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BIBLIOTHÈQUE DU GESTIONNAIRE DE CONSTRUCTION, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888

GESTION

DE L’ENTRETIEN

ET DE LA MAINTENANCE

DES BÂTIMENTS

Malcolm Thomas

Belgique, Pologne, 2014 Ce projet a été financé avec le soutien de la Commission européenne. Cette publication (communication) n’engage que son auteur et la Commission n’est pas responsable de l’usage qui pourrait etre fait des informations qui y sont contenues.

BIBLIOTHEQUE DU GESTIONNAIRE DE CONSTRUCTION, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888

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GESTION

DE L’ENTRETIEN

ET DE LA MAINTENANCE

DES BÂTIMENTS

La monographie scientific sou la redaction de Paweł Nowak

Varsovie, Bruxelles, Janvier 2014


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Revue scientifique par: Prof. dr.ing.hab. Aniela Glinicka Prof. dr.ing.hab Włodzimierz Martinek Prof. dr.ing.hab.Waclaw Szczęśniak Prof. dr.ing.hab. Artur Zbiciak Redaction de la monographie:

dr.ing. Mariola Książek, Maitre ing. Krzysztof Kaczorek L’auteur dela couverture: Dr. ing. Paweł Nowak

© Copyright by Facultie de Genie Civil de L’Ecole Polytechnique de

Varsovie, Warsovie 2014.

L'œuvre, en tout ou en partie, ne peut être reproduite ou distribuée par des moyens électroniques, mécanique, photocopie, enregistrement et autres, il ne peut pas être placé ou distribué sur Internet sans la permission écrite du titulaire du droit d'auteur. ISBN 978-83-7814-219-5 Księgarnia Internetowa Oficyny Wydawniczej PW, www.wydawnictwopw.pl tel.: 22 825 75 18, 22 234 75 03, fax: 22 234 70 60, e-mail: [email protected] Oficyna Wydawnicza PW, ul. Polna 50, 00-644 Warszawa. Wydanie I. Imprimature et couverture: Drukarnia Oficyny Wydawniczej Politechniki Warszawskiej, tel.: 22 234 55 93


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Ce manuel fait partie de la série Bibliothèque du Gestionnaire de Construction – cycle d’ouvrages consacrés à la gestion, au sens large du terme, dans le domaine de la construction. Les ouvrages n°: PL/06/B/F/PP/174014; 2009-1-PL1-LEO05-05016 et 2011-1-PL1-LEO05-19888 ont été rédigés dans le cadre du projet Leonardo da Vinci (LdV) et intitulés: “ACQUIS COMMUN D’APPRENTISSAGE POUR LES GESTIONNAIRES EUROPÉENS DE LA CONSTRUCTION, phases I, II et III – CLOEMC)”. L’Université Technique de Varsovie, la Faculté de Génie Civil, l’Institut de Génie de Construction et de Gestion étaient les Promoteurs des Projets.

Les organismes sousmentionnés jouaient le rôle des Partenaires dans le cadre du Projet CLOEMC I: - Association d’Experts Européens du Bâtiment et de la Construction

(Belgique), - Universidad Politécnica de Valencia (Espagne), - Chartered Institute of Building (Irlande), - Association Polonaise de Gestionnaires de la Construction (Pologne), - Polish British Construction Partnership Sp. z o.o. (Pologne), - University of Salford (Grande Bretagne), - Chartered Institute of Building (Grande Bretagne).

Le but de ce projet était l’établissement de sept manuels contenant toutes les informations nécessaires pour favoriser le développement des capacités dans le domaine de gestion de la construction.

Dans le cadre de CLOEMC I, les manuels suivants ont été établis (entre parenthèses, nombre d’heures d’apprentissage nécessaire pour maîtriser le contenu d’un manuel concerné): M1: GESTION DES PROJETS DE CONSTRUCTION (100), M2: GESTION DES RESSOURCES HUMAINES DANS LE SECTEUR DE

LA CONSTRUCTION (100), M3: PARTENARIAT DANS LA CONSTRUCTION (100), M4: GESTION DES AFFAIRES DANS UNE ENTREPRISE DE

CONSTRUCTION (100), M5: GESTION IMMOBILIÈRE (100), M6: GESTION ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE DANS LE SECTEUR DE

LA CONSTRUCTION (240), M7: GESTION DANS LE SECTEUR DE LA CONSTRUCTION (100). Les manuels rédigés dans le cadre de la série sont disponibles en trois langues: polonaise, espagnole et anglaise. Les manuels peuvent être utilisés comme


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matériaux didactiques dans le cadre des études post-diplôme ainsi que des études de licence et de maîtrise menées en trois langues. Les diplômés obtiendront un certificat reconnu par toutes les organisations membres appartenant à l’AEEBC, association d’experts du bâtiment et de la construction provenant de plus d’une dizaine de pays d’Europe. La Pologne est représentée au sein de l’AEEBC par Association Polonaise de Gestionnaires de la Construction dont le siège est à Varsovie. Les partenaires dans le cadre du projet CLOEMC II étaient: - Technische Universität Darmstadt (Allemagne), - Universidade do Minho (Portugal), - Chartered Institute of Building (Grande Bretagne), - Association des Experts Européens du Bâtiment et de la Construction (Belgique), - Polish British Construction Partnership (Pologne),

Lors de la deuxième étape du projet ont été établis les manuels suivants: M8: GESTION DU RISQUE (130) M9: GESTION DES PROCESSUS – CONCEPTION DE « LEAN » DANS

LA CONSTRUCTION (90), M10: MÉTHODES INFORMATIQUES DANS LE SECTEUR DE

LA CONSTRUCTION (80), M11: PROJETS PPP DANS LE SECTEUR DE LA CONSTRUCTION (80), M12: GESTION DE LA VALEUR DANS LE SECTEUR DE

LA CONSTRUCTION (130), M13: PROJETS DE CONSTRUCTION – BONNES PRATIQUES (80),

Les manuels ont été rédigés en quatre langues: polonaise, portugaise, allemande et anglaise.

Les partenaires dans le cadre du projet CLOEMC III étaient: - Technische Universität Darmstadt (Allemagne), - Universidade do Minho (Portugal), - Chartered Institute of Building (Grande Bretagne), - Thomas More Kempen University (Belgique), - Association des Experts Européens du Bâtiment et de la Construction

(Belgique), - Association Polonaise de Gestionnaires de Construction (Pologne).


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Dans le cadre de la troisième phase du projet ont été établis les manuels suivants: M14: DUE-DILIGENCE DANS LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION

(100), M15: PSYCHOLOGIE ET MOTIVATION DANS LE DOMAINE DE

LA CONSTRUCTION (100), M16: PROFESSIONNALISME ET ÉTHIQUE DANS LE DOMAINE DE

LA CONSTRUCTION (100), M17: DÉVELOPPEMENT DURABLE DANS LE DOMAINE DE

LA CONSTRUCTION (100), M18: SÉCURITÉ ET SANTÉ AU TRAVAIL DANS LE SECTEUR DE

LA CONSTRUCTION (100), M19: GESTION DE L’ENTRETIEN ET DE LA MAINTENANCE DES

BÂTIMENTS (100).

Les manuels ont été rédigés en cinq langues: polonaise, portugaise, allemande, française et anglaise.

Le contenu des manuels englobe le domaine des connaissances indispensable pour l’activité de chaque gestionnaire – ingénieur civil, gérant un projet de construction dans les conditions de l’économie de marché moderne. Les manuels ont été validés par l’association européenne AEEBC en tant que base pour la vérification des qualifications des gestionnaires. La maîtrise des méthodes de gestion modernes en construction, décrites dans le contenu des manuels, est une des exigences en vue d’obtenir l’EurBE – certificat de l’Expert Européen du Bâtiment et de la Construction attestant les qualifications du gestionnaire de construction à l’Union Européenne. Les manuels sont destinés aux gestionnaires – ingénieurs civils, aux étudiants d’études post-diplôme dans le domaine de la “Gestion de la construction” ainsi qu’aux étudiants du génie civil. Le programme des études postdiplôme a été validé et les diplômés obtiennent des certificats reconnus par 17 organisations nationales – membres de l’association AEEBC.

Pour plus d’information, veuillez consulter: - au sujet du projet: le site www.leonardo.il.pw.edu.pl - au sujet du certificat EURBE: le site www.aeebc.org


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TABLE DES MATIÈRES: CHAPITRE 1

INTRODUCTION ET RÉSULTATS D’APPRENTISSAGE ........................... 11

CHAPITRE 2

IMPORTANCE DE LA MAINTENANCE DES BÂTIMENTS ...................... 14

2.1 CONCEPTIONS DU CYCLE DE VIE DES BÂTIMENTS ET DE LA MAINTENANCE ........................................................................ 14

2.1.1 Définitions de la maintenance ........................................................... 14

2.1.2 Coût du cycle de vie et sa relation avec la maintenance ................... 18

2.1.3 Stratégie et politique de la maintenance ............................................ 20

2.1.4 Relations entre les fonctions de gestion de la maintenance .............. 22

2.2 GESTION DE L’ACTIF .......................................................................... 23

2.2.1 Gestion de l’actif et plan d’affaires ................................................... 23

2.2.2 Plans de maintenance et de gestion de l’actif .................................... 25

2.2.3 Inventaire pour les besoins du plan de gestion de l’actif .................. 26

2.3 STANDARDS ET ATTENTES ............................................................... 27

2.3.1 Détermination des standards appropriés ........................................... 27

2.3.2 Respect des réglementations ............................................................. 29

2.3.3 Fonctionnalité et utilisation de l’espace ............................................ 31

2.4 SYSTÈMES DE LA MAINTENANCE .................................................. 31

2.4.1 Évaluation des risques et gestion de la maintenance ......................... 31

2.4.2 Maintenance corrective et programmée ............................................ 33

2.4.3 Identification des besoins dans le domaine de la maintenance ......... 34

2.4.4 Détermination des priorités de travaux de maintenance ................... 36

2.4.5 Mise en œuvre de la maintenance ..................................................... 38

CHAPITRE 3

TECHNOLOGIE DE MAINTENANCE ........................................................... 39


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3.1 MÉCANISMES DE DÉCOMPOSITION, DE DÉTÉRIORATION ET D’ENDOMMAGEMENT ........................................................................ 39

3.1.1 Typologie des défaillances les plus couramment observées ............. 40

3.1.2 Étude, analyse et diagnostic .............................................................. 43

3.1.3 Évaluation et choix des méthodes curatives ...................................... 55

3.1.3 Stratégies de la prévention et de l’atténuation des défaillances ........ 60

CHAPITRE 4

PLANIFICATION ET FINANCES ................................................................... 63

4.1 PROCESSUS DE PLANIFICATION DE LA MAINTENANCE ........... 63

4.1.1 Plans de maintenance programmée ................................................... 66

4.1.2 Gestion de coûts et de finances ......................................................... 71

4.1.3 Calcul des coûts et budgétisation ...................................................... 72

4.1.4 Contrôle des coûts ............................................................................. 77

4.1.5 Gestion du rendement ....................................................................... 78

CHAPITRE 5

INFORMATIONS CONCERNANT L’ENTRETIEN ET ................................. 82

LEUR IMPORTANCE ...................................................................................... 82

5.1 EXIGENCES DU SYSTÈME ET APPLICATIONS .............................. 82

5.1.1 Les données pour la planification de l'entretien ................................ 89

5.1.2 Informations sur une maintenance d'urgence .................................... 95

5.1.3 Informations nécessaires à la gestion de l'actif ................................. 95

5.1.4 Rapports des actes de gestion ............................................................ 98

5.1.5 Normalisation et sources de données .............................................. 100

5.2 SYSTÈMES DE GESTION D'ACTIFS ................................................. 101

5.2.1 Logiciel de gestion d'actifs .............................................................. 104

5.2.2 CAFM et logiciel de gestion immobilière ....................................... 105

5.2.3 Modélisation des données du bâtiment (BIM) ................................ 107


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CHAPITRE 6

PROTECTION, DÉVELOPPEMENT DURABLE ET ÉCONOMIES D’ÉNERGIE ..................................................................... 111

6.1 PHILOSOPHIE ...................................................................................... 111

6.2 PROTECTION DU PATRIMOINE ...................................................... 115

6.3 CONCEPTION ET CONSTRUCTION SELON LES PRINCIPES DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ............................ 115

6.3 PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ..................................................... 118

6.4 MÉTHODOLOGIE NATIONALE DES CALCULS ET CERTIFICATS ÉNERGÉTIQUES ........................................................ 121

CHAPITRE 7

ÉTUDES DE CAS ........................................................................................... 132

7.1 “TRAINREBUILD” - BELGIQUE ........................................................... 132

7.1.1 "Partenariat National Français de l'Association des Propriétaires Immobiliers pour la Modernisation" ............................ 136

7.1.2 Projet KIQ (Kooperation im Quartier) en Allemagne .................... 137

7.1.3 Société EN-zyme en Italie ............................................................... 138

7.2 BUREAU INTERNATIONAL DE RECYCLAGE - BELGIQUE ....... 138

7.3 HERITAGE COTTAGE - PAYS DE GALLES .................................... 139

7.3.1 Réparations et efficacité énergétique .............................................. 141

7.3.2 La modernisation pour l'efficacité énergétique et le développement durable ..................................................................... 141

7.3.3 Analyse du bâtiment ........................................................................ 142

7.3.4 Conclusions ..................................................................................... 144

7.4. INVENTAIRE DANS LE CADRE DE MAINTENANCE PLANIFIÉE: GRAND COMPLEXE UNIVERSITAIRE EN ANGLETERRE ..................................................................................... 145

BIBLIOGRAPHIE ......................................................................................... 150


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CHAPITRE 1

INTRODUCTION ET RÉSULTATS D’APPRENTISSAGE

La gestion de l’entretien et de la maintenance des bâtiments est un sujet qui, assurément, prend de l’importance en tant que discipline professionnelle dans tous les pays membres de l’UE vu aussi bien l’envergure croissante des projets de construction que l’usure des bâtiments et les dépenses engagées dans l’entretien et les rénovations et, en même temps, grâce à la popularisation de bonnes pratiques. L’AEEBC (Association d’Experts Européens du Bâtiment et de la Construction) – dont les membres exercent des prestations consultatives en faveur des propriétaires et des utilisateurs des immeubles, dans le domaine de la conception, de la construction, du développement, de l’aménagement, de l’entretien et des rénovations des immeubles – constitue l’avant-garde de la campagne menée en faveur de l’activité commune des experts du bâtiment et de la construction en Europe visant à la détermination des principes d’entretien et de la maintenance des bâtiments. L’objectif dans ce cas-là n’est pas une harmonisation mais la création d’une plateforme commune visant à un accord entre tous les pays membres.

L’AEEBC est le sponsor de ce manuel rédigé par un Expert praticien du Bâtiment et de la Construction. La structure et le contenu du manuel ont été établis de façon à ce qu’il puisse servir de guide pour les nouvelles personnes dans le secteur, en fournissant en même temps des exemples de bonnes pratiques en forme d’étude de cas pour les professionnels. Le manuel présente de divers techniques de construction, mises en œuvre dans les pays de l’Europe du Nord et du Sud en traitant également le domaine d’application des principes, des conceptions et des méthodologies indépendamment des différences culturelles, des pratiques traditionnelles et des principes d’approvisionnement. Les exemples illustrant le contenu du manuel concernent aussi bien le secteur public que privé ainsi que de différents types d’immeubles à destination diversifiée.

Le premier chapitre décrit le cycle de vie d’un bâtiment et présente les définitions de “maintenance”. Il souligne aussi l’importance d’établissement


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d’une stratégie et d’une politique appropriées dans le contexte de gestion des biens immeubles et de planification des affaires. Les normes de construction évoluant sans cesse et les attentes des utilisateurs ont été également prises en compte dans le contenu de ce chapitre ainsi que les systèmes et les techniques de maintenance qui évoluent de façon à pouvoir répondre aux défis de l’entretien et de la rénovation des immeubles.

Bien que les définitions de l’entretien varient en fonction de l’organisation, en principe, ce sujet se limite aux défaillances et aux actions curatives correspondantes. Dans le deuxième chapitre, intitulé „Technologie de maintenance” ont été présentés des techniques de gestion dans le domaine de typologie des défaillances observées le plus souvent ainsi qu’un modèle d’identification des causes racines entraînant des signes et des symptômes déterminés et les moyens curatifs appropriés. En parallèle avec la nécessité d’entreprendre des moyens curatifs adéquats, l’accent est mis sur la nécessite de proposer aux propriétaires des stratégies appropriées en vue d’éviter une réapparition des défaillances.

Le chapitre « Planification et Finances » est consacré au principe fondamental de gestion de l’entretien des bâtiments – suivant lequel il est recommandé d’adopter une stratégie programmée de l’entretien d’un bâtiment au lieu de réagir spontanément, sans aucune planification, aux problèmes rencontrés. L’identification, la définition des priorités, l’évaluation des coûts et le financement de l’entretien constituent des éléments clés de la stratégie planifiée. Le quatrième chapitre englobe également l’introduction aux mesures et à la gestion du rendement dans ce contexte-là.

Le cinquième chapitre met en évidence le rôle fondamental des technologies informatiques dans la gestion de l’entretien. Dans ce chapitre, a été analysé le problème d’adaptation des systèmes d’information et de leur rendement aux systèmes de gestion des actifs compte tenu des techniques de gestion dans tout le cycle de vie des actifs et d’autres techniques et méthodes de standardisation de la gestion des données. Le développement des logiciels et des dispositifs mobiles a permis et favorisé une adaptation plus large de la stratégie planifiée de la gestion des immeubles. Ce chapitre détermine des outils d’Internet existants et futurs.

Le dernier chapitre traite les évolutions dans le domaine de gestion de l’entretien face aux défis d’une construction durable et de la protection de l’environnement. Un accent particulier est mis sur l’évaluation des méthodes d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments en vue de réduire la


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consommation d’énergie, la mise en place de l’économie et de la réduction de l’empreinte carbonique.

Les étudiants et les professionnels auxquels le manuel est adressé, atteindront les objectifs didactiques suivants:

1. Compréhension des conceptions, méthodes, techniques et systèmes étant à la base de l’entretien des bâtiments ainsi que des valeurs de politique, stratégie et planification

2. Conscience que l’entretien d’un bâtiment et son exploitation optimale nécessitent des connaissances et une compréhension des mécanismes d’apparition des défaillances, des méthodes de leur identification, de leur élimination efficace et de la prévention de leur réapparition

3. Maîtrise des études de cas utiles à l’analyse programmée de la stratégie d’entretien d’un bâtiment et application des méthodes de gestion du rendement en vue de maximiser les économies et améliorer le rapport valeur - prix

4. Conscience qu’une planification efficace et la gestion de l’entretien doivent s’appuyer sur des informations, une base de données et des systèmes informatiques fiables

5. Compréhension des implications et des défis liés à la réduction de l’influence des bâtiments sur le milieu naturel.


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CHAPITRE 2

IMPORTANCE DE LA MAINTENANCE DES BÂTIMENTS

2.1 CONCEPTIONS DU CYCLE DE VIE DES BÂTIMENTS ET DE LA

MAINTENANCE

2.1.1 Définitions de la maintenance

L’état des éléments de construction faisant partie d’un immeuble se dégrade de façon naturelle en ce qui concerne la qualité physique ou le rendement dès la fin du chantier. À part du processus naturel du vieillissement, des pannes imprévues et des dysfonctionnements peuvent se produire étant qualifiés de pathologie du bâtiment. C’est pour cela que le propriétaire et l’utilisateur d’un immeuble doivent établir d’urgence et mettre en œuvre un système de maintenance en vue de prévenir les pannes qui peuvent avoir un impact sur le fonctionnement, l’utilisation et la valeur de l’immeuble ou atténuer leurs conséquences. Théoriquement, un système de maintenance efficace pourra prolonger la durée de vie de tout immeuble presque à l’infini à condition que sa construction portante soit suffisamment solide.

Chaque immeuble peut être considéré en tant qu’élément de l’actif et des ressources. L’immeuble appartient d’une part à l’actif parce qu’il représente une valeur de capital pour son propriétaire ou le développeur qui pourra planifier sa vente dès la fin du chantier. D’autre part, les bâtiments appartiennent indéniablement aux ressources utilisés par leurs utilisateurs pour la prestation de services et la fabrication. Nonobstant qu’un immeuble soit considéré en tant qu’élément de l’actif ou des ressources, il nécessite un entretien efficace et raisonnable en vue d’éviter la perte de sa valeur et d’assurer son exploitation efficiente au sens fonctionnel.


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D’autres facteurs ont également une influence sur le plan d’entretien adopté pour l’immeuble tels que la valeur du terrain et de l’immeuble, les moyens financiers disponibles, la durée du fonctionnement, les standards et les attentes de ses utilisateurs, les coûts de l’entretien et des améliorations ayant un impact sur le cycle de vie physique, économique et fonctionnel de l’immeuble. Les facteurs seront abordés en détail dans le contenu du présent manuel.

Afin que l’analyse de la gestion de l’entretien des bâtiments et de leur maintenance puisse être située dans un contexte approprié, il serait opportun de présenter les définitions de toutes les notions. Le tableau ci-dessous présente les définitions standards relatives au secteur de la maintenance des bâtiments. La terminologie peut introduire une certaine confusion vu plusieurs formes de maintenance soumises à l’analyse, néanmoins elle reflète une pression croissante sur les questions liées à ce domaine-là durant les derniers vingt ans, se manifestant dans des institutions, le secteur, parmi les groupes de recherche, les scientifiques et les agences gouvernementales.

Définitions de la maintenance en vigueur

Entretien L’entretien se définit comme l’élimination systématique des défaillances de construction, de leurs causes et effets et comme les moyens curatifs. Le principal but de l’entretien est la compréhension des processus de dégradation, la définition des méthodes et des outils en vue de faciliter l’identification des défaillances potentielles (à l’étape du projet mais aussi en cours d’exploitation), l’étude des solutions permettant d’atténuer les effets des défaillances et d’éviter les coûts imprévus de réparation et de maintenance. Élément de bâtiment Elément de bâtiment est une partie d’un bâtiment ou d’une construction ayant une fonction déterminée, p.ex. le mur extérieur ou le toit. Les éléments secondaires du toit sont: la construction, les installations et les gouttières. Maintenance conditionnelle Maintenance préventive initiée à partir des informations recueillies sur l’état du bien par un suivi de routine ou continu. Maintenance corrective Maintenance exécutée après détection d’une défaillance et destinée à remettre un bien dans un état dans lequel il peut accomplir une fonction requise d’une manière sûre et efficace. Cycle de vie économique Nombre estimatif d’années restant jusqu’à ce qu’un élément cesse d’être la solution la moins chère dans l’accomplissement de sa fonction. Maintenance


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Ensemble de toutes les actions techniques et administratives destinées à maintenir ou à rétablir un bien dans un état dans lequel il peut accomplir sa fonction requise. Gestion de la maintenance Organisation de la maintenance conformément à une politique déterminée. Politique de la maintenance Déclaration par écrit publiée par le client ou par sa délégation, acceptée par le propriétaire d’un immeuble. Maintenance programmée Maintenance organisée et exécutée d’une manière raisonnée, contrôlée, selon un calendrier préétabli (Nota: la maintenance préventive est toujours un élément de la maintenance programmée; la maintenance corrective pas forcément). Maintenance préventive Maintenance exécutée à des intervalles prédéterminés ou selon des critères prescrits et destinée à réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation de l’état d’un bien. Maintenance corrective Réparations effectuées d’urgence, en cas de besoin, ne pouvant pas être décalées en vue de les prendre en considération dans le calendrier de maintenance programmée. Maintenance systématique Maintenance préventive effectuée selon un échéancier préétabli soit à des intervalles de temps préétablis après un nombre défini d’unités d’usage ou un dépassement de durée de fonctionnement prévue. Fonds d’amortissement Montants investis pour couvrir les coûts des mises de fonds futures qui pourront apparaître dans l’avenir ou être à long terme.

La conception des normes admissibles de l’entretien des bâtiments s’inscrit dans la définition de la maintenance. La conception fait naître de multiples questions liées à la responsabilité du financement de la maintenance, à l’étendue des actions nécessaires ainsi qu’à l’assurance permanente de la conformité aux standards en vigueur.

Les gestionnaires des immeubles de différents secteurs modifient la définition standard de la maintenance et la terminologie par rapport aux besoins. Une telle pratique est appliquée en cas d’immeubles appartenant à l’État dans le secteur de l’assistance médicale, de l’enseignement, de l’enseignement supérieur, de la défense, des collectivités locales et du logement social. Les directives et les instructions relatives à la maintenance des bâtiments, publiées par les organismes du secteur, doivent refléter les besoins et les défis auxquels ont à répondre les propriétaires et les utilisateurs des bâtiments, les sujets de financement ainsi que les institutions de l’État, responsables de l’application des réglementations en vigueur.


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En mettant au point la terminologie spécifique à ce domaine, les praticiens rencontrent le problème de dépendance entre la maintenance et les améliorations. Il parait logique de considérer les améliorations comme s’inscrivant dans le cadre de la maintenance – par exemple, en cas de remplacement des éléments usés par les éléments neufs qui fonctionnent correctement. Néanmoins, lorsqu’il s’agit d’ajouter des éléments n’existants pas jusque-là – par exemple, d’installer un système d’air conditionné qui n’était pas installé dans le bâtiment – nous avons à faire avec une amélioration (Lee 2000).

L’expérience démontre que la négligence ou le financement insuffisant de la maintenance peuvent entraîner des retards dans ce domaine-là. Puisque l’état des éléments de bâtiment commence à se dégrader dès la fin du projet de construction, en situation idéale, les propriétaires et les utilisateurs d’un immeuble devraient programmer d’avance des réparations et des remplacements d’éléments futurs ou créer un fonds d’amortissement ainsi qu’un projet ou un budget de maintenance. Nous parlons des retards dans la maintenance dans le cas où les réparations ou les échanges ne tiennent pas le pas du processus de vieillissement d’un bâtiment ou des évolutions au niveau des réglementations légales en vigueur. La planification de la maintenance est surtout importante dans le cas où il devient nécessaire de fermer un immeuble ou en cas de danger pour la vie ou la sécurité des utilisateurs. Afin d’éviter de telles situations et d’assurer un niveau convenable de rentabilité des investissements, la planification de la maintenance a été communément considérée comme une bonne pratique dans le domaine de la gestion des immeubles et des ouvrages.

Les retards dans la maintenance peuvent être analysés en tant que coût de remise en état convenable d’un immeuble et/ou assurance de conformité à la loi en vigueur et augmentation du standing de l’immeuble. La détermination d’un standard approprié des immeubles entretenus, les consultations au sein du programme d’investissements visant à augmenter le standard de l’actif et à le maintenir au niveau convenu jouent un rôle essentiel dans ce processus. Le procédé de planification de la maintenance doit en même temps prendre en considération les actions préventives, y compris les prévisions, durant tout le cycle de vie afin de s’assurer qu’à un moment donné, nous disposerons des fonds appropriés et éviterons des retards.

Il est possible d’appliquer des techniques de gestion des risques pour mesurer la probabilité et les effets potentiels d’occurrence d’un événement non désiré ou d’une panne éventuelle. Un exemple du secteur des soins médicaux de l’un des états membres de l’UE constitue une bonne illustration d’une telle utilisation des techniques d’analyse des risques (NHS Estates 2004). Un risque élevé


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d’aggravation de l’état de santé des patients, une dégradation du moral du personnel et des problèmes de recrutement font partie des effets dus au manque de réparations appropriées et d’échange des éléments dans un bâtiment d’hôpital ou dans un établissement hospitalier. D’autres effets sont un risque plus élevé d’apparition des obligations de caractère juridique et l’escalade des frais suite à un rythme rapide de processus de vieillissement.

La méthodologie d’analyse des risques, mise en œuvre dans le secteur des soins médicaux, s’appuie sur le système de classement par points permettant de classer les différents risques au sein d’une matrice, définie par les effets potentiels et par la probabilité de leur occurrence. La matrice de risques englobe les différents critères du domaine de la santé et sécurité au travail, de la protection de l’environnement, des fonctions opérationnelles et de construction d’un immeuble. Les catégories sont décrites selon l’échelle de gravité adoptée, allant de « insignifiant » jusqu’à « catastrophique », par contre la probabilité de panne est estimée faible lorsqu’un risque apparaît rarement et élevée, si son apparition est presque certaine. Par exemple, le classement élevé soit un risque élevé, est affecté en cas de détérioration d’un plafond suspendu au-dessus d’une salle d’opération, de panne d’une chaudière ou d’un système d’air conditionné.

Des standards, des critères de conformité aux réglementations et d’utilité fonctionnelle similaires s’inscrivent dans les systèmes d’évaluation utilisés dans d’autres secteurs – logement social, enseignement, administration d’État ou enseignement supérieur – en vue de déterminer les exigences au niveau des retards dans la maintenance et de la planification des dépenses indispensables dans ce champ-là.

2.1.2 Coût du cycle de vie et sa relation avec la maintenance

Les études menées démontrent que les coûts assumés dans tout le cycle de vie d’un bâtiment sont considérablement supérieurs par rapport aux coûts préliminaires du chantier. En effet, nous avons à faire avec le développement des méthodes d’évaluation de coûts du cycle de vie dans le but de déterminer le meilleur rapport valeur-prix dans le cadre des processus d’approvisionnement lors de l’évaluation du coût de conception à l’étape préliminaire et les dépenses d’investissement.


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Le principe selon lequel sont déterminés les coûts de tout le cycle de vie d’un immeuble, est entré dans le cadre d’un logiciel destiné à la gestion des actifs grâce auquel il est possible de mapper tous les cycles de remplacement des éléments de bâtiment pour différents types d’immeubles, en superposant les informations sur les réparations courantes, les maintenances cycliques, les coûts d’entretien et de gestion. Quoique le processus de pronostic précis des futurs coûts et de la qualité de maintenance rencontre des problèmes multiples, en toute certitude, une planification convenable du futur à partir des données disponibles est une solution meilleure que le manque absolu de projet.

Les études souvent citées qui soulignent l’importance de la planification des coûts pour tout le cycle de vie, ont été publiées par l’Académie Royale de Génie américaine. Les chercheurs ont constaté que les coûts typiques liés à la possession d’un immeuble se formaient en proportion 1:5:200, soit:

- 1 – coûts préliminaires du chantier - 5 – coûts de la maintenance - 200 – coûts de l’exploitation de l’immeuble. Cette proportion a été ensuite mise en doute par l’équipe de l’University of Reading en 2004 – à partir des études basées sur l’analyse de trois immeubles, l’équipe a suggéré que la proportion 1:0.4:12 correspondait plus à la vérité (Hughes, Ancell, Gruneberg et Hirst 2004). Aussi bien celui-ci que les autres projets d’étude ont de toute manière démontré qu’en se concentrant uniquement sur la réduction des coûts de construction tout en ignorant le coût de la maintenance et de l’exploitation, il serait difficile d’atteindre un rapport avantageux valeur-prix dans des perspectives à moyen et à long terme.

Afin que nous puissions déterminer les coûts du cycle de vie, il convient d’admettre que tout élément de bâtiment possède sa durée de vie minimale standard. Ce principe entre dans le cadre des études menées par le Service d’Informations sur les Coûts de la Construction – institution qui publie les données sur les valeurs de durée de vie types, minimales et maximales de divers éléments de bâtiment.

Dans le cadre de l’analyse de la maintenance, il faudra cependant supposer que toutes les prévisions s’appuyant uniquement sur la durée de vie restante d’un élément ou d’un constituant et non pas sur leur état réel – étant donné qu’aussi bien les matériaux que les systèmes peuvent subir une panne précoce ou fonctionner longtemps après l’expiration de leur durée de vie théorique – pourront s’avérer erronées. La durée de vie prévue d’un élément de bâtiment


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dépend énormément d’un plan de maintenance adéquat, et le respect des bonnes pratiques et des recommandations des fabricants devra permettre de prolonger encore cette durée. De même que plusieurs autres facteurs tels que construction, structure, emplacement, conditions environnementales et d’autres aspects peuvent avoir une influence sur le rendement et la durée de vie d’un élément; néanmoins chacun nécessite une interprétation spécifique et une évaluation compte tenu des circonstances données.

2.1.3 Stratégie et politique de la maintenance

Chaque organisation qui possède son plan d’affaires stratégique d’entreprise devra disposer d’un plan établi relatif aux biens immobiliers. Chaque société et organisation acquiért des immeubles, suivant ses besoins, négocie les conditions de bail, d’adaptation et de vente de ces immeubles. Un élément intégral de la stratégie de gestion immobilière est la stratégie d’entretien des immeubles ainsi que la politique et le programme adéquats dans ce domaine-là.

Fig. 2.1. Correspondance entre le programme de maintenance et le plan stratégique

Plan stratégique

Activité Activité Stratégie immobilière

Stratégie

de la

maintenance

Politique de la

maintenance Programme de maintenance

Maintenance programmée

Maintenance corrective


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La politique de la maintenance de l’immeuble doit définir de façon précise les objectifs et les méthodes visant à maintenir le bâtiment à l’état permettant son exploitation conformément à sa destination ainsi qu’à préserver la valeur de l’actif. Cette description doit également intégrer le cadre de toutes les activités dans le domaine de la maintenance et de la gestion immobilière ainsi qu’indiquer la durée prévue de leur utilisation (RICS 2009).

La politique doit inclure les lignes directrices concernant les champs suivants: normes relatives à la maintenance du bâtiment, obligations légales – en particulier au niveau de la Sécurité et de l’Hygiène du Travail – contrôle du budget, prestation de services confiée aux entrepreneurs, personnel embauché directement, mise en œuvre et contrôle des actions relatives à la maintenance et au service. La maintenance est à planifier en déterminant le cadre du temps approprié et la politique de la maintenance doit intégrer les lignes directrices relatives au domaine du programme de la maintenance.

Les réparations et la maintenance peuvent avoir une importance fondamentale pour le propriétaire d’un immeuble; voilà pourquoi chaque organisation doit tracer le cadre stratégique des activités. Dans le secteur public, les propriétaires sont prêts à fournir des prestations de services dans le domaine de la maintenance à un niveau déterminé vu que le financement d’un nouvel investissement pourra dépendre de l’établissement d’une stratégie de gestion immobilière appropriée tenant compte des réparations et de la maintenance.

Le cas de l’organisation publique gérant les logements sociaux présenté ici illustrera les principes généraux d’établissement de la stratégie et de la politique de la maintenance. En cas de telle organisation, le plan d’affaires trace des lignes d’actions dans des perspectives à court et à moyen terme ainsi que les moyens indispensables pour atteindre les objectifs fixés. La stratégie de gestion de l’actif doit constituer l’interface entre la stratégie générale de l’activité de l’organisation et la politique ainsi que le programme de réparations et de maintenance. Le budget prévu pour les réparations et la maintenance doit s’inscrire dans le contexte du plan d’actions général de l’organisation.

En continuant l’exemple de l’habitat social, la stratégie de gestion immobilière doit englober les questions telles que: demande de logements; état des immeubles; standards requis et besoins des utilisateurs; investissements; vente et achat des immeubles; développement durable du point de vue économique et écologique. Munie des connaissances au sujet des investissements nécessaires dans les immeubles possédés, l’organisation est capable de choisir la solution optimale, notamment en prenant une décision sur: démolition, revente, rénovation, maintenance ou réparation de façon à satisfaire les besoins courants


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et futurs des clients ainsi qu’à atteindre les objectifs généraux concernant l’activité exercée.

Les décisions relatives à l’acquisition et à l’exécution des réparations dans le cadre d’une telle stratégie sont indispensables dans les sphères suivantes:

• Contrats de garantie de la qualité des prestations effectuées, p.ex. définissant le mode d’intervention en cas d’urgence

• Externalisation des prestations de réparation ou exécution des réparations par ses propres soins

• Investissement dans les centres de communication et de service client • Définition des mesures du rendement • Vérification des structures organisationnelles, des processus et des

systèmes

2.1.4 Relations entre les fonctions de gestion de la maintenance

La gestion de la maintenance est un processus qui intègre les sphères générales suivantes: élaboration d’un plan et d’un programme de maintenance, mise en œuvre de ce plan et mesure du rendement de sa réalisation. Le processus pourra être divisé en étapes suivantes:

- Collecte et analyse des informations sur l’état physique du bâtiment - Détermination des priorités et évaluation des coûts de réparations et de la

maintenance - Organisation des marchés publics et gestion des contrats - Gestion de projet et de programme

L’expert du bâtiment et de la construction doit donc posséder des compétences et des connaissances dans plusieurs domaines, notamment: gestion de l’information, planification des ressources, budgétisation, gestion de contrats, gestion de projets et surveillance du personnel responsable de la maintenance et des réparations. Au sein d’un modèle de gestion de maintenance, les fonctions pourront être réparties selon: type de maintenance; temps (cycliques ou sporadiques); cause de la maintenance et forme de la maintenance.

Les tâches de l’expert du bâtiment et de la construction englobent le nombre des prestations de service dans le secteur de la construction dont le caractère varie en fonction de l’envergure et de la complexité des immeubles en possession d’une société ou d’une organisation. Le besoin de maintenance des


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bâtiments dépend des standards de fiabilité prédéfinis, des exigences financières, de production ou de celles dans le domaine de la sécurité ainsi que des exigences sectorielles. Les actions entreprises pourront avoir un caractère planifié ou immédiat ou bien programmé ou curatif, et les tâches correspondantes comprennent les actions tant variées comme: suivi, exécution des réparations, échange ou rénovation. Ces fonctions différenciées dans le domaine de la maintenance, qui cependant se complètent, nécessitent une gestion dans un contexte plus large ou plus étroit au sein de toute société ou organisation.

Les fonctions relatives à la gestion de la maintenance diffèrent par le degré de complexité – une grande entreprise d’État et une petite société régionale ont aussi bien les besoins que les moyens différents. En comparant le déroulement d’une maintenance dans un groupe important de banques nationales et à une chaîne de vente au détail des produits de faible valeur, nous pouvons espérer que la première se caractérisera par une approche plus raffinée et plus professionnelle à la gestion de maintenance des bâtiments. Bien que les deux sujets aient l’obligation de respecter les prescriptions légales et les obligations contractuelles (liées au bail) ainsi que les principes de responsabilité sociale des affaires, il est plus probable que ce soit la banque qui exercera ses activités conformément aux bonnes pratiques de gestion. Ceci implique entre outre une gestion active des risques à travers les inspections et évaluations programmées mais également une pression plus importante sur la gestion aussi bien de la maintenance programmée que préventive.

2.2 GESTION DE L’ACTIF

2.2.1 Gestion de l’actif et plan d’affaires

La gestion des immeubles est un ensemble d’activités grâce auxquelles l’actif en forme d’immeubles contribue maximalement à la réalisation des objectifs d’une société ou d’une organisation. La planification de la gestion de l’actif constitue donc un processus d’affaires dont l’objectif principal est l’utilisation optimale des immeubles et la minimalisation des coûts relatifs aux moyens « gelés »” attachés à leur entretien. Les sociétés, les offices et les institutions sont en permanence confrontés à de nouveaux défis et possibilités – aussi bien de caractère extérieur qu’intérieur – et, par conséquent, ils doivent réagir convenablement aux changements survenus.

La valeur des immeubles en tant qu’actif et moyens pour une société ou une institution pourra être diverse, néanmoins, la gestion de l’actif ou des biens


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immeubles constitue souvent un des facteurs essentiels lors de l’élaboration d’un plan d’affaires. Une bonne compréhension des besoins des immeubles est une condition préliminaire pour établir une stratégie de gestion de l’actif efficace.

Les avantages potentiels les plus importants résultant de l’établissement et de l’exécution d’un plan de gestion de l’actif sont:

- Élargissement d’ensemble d’informations sur les biens immeubles - Prise de conscience plus profonde en ce qui concerne les coûts - Plateforme pour la réalisation d’une base équilibrée de l’actif - Horizon de temps plus long de planification - Soutien à l’activité dans la recherche des fonds - Libération des capitaux pour un nouvel investissement ou un

remboursement des dettes - Diminution des frais courants - Amélioration de la qualité de service aux clients grâce à une meilleure

adaptation et à un groupement des services - Meilleur état et exploitation plus effective des immeubles - Meilleure productivité, amélioration de la culture d’entreprise, facilité

d’application des changements. Le plan de gestion de l’actif est basé sur le plan d’affaires d’entreprise et concerne les sujets tels que: insuffisance de superficie, excédent de superficie, surface non appropriée ou mal adaptée; le processus préparatoire englobe l’évaluation des possibilités de développement, la rationalisation et la refonte de la configuration des moyens. Un élément intégral de la conception de gestion des immeubles est l’établissement d’un système de gestion d’ouvrages efficace de façon à ce qu’il soutienne la réalisation des objectifs d’affaires de l’organisation. La gestion des ouvrages dans ce contexte-là comprend la fourniture de l’énergie électrique, des télécommunications, le gardiennage, le nettoyage, l’élimination des déchets et la bureautique. Les objectifs dans la gestion de l’actif reliés entre eux sont les suivants: - Préservation des objectifs à long terme relatifs aux biens immeubles - Satisfaction aux attentes et aux exigences des utilisateurs - Respect des exigences relatives à la sécurité et des prescriptions en vigueur

liées à l’actif - Établissement d’une politique d’échange et augmentation du standing des

immeubles


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2.2.2 Plans de maintenance et de gestion de l’actif

Le processus d’élaboration d’un plan de gestion de l’actif pour un immeuble intègre l’évaluation de l’état physique du bâtiment et des systèmes de fourniture des fluides, des surfaces intérieures et environnantes des bâtiments; de la fonctionnalité, de l’usage de l’espace et de la satisfaction des utilisateurs; de la valeur des immeubles, de la vente et de la location ainsi que de l’utilisation à long terme de l’actif de manière conforme aux principes de développement durable.

Un bon plan de gestion de l’actif doit prendre en considération la stratégie de gestion des achats, des ventes, de la négociation des conditions du bail, de l’entretien de l’actif et du contrôle de son rendement. Par contre, la gestion de la maintenance des bâtiments doit avoir pour but la réalisation des objectifs d’affaires d’un sujet, notamment, la prestation de services efficace, la préservation de la santé et de la sécurité des utilisateurs; l’augmentation de leur rendement; l’adaptation de l’immeuble aux objectifs à atteindre et la prévention de la diminution de la valeur de l’actif.

Les immeubles prévus à des fins d’investissement peuvent se caractériser des besoins tout à fait différents en ce qui concerne la maintenance par rapport aux immeubles utilisés et occupés par leurs propriétaires, bien que ces deux périmètres ne doivent pas être incompatibles entre eux. Par exemple, l’amélioration de l’attraction d’un ouvrage destiné à la location par le maintien d’un standing élevé de l’immeuble pourra être dans l’intérêt de son propriétaire. D’une part, dans de grands centres municipaux, la valeur élevée du terrain et du bâtiment impose la mise en œuvre des plans de maintenance rigoureux et la revitalisation rend possible l’exécution de la valeur de l’actif sans avoir égard à l’état du bâtiment. D’autre part, il arrive que les coûts de maintenance croissants d’un immeuble vieillissant remettent en cause la raison de son entretien dans le contexte de sa valeur résiduelle.

Nous nous rendons de plus en plus compte – en particulier dans le secteur d’État et dans de grandes entreprises – que les biens immobiliers constituent une partie intégrante des plans d’affaires. Afin qu’une société puisse fonctionner d’une manière efficace, elle doit assurer le rendement de fonctionnement de ses biens immobiliers ce qui nécessite, par la suite, l’élaboration des stratégies et d’une politique de maintenance efficaces.


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2.2.3 Inventaire pour les besoins du plan de gestion de l’actif

Un équilibre entre l’accessibilité aux ressources limitées et les besoins changeants de la société, les exigences légales et la nécessite de maintenir l’ouvrage en bon état ne sont que des exemples de nombreux défis auxquels doivent faire face les experts du bâtiment et de la construction. La connaissance de l’état actuel d’un immeuble est d’une importance clé pour l’orientation et le classement des dépenses de façon à réaliser la valeur maximale tout en assurant satisfaisant aux besoins de l’organisation.

L’inventaire de l’état d’un bâtiment est une méthode préférée de gestion permettant d’évaluer la totalité de l’état du bâtiment de façon à assurer la conformité par rapport à la législation en vigueur, examiner l’immeuble compte tenu des économies d’énergie, de l’utilisation de l’emplacement et de la fonctionnalité. Le résultat est en forme d’une base de données à mettre à jour aux fins de la planification stratégique, et les informations collectées sont d’une importance énorme du point de vue de la maintenance de l’immeuble. Les résultats de l’inventaire contiennent les données permettant d’identifier, d’évaluer, de classer en rang et de planifier les réparations indispensables, les opérations de maintenance et d’amélioration. Les informations fournies dans le cadre de l’inventaire facilitent la prise de décisions conscientes et l’utilisation adéquate des ressources.

Les dispositions des prescriptions et des réglementations qui se chevauchent et se complètent permettent aux gestionnaires de déterminer les priorités de l’analyse et des dépenses. Les données collectées suite à l’inventaire complet constituent également une base pour identifier les dépendances mutuelles entre la maintenance et l’adaptation des bâtiments.

L’inventaire multidimensionnel de l’état d’un bâtiment contient en principe les audits et les évaluations suivants:

- Stabilité de construction de l’ouvrage - État physique des matériaux, finition, systèmes d’évacuation des fluides - Accessibilité, en particulier, en ce qui concerne les personnes handicapées - Évaluation des risques au niveau de la sécurité anti-incendie, de l’accès à

l’eau, de l’hygiène et de la sécurité du travail - Mise à jour des plans de différentes étages - Coût de remise pour les besoins de l’évaluation de l’assurance - Économies d’énergie et protection de l’environnement


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- Évaluation au niveau des améliorations et des rénovations - Fonctionnalité, utilisation de l’emplacement, utilité à un but déterminé - Établissement d’un registre de l’actif des équipements mécaniques et

électriques ainsi que des matériels

La gestion des projets d’inventaire pour de grands immeubles, pour qu’elle puisse fournir des données de bonne qualité pour les besoins de la planification de la maintenance, intègre les étapes clés suivantes:

- Planification préliminaire et coordination y compris la garantie du financement

- Besoins dans le domaine de la vérification des données - Élaboration des principes raccourcis de l’inventaire - Vérification de l’option de mise en exploitation - Établissement de la spécification - Emploi des entrepreneurs - Mise en œuvre y compris le contrôle qualité et le suivi des progrès - Analyse des données, reporting et reprise de la base de données de

l’inventaire.

2.3 STANDARDS ET ATTENTES

2.3.1 Détermination des standards appropriés

L’état physique des bâtiments agit directement sur les utilisateurs ce qui influe ensuite sur l’efficacité de l’activité ou sur la prestation de services sur le terrain d’un immeuble. Quel standard d’entretien des bâtiments faut-il assurer ? La réponse à cette question détermine le domaine et le contenu des tâches des experts du bâtiment et de la construction. Les propriétaires et les gestionnaires des bâtiments sont placés devant un dilemme pouvant être résumé en forme du graphique ci-dessous: les standards diminuent dans le temps au fur et à mesure du vieillissement de l’immeuble, en même temps les attentes des utilisateurs et les exigences augmentent, ce qui amène inévitablement au moment où l’immeuble devient vieilli.


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Fig. 2.2. Vieillissement fonctionnel d’un bâtiment

Il est possible d’adopter des stratégies diverses de définition des standards de la maintenance. Du point de vue du propriétaire, une solution raisonnable, permettant de limiter les dépenses financières, pourrait être la limitation réglementaire au minimum et respect des conditions de location acceptées. Une telle approche pourra être adoptée par un propriétaire d’un immeuble situé à une rue commerciale qui a cessé d’être à la mode, donc à une localisation peu lucrative. D’autre part, l’utilisateur cherche à maintenir un haut niveau de la maintenance ce qui lui permet de réaliser les objectifs adoptés par son organisation. Par exemple, des murs intérieurs abîmés dans un bâtiment de bureaux, fissurés ou imprégnés d’humidité, sont une défaillance inacceptable du point de vue de l’utilisateur vu qu’elles peuvent exercer une mauvaise influence sur le moral du personnel et sur la perception du bâtiment par les clients mais également, pourra entraîner des dommages importantes suite à un endommagement de sa construction et des systèmes de fourniture des fluides.

Les experts du bâtiment et de la construction se rendent parfaitement compte des divergences inévitables entre un besoin réel de la maintenance et les dépenses et moyens disponibles pour sa réalisation. Une telle divergence est la raison clé expliquant l’importance de la planification de la maintenance. La gestion de l’actif et la planification de la maintenance s’inscrivent strictement dans la culture du secteur public et de nombreuses entreprises, et l’identification, l’évaluation quantitative et la gestion des besoins dans ce domaine-là sont déjà devenues une pratique de routine. En cas de location d’un immeuble, au moins théoriquement, il est établi un plan de maintenance, déterminant les devoirs au niveau des réparations et d’autres engagements liés à la location.

Durée

Sta

nd

ard

Dégradation de l’état

Attentes et réglementations


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2.3.2 Respect des réglementations

Il est important de faire une distinction entre ce que nous pouvons considérer comme souhaitable et ce qui appartient au périmètre des standards fondamentaux de la maintenance. Les standards souhaitables concernent les questions telles que la décoration d’intérieur et les actions orientées sur l’augmentation du confort d’habitation tandis que les principaux aspects de la maintenance touchent la conformité aux prescriptions en vigueur – le respect des standards minimum de la construction, imposés par les codes de droit.

L’expert du bâtiment et de la construction participe d’une manière active à la mise en application des prescriptions nationales et locales relatives au plan d’aménagement du territoire et au droit de la construction (règlements) applicables pour la construction, l’agrandissement et l’adaptation. Les standards concernent surtout la stabilité de la construction, l’hygiène et la sécurité du travail (conditions sanitaires et protection anti-incendie) ainsi que les exigences relatives à la protection de l’environnement; ils sont également de plus en plus orientés vers le développement durable dans la construction. Les codes et les prescriptions évoluent dans le temps en faisant renforcer les exigences dans les domaines tels qu’économies d’énergie, protection anti-incendie, stabilité de la construction, mais en principe, ils n’ont pas d’effet rétroactif. Par conséquent, en cas de réinvestissement et de grosses réparations, nous cherchons à respecter les exigences légales courantes, si c’est faisable du point de vue technique.

Dès l’installation dans un nouveau bâtiment, d’autres prescriptions commencent à entrer en vigueur, attachées notamment à son usage en tant que lieu de travail, habitation ou bâtiment public. Il est donc effectué une analyse des risques liée aux prescriptions de l’hygiène et de la sécurité du travail (voir l’exemple ci-dessous). Aussi bien la responsabilité du bailleur que des locataires peut être engagée par rapport à ses utilisateurs, visiteurs et voisins, présents sur le terrain de l’immeuble avec ou sans l’accord du bailleur et des locataires.

Les exemples de prescriptions régissant le fonctionnement des entreprises, des établissements d’éducation, de récréation, de soins médicaux et d’autres immeubles: - substances et matériaux de construction nuisibles et dangereux, dont radon et

asbeste - sécurité électrique et gazeuse - prévention anti-incendie - sécurité et propreté de l’eau - premiers secours - ascenseurs et monte-charges


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- sécurité du travail - équipements et dispositifs utilisés pendant le travail - éclairage, ventilation et chauffage - installations sanitaires - dépendances pour le personnel, réfectoire, lavoir et vestiaires - accessibilité aux personnes handicapées

Il est également nécessaire de faire la distinction entre les réglementations résultant de la loi en vigueur et les normes recommandées en tant que bonnes pratiques dans les dispositions jointes aux statuts ou résultant de la pratique du secteur. Un exemple de ces dernières peut être l’installation des feux de détresse dans le cadre de respect des exigences générales de l’hygiène et de la sécurité du travail ainsi que de la protection anti-incendie.

Il existe également des quasi-exigences légales, propagées par le gouvernement du pays dans le cadre desquelles est créée une norme de référence pour les modernisations des établissements de santé, d’habitation ou d’éducation bénéficiant d’un financement public. Dans de tels cas, la conformité par rapport aux standards minimaux est déterminée d’habitude par le niveau de leur financement.

Plusieurs aspects de fonctionnement des bâtiments ne sont pas liés aux prescriptions et aux réglementations légales; par exemple un soin accordé à l’aspect extérieur et intérieur des bâtiments, à la finition des immeubles ainsi qu’à l’état physique général des constructions. L’état des murs extérieurs et des plafonds peut se dégrader à cause des négligences de plusieurs années et suite à l’effet des précipitations; et les réglementations en vigueur n’imposent l’intervention que lorsque les effets d’une panne peuvent présenter un risque pour la santé et la sécurité des utilisateurs.

Tableau 2.1. Réglementations légales et défaillances Effets des défaillances

Effet Réglementations légales Impact sur la stabilité de la construction

Oui

Incommodité pour les utilisateurs Non Risque de perte de fonctionnalité Possible Dégradation de l’aspect visuel Non Diminution du confort Non Aptitude à l’utilisation Non Valeur de l’actif Non


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2.3.3 Fonctionnalité et utilisation de l’espace

Un autre aspect lié aux standards de la construction, résultant des attentes de tous les intéressés, est la fonctionnalité, la qualité et l’utilisation de l’espace. Le bâtiment remplira-t-il sa fonction prévue et quelle sera-t-elle la gestion de la maintenance ?

La fonctionnalité et l’aptitude à l’utilisation indiquent à quel point un ouvrage satisfait aux besoins et aux attentes des utilisateurs. Par exemple, en cas d’écoles et d’universités, on peut vérifier à quel point un immeuble est adapté à l’augmentation des standards de l’éducation. Les dimensions, la forme, la disposition, l’environnement et l’emplacement des locaux et des ouvrages, la qualité de l’aménagement et de l’infrastructure pourront avoir une influence directe sur les méthodes d’enseignement, le potentiel d’apprentissage, le moral et le comportement des étudiants et des élèves.

Dans les secteurs tels que l’éducation ou la santé, la pratique courante est la détermination des standards minimaux de la surface qui servent ensuite de modèle de référence à l’évaluation qualitative d’un immeuble. La gestion des besoins des utilisateurs, de la configuration et de l’aménagement de l’espace dans de grandes institutions et entreprises constitue un processus continue permettant d’identifier les possibilités d’amélioration et de changements dans l’utilisation de l’espace. Le processus exerce à son tour une influence sur le planning, le domaine et le financement de la maintenance. Les transformations peuvent toucher les changements dans la configuration des pièces, la finition des murs, des planchers et des plafonds. Les travaux dans ce domaine-là qui ne sont pas considérés comme urgents, pourront être décalés jusqu’au commencement des travaux de modernisation.

2.4 SYSTÈMES DE LA MAINTENANCE

2.4.1 Évaluation des risques et gestion de la maintenance

L’évaluation des risques fait partie intégrante, d’importance fondamentale, de la gestion de la maintenance, qui s’appuie sur la présupposition que des événements inattendus peuvent avoir une influence sur la réalisation des objectifs d’un projet ou d’un programme. L’identification systématique et la gestion des risques permettent, grâce à une analyse pertinente, d’évaluer la


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probabilité de réaliser un projet avec succès. Le processus de gestion des risques concourt à l’identification des hausses inadmissibles de coûts, des retards ou des défaillances dans la réalisation tandis que la définition des actions à entreprendre en vue d’agir sur les causes et/ou effets d’apparition des risques a pour but d’assurer un équilibre entre les attentes d’un client et les solutions préférées.

Chaque société et chaque prestataire de services possèdent des immeubles d’importance clé pour les activités qu’ils mènent. Les organisations doivent identifier et contrôler les risques qui pourraient occasionner la perte d’un bâtiment ou d’un ouvrage, et les méthodes de gestion adoptées ont une influence sur le projet, l’installation et l’entretien, p.ex. de réseaux de fluides. L’activité d’affaires est exposée à des risques multiples tels que: inondations, incendies, erreurs de la garde, contamination de l’eau, présence des matériaux de construction dangereux ainsi que pannes des systèmes d’importance importante. Le danger pour la vie humaine est considéré comme risque prioritaire; et les pertes financières ainsi que les arrêts d’activité ont également une importance énorme.

La gestion du risque doit également assurer la conformité par rapport aux prescriptions légales et éliminer le danger de procédure pénale ou civile. Une procédure d’exécution forcée et des différends pourront donner lieu à de nombreuses perturbations, à des coûts élevés et en effet, nuire à l’activité exercée; le processus de gestion des risques permet d’élaborer des techniques visant à éviter les risques, de prévenir leur apparition et d’établir des plans d’urgence, ce processus permet également de transférer et de maintenir le risque résiduel.

La gestion des risques dans le cadre d’une organisation nécessite une adoption des systèmes de maintenance. Les fonctions clés d’affaires sont assurées grâce à l’intégrité du bâtiment et à l’accessibilité de la prestation de services et de leur flexibilité. Ce principe illustre parfaitement les matériels ainsi que les systèmes informatiques et de communication pour les différents secteurs, en particulier pour le secteur bureautique. Les résultats d’évaluation du risque doivent conduire à l’adoption d’une méthode programmée de gestion de la maintenance. Tous les propriétaires et utilisateurs cherchent à exercer un contrôle sur les coûts liés à la maintenance des bâtiments et à la gestion des risques dans le cadre d’un système de planification adéquat.


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2.4.2 Maintenance corrective et programmée

De bonnes pratiques sectorielles dans le secteur démontrent que, dans une perspective à moyen terme, la maintenance programmée à partir d’un budget préétabli, apporte des économies financières et d’énergie ainsi que des profits en ce qui concerne le rapport valeur-prix en comparaison avec la maintenance corrective. Suite à un audit gouvernemental en Grande Bretagne, il a été constaté que le rapport entre les dépenses relatives à la maintenance programmée et les dépenses relatives à la maintenance corrective devait être en définitive de 75:25 sur une échelle d’un an – et les organisations du secteur public doivent chercher à atteindre ce résultat. En ayant pour objectif d’élaborer un système de planification de la maintenance, le gestionnaire doit démontrer les économies d’investissement correspondantes. Une stratégie s’appuyant sur les contrôles périodiques, sur un budget programmé, sur un contrôle des coûts et sur une vérification systématique de la maintenance est à la base d’un tel plan.

La maintenance corrective consiste à réaliser des tâches en réponse à une situation survenue ce qui pourra conduire à des arrêts de longue durée dans l’exercice des activités ou à une nécessité d’une réparation d’urgence suite à une négligence. Des réparations non planifiées peuvent impliquer la réalisation des tâches d’une manière non économique, inappropriée, inadéquate et coûteuse. Par contre, la maintenance programmée est soumise à un contrôle et est exécutée conformément à une procédure définie. Le plan de maintenance d’un bâtiment pourra intégrer plusieurs méthodes: maintenance préventive, curative, conditionnelle, exécutée par unité ou selon des échéanciers préétablis (CIBSE 2008).

L’un des objectifs de l’élaboration d’un programme de maintenance est de s’assurer que tous les éléments de bâtiment sont soumis à une maintenance suivant un standard défini et les défaillances éventuelles sont analysées de façon précise et éliminées. L’organisation doit disposer d’un programme de maintenance dans une perspective de cinq, dix ans ou plus, mais également d’un programme de mise en œuvre plus détaillé pour une année, contenant les différents postes de coût.

La gestion et la planification de la maintenance consistent dans une large mesure à anticiper et à prévenir les défaillances avant qu’elles ne conduisent à des effets indésirables. Une telle approche est basée sur l’identification anticipée des besoins en maintenance ce qui permet d’entreprendre des actions curatives nécessaires – au niveau de la prestation de services, réparations ou remplacements – de manière efficiente et efficace en ce qui concerne les coûts.


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Le principe de la maintenance préventive est donc d’entreprendre des actions, dans la mesure du possible, avant qu’une panne ne se produise. Les actions peuvent prendre la forme de retouche de la surface fissurée d’un poteau béton avant que le phénomène de carbonatation ne survienne, et, par conséquent, la corrosion de l’acier et l’écaillage du béton; elles peuvent également consister à compléter les manques de jointement et à rénover le mur dans le but de le protéger contre la pénétration de l’eau de pluie ce qui pourrait provoquer l’apparition de l’humidification et de la moisissure, et par la suite, la perte de la résistance de construction des planches y incorporées.

2.4.3 Identification des besoins dans le domaine de la maintenance

Le processus d’identification des besoins est à la base de la planification et de la mise en œuvre de la maintenance. Dans le cas d’un immeuble concerné, les besoins doivent être identifiés par rapport aux besoins minimum nécessaires:

- État habituel du bâtiment / respect des exigences réglementaires au niveau de l’inventaire

- Planning de maintenance programmée existant - Défaillances et réparations constatées par les utilisateurs du bâtiment - Information en retour de la part des équipes exécutant les travaux dans le

domaine de la prestation de services, des réparations et de la modernisation - Exigences légales et obligations contenues dans les contrats de location

relatives aux réparations

La source principale d’information lors de l’évaluation des besoins dans le domaine de la maintenance est l’inventaire de l’état d’un bâtiment / réglementaire, effectué tous les cinq ou dix ans. Une grosse partie d’informations acquises lors de l’inventaire est soumise à l’intégration dans la base de données dans le but de l’analyse. Les questions types concernant l’état du bâtiment, analysés lors de l’inventaire sont: - état physique et nécessité de maintenance - nécessité de réparations de différents éléments - conformité aux prescriptions de l’hygiène et de la sécurité du travail ainsi qu’aux prescriptions légales L’inventaire d’un bâtiment est un examen organisé, systématique, général de tous les éléments de bâtiment. Il consiste à identifier des réparations et des échanges indispensables soumises à l’évaluation quantitative et à l’estimation, à déterminer les priorités et des plannings à partir de l’état du bâtiment, de


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l’état des réparations et de la durée de vie restante vérifiée de différents éléments de bâtiment. En principe, les travaux de maintenance nécessaires sont classifiés comme: remplacement de gros éléments; échanges, réparations et maintenance non programmée; petites échanges et prestation de services, changement de décoration et adaptation.

L’évaluation de l’importance de l’actif de la construction pour une organisation doit englober les critères tels que l’image de la société mais également l’évaluation des conséquences de pannes de systèmes dans un immeuble (BISRIA 2000). En cas d’inventaire de l’état ayant pour but d’élaborer un plan de gestion de l’actif, l’importance relative de l’état des réparations des éléments de bâtiment de tout immeuble, mesurée par rapport aux standards d’entretien souhaitables, pourrait être illustrée par un classement approprié. Il existe plusieurs systèmes de classement, d’usage courant, qui se reportent à des standards correspondants mis en application dans l’organisation. Un classement type des éléments de bâtiment englobe les catégories suivantes: critique, majeure, importante et souhaitable.

L’un des systèmes de classement, d’usage courant, est le système composé de quatre catégories: état bon, satisfaisant, non satisfaisant, mauvais. Dans le cas où un élément est en bon état, cela indique par définition, qu’il fonctionne conformément à sa destination, de manière efficace. Les paramètres de chaque élément de bâtiment – fenêtres, portes, toitures, installations électriques – sont prédéfinis ou conformes à la compréhension courante dans le cadre d’un standard concerné. L’état satisfaisant signifie que l’élément fonctionne conformément à sa destination mais présente des marques d’usure mineure; l’état insatisfaisant indique une panne grave et/ou que l’élément ne fonctionne pas conformément à sa destination; le mauvais état signifie que la durée de vie de l’élément expire et/ou le risque de survenue d’une panne grave est élevé.

La politique de la maintenance, réalisée par une société ou une organisation, doit déterminer le standard minimum ou le niveau de rendement souhaitable à maintenir pour un actif ou pour un élément de bâtiment concerné. Par conséquent, s’il n’est pas possible de satisfaire aux standards applicables, il faut absolument mettre en œuvre des actions curatives en vue de rétablir l’état acceptable d’un actif ou d’un élément de bâtiment concerné.


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2.4.4 Détermination des priorités de travaux de maintenance

Après avoir identifié les besoins dans le domaine de la maintenance, l’expert du bâtiment et de la construction doit déterminer les priorités – de façon à ce qu’on puisse placer les moyens suivant les objectifs et les plans, largement perçus, d’une société ou d’une organisation.

L’évaluation de l’état d’un bâtiment doit répondre à la question suivante: quand une maintenance doit-elle être effectuée ? Lors de ce processus, l’expert du bâtiment et de la maintenance est obligé d’informer l’organisation sur les conséquences de report dans le temps des dépenses prévues pour les activités déterminées dans le domaine des réparations et de la maintenance. L’importance relative de différents éléments de bâtiment est définie lors d’un inventaire par l’intermédiaire du système de classement décrit ci-dessus s’inscrivant dans les cadres de la méthode d’inventaire.

La détermination des priorités de travaux de maintenance de façon méthodique et systématique est possible en s’appuyant sur plusieurs méthodes. Dans le cadre de chaque méthodologie, des priorités sont définis en vue d’assurer la cohérence des actions pour la totalité des moyens de construction de l’organisation qui doivent être ensuite expliqués à tous les intéressés. Les méthodes de détermination des priorités pourront être basées sur les principes suivants:

• Urgence des réparations et conséquences de leur manque (voir le tableau ci-dessous)

• Priorités de réparations, notamment l’impact d’un manque éventuel de réparations sur les revenues de la location

• Actions et leurs effets, soit le manque d’une réparation entraînera des dommages rapides et par conséquent – des coûts ou de l’incommodité pour les utilisateurs du bâtiment

• Orientation sur les attributs, p.ex. statut du bâtiment, état physique, importance des fonctions, influence sur les utilisateurs, coûts ou effets de la prestation de services effectués.

Les différentes sociétés et organisations utilisent des méthodologies différentes pour déterminer la priorité des travaux de maintenance. Bien que ceci ne soit pas toujours clairement justifié, de petites organisations se focalisent en principe sur l’évitement ou l’atténuation des risques (risque élevé lié au danger pour la vie et/ou pour un immeuble), incompatibilité avec la loi, conditions dangereuses (défaillances ou problèmes opérationnels pouvant entraîner un risque de


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conséquences graves), sur les risques relativement mineurs dans le domaine de l’hygiène et de la sécurité du travail et/ou sur la dégradation de l’état d’un immeuble ou sur la non-conformité par rapport aux bonnes pratiques. Les méthodes de détermination des priorités génèrent une valeur ajoutée lorsque pour les activités de toute catégorie est défini un cadre temporaire maximal, c’est-à-dire, « urgent » signifie à réaliser sous une semaine; « nécessaire » - durant deux ans.

Tableau 2.2. Système de codes pour l’inventaire du bâtiment

Priorité d’interventions dans le domaine de la maintenance Niveau de priorité Définition Niveau 1 Inévitable: report dans le temps signifierait

une violation des réglementations, des prescriptions de l’hygiène et de la sécurité du travail ou serait franchement nuisible ou dangereux pour les utilisateurs du bâtiment

Niveau 2 Majeure: report dans le temps entraînera une augmentation considérable du risque d’apparition de conséquences négatives

Niveau 3 Urgente: désirée en vue de préserver la valeur, la fonctionnalité et l’utilité

Niveau 4 Désirée: en vue de respecter les standards ou d’augmenter l’efficacité ou de maximiser la valeur

Le report de la maintenance dans le temps pourra s’avérer coûteux et prendre beaucoup de temps. La gestion des immeubles est considérée aujourd’hui en tant qu’un des outils indispensables permettant de contrôler la gestion, de déterminer les priorités pour les dépenses et d’effectuer un suivi de l’efficacité des actions. Les différents éléments de travaux de maintenance peuvent être exécutés de manière plus efficace au niveau des coûts en tant que travaux particuliers à partir de petits contrats que dans le cadre des réparations systématiques; d’autre part, les réparations en retard pourront être effectuées dans le cadre des projets de maintenance et de rénovation programmés.


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2.4.5 Mise en œuvre de la maintenance

Une mise en œuvre efficiente et efficace de la maintenance n’est possible que grâce à une bonne structure et aux processus de gestion ainsi qu’à la stratégie d’approvisionnement adéquate. La fonction de gestion de la maintenance est réalisée par les experts du bâtiment et de la construction, par les gestionnaires des immeubles ou des ouvrages, par les ingénieurs d’entreprises, par le personnel ou par d’autres personnes en fonction de l’échelle, du niveau du chiffre d’affaires ainsi que du type d’organisation ou de société.

Les organisations peuvent profiter de plusieurs options de mise en œuvre de réparations et de maintenance. Chacune a ses avantages et ses inconvénients dans de différentes circonstances. Les contrats standard et les modèles d’affaires sont aujourd’hui accessibles pour chacune d’elles.

Les réparations et la maintenance peuvent être confiées au personnel embauché directement, effectuées suite à l’externalisation de la prestation de services auprès des entrepreneurs ou bien en combinant les deux méthodes. Les dernières années, des modèles plus innovants se sont développés qui s’appuient sur la conception de partenariat entre le client et les entrepreneurs privés et les fournisseurs. Dans le cadre d’un partenariat avec les entrepreneurs, il est possible de bénéficier de l’option de comptabilité à livre ouvert (open book accounting), de la concentration des lieux de travail et du partage des risques. Cette dernière option a pour but d’encourager le maintien des relations ouvertes et honnêtes, cependant, nous pouvons quand même discuter que c’est une option nécessitant un engagement intense des gestionnaires, qu’il faut attendre longtemps les bénéfices et que le partenariat à long terme pourrait s’avérer non compétitif sur le marché.

Des consortiums de prestataires de services nationaux et régionaux peuvent se révéler une bonne solution pour les différentes organisations et propriétaires de bâtiments vu qu’ils leur permettent d’atteindre un bon rapport valeur/prix grâce aux remises de prix accordées en cas des achats en gros, à la rationalisation de la chaîne des fournisseurs, à la standardisation de l’utilisation des éléments; ils pourront avoir à la fois une influence sur l’amélioration de la qualité des produits et sur leur développement. Le contrôle de la chaîne des fournisseurs est la raison pour laquelle sont choisies des commandes collectives et des options de collaboration sous forme de partenariat. Des restrictions en matière financière amènent plusieurs organisations à l’acquisition collective des prestations de maintenance dans le cadre du partenariat avec d’autres sujets dans le but de réduire les coûts.


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CHAPITRE 3

TECHNOLOGIE DE MAINTENANCE

3.1 MÉCANISMES DE DÉCOMPOSITION, DE DÉTÉRIORATION ET D’ENDOMMAGEMENT

Une défaillance de construction pourra être définie en tant qu’imperfection, usure ou détérioration d’un élément de bâtiment pouvant avoir un effet néfaste sur sa fonctionnalité ou son aspect visuel. Lors des travaux de réparation, il est très important de n’avoir recours qu’à ceux qui permettront d’éliminer les causes et non pas les symptômes du problème ce qui garantira la pérennité de la solution adoptée. Des connaissances sur les mécanismes étant à la base d’une panne sont indispensables pour adopter un processus de gestion approprié en effectuant l’analyse, le diagnostic et en déterminant les actions curatives. Certaines défaillances résultent des processus naturels de vieillissement, d’usure et d’exploitation; cependant quelques-unes viennent d’autres facteurs, à partir d’un projet défectueux, d’une mauvaise exécution jusqu’à l’absence de maintenance. En abstrayant d’autres facteurs, la défaillance pourrait être facilement soumise à l’évaluation quantitative, au diagnostic et à la réparation. Néanmoins, certains symptômes sont le résultat d’une série des défaillances ce qui pourrait perturber le processus d’identification des causes. Etant donné que parfois les causes ont un caractère complexe, il est difficile de solutionner un problème apparemment simple. Des analyses complexes sont nécessaires dans les situations suivantes:

• Spécification et/ou liste des matériaux incorrecte • Spécification incorrecte des matériaux identifiés correctement • Matériaux de construction inadéquats encastrés ou intégrés • Paramètres de charge ou d’exposition incorrects, utilisés dans les

calculs ou dans les prévisions de rendement

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