. Le mandat des membres est de trois ans. Il était renou-velable (art. R.751-4 du Code de commerce).La réalisation de la mission de l’observatoire était généralement difficile et pouvait être entachée par l’absence de budget précis et de personnel clairement identifié.

3. L’observatoire d’équipement commercial d’Ile-de-France

L’observatoire d’Ile-de-France n’évoluait pas dans le même ressort territorial que les observatoires départementaux ; il avait une dimension régionale. Il était tout de même chargé des mêmes missions que ces derniers (art. R.751-15 du Code de commerce). Il était présidé par le préfet de région et était composé, selon des modalités fixées par arrêté du ministre chargé du Commerce, des catégories de personnes mentionnées à l’article R.751-13. Le mandat de ses membres était de trois ans. Il était renouvelable.

4. La suppression des observatoires départementaux d’aménagement commercial

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié la rédaction de l’article L.751-9 du Code de commerce.Elle supprime les observatoires départementaux d’aménagement commercial et confie désormais au CNAC de rendre public, chaque année, un rapport intégrant les données relatives à l’activité des commissions départemen-tales et nationale. Ce rapport comprend également des informations relatives à la connaissance des territoires en matière commerciale.Ce rapport est rédigé à partir d’une base de données recueillie par le service de l’État chargé de la réalisation d’études économiques en matière de commerce.Cette base de données recense l’ensemble des établissements dont l’activité principale exercée relève du commerce de détail et comportant, notamment, l’indication de la surface de vente de ces établissements.Le nouvel article L.751-9 du Code de commerce précise que dans les limites du secret statistique et du secret fiscal, le service de l’État chargé de la réalisation d’études économiques met à la disposition des collectivités territoriales et de leurs groupements ainsi que du réseau des chambres de commerce et d’industrie les données les concernant.

Nota Une nouvelle application disponible sur le portail du ministère de l’Économie et baptisée ICODE (implantation des commerces de détail) met à disposition des élus locaux et des chambres de com-

merce une cartographie interactive des commerces existant sur leurs territoires. Elle a pour objet de fournir des indicateurs statistiques contribuant à une connaissance locale des magasins de commerce de détail. Cette information comprend notamment le nombre et la surface de vente des établissements suivant leur activité. Les données proviennent d’une base statistique élaborée par la direction générale des Entreprises (DGE).

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B - Les schémas de développement commercial

Au même titre que les premières chartes ou schémas contractuels d’urbanisme, les schémas de développement commercial constituent les premiers essais de planification. Conçus par la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat comme un document prospectif, les schémas présentaient les grandes orientations en matière de développement commercial et les secteurs d’activité commer-ciale à privilégier sur le territoire. Maintenus par la loi LME du 4 août 2008, les schémas restent un outil d’information mais doivent se conformer aux dispositions contenues dans les documents d’aménagement commercial prescrits par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.

1. Contenu du schéma de développement commercial

Le schéma de développement commercial est un document qui rassemble des informations disponibles sur l’activité commerciale et son environnement économique (art. R.751-18). Il comporte toujours une analyse prospective qui indique les orientations en matière de développement commercial et les secteurs d’activité commerciale à privilégier, mais celle-ci doit être effectuée dans le respect des dispositions du dernier alinéa de l’article L.122-1-15 du Code de l’urbanisme. Le schéma de développement commercial est établi pour une durée déterminée par la collectivité territoriale ou le groupement en charge de son élaboration (art. R.751-20). Sous le régime antérieur, le schéma de développement commercial devait être compatible avec les schémas de cohérence territoriale (SCOT), les schémas de secteur (art. L.122-1 du Code de l’urbanisme) ainsi qu’avec les schémas de développement commercial des départements voisins. Il appartenait au préfet du département de s’assurer de cette compatibilité. Depuis la loi du 12 juillet 2010, le schéma de développement commercial doit être compatible avec le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale (art. L.122-1-15 du Code de l’urbanisme).

2. Un document sans portée normative

Le décret n° 2002-1369 du 20 novembre 2002 ne leur a conféré aucune force juridique. Au même titre que les chartes d’urbanisme commercial, les schémas ne présentent aucun caractère normatif. Les dispositions contenues dans le schéma ne sont en aucun cas retenues dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisa-tion d’exploitation. Les commissions départementales d’aménagement commercial, lors de leurs décisions, n’ont pas à se référer, comme le prescrivait l’ancien article L.720-3 du Code de commerce, aux travaux des observatoires départementaux d’aménagement commercial, elles se prononcent exclusivement sur les critères prescrits par l’article L.752-6 du Code de commerce. Cette absence de portée normative a été validée par la jurisprudence :

CE, 13 février 2013, n° 355954 « Considérant, en second lieu, que le moyen tiré de ce que la décision attaquée méconnaîtrait les dispositions du schéma de développement commercial de l’Isère, qui est dépourvu de valeur

contraignante, ne saurait être utilement invoqué ; »

Le schéma de développement commercial a seulement pour objet d’éclairer la décision des instances élues, admi-nistratives et consulaires et d’intégrer au mieux l’urbanisme commercial dans les politiques publiques. On peut toutefois s’interroger sur la pertinence du maintien de ce dispositif, sachant que les considérations économiques sont exclues du processus d’élaboration du volet commercial des documents d’urbanisme ainsi que lors de la délivrance d’une autorisation d’exploitation par les CDAC. Enfin, la rédaction de l’ancien article L.752-1, II du Code de commerce laissait à penser que ce dispositif se confondait ou s’effaçait devant le document d’aménagement commercial élaboré dans le cadre des SCOT.

Le nouvel article L.752-1 du Code de commerce ne fait plus référence aux schémas de développement commercial de sorte que le doute n’est plus permis sur la prééminence et l’opposabilité des dispositions contenues dans le SCOT.

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Chapitre II Intercommunalité et planification commerciale

A - Les objectifs et orientations d’une politique de planification de l’aménagement commercial

> Le SCOT, document pivot de la planification commerciale

La loi SRU a inscrit le commerce dans l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme. Il s’agit de prescrire un outil de planification à l’échelle intercommunale afin de circonscrire les enjeux commerciaux du territoire et de rationaliser l’étalement urbain en prescrivant des normes d’aménagement et des dessertes dans les ensembles commerciaux. La délimitation du périmètre se faisait d’ailleurs « au regard du schéma de développement commercial et des déplacements urbains, notamment les déplacements entre le domicile et le lieu de travail et de la zone de chalan-dise des commerces »5. Le commerce a donc vocation à constituer une composante essentielle à l’équilibre et au développement urbain, à devenir un axe des grandes orientations de la planification urbaine. La loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Pinel du 18 juin consacrent le SCOT comme étant le document pivot de la planification commerciale.

Dans une enquête de l’ADCF réalisée en 2010 et dont les résultats ont été publiés en juillet 20126, 67 % des communautés interrogées choisissaient l’« élaboration d’un document-cadre en matière d’aménagement com-mercial » comme moyen de renforcer le rôle des intercommunalités sur ce sujet. Aujourd’hui, de nombreux SCOT et DAC approuvés traitent de cette problématique de l’aménagement commercial, sous des angles pouvant s’avérer différents. Chaque territoire est en effet confronté à un contexte différent, étudié durant la phase « diagnostic », qui entraîne des choix politiques d’ordres variés :

- rapprocher les lieux d’achat des lieux de vie de la population et dynamiser le commerce dans les centralités, en favorisant une mixité des fonctions (commerces, services, équipements) dans les centralités et en considérant ces dernières comme prioritaires pour l’implantation de futurs équipements commerciaux, comme dans DAC du DOO du Grand Amiénois. Les effets attendus de cet objectif politique sont généralement une animation renforcée des centres-ville et des bourgs et une réduction des déplacements automobiles de la clientèle au profit des modes doux ou des transports en commun. La mise en œuvre de cet objectif permet également, généralement, de faire écho en transversalité aux autres orientations du SCOT visant à conforter les pôles urbains et ruraux déjà constitués, notamment par le biais du renouvellement urbain et de la densification de l’habitat ;

- l’objectif de préservation du commerce en centralité est souvent concomitant à une limitation du développe-ment commercial en périphérie, dans la mesure où le territoire cherchera l’équilibre et le maillage de son offre commerciale : le DAC du Grand Amiénois permet ainsi à ses pôles périphériques d’accueillir les équipements commerciaux dont la taille et l’accessibilité principalement motorisée les renvoient naturellement à ce type de localisation (magasins de meubles, par exemple), tout en limitant la création et l’extension des développements qui nuiraient à l’animation de ses centralités (commerces dits « quotidiens », par exemple). Le DAC du SCOT de Grenoble met également largement en avant cette recherche d’équilibre et le lien entre développement commer-cial et armature urbaine ;

- conforter l’attractivité de certains pôles commerciaux : cet objectif peut viser à renforcer l’attractivité de zones parfois en déclin et à limiter l’évasion commerciale, en y permettant, par exemple, un nouveau développement de certains types d’équipements commerciaux (ex. : le DAC du SCOT roannais avec la création d’un nouvel espace commercial sur le pôle périphérique de Riorges ou le renouvellement du pôle de Mably) ;

5 Ancien article L.122-3 du Code de l’urbanisme.6 148 communautés répondantes (9 communautés urbaines, 50 communautés d’agglomération, 67 communautés de communes à CETU et

22 communautés de communes à fiscalité additionnelle).