Guide Achat Immobilier 2014

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Guide de l’achat immobilier en 2014

Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et les changements pour l’immobilier en 2014. Toutes les informations indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.

2014


INTRODUCTION

Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue

durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement

gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre

projet d’achat.

Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous

propose ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation

complète des changements attendus sur le marché immobilier en 2014 et des conseils de

base pour optimiser le coût de votre achat.

Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour

plus de 500) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.

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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.

David

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SOMMAIRE

INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2

I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 15 ans ? ....................................................................... 5

1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5

2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6

3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 7

4. Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 7

5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............................................. 8

6. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................................................ 9

II. Des baisses de prix très disparates en 2013.................................................................................................. 10

1. Des volumes de vente toujours faibles en 2013 ...................................................................................... 10

2. Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique ............................................................ 11

3. 3 types de baisse des prix différentes ...................................................................................................... 11

4. Et pourtant les taux pour l’immobilier ont été à leur plus bas historique ............................................... 14

5. Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ........................................ 16

III. Les changements prévus pour l’immobilier en 2014 ............................................................................... 20

1. Hausse des frais de notaire ...................................................................................................................... 20

2. Nouveaux barèmes d’abattement sur les plus-values immobilières depuis le 1er

septembre 2013 ....... 21

3. Un abattement exceptionnel de 25 % valable pendant un an, soit jusqu’au 31 août 2014 .................... 22

4. Suppression complète des abattements pour les terrains constructibles ............................................... 23

5. Le dispositif Duflot reste inchangé en 2014 ............................................................................................. 24

IV. Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2014 ? ........................................................ 25

1. Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 25

2. La dette française peut se déprécier sur les marchés financiers ............................................................. 25

3. Et de l’autre côté de l’atlantiquE ............................................................................................................. 27

4. Des taux bas toutes l’année 2014, sauf si… ............................................................................................. 27

V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2014 ? ............................................................................. 28

1. La perception des prix immobiliers trop élevés est de plus en plus forte ............................................... 28

2. La résistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 31


3. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 32

4. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 36

5. Tous les facteurs montrent de nouvelles baisses des prix à venir ........................................................... 37

6. Les incertitudes sur l’amplitude de la baisse et sa durée doivent conduire à la prudence ..................... 38

VI. Faut-il acheter une residence principale en 2014 ? ................................................................................. 39

1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 39

2. La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 41

3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 41

4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 42

VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2014 ? ......................................................................................... 44

1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 44

2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 44

3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 45

4. L’élément clé pour investir en 2014 : la rentabilité locative ! ................................................................. 45

5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 46

6. 2014 mieux que 2013 pour du locatif ? ................................................................................................... 47

VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 48

1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 48

2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 49

3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 49

4. Reduisez vos frais de notaires grace à ces 2 astuces ............................................................................... 50

5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 50

6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 51

7. 12 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 52

8. Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 54

CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 56

MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 57


I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER

DEPUIS 15 ANS ?

1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008

Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,

les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite

fortement augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou

l’augmentation des revenus des ménages.

Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en

moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.

Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques

Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement

Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont

disponibles sur cette page.

On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par

rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138



On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit

nous propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :

Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et

la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.

2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009

Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de

transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses

premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les

acquéreurs puissent suivre financièrement.

Les volumes de vente ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a

accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez

importante des prix des maisons et des appartements.

Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en

novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le

gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.


3. UN REBOND TEMPORAIRE

Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement, le

marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une

nouvelle pression sur les prix qui sont alors remontés.

Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut

noter que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. A l’opposé, des

villes comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.

4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX

La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des

restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de

nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés

éjectés du marché immobilier.

A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendant

quelques mois. Cela grâce à différents effets d’aubaine créés par la possibilité :

- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

- d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,

- d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de

l’achat d’un logement ancien.

Depuis début 2012, les volumes de vente sont en net régression. Ainsi, malgré des mois de

janvier et février exceptionnels en termes de nombre de transactions immobilières, les

notaires ont constaté une baisse de l’ordre de 20 % du nombre de ventes en 2012 par

rapport à 2011.

D’après l’indice Notaires/INSEE du 4ème trimestre 2012, les prix des logements anciens

baissent de 1.1 % pour les appartements et de 2.1 % pour les maisons par rapport au 4ème

trimestre 2011. Nous verrons dans notre bilan sur 2013, dans le chapitre suivant, que ces

tendances de marché au ralenti et de prix qui baissent se sont poursuivies.


5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION D’UNE

BULLE SPECULATIVE

La courbe de l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus suit, jusqu’à

présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, notamment en

Province :

Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et

d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution des prix de l’immobilier en France. Les

similarités sont très frappantes ! Nous en serions donc entre l’étape « Retour à la normale »

(return to « normal ») et l’étape « Peur » (Fear).

Seul l’avenir nous dira si les futures évolutions continueront dans cette direction ou si le

dégonflement de la bulle immobilière française se fera autrement. En attendant, toutes les

étapes sont respectées jusqu’à celle de « retour à la normale ». Rendez-vous dans quelques

années pour savoir si l’éclatement de la bulle immobilière aura été aussi brutal que le laisse

envisager cette courbe.


6. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES

FRANÇAIS

Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :

- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le

faire.

- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus

cher d’en changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la

plupart des propriétaires !).

- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération

présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des

rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les

risques de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.

- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les

contraignent à augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilité.

Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un

logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également

les multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les

intermédiaires (banques, agents immobiliers, notaires, etc.).

Certains économistes avancent même l’idée que les prix élevés des logements sont un frein

important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à

l’Allemagne. En effet, comme il coûte beaucoup plus cher de se loger en France, les Français

ont besoin de salaires beaucoup plus élevés qu’en Allemagne pour vivre de la même

manière. Et cela juste à cause du coût des logements. Du coup, les entreprises françaises

doivent faire payer plus chers leurs produits à l’exportation pour pouvoir payer ces niveaux

de salaire.

http://www.immobilier-danger.com/Baisse-des-prix-immobiliers-une-298.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


http://www.immobilier-danger.com/Quelle-est-la-rentabilite-d-un-449.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014



II. DES BAISSES DE PRIX TRES DISPARATES EN 2013

1. DES VOLUMES DE VENTE TOUJOURS FAIBLES EN 2013

Au moment de la sortie de ce guide, les chiffres définitifs du nombre de transactions ne sont

pas connus, mais nous avons déjà une bonne vision de ce que va donner l’année 2013 en

termes de ventes de biens immobiliers anciens et neufs.

Ce graphique communiqué par l’INSEE, d’après les chiffres des notaires, montre que les

volumes de vente dans l’ancien seront un peu plus élevés en 2013 qu’en 2012. Cependant,

on est encore assez loin du volume des « bonnes années ».

Le niveau exceptionnellement bas des taux des crédits immobiliers a permis à l’activité de la

transaction immobilière de se redresser légèrement pour être un peu moins mauvaise qu’en

2012. Quelques premières baisses de prix salutaires ont également attiré un peu plus

d’acquéreurs. Seulement un niveau aussi bas d’activité, avec pourtant des conditions

d’emprunt très favorables, montre que l’on n’en est qu’au début de la correction sur les prix.

En effet, le pouvoir d’achat immobilier part de très bas et ne s’est pas beaucoup amélioré

(comme nous le verrons ci-dessous) : il faudra attendre des baisses de prix plus importantes

pour que l’activité reprenne plus fortement.


2. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI

STATISTIQUE

Pour comparer des prix d’une période à une autre encore faut-il pouvoir comparer la même

structure de produits. L’échantillon statistique, comme l’appellent les spécialistes des

statistiques, souvent utilisé pour des données globales sur l’ensemble du marché immobilier

français ou d’une ville ne repose plus sur la même composition. Il en devient donc très

difficile d’exploiter correctement les variations de prix annoncées par rapport au passé.

En effet, il y a actuellement différents changements qui masquent l’ampleur réelle des

baisses de prix observées sur le terrain pour un même type de bien :

- Le blocage du marché de la vente immobilière n’est pas homogène. Il est très

important en zone rurale et dans les villes sinistrées économiquement (là où se

situent les logements les moins chers), il l’est modérément dans les agglomérations

de taille moyenne et les zones périphériques autour des principales grandes villes et

il n’est que légèrement ralenti dans ces très grandes agglomérations (là où les prix

sont les plus chers). S’il y a une proportion beaucoup plus importante de biens

vendus dans les zones chères, cela fait mécaniquement augmenter les prix (ou plutôt

dans notre cas, cela laisse croire que les prix ne baissent que très peu).

- Ce ne sont plus les mêmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le

marché s’est surtout restreint sur les biens de moins bonne qualité, dans les moins

bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros défaut et

avec un très bon emplacement. Cet « effet qualité » n’est pas repris dans les

statistiques des prix sur une ville, une région ou sur la France entière. C’est donc un

autre facteur aggravant ce biais statistique.

Vous pouvez retrouver quelques exemples des conséquences sur des moyennes de prix dans

notre article « Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers ».

3. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES

Début novembre 2013, nous avons publié un article de synthèse sur l’évolution en 2013 des

prix de l’immobilier en France dont le titre est « L’immobilier, ça baisse comment ? ». Nous

avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catégories de situation que l’on peut

http://www.immobilier-danger.com/Attention-aux-statistiques-646.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/L-immobilier-ca-baisse-comment-677.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


observer actuellement avec, pour chacune d’entre elles, un ralentissement plus ou moins

fort des ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix.

Cela s’illustre parfaitement avec cette image provenant d’une vidéo réalisée lors de

l’interview du président du site MeilleursAgents.com :

A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX

Les très grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nice, Marseille, etc.) et les coins spécifiques

très recherchés (certains secteurs d’Ile-de-France, certaines villes huppées en bord de mer

ou en région frontalière avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le moment pas

trop du ralentissement du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que vous n’en

entendez pas trop parler dans les médias (qui restent très centrés sur Paris et les grandes

villes pour leurs informations).

On note toutefois une diminution des volumes de l’ordre de 15 % dans ces secteurs très

recherchés et des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi-

2013), comme par exemple à Paris et à Nice.

Les périodes d’euphorie où tout se vendait facilement et à n’importe quel prix sont

désormais révolues. Les écarts se creusent davantage entre les biens de très bonne qualité

avec un bon emplacement et ceux qui souffrent de défauts plus ou moins grands. On

retrouve peu à peu un marché un peu plus normal avec des acquéreurs qui étudient bien


plus qu’avant le rapport qualité/prix avant d’acheter et qui se renseignent plus qu’avant,

notamment sur tous les frais liés (charges de copropriétés, etc.).

B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES

PERIURBAINES

Les villes de taille moyenne et les zones périphériques de ces secteurs recherchés sont bien

plus marquées par le ralentissement du marché immobilier. La diminution du volume est

plus conséquente (de l’ordre de -25 %) et les réductions de prix sont également plus fortes

(de -5 à -10 % en deux ans).

L’inflation cumulée sur la même période est d’environ 4.1 % : il y a donc une diminution

réelle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces secteurs

géographiques. Ceci est loin d’être négligeable mais pas encore suffisant pour compenser les

excès nombreux de la bulle immobilière, comme le montrent les graphiques de Jacques

Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc s’attendre à ce que ce mouvement de

correction sur les prix se poursuive dans les années qui viennent.

C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES

DEPRIMEES ECONOMIQUEMENT

Le contexte n’est pas du tout le même dans la plupart des zones rurales et dans les villes qui

sont économiquement déprimées. Par rapport à 2011, le marché immobilier a vu son

nombre de transactions chuter de près de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baissé de 10

à 20 % sur les deux dernières années (Soit de -13.5 à -23.15 % en tenant compte de

l’inflation).

Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix n’avaient pas enregistré de rebond

après la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutôt stagné en 2010-2011, voire

avaient continué à diminuer légèrement. En cumulé, par rapport au niveau enregistré en

2007 et 2008 et en tenant compte de l’inflation, il n’est pas rare de voir des biens qui valent

30 à 40 % moins cher qu’à cette époque. Et certains osent dire, malgré cela, qu’il n’y a pas de

bulle immobilière en France et qu’elle n’a pas commencé à se dégonfler ou carrément à

éclater…

En proportion, les ventes dans ces zones géographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi,

cela n’impacte que très légèrement les moyennes ou médianes globales sur les prix d’un


département ou d’une région, à cause des changements de structure de l’échantillon

statistique comme vu ci-dessus.

D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES

GRANDES VILLES

La flambée des prix du début des années 2000 a commencé par toucher les centres des

grandes villes et les secteurs les plus recherchés où se concentrent les plus grosses fortunes.

Puis la bulle immobilière s’est généralisée au fil des années pour toucher ensuite les villes

moyennes et enfin n’importe quel endroit en France. Il n’y a eu aucun secteur géographique

qui a été épargné par cette flambée des prix, même si celle-ci s’est produite à des degrés

divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la montée des prix dans les centres-

villes, les Français se sont peu à peu éloignés et ont ainsi contribué à faire exploser les prix

en périphéries et cela de plus en plus loin jusqu’en 2007-2008, au sommet de la bulle en

Province.

Cette propagation par capillarité se produit désormais dans le sens inverse. Ce sont d’abord

les secteurs les plus éloignés des zones dynamiques qui ont vu leur prix dévisser. Puis des

baisses de prix ont commencé à se faire sentir dans les zones périphériques et les villes

moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 les plus grandes villes et s’est

généralisée un peu partout en France.

Tous les indicateurs laissent à penser que cela va se poursuivre en 2014 et les années

suivantes comme nous le verrons au chapitre 3. Il faudra donc en tenir compte pour vos

projets d’achat ou de vente d’immobilier dans les mois et années à venir.

4. ET POURTANT LES TAUX POUR L’IMMOBILIER ONT ETE A LEUR

PLUS BAS HISTORIQUE

D’habitude, une baisse non négligeable des taux d’emprunt entraîne une hausse des prix de

l’immobilier. En redonnant une capacité supplémentaire d’achat pour une même mensualité

et une même durée, une baisse des taux d’intérêt permet aux acquéreurs d’avoir un budget

un peu plus élevé. C’est donc un facteur qui peut conduire les prix à augmenter.


Les records historiques enregistrés mois après mois sur les taux moyens obtenus sur les

crédits immobiliers sur la première partie de l’année 2013 ont plutôt permis de limiter la

baisse des prix. Mais cela n’a pas été suffisant pour stopper la spirale baissière qui s’est

installée. C’est pour dire si celle-ci est robuste.

Alors que les taux des prêts immobiliers étaient déjà très bas par rapport aux années passées

(3.23 % sur les emprunts souscrits en décembre 2012, soit le record depuis la fin de la

seconde guerre mondiale), ils ont continué à descendre mois après mois jusqu’en juin 2013

où la moyenne des taux des crédits immobiliers contractés ce mois-ci est descendu à 2.89

% ! Cette baisse des taux aura duré 17 mois sans aucune interruption et aura permis une

baisse de 108 points de base (de 3.97 % à 2.89 %).

Depuis les taux d’intérêt sont repartis à la hausse, mais ceci de manière modérée. Ils ont

atteint en moyenne 3.08 % sur les prêts souscrits en novembre 2013 :

D’après ces informations de la Banque de France, les banques ont globalement continué à

resserrer leurs critères d’octroi des prêts immobiliers :


Il est donc très important de bien soigner son profil d’emprunteur. Vous trouverez tous nos

conseils pour cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit

immobilier. Les banques exigent notamment d’avoir un apport personnel de plus en plus

important et sont plus regardantes sur votre taux d’endettement et votre durée d’emprunt.

Les écarts observés entre les taux obtenus pour un dossier moyen et les meilleurs dossiers

sont loin d’être négligeables. Ils permettent d’obtenir plusieurs milliers d’euros

supplémentaires pour une même mensualité et une même durée d’endettement, ce qui

permet parfois de faire la différence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux

des taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la durée d’emprunt sur notre page de

suivi des taux immobiliers.

Ces taux historiquement bas sur l’ensemble de l’année 2013 ont évidemment joué un rôle

important dans l’évolution des prix puisqu’ils ont freiné la baisse. Il ne fait aucun doute que

sans ces taux aussi bas, les volumes de vente auraient été encore plus mauvais et les baisses

de prix plus franches.

5. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR

ACHETER DE L’IMMOBIL IER

Malgré ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce n’est pas parce que les taux

d’emprunt sont très bas que c’est un bon moment pour acheter de l’immobilier. Le niveau

des taux ne conditionne qu’une petite partie de la capacité d’achat immobilier des ménages

et reste bien moins impactant que le niveau des prix.

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Pour vous le démontrer, voici une série de graphiques qui illustrent à quel point ces taux, qui

n’ont jamais été aussi bas, n’ont qu’une faible influence sur votre capacité d’achat. Seule

une véritable baisse des prix permettrait à celle-ci de faire un bond et de redonner la

capacité à bon nombre de Français de pouvoir acheter leur logement.

Tout d’abord, voici l’évolution depuis 1965 du pouvoir d’achat immobilier des ménages

d’après les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :

Les effets cumulés des premières baisses des prix et de l’importante baisse des taux depuis

début 2012 n’ont permis qu’un très faible gain en pouvoir d’achat immobilier par rapport

aux années passées. On reste à des niveaux très bas par rapport à la tendance historique et

notamment très loin du niveau observé il y a à peine 10 ans (alors même que le taux moyen

en 2003 était plutôt de l’ordre de 4.50 % contre un peu moins de 3.00 % en 2013)…

Cela peut se traduire autrement. Notamment par l’évolution du nombre d’années

nécessaires à l’achat d’un même logement avec la même capacité de financement dans le

temps :



Rendez-vous compte, il faut aujourd’hui encore 28.9 années pour acheter le même

logement que l’on pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 et cela avec la même

mensualité de remboursement d’un prêt immobilier.

La prochaine fois qu’on essayera de vous forcer la main pour que vous achetiez un logement

en vous disant que c’est un excellent moment car les taux sont très bas et que les prix ont un

peu baissé, vous saurez à quoi vous en tenir… Certes la situation est un peu moins mauvaise

qu’en 2011 (ou qu’entre 2007 et début 2009) mais elle est encore très loin d’être « bonne ».

Une autre source (le Crédit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend

l’évolution du coût relatif d’un achat en années de revenu. Certes il est moins coûteux

d’acheter aujourd’hui (4.56 années de revenus) qu’à mi-2007 (4.75 années de revenus,

record historique) ou qu’en 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 années de revenus). Cependant, il

faut toujours payer beaucoup plus qu’au début des années 2000. L’année 2013 est même un

moment moins intéressant pour un achat immobilier que l’année 2009 ne l’a été.


Il n’y a donc aucune raison de vous précipiter pour acheter votre résidence principale. Les

prix baissent, et devraient très probablement continuer à le faire en 2014, et les taux sont

bas, et devraient le rester en 2014. C’est ce que nous allons désormais aborder dans les

prochains chapitres : les tendances et les changements pour le marché immobilier en 2014.


III. LES CHANGEMENTS PREVUS POUR L’IMMOBILIER EN

2014

Différents changements vont affecter le marché immobilier en 2014. Voici un résumé des

principales modifications qui sont prévues pour l’année 2014.

1. HAUSSE DES FRAIS DE NOTAIRE

Le gouvernement a voté l’autorisation pour les départements d’augmenter le taux de

prélèvement qu’ils appliquaient jusqu’à présent sur les droits de mutation. Ces derniers

rentrent dans la composition de ce qu’on appelle couramment les « frais de notaire ».

Concrètement, chaque département va avoir le pouvoir de décider entre conserver le taux

de 3.8 % qui s’applique jusqu’en 2013 et l’augmenter dans la limite de 4.5 %. Cela

correspond donc à une augmentation possible du coût des frais de notaire comprise entre 0

et 0.70 % du prix du bien immobilier. Ce taux sera voté au sein de chaque département. A

l’heure actuelle, les choix de chacun des départements français n’est pas encore connu. Il

n’est donc pas possible de savoir aujourd’hui à combien s’élèveront les frais de notaire pour

un achat immobilier à partir du 1er mars 2014.

Ceci s’explique notamment par la possibilité que soit mise en place une solidarité entre les

départements. Les départements les plus riches pourraient devoir reverser jusqu’à 0.35 % du

montant de ces droits de mutation dans un pot commun destiné à aider les départements

les plus en difficulté. Certains départements riches, comme Paris, seront surement contraint

d’augmenter d’au moins 0.35 % leur taux de prélèvement afin de répondre à ce principe, si

celui-ci est définitivement validé.

Un exemple permet de mieux se rendre compte de l’impact que cela peut avoir pour les

acquéreurs sur leur coût d’achat. Sur un bien immobilier qui coûte 300 000 €, les frais de

notaire à payer en 2013 s’élèvent à 20 400 € (dont 11 400 € pour le département). En 2014,

ils pourraient augmenter jusqu’à 22 500 € avec l’augmentation maximale de 0.70 %, soit un

surcoût de 2 100 €.

Comme la plupart des banques demandent en apport minimal les frais d’acquisition (frais de

notaire + les éventuels frais d’agence immobilière), il faudra disposer de cette somme

supplémentaire sans emprunt pour financer un achat dans les départements où des

augmentations seront mises en place. Cela risque de freiner certains acquéreurs qui

disposent d’un apport limité et cela se répercutera mécaniquement sur les prix.


Cette mesure sera prise pour une période d’au moins 2 ans. Cette hausse des taux de

prélèvement pourra donc s’appliquer au minimum du 1er mars 2013 jusqu’au 29 février

2016. Mais rien ne garantit qu’elle ne soit pas poursuivie ultérieurement.

2. NOUVEAUX BAREMES D’ABATTEMENT SUR LES PLUS-VALUES

IMMOBILIERES DEPUIS LE 1ER SEPTEMBRE 2013

Les gouvernements successifs ne savent décidément plus comment taxer les plus-values

immobilières. Le dispositif a encore été modifié au cours de l’année 2013 avec des nouveaux

barèmes d’abattement pour les plus-values réalisées lors de la vente des résidences

secondaires, des biens locatifs ou des logements vacants.

Attention, les textes définitifs n’ont pas encore été votés, mais ils s’appliquent déjà sur les

ventes conclues depuis le 1er septembre 2013. C’est un véritable casse-tête pour les notaires

car tant que les textes définitifs ne sont pas validés, il peut y avoir des changements de

dernière minute…

La nouvelle imposition des plus-values se compose de deux barèmes distincts. Un pour

l’imposition à 19 %, qui est désormais entièrement exonérée après 22 ans de détention

contre 30 ans dans le précédent dispositif. L’autre pour les prélèvements sociaux qui sont

totalement exonérés au-delà de 30 ans de détention. Voici un tableau récapitulatif :

Durée de détention en année pleine

Abattement pour l’impôt à 19 %

Abattement pour la CSG CRDS à 15.5 %

5 ans ou moins 0 % 0 %

6 ans 6 % 1.65 %

7 ans 12 % 3.30 %

8 ans 18 % 4.95 %

9 ans 24 % 6.60 %

10 ans 30 % 8.25 %

11 ans 36 % 9.90 %

12 ans 42 % 11.55 %

13 ans 48 % 13.20 %

14 ans 54 % 14.85 %

15 ans 60 % 16.50 %

16 ans 66 % 18.15 %

17 ans 72 % 19.80 %

18 ans 78 % 21.45 %

19 ans 84 % 23.10 %

20 ans 90 % 24.75 %

21 ans 96 % 26.40 %


22 ans 100 % 28 %

23 ans 100 % 37 %

24 ans 100 % 46 %

25 ans 100 % 55 %

26 ans 100 % 64 %

27 ans 100 % 73 %

28 ans 100 % 82 %

29 ans 100 % 91 %

30 ans et plus 100 % 100 %

Comment lire ce tableau ? Prenons un exemple, pour une plus-value nette (après déduction

des frais d’acquisition, d’un pourcentage pour les travaux ou des frais réels) de 30 000 €

réalisée sur un appartement détenu depuis 12 années entières :

- il y a un abattement de 42 % pour l’impôt à 19 %. Cela fait donc un impôt de 19 %

sur 58 % de 30 000 €, soit 3 306 €.

- Il y a un abattement de 11.55 % pour les prélèvements sociaux à 15.5 %. Cela fait

donc un impôt de 15.5 % sur 88.45 % de 30 000 €, soit environ 4 113 €.

L’imposition totale sur cette plus-value de 30 000 € sera donc de 7 419 €, soit 24.73 %. Pour

comparer, avec l’ancien régime d’imposition, il aurait été de 8 901 €, soit une économie de

1 482 €.

3. UN ABATTEMENT EXCEPTIONNEL DE 25 % VALABLE PENDANT UN

AN, SOIT JUSQU’AU 31 AOUT 2014

Mais ce changement sur le barème des abattements pour durée de détention n’est pas le

seul changement. Le gouvernement a également instauré un abattement exceptionnel

complémentaire de 25 % mais qui ne sera valable que pendant une courte période. Il

concerne les ventes de résidences secondaires, de biens locatifs ou vacants dont l’acte de

vente définitif est signé entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Attention, comme il existe un délai d’environ 3 mois entre la signature d’un compromis de

vente et la signature de l’acte définitif, cela signifie que pour bénéficier de cet abattement

complémentaire vous devez absolument obtenir la signature du compromis avant fin mai

2014. Il ne vous reste donc que peu de temps pour vendre ce type de bien.

Sur l’exemple donné ci-dessus d’une plus-value nette de 30 000 € avec 12 ans de détention,

cela ramènerait le montant de la plus-value imposable à environ 5 564 € seulement et donc


à une économie de 1 855 € dans cet exemple si la vente est officialisée avant le 31 août

2014. Sur les plus-values plus importantes ou avec une durée de détention plus courte, le

gain est nettement supérieur. De quoi inciter les propriétaires de ces types de biens

immobiliers à les vendre et à contribuer à créer une augmentation de l’offre.

Pour ceux qui veulent acheter un bien dans une zone où il y a beaucoup de résidence

secondaire ou de logements locatifs de ce type, c’est l’occasion de négocier plus ardemment

les prix en tenant compte de cette « dead ligne » de fin mai 2014 pour les vendeurs.

Retrouvez tous nos articles sur les plus-values immobilières ici.

4. SUPPRESSION COMPLETE DES ABATTEMENTS POUR LES TERRAINS

CONSTRUCTIBLES

Si la fiscalité sur les résidences secondaires s’est allégée, celle sur les terrains constructibles

a été fortement durcie. En effet, pour toute vente définitive d’un terrain à bâtir à partir du

1er mars 2014, il n’y aura plus aucun abattement pour durée de détention. Cela signifie que

peu importe depuis quand vous êtes propriétaire d’un terrain constructible, vous serez

imposable à 34.5 % (19 % d’impôt et 15.5 % de CSG CRDS) sur la totalité de la plus-value

nette réalisée.

Pour ceux qui détiennent ces biens depuis 30 ans ou plus, c’est un véritable coup de massue.

L’objectif du gouvernement est de lutter contre la rétention des terrains constructibles qui

contribue à la spéculation foncière. Celui-ci espérait que cela déclenche un afflux massif de

terrain à vendre avant la date limite, mais apparemment d’après les premiers retours, il n’y a

pas eu beaucoup d’augmentation des ventes. Souvent par manque d’informations des

propriétaires terriens sur ce fort changement de fiscalité.

C’est pourtant une mesure qui devait être appliqué en 2013 et qui avait été reportée à 2014.

Nous en parlons sur Immobilier-danger.com depuis octobre 2012. Cela laissait donc du

temps pour prendre des dispositions avant pour vendre rapidement ces terrains à bâtir sur

lesquels vous ne comptez pas réaliser de construction.

L’incitation à libérer des terrains constructibles non utilisés vise à réduire les prix du foncier

et ainsi permettre des constructions de logements à moindre coût et ainsi d’augmenter

l’offre, notamment dans les secteurs tendus.

Attention, le gouvernement avait également prévu une forte augmentation de la taxe

foncière sur les terrains constructibles. Elle devait initialement rentrer en application en

2014, mais elle a, pour le moment, été repoussée à 2015.

http://www.immobilier-danger.com/+-Plus-value-immobiliere-+.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


5. LE DISPOSITIF DUFLOT RESTE INCHANGE EN 2014

Les investisseurs demandent de la stabilité afin de planifier leur investissement sans

changement récurrent sur leur fiscalité et sur les aides. Ils ont au moins été entendus en ce

qui concerne les dispositifs de défiscalisation immobilière puisque les conditions de la loi

Duflot en 2014 seront les mêmes qu’en 2013.

Si vous payez beaucoup d’impôt et que vous souhaitez défiscaliser en investissant dans

l’immobilier neuf, vous pouvez vous renseigner sur la loi Duflot :

- Investir dans l’immobilier neuf avec 18 % de réduction d’impôt grâce à la loi Duflot :

présentation du dispositif, du montant de déduction possible et des principaux

changements par rapport à la loi Scellier.

- Loi Duflot : plafonds des loyers et des ressources : la contrepartie à cette

défiscalisation est le respect de certains plafonds de loyer à ne pas dépasser en

fonction des secteurs géographiques et des plafonds maximum de ressources pour

les locataires.

- Immobilier Duflot : quelles sont les villes éligibles à la défiscalisation ? : il n’est pas

possible d’investir n’importe où en France sur ce type de biens. Les zones ont été

réduites par rapport à la loi Scellier pour éviter des constructions là où il n’y a pas de

demande locative suffisante, ni de manque d’offres de logements.

Pour résumer, si ce dispositif apparaît moins attractif que la loi Scellier, il est en revanche

beaucoup moins risqué. En effet, les loyers modérés vous garantissent un très faible taux de

vacance locative, vous n’aurez aucun problème à trouver des locataires. De plus, la

restriction des villes éligibles permet de diminuer le risque d’investir dans des villes où l’offre

de logements à louer est déjà supérieure à la demande et où vous risquiez auparavant de ne

pas trouver de locataire (ou à un loyer bien plus bas qu’espéré).

Pour que ce type d’investissement soit rentable, on considère en général qu’il faut payer au

moins 2500 € d’impôts sur les revenus par an. En effet, ce type d’investissement permet de

retirer de ses impôts une partie du prix d’achat, il faut donc payer suffisamment d’impôts

pour pouvoir profiter pleinement de ces réductions. Si vous êtes intéressé par un

investissement en Duflot, vous pouvez demander une étude gratuite et sans engagement. La

réduction d’impôt maximale est de 54 000 € (6 000 € pendant 9 ans).

http://www.immobilier-danger.com/+-Loi-Duflot-+.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Loi-Duflot-2013-investir-dans-l-561.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Loi-Duflot-plafonds-des-loyers-et-600.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-Duflot-quelles-sont-les-589.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/simulation/simulation-defiscalisation-scellier.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


IV. COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS

IMMOBILIERS EN 2014 ?

Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intéressant d’étudier comment

peuvent évoluer les taux pour les crédits immobiliers ? Quelles sont les tendances pour

l’année 2014 ? Faut-il s’attendre à une baisse des taux ou à une forte hausse ?

1. DES TAUX DEJA TRES TRES BAS

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux d’intérêts pour des financements de maison ou

d’appartement n’ont jamais été aussi bas qu’en 2013. Ils ont battu tous les records en juin

2013 avec un taux moyen à 2.89 %. Du jamais vu. Sur cette fin d’année 2013, les taux pour

l’immobilier sont légèrement remontés (3.08 % en novembre), mais ils restent encore plus

bas que ceux observés fin 2012 qui étaient déjà des taux record.

En conséquence, il est peu probable que les taux baissent fortement en 2014. Il n’est pas

impossible de voir le record de 2.89 % être battu cette année. Cependant, pourront-ils

descendre beaucoup plus bas ? Rien n’est impossible. Regardez ce qu’il s’est produit au

Japon : un dégonflement de bulle immobilière pendant plus de 20 ans et cela malgré des

taux d’emprunt très bas (inférieur à 1 %).

Le principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne a été abaissé à 0.25 % à

l’automne 2013. Il ne reste que très peu de marge de manœuvre pour de nouvelles baisses…

Néanmoins, cela montre que globalement les taux d’emprunt sur les marchés financiers vont

rester très bas. Il n’y a aucun signe de retour d’une inflation supérieure à 2 %, on se dirige

plutôt vers une déflation. Il faut donc s’attendre à ce que cette période de taux bas se

poursuive. Oui, mais…

2. LA DETTE FRANÇAISE PEUT SE DEPRECIER SUR LES MARCHES

FINANCIERS

L’un des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crédits

immobiliers en France est celui qui pèse sur le niveau de confiance que placent les

investisseurs dans la dette française. Cela se ressent notamment au niveau de l’évolution de


l’OAT 10 ans de la France. C’est l’indice du taux auquel s’achète la dette française sur les

marchés financiers. En 2013, cet indice était très bon. Il a même atteint un niveau record à

1.67 % en mai. Depuis, il est remonté aux alentours de 2.30 %, ce qui reste un niveau très

acceptable par rapport aux autres pays. Voici l’évolution ces derniers mois du TEC 10 (un

indice proche de l’OAT 10 ans) :

Si demain, la dette de la France est jugée moins qualitative et est donc moins demandée, ce

taux de l’OAT 10 ans risque d’augmenter. C’est ce qui s’est produit dans tous les autres pays

européens en difficulté économique (Grèce, Espagne, Italie, etc.). L’écart entre l’OAT 10 ans

de la France et celui de ces autres pays est actuellement très important. Il pourrait être

réduit dans les mois ou années qui viennent si l’économie française ne se redresse pas. Cela

ferait automatiquement grimper les taux pour les crédits immobiliers. Et dans ce scénario-là,

il ne fait aucun doute que les légères baisses de prix actuelles se traduiraient par des baisses

beaucoup plus importantes.


3. ET DE L’AUTRE COTE DE L’ATLANTIQUE

Les choix de la FED (la Banque centrale américaine) seront également déterminants pour

définir l’évolution des taux des crédits immobiliers en France. Comment cela est-ce

possible ? C’est très simple. Depuis un moment déjà la FED déverse énormément de

liquidités sur les marchés américains, ce qu’on appelle « faire tourner la planche à billets ».

Pour placer ces liquidités, les divers investisseurs choisissent notamment des dettes d’Etat.

Après l’Allemagne et quelques pays nordiques en meilleures situations économiques, c’est la

dette de la France qui est actuellement privilégiée. Cela nous permet, pour le moment de

placer cette dette à des taux très bas.

Cependant la FED devra, tôt ou tard, réduire la vitesse de production de sa planche à billets.

A ce moment-là, il y aura moins de liquidités déversées sur les marchés et par ricochets,

moins d’acheteurs de dette française. Les légères remontées de l’OAT 10 ans depuis le mois

de mai s’explique notamment par les propos de la FED qui a laissé entendre qu’elle pourrait

bientôt ralentir le rythme de son injection de liquidités.

4. DES TAUX BAS TOUTES L’ANNEE 2014, SAUF SI…

Les taux d’intérêts pour des crédits immobiliers devraient donc rester très bas en ce début

d’année 2014 (autour de 3 % en moyenne). Cette tendance pourrait se poursuivre tout au

long de l’année avec quelques fluctuations légères à la hausse comme à la baisse. Seule une

possible, mais non certaine, forte remontée de l’OAT 10 ans de la France pourrait faire

augmenter fortement les taux pour des financements immobiliers.

Quoi qu’il en soit, l’évolution des prix sera influencée par cette évolution des taux. Avec des

taux qui restent stables, les prix continueront de corriger à une allure modérée (sauf dans les

secteurs reculés ou sinistrés). Si les taux augmentent fortement, les prix baisseront de

manière beaucoup plus rapide. Pour un acquéreur, il n’est donc pas important de se soucier

de cette possible hausse des taux, d’autant plus que nous avons vu ci-dessus qu’il était

préférable d’avoir des prix bas et des taux élevés que l’inverse, car ce sont les prix qui

impactent le plus le coût d’un achat.

Plus vous avez d’apport personnel et plus vous avez intérêt à ce que les taux augmentent.

Cela réduirait le budget des autres acquéreurs qui ont moins d’apport et vous aurez donc

moins de concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de

meilleures négociations possibles.

Pour retrouver nos dernières informations sur les taux, c’est sur cette page.

http://www.immobilier-danger.com/+-Taux-immobilier-+.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


V. QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER

EN 2014 ?

Avec tout cela, comment vont évoluer les prix de l’immobilier dans les différents marchés

immobiliers français ? Faut-il s’attendre à des baisses plus importantes, des baisses

similaires, une stagnation des prix voire à un retour des hausses en 2014 ?

1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES EST DE

PLUS EN PLUS FORTE

A. BEAUCOUP DE DIFFICULTES POUR ACHETER DE L’IMMOBILIER

ACTUELLEMENT

Depuis plusieurs années, il est devenu très difficile pour la majorité de la population de

devenir propriétaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Même ceux

qui bénéficient de bons revenus sont contraints de s’éloigner des centres d’activité ou de

réduire la taille et la qualité du logement acheté. La disparition progressive des primo-

accédants est un signe très révélateur de cette situation. Sans primo-accédant, c’est toute la

chaîne de Ponzi immobilière qui s’effondre.

La notion d’un parc immobilier trop cher s’est donc peu à peu répandue ces dernières

années. Ces logements trop chers à l’achat comme à la location sont un frein à la

compétitivité de l’économie française, notamment pour ses exportations.

B. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DE PRIX

Après près de dix années de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont

oublié que l’immobilier est comme tout marché : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi

d’un cycle de baisse. Généralement, plus le cycle de hausse a été long et important, plus

celui de baisse le sera.

L’année 2009 a donc marqué un premier rappel sur les possibilités d’une baisse importante

des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas l’évolution du marché de près, il n’était pas possible

de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commencé

avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le début de la crise financière et

économique.

http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-France-la-fin-d-une-135.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


Le rebond de 2010-2011 est donc apparu comme normal après le choc financier. C’est cette

étape qui est appelée « Retour à la normale » sur la courbe d’évolution d’une bulle

spéculative. Après une première baisse mesurée les prix remontent : tout le monde pense

que c’est un juste retour au niveau auquel ils auraient du être sans la crise précédente.

Seulement, lorsque les prix repartent assez rapidement à la baisse et que cela s’installe dans

le temps, cela fait prendre conscience qu’une baisse importante est envisageable et à ce

moment-là, les comportements changent radicalement.

Dans notre article sur la psychologie lors d’un achat immobilier, on explique pourquoi « la

baisse des prix entraînera de nouvelles baisses de prix » et inversement, comment la hausse

a entrainé la hausse.

Pour résumer, voici les principaux raisonnements tenus :

- Lorsque les prix augmentent : la peur de ne plus pouvoir acheter si cela devient trop

cher, l’attirance des plus-values, l’urgence d’acheter avant que le prix n’augmente

encore, un sentiment de pénurie peu propice à la négociation (tout le monde en

veut, pas assez d’offres), etc.

- Lorsque les prix baissent : de l’attentisme (pourquoi se précipiter si demain c’est

moins cher), des risques avérés (perte d’argent en cas de revente rapide forcée), on

négocie beaucoup plus, etc.

La manière dont on aborde psychologiquement son achat immobilier dépend donc

fortement de l’idée que l’on se fait de l’évolution actuelle et future des prix.

C. REFUS D’ACHETER N’IMPORTE QUOI A N’IMPORTE QUEL PRIX

Dans un marché qui baisse depuis plusieurs mois, la notion de risques lors d’un achat est

beaucoup plus présente. Les acquéreurs prennent conscience :

- des risques de moins-values potentielles, surtout s’ils sont amenés à devoir revendre

rapidement (moins de 5 ans).

- de la possibilité de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage à leurs

besoins et à leurs critères.

Ainsi, les biens trop éloignés des centres d’activité et ceux présentant le plus de défauts sont

les premiers à perdre fortement de la valeur. Les acquéreurs potentiels se désintéressent de

ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer

pour se vendre. C’est ce qu’on observe déjà en 2013 et qui va se poursuivre ces prochaines

années.

http://www.immobilier-danger.com/Le-role-de-la-psychologie-dans-un-290.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


Les acquéreurs deviennent alors beaucoup plus sélectifs et patients. Rien ne les pousse à

acheter rapidement.

Dans l’article « Baisse des prix : faut-il attendre pour acheter sa résidence principale ? »,

nous démontrons qu’une légère baisse des prix suffit à compenser le loyer payé en

attendant. Non seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais liés également (frais de

notaire, frais d’agence et surtout les coûts du financement). Ainsi, dans notre exemple, si on

envisage une baisse d’au moins 2 % du prix d’achat du bien visé dans 12 mois, on est

gagnant à rester en location.

D. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT DES

ACQUEREURS

Lorsque les prix des logements sont élevés, on peut choisir de commencer par acheter petit,

puis en changer au bout de quelques années pour un logement plus grand, jusqu’à atteindre

son objectif réel. C’est un schéma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de

suite une maison ou un grand appartement.

Seulement cette stratégie n’est valable qu’en période de hausse importante des prix. Elle

permet de profiter des augmentations des prix pour réaliser une plus-value et racheter plus

grand, même si cela coûte plus cher.

Quand la valeur du petit bien acheté baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que

l’achat réalisé soit gagnant par rapport à la location. En période de prix stables, il faut déjà

attendre entre 5 et 20 ans pour qu’un achat soit gagnant par rapport à une location (nous

reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en période de baisse,

l’attente peut être très longue et l’option de rester en location et d’épargner est bien

souvent la plus judicieuse.

Le risque avec ce type de « parcours résidentiel » est de se retrouver bloqué dans un

logement trop petit ou trop éloigné sans pouvoir en changer (sauf à revendre pour partir en

location). En effet, si vous achetez cher votre logement en le finançant presque entièrement

par un crédit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur

est inférieure à ce que vous devez encore à la banque. On parle de situation de « negative

equity ».

Sur un prêt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que très peu de capital durant les

premières années. Les risques de « negative equity » en cas de revente rapide sont donc très

importants dans un marché en baisse, surtout si vous financez votre achat avec très peu

d’apport.

http://www.immobilier-danger.com/Baisse-des-prix-faut-il-attendre-496.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


http://www.immobilier-danger.com/Negative-equity-quand-le-prix-du-141.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Negative-equity-quand-le-prix-du-141.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


2. LA RESISTANCE DES VENDEURS SUR LES PRIX

Pour qu’une transaction immobilière ait lieu, il faut qu’un acquéreur et un vendeur se

mettent d’accord sur le prix de vente. Nous avons vu que la demande diminue fortement,

notamment à cause de la réduction de ses capacités de financement d’un achat immobilier.

Du côté de l’offre, les vendeurs souhaitent toujours vendre leur maison ou leur appartement

le plus cher possible. C’est normal, tout le monde raisonnerait de la même manière en cas

de bien à vendre. Seulement, pour vendre il faut trouver quelqu’un qui accepte de payer le

prix demandé. Cela devient de plus en plus difficile étant donné le contexte.

De ce fait, les délais de vente s’allongent fortement. Les vendeurs reçoivent moins de visite

et surtout moins de proposition d’achat. Beaucoup de biens restent donc en vente depuis de

longs mois, voire de longues années.

Certains vendeurs prennent conscience qu’ils doivent baisser leur prix pour avoir une chance

de vendre, d’autres préfèrent attendre et se retrouvent bloquées.

Cette situation peut durer longtemps pour ceux qui ne sont pas pressés de vendre et qui ne

vendront qu’à un certain niveau de prix. Par contre, pour ceux qui sont davantage pressés

par le temps (divorce, succession, mutation, etc.), la nécessité de s’adapter aux conditions

actuelles du marché est plus importante. Nous revenons longuement sur ce fait dans notre

article « Pourquoi les prix de l’immobilier mettent du temps à baisser ? »

A. L’EFFET CLIQUET

En économie, on parle « d’effet cliquet » pour commenter ce genre de situation. Les

vendeurs restent sur les prix d’hier et campent sur leur position. Il faut que le marché soit

bloqué suffisamment longtemps pour que la majorité d’entre eux intègrent que le marché

immobilier évolue désormais à la baisse. Ils s’adaptent alors aux nouvelles conditions.

On peut penser qu’il faut une durée d’au moins 18 à 24 mois pour que le changement

d’orientation du marché immobilier soit acté dans l’esprit de tous. Avec un blocage qui dure

depuis la fin de l’été 2011 et dont on entend de plus en plus parler surtout en cette année

2013, on a atteint ce seuil de résistance.

Dans un marché en baisse, il est préférable de diminuer un peu son prix et de vendre vite,

plutôt que d’attendre et de voir chaque mois la valeur de son bien se dégrader. Seulement,

http://www.immobilier-danger.com/Pourquoi-les-prix-de-l-immobilier-539.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_cliquet


pour que les vendeurs adaptent ce genre de stratégie, il faut qu’ils aient d’abord conscience

que les prix baissent et que cela va durer.

3. L’IMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE MARCHE

IMMOBILIER

A. ON DEVIENT VENDEUR NET D’IMMOBILIER VERS 56 ANS

Parmi les nombreux graphiques proposés par Jacques Friggit sur CGEDD.developpement-

durable.gouv.fr, il y en a un très intéressant sur l’évolution du nombre de logements achetés

ou vendus en fonction de l’âge du chef de famille.

On constate que l’âge d’achat commence vers 22 ans pour atteindre un pic à 29 ans et

ensuite décroitre progressivement. La baisse du pourcentage d’achat s’accélère au moment

du passage à la retraite et devient très faible au-delà de 70 ans (courbe bleue).

En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers l’âge de 26 ans et restent à un niveau

stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de

la soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusqu’aux 80 ans du chef de famille, avant

d’augmenter fortement sur la fin de vie (courbe rouge).




Ce qu’il est important d’observer c’est l’évolution de la différence « achat – vente » (courbe

rose). Elle permet de voir qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. A noter

toutefois que ces données datent de 2006. Depuis, l’âge de départ à la retraite a été

repoussé de 2 ans. Il ne serait donc pas étonnant que cette limite soit passée à 58 ans

environ.

B. LES PREMIERS BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-DELA DE

CETTE LIMITE ET PARTENT EN RETRAITE

Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir l’évolution du nombre de

ménages par âge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux

nés entre 1946 et 1950) étaient déjà passés au-delà de cette limite en 2006.

En 2013, cela fait donc plus d’une décennie entière de baby-boomers qui ont plus de 56 ans

(tous ceux nés avant 1957). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un

nombre d’acheteurs relativement stable.


Grâce à l’animation disponible sur le site de l’INSEE, il est possible d’observer comment va

évoluer le nombre d’acquéreurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le

temps.

Voici le découpage par tranche d’âge en 2013 : 19.41 millions (30.4 %) de « moins de 25

ans», 27.46 millions (43.0 %) de « 25-57 ans » et 17.01 millions (26.6 %) de « 58 ans et plus ».

http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-de-donnees/irweb/projpop0760/dd/pyramide/pyramide.htm


En 2020, voici l’évolution prévue pour des hypothèses moyennes d’indice de fécondité,

d’espérance de vie et de solde migratoire : 19.63 millions (29.8 %) de « moins de 25 ans »,

27.23 millions (41.3 %) de « 25-57 ans » et 19.1 millions (29 %) de « 58 ans et plus » :

Le nombre et la part des « 58 ans et plus » va donc fortement augmenter dans les années à

venir et ce mouvement va durer au moins jusqu’en 2060 (date de fin de la projection de


l’INSEE). Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse

très légèrement.

Ces mouvements démographiques ont déjà des répercussions sur l’évolution actuelle du

marché et cela va se poursuivre et s’accentuer dans les années à venir. L’offre de biens à

vendre va augmenter fortement au fil des années, alors que le réservoir potentiel

d’acquéreur va rester stable, voire diminuer (et cela à capacité financière équivalente). Le

rapport de force entre offre et demande en immobilier va donc peu à peu s’inverser au

profit des demandeurs. Par exemple en 2013, par rapport à 2012, il y a 320 000 personnes

de plus dans la catégorie « 58 ans et plus » pour le même nombre de « 25-57 ans ».

4. PERSONNE N’A DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE

L’AVENIR

Avant d’évoquer les possibilités d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2014, il est

important de préciser que personne ne peut savoir réellement ce qu’il se passera pour le

marché immobilier dans les mois et les années à venir.

Les projections et les observations réalisées sur les différents facteurs qui impactent les prix

permettent d’obtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut

bien garder un esprit critique sur toutes les prévisions que vous pourrez lire ou entendre (les

nôtres y compris).

Il y a tellement de facteurs économiques et psychologiques qui rentrent en jeu qu’il est

impossible de prédire à l’avance un taux de variation moyen entre les prix des logements au

1 er janvier 2014 et ceux au 1er janvier 2015.

Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prévisions

chiffrées de différents acteurs (notaires, réseaux d’agences, etc.) ou d’économistes (cabinet

d’étude, etc.). Certains iront même jusqu’à des chiffres au dixième de pourcent près dans

leurs projections.

Méfiez-vous donc des pronostics et de ce qu’ils signifient. Par conséquent, vous ne trouverez

pas ici de prévisions chiffrées, mais des tendances en fonction des différents facteurs qui

vont influencer le marché.


5. TOUS LES FACTEURS MONTRENT DE NOUVELLES BAISSES DES

PRIX A VENIR

Tous les facteurs qui influencent les prix de l’immobilier les poussent vers une baisse. Il n’y a

plus que la résistance des vendeurs sur les prix qui empêche les prix de baisser de manière

importante.

Une personne qui a réellement besoin de vendre ne pourra pas attendre plusieurs années

pour voir si les conditions s’améliorent et qu’un acquéreur accepte son prix. Il sera obligé de

s’adapter à l’offre la plus haute qu’il recevra. En ce sens, ce sont donc les acquéreurs qui ont

la main pour dicter leurs conditions financières.

En outre, l’effet cliquet expliqué auparavant va entraîner, au bout d’un moment de blocage

suffisamment long, un changement de psychologie chez le vendeur. Une fois qu’il prend

conscience que plus il attend, plus son bien risque de perdre de la valeur, il cherchera alors à

adapter rapidement son prix à la demande actuelle.

- Les taux sont déjà très bas. Pour qu’une baisse des taux permette aux prix

d’augmenter, il faut qu’elle soit suffisamment importante. Il est peu probable de voir

les taux chuter en 2014. En revanche, comme nous l’avons vu ci-dessous, le risque

d’une forte remontée des taux ne peut pas être exclu. Si cela devait se poursuivre en

2014, il faudra s’attendre à ce que cela influence fortement la baisse les prix.

- Le gouvernement cherche par tous les moyens à réduire ses dépenses et à

augmenter ses recettes afin de limiter l’augmentation de la dette française (sans

pour autant chercher à les réduire, ce qui demanderait des réformes plus

impactantes). Il ne faut donc pas s’attendre à un afflux massif d’aide pour financer

l’achat de logements anciens. Seules des aides ponctuelles, comme celles pour

améliorer les performances énergétiques des logements, continueront d’exister.

- Cette situation économique, avec un taux de chômage toujours élevé, pèse sur le

pouvoir d’achat général des Français et donc particulièrement sur l’immobilier qui

demande des budgets élevés étant donné les prix actuels.

- Pour appréhender le risque d’une baisse des prix, les banques ne pourront pas

relâcher les critères d’octroi et prêter à nouveau à tout va sans restriction. Les

garanties que la valeur des logements procure aux banques qui financent ces achats

ne permettent plus de financer des achats à 110 % (prix du bien plus frais

d’acquisition) ou de tolérer des endettements trop importants en mensualité ou en

durée.


- Le statut de « valeur refuge » de la pierre est écorné. Les différents exemples récents

de baisse des prix montrent qu’un achat immobilier comporte toujours des risques.

Chose que la flambée récente des prix avait pu faire oublier. Certes par rapport à

l’investissement dans des actions ou dans des entreprises, la valeur d’un logement ne

peut pas devenir nulle, mais le risque d’une baisse importante est malgré tout

présent. Il n’y a pas qu’en France que les exemples sont nombreux, il n’y a qu’à

regarder ce qu’il s’est passé dans les différents autres pays occidentaux sur les

marchés immobiliers…

Le scénario le plus probable est donc une baisse généralisée des prix des logements en

France en 2014. Seule l’ampleur de cette baisse est difficile à chiffrer. C’est d’autant plus vrai

qu’il n’y a pas qu’un seul marché immobilier en France mais des milliers de micro-marchés

qui s’adapteront chacun à leur manière à ces nouvelles conditions. Il y aura donc des

diminutions de prix disparates dans les différents secteurs géographiques et sur les

différents types de marché (maisons ou appartements, luxe ou non, etc.).

6. LES INCERTITUDES SUR L’AMPLITUDE DE LA BAISSE ET SA DUREE

DOIVENT CONDUIRE A LA PRUDENCE

Nous avons vu que la tendance de baisse des prix était bien présente et qu’il était fortement

probable que les prix baissent en 2014 et dans les années suivantes. Personne ne peut dire à

l’heure actuelle de quelle amplitude sera cette baisse des prix de l’immobilier et jusqu’à

quand elle va durer. Il convient donc lors de vos choix en matière de projet immobilier de

vous montrer prudent et de prévoir différents scénarios possibles.

Au Japon, après le gonflement d’une importante bulle immobilière jusqu’au début des

années 90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la

première puissance économique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5 ans ! Le

marché français possède ses spécificités, mais comme tous les marchés immobiliers il ne

peut évoluer en dehors des réalités économiques de ses habitants.

Pour retrouver nos derniers articles sur l’évolution des prix, consultez cette page sur les prix

immobiliers.

Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur

l’achat d’une résidence principale en 2014 ou l’investissement dans de l’immobilier locatif en

2014.

http://www.immobilier-danger.com/+-Prix-immobilier-+.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/+-Prix-immobilier-+.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


VI. FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN

2014 ?

Après avoir fait une synthèse globale sur le marché immobilier en 2014, voici quelques pistes

de réflexion sur l’opportunité d’acquérir votre résidence principale, ou d’en changer, en

2014 dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce qu’il en est de

l’investissement locatif.

1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN FINANCEMENT

RAISONNABLE

A. N’ACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME

Contrairement à cette idée reçue, il n’est pas toujours judicieux d’acheter un bien

immobilier. Pour qu’un achat de résidence principale soit plus rentable que la location d’un

bien similaire, il faut pour cela rester un minimum d’années dans ce bien.

Cela s’explique par la nécessité d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de

garantie du prêt et de frais de dossier du financement) qui sont payés à fonds perdus

(comme les loyers), des coûts du financement (intérêt de l’emprunt, assurances

emprunteurs, etc.) et des coûts supplémentaires que supporte un propriétaire (taxe foncière

annuelle, entretien et réparation du logement, etc.).

Exemple : Prenons un bien acheté à 100 000 € avec 8 000 € de frais de notaire, 6 000 € de frais

d’agence et environ 1 000 € de frais fixes sur le financement. Ce type de bien se loue 500 € hors

charges. Cet achat est financé par 15 000 € d’apport et un crédit immobilier de 100 000 € (sur 20 ans à

3.5 %, ce qui fait une mensualité de 580 €). Ce prêt est assuré pour 400 € par an.

- Les frais d’acquisition coûtent déjà l’équivalent de 30 mois de loyer, soit 2.5 ans.

- Au bout de 5 ans, le prêt a déjà coûté environ 16 000 € d’intérêts et 2 000 € d’assurances, soit

l’équivalent de 36 mois de loyers (3 ans).

Conclusion : au bout de 5 ans d’achat, l’acheteur aura dépensé plus de frais que le locataire. Il faudra

donc rester plus longtemps que 5 ans dans le bien pour que l’opération d’achat soit rentable (et cela en

mettant de côté la possibilité pour le locataire d’épargner la différence entre la mensualité et son loyer

en plus de son apport qui rapporte des intérêts d’épargne, les taxes foncières et frais d’entretien).


L’exemple ci-dessus montre qu’avec un prix de revente égal au prix d’achat, il faut souvent

plus de 5 à 6 années de détention pour que l’achat soit rentable. Ceci est à calculer en

fonction du rapport « prix/loyer » dans votre ville. En 2014, il n’est pas rare que le seuil des

10 ans soit nécessaire, cela dépasse même les 20 ans pour des endroits comme Paris.

Si la valeur du bien baisse entre temps, cette durée peut être beaucoup plus importante.

Vous verrez comment faire les calculs pour votre situation dans un prochain paragraphe sur

les comparaisons « achat/location ».

Dans le contexte actuel de l’immobilier, il est dangereux d’acheter en 2014 en espérant une

plus-value à court terme (5 ans ou moins). Le risque de réaliser une moins-value est bien

plus important que la chance de réaliser une plus-value.

Vous devez donc privilégier l’achat long terme pour votre résidence principale. Cela signifie

que l’emplacement et la taille du logement acheté soient adaptés à vos besoins pour au

moins 8 à 10 années.

B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT

Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants.

Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus

longue durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une

grande partie, voire l’intégralité, de leur épargne.

Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces

dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une

revente rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez

rapidement avec le temps.

Seulement, aujourd’hui, avec les risques de revendre à perte, un tel comportement peut

conduire directement à la case « surendettement ». En période de baisse des prix et de crise

économique, il est encore plus préférable d’être mesuré lors du choix de son financement.

Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : la durée de votre crédit immobilier,

votre niveau d’endettement, votre niveau d’épargne en cas de besoin.

Après le critère « longue durée » de votre achat, le niveau de risque sur votre financement

est le second point important à maîtriser pour ceux qui veulent acheter leur résidence

principale en 2014 en limitant les risques de difficultés financières futures.


2. LA BAISSE DES PRIX SERA EGALEMENT PROFITABLE A CEUX QUI

VEULENT CHANGER DE RESIDENCE PRINCIPALE

Beaucoup de propriétaires de leur résidence principale ont également intérêt à ce que les

prix des logements baissent. Cela est vrai pour :

- Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une d’une valeur équivalente : il vaut

mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien à 200 000 € que de 300 000 €.

Les frais d’acquisition représentent de 7 à 15 % du prix d’achat. Si vous vendez votre

logement 200 000 € pour en racheter un à 200 000 €, cela vous coûtera entre 14 000

et 30 000 €. Si vous le faites sur un bien à 300 000 €, cela vous coûtera entre 21 000

et 45 000 €.

- A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une résidence principale qui vaut

plus cher. Non seulement les frais d’acquisition seront moins importants comme

dans le cas précédent, mais en plus le différentiel entre le logement vendu et celui

acheté sera réduit avec une baisse des prix.

Seuls ceux qui vendent leur résidence principale pour partir en location ou racheter un

logement d’une valeur inférieure sont gagnants lors d’une hausse des prix. Vous trouverez

différents exemples dans cet article.

Si vous vous trouvez dans le cas d’un changement pour un logement d’une valeur

équivalente ou supérieure, vous avez donc peut-être intérêt à attendre que les prix baissent

pour que cela vous coûte moins cher.

3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE

Comme vous l’aurez compris, la période actuelle rappelle qu’un achat immobilier comporte

toujours des risques financiers. Les Français se renseignent de plus en plus avant de se lancer

dans un achat qui les engage financièrement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. C’est une

excellente idée.

Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider à faire un point sur la situation

immobilière actuelle et à prendre les bonnes décisions dans votre projet d’achat. Une

personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos

articles sur le site ou d’autres sources d’information sur l’immobilier, vous pourrez



davantage mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux réagir de manière à

les anticiper.

Chaque cas personnel étant particulier, il est difficile de définir de manière générale si vous

devez acheter ou non votre résidence principale en 2014. Nous pouvons, en revanche, vous

alerter sur différents éléments pour qu’au final vous preniez votre propre décision en étant

le plus informé possible.

C’est la philosophie développée sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. C’est de là

que provient l’origine du nom de ce site. Contrairement à ce que font beaucoup d’autres,

nous ne vous inciterons jamais à acheter de l’immobilier les yeux fermés. Nous vous invitons,

au contraire, à peser les pour et les contre en vous donnant le maximum d’informations

utiles pour cela.

4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS

SCENARIOS

Lorsque l’on est locataire et que l’on souhaite devenir propriétaire, la première chose à faire

est une simulation « achat ou location » . Vous saurez, en fonction de différents scénarios

d’évolution des prix et des loyers, au bout de combien d’années l’achat devient gagnant par

rapport à la location.

Nous avons vu précédemment qu’il y a toujours une période incompressible pendant

laquelle l’achat est plus coûteux que la location. Ce n’est qu’à partir d’un certain temps qu’il

est plus avantageux d’être propriétaire de sa résidence principale que d’être locataire. Bien

entendu, sur une longue durée (plus de 15 ou 20 ans), il est quasiment toujours plus

rentable d’être propriétaire de sa résidence principale.

Malheureusement, le calcul de cette durée limite dépend de différentes évolutions futures

du marché dont, par définition, on ne connaît pas encore l’orientation. Vous avez alors la

possibilité de faire des simulations avec différentes évolutions pour les prix et les loyers.

Pour en savoir plus sur la question « acheter ou louer », vous pouvez écouter un long

échange en podcast à ce sujet. Le sujet est abordé à différents niveaux et vous obtiendrez

des conseils des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael d’esprit-riche.com).

Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien acheté de prendre de la valeur. Cela vient

donc réduire le temps nécessaire pour rendre l’achat plus avantageux que la location. En

revanche, quand les prix de l’immobilier baissent, le logement acheté perd de la valeur. Il

faut alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais d’acquisition par rapport

aux loyers qu’aurait coûtés la location du même bien.

http://www.immobilier-danger.com/Tutoriel-de-simulation-Achat-ou-511.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Achat-ou-location-de-son-logement-272.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Achat-ou-location-de-son-logement-272.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


Etant donné le niveau actuel des prix, les probabilités de les voir baisser sont bien plus

importantes que celles de les voir augmenter. On dit généralement que la baisse est d’une

importance aussi forte que la hausse ne l’a été. On peut donc s’attendre à plusieurs années

de baisse pour les prix de l’immobilier français.

L’achat sur le long terme peut rester malgré tout une bonne option. En effet, personne ne

peut savoir si cette baisse des prix se fera assez brutalement (en quelques années) ou sur

une longue durée avec des baisses très modérées chaque année. Le premier scénario a, a

priori, plus de chances de se produire, mais seul l’avenir nous dira ce qu’il en sera.

Pour limiter au maximum les risques tout en tenant compte des particularités de votre

projet, il suffit de suivre ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier. Il est

impossible de supprimer complètement les risques, mais avec ces bonnes pratiques vous les

diminuerez fortement.

http://www.immobilier-danger.com/Les-10-regles-d-or-pour-reussir-335.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


VII. FAUT-IL INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN 2014 ?

Dans le cas d’un investissement locatif, la problématique est assez différente. Les choix

reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratégie et de la fiscalité.

Les critères de choix d’un bien sont différents d’un logement dans lequel on souhaite vivre.

Nous allons donc aborder différentes informations pour vous aider à définir si vous devez

investir dans l’immobilier en 2014 et si oui, comment.

1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT

La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre

engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de

gagner de l’argent :

- Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à

la valeur du bien.

- Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de

l’évolution des prix.

- Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.

En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et

les loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.

Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix

d’investissement en 2014 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les

investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels

investir.

2. LES REDUCTIONS D’IMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS

Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer

régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par

exemple, pour 2014, le dispositif de défiscalisation Duflot sera l’élément principal même s’il

semble moins avantageux que le dispositif Scellier qu’il a remplacé. Il existe aussi d’autres



dispositifs plus spécifiques (investissement Outre-mer, monuments historiques, résidences

étudiantes ou maisons de retraite, etc.).

Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans

avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme

d’optimisation de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement

au goût du jour.

Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un

plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le

seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et

de rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.

3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT

Qu’est-ce que l’achat/revente ? Vous cherchez à acheter un bien en dessous de la valeur du

marché. Vous faites éventuellement des travaux de rénovation et d’amélioration. Puis, vous

le revendez rapidement en espérant dégager une plus-value sur du court terme.

Ce type d’opération apparaît davantage risqué en 2014. Le marché étant très tendu, vous

n’êtes pas à l’abri de rencontrer des difficultés pour revendre avec plus-value dans quelques

mois ou années. De plus, l’imposition sur la plus-value sera à son maximum étant donné que

votre durée de détention sera courte.

Il n’est pas impossible de réaliser des profits avec des investissements de ce type, mais il

faudra pour cela bien connaître son marché local et prendre des risques assez importants.

4. L’ELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2014 : LA

RENTABILITE LOCATIVE !

L’espoir de réaliser de fortes plus-values à court et moyen terme étant très faibles, votre

investissement en 2014 devra, comme en 2013, avoir une bonne rentabilité locative. Vous

pouvez découvrir sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de rentabilité brut et

net de votre investissement.

Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le

taux brut d’un livret d’épargne ou d’un quelconque produit de placement. Pour obtenir la

http://www.immobilier-danger.com/Investissez-dans-des-appartements-501.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Rendement-immobilier-calculez-le-016.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014



rentabilité nette, il ne suffit pas de soustraire l’imposition des revenus fonciers et les

prélèvements sociaux comme pour un livret. Il faut également décompter tous les frais que

vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de

copropriété, coût du financement si vous passez par un crédit, travaux d’entretien,

assurances, etc.).

Quand on regarde les taux moyens de rentabilité brute sur les 100 plus grandes villes de

France, on se rend compte que l’investissement locatif est loin d’être avantageux partout et

sur n’importe quel type de bien.

Le travail le plus important à effectuer avant d’investir est donc de dénicher un bien dont la

rentabilité locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6

% brut. En-deçà, vous vous retrouverez avec une rentabilité nette, après paiement de toutes

les charges et les impôts, équivalente, voire plus basse, qu’une assurance-vie ou un autre

produit d’épargne non risqué. Alors que l’immobilier comporte une part de risque : difficulté

pour louer, problème de loyers impayés, dégradation du logement, diminution de la valeur

du logement en cas de baisse des prix… Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-vous,

entre autres, sur les 60 villes où l’offre locative est déjà plus importante que la demande.

5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE

REFLEXION

Il ne vous aura pas échappé que depuis quelques années la fiscalité immobilière a augmenté.

Les impôts locaux augmentent beaucoup plus vite que l’inflation, les plus-values

immobilières sont davantage taxées, les logements vacants également, etc.

Dans un contexte économique où l’Etat doit réduire sa dette et son train de vie, cette

tendance a peu de chance de s’inverser et pourrait même s’accentuer dans les années à

venir.

Lorsque vous calculez si un investissement peut s’avérer rentable ou non, prenez donc bien

en compte les augmentations de taxes foncières, l’imposition sur la plus-value si vous pensez

en réaliser une, etc.

Pour un investissement en 2014, le risque de moins-value est plus important que

l’opportunité d’une plus-value, la fiscalité est plus contraignante. Il faut donc une bonne

rentabilité locative, sinon rien ! A moins de privilégier des investissements moins répandus

comme la possibilité d’investir dans des parkings si vous habitez dans une ville où il est

difficile de se garer (les biens de moins de 15 000 € sont exonérées d’impôts sur les plus-

values, moins de risque de perte de valeur, etc.).



http://www.immobilier-danger.com/Loi-Scellier-les-60-villes-a-172.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Parking-Attitude-commencer-a-354.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


6. 2014 MIEUX QUE 2013 POUR DU LOCATIF ?

Notre vision du marché immobilier locatif n’a pas changé par rapport à l’année dernière. Ce

n’est pas un bon moment pour investir dans de l’immobilier locatif, principalement à cause

des prix surélevés par rapport aux loyers et au très faible espoir de plus-value.

Grâce à des premières baisses de prix, parfois conséquentes dans certains secteurs, la

rentabilité locative sera un peu plus élevée qu’en 2013. Néanmoins, comme les loyers des

nouveaux biens à louer ont eux aussi tendance à baisser dans la plupart des grandes

agglomérations, l’amélioration reste très faible et ne sera pas suffisante pour rendre à

nouveau attractif le placement immobilier en 2014. Les investisseurs ont donc raison de se

détourner de ce type de placement.

La baisse des prix des logements et les meilleures possibilités de négociation dues au

blocage du marché immobilier sont des éléments qui vont rendre un peu moins rares les

investissements locatifs avec de bons rendements dans certains secteurs géographiques.

Pour y parvenir, il ne faudra pas hésiter à négocier fortement par rapport aux prétentions

des vendeurs. Mais ce type d’opportunité restera limité.


VIII. 6 CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER

VOTRE LOGEMENT

1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX D’ACHAT

Quand le marché immobilier se tend, les acquéreurs se raréfient. Ce sont alors les acheteurs

qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions d’achat. Beaucoup de

vendeurs n’ont pas intégré les changements du marché immobilier et espèrent toujours

obtenir des prix irréalistes de leur maison ou de leur appartement.

Vous ne devez donc pas hésiter à entamer de fortes négociations et à être très regardant sur

les moindres défauts des biens. En 2014, vous aurez plus de chance de pouvoir faire marcher

la concurrence entre les vendeurs qui proposent des biens similaires que lors des années

précédentes. A vous d’en profiter pour obtenir un meilleur prix d’achat et ne pas surpayer

votre logement.

Si vous ne négociez qu’une seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix d’achat.

C’est lui détermine le montant de nombreux autres frais. Regardez l’impact d’une baisse de

prix de 10 % sur votre coût total, vous comprendrez pourquoi.

Pour aller plus loin sur la négociation du prix d’un bien immobilier, nous vous conseillons de

lire les articles suivants :

- Négocier le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison : des conseils pour bien

négocier votre baisse de prix.

- De combien peut-on négocier le prix de vente affiché d’un bien immobilier ?

- Prix de vente contre prix de présentation : le prix affiché dans une annonce

immobilière est souvent bien loin du prix réel de vente.

- Achat immobilier : l’heure des fortes négociations : comme en 2009, les conditions

du marché redeviennent bien plus favorables pour les acheteurs dans la négociation

du prix.

http://www.immobilier-danger.com/Une-baisse-des-prix-immobilier-de-109.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Une-baisse-des-prix-immobilier-de-109.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Negocier-le-prix-d-achat-d-un-204.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/De-combien-peut-on-negocier-le-418.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Prix-de-vente-contre-prix-de-001.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Achat-immobilier-l-heure-des-102.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A

PAYER

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a pas que le prix de la maison ou de

l’appartement à payer. Un achat immobilier génère de nombreux frais initiaux et entraîne

de nouveaux frais annuels.

Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de

mauvaises surprises par la suite et de rencontrer des difficultés financières.

Vous retrouverez dans l’article « Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes »

un point complet sur tous les frais liés à une acquisition immobilière. Cet autre article

« Calcul du coût d’un crédit immobilier » détaille tous les coûts de votre financement.

La liste des frais est longue et surtout très coûteuse :

- Frais de notaire (environ 7 % du prix d’achat dans l’immobilier ancien),

- Frais d’agence (de 3 à 10 % du prix d’achat selon l’agence),

- Frais de dossier de financement (plusieurs centaines d’euros),

- Coût des intérêts du prêt (plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction du

montant, de la durée et du taux),

- Frais d’assurance emprunteur (plusieurs milliers d’euros, en fonction du taux

d’assurance de prêt et de la durée),

- Taxes foncières (au moins plusieurs centaines d’euros par an),

- Charges de copropriétés / Entretien-Rénovation de votre bien (plusieurs centaines à

milliers d’euros par an).

3. NEGOCIEZ LES FRAIS D’AGENCE

Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, sachez que la commission de

l’agence est fixée librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement être clairement

indiquée dans l’agence.

Quand le nombre de transactions chute, les agences préfèrent baisser leur frais d’agence

plutôt que de voir partir un acquéreur potentiel. Profitez-en pour négocier vos frais d’agence

immobilière.

http://www.immobilier-danger.com/Frais-d-un-achat-immobilier-131.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Calcul-du-cout-d-un-credit-208.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Frais-d-agence-immobiliere-028.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Frais-d-agence-immobiliere-028.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


Attention, si vous préférez acheter de particulier à particulier, cela ne sera pas forcément

moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le

prix de leur bien. Restez donc vigilant !

4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRES GRACE A CES 2 ASTUCES

Les frais de notaire eux sont réglementés. Les 7 % du prix d’achat ne vont pas directement

dans la poche du notaire. Ce dernier ne perçoit qu’à peine 1 % du prix d’achat. Les six autres

pourcents sont destinés à payer les droits de mutation (taxes perçues par l’Etat et les

collectivités territoriales). On donne une moyenne de 7 %, mais au-delà d’une certaine

somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutôt 8 % sur des prix peu élevés

(jusqu’à 100 000 €) et 6.5 % au-delà de 400 000 €.

Au lieu d’essayer de négocier les émoluments du notaire, mettez-donc plutôt en place ces 2

astuces légales pour réduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre d’économiser

plusieurs centaines d’euros.

5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER

Une fois que vous avez négocié le prix d’achat de votre bien, vous pouvez encore chercher à

améliorer fortement le coût de votre financement immobilier. Ce dernier s’élève facilement

à plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers d’euros. En prenant le temps d’apprendre à

améliorer votre plan de financement, vous pouvez facilement économiser plusieurs

centaines à milliers d’euros sur le coût du financement de votre maison ou de votre

appartement.

Accédez dans 5 minutes à notre plan pour réduire de 20 % le coût de votre financement

immobilier !

Notre guide « Prenez en main votre crédit immobilier ! » a été réalisé pour vous apprendre à

maîtriser et à optimiser le coût de votre financement. Il comporte en plus de nombreux

conseils pour obtenir de meilleures conditions :

http://www.immobilier-danger.com/Achat-de-particulier-a-particulier-233.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Frais-de-notaire-des-astuces-pour-193.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Frais-de-notaire-des-astuces-pour-193.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/guide-du-financement-immobilier.php#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


http://www.immobilier-danger.com/guide-du-credit-immobilier.php#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT

Pour réduire encore davantage le coût de votre achat, vous aurez tort de vous priver des

différentes aides qui existent pour vous aider à financer votre achat. Si le Prêt à Taux Zéro

Plus est l’aide au logement dont on parle le plus souvent, c’est loin d’être le seul dispositif

d’aide au financement dont vous pouvez profiter.

C’est pourquoi nous vous avons conçu un second guide complémentaire au premier :

« Toutes les aides pour votre financement immobilier »

http://www.immobilier-danger.com/guide-aides-financement-achat-immobilier.php#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/guide-du-credit-immobilier.php

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Le pack « Améliorez votre financement immobilier » vous permet de bénéficier d’un prix

groupé pour l’achat de ces deux livres électroniques (vous bénéficiez de plus de 15 % de

réductions !).

Vous aurez alors à votre disposition toutes les informations nécessaires pour faire les

meilleurs choix pour votre financement et fortement en réduire son coût. Le prix de ces

informations sera largement rentabilisé sur le coût de votre projet !

7. 12 ARTICLES SUPPLEMENTAIRES A CONSULTER AVANT

D’ACHETER UN LOGEMENT

Dans la rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com vous découvrirez différents articles

pour vous aider à bien acheter, à réduire vos frais, etc. Voici une sélection de 12 d’entre eux

donnant des conseils pour un achat immobilier :

- Comment faire une offre pour un achat immobilier ? : retrouvez un modèle de

proposition d’achat à télécharger, ainsi que de nombreux conseils pour bien faire une

offre d’achat pour une maison ou un appartement. Attention notamment aux

conditions suspensives indispensables et au délai de validité.

- Les 9 étapes à suivre pour acheter une maison : point d’entrée vers les 9 grandes

étapes à franchir pour bien acheter un logement avec à chaque fois des conseils et

astuces pour que chacune de ces étapes soit plus simple et moins coûteuse. (Article

en 2 parties).

- Premier achat immobilier : 25 questions à se poser : le guide indispensable pour faire

le tour de votre projet en quelques questions simples. Elles vous faciliteront

grandement votre recherche et vous permettront d’affiner correctement votre

projet.

- Charges de copropriété : des frais non négligeables : pour ceux qui achètent un

logement dans une copropriété, il y a des choses très importantes à étudier avant de

réaliser un achat au niveau de la copropriété pour éviter tout désastre financier

ultérieur.

- Les 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier : pour limiter au maximum les

risques sur un achat immobilier, il y a quelques règles simples à respecter.

Découvrez-les !


http://www.immobilier-danger.com/-Achat-.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Comment-faire-une-offre-pour-un-444.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Les-9-etapes-a-suivre-pour-acheter-536.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Premier-achat-immobilier-25-244.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Charges-de-copropriete-des-frais-378.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Les-10-regles-d-or-pour-reussir-335.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


- Les taux sont bas, est-ce pour autant le moment d’acheter de l’immobilier ? : certains

professionnels vous poussent à acheter de l’immobilier pour profiter des taux bas.

Découvrez dans cet article pourquoi un bon moment pour emprunter ne signifie pas

forcément un bon moment pour acheter. Indice : les prix sont plus importants que

les taux…

- Toujours acheter pour une durée de 6 ans minimum : peu de personnes en ont

conscience mais il faut plusieurs années avant qu’un achat immobilier soit plus

rentable qu’une location. On parle d’un grand minimum de 5 à 6 ans. Actuellement,

vu l’écart entre les prix et les loyers, c’est plutôt de l’ordre de 10 ans en moyenne,

voire jusqu’à plus de 20 ans sur Paris.

- L’emplacement : le critère n°1 en immobilier : l’élément qui conditionne le plus la

valeur d’un appartement ou d’une maison est son emplacement. Découvrez

pourquoi la réponse à la question « quels sont les 3 critères à privilégier pour un

achat immobilier ? », la réponse courante est « l’emplacement, l’emplacement,

l’emplacement ».

- Faites-vous aider pour acheter votre bien immobilier : sélectionner correctement les

biens à vendre pour éviter les visites inutiles et trouver plus rapidement un bien, bien

négocier les prix et les frais d’intermédiaires, etc. : cela demande du temps et des

aptitudes. Pourquoi ne pas vous faire aider à moindre frais pour réaliser ces tâches ?

- Bien se renseigner sur la ville et le quartier avant d’acheter un logement : pour ne pas

faire d’erreur dans votre prochain lieu de vie, il y a différents éléments à étudier.

Voici lesquels et comment s’informer simplement par Internet sur ces différents

points.

- Vérifiez attentivement les diagnostics immobiliers avant d’acheter : les diagnostics

immobiliers obligatoirement ajoutés au compromis de vente sont là pour aider

l’acquéreur à prendre connaissance de l’état exact du bien qu’il souhaite acheter et

de l’étendu des éventuels travaux à prévoir. Pourtant, peu d’acquéreurs prennent le

temps d’éplucher ces diagnostics qui fourmillent d’informations très importantes.

- Achat d’un appartement neuf ou ancien ? : pour bien choisir quel type de logement

acheter, voici une liste des principaux avantages et inconvénients des appartements

neufs par rapport aux anciens.

http://www.immobilier-danger.com/Les-taux-sont-bas-est-ce-pour-631.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Toujours-acheter-pour-une-duree-597.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/L-emplacement-l-emplacement-l-676.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Faites-vous-aider-pour-acheter-654.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Bien-se-renseigner-sur-la-ville-et-655.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Verifiez-attentivement-les-560.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Achat-d-un-appartement-neuf-ou-009.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


8. LES INFORMATIONS INDISPENSABLES POUR L’INVESTISSEUR

La rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com contient une sous-rubrique « Investissement

locatif » qui contient différents articles avec des informations et des conseils spécifiques

pour les investisseurs en immobilier locatif. Pour réaliser un bon investissement immobilier,

il faut connaître le mode de fonctionnement de ce type de placement, apprendre à en éviter

les pièges et savoir comment optimiser la rentabilité. S’il est possible de gagner beaucoup

d’argent avec la pierre, il est aussi possible d’en perdre beaucoup. Pour vous aider à vous y

retrouver, voici une sélection d’articles dans cette thématique :

- Comment réussir son investissement immobilier ? : cet article reprend les grandes

lignes des différentes étapes à suivre et des règles à respecter pour qu’un

investissement locatif se passe au mieux. Vous y retrouverez des liens vers des

informations plus complètes pour chaque besoin spécifique.

- Gérer seul ses investissements locatifs : la gestion locative demande plus de temps et

d’implication que la souscription d’une assurance vie ou d’un livret bancaire. Vous

pouvez déléguer à un administrateur de biens ou gérer vous-même vos locations.

Retrouvez dans cet article des conseils et des outils pour vous aider à réaliser la

gestion locative de vos investissements.

- Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité locative de votre

investissement locatif : la rentabilité permet de savoir combien vous rapporte un

bien par rapport à sa valeur. Il existe différents types de rentabilité. Découvrez cet

élément essentiel de l’investissement immobilier qui vous permet de sélectionner les

meilleurs biens dans lesquels investir pour un meilleur retour sur investissement.

- Acheter pour louer en 2013 : la rentabilité du bien immobilier est primordiale : ce

choix pour savoir dans quel bien immobilier investir reste le même en 2014 car les

conditions sont similaires à celle de 2013. L’investissement immobilier n’a pas été un

bon placement en 2013 et ce sera de nouveau le cas en 2014, à moins d’être ultra-

sélectif et de dénicher des biens avec de belles rentabilités locatives.

- Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts ? : la fiscalité est une

composante incontournable pour tout placement. Pour l’immobilier, c’est

malheureusement plus complexe à déclarer que des intérêts perçus sur un

placement financier liquide. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la

déclaration aux impôts des loyers perçus et comment les optimiser pour en payer le

moins possible.

http://www.immobilier-danger.com/-Investissement-locatif-.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/-Investissement-locatif-.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Comment-reussir-son-investissement-625.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Gerer-seul-ses-investissements-627.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014



http://www.immobilier-danger.com/Acheter-pour-louer-en-2013-la-586.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Revenus-fonciers-comment-les-411.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


- Investissez dans des appartements à rénover et réduisez vos impôts grâce au déficit

foncier : Le déficit foncier est une optimisation fiscale qui vous permet de réduire vos

impôts sans passer par un mécanisme de défiscalisation quelconque. Il revient

fortement à la mode depuis 2013, notamment suite au plafonnement des niches

fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

- Défiscalisation immobilière en loi Duflot : retrouvez tous nos articles sur la loi Duflot

qui permet de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Le Duflot

remplace le Scellier. Vous y découvrirez toutes les modalités de ce nouveau dispositif.

- 60 villes à éviter pour un investissement locatif : le Crédit Foncier a révélé une liste

de 60 villes dans lesquelles il est dangereux de faire des investissements immobiliers.

Cela s’explique par une demande locative inférieure à l’offre de logements existants

et donc par un risque de mauvais placement.

- Faut-il financer son investissement immobilier par son épargne ou par un crédit ? : si

pour l’achat d’une résidence principale, il faut réduire au maximum le recours au

crédit, ce n’est pas aussi évident pour un investissement en locatif. Cela s’explique

par le fait que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le

cas du régime réel. Découvrez comment trouver le bon compromis entre épargne et

crédit immobilier pour financer un investissement.




http://www.immobilier-danger.com/Loi-Scellier-les-60-villes-a-172.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014

http://www.immobilier-danger.com/Faut-il-financer-son-547.html#utm_source=guide&utm_medium=pdf&utm_campaign=achat2014


CONCLUSION

L’année 2013 a confirmé les tendances entrevues en 2012. Les volumes de transactions ont

continué à être fortement réduits par rapport aux meilleures années passées, et cela malgré

des conditions de financement plus attractives notamment grâce à des taux d’intérêt

historiquement bas. Cette pression sur les différents marchés s’est répercutée sur

l’évolution des prix des logements. En 2013, les baisses globales semblent relativement

faibles, mais cela masque de véritables disparités et un réel changement de structure du

marché qui apporte un biais statistique conséquent.

Pour 2014, ces tendances vont se poursuivre. La question majeure est de savoir si la

diminution des prix restera aussi faible ou si elle s’accélèrera en 2014. Pour cela, il faudra

suivre de près l’évolution des taux de crédit immobilier qui sont notamment conditionnés

par le niveau de l’OAT 10 ans de la France. Sans une réelle baisse des prix, le marché

immobilier risque de rester encore une fois atone en 2014 et cela pèsera fortement sur

l’activité des professionnels qui vivent des transactions (agents immobiliers, notaires, etc.).

Dans ces conditions, il convient d’être très prudent dans la réalisation de vos projets

immobiliers et de rester vigilant sur l’orientation du marché. La direction entamée depuis

près de 2 ans (ralentissement des transactions et baisse des prix) pourrait se poursuivre

pendant les prochaines années. Il faudra tenir compte de ces tendances dans votre projet

immobilier.

Nous vous partageons ces informations car nous pensons que c’est notre devoir et dans

votre intérêt. Vous êtes libre de prendre vos propres décisions en matière d’immobilier en

tenant compte de ces informations ou non, et d’assumer vos choix en toute connaissance de

cause.

Depuis plus de 5 ans, nous analysons l’évolution du marché immobilier sur Immobilier-

danger.com. L’année 2014 va encore connaître de nombreuses évolutions pour le secteur de

l’immobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations

indispensables pour vous aider à bien gérer votre projet.

Si vous pensez que ce guide peut être utile à l’un de vos proches qui a un projet d’achat

immobilier en 2014 ou dans un futur proche, n’hésitez pas à lui communiquer l’adresse de ce

guide et à partager ces informations.

Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre à l’adresse suivante

: [email protected]. Nous tâcherons de vous répondre du mieux possible

et dans les meilleurs délais.

David



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MENTIONS LEGALES

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- Ce guide et ces conseils n’engagent qu’Immobilier-danger.com. Ils sont issus des

recherches et de l’interprétation d’Immobilier-danger.com sur le marché immobilier.

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Guide Achat Immobilier 2014

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