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CLCV

Alain Chosson, Christian Jouin, mise à jour David Rodrigues

Locataires : guide de vos droits, démarches et recours 2016

CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie)

59, bd Exelmans – 75016 Paris

Tél. : 01 56 54 32 10

Fax : 01 43 20 72 02

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En application des articles L. 122-10 à L. 122-12 du code de la propriété intellec-tuelle, toute reproduction à usage collectif par photocopie, intégralement ou par-tiellement, du présent ouvrage est interdite sans autorisation du Centre français d’exploitation du droit de copie (CFC, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris). Toute autre forme de reproduction, intégrale ou partielle, est également interdite sans autorisation de l’éditeur.

Avertissement ! Ce guide est à jour des différents textes législatifs et réglemen-taires à sa date de publication et notamment de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), publiée le 26 mars 2014. Toutefois, si certaines dispositions de ce texte sont applicables immédiatement, d’autres né-cessitent un décret d’application. Or, à l’heure actuelle, tous les décrets n’ont pas encore été publiés.

Les développements qui suivent demeurent valables, mais peuvent être incom-plets sur certains points. Un rappel au lecteur est effectué dans le corps du texte lorsque cela est nécessaire. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous rapprocher d’une de nos associations locales CLCV ou à consulter notre site pour vous tenir informé de l’avancée de la publication des décrets d’application.

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Sigles

ALF : Allocation de logement familialeALUR : Accès au logement et un urbanisme rénové (loi) ALS : Allocation de logement socialeANAH : Agence nationale de l’habitat APL : Aide personnalisée au logement Cass. : Cour de cassationCCAPEX : Commission de coordination des actions de prévention des expulsionsCCH : Code de la construction et de l’habitationCDAPL : Commission départementale des aides publiques au logementCDC : Commission départementale de concertationCGI : Code général des impôtsCIL : Comité interprofessionnel du logementCNIL : Commission nationale de l’informatique et des libertésCRH : Comité régional de l’habitatDALO : Droit au logement opposableDGALN : Direction générale de l’aménagement, du logement et de la natureDPE : Diagnostic de performance énergétiqueEPCI : Établissement public de coopération intercommunaleEPL : Entreprises publiques locales (Sociétés d’économie mixte, ou SEM) ESH : Entreprises sociales de l’habitat (Sociétés anonymes d’HLM, ou SAHLM)FSL : Fonds de solidarité pour le logementILM : Immeuble à loyer modéréILN : Immeuble à loyer normalIRL : Indice de référence des loyersJO : Journal officielHLM : Habitation à loyer modéréLCR : Local collectif résidentielLRAR : Lettre recommandée avec accusé de réception OPAH : Opération programmée d’amélioration de l’habitat OPH : Office public de l’habitatPAM : Prêt à l’amélioration de l’habitatPCL : Prêt conventionné locatifPACS : Pacte civil de solidaritéPalulos : Prime pour l’amélioration du logement à usage locatif et occupation socialePDALPD : Plan départemental d’action pourle logement des personnes défavoriséesPLA-I : Prêt locatif aidé d’intégrationPLS : Prêt locatif socialPLUS : Prêt locatif à usage socialSEM : Société d’économie mixte

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Table des matières

Introduction générale ........................................................................................................................................ 10Le droit à un logement pour tous .................................................................................................................... 10

Les balbutiements du droit au logement opposable ..................................................................................................... 10Dispositions contre les discriminations ......................................................................................................................... 10L’état du logement en France .......................................................................................................................................... 11Des réformes législatives en cascade ............................................................................................................................ 12

1 - Les droits et obligations des bailleurs et locataires ........................................................ 13Les obligations du bailleur .................................................................................................................................. 13Un logement décent ............................................................................................................................................... 13Les obligations du locataire ................................................................................................................................ 15

Le locataire au sein de la copropriété ............................................................................................................................. 17

2 - Rechercher un logement ........................................................................................................................ 19Le secteur privé ........................................................................................................................................................ 19

Le bailleur privé ............................................................................................................................................................... 19L’investissement locatif : les différents dispositifs ......................................................................................................... 19

Les meublés ................................................................................................................................................................. 19Les résidences-foyers ............................................................................................................................................. 20

Les établissements pour personnes âgées ..................................................................................................................... 20Les résidences universitaires ........................................................................................................................................... 20Les foyers de jeunes travailleurs ...................................................................................................................................... 21

Le logement social ................................................................................................................................................... 21Les organismes publics ......................................................................................................................................................... 21Les organismes privés de logement social ...................................................................................................................... 22Les conditions d’attribution des logements sociaux ....................................................................................................... 22Les bénéficiaires ................................................................................................................................................................ 22Le dépôt des demandes ................................................................................................................................................... 23La demande de logement HLM ......................................................................................................................................... 23La commission d’attribution des logements ................................................................................................................... 28La commission de médiation ............................................................................................................................................ 29

Où chercher un logement ? .............................................................................................................................. 29Les professionnels de l’immobilier ................................................................................................................................. 29Le service logement d’une mairie ................................................................................................................................... 31Action logement ............................................................................................................................................................... 32Les particuliers ................................................................................................................................................................. 32Le dispositif Solibail ......................................................................................................................................................... 32Les annonces ..................................................................................................................................................................... 32Pour bien choisir son logement ....................................................................................................................................... 33

Combien coûte l’entrée dans un logement ? ............................................................................................ 33À l’entrée dans les lieux ................................................................................................................................................... 33Une fois dans les lieux .................................................................................................................................................... 33

Une fois dans les lieux ........................................................................................................................................... 34

3 - L’entrée dans le logement ...................................................................................................................... 35L’établissement du contrat de location ........................................................................................................ 35

Les modalités préalables à l’établissement du contrat de location .............................................................................. 35Les mentions obligatoires du bail .................................................................................................................................... 40Les clauses interdites ........................................................................................................................................................ 48Une clause licite : l’interdiction de garder un animal dangereux .................................................................................. 52

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Les clauses abusives dans les contrats de location ......................................................................................................... 52Sous-location .................................................................................................................................................................... 52Colocation ......................................................................................................................................................................... 54Les annexes au contrat de location ................................................................................................................................. 56

Les aides financières auxquelles les locataires peuvent prétendre ............................................. 62Le loca-pass ....................................................................................................................................................................... 62Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ............................................................................................................... 63Les aides au logement ...................................................................................................................................................... 63L’aide personnalisée au logement (APL) ......................................................................................................................... 64L’allocation de logement familiale (ALF) ......................................................................................................................... 66L’allocation de logement sociale (ALS) ........................................................................................................................... 66Les dispositions communes à l’ALF et à l’ALS ................................................................................................................... 67

4 - Les services et contrats ........................................................................................................................... 69Contrats et charges, les services annexes au logement ...................................................................... 69

Les contrats électricité, gaz .............................................................................................................................................. 69La distribution de l’eau et l’assainissement .................................................................................................................... 69Les contrats d’entretien .................................................................................................................................................... 73Les contrats multiservices ................................................................................................................................................ 74L’assurance multirisques habitation ................................................................................................................................ 74Taxes et redevances .......................................................................................................................................................... 75Taxe foncière sur les propriétés bâties ........................................................................................................................... 76Taxe d’habitation .............................................................................................................................................................. 76

Les dispositifs de solidarité ................................................................................................................................. 78Le droit à l’énergie, l’eau, le téléphone, Internet ............................................................................................................ 78Les tarifs sociaux du téléphone ....................................................................................................................................... 80

Dans les maisons individuelles ......................................................................................................................... 81Assainissement non collectif .......................................................................................................................................... 81Entretien et utilisation du jardin privatif ........................................................................................................................ 81Ramonage ......................................................................................................................................................................... 82

5 - Loyers et charges ............................................................................................................................................ 83Le loyer dans le secteur privé ............................................................................................................................. 83

Plafonnement du loyer en zone tendue ........................................................................................................................... 83Exemples d’application du plafonnement des loyers en zone tendue ........................................................................... 85Détermination du loyer en dehors des zones tendues ................................................................................................... 88Le réajustement du loyer en cours de bail ..................................................................................................................... 89La situation particulière des loyers dans certaines agglomérations ............................................................................. 91Le cas particulier des logements conventionnés avec l’ANAH .......................................................................................... 92La quittance de loyer ........................................................................................................................................................ 93

Le loyer dans le secteur social ............................................................................................................................ 94Le logement n’est pas conventionné ............................................................................................................................... 94Le logement est conventionné ........................................................................................................................................ 94Le conventionnement d’utilité sociale ........................................................................................................................... 97Le supplément de loyer de solidarité ............................................................................................................................. 97

Les charges récupérables ..................................................................................................................................... 99Les provisions .................................................................................................................................................................. 99La régularisation des charges ......................................................................................................................................... 99La vérification des charges ............................................................................................................................................ 103

Les réparations locatives ................................................................................................................................... 108Modèles de lettres .................................................................................................................................................. 110

6 - Confort et qualité du logement ...................................................................................................... 113La santé dans le logement ............................................................................................................................................ 113Amiante : la protection des populations ..................................................................................................................... 113

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Lutte contre le saturnisme ............................................................................................................................................ 114Les antennes relais de téléphonie mobile .................................................................................................................... 115Qualité acoustique et bruit ............................................................................................................................................ 116La qualité de l’eau .......................................................................................................................................................... 117La qualité de l’air intérieur des logements ................................................................................................................. 118Le monoxyde de carbone ............................................................................................................................................. 120Les termites ..................................................................................................................................................................... 120Les blattes ........................................................................................................................................................................ 120

La sécurité dans le logement ........................................................................................................................... 121La sécurité des immeubles d’habitation ........................................................................................................................ 121L’obligation de gardiennage ou de surveillance .......................................................................................................... 121L’entretien des ascenseurs ............................................................................................................................................ 122Les travaux d’entretien .................................................................................................................................................. 123Les installations intérieures de gaz naturel .................................................................................................................. 123Les installations intérieures d’électricité ...................................................................................................................... 125Les détecteurs de fumée ............................................................................................................................................... 125

Les travaux dans l’habitat ................................................................................................................................. 126Les travaux d’économie d’énergie : contribution du locataire au partage des économies de charges ...................... 126Autres travaux d’amélioration ....................................................................................................................................... 128Les travaux de réhabilitation ......................................................................................................................................... 129TVA à taux réduit ............................................................................................................................................................ 129La concertation avec les habitants ................................................................................................................................ 129Comment faire des économies d’énergie ? .................................................................................................................. 130Télécommunications ...................................................................................................................................................... 131L’isolation phonique ....................................................................................................................................................... 132Volets et boîtes aux lettres ............................................................................................................................................ 133Financements et aides possibles .................................................................................................................................... 133

Insalubrité et insécurité des immeubles ................................................................................................... 134La protection des occupants ......................................................................................................................................... 134Les aides au logement ................................................................................................................................................... 134

7 - Acheter son logement ............................................................................................................................ 135Dans le secteur privé ........................................................................................................................................... 135Dans le secteur social .......................................................................................................................................... 136

La décision et la procédure concernant la transaction .................................................................................................. 136Les logements qui peuvent être vendus ........................................................................................................................ 136Les principes .................................................................................................................................................................... 136L’exception ....................................................................................................................................................................... 137Les bénéficiaires de la vente .......................................................................................................................................... 137Le prix des logements .................................................................................................................................................... 138L’information préalable .................................................................................................................................................. 138L’affectation des sommes issues de la vente ................................................................................................................ 138La protection du futur acquéreur .................................................................................................................................. 139L’accession progressive des locataires à la propriété ................................................................................................... 139Copropriété et bailleurs sociaux .................................................................................................................................... 139

Conseils pratiques avant d’acheter .............................................................................................................. 140

8 - Régler un litige .............................................................................................................................................. 141Introduction ................................................................................................................................................................ 141

L’évolution du loyer ....................................................................................................................................................... 141Les impayés de loyers ................................................................................................................................................... 141Les travaux à effectuer .................................................................................................................................................. 142

Les procédures amiables ................................................................................................................................... 142Le courrier ...................................................................................................................................................................... 142

8

Les commissions départementales de conciliation (CDC) ........................................................................................... 142La conciliation au tribunal ............................................................................................................................................. 145

Les procédures au tribunal ............................................................................................................................... 145Quel tribunal saisir ? ...................................................................................................................................................... 145La représentation des parties ...................................................................................................................................... 146La déclaration au greffe (ou saisine simplifiée) ............................................................................................................... 146L’injonction de faire ........................................................................................................................................................ 146

Les procédures d’expulsion ........................................................................................................................... 147Motifs de résiliation du bail ............................................................................................................................................ 147Démarches préalables du bailleur .............................................................................................................................. 148Mise en œuvre de la clause résolutoire ......................................................................................................................... 148En l’absence de clause résolutoire ................................................................................................................................. 148L’expulsion ....................................................................................................................................................................... 149La prévention des expulsions ......................................................................................................................................... 149

Les saisies ................................................................................................................................................................... 150La saisie-attribution ....................................................................................................................................................... 150La saisie du véhicule ...................................................................................................................................................... 150La saisie sur salaire ........................................................................................................................................................ 151La saisie conservatoire en cas de loyers impayés .......................................................................................................... 151La saisie-vente ............................................................................................................................................................... 151

Les aides ..................................................................................................................................................................... 153Le Fonds de solidarité logement (FSL) ........................................................................................................................... 153LA CCAPEX ....................................................................................................................................................................... 154L’aide juridique ..................................................................................................................................................... 154L’aide juridictionnelle .................................................................................................................................................... 154L’aide à l’accès au droit ................................................................................................................................................. 156

9 - Quitter le logement .................................................................................................................................. 157Les règles applicables en matière de délai de préavis ...................................................................... 157

Le congé émane du locataire .......................................................................................................................................... 157Conditions de forme ...................................................................................................................................................... 157Conditions de délai ........................................................................................................................................................ 157Le congé émane du bailleur .......................................................................................................................................... 159Les conséquences de la résiliation du contrat à l’égard du conjoint du locataire ........................................................ 165

L’état des lieux de sortie .................................................................................................................................... 167La visite conseil ou le pré-état des lieux ........................................................................................................................ 167La vétusté ........................................................................................................................................................................ 167La dégradation ................................................................................................................................................................ 167La franchise ...................................................................................................................................................................... 167La valeur résiduelle ......................................................................................................................................................... 167Responsabilité du locataire ............................................................................................................................................ 167

La restitution du dépôt de garantie ............................................................................................................. 168Les délais de restitution ................................................................................................................................................. 168Les motifs de non-restitution ......................................................................................................................................... 168La justification de la non-restitution ............................................................................................................................. 169Majoration en cas de retard .......................................................................................................................................... 169

L’échange de logements ..................................................................................................................................... 170À la demande du locataire ............................................................................................................................................. 170À la demande du bailleur social ..................................................................................................................................... 170Les locataires âgés, en cas de maladie ........................................................................................................................... 170

La mobilité dans le parc social ........................................................................................................................ 171La sous-occupation ......................................................................................................................................................... 171Le dépassement des plafonds de ressources ................................................................................................................. 172

9

Déménager en toute tranquillité .................................................................................................................. 172Le recours à une entreprise de déménagement .......................................................................................................... 172Changement d’adresse ................................................................................................................................................... 174

10- Les meublés ................................................................................................................................................... 175Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations meublées ............... 175Caractère meublé du logement et définition ........................................................................................ 176Contrat de location, état des lieux et inventaire ................................................................................ 177Durée du bail et modalités de congé .......................................................................................................... 177

Exceptions ....................................................................................................................................................................... 178Modification du contrat .................................................................................................................................................. 178

Le montant du loyer ............................................................................................................................................ 179Les charges locatives ........................................................................................................................................... 179

11 - Les droits collectifs des locataires ............................................................................................. 180Créer un groupement ou une association de locataires .................................................................. 180

Le rôle des représentants .............................................................................................................................................. 180Le droit d’information .................................................................................................................................................... 181La négociation d’accords collectifs ................................................................................................................................ 181La confédération de la consommation du logement et du cadre de vie CLCV ........................................................................................................................... 182

Annexe 1 .................................................................................................................................................................... 185Annexe 2 .......................................................................................................................................................................... 213Annexe 3 .................................................................................................................................................................... 216Annexe 4 .................................................................................................................................................................... 220Annexe 5 .................................................................................................................................................................... 223Annexe 6 .................................................................................................................................................................... 224

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Introduction générale

Le droit à un logement pour tous

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Les balbutiements du droit au logement opposableL’une des premières lois sur le logement, la loi Quilliot du 22 juin 1982, qualifiait le droit à l’habitat de « fon-damental ». Renommé « droit au logement » dans la loi du 6 juillet 1989, il est considéré comme un « objectif à valeur constitutionnelle » par les Neuf Sages. Pourtant, il aura fallu attendre 2007, avec la loi instituant le droit au logement opposable (dite loi DALO), pour que ce droit ne soit plus une simple déclaration d’intention des pouvoirs publics mais, au contraire, un droit réel pouvant être invoqué par les personnes qui ont besoin d’un toit. L’État est donc devenu le garant d’un droit opposable et sa responsabilité peut être mise en cause lorsque le bénéficiaire d’un logement social n’est pas logé dans un certain délai.

Malheureusement, cela est insuffisant. Déterminer les conditions de mise en œuvre du droit au logement opposable était certes indispensable, tant juridiquement que politiquement, mais, face à la pénurie de loge-ments, le mécanisme de la loi DALO peine parfois à remplir parfaitement son rôle.

Si les différentes réformes législatives permettent de mettre fin à certains abus commis par quelques bail-leurs ou professionnels de l’immobilier peu scrupuleux, il est indispensable de mettre en place une politique ambitieuse de construction. C’est uniquement à cette condition que la crise que nous subissons depuis de nombreuses années pourra cesser.

Dispositions contre les discriminationsAfin de garantir au mieux le droit au logement, l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 interdit toutes sortes de discriminations exercées par le propriétaire à l’encontre du locataire. Ainsi, tout candidat à la location ne peut se voir opposer un refus en raison de son origine, de son sexe, de sa situation de famille, de sa gros-sesse, de son apparence physique, de son patronyme, de son lieu de résidence, de son état de santé, de son handicap, de ses caractéristiques génétiques, de ses mœurs, de son orientation ou identité sexuelle, de son âge, de ses opinions politiques, de ses activités syndicales, de son appartenance, ou de sa non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminées. Le locataire qui s’estime victime d’une telle discrimination devra présenter au juge tous les éléments de fait qui permettent d’en dé-montrer l’existence.

Cependant, la charge de la preuve n’incombe pas au locataire mais au bailleur, lequel devra prouver que sa décision est justifiée.

Dans tous les cas, avant d’agir en justice, adressez-vous à une union locale CLCV ou auprès d’une commission départementale d’accès à la citoyenneté (CODAC), laquelle est chargée d’identifier les discriminations ayant lieu dans différents domaines (logement, emploi…) et de trouver des solutions afin d’y remédier. Rensei-gnez-vous auprès de votre préfecture pour avoir plus de renseignements sur les CODAC.

Vous pouvez également saisir le Défenseur des droits. Il s’agit d’une autorité indépendante qui veille au res-pect des droits et libertés par toute personne, publique ou privée. Il est chargé :

- de défendre les droits et libertés dans le cadre des relations avec les services publics ;

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- de défendre et de promouvoir l’intérêt supérieur et les droits de l’enfant ;- de lutter contre les discriminations prohibées par la loi et de promouvoir l’égalité ;- de veiller au respect de la déontologie par les personnes exerçant des activités de sécurité.

Il peut être saisi notamment par toute personne qui s’estime victime d’une discrimination. Il peut aussi se

saisir d’office d’une affaire.

----------------À noter ! Sa saisine n’interrompt ni ne suspend les délais de prescription des actions en matière civile, administrative ou pénale, ni ceux des recours administratifs et contentieux. Selon le litige, il peut donc être nécessaire de le saisir le plus rapidement possible.

Pour en savoir plus : http://defenseurdesdroits.fr

----------------

L’état du logement en FranceSelon une étude de l’INSEE, fin 2013 le parc de logements en France métropolitaine comptait 28 millions de résidences principales. Plus de la moitié de ces logements constituent des maisons individuelles et sont oc-cupés, dans 58% des cas, par des ménages propriétaires dont près de 20 % d’accédants.

Plus de la moitié des ménages qui déclarent vouloir changer de logement envisagent de rechercher un loge-ment plus grand et 1,4 million de ménages ont déposé ou renouvelé une demande de logement en HLM au cours des douze derniers mois, en hausse par rapport aux décennies précédentes.

2,7 millions de ménages vivent en situation de surpeuplement. Si ce dernier continue à baisser dans l’habitat individuel, il connaît une remontée dans le collectif.

80 % des propriétaires occupent une maison, alors que plus des deux tiers des locataires du secteur libre et 84 % des locataires du secteur social résident en habitat collectif. La quasi-totalité des résidences principales en zones rurales sont des maisons, tandis que, dans les unités urbaines de 200 000 habitants ou plus (y com-pris l’agglomération parisienne), il s’agit d’appartements dans 68 % des cas.

Dans le secteur locatif, les ménages qui ont déposé ou renouvelé une demande de logement en HLM au cours des douze derniers mois sont de plus en plus nombreux : ils étaient 1,2 million en 2006 et sont 1,4 million en 2013. Ils constituaient 3,4 % de l’ensemble des ménages en 1984, 4,3 % en 2001, 4,6 % en 2006 et 5,1 % en 2013. Ce sont pour l’essentiel des locataires et un peu plus de la moitié d’entre eux résident déjà dans le secteur social. La proportion des demandeurs de plus d’un an augmente (48,8 % en 2013, soit trois points de plus qu’en 2006).

La surface moyenne des logements par personne a augmenté de près de 10 m2 depuis les années 1980 et plus particulièrement dans l’habitat individuel, où elle atteint 45,1 m2 contre 32,4 m2 dans le collectif. Elle continue à croître légèrement chez les propriétaires mais stagne chez les locataires.

Concernant le montant du loyer, celui-ci varie notamment selon la nature du logement (appartement / mai-son individuelle), sa superficie et la période de construction de l’immeuble. Mais bien évidemment, c’est surtout la tension locative du marché qui a un impact.

À titre d’exemple, en 2014, le prix moyen du mètre carré à Paris est de 25,30 € alors qu’il est de 12,20 € à Rennes, 12,80 € à Bordeaux et Strasbourg, 14 € à Montpellier1. De manière générale, les prix au mètre carré décroissent avec la taille du logement.

1 Sources : CLAMEUR

12

Des réformes législatives en cascade Il a été difficile de trouver un texte qui, de l’avis d’une grande partie des acteurs de l’immobilier, parvienne à un équilibre entre les droits et obligations, tant du locataire que du bailleur. La loi Quilliot de 1982 a ainsi été supprimée et remplacée par la loi Méhaignerie de 1986, et l’encre de cette dernière était à peine sèche que la loi du 6 juillet 1989 venait prendre sa place. C’est cette dernière qui, à l’heure actuelle, continue de s’appli-quer. Cependant, elle a fait l’objet de très nombreuses modifications, notamment en 2000, avec la loi solida-rité et renouvellement urbain (dite loi SRU) et, dernièrement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dit loi ALUR ou également loi Duflot) publiée en mars 2014. Entre-temps, la loi de programmation de la cohésion sociale (2005), la loi relative aux ventes par lots (2006), la loi portant engagement national pour le logement (2007) ou la loi de mobilisation pour le logement (2009), pour ne citer que les principaux textes, ont toutes modifié, de façon plus ou moins importante, les rapports locatifs.

La loi ALUR est ici d’une importance capitale : elle modifie profondément la loi de 1989, approfondit et précise certains points, et revoit certaines dispositions régulièrement source de contentieux (les locations meublées, les modalités de restitution du dépôt de garantie ou certaines règles de congé par exemple). Sur-tout, elle innove en mettant enfin en place un plafonnement des loyers.

Toutes ces réformes successives ont considérablement enrichi le texte originel de la loi de 1989, tout en conservant sa philosophie économique. Et nul doute que de nouvelles réformes auront encore lieu dans les années à venir.

13

1 - Les droits et obligations des bailleurs et locataires

Les obligations du bailleur

---------------------------------------------------Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements men-tionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputa-tion sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002 ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de

travaux (voir précédemment) ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Un logement décent

--------------------------------« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation 1. »1 Article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 s’attache à préserver la sécurité physique et la santé des loca-taires en imposant, notamment, un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre, une ventilation et un éclairage suffisants. En matière d’équipement et de confort, le décret précise : installation de chauffage et d’alimentation en énergie adaptée au logement, alimentation en eau chaude et froide, wc à l’intérieur du logement sauf pour les logements d’une pièce.

Autre impératif : la surface habitable du logement doit être au moins égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou représenter un volume habitable minimum de 20 m3.

Ne pas confondre indécence et insalubritéCes deux notions, bien que voisines, ont des conséquences tout à fait différentes pour le locataire et le bailleur.

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L’insalubrité concerne directement les pouvoirs publics, les maires et préfets notamment, lesquels prennent un arrêté d’insalubrité ou de péril selon le cas. Au contraire, l’indécence relève du domaine privé et de la sphère contractuelle sans qu’il y ait intervention directe des pouvoirs publics. En cas d’insalubrité, le locataire est en droit de suspendre automatiquement, sans autorisation préalable du juge, le paiement du loyer dès le premier jour du mois qui suit la publication de l’arrêté constatant le caractère insalubre des lieux. En cas d’indécence, aucune disposition de ce type n’est prévue et le locataire qui suspend de sa propre initiative le paiement des loyers commet une faute pouvant entraîner une procédure en résiliation du bail.

Si le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de la décence, il n’existe aucune définition précise de l’insalubrité, laquelle résulte d’un ensemble d’éléments rendant le logement impropre à l’habitation. Tou-tefois, il existe une hiérarchie entre ces deux concepts. Le décret susvisé précisant que tout logement insalu-bre est réputé indécent, il en ressort qu’inversement, tout logement indécent n’est pas forcément insalubre. L’insalubrité paraît donc plus grave que l’indécence.

En cas d’indécenceLorsqu’un logement s’avère indécent, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois, le loca-taire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou intenter directement une action en justice en saisissant le tribunal compétant (tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble). Le juge détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou aussi suspendre, avec ou sans consignation, son paiement, jusqu’à la réalisation des travaux. Le juge transmet au préfet la décision constatant que le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence.

Si le logement n’est pas décent, les différentes aides au logement accordées (ALF, ALS et APL) cessent d’être versées. Il existe des exceptions, notamment lorsque le locataire a demandé la mise en conformité des lieux ou qu’il a exercé une action en justice. Lorsque l’allocation de logement est versée aux bailleurs dans le cadre de la procédure du tiers payant, ils peuvent continuer à percevoir cette aide, même si les logements ne répondent pas aux critères de décence. En contrepartie, ils devront s’engager, par convention avec l’État, à rendre les logements décents dans un délai déterminé.

----------------A noter également que le paiement partiel du loyer par le locataire en raison de la suspension des aides au logement pour cause d’indécence ne constitue pas un défaut de paiement. Le bailleur ne peut donc faire une procédure en résiliation du bail sur ce motif. Cela se comprend car il était paradoxal que le lo-cataire, qui non seulement subit une situation d’indécence, soit pénalisé par la suspension des aides au logement.

----------------

Qui peut y remédier ?Les organismes de prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences prévues. Le maire ou toute association de locataires affiliée à une association siégeant à la Com-mission nationale de concertation (ce qui est le cas de la CLCV), peuvent également les saisir, lorsqu’ils ont connaissance d’un logement ne satisfaisant pas aux exigences de décence.

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Les obligations du locataire

---------------------------------------------------Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Toutefois, si le locataire est amené à payer partiellement son loyer en raison de la suspension des aides au logement, due à l’indécence du logement, il ne peut être considéré en défaut de paiement (voir ci-dessus) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de loca-tion ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux

dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les

menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Un décret, non encore publié à ce jour, doit définir les modalités de prise en compte de la vétusté. Dans l’at-tente, il faut appliquer les anciennes dispositions législatives. Par conséquent, toute réparation résultant de la vétusté est automatiquement à la charge du bailleur.

Lorsqu’un bailleur social a conclu avec les représentants des locataires des accords collectifs (art. 42 de la loi no86-1290) portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté, le locataire peut (ce n’est pas une obligation) demander à ce qu’ils s’appliquent. Dans la réalité, lorsque ces accords existent, ils sont appliqués. Autrement, cela pourrait signifier que le locataire a le choix et que, selon l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux et la durée d’occupation, il pourrait choisir, soit de demander l’application de la grille de vétusté négociée avec le bailleur, soit au contraire de demander l’application de la jurisprudence. Ainsi, certaines décisions de justice font-elles état d’une vétusté après une occupation de trois 2 ou cinq 3 ans. En tout état de cause, même si l’accord collectif vous est appliqué, rien ne vous empêche d’aller en justice, si vous l’estimez nécessaire.2 Cour d’appel de Versailles, 3 mai 20113 Tribunal d’instance de Puteaux, 1er octobre 1996

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des

parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux portant sur la décence, la sécurité ou la santé. Si les travaux durent plus de vingt et un jours (avant la loi ALUR, ce délai était de quarante jours), le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire aura été privé. Si les travaux rendent le logement inhabi-table, le locataire pourra demander la résiliation du bail (autrement dit, il pourra être mis fin au contrat sans avoir à respecter un délai de préavis). Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et des modalités de leur exécution. Cette information peut se faire par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les textes sont muets sur les conséquences qu’entraînerait un défaut d’information du propriétaire. On peut toutefois penser que, dans cette hypothèse, le locataire serait en droit de refuser l’accès à son logement jusqu’à ce que la situation soit régularisée.

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Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du loca-taire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Tou-tefois, le bailleur a la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la

remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit repro-duire, à peine de nullité, les dispositions du g) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Depuis la loi ALUR, il est désormais possible pour le bailleur de souscrire une assurance à la place du locataire. À condition toutefois que le locataire n’ait pas remis l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. En contrepartie, le bailleur ne pourra pas demander l’application de la clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance du locataire. L’assurance souscrite par le propriétaire pour le compte du locataire est limitée à la couverture de la responsabilité loca-tive visée par la loi de 1989. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État (non encore publié à ce jour), est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le plus bref délai autorisé. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

----------------Bon à savoir ! Si la faculté de résiliation est généralement annuelle, la loi relative à la consommation du 17 mars 2014 prévoit d’autoriser le consommateur à résilier à tout moment, au bout d’une année, son contrat d’assurance.

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Les travaux réalisés par le locataireLe bailleur ne peut s’opposer aux aménagements effectués par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En pratique, la distinction entre aménagement et transformation est loin d’être aisée.

La notion de transformation

Par transformation, on entend généralement tout changement apporté à la structure et à la configuration des lieux loués. Concrètement, cela se traduit par l’abattage d’une cloison, la division d’une pièce, le perce-ment d’une porte, l’atteinte à un mur porteur…

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Par principe, le locataire qui entend réaliser de tels travaux doit obtenir l’autorisation du bailleur (à défaut, il encourt la résiliation judiciaire de son bail). En copropriété et dans certains cas tels que l’atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble (couleur des volets, par exemple), le bailleur devra lui-même demander l’aval de l’assemblée générale.

Si le locataire effectue des transformations sans autorisation préalable, le bailleur est en droit d’exiger, lors de son départ, la remise en état des lieux ou, s’il le désire, conserver les améliorations sans versement d’une indemnité. Si les travaux sont de nature à mettre en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement (atteinte à un mur porteur…), le bailleur peut exiger la remise immédiate des lieux en l’état à la charge du locataire.

----------------Attention ! Dans tous les cas, que les travaux compromettent ou non la solidité du bien, le propriétaire est en droit de demander la résiliation judiciaire du bail.

----------------Par ailleurs, rien n’interdit au propriétaire d’exiger, malgré l’autorisation ainsi donnée, la remise en état des lieux à la fin du bail. L’idéal est donc de préciser par écrit, en même temps que l’autorisation, le sort des amé-liorations après le départ du locataire.

La notion d’aménagementLes travaux d’aménagement sont ceux qui ne portent pas atteinte au gros œuvre ou qui ne modifient pas la structure du logement : travaux relatifs à la peinture (sauf s’il s’agit d’une couleur particulière), à la pose de moquette… L’autorisation du bailleur n’est pas nécessaire. Même si le bail ne le prévoit pas, il est cependant préférable de demander une autorisation dès lors que l’on projette de modifier la nature d’un revêtement (remplacer une moquette par un linoléum par exemple).

----------------Attention ! Au-delà même de la possibilité offerte par le locataire de modifier la nature d’un revête-ment (remplacer une moquette par du carrelage, par exemple), vous devez vous renseigner sur la pos-sibilité technique de le faire. En effet, votre immeuble n’a peut-être pas été conçu pour supporter une telle charge supplémentaire. Par ailleurs, certains règlements de copropriété interdisent formellement la pose de carrelage, soit pour des raisons liées au bâti, soit pour des raisons acoustiques (troubles de voisinage…). De fait, n’hésitez pas à consulter votre règlement de copropriété (il est joint normalement au bail) même si vous avez été autorisé par votre propriétaire à effectuer ces travaux.

----------------Si le logement est situé dans une copropriété, une autorisation de l’assemblée générale sera nécessaire pour tout ce qui est susceptible de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (modification de la couleur des vo-lets, du bâti des fenêtres…). Il appartient au propriétaire de se charger de cette formalité. À défaut, le syndi-cat des copropriétaires pourra exiger du bailleur ou du locataire la remise en état des lieux.

Le locataire au sein de la copropriétéLes relations entre le copropriétaire-bailleur, son locataire et le syndicat sont quelque peu complexes. En effet, le syndicat des copropriétaires est extérieur à la relation locataire-bailleur mais il n’en demeure pas moins qu’il est susceptible d’y jouer un rôle.

L’inopposabilité du contrat de location au syndicat des copropriétaires Le locataire ne peut invoquer une clause de son contrat à l’égard du syndicat. Ainsi, dans l’hypothèse où un bail attribuerait la location, non seulement des lots privatifs appartenant au copropriétaire, mais également

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de parties communes, le locataire ne pourra exiger la jouissance privative de ces parties. En effet, il résulte de la loi du 10 juillet 1965 que les parties communes, sauf cas particulier, sont à l’usage de tous les copro-priétaires et non à l’usage exclusif de certains d’entre eux. De ce fait, un copropriétaire ne peut attribuer à son locataire plus de droits qu’il n’en a lui-même en mettant en location des parties communes. Le preneur ne pourra faire valoir son bail et devra se retourner contre son propriétaire.

À l’inverse, le contrat de location ne peut être invoqué par le syndicat. Ce dernier ne pourra pas, par exemple, poursuivre un locataire pour non-paiement de charges. Toutes ses actions devront être diligentées contre le copropriétaire-bailleur.

L’opposabilité au locataire du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée généraleLe règlement de copropriété et l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale sont opposables au loca-taire. Cela est logique, le copropriétaire devant respecter le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale, il est normal qu’il en soit ainsi pour le locataire.

Les troubles causés par le locataireNormalement, il appartient au bailleur de faire cesser le trouble causé par le preneur et d’indemniser la co-propriété du préjudice qui en a résulté.

Le syndicat est recevable à agir directement contre le locataire, tout comme le sont les copropriétaires dès lors qu’il leur est causé un préjudice.

Dans le cadre de ces recours, il est possible de demander la résiliation judiciaire du bail. Le locataire sera tenu d’indemniser le syndicat ou les copropriétaires du préjudice subi. L’action peut également être intentée directement à l’encontre du bailleur. Il appartiendra alors à ce dernier de se retourner contre son locataire.

Les troubles causés aux locatairesLe bailleur n’est tenu d’indemniser son locataire du préjudice subi que si lui ou une personne avec laquelle il est lié juridiquement (enfants, employés, autre locataire…) sont à l’origine du dommage. Si le préjudice ré-sulte de la faute d’un autre copropriétaire, le bailleur ne peut voir sa responsabilité engagée puisqu’il ne peut être tenu responsable des troubles causés par des tiers (article 1725 du code civil). Le locataire devra donc agir directement contre l’auteur des troubles. En revanche, le syndicat des copropriétaires n’est pas considé-ré comme un tiers. Ainsi pouvez-vous engager la responsabilité de votre bailleur si vous subissez un préjudice résultant, par exemple, de la réalisation de travaux sur les parties communes. Par ailleurs, le locataire peut toujours agir à l’encontre du syndicat lorsque le dommage est causé par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes (infiltrations…).

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2 - Rechercher un logement

Le secteur privé

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Le bailleur privéLa location du secteur privé est soumise à la loi du 6 juillet 1989 ; les caractéristiques principales de ce ré-gime sont les suivantes : la location porte sur un local non meublé, à usage d’habitation principale ou à usage mixte (habitation/professionnel). La durée de location minimale est différente selon que le bailleur est une personne physique (durée du bail : 3 ans, sauf exceptions) ou une personne morale (durée du bail : 6 ans). Le locataire a la faculté de donner congé à tout moment ; le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail : pour habiter le logement, pour le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux. Le loyer est fixé librement sauf dans les zones tendues où il est encadré, et évolue, si le bail le prévoit, selon la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’investissement locatif : les différents dispositifsDepuis plusieurs années, l’investissement immobilier fait l’objet de toutes les attentions de la part des pou-voirs publics. Ainsi, la volonté de développer le parc locatif privé les a conduits à mettre en place des dispo-sitifs plus ou moins attractifs pour les propriétaires bailleurs.

Les contreparties exigées sont des plafonds de loyer et, parfois, des plafonds de ressources pour les loca-taires choisis.

Depuis l’investissement Périssol en 1996 jusqu’aux dispositifs Duflot et Pinel plus récemment, les disposi-tifs se succèdent à un rythme effréné. Il n’est donc pas possible de tous les décrire. Pour vérifier que votre propriétaire respecte bien les prescriptions légales, consultez : www.anil.org, le site de l’Agence nationale d’information sur le logement.

Les meublés

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La location meublée consiste en la mise à disposition d’un logement garni de meubles et de différents élé-ments d’équipement (vaisselle, électroménager, etc.) permettant au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement.

Il s’agit d’un type de location assez prisé par les étudiants et dont le caractère peu contraignant séduit bon nombre de bailleurs. Toutefois, plusieurs modifications législatives ont atténué cette souplesse, de sorte que,

désormais, les locations meublées s’avèrent plus encadrées, laissant moins de place à d’éventuels abus (voir chapitre 10).

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Les résidences-foyers

--------------------------------------------------- Toute personne logée dans un logement foyer a droit à l’établissement d’un contrat écrit qui précise notam-ment sa date de prise d’effet, sa durée, ses modalités et conditions de résiliation. En le signant, le résident accepte le règlement intérieur. Différents types de logements foyers accueillant des publics variés existent.

Les établissements pour personnes âgées- Les logements foyers sont des studios ou des deux-pièces offrant aux retraités un logement indépendant, disposant de locaux communs, avec possibilité de bénéficier de services collectifs (restauration, blanchis-sage, salle de réunion, infirmerie, etc.). Les retraités ont le statut de locataire, ils doivent être valides et auto-nomes. Ils peuvent bénéficier de l’aide sociale et d’une aide au logement (APL ou AL) ;

- les foyers-soleil, formule d’hébergement proche du foyer-logement, sont constitués d’appartements dissé-minés dans un ensemble immobilier, souvent HLM ;- les maisons de retraite, de statut privé ou public, présentent des caractéristiques très diverses. Elles pro-posent essentiellement des chambres individuelles, des équipements collectifs et n’offrent guère la possibi-lité d’un ameublement personnel par le pensionnaire ;- les résidences-service se développent progressivement, tant en copropriété qu’en location - dans ce der-nier cas, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Dans toutes ces formules, des services variés sont proposés, notamment de restauration, de soins, d’anima-tion.

Les résidences universitairesLes résidences universitaires sont gérées par le CROUS et accueillent environ 159 000 étudiants pour une durée de neuf ou douze mois. Les étudiants dont les moyens financiers sont limités et qui sont éloignés de leur famille ainsi que les étudiants étrangers boursiers sont prioritaires. Il existe deux types de résidences universitaires : les traditionnelles et les nouvelles.- Les résidences universitaires traditionnelles, édifiées à la fin des années 1960, font l’objet d’un vaste pro-gramme de rénovation. La chambre meublée est de 9 m2, les sanitaires sont communs et les cuisinettes, salles de travail ou de détente collectives. Le tout pour environ 200 € par mois (avant déduction de l’ALS, L’allocation de logement sociale chapitre 3), électricité et chauffage compris.- Les résidences universitaires conventionnées, de conception récente aux normes HLM, offrent des loge-ments plus vastes, studios de 18 à 23 m2 avec coin cuisine, salle de bains et câblage, ainsi que des services collectifs : laverie, cafétéria, photocopieuse, salle de jeux, de sport, bibliothèque, accès Internet… Le loyer moyen pour un T1 est de 400 € par mois (avant déduction de l’APL, (voir APL chapitre 3).

Pour obtenir ces résidences, une seule démarche : déposer une demande de dossier social étudiant (DSE) au CROUS dont vous dépendez. Le contrat de location est d’une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions d’éligibilité au logement. Le résident ne peut ni cé-der le contrat de location ni sous-louer le logement.

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----------------Pour en savoir plus- consultez le CROUS ou CLOUS de votre ville d’étude ;- pour tout savoir sur le logement étudiant : www.adele.org

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Les foyers de jeunes travailleursAu nombre de 500, répartis sur l’ensemble de la France, ils sont essentiellement implantés en zone urbaine. Ils ont pour mission principale d’accueillir des jeunes en cours d’insertion sociale et professionnelle en leur offrant une résidence adaptée à leurs besoins et en leur offrant une palette de services d’ordre socio-éduca-tif (service emploi-formation, prévention santé, activités culturelles et sportives, lavomatique, restauration, etc.).

Ces établissements relèvent de la loi du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales. Ils ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL) suivant les critères d’attribution des caisses d’alloca-tions familiales (CAF).

Les conditions d’admission sont les suivantes : être âgé de 16 à 30 ans et être salarié, étudiant, apprenti, en formation, en recherche d’emploi…

----------------Pour en savoir plus, vous pouvez vous renseigner auprès des foyers de jeunes travailleurs – Union natio-nale pour l’habitat des jeunes : 01.41.74.81.00 ou www.unhaj.org

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Le logement social

---------------------------------------------------Pour aider le lecteur à s’y retrouver dans les dénominations et les sigles, nous décrivons sommairement quelques caractéristiques propres aux organismes de logements sociaux.

Les organismes publicsLes offices publics de l’habitat (OPH) sont des établissements publics locaux à caractère industriel et com-mercial (EPIC) qui ont des missions assez étendues. Ainsi, en plus de leur rôle premier qui est de réaliser et de gérer des logements sociaux, ils peuvent, par exemple, réaliser des opérations d’aménagement pour des collectivités, gérer des immeubles appartenant à d’autres organismes, être syndics de copropriété ou encore acquérir et donner en location des hôtels destinés à l’hébergement de personnes en difficulté.

Ils interviennent généralement à l’échelle d’une ville, d’une agglomération, d’une intercommunalité, d’un département, et plus rarement au plan interdépartemental. La création de ces organismes relève d’une dé-cision prise par un conseil municipal ou un conseil général nécessitant la publication d’un décret en Conseil d’État.

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Les organismes privés de logement socialCes organismes comprennent :

- les entreprises sociales de l’habitat (ESH), ou sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SA HLM) ;- les sociétés coopératives de production d’habitations à loyer modéré (SCP HLM) ;- les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI ou CI) ;- les entreprises publiques locales (EPL), ou sociétés d’économie mixte (SEM), gérant du logement social.

Tous ces organismes privés d’HLM ont le statut de sociétés anonymes soumises, notamment, aux disposi-tions du Code de commerce.

Ils sont constitués sur l’initiative de leurs membres fondateurs mais doivent être agréés par les pouvoirs publics.

Ils peuvent avoir une compétence locale ou étendue à l’échelle du territoire national.

Leurs actionnaires sont des collectivités territoriales et des entreprises privées ou publiques. Le convention-nement HLM s’applique aux logements qui leur appartiennent et pour lesquels ils en font la demande.

Les conditions d’attribution des logements sociauxElles sont clairement établies dans différents articles du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Les administrateurs CLCV représentant les locataires agissent pour les faire respecter.

Les bénéficiairesLes bénéficiaires sont (art. R. 441-1 du CCH) :- les personnes physiques de nationalité française et celles admises à séjourner régulièrement sur le terri-toire ;- les associations déclarées ayant pour objet de sous-louer ces logements, à titre temporaire, à des per-sonnes en difficulté;- sous conditions, les étudiants, les personnes de moins de 30 ans et les personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation.

L’inscription ne peut être refusée lorsque le demandeur satisfait aux conditions prévues à cet article.

Conformément à l’article R. 441-3 du CCH, les commissions d’attribution procèdent à l’examen des demandes en tenant compte notamment de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage. Elles tiennent compte en outre de l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs (transports, école, etc.).

Elles attribuent les logements disponibles, selon des critères de priorité liés :

- à l’urgence : personnes privées de logement, précarité ou insalubrité du logement occupé ;- aux difficultés économiques et sociales des personnes et familles en veillant à la mixité sociale des villes et des quartiers.

N’hésitez pas à justifier le caractère prioritaire lors du dépôt de votre demande de logement.

Les plafonds de ressources

Les principes des plafonds de ressources sont identiques en métropole et en DOM, mais les plafonds sont différents.

Les plafonds de ressources sont fixés pour l’ensemble des personnes vivant au foyer du demandeur.

Sont considérées comme personnes à charge les membres de la famille du locataire ou de son conjoint et

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donc de son concubin ou de la personne qui lui est liée par un PACS (art. 351-29 du CCH). La révision des plafonds de ressources intervient chaque 1er janvier, en fonction de l’évolution du SMIC.

Nous reproduisons ci-après les tableaux applicables :

- à compter du 1er janvier 2015 : aux bénéficiaires de logements HLM financés par le prêt locatif à usage social le PLUS, (cf. annexe no 1) ;- aux bénéficiaires de logements financés par des PLA d’intégration, (cf. annexe no 2).

Les bailleurs sociaux attribuent les logements aux personnes dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer.

Le principe : c’est l’avis d’imposition de l’avant-dernière année qui permet d’apprécier les ressources du de-mandeur d’un logement et des personnes qui vivent avec lui.

L’exception : une personne dont les revenus de l’avant-dernière année excèdent les plafonds, mais dont les revenus sur les 12 derniers mois précédant la signature du contrat de location sont inférieurs au plafond, peut déposer une demande de logement, justificatifs à l’appui. Le bailleur est tenu de vérifier « par tous moyens appropriés, à l’exception d’attestations sur l’honneur » cette information.

Le dépôt des demandesLa loi ALUR prévoit que la demande d’attribution relève désormais d’un service commun d’enregistrement. Elle est enregistrée sous un numéro unique dans le système national d’enregistrement des demandes de logements sociaux, soit par le service destinataire, soit directement par le demandeur sous forme électro-nique. Le demandeur recevra automatiquement une attestation de demande certifiant du dépôt de cette dernière et faisant courir le délai de saisine de la commission de médiation. Les pièces justificatives accom-pagnant la demande sont désormais déposées en un seul exemplaire et rendues disponibles à toutes les personnes ayant accès aux données nominatives du système d’enregistrement. Enfin, toute personne de-mandant ou ayant demandé l’attribution d’un logement social se voit reconnaître le droit à une information sur l’ensemble des données relatives à la procédure de sa demande, à son contenu et aux éléments du parc de logements visé dans celle-ci.

La demande de logement HLM(CCH : R. 441-2-2)

La demande de logement social doit comporter les rubriques suivantes :

a) Identité du demandeur et des autres personnes à loger ;b) Adresse du demandeur et autres coordonnées permettant de le joindre ;c) Situation de famille du demandeur ;d) Situation professionnelle du demandeur et des autres personnes à loger ;e) Ressources du demandeur et des personnes à loger et revenu imposable ;f) Situation actuelle de logement ;g) Motifs de la demande ;h) Type de logement recherché et localisation souhaitée ;i) Le cas échéant, handicap d’une des personnes à loger rendant nécessaire l’adaptation du logement.

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ANNEXE 1Plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence) prévus aux articles L. 441-3,

R. 331-12 et R 441-1 (1o) du code de la construction et de l’habilitation applicables aux logements autres que ceux mentionnés au II de l’article R. 331-1 (Plus)

Catégorie de ménages

Paris et communes limitrophes (en euros)

Ile-de-France hors Paris

et communes limitrophes (en euros)

Autres régions(en euros)

1 23 127 23 127 20 107

2 34 565 34 565 26 851

3 45 311 41 550 32 291

4 54 098 49 769 38 982

5 64 365 58 917 45 858

6 72 429 66 300 51 682

Par personnesupplémentaire + 8 070 + 7 388 + 5 765

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ANNEXE 2Plafonds de ressources annuelles imposables prévus à l’article R. 331-12 du code de la construction et de l’habilitation

applicables aux logements mentionnés au II de l’article R. 331-1 (PLAI).

Catégorie de ménages

Paris et communes limitrophes (en euros)

Ile-de-France hors Paris

et communes limitrophes (en euros)

Autres régions(en euros)

1 12 722 12 722 11 058

2 20 740 20 740 16 112

3 27 186 24 929 19 374

4 29 757 27 373 21 558

5 35 399 32 407 25 223

6 39 836 36 466 28 425

Par personnesupplémentaire

+ 4 438 + 4 062 + 3 170

Arrêté du 30 décembre 2014 publié au JO du 31 décembre 2014.

Ces informations doivent permettre d’apprécier la demande au regard des critères d’attribution prioritaire (CCH : L. 441-1).

Services compétents pour enregistrer les demandes de logement social

(CCH : R. 441-2-1)

Les personnes morales habilitées à enregistrer les demandes de logement social sont :

- les organismes HLM disposant d’un patrimoine locatif ;- les SEM disposant d’un patrimoine locatif conventionné ;- les services de l’État désignés dans chaque département par le préfet ;- les communes, les établissements publics de coopération inter-communale compétents et les départe-ments qui l’ont décidé ;- les employeurs, les CIL, les chambres de commerce et d’industrie et les organismes à caractère désintéres-sé, bénéficiaires de réservations de logements, s’ils en font la demande.

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L’enregistrement des demandes

(CCH : R. 441-2-3 ; R. 441-2-4 ; R. 441-2-5 ; R. 441-2-6)

Les personnes morales ou services qui enregistrent les demandes de logement social peuvent confier, par convention, à l’un ou l’autre d’entre eux, à un mandataire commun sur lequel ils ont autorité, qui peut être le lieu d’accueil commun pour procéder à l’enregistrement de la demande.

La demande de logement social s’effectue :

- soit auprès de l’un des guichets enregistreurs, du mandataire commun ou du système de traitement au-tomatisé aux fins qu’il l’enregistre dans le système national d’enregistrement (SNE). Le formulaire doit alors respecter un modèle type ;- soit par voie électronique dans le système national d’enregistrement (SNE) ou dans le système de traite-ment automatisé.

L’attestation d’enregistrement de la demande est délivrée dans le délai d’un mois à compter de son dépôt. Elle comporte la liste des bailleurs de logements sociaux et des organismes agréés disposant d’un patrimoine sur les communes demandées. Le préfet peut être saisi en cas de non-délivrance de l’attestation afin qu’il procède d’office à l’enregistrement de la demande ou si la demande a déjà été enregistrée, qu’il mette en demeure le gestionnaire du SNE de transmettre l’attestation au demandeur.

Chaque demande est identifiée par un numéro unique délivré au niveau régional en Ile-de-France et dépar-temental sur le reste du territoire.

----------------Bon à savoir ! Aucune condition de résidence préalable ne peut être opposée au demandeur pour refu-ser l’enregistrement de sa demande.

----------------

Dossier unique de demande

Au formulaire complété doit être jointe une copie d’une pièce d’identité du demandeur et, le cas échéant, l’attestation de régularité de son séjour. Nouveauté, les pièces justificatives associées au dossier de demande et servant à l’instruction de la demande sont déposées en un seul exemplaire. Elles sont enregistrées dans le SNE et accessibles aux personnes ayant accès aux données nominatives de ce système.

Avec l’accord du demandeur et parallèlement à l’instruction de la demande, les bailleurs HLM peuvent pro-céder à un examen de sa situation et l’informer, le cas échéant, des possibilités d’accession à la propriété auxquelles il peut prétendre.

Lors du traitement de la demande, peuvent être demandés :

- des pièces justificatives complémentaires, afin notamment de vérifier le respect des conditions réglemen-taires d’accès au logement social (CCH : R. 441-1) ;- des documents permettant, en l’absence d’avis d’imposition, de s’assurer des ressources du ménage.

Les pièces justificatives ne peuvent porter que sur les informations figurant dans le formulaire de demande, elles sont limitées et identiques pour l’ensemble des bailleurs.

La demande de logement social a une durée de validité d’un an à compter de sa présentation initiale ou, le cas échéant, de son dernier renouvellement. Un mois au moins avant la date d’expiration de validité de la demande, le demandeur reçoit par tout moyen (LRAR, mail…) une information portant sur la date à laquelle sa demande cessera d’être valide si elle n’est pas renouvelée. Cette notification l’informe que le défaut de renouvellement dans le délai imparti entraînera la radiation de sa demande.

Lors du renouvellement de la demande, le demandeur doit actualiser les informations contenues dans sa demande initiale ou fournies lors du dernier renouvellement.

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Toute mise à jour ou correction des informations contenues dans la demande est effectuée sous le numéro d’enregistrement délivré lors de la présentation initiale de la demande, en conservant la date de cette pré-sentation initiale.

Une attestation d’enregistrement du renouvellement de la demande est ensuite remise au demandeur.

Le droit à l’information des demandeurs (CCH : L. 441-2-6)

Le principe d’un droit à l’information pour toute personne susceptible de demander un logement social et pour tout demandeur de logement social est affirmé.

Le droit à une information porte sur :

- les modalités de dépôt de la demande ;- les pièces justificatives qui peuvent être exigées ;- les caractéristiques du parc social ;- le niveau de satisfaction des demandes exprimées sur le territoire qui l’intéresse.

Une fois le dossier déposé, tout demandeur a également droit à une information sur les données le concer-nant enregistrées dans le système national, ainsi que sur les principales étapes du traitement de sa demande.

La radiation d’une demande (CCH : R. 441-2-8)

La radiation d’une demande du fichier d’enregistrement ne peut être opérée que par l’un des services qui enregistrent la demande ou par le gestionnaire du SNE. La radiation ne peut intervenir que pour l’un des motifs suivants :

- attribution d’un logement au demandeur. La signature du bail entraîne de plein droit la radiation de la demande ;- renonciation écrite du demandeur ;- irrecevabilité de la demande au regard des conditions législatives réglementaires d’accès au logement social ;- absence de réponse du demandeur à un courrier envoyé à la dernière adresse indiquée par l’intéressé ;- non-renouvellement de la demande dans le délai d’un an, constaté par le gestionnaire.

Dans ces deux derniers cas, un avertissement est effectué par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen permettant d’attester de la remise (voir page 26). La radiation intervient un mois après cet avertissement.

Les réservations de logement

Les bénéficiaires des réservations sont les collectivités territoriales, leurs établissements publics, des em-ployeurs, les collecteurs du 1 % logement, des chambres de commerce et d’industrie et des organismes à caractère désintéressé.

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour connaître les réservations prioritaires dont il dispose éven-tuellement.

Conseils pour remplir votre dossier de demande de logement

Les délais pour obtenir un logement social sont souvent assez longs ; aussi, afin de ne pas retarder l’examen de votre dossier, nous vous conseillons, lors du dépôt de votre demande de logement, de fournir un dossier complet et des renseignements précis sur :

- le nombre de personnes composant votre foyer : nombre d’enfants ou autres personnes à charge, enfant attendu ;

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- votre nationalité : si vous n’êtes pas de nationalité française, vous devez obligatoirement être titulaire d’un titre de séjour de plus de trois mois, sauf si vous êtes ressortissant d’un État de l’Union Européenne (fournir la copie recto verso de votre carte nationale d’identité ou de votre titre de séjour) ;- votre situation familiale : célibataire, marié, séparé, divorcé, pacsé, veuf, union libre (fournir la copie du jugement en cas de divorce ou une attestation précisant que la séparation est en cours) ;- votre identité postale ou bancaire ;- votre situation professionnelle : si vous travaillez, les coordonnées de votre employeur et, si vous ne tra-vaillez pas, la profession dernièrement exercée ;

- vos ressources : vous devez indiquer toutes les ressources mensuelles des différentes personnes qui occu-peront le logement. Elles sont constituées des éléments suivants :

• salaire : fournir les trois derniers bulletins de salaire ou, pour les personnes au chômage, la copie de l’avis de prise en charge et les trois derniers versements ASSEDIC ;

• pensions : retraite, pension d’invalidité, pension alimentaire, bourses pour les étudiants : fournir les jus-tificatifs de retraite de pension alimentaire, d’invalidité, de bourse ;

• allocations : allocation parent isolé (API), allocation adulte handicapé (AAH), revenu de solidarité active (RSA), allocations familiales ou allocation logement : fournir les notifications de la caisse d’allocations fami-liales (CAF) ;

D’une manière générale, vous devrez justifier de toutes les formes de ressources et aurez également à fournir la copie du dernier avis d’imposition ou le double de la déclaration d’impôt.

- les caractéristiques du logement demandé : nombre de pièces, équipements spécifiques si vous êtes han-dicapé, préférence pour une ville ou un quartier ;- le(s) motif(s) de la demande : mariage, divorce, veuvage, naissance, mutation professionnelle, rapproche-ment du lieu de travail, chômage, logement trop cher, etc. Ou tout autre motif vous ayant conduit à effec-tuer cette demande.

Des aménagements quant à l’appréciation des ressources

La loi ALUR apporte un peu de souplesse. Ainsi, les dépenses engagées pour l’hébergement du conjoint ou du partenaire du PACS dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont prises en compte pour définir le niveau des ressources.

Lorsqu’une personne est en instance de divorce, les ressources du seul demandeur sont prises en considé-ration pour l’accès au logement social dès l’acte de saisine du juge aux affaires familiales (JAF). De même, en cas de divorce par consentement mutuel, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, les ressources du seul demandeur sont prises en considération pour l’accès au logement social lorsqu’un organisme de mé-diation familiale atteste de l’engagement de la procédure de divorce.

De plus, l’existence d’un bail au nom du couple ne fait plus obstacle à l’attribution d’un logement au bénéfice d’un conjoint en instance de divorce.

Enfin, si une demande déposée par l’un des membres du couple avant la séparation mentionne l’autre membre du couple parmi les personnes à loger, l’ancienneté de cette demande est conservée lorsque celui-ci se substitue au demandeur initial. Il en est de même si le demandeur initial maintient sa propre demande et que l’autre membre du couple dépose une autre demande.

La commission d’attribution des logements

(CCH : R. 441-3 et R. 441-3-1 et arrêté du 10.3.11)

Chaque bailleur social crée une commission d’attribution des logements locatifs sociaux chargée d’étudier les dossiers de candidature déposés pour les logements vacants dans le parc de l’organisme. Aucune attribution

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ne peut être prononcée si la demande n’a pas été enregistrée selon la procédure du numéro d’enregistre-ment unique.

La commission attribue nominativement chaque logement locatif. Sauf en cas d’insuffisance du nombre des candidats, elle examine au moins trois demandes pour un même logement.

La commission peut classer les candidats par ordre de priorité. L’attribution du logement sera prononcée en faveur du candidat suivant en cas de refus par celui classé devant lui.

Pour l’attribution, il est tenu compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des condi-tions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipe-ments répondant aux besoins des demandeurs (CCH : L. 441-1).

La commission peut utiliser, pour proposer un logement adapté au demandeur, le taux d’effort (loyer/res-sources) des personnes qui vivront au foyer.

-----------------Bon à savoir ! Si les consommations d’eau et de chauffage sont individualisées, le bailleur intègre dans ce calcul, au titre des charges, un forfait tenant compte de la taille du logement et du nombre de personnes qui vivront au foyer.

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La commission de médiation

La loi relative au droit au logement opposable (no 2007-290 du 5 mars 2007) a renforcé les compétences des commissions départementales de médiation.

Chaque commission peut être saisie par tout demandeur de logement social qui n’a reçu aucune proposition dans le délai fixé par l’arrêté du préfet de département. Il n’y a pas de condition de délai lorsque le deman-deur est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, logé dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur, s’il présente un handicap ou s’il a au moins une personne à charge présentant un handicap.

Dans un délai de trois mois à compter de la réception de la demande (ou six mois dans les départements d’Outre-mer), la commission de médiation désigne les demandeurs qu’elle reconnaît prioritaires et auxquels un logement doit être attribué en urgence. Après avis des maires des communes concernées et en tenant compte des objectifs de mixité sociale, le préfet désigne chaque demandeur à un organisme bailleur tenu de le loger dans un certain délai.

Où chercher un logement ?

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Les professionnels de l’immobilierLeur profession est régie par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application du 20 juil-let 1972. Ils doivent être titulaires d’une carte professionnelle qui est délivrée, depuis la loi ALUR, par les chambres de commerce et d’industrie, et renouvelable tous les 3 ans. L’obtention de la carte professionnelle

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nécessite une attestation d’assurance responsabilité civile et une garantie financière suffisante. Ces profes-sionnels de l’immobilier doivent aussi justifier de leur aptitude professionnelle et ne pas avoir été condam-nés pour certaines infractions (vol, escroquerie…).

Les agents immobiliersLe mandat de gestion conclu entre un agent immobilier et un propriétaire l’autorise à engager les démarches au nom de ce dernier pour trouver des locataires, signer un contrat, établir un état des lieux, encaisser les loyers…

Les tarifs pratiqués par l’agence doivent être affichés sur la vitrine si elle en a une ou au moins là où est reçu le client.

L’agent ne peut pas exiger, pour la visite d’un logement, le versement d’un montant forfaitaire, valant « acompte » sur les frais d’agence à venir… D’une part, c’est illégal et pénalement sanctionnable, d’autre part, c’est un abus dans la mesure où le propriétaire le rémunère pour cette mission, et vous risquez, dans le cas où vous ne prendriez pas la location, d’avoir bien du mal à récupérer ce que vous auriez versé.

Lorsque vous signez un contrat de location par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devez verser des honoraires. Suite à la loi ALUR, depuis le 15 septembre 2014, les honoraires de location imputables au loca-taire sont plafonnés selon la superficie du logement et sa localisation géographique. Ils sont de :

- 12 € / m2 SHAB* en zone très tendue (Paris et sa banlieue)

- 10 € / m2 SHAB en zone tendue (Sud de la France par exemple)

- 8 € / m2 SHAB sur le reste du territoire

La quote-part imputée au locataire ne peut être supérieure à celle facturée au bailleur.

(*) Surface habitable.

Les administrateurs de biensL’administrateur de biens est un professionnel de l’immobilier, au même titre qu’un agent immobilier, il obéit aux mêmes règles mais exerce une activité plus large. L’administrateur de biens est un mandataire. Il agit en nom et place du propriétaire qu’il représente. Sa mission consiste à veiller au bon état de l’immeuble dont la gestion lui a été confiée. Il constate les dégradations et les réparations à effectuer. Il décide des travaux à réaliser et en contrôle le suivi. Il assure la gestion de l’immeuble au quotidien.

Une autre partie de son activité s’attache à la gestion locative. Il recherche des locataires, rédige des contrats de location, établit un état de lieux. Il se charge également de percevoir les loyers et les charges.

Il est l’interlocuteur direct du propriétaire à qui il rend compte de sa gestion. Il lui reverse les sommes per-çues au titre des loyers, du dépôt de garantie…

Les investisseurs institutionnelsDe nombreuses banques, sociétés d’assurance, caisses de retraite, etc. possèdent de grands ensembles im-mobiliers généralement bien placés et bien entretenus. Mais la concurrence est rude et la sélection des locataires sévère, car ces bailleurs recherchent un maximum de garanties et n’ont pas envie de s’encombrer de mauvais payeurs. Une fois dans la place, vous bénéficiez d’un bail de six ans (au lieu de trois auprès d’un particulier).

Les notairesComme les agents immobiliers, les notaires sont habilités à conclure des baux et à gérer des logements. Ils doivent également détenir un mandat écrit et afficher leurs tarifs. Le plafonnement des frais d’agence leur est également applicable.

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Les notaires ne sont pas autorisés à faire de la publicité sur cette partie de leur métier en proposant des logements « en vitrine » ; il peut être intéressant de les contacter lors de votre recherche car les biens immo-biliers dont ils « disposent » ne font pas l’objet d’annonces sur le marché immobilier.

Les marchands de biensCe sont des professionnels qui achètent des biens immobiliers pour leur propre compte puis les revendent en essayant de réaliser une plus-value. En général, ils effectuent des travaux de réfection ou d’embellissement avant de revendre le bien, morcelé ou non.

Les marchands de listesIls proposent à des candidats au logement des listes de logements à louer. Pour avoir accès à des adresses, consulter un fichier, vous aurez à payer un montant forfaitaire sous forme d’abonnement d’une durée li-mitée. Le marchand de listes s’engage à une obligation de moyens, c’est-à-dire qu’il doit vous fournir des propositions de logements conformes au descriptif qui vous est donné et effectivement disponibles à la lo-cation. Ils n’ont pas d’obligation de résultat que vous trouviez ou non un logement pendant la durée de votre abonnement.

Les marchands de listes sont soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des professions immobilières. Ils doivent donc être titulaires d’une carte professionnelle.

La même loi précise qu’« aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due à une personne qui se livre à l’activité du marchand de listes ou ne peut être acceptée ou exigée par elle pré-alablement à la conclusion d’une convention rédigée par écrit et à la remise au client d’un original de cette convention conformément aux dispositions de l’article 1325 du code civil ». Cette convention doit préciser :

- les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client ;- la nature de la prestation à fournir au client ;- le montant de la rémunération ;- les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation n’est pas four-nie au client dans le délai prévu.

Pour prétendre à une rémunération, le marchand de listes doit non seulement signer au préalable un contrat avec son client mais également fournir une liste correspondant aux critères déterminés contractuellement. Soyez vigilant !

La loi impose désormais aux marchands de listes, pour inscrire un bien immobilier sur leurs listes, de dispo-ser d’un mandat d’exclusivité de la part du propriétaire. Le mandat remis doit mentionner clairement qu’ils vendent des listes de logements dont ils ont l’exclusivité.

Les locataires en recherche d’un logement auront ainsi l’assurance que les biens proposés ne sont pas déjà loués par d’autres agences et que les frais qu’ils auront engagés auront une contrepartie.

Le service logement d’une mairieDe nombreuses mairies disposent aujourd’hui d’un service logement. Celui-ci peut vous renseigner sur l’état de l’offre de logements dans la commune, il peut également vous fournir des adresses utiles et vous préciser les démarches à effectuer.

Le service logement de la mairie peut aussi enregistrer et transmettre votre demande de logement HLM auprès d’un bailleur social. Il devra alors vous communiquer votre numéro d’enregistrement unique dans un délai d’un mois et vous indiquer le nom de ce bailleur.

(Voir « L’enregistrement des demandes » page 26).

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Action logementIl s’agit de la nouvelle dénomination du 1% logement. Les entreprises de plus de 20 salariés versent une part correspondant à 0,45% de leur masse salariale à des organismes collecteurs dans le cadre de la parti-cipation des entreprises à l’effort de construction. Parmi les bénéficiaires d’un logement financé par Action logement : les salariés des entreprises de plus de 10 salariés, les demandeurs d’emploi, les jeunes de moins de 30 ans en situation ou recherche d’emploi et étudiants boursiers d’Etat, les personnes handicapées, les travailleurs saisonniers…

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour vérifier si vous y avez droit, en fonction de votre situation et de vos ressources. Pour plus d’information, consultez le site www.actionlogement.fr

Les particuliersLouer entre particuliers permet d’éviter de payer une commission. Mais cette démarche suppose de veiller à vérifier soi-même les dires du bailleur sur l’état de son bien, sur ses charges et sur l’environnement de l’im-meuble ou de la maison.

La transaction entre particuliers présente également un inconvénient : qu’ils soient de mauvaise foi ou sin-cères sur la qualité du bien qu’ils mettent en location, les particuliers ont souvent tendance à surestimer la valeur locative de leur logement ; aussi il peut s’avérer plus rentable de payer des frais à une agence que de verser pendant plusieurs années un loyer surélevé.

Il n’est donc pas inutile de mener de front une recherche par agence et entre particuliers.

Le dispositif SolibailCertains propriétaires peuvent souscrire au dispositif Solibail. Il concerne les logements non meublés, dé-cents, situés dans les régions Ile-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Rhône-Alpes, Langue-doc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d’Azur et, de préférence, proches de transports en commun.

Le logement est ainsi loué pendant trois ans à une association conventionnée par la préfecture de région. Cette association sous-loue ensuite le bien, mais le propriétaire n’a aucune relation avec l’occupant : c’est l’association qui fait office d’intermédiaire. Elle assure le paiement des loyers et charges vis-à-vis du bailleur, ce qui signifie que celui-ci est certain de ne connaître aucun impayé. Bien évidemment, l’association se re-tournera contre le locataire pour demander le remboursement des sommes alors avancées. Le loyer proposé est celui correspondant aux loyers intermédiaires pour les logements conventionnés avec l’ANAH. (voir chapitre 5)

Pour plus d’informations : www.solibail.fr

Les annonces

La presse spécialiséeDe nombreux journaux sont consacrés à l’immobilier neuf et ancien et la plupart des quotidiens (nationaux et locaux) proposent également des annonces immobilières. La presse gratuite en regorge ; méfiez-vous ce-pendant, car leur sérieux n’est pas assuré et ces journaux mis à disposition dans les magasins ou dans la rue servent bien souvent de vitrines publicitaires aux marchands de listes.

InternetOn trouve tous les types d’annonces sur Internet sans intermédiaire, éventuellement via des agences immo-bilières. Les sites les plus complets présentent le bien accompagné de photos et de plans, la situation dans

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la ville, le quartier, etc. Presque tous enrichissent leur base de données d’informations sur la fiscalité immo-bilière, les aides au logement, les taux de crédit, le marché immobilier, etc. Malheureusement, les annonces ne sont pas suffisamment mises à jour et toutes les informations financières n’y figurent pas (charges, ho-noraires des intermédiaires, par exemple). Il faut donc téléphoner, comme pour une annonce parue dans la presse écrite. Citons plusieurs sites intéressants :

www.pap.fr (site du magazine De particulier à particulier)

www.explorimmo.com

www.seloger.com

www.fnaim.fr

Pour bien choisir son logementAu moment de la visite d’un logement et avant la signature du contrat de location, voici quelques questions à vous poser et à poser au bailleur :

- le logement est-il à proximité de transports en commun ?- y a-t-il des sources de nuisance à proximité : route très fréquentée, bar, restaurant, station service, etc. ?- y a-t-il des commerces, des équipements de loisirs (piscine, cinéma, etc.), des équipements scolaires à proximité ?- quelle est la performance énergétique du logement ? Vérifiez l’étiquette énergie apposée sur les annonces en vitrine et sur Internet. Le DPE doit être tenu à votre disposition si vous souhaitez le consulter ;- quel est le montant de la taxe d’habitation ?- s’il s’agit d’un propriétaire privé, son logement est-il conventionné avec l’ANAH ? A-t-il souscrit une assu-rance garantie des risques locatifs (GRL) ?- y a-t-il des équipements collectifs payants : câble et antenne parabolique collective, piscine, etc. ?- quel est l’âge des installations de chauffage ? Est-il prévu d’en changer ou de changer de type d’énergie ?- y a-t-il une cave, un parking ou un garage ?- vous pouvez également interroger les voisins sur l’ambiance dans l’immeuble, la vie du quartier et ses « bons plans » ;- regardez l’état général de l’immeuble et ses parties communes, si des papiers traînent par terre, si les boîtes aux lettres sont esquintées, etc. : vous aurez déjà une petite idée de votre voisinage.

Combien coûte l’entrée dans un logement ?

---------------------------------------------------Trouver le logement de ses rêves n’est pas tout, il faut ensuite sortir son portefeuille et pourvoir à certains frais.

À l’entrée dans les lieuxVous aurez en général à payer :

- l’équivalent d’un mois de loyer hors charge au titre du dépôt de garantie ;- le premier mois de loyer si celui-ci est payable d’avance (ce qui est le cas généralement) ;- les « frais d’agence » ou, de manière générale, les honoraires des personnes qui ont prêté leur concours à l’établissement du bail (ces frais sont encadrés) ;- une assurance-habitation : vous devez obligatoirement la souscrire auprès de l’organisme de votre choix ;

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- l’ouverture des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ; la mise en service du téléphone.N’oubliez pas de prévoir :- les frais de déménagement (location d’une camionnette, etc.) ;- l’achat de meubles (lit, table, etc.) et d’équipement (réfrigérateur, gazinière, vaisselle, etc.).

Une fois dans les lieuxÀ votre loyer s’ajoutent les dépenses courantes qui peuvent ou non être comprises dans les charges : eau, gaz, électricité, chauffage, téléphone…

D’autres dépenses sont à prévoir : la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la rede-vance télévisuelle…

AIDE-MÉMOIRE DU LOCATAIRE

À payer À l’entrée Pendant À la sortie

Dépôt de garantie 1 mois maximum Récupérable 1 mois après le départ

Loyer × ×

Le supplément de loyer de

solidarité (SLS)*Uniquement en cas de dépassement du plafond de ressources

Charges en général, provisions mensuelles à régulariser chaque année

Frais d’agence partagés entre L/P

Assurances à justifier chaque année

Total

À faire

Entretien courant

Congé par LRAR

État des lieux L’état des lieux d’entrée peut être facturé sous certaines conditions. L’état des lieux de sortie est gratuit.

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3 - L’entrée dans le logement

Nous allons successivement entrer dans le détail de ce que doit contenir votre contrat de location, des for-malités à remplir et des aides financières auxquelles vous avez peut-être droit.

L’établissement du contrat de location

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Le bail doit obligatoirement être établi par écrit, pour les contrats conclus à partir du 1er août 2015, respecter un modèle type défini par décret1. Les contrats conclus avant cette date demeurent libres quant à leur forme (si ce n’est qu’il doit être tout de même être fait par écrit). Toutefois, en cas de renouvellement exprès du bail, ils devront respecter le modèle type. Ce contrat type, assez long, comprend les principales informations nécessaires au locataire. On y trouve les parties suivantes :

- Désignation des parties - Objet du contrat - Date de prise d’effet et durée du contrat - Conditions financières - Travaux - Garantie - Clause de solidarité - Clause résolutoire - Honoraires de location - Annexes

(voir Annexe 1 chapitre II) pour plus de détails).1 décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

Les modalités préalables à l’établissement du contrat de location

Les justificatifs ou garanties que le bailleur peut exiger du locataireIl en existe deux principaux.

Le cautionnement d’une tierce personne

En plus de l’exigence d’un dépôt de garantie, le bailleur pourra demander au locataire de trouver un tiers qui se portera caution en cas de défaillance de sa part.

-----------------Attention ! Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un ap-prenti. Autrement dit, le propriétaire qui aurait souscrit la GRL ou une assurance impayé de loyer ne peut demander à ce que le locataire lui présente également une caution.

-----------------

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Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Un décret 2 est venu préciser quels sont ces organismes pouvant apporter un cautionnement. Il s’agit notam-ment :

- des fonds de solidarité pour le logement ;- des organismes collecteurs du 1 % patronal agréés (Action logement) ;- des associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie ;- de tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

2 Décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009

Le cautionnement demandé à un locataire, alors que le bailleur a souscrit de son côté une assurance, est nul de plein droit. La personne qui s’est portée caution pourra donc refuser de remplir ses engagements. Mais, comment le locataire peut-il savoir que le propriétaire a souscrit une assurance ? Cette question se pose pour les garanties classiques (garantie des risques locatifs et garantie de loyers impayés) mais non pour la future Garantie universelle des loyers, dite GUL (voir plus loin). En effet, le bail devra indiquer clairement si le bail-leur entend bénéficier ou non de cette garantie.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Attention, se porter caution n’est pas attester de la bonne moralité d’une personne : il s’agit d’un engage-ment lourd de conséquences, puisque la personne caution pourra être amenée à payer l’intégralité du loyer, des charges et des réparations locatives du locataire défaillant pendant toute la durée du bail.

Si vous devez être caution, nous vous conseillons de ne vous engager que pour un cautionnement « simple » (et non pas « solidaire »). Ainsi, le bailleur devra, en cas d’impayé, se retourner d’abord contre le locataire et, le cas échéant, sera obligé d’actionner les autres cautions.

Nous vous conseillons également de ne vous engager que pour une partie de la durée du bail ou pour un montant limité (quitte pour le locataire à demander à plusieurs personnes de se porter caution). Encore faut-il bien sûr que le bailleur accepte !

La personne caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location, pour être parfaitement informée des conditions du bail, notamment du montant du loyer.

Si le « cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location » conclu en application de la loi de 1989 ne comporte pas d’indication de durée ou est stipulé être à durée indéterminée, la caution peut le résilier

unilatéralement à tout moment. Étant entendu que la prise d’effet de cette résiliation est reportée à la fin du contrat de location au cours duquel la caution a notifié au bailleur qu’elle résiliait son engagement (qu’il s’agisse d’un contrat initial ou renouvelé).

Ainsi, dans le secteur privé, la résiliation de l’acte de caution prend effet à la fin du bail, c’est-à-dire à l’échéance des 3 ans (ou des 6 ans en cas de bailleur personne morale). La « fin du bail » prévue par la loi concerne aussi bien le bail initial, le bail reconduit tacitement que le bail renouvelé.

Dans le secteur HLM, la résiliation de l’acte de caution à durée indéterminée peut aussi se faire à tout mo-ment, et, comme le bail n’a pas d’échéance puisqu’il est tacitement reconduit pour une durée indéterminée, la résiliation de l’acte de caution prend effet immédiatement.

La personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manus-crite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue

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de l’obligation qu’elle contracte. Par ailleurs, l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 (celui qui comprend les dispositions relatives à la durée de la caution et aux modalités de résiliation) doit être reproduit de façon manuscrite. Si ces formalités ne sont pas respectées, le cautionnement est nul.

Ces dispositions s’appliquent pour les engagements souscrits depuis le 1er septembre 1994.

Tout propriétaire voulant actionner la caution en raison de la défaillance du locataire devra adresser un commandement de payer au locataire défaillant et, dans les quinze jours de la signification de ce commande-ment, en signifier un à la caution. À défaut, la caution ne pourrait pas être tenue du paiement des pénalités ou intérêts de retard 3.3 Article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Enfin, le bailleur doit informer la caution de l’évolution de la créance locative garantie et de ses accessoires, au moins une fois par an, à la date convenue ou à la date anniversaire du bail ; à défaut, la caution sera seulement tenue au paie-ment de la créance principale, le bailleur ne pourra lui réclamer aucun autre paiement4 : accessoires, frais et pénalités.4 Article 2293 du code civil applicable aux cautions indéfinies

Le Fonds de solidarité-logement peut intervenir pour garantir le paiement des loyers (voir ci-après).

La fourniture d’une attestation d’assurance

L’article 7g de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ».

Les risques dont il s’agit sont les suivants :

- incendie ;- explosion ;- dégâts des eaux.

Si l’obligation d’assurance ne porte que sur ces trois postes, on ne saurait trop encourager le locataire à s’as-surer également en responsabilité civile et à assurer ses meubles.

Le locataire doit justifier au bailleur qu’il est assuré « lors de la remise des clés puis, chaque année, à la de-mande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (le courtier).

La compagnie d’assurances envoie l’attestation au locataire qui a payé sa prime, puis le locataire la commu-nique à son bailleur, à sa demande, chaque année. C’est au bailleur d’être vigilant sur ce point.

La sanction du défaut d’assurance (lorsqu’elle est prévue au contrat de location) peut être la résiliation de plein droit du contrat. Ladite résiliation ne peut produire d’effet qu’un mois après un commandement resté infructueux (lequel commandement devra impérativement reproduire les termes de l’article 7g de la loi).

À noter que le bailleur peut, en cas de carence du locataire, souscrire à sa place une assurance habitation (voir chapitre 1). Nous attirons votre attention sur l’importance qu’il y a à être correctement assuré.

-----------------Attention ! La plupart des contrats d’assurance excluent de la garantie-vol les objets déposés dans les caves à claire-voie et dans les locaux dont le locataire n’a pas la jouissance exclusive (garage à vélos…). Relisez votre contrat d’assurance.

-----------------

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La garantie des risques locatifs (GRL)La garantie des risques locatifs (ou GRL) est un dispositif respectant un cahier des charges précis et suscep-tible d’être proposé directement aux bailleurs ou à leurs mandataires (les agences immobilières notamment) par toutes les sociétés d’assurances qui l’acceptent.

Concrètement, tout locataire qui a un taux d’effort inférieur ou égal à 50 % peut être éligible à la GRL (il faut donc avoir des revenus correspondant au double du loyer).

Cette garantie comporte plusieurs volets :

Une garantie « Loyers impayés » :

Elle peut être actionnée :

- soit en cas d’impayé total (du loyer et des charges) pendant deux mois consécutifs ou non ;- soit, en cas d’impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période ne pouvant excéder douze mois consécutifs, atteint un mois de loyer et charges, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

Une garantie « Dégradations locatives » :

L’indemnisation prend en charge les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise effective du logement.

Elle est versée dans la limite d’un plafond de 7 700 € TTC. Pour les locations meublées, ce plafond est fixé à 3 500 € TTC.

Une garantie « Prise en charge des frais de contentieux » :

Le contrat d’assurance couvre le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives.

Ces frais comprennent les frais de procédure, y compris les commandements de payer engagés vis-à-vis du locataire, les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire, ainsi que les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant (frais d’intervention du serrurier et de la police inclus, frais de garde-meubles, frais de déménagement). Le remboursement des impayés de loyers et des frais de procé-dure est effectué jusqu’à un plafond commun de 70 000 €.

Enfin, la GRL prévoit un processus d’accompagnement du locataire qui rencontrerait des difficultés finan-cières (mise en place d’un plan d’apurement amiable…).

À noter qu’en cas de conclusion d’une GRL, le bailleur ne peut exiger du locataire un cautionnement supplé-mentaire (voir ci-dessus).

La garantie universelle des loyers (ou GUL)La Garantie universelle des loyers consiste en une prise en charge des impayés. Elle a pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion. Il s’agit d’une GRL, mais gratuite. Son champ d’application est cependant moins large que celle-ci (les dégradations et les frais judiciaires ne sont pas pris en compte par exemple). Par ailleurs, elle s’appliquerait automatiquement, sauf volonté contraire du copropriétaire qui devra alors le mentionner expressément dans le bail.

La GUL devrait s’appliquer à partir du 1er janvier 2016, mais il est fort probable que son entrée en vigueur soit reportée dans le temps, voire qu’elle soit profondément modifiée, son coût paraissant trop important.

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Les autres assurances « impayés de loyer »Les propriétaires peuvent souscrire une assurance pour impayés de loyer auprès d’une compagnie d’assu-rances pour un coût autour de 2,5 % du montant du loyer. En cas d’impayé de loyer, la compagnie indemni-sera le bailleur et engagera une action en recouvrement auprès du locataire.

Mais attention, si le locataire passe en commission de surendettement, cette dette de loyer réclamée par l’as-sureur ne sera pas comptabilisée si le propriétaire ne l’a pas signalée. Aussi, dès que vous avez une difficulté pour régler votre loyer, prenez contact avec une assistante sociale qui vous conseillera.

Les pièces que le bailleur ne peut exigerNombreux sont les bailleurs qui demandent à leurs candidats à la location une quantité astronomique de documents afin de se renseigner sur la solvabilité financière de leur futur locataire. De plus, certains proprié-taires n’hésitent pas à demander des documents de nature à porter atteinte à la vie privée.

Afin de remédier à cette situation, le législateur est intervenu à plusieurs reprises, mais en adoptant, in fine, une philosophie totalement différente. Ainsi, jusqu’à la loi ALUR, seuls étaient définis les documents que le bailleur ne pouvait pas réclamer. En d’autres termes, il s’agit d’une liste des documents prohibés, à savoir5:

- photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;- carte d’assuré social ;- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;- attestation d’absence de crédit en cours ;- autorisation de prélèvement automatique ;- jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : « Par ces motifs » ;- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;- attestation de l’employeur dès lors que peuvent être fournis le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;- contrat de mariage ;- certificat de concubinage ;- chèque de réservation de logement ;- dossier médical personnel ;- extrait de casier judiciaire ;- remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie auto-nome prévue à l’article 2321 du code civil ;- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.

5 Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989

Cette liste, limitative et d’interprétation stricte, ne s’applique ni aux meublés ni à la personne qui apporte son cautionnement et aucune sanction n’est expressément prévue par les textes dans l’hypothèse où le bailleur exigera la production d’un document interdit.

Depuis la loi ALUR, les choses ont changé. En effet, un décret, non encore publié, devra définir la liste des seuls documents autorisés. Par ailleurs, cette liste sera désormais applicable aux locations meublées, à la cau-tion et le propriétaire qui exigerait un document ne figurant pas dans la liste pourra être condamné à une amende de 3 000 € au plus, 15000 € s’il s’agit d’une personne morale. L’amende ne pourra être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

La publication du décret devrait se faire d’ici fin 2015. Rapprochez-vous de votre association CLCV pour davantage de renseignements. Dans l’attente, il convient d’appliquer l’ancienne version de la loi de 1989 et

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donc la liste des documents interdits, non applicable aux meublés, à la caution et sans sanction expresse. Lorsque le décret sera publié, la nouvelle rédaction issue de la loi ALUR pourra s’appliquer.

Les mentions obligatoires du bailLe contrat de location est établi par écrit et doit respecter un contrat type défini par décret (voir l’établis-sement du contrat de location page 35). Ce modèle reprend l’ensemble des informations devant obliga-toirement figurer dans le bail, à savoir6:6 Art. 3 de la loi du 6 juillet 1989

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement et définis par le préfet dans les zones où s’applique l’arrêté de plafonnement des loyers ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le bail doit également mentionner le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la GUL (pour mémoire, celle-ci ne s’applique qu’à compter du 1er janvier 2016). À défaut, le bailleur s’engage à déclarer la location auprès de l’organisme chargé de la gestion de cette garantie.

Par ailleurs, d’autres mentions doivent figurer dans le contrat :- information si le logement a subi un sinistre dû à une catastrophe naturelle ou technologique 7 ;- si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit, la zone dans laquelle il est localisé 8 ;- si le terrain où se trouve le logement loué est classé dans un secteur d’information 9 ;- l’inclusion du logement dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires 10.

7 Art. 125-5 code de l’environnement8 Art. 147-5 code de l’urbanisme9 Art. L. 125-7 code de l’environnement10 Art. 4 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de ces dispositions. Il ne peut donc pas en faire un argu-ment pour demander l’annulation du bail.

Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un bail conforme aux dispo-sitions légales. Cela vaut pour les contrats oraux, mais également pour ceux qui pourraient être incomplets (défaut de mention des coordonnées du bailleur par exemple). Ce droit de demander la conformité du bail va loin puisqu’il permet au propriétaire d’insérer une clause de révision annuelle du loyer dans l’hypothèse où elle ne figurerait pas dans le contrat initial. L’établissement d’un contrat conforme n’est pas un nouveau

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contrat : le bailleur ne peut en profiter pour augmenter le loyer par exemple. Il faut donc veiller à ce que la date de prise d’effet du bail soit bien la même dans les deux documents.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son manda-taire.

Les coordonnées des parties (rubrique Désignation des parties du bail type)

Le contrat doit mentionner les coordonnées du locataire, du bailleur ainsi que celles du mandataire de ce-lui-ci, en pratique celles de l’agence chargée de la gestion locative. Le numéro de la carte professionnelle de lu gérant doit être mentionnée dans le bail.

Certaines agences refusent d’inscrire les coordonnées du bailleur sur le contrat de location et se réfugient derrière le secret professionnel. Un tel argument est irrecevable. En effet, chaque partie peut exiger de son cocontractant l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger. Par conséquent, vous êtes tout à fait en droit d’exiger, à tout moment de la location, les coordonnées exactes de votre bailleur.

Cette information a pour objectif de vous permettre d’entrer directement en contact avec votre propriétaire sans passer automatiquement par l’agence immobilière. Cela est d’autant plus utile en cas de conflit avec cette dernière et lorsque l’on se retrouve confronté à une situation de blocage.

-----------------A noter ! Lorsque le logement est vendu occupé, c’est-à-dire lorsque le locataire en place n’a pas reçu de congé, le nouveau bailleur doit également lui notifier ses coordonnées

-----------------

La date de prise d’effet du contrat

(cf bail type : rubrique Date de prise d’effet et durée du contrat)

Les parties sont libres de déterminer la date d’entrée en vigueur du bail. Un contrat conclu le 5 du mois pour-ra ne prendre effet que le 20. S’il s’agit de régulariser un bail verbal, il sera même possible de prévoir une date de prise d’effet antérieure à la date de signature du contrat.

Il ne faut donc pas confondre date de signature du contrat et date de prise d’effet de ce dernier. La durée du bail commence à courir à compter de sa date de prise d’effet.

La durée du contrat (cf bail type : rubrique Date de prise d’effet et durée du contrat)

Il faut dissocier le secteur privé du secteur HLM, les règles étant différentes en la matière.

Dans le secteur privé

Il ressort de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 que le contrat de location est conclu pour une durée au

moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière « familiale » (c’est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus11), ou encore lorsque le logement est en indivision.

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11 Il peut donc s’agir, entre autres, des parents, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, cousins germains ainsi que ceux du conjoint

Le même contrat est conclu pour une durée au moins égale à six ans lorsque le bailleur est une personne

morale.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat sera prorogée pour une durée de trois ou six ans en fonc-tion des cas.

En cas de renouvellement exprès, la durée du contrat renouvelé ne pourra pas être inférieure à ces durées.

Lorsque la nature juridique du bailleur change durant la location (une personne morale rachète le logement loué par un particulier), la durée du bail sera modifiée lors de son renouvellement.

Par exemple : un particulier consent une location en 2013. En 2015, le logement est racheté par une per-sonne morale (banque, compagnie d’assurances…). En 2016, lors du renouvellement du bail, le contrat aura une durée de six ans et non plus de trois ans.

Par exception aux règles qui viennent d’être décrites, quand un événement précis (qui devra être indiqué dans le bail) justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons profession-nelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat dont la durée sera comprise entre un et trois ans. Cette possibilité existe aussi en cas de renouvellement exprès du bail.

Alors le propriétaire devra, deux mois avant la fin du bail, soit confirmer que le contrat se terminera à la date prévue, soit proposer au locataire le report du terme. Cette faculté de report n’existe qu’une seule fois. Ces éléments sont prévus dans le contrat type.

Dans le secteur social

Deux cas sont à distinguer : celui du bail conclu pour un logement social non conventionné (c’est-à-dire pour lequel aucune convention ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement - APL - n’a été conclue entre

le bailleur et l’État), et celui du bail conclu pour un logement conventionné (c’est-à-dire pour lequel une convention ouvrant droit à l’APL a été conclue).

Afin de savoir si votre logement est conventionné, reportez-vous au bail que vous avez signé ou contactez la DDT (nouvelle dénomination de la DDE).

Pour plus de renseignements sur l’APL et le conventionnement, reportez-vous à ce même chapitre.

- Pour un logement social non conventionné :

Contrairement au secteur privé, la durée du bail est libre : l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas.

En pratique, les baux mentionnent une durée d’un mois. Cela est d’ailleurs indifférent puisque, d’une part, il y a reconduction tacite du contrat et que, d’autre part, il existe, sauf dans certains cas, un droit au maintien dans les lieux pour les locataires (voir chapitre 9).

- Pour un logement social conventionné :

Les articles R. 353-1 à R. 353-25 du code de la construction et de l’habitation ne fixent aucune durée mini-male applicable aux baux des logements conventionnés.

En pratique, il est fréquent que le bail indique une durée d’un mois.

Cela dit, le droit au maintien dans les lieux et la reconduction tacite du contrat rendent, là encore, ces notions de durée quelque peu secondaires.

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La consistance et la destination de la chose louée (cf bail type : rubrique Objet du contrat)

Le bail devra indiquer la localisation du bien, s’il s’agit d’une maison individuelle ou si le logement fait partie d’un immeuble collectif, le nombre de pièces, s’il existe des dépendances ou des annexes (cave, garage, box, aire de stationnement, jardins privatifs…), la surface habitable…

Doivent également être mentionnés dans le bail le régime juridique de l’immeuble (mono-propriété ou co-propriété), sa période de construction (de 1949 à 1974 par exemple) ainsi que la nature du chauffage (indi-viduel ou collectif).

De même, il devra indiquer s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation ou à un usage mixte (professionnel/habitation).

Le locataire ne peut faire un autre usage du logement que celui prévu au contrat. Toutefois, il existe quelques exceptions.

Un particulier peut domicilier le siège social de son entreprise dans son local d’habitation pendant une durée de cinq ans maximum, à condition que cela ne dépasse pas le terme du contrat de location et que le bailleur en ait préalablement été informé.

Le locataire peut, sans autorisation préalable, exercer une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d’un local à usage d’habitation à condition que ladite activité soit exercée par les seuls occu-pants du local, que celui-ci constitue leur résidence principale et, surtout, que ne soient reçues ni clientèle ni marchandises. Toutes ces conditions sont cumulatives 12.12 Articles L 123-11-1 du code de commerce et L. 631-7-3 du CCH

La surface habitable du logement (cf bail type : rubrique Objet du contrat)

Le bail doit mentionner la surface habitable du logement loué. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embra-sures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, véranda, volumes vitrés…, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre 13. Elle ne doit pas être confondue avec la surface dite loi Carrez, laquelle se calcule différemment. À titre d’exemple, les vérandas ne sont pas prises en compte dans la surface habitable alors qu’elles le sont pour le calcul de la superficie Carrez.13 Art. R. 111-2 CCH

La loi ALUR apporte quelques précisions lorsque la surface habitable ne figure pas dans le bail. Ainsi, le loca-taire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location (et non de sa signa-ture), mettre en demeure le bailleur de lui communiquer ces informations. À défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans les trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Par ailleurs, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le contrat de location, à la demande du locataire, le bailleur diminue le loyer proportionnellement à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans les deux mois à comp-ter de la demande en diminution de loyer, le juge d’instance peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande du locataire intervient plus de six mois après le début de la location, dans ce cas la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.

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La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (cf bail type : rubrique Objet du contrat)

Cette désignation est très importante car il ressort de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire n’a à répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat que dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Une description minutieuse sera également faite dans l’état des lieux joint au contrat.

Le bail indiquera par exemple qu’il s’agit d’un logement composé d’une entrée, de deux chambres, d’une salle à manger, d’une salle de bains… que le logement est doté d’un ballon d’eau chaude, d’une cuisine équipée…

L’aire de stationnement (cf bail type : rubrique Objet du contrat)Le locataire d’un immeuble collectif construit au moyen de primes spécifiques, d’aides de l’État ou de prêts, peut louer un logement seul, sans être contraint de louer une place de stationnement (art. L. 442-6-4 du CCH). Le bailleur peut alors louer à titre précaire celle-ci à un autre locataire qui en souhaiterait plusieurs ou à toute personne intéressée.

Si le locataire du logement principal demande à bénéficier de cette annexe, le bailleur donne congé au béné-ficiaire du bail précaire, pour satisfaire cette demande.

Par ailleurs, les locataires actuels de ces mêmes immeubles peuvent renoncer à l’usage d’une aire de station-nement, sans incidence sur la validité de leur bail en cours ; ils bénéficient alors d’une réduction de loyer et de charges du montant qui leur était demandé.

-----------------Attention ! Il faut quand même respecter les délais de préavis et formes mentionnés dans le contrat de location de l’aire de stationnement ; à titre d’exemple, deux mois de préavis et dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception.

-----------------

Le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun (cf bail type : rubrique Objet du contrat)

Il peut s’agir de l’ascenseur, d’un local à vélos, d’une laverie, d’une aire de jeux…

L’accès aux technologies de l’information et de la communication (cf bail type : rubrique Objet du contrat)

Initialement, la loi de 1989 prévoyait l’obligation, pour le bailleur, d’annexer au contrat une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble ou si l’installation permet de recevoir en clair les programmes de la TNT.

La loi ALUR prévoit l’insertion d’une clause distincte dans le contrat de location. Le bailleur doit notamment indiquer si le logement permet la réception de la TNT, s’il est câblé ou si l’immeuble est raccordé à la fibre optique, par exemple. Cette obligation ne concerne que les baux signés à partir du 27 mars 2014.

Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (cf bail type : rubrique Conditions financières)

Le contrat doit préciser le montant du loyer et indiquer s’il peut faire l’objet d’une révision en cours de bail. À défaut, le loyer ne pourra pas être modifié, sauf cas particulier (accord des parties sur une augmentation ou loyer manifestement sous-évalué par exemple).

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En ce qui concerne les modalités de paiement, il s’agit principalement de fixer la date à laquelle le locataire doit s’acquitter du loyer (le 1er, le 5 de chaque mois…). Cette date est importante car c’est à partir de celle-ci que l’on va apprécier si le locataire a payé le loyer en temps utile.

Reportez-vous au chapitre 5 du présent ouvrage pour davantage de renseignements sur les modalités de révision du loyer.

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré (cf bail type : rubrique Conditions financières)

Il s’agit des loyers de référence correspondant à la catégorie de logements et définis par le préfet dans les zones où s’applique l’arrêté de plafonnement des loyers.

La loi ALUR a introduit un dispositif de plafonnement des loyers dans certaines zones à marché tendu.

Pour le moment, ce mécanisme ne s’applique qu’à Paris pour les baux conclus ou expressément renouvelés à partir du 1er août 2015.

Pour que le locataire puisse contrôler le loyer qui lui est appliqué avec le maximum autorisé, le bailleur a l’obligation de mentionner dans le bail les plafonds applicables définis par le préfet. À défaut, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le pro-priétaire de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans les trois mois à compter de la mise en demeure, le juge d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (cf bail type : rubrique Conditions financières)

Dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail. Le loyer à la relocation pouvant être plafonné dans certaines zones géographiques, le locataire doit pouvoir contrôler si le bailleur n’a pas profité du changement de locataire pour augmenter le loyer au-delà du maximum autorisé. En effet, c’est souvent lors du passage d’un locataire à un autre que le loyer connaît ses augmentations les plus importantes. De fait, le propriétaire a l’obligation de mentionner le montant acquitté par l’ancien loca-taire, sauf s’il a quitté les lieux depuis dix-huit mois ou plus. Cette obligation ne concerne que les baux signés à partir du 27 mars 2014.

À défaut de mention dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le propriétaire d’apporter ces informations. À défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le juge d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

La nature et le montant des travaux effectués dans le logement (cf bail type : rubrique Travaux)

Depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail. Dans certains cas, le bailleur peut augmenter son loyer, lors de la relocation, en fonction du montant et de la nature des travaux qu’il a réalisés dans le logement. Cela permet ainsi au locataire de vérifier si l’augmentation éventuellement pratiquée par rapport au précédent occupant est justifiée ou non. Plus simplement, cette mention informe le locataire de l’entretien, ou de l’absence d’entretien, réalisé par le propriétaire. Un élément important en cas de litige, notamment pour démontrer la vétusté des lieux ou le mauvais fonctionnement des éléments d’équipement commun.

Cette obligation ne concerne que les baux signés à partir du 27 mars 2014. Aucune procédure n’est prévue si ces informations ne figurent pas dans le bail.

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Le dépôt de garantie (cf bail type : rubrique Garanties)

Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie et la caution.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le bailleur peut demander au locataire en garantie de la bonne exécution de son contrat ; cela le couvre notamment en cas de déménagement à la cloche de bois.

La caution est l’engagement d’une tierce personne à payer, en cas de défaillance du locataire, les dettes que celui-ci aura contractées à l’égard du bailleur.

Le principe : le dépôt de garantie est facultatif. Pour le rendre obligatoire, le bailleur doit le prévoir dans le contrat de location ; dans ce cas, si le locataire ne le paie pas, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail si le contrat contient une clause résolutoire.

L’exception : un dépôt de garantie ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d’avance pour une pé-riode supérieure à deux mois. En effet, certains baux prévoient des termes trimestriels. Permettre, dans cette hypothèse, le versement d’un dépôt de garantie consisterait à réclamer au locataire, lors de son entrée dans les lieux, l’équivalent de quatre mois de loyer, somme que peu de personnes peuvent verser en une seule fois. Cependant, si le preneur demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur est alors en droit d’exiger un dépôt de garantie (voir chapitre 5).

À noter que le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire, et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours de bail, même renouvelé. Il est rendu au locataire dans les deux mois suivant la restitution des clés sauf cas particuliers (pour plus de détails, voir chapitre 9).

Le montant du dépôt de garantie :

Pour les logements sociaux conventionnés, le dépôt de garantie est fixé par la convention, mais il ne peut excéder un mois de loyer hors charges 14.14 Article L. 353-16 du CCH

Pour les logements non conventionnés appartenant à des bailleurs sociaux, le montant du dépôt de garantie correspond, depuis la loi ALUR, à un mois de loyer, hors charges (contre 2 auparavant).

Pour les logements du secteur privé, deux situations sont à distinguer. En effet, la loi pour le pouvoir d’achat du 8 février 2008 a modifié le montant du dépôt de garantie qu’un bailleur peut demander. Par conséquent, il faut se référer à la date de conclusion du bail (et non à celle de sa prise d’effet). Ainsi :

- pour les baux conclus après le 9 février 2008, le dépôt de garantie est d’un mois de loyer, hors charges ;

- pour les baux en cours à la date du 9 février 2008, le dépôt de garantie est de deux mois de loyer, hors charges.

Lors du renouvellement d’un contrat conclu avant le 9 février 2008, le locataire ne peut pas demander le remboursement de l’équivalent d’un mois de loyer au titre du dépôt de garantie.

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Types de logement

Logement social conventionné

Logement social non

conventionné

Logement privé

Bail conclu avant le 9 février 2008

Bail conclu à partir du 9 février 2008

Montant du dépôt

de garantie

1 mois de loyer hors charge

1 mois de loyer hors charge

2 mois de loyer hors charge

1 mois de loyer hors

charge

Enfin, le locataire qui a payé le dépôt de garantie à son bailleur ne peut être contraint à aucun autre dépôt supplémentaire15. Les commissions départementales de conciliation sont compétentes pour connaître des litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie. Dans tous les cas, si vous avez des difficultés pour payer le dépôt de garantie, adressez-vous auprès du FSL ou du loca-pass (voir ci-après pour plus d’informations).15 Article 4 de la loi du 6 juillet 1989

La garantie autonome (cf bail type : rubrique Garanties)

La garantie autonome est l’engagement par lequel une personne, le garant, s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par une autre personne, à verser une somme d’argent, soit lors de la première demande, soit selon des modalités convenues. Tout de suite, on voit quel intérêt pourrait avoir un bailleur à demander une garantie autonome en plus de la caution. En effet, la demande de paiement est faite par le créancier au garant et celui-ci ne peut, par exemple, demander à se retourner au préalable contre le débiteur principal.

Afin d’éviter des abus et une multiplication des garanties, le législateur a entendu limiter l’usage de la garan-tie autonome dans le cadre d’une location. Ainsi, elle ne peut être souscrite qu’en lieu et place du dépôt de garantie et dans la limite de son montant, soit un mois de loyer en principal 16.

Notez qu’il n’est pas précisé qu’un propriétaire est tenu d’accepter une garantie autonome à la place du dé-pôt de garantie.16 Article 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989

Le cas particulier du bail verbal ou incompletContrairement à ce que l’on pourrait penser, le bail verbal peut être constaté par écrit. En réalité, les termes de « bail verbal » ou de « bail fait sans écrit » désignent un contrat de location conclu à durée indéterminée, reconduit tacitement par période (chaque année par exemple), par opposition au bail écrit qui prévoit une durée déterminée. Rappelons que la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doit être établi par écrit et respecter un modèle type.

Le principal problème des baux verbaux concerne la détermination de la date permettant à chacune des parties de donner son congé. Tout bail verbal antérieur au 24 juin 1983 est réputé se renouveler tous les trois ans à compter de cette date.

Pour les contrats verbaux postérieurs au 24 juin 1984, la situation est problématique car les textes ne fixent aucune date fictive de commencement de la location, ce qui peut poser des difficultés pour en calculer le terme. De fait, la date de prise d’effet du bail pourra être apportée par tous moyens (quittances, témoi-gnages…).

À tout moment, vous pouvez demander à votre bailleur de rédiger un contrat de location régulier dans lequel devront figurer toutes les mentions obligatoires d’un bail.

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L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur ayant conclu un bail verbal ou un bail écrit incomplet d’en réclamer la nullité. Et, si le bailleur veut récupérer son logement, il devra vous donner congé, dans les formes et délais prévus par la loi.

Le cas des logements-foyersDans les logements-foyers, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement of-frant en immeuble collectif, à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des espaces collectifs, a droit à l’établissement d’un contrat écrit 17. 17 Art. L. 633-2 du CCH

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes propo-sées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur limitant la jouissance du local constituant un domicile privé, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites. C’est-à-dire qu’elles n’ont pas à s’appliquer.

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire. Il s’agit d’un contrat ou d’un document individuel de prise en charge élaboré avec la partici-pation de la personne accueillie ou de son représentant légal. Ce contrat ou document définit les objectifs et la nature de la prise en charge ou de l’accompagnement dans le respect des principes déontologiques et éthiques, des recommandations de bonnes pratiques professionnelles et du projet d’établissement ou de service. Il détaille la liste et la nature des prestations offertes ainsi que leur coût prévisionnel.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en informe ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

- inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manque-ment grave ou répété au règlement intérieur ;- cessation totale d’activité de l’établissement ;- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les clauses interditesL’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses « réputées non écrites », c’est-à-dire des clauses qui, même insérées dans le contrat, ne pourront produire d’effet. En d’autres termes, ces clauses sont inexistantes et il n’est pas nécessaire d’effectuer une action en justice pour en demander l’annulation.

Droit de visite du bailleurEst réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location de son loge-

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ment, à le laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable.

Ce droit de visite existe à partir du moment où le logement est mis en vente ou en location.

Choix de l’assurance par le bailleurEst réputée non écrite la clause du contrat de location par laquelle le bailleur impose une compagnie d’as-surance au locataire. De manière générale, le bailleur ne peut imposer au locataire le choix d’une entreprise particulière, mais il peut lui enjoindre de souscrire un contrat auprès d’un professionnel que le locataire choisira librement.

Mode de paiement du loyerLa clause par laquelle le bailleur oblige le locataire à le payer à l’aide de prélèvements automatiques ou grâce à des traites ou des billets à ordre signés d’avance est interdite. Tout comme est réputée non écrite la disposition contractuelle selon laquelle le loyer sera prélevé directement sur la partie cessible du salaire du locataire.

Responsabilité collectiveIl est interdit de tenir le locataire responsable collectivement avec les autres locataires de quoi que ce soit. Par exemple, on ne pourrait pas faire supporter à l’ensemble des locataires les frais de peinture consécutifs à la découverte de « tags » sur un mur du hall d’entrée de la résidence. De deux choses l’une : soit on a iden-tifié le fauteur de troubles, et alors il sera le seul à être sanctionné ; soit le responsable reste inconnu, et le bailleur devra supporter les frais de l’opération.

-----------------Attention ! À la longue, il y aurait de l’irresponsabilité de la part des locataires à se croire indemnes des frais de nettoyage ou de remise en état des halls payés par le bailleur, car ce dernier cherchera à équili-brer son budget, et le cas échéant, à augmenter les loyers.

-----------------

Estimation par avance et unilatéralement du coût des réparations locativesEst non écrite la clause par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation unilatérale du bailleur au titre des réparations locatives. En effet, les sommes en question doivent être justifiées.

Résiliation de plein droit du contratIl existe trois motifs pour lesquels cette sanction est possible :

- le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;- le défaut d’assurance ;- le non-respect par le locataire de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (c’est-à-dire devenue définitive).

Précisons que la résiliation de plein droit ne dispense pas la partie au contrat qui s’en prévaut de saisir le tribunal. Celui-ci se bornera à constater, le cas échéant, que la résiliation est acquise.

Précisons également que toute autre inexécution du contrat pourra également être sanctionnée par la rési-liation. Celle-ci ne sera pas automatique et le juge appréciera, au cas par cas, si la résiliation du bail doit être prononcée.

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Diminution ou suppression unilatérale par le bailleur des prestations prévues au contrat sans contrepartieLe bailleur ne peut pas, sans avoir l’assentiment du locataire, procéder à une telle suppression ou diminu-tion. Par exemple, le bailleur ne peut pas prévoir unilatéralement que, désormais, le locataire n’aura plus la jouissance d’un jardin. Cela est cependant licite dans le cadre d’un avenant 18 au contrat, qui prendra soin de prévoir une diminution équivalente des obligations du locataire (diminution de loyer, notamment).18 Un avenant est une modification écrite au contrat initial et doit être signé par le bailleur et le locataire

Perception d’amendes ou de pénalités par le bailleur en cas d’infraction aux clauses du bail ou d’un règlement intérieur à l’immeubleLa perception d’amendes est interdite. Le bailleur ne peut donc pas vous réclamer le paiement d’une somme d’argent au prétexte que vous n’aurez pas respecté une disposition du bail ou du règlement de copropriété (stationnement dans la cour de la résidence alors que cela est prohibé, par exemple).

À la différence de l’amende, la clause pénale a longtemps été autorisée. Il s’agit de la disposition permettant à l’une des parties au contrat (généralement le bailleur) de bénéficier d’une indemnisation déterminée for-faitairement en cas de manquement du cocontractant (le locataire donc) à l’une de ses obligations. Dans les faits, les clauses pénales fixent une majoration du loyer de l’ordre de 10 % lorsque le locataire ne s’en acquitte pas à la date convenue au contrat (la majoration était acquise automatiquement dès que le locataire payait le loyer avec un ou deux jours de retard). Bien que légales sur le principe, ces clauses étaient le plus souvent abusives car non réciproques, c’est-à-dire ne prévoyant pas d’indemnisation au bénéfice du locataire lorsque le manquement aux obligations contractuelles incombe au bailleur. Autant dire que la quasi-totalité des clauses pénales pouvait être considérée comme abusive.

La loi ALUR vient modifier quelque peu la donne en précisant que la clause fixant une pénalité est réputée non écrite. Les clauses pénales sont donc désormais interdites et les baux signés à compter du 27 mars 2014 ne peuvent plus contenir une telle disposition. Le modèle de contrat type ne fait d’ailleurs aucune référence à une quelconque clause pénale.

L’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelleAucune clause ne peut interdire l’exercice d’une de ces activités.Cependant, il ne faut pas oublier qu’en tout état de cause, le locataire doit « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location 19 ».Par ailleurs, la domiciliation d’une entreprise commerciale est toujours possible (au plus pendant cinq ans, ou pendant la durée du bail restant à courir).19 Article 7b de la loi du 6 juillet 1989

La facturation automatique de l’état des lieux de sortieL’état des lieux a toujours été un acte gratuit dans le sens où la partie au contrat qui souhaite se faire assis-ter par un professionnel ou une tierce personne en supporte seule le coût. C’est l’esprit même de la loi de 1989 et des différentes réformes législatives intervenues sur ce point. Ce n’est que dans des cas bien précis (carence des parties notamment) que l’intervention d’un huissier peut être facturée pour moitié entre le locataire et le bailleur.Malheureusement, la loi ALUR est intervenue et il est désormais possible de facturer au locataire l’état des lieux d’entrée réalisé par un professionnel (un agent immobilier, par exemple). Cependant, la facturation automatique de l’état des lieux de sortie, elle, demeure interdite, sauf en cas d’intervention d’un huissier lorsque les parties sont dans l’incapacité d’en réaliser un (voir plus loin dans ce chapitre la section consacrée à l’état des lieux pour davantage de renseignements).

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Renouvellement du bailCertains baux prévoient un renouvellement pour une durée inférieure à 3 ou 6 ans, selon le cas. Là encore, le caractère illégal de ces dispositions est confirmé.

Responsabilité du bailleurOn ne peut interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dès lors que ce dernier a commis une faute.

HébergementAfin d’éviter que le logement ne soit sous-loué sans leur consentement, certains bailleurs interdisent au locataire de recevoir chez lui d’autres personnes que ses proches et membres de la famille. Une telle inter-diction constitue une violation de la vie privée du locataire et est d’ailleurs régulièrement sanctionnée par les tribunaux. Cette clause est réputée non écrite.

Sommes pouvant être réclamées au locataireEst réaffirmé ici le principe selon lequel le locataire n’a à verser, lors de son entrée dans les lieux, outre une rémunération pour l’élaboration du bail, qu’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. On ne peut lui demander d’autres versements (dépôt de garantie pour des pass de parking, etc.).

Frais de relance, de quittance et de procédureLa loi confirme qu’il est interdit de facturer l’envoi de la quittance, celle-ci devant être transmise gratuite-ment au locataire qui en fait la demande. Par ailleurs, des frais de relance ne peuvent pas non plus être fac-turés au locataire débiteur. Enfin les frais de procédure, autres que ceux qui résultent de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, ne peuvent être imputés au preneur.

Responsabilité automatique du locataireEst réputée non écrite la clause qui prévoit la responsabilité automatique du locataire des dégradations constatées dans le logement. Il appartient au bailleur de démontrer que son preneur est bien à l’origine de ces dégradations.

Indemnité et durée des travauxLe locataire est tenu de supporter la réalisation de certains travaux dans le logement. S’ils durent plus de 21 jours, il est en droit d’exiger une indemnité. Or certains baux prévoyaient l’impossibilité, pour le locataire, de demander un quelconque dédommagement du préjudice subi, quelle que soit la durée des travaux. Désor-mais, il est bien confirmé qu’un locataire a le droit de demander une indemnité si les travaux durent plus de 21 jours.

Résiliation du bailEst réputée non écrite la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordon-nance de référé insusceptible d’appel.

Souscription d’un contrat pour la location d’équipementsGrâce à la loi ALUR, il est désormais interdit d’insérer une clause obligeant le locataire à souscrire un contrat de location des équipements se trouvant dans le logement. C’était notamment le cas dans des locations meublées destinées à des étudiants.

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Une clause licite : l’interdiction de garder un animal dangereuxSi les clauses interdisant à un locataire de détenir un animal domestique sont illicites 20, (notons néanmoins qu’un locataire peut être condamné pour troubles de jouissance ou jouissance non paisible des lieux s’il possède un grand nombre d’animaux ou s’il en résulte une gêne importante pour le voisinage, comme des odeurs nauséabondes), il en va différemment pour les animaux réputés dangereux.20 Article 10 de la loi du 9 juillet 1970

En effet, le bailleur peut tout à fait interdire la possession de chiens tels que pitbull, rottweiller…

De plus, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 octobre 1999, a considéré que la seule possession d’un chien dont la dangerosité et l’agressivité sont inhérentes à la race même de l’animal constituait une violation grave, pour le preneur, de son obligation de jouissance paisible des lieux justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Cette interdiction est liée au caractère dangereux de l’animal détenu. Cependant, il existe des animaux dont la détention est interdite par la loi. Il s’agit pour la plupart d’espèces protégées dont l’importation en France est soumise à autorisation, voire totalement interdite.

Ainsi, est-il interdit de détenir des animaux tels que des grands félins, des lémuriens, certains perroquets ou lézards… ceci indépendamment des clauses contenues dans le contrat de location.

Les clauses abusives dans les contrats de locationLa commission des clauses abusives a publié le 22 juin 2000 une recommandation sur les contrats de location dans lesquels elle a constaté la présence de nombreuses clauses défavorables aux locataires.

Elle considère abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de :- laisser croire au locataire qu’il ne peut justifier après l’envoi du congé, du motif de préavis réduit d’un mois ;- imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales ;- interdire au locataire de contester les clauses du bail sous peine de résiliation ;- déterminer le montant d’une indemnité due par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes ;- prévoir la domiciliation du locataire dans les locaux qu’il a libérés. Cette clause, déclarée abusive, permet au bailleur de notifier tout document au locataire en prenant en compte son ancienne adresse. Par consé-quent, il y a un risque que le locataire ne reçoive jamais les courriers en question et que le bailleur les lui oppose pour autant.

Les associations de consommateurs, comme la CLCV, ont la possibilité d’agir en justice pour demander la sup-pression des clauses abusives dans les contrats proposés par les professionnels. Si votre contrat comporte une clause abusive, prenez contact avec votre association CLCV.

Sous-locationLa tentation de sous-louer son logement pour la durée durant laquelle on ne l’occupe pas tend à se répandre. Les difficultés à se loger expliquent pour partie cette tendance. En effet, la sous-location permet de retrouver son logement après une période d’inoccupation, quelle que soit sa durée. C’est d’ailleurs cette souplesse qui en fait l’attractivité. Mais, attention, la sous-location répond à quelques règles précises qui, à défaut d’être respectées, peuvent conduire à bien des désagréments.

L’autorisation du propriétaireLa loi ne prévoit qu’un cas de sous-location : le locataire demande à son propriétaire s’il consent à ce qu’il sous-loue sa demeure (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989). S’il accepte, pas de problème. Il doit alors donner

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son accord par écrit, y compris sur le prix du loyer qui ne peut excéder celui payé par le locataire et qui doit être calculé au prorata de la surface du logement ou des parties du logement sous-louées. Mais, s’il refuse, le locataire doit se plier à sa décision. La plupart des locataires s’abstiennent de demander quoi que ce soit et règlent leur affaire dans leur coin. À leurs risques et périls.

Les dangersLa découverte d’une sous-location par le propriétaire est un motif de résiliation du bail. La loi ALUR oblige le locataire à transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail. D’autre part, le locataire doit absolument vérifier que son sous-locataire est assuré et, s’il ne l’est pas, lui demander de prendre une assurance spéciale pour la durée de la sous-location. Une pratique courante, mais plus hasar-deuse, consiste à se faire passer pour un ami du locataire et à s’en remettre à l’assurance de celui-ci.

Le plus simple reste donc de bien définir les termes de l’accord. Le chèque de dépôt de garantie versé par le sous-locataire est une pratique répandue, mais n’a aucune valeur juridique ; il peut néanmoins permettre au locataire de se rembourser en cas de dégâts causés par son sous-locataire.

Établissez un contrat de sous-location qui en précisera la durée, le montant du loyer, qui ne peut être supé-rieur à celui versé par le locataire, et les obligations réciproques du locataire et du sous-locataire. Sachez aussi que l’interlocuteur du sous-locataire sera le locataire. Le sous-locataire n’aura pas de lien avec le propriétaire.

En secteur socialPar principe, la sous-location d’un logement social est interdite. Le contrevenant s’expose d’ailleurs à une amende de 9 000 € en plus de la résiliation du bail. Toutefois, il existe des exceptions.

Ainsi, certaines associations, maisons d’étudiants, foyers de travailleurs… peuvent sous-louer en meublé ou non meublé, à des personnes en difficulté, des logements qui leur sont confiés par les bailleurs sociaux. Dans cette hypothèse, le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer principal (hors charges) calculé suivant les dispositions en vigueur en matière de logement social.

Le loyer des maisons, foyers meublés peut être majoré de taxes, fournitures individuelles…

Par ailleurs, les locataires eux-mêmes peuvent sous-louer une partie seulement de leur logement, mais uni-quement après en avoir informé l’organisme bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. La sous-location ne peut alors être consentie qu’aux personnes :

- de plus de soixante ans ou aux adultes présentant un handicap ;- de moins de trente ans pour une durée d’un an renouvelable.

Dans ces hypothèses, le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

Lorsque la sous-location est autorisée, les sous-locataires sont assimilés à des locataires. Par conséquent, ils peuvent bénéficier des aides au logement.

------------------------Textes utiles ! Articles L. 442-8 à L. 442-8-4 du CCH

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La sous-location d’un logement meubléLa loi ALUR a modifié quelque peu la donne en ce domaine. Si, auparavant, la sous-location était permise sauf opposition expresse du bailleur, la situation est désormais inversée et alignée sur le régime des sous-lo-cations classiques. Ainsi, le locataire ne peut-il sous-louer le logement que si le bailleur l’y a préalablement autorisé par écrit. Cette autorisation devra être communiquée au sous-locataire. Ici également, le montant

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du loyer est limité à celui acquitté par le locataire principal et doit être calculé au prorata de la surface sous-louée.

ColocationLa colocation consiste à partager l’occupation d’un logement entre plusieurs personnes. Il y a donc une plura-lité de locataires, lesquels sont liés à un seul et unique bailleur. La colocation permet de partager le montant du loyer entre plusieurs personnes qui, individuellement, ne pourraient pas se loger, notamment dans les zones tendues.

GénéralitésJusqu’à la loi ALUR, il n’existait aucune définition de la colocation. Désormais, elle constitue « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclu-sion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur », à l’exception de la loca-tion consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat. Le contrat doit également respecter un modèle type défini par décret, lequel correspond, peu ou prou, à celui applicable aux locations nues classiques.

Généralement, un contrat unique est signé avec, d’une part, les colocataires pris solidairement et, d’autre part, le propriétaire. Toutefois, il est possible de consentir une colocation en concluant un bail avec chacun des colocataires pris individuellement. Dans ce cas, il s’agit d’une division du logement et certaines disposi-tions doivent être respectées. Ainsi, les parties privatives de chaque colocataire ne doivent pas avoir une sur-face habitable inférieure à 14 m2 et un volume habitable inférieur à 33 m3. Il s’agit bien des parties privatives, c’est-à-dire des portions dont le colocataire a la jouissance exclusive. Ne sont donc pas prises en compte dans ces surfaces et volumes ceux des pièces communes (salle de bains, cuisine…). Par ailleurs, des conditions de peuplement doivent être respectées (décret en attente), ceci afin d’éviter toute sur-occupation du logement et contrer les marchands de sommeil.

Les règles de plafonnement des loyers, éventuellement applicables, doivent être respectées de sorte qu’en cas de division du logement, la somme des loyers réclamés ne puisse excéder le maximum légal.

Les critères de la décence doivent être respectés, mais à quelques adaptations près, lesquelles seront défi-nies par un décret non encore publié.

Les colocataires doivent bien évidemment être assurés : à défaut, le bailleur pourra souscrire un contrat pour leur compte (voir chapitre 1).

Le cautionnementConcernant l’acte de cautionnement, en plus du respect des dispositions d’ordre général (voir section « Le cautionnement d’une tierce personne » dans le présent chapitre), celui-ci doit identifier, sous peine de nul-lité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. Le cautionnement est apporté pour une personne précise (le bailleur peut donc demander autant de cautions qu’il y a de colocataires) et son engagement cessera en même temps que celui du colocataire sortant.

Clause de solidaritéLa plupart du temps, le contrat conclu dans le cadre d’une colocation contient une clause de solidarité. Elle implique que chaque colocataire est individuellement tenu au respect de l’intégralité des obligations de l’en-semble des occupants. Autrement dit, le bailleur peut réclamer à un seul colocataire l’intégralité du paiement du loyer et des charges et non une simple quote-part (un tiers du loyer par exemple s’il y a trois colocataires).

Autre conséquence de la clause de solidarité : un colocataire qui délivre un congé est tenu, non seulement aux paiements des loyers et charges pour la période où il occupait le logement, mais également pour les

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dettes nées après son départ. Il lui appartient alors de se retourner contre ses anciens camarades. Toutefois, la loi ALUR est venue apporter quelques ajustements à cette règle.

Les contrats concernés sont ceux établis à partir du 27 mars 2014. Désormais, lorsqu’un colocataire délivre un congé et est remplacé par un nouvel arrivant, la clause de solidarité est automatiquement transférée sur ce dernier. À défaut de nouvel arrivant, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Avant la loi ALUR, cette solidarité pouvait perdurer des années après le départ du colocataire. Ces règles s’appliquent non seulement pour les colocataires, mais également pour les personnes qui se sont portées caution.

Les charges locativesLes charges locatives peuvent donner lieu :

- soit au versement de provisions mensuelles, comme cela est le cas dans le cadre d’une location classique ;

- soit à un forfait, versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du for-fait de charges est fixé par le bailleur, en fonction des résultats des exercices précédents et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, c’est-à-dire en respectant la variation de l’indice de référence des loyers (ou IRL). Par ailleurs, le montant du forfait ne doit pas être manifestement dispropor-tionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Alors même que cela est interdit dans le cadre d’une colocation classique, le forfait charges est ici autorisé. Ici encore, il s’agit d’une nouveauté de la loi ALUR. On notera que le montant du forfait ne peut être fixé de façon arbitraire par le bailleur et qu’il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au mon-tant réel des charges. Nul doute que ces termes donneront lieu à des débats et de multiples interprétations jurisprudentielles.

Relations entre le bailleur et les colocatairesLes colocataires doivent solidairement accomplir leurs obligations : paiement du loyer, entretien du loge-ment, etc. Le bailleur peut demander à un seul des colocataires le paiement intégral du loyer et n’a pas à demander à chacun d’entre eux le paiement d’une quote-part (un tiers du loyer s’il y a trois colocataires, par exemple).

Il appartient aux colocataires de convenir, entre eux, des modalités de paiement du loyer.

Il en est de même pour le paiement du dépôt de garantie. Un colocataire qui donne congé ne peut réclamer à son propriétaire le remboursement de sa quote-part du dépôt de garantie mais devra s’accorder avec les colocataires restant dans le logement. Par mesure de précaution, n’hésitez pas à dresser un acte écrit entre tous les colocataires afin d’établir les droits de chacun (untel a payé le dépôt de garantie, le loyer, modalités de remboursement…).

Le congé donné par un colocataire ne met pas fin au bail car il n’a d’effet que pour son auteur. Pour clarifier ce changement de situation, il est conseillé de rédiger un avenant au bail.

Colocation intergénérationnelleLa colocation intergénérationnelle est une des réponses face à l’isolement des personnes âgées et à la dif-ficulté de se loger des plus jeunes. Le principe : une personne âgée accueille à son domicile un étudiant ou un apprenti. Celui-ci n’a pas la fonction d’une aide à domicile ou d’une aide ménagère, mais s’engage à être présent plusieurs soirs par semaine. Il peut aussi lui rendre quelques services. En échange, l’étudiant ou l’apprenti dispose d’une chambre gratuite ou à prix très modéré, dans l’appartement de la personne âgée.

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-----------------Pour en savoir plus !Le PariSolidaire (à Paris) : www.leparisolidaire.fr Ensemble 2 générations : www.ensemble2generations.fr Logement intergénération : www.logementintergeneration.org

-----------------

Colocation et cotitularitéLa cotitularité du bail consiste à rendre automatiquement colocataire une personne, même si son nom ne fi-gure pas dans le contrat. Ainsi, dans le cadre d’un couple marié, chaque conjoint est de plein droit cotitulaire du bail ; peu importe que le contrat ait été conclu avant ou après le mariage, par un seul ou les deux époux.

Depuis la loi ALUR, il en va de même pour les partenaires liés par un PACS.

Le bailleur qui souhaite délivrer un congé doit le notifier à chaque conjoint/partenaire (règle de la double notification). À défaut, le congé ne sera pas valable, sauf si le bailleur n’était pas informé de l’existence du mariage ou de la conclusion du PACS. D’où l’intérêt de signaler au propriétaire cet événement.

Les annexes au contrat de locationPlusieurs documents doivent être annexés au bail, le principal étant l’état des lieux. Cependant, d’autres informations très importantes concernant le logement doivent également être communiquées au locataire.

L’état des lieux : conseils pratiques

Il est autant indispensable à l’entrée dans les lieux qu’à la sortie. En effet, c’est la comparaison des deux

documents qui va déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter après son départ (et qui viendront diminuer d’autant la partie du dépôt de garantie qui sera restituée) afin que le logement soit remis en état.

Le moment où l’état des lieux doit être établi

L’état des lieux doit être fait en début de contrat, à l’occasion de la remise des clés au locataire, et en fin de contrat, lors de la restitution de ces dernières au bailleur.

La forme de l’état des lieux

L’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret (non encore publié) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradic-toirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. La loi ALUR impose dorénavant l’obligation de réaliser l’état des lieux en autant d’exemplaires que de parties, ce qui est une bonne chose. Surtout, elle pose le principe de comparabilité des états des lieux d’entrée et de sortie. Finies les pratiques consistant à réaliser ces prestations sur des formulaires différents rendant tout rapprochement difficile, voire impossible. Le locataire est désormais en droit d’exiger que les états des lieux d’entrée et de sortie soient établis, soit sur le même document, soit sur un document identique. L’établisse-ment de l’état des lieux est très important. En son absence, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il doit donc le rendre dans un état similaire. Cette présomption ne peut cependant pas être invoquée par la partie dont il est prouvé qu’elle s’est opposée à l’établissement de l’état des lieux.

57

Il est fréquent que le bailleur se fasse représenter par quelqu’un :

- dans le secteur privé, lorsque le bailleur confie la gestion de son bien à une agence, c’est le représentant de l’agence qui sera présent à l’état des lieux ;- dans le secteur social, c’est un membre du personnel de l’organisme (gardien, régisseur…) qui s’en charge.

Aussi nous semble-t-il tout à fait normal que le locataire puisse se faire assister par une tierce personne (no-tamment par le représentant d’une association de défense des locataires, rompu à ce genre d’exercice). Cela est d’ailleurs prévu dans bon nombre d’accords collectifs signés dans le secteur social (sur la notion d’accord collectif, voir le chapitre 8 du présent ouvrage). À défaut d’établissement contradictoire de l’état des lieux d’entrée ou de sortie (impossibilité de se mettre d’accord sur les termes à employer, absence de l’une des parties au contrat…),

« à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié », l’état des lieux sera dressé par huissier. Celui-ci devra avertir le locataire comme le bailleur de la date d’établissement de l’état des lieux au moins sept jours avant. Cette notification se fera par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

-----------------Attention ! Depuis peu, les états des lieux électroniques se développent, dressés sur un support élec-tronique préétabli, avec des cases à cocher et des champs à renseigner. Le locataire doit alors signer électroniquement le document (le plus souvent par le biais d’un stylet sur un écran tactile), alors même qu’il n’a pas encore été imprimé. Or il peut arriver que les remarques du locataire ne soient pas toutes reprises ou que l’état des lieux comporte des imprécisions, voire des erreurs.Par mesure de précaution, ne signez que la version « papier » de l’état des lieux, exigez que le document soit imprimé sur place ; à cette fin, certains agents immobiliers apportent une imprimante portative. La CLCV demande que l’édition d’un formulaire papier soit rendue obligatoire.

-----------------

De la gratuité à la facturation de l’état des lieux

Jusqu’à la loi ALUR, l’état des lieux était un document établi gratuitement entre les parties : le bailleur ou le locataire qui souhaitait se faire assister supportait seul le coût de cette intervention. Seule l’intervention de l’huissier, en cas de carence des parties (voir ci-après) pouvait donner lieu à un partage des frais pour moitié entre le locataire et le propriétaire.

La loi ALUR maintient le principe du partage des frais d’huissier, mais instaure la possibilité de facturer au locataire l’intervention du professionnel chargé d’établir l’état des lieux (agent immobilier par exemple), alors même que cela était formellement prohibé auparavant. Plusieurs remarques cependant.

Tout d’abord, cette participation du locataire ne vaut que pour l’état des lieux d’entrée, celui de sortie ne donnant lieu à facturation (sauf recours à un huissier en cas de carence des parties). Ensuite, les frais mis à la charge du locataire sont plafonnés par décret : leur montant sera donc limité (3 €/m2 SHAB). Par ailleurs, la somme imputée au locataire doit être inférieure ou égale à celle facturée au bailleur. Dans la pratique, il nous paraît difficile de pouvoir effectivement contrôler le montant imputé au bailleur.

Enfin, cette participation du locataire n’est due que lorsque le professionnel a été choisi d’un commun accord. Il suffit donc pour le locataire de refuser le recours à celui-ci pour ne pas avoir à payer. Et pour éviter toute pression du professionnel ou du propriétaire consistant à subordonner la signature du bail à l’acceptation de la facturation de l’état des lieux, le contrat de location doit être signé avant et séparément de la réalisation/facturation de l’état des lieux.

Autrement dit, ce n’est qu’une fois l’état des lieux réalisé que le locataire doit s’acquitter de sa quote-part de la facture d’état des lieux. Soyez donc vigilant et prenez vos précautions autant que possible.

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Le contenu de l’état des lieux

L’état des lieux va, pièce par pièce, élément d’équipement par élément d’équipement, faire l’inventaire de ce qui compose le logement et indiquer l’état de chaque élément considéré.

Par exemple, on va trouver ce genre d’indications :

« Chambre à coucher :

- papier peint : état moyen, trois trous dans le mur ;- moquette : état passable, etc.

Salle de bains :

- carrelage au sol : trois carreaux sont fendus ;- baignoire ébréchée ;- ballon d’eau chaude : cinq ans. Vient d’être révisé ;- etc. »

Il ne faudra pas, lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, être avare de précisions car soyez assu-rés qu’en fin de contrat, le bailleur sera très attentif aux moindres détails (pour plus d’informations sur l’établissement de l’état des lieux de sortie, voir chapitre 9).

Afin que le locataire qui s’installe en plein été puisse faire valoir ses droits, la loi a prévu que, pendant le premier mois de la période de chauffe, l’état des lieux pourra, à la demande du locataire, être complété par l’état des équipements de chauffage.

Autres nouveautés de la loi ALUR, le locataire peut désormais demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut alors saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Le propriétaire ou son mandataire doit également compléter les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

La notice d’informationUne notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être annexée au contrat de location. Le contenu de cette notice est défini par arrêté21. Elle ne doit être communiquée que pour les baux conclus ou expressément renouvelés à partir du 1er août 2015. Cette notice précise les droits et obligations des parties ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes.21Arrêté du 29 mai 2015 (JO du 31 mai 2015)

Concrètement, il s’agit de résumer les conditions générales de location que l’on trouvait dans la plupart des baux et qui consistaient surtout à reprendre la loi de 1989. Désormais, le locataire aura une note claire et uniformisée. Aucune sanction n’est prévue en cas d’absence de ce document.

Les extraits du règlement de copropriétéLorsque l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communi-quer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

- la destination de l’immeuble (habitation, existence de commerces au rez-de-chaussée…) ;- la jouissance et l’usage des appartements ;- la jouissance et l’usage des parties communes ;- les clés de répartition des charges communes générales et des charges communes spéciales.

Cela dit, même en cas de non-communication de ces extraits de règlement, ceux-ci demeurent opposables au locataire. Le fait pour le bailleur de ne pas communiquer ces éléments constitue une faute susceptible

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d’engager sa responsabilité. Cela est notamment le cas lorsque le logement est loué à usage mixte (habita-tion et professionnel) alors même que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale ou libérale. Dans cette hypothèse, le locataire pourra demander le versement de dommages et intérêts.

Les accords collectifs applicablesEn pratique, cela ne concerne que les logements HLM (les accords collectifs passés entre bailleurs privés et locataires sont rarissimes).

Bien qu’aucune obligation n’existe en la matière, nous vous recommandons fortement d’exiger que ces ac-cords collectifs vous soient communiqués, et ce, quel que soit leur objet (sur la notion d’accord collectif, voir le chapitre 8).

Les accords collectifs les plus fréquents portent sur les modalités d’établissement des états des lieux, les taux de vétusté à appliquer lors du départ du locataire (voir chapitre 9), le câblage des immeubles (pour recevoir les chaînes de télévision câblées), les travaux d’amélioration, etc.

Renseignez-vous auprès d’une association locale CLCV pour savoir si un accord de ce type s’applique à votre organisme HLM. Autant de droits (et d’obligations) non inscrits dans la loi que vous devez impérativement connaître avant de vous engager.

Le règlement intérieur des logements-foyersLe règlement intérieur de l’établissement qui loue des logements-foyers doit être annexé au contrat écrit 22.22 Article L. 633-2 du CCH

L’information sur les risques naturels, miniers et technologiquesUn état des risques naturels et technologiques de moins de six mois doit être joint au contrat de location dès lors que le logement est situé dans une zone à risque fixée par arrêté préfectoral. Ce document vise égale-ment les risques miniers. La liste des communes concernées est normalement affichée en mairie. Par ailleurs, l’état des risques n’est dû qu’en cas de nouvelle location : il n’a pas à être annexé en cas de renouvellement tacite ou exprès du bail.

Si le logement a subi un sinistre relevant des catastrophes naturelles, minières ou technologiques (inonda-tions…), le bailleur doit en informer par écrit le locataire. En cas de non-communication de ces documents ou informations, le preneur peut demander l’annulation du contrat ou une diminution du montant du loyer.

Le diagnostic de performance énergétiqueUn diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à tout contrat de location conclu ou re-nouvelé.

Attention ! Le renouvellement exprès se distingue de la tacite reconduction dans la mesure où il suppose le respect d’une procédure particulière et le souhait, pour le bailleur, de modifier les conditions de location (le montant du loyer notamment).

Par ailleurs, le propriétaire doit tenir le DPE à disposition de tout candidat locataire. N’hésitez donc pas à le demander avant même de signer le contrat de location. Le coût de réalisation du DPE est toujours à la charge du bailleur et ne peut être imputé au locataire.

Le DPE est un document précisant la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une uti-lisation standardisée du logement et comprenant une classification en fonction de valeurs de référence afin que le consommateur puisse comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recom-mandations destinées à améliorer cette performance. Concrètement, le DPE prend la forme de la fameuse « étiquette énergie » qui figure sur les appareils électroménagers, avec une échelle allant de A à G. Il contient une estimation de la consommation énergétique (A pour un logement économe, G pour un logement éner-

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givore) ainsi qu’une estimation de la quantité de gaz à effet de serre émise dans l’atmosphère (A pour une faible émission, G pour une forte émission).

Sa durée de validité est de dix ans.

L’étiquette énergie doit être reproduite sur les annonces affichées dans les vitrines des agents immobiliers ou sur Internet. En revanche, seule la classe énergie du logement (C, D, E…) doit être mentionnée dans les annonces publiées dans la presse écrite.

-----------------À noter ! Il a une valeur purement informative, de sorte qu’il est impossible d’engager la responsabilité du bailleur si le document remis ne reflète pas la réalité. Aucune demande en diminution du loyer ne pourra être effectuée. S’il s’avère que le DPE est erroné (la performance énergétique a été surévaluée par rapport à la réalité), rien ne vous empêche d’engager la responsabilité du diagnostiqueur et de de-mander le versement d’une indemnité. En revanche, si le DPE ne vous est pas remis et si le logement est énergivore, vous pourrez engager la responsabilité du bailleur, voire demander la résiliation du contrat.

-----------------

Le constat de risque d’exposition au plombUn constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être annexé lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement. Le CREP n’a pas pour objet de vérifier la présence de plomb dans les canalisations, mais uniquement dans les peintures et autres revêtements. Sa durée de validité est de six ans. Il n’est obliga-toire que pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Si le bailleur ne joint pas ce document, cela constitue un manquement aux obligations particulières de sécu-rité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

L’état relatif à la présence d’amianteEncore une nouveauté de la loi ALUR : une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante doit être annexée au bail. Un décret est attendu pour plus de précisions. Ce document devrait être plus simple que celui remis à l’acqué-reur lors d’une vente. Les textes ne précisent pas ce qu’encourt le bailleur s’il ne communique pas ce docu-ment. Nul doute que sa responsabilité peut être engagée et on peut tout à fait imaginer que le locataire soit recevable à demander la résiliation du bail ou une diminution du montant du loyer, à l’instar des sanctions applicables en cas de défaut de communication de l’état des risques naturels et technologiques.

Par ailleurs, le diagnostic amiante, document plus complet, doit être tenu à la disposition du locataire, sur simple demande.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gazAutre obligation pour le bailleur : annexer au contrat de location un état de l’installation intérieure d’élec-tricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Ici encore, nous attendons un décret ainsi que la date d’entrée en vigueur de cette disposition, laquelle ne peut dépasser le 27 mars 2020.

Les textes ne précisent pas non plus les sanctions applicables en cas de manquement du bailleur.

De manière générale, on constate que la loi ALUR améliore l’information du locataire sur l’état même du lo-gement et tend ainsi à la rapprocher de celle fournie à l’acquéreur dans le cadre d’une vente.

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DOCU

MEN

TM

ODALITÉS

D’ÉTABLISSEMEN

T

LocationDurée

de validitéDate d’entrée

en vigueurSanctions

Droit com

mun

Meublé

Constat de risque d’exposition au plom

b

L’expertise doit impérativem

ent être réalisée par un professionnel certifié et couvert par une assu-

rance professionnelle•

•- 6 ans

- Illimitée en l’absence de plom

b12 août 2008

Manquem

ent aux obligations particu-lières de sécurité et de prudence suscep-tible d’engager la responsabilité pénale

du bailleur

État des risques naturels, mi-

niers et technologiques

Un arrêté préfectoral, consultable en m

airie, fixe la liste des com-

munes concernées

••

6 mois

1er juin 2006

– Annulation du contrat ; Aucune (valeur inform

ative).- Dim

inution du montant du loyer

Diagnostic de performance

énergétique (DPE)

Le diagnostic doit être établi par un professionnel certifié et couvert par

une assurance professionnelle.•

•10 ans

1er juillet 2007

Aucune (Valeur informative)

Extraits du règlement de copro-

priétéInform

ation donnée par le bailleur.•

-Perpétuelle tant que les

documents n’ont pas

été modifiés

10 juillet 1989

Aucune de spécifiée. Eventuellement

annulation du contrat, diminution du

montant du loyer ou indem

nitésInform

ation sur les équipe-m

ents d’accès aux technologies de l’inform

ation et de la com-

munication

Information donnée par le bailleur.

•-

Information ponctuelle

donnée avec le bail27 m

ars 2014– Annulation du contrat ; Aucune (valeur

informative).

- Diminution du m

ontant du loyerInform

ation précisant si le logem

ent a subi un sinistre dû à une catastrophe naturelle ou

technologique

Information donnée par le bailleur.

••

6 mois

1er juin 2006

Aucune de spécifiée

Surface habitable du logement

Information donnée par le bailleur.

Le recours à un professionnel pour calculer la surface habitable du logem

ent n’est pas obligatoire •

-Inform

ation ponctuelle donnée avec le bail

27 mars 2009

Aucune de spécifiée. Eventuellement

annulation du contrat, diminution du

montant du loyer ou indem

nités

Information quant à la zone de

bruitInform

ation donnée par le bailleur.•

•Inform

ation ponctuelle donnée avec le bail

1er janvier

2000

Aucune de spécifiée. Eventuellement

annulation du contrat, diminution du

montant du loyer ou indem

nités

Diagnostic amiante

Document com

muniqué au loca-

taire sur simple dem

ande•

•- 6 ans

- Illimitée en l’absence d’am

iante1

er avril 2013

Aucune de spécifiée. Eventuellement

responsabilité du bailleur et amende de

la 5èm

e classe si le diagnostic n’a pas été réalisé

État relatif à la présence d’am

ianteDocum

ent comm

uniqué au loca-taire

••

Décret en attenteDécret en

attente

Aucune de spécifiée. Eventuellement

annulation du contrat, diminution du

montant du loyer ou indem

nités

État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

Document com

muniqué au loca-

taire•

•Décret en attente

Décret en attente. Au plus tard le

27 mars 2020

Aucune de spécifiée. Eventuellement

annulation du contrat, diminution du

montant du loyer ou indem

nités

Notice

d’information

Document com

muniqué au loca-

taire•

-Arrêté en attente

Arrêté en attente

Aucune de spécifiée

Documents et inform

ations comm

uniqués au locataire

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Les aides financières auxquelles les locataires peuvent prétendre

---------------------------------------------------

Le loca-pass

Avance gratuite du dépôt de garantieSont concernés par l’avance gratuite du dépôt de garantie :

- les salariés des entreprises du secteur privé non agricole, quelle que soit leur ancienneté et la nature de leur contrat de travail (les pré-retraités sont assimilés à des salariés en activité) ;- les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, ou en recherche d’emploi, ou étudiants bour-siers, ou étudiants en situation d’emploi quel que soit leur employeur (y compris les agents contractuels de la fonction publique et salariés du secteur agricole).

La situation d’emploi est caractérisée par l’existence :

- d’un CDD d’une durée minimale de 3 mois, en cours au moment de la demande,- ou d’1 ou plusieurs CDD pour une durée cumulée minimale de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande,- ou d’une convention de stage d’au moins 3 mois en cours au moment de la demande.

Il doit s’agir d’un logement locatif à usage de résidence principale, y compris meublé.

Le montant du dépôt de garantie avancé est limité à 500 €. En cas de colocation, l’aide ne couvre que la quote-part du bénéficiaire. Le prêt, à taux nul, est accordé dans les conditions suivantes :

- un différé de paiement de 3 mois ;- une mensualité de 20 € minimum (sauf la dernière) ;- une durée de remboursement modulable, avec une durée maximum de 25 mois ;- une obligation de remboursement anticipé dans un délai maximum de 3 mois après le départ du logement ;- une possibilité de déblocage des fonds entre les mains du bailleur, avec l’accord du locataire.

CautionnementLa garantie loca-pass concerne les locataires d’un logement appartenant à une personne morale (organismes HLM par exemple) et faisant l’objet d’une convention APL ou d’une convention signée avec l’ANAH.

La garantie loca-pass s’adresse à tout salarié d’une entreprise du secteur privé hors agricole.

Elle s’adresse également à tout jeune de moins de 30 ans :

- en formation professionnelle, contrat d’apprentissage ou contrat de professionnalisation,- ou en recherche d’emploi,- ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d’aide,- ou étudiant salarié justifiant d’un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d’aide,- ou étudiant salarié justifiant d’une convention de stage d’au moins 3 mois en cours au moment de la de-mande d’aide,- ou étudiant justifiant d’un statut d’étudiant boursier d’État.

Pour pouvoir bénéficier d’une garantie loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :

- obtenu une autre garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement,- déposé auprès d’un autre organisme d’Action Logement une demande de garantie loca-pass pour le même

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logement,- obtenu une aide de même nature accordée par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;- déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Ce cautionnement consiste en une prise en charge de 9 mensualités de loyers et charges locatives de 2 000 € maximum, pour une durée de 3 ans ou pour la durée du bail si celle-ci est inférieure.

Le bénéficiaire devra rembourser au CIL les sommes si elles sont mises en jeu.

L’acte de caution est annexé au bail. Cette garantie loca-pass ne peut se cumuler avec une garantie de même nature accordée par le FSL, la garantie de risques locatifs (GRL), une assurance pour la garantie des loyers impayés (GLI).

Un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les critères d’octroi. Le dossier, une fois complet, est examiné dans le délai de huit jours. À défaut de réponse dans ce délai, la garantie loca-pass est considérée comme accordée.

-----------------Pour en savoir plus :

UESL : 01 44 85 81 00, www.actionlogement.fr

-----------------

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)Les locataires, sous-locataires ou résidents de logements-foyers qui sont dans l’impossibilité d’assumer leurs obligations locatives (loyer, charges, frais d’assurance locative) ou le paiement des factures d’eau, d’énergie et de téléphone (voir page 78) peuvent solliciter le FSL.

Il peut notamment permettre :

- de financer le dépôt de garantie, le premier loyer, l’assurance du logement ;- de rembourser les dettes de loyers et charges, dont le règlement conditionne l’accès à un nouveau loge-ment ;- de rembourser les impayés de factures d’eau, d’énergie et de téléphone.

Les conditions d’attribution des aides ainsi que les règles de fonctionnement du FSL sont fixées par chaque département. Le FSL tient compte de l’ensemble des ressources de toutes les personnes composant le foyer, à l’exception des aides au logement, de l’allocation de rentrée scolaire et de l’allocation d’éducation spéciale.

Pour établir un dossier, il convient de s’adresser à son conseil général. À Paris, la demande doit être effectuée auprès d’un centre d’action sociale.

La décision du FSL est notifiée à la personne concernée. L’aide peut notamment être refusée lorsque le mon-tant du loyer et des charges se révèle incompatible avec les ressources du ménage.

Les aides au logementVersées à 6,3 millions d’allocataires, les aides personnelles au logement permettent d’alléger la dépense des ménages pauvres ou modestes, qu’ils soient locataires ou accédants à la propriété. Elles sont constituées, d’une part, de l’aide personnalisée au logement (APL) et, d’autre part, de l’allocation de logement qui se sub-divise en allocation de logement familiale (ALF) et en allocation de logement sociale (ALS).

Ces aides ne vous sont attribuées que si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, lesquels varient selon la composition du foyer et la localisation géographique du logement.

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Si le logement vous est loué par un ascendant (parents, grands-parents, arrière grands-parents) ou un des-cendant (enfants, petits-enfants, arrière petits-enfants), vous ne pourrez pas bénéficier d’une aide au loge-ment.

Votre logement doit être votre résidence principale, ce qui signifie que vous devez l’occuper au moins huit mois par an, sauf obligation personnelle, raison de santé ou cas de force majeure (art. R. 351-1 du CCH).

Pour en bénéficier, vous devez remplir un formulaire disponible au-près de votre caisse d’allocations fami-liales (CAF).

Attention, si vous avez moins de 25 ans, vous pouvez bénéficier d’une aide à titre personnel, mais vos parents ne percevront plus les prestations familiales pour vous. Aussi, comparez ce que vous pourriez toucher et ce que vos parents perdraient. Dans la majorité des cas, un locataire entrant dans un logement ne peut bénéfi-cier de l’aide qu’à compter du premier jour du mois suivant.

-----------------Pour en savoir plus : site Internet de la caisse d’allocations familiales (CAF) : www.caf.fr, qui permet de télécharger le formulaire d’aide au logement et offre une estimation du montant de l’aide qui peut être accordée.

-----------------

L’aide personnalisée au logement (APL)L’APL est une aide financière destinée à réduire les dépenses de logement des personnes en bénéficiant. Elle peut être octroyée au propriétaire ou au locataire d’un logement.

Elle peut être versée aux propriétaires d’un logement acheté, ou acheté et amélioré, à l’aide d’un prêt conven-tionné (PC) ou d’un prêt à l’accession sociale (PAS) ; aux propriétaires d’un logement amélioré grâce à une prime à l’amélioration de l’habitat et à un prêt conventionné (PC) ; aux locataires d’un logement convention-né. Nous ne parlerons ici que de l’aide personnalisée au logement accordée aux locataires.

Les conditions pour percevoir l’APLVous ou votre conjoint devez :

- être titulaire du contrat de location ;- payer le loyer.

Votre logement doit être conventionné.

L’octroi de l’APL n’est pas subordonné à l’exercice d’une activité professionnelle ou à l’existence de charges de famille.

Le montant de l’APLLe montant de l’aide dépend de nombreux éléments :

- ressources du bénéficiaire cumulées avec celles de son conjoint, concubin ou pacsé ;- composition de la famille ;- nature du logement ;- lieu de résidence ;- montant du loyer ;- nombre de personnes à charge (enfants, parents, etc.).

Lorsque le demandeur est âgé de moins de 25 ans et qu’il bénéficie d’un contrat de travail autre qu’un CDI (CES, intérim, CDD, etc.), ses ressources font l’objet d’une évaluation forfaitaire égale à neuf fois sa rémuné-

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ration mensuelle (art. R. 351-7 du CCH).

La dépense éligible à l’APL comprend, d’une part, le loyer (hors charges) retenu dans la limite d’un plafond qui dépend à la fois de la taille du ménage et de la zone géographique et, d’autre part, une somme forfaitaire au titre des charges selon la taille du ménage. L’APL est alors calculée en référence à la participation personnelle de la dépense de logement laissée à la charge de l’allocataire.

Le versement de l’APLL’aide est versée chaque mois à votre propriétaire, à compter du premier jour du mois civil suivant celui de la première échéance de loyer prévue par le bail (art. L. 351-3-1 du CCH). Son montant est déduit directe-ment de votre loyer et vous n’avez à payer que la différence entre le montant de l’APL et celui du loyer et des charges.

Les versements rétroactifs de l’APL sont limités aux trois mois précédant celui au cours duquel la demande est déposée (les périodes d’instruction des dossiers ne sont pas comptées dans ce délai).

Le droit à l’APL prend fin le premier jour du mois civil au cours duquel les conditions d’ouverture du droit cessent d’être réunies, sauf en cas de décès du bénéficiaire, auquel cas le droit prend fin le premier jour du mois civil suivant le décès. Toutefois, lorsque le droit à l’APL prend fin à la suite d’un déménagement, la men-sualité versée pour le mois de départ du logement reste acquise si le bail couvre le dernier jour de ce mois.

Les modalités de révision de l’APLL’APL est normalement révisée une fois par an. Tout changement de situation peut entraîner un nouveau calcul à la hausse ou à la baisse.

D’autre part, le montant de l’aide peut être révisé en cours de paiement, s’il y a :

- une modification du montant du loyer ;- un changement dans la composition du foyer : départ ou arrivée d’une personne à charge, naissance, dé-cès, formation d’un couple.

Le maintien de l’APL en cas d’impayéUn impayé de loyer est constitué lorsque trois termes nets consécutifs sont impayés (loyers et charges, APL déduite) ou lorsque le locataire doit au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges (art. R. 351-30 du CCH). Le bailleur doit, dans les trois mois après la constitution de l’impayé, saisir la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) et justifier qu’il a accompli les démarches pour recouvrer sa créance (commandement de payer…). Sauf en cas de mauvaise foi, la CDAPL maintient le verse-ment de l’APL. Elle peut aussi demander au bailleur la mise en place d’un plan d’apurement. Elle maintiendra le versement de l’APL, sous réserve du paiement du loyer et du respect du plan. La CDAPL peut aussi saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), afin de connaître les aides qu’il peut apporter.

Lorsqu’une procédure de surendettement a été engagée, le versement de l’aide est maintenu sous réserve du paiement du loyer et du respect des conditions prévues par la commission de surendettement.

Lorsque le bail d’un locataire d’un logement appartenant à un organisme HLM est résilié pour défaut de paie-ment de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord entre l’organisme et l’intéressé vaut titre d’occupation et donne droit à l’APL (art. L. 353-15-2 du CCH). L’occupant s’engage à payer l’indemnité d’occu-pation et les charges et à respecter un plan d’apurement. S’il ne respecte pas ses engagements, l’organisme peut résilier le bail et le versement de l’APL est interrompu. L’huissier chargé par le bailleur de délivrer au locataire l’assignation pour faire constater que le bail est résilié doit en envoyer la copie au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience. Ce délai doit permettre au préfet de saisir, le cas échéant, les organismes dont relèvent les aides au logement, le FSL ou les services so-ciaux compétents. Cette disposition concerne aussi bien les bailleurs du secteur privé que du secteur social.

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L’allocation de logement familiale (ALF)L’allocation est destinée à aider des familles et des jeunes couples à payer leur loyer (s’ils sont locataires), les remboursements mensuels d’emprunt contractés pour l’achat d’un logement ou des travaux (s’ils sont propriétaires).

Les conditions pour percevoir l’ALFL’ALF s’adresse exclusivement :

• aux personnes bénéficiant des allocations familiales, du complément familial, de l’allocation de soutien familial, ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ;• aux personnes qui ont un enfant à charge mais qui n’ont pas droit aux prestations familiales énumérées ci-dessus ;• aux personnes qui ont à leur charge, vivant dans leur foyer :- un ascendant de plus de soixante-cinq ans (ou de soixante ans, s’il est inapte au travail, ancien déporté, interné ou ancien combattant) et ne disposant pas de ressources supérieures au plafond individuel fixé pour l’attribution de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) en vigueur au 31 décembre de l’année de référence,- un ascendant, descendant ou collatéral au 2ème ou 3ème degré (oncle, tante, frère, sœur, neveu, nièce) atteint d’une infirmité entraînant une incapacité permanente d’au moins 80 % ou qui est, compte tenu de son handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH), de se procurer un emploi ;• aux personnes sans enfants à charge, mariées depuis moins de cinq ans, à condition que le mariage ait été célébré avant que les époux n’aient l’un et l’autre atteint l’âge de quarante ans ;• aux personnes enceintes, seules sans personne à charge à compter du premier jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu’au mois civil de la naissance de l’enfant.

Elle est attribuée quelle que soit la nationalité du demandeur, sous réserve de justifier d’être en situation régulière par la production d’un titre de séjour pour les personnes de nationalité étrangère.

L’intéressé ne peut prétendre au bénéfice de l’ALF si le logement lui est loué par un de ses ascendants ou descendants, ou par un ascendant ou descendant de son conjoint, concubin ou partenaire avec qui il est lié par un PACS.

Les conditions de logementCe logement doit être votre résidence principale et remplir certaines conditions de salubrité et d’occupation. La surface de votre logement doit être au moins égale à 16 m2 pour deux personnes ou un ménage sans en-fant. Elle est majorée de 9 m2 par personne supplémentaire dans la limite de 70 m2 pour huit personnes et plus.

Si le logement ne répond plus à ces normes à la suite de la naissance d’un enfant, l’allocation est maintenue pendant quatre ans.

Le logement doit être pourvu d’un certain confort : avoir une arrivée d’eau potable, un WC et un moyen de chauffage.

Les conditions de salubrité sont censées être remplies pour les logements construits après le 1er septembre 1948 et qui ont obtenu un certificat de conformité et pour les logements HLM.

L’allocation de logement sociale (ALS)Elle sert à vous aider à payer votre loyer (si vous êtes locataire), les remboursements mensuels d’emprunt contractés pour l’achat d’un logement ou des travaux (si vous êtes propriétaire).

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Les conditions pour percevoir l’ALSVous pouvez prétendre à cette allocation si vous résidez en France. Si vous êtes de nationalité étrangère, vous devez être en situation régulière et le justifier par la production d’un titre de séjour.

Les conditions de logementL’allocation n’est attribuée qu’au titre de votre résidence principale :

- maison ou appartement ;- logement dans une résidence universitaire ;- logement foyer, meublé ;- maison de retraite ou centre de long séjour.

Votre logement doit remplir certaines normes de salubrité et d’occupation (ces normes ne sont pas exigées pour les personnes âgées et infirmes).

Votre logement doit avoir une surface minimale de 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour deux per-sonnes et de 9 m2 par personne supplémentaire.

Pour les personnes résidant dans une maison de retraite, un centre de long séjour ou un établissement col-lectif pour handicapés, la chambre doit être occupée par deux personnes au plus.

Les dispositions communes à l’ALF et à l’ALS

Le versement de l’ALF et de l’ALS à titre exceptionnelSi le logement ne répond pas aux normes de salubrité, l’allocation peut être versée à titre exceptionnel, pour une durée d’un an, par l’organisme payeur.

Pour les logements autres que les logements collectifs, si la condition de superficie n’est pas remplie au mo-ment de la demande, l’allocation peut être accordée à titre exceptionnel pour deux ans par décision de la CAF (caisse d’allocations familiales) ou de la MSA (mutualité sociale agricole).

Les conditions de ressourcesLes ressources prises en compte sont celles perçues par :

- la personne qui demande l’allocation, son conjoint, concubin, partenaire pacsé ;- et les autres personnes vivant habituellement au foyer c’est- à-dire celles :- qui y résident plus de six mois au cours de l’année précédant la période de versement de l’allocation,- et qui y résident encore au moment de la demande ou au début de la période de versement de l’allocation.

Les ressources prises en compte sont celles de l’avant-dernière année précédant la demande (2013 pour 2015). Il s’agit des revenus nets catégoriels retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu.

En cas de colocation, chaque cosignataire du contrat de bail peut prétendre à l’aide. Il est tenu compte des ressources personnelles de chacun des colocataires et du montant du loyer divisé par le nombre de coloca-taires figurant sur le bail.

Modalités de calculLe montant de l’aide se calcule à partir :

- du niveau de ressources de toutes les personnes vivant dans le logement ;- du nombre d’enfants et de personnes à charge ;- de la zone géographique du logement ;- du montant du loyer et des charges locatives.

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Le montant mensuel de l’allocation est égal à la différence entre la dépense de logement (loyer effectivement payé dans la limite d’un loyer plafond, additionné à un montant forfaitaire de charges locatives) et d’une par-ticipation personnelle (loyer minimum qui doit rester à la charge du locataire compte tenu des ressources du foyer et de la composition familiale).

Le versement de l’ALF et de l’ALSL’allocation est versée :

- soit directement à vous même ;- soit à votre propriétaire, qui la déduit en contrepartie du montant du loyer ou des charges de rembourse-ment. Cette seconde modalité s’appelle le tiers payant.

L’allocation est versée à compter du mois suivant celui au cours duquel toutes les conditions sont réunies. Elle cesse d’être versée à partir du premier jour du mois où l’une des conditions a cessé d’être remplie.

Lorsque les conditions d’ouverture du droit sont réunies antérieurement à la demande, l’allocation est versée dans la limite de trois mois précédant celui au cours duquel la demande est déposée.

Conditions de maintien de l’allocation en cas d’impayé du locataire Lorsque le locataire d’un logement HLM non conventionné est allocataire d’une aide au logement et qu’il ne paie pas son loyer ou ses charges, l’organisme bailleur peut également faire jouer la clause résolutoire et faire constater la résiliation du bail par le tribunal ; mais, trois mois avant d’assigner le locataire au tribunal, il doit saisir l’organisme payeur de l’allocation logement, en vue d’assurer le maintien de l’allocation.

Ce délai est plus court si l’organisme se prononce avant les trois mois.

Cas particulier des DOMSeules l’ALF et l’ALS sont versées, l’APL n’étant pas étendue aux DOM. Les loyers plafonds dans les DOM sont alignés sur ceux de la zone II de la métropole.

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4 - Les services et contrats

Contrats et charges, les services annexes au logement

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Les contrats électricité, gazÀ l’entrée ou à la sortie du logement, prévenez assez vite le ou les fournisseurs d’énergie qui desservent ce logement afin, si possible, d’avoir dès votre arrivée la fourniture de gaz et d’électricité. Lors de votre départ, prévenez-les également afin d’établir votre facture de résiliation. Confirmez-la par écrit et n’oubliez pas de donner votre nouvelle adresse.

L’ouverture à la concurrence du marché de l’énergie implique la liberté pour chacun de choisir son fournis-seur. Un propriétaire ne peut pas être le seul titulaire d’un contrat de fourniture d’électricité, car il refacture alors cette électricité à ses locataires, les empêchant de choisir eux-mêmes leur fournisseur d’énergie.

La facturationDans le mois qui suit votre emménagement, vous recevrez une première facture qui comportera un certain nombre d’informations relatives au contrat souscrit. La facturation devra être réelle et non estimée au moins une fois par an.

Si vous prévoyez des difficultés pour le règlement de votre/vos facture(s), prenez immédiatement contact avec votre/vos fournisseur(s). Vous pourrez négocier un échéancier et éviter une coupure. Si vos difficultés persistent, renseignez-vous auprès de votre/vos fournisseur(s) et des services sociaux.

-----------------Bon à savoir : si vous n’avez pas de compteur électrique individuel, vous pouvez exiger de votre proprié-taire qu’il vous en installe un.

-----------------

La distribution de l’eau et l’assainissementLa distribution de l’eau et l’assainissement des eaux usées sont des services publics dont la gestion est ré-alisée par la commune ou une structure intercommunale (régie), ou est déléguée à une société privée (le délégataire).

Dans tous les cas, la collectivité locale est responsable de la qualité et du prix de ces services publics.

C’est le règlement de service qui fait office de contrat et qui doit être remis à chaque abonné. En habitat collectif, lorsque les résidents ne sont pas abonnés individuellement au service, il est adressé au bailleur ou gestionnaire d’immeuble. Ne pas hésiter à lui demander de le communiquer à chaque résident. Ce règlement précise les droits et obligations des abonnés et du service de l’eau ainsi que les précautions à prendre en cas de gel, et les modes de facturation. Avant d’être adopté par la collectivité responsable, il doit être soumis pour avis à la commission consultative des services publics locaux. Ce « contrat » de fourniture d’eau est soumis au droit privé, qu’il soit fourni par une régie ou une entreprise délégataire.

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En maison individuelleVous êtes directement abonné au service de l’eau qui vous adresse la facture.

L’assainissement peut être collectif (tout-à-l’égout) ou individuel pour les maisons qui ne sont pas raccor-dables au réseau public (assainissement non collectif – ANC). Avec la facture d’eau, vous payez les rede-vances d’assainissement collectif ou non collectif.

Pour l’ANC, il s’agit de la redevance de contrôle périodique de l’installation que le service public doit effectuer au moins une fois tous les dix ans. Par ailleurs l’occupant de la maison doit faire vidanger l’installation lorsque le niveau des boues atteint 50 % du volume de la fosse. Pour cela, il faut faire appel à une société agréée. At-tention aussi aux produits miracles que la publicité incite à ajouter dans le circuit : selon le type d’installation, ils ne sont pas forcément indispensables. Renseignez-vous auprès du propriétaire et demandez-lui qu’il vous remette copie du livret d’entretien de l’installation.

-----------------Pour en savoir plus : le guide pratique CLCV Assainissement individuel des eaux usées et le site www.clcv.org

-----------------

En habitat collectifLe plus souvent, c’est le bailleur ou le syndicat de copropriété qui est l’abonné aux services de l’eau et de l’assainissement. Dans ce cas, il reçoit une facture globale des consommations individuelles et collectives et la répartit entre tous les résidents, le plus souvent en fonction de la surface des logements ou du nombre de pièces. Lorsque la résidence est équipée de compteurs divisionnaires pour chaque appartement, ils servent à facturer les consommations individuelles. C’est le bailleur ou le gestionnaire d’immeuble qui reçoit le rè-glement de service et les informations obligatoires concernant le prix et la qualité de l’eau distribuée, qu’il transmet rarement aux locataires. N’hésitez pas à lui en faire la demande.

La pose de compteurs divisionnaires

La répartition des factures d’eau en fonction de la taille des logements est inéquitable. Désormais la pose de compteurs divisionnaires est obligatoire pour les constructions neuves.

Dans les immeubles qui en sont dépourvus, il est possible de négocier avec le bailleur la pose de compteurs divisionnaires, à sa charge. Le prix moyen de la pose est de l’ordre de 60 € par compteur, et chaque compteur coûte en moyenne 55 €. Le plus souvent le bailleur fait appel à une société spécialisée qui pose et loue les compteurs divisionnaires. Les prestations de location, entretien et relevés sont facturées en moyenne 15 € par an et par compteur divisionnaire d’eau froide.

L’individualisation des abonnements

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ou le bailleur, après concertation avec les locataires, en fait la demande, la collectivité locale responsable du service de l’eau ne peut plus s’opposer à l’individualisation de l’abonnement.

Elle peut imposer des conditions techniques pour le raccordement et la qualité des installations intérieures des immeubles, sans pouvoir obliger la pose d’un seul compteur par logement, ni qu’il soit placé à l’extérieur des logements.

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Concertation et négociation

Un décret 1 prévoit que le bailleur est tenu d’informer les locataires sur le projet de demande d’individuali-sation. Pour la CLCV, compte tenu des changements significatifs du mode de facturation, il doit y avoir une négociation d’un accord collectif entre bailleur et représentants des locataires, en veillant bien à ce que les conditions n’entraînent pas de hausse du prix de l’eau.1 N° 2003-408 du 28.04.2003

La CLCV a édité un guide pratique très complet sur l’individualisation des abonnements à l’eau en habitat collectif (www.clcv.org).

La nouvelle facture d’eau

Les informations figurant sur la facture

L’affichage du prix doit être mentionné au litre et non plus uniquement au mètre cube. Toute facture d’eau aux abonnés comprend trois rubriques distinctes :

- distribution de l’eau ;- collecte et traitement des eaux usées ;- organismes publics.

Si l’un des services ne donne pas lieu à facturation, la rubrique en question peut ne pas être mentionnée. Par ailleurs, en cas de traitement non collectif des eaux usées, la rubrique « Collecte et traitement des eaux usées » peut être remplacée par la rubrique « Contrôle » et, le cas échéant, « Entretien de l’installation du système d’assainissement individuel ».

Les rubriques « Distribution de l’eau » et « Collecte et traitement des eaux usées » doivent comporter :

- pour les factures non forfaitaires, deux sous-rubriques : l’abonnement (partie fixe de la facturation avec, le cas échéant, la distinction entre les frais de location et/ou d’entretien du compteur) et la consommation (qui correspond à la partie variable de la facturation en fonction du volume consommé par l’abonné). L’abonne-ment n’est pas une obligation, mais une possibilité laissée aux communes. Certaines, comme le demande la CLCV, ont décidé de ne pas appliquer de part fixe et facturent uniquement le volume consommé ;- pour les factures forfaitaires, le volume et le montant du forfait et le prix du mètre cube d’eau supplémen-taire.

Par ailleurs, les différentes rubriques doivent distinguer, en plus des mentions correspondant à leur globali-té, la ou les parts des distributeurs et celles des collectivités ou des établissements publics de coopération intercommunale.

La rubrique « Organismes publics » distingue les redevances suivantes :

- lutte contre la pollution (agence de l’eau) ;- modernisation des réseaux (agence de l’eau) ;- Voies navigables de France (VNF).

Pour chacune de ces rubriques et sous-rubriques, la facture doit faire apparaître le prix unitaire hors taxes, le montant hors taxes et le taux de TVA applicable. Pour les rubriques dont le montant est fonction du volume consommé, ce volume doit figurer en face de chacune des rubriques et sous-rubriques concernées. La fac-ture mentionne également le montant global hors taxes et toutes taxes comprises.

Les niveaux des anciens et des nouveaux index retenus ainsi que le montant du volume consommé sont mentionnés. En cas de facturation intermédiaire, basée sur un volume estimé, ces indications ne sont pas obligatoires. Cependant, le caractère estimatif de la facture doit être mentionné, tout comme la période de référence retenue et le mode d’évaluation de cette estimation. Le solde restant dû sur les précédentes fac-tures doit également être rappelé.

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-----------------Texte utile ! Arrêté du 10 juillet 1996 relatif aux factures de distribution de l’eau et de collecte et de traitement des eaux usées.

-----------------

Nouveaux droits en cas de fuite anormale

La loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit crée de nouveaux droits pour les abonnés en cas d’augmentation anormale de la consommation.

Ainsi, dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par un habitant, susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il doit informer sans délai l’abonné. Une augmentation est considérée anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes. L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excessive s’il présente au service d’eau potable une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la ré-paration d’une fuite sur ses canalisations. L’abonné peut demander dans le même délai d’un mois au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur.

En cas d’abonnement collectif, rien n’est prévu. La CLCV demande que les modalités d’application en habi-tat collectif et le rôle des bailleurs et gestionnaires d’immeubles soient précisés, afin que les locataires ne perdent pas le bénéfice du dégrèvement prévu.

Ouverture et fermeture du compteur

De plus en plus de services facturent (jusqu’à 89 €) cette prestation qui n’est souvent qu’un simple déclenche-ment d’abonnement. La CLCV conteste cette nouvelle dépense qui devrait être prise en charge par le service.

La commission consultative

La commission consultative des services publics locaux, consultée pour avis sur le projet de règlement de service peut aussi permettre de connaître la justification du coût du service pour 120 m3 et les modalités de calcul du plafond de l’abonnement.

Le paiement de l’eau

Selon les communes, pour les abonnés directs, le paiement s’effectue le plus souvent deux fois par an avec une première facture basée sur la consommation estimée, la seconde servant de régularisation en fonction de la consommation relevée sur votre compteur. Les services de l’eau proposent de plus en plus des prélève-ments mensuels ou tous les deux mois.

En habitat collectif, la majorité des bailleurs sociaux demandent des provisions mensuelles avec une régulari-sation annuelle. En copropriété, les copropriétaires bailleurs reçoivent en principe des appels de charges tri-mestriels ; n’hésitez pas à discuter avec votre propriétaire pour qu’il procède aussi par provision mensuelle.

Les contrats d’entretien de robinetterie

En habitat collectif, il est possible de faire appel à une entreprise pour vérifier l’état des installations et faire régulièrement l’entretien et les remplacements nécessaires, notamment dans les immeubles ayant déjà quelques années. Pour cela, il est possible de négocier un accord collectif avec le bailleur. Attention à ce qu’il ne contienne pas le remplacement de pièces à la charge du propriétaire (P3).

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Les assurances «antifuites»

Les sociétés privées proposent des contrats d’assurance pour certains travaux sur les parties privatives d’ins-tallation d’eau et de remboursement de surconsommation en cas de fuite, sous certaines conditions. Leurs méthodes de vente par courriers répétés ou démarchage (avec des offres qui fluctuent avec le temps) in-citent les clients du service de l’eau à souscrire ce service. Si dans certains cas cela peut être d’un bon se-cours, les critères sont tels qu’il vaut mieux réfléchir à deux fois, ces abonnements pouvant aller jusqu’à plus de 60 € par an.De plus, en habitat collectif il n’est pas rare que les locataires bénéficient déjà de contrat d’entretien des ins-tallations et robinetteries. Vérifiez auprès du bailleur ou de la CLCV locale si l’assurance qui vous est proposée ne fait pas double emploi.

Les contrats d’entretien

Obligation d’entretienLes chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW doivent faire l’objet d’un entretien annuel. Lorsque le logement est équipé d’une chau-dière individuelle, son entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf si le bail en dispose autrement.Cet entretien comporte la vérification de la chaudière, le cas échéant son nettoyage et son réglage, ainsi que la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l’ensemble de l’installation de chauffage et l’intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.La personne qui effectue l’entretien doit établir une attestation dans un délai de quinze jours suivant sa visite qu’elle remet à son commanditaire (le locataire ou le propriétaire). Celle-ci doit être conservée pendant une durée de deux ans.

Les contrats individuelsPour votre installation de robinetterie, par exemple, vous pouvez signer un contrat d’entretien. Si vous êtes dans un immeuble collectif, il peut être plus intéressant de négocier un contrat global.

Les contrats collectifsCes contrats peuvent, notamment, concerner :

- l’entretien des chaufferies individuelles ou collectives ;- l’entretien des ventilations mécaniques contrôlées (VMC);- l’entretien des antennes de télévision ;- l’entretien des espaces verts ;- l’entretien des ascenseurs ;- le ramonage des cheminées ;- etc.

Ces contrats peuvent faire l’objet d’accords collectifs signés par l’association de locataires, dans le cadre de l’article 42 de la loi de décembre 1986 (voir chapitre 8).

Comment se procurer les contrats d’entretien ?Si vous êtes en association de locataires, faites la demande auprès du service concerné de votre bailleur. Ces contrats doivent vous être communiqués au moins lors de la réunion de vérification des charges. Demandez une copie des contrats et de leurs avenants. Si la copie vous est refusée, on ne pourra refuser à vos repré-sentants des locataires d’en prendre connaissance au siège de l’organisme ou de l’agence. Dans ce cas, nous vous conseillons de prendre le temps nécessaire pour en recopier au moins les dispositions essentielles. En cas de problème, contactez la CLCV.

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Les pénalitésIl est essentiel de vérifier quelles pénalités sont prévues en cas de non-respect du contrat. Les pénalités doivent être suffisamment dissuasives pour vous garantir l’emploi d’une entreprise sérieuse. Si vous consta-tez une ou plusieurs carences de l’entreprise, n’oubliez pas de noter les dysfonctionnements, le jour, la pé-riode précise et vérifiez si les pénalités sont appliquées.

Les contrats multiservicesDe plus en plus d’organismes HLM proposent à leurs locataires de souscrire un contrat d’entretien et de maintenance de leur logement, parfois y compris ses annexes et le garage.

Ce contrat implique, en général, pour le prestataire de réaliser chaque année une visite d’entretien du lo-gement, de répondre aux appels du locataire, aux jours et heures ouvrés et de réaliser les prestations et dépannages convenus.

Ce contrat est facturé mensuellement au locataire, après négociation d’un accord collectif (voir chapitre 8), somme recouvrée avec la provision sur les charges locatives.

Si ces propositions de prestations offertes aux locataires d’organismes de logement social se développent à grande allure, ce n’est pas sans raison ; d’une part les organismes HLM souhaitent s’assurer du bon entretien de leurs logements afin de diminuer leurs frais, d’autre part, les prestataires de services ne peuvent qu’être satisfaits du nombre potentiel de clients apportés si facilement. Pour les locataires, ce type de contrats offre certes un intérêt : celui de ne plus avoir besoin d’assurer les réparations à leur charge et l’entretien de leur logement. Autre avantage : celui de se prémunir contre leur organisme bailleur lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire délègue ainsi la responsabilité de l’entretien de son logement à un prestataire de services, qui de plus est agréé par le bailleur !

Néanmoins, la CLCV regrette la multiplication de ce type de services payants proposés aux locataires qui ac-quittent des coûts pour des prestations dont ils ne se serviront que très occasionnellement.

L’assurance multirisques habitation

Les différents risques à envisagerVous êtes obligé 1 de vous assurer contre les risques dont vous devez répondre en votre qualité de locataire (voir La fourniture d’une attestation d’assurance page 37).1 Article 7g loi n°89-462

Vous devez souscrire une assurance « multirisques habitation », laquelle comporte les garanties « vol », « incendie », « dégâts des eaux » couvrant vos biens propres.

La plupart des assurances multirisques habitation comportent la couverture de votre responsabilité civile. Vérifiez auprès de votre assureur si c’est le cas pour votre contrat.

La souscription du contratDéfinissez bien vos besoins. Remplissez avec attention le questionnaire présenté par l’assureur et faites at-tention à bien déterminer les biens immobiliers que vous souhaitez couvrir.

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-----------------Attention ! Les réponses à ce questionnaire vous engagent. Si vous avez fait une fausse déclaration, l’as-surance peut refuser de couvrir un sinistre.

-----------------Faites jouer la concurrence. Il existe des différences de prix importantes pour les mêmes garanties. Certains assureurs acceptent un paiement fractionné de la prime, mais souvent ils comptent des frais de gestion sup-plémentaires.

La modification d’un contrat d’assurance

Un assureur ne peut modifier un contrat sans votre accord. Toute modification doit donner lieu à un avenant signé par vous.

Si vous notifiez par LRAR une demande de modification à votre assureur, cette demande est considérée comme acceptée (et le risque donc couvert), s’il ne l’a pas refusée dans un délai de 10 jours (art. L. 112-2 code des assurances).

La résiliation d’un contrat d’assurance

Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception à l’assureur deux mois au moins avant la date d’échéance principale. C’est la date de la réception de la lettre recommandée par l’assureur qui compte pour le respect du délai de deux mois.

Depuis le 1er janvier 2015 (loi Hamon), il est devenu plus facile de résilier certains contrats d’assurance (la multirisques habitation notamment) : il est ainsi possible de résilier à tout moment une fois que la première année d’assurance est passée, en respectant un préavis de 30 jours. C’est le nouvel assureur qui s’en charge afin d’assurer la permanence des garanties.

Taxes et redevances

Contribution à l’audiovisuel publicLa contribution à l’audiovisuel public (ou redevance) finance les organismes publics de télévision et de radio-diffusion (France Télévisions, Arte-France, Radio France, RFO, RFI, Institut national de l’audiovisuel).

Elle est présumée pour tout foyer soumis à la taxe d’habitation, sauf déclaration contraire. L’avis de la contri-bution est commun avec l’avis de taxe d’habitation. Vous les payez en même temps, au mois de novembre.

Qui doit la payer ?

La contribution s’applique au seul foyer fiscal. Si vous détenez plusieurs postes dans vos résidences (princi-pale ou secondaire), vous ne payez qu’une seule contribution.

C’est le redevable de la taxe d’habitation qui paie la contribution même si le poste de télévision appartient à un des co-occupants, non redevables de la taxe d’habitation, ou à un enfant.

Montant et conditions de paiement

En 2015, le tarif de la redevance est de 136 € en métropole et de 86 € dans les départements d’Outre-mer.

Déclaration d’un poste de télévision

En cas d’achat chez un commerçant, celui-ci doit vous faire souscrire une déclaration comportant vos nom,

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prénom, adresse, date et lieu de naissance.

Si on vous a donné, transmis par succession ou prêté la télévision, vous n’avez aucune démarche à effectuer.

Vous pouvez résilier votre compte redevance télévision si :

- votre appareil a été cédé, perdu ou détruit ;- il est hors d’usage ;- il est inutilisable par suite d’une alimentation électrique défectueuse due à EDF ;- il a été repris par le vendeur ou la société de location. Adressez une demande écrite, de préférence par envoi recommandé, à votre centre des impôts.

Taxe foncière sur les propriétés bâtiesCette taxe ainsi que la taxe d’habitation font partie des impôts locaux, qui ne sont pas perçus au profit de l’État mais à celui des collectivités territoriales.

Tout propriétaire ou usufruitier d’une maison ou d’un appartement, même si l’habitation n’est ni utilisée ni occupée doit payer la taxe foncière.

Un propriétaire bailleur ne peut pas la récupérer sur son locataire.

Taxe d’habitation

Qui doit payer la taxe d’habitation ?

Elle est due par toute personne disposant ou ayant la jouissance, à un titre quelconque (propriétaire, oc-cupant, locataire, usufruitier, occupant sans titre, etc.), d’un logement garni de meubles au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe est due même si le contribuable n’occupe pas personnellement le logement, par exemple s’il est en voyage le 1er janvier, ou s’il s’agit d’une résidence secondaire inoccupée en hiver. Les garages, parkings privatifs et autres dépendances privées du local d’habitation sont imposables, même s’ils ne sont pas contigus. Mais une dépendance située à plus d’un kilomètre du logement est trop éloignée pour être imposable.

Un déménagement en cours d’année, même en janvier, n’entraîne aucune réduction de la taxe.

Comment est calculée la taxe d’habitation ?

La base d’imposition est calculée d’après l’évaluation cadastrale des locaux considérés. S’il s’agit de la rési-dence principale du contribuable, cette base d’imposition est diminuée :

- d’un abattement obligatoire pour charges de famille (10 % pour les deux premières personnes à charge, 15 % pour les personnes suivantes).

Sont considérés comme à charge les enfants du contribuable pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu ainsi que ses ascendants (ou ceux de son conjoint). Ces derniers doivent être âgés de plus de 70 ans ou infirmes, résider sous le toit du contribuable et ne pas être imposables sur le revenu.

- d’un abattement général facultatif dont le taux varie selon les communes (entre 1 % et 15 %) ;

- d’un abattement facultatif pour les personnes de condition modeste dont le revenu n’excède pas une cer-taine somme (jusqu’à 15 %) selon les communes.

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La nouvelle facturation de l’élimination des déchetsLa loi Grenelle 1 précise que « la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) et la taxe d’enlève-ment des ordures ménagères (TEOM) doivent intégrer une part variable incitative devant prendre en compte la nature et le poids et/ou le volume et/ou le nombre d’enlèvements des déchets ».

Cette prescription s’inscrit dans l’obligation de réduire la production des déchets ménagers de 7 % par an et par habitant en cinq ans et d’augmenter les emballages recyclés de 65 % à 75 % sur la même période.

Qu’est-ce que la redevance incitative ?

La redevance incitative est un financement équitable lié au service rendu. Il applique le principe « pollueur payeur » ou « producteur payeur ». Au même titre que l’eau ou l’électricité, chaque usager paye en fonction de sa « consommation », à savoir la quantité de déchets qu’il produit et qu’il présente à la collecte. Les ha-bitants sont donc encouragés à modifier leur comportement en renforçant leurs gestes de tri afin de limiter leur production d’ordures ménagères. La tarification est structurée en deux parts :

- une part fixe : il s’agit de l’abonnement au Service public d’élimination des déchets couvrant les charges fixes du service (administration, entretien, gestion des bacs, amortissement). Cet abonnement inclut, pour les communes qui en ont fait le choix, une part liée au service spécifique de collecte des végétaux ;

- une part variable incitative au tri et proportionnelle au volume du (des) bac(s). Cette part correspond à l’utilisation du Service public d’élimination des déchets.

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)Il s’agit d’une taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Mode de calcul

La base d’imposition est identique à celle de la taxe foncière. Le montant de la TEOM est donc obtenu en multipliant la moitié de la valeur locative cadastrale fixée par le centre des impôts fonciers par le taux de la TEOM déterminé par la collectivité locale qui en est bénéficiaire.

Qui paye ?

La TEOM est établie au nom des propriétaires, sur le même imprimé que la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’agit d’une taxe additionnelle à la taxe foncière. La TEOM est imposée au nom du propriétaire, mais cette taxe peut-être récupérée de plein droit sur le locataire. Pour la justifier, le propriétaire doit fournir la copie de son avis de taxe foncière sur lequel figure le montant de la TEOM. C’est ce montant qu’il peut alors récupérer auprès du locataire au titre des charges.

Les exonérations

Les dégrèvements pour vacance d’immeuble accordés en matière de taxe foncière produisent également leurs effets à l’égard de la TEOM. La TEOM est un impôt dont le montant ne dépend pas du service rendu : elle peut donc entraîner l’imposition de constructions qui ne produisent pas de déchets ménagers et peut concerner également des propriétaires qui n’utilisent pas en fait ce service.

Redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM)Les communes, les EPCI et les syndicats mixtes, dès lors qu’ils assurent au moins la collecte des déchets des ménages, peuvent instituer une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), calculée en fonc-tion du service rendu.

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Mode de calcul

La REOM est calculée en fonction de l’importance du service rendu pour l’enlèvement des ordures ména-gères et de tous les déchets et résidus dont la collecte est assurée.

Qui paye ?

Chaque habitant (propriétaire ou locataire) reçoit directement l’avis de recouvrement de la REOM. Contraire-ment à la TEOM, les propriétaires ne la reçoivent pas pour leurs locataires. La REOM n’a aucun caractère fiscal et est recouvrée soit directement par la commune, soit par le concessionnaire désigné.

Les exonérations

Il n’est pas exclu d’obtenir une décharge de la redevance à payer en faisant valoir que l’on n’a pas recours au service de collecte. L’utilisation épisodique du service n’accorde pas un tarif inférieur à celui de la redevance de base (due par un foyer permanent). Cela, compte tenu des charges fixes de service.

Les communes peuvent introduire une partie fixe dans le montant de la redevance déchets ménagers. La CLCV conteste cette pratique, car elle aggrave encore le poids des charges du budget des ménages et ne tient pas compte des efforts que font les résidents pour réduire leur quantité de déchets.

Les dispositifs de solidarité

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Le droit à l’énergie, l’eau, le téléphone, InternetLe droit à l’énergie, l’eau et au téléphone sont autant de services essentiels dont l’accès est garanti, ainsi : « Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité, […], pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir et pour y disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques. »

Par ailleurs, la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a instauré un « droit d’accès au très haut débit », comme existait jusqu’alors un « droit à l’antenne ». Personne ne doit en être exclu pour des raisons économiques.

Accès aux services élémentaires et trêve hivernaleDu 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent pas interrompre leur fourniture d’énergie, pour non-paiement des factures, aux personnes ou familles (dans une résidence principale) bénéficiant ou ayant bénéficié, dans les douze derniers mois, d’une décision favorable d’attribution d’une aide du FSL. Lorsqu’un consommateur n’a pas procédé au paie-ment de sa facture, le fournisseur concerné l’avise par courrier du délai et des conditions dans lesquels la fourniture peut être réduite ou suspendue à défaut de règlement. Concernant l’eau, le débiteur de bonne foi a droit à un accès à l’eau pendant toute l’année.

Que faire ?

Si vous avez besoin d’aide, vous pouvez saisir le FSL (voir Le fonds de solidarité FSL page 78). Vous pouvez également vous adresser à votre association locale CLCV qui vous indiquera les démarches à suivre.

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Tarifs sociaux de l’énergie : attribution automatiqueLes procédures d’attribution des tarifs sociaux pour l’électricité (tarif de première nécessité, ou TPN) et pour le gaz (tarif spécial de solidarité, ou TSS) sont désormais automatisées. Bien que ces dispositifs soient insuffi-sants et touchent trop peu d’ayants droit, il s’agit néanmoins d’un progrès. La CLCV continue à proposer une réforme complète des conditions d’accès aux services essentiels et des bases de tarification.

Bénéficiaires

Le bénéfice de ces tarifs est réservé aux personnes ayant des ressources inférieures ou égales au plafond permettant d’obtenir la couverture maladie universelle complémentaire (CMU-C), soit au 1er juillet 2015 en métropole pour une personne seule 8 645 € par an. Un plafond majoré de 50 % pour un foyer de 2 personnes, de 30 % pour la 3ème et la 4éme, puis au-delà, de 40 % pour chaque personne. Ou si le revenu fiscal annuel de

référence est inférieur à 2 175 € par part (décret no 2013-1031 du 15 novembre 2013).

Si vous remplissez cette condition, vous pourrez accéder au TPN quel que soit votre fournisseur d’électricité. De la même façon, le TSS est applicable par tous les fournisseurs de gaz aux personnes qui ont un contrat pour leur résidence principale ou dont l’immeuble d’habitation est chauffé collectivement au gaz naturel.

Démarches à accomplir

Lorsque le croisement des fichiers des organismes d’assurance maladie, des fournisseurs et des gestionnaires de réseaux permet de vous identifier, le bénéfice de ces tarifs vous est automatiquement accordé, sauf op-position de votre part..

La forme de l’aide

Le TPN prend la forme d’une déduction forfaitaire annuelle appliquée sur le montant de la facture TTC (de 71 € à 140 €) et dépend de la puissance de compteur souscrite et du nombre de personnes composant le foyer.

Pour le TSS, vous bénéficierez, si vous êtes titulaire d’un contrat individuel de fourniture, d’une déduction forfaitaire annuelle sur le montant de la facture TTC, de 23 à 185 € selon la composition du foyer et le nombre de kWh consommé par an.

Si vous résidez dans un immeuble chauffé collectivement et que vous n’êtes pas titulaire du contrat, la déduc-tion (de 100 à 147 €) est versée sous la forme d’un chèque.

Si vous êtes titulaire d’un contrat individuel, vous bénéficiez également de la gratuité de la mise en service et d’un abattement de 80 % sur la facturation du déplacement du technicien en cas de suspension de fourniture justifiée par un défaut de règlement.

-----------------Pour en savoir plus :Numéro vert TPN : 0 800 333 123Numéro vert TSS : 0 800 333 124Attention ! Les aides pour le gaz ne s’appliquent pas aux réseaux de chaleur utilisant le gaz naturel ni à la fourniture de gaz butane propane, ce que conteste la CLCV depuis des années.

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Aide au paiement des factures d’eauUne commission solidarité eau, chargée d’examiner et de statuer sur les demandes d’aide, existe dans chaque département. Cette aide se présente sous la forme d’une prise en charge financière de tout ou partie des factures d’eau et du maintien de l’eau. Les dossiers des personnes sollicitant une aide sont présentés et ins-truits par les travailleurs sociaux. Tant que la commission n’a pas statué, aucune coupure d’eau ne peut être effectuée.

Pour les personnes qui ne sont pas abonnées directement à un service de distribution d’eau et qui paient l’eau dans leurs charges, l’aide aux impayés relève du Fonds de solidarité logement (FSL). Pour toute infor-mation, adressez-vous aux services sociaux, à votre distributeur d’eau (coordonnées sur votre facture), ou encore à votre caisse d’allocations familiales (CAF).

Les tarifs sociaux du téléphone

Réduction sociale téléphonique

Cette aide consiste en une réduction du montant de l’abonnement chez un opérateur de téléphone fixe. Les personnes concernées sont les titulaires du revenu de solidarité active (RSA) socle, de l’allocation adulte han-dicapé (AAH), de l’allocation de solidarité spécifique (ASS) et certains invalides de guerre.

Elles reçoivent ainsi directement de l’organisme social dont elles dépendent (CAF, Pôle Emploi, etc.) une at-testation à remettre à leur opérateur de téléphonie fixe. Si l’attestation n’est pas reçue directement, le client doit la demander.

Le montant TTC est de 5,03 € par mois. Les opérateurs doivent s’y conformer ou appliquer un montant plus favorable pour les consommateurs. À ce jour, France Télécom est le seul opérateur à offrir une réduction sociale tarifaire. France Télécom offre un tarif social d’abonnement stable de 6,49 € TTC par mois (contre 16,96 € TTC par mois pour un abonnement « standard ». Le tarif social d’abonnement est même ramené à 1,71 € TTC par mois pour certains invalides de guerre.

La réduction sociale est accordée pour une durée de 1 an, renouvelable après vérification des droits de l’abonné.

Dettes téléphoniques

Les personnes en situation précaire peuvent solliciter une aide pour assurer le paiement de leurs dettes té-léphoniques qui concernent uniquement l’abonnement au service téléphonique fixe et les communications nationales vers des abonnés au service téléphonique fixe ou mobile.

Pour bénéficier d’une remise partielle ou totale de la dette, il est tenu compte du niveau de ressources, de la situation familiale de l’abonné et des justificatifs apportés à l’appui de sa demande.

L’abonné doit adresser sa demande au plus tard dans les 30 jours qui suivent la mise en demeure signifiée par l’opérateur de téléphonie, à la CAF, au Pôle emploi ou à la MSA. Une commission départementale est ensuite chargée de l’examen du dossier. Une fois saisie, la commission en avise l’opérateur de téléphonie qui doit permettre à l’abonné de bénéficier d’un accès restreint aux services gratuits et d’urgence. La commission a 90 jours maximum pour se prononcer.

Tarif social mobile

Les allocataires du revenu de solidarité active (RSA) peuvent bénéficier d’une offre de 40 minutes de com-munications et de 40 SMS pour 10 euros par mois. Comprenant la mise à disposition d’une carte SIM et la réception d’appels et de SMS.

Cette offre est sans frais d’activation du service ni frais de résiliation, le consommateur pouvant résilier à tout

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moment son contrat.

L’arrivée de Free, en janvier 2012 a tout chamboulé en proposant un forfait téléphonique à 2 euros par mois pour une heure de communication et 60 SMS, sans engagement. D’autres opérateurs proposant des offres plus avantageuses se multiplient.

Dans les maisons individuelles

---------------------------------------------------Les indications qui suivent sont destinées aux locataires d’une maison individuelle et d’un logement dans un immeuble collectif ayant un jardin privatif.

Assainissement non collectifLes habitations non raccordables au réseau public d’assainissement collectif, implantées en zone d’assainis-sement non collectif, doivent être équipées d’installations conformes à la réglementation pour le traitement et l’élimination des eaux usées domestiques.

Celles-ci ne doivent pas porter atteinte à la santé publique, à l’environnement, ou à la santé des personnes.

La loi dite « Grenelle 2 » précise que des travaux ne pourront être imposés qu’en cas de risque avéré pour la santé et pour l’environnement, et porte à dix ans la périodicité à laquelle les SPANC doivent contrôler le bon fonctionnement des installations ; ce qui devrait permettre d’éviter des dépenses inutiles ou disproportion-nées.

Le propriétaire est responsable de la conformité, du bon fonctionnement et de l’entretien de son installation. Il paie une redevance de contrôle de cette conformité que vous retrouvez sur votre facture d’eau.

Le constructeur de la fosse toutes eaux doit remettre au propriétaire un guide d’utilisation rédigé en français. N’hésitez pas à le demander à votre propriétaire car, au quotidien, vous en êtes l’utilisateur et un certain nombre de précautions sont à prendre pour que l’installation fonctionne correctement. Ces informations vous seront aussi précieuses pour savoir quels produits utiliser pour l’entretien de vos éviers, sanitaires et canalisations, quels sont les produits à ne jamais rejeter dans les WC ou à l’évier, et pour la fréquence des opérations de vidange de la fosse toutes eaux.

N’hésitez pas à consulter notre site : www.clcv.org. Vous pouvez également vous reporter à notre guide pratique Assainissement individuel des eaux usées ou vous rapprocher de nos associations locales.

Entretien et utilisation du jardin privatifEn tant que locataire, vous devez faire un usage paisible des lieux loués. Cette obligation vaut également pour les « accessoires du logement » : jardin, cave, place de parking…

Par conséquent, vous devez, non seulement entretenir votre jardin, mais également vous abstenir d’y effec-tuer toutes activités susceptibles de porter préjudice à autrui.

L’entretien du jardin concerne l’entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes ainsi que le remplacement de ces derniers, les réparations et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.

En revanche, la jouissance paisible des lieux loués est une notion beaucoup plus large. De façon générale, vous ne pouvez y exercer une activité qui causerait un préjudice à vos voisins, sans quoi vous engageriez votre responsabilité.

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En d’autres termes, vous ne pouvez écouter de la musique dans votre jardin à un niveau sonore très élevé, que ce soit de façon continue et/ou répétée, ou, de manière générale, avoir une activité bruyante, vous ne pouvez y stocker des produits dangereux ou malodorants…

Si vous êtes un adepte des grillades et autres barbecues, prenez garde à ce que les fumées et odeurs n’in-commodent pas trop vos voisins.

RamonageSi vous avez une cheminée en activité, vous devez procéder à son ramonage régulier, ceci pour des raisons évidentes de sécurité. Vous devez, de manière générale, entretenir les conduits d’évacuation des fumées et des gaz ainsi que les conduits de ventilation.

Le ramonage s’effectue une fois par an, avant chaque période de chauffe.

Sachez que constitue une clause abusive le fait pour le propriétaire d’exiger de son locataire, sans motif légi-time, le ramonage des cheminées plusieurs fois par an.

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5 - Loyers et charges

La principale obligation du locataire consiste à s’acquitter de ses loyers et charges au terme convenu dans le contrat. À défaut, il engage sa responsabilité et risque une procédure en résiliation du bail.

Si, pendant longtemps, le loyer a été librement déterminé par les parties, cela n’est plus tout fait le cas, la loi ALUR a introduit un mécanisme de plafonnement applicable dans les zones tendues. La fixation et l’évolution du loyer en cours de bail se sont donc complexifiées, du moins pour les locataires du secteur privé, ceux du secteur social étant déjà soumis à des règles spécifiques.

Le loyer dans le secteur privé

---------------------------------------------------La principale mesure de la loi ALUR consiste à mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif similaire existait dès 2012 mais ne concernait que les relocations. La loi va ici beaucoup plus loin car elle vise les premières mises en location de tous types de logements, dès lors qu’ils sont situés dans une zone tendue. Le dispositif n’est cependant applicable qu’à Paris pour le moment.

Plafonnement du loyer en zone tendueDans les zones tendues, le préfet fixe, par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de loge-ment et par secteur géographique.

Un décret 1 est venu définir les zones dans lesquelles la procédure d’encadrement des loyers s’applique. Ainsi, sont concernées les communes et agglomérations soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants 2. Les pouvoirs publics ont ici fait preuve de cohérence dans la mesure où cette taxe a vocation à s’appliquer dans les zones tendues. Plutôt que de créer un nouveau zonage, un alignement a été fait sur un découpage antérieur.

-----------------1 Décret no 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R. 366-5 du code de la construction et de l’habitation (JO du 12 juin 2015).2 Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

-----------------Sont soumis à la procédure d’encadrement des loyers 28 agglomérations parmi lesquelles, outre celle de Pa-ris, figurent les agglomérations d’Arles, de Bordeaux, de Grenoble, de La Rochelle, de Lille, de Lyon, de Lyon, de Montpellier et de Toulouse.

Toutefois, pour que l’encadrement soit effectif, il est nécessaire qu’un observatoire agréé soit institué au niveau local et qu’un arrêté préfectoral soit ensuite pris. Or, à ce jour, seule la ville de Paris était dotée d’un observatoire (le motif en est simple en raison de la présence de l’OLAP). D’autres sont actuellement en cours de création, notamment à Lille ou sur Grenoble.

Un arrêté préfectoral n° 2015 176-0007 a été pris pour la seule ville de Paris (et non son agglomération : les communes situées en banlieue ne sont donc pas concernées) et fixe, pour différents quartiers, les montants des différents loyers de référence.

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Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est, quant à lui, égal au loyer de référence diminué de 30 %. Par exemple, si le loyer de référence pour une catégorie de logements est fixé à 20 €/m2, le loyer de référence majoré sera de 24 €/m2

et le minoré de 14 €/m2.

Les loyers de référence varient selon la localisation géographique du logement, sa taille, sa période de construction et son caractère meublé ou non. Ainsi, à titre d’exemple, un deux pièces loué nu dans le quar-tier de la Villette à Paris, a pour loyer de référence 20,3€/m2 s’il a été construit avant 1946, mais 19€/m2 s’il a été construit entre 1971 et 1990. Ces montants passent respectivement à 22,5€/m2 et 21,1€/m2 si la location est meublée.

Dans ces zones, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de

la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. C’est pourquoi le bail doit contenir une clause indiquant ces données, permettant ainsi au locataire de vérifier la légalité du loyer qui lui est pratiqué (voir chapitre 3).

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est su-périeur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

En plus du loyer de base, correspondant éventuellement au loyer de référence majoré, le bailleur peut ap-pliquer un complément de loyer. Ce complément, dont le montant n’est pas limité, ne peut s’appliquer que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparai-son avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le décret précité concernant la mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers a également défini les modalités de mise en œuvre du complément de loyer. Ainsi, ne peut-il être appliqué que si les caractéristiques du loge-ment réunissent cumulativement les conditions suivantes :

1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au loge-ment ;

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (ce que l’on appelle la 3ème ligne sur la quittance – voir Chapitre 6).

Les conditions de mise en œuvre peuvent paraître assez complexes. Et le mécanisme étant très récent, nous ne disposons pas du recul et de la jurisprudence nécessaires pour avoir une idée plus ou moins précise des cas dans lesquels un complément de loyer peut être appliqué. Toutefois, il est possible d’en élaborer déjà une esquisse.

Les caractéristiques prises en compte pour la détermination des loyers de référence sont son nombre de pièces, son caractère meublé ou non et sa période de construction. Le simple fait qu’un appartement soit très spacieux ou dispose de mobilier ne peut donc entraîner la mise en place d’un complément de loyer. En revanche, le fait qu’il s’agisse d’une maison individuelle (type de logement assez rare dans la capitale), caractéristique non expressément prévue pour la détermination des loyers de référence, devrait permettre l’application d’un complément.

Le logement doit présenter des caractéristiques particulières par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Autrement dit, il doit se démarquer. Cela signifie qu’un logement, situé certes dans un immeuble de standing et dans un quartier prestigieux, ne pourrait pas bénéfi-cier d’un complément de loyer pour ce seul motif dans la mesure où tous les appartements du voisinage sont également dans un quartier et un immeuble haut de gamme.

Enfin, les caractéristiques ne devant pas donner lieu à récupération de charges ou à l’application de la contri-bution pour le partage des économies d’énergie, le fait que l’immeuble soit doté d’un ascenseur (quand bien même serait-il luxueux), d’un gardien, ne justifie pas en soit l’application d’un complément de loyer puisque

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ces prestations sont récupérables auprès du locataire au titre des charges locatives.

De fait, dans quels cas appliquer un complément de loyer ? On peut imaginer les cas suivants :

- maison individuelle dans un quartier où il n’en existe pas ou peu ;- décoration intérieure du logement particulièrement luxueuse (hauteur sous plafond, moulures…) ;- une terrasse importante distinguant clairement ce logement des autres dans le quartier ;- un jardin privatif, dès lors que les logements dans le voisinage à en disposer sont rares.

Il appartiendra par la suite à la jurisprudence d’apporter toutes les précisions nécessaires quant à la défini-tion du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le bail. À noter qu’il ne peut y avoir de complément lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Il s’agit d’une saisine pré-alable obligatoire, toute saisine judiciaire à ce niveau de la procédure entraînerait d’office l’irrecevabilité de la demande.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. En l’absence de conciliation, le lo-cataire dispose de trois mois à compter de la réception de l’avis de la Commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Le loyer résultant du document de conci-liation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Si l’on comprend le principe du complément de loyer, lequel a pour objectif de faire sortir du périmètre d’encadrement des loyers des logements de grand standing constituant un marché à part, la rédaction du texte est problématique. Initialement, ce complément de loyer était qualifié d’exceptionnel. Or le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition, l’estimant contraire au droit de propriété et au principe de liberté contractuelle.

Exemples d’application du plafonnement des loyers en zone tendueCes mesures étant nouvelles et assez complexes, voici quelques exemples de baux types qui, selon les cas, respectent ou non les prescriptions légales.

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Extrait de bail type respectant l’encadrement des loyers

Exemple de logement

- Nombre de pièces : 2

- Surface : 37 m2

- Période de construction : 1971-1990

- Quartier : Porte Saint-Martin (75010 Paris)

Soit, selon l’arrêté en vigueur au 1er août 2015, un loyer médian de 21,6€/m2 et de référence majoré de 25,9€/m2.

IV. CONDITIONS FINANCIÈRES

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :

a) Montant du loyer mensuel : [950 €]

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément

b) Le cas échéant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation :

[Oui / Non].

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral :

[Oui / Non].

- montant du loyer de référence : 21,6 €/m2

Montant du loyer de référence majoré : 25,9 €/m2

Commentaires : Le montant maximum du loyer autorisé étant de 37 X 25,9 = 958,3 €, le loyer proposé de 950 € entre bien dans la fourchette. En revanche, dans la mesure où il est inférieur au loyer de référence majoré, le bailleur ne pourra pratiquer aucun complément de loyer. Si le bailleur n’indique pas toutes ces mentions ou propose un loyer supérieur à 958,3 €, alors, le locataire peut contester le loyer et exiger le cas échéant une diminution.

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Extrait de bail type ne respectant pas les dispositions relatives au complément de loyer

Exemple de logement

- Nombre de pièces : 2

- Surface : 37 m2

- Période de construction : avant 1946

- Quartier : Invalides (75007 Paris)

Soit, selon l’arrêté en vigueur au 1er août 2015, un loyer médian de 28€/m2 et de référence majoré de 33,60€/m2.

IV. CONDITIONS FINANCIÈRES

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :

a) Montant du loyer mensuel : [1393,20 €]

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément

b) Le cas échéant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation :

[Oui / Non].

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral :

[Oui / Non].

- montant du loyer de référence : 28 €/m2

Montant du loyer de référence majoré : 33,60 €/m2

Commentaires : Le montant maximum du loyer autorisé est de 37 X 33,6 = 1243,2 €.

- le cas échéant Complément de loyer : [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].

Loyer de base = 1243,2 €

Complément de loyer = 150 €

Caractéristiques justifiant le complément : néant

Commentaires : ici, le loyer de base correspond bien au loyer de référence majoré, le bailleur peut donc appliquer un complément de loyer. Cela peut se concevoir étant donné le quartier dans lequel se situe le logement (lieu prestigieux, vue imprenable, en l’espèce sur le dôme des Invalides). Mais il doit impérati-vement mentionner les caractéristiques justifiant ce complément de loyer et comme il ne l’a pas fait sur ce bail, le complément de loyer ne peut être appliqué.

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Détermination du loyer en dehors des zones tenduesPour les logements situés en dehors des zones tendues définies par décret, le loyer est librement déterminé par les parties.

La révision annuelle de loyerChaque année, il est possible de réviser le montant du loyer, à la date anniversaire du bail ou à la date conve-nue dans le bail.

-----------------Attention ! La révision du loyer ne peut se faire que si une clause la prévoit expressément dans le bail. À défaut, il est impossible de le modifier. Par conséquent, il ne saurait y avoir de révision du loyer dans le cadre d’un bail verbal, à moins qu’il n’existe un consentement mutuel sur cette indexation.

-----------------La variation qui résulte de cette révision ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. Le bail doit alors préciser le trimestre retenu. Ce choix

est libre mais définitif : on ne peut changer de trimestre d’une année sur l’autre (passer du 1er au 3ème par exemple).Si le bail est muet sur l’indice à appliquer, le dernier indice publié à la date de signature du contrat (et non à sa date d’entrée en vigueur) est pris en compte. Cette différence a une importance dans la mesure où un bail peut être signé plusieurs semaines avant le commencement de la location, l’indice pouvant alors changer dans l’intervalle.

Le nouveau loyer est calculé comme suit :

(IRL du trimestre T année n) − (IRL du trimestre T année (n–1)) __________________________________________________ × 100

IRL du trimestre T année (n–1)

Où T représente le trimestre (1er, 2ème, 3ème ou 4ème) et n l’année de l’indice pris en compte.

La loi ALUR a apporté ici d’importantes modifications. Auparavant, dès lors que la révision du loyer était men-tionnée dans le bail, elle s’appliquait automatiquement, sans qu’il soit nécessaire au propriétaire de procéder à une quelconque manifestation de volonté. Cela lui permettait ainsi de revenir sur plusieurs années an-térieures et de réclamer, en une seule fois les augmentations éventuellement omises. Ce n’est plus possible.

En effet, à défaut d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Imaginons un bail prévoyant une augmentation de loyer au 1er juin : le propriétaire a jusqu’au 31 mai de l’année suivante pour procéder à la révision du loyer. S’il l’effectue en cours de contrat, le 1er décembre par exemple, il ne pourra pas réclamer rétroactivement les augmentations des mois antérieurs.

La prescription en matière de loyer, qui était de cinq ans auparavant, est donc désormais d’une année (cette prescription annuelle ne vaut que pour les loyers et non pour les charges comme nous le verrons plus loin). Cela signifie, compte tenu des règles applicables en cas de changement de prescription, que depuis le 27 mars 2015, les bailleurs ne peuvent en aucune manière réclamer rétroactivement les augmentations de loyers omises sur les derniers mois, voire les dernières années. Et ce, quelle que soit la date de signature du

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bail, que ce soit avant ou après l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Cette disposition s’applique donc désormais de façon pleine et entière.

La question se pose toutefois de savoir si la différence établie par la jurisprudence entre la récupération ré-troactive des loyers omis et le calcul du loyer continue de s’appliquer. Dans la première hypothèse, il s’agit pour un propriétaire de réclamer à son locataire le montant des augmentations de loyer prévues au contrat mais non effectuées. Dans la seconde, il s’agit de calculer le loyer tel qu’il devrait être aujourd’hui s’il avait été révisé annuellement. La différence est importante car, en matière de récupération des loyers, l’action du bailleur est soumise à prescription (quinquennale avant, annuelle désormais) alors qu’en matière de calcul du loyer, la prescription ne s’applique pas. La grande différence apportée par la loi ALUR consiste à préciser que le propriétaire, s’il ne révise pas le loyer, est réputé y avoir renoncé.

Par conséquent, il ne pourrait procéder à un calcul du loyer en remontant plusieurs années auparavant. Ce point demande cependant à être confirmé par la jurisprudence.

Cette prescription annuelle ne concerne que le droit pour le bailleur de procéder à la révision du loyer. Le locataire, lui, est soumis à la prescription de droit commun (laquelle est passée de cinq à trois ans) et peut donc contester rétroactivement les loyers acquittés (demande de remboursement en cas d’erreur dans le calcul de l’augmentation du loyer par exemple, loyer excédant le maximum autorisé…).

Applications concrètes

Les dates de publication des trimestres de l’IRL sont :

- 1er trimestre année n : 15 avril année n- 2ème trimestre année n : 15 juillet année n- 3ème trimestre année n : 15 octobre année n- 4ème trimestre année n : 15 janvier année (n+1)

-----------------Exemple : imaginons un bail signé le 20 avril 2014. Le loyer, hors charges, est fixé à 500 € par mois.Les parties ont oublié de préciser l’indice de référence. Par conséquent, le trimestre à prendre en consi-dération est celui publié au jour de la signature du bail. Le dernier indice publié à la date du 20 avril 2014 est celui du 1er trimestre 2014, dont la valeur est de 125,00. La valeur du 1er trimestre 2013 est établie à 124,25. Par conséquent, l’augmentation du loyer est de :

125,00 – 124,25 × 100 = 0,60 %__________________________

124,25

Le loyer mensuel augmentera donc de 0,60 %, soit :

500 × 0,60 = 3 € ______________

100

-----------------Pour connaître les valeurs de l’IRL : www.insee.fr

Le réajustement du loyer en cours de bailIl existait avant la loi ALUR une procédure de réévaluation du loyer lorsque celui-ci était manifestement sous-évalué. L’instauration du mécanisme de plafonnement des loyers complexifie le dispositif.

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Dans les zones tenduesDans les zones où il existe une procédure d’encadrement des loyers, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant du loyer, hors complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en ré-évaluation de loyer peut être engagée par le bailleur dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. L’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, par LRAR ou acte d’huissier. La différence entre le délai accordé au propriétaire et celui accordé au locataire a pour objectif d’éviter que le propriétaire ne donne congé à son locataire, si celui-ci effectue une action en diminution du loyer. Le délai du locataire étant de cinq mois avant l’expiration du bail, le propriétaire ne peut plus délivrer de congé.

Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer.

En dehors des zones tenduesDans les zones où la procédure de plafonnement des loyers ne s’applique pas, le loyer peut seulement don-ner lieu à réévaluation s’il est manifestement sous-évalué. La proposition du nouveau loyer doit également se faire par LRAR ou acte d’huissier au moins six mois avant le terme du contrat.

Dispositions communesQue l’on soit dans une zone tendue ou non, les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caracté-ristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur intente une procédure en réévaluation du loyer, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les disposi-tions de l’article 17-2 (le I ou le II selon la zone dans laquelle se situe le logement ; voir annexe) et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer (dans une zone tendue) ou le montant du loyer ainsi que la liste des références (en dehors des zones tendues).En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) mentionnée.À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour trois ou six ans (selon la nature du bailleur, personne physique ou morale) à compter de la date d’expiration du contrat.La hausse du loyer s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’ap-plique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.La révision éventuelle du loyer s’applique à chaque valeur ainsi définie.

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La situation particulière des loyers dans certaines agglomérationsDans les zones géographiques où le niveau et l’évolution des loyers, comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire, révèlent une situation anormale du marché locatif, l’augmentation du loyer est encadrée.

-----------------Attention ! La révision annuelle se pratique normalement dès lors qu’une clause la prévoit expressé-ment. En revanche, le mécanisme de réévaluation du loyer, lorsque celui-ci est manifestement sous-éva-lué, est modifié.

-----------------Le décret prévoyant cette limitation à certaines zones géographiques n’est valable qu’un an et un nouveau texte est publié chaque année, durant l’été 1. Contrairement aux textes précédents qui fixaient une liste, parfois légèrement différente chaque année, des communes concernées par le présent mécanisme, une harmonisation du zonage a été entreprise. Ainsi, sont concernées par la procédure de limitation des hausses de loyer à la relocation ou en cours de bail les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. On l’a déjà vu, c’est également ce zonage qui est utilisé pour définir les zones géographiques concernées par l’encadrement des loyers. Les développements qui suivent concernent les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016.1 Pour la période 2015-2016 : Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO du 31 juillet).

Relocation du logementLorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL. (voir page 88)

La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Toutefois, par dérogation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

- lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties com-munes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.

Est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (la 3ème ligne sur la quittance – Lorsque les travaux portent sur les parties communes, le coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nou-veau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de la variation de l’IRL. Les logements en question doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique ;- le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un

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montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

A noter que l’ensemble de ces dispositions ne s’applique que dans le cadre d’une relocation. En sont donc ex-clus les logements faisant l’objet d’une première location ainsi que les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Dans tous les cas, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré. Par ailleurs, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.

Renouvellement du bailLors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- 1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé éventuellement selon la variation de l’IRL. Ici encore, les logements en question doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique ;

- 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvel-lement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (la 3ème ligne sur la quittance – voir page 127). Lorsque les travaux portent sur les parties communes, le coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

Ici encore, dans tous les cas le nouveau loyer ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

A noter que ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Pour rappel, dans ce cas, le bailleur peut réévaluer le loyer sans avoir à démontrer sa sous-évaluation.

Le cas particulier des logements conventionnés avec l’ANAHUn propriétaire peut passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) afin de bénéficier d’un abattement fiscal ou de la prise en charge de certains travaux. Mais, pour cela, le bailleur doit respecter certains plafonds de loyers et doit choisir des locataires dont les revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil. Lorsqu’une convention a été souscrite, elle doit être portée à la connaissance du locataire. N’hésitez pas à la demander à votre propriétaire ou à l’interroger sur le sujet. Les plafonds de loyers sont exprimés en €/m2 de surface habitable, charges non comprises.

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Plafonds réglementaires de loyers (en €/m2)

Zone A bis - A*

Zone B1 - B2 Zone C

Loyer « intermédiaire »

16,82 / 12,49 10,06 / 8,74 8,74

Loyer « social » 6,02 5,40

Loyer « très social » 6,26 5,85 5,21

* Plafonds applicables en 2015. Le zonage caractérise la tension du marché du logement et les niveaux des loyers pra-tiqués en découpant le territoire en 5 zones : de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Zone Abis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

Zone A : agglomération de Paris (donc théoriquement la zone Abis mais une même commune ne pouvant être dans 2 zonages différents, celles de la zone A situées également en zone Abis sont réputées appartenir à cette dernière), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont éle-vés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;

Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;

Zone C : reste du territoire.

Pour la liste complète des communes concernées par ces différents zonages :

http://www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Pour plus d’information : www.anah.fr

La quittance de loyerLe bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. En cas de paiement partiel, un reçu est remis. La quittance doit préciser le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges 1.1 Article 21 de la loi du 6 juillet 1989

Certains bailleurs et agences immobilières continuent, en toute illégalité, à imputer des frais de remise ou de transmission de la quittance de loyer. Vous êtes tout à fait en droit de refuser de les payer. La loi ALUR a encore confirmé le caractère gratuit de la transmission de la quittance en précisant qu’aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Les difficultés consta-tées devraient donc enfin être résolues et on imagine difficilement comment un bailleur ou une agence immobilière pourrait continuer à facturer la quittance. En tout état de cause, contestez toutes les sommes qui vous sont réclamées à ce titre, quand bien même leur montant serait relativement modeste : à l’échelle

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d’un patrimoine entier, ces petites sommes rapportent en toute illégalité des milliers d’euros, voire beaucoup plus, à chaque agence.

-----------------À noter ! Le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance, mais avec l’accord exprès du locataire : l’envoi de ce document par mail ne peut donc lui être imposé et le refus de souscrire à ce service ne peut donner lieu à facturation.

-----------------

Le loyer dans le secteur socialLe montant des loyers HLM est encadré dès lors qu’une aide de l’État (subvention, prime, bonification d’in-térêt, TVA à taux réduit) a été apportée à la réalisation des logements. Il existe ainsi un loyer maximum, ou loyer plafond, pour toutes les opérations aidées, que le logement soit conventionné ou non. À chaque financement (PLUS, PLA-I, PLS… prêts ouvrant droit à l’APL) correspond un plafond de loyer fixé par l’autorité administrative.

Le logement n’est pas conventionnéLe ministère du Logement fixe, pour les loyers, un montant minimum et un montant maximum selon les différentes catégories de construction réalisées par les organismes d’HLM. Le minimum et le maximum des fourchettes sont révisés chaque 1er juillet en fonction de la variation de l’indice Insee de référence des loyers (IRL).

Entre ce loyer minimal et ce loyer maximal, l’organisme pratique la politique de loyers qu’il entend et qui fait l’objet d’une délibération en conseil d’administration. À condition toutefois de ne pas augmenter les loyers de plus de 10 % d’un semestre à l’autre (art. L. 442-1 du CCH).

Le logement est conventionnéLa convention signée entre l’État et l’organisme HLM détermine le loyer maximum du programme (article L. 353-2 du CCH), et précise également :

- les caractéristiques techniques des logements après construction ou amélioration ;- les conditions d’occupation et de peuplement des logements ;- les charges qui incombent aux locataires ;- les obligations des bailleurs à l’égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l’aide personnalisée au logement.

Détermination du loyer maximumChaque 1er janvier, une circulaire donne le niveau des plafonds de loyers applicables aux logements qui se-ront conventionnés au cours de l’année qui suit. Sont compris dans le champ d’application de la circulaire les logements appartenant aux organismes d’HLM et faisant l’objet d’une convention pour leur construction, leur acquisition, leur acquisition-amélioration ou pour leur amélioration.

Le loyer maximum est fixé par zone géographique (il en existe quatre), et en fonction des prêts qui ont servi à la réalisation des logements.

Les valeurs du loyer maximum sont exprimées en euros par mètre carré de surface utile pour les logements neufs et en acquisition-amélioration et en euros par mètre carré de surface corrigée pour les logements ré-habilités ou conventionnés sans travaux.

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TYPES DE LOGEMENT ZONE 1 ZONE 1BIS

ZONE 2

ZONE 3

I. Logements financés en PLA d’intégration 5,61 5,97 4,92 4,56

II. a) Logements réhabilités avec aides de l’Etat (PALULOS-PAM / ECO PRET de la CDC)b) Logements conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat

5,93 6,35 5,27 4,86

III. a) Logements financés avec du PLUSb) « PALULOS communales »c) Logements conventionnés sans travaux suite à une acquisition sans aide de l’Etat

6,30 6,70 5,54 5,14

IV. a) Logements financés en PCL b) ou ILM ou ILN ou logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.63 et des régimes postérieurs, après réhabilitation de l’Etat, ou conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat

7,03 7,45 6,13 5,70

Loyer mensuel en € par m2 de surface utile. Avis du 10 février 2015.

Pour les logements financés en PLS, les loyers plafonds sont fixés dans les limites des valeurs suivantes :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

13,07 10,06 8,66 8,31 7,71

Loyer mensuel en € par m2 de surface utile.

Le loyer pratiquéDans les limites précédemment indiquées, l’organisme d’HLM fixe le loyer pratiqué par logement. Celui-ci est égal au produit de la surface du logement par le prix au mètre carré applicable. La surface de référence est soit la surface corrigée (art. R. 442-1 du CCH), soit la surface utile (art. R. 111-2).

Jusqu’au 1er juillet 1996, la surface de référence était la surface corrigée du logement. Depuis cette date, elle a été remplacée par la surface utile. Pour les opérations de réhabilitation des logements, le loyer reste calculé avant comme après les travaux, à la surface corrigée.

La surface corrigée

Pour calculer la surface corrigée d’un logement (loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 et décret no 48-1766 du 22 novembre 1948), il faut partir de la surface habitable d’un logement et augmenter celle-ci de mètres carrés supplémentaires correspondant à des éléments d’équipements, tels que la nature des pièces, leur ensoleillement, la présence d’un ascenseur, d’une baignoire (4 m2), d’un vide-ordures collectif (2 m2), etc.

La surface utile

La surface utile est égale à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes privatives (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, etc.). Les garages n’entrent pas dans le décompte de la surface utile de même que les jardins et cours.

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La surface habitable

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Le cas des logements réhabilitésDepuis une circulaire de 1988, le loyer pratiqué pour les locataires en place doit être fonction du coût des tra-vaux et de leur amortissement. L’augmentation résultant des travaux ne pourra ainsi dépasser 10 % du coût des travaux, hors subvention de l’État, taux pouvant être porté exceptionnellement à 12,5 % si les travaux ont été financés avec des prêts d’une durée inférieure à 15 ans. En outre, si des accords collectifs ont été conclus avec les locataires ou leurs associations, il peut y avoir une dérogation aux limites posées par la circulaire. En tout état de cause, aucun dépassement du loyer maximum réglementaire n’est autorisé.

L’opposabilité du loyer au locataireLe contrat de location comprend obligatoirement un décompte de surface corrigée ou de surface utile qui récapitule les éléments de loyer.

L’opposabilité du nouveau loyer à la suite d’une opération de réhabilitation ou d’un conventionnement sans travaux est inscrite dans l’article L. 353-16 du CCH qui précise que le nouveau loyer est applicable « dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé ».

Si, à l’occasion de travaux, par exemple, la surface corrigée subit une modification, le loyer peut être révisé. Par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, le bailleur propose les bases de calcul du nouveau loyer, en annexant un nouveau décompte de surface corrigée. Le locataire a alors deux mois pour répondre et faire connaître son éventuelle contre-proposition. Au-delà de ce délai, il n’est plus possible d’agir. En cas de différend persistant, le juge d’instance, juge de droit commun des loyers, peut être saisi.

La révision du loyerDans la limite du loyer maximum, le loyer pratiqué peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet en cours de contrat de location, selon les modalités fixées par la convention. En cas de relocation le loyer est libre dans la limite des plafonds. De plus en plus souvent, les loyers s’approchent ou atteignent les plafonds fixés par les conventions.

Jusqu’en 2016, les révisions de loyers sont plafonnées à l’IRL (loi de finances pour 2014).

Les loyers accessoiresLes annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile, à savoir les emplacements réservés au sta-tionnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l’objet d’une jouissance exclusive, peuvent donner lieu à perception d’un loyer accessoire.

Aucun loyer accessoire ne peut être perçu si le loyer maximal de l’annexe n’apparaît pas dans la convention. Son montant est déterminé d’après les loyers constatés dans le voisinage dans le respect du caractère social du logement. En effet, le loyer accessoire ne doit pas avoir pour effet de compenser le plafonnement du loyer principal. Les éléments mobiliers ne rentrent pas dans la catégorie des annexes.

La révision du loyer de ces accessoires est au plus égale à celle du loyer principal pour tous les logements HLM.

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Le conventionnement d’utilité socialeLe conventionnement d’utilité sociale (CUS) est obligatoire depuis le 1er juillet 2011. Chaque convention, d’une durée de 6 ans renouvelable, fixe le plan stratégique de patrimoine (PSP) du bailleur en tenant compte des programmes locaux de l’habitat (PLH) avec des objectifs précis à atteindre et comportant les éléments suivants :

- le classement des immeubles ;- l’énoncé des politiques d’investissement et patrimoniale ;- les engagements de qualité de service rendu aux locataires ;- le cahier des charges de gestion sociale (conditions d’occupation et de peuplement des logements, déter-mination des loyers, SLS).

La convention d’utilité sociale a notamment pour objectif de revoir les loyers du patrimoine de chaque or-ganisme HLM. Ceux- ci ne sont alors plus fixés en fonction d’un conventionnement par opération, mais à la suite d’un classement des immeubles d’après différents critères (situation géographique, état d’entretien, service rendu aux locataires…).

La CLCV est opposée à ce conventionnement qui permet de déroger à l’essence même du logement social : les plafonds de loyer, les plafonds de ressources… et n’apporte pas de garanties suffisamment fortes sur les conditions de détermination des loyers.

Le supplément de loyer de solidaritéEn cours de location, lorsque les ressources d’une famille viennent à dépasser le plafond de ressources dé-terminé pour l’attribution d’un logement, la famille peut conserver son logement HLM, mais peut être ame-née à verser un supplément de loyer au bailleur.

Les personnes assujettiesLes conditions d’application du SLS ont été renforcées en 2008. Les organismes HLM doivent appliquer un barème national de SLS à tous les ménages dont les ressources dépassent d’au moins 20 % les plafonds d’ac-cès au logement social, sauf dans les zones urbaines sensibles (ZUS), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Le barème de surloyer prévoit une progressivité en fonction des revenus des ménages : de quelques dizaines d’euros en zone tendue pour des dépassements de plafonds de ressources de l’ordre de 20 % à des niveaux, dans le cas de dépassements très importants de plafonds, aboutissant à l’application d’un loyer global équi-valent aux loyers du marché privé.

Le programme local de l’habitat (PLH) et les conventions globales de patrimoine et d’utilité sociale peuvent définir des zones dans lesquelles le SLS ne s’applique pas. La somme du loyer et du SLS demandée au loca-taire ne doit pas dépasser 25 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Le PLH peut néanmoins porter ce plafond jusqu’à 35 % des ressources.

L’évaluation des ressources (art. L. 441-3, L. 441-9 et R. 441-23 du CCH) Le bailleur doit, chaque année, effectuer une enquête sur les ressources de ses locataires. Elle n’est pas ré-alisée auprès des locataires dont les logements sont situés dans les ZUS et les ZRR ou qui perçoivent l’APL, l’ALS ou l’ALF.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre. À défaut, le bailleur le met en demeure. Sans ré-ponse dans les quinze jours, le bailleur met en recouvrement le SLS qui pourra être remboursé au locataire, dans un délai de deux mois, s’il fournit les renseignements demandés. Le bailleur perçoit une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 €. Celle-ci reste acquise à l’organisme même si le locataire fournit ultérieurement les renseignements demandés.

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Les ressources à prendre en considération sont les revenus imposables perçus par les personnes vivant au foyer au cours de l’avant-dernière année précédant l’enquête. Ainsi, pour l’enquête 2016, les locataires doivent produire l’avis d’imposition reçu au troisième trimestre 2015 et correspondant aux revenus perçus en 2014. Ces ressources sont comparées aux plafonds de ressources en vigueur. Le locataire dont le foyer a connu une baisse de revenus au cours de la dernière année civile ou des douze derniers mois d’au moins 10 % par rapport à son dernier avis d’imposition en informera son bailleur. Son supplément de loyer sera alors calculé sur la base des chiffres les plus récents. Le locataire doit apporter les justificatifs nécessaires.

L’information du locatairePréalablement au recouvrement du SLS, le bailleur doit fournir au locataire une information complète lui permettant d’en vérifier le montant et qui doit au moins comporter :

- le mode de calcul du SLS ;- le détail du calcul du SLS ;- que le locataire peut faire état de toute modification influant sur le calcul du SLS.

Le calcul du montant du supplément de loyer de solidarité

(art. R. 441-20 du CCH)Le montant mensuel du supplément de loyer solidarité est égal au produit de la surface habitable du loge-ment par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable. Ce qui donne la formule suivante :

SLS = surface habitable × coefficient dépassement plafond ressources

× supplément loyer de référence

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources, dépend de l’importance du dépassement du pla-fond de ressources et éventuellement du nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer.

Le supplément de loyer de référence est établi en fonction des données relatives au logement. Le critère retenu est celui de la qualité et de la localisation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Il est exprimé en montant par mètre carré habitable.

La CLCV est opposée au supplément de loyer de solidarité. En effet, celui-ci n’incite pas les locataires qui connaissent une progression de leurs revenus à rester dans leur logement social, ce qui va à l’encontre de l’objectif de mixité sociale pourtant inscrit dans la loi de lutte contre les exclusions.

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Les charges récupérables

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Nous abordons ici les points essentiels concernant les charges récupérables.

Les charges sont régies respectivement dans le secteur privé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et le

décret no 87-713 du 26 août 1987 et dans le secteur HLM par l’article L. 442-3 du CCH et le décret no 82-955 du 9 novembre 1982. Ces textes, similaires, posent les principes suivants :

Tout locataire a l’obligation de payer les charges liées à l’occupation d’un logement :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contre-partie :

- des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ».

Les provisionsNe soyez pas surpris si, à votre entrée dans les lieux, le bailleur vous demande de payer, en sus du loyer prin-cipal, une somme au titre de « provisions mensuelles pour charges ».

Cette rubrique doit être précisément remplie sur le bail que vous signez.

L’estimation doit normalement se faire sur la base des résultats antérieurs de l’exercice des charges de l’im-meuble ou du groupe immobilier.

Pour déterminer si les provisions sont correctement évaluées ou surestimées, vous pouvez demander la mise à disposition de ces résultats, mais l’exercice est ardu dans la mesure où ces documents ne suffisent pas tou-jours pour établir le montant exact des charges réellement récupérables.

Dans le meilleur des cas, les provisions sont différenciées selon qu’il s’agit du chauffage, de l’eau chaude sa-nitaire, des charges générales…

La régularisation des chargesPuisqu’il s’agit de « provisions », c’est-à-dire d’une estimation, le bailleur est obligé de procéder chaque an-née à une régularisation de ces charges. C’est le moment où s’opère le rapprochement entre les dépenses estimées et les dépenses réelles sur l’exercice donné.

Vous recevrez, à cet effet, un décompte individuel détaillant la nature et la catégorie des charges et indiquant le mode de répartition entre les appartements, notamment dans les immeubles collectifs. Le décompte qui vous est fourni ne contient pas toujours les renseignements essentiels dont vous avez besoin pour mieux discerner ce que vous payez.

Nous allons décrire, à travers un exemple en secteur social, les éléments constitutifs d’un vrai décompte in-dividuel à partir duquel vous pouvez vous faire une idée des charges réclamées et vous poser des questions.

À la lecture de cet exemple, vous avez la clé des répartitions des charges entre les locataires, en fonction des sigles précisés au « mode de répartition » :

- à la surface corrigée du logement (co/129) : par exemple charges générales, eau froide (il n’y a pas de compteur individuel) ;

100

- au logement (Eg, Égalitaire) : location compteur d’eau (A58), contrat d’entretien de robinetterie (A61 : on relève 67 logements dans cette résidence) ;

MODÈLE DE DÉCOMPTE INDIVIDUEL DE CHARGES Exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015

Références ----------------------- Société : Locataire :

Nombre de jours d’occupation du logement :

du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, soit 365 jours.

Surfaces du logement :

- corrigée : 129 (co)- chauffée : 75 (ch)

Période de chauffe :

- du 1er janvier 2015 au 5 mai 2015- du 27 septembre 2015 au 31 décembre 2015- nombre de jours chauffés : 221, dont occupés : 221

Compteurs ----------------------- Eau froide :

- no du compteur : absence de compteur individuel- index début : calcul à la surface corrigée- index fin :- consommation : en mètres cubes : dans cette rubrique, le locataire ne connaît pas sa consommation réelle.- prix unitaire : voir factures concernant l’eau pour connaître le prix au m3

- montant :

Eau chaude :

- no du compteur : 1- index début : 425- index fin : 460– consommation : 35

– prix unitaire : 6,30 €

– montant : 220,49 €

Récapitulatif par nature des dépenses -----------------------

Code Nature des dépenses ................................. Quote-part € A51

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A51 Charges générales .......................................... 118,80 €

A52 Taxe ................................................................ 61,62 €

A53 Eau froide ....................................................... 226,80 € A54

A54 Chauffage ....................................................... 449,49 €

A55 Ascenseurs ..................................................... 103,48 € A56

A56 Eau chaude ..................................................... 220,44 €

A57 Espaces verts .................................................. 49,73 € A58

A58 Location compteur ......................................... 11,16 € A61

A61 Entretien robinetterie ..................................... 9,90 € A65

A65 Main-d’œuvre entreprise .............................. 161,69 €

Total 1 413,11 €

Mode de répartition ----------------------- - co : Surface corrigée - mètre cube : Volume en mètres cubes

- ch : Surface chauffée - Eg : Égalitaire

- 8 406 : Millièmes généraux de l’immeuble

- 4 935 : Millièmes de chauffage

- 2 437 : Consommation totale d’eau de l’immeuble

Provisions versées du 1er janvier au 31 décembre 2015 : 1 384 €. Le montant de votre solde de régularisation s’élève à :

(1 413,11 - 1 384) = 29,11 €.

Cette somme sera portée en plus sur votre prochain avis d’échéance.

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Détail des dépenses

Code Désignation Montantà répartir €

Base de répartition Quote-part

Prod. entret.

part. communes 577,32 € 8 406 x 129 8,86 €

Prod. entret. VO 69,52 € 8 406 x 129 1,07 €

EDF part. com 4 363,24 € 8 406 x 129 66,96 €

Locat. container 359,78 € 8 406 x 129 5,59 €

Entret. part. com. 1 465,64 € 8 406 x 129 22,49 €

Désinsectisation

bâtiment 53,35 € 8 406 x 129 0,82 €

Entret. ventilation 852,95 € 8 406 x 129 13,09 €

A 51 Charges générales 7 741,80 € 8 406 x 129 118,80 €

A 52 Taxe enlèvement ordures

ménagères 4 015,51 € 8 406 x 129 61,62 €

A 53 Eau froide 14 779,02 € 8 406 x 129 226,80 €

EDF chauffage 3 817,93 € 4 935 x 75 58,02 €

Gaz chauffage 21 958,91 € 4 935 x 75 333,72 €

Locat.-vente

télésurveillance 485,40 € 4 935 x 75 7,37 €

Chauf. P2 3 314,39 € 4 935 x 75 50,37 €

A 54 Chauffage 29 576,63 € 4 935 x 75 449,49 €

EDF ascenseurs 2 658,41 € 8 406 x 129 40,79 €

Entret. P2 4 085,63 € 8 406 x 129 62,69 €

A 55 Ascenseurs 6 744,04 € 8 406 x 129 103,48 €

EDF eau chaude 1 619,47 € 2 437 x 35 m3 23,25 €

Eau froide à

chauffer 4 156,52 € 2 437 x 35 m3 59,69 €

Gaz eau chaude 9 320,58 € 2 437 x 35 m3 133,86 €

P2 eau chaude 254,13 € 2 437 x 35 m3 3,64 €

A 56 Eau chaude 15 350,07 € 2 437 x 35 m3 220,44 €

Prestations

supplémentaires 227,62 € 8 406 x 129 3,49 €

Entret. esp. verts 3 013,46 € 8 406 x 129 46,24 €

A 57 Espaces verts 3 241,06 € 8 406 x 129 49,73 €

A 58 Loc. compt. eau 748,22 € 67/Eg 11,16 €

A 61 Entret. robinet 663,46 € 67/Eg 9,90 €

A 65M.-d’œuvre

entretienParties com. 10 536,82 € 8 406 x 129 161,69 €

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Les pièces justificatives des dépenses prises en compte dans cette régularisation peuvent être consultées à notre agence

- selon la consommation : 35 m3 d’eau chaude (A56) ;

- selon la surface du logement (ch) : 75 m2 pour le chauffage (A54).

Vous pouvez, avec les données fournies dans cet exemple, calculer :

- le prix au mètre carré chauffé annuel 436 € : 75 = 5,81 €.

Vous avez le détail des principales dépenses, ce qui rend plus facile la compréhension et la vérification que vous souhaitez faire.

Vous découvrez que vous payez des contrats d’entretien-maintenance, contrats dénommés P2.

Les bases de répartition totale varient selon qu’il s’agit de l’ensemble de la résidence (8 406, ce chiffre cor-respond à la surface corrigée) ou d’un bâtiment de la résidence (3 361), et selon la catégorie de charges, par exemple entre le chauffage (4 935, ce chiffre correspond à la surface réelle des 67 logements) et l’ascenseur (7 507)…

Vous pouvez déjà repérer une charge non récupérable : c’est le cas de la location de containers 1…1 Cour d’appel de Besançon, 4 décembre 1996, SAFC HLM de Franche-Comté

Voir également C.cass., 5 octobre 1994

Vous relevez une « prestation supplémentaire » dans la rubrique « espaces verts » : ce sera une bonne occa-sion de vérifier si cette facturation est réellement récupérable ou non.

Pour les locataires en copropriété, il est indispensable de se référer au règlement de copropriété, lequel doit être annexé au bail. (voir page 58)

La vérification des chargesÀ partir de la réception du décompte individuel, vous disposez d’un droit d’accès, auprès du bailleur, aux pièces justificatives des charges (factures, contrats et avenants, descriptifs des travaux…). Initialement, ce délai était d’un mois. Depuis la loi ALUR, il est passé à six mois, laissant ainsi plus de temps aux locataires pour vérifier les sommes qui leur sont réclamées.

La mise à disposition des pièces justificatives doit se faire gratuitement. Elle doit également se faire « dans des conditions normales ». Il s’agit d’éviter qu’un bailleur ne dise à ses locataires que les pièces en question se trouvent au siège de la société, situé à plusieurs dizaines de kilomètres de l’agence locale ou du logement loué. Dès lors que cette mise à disposition ne peut pas se faire correctement, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer le respect de ce droit des locataires. Depuis le 1er janvier 2015, le bail-leur transmet également, mais à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. On passe donc d’un droit d’accès à un droit de communication, mais qui n’est pas automatique : il ne se fait que sur demande expresse du preneur. Les textes sont muets sur les frais de cette transmission. Ceux-ci n’étant pas expressément mis à la charge du locataire, et le décret charges ne prévoyant pas cette hypothèse, cette prestation ne peut lui être imputée. D’ailleurs, le développement des outils électroniques devrait rendre caducs les débats sur cette question.

En reprenant notre exemple de décompte individuel, vous pourrez :

- vérifier les factures EDF-GDF (évolution des consommations, des prix…) ;- chercher à savoir ce que contient la rubrique « entretien parties communes » ;- demander les différents contrats et leurs avenants (contrat entretien robinetterie, contrat espaces verts…) ;- obtenir des précisions sur la rubrique main-d’œuvre (nombre d’heures effectuées, descriptif des tâches normalement prévues…) ;- etc.

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Connaître les textes applicables et savoir les utiliser

Le décret no 87-713 (cf. Annexe 3), texte d’ordre public, fixe une liste limitative des charges récupérables. Cela signifie que tout ce qui y figure est effectivement récupérable auprès des locataires mais qu’il ne peut y être ajouté en aucun cas de nouveaux postes de charges. Mais certains bailleurs n’hésitent pas à procéder par « assimilation » ou par « équivalence » pour rendre certaines charges récupérables.

Toutefois, il est possible de déroger à la liste limitative du décret par des accords collectifs locaux (selon les

modalités fixées par l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir chapitre 8). Ceux-ci doivent porter sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable dans le logement. Malheureusement, les termes utilisés ouvrent la voie à beaucoup d’interprétations tant la notion de déve-loppement durable est vaste… Il y a parfois des abus de la part des bailleurs qui cherchent à faire financer par les locataires des travaux leur incombant normalement. Les groupements et associations de locataires doivent être particulièrement vigilants sur les conditions de ces négociations.

La récupération des frais de gardiennageLe salaire du gardien ou concierge est récupéré à concurrence de 75 % lorsqu’il effectue l’entretien des par-ties communes et l’élimination des rejets, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdoma-daires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.

Le salaire du gardien ou concierge est récupérable à concurrence de 40 % lorsqu’il n’effectue que l’une ou

l’autre des prestations d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets, y compris lorsqu’un tiers intervient dans les mêmes conditions que celles visées précédemment.

Il faut bien insister sur le caractère temporaire de l’intervention d’un tiers pour que le salaire du gardien soit récupérable. Ce point a d’ailleurs été confirmé par la jurisprudence1. Le recours à une entreprise extérieure doit donc être ponctuel et limité dans le temps. En aucun cas un surdimensionnement de la résidence ren-dant difficile pour le gardien d’effectuer seul ses tâches d’entretien des parties communes et/ou d’élimina-tion des rejets, ne peut justifier le recours permanent à une entreprise de nettoyage, ou sinon, dans cette hypothèse, la rémunération du gardien n’est pas récupérable.1 Cour de cassation, 17 décembre 2013

Par ailleurs, un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.

L’employé d’immeuble, quant à lui, voit sa rémunération récupérée en totalité lorsqu’il effectue l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets.

Pour mettre fin à toute controverse, notamment sur la question du caractère récupérable ou non de la prime de départ à la retraite, il est fixé une liste d’éléments de la rémunération qui ne peuvent être imputés au locataire. Aussi, les éléments suivants doivent-ils être exclus du salaire du gardien, concierge ou employé d’immeuble :

- le salaire en nature ;- l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;- les indemnités et primes de départ à la retraite ;- les indemnités de licenciement ;- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;- la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;- la participation de l’employeur à l’effort de construction ;- la cotisation à la médecine du travail.

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Tableau récapitulatif des taux de récupération des charges de gardiennage

Entretien des parties commune ET

élimination des rejets

Entretien des parties communes OU élimination des

rejets

Intervention possible d’un prestataire

extérieur

Gardiens, concierge 75 % 40 % Oui

Employés d’immeubles 100 % 100 % Non

Les ascenseursDans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs, sont notamment récupérables les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dé-pannage et la remise en fonctionnement normal des appareils. (Voir également le chapitre 6).

Autres exemples de charges non récupérablesLa jurisprudence rappelle régulièrement le caractère limitatif des charges récupérables prévues par le décret du 26 août 1987. Toute dépense qui n’est pas prévue par ce texte ne peut donc être imputée au locataire. Ainsi, à titre d’exemple, ne sont pas récupérables :

- les frais de gardiennage de nuit des aires de stationnement ;- les frais de main-d’œuvre des opérations de désinfection, désinsectisation et de débouchage des vide-or-dures (seuls les produits employés sont récupérables) ;- les frais de location de poubelle ;- les frais de dératisation.

Le cas particulier des réseaux de chaleurDe nombreuses résidences sont alimentées par un réseau de chaleur (chauffage urbain) pour le chauffage des logements. Alimentées au fioul, au gaz, au bois ou encore par la géothermie, ces réseaux sont en déve-loppement.

Régulièrement, lors de la vérification des charges, les représentants des locataires et les copropriétaires constatent de nombreuses anomalies.

Ce service public local peut être géré par la collectivité locale, en régie, ou dans le cadre d’un contrat de dé-légation ou de concession.

Le service ou son gestionnaire facture aux abonnés des quantités de thermies, selon un mode de facturation comportant un abonnement (parties fixes) et une quantité consommée. Parmi les problèmes recensés on peut noter :

- une certaine opacité des contrats de délégation et de fourniture, de leur durée, et l’absence de transpa-rence sur la réalité des coûts des réseaux publics ;- des modes de calcul assez incompréhensibles de la partie fixe et des puissances souscrites selon les rési-dences ou les bâtiments ;- lors de la démolition d’immeubles raccordés, le nombre d’abonnés diminuant, le coût pour les abonnés

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restants explose, l’extension des réseaux vers de nouveaux abonnés pour compenser n’ayant pas toujours été prévue ;- la récupération illégale dans les charges locatives des postes correspondant aux gros travaux et à l’amortis-sement, la facture de thermies étant globale et les bailleurs ne pouvant pas faire eux-mêmes la répartition entre les différents postes.

L’organisme AMORCE (www.amorce.asso.fr) qui fédère les collectivités et gestionnaires de réseaux de cha-leur publie des indications de coûts.

D’une manière générale, il ne peut être imposé aux locataires le paiement des dépenses de gros entretien et d’amortissement des installations de chauffage de l’immeuble, mais seulement les charges locatives récu-pérables.

Aussi, l’intégralité du poste R1 (énergie) est récupérable, ainsi qu’une partie de l’abonnement (ou poste R2) correspondant aux prestations de conduite, de surveillance, de contrôle, de réglage et d’entretien courant comme le nettoyage des installations, le remplacement des pompes, assimilable au poste P2 du réseau se-condaire. En revanche, les autres postes que comporte l’abonnement, correspondant au coût de gros entre-tien et réparation, au renouvellement du matériel, assimilable au poste P3 des contrats de chauffage, et au financement des installations par l’exploitant (remboursement des emprunts…) assimilable au poste P4, ne sont pas récupérables. Du moins, ils ne l’étaient pas jusqu’à ce que le législateur intervienne.

Ainsi la loi portant nouvelle organisation du marché de l’énergie (dite loi NOME), du 7 décembre 2010, a modifié, suite à un amendement de l’Union sociale pour l’habitat, les textes en vigueur 1 pour indiquer que, désormais, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise, d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes com-prises, acquittée par le bailleur. Nous contestons cette mesure qui aboutit, finalement, à faire supporter sur le locataire des dépenses normalement à la charge du bailleur et comprises dans le loyer. Nous vous invitons à négocier avec le bailleur ces éléments.1 Articles L.442-3 CCH et 23 de la loi du 6 juillet 1989

Engager une démarche collectiveLes locataires peuvent procéder à la vérification des charges soit par le biais de l’association ou du groupe-ment de locataires existant, soit par le biais de représentants de locataires désignés selon les modalités de l’article 44 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 (cf. Annexe 2).

En cas de contestation, les locataires regroupés peuvent plus facilement faire entendre leur point de vue, négocier des accords collectifs locaux, proposer des améliorations ou des modifications.

Il arrive souvent que, à l’occasion d’une vérification des charges, l’association découvre des problèmes sé-rieux sur certains postes : fuite importante d’eau chaude, ascensoriste défaillant… Dans ces cas, il faut réduire le montant des charges facturées abusivement ou inconsidérément aux locataires.

À l’issue de cette vérification, vous pourrez discuter de l’augmentation ou de la baisse des provisions qui, dans de nombreux cas, sont surestimées. Selon certains organismes HLM, « les locataires apprécient le rem-boursement du trop-versé, en juin, juste avant leur départ en vacances ! » « les locataires préfèrent qu’on les rembourse plutôt que de se voir réclamer de l’argent ! ». Notre avis est qu’il faut calculer au plus juste les provisions de charges, les locataires n’ayant pas à faire d’avances de trésorerie pour les organismes HLM et vice versa. Rappelons le contenu, très important pour les locataires organisés, de l’article 44 de la loi du 26 décembre 1986 précisant que les représentants des associations ou les représentants statutaires des loca-taires ont accès aux différents documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives. À leur demande, le bailleur ou, s’il y a lieu, le syndic les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Le syndic les invite à assister à l’assemblée générale de copropriété et ils peuvent formuler des observations. C’est une occasion réelle de pouvoir aborder les questions soulevées lors de votre contrôle des charges (dérive de certaines consommations, contrats mal exécutés, propositions d’améliorations…).

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La vérification des charges dans une copropriétéDans une copropriété, le locataire est un tiers. Cela signifie qu’il ne peut avoir aucune relation directe avec le syndic, son seul interlocuteur restant le bailleur. Or une telle situation peut être source de conflits lors de la régularisation des charges.

En effet, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur tient à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges récupérées. Or ces pièces ne sont pas en possession du bailleur, mais du syn-dic. Si le propriétaire fait gérer son bien par le syndic de l’immeuble, vous ne rencontrerez pas de difficultés particulières : il vous suffira de prendre rendez-vous avec lui.

En revanche, si le syndic n’assure pas la gestion locative de votre logement, la procédure risque d’être plus complexe.

Le bailleur devra demander communication des pièces justificatives au syndic. Si votre bailleur est membre du conseil syndical, il pourra consulter ces pièces à tout moment. Dans le cas contraire, il ne pourra y avoir accès qu’une seule journée par an.

Dans les faits, les bailleurs se contentent de transmettre à leur locataire le récapitulatif des charges délivré par le syndic lors de l’assemblée générale. Ce document comprend l’ensemble des dépenses réalisées au cours de l’année au nom du syndicat. Cependant, un décompte des charges, aussi détaillé soit-il, ne consti-tue aucunement une pièce justificative. Vous êtes donc tout à fait en droit d’exiger la mise à disposition de ces pièces. En pratique, voici quelques conseils lorsque vous ne pouvez avoir accès directement aux pièces justificatives :

- demandez au syndic de vous recevoir. Bien qu’il ne soit pas tenu d’accepter, il peut donner suite à votre requête ;- essayez d’entrer en contact avec un membre du conseil syndical. Les conseillers syndicaux peuvent prendre connaissance de tous les documents concernant la copropriété. Par conséquent, ils pourront photocopier les pièces qui vous intéressent.

Régularisation des charges locatives et prescriptionLes charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. À défaut, lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité (autrement dit, le 31 décembre 2017 pour les charges de l’exercice 2015) le locataire peut exiger l’échelonnement de la régulari-sation par douzième.

Au-delà de ce droit d’étaler les sommes réclamées, la jurisprudence considère que le bailleur, en s’abstenant de procéder à une régularisation annuelle, comme les textes l’y obligent, commet une faute causant au locataire un préjudice. Commet une faute également le bailleur qui sous-évalue le montant de la provision mensuelle pour charges pour, ensuite, procéder à une régularisation très importante.

La Cour de cassation a rendu ici une décision très intéressante : elle a considéré qu’en l’état de l’obligation légale d’une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, « la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans [délai de prescription à l’époque des faits] de plus du triple de la somme provi-sionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat 1». Le juge n’a pas prononcé la déchéance des charges pour le locataire, mais il a accordé à ce dernier une indemnité qui est venue en compensation des sommes réclamées par le bailleur.1 Cour de cassation, 21 mars 2012

Concernant les demandes de régularisation, les règles de prescription ont été modifiées. La prescription quinquennale de droit commun était auparavant applicable dans le cadre des relations locataire-bailleur, à une exception près cependant : dans le secteur social, le délai de prescription pour le locataire était de trois ans, contre cinq pour le bailleur, créant ainsi une inégalité injustifiable. La loi ALUR fixe désormais la prescrip-tion en matière de charges locatives à trois ans pour tous les locataires, tant du secteur privé que du secteur

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social (rappelons qu’en ce qui concerne la révision du loyer, cette prescription est d’une année, mais pour le bailleur uniquement).

La question se pose de savoir comment appliquer dans le temps cette nouvelle prescription. L’article 2222 du code civil dispose : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Lorsque la créance est apparue après le 27 mars 2014, il n’y a pas de problème particulier, la prescription triennale s’appliquant automatiquement. En revanche, cela est plus compliqué pour les créances nées avant cette date.

Pour savoir quel délai appliquer, il faut déterminer, pour un fait précis, la fin de chacune des prescriptions et les comparer avec la date du 27 mars 2017, date correspondant à l’application de la prescription triennale à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Si le délai expire avant le 27 mars 2017, c’est la prescription quinquennale qui est appliquée.

Si le délai expire après le 27 mars 2017, la prescription quinquennale est réduite et est ramenée au 27 mars 2017.

Exemple :

1° Imaginons une créance du bailleur, née le 1er mars 2011. La prescription quinquennale est acquise au

1er mars 2016, donc avant le 27 mars 2017. Elle s’applique donc pleinement et le bailleur peut réclamer les sommes en question (il en serait de même si la créance appartenait au locataire, bien évidemment).

2° Imaginons une créance née le 1er mars 2013. La prescription quinquennale est acquise au 1er mars 2018, soit après le 27 mars 2017. Par conséquent, le délai de prescription sera diminué et ramené au 27 mars 2017 (ce qui représente une diminution d’environ une année dans cet exemple).

On voit donc que la prescription triennale sera pleinement applicable à compter du 27 mars 2017. A partir de cette date, aucune créance née avant le 27 mars 2014 ne pourra plus être réclamée.

-----------------Pour en savoir plus : voir le guide CLCV Charges et réparations locatives.

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Les réparations locatives

---------------------------------------------------Une de vos obligations de locataire consiste à assurer l’entretien courant du logement et les menues répa-rations qu’entraîne son usage.

Il ne s’agit pas de la remise en état d’un logement qui vous aurait été délivré en mauvais état mais bien :

- d’assurer la propreté, l’entretien de la tapisserie, de faire procéder au ramonage ;- d’entretenir les équipements du logement (changement de joints sur la robinetterie, dégorgement, entre-tien d’une chaudière murale…) ;

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- d’effectuer les petites réparations, de coût modique (remplacement d’un interrupteur détérioré, d’une vitre cassée…).

La liste (décret d’ordre public) des réparations locatives est fixée dans le décret no 87-712 du 26 août 1987 (cf. Annexe 4) en distinguant :

- les travaux d’entretien courant ;- les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Des litiges naissent souvent à propos de la vétusté (voir aussi le chapitre 9). Cela peut commencer dès le début de la location quand le logement est délivré « en l’état », c’est-à-dire avec des papiers peints ternis, jau-nis ou des peintures défraîchies, écaillées, des éléments détériorés (poignées de porte désaxées) et des équi-pements anciens (chauffe-eau d’une quinzaine d’années). Il y a de fortes chances qu’il faille un jour ou l’autre changer de modèle de chauffe-eau, non pas parce qu’il a été mal entretenu mais tout simplement parce que sa durée de vie n’est pas illimitée et que certaines pièces de réparation sont devenues introuvables.

Les frictions entre le bailleur et le locataire sont régulières à propos de l’appréciation ou de l’interprétation de ce décret sur les réparations locatives.

« Puisque c’est à l’intérieur du logement, c’est locatif… »,

« puisque c’est vous qui utilisez cet équipement, c’est à vous de le réparer », autant d’arguments qui doivent laisser insensible le locataire.

D’aucuns mettent à la charge des locataires certaines réparations, en s’appuyant sur les clauses inscrites

dans leur bail. Mais la Commission des clauses abusives a rendu une recommandation no 00-01 déclarant abusives :

- la clause qui impose au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l’installation électrique intérieure, l’installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ, car une telle clause outrepasse les obligations légales du locataire ;- la clause qui laisse à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur.

Pour autant, le locataire n’aura pas facilement gain de cause pour obtenir la réparation ou le changement de l’équipement. Pour ce faire, nous conseillons au locataire de signifier systématiquement par lettre recom-mandée avec avis de réception tout dérangement, anomalie, panne en mentionnant précisément que le décret ne fixe pas votre demande comme une charge locative.

Le simple appel téléphonique, le courrier ordinaire ne sont parfois pas assez incitatifs pour le bailleur ! Une mise en demeure peut aussi être expédiée si vous souhaitez fixer un délai d’exécution.

Pour appuyer votre demande, il conviendra, dans certains cas, de faire parvenir à votre bailleur un devis de professionnel (plombier pour la robinetterie, chauffagiste, spécialiste de chauffe-eau…) afin de lever tout malentendu entre vous et lui (« le locataire exagère, en plus il n’y connaît rien »…). Au vu de ce devis, vous êtes plus à même de distinguer ce qui relève de votre obligation d’entretien et ce qui incombe, à l’évidence, au propriétaire qui doit vous assurer du bon fonctionnement des équipements du logement loué.

Si votre chaudière murale, qui assure le réchauffement de l’eau chaude sanitaire et celle du chauffage, tombe en panne et que le professionnel établit clairement la nécessité de son remplacement pour des raisons de vétusté ou de sécurité, son changement ne peut vous être facturé, en aucun cas.

Dans le cas d’un refus du bailleur de procéder à son changement, vous pourrez utiliser la procédure gratuite d’injonction de faire.

En cas de refus du bailleur, vous adressez deux demandes au tribunal : être autorisé à effectuer les travaux ET à en défalquer le coût sur vos loyers.

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-----------------Attention ! Ne procédez jamais au remplacement de l’équipement sur votre seule initiative ! Les tribu-naux refuseraient de vous accorder le remboursement des frais par le bailleur.

-----------------Ce n’est qu’en cas d’urgence, et à la condition que les travaux entrepris aient été réalisés à moindre coût, que les réparations effectuées par le locataire, de sa propre initiative et sans autorisation préalable, doivent être remboursées par le bailleur 1. Dans les autres hypothèses, le locataire supportera seul les dépenses oc-casionnées.1 Cour de cassation, 12 juin 2001

Modèles de lettresLibre à vous d’envoyer le courrier qui vous convient. Vous pouvez, soit porter à la connaissance de votre bail-leur les faits nécessitant de sa part la réalisation de travaux, soit le mettre directement en demeure de les réaliser dans un certain délai. Sachez cependant que la suite logique d’une mise en demeure est une procé-dure devant le tribunal. Il est préférable de ne recourir à une mise en demeure qu’après un premier courrier resté infructueux.

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Vos nom et adresse Nom et adresse de votre bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J’ai remarqué depuis peu que... (décrire ici les faits : fuite dans la toiture, mauvais fonctionnement de la chaudière...).

Or ces travaux ne figurent nullement dans le décret no 87-712 du

26 août 1987 fixant la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives. Par conséquent, il vous appartient de les réaliser.

Vous trouverez ci-joint un devis qui m’a été présenté par... (nom de l’entreprise ou de la société qui a effectué le devis). Bien entendu, vous restez libre de choisir une entreprise qui serait plus à votre conve-nance.

Si, pour diverses raisons, il vous est impossible d’exécuter ces travaux, je vous prie de bien vouloir m’au-toriser, par écrit, à les réaliser et à en déduire le montant sur mes prochaines quittances de loyer.

Je reste à votre entière disposition pour que nous puissions convenir ensemble d’un rendez-vous.

Dans l’attente de vous rencontrer, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sincères salutations.

Signature

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Si ce courrier reste lettre morte et que vous souhaitez mettre votre bailleur en demeure, vous pouvez lui envoyer la missive suivante :

Vos nom et adresse Nom et adresse de votre bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Par courrier en date du..., courrier auquel vous n’avez nullement répondu, je vous ai averti de la néces-sité actuelle de réaliser les travaux suivants : (décrire les travaux)

Je vous rappelle que, conformément au décret no 87-712 du

26 août 1987, ces travaux sont à votre charge.

Par conséquent, je vous mets en demeure de les réaliser sous... (indiquez un délai raisonnable selon la nature des travaux à réaliser : 8 jours, 2 semaines, 1 mois...). À défaut d’exécution de votre part, je ne manquerai pas de saisir les tribunaux de votre attitude fautive.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sincères salutations.

Signature

-----------------Bon à savoir !Vous pouvez télécharger gratuitement sur www.clcv.org un dépliant d’information sur les réparations locatives.

-----------------

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6 - Confort et qualité du logement

La santé dans le logement

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C’est un point trop souvent négligé, à savoir l’impact sur la santé que peut avoir le logement. Amiante, plomb, qualité de l’air, aération… sont autant de sujets sur lesquels il faut être vigilant pour éviter, au mieux, de simples désagréments (odeurs, réactions allergiques…), au pire, des intoxications (saturnisme par exemple).

Certes, votre bailleur a des obligations, notamment de vous fournir un logement décent ne présentant pas de danger pour votre santé ou votre sécurité. Cependant, en tant qu’occupant, vous avez également une responsabilité. Des gestes simples (aérer son logement par exemple…) peuvent parfois suffire.

Amiante : la protection des populationsL’amiante a été utilisé dans le secteur de la construction à partir des années 1950. Ses propriétés d’isolation thermique et acoustique, tout comme sa capacité à lutter contre la propagation des incendies ont poussé à une utilisation massive de ce matériau que l’on retrouve dans les plafonds, faux plafonds, enrobages de canalisations, murs (sous forme d’amiante-ciment)…

Ce n’est qu’après la découverte de ses effets cancérigènes que des mesures ont été prises pour limiter l’ex-position du public à l’amiante.

Ainsi, le propriétaire est obligé (art. R. 1334-14 et suiv. du code de la santé publique) d’effectuer un repérage des éléments pouvant contenir de l’amiante, de procéder à leur retrait au regard de l’état de conservation des éléments contenant ce matériau et de constituer un dossier technique « amiante ».

Ce dossier, obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, comporte notamment la localisation précise des matériaux et produits contenant de l’amiante, l’enregistrement de leur état de conservation et des travaux de retrait ou de confinement, voire des mesures conservatoires mises en œuvre. Ce document devait être établi avant le 31 décembre 2005 en ce qui concerne les parties communes des immeubles d’habitation. Il est mis à la disposition de tous les occupants de l’immeuble. Rapprochez-vous de votre bailleur ou du syndic qui gère la résidence.

L’obligation de diagnosticL’ensemble des immeubles est concerné (à l’exception des maisons individuelles). En cas de présence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l’amiante, les propriétaires doivent réaliser une éva-luation de leur état de conservation (inspection visuelle), complétée dans certaines situations d’une mesure du niveau d’empoussièrement (seuil rendant obligatoire la réalisation des travaux fixé à 5 fibres d’amiante par litre d’air). Ce diagnostic vise à déterminer la nature des actions nécessaires : soit la réalisation de travaux dans un délai de trois ans (qui consistent obligatoirement en un retrait ou un confinement des matériaux amiantés), soit la surveillance périodique des matériaux.

Pour une parfaite impartialité, la nécessité de faire des travaux doit être constatée par un contrôleur tech-nique n’ayant aucun lien quel qu’il soit avec le propriétaire.

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Les obligations du bailleurLe propriétaire doit annexer au bail une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la pré-sence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Par ailleurs, le diagnostic amiante, document plus complet, doit être tenu à la disposition du locataire, sur simple demande (voir chapitre 3).

De manière générale, le bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement ne présentant pas de dan-ger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. En cas de présence d’amiante, le locataire pourrait tout à fait exiger la réalisation des travaux de retrait. À défaut, le tribunal d’instance pourra être saisi et prononcer une astreinte, voire une diminution du loyer. Vous pouvez également saisir les services sociaux afin qu’ils constatent l’état de votre logement et vérifient s’il n’est pas insalubre (voir le point consacré à l’insalubrité).

-----------------Pour en savoir plus : Contactez les services d’hygiène de votre commune.Internet : www.developpement-durable.gouv.fr rubrique Info amiante ou www.sante.gouv.fr

-----------------

Lutte contre le saturnismeLes habitants des immeubles anciens peuvent être exposés à deux risques possibles d’intoxication par le plomb : soit en buvant de l’eau potable desservie par des canalisations en plomb vétustes, soit par ingestion des peintures utilisées avant 1948, à base de plomb, ce qui provoque la maladie dite « saturnisme ».

L’ingestion ou l’inhalation de plomb provoque des troubles réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irré-

versibles (atteinte du système nerveux). Une fois ingéré ou inhalé, le plomb va pénétrer dans l’organisme et se stocker, notamment dans l’os, d’où il peut être libéré à retardement dans le sang.

Le plomb dans l’eauLa Directive européenne 98/83/CE de 1998 fixe au 25 décembre 2013 la date à laquelle l’eau du robinet doit avoir une teneur en plomb inférieure à 10 µg/l, reprenant ainsi les recommandations de l’OMS. Or, pour par-venir à respecter ce taux, il faut éviter absolument tout contact entre l’eau et le plomb des canalisations et donc, supprimer ces dernières.

On estime à 7,5 millions le nombre de logements potentiellement concernés. Au regard des coûts néces-saires pour procéder au remplacement des canalisations d’eau dans les immeubles collectifs, peu de travaux ont été réalisés. De fait, si vous avez des canalisations en plomb, faites analyser votre eau par un laboratoire agréé (il vous en coûtera une cinquantaine d’euros environ). Si le taux de plomb dépasse les 10 µg/l, vous de-vez vous rapprocher de votre bailleur pour qu’il fasse les travaux nécessaires. Mais si vous êtes en coproprié-té, cela ne sera pas évident. À défaut de texte précis, le non-respect du taux de plomb dans l’eau constitue-t-il un manquement du bailleur à son obligation de délivrance engageant, au mieux sa responsabilité civile, au pire sa responsabilité pénale ? À ce jour, il n’y a aucune certitude sur ce sujet.

Nous ne savons pas non plus si la contamination hydrique entraîne ipso facto l’indécence du logement, voire son insalubrité ou si, au contraire, le locataire doit justifier d’un préjudice spécifique (problèmes de santé constatés par un certificat médical) lié au taux de plomb dans l’eau. Mais, ce qui est sûr, c’est qu’en cas de contamination au plomb (entraînant donc des problèmes de santé), le bailleur engage sa responsabilité.

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Le plomb dans les peinturesUne vigilance particulière est nécessaire vis-à-vis des enfants afin de leur éviter de gratter les écailles de peinture et d’en absorber. Il convient de s’assurer également du nettoyage régulier des zones dégradées pour éviter la dissémination des poussières dans les locaux.

L’intervention du préfetLorsqu’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est requis, une obligation de travaux est prévue dès lors que le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentra-tions supérieures au seuil limite.

Le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble concerné et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garan-tissant la sécurité des occupants. La non-réalisation des travaux avant la mise en location du logement consti-tue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du propriétaire.

Si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond me-naçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou taches d’humidité, l’auteur du constat en transmet immédiatement une copie au préfet.

Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires (à la charge du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l’exploitant du local d’hébergement), y compris l’arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d’exposition au plomb pour les occupants d’un immeuble ou la population.

Lorsque le préfet est informé de l’intoxication d’un enfant mineur au plomb, il prend des mesures d’urgence qui peuvent consister à ordonner au propriétaire (bailleur ou syndicat des copropriétaires) de réaliser les tra-vaux nécessaires. Le propriétaire a dix jours pour contester la nature des travaux à réaliser ou pour prendre l’engagement de les réaliser lui-même dans le délai d’un mois. Il doit par ailleurs assurer l’hébergement des occupants de bonne foi si les travaux nécessitent que le logement soit vide.

Les antennes relais de téléphonie mobile

L’implantation des antennes relaisLes antennes relais sont souvent installées sur des bâtiments publics ou des organismes HLM ; en effet, pour ce type de bâtiments, il n’y a pas d’obligation d’information des usagers ou habitants.

Les opérateurs sont autorisés à installer des antennes-relais à partir de 3 mètres des habitations dans le champ du faisceau principal, 1,5 derrière le faisceau et 0,5 mètre sur les côtés. Le public fréquentant des lieux destinés à un public sensible (écoles, crèches, hôpitaux, etc.), situés dans un rayon de 100 mètres d’une antenne, doit être soumis à une exposition « aussi faible que possible tout en préservant la qualité du service rendu » !

Quels risques pour la santé ?En ce qui concerne les risques pour la santé des ondes électro-magnétiques, plusieurs études ont été pu-bliées dont les conclusions sont malheureusement contradictoires. Néanmoins, plusieurs pays (tel le Luxem-bourg) reconnaissent, à la suite d’études scientifiques, qu’il existe des effets sanitaires issus de la propagation d’hyperfréquences dans notre environnement. L’Agence française de sécurité sanitaire de l’environnement et du travail (AFSSET) a rendu un rapport en octobre 2009 qui, tout en indiquant que le niveau de preuve n’est pas suffisant pour établir de façon certaine les effets dommageables pour la santé, précise qu’on ne peut formellement montrer l’inexistence d’un risque. L’AFSSET estime que, dans ce contexte incertain, il est

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préférable de réduire l’exposition du public. Par ailleurs, le ministère de la Santé a reconnu l’hypersensibilité aux rayonnements dont souffrent certaines personnes.

-----------------Pour en savoir plus– Le site public : www.radiofrequences.gouv.fr

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Qualité acoustique et bruit

Les textes à connaîtreLa loi du 31 décembre 1992 et ses décrets d’application constituent en quelque sorte le « droit commun du bruit ».

Pour toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2000, l’arrêté du 30 juin 1999 fixe les exigences concernant l’isolation des planchers, des cloisons, le bruit des équipements individuels et collectifs….

Les articles R. 1334-31 et suivants du code de la santé publique concernent les bruits anormaux de voisinage. Le décret du 15 décembre 1998 réglemente les établissements diffusant à titre habituel de la musique (dis-cothèques, bars musicaux, salles des fêtes, salles polyvalentes…).

Agir sur le logementEn cas de mauvaise qualité acoustique d’un logement neuf, la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur peut être engagée.

Pour les logements anciens, des travaux peuvent être réalisés pour isoler des bruits extérieurs et limiter les bruits intérieurs.

La résolution amiable du conflit de voisinageUne solution amiable peut être trouvée après avoir pris contact avec la ou les personne(s) auteur(s) du bruit. Vous pouvez aussi solliciter une « médiation » auprès des services de la mairie. À défaut, les services de la préfecture restent compétents.

La résolution judiciaireEn l’absence de médiation un dossier contenant les preuves du trouble subi doit être préparé. Un procès-ver-bal d’infraction établi par les agents assermentés de la mairie, les services de police, la gendarmerie ou l’huissier de justice, peut constituer un début de preuve devant les tribunaux.

S’il s’agit d’une infraction pénale, le tribunal pourra infliger une amende au causeur de bruit et des dom-mages et intérêts. Une plainte peut aussi être déposée devant les services de police, de la gendarmerie ou adressée au procureur de la République auprès du tribunal de grande instance du ressort du domicile.

Si l’infraction ne relève pas du pénal, le tribunal peut ordonner la cessation de trouble et le versement de dommages et intérêts.

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La qualité de l’eau

Information sur l’eau potableLes données sur la qualité de l’eau doivent être affichées en mairie, en « termes simples et compréhensibles par tous les usagers ». Le maire doit informer les abonnés sur la qualité de l’eau, une fois par an, en même temps que la facture.

En immeuble collectif

Si vous n’êtes pas l’abonné direct du service de l’eau, l’abonnement est souscrit au nom de la copropriété ou du bailleur. Demandez-leur une copie.

La qualité de l’eau mesurée au robinetEn application de la directive européenne de novembre 1998, le secrétariat d’État à la Santé a publié en dé-cembre 2001 un décret relatif aux eaux destinées à la consommation humaine. Pour de nombreux polluants les normes sont revues à la baisse. Le décret prévoit également des programmes d’analyse de l’eau prélevée notamment aux robinets des consommateurs. La fréquence des relevés varie en fonction du nombre d’habi-tants desservis. En cas de non-respect des limites de qualité, le distributeur doit prendre les mesures correc-tives nécessaires afin de rétablir la qualité. Il en informe les consommateurs.

En habitat collectif locatif et en copropriété, les responsabilités sur les parties communes des installations doivent être clairement définies.

Les adoucisseurs et purificateurs d’eauLe première question à se poser avant d’acheter un adoucisseur est celle de l’utilité par rapport à la dureté de votre eau. En dessous de 15o ou si l’entartrage de vos équipements n’est pas important, l’achat d’un adou-cisseur n’est pas nécessaire.

Les purificateurs d’eau sont conçus pour filtrer des substances qui peuvent altérer la qualité de l’eau po-table : mauvais goût, matières en suspension, micro-organismes, résidus chimiques, minéraux et matériaux dissous…

Avant d’acquérir un purificateur, il est essentiel de connaître la composition exacte de votre eau du robinet afin de choisir l’équipement le plus adapté.

Eau chaude sanitaire (ECS) : suffisamment chaude, mais pas trop !Le réglage de la température 1 de l’eau chaude collective peut avoir des incidences sur :

– la santé (risques de brûlure ou de légionellose) ;– les charges (calories utilisées, fuites plus nombreuses) ;– et les réparations locatives (une eau calcaire trop chauffée nécessitera des interventions plus fréquentes sur les robinets).

1 Arrêté du 23 juin 1978 fixant les limites de température

Pour limiter les risques de brûlure

La température maximale de l’eau chaude ne doit pas dépasser 50o aux robinets de salles de bains et douche, 60o aux robinets des autres pièces, principalement la cuisine.

Si vous disposez d’une installation individuelle, veillez pour votre sécurité à ne pas dépasser ces tempéra-tures.

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Pour limiter les risques de légionellose

La contamination se fait essentiellement par l’aérosol que produit une douche. La température de l’eau doit être supérieure ou égale à 50o sur tout le circuit de distribution de l’eau chaude sanitaire collective, à l’excep-tion des tubes finaux d’alimentation situés entre le compteur et les robinets du logement. Le volume de ces tubes finaux ne doit pas dépasser 3 litres.

Lorsque le volume total du stockage de l’eau chaude est supérieur ou égal à 400 litres, la température doit être supérieure ou égale à 55o à la sortie, ou être portée à une température suffisante au moins une fois par 24 heures.

-----------------À noter ! Ces dispositions obligatoires ne sont pas systématiquement appliquées dans tous les immeubles existants. Il ne faut pas hésiter à demander au bailleur comment la température de l’eau est contrôlée, notamment lorsqu’il y a un contrat de prestation de services avec un chauffagiste. Le cas échéant, il devra effectuer les travaux nécessaires.

-----------------Il arrive encore qu’il faille laisser couler l’eau assez longtemps avant qu’elle soit suffisamment chaude. Cela peut provenir de l’absence ou d’un mauvais calorigeage de certaines tuyauteries. En immeuble collectif, l’absence de « bouclage » des installations dans les entrées peut aussi en être la cause. Dans ce cas, si vous habitez en étage, vous devez tirer toute la colonne d’eau froide avant d’avoir de l’eau chaude. Le bouclage est un dispositif qui, grâce à une pompe, maintient l’eau chaude à bonne température même en cas de non-uti-lisation.

La qualité de l’air intérieur des logementsL’Observatoire de la qualité de l’air intérieur a identifié les situations suivantes :

- « les moisissures, responsables d’affections respiratoires et allergiques, sont présentes dans 37 % des lo-gements ;- 10 % des logements sont multipollués : ils présentent jusqu’à 8 substances en concentrations élevées dans l’air ;- le formaldéhyde est présent dans 100 % des logements observés ».

La ventilation dans les logementsLe temps que nous passons à l’intérieur des bâtiments (logement, bureau, etc.) et les risques liés au confine-ment de certains locaux et à nos modes de vie nécessitent, pour éviter toute pollution de l’air intérieur, une bonne ventilation, qu’elle soit naturelle ou mécanique.

Un grand bol d’air reste le meilleur remède contre la pollution intérieure. Pour faire respirer l’habitation, il

faut l’aérer et la ventiler. Trop isolée et mal aérée, la maison devient un véritable réservoir d’humidité, de polluants, et d’allergènes. Sans compter les risques d’asphyxie.

Pourquoi ventiler ?La ventilation dans une maison a plusieurs fonctions :

- assurer un apport d’air neuf, donc en principe non pollué ;- contribuer à l’hygiène de vie des occupants en évacuant les odeurs, les contaminants biologiques générés par les occupants et les polluants chimiques émis par les matériaux et les combustions ;- éviter les désordres dus à une humidité intérieure trop élevée.

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Attention aux mauvaises solutions

En période de froid, n’obstruez pas les sorties d’aération. La nuit, même pour ne pas être gênés par le bruit, n’interrompez pas la VMC.

Les différentes méthodes

Pour assurer la ventilation, il existe plusieurs méthodes, des plus simples aux plus sophistiquées.

Aération empirique

L’ouverture en grand des fenêtres plusieurs fois par jour est une méthode facile à appliquer et économique. Mais elle entraîne perte de chaleur, courants d’air, non-maîtrise de la qualité de l’air en cas d’habitat en zone polluée (circulation automobile, industrie…).

Ventilation naturelle

La pose de grilles d’aération, en haut et en bas, dans les pièces de service (WC, cuisine, salle de bains) assure la ventilation grâce à la différence de température entre l’intérieur du logement et l’extérieur. Ce système peu coûteux a longtemps été utilisé. Mais, en été, il n’y a pas de différence de température entre intérieur et extérieur, donc pas de renouvellement d’air. En hiver, on perd beaucoup de chaleur par l’entrée d’air froid.

VMC à simple flux

L’air neuf entre par les ouvertures (grilles) installées dans les parties hautes des pièces principales et sort par les ouvertures, prévues également en partie haute, dans les pièces de service. L’extraction vers l’extérieur est assurée par un ventilateur. Cette aération permanente est indépendante des conditions atmosphériques mais ne tient pas compte de la qualité de l’air extérieur et des variations d’humidité et de chaleur.

VMC à double flux

Un ventilateur extrait l’air vicié depuis les pièces de service et le rejette directement dehors. L’air extérieur est filtré, réchauffé par récupération de la chaleur de l’air extrait, et soufflé dans les pièces principales. Plus onéreux, ce système permet de purifier l’air venant de l’extérieur en limitant les pertes thermiques.

Recommandations, vérifications

Pour qu’une VMC fonctionne parfaitement et n’ait pas un effet contraire à celui qui est recherché, elle doit être bien réglée, bien utilisée.

Des bouches d’extraction fermées dans un ou plusieurs appartements entraînent des dysfonctionnements dans tous les logements de l’immeuble.

-----------------Pour en savoir plus : Observatoire de la qualité de l’air intérieur :www.air-interieur.org et Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) : Tél. : 01.64.68 88.49. – www.cstb.fr

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Le monoxyde de carboneLe monoxyde de carbone (CO), gaz incolore et inodore, est le résultat d’un mauvais fonctionnement ou d’une mauvaise installation d’appareils, qu’ils utilisent le bois, le charbon, le gaz ou le fuel.

Prévention des intoxicationsDans les immeubles d’habitation (article R. 131-31 et s. du CCH), le local où se situe un appareil de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire d’une puissance inférieure à 70 kilowatts utilisant des combustibles solides, liquides ou gazeux doit être muni :

- d’une entrée d’air permanente directe ou indirecte ;- d’un système d’évacuation vers l’extérieur des produits de combustion.

Les ventilations mécaniques contrôlées (VMC) auxquelles sont raccordés ces appareils doivent être équipées d’un dispositif de sécurité collective.

Les travaux de mise en conformité sont à la charge du propriétaire. Si ce dernier ne met pas en place les dis-positifs prévus, il encourt une amende (article R. 152-11).

Le poêle à pétroleCe type de chauffage présente des risques importants d’incendie du fait de sa mobilité et de l’absence de raccordement à une évacuation extérieure :

- placez-le sur une surface plane, à plus d’un mètre de tout mobilier ou matériau susceptible de s’enflam-mer ;- ne l’alimentez que par le combustible préconisé par le constructeur. N’utilisez jamais d’essence sous peine d’explosion ;- ne le rechargez jamais alors qu’il est encore allumé, ou chaud. Vous devez aussi veiller à aérer fréquem-ment la pièce pour évacuer les rejets des gaz de combustion.Appelez rapidement un professionnel si :– un appareil doté de dispositifs de sécurité connaît des arrêts intempestifs, signes d’une défectuosité, d’un encrassement, ou d’une mauvaise aération de la pièce ;– la flamine d’un appareil au gaz est vacillante et tire sur le jaune au lieu d’être bleue et franche. Elle révèle alors une mauvaise combustion.

Les termitesLes termites sont des insectes qui vivent en colonie. Ils s’alimentent de cellulose qui se trouve essentielle-ment dans le bois, le carton, le papier et sont des ennemis redoutables pour les bâtiments.

Pour les détecter, quelques indices peuvent vous alerter : une plinthe qui cède, un fragment de bois faisant apparaître un bois évidé, des galeries tunnels à la surface des murs, de minuscules trous noirs sur les plâtres ou l’envol d’insectes s’échappant d’une fente d’un mur, etc.

Le maire peut faire procéder d’office à une recherche de termites. Le propriétaire doit alors s’exécuter et adresser aux services municipaux un état daté, rédigé par un expert indépendant, indiquant les parties de l’immeuble visitées et celles n’ayant pu l’être, les éléments infestés. Le cas échéant, le propriétaire doit jus-tifier de la réalisation des travaux d’éradication en communiquant au maire une attestation établie par le professionnel chargé du traitement.

Les blattesLors des opérations de désinsectisation, il est essentiel que tous les locataires laissent l’entreprise pénétrer chez eux ; c’est une condition pour éradiquer ces insectes, responsables de problèmes d’hygiène et d’allergies.

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La sécurité dans le logement

---------------------------------------------------La sécurité et la tranquillité sont des aspirations bien légitimes qui revêtent plusieurs aspects.

La sécurité des immeubles d’habitation

L’intervention de la police et de la gendarmerie nationales dans les parties communesLa police municipale peut être autorisée à pénétrer dans les parties communes des immeubles, dont les pro-priétaires en ont donné l’autorisation (art. L. 126-1 du CCH).

Les propriétaires ou exploitants d’immeubles à usage d’habitation (ou leurs représentants) peuvent égale-ment, en cas d’occupation des espaces communs par des personnes qui entravent l’accès et la libre circula-tion des locataires, ou empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté, ou nuisent à la tranquillité des lieux, faire appel à la police nationale ou municipale ou à la gendarmerie nationale pour rétablir la jouissance paisible de ces lieux (art. L. 126-2 du CCH).

La sécurité et la tranquillité des locauxLe décret no 2002-824 du 3 mai 2002 prévoit l’obligation pour les bailleurs de 100 logements locatifs ou plus d’installer et d’entretenir :

- un éclairage assurant une bonne visibilité de l’entrée des immeubles et de leurs parties communes, no-tamment des parcs de stationnement, quand ils sont situés à l’intérieur des locaux ;- les systèmes permettant de limiter l’accès aux parties communes des immeubles aux résidants et aux per-sonnes autorisées par les résidants ou habilitées et l’accès aux caves et parcs de stationnement intérieurs aux résidants qui en bénéficient et aux personnes habilitées, ou prend les mesures ayant le même effet (art. R. 127-5 du CCH).

Les services de police et de gendarmerie peuvent y être associés ou être sollicités par le bailleur et émettre un avis sur toute mesure complémentaire.

L’obligation de gardiennage ou de surveillanceLe décret no 2001-1361 du 28 décembre 2001 prévoit l’affectation aux fonctions de gardiennage ou de sur-veillance d’au moins une personne par tranche de 100 logements.

Champ d’applicationSont concernés les bailleurs de 100 logements locatifs ou plus :

- situés dans un immeuble ou un ensemble d’immeubles collectifs en zone urbaine sensible (ZUS) ;- ou dans une commune de plus de 25 000 habitants ;- ou dans une commune située dans une aire urbaine de plus de 50 000 habitants comprenant une com-mune de plus de 15 000 habitants.

Consultation des locatairesLes représentants des locataires doivent être consultés sur la mise en place de ce décret, dans le cadre des conseils de concertation locative.

La CLCV demandait que cette consultation soit « validée » par un accord collectif (art. 42), le décret n’a pas

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retenu cette proposition ; pour autant, rien ne l’interdit et la conclusion d’un tel accord est fortement recom-mandée.

Types d’emplois concernésCinq types d’emplois sont concernés pour la mise en œuvre de cette obligation :

- concierge ;- gardien ;- employé d’immeuble à usage d’habitation ;- agent de prévention et de médiation ;- correspondant de nuit.

Répartition du personnel

L’obligation de présence d’une personne par tranche de 100 logements doit être majoritairement remplie par l’un des trois premiers types d’emplois énumérés ci-dessus (concierge, gardien ou employé d’immeuble). Les deux autres (agent de prévention et de médiation, correspondant de nuit) viennent en complément. La rémunération de ces derniers n’est pas récupérable.

L’entretien des ascenseursSuite à de tragiques accidents, une réglementation est venue imposer aux propriétaires d’ascenseur de nou-velles obligations d’entretien et de mise en sécurité. Aussi les propriétaires doivent-ils réaliser certains tra-vaux de mise en conformité de leurs ascenseurs selon un échéancier très précis :

- 31 décembre 2010,- 3 juillet 2014,- 3 juillet 2018.

La date de réalisation des travaux dépend de leur nature, les plus urgents (verrouillage des portes palières, clôture de la gaine, installation d’un limitateur de vitesse…) devant être réalisés pour 2010.

Notez que la loi MOLLE a rallongé de trois ans le délai de mise en conformité des ascenseurs, mais le décret fixant l’échéance de 2018 n’a pas encore été modifié.

Des visites périodiques

Les propriétaires doivent faire procéder à des visites périodiques dont la fréquence varie en fonction de son objet :

- toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation, d’effectuer les réglages nécessaires et de vérifier l’efficacité des serrures des portes palières ;- examen semestriel du bon état des câbles ;- vérification annuelle des parachutes ;- contrôle technique tous les cinq ans pour vérifier la mise en œuvre des dispositifs de sécurité et repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionne-ment de l’appareil. La personne qui effectue le contrôle établit un rapport indiquant les opérations réalisées. Ce rapport est tenu à la disposition de tous les occupants de la résidence.

Une obligation d’entretien

S’il existait auparavant un contrat simple et un contrat complet, cela n’est désormais plus le cas. En effet, il n’existe plus qu’un contrat unique dont la réglementation a fixé le contenu minimum.

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La convention prévoit notamment les travaux devant être compris dans l’entretien (réparation des boutons de commandes…).

Coût de fonctionnement

À la charge du locataire

Sont notamment récupérables les dépenses engagées par le bailleur qui concernent les opérations et les vé-rifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

À la charge du bailleur

Le bailleur a à sa charge les grosses réparations, le gros entretien et le remplacement des équipements.

De plus, le gestionnaire (gérant ou syndic) a l’obligation de s’assurer que la police de responsabilité de l’im-meuble couvre les accidents éventuels d’ascenseur, de faire vérifier, tous les quinze jours, l’efficacité des ser-rures des portes palières et de cabine, d’informer le propriétaire (ou les copropriétaires) des travaux de sécu-rité, d’entretien ou de modernisation proposés par l’ascensoriste, de s’assurer de la conformité en matière de sécurité des accès aux locaux de machinerie (échelle, trappe d’accès, etc.), de donner des instructions écrites au gardien de l’immeuble ou aux membres du conseil syndical en ce qui concerne la manœuvre de secours pour les dépannages d’usagers bloqués en cabine.

Les travaux d’entretienLes travaux d’entretien et de prévention sont indispensables. En tant que locataire, ces travaux incombent à votre propriétaire. C’est une part du montant du loyer qu’il doit provisionner pour réaliser ces travaux. Mais attention, il peut aussi, notamment en cas de travaux d’amélioration, exiger une augmentation du loyer.

Ces travaux bénéficient du taux réduit de TVA à 10 % et concourent à faire baisser les charges.

Ils doivent faire l’objet d’une consultation des locataires en habitat collectif et doivent avoir pour priorité de faire baisser les charges et ne pas augmenter les loyers.

Les installations intérieures de gaz naturel

Les textes à connaître- L’arrêté du 2 août 1977 sur la sécurité des installations au gaz naturel.- Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que : « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

L’utilisateur est responsable de l’entretien et du bon fonctionnement de l’installation ainsi que de tout ap-pareil (y compris ses éléments de raccordement) qu’il installe ou fait installer, ainsi que de tous les travaux qu’il fait réaliser.

Le propriétaire du logement est responsable de la réalisation ainsi que du maintien en bon état général de l’installation et des appareils fixes.

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L’aération du logementLes appareils à circuit étanche peuvent être installés dans tout local y compris ceux ne comportant pas de fenêtre ou de châssis ouvrant. Pour les appareils à circuit non étanche, le système d’aération doit pouvoir assurer les débits nécessaires à leur bon fonctionnement.

L’intérieur du logement a besoin d’air sain. Les aérations y sont indispensables pour évacuer les gaz brûlés, les mauvaises odeurs, les vapeurs de cuisson et apporter l’air neuf.

Deux règles importantes sont à respecter :

- même s’il fait froid dehors, maintenir les aérations dégagées et propres ;- faire vérifier au moins une fois par an, le conduit d’évacuation de fumée.

En effet, les appareils de chauffage et d’eau chaude produisent des gaz brûlés. C’est pourquoi, ils sont généra-lement raccordés à un conduit de cheminée qui les rejette vers l’extérieur. L’entreprise qui réalise la vérifica-tion annuelle des conduits de fumée vous remettra, à votre demande, un certificat de ramonage, document que la plupart des sociétés d’assurance réclament en cas de sinistre.

Le ramonageLe ramonage annuel des conduits de fumée individuels, incombe à l’occupant du logement. Un contrat an-nuel est recommandé.

Le ramonage des autres conduits de ventilation, qui relèvent des équipements divers du bâtiment ou de l’en-semble de bâtiments d’habitation, doit être assuré par le bailleur, qui peut ensuite en récupérer le coût sur le locataire, au titre des charges locatives.

Le raccordement des appareils de cuisson alimentés en gaz

La réglementation demande que l’installation soit accessible. Sur les réseaux de distribution : l’usage des tubes souples montés sur about porte-caoutchouc (tétine) pour le raccordement de cuisinières alimentées sur un réseau de distribution est interdit depuis le 1er juillet 1996 pour les nouvelles installations. Il en va de même pour les installations existantes lors du remplacement du robinet de commande.

Le raccordement des appareils de cuisson doit être régulièrement contrôlé. Le tuyau flexible est à changer avant la date de péremption indiquée dessus. Mais il peut se détériorer prématurément, s’il est tordu ou installé à proximité d’une source de chaleur. Si vous constatez qu’il est craquelé, écrasé, ou présente un quel-conque défaut, changez-le immédiatement. Gaz de France préconise l’utilisation d’un flexible d’une durée de vie de dix ans (de l’ordre de 20 €) ou illimitée (entre 60 et 120 €) et recommande le système Vissogaz. Il est obligatoire dans les installations neuves ou si le robinet de commande de la cuisinière a été remplacé.

Les robinets modernes d’arrivée de gaz naturel disposent d’un pas-de-vis permettant de visser tous les flexibles à raccords vissables. Ne montez jamais un tube souple sur un pas-de-vis de robinet ou de cuisi-nière : il pourrait se déboîter et provoquer une fuite ! Vous devez le monter sur un about normalisé en forme de tétine.

Le diagnostic de l’installationUne installation défectueuse ou mal entretenue est souvent à l’origine des accidents. Pensez à faire faire un diagnostic : renseignez-vous auprès de votre fournisseur.

Le Diagnostic a pour objet d’établir un état de la sécurité des installations intérieures de gaz naturel du loge-ment afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des occupants. Il vérifie :

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- l’état de la tuyauterie fixe ;- le raccordement de vos appareils de cuisson ;- la ventilation de votre logement ;- la combustion de vos différents appareils.

La mise en conformité des installations peut bénéficier des financements de l’Agence nationale pour l’amé-lioration de l’habitat.

-----------------Pour en savoir plusANAH – www.anah.fr – 0 820 15 15 15 (0,15 € la minute).ADEME – www.ademe.fr

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Les installations intérieures d’électricitéLa sécurité électrique n’est pas à prendre à la légère. En effet, on estime que sur les 250 000 incendies qui surviennent chaque année, 80 000 auraient une origine électrique. Par ailleurs sur 28 millions de logements, 7 millions présentent des risques électriques et 2,3 millions ont des installations particulièrement dange-reuses. Enfin, on recense chaque année une centaine de décès dus à une électrocution.

Pourtant, de nombreuses personnes se désintéressent de leur installation électrique ou n’ont pas connais-sance des dangers qu’elles encourent. Des gestes simples permettent pourtant de limiter considérablement les risques d’incendie, comme éviter de surcharger les prises électriques et remplacer celles montrant des signes de brûlure (prises noircies par la chaleur…), laisser accessible un dispositif de coupure de l’alimenta-tion, éviter de laisser à nu des fils électriques…

La loi ALUR impose désormais au bailleur de joindre au contrat de location un état de l’installation intérieure électrique, obligation qui n’existait auparavant que dans le cadre d’une vente. Un décret d’application est cependant en attente (voir également Chapitre 3).

En tout état de cause, le bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement décent dont les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonction-nement.

À défaut, le locataire pourra notamment mettre en demeure son bailleur de réaliser, sans délai et à ses frais, les travaux nécessaires à la sécurisation de l’installation. Vous pourrez également saisir le tribunal d’instance afin que celui-ci dresse la liste des travaux à effectuer, fixe le délai de leur réalisation et, en cas de carence du bailleur, prévoie le montant d’une astreinte ainsi qu’une diminution du loyer, voire la suspension de son paiement.

Les détecteurs de fuméeDepuis le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés d’au moins un détecteur autonome aver-tisseur de fumée (DAAF). D’autres mesures de sécurité contre l’incendie doivent également être mises en œuvre dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation.

Depuis la loi ALUR, c’est au propriétaire (et non plus au locataire) de prendre en charge l’installation de l’ap-pareil. Ne vous laissez donc pas abuser par votre bailleur ou des vendeurs à domicile.

Pour les logements occupés, le propriétaire peut se contenter de fournir un détecteur ou, s’il le souhaite, rembourser au locataire l’achat du détecteur. Mais à partir du 8 mars 2015, les propriétaires doivent louer leur logement avec un détecteur de fumée installé. Son bon fonctionnement est vérifié au moment de l’état des lieux.

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C’est l’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, qui entretient et vérifie le bon fonctionne-ment du détecteur tant qu’il occupe le logement.

-----------------Attention ! C’est aussi l’occupant du logement qui, si nécessaire, change le détecteur, au cours de la lo-cation !

-----------------Chaque logement doit être équipé d’au moins un détecteur de fumée. Il doit être muni du marquage CE et être conforme à la norme européenne harmonisée NF EN 14604. Installé de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres, le détecteur doit être fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur.

Par ailleurs, le détecteur de fumée doit :

- comporter un indicateur de mise sous tension ;- être alimenté par piles, batteries incorporées ou sur secteur (dans le cas où la batterie est remplaçable par l’utilisateur, sa durée minimale de fonctionnement doit être au moins d’un an) ;- présenter un signal visuel, mécanique ou sonore, indépendant d’une source d’alimentation, indiquant l’absence de batteries ou piles ;- émettre un signal d’alarme d’un niveau sonore d’au moins 85 dB(A) à trois mètres ;- émettre un signal de défaut sonore, différent de la tonalité de l’alarme, signalant la perte de capacité d’ali-mentation du détecteur ;- fournir certaines informations marquées de manière indélébile (nom ou marque et adresse du fabricant ou du fournisseur, numéro et la date de la norme à laquelle se conforme le détecteur, date de fabrication ou numéro du lot, type de batterie à utiliser, informations mode d’emploi pour l’installation, l’entretien et le contrôle du détecteur…).

Le prix d’un DAAF est extrêmement variable. Vous pouvez en trouver de très satisfaisants à partir de 30 €.

L’assureur doit être informé de la pose d’un DAAF dans le logement. Les textes ne prévoient pas de sanctions en cas de défaut d’installation d’un détecteur. L’assureur ne peut refuser de vous indemniser, en cas de si-nistre, s’il apparaît que vous n’avez pas de détecteur. Toutefois, rien ne l’empêche de prévoir une minoration de votre indemnisation.

La pose de DAAF est interdite dans les parties communes. En revanche, des consignes à suivre en cas d’in-cendie doivent être affichées dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs (conseils pratiques si un départ de feu a lieu chez vous ou chez un voisin) ainsi que les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée. Parallèlement à cela, des portes coupe-feu doivent être installées dans certains endroits (notam-ment pour séparer le local-poubelles des autres parties de l’immeuble).

Les travaux dans l’habitat

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Les travaux d’économie d’énergie : contribution du locataire au partage des écono-mies de chargesLorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charges

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ainsi générées peut (elle n’est pas automatique : sous la pression des locataires, des bailleurs ne l’appliquent pas) être demandée au locataire. Celle-ci est versée à la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers bénéficient directement au locataire et qu’ils lui soient justifiés. Cette participation est limitée à quinze ans maximum et ne peut être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Pour que cette contribution puisse être demandée, plusieurs conditions doivent être remplies.

Condition préalable

Dans le logement social, pour que la contribution du locataire soit exigible, le bailleur doit avoir engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine. Dans le secteur privé, c’est avec le locataire que le bailleur ou son représentant ou un tiers man- daté par lui doit avoir engagé une démarche de concertation. Cette concertation porte sur le programme de travaux que le bailleur envisage d’entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements et la contribution des locataires, notamment sa durée. Malgré nos demandes répétées, il n’y a pas d’obligation de conclure un accord collectif (article 42) dans le secteur social. Par ailleurs, les textes sont muets quant à la forme que doit revêtir cette consultation. Dans le secteur privé, il est probable qu’elle donne lieu à un avenant annexé au contrat de location.

Ligne sur la quittance

Quel que soit le secteur, le mois suivant la fin des travaux, une ligne supplémentaire en sus de celles relatives au loyer et aux charges intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges1 » et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne, ainsi que de la date d’achèvement des travaux, sont inscrites sur chaque avis d’échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire. Préalablement à la conclusion d’un nouveau bail avec un autre locataire, pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments justifiant les travaux réalisés, le maintien de cette contri-bution et l’informe de son terme.1 On parle également de « troisième ligne » sur la quittance

Liste des travaux pouvant donner lieu à une contribution du locataire 2

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d’économie d’énergie suivants :

• Soit des travaux correspondant à une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la perfor-mance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

- travaux d’isolation thermique des toitures, des murs et / ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;- travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sa-nitaire ;- travaux d’installation d’équipements de chauffage et / ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH.2 Arrêtés du 23 novembre 2009 concernant les travaux réalisés par un bailleur social et par un bailleur privé

• Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH et permettant d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un seuil défini par arrêté (article R. 442-27 du CCH).

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Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux

L’économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est calculée par une méthode de calcul de la consommation d’énergie résultant d’une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu’une occupation conventionnelle de celui-ci.

Dans ce cas, le maître d’œuvre ou l’entreprise ayant réalisé les travaux ou l’organisme ayant délivré la cer-tification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l’étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie du bâtiment est réalisée afin d’évaluer la contribution du locataire.

La CLCV conteste ce calcul théorique et demande que la contribution des locataires soit négociée après la première saison de chauffe sur la base des économies réellement constatées. Elle invite les locataires à s’or-ganiser pour obtenir gain de cause auprès des bailleurs.

Contribution forfaitaire

La contribution peut être fixée de manière forfaitaire si :

- les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;- et/ou le bailleur ne possède pas plus de trois logements loués dans l’immeuble considéré.

Le bailleur peut alors demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable :

- 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;- 15 € pour les logements comprenant 2 ou 3 pièces principales ;- 20 € pour les logements comprenant 4 pièces principales. Pour tous les logements (secteurs privé et social) construits avant le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable.

Le maître d’œuvre ou l’entreprise ayant réalisé les travaux ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste qu’ils correspondent à deux des travaux définis dans la liste.

-----------------Exemple. Un locataire occupe un deux pièces construit en 1936. Le propriétaire privé décide, après l’en avoir informé par courrier, de changer les trois fenêtres pour installer du double vitrage performant et de remplacer la chaudière existante par une chaudière à condensation.- coût fenêtres : 1 700 € TTC- coût chaudière : 2 500 € TTC- coût total des travaux : 4 200 € TTCLe propriétaire pourra réclamer au locataire une contribution de15 € par mois pendant quinze ans maximum, soit un total de :15 × 12 × 15 = 2 700 €. Soit dans ce cas, 64,3 % du coût total des travaux, ce que nous contestons. En effet, il n’y a malheureusement pas de plafonnement à la contribution du locataire au coût total des travaux.

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Autres travaux d’améliorationEn ce qui concerne le secteur privé, l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) verse une indemnité, soit au propriétaire, soit au locataire, selon la nature des travaux ou de la convention.

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Pour être subventionnables, les travaux doivent porter sur des logements achevés depuis au moins 15 ans. Après travaux, les logements doivent être loués ou occupés à titre de résidence principale pendant 9 ans.

Peuvent faire l’objet d’une subvention les travaux destinés : à l’amélioration de l’habitat en matière de sé-curité, de salubrité ou d’équipement, aux économies d’énergie, à l’isolation acoustique ou à l’accessibilité et l’adaptation aux personnes en situation de handicap et réalisés dans les parties privatives ou communes des immeubles. Tous ces travaux ne font pas automatiquement l’objet d’une subvention, ils doivent figurer sur une liste spécifique établie par l’ANAH. De même, les travaux ne peuvent être subventionnés que s’il est constaté des insuffisances dans l’état du logement ou de l’immeuble. Soit par l’absence d’un ou plusieurs éléments d’équipement, soit dans le cas où ces travaux se justifient pour assurer le respect des normes gé-nérales relatives à la sécurité, la salubrité et l’équipement ou pour améliorer la qualité du logement ou de l’immeuble. Pour plus de renseignements : www.anah.fr

Les travaux de réhabilitationLes travaux de réhabilitation sont fréquemment rencontrés par les locataires du parc social. Ce sont souvent des opérations lourdes, complexes et longues.

Voici, succinctement, les principaux outils utilisables par un organisme HLM dans les montages financiers de travaux de réhabilitation, de rénovation énergétique.

- La subvention Palulos (prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale), en voie de disparition ;- Les financements de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ;- Le prêt à l’amélioration de l’habitat de la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Les travaux doivent prioritairement être destinés à améliorer la sécurité des immeubles et à réaliser des économies d’énergie, ainsi qu’à adapter des logements aux personnes âgées et aux personnes handicapées ;- L’éco-prêt logement social pour la rénovation énergétique.

TVA à taux réduitLes travaux de rénovation des logements sociaux qui concourent directement à la réalisation d’économies d’énergie et de fluides, à l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées, à la mise aux normes des logements, à la protection contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante ou au plomb, ain-si qu’à la protection des locataires notamment en matière de prévention et de lutte contre les incendies, ou encore de sécurité des ascenseurs et des installations électriques et de gaz bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5 %. Les autres travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien des logements sociaux bénéficient de la TVA à 10 % depuis le 1er janvier 2014.

La concertation avec les habitantsElle prend des formes variables et suit des règles différentes selon le sujet concerné…

Réhabilitation à l’aide de financements Palulos, PAMLa circulaire 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires concernés par des projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide de financement Palulos crée une obligation de concertation en matière de réhabilitation. Les moyens de la concertation doivent être adaptés à l’importance du projet.

Lorsque le projet recueille l’avis favorable d’une association de locataires représentative, si, dans un délai d’un mois, 50 % des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet, celui-ci est considéré comme accepté.

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Sans avis favorable d’une association, si, dans un délai d’un mois, 40 % des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet, celui-ci est considéré comme accepté.

En outre, la circulaire prévoit que 1 % du montant de la subvention est destiné au financement de la concer-tation, le bailleur devant joindre à sa demande de financement auprès de l’État l’accord signé avec les asso-ciations de locataires définissant les modalités de la concertation mise en place.

Aujourd’hui, les subventions dites Palulos n’existent quasiment plus, mais des prêts à la réhabilitation (PAM) sont proposés aux bailleurs. Pour en bénéficier, ils doivent consulter les locataires et leurs représentants selon les règles définies par la circulaire Palulos : « La concertation avec les locataires doit être organisée selon les modalités prévues par la circulaire no 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les loca-taires concernés par des projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide de financement Palulos » (circulaire no 2004-55 du 21 octobre 2004).

Travaux d’amélioration et/ou de construction-démolitionL’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 impose une procédure de concertation en cas de travaux consistant en une construction-démolition ou lorsqu’il s’agit d’une opération d’amélioration ayant une inci-dence sur le niveau des loyers et des charges. Cela va plus loin que les seules opérations Palulos. Les travaux de grosses réparations ou les travaux prescrits par l’administration en matière de sécurité n’entrent pas dans ce cadre.

La concertation doit être menée à l’échelle de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Cette concertation doit être menée par priorité dans le cadre du conseil de concertation créé à l’échelle de l’immeuble ou du groupe d’immeubles s’il existe.

Sinon elle est menée avec les représentants des locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles ; à défaut de représentants, la concertation est réalisée avec les locataires réunis à cet effet. La concertation est obligatoire. Le bailleur y est tenu même s’il est conduit à traiter avec un seul locataire.

La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, l’opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de construction-démolition.

Le bailleur doit informer la commune de ses projets et de l’engagement de la concertation.

Le bailleur dresse un bilan de la concertation qui comporte, le cas échéant, l’avis motivé des représentants des locataires. Il en informe les locataires.

Comment faire des économies d’énergie ?Plusieurs labels, étiquettes, dispositifs nous permettent de choisir les meilleurs produits et appareils pour un service de qualité, économes et respectant l’environnement. Il faut donc ouvrir l’œil.

La CLCV, en collaboration avec WWF, a mis en place le guide Topten qui est un comparateur d’achat permet-tant de connaître les produits ayant le plus faible impact écologique : www.guidetopten.fr

La consommation des appareils électroménagersL’affichage obligatoire du niveau de consommation électrique des réfrigérateurs, congélateurs, lave-linge, lave-vaisselle et sèche-linge permet de choisir l’appareil le plus économe. Les appareils électroménagers représentent 40 % de la consommation d’électricité d’un ménage, hors chauffage et eau chaude sanitaire. Choisir le moins gourmand d’entre eux, c’est réduire les dépenses énergétiques. La lettre A correspond à l’appareil le plus économe, la lettre G à celui qui dépense le plus.

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Pour diminuer votre consommation en électricité, ayez quelques gestes simples : utilisez des ampoules fluocompactes en raison de leur longue durée de vie et de leur faible consommation (quatre fois moins qu’une ampoule normale), évitez d’utiliser des lampadaires halogènes et pensez à éteindre les lumières des pièces inoccupées. De même, ne mettez pas les équipements (télévision, chaîne hi-fi…) en veille : étei-gnez-les. Il est également possible de faire des économies dans les parties communes de l’immeuble en réglant la minuterie, par exemple.

Les consommations d’eauL’eau est un bien précieux dont le traitement est de plus en plus coûteux. Si globalement les ressources, en France, sont largement suffisantes, elles sont inégalement réparties sur le territoire et, dans certaines ré-gions, le niveau de pollution est tel que l’eau n’est plus potable. Quelques gestes simples permettent de faire des flots d’économies :

- remplacer la vieille chasse d’eau de 12 litres par une chasse ayant un réservoir de 6 litres, ou par une chasse d’eau à double commande, ou de 4 litres avec accélérateur de débit ;- mettre des robinets mitigeurs, des réducteurs de débits ;- installer un bac à douche…… autant de travaux qui feront faire des économies importantes.

Télécommunications

La réception par câbleSi votre commune est câblée et que votre immeuble l’est également, vous pouvez décider de vous raccorder ou non. Attention toutefois : si un accord collectif a prévu le raccordement de tous les appartements, vous n’aurez alors pas le choix.

L’antenne parabolique individuelleSi vous souhaitez installer une antenne parabolique individuelle, vous devez en informer préalablement votre bailleur et lui préciser les caractéristiques de l’antenne et les chaînes recherchées. S’il ne vous répond pas dans les trois mois, vous pouvez procéder à l’installation. Le propriétaire peut invoquer des motifs d’ordre technique (risque de détérioration) ou esthétiques (immeuble classé) pour s’opposer à la pose : il devra alors saisir le tribunal qui décidera de la légitimité du motif allégué.

L’antenne parabolique collectiveInstaller une parabole collective peut être d’un meilleur rapport qualité-prix et plus esthétique que la mul-tiplication des paraboles individuelles. Cette décision doit être négociée dans un accord collectif entre le bailleur et les locataires. Les locataires pourront être amenés à participer aux frais de modification ou de remplacement de l’antenne. L’accord déterminera aussi les chaînes accessibles par les utilisateurs et préci-sera, éventuellement, si seuls ceux qui ont souhaité se raccorder participent financièrement aux dépenses engendrées.

La fibre optique

Obligation dans les bâtiments neufs

Depuis le 1er janvier 2011, tous les immeubles collectifs neufs sont équipés de lignes de communication élec-troniques à très haut débit en fibre optique jusqu’à chaque logement. Sont également obligatoires la ligne téléphonique jusqu’à chaque logement, un dispositif collectif pour les services reçus par voie hertzienne raccordable à un réseau câblé.

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Convention entre l’opérateur et le propriétaire

Une convention doit être conclue entre l’opérateur et le propriétaire. Elle prévoit la prise en charge par l’opé-rateur signataire des frais d’installation, d’entretien, de remplacement et de gestion des lignes.

La convention doit autoriser l’utilisation par d’autres opérateurs des infrastructures installées par l’opérateur signataire, elle doit également prévoir la nature, l’importance et la durée des travaux, les assurances de l’opé-rateur, les modalités d’information du propriétaire… Les travaux d’installation doivent être réalisés dans les six mois suivant la signature de la convention.

Relations propriétaires/locataires

Tout locataire désirant procéder à des travaux de raccordement à un réseau de très haut débit en fibre op-tique (installation, entretien…) doit en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de récep-tion. Si l’immeuble est en copropriété, l’information doit aussi être communiquée au syndic de copropriété.

Le propriétaire peut s’opposer à cette demande (dans les trois mois qui suivent en joignant tous les docu-ments justificatifs) s’il estime que l’équipement déjà en place satisfait à la demande de son locataire, ou si une décision prévoyant l’installation de telles lignes est en cours de préparation.

Si le locataire considère que les équipements existants ou prévus ne répondent pas à ses besoins spécifiques, il peut saisir le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble.

Comme lors de l’installation du câble, nous demandons que la décision de raccordement de l’immeuble à la fibre optique fasse obligatoirement l’objet d’un accord collectif (art. 42) entre le bailleur et les représentants des associations de locataires. Il s’agit de ne pas raccorder (et faire payer) des locataires qui ne le souhaite-raient pas. De leur côté, les bailleurs doivent conclure des contrats évolutifs, de courte durée et sans exclusi-vité, afin de ne pas reproduire les erreurs commises lors de l’installation du câble.

-----------------Bon à savoir ! Vous pouvez télécharger gratuitement sur www.clcv.orgle dépliant sur la fibre optique.

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L’isolation phoniqueSi un logement mis en location est situé dans l’une des zones définies par les plans d’exposition au bruit (ou PEB), le bail doit comporter obligatoirement une clause claire et lisible précisant la zone (A, B, C et D) de bruit ou se trouve le logement en question (article L. 147-5 du code de l’urbanisme). Les constructions autorisées en zone D, zone la plus exposée au bruit doivent faire l’objet de mesures d’isolation acoustique renforcées.

Pour remédier ou limiter ces nuisances sonores, des aides sont disponibles afin d’effectuer des travaux d’iso-lation. Les propriétaires peuvent bénéficier de crédit d’impôt pour l’acquisition de matériaux isolants, d’une subvention de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), du taux réduit de la TVA à 7 %, d’un prêt pass-travaux pour les salariés à une entreprise assujettie au 1 % logement, pour effectuer des travaux d’isolation.

Lors du traitement d’un point noir, l’ensemble des habitations du parc privé bénéficie d’une opération pro-grammée d’amélioration de l’habitat (OPAH). Dans ce cadre, les propriétaires, bailleurs ou occupants doivent bénéficier d’une assistance au montage de leur dossier.

Sous certaines conditions, les riverains au voisinage des dix grands aéroports français peuvent bénéficier d’aides financières de l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) pour la réalisation de travaux d’amélioration acoustique vis-à-vis des bruits extérieurs.

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Volets et boîtes aux lettres

Les voletsEn tant que locataire, vous devez en assurer l’entretien courant et les menues réparations définis par le dé-cret no 87-712 du 26 août 1987 (remplacement des cordes, de quelques lames…). Vous ne pouvez changer la couleur des volets sans l’autorisation de votre propriétaire. En effet dans les lotissements, la couleur des volets des pavillons fait peut-être l’objet de prescriptions dans le cahier des charges. De même, en coproprié-té, cette question est du ressort de l’assemblée générale.

Aucun texte n’impose au propriétaire d’installer des volets dans son logement. Cependant, pour des raisons évidentes de sécurité, il arrive que certaines compagnies d’assurance refusent d’assurer de tels logements situés en rez-de-chaussée. Dans ce cas, il appartiendra au bailleur de procéder à l’installation des volets.

Les boîtes aux lettresBien pratiques, les boîtes aux lettres ne sont pas présentes dans tous les halls d’entrée. Leur installation n’est obligatoire que pour les immeubles collectifs, dont le permis de construire a été déposé après le 12 juillet 1979. Ces derniers doivent être équipés de boîtes aux lettres normalisées, à raison d’une boîte par logement.

Pour les immeubles construits avant cette date, les locataires ne peuvent exiger l’installation de boîtes aux lettres.

La Poste peut exiger, pour réaliser son obligation de distribution, que le destinataire s’équipe. À défaut, la Poste conservera le courrier en instance dans le bureau distributeur, à moins que des accords locaux n’aient été passés afin que le courrier soit remis au concierge de l’immeuble.

Concernant les courriers recommandés, le concierge pourra les réceptionner uniquement s’il est titulaire d’une procuration déposée auprès des services de La Poste.

Financements et aides possibles

L’Agence nationale de l’habitat (ANAH)L’ANAH a pour fonction de subventionner certains travaux effectués par des propriétaires, le syndicat des copropriétaires, ou des locataires. Les aides sont octroyées en fonction des ressources du demandeur et de la nature des travaux à réaliser. (Voir chapitre 5)

Les demandes de subvention se font auprès du siège de l’ANAH ou auprès d’un délégué local situé auprès de chaque direction départementale de l’équipement et de l’agriculture (DDEA).

Voir également « Les travaux d’amélioration » page 128.

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Insalubrité et insécurité des immeubles

---------------------------------------------------En cas d’insalubrité de l’immeuble (présence d’amiante, de plomb, forte humidité…) ou si celui-ci menace ruine, l’autorité administrative compétente (le préfet ou le maire selon le cas), prend un arrêté et impose au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires.

La protection des occupantsQu’il s’agisse d’un immeuble insalubre ou menaçant ruine, les règles sont identiques. Ainsi, lorsque l’arrêté a prononcé une interdiction définitive ou temporaire d’habiter les lieux pendant la durée des travaux, le pro-priétaire est tenu d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants (locataires, sous- locataires, oc-cupants de bonne foi…). En pratique, seuls ceux que l’on nomme les occupants de mauvaise foi (squatters…) n’ont pas à être relogés. Il appartient au propriétaire de démontrer que l’occupant est de mauvaise foi.

Le maire et le préfet peuvent également héberger les occupants, aux frais du propriétaire.

Pour davantage d’informations, reportez-vous au chapitre 1er du présent ouvrage.

Les aides au logementLes arrêtés d’insalubrité et de péril, ainsi que les arrêtés de mainlevée sont transmis aux organismes débi-teurs des aides au logement. Les différentes aides au logement cessent d’être versées en même temps que cesse pour le locataire l’obligation de payer le loyer. Lorsque le paiement du loyer est repris, les différentes aides sont à nouveau versées.

Pour toute information concernant les procédures d’insalubrité ou assimilées, n’hésitez pas à vous rappro-

cher de votre mairie.

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7 - Acheter son logement

Dans le secteur privé

---------------------------------------------------Il ne s’agit pas ici de l’achat du logement par le locataire à la suite d’un congé pour vente (voir chapitre 9). Dans le cas qui nous intéresse, l’initiative vient du locataire, lequel demande à son bailleur s’il consent à lui vendre le bien.

MODÈLE DE LETTRE

Vos nom et adresse Nom et adresse de votre bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Locataire depuis maintenant plus de... années, j’ai pu apprécier les qualités du logement que j’occupe actuellement. C’est pourquoi, compte tenu de ma situation, tant personnelle que professionnelle, je souhaiterais l’acquérir.

Je vous propose donc de vous racheter le logement que vous me louez pour la somme de... €. Je reste, bien évidemment, à votre entière disposition pour que nous puissions en discuter de vive voix.

En espérant que nous parviendrons à un accord, et dans l’attente de vous rencontrer, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sincères salutations.

Signature

L’offre d’achat d’un bien ne répond pas à des obligations légales très strictes. Il suffit juste d’identifier claire-ment le logement que vous souhaitez acquérir et d’en préciser le montant. Il ne s’agit pas de mentions pres-crites à peine de nullité. En effet, vous pouvez juste faire part à votre bailleur de votre intention d’acheter le logement que vous occupez, l’invitant ainsi à faire une offre.

Votre bailleur n’est pas obligé de vous vendre le logement, tout comme il n’est pas tenu de répondre à votre offre. Il est vrai cependant qu’un minimum de courtoisie devrait l’amener à se manifester pour vous donner sa réponse.

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Dans le secteur social

---------------------------------------------------La vente de logements sociaux 1 à leurs locataires a été initiée par la loi du 23 décembre 1986, mais peu d’or-ganismes se sont vraiment lancés dans une politique de vente. Ce processus est relancé par la loi MOLLE du 25 mars 2009, car elle oblige les organismes à chiffrer dans la convention d’utilité sociale leurs objectifs de vente.1 Articles L.443-7 et suivants du CCH

La décision et la procédure concernant la transactionLe congé pour vente qui existe dans le secteur locatif privé n’existe pas en secteur social. Un bailleur qui met en vente des logements et les propose à ses locataires ne peut pas donner congé aux locataires qui ne désirent pas acheter. Le droit au maintien dans les lieux prévaut et le locataire reste dans les lieux.

Ce sont les bailleurs qui ont seuls le choix de vendre ou de ne pas vendre des logements de leur patrimoine.

La décision de vendre est transmise au préfet, qui devra consulter la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques ayant accordé leur garantie d’emprunt à l’organisme vendeur.

Faute d’opposition motivée de la part du préfet dans un délai de deux mois, l’organisme est autorisé à pro-céder à la vente :

- le conseil d’administration de chaque organisme doit délibérer chaque année sur les orientations de sa politique de vente, fixer les objectifs à atteindre en nombre de logements mis en vente et appréciera les résultats de l’année passée. Les locataires administrateurs ont donc un rôle à jouer pour éviter les dérives ;

- le comité régional de l’habitat (CRH) est saisi tous les ans d’un rapport du préfet sur la vente des logements sociaux dans le département. Ce rapport doit notamment analyser si le réinvestissement par les organismes des fonds provenant de la vente permet le maintien quantitatif et qualitatif de l’offre locative. Au vu de ce rapport, le CRH peut émettre des recommandations. Les associations de locataires qui, comme la CLCV, siègent aux CRH ont donc un droit de regard sur l’évolution de la situation.

Cela dit, rien n’interdit aux locataires d’adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition de leur logement.

Si tel est le cas, « la réponse de l’organisme doit être motivée et adressée à l’intéressé dans les deux mois suivant la demande ». En revanche, les sous-locataires et les occupants sans titre ne peuvent acheter leur logement.

Les logements qui peuvent être vendusEn la matière, il y a des principes et une exception.

Les principesPour que des logements puissent être vendus, les conditions suivantes doivent être cumulativement réunies.

Condition d’anciennetéLes organismes HLM ne peuvent vendre que des logements qu’ils ont construits ou acquis depuis plus de dix ans.

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Dans le cadre de la vente de logements construits depuis plus de dix ans, le point de départ de ce délai est la date de déclaration d’achèvement des travaux.

Il n’est pas nécessaire que le propriétaire actuel des logements soit celui qui les a construits.

Conditions d’habitabilité et d’entretienLa transaction ne peut porter que sur des logements répondant aux normes minimales d’habitabilité fixées par le décret no 87-149 du 6 mars 1987, en bon état d’entretien et respectant des normes de performance énergétique minimales fixées par un décret à venir.

Condition relative à l’importance des ventes projetéesPar ailleurs, la décision de vendre ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de lo-gements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée.

Tant le conseil d’administration de l’organisme HLM que le préfet doivent veiller à ce que les conditions ci-dessus énoncées soient respectées.

L’exceptionIl n’en existe qu’une. Elle concerne la condition d’ancienneté des logements que l’organisme HLM projette de vendre.

Ainsi, lorsque des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient, la vente des logements locatifs ne répondant pas aux conditions d’ancienneté peut être autorisée par décision motivée du représen-tant de l’État (le préfet) dans le département d’implantation du logement après consultation de la commune d’implantation.

Les bénéficiaires de la venteIl faut distinguer les logements occupés des logements vacants.

Les logements occupés

Seul le locataire occupant sans condition de durée minimale d’occupation des lieux peut se porter acqué-reur de son logement ; il peut aussi indiquer à son bailleur que le logement pourra également être acheté :

- par son conjoint ;- par ses ascendants ou descendants à la condition expresse qu’ils ne disposent pas de ressources supé-rieures à celles qui sont fixées pour l’octroi des prêts aidés par l’État pour la construction de logements en accession à la propriété.

L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition est tenu d’en informer l’organisme HLM, qui peut se porter acquéreur en priorité.

Les logements vacantsUn logement qui est vacant doit être proposé en priorité à l’ensemble des locataires de l’organisme HLM dans le département. À défaut, il pourra être mis en vente auprès de toute personne physique ou morale (société, compagnie d’assurance). La mise en vente se fait sous certaines conditions (consistance du bien vendu et prix proposé), après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’affichage de la mise en vente du logement au siège de l’organisme HLM, dans les immeubles collectifs lui appartenant et par publication dans deux jour-naux diffusés dans le département.

Cette obligation est rarement respectée, il revient aux administrateurs locataires d’être vigilants sur ce point.

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Le prix des logementsLe prix de vente est fixé par l’organisme propriétaire, après avis, dans les deux mois, du maire de la commune d’implantation du logement vendu.

Lorsque l’acquéreur est une personne physique, le prix fixé peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l’éva-luation faite par le service des domaines. S’il est une personne morale, le prix de vente ne peut être inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines, sauf en cas de vente à un bailleur social ou à une SEM.

-----------------Attention ! Lorsque l’acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l’évalua-tion faite par le service des domaines et qu’il le vend dans les cinq ans suivant cette acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. S’il le loue, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative.

-----------------Le contrat de vente entre l’acquéreur et l’organisme HLM doit comporter, à peine de nullité, la mention de ces obligations.

L’information préalable

-----------------Attention ! Devenir copropriétaire entraîne des charges importantes.

-----------------L’organisme HLM vendeur doit fournir, préalablement à la vente et par écrit, à l’acquéreur personne physique les éléments suivants :

- le montant des charges locatives des deux dernières années ;- le cas échéant, le montant des charges de copropriété des deux dernières années ;- la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes ;- le cas échéant, la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement communs qu’il serait souhaitable d’entreprendre.

La CLCV continue à revendiquer l’exigence d’un diagnostic global du bâti (technique, thermique, acoustique) réalisé par un organisme agréé et la fourniture des règles de fonctionnement de la copropriété.

L’affectation des sommes issues de la venteEn cas de cession d’un élément de patrimoine immobilier, l’organisme doit rembourser immédiatement la fraction correspondante de l’emprunt contracté pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration de l’en-semble auquel appartient le bien vendu.

Ce principe connaît une exception : l’organisme HLM peut continuer à rembourser les prêts d’État selon l’échéancier initial sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis l’obtention du prêt.

En tout état de cause, il est prévu que le surplus des sommes perçues à l’occasion de la vente (c’est-à-dire le prix de vente éventuellement diminué des remboursements d’emprunt) soit affecté en priorité au finance-ment de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations ou à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif.

Il revient aux administrateurs (et notamment aux représentants des locataires) de s’assurer que ce qui pré-cède est bien respecté dans la pratique.

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La protection du futur acquéreurQue ce soit dans le secteur social ou dans le secteur privé, le futur acquéreur d’un immeuble est protégé. L’article L. 271-1 du CCH prévoit que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la remise de l’acte ou de la présentation de la lettre lui signifiant l’acte ». La rétractation se fait par courrier, en lettre recommandée avec accusé de réception. En aucun cas la signature de l’acte authentique ne peut intervenir durant cette période et aucune somme d’argent ne doit être versée (sauf si la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier).

L’accession progressive des locataires à la propriété(art. L. 443-6-2 et suivants du CCH)

Des sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété sont créées par les organismes de lo-gement social. Elles ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien d’immeubles divisés en lots destinés à être loués et éventuellement achetés par les locataires.

Chaque lot divisé en parts représente un logement et ses locaux accessoires. Le locataire ne devient proprié-taire du logement qu’il occupe qu’après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.

Tout locataire ne peut acquérir des parts que s’il est à jour de toutes ses obligations locatives. Les parts ac-quises par le locataire peuvent être cédées ou échangées selon certaines conditions.

Si le locataire revend toutes ses parts, il reste locataire de la société civile immobilière d’accession progres-sive à la propriété ou du bailleur social.

Copropriété et bailleurs sociauxDès lors qu’un locataire acquiert la propriété de son logement, il y a création d’une copropriété, avec tout le formalisme que cela entraîne, à savoir la désignation du syndic, des membres du conseil syndical et la convo-cation, chaque année, d’une assemblée générale.

Si, dans une copropriété classique, le syndic est désigné par l’assemblée générale, il en va différemment dans les copropriétés HLM. En effet, les fonctions de syndic sont assurées de plein droit par l’organisme vendeur, sauf s’il y renonce. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l’organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat. L’organisme HLM peut également être syndic alors même qu’il ne détient plus aucun logement. Enfin, par dérogation aux règles relatives au fonctionnement de la copropriété, les règles de diminution des voix ne lui sont pas applicables.

Le bailleur social syndic n’est pas élu par l’assemblée générale (mais son contrat peut être négocié par cette dernière) ; aucune durée maximale de mandat ne lui est imposée alors qu’elle est de 3 ans au plus pour un syndic classique ; il peut, cependant, renoncer à tout moment à cette fonction. De plus, en cas de faute ou de carence de sa part, un administrateur provisoire peut être nommé par le président du tribunal de grande instance. À côté de ce syndic, un conseil syndical est alors mis en place pour assister et contrôler sa gestion.

Par ailleurs, l’organisme HLM étant dispensé de la carte professionnelle, il doit verser sans délai sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat des copropriétaires toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. Précisons que, s’il n’est pas un professionnel de la copropriété, rien ne l’em-pêche de se faire rémunérer pour les missions qu’il remplit.

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Conseils pratiques avant d’acheter

---------------------------------------------------Pour réussir l’achat de votre logement :

- suivez nos conseils au chapitre 2 « Pour bien choisir son logement » ;- avant la vente, constituez un groupement de locataires. Il aura accès à tous les documents de gestion, pourra négocier avec le bailleur et informer les locataires ;- au-delà du prix de vente, demandez le montant des charges de copropriété, de la taxe foncière, le règle-ment de copropriété, si des travaux ont déjà été votés ou sont à prévoir ;

Selon la taille de la copropriété, la proportion de locataires et de nouveaux copropriétaires, il sera important de maintenir le groupement de locataires qui pourra ainsi travailler en bonne intelligence avec le nouveau conseil syndical pour toutes les questions communes aux résidents.

Pour tout savoir, procurez-vous les guides CLCV sur la gestion de la copropriété. Soyez prêt à constituer et à participer à un conseil syndical compétent et motivé qui pourra bénéficier des conseils de la CLCV (voir www.actioncoproprietaires.org).

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8 - Régler un litige

Introduction

---------------------------------------------------

Les litiges opposant bailleur et locataire sont légion. Cependant, il existe des « classiques » qui surviennent fréquemment :

L’évolution du loyerDes litiges surviennent fréquemment suite aux évolutions du loyer. Très souvent, ils ont pour origine le pro-priétaire, lequel, volontairement ou non, augmente annuellement le loyer d’un pourcentage supérieur à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, ou a procédé à plusieurs augmentations dans l’année.

Les impayés de loyersLe fait pour un locataire de ne pas s’acquitter du montant du loyer est constitutif d’une faute susceptible de provoquer la résiliation du bail, et une procédure d’expulsion. L’impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés (loyer résiduel y compris les charges, après déduction de l’aide au logement), soit lorsque le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Cependant, le défaut de paiement du loyer peut avoir une origine légitime. C’est notamment le cas lorsque le bailleur ne respecte pas les obligations qui sont les siennes (travaux à sa charge, obligation de fournir un logement décent…). Si, auparavant, le juge consi-dérait que le locataire qui s’abstenait de payer le loyer, fût-ce pour un motif légitime, se mettait en tort, la Cour de cassation a revu sa position et, dans un arrêt du 15 décembre 1993, permet au locataire d’invoquer l’exception d’inexécution. Ce moyen de défense autorisant l’une des parties dans un contrat à ne pas exé-cuter son obligation tant que son cocontractant n’a pas effectué la sienne, le locataire peut donc suspendre le paiement du loyer tant que son bailleur n’a pas réalisé ses obligations. Toutefois, cela n’est possible qu’en cas de faute grave du bailleur, notamment la violation de son obligation de remettre un logement décent. Ce n’est donc que si le logement s’avère inhabitable que vous pourrez suspendre le paiement de votre loyer en l’attente de la réalisation des travaux nécessaires.

-----------------Attention ! Il s’agit ici d’une possibilité ouverte par les tribunaux, lesquels statuent au cas par cas. C’est pourquoi il est préférable, afin d’éviter tout contentieux, d’avoir une autorisation judiciaire préalable-ment à toute suspension du paiement du loyer.

-----------------Si vous avez des difficultés à vous acquitter du montant du loyer, saisissez le FSL afin d’obtenir une aide finan-cière (voir chapitre ci-après).

De nombreux contrats d’assurance incluent une « protection juridique » qui peut intervenir dans les conflits individuels entre locataires et bailleurs. Vérifiez si votre contrat contient ces garanties.

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Les travaux à effectuerLes travaux à effectuer sont également une source de conflits entre le propriétaire et son locataire. En règle générale, le locataire n’a à sa charge que ce qui relève de l’entretien courant, le reste incombant au proprié-taire. Et c’est ici que les problèmes surviennent.

Si vous estimez que certains travaux à exécuter dans votre logement doivent être réalisés par votre bailleur, envoyez-lui un courrier en recommandé avec accusé de réception, courrier dans lequel vous exposerez la situation et lui demanderez de faire les travaux qui s’imposent.

-----------------Attention ! Ne réalisez jamais, de votre propre initiative, des travaux qui incombent normalement au bailleur. En effet, celui-ci ne sera pas tenu de vous rembourser. Ce n’est qu’en cas d’urgence et unique-ment si les travaux ont été réalisés à moindre coût que le locataire peut en demander directement le remboursement au propriétaire. Dans le cas contraire, il vous faut, soit une autorisation du bailleur pour effectuer vous-même les travaux en question (autorisation écrite qui portera tant sur la nature des tra-vaux que sur les modalités d’indemnisation du locataire), soit une autorisation judiciaire.

-----------------Pour tout ce qui concerne les notions de transformation du logement et d’aménagement, reportez-vous au chapitre 1.

Les procédures amiables

---------------------------------------------------Vous avez un litige avec votre bailleur ; la première chose est de chercher à le régler à l’amiable. Vous avez deux possibilités : lui écrire un courrier, ou bien demander une conciliation.

Le courrierPar exemple : vous avez quitté et rendu les clés de votre logement depuis plus de deux mois et, bien que vous soyez à jour de vos loyers et ayez signé un état des lieux de sortie ne constatant aucune dégradation du logement, votre bailleur – ou l’agence immobilière qui le représente – ne vous a pas rendu votre dépôt de garantie. Vous pouvez écrire un courrier recommandé au bailleur, en lui rappelant qu’il vous doit désormais une indemnité (voir ci-contre).

Les commissions départementales de conciliation (CDC)

Compétences de la CDCInitialement, les CDC étaient compétentes uniquement pour les litiges relevant de la procédure de réévalua-tion de loyer. Depuis, leurs domaines d’activité ont été étendus aux :

- litiges liés à la procédure de plafonnement des loyers (montant du loyer et, le cas échéant, du complément appliqué, évolution du loyer en cours de bail…) ;- litiges relatifs à la décence du logement ;- litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;- litiges relatifs aux congés ;

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- difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux, de l’application du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Notez que la saisine préalable de la CDC est obligatoire avant toute action en justice pour les litiges relatifs aux loyers, et facultative dans les autres cas.

Elles sont compétentes tant pour le secteur privé, meublés compris, que pour le secteur HLM.

Vos nom et adresse Les nom et adresse du bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J’ai quitté le logement dont j’étais locataire et vous ai rendu les clés le ......

Aujourd’hui, alors que plus de deux mois sont passés, vous ne m’avez pas encore remboursé le dépôt de garantie remis en début de location.

Comme je suis à jour de mes loyers et que l’état des lieux de sortie que nous avons tous deux signé ne signalait aucun défaut d’entretien du logement, je pense que vous ne tarderez pas plus longtemps à me rembourser cette somme.

Je vous rappelle toutefois qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les deux mois de la re-mise des clés,

je suis en droit de vous réclamer une indemnité correspondant à 10 % du montant du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée.

Aussi, je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir au plus tôt l’intégralité du dépôt de garantie, soit : ..... euros, majorée de .... euros.

Comptant sur votre diligence, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considé-ration.

Signature

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Compétences géographiques de la CDCSelon le problème, la commission est compétente :

- pour les litiges ou difficultés portant sur les logements locatifs situés dans le département ;- pour les difficultés liées à l’application des plans de concertation locative, la commission compétente est

celle où est situé le siège social de l’organisme bailleur concerné.

Composition de la CDC

Elle est composée en nombre égal de :

- représentants des organisations de bailleurs ;- représentants des organisations de locataires représentatives

(liste arrêtée par le préfet pour le département).

Saisine de la CDC

Pour le règlement des litiges

- par le bailleur ;- par le locataire.

Pour le règlement des difficultés

- par le bailleur ;- par un ou plusieurs locataires ;- par une association représentative des locataires.

La Commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat (Direction départementale des territoires - DDT).

Le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. Si la demande est introduite par plusieurs locataires ayant avec un même bailleur une ou des difficultés de même nature, la lettre de saisine établie par chacun d’entre eux doit préciser le nom d’un ou de deux représentants communs à tous et qui seront expressément mandatés aux fins de conciliation. La demande émanant d’une association représentative de locataires doit également comporter le nom d’un ou de deux représentants de celle-ci.

Le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée par lettre adressée au minimum quinze jours avant la date retenue et précise l’objet du litige ou de la difficulté. Si la demande est introduite par une association ou par plusieurs locataires, la convocation est adressée à leurs représen-tants désignés dans la lettre de saisine. Les parties convoquées doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou se faire assister d’une personne de leur choix, à l’exclusion des membres titulaires ou suppléants de la Commission. Les représen-tants désignés dans leur lettre de saisine par une association ou par plusieurs locataires ne disposent pas de la faculté de se faire représenter.

La CDC entend les parties, s’efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu dans un délai de 2 mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine pour les litiges relatifs au loyer. En cas de saisine d’une Commission territorialement incompétente, ce délai court à compter de la réception de la lettre par le secrétariat de la Commission initialement saisie.

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En cas de conciliation totale ou partielle, elle constate la conciliation dont les termes font l’objet d’un docu-ment de conciliation. Il fait également apparaître les points de désaccord si la conciliation est partielle. À dé-faut de conciliation, l’avis comporte l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la Commission.

Si les parties ne sont ni présentes ni représentées ou si une seule des parties est présente ou représentée, l’avis de la Commission ne peut que constater l’impossibilité de concilier les parties. Toutefois, une nouvelle et ultime convocation peut être adressée en cas de motif légitime de non-comparution dûment justifié.

L’avis et le document de conciliation sont établis par le secrétariat, signés par le président de séance et cosi-gnés par un membre présent à la séance et appartenant au collège qui n’assure pas la présidence. Le docu-ment de conciliation est en outre signé par les parties et leur est remis. À défaut de conciliation, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.

-----------------Textes utiles ! Article 20 de la loi du 6 juillet 1989 ; décret no 2001- 653 du 19 juillet 2001 relatif aux com-missions départementales de conciliation.

-----------------

La conciliation au tribunalIl est possible de formuler une demande de conciliation avec la partie adverse, par oral ou par lettre simple, auprès du greffe du tribunal d’instance ; la conciliation sera menée par le juge ou par un conciliateur qu’il aura nommé. Vous devez exposer votre litige, votre demande et votre argumentaire (les points de droit sur lesquels vous vous appuyez). Il existe une procédure particulière en Alsace-Moselle. Votre CLCV locale peut vous aider.

Lors de la conciliation, chaque partie doit être présente ; elle peut être assistée par son conjoint, son concu-bin, un parent proche ou encore un avocat. Un mandat écrit est nécessaire, sauf pour l’avocat. Si les parties aboutissent à la conciliation, même partielle, elles signent un constat d’accord. En cas de désaccord, les par-ties peuvent demander que l’affaire soit immédiatement jugée.

Les procédures au tribunal

---------------------------------------------------Pour régler des litiges locatifs simples, les locataires disposent de deux procédures faciles d’accès (au tribunal d’instance du lieu d’habitation), aux formalités allégées (simple déclaration au greffe) et gratuites puisqu’il n’est pas nécessaire de recourir à un huissier ou à un avocat.

Quel tribunal saisir ?En matière locative, le tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement loué est exclusivement compé-tent. Seule exception : pour les litiges liés à la restitution des dépôts de garantie d’un montant inférieur ou égal à 4 000 €, le juge de proximité est seul compétent.

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La représentation des partiesQue ce soit devant le juge de proximité ou le tribunal d’instance, l’avocat n’est pas obligatoire. Les parties, locataire ou bailleur, peuvent donc se défendre elles-mêmes ou demander :

- à leur conjoint ;- à leurs parents ou alliés en ligne directe ;- à leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au 3ème degré inclus ;- aux personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise de les représenter.

Contrairement à un avocat, ces personnes doivent être munies d’un mandat écrit pour vous représenter.

Par ailleurs, lorsqu’un locataire a un litige locatif avec son bailleur ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en jus-tice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation (ce qui est le cas de la CLCV).

Si le litige porte sur la décence du logement, il est également possible de donner ce mandat à une associa-tion dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées, ou à une association de défense des personnes en situation d’exclusion par le logement. La collectivité territorialement compétente en matière d’habitat ainsi que les organismes payeurs des aides au logement territorialement compétents peuvent également recevoir un mandat.

Avant de vous lancer dans une telle démarche, renseignez-vous auprès du greffe pour connaître la position du juge sur ce point.

La déclaration au greffe (ou saisine simplifiée)Il est possible de saisir directement le tribunal d’instance ou le juge de proximité, par déclaration au greffe, lorsque le litige porte sur une somme égale ou inférieure à 4 000 €.

La déclaration est remise ou adressée par voie postale au greffe du tribunal. Elle doit obligatoirement men-tionner les nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ainsi que les nom et domicile de la personne contre qui la demande est formée.

Le demandeur doit également préciser l’objet de la demande et un exposé sommaire des motifs de cette demande.

Le greffier convoque les parties à l’audience. L’enregistrement de la déclaration au greffe interrompt l’écoule-ment du délai pour agir. Les deux parties exposent oralement leurs arguments ou remettent par écrit au juge des explications détaillées (les conclusions).

On ne peut faire appel de la décision du juge dans le cadre d’une déclaration au greffe, mais le pourvoi en cassation demeure possible.

Une copie du jugement vous sera expédiée par le greffe une fois le jugement rendu. Si vous obtenez gain de cause et que votre adversaire n’exécute pas spontanément la décision, l’exécution forcée de ce jugement pourra être poursuivie après signification de celui-ci par un huissier de justice que vous devrez saisir vous-même.

Dans la pratique, la déclaration au greffe est surtout utilisée devant le juge de proximité afin de demander la restitution du dépôt de garantie.

L’injonction de faireEn tant que locataire, vous avez un contrat qui fixe les obligations du bailleur, notamment celle de « délivrer les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement ». En cas de problèmes sur un équi-

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pement, vous allez utiliser cette procédure pour obtenir l’exécution de cette obligation (dans la mesure où son coût est d’un montant inférieur ou égal à 10 000 €).

L’imprimé d’injonction de faire est à retirer auprès du secrétariat du greffe du tribunal d’instance (elle est également téléchargeable sur Internet).

Remplissez-le de façon claire et concise. Vous devez notamment préciser :

- vos nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;- les nom et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;- l’objet de la demande ;- l’indication précise de la nature de l’obligation dont l’exécution est poursuivie (travaux…), ainsi que son fondement (contrat de location, loi du 6 juillet 1989…) ;- éventuellement, les dommages et intérêts qui seront réclamés en cas d’inexécution de l’injonction de faire.

Accompagnez votre requête des documents justificatifs : copie du bail, du devis en cours de validité établi par un professionnel, du courrier adressé et de toutes pièces apportant des preuves claires pour le juge. Prenez le soin de préciser qu’en cas d’impossibilité d’exécuter les travaux, vous demandez l’autorisation de les faire exécuter vous-même ou la conversion de cette obligation en dommages-intérêts ; à défaut, vous ne pourriez plus modifier votre demande à l’audience.

Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance portant injonction de faire non susceptible de recours. Le greffe du tribunal notifie l’ordonnance aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’ordonnance mentionne les délais et conditions d’exécution de l’injonction et précise le jour de l’audience en cas de non-respect de cette ordonnance. Si l’injonction n’est pas respectée et qu’elle est contestée, le tribunal examine l’affaire en présence des deux parties. Le plaignant pourra alors demander des dommages intérêts.

Le cas échéant, le tribunal peut prononcer un jugement vous autorisant à exécuter ou à faire exécuter en lieu et place du bailleur les travaux et, éventuellement à prélever leur montant sur les loyers à venir ou vous accorder des dommages-intérêts… pourvu que vous l’ayez demandé dès l’injonction de faire.

En cas de rejet du juge, vous pouvez faire appel de la décision dans le délai d’un mois.

Cette procédure peut être utilisée dans bien d’autres litiges locatifs : pour l’obtention de décomptes de charges en vue d’une vérification, la délivrance d’une quittance de loyer…

Les procédures d’expulsion

---------------------------------------------------Aucune expulsion ne peut avoir lieu avant que le juge n’ait prononcé la résiliation du bail. Il y a donc toute une procédure à respecter au cours de laquelle le locataire va être incité à régulariser sa situation.

Motifs de résiliation du bailUne clause de résiliation est généralement prévue au bail. Trois motifs différents sont possibles :

- le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

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- le défaut d’assurance du locataire. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré in-fructueux ; rappelons que le bailleur peut également souscrire une assurance pour le compte du locataire ;- le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage. Dans cette hypothèse, il est nécessaire que le trouble de jouissance ait été constaté par une décision de justice définitive.

Les congés pour reprise en vue d’habiter, ou pour vente, ou pour un motif « légitime et sérieux » peuvent entraîner une procédure d’expulsion.

En cas de troubles de jouissance, le bailleur peut, sans y être obligé, proposer au locataire un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, avant de saisir le juge afin de résilier le bail.

Voici les principales étapes d’une procédure en résiliation de bail suite à un impayé de loyer.

Démarches préalables du bailleurDès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s’adresser à son assureur, s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer, ou à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une. Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d’allocations familiales (CAF) qu’elle lui soit versée directement en tiers payant.

Mise en œuvre de la clause résolutoireCelle-ci n’est pas indispensable pour procéder à la résiliation du bail, mais elle n’en demeure pas moins pré-sente dans la quasi-totalité des baux.

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier. Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation et payer ses dettes. Pendant cette période, il peut également demander des délais de paiement en saisissant le tribunal de grande instance de son domicile et/ou saisir le FSL. Si le locataire dispose d’une caution, l’huissier doit également lui signifier un commandement de payer.

À l’issue du délai de deux mois (ou du délai de paiement, qui ne peut excéder trois ans, accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance en référé pour lui demander de constater que le bail est rési-lié et prononcer l’expulsion.

En l’absence de clause résolutoireEn l’absence de clause, le propriétaire doit assigner le locataire par acte d’huissier, devant le tribunal d’ins-tance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Le juge apprécie alors la faute du locataire et accède, le cas échéant, aux demandes du propriétaire. Toutefois, compte tenu de la situation financière du locataire, il peut accorder des délais de paiement.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit en-voyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement. Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. Ce délai varie entre un mois et un an selon la situation de l’intéressé (âge, état de santé, situation familiale).

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L’expulsionLa procédure d’expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. Elle ne peut se faire que les jours ouvrables (tous les jours de la semaine à l’exception du dimanche et des jours fériés), entre 6 heures et 21 heures. Au-

cune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, à moins que l’expulsion ne soit engagée à l’encontre :

- d’un squatteur,- d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril,- d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).

À noter que la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager un recours visant à mettre en œuvre une procédure d’expulsion : c’est l’expulsion elle-même qui est suspendue, uniquement. Le bailleur qui pro-cède lui-même à l’expulsion d’un locataire est passible de trois ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Plusieurs situations peuvent se produire le jour de la venue de l’huissier :

- le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;- le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;- le locataire est absent le jour de l’expulsion : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est ac-compagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huis-sier, ou faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

La prévention des expulsionsCette présentation ne doit pas laisser penser qu’il est aisé et rapide de procéder à une expulsion. Tout d’abord, comme nous l’avons indiqué, des délais de grâce peuvent être accordés au locataire afin qu’il puisse régula-riser sa situation. Généralement, les juges tiennent compte de la situation de l’intéressé, notamment de son âge, de sa situation familiale, de ses ressources et de sa bonne foi. Par ailleurs, le bailleur doit informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ou CCAPEX) de l’assignation de son locataire. Celui-ci peut également saisir directement la CCAPEX afin de l’alerter sur sa situation.

En parallèle, l’huissier doit informer le préfet de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux à défaut de quoi le délai à partir duquel l’expulsion peut être réalisée est suspendu. Il arrive également que le préfet n’autorise pas le recours à la force publique pour procéder à une expulsion, accordant ainsi au loca-taire un délai supplémentaire mais, là encore, tout se fait au cas par cas.

Si une procédure d’expulsion est intentée à votre encontre, surtout réagissez le plus rapidement possible afin d’actionner les différentes aides possibles. La CAF et le FSL peuvent vous aider, notamment pour tout ce qui concerne le maintien des aides au logement.

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Les saisies

---------------------------------------------------À l’occasion d’un impayé de loyer, le bailleur peut engager à votre encontre simultanément une procédure d’expulsion et une des saisies dont nous allons présenter quelques éléments essentiels.

La saisie-attributionElle permet au bailleur (le créancier) de saisir entre les mains d’un tiers (auprès de votre banque) le montant de la créance, par exemple les loyers que vous devez (le bail, sur le plan juridique, constitue un titre exécu-toire).

Première étapeUne notification est signifiée par huissier à la banque (tiers saisi). Dans ce cas, l’établissement bancaire est obligé de fournir les renseignements concernant la nature de votre compte (ou de vos comptes) ainsi que leur solde au jour de la saisie. Votre banque ne peut refuser de donner ces informations même si vous les estimez confidentielles. À partir de cette notification, le tiers saisi devient responsable de ce qui se passera sur votre compte, et toute négligence fautive ou déclaration inexacte peut entraîner une condamnation à son encontre.

Cet acte rend immédiatement indisponible le contenu de vos comptes à concurrence des sommes dues, y compris les accessoires (intérêts, dépens).

Dans le délai de quinze jours ouvrables qui suit la saisie-attribution et pendant lequel les sommes laissées au compte sont indisponibles, toutes les opérations débit/crédit sont acceptées si elles sont antérieures à la saisie. En cas de diminution des sommes rendues indisponibles, l’établissement doit fournir un relevé de toutes les opérations qui ont affecté le compte depuis le jour de la saisie.

Vous pouvez, sur justification de l’origine des sommes, demander au tiers saisi que soit laissée à votre dispo-sition une somme d’un montant équivalent au RSA (« les sommes et pensions à caractère alimentaire ne sont pas saisissables », par exemple les allocations familiales…).

Seconde étapeVous êtes obligatoirement informé de cette saisie-attribution par une signification (huissier) dans un délai de huit jours, faute de quoi la première étape est annulée.

Vous disposez, à partir de cette date, d’un délai d’un mois pour contester devant le juge de l’exécution, ce qui veut dire que le créancier ne peut être payé avant l’expiration du délai de contestation.

Si vous ne formulez pas de contestation, le paiement peut intervenir avant la fin de ce délai. Le paiement est effectué au secrétariat du greffe (pas de versement direct au créancier ni à l’huissier).

Vous êtes tenu informé du (ou des) versement(s) opéré(s).

Dès que les sommes suffisent à désintéresser le créancier, le juge de l’exécution ordonne la mainlevée de la saisie, et le secrétariat du greffe en informe le tiers saisi par lettre recommandée avec avis de réception.

La saisie du véhiculeLe créancier peut demander la saisie du véhicule de son débiteur. On entend par « véhicule » les « véhicules terrestres à moteur », autrement dit, les voitures, motos…

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Il existe deux moyens pour le créancier de procéder à cette saisie :

- la saisie par déclaration à la préfecture : cette déclaration faite à la préfecture du lieu d’immatriculation du véhicule a tous les effets de la saisie dès qu’elle est notifiée au débiteur ;- la saisie par immobilisation : l’huissier chargé de cette opération peut immobiliser le véhicule concerné en quelque lieu qu’il se trouve. Aucune dégradation ne doit cependant être causée au véhicule concerné.

Dans les deux cas, le débiteur peut demander au juge de l’exécution du lieu de sa résidence ou du lieu d’im-mobilisation du véhicule, la mainlevée de la saisie.

La saisie sur salaireUn salaire ne peut être saisi dans son intégralité : la partie saisissable est fonction du montant du salaire et des charges de la famille du saisi. La saisie doit être précédée d’une tentative de conciliation devant le juge d’instance.

La saisie conservatoire en cas de loyers impayésEn cas de loyers impayés, et dès lors que le bail a été fait par écrit, de façon tout à fait dérogatoire, un bailleur peut, par l’intermédiaire d’un huissier, procéder à une saisie conservatoire, sans pour cela demander l’auto-risation du juge en application de l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La saisie-venteCette procédure vise à faire vendre les biens du débiteur. Elle suppose l’existence d’un titre exécutoire, un jugement par exemple.

Elle est le plus souvent utilisée comme moyen de pression, compte tenu de la faible valeur que peut consti-tuer le patrimoine de certains débiteurs. Elle se déroule selon les phases suivantes.

Le commandement de payerLa saisie-vente débute nécessairement par la signification (huissier) d’un commandement de payer la dette dans un délai de huit jours, faute de quoi vous pourrez y être contraint par la vente forcée des biens meubles vous appartenant.

Cet acte précise le décompte distinct des sommes réclamées en principal, des frais et intérêts échus… (la saisie-vente, effectuée pour recouvrer une créance autre qu’alimentaire, inférieure à 535 € en principal, doit être autorisée par le juge et si la saisie sur un compte dépôt ou sur les rémunérations s’est révélée vaine).

Le procès-verbal de saisieSi le paiement n’est pas réalisé, l’huissier établit un procès-verbal de saisie faisant l’inventaire détaillé des biens appréhendés (voir liste de biens non saisissables). Il peut le faire en votre présence ou en votre ab-sence. Dans ce dernier cas, il ne peut pénétrer chez vous et faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles qu’en présence « du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire muni-cipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie requise pour assister au déroulement des opérations » ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution. (article L 192-I Code des procédures civiles d’exécution).

L’original du P-V qui vous est remis contient les mentions obligatoires, précisant notamment :

- « la désignation des biens saisis, le montant des sommes saisies en espèces ;- que les biens saisis sont indisponibles et placés sous la garde du débiteur qui ne peut les aliéner ou les

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déplacer sous peine de poursuite judiciaire (3 ans d’emprisonnement et 375 000 € en cas de détournement d’objets saisis) ;- que le débiteur dispose d’un délai d’un mois pour procéder à une contestation ou à la vente amiable ».

Un procès-verbal de carence est dressé lorsque l’huissier constate l’impossibilité de saisie des biens ou leur absence de valeur marchande.

La vente amiableVous disposez, à partir de là, d’un délai d’un mois pour procéder vous-même à la vente de vos biens saisis (les produits de la vente seront plus élevés que si vos biens sont vendus aux enchères), tout en respectant des règles rigoureuses pour réaliser cette vente.

Le produit de cette vente doit être directement versé à l’huissier et non à vous.

La vente forcéeÀ défaut de vente amiable, il est procédé à la vente aux enchères publiques, soit à votre domicile, soit en salle des ventes. Cette vente est annoncée par affichage public à la mairie de votre domicile et aussi là où vous habitez (appartement, maison), mais également par voie de presse.

Le débiteur est avisé par l’huissier huit jours au moins avant la date de cette vente.

Vous pouvez encore payer votre dette le jour même de la vente. La vente faite au plus offrant s’arrête dès que le prix des biens vendus couvre le montant de votre dette ainsi que les intérêts et les frais engagés (va-cations dues au commissaire de police, indemnités pour le gardiennage des biens, transport des meubles en salle des ventes ou en garde-meuble, frais d’insertion dans les journaux locaux pour la publicité de la vente, honoraires du commissaire-priseur).

Les biens suivants nécessaires à la vie et au travail du débiteur concerné ainsi qu’à sa famille ne peuvent être saisis (article R112-2 Code des procédures civiles d’exécution) :

- les vêtements ;- la literie ;- le linge de maison ;- les objets et produits nécessaires aux soins corporels et à l’entretien des lieux ;- les denrées alimentaires ;- les objets et produits nécessaires à la conservation, à la préparation et à la consommation des aliments ;- les appareils nécessaires au chauffage ;- la table et les chaises permettant de prendre les repas en commun ;- un meuble pour abriter le linge et les vêtements et un meuble pour ranger les objets ménagers ;- une machine à laver le linge ;– les livres et autres objets nécessaires à la poursuite des études ou à la formation professionnelle ;- les objets d’enfants ;- les souvenirs à caractère personnel ou familial ;- les animaux d’appartement ou de garde ;- les animaux destinés à la subsistance du saisi ainsi que les denrées nécessaires à leur élevage ;- les instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle ;- un poste téléphonique permettant l’accès au service téléphonique fixe.

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Les aides

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Le Fonds de solidarité logement (FSL)Les jeunes, les personnes à faibles ressources ou, plus généralement, tous ceux qui ne disposent pas au-jourd’hui d’un statut professionnel stable éprouvent de sérieuses difficultés à accéder à un logement décent et/ou à s’y maintenir.

C’est dans ce souci qu’un fonds de solidarité pour le logement a été créé dans chaque département.

Ces fonds traitent les cas d’impayés de loyer des locataires du secteur public comme du secteur privé. Ils pro-posent aussi des mesures de nature à faciliter l’accès au logement pour les locataires ou candidats locataires des parcs public et privé, y compris les personnes résidant en logement-foyer.

L’adresse du FSL figure sur le commandement de payer envoyé aux locataires en situation d’impayés ; la CLCV invite les locataires à le saisir le plus vite possible, soit directement, soit par le biais des services sociaux.

Le règlement intérieur de chaque FSL définit les critères des aides ; ces critères sont le niveau de ressources et l’importance des difficultés rencontrées. Il définit les moyens de saisine du FSL. Tout demandeur est assuré que son dossier sera instruit, et que, le cas échéant, tout refus d’aide doit être motivé. Par ailleurs, les aides accordées par le FSL ne peuvent être soumises à aucune condition de résidence préalable dans le département.

Les aides au maintien dans les lieuxLe FSL peut accorder des aides aux ménages de bonne foi en situation d’impayés de loyer sous plusieurs formes.

Prêt

Il est fonction de la dette résiduelle (déduction faite des rappels allocation logement et aides diverses). Il est consenti au bailleur et remboursé par le bénéficiaire du FSL.

Le montant est différent d’un département à l’autre.

Le remboursement se fait par mensualités sur une durée maximale de vingt-quatre mois pouvant, dans cer-tains cas, être portée à trente mois.

Subvention

Elle vient obligatoirement en complément d’un prêt et concerne souvent les ménages dont les ressources mensuelles avoisinent le montant des minimums sociaux : revenu de solidarité active (RSA), allocation d’adulte handicapé (AAH), allocation parent isolé (API), fonds national solidarité (FNS).

Prêt et subvention

Dans ces cas, un effort peut être demandé au bailleur en vue d’un abandon de créance et/ou d’un plan d’apurement. L’attribution de l’aide donne lieu à la signature d’une convention entre le FSL, le ménage et le bailleur, comportant les engagements de chacun clairement définis.

Il est impératif que, pour les ménages percevant l’APL ou l’AL, la CDAPL ou la CAF soient préalablement saisies par le bailleur pour l’établissement d’un plan d’apurement en accord avec l’allocataire et le bailleur (la restau-ration des droits APL ou AL couvre souvent une bonne partie de la dette de loyer).

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Le FSL n’intervient qu’en complément des aides auxquelles le locataire peut prétendre, et il faut savoir que ses moyens ont été considérablement accrus.

Quand l’impayé de loyer se cumule avec d’autres dettes, il y a lieu de saisir la commission de surendettement prévue par la loi 89-1010 du 31 décembre 1989 de manière que la situation soit examinée et traitée globa-lement.

La demande de FSL est généralement instruite par le service social du lieu du demandeur.

Dès le dépôt de la demande de FSL, le bailleur doit suspendre les poursuites judiciaires pendant deux mois.

LA CCAPEXLa Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est mise en œuvre dans de nombreux départements. Dans ce cas, la commission départementale des aides pu-bliques au logement (CDAPL) est supprimée et ses compétences sont transférées à la CAF et à la MSA.

La CCAPEX vise à prévenir les expulsions et donne son avis sur le maintien ou la suspension des aides au logement, les aides financières et l’accompagnement social du FSL, l’utilisation du contingent préfectoral de logements. Elle peut faire des recommandations aux bailleurs, aux locataires, aux collectivités locales, à la commission de surendettement, etc. Elle peut être saisie par les bailleurs, la CAF et la MSA, les ménages en situation d’impayé, les travailleurs sociaux, les associations et le préfet.

L’aide juridique

---------------------------------------------------Si vous devez engager un référé ou une procédure au fond (vous êtes demandeur), vous aurez à faire appel à un huissier ; si vous êtes assigné au tribunal (vous êtes défendeur) et que vous souhaitez être représenté, vous solliciterez le concours d’un avocat. Dans tous les cas, vous engagez des frais qui peuvent être pris en charge partiellement ou en totalité sous certaines conditions par l’aide juridictionnelle et l’aide à l’accès au droit.

Enfin, avant d’entamer une procédure, vérifiez dans votre contrat d’assurance si vous bénéficiez d’une pro-tection juridique.

L’aide juridictionnellePour bénéficier de cette aide à l’occasion d’une action en justice, le demandeur ou le défendeur doit justifier :

- de sa nationalité française, ou de ce qu’il est ressortissant d’un État membre de la Communauté euro-péenne ou de nationalité étrangère et titulaire d’une carte de séjour ;- de ressources mensuelles inférieures aux plafonds suivants :

Si vos ressources mensuelles perçues en 2014 sont inférieures ou égales à 941 €, vous avez droit à l’aide juri-dictionnelle totale. Si vos ressources mensuelles perçues en 2014 sont comprises entre 942 € et 1 411 €, vous pouvez prétendre à l’aide juridictionnelle partielle.

Ces plafonds sont majorés de :

- 169 € pour chacune des deux premières personnes à charge ;- et 107 € pour chacune des personnes suivantes.

Sont considérées comme personnes à charge : le conjoint, le concubin, les descendants ou ascendants.

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Il est tenu compte, dans l’appréciation des ressources, des revenus du travail mais également de toutes autres ressources (loyers, rentes, retraites, pensions alimentaires) et des biens meubles et immeubles appar-tenant au demandeur. En revanche, les prestations familiales et certaines prestations sociales n’entrent pas dans le calcul des revenus.

Les ressources considérées englobent en principe celles du conjoint du demandeur ainsi que celles des per-sonnes vivant habituellement à son foyer.

Si vous bénéficiez de l’aide juridictionnelle partielle, reportez- vous au barème suivant pour connaître votre participation effective :

CONDITIONS DE RESSOURCES POUR LE CALCUL DE L’AIDE JURIDICTIONNELLE EN 2015

Ressources mensuelles Participation contributive de l’État

941 € à 984 € 85 %

985 € à 1 037 € 70 %

1 038 € à 1 112 € 55 %

1 113 € à 1 197 € 40 %

1 198 € à 1 304 € 25 %

1 305 € à 1 411 € 15 %

Ce calcul se fait sur les ressources annuelles perçues au cours de l’année civile précédant votre demande d’aide juridictionnelle. Des justificatifs de ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire, titres de pen-sion…) vous seront demandés.

Les allocataires de l’ASPA, du RSA socle et de l’allocation temporaire d’attente (ATA), les victimes d’infractions criminelles les plus graves (meurtre, acte de torture et de barbarie, viol), ainsi que les personnes saisissant le tribunal des pensions militaires ou la cour régionale des pensions sont dispensés de justifier leurs ressources pour bénéficier de l’aide juridictionnelle.

Vous (ou votre avocat) pouvez déposer à tout moment (avant un procès ou au cours d’un procès) une de-mande d’aide juridictionnelle auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal de grande instance de votre domicile.

Une fois l’accord obtenu pour cette aide, vous pouvez faire appel à l’huissier et à l’avocat de votre choix.

- l’aide totale va couvrir l’ensemble des frais de justice liés à la procédure (frais d’expert, d’huissier, d’avocat, d’avoué). Dans ce cas, aucun honoraire supplémentaire n’est exigible par votre avocat (si vous perdez votre procès et que vous êtes condamné aux dépens, ces derniers restent à votre charge). Seuls les droits de plai-doirie (13 €) demeurent à votre charge ;- l’aide partielle exige une contribution aux frais de justice proportionnelle à vos ressources et à la part contributive de l’État. Dans ce cas, nous vous recommandons vivement de passer une convention écrite avec l’avocat précisant le montant des honoraires qui resteront à votre charge.

Sachez cependant que certains avocats refusent, pour diverses raisons, de prendre les clients bénéficiant de l’aide juridictionnelle. Avant d’engager une action en justice, renseignez-vous auprès de plusieurs avocats pour voir s’ils acceptent de traiter votre dossier.

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L’aide à l’accès au droitIl s’agit là d’une aide à la consultation et à l’assistance au cours de procédures non juridictionnelles.

Vous pouvez obtenir des informations et des conseils en matière de droit au cours de permanences tenues par des professionnels. Elles s’adressent prioritairement aux personnes disposant de ressources modestes. Toutefois, une participation financière peut être demandée selon les ressources des intéressés.

La mise en place de ces permanences est fort différente d’un département à l’autre. À vous de vous rensei-gner auprès du secrétariat du greffe du tribunal d’instance.

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9 - Quitter le logement

Le bail peut expirer de différentes manières. Si l’on exclut les situations où la location s’est achevée à la suite d’une procédure judiciaire, les cas où le bail peut prendre fin sont principalement le congé, qu’il soit délivré par le propriétaire ou par le locataire, et l’échange de logement. Mais il existe d’autres situations pouvant mettre un terme au bail, tel que le décès du preneur.

Les règles applicables en matière de délai de préavis

---------------------------------------------------Deux cas de figure sont à distinguer.

Le congé émane du locataire

Les règles applicables au secteur privéEn vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire du secteur privé peut mettre fin au contrat à tout moment, même en cours d’exécution. Qui plus est, il n’a pas à justifier sa décision.

Pour autant, pour que le congé soit valable, le locataire doit respecter des règles de forme et de délai.

Conditions de formeLe congé doit être délivré par LRAR, par acte d’huissier ou, nouveauté introduite par la loi LRAR, par remise en main propre contre récépissé ou émargement. À défaut, le congé est nul et réputé ne pas avoir été délivré.

Conditions de délaiEn la matière, il y a un principe et des exceptions.

Le principe

Le préavis est de trois mois. Le délai commence à courir dès la réception de la notification par le bailleur.

Les exceptions

Le délai de préavis est réduit à un mois dans les cas suivants :

- lorsque le logement est situé dans une zone concernée par la procédure d’encadrement des loyers ;- en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;- lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

La loi ALUR a créé de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit. Il s’agit des congés pour un logement en zone tendue, lorsque le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte han-dicapé, lorsqu’il se voit attribuer un logement social ou lorsque son état de santé justifie un changement de

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domicile (avant la loi ALUR, cette faculté était réservée aux locataires de plus de soixante ans). La question se pose de savoir si ces nouveaux cas sont applicables à tous les baux ou si, au contraire, ils ne le sont que pour ceux conclus ou expressément renouvelés à compter du 27 mars 2014.

Bien évidemment, la question ne se pose pas pour les contrats conclus à partir du 27 mars 2014, date d’en-trée en vigueur de la loi ALUR. Mais pour les autres cela est loin d’être simple. C’est dans le cadre de la fa-meuse loi Macron1 qui a tant fait parler d’elle, mais pour d’autres sujets, que le législateur est venu apporter les précisions nécessaires. Ainsi, les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi ALUR, s’appliquent immédiatement aux baux en cours.1 Loi no 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (art. 82).

Autre nouveauté de la loi ALUR, le locataire qui invoque une réduction du délai de préavis doit désormais en préciser le motif et le justifier au moment du congé, à défaut de quoi le délai de préavis applicable sera de trois mois. Ce n’était pas le cas auparavant.

Le congé réduit pour cause de mutation a donné lieu à une abondante jurisprudence.

Tout d’abord, il s’agit d’une mutation au sens strict du terme. Ainsi, elle suppose nécessairement une décision prise par le supérieur ou l’employeur et non d’une demande du locataire. La décision de mutation doit donc s’imposer au locataire afin que ce dernier puisse bénéficier du délai réduit d’un mois. Ensuite, il est néces-saire que le congé soit concomitant avec la mutation. Ainsi, un congé donné près de quatre mois après la mutation ne peut permettre sa réduction à un mois.

Enfin, la mutation doit concerner le locataire. Si elle concerne le concubin du locataire, non signataire du bail, le délai réduit ne saurait être invoqué.

Il est intéressant de noter que le délai de préavis réduit du locataire muté s’applique même si le lieu de sa nouvelle activité, très proche de son domicile, ne justifierait pas, a priori, sa demande de congé réduit. La loi n’impose pas de critère géographique (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 juillet 1994).

Durant le délai de préavis, même s’il a quitté les lieux, le locataire est redevable du loyer et des charges. Seule exception à ce principe : si le bailleur trouve un nouveau locataire avant la fin du préavis. Alors, le preneur est libéré de son obligation.

Les règles applicables aux locataires de logements sociauxSont applicables aux locataires du secteur social les dispositions relatives :

- à la durée du délai de préavis du locataire (trois mois) ;- aux cas permettant au locataire de bénéficier d’une réduction du délai de préavis (logement situé en zone tendue, perte d’emploi, mutation, locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé…) ;- à l’obligation pour le locataire de justifier, lors de l’envoi du congé, le motif permettant de bénéficier d’une réduction du délai de préavis ;- à l’obligation de notifier le congé par LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ;- au paiement du loyer pendant le délai de préavis, selon que le congé a été délivré par le locataire ou le bailleur ;- à la déchéance de tout titre d’occupation du locataire à l’expiration du délai de préavis.

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-----------------À noter Une particularité qui résulte d’un défaut de coordination de certaines dispositions de la loi ALUR avec d’autres textes : lorsque le locataire quitte un logement social conventionné pour un autre logement social conventionné mais appartenant à un bailleur différent, le préavis est de deux mois (au lieu d’un).

-----------------

Le congé émane du bailleurIl faut distinguer les règles applicables en matière de logements du secteur privé et celles qui prévalent en matière de logements HLM.

Les règles applicables au secteur privéLe bailleur ne peut donner congé qu’en fin de bail. Le délai du préavis est de six mois. Le congé doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un acte d’huissier ou être remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Par ailleurs, le locataire ne doit s’acquitter du loyer et des charges que pour la période où il a effectivement occupé le logement. De manière générale, les clauses stipulant que tout mois commencé est dû en intégra-lité sont illégales.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources, non encore fixé à ce jour, (les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives) ou si le locataire a à sa charge une per-sonne répondant à ces critères, sauf à proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, et ce dans la limite géographique suivante :

- dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’ar-rondissement où se trouve le logement, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;- dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;- dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Toutefois, l’ensemble de ces mesures protectrices n’est pas applicable lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond de ressources (le même que celui applicable pour les locataires). En ce qui concerne le propriétaire, les conditions d’âge et de ressources sont alternatives.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat tandis que le montant de leurs ressources l’est à la date de notification du congé.

En cas de pluralité de locataires (conjoints…), il suffit que l’un d’entre eux réponde aux critères d’âge et de ressources pour que le bailleur ne puisse délivrer de congé.

Le congé doit être motivé à peine de nullité. Seules trois séries de motifs sont recevables.

Le congé pour reprise

La reprise existe au profit des personnes suivantes :

- le bailleur lui-même ;- son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS) enregistré à la date du congé ;- ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

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À peine de nullité, le bailleur doit, dans sa lettre de congé, indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire.

Le congé pour vente

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 § II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire durant les deux premiers mois du préavis.

Si le locataire accepte l’offre, il aura deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai sera porté à quatre mois s’il décide de recourir à des prêts. Le terme du contrat de location sera reporté d’autant.

Lorsque le logement est vendu à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire ou le bailleur doit les notifier au locataire. Un oubli de leur part serait une cause de nullité de la vente.

Cette notification est faite à l’adresse indiquée par le locataire ou, à défaut, à l’adresse de la location.

Cette notification vaut offre de vente pendant le mois qui suit sa réception.

En cas d’acceptation de la nouvelle offre par le locataire, il bénéficiera, comme précédemment, de deux ou quatre mois pour réaliser la vente.

Là encore, les termes des cinq derniers alinéas de l’article 15 § II de la loi de 1989 doivent être reproduits à peine de nullité. Autre précision : aucun droit de préemption du locataire n’existe lorsque le bailleur vend le logement à un parent jusqu’au troisième degré inclus (par exemple, une vente entre deux sœurs, entre un grand-père et son petit-fils, entre une fille et sa mère…), à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins 2 ans à compter de l’expiration du délai de préavis. Par ailleurs, lorsque le logement est vendu occupé, en cours de bail, et sans remettre en cause le statut du locataire, celui-ci ne bénéficie pas du droit de préemption.

Si votre bailleur vous notifie un congé pour vente, vous pouvez lui adresser un des courriers suivants, selon la réponse que vous souhaitez lui apporter.

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Vos nom et adresse Nom et adresse de votre bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J’ai bien reçu votre courrier en date du... par lequel vous me notifiez mon congé ainsi que les conditions de vente de votre logement.

Je vous confirme mon accord pour acheter ce logement au prix de ... € (inscrire la somme demandée par le propriétaire). Bien entendu, cette vente est subordonnée à la réalisation de diverses conditions suspensives, dont notamment l’obtention d’un crédit.

Je reste à votre entière disposition pour que nous fixions, ensemble, une date afin de rencontrer votre notaire.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’expression de mes sincères salutations.

Signature

Avec ce courrier, vous vous engagez à acheter le logement que vous occupez actuellement. Vous ne devez en aucun cas modifier la somme qui est proposée par votre bailleur pour la vente. En effet, votre réponse ne constituerait pas une acceptation de la vente, mais une contre-proposition que le vendeur n’est pas tenu d’accepter. En revanche, rien ne vous interdit de négocier le prix avant de donner votre réponse.

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Si vous refusez l’offre de vente, vous pouvez adresser le courrier suivant :

Vos nom et adresse Nom et adresse de votre bailleur

Lieu et date du courrier

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J’ai bien reçu votre courrier en date du... par lequel vous me notifiez mon congé ainsi que les conditions de vente de votre logement.

En l’état actuel des choses, notamment le prix que vous proposez, je ne souhaite pas acquérir le loge-ment que je vous loue actuellement. Je quitterai donc les lieux le...

Je vous informe cependant que, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vous devez me notifier préalable- ment toute proposition de vente qui serait plus favorable que celle que vous venez de me faire. Au cas où vous passeriez outre cette obligation légale, je serais en droit de demander le versement d’une indemnité, voire l’annulation de la vente.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’expression de mes sincères salutations.

Signature

Accord sur les congés pour vente

Depuis quelques années, une pratique particulière consistant à vendre en bloc des immeubles entiers pour les « découper », appartement par appartement (d’où le nom de « ventes à la découpe »), s’est considéra-blement développée. La hausse des prix du marché de l’immobilier explique cet état de fait, les investisseurs réalisant ainsi de substantielles plus-values.

Un premier accord avait été signé en 1998 entre les associations de locataires et les représentants des bail-leurs. Ce texte avait été étendu par décret en 1999.

Un nouvel accord, étendu par décret le 10 novembre 2006, a été signé le 16 mars 2005, beaucoup plus pro-tecteur des locataires que son prédécesseur.

Ainsi :- en fin de contrat, la prorogation du bail est de droit pour tous les locataires occupant leur logement depuis plus de six ans à la date de l’offre de vente et pour ceux qui ont des enfants scolarisés. Cette prorogation est d’au moins un mois par année d’ancienneté ;- les locataires âgés de plus de 70 ans (non assujettis à l’ISF) ainsi que les locataires titulaires soit d’une rente d’invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, soit d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80 % d’incapacité permanente, voient leur bail renouvelé automatiquement ;

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- les locataires qui ne se portent pas acquéreur de leur logement et qui bénéficient de revenus inférieurs à 100 % des plafonds PLI doivent être relogés dans le voisinage ou voir leur bail reconduit ;- enfin, des sanctions sont instaurées puisque le non-respect des règles de protection des locataires entraîne la nullité du congé pour vente.

Lorsque l’opération de vente porte sur plus de dix logements dans un même immeuble, le bailleur doit en informer les associations de locataires. Ensemble, ils étudient les modalités d’information des locataires. Lorsqu’il s’apprête à rendre publique la décision de vendre, le bailleur réunit et informe tous les locataires des modalités de la vente, quelle que soit la date d’échéance de leur bail. Puis il confirme ces informations par courrier ; il fournit à titre indicatif une information plus détaillée à ceux qui envisagent de se porter acquéreurs. Après un délai de trois mois, l’offre de vente est officiellement envoyée aux locataires, soit en raison de la division de l’immeuble en lots, soit en raison de l’échéance de leur bail.

L’information générale des locataires porte sur :

- les étapes de la vente, et les droits respectifs du bailleur et du locataire ;- les règles de fonctionnement d’une copropriété, avec notamment une comparaison des charges de copro-priété et des charges locatives ;- les conditions de financement proposées par des banques ;- les prix moyens au mètre carré au moment de la mise en vente ;- l’information des possibilités de relogement en louant ou en achetant, offertes par le bailleur ;- l’information des dispositifs légaux et réglementaires destinés à protéger le locataire en raison de sa situa-tion (âge, ressources…).

Une information particulière sur l’état de l’immeuble et sur les travaux à envisager est jointe, ainsi que, dès que possible, la consultation du futur règlement de copropriété.

Les associations de locataires, quant à elles, peuvent consulter les contrats de prestations de services conclus sur l’immeuble. Par ailleurs, dans le cadre d’une vente par lots de plus de plus de cinq logements, l’acheteur de ces lots peut prendre l’engagement écrit de reconduire les baux en cours (pour une durée de six ans au plus). La reconduction du bail est cependant automatique si le congé vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail. Par ailleurs, dans les zones tendues, où s’applique l’arrêté d’encadrement des loyers, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans lorsqu’un immeuble indivis ayant au moins cinq lots d’habitation est mis en copropriété.

Enfin, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsque l’acquéreur d’un immeuble de plus de cinq logements ne s’engage pas à proroger les baux en cours. Le bailleur doit, préalablement à la vente, faire connaître à chacun des locataires ou occupants de bonne foi les conditions de la vente projetée. Cette noti-fication vaut offre de vente.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi du 6 juillet 1989 ne donne pas de définition du congé légitime et sérieux. En revanche, elle en donne un exemple : l’inexécution par le locataire des obligations lui incombant. On peut donc en déduire que ce type de congé peut avoir lieu lorsque le locataire commet des fautes : non-paiement du loyer, jouissance non paisible des lieux, sous-location non autorisée par le bailleur…

Cependant, ce serait une erreur de penser que le congé pour motif légitime et sérieux est subordonné à un acte (ou une omission dans le cas du défaut d’assurance) du locataire. En effet, il existe des situations où ce type de congé est valable alors même qu’il n’existe aucun motif imputable au locataire. Ainsi, un congé peut être délivré pour la démolition de l’immeuble occupé par un locataire en vue de la reconstruction de ce bâtiment. De même, les travaux de rénovation prévus par le bailleur comportant l’amélioration de la distri-bution des lieux ainsi que des éléments d’équipement et de confort et exigeant la libération des lieux loués constituent un motif légitime et sérieux.

De manière générale, l’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

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La limitation au droit de délivrer un congé

La possibilité pour le bailleur de délivrer un congé est suspendue lorsqu’il a reçu, soit un courrier du préfet l’informant de la tenue du Conseil départemental compétent en matière d’environnement, de risques sani-taires et technologiques (CODERST), en vue de déclarer l’immeuble insalubre, soit un courrier du maire le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l’immeuble et l’invitant à présenter ses observa-tions dans le cadre d’une procédure d’arrêté de péril. Lorsque aucun arrêté n’est pris, la suspension est levée à l’expiration d’un délai de six mois suivant la réception du courrier du préfet ou du maire.

En parallèle, la loi ALUR a introduit une limitation à la délivrance d’un congé lorsque le bailleur a acquis un logement occupé. Toutefois, en raison de problèmes rédactionnels, ces mesures étaient difficilement appli-cables de sorte que le législateur est intervenu à nouveau, toujours dans le cadre de la loi Macron. Ainsi, en cas d’acquisition d’un bien occupé :

1. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.

Dans cette hypothèse, le bailleur est libre de donner congé pour la fin du bail, à condition toutefois qu’elle ait lieu plus de 3 ans après la date d’acquisition. En pratique, la durée des baux variant selon la nature du propriétaire, cela ne sera possible dans la grande majorité des cas que si l’ancien bailleur était une personne morale, la durée de la location étant alors de 6 ans. Sinon, s’il s’agit d’un simple particulier, il est peu pro-bable que cette mesure s’applique.

2. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduc-tion tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Contrairement à l’hypothèse précédente, la fin du bail intervient ici moins de 3 ans après la date d’achat : ce sera le cas le plus courant en pratique. Le propriétaire devra alors attendre au moins un renouvellement exprès ou une reconduction tacite avant de délivrer un congé pour vente.

3. Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Les limitations imposées au bailleur ne concernent pas ici le congé pour vente mais le congé pour reprise. Lorsque la fin du bail intervient 2 ans ou plus après l’acquisition du bien, le propriétaire peut délivrer un congé pour reprise normalement. En revanche, si le terme intervient moins de 2 ans après l’acquisition, la prise d’effet du congé est reportée dans le temps. Nous aboutissons à une situation quelque peu particulière dans la mesure où le locataire devrait quitter les lieux en dehors des périodes classiques de 3 ou 6 ans selon la durée du bail.

-----------------ExempleImaginons un contrat conclu le 31 juillet 2015 pour une durée de 3 ans. Il prend donc fin le 31 juillet 2018. Le lo-gement est acquis par le nouveau bailleur le 1er février 2016.

- la date d’acquisition intervenant moins de 3 ans avant le terme du bail, le nouveau propriétaire ne peut délivrer de congé pour vente pour 2018. Il devra attendre un renouvellement ou une reconduction tacite. Autrement dit, il ne pourra délivrer un congé que pour le 31 juillet 2021. Si le bail avant été conclu pour 6 ans par exemple et si la date d’acquisition avait lieu plus de 3 ans avant la fin du contrat, le congé pour vente aurait pu être délivré normalement.- en revanche, comme la date d’acquisition intervient plus de 2 ans avant l’expiration du bail, le propriétaire peut délivrer un congé pour reprise pour le 31 juillet 2018. Si la date d’acquisition avait eu lieu le 1er octobre 2016, soit moins de 2 ans avant la fin du bail, le congé pour reprise ne sera effectif qu’au bout de deux ans. Le bailleur devra délivrer son congé conformément aux prescriptions légales, mais son effet est reporté dans le temps. Le locataire devra donc quitter les lieux au plus tard le 1er octobre 2018 (au lieu du 31 juillet 2018).

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Le principe de ces mesures est d’éviter toute démarche purement spéculative et de limiter les possibilités de vente du logement par le bailleur. En effet, il ne faut pas oublier qu’un logement acheté occupé subit une dé-cote de l’ordre de 20% : le revendre peu de temps après libre de toute occupation permettrait au propriétaire de faire une plus-value assez importante.

Information du locataire et congés frauduleux

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le contenu de cette notice est fixé par un arrêté non encore publié. Les textes ne prévoient pas de sanction spécifique en cas d’absence de ce document.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur ou du locataire. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Par ailleurs, le fait pour un propriétaire de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de re-prendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Les règles applicables aux locataires de logements sociauxLes règles édictées par la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas intégralement applicables aux logements sociaux (que ceux-ci soient ou non conventionnés).

Notons cependant que la question est quand même d’un intérêt limité puisqu’il existe, en principe, un droit au maintien dans les lieux à l’égard des locataires HLM.

Toutefois, il est des hypothèses où le locataire est déchu de ce droit.

Par exemple, citons le cas d’un locataire qui n’occupe pas son logement au moins huit mois par an, sans jus-tifier d’une obligation personnelle, de raison de santé ou d’un cas de force majeure. Citons encore le cas du locataire qui ne paie pas son loyer ou qui le paie systématiquement en retard, ou encore celui du locataire disposant de plusieurs résidences.

Lorsque ce droit au maintien dans les lieux n’existe plus et que le bailleur veut mettre fin au bail, il doit res-pecter les stipulations du bail ou, à défaut, les usages locaux (la plupart du temps, alors, le délai de préavis est de trois mois).

Les conséquences de la résiliation du contrat à l’égard du conjoint du locataireLes lignes qui vont suivre valent aussi bien pour le secteur HLM que pour le secteur privé.

Il ressort de l’article 1751 du code civil que les époux et partenaires liés par un PACS sont cotitulaires du bail du local servant exclusivement à leur habitation principale. En conséquence, le bailleur doit délivrer congé à chacun des époux et partenaires. Faute de quoi, le congé ne vaut que pour le destinataire.

Lorsque le bailleur ignore l’existence du conjoint ou partenaire de son locataire, les notifications faites par le bailleur à l’un sont opposables à l’autre (art. 9-1 de la loi de 1989). Ainsi le congé notifié au locataire sera également valable pour son conjoint.

En revanche, si le locataire a informé le bailleur de l’existence de son conjoint ou partenaire, le bailleur reste tenu de délivrer congé à chacun d’eux.

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La transmission du bailCette question se pose en cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès de ce dernier.

L’abandon du domicile

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint, des descendants, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. Selon la jurisprudence, il doit s’agir d’un départ brusque et imprévisible du locataire, à l’exclusion du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui (CA Paris, 29 janvier 1992).

Une hospitalisation imprévisible du locataire dont l’état de santé justifie un séjour définitif dans une unité de soins de longue durée constitue un abandon (CA Nancy, 19 décembre 1996). En revanche, un déménage-ment pour convenance personnelle ou un départ progressif ne saurait constituer un abandon et permettre la transmission du bail aux personnes protégées.

Le décès du locataire

En cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux mêmes personnes protégées en cas d’abandon : conjoint, concubin, ascendant…

Que ce soit en raison du décès du locataire ou de son abandon du domicile, à défaut de personne remplis-sant les conditions prévues à l’article 14, le contrat de location est résilié de plein droit. Par conséquent, les occupants devront quitter les lieux.

Reprise du logement en cas d’abandon de domicile

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure, par acte d’huissier de justice, son locataire de justifier qu’il occupe le logement 1. À dé-faut de réponse dans un délai d’un mois, l’huissier de justice peut pénétrer dans les lieux (à condition d’être accompagné du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire, d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice), pour constater l’état d’abandon du logement. À cette occasion, il dresse un procès- verbal qui contient éventuellement l’inventaire des biens laissés sur place avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.1 Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989

C’est le juge qui statue sur leur sort. Il peut autoriser la vente aux enchères publiques des biens ayant une valeur, faute d’être récupérés dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.

Seront déclarés abandonnés les autres biens, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice.

Après l’établissement du procès-verbal de reprise, la résiliation du bail est constatée par le juge.

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L’état des lieux de sortie

---------------------------------------------------Tout ce qui a été écrit à propos de l’état des lieux d’entrée s’applique ici (voir chapitre 3). Néanmoins, il n’est pas possible de facturer l’état des lieux sortant au locataire.

La visite conseil ou le pré-état des lieuxL’objectif de cette visite conseil est d’indiquer au locataire sortant les réparations qui seront à sa charge s’il n’y porte pas au préalable remède.

Au cours de cette visite, le bailleur ou son représentant fournira des éléments détaillés sur la base des consta-tations permises malgré la présence de meubles, tapis… en tenant compte de la vétusté des éléments d’équi-pement. Le document sanctionnant cette visite conseil n’a pas de valeur contractuelle.

La vétustéLa vétusté est la conséquence de l’usage normal de la chose louée. Elle est à la charge du bailleur de même que les réparations occasionnées par malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’usage normal inclut l’entretien auquel est tenu le locataire. La vétusté commence lors de l’installation d’un équi-pement ou de son remplacement. Il est nécessaire de connaître l’âge des équipements qui doit figurer sur le formulaire d’état des lieux.

La dégradationLa dégradation est l’usage anormal de la chose louée (défaut d’entretien et d’hygiène, remplacement d’équi-pements en cas de perte, dépose ou de destruction par le locataire, remise des lieux en l’état lorsque les locaux et équipements ont subi des transformations sans l’accord écrit du bailleur). Cependant, au-delà de la durée de vie théorique d’un équipement, il peut y avoir détérioration abusive ou disparition d’un équipe-ment ; dans ce cas, le locataire peut être amené à supporter une partie du coût de son remplacement. Mais au-delà de la durée de vie théorique d’un équipement, il ne peut y avoir d’usage anormal d’un équipement.

La franchiseC’est la période pendant laquelle il n’est pas appliqué d’abattement pour vétusté en début de vie théorique d’un équipement. Or tout équipement s’use dès le début de son installation.

La valeur résiduelleIl s’agit de la partie du coût de remplacement d’un équipement demeurant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie théorique. Il est parfaitement inadmissible que le locataire doive encore payer un équipement dont la durée de vie est achevée.

Responsabilité du locataireDès après la remise des clefs, le locataire sortant est dégagé de toute responsabilité quant au logement qu’il occupait précédemment. Le logement redevient de la responsabilité du bailleur.

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De nombreux accords collectifs sur ce sujet sont conclus dans le secteur social. Pour savoir si vous êtes concerné, contactez l’association CLCV la plus proche de chez vous.

-----------------Bon à savoir ! La loi ALUR prévoit que les modalités de prise en compte de la vétusté dans l’exécution, par le locataire, de son obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement et les réparations locatives seront prochainement déterminées par un décret.

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La restitution du dépôt de garantie

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Les délais de restitutionLa loi ALUR est venue apporter quelques modifications en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie. Par principe, le bailleur doit le reverser au locataire dans les 2 mois qui suivent la remise des clés. Toutefois, par exception, ce délai est ramené à un mois, toujours à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Dans les deux cas, la restitution se fera, le cas échéant, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ces sommes peuvent être, par exemple, les impôts : taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures mé-nagères… Ainsi, le bailleur est en droit de demander au locataire un mois avant son déménagement, sa quit-tance de taxe d’habitation car, si le locataire ne l’a pas payée, ce sera à lui de le faire (article 1686 du code général des impôts).

-----------------Rappel : la taxe d’habitation est due intégralement par le locataire à la date du 1er janvier de chaque année. Exemple : M. Rivière déménage le 2 avril 2015 de Lille et s’installe à Brest, il paiera la taxe d’habi-tation 2015 à Lille, et ne paiera pas celle de Brest.Attention ! Il est fréquent que les locataires décident de ne pas payer leur dernier ou leurs deux derniers mois de loyer, sous pré- texte que le dépôt de garantie les en dispense. C’est illégal. Ce n’est pas l’objet du dépôt de garantie !

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Les motifs de non-restitutionLes prélèvements sur le dépôt de garantie résultent généralement de la régularisation des charges, d’éven-tuels retards de loyers et de défaut d’entretien des lieux loués. Sur ce dernier point, c’est la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qui va déterminer si le locataire a ou non correctement entre-tenu le logement.

La vétusté ou les malfaçons sont à la charge du bailleur. Des réparations pour ces motifs ne peuvent donc être facturées au locataire. Dans tous les cas, quelle que soit l’origine de la retenue sur le dépôt de garantie, celle-ci doit être dûment justifiée. Si, pour les régularisations de charges, cela pose peu de problèmes (le

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bailleur fournit les différentes factures de gaz, d’eau…), la situation est différente pour les sommes prélevées en fonction du défaut d’entretien du logement.

Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté provisoire des comptes et peut conserver, si elle est dûment justifiée, une provision qui ne peut excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive inter-vient dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

A cette occasion, le bailleur devra alors, soit rembourser au locataire tout ou partie de la provision conser-vée selon les résultats de la régularisation, soit, au contraire, lui demander le versement d’un complément. Notez cependant qu’il est possible pour les parties de convenir immédiatement de solder l’ensemble des comptes. Soyez cependant vigilant à ce que le montant de la provision conservée soit réaliste compte tenu des résultats des exercices antérieurs. A défaut, il ne serait peut-être pas opportun financièrement de solder immédiatement les comptes.

La justification de la non-restitutionDes difficultés surviennent régulièrement quant à la nature des pièces justificatives que le bailleur doit pré-senter au locataire en cas de retenue, totale ou partielle, du dépôt de garantie. La Cour de cassation a rendu le 31 mars 2009 une décision dans laquelle elle reproche au bailleur, qui n’a pas fourni de factures à son lo-cataire au titre des pièces justificatives, de ne pas apporter la preuve, ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables. La condition de réaliser des travaux ou, à défaut, de démontrer clairement un préjudice (relocation du bien à un loyer infé-rieur à celui du marché en raison des dégradations constatées par exemple) est donc posée. Il ne faut pas hésiter à s’appuyer sur cette décision pour exiger du propriétaire la production de factures et non plus de simples devis.

Majoration en cas de retardÀ défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au loca-taire est majoré d’une somme égale à 10 % du montant du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’a pas lieu si le non-respect des délais a pour cause le défaut de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

Pendant la durée de location, le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. Il ne peut pas non plus être révisé pendant la durée du contrat de location (initial ou renouvelé). En cas de vente du logement en cours de bail, il appartient au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie.

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L’échange de logements

---------------------------------------------------Plusieurs cas sont à distinguer.

À la demande du locataireVotre logement (social ou privé) est devenu trop petit ou trop grand et votre voisin a le même problème ? Vous allez peut-être pouvoir échanger vos logements…

Quelques conditions doivent cependant être réunies (art. 9 de la loi du 6 juillet 1989). Tout d’abord, vos deux logements doivent appartenir au même propriétaire et être situés dans une même résidence.

D’autre part, cet échange est de droit si l’une des deux familles comporte au moins trois enfants et que l’échange permet à la famille la plus nombreuse d’accroître la surface de son logement. Le bailleur ne peut alors s’opposer à l’échange.

Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant, les loyers de chaque logement ne peuvent être modifiés. Il est néanmoins conseillé de rédiger un avenant au bail modifiant le nom des titulaires de chaque contrat de lo-cation. Il n’est pas obligatoire de faire un nouvel état des lieux, cependant, il nous semble plus prudent de négocier avec le bailleur afin de faire le point sur l’état de chaque logement de sorte qu’un état des lieux d’entrée et de sortie soit établi.

-----------------À noter ! Le locataire HLM peut, en cas de sous-occupation de son logement, obtenir un nouveau loge-ment correspondant à ses besoins, même si ses ressources dépassent les plafonds HLM.

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À la demande du bailleur socialVotre bailleur social peut vous imposer un échange de logement « en vue d’une meilleure utilisation familiale », sauf si le locataire qui doit s’installer dans le logement le plus petit a à subir une augmentation de loyer et si l’un des logements a été achevé avant le 3 septembre 1947 et l’autre après. Six mois avant la date de l’échange, le bailleur doit envoyer au locataire concerné une notification (LRAR) qui doit indiquer les caracté-ristiques et l’adresse du logement proposé ainsi que l’identité des locataires avec lesquels l’échange se fera. Le logement proposé doit se situer dans la même commune ou dans une ville limitrophe. Si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire est en droit de refuser l’échange. Il a un mois, à compter de la notification, pour accepter. Une non-réponse du locataire équivaut à un refus.

Les locataires âgés, en cas de maladieMalheureusement, il n’existe aucune disposition particulière qui donnerait droit à un locataire âgé ou malade d’échanger son logement HLM, par exemple à l’étage sans ascenseur, contre un rez-de-chaussée ou avec as-censeur. Il ne faut pas hésiter à demander à son bailleur un logement plus adapté à sa situation. La CLCV peut intervenir dans ce sens, les services sociaux peuvent également appuyer une telle demande.

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La mobilité dans le parc social

---------------------------------------------------La loi MOLLE de mars 2009 a instauré de nouveaux mécanismes spécifiques de « mobilité » dans le parc so-cial. En fait, il s’agit purement et simplement d’inciter, voire de contraindre, certaines catégories de locataires à quitter leur logement, ceci au mépris du concept même de mixité sociale, ce que conteste fortement la CLCV.

La sous-occupationEn cas de sous-occupation d’un logement social, le bailleur propose un nouveau logement dont le loyer doit être inférieur à celui d’origine. Le locataire qui refuse trois offres de relogement se voit délivrer un congé res-pectant un délai de préavis de six mois. Le relogement doit se faire dans un certain périmètre géographique, c’est-à-dire :

- dans le même arrondissement ou les arrondissements et communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le logement ;- dans le même canton ou dans les cantons limitrophes ou dans les communes limitrophes de ce canton ;- dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, moins de cinq kilomètres.

Ces mesures ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, aux locataires présen-tant un handicap 1 ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap et aux locataires présen-tant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie. Il ne s’applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles.1 C’est-à-dire toute altération, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, co-gnitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant (article L. 114 du code de l’action sociale et des familles.

Lorsque le locataire accepte l’offre d’un nouveau logement, le bailleur propose la prise en charge des dé-penses du déménagement effectué par une entreprise de son choix, pour un montant maximum de 1 000 €. Si le locataire choisit de ne pas recourir à cette prestation, une somme forfaitaire de 400 € destinée à couvrir les frais engendrés par le déménagement lui est versée au plus tard le mois suivant la remise des clés de l’ancien logement.

Les frais d’ouverture ou de fermeture ou de transfert d’abonnements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphonie sont pris en charge par le bailleur sur justificatifs. Les frais correspon-dants ne sont pris en charge que pour des prestations identiques à celles souscrites par le locataire dans son logement précédent.

Le nouveau bail donne lieu au versement d’un dépôt de garantie d’un montant au plus égal au dépôt de ga-rantie de l’ancien logement. Les frais de réparations dont le locataire est redevable lui sont facturés à partir de l’état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés.

Lorsque le logement proposé n’a pas le même niveau de qualité que celui de l’ancien logement en raison de travaux qui y ont été réalisés par le locataire ou pour son compte, en ce qui concerne notamment les revê-tements de sol, les revêtements muraux, les équipements sanitaires et ceux relatifs à la sécurité, le bailleur, sur la demande du locataire qui a réalisé ou fait réaliser ces travaux, procède avant l’emménagement à des travaux de remise à niveau dans la limite d’un montant de 1 500 €. Ce montant est majoré de 500 € par per-sonne à charge. Un accompagnement social est mis en place par le bailleur en cas de nécessité.

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-----------------Textes utiles ! Articles L. 442-3-1 et R.442-3-2 du CCH ; article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 ;

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Le dépassement des plafonds de ressourcesLes locataires dont les ressources sont au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pendant deux années consécutives et dont le logement est situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande, n’ont plus droit au maintien dans les lieux et voient leur contrat requalifié en contrat de location de trois ans non renouvelable. Si, au cours de la période de trois ans, les ressources du locataire sont devenues inférieures aux plafonds de ressources, ils bénéficient à nouveau du droit au maintien dans les lieux.

Six mois avant l’issue de ce délai de trois ans, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute oc-cupation. À l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les textes ne précisent pas quelles sont les conséquences d’un défaut de notification du congé par le bailleur ou du non-respect du délai de préavis de six mois. De plus, le bailleur social peut décider, par une délibération du conseil d’administration ou du conseil de surveillance, de rendre applicables ces mesures aux logements lo-catifs sociaux qui ne sont pas situés dans les zones géographiques marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux locataires qui, l’année suivant les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double des plafonds de ressources, atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. Elles ne s’appliquent pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles.

Déménager en toute tranquillité

---------------------------------------------------Bien déménager suppose de faire un état des lieux et d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie. Il faut aussi choisir avec soin l’entreprise de déménagement et veiller à ce que tout se passe bien…

Le recours à une entreprise de déménagement

Le choix de l’entrepriseIl n’est pas facile de s’assurer de façon certaine du sérieux d’une entreprise. L’adhésion de la société à la Chambre syndicale des déménageurs ou le fait qu’elle soit titulaire de la marque NF services attestent toute-fois que l’entreprise s’engage à respecter un certain nombre de critères (garantie sur l’évaluation du volume du mobilier, description détaillée de la prestation, respect des dates, compétences du déménageur et garan-tie du matériel utilisé).

L’établissement du devisCe document, qui indique les conditions du déménagement (notamment sa date de réalisation, le volume

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du mobilier, son montant) doit vous être obligatoirement et gratuitement remis avant tout engagement. Il précise également la formule pour laquelle vous optez : transport seul, transport, emballage, et démontage des meubles ou forfait prévoyant que l’entreprise s’occupe de tout.

Les tarifs étant libres, faites jouer la concurrence en demandant des devis à plusieurs entreprises.

Les documents à réclamerAu moment de la signature du devis, si on ne vous le propose pas, demandez à remplir une « déclaration de valeur ». Vous y inscrirez la liste des meubles dont la valeur est supérieure au montant de l’indemnisation forfaitaire prévue au contrat, qui comporte en principe deux plafonds, un pour l’ensemble du mobilier, l’autre par meuble. Si vous ne remplissez pas ce document, en cas de dommages, ce sont les plafonds de responsa-bilité prévus initialement au contrat qui s’appliqueront.

Les conditions générales de déménagement doivent également vous être remises. Elles définissent notam-ment les conditions dans lesquelles vous pourrez engager la responsabilité de l’entreprise.

La lettre de voiture

Il s’agit d’un document obligatoire qui suit le mobilier du début à la fin du déménagement. C’est sur ce docu-ment que devront être indiquées vos réserves lors de la livraison.

La souscription d’une assurance complémentaireLe déménageur est présumé responsable en cas de perte ou de dommages, sauf s’il prouve que le dommage est dû à un cas de force majeure (tempête, par exemple), une faute de son client ou un vice de la chose (meuble vermoulu, etc.). Excepté ces cas d’exonération, il devra donc vous indemniser, et ce dans la limite des valeurs déclarées au moment de l’établissement du devis et en fonction du préjudice prouvé à hauteur de la valeur de remplacement, vétusté déduite.

Si vous estimez que cette garantie de responsabilité n’est pas suffisante, vous pouvez alors souscrire une as-surance dommage complémentaire. Elle peut notamment vous garantir une indemnisation dans le cas où la responsabilité du déménageur serait exonérée.

Les conditions de paiementLes modalités de paiement sont fixées dans le contrat. Il est généralement prévu le versement d’une partie du prix lors de l’acceptation du devis, le solde étant à régler à la livraison.

La réception des meublesVous avez tout intérêt à être présent lors de votre déménagement et notamment à la réception de vos meubles. Sachez que la mention « sous réserve de déballage » n’a aucune valeur devant les tribunaux et qu’il faut donc émettre des réserves précises sur la lettre de voiture, lors de la réception, lorsque vous constatez des pertes ou dommages. N’oubliez pas d’y noter également les dommages qui ont pu être causés par l’en-treprise dans les locaux (dans la cage d’escalier par exemple ou sur les revêtements de sol).

Les recoursLa loi prévoit que ces réserves doivent être confirmées par un courrier avec accusé de réception, appelé « lettre de protestation », dans les trois jours de la livraison sous peine de perdre tous vos droits à réparation. Le délai de prescription (délai pendant lequel un recours en justice est possible) est d’un an à compter de la livraison.

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Changement d’adresseLors de votre déménagement, vous pouvez déclarer en une seule opération et gratuitement, sur Internet, votre changement d’adresse aux administrations de votre choix. Lors de votre inscription, vous indiquez les personnes qui déménagent avec vous et le choix des organismes à prévenir pour chacune d’entre elles.

www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11193

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10- Les meublés

Pendant des années, les locations meublées étaient soumises à une législation éparse et imprécise. Éparse car éclatée principalement dans le code civil, le code de la construction et de l’habitation et la loi de 1989. Imprécise en raison de dispositions lacunaires (absence de définition de la location meublée ou des modali-tés de restitution du dépôt de garantie par exemple).

La loi ALUR a apporté des précisions plus que bienvenues et, surtout, améliore la protection du locataire 1. Les développements qui vont suivre concernent les locations meublées constituant la résidence principale du locataire et souscrites à compter du 27 mars 2014. Les locations en cours à cette date demeurent régies par les dispositions applicables lors de la signature du bail. Toutefois, en cas de renouvellement exprès du contrat ou de reconduction tacite, ces règles s’appliqueront.1 Voir les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations meublées

---------------------------------------------------Auparavant, seuls certains articles de la loi de 1989 s’appliquaient aux locations meublées. Désormais, les droits et obligation des bailleurs et locataires de logements meublés se trouvent, pour l’essentiel, alignés sur ceux des logements nus. Sont applicables aux locations meublées les dispositions suivantes de la loi de 1989 (en annexe du présent guide) :

- Art. 1er : discrimination au logement- Art. 3-2 : modalités de réalisation des états des lieux- Art. 3-3 : dossier de diagnostic technique- Art. 4 (à l’exception du l concernant la durée minimale du bail) : liste des clauses réputées non écrites- Art. 5 : rémunération des intermédiaires et facturation de l’état des lieux- Art. 6 : obligations du bailleur- Art. 7 : obligations du locataire- Art. 7-1 : prescription en matière locative- Art. 8 : la sous-location- Art. 8-1 : la colocation- Art. 18 : le décret annuel d’encadrement des loyers- Art. 20-1 : les litiges liés aux logements indécents- Art. 21 : la transmission gratuite de la quittance- Art. 22 : le dépôt de garantie et ses modalités de restitution (par exception, son montant est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour les locations classiques)- Art. 22-1 : le cautionnement- Art. 22-2 : les pièces exigibles par le bailleur au candidat à la location- Art. 24 : mise en application des clauses résolutoires- Art. 24-1 : représentation des locataires devant les juridictions par une association.

Ainsi, désormais, les réparations résultant de la vétusté ne peuvent plus être imputées au locataire. Cela a toujours été interdit dans le cadre d’une location classique, mais était possible pour un meublé. De même, le locataire ne doit prendre à sa charge que les menues réparations : le propriétaire ne peut plus, par exemple, lui faire supporter le coût de travaux importants (ravalement ou réfection de la toiture par exemple).

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Le dépôt de garantie est désormais limité à l’équivalent de deux mois de loyer, hors charges, contre un mois pour une location classique. La différence s’explique par la présence de mobilier, ce qui justifie pour le bail-leur la détention d’une garantie plus importante afin de réparer les éventuelles dégradations constatées (chaise cassée, couverts manquants…).

Enfin, on notera que les commissions départementales de conciliation sont compétentes en matière de loca-tions meublées, ce qui n’était pas le cas auparavant1.

Caractère meublé du logement et définition

---------------------------------------------------Pour qu’une location puisse être qualifiée de meublée, il faut que le logement soit… meublé ! La définition donnée par la loi ALUR reprend bien cette nécessité : le logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Suite à la loi ALUR, un décret est venu préciser la liste du mobilier minimum qu’un logement doit comporter pour être qualifié de meublé1. Aussi doit-il comporter au minimum les éléments suivants :1 Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

1° Literie comprenant couette ou couverture ;2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;3° Plaques de cuisson ;4° Four ou four à micro-ondes ;5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ;6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;7° Ustensiles de cuisine ;8° Table et sièges ;9° Etagères de rangement ;10° Luminaires ;11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La liste n’est pas réellement surprenante et vise le minimum pour pouvoir occuper correctement et immé-diatement un logement. On notera que le bailleur a l’obligation de doter les fenêtres des chambres de volets ou de stores, ce qui n’est pas forcément le cas pour une location classique.

Petite subtilité concernant le matériel d’entretien ménager : celui-ci doit être adapté au logement. Autre-ment dit, un bailleur ne peut fournir de simples balais-brosses et serpillières à son locataire si le logement comporte une moquette au sol.

Enfin et surtout, chaque pièce doit être équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Cela signifie que si le logement comporte 2 chambres, chacune doit être dotée du mobilier nécessaire (literie, dispositif d’occultation des fenêtres…).

Le bail d’un logement qui ne comporterait pas l’ensemble de ces éléments ne serait pas nul pour autant : il sera juste requalifié en contrat de location nue. Une telle requalification n’est pas sans conséquence puisqu’elle a notamment une incidence sur la durée du bail, le montant du dépôt de garantie ou la possibilité ou non de mettre en place un « forfait charges ».

Ces dispositions concernent les baux conclus à partir du 1er septembre 2015. Pour les baux conclus avant cette date, la liste du mobilier n’est pas impérative, mais il ne faut pas oublier que les juges peuvent requa-

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lifier un bail s’il apparaît que le logement est insuffisamment meublé et le soumettre au régime concernant les locations nues.

Contrat de location, état des lieux et inventaire

---------------------------------------------------Le contrat de location meublé doit respecter un modèle type, fixé par décret.

Lors de l’entrée dans le logement, un état des lieux doit être réalisé dans les mêmes conditions que pour un logement nu. Il doit être dressé de façon contradictoire en autant d’exemplaires que de parties. En cas d’impossibilité de procéder à son établissement, la partie la plus diligente peut faire appel à un huissier. Les règles suivent ici celles applicables pour une location classique (convocation du bailleur et du locataire par l’huissier au moins sept jours à l’avance et partage du coût de son intervention). Il en va de même concer-nant la rémunération du professionnel chargé de l’élaboration de l’état des lieux d’entrée (rappelons que les honoraires demandés sont plafonnés et que la partie imputée au locataire ne peut excéder celle du bailleur ; l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé).

Par ailleurs, la loi ALUR a créé un nouveau document spécifique à la location meublée : l’inventaire. En fait, la plupart des baux en contenaient un, mais aucun texte n’en avait officialisé la présence : c’est désormais chose faite. Il s’agit d’un document dressé de façon amiable et contradictoire, en autant d’exemplaires que de parties et en même temps que l’état des lieux, dans lequel figure l’état détaillé du mobilier se trouvant dans le logement. Il s’agira ici d’être extrêmement précis et d’indiquer, par exemple, le nombre de chaises, de couverts, les différents appareils électroménagers et leur bon fonctionnement…

Durée du bail et modalités de congé

---------------------------------------------------Le bail est établi pour une durée d’au moins un an. Toutefois, lorsque la location est consentie à un étudiant, cette durée peut (ce n’est donc pas une obligation) être ramenée à neuf mois. Si, au terme du contrat, les parties ne délivrent pas de congé, le bail est reconduit tacitement pour une durée d’un an. Cependant, cette reconduction tacite n’a pas lieu lorsque le contrat a été conclu pour une durée de neuf mois.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Il est donc formellement interdit d’imposer au lo-cataire une durée ferme du bail consistant à lui imputer le versement d’indemnités s’il délivre un congé en cours d’année, comme le font abusivement certains propriétaires.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui in-combant. Contrairement à une location nue, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence en cas de congé pour vente : le bailleur n’a donc pas à lui proposer l’achat du logement en priorité.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

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Par ailleurs, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du ca-ractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dans tous les cas, qu’il émane du bailleur ou du locataire, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la notification ou de sa remise.

La notice d’information n’a pas à être jointe dans le cadre d’une location meublée.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs en intégralité si c’est lui qui a donné congé, sauf si le logement est reloué, en accord avec le bailleur, avant la fin du préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

ExceptionsComme pour une location classique, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont infé-rieures à un plafond de ressources (non encore fixé à ce jour) sauf à proposer un logement, correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, et ce dans la limite géographique suivante :

- dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’ar-rondissement où se trouve le logement, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;- dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;- dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Cette protection du locataire s’applique également lorsqu’il a à sa charge une personne vivant habituelle-ment dans le logement et remplissant ces conditions.

Toutefois, l’ensemble de ces mesures protectrices n’est pas applicable lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond de ressources (le même que celui applicable pour les locataires).

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est redevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Modification du contratLe bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions (notamment le montant du loyer) doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Les textes n’interdisent pas au propriétaire de délivrer un congé suite à un refus, par le locataire, des nouvelles conditions proposées, contrairement à ce que l’on peut voir dans le

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cadre d’une location classique.

Toutefois, on peut penser que, dans une telle hypothèse, le juge contesterait la réalité du motif du congé et son caractère sérieux. Par ailleurs, et de façon plus générale, les textes n’indiquent pas la procédure à suivre en cas de refus du locataire (saisine de la commission départementale de conciliation par exemple). Pour éviter tout litige, il est préférable que le locataire, en cas de refus des nouvelles conditions proposées par le bailleur, notifie sa réponse un ou deux mois avant l’expiration du contrat, ceci afin d’éviter de se voir délivrer un congé.

Le montant du loyer

---------------------------------------------------Si le montant du loyer est librement déterminé par les parties, il peut également, dans les zones tendues, être plafonné. Ainsi, le préfet y fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Ces mon-tants sont majorés afin de tenir compte du caractère meublé du logement.

Pour le reste (action en diminution du loyer, existence du complément de loyer, réajustement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail notamment, révision annuelle du loyer et prescription), les dispositions applicables aux locations meublées suivent celles des logements nus : nous invitons donc le lecteur à se re-porter au chapitre 5 pour davantage de renseignements.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat pourra fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

Les charges locatives

---------------------------------------------------Les charges locatives peuvent donner lieu :

- soit au versement de provisions mensuelles avec une régularisation annuelle. Dans ce cas, le bailleur doit respecter les dispositions relatives aux charges locatives et notamment le décret no 87-713 du 26 août 1987 fixant une liste limitative des charges récupérables auprès du locataire, sans possibilité d’y déroger ;- soit à un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, sans que cela ne puisse donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le mon-tant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur, selon les résultats des exercices antérieurs, et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal (c’est-à-dire selon la variation de l’IRL). Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. Le mécanisme est ici similaire à celui concernant la colocation.

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11 - Les droits collectifs des locataires

Vous vous intéressez à votre logement, au bon fonctionnement des équipements, mais aussi à ce qui se passe dans votre entrée d’immeuble, dans votre résidence. Vous souhaitez être informé des projets de tra-vaux que prévoit votre bailleur et aussi pouvoir en discuter. Le montant de vos charges vous interroge et vous souhaitez pouvoir vérifier les factures de ce qui vous est réclamé, donner votre avis sur les prestations de service, connaître le contenu des contrats d’entretien. Tout cela est possible et grandement facilité en habitat collectif.

Les droits collectifs dont bénéficient les locataires et leurs associations sont définis par la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée depuis à plusieurs reprises.

Créer un groupement ou une association de locataires

---------------------------------------------------Que ce soit en secteur privé ou en secteur social, il est possible de créer un groupement ou une association de locataires.

Dès lors qu’il y a un minimum de personnes volontaires et qui adhèrent à une association nationale repré-sentative comme la CLCV, l’Union locale ou départementale officialise auprès du bailleur la constitution d’un groupement qui lui est affilié et désigne ses représentants (trois au plus parmi les locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles) au titre de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986.

C’est la solution la plus simple : pas besoin de déposer des statuts, de faire un conseil d’administration et un bureau. Les groupements affiliés à une association nationale représentative ont les mêmes droits qu’une association juridiquement déclarée. Bien entendu, notamment si la résidence comporte beaucoup de lo-gements, il est aussi possible de créer une association. Dans ce cas il faudra faire une assemblée générale adopter des statuts, élire un conseil d’administration et un bureau, déclarer l’association en préfecture ou sous-préfecture (ou au tribunal en Alsace et en Moselle), puis désigner les représentants auprès du bailleur.

-----------------Pour en savoir plus ! Rapprochez-vous de l’association CLCV la plus proche qui mettra à votre disposition tous les éléments qui vous permettront de vous organiser efficacement dans votre résidence.

-----------------

Le rôle des représentantsIls sont à la fois les représentants des locataires et de la CLCV auprès du bailleur. La loi leur donne des droits importants :- vérifier les charges locatives et être consultés sur la détermination des provisions ;- être reçus par le bailleur ou le syndic au moins une fois par semestre à leur demande pour examiner tous les problèmes de la résidence ;- négocier des accords collectifs pour améliorer les services et les équipements, ou réaliser les travaux de-mandés par les locataires ;- en secteur social, être consultés lors des opérations d’amélioration ou de construction-démolition ;- en copropriété, assister avec voix consultative à l’assemblée générale des copropriétaires.

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Le droit d’informationL’article 44 de la loi du 23 décembre 2006 prévoit que dans chaque bâtiment d’habitation, un panneau d’af-fichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires pour leurs communica-tions portant sur le logement, l’habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires. En copropriété, le procès-verbal abrégé des décisions de l’assemblée générale de copropriété concernant les travaux et l’en-tretien de l’immeuble doit être affiché dans les parties communes de l’immeuble.

La négociation d’accords collectifsCette négociation entre représentants des locataires et bailleurs privés ou sociaux est définie par les articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986. Les accords peuvent porter sur tout ou partie du patrimoine et notamment sur :

- les loyers ;- les suppléments de loyers dans le secteur social ;- la maîtrise et l’évolution des charges récupérables ;- les contrats d’entretien et les prestations de services ;- la grille de vétusté et les modalités d’état des lieux ;- l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes ;- la sécurité et la prise en compte des questions de développement durable ;- les travaux d’économie d’énergie (voir chapitre 6).

Les représentants des locataires, à partir des demandes des locataires exprimées lors de permanences, de réunions, d’enquête, seront leurs porte-parole et défendront au mieux leurs intérêts. Avant de signer quoi que ce soit, ils consulteront les locataires afin d’être certains d’avoir l’accord d’une majorité d’entre eux. Lorsque l’accord porte sur tout le patrimoine, il est fortement recommandé de négocier des « accords-cadres » qui sont ensuite soumis à la consultation des locataires résidence par résidence qui doivent être libres de les accepter ou de les refuser.

Ces accords doivent respecter des règles très précises qu’il est important de suivre car ils s’appliqueront en-suite à l’ensemble des locataires concernés. Ci-dessous un tableau qui résume les conditions à réunir.

-----------------À noter : Les associations et groupements de locataires affiliés à la CLCV bénéficient de formations régu-lières sur ces questions et d’un guide pratique spécifique « Associations et groupements de locataires ».

-----------------

Négociation et signature de l’accord collectif

Conditions de représentativité

Application de l’accord à tous les locataires

Une ou plusieurs associations affiliées à une organisation

représentative des locataires, comme la CLCV, présentes

dans le patrimoine du bailleur

Une ou plusieurs associations locales non affiliées à une

organisation nationale

Aucune

Oui, sauf si l’accord, qui doit être notifié à chaque locataire, est rejeté dans les deux mois qui suivent par 50 % des locataires

concernés.

Avoir obtenu au moins 50 % des voix des locataires aux

dernières élections

Regrouper au moins 20 % des locataires concernés.

182

En l’absence d’accord signé par une association, le bailleur

peut consulter directement et individuellement chaque

locataire

25 % des locataires doivent s’exprimer

Accord applicable dès lors qu’il est approuvé par écrit par la majorité

des locataires exprimés, dans les deux mois qui suivent sa notification individuelle

Si moins de 25 % des locataires

se sont exprimés, le bailleur organise

une nouvelle consultation indi-viduelle de chaque locataire.

Aucune

Accord applicable dès lors qu’il est approuvé par écrit par la majorité des locataires exprimés, dans les

deux mois qui suivent sa notification individuelle

Les droits spécifiques au logement socialLa loi a prévu des modalités et instances complémentaires de concertation.

Le plan de concertation locative (article 44 bis de la loi du 23 décembre 1986)

Élaboré au sein de chaque organisme en concertation avec les organisations de locataires, il définit les mo-dalités pratiques de la concertation applicables à l’ensemble des résidences concernées et instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative et les moyens matériels et financiers attribués aux représentants des locataires pour exercer leur mission.

Le conseil de concertation locative (article 44 ter de la même loi)

Composé de représentants du bailleur et des locataires, il est consulté sur les différents aspects de la gestion, sur toutes mesures touchant au cadre de vie des résidents. Par ailleurs, en application de l’article 44 quater de la loi, la concertation est obligatoire sur toute opération de construction-démolition ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives. Le CCL n’est pas un lieu de négociation, ni de décision, il émet des avis sur les questions portées à son ordre du jour.

Les représentants élus des locataires au conseil d’administration ou de surveillance

Les conseils d’administration ou de surveillance des organismes de logement social (OPH, SAHLM, SEM) sont les lieux où se prennent toutes les décisions : vote du budget, détermination des loyers, plan de patrimoine, programmes de constructions, de réhabilitations, démolitions-constructions, politique d’attribution et de vente des logements, entretien et amélioration du cadre de vie, etc. Les administrateurs locataires sont élus par l’ensemble des locataires lors d’élections qui ont lieu tous les quatre ans. En 2014, la CLCV a obtenu 418 élus, confirmant ainsi sa représentativité nationale.

La confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie CLCV

---------------------------------------------------Créée en 1952 sous le titre de Confédération nationale des associations populaires familiales, elle était deve-nue Confédération syndicale du cadre de vie (CSCV) en 1978. Accompagnant les évolutions de la société et à la recherche d’un titre plus explicite, la CSCV a choisi de s’appeler Confédération de la consommation, du

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logement et du cadre de vie (CLCV) depuis avril 1998.

La CLCV est l’une des plus importantes associations nationales de consommateurs et d’usagers. Elle regroupe près de quatre cents associations locales, départementales et régionales. Elle agit dans tous les domaines de la vie quotidienne : consommation, logement, environnement, santé, transports, alimentation, etc.

Elle est indépendante des partis politiques, des organisations et syndicats professionnels, des groupements philosophiques et religieux.

Dans le secteur de l’habitat, la CLCV est reconnue représentative des locataires au niveau national. Elle est membre de la Commission nationale de concertation créée par l’article 41 de la loi du 23 décembre 1986. Aussi toutes les associations et groupements de locataires qui lui sont affiliées bénéficient directement de cette représentativité.

Elle représente les locataires dans de nombreuses instances comme : le Conseil national de l’habitat, le conseil social de l’union sociale pour l’habitat, le conseil national de la consommation, le conseil national du bruit, la Commission nationale de concertation, etc.

Dans de nombreux départements, elle siège aux commissions départementales de conciliation, aux comités régionaux de l’habitat, aux commissions consultatives des services publics locaux (CCSPL), etc.

Elle publie Cadre de Vie, le premier magazine de la consommation citoyenne que reçoivent ses adhérents.

Elle a créé une association nationale des administrateurs locataires des organismes HLM (ANAOH) qui re-groupe les élus CLCV dans les conseils d’administration des organismes de logement social. Elle est aussi ouverte aux administrateurs locataires qui ne sont pas membres d’une fédération de locataires, et publie la revue InfoHLM destinée aux élus locataires et aux représentants des associations et groupements de loca-

taires. Avec 418 élus, la CLCV est la deuxième plus importante association nationale de locataires.

Elle a créé une branche spécialisée dans la défense des copropriétaires, présente dans plus de 2 000 copro-priétés, et un site dédié a été mis en place (www.actioncoproprietaires.org). Ses adhérents reçoivent la revue Copropriétaires.

La CLCV siège également au conseil d’administration de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). La CLCV est agréée à la fois comme association nationale de consommateurs, représentant les usagers dans les instances hospitalières ou de santé publique, d’éducation populaire et comme association éducative complémentaire de l’enseignement public. Cela veut dire que les locataires qui adhèrent à la CLCV peuvent aussi bénéficier de conseils et d’une aide pour résoudre un litige de consommation ou d’environnement, sans avoir à prendre une adhésion dans une autre association.

Elle a des relations de partenariat avec l’Institut de formation et de recherche du cadre de vie (IFCV). Elle est membre du Bureau européen des unions de consommateurs (BEUC) et de Consumers International (CI).

Pour vous informer et défendre vos droits la CLCV met plusieurs moyens à votre dispositionEn adhérant à la CLCV, vous :- êtes informé, conseillé, défendu sur tous vos problèmes de consommation, de logement, d’environne-ment ;- bénéficiez d’un service d’information juridique et du nouveau service « CLCV, SOS juridique ». Pour seule-ment 18 € par an, en plus de la cotisation de base, sur simple appel téléphonique du lundi au samedi de 9 heures à 20 heures et sans limitation du nombre d’appels durant l’année, vous pouvez contacter des juristes spécialisés sur toutes les questions de droit liées à la vie quotidienne ;- agissez pour améliorer la qualité de la vie, vos droits au quotidien ;- soutenez la cause d’une association engagée pour le respect des droits des personnes et de l’environne-ment.

Vous pouvez aussi, dans les permanences locales de la CLCV ou par courrier, obtenir des conseils pour vous aider dans vos démarches et résoudre des litiges que vous pouvez avoir.

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Enfin sur le site Internet (www.clcv.org) de la CLCV vous trouverez des informations, des données, des prises de position, et vous pourrez participer à certaines campagnes d’action.

Le plus sûr moyen pour être informé, formé et pour faire valoir vos droits, c’est encore de se regrouper. Le secrétariat national de la CLCV ou les CLCV locales vous fourniront les renseignements pour constituer une association ou un groupement de défense des locataires.

Vous avez aussi la possibilité de créer une association plus large qui peut intervenir sur les différents do-maines de la vie quotidienne, des statuts types sont disponibles auprès du secrétariat national.

La CLCV diffuse une collection de guides pratiques et juridiques que vous pouvez acheter auprès des associa-tions locales ou du siège national.

Pour connaître l’association la plus proche de chez vous, il suffit d’envoyer une enveloppe timbrée à :

CLCV – 59, bd Exelmans, 75016 Paris. Tél. 01 56 54 32 10.

Site Internet : www.clcv.org

E-mail : clcv@clcv.org

Les sites CLCV

www.clcv.org : le site général de la CLCV

www.actioncoproprietaires.org : pour devenir des copropriétaires avisés et améliorer la gestion de la copropriété

www.guidetopten.fr : le guide d’achat des produits économes en énergie et les moins chers (Topten €co)

www.lepointsurlatable.fr : pour s’informer et agir sur l’alimentation et les dérives du marketing

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Annexes

Annexe 1

---------------------------------------------------Loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dite Malandain, Mermaz, tendant à améliorer les rapports locatifs

TITRE Ier

DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES

CHAPITRE Ier

Dispositions générales

Art. 1 (droit au logement) – Le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal. En cas de litige relatif à l’application de l’alinéa précédent, la personne s’étant vu refuser la location d’un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utiles.

Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations indivi-duelles comme dans leurs relations collectives.

Art. 2 (champ d’application, ordre public) – Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

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1o Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2o Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

3o Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux loca-tions consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

Art. 3 (forme et contenu du contrat) – Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1o Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2o Le nom ou la dénomination du locataire ;

3o La date de prise d’effet et la durée ;

4o La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5o La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6o Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7o Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’État dans le département dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 ;

8o Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9o La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10o Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l’article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de loca-tion auprès de l’agence mentionnée au II du même article 24-2.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conci-liation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d’information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au loca-taire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des par-ties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de ré-férence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Art. 3-1 (surface habitable et loyer) – Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un ving-

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tième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminu-tion de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Art. 3-2 (état des lieux) – Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de par-ties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de jus-tice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départe-mentale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’éta-blir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Art. 3-3 (dossier de diagnostic technique) – Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1o Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2o Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3o Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construc-tion contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent 3o, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4o Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent 4o ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic tech-nique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Art. 4 (clauses réputées non écrites) – Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

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c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du loca-taire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatérale-ment par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non- souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisi-nage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabi-lité ;

n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ;

s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ; t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Art. 5 (rémunération des intermédiaires) – I. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces presta-tions ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie régle-mentaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

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Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

II. – Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative communiquent à l’observatoire local des loyers compétent, tel que défini à l’article 16, des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette commu-nication s’effectue directement ou par l’intermédiaire d’un organisme tiers qui transmet ces informations à l’associa-tion mentionnée au cinquième alinéa du même article 16, selon une méthodologie validée par l’instance scientifique mentionnée audit article.

La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises sont définies par décret.

Toute personne intéressée peut communiquer à l’observatoire local des loyers les informations mentionnées au pre-mier alinéa du présent II. En cas de manquement à l’obligation mentionnée au même premier alinéa d’une personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, l’observatoire local des loyers saisit la commission de contrôle mentionnée à l’article 13-5 de la même loi.

Art. 6 (obligations du bailleur) – Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1o à 3o du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux carac-téristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une trans-formation de la chose louée.

Art. 6-1 (obligation du bailleur et troubles de voisinage) – Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Art. 7 (obligations du locataire) – Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occa-

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sionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’ha-bitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties com-munes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien nor-mal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recom-mandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notifi-cation de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transfor-mations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne pro-duit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est li-mitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g). Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Art. 7-1 (délais de prescription) – Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Art. 8 (autorisation de cession ou de sous-location) – Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-

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louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Art. 8-1 (colocation) – I. – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

III. ― Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

IV. ― Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l’article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportion-né au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

VI. ― La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solida-rité met fin à l’engagement de la caution..

Art. 9 (échange de logement) – Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même proprié-taire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l’une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être consi-déré comme un nouvel entrant.

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’un des deux ou les deux logements sont soumis aux dispositions du chapitre III du titre Ier de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation

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relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Art. 9-1 (opposabilité des significations) – Nonobstant les dispositions des articles 515-4000 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

CHAPITRE II

De la durée du contrat de location

Article 10 (durée) – Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvel-lement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l’article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l’article 17-2.

À titre dérogatoire, après l’accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention avec travaux mention-née aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention. L’offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties et dans les formes prévues à l’article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat.

Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l’emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Art. 11 (dérogation aux durées) – Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à re-prendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuelle- ment révisé conformément à l’article 17-1.

Art. 11-1 (congé pour vente par lots) – Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l’article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l’article 41 ter de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d’une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit,

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à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. À l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.

Art. 11-2 (vente par lots) – Lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17, est mis en copropriété :

1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans ;

2° Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

Art. 12 (résiliation du contrat par le locataire) – Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Art. 13 (catégories de bailleurs dérogatoires) – Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invo-quées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

Art. 14 (transfert du contrat de location) – En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Art. 14-1 (abandon du logement) – Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en de-meure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

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Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article.

Art. 15 (délai de préavis, motivation du congé) – I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notam-ment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du carac-tère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un loca-taire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’envi-ronnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’État dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’au-torité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a) et b), faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait ap-plication des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1o Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2o En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3o Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4o Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5o Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habi-

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tation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1o à 5o précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réel-lement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrê-té du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert

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dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

CHAPITRE III

Du loyer, des charges et du règlement des litiges

Art. 16 (observatoire des loyers) – Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l’initiative des collectivi-tés territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d’habitat ou de l’État. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.

Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de l’ensemble des locaux à usage d’habita-tion ou à usage mixte professionnel et d’habitation, à l’exception de ceux appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et aux sociétés d’économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation.

Les observatoires locaux des loyers mentionnés au premier alinéa sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement ou du conseil départe-mental de l’habitat et de l’hébergement mentionnés à l’article L. 364-1 du même code et sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret. L’agrément n’est accordé qu’aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L’État et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire sont représentés au sein des or-ganes dirigeants des observatoires. Toutefois, peuvent être agréés, à titre transitoire et jusqu’au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions du présent article. Les obser-vatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d’observation de l’habitat défini à l’article L. 302-1 dudit code.

Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d’association ou de groupement d’intérêt public.

Ils transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du même code. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être com-muniquées à des tiers.

L’organisme mentionné à l’article L. 223-1 du code de la Sécurité sociale transmet à l’association nationale mention-née au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du code de la construction et de l’habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l’allocation mentionnée

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aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la Sécurité sociale, ainsi que le nom et l’adresse des propriétaires de ces lo-gements. Un décret en Conseil d’État fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d’utilisation.

Art. 17 (loyer de référence) – I. – Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un désé-quilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers prévu à l’article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’État dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d’Île-de-France, par le représentant de l’État dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

II. – A. – Dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d’application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d’État.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complé-ment.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de loca-lisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géogra-phique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le do-cument de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la com-mission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du com-plément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

III. – En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

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IV. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article.

Art. 17-1 (révision du loyer) – I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réali-sation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

Art. 17-2 (action en diminution de loyer) – I. – Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte corres-pond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de réfé-rence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des loge-ments comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20.

À défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éven-tuellement révisé en application de l’article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’ap-plique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

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La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

II. – Dans les zones où ne s’applique pas l’arrêté mentionné au I de l’article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

À défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Art. 18 (décret fixant l’évolution des loyers) - Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sé-rieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de lo-gement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Article 19 (abrogé)

Art. 20 (Commission départementale de conciliation) – Il est créé, auprès du représentant de l’État dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bail-leurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.

La compétence de la commission porte sur :

1o Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière ;

2o Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la pré-sente loi ;

3o Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;

4o Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15 ;

5o Les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42

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de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de l’application du plan de concertation locative prévu à l’article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’im-meubles.

Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1o à 4o du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés mentionnées au 5o, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.

À défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.

La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son orga-nisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret.

Art. 20-1 (logement indécent) – Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la vali-dité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que pré-vue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la Sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Art. 21 (quittance et reçu) – Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au lo-cataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Art. 22 (dépôt de garantie) – Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recomman-dée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment jus-tifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de

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garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, dé-duction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révi-sion durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le loca-taire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Art. 22-1 (cautionnement) – Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l’article 24-2.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Art. 22-1-1 (garantie autonome) – La garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ne peut être souscrite qu’en lieu et place du dépôt de garantie prévu à l’article 22 et que dans la limite du montant résultant des dispositions du premier alinéa de cet article.

Art. 22-2 (pièces justificatives) – La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location.

Les manquements au présent article sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

L’amende est prononcée après que l’intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un

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délai déterminé.

Art. 23 (charges récupérables) – Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1o Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2o Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3o Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régula-risation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’informa-tion sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la dis-position des locataires. À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exi-gibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dé-pense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Art. 23-1 (contribution aux travaux d’économie d’énergie) – Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribu-tion pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supé-rieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d’appli-cation du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux mini- maux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la par-ticipation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Art. 24 (clauses résolutoires) – I. – Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers ali-néas de l’article 6 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un caution-

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nement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’ar-ticle 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemen-tal d’action pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’État.

II. – À compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales

autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi no 90449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III. – À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan dé-partemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observa-tions, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au pro- noncé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et re-conventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1244-2 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Art. 24-1 (mandat d’agir en justice donné aux associations) – Lorsqu’un locataire a avec son bailleur un litige loca-tif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation ; si le litige porte sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième

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alinéas de l’article 6, ce mandat peut être donné en outre à une association dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d’exclusion par le logement mentionnées à l’article 3 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une association précitée peut assister ou représenter, selon les modalités définies à l’article 828 du code de procédure civile, un locataire en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement. La collecti-vité territorialement compétente en matière d’habitat ainsi que les organismes payeurs des aides au logement territo-rialement compétents peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa.

Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables aux locataires des locaux mentionnés aux 1o à 3o de l’article 2 lorsque le litige locatif porte sur la décence du logement.

Art. 24-2 (garantie universelle des loyers) – I. – Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

Les impayés de loyer, au sens du présent article, s’entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l’article 23-1 demeurés impayés.

Au sens du présent article, la conclusion d’un contrat de location s’entend de sa conclusion initiale, de son renouvelle-ment dans des conditions différentes ou de la conclusion d’un avenant.

A. – La garantie universelle des loyers s’applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

1o Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l’article 2 ;

2o Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 ;

3o Logements constituant la résidence principale de l’occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d’ouvrage d’insertion ou un organisme qui exerce les activités d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation. La garantie universelle des loyers s’applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3o du présent A. Pour l’application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s’entend du contrat de location, le bailleur s’entend du locataire, et le locataire s’entend du sous-locataire.

En sont exclus les contrats de location ou de sous-location des logements relevant du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du même code et appartenant ou étant gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré men-tionnés à ce même article ou par les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 dudit code, ainsi que les contrats de location portant sur les logements appartenant ou étant gérés par ces mêmes organismes et sociétés, situés dans les départements et régions d’outre-mer et à Mayotte, et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l’État.

B. – Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satis-faites par le bailleur :

1o Le bailleur n’a pas demandé le cautionnement mentionné à l’article 22-1 de la présente loi ;

2o Le bailleur n’a pas souscrit d’assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;

3o Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 ;

4o Le bailleur ne loue pas le logement à l’un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;

5o Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l’agence mentionnée au II du présent article dans les condi-tions prévues au même II ;

6o Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l’article 3 et ne mentionne pas le renon-cement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;

7o Lorsque le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.

Toutefois, le 1o du présent B ne s’applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie en

205

application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux impropres à l’habitation en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé pu-blique ou a proposé à la location un logement ayant fait l’objet d’un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un arrêté d’insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l’autorité responsable a prononcé la mainlevée de l’arrêté.

C. – Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location :

1o Le locataire n’est pas redevable d’une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l’agence mentionnée au II du présent article et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l’une des conditions suivantes est remplie :

a) Le locataire a signé un plan d’apurement de cette dette ;

b) Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l’article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ;

c) Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;

2o Le locataire ne fait pas l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.

Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande.

D. – Le montant de l’aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :

1o Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;

2o L’aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.

Dans les zones mentionnées au I de l’article 17, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l’article 25-9.

Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné au même article 25-9.

En outre, ce plafond est complété :

a) D’un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;

b) De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s’applique au contrat de location ;

3o L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;

4o Le montant de l’aide est réduit ou l’aide est supprimée dans les cas suivants :

a) Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;

b) Le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ;

c) Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.

Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l’aide ne s’applique pas dans les cas suivants :

- le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l’article 22-1 ;

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- le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;

5o Une franchise est appliquée.

Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au même IV ou lorsque, à la date de conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi ;

6o Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d’habitation, l’aide peut être réduite.

E. – Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s’est portée caution.

Toutefois, l’agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l’encontre du locataire par préférence aux droits du bail-leur existant au jour de l’octroi de l’aide. Dans tous les cas, l’agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d’impayés est principalement due aux graves difficultés écono-miques et sociales du locataire.

Le recouvrement des créances au profit de l’agence est effectué par l’État, comme en matière de créances étrangères à l’impôt. L’État est subrogé dans les droits de l’agence pour le recouvrement des créances à l’encontre du locataire mentionné au premier alinéa.

Les sommes recouvrées par l’État pour le compte de l’agence lui sont reversées.

F. – Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.

G. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent I, sauf le montant minimal d’impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l’aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d’application de la franchise, la durée maximale d’octroi de l’aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d’État définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l’aide.

II. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, une Agence de la garantie universelle des loyers.

A. – L’Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d’administrer la garantie prévue au I, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l’activité des dits organismes. À ce titre, elle peut financer des actions d’accompagnement social des locataires en si-tuation d’impayés de loyer.

L’agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d’aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV.

L’agence agrée les organismes mentionnés aux III et IV pour l’application de la garantie universelle des loyers.

L’agence peut gérer, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au III, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre.

Pour l’exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l’agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.

L’agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d’améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l’accompagnement des locataires en situa-tion d’impayés.

B. – L’agence est administrée par un conseil d’administration composé de quatre collèges :

1o Un collège de représentants de l’État ;

2o Un collège de représentants d’organisations syndicales et patronales membres de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l’article L. 313-17 du code de la construction et de l’habitation ;

3o Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ;

207

4o Un collège de personnalités qualifiées.

Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d’administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d’administration.

Le président du conseil d’administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège.

Le vice-président est désigné par le deuxième collège en son sein. L’agence est dirigée par un directeur général.

Un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.

C. – Pour l’accomplissement de sa mission, l’Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :

1o Les contributions et subventions de l’État et de ses établissements publics, de l’Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;

2o Les recettes fiscales affectées par la loi ;

3o Les contributions de la participation des employeurs à l’effort de construction ;

4o Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;

5o Les sommes correspondant aux aides accordées par d’autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;

6o Les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire ;

7o Le produit des dons et legs ;

8o Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration ;

9o Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.

D. – Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l’Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d’application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s’effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.

E. – L’agence peut prononcer des sanctions à l’encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d’aides au titre de la garantie et à l’encontre des locataires en cas de fausse déclaration. L’agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue à l’article 24 de la loi no 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations :

1o Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la Sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l’État au profit de l’agence comme en matière de créances étrangères à l’impôt ;

2o L’interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.

Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1o et 3o

Ce comité est composé :

a) D’un magistrat de l’ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d’État, président du comité ;

b) D’un magistrat de l’ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;

c) De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du loge-ment ;

d) D’un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ;

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e) D’un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement.

Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions.

Le directeur général de l’agence est chargé de l’instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n’assiste pas au délibéré.

F. – L’agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commis-sion mentionnée à l’article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d’impayés, dans des conditions prévues par dé-cret en Conseil d’État. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l’article 16 de la présente loi les données utiles pour l’exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État.

Les organismes chargés du paiement de l’allocation de logement communiquent à l’agence, à sa demande, l’informa-tion selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l’aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.

G. – Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’organisation, de gestion et de fonctionnement de l’agence.

III. – Des organismes, dénommés « centres de gestion agréés », sont agréés par l’Agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. À ce titre, ils ont pour missions :

1° D’assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D du II, pour la vérification du respect des conditions exi-gées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ;

2° D’instruire les dossiers d’impayés de loyer et les demandes d’aides ;

3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ;

4° D’informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration, et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ;

5° De proposer un plan d’apurement au locataire ;

6° D’identifier et orienter les locataires en situation d’impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d’ac-compagner, s’il y a lieu, les locataires dans la recherche d’un autre logement.

Ces organismes peuvent également procéder au versement des aides aux bailleurs et proposer des prestations com-plémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Toutefois, l’instruction des demandes d’aide d’un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l’encaissement des loyers à l’échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.

Ces organismes sont soumis au respect d’un cahier des charges fixé par décret.

Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l’agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.

IV. – Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d’application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1o du C du I et au septième alinéa du 4o et au second alinéa du 5o du D de ce même I, ainsi que de l’aide complé-mentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu’ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d’ouvrage d’insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation, doivent obtenir un agrément de l’agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret.

V. – Le présent article s’applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

À compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d’avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu’il fixe.

Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut

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être inférieur à six mois, sauf dans le cas d’un renouvellement d’un contrat de location qui a été déclaré dans les condi-tions mentionnées au D du II du présent article ou d’un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s’applique pas dans le cas d’un renouvellement d’un contrat de location qui a fait l’objet d’un contrat d’assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un avenant à un tel contrat.

L’agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015.

Art. 25 (dates d’application) – Les décrets pris en application des articles 7 et 18 abrogés et de l’article 29 modifié de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de lo-gements sociaux et le développement de l’offre foncière restent en vigueur pour l’application de la présente loi jusqu’à l’intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi.

Art. 25-1 et 25-2 (dispositions divers d’application en Polynésie française – articles non reproduis)

TITRE Ier BIS

DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS RÉSIDENCE PRINCIPALE

Art. 25-3 (mesures applicables aux meublés)

Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 3, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont appli-cables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupa-tion d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Art. 25-4 (définition de la location meublée)

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Art. 25-5 (inventaire)

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

Art. 25-6 (montant du dépôt de garantie)

Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Art. 25-7 (formalités et dispositions générales)

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

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Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parve-nu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la recon-duction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

Art. 25-8 (congé)

I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légi-time et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réel-lement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. ― Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géogra-phiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne phy-sique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

211

Art. 25-9 (loyer)

I. ― Le représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, dans les zones mentionnées au I de l’article 17, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de loge-ment et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au I de l’article 17 pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observa-toire local des loyers.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d’Ile-de-France, par le représentant de l’Etat dans la région.

Le II de l’article 17 et l’article 17-2 de la présente loi sont applicables aux logements meublés, en tenant compte des loyers de référence définis au premier alinéa du présent I. Pour l’application de ces articles, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. Pour l’application de l’article 17-2, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

II. ― Le I du présent article n’est pas applicable aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c de l’article 261 D du code général des impôts.

III. ― Pour la révision du loyer, le I de l’article 17-1 est applicable aux logements meublés.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

Art. 25-10 (charges)

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement dispropor-tionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Art. 25-11 (CDC)

La commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 est compétente pour l’examen des litiges re-latifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6.

Art. 26 à 39 (dispositions modificatives – articles non-reproduits)

TITRE II

DISPOSITIONS DIVERSES

Art. 40 (mesures applicables à d’autres types de location : secteur social…)

I.- Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en appli-

212

cation de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

II.- Les dispositions des articles 3, 3-1, 8 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

III.- Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1, les articles 17-2 et 18 et le premier alinéa de l’article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20 , les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

IV.- Les dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements dont les conditions sont réglementées en contrepartie de primes ou prêts spéciaux à la construction consentis par le Crédit foncier de France ou la Caisse centrale de coopération économique.

V.-Les articles 10, 15, à l’exception des treizième à vingt-troisième alinéas du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.

VI.- Les loyers fixés en application des articles 17, 17-1 et 17-2 ou négociés en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent ni excéder, pour les logements ayant fait l’objet de conventions passées en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, les loyers pla-fonds applicables à ces logements, ni déroger, pour les logements ayant fait l’objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, aux règles applicables à ces logements.

Les accords conclus en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent conduire à déroger, pour les logements dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, aux règles de fixation de ce loyer ni, pour les logements gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré, aux règles de fixation et d’évolution des loyers prévues à l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

VII.-Les dispositions des articles 17 à 20 ne sont pas applicables aux logements auxquels s’appliquent les dispositions de l’article L. 472-1-3 du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions de l’article 17, du I de l’article 17-1, des articles 17-2 et 18 et du 1° de l’article 20 ne sont pas applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements régis par un cahier des charges en application du chapitre V du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation.

VIII.- Les 4°, 7°, 8°, 9° et dernier alinéa de l’article 3, les articles 3-1, 8, 10 à 11-1, 15, 17, 17-2, 18, les sixième à der-nier alinéas de l’article 23 et le II de l’article 17-1 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation et régies par une convention conclue en ap-plication de l’article L. 351-2 du même code. Toutefois, les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont

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applicables lorsque le congé émane du locataire.

Les articles 3-1, 8, 10 à 11-1 et les sixième à dernier alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies audit article L. 631-12.

Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements des résidences universitaires peuvent être récupé-rées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de ver-sement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Annexe 2

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Extraits de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif,

l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière

CHAPITRE VII

Des procédures de concertation

Art. 41. (Commission nationale de concertation) – Une Commission nationale de concertation est instituée auprès du ministre chargé de la Construction et de l’Habitation. Elle a pour mission, par ses études, avis et propositions, de contribuer à l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires.

Elle comprend notamment des représentants des organisations représentatives au plan national de bailleurs, de loca-taires et de gestionnaires. Sa composition, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret en Conseil d’État.

Art. 41 bis. (Commission spécialisée des rapports locatifs au sein du conseil départemental de l’habitat) – Il est créé, au sein du conseil départemental de l’habitat prévu à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, une commission spécialisée des rapports locatifs composée notamment de représentants des organisations représen-tatives au plan départemental de bailleurs, de locataires et de gestionnaires.

Art. 41 ter. (Accords collectifs de location) – Des accords collectifs de location peuvent être conclus, pour un ou plu-sieurs secteurs locatifs, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs prévue à l’article 41 bis entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi conclus s’imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations.

Les secteurs locatifs sont les suivants :

– logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ;– logements appartenant aux sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l’effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles mentionnées à l’alinéa ci-dessus ;– logements appartenant aux entreprises d’assurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents ;– logements appartenant aux bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières constituées exclusive-ment entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

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Ces accords portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d’habitations à loyer modéré, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Les accords conclus au sein de la Commission nationale de concertation font l’objet de la publication d’un avis au Jour-nal officiel de la République française. À l’issue d’un délai d’un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d’un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs concernés. Le décret peut, après avis motivé de la Commission nationale de concertation et sans modifier l’équilibre de l’accord, en distraire certaines clauses.

Art. 42. (Accords collectifs locaux) – Les bailleurs de logements visés à l’article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces ac-cords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d’habitation à loyer modéré, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Ces accords sont obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu’ils ont été conclus :

– soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ;– soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50 % des voix des locataires aux élections au conseil d’ad-ministration ou au conseil de surveillance de l’organisme ;– soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés par l’accord.

Ces accords ne sont pas obligatoires s’ils ont été rejetés par écrit par 50 % des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur.

En l’absence d’accords signés conformément au présent article, les bailleurs peuvent en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l’accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires concernés par l’accord se soient exprimés. À défaut, une nouvelle consultation est alors engagée et l’accord est réputé applicable dès lors qu’il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur.

Dans tous les cas, il n’est attribué qu’une seule voix par logement loué. Les accords prévus au présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision.

Art. 43. (Critères de représentativité des membres de la Commission nationale de concertation) – Pour l’ap-plication de l’article 41 de la présente loi et de l’article 20 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, la représentativité des organisations de bailleurs, de gestionnaires et de locataires est appréciée d’après les critères suivants :

a) montant global des cotisations ;

b) indépendance, expérience et activité de l’organisation dans le domaine du logement ;

c) en outre :

– pour les organisations de bailleurs et de gestionnaires, nombre de leurs adhérents et nombre de logements détenus ou gérés par leurs adhérents ;– pour les organisations de locataires, nombre et répartition géographique de leurs adhérents.

Art. 44 (Représentants des associations et des groupements de locataires)

– Dans un immeuble ou groupe d’immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affi-liée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le nom de trois au plus de ses repré-sentants choisis parmi les locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Les associations ci-dessus désignées doivent œuvrer dans le domaine du logement. Elles doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisa-tion philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles œuvrent dans le secteur locatif social et ne

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doivent pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l’habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441 ou du droit à la ville tel que défini par la loi no 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville.

Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives. À leur demande, le bailleur ou s’il y a lieu, l’administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les dif-férents aspects de la gestion de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignées ci-dessus peuvent assister à l’assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recomman-dée avec demande d’avis de réception, de la date, de l’heure, du lieu et de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble

Dans chaque bâtiment d’habitation, un panneau d’affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupe-ments de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l’habitat et les travaux, dans un lieu de pas- sage des locataires.

Art. 44 bis. (Plan de concertation locative) – Les bailleurs des secteurs locatifs mentionnés aux troisième, qua-trième et cinquième alinéas de l’article 41 ter sont tenus d’élaborer, avec les représentants des associations de lo-cataires présentes dans le patrimoine du bailleur affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, les représentants des associations de locataires ayant obtenu 10% des suffrages exprimés aux dernières élections et les administrateurs élus représentants des locataires, un plan de concertation locative couvrant l’ensemble de leur patrimoine.

Le plan de concertation locative, validé par le conseil d’administration ou le conseil de surveillance du bailleur, définit les modalités pratiques de la concertation applicables aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de leur patri-moine. Il précise notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives locales, instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative dont il peut prévoir la composition et prévoit des moyens matériels et financiers attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions dans ce cadre.

Le plan doit être élaboré dans le délai de neuf mois après publication de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Le plan fait l’objet de bilans et de révisions périodiques, dans les conditions qu’il définit, entre les partenaires visés au premier alinéa ci-dessus.

Dans un délai de trois ans après publication de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée, le Gouvernement présentera un bilan de la mise en œuvre des mesures relatives à la concertation après avis des secteurs concernés de la Commission nationale de concertation

Art. 44 ter (Conseil de concertation locative) – Le conseil de concertation locative prévu à l’article 44 bis est consul-té sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou des ensembles immobiliers concernés, sur les projets d’amélioration ou de construction-démolition et plus généralement sur toutes mesures touchant aux conditions d’ha-bitat et au cadre de vie des habitants des ensembles concernés.

Il est composé de représentants du bailleur et de représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44.

Les membres du conseil de concertation locative peuvent être assistés, dans les conditions fixées par le plan de concer-tation locative, de toute personne dont la compétence est jugée utile.

Il doit être mis en place au plus tard dans les six mois qui suivent l’élaboration du plan de concertation locative et se réunit au moins une fois par an.

Art. 44 quater (Obligation de concertation) – Préalablement à toute décision d’engager une opération d’améliora-tion, ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives, ou de construction-démolition, le bailleur mentionné à l’article 44 bis est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44. Lorsque le conseil de concertation locative prévu à l’article 44 ter existe, cette concertation est réalisée dans son cadre. À défaut de représentants des locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles et en l’absence de conseil de concertation locative, le bailleur doit mener cette concertation avec les

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locataires réunis à cet effet.

La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur l’opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de construction-démolition.

Parallèlement, le bailleur informe la commune de ses projets et de l’engagement de la concertation.

Dans le cas d’une opération d’amélioration ou de construction-démolition, le bailleur dresse un bilan de la concertation qui comporte, le cas échéant, l’avis motivé des représentants des locataires. Il en informe les locataires.

Un décret fixe, en tant que de besoin, les conditions d’application des articles 44 bis, 44 ter et du présent article.

CHAPITRE VIII

Dispositions diverses

Art. 46. – Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Annexe 3

---------------------------------------------------Décret no 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre fon-cière et fixant la liste des charges récupérables

Art. 1. – La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 figure en annexe au présent décret.

Art. 2. – Pour l’application du présent décret :

a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement tech-nique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble ; ces dépenses d’encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

c) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité ma-térielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches, y compris lorsqu’un tiers intervient pen-dant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.

Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des par-ties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du présent article.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :

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– le salaire en nature ;– l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;– les indemnités et primes de départ à la retraite ;– les indemnités de licenciement ;– la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;– la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;– la participation de l’employeur à l’effort de construction ;– la cotisation à la médecine du travail ;

d) Lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l’alinéa précédent :

– le salaire en nature ;– l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;– les indemnités et primes de départ à la retraite ;– les indemnités de licenciement ;– la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;– la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;– la participation de l’employeur à l’effort de construction ;– la cotisation à la médecine du travail.

e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

Art. 3. – Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexe, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire.

Art. 3 bis – Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en œuvre des dispositions de l’article 23 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Art. 4. – Le ministre d’État, ministre de l’Économie, des Finances et de la Privatisation, le garde des Sceaux, ministre de la Justice, et le ministre de l’Équipement, du Logement, de l’Aménagement du territoire et des Transports sont char-gés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 26 août 1987.

LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES

I. – Ascenseurs et monte-charges1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation :

– visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;– examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;– nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;– dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;– tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants tou-chant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

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c) Menues réparations :

– de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique) ;– des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromagnétiques, contacts de portes et boutons d’appel) ;– des balais du moteur et fusibles.

II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

1. Dépenses relatives :

à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs.

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique.

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; à l’électricité ; au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

a) Dépenses d’exploitation et entretien courant ;

– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes mo-to-pompes et pompes de puisards ;– graissage des vannes et robinets, et réfection des presse-étoupe ;– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;– entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;– purge des points de chauffage ;– frais de contrôle de combustion ;– entretien des épurateurs de fumée ;– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;– conduite de chauffage ;– frais de location, d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

– réparation de fuites sur raccords et joints ;– remplacement des joints, clapets et presse-étoupe ;– rodage des sièges de clapets ;– menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;– recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. – Installations individuellesChauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

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1. Dépenses d’alimentation commune de combustible.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

– réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;– vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;– dépannage ;– contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;– vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;– réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;– contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide-eau chaude ;– contrôle des groupes de sécurité ;– rodage des sièges de clapets des robinets ;– réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :

– remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appa-reils à gaz ;– rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;– remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;– remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

1. Dépenses relatives :

à l’électricité ;

aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaire à l’entre-tien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur ;

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts,

aires et équipements de jeux).1. Dépenses relatives :

à l’électricité ;

à l’essence et l’huile ;

aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

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– les allées, aires de stationnement et abords ;– les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates- bandes) ;– les aires de jeux ;– les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;– entretien du matériel horticole ;– remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

VI. – Hygiène1. Dépenses de fournitures consommables :

sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désin-fection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des fosses d’aisance ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Élimination des rejets (frais de personnel).

VII. – Équipements divers du bâtimentou de l’ensemble de bâtiments d’habitation

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2. Exploitation et entretien courant : ramonage des conduits de ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ;

entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des inter- phones ;

visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles, de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :

abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. – Impositions et redevancesDroit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.

Annexe 4

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Décret no 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre fon-cière et relatif aux réparations locatives (JO du 30 août 1987)

Art. 1. – Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les rem-

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placements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Art. 1 bis – Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en œuvre des dispositions de l’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Art. 2. – Le ministre d’État, ministre de l’Économie, des Finances et de la Privatisation, le garde des Sceaux, ministre de la Justice, et le ministre de l’Équipement, du Logement, de l’Aménagement du territoire et des Transports sont char-gés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

LISTE DE RÉPARATIONS AYANT LE CARACTÈRE DE RÉPARATIONS LOCATIVES

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusifa) Jardins privatifs :

entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieuresa) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

graissage des gonds, paumelles et charnières ;menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notam-ment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

réfection des mastics ;remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

graissage ;remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

graissage ;remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

nettoyage et graissage ;remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieuresa) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

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maintien en état de propreté ;

menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique : rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

remplacement de quelques lames de parquet et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : remplacement des tablettes et tasseaux de pla-card et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberiea) Canalisations d’eau :

dégorgement ;

remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appa-reils à gaz ;

rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robi-nets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. e) Éviers et appareils sanitaires :

nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Équipements d’installations d’électricitéRemplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; répara-tion ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de locationa) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vais-selle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets.

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs.

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

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Annexe 5

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DÉCRET N°2002-120 DU 30 JANVIER 2002relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application

de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (JO du 31 janvier 2002)

Art. 1

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Art. 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la cou-verture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions rela-tives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revête-ments du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonction-nement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux be-soins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Art. 3

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccor-dé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

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6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Art. 4

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troi-sième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Art. 5

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Art. 6

Les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

Art. 6 bis

Le présent décret s’applique à Mayotte, avec, jusqu’au 31 décembre 2019, les adaptations suivantes :

1° Le 4 de l’article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :

« 4. Il est équipé d’un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjonc-teur différentiel » ;

2° Le 3 de l’article 3 est complété par la phrase suivante :

« Elles sont raccordées à un système d’assainissement collectif lorsqu’il existe ou, à défaut, à un système d’assainisse-ment individuel comprenant une fosse septique et un puisard d’infiltration. » ;

3° Au 4 de l’article 3, les mots : « Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à » sont remplacés par les mots : « Une cuisine ou un coin cuisine, s’il existe, doit être aménagé de manière à » ;

4° Au 5 de l’article 3, les mots : « Une installation sanitaire intérieure au logement » sont remplacés par les mots : « Une installation sanitaire », les mots : « alimenté en eau chaude et froide » sont remplacés par les mots : « alimenté en eau » et les mots : « à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible » sont remplacés par les mots : « à condition que ce w.-c. soit facilement accessible. »

Annexe 6

--------------------------------------------------- Autres textes législatifs utiles

• Pour accéder à toute la législation, rendez-vous sur :

www.legifrance.gouv.fr- Extraits du code de la construction et de l’habitation- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats et types de location de logement à usage de résidence principale.- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

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- Décret no 99-628 du 22 juillet 1999 (accord collectif de location relatif aux congés pour vendre par lots)- Décret no 87-149 du 6 mars 1987 (conditions minimales d’habitabilité)- Décret no 2003-408 du 28 avril 2003 (individualisation des contrats de fourniture d’eau)- Décret no 2001-1361 du 28 décembre 2001 (obligation de gardiennage ou de surveillance)- Décret no 2001-653 du 19 juillet 2001 (commissions départementales de conciliation- Extrait du décret no 48-1766 du 22 novembre 1948 (détermination de la surface corrigée) et du décret no 95-708 du 9 mai 1995 (surface utile)- Recommandation no 2001-01 émise par la Commission des clauses abusives dans les contrats de location- Recommandation no 2002-01 émise par la Commission des clauses abusives dans les contrats de vente de listes en matière immobilière- Recommandation no 2003-02 émise par la Commission des clauses abusives relative aux mandats de vente, de loca-tion ou de recherche d’un bien immobilier- Circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés- Circulaire du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour la démolition et le changement d’usage de logements locatifs sociaux- Circulaire no 2004-3 du 12 janvier 2004 relative à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau- Circulaire du 12 mai 2004 relative à la mise en œuvre d’un dispositif d’urgence visant à la prévention des expulsions

www.clcv.orgwww.clcv.org