GOL503 – Spécificités sectorielles Crise Financière Prêt hypothécaire à haut risque.

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GOL503 – Spécificités sectorielles Crise Financière Prêt hypothécaire à haut risque

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GOL503 – Spécificités sectoriellesCrise Financière

Prêt hypothécaire à haut risque

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Introduction• Les prêts hypothécaires à haut risque (subprime

mortgage) ont contribué grandement à la crise financière débutant en 2007. Voici une brève explication du mécanisme de ces prêts:

– À prime abord, les banques ne prêtent pas aux demandeurs qui ont de mauvais crédits ou qui n’ont pas de revenus

• Au début des années 2000, il y a eu un surplus de capital dans le milieu financier et ce, de façon mondiale:

– Les banquiers, les gestionnaires de fonds devaient augmenter le rendement de leurs clients – ils doivent donc investir leur capitaux et les faire fructifier.

– En temps normal on veut : retour $ avec risque – Mais grâce à la Titrisation, énorme partie de ce

surplus est entrée dans le marché hypothécaire des É.-U.

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Titrisation• La titrisation

– Une technique financière née aux É.-U. dans les années 1980;

– Une technique financière qui consiste à transférer à des investisseurs des créances (ex.: des prêts en cours), en titres financiers, par le passage à travers une société ad-hoc;

– La titrisation donne accès à une nouvelle source de financement – un portefeuille illiquide est transformé en titres liquides et donc vendables;

– Le risque de perte est transféré aux investisseurs – ces derniers partagent le risque diminuant ainsi le risque individuel.

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Titrisation• Un exemple (marché hypothécaire):

– Un individu obtient une hypothèque d’un courtier;

– Le courtier vend l’hypothèque à une banque;

– À son tour, la banque vend l’hypothèque à une firme d’investissement;

– La firme d’investissement possède des milliers hypothèques de cette façon elle en reçoit donc des milliers de chèques à chaque mois et ce pour de longues périodes de temps !

– Évidemment, la firme d’investissement émet sur le marché des titres représentant ce revenu très lucratif;

– D’autres investisseurs achètent ces titres – valeurs sûres et basés sur des biens tangibles (immobiliers);

– Partout dans le monde, on précipite à acheter ces titre !

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Titrisation• Un exemple (marché hypothécaire):

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Subprime• Quelques faits:

– Déjà en 2005– 40 % des premiers acheteurs ont obtenu du

financement à 100% (c’est-à-dire, pas de dépôt comptant);

– La part des hypothèques à haut risque atteigne 625 milliards US.

– Taux d’intérêt élevé– Taux fixe: 7.5% à 8.5% sur 30 ans (~ 5.7% pour un

prime);

– Taux variable: 2/28 ARM (ajustable rate mortgage) où le taux est fixe pour 2 ans. Par la suite, le taux est réajusté selon un indice déterminé PLUS une MARGE.

– Par exemple, le taux = 8% pour les 2 premières années. L’indice après 2 ans = 4% et la marge = 6%. Alors on doit payer 10 % après 2 ans!

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Subprime• L’engouement pour ces titres augmente sans cesse:

– En 2003, tous ceux qui se qualifient pour une hypothèque ont effectivement obtenu leur prêt bancaire.

• L’engouement pour ces titres continue à augmenter:

– On commence à réduire les conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt hypothécaire;

– D’abord, les prêts sur déclaration des revenus avec vérification des avoirs simplement indiquer le type d’emploi et le revenu. Montrer qu’on a de l’argent dans une banque;

– Ensuite, les prêts sans revenus avec vérifications des avoirs simplement montrer qu’on a de l’argent dans une banque;

En temps normal, le

subprime ne représente que 10% à 12% des

prêts

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Subprime• L’engouement mondial pour ces titres continue à

augmenter:

– Enfin, les prêts sans revenus et sans vérification des avoirs simplement montrer un bon dossier de crédit.

• Pourquoi les courtiers acceptent ces prêts à risque ?

– Parce qu’ils les vendent aux banques.

• Pourquoi les banques acceptent ces prêts à risque ?

– Parce qu’ils les vendent aux firmes d’investissement.

• Pourquoi les firmes d’investissement acceptent ces prêts à risque ?

– Parce qu’ils les vendent aux investisseurs partout dans le monde (sous forme de titres).

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime• La réduction des conditions nécessaires à l’obtention

d’un prêt hypothécaire rend le marché immobilier bouillonnant:

– Augmentation de la demande augmentation des prix

– Augmentation des prix attire les investisseurs-revendeurs

– investisseurs-revendeurs augmentation de la demande

• La hausse des prix des maisons maintient les prêts hypothécaires à haut risque

– Les gens qui ne peuvent payer leur hypothèque prendre un 2e prêt hypothécaire (hypothèque de 2e rang):

• La deuxième hypothèque est garanti par la même propriété qui garantit l’hypothèque de premier rang;

• Le montant de prêt est consenti considérant la différence entre la valeur marchande de la propriété et le montant de la première hypothèque.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime

• Les problèmes arrivent:

– La valeur des propriétés a beaucoup augmenté alors que le salaire moyen est resté stable;

– Éventuellement, la valeur des propriétés cesse d’augmenter et les défauts de paiement deviennent de plus en plus fréquents;

– Une réaction en chaîne s’ensuit:• Défauts de paiement propriétés disponibles

• de l’offre prix des propriétés

• La chute des prix est en quelque sorte une correction qui ramène les propriétés à leur juste valeur.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime

• Les problèmes arrivent:

– La baisse significative de la valeur des propriétés panique chez les investisseurs;

– Ils n’achètent plus les titres basés sur des prêts hypothécaires nombre de firmes d’investissement tombent dans la faillite;

– La chaîne est brisée mais …

• C’est déjà trop tard:

– Une énorme quantité de prêts a été transformée en titre par la titrisation;

– Des investisseurs, des institutions et des banques ont en leur possession ces titres qui ne valent plus grand-chose.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime

• C’est déjà trop tard:– Certaines banques tombent à leur tour;– D’autres banques resserrent les conditions de prêts

ou carrément ne prêtent plus;– Le resserrement de crédit provoque de la volatilité

et d’inquiétude dans les marchés boursiers.

• Conséquences:– Selon bloomberg.com, les pertes causées par les

prêts subprime se chiffrent ~ 501 milliards US (août 2008);

– En 2007, pas moins de 100 entreprises de prêts hypothécaires ont fermé leurs portes, suspendus ou vendus;

– Les produits dérivés sont boudés et le marché financier entre en crise;

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime• Conséquences:

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime

• Les conséquences:

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

Subprime

• Les conséquences: Les pertes par les grandes banques, comptabilisées en février 2008, se chiffrent à ~ 75,5 milliards US.

Prenons Citigroup comme exemple: Revenus de 159 B$, profit de 3,6 B$. Donc la perte subprime de 18 B$ représente >11% de ses revenus. Pire encore, les pertes subprime s’accumulent toujours.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

subprime

• Les conséquences:Selon www.responsiblelending.org: Entre 2008 à 2009, il y aurait 2 164 000 propriétés saisies.

Les effets secondaires: Quelques 40,6 millions propriétés avoisinantes connaîtraient une dépréciation moyenne de 8 667$ US produisant ainsi une baisse en valeur de 352 Milliards US.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

subprime

• Les conséquences:Selon www.bloomberg.com: 34 000 emplois perdus dans le milieu financier.

Taux de chômage grimpe à 6,5 %. En décembre 2008, 573 000 américains ont demandé de l’assurance chômage. Un nombre record depuis novembre 1982.

En novembre 2008, 4 429 000 américains sont en chômage.

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• Mise à jour le 1er janvier 2007

subprime

• Les conséquences:Les pertes dans les grandes banques au Canada:

CIBC ~ 3,2 Milliards US

RBC ~ 1,3 Milliards US

Groupe Desjardins ~ 237 Millions CAD

Banque Nationale ~ 575 Millions CAD

La caisse de dépôt possède ~ 12,6 Milliards CAD en papier commercial ABCP (prime et subprime)