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Matériel graphique:

nous remercions

Awards 2005

Ma Maison, Mon Architecte

Marc Opdebeeck

Carmen Lammens

Philippe Desmet

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Construire avec un architecteConstruire avec un architecte

Construire ou transformer une maison n'est pas un événement anodin. Construire est l'une des déci-

sions les plus importantes de votre vie. C'est une expérience passionnante qui occasionne de nom-

breux moments agréables.

Mais cela implique aussi des choix clairs, des choix auxquels vous serez confrontés tout le restant de

votre vie. Votre maison est donc plus qu'un certain nombre de mètres carrés et un tas de briques.

C'est en premier lieu votre cadre de vie. Pour vous approprier réellement votre maison, il est de la

plus grande importance de créer un lieu de vie dans lequel vous vous sentez bien. Une maison doit

non seulement être belle mais aussi confortable et fonctionnelle. Une maison doit avoir une identi-

té qui correspond à votre personnalité, à votre environnement et à votre culture. L'architecte peut

vous aider à cet égard. Il écoute vos désirs et accorde également de l'attention au non-dit. Il peut

ainsi créer un environnement qui reflète complètement vos besoins et vos sentiments.

Cette brochure veut vous faire comprendre la mission de l'architecte lors du processus de construc-

tion et vous informer sur le rôle que l'architecte peut jouer lors de la traduction de votre rêve en

réalité.

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avec un architecteConseil

Seulement 6 % de TVA

Pour les travaux de rénovation, de transformation, de réparation et d’entretien à des

bâtiments qui sont principalement ou exclusivement utilisés comme habitations pri-

vées, et réalisés par un entrepreneur enregistré, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit

de TVA de 6 % au lieu de 21 %. Cette mesure fiscalement intéressante, en vigueur depuis

le 1er janvier 2000, s’applique à toutes les habitations privées qui ont au moins 5 ans

d’âge. Le taux réduit de TVA s’applique à la totalité de la facture (matériaux et travaux

effectués) des services fournis par les maçons, les plafonneurs, les plombiers, …

Dans certains cas, les travaux de démolition nécessaires peuvent aussi bénéficier du taux

avantageux de 6 %. Entrent également en ligne de compte la livraison et le placement de

toutes sortes d’installations fixes comme le chauffage central, les installations électri-

ques, les éviers, les placards et les volets. Le travail de l’architecte reste assujetti à 21 %

de TVA. Une condition supplémentaire est que les travaux soient facturés à l’utilisateur

final (propriétaire ou locataire).

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Le choix d’un architecteLe choix d’un architecte

La manière la plus rapide et la plus simple de trouver un architecte est de consulter les Pages d'Or. A

la rubrique 5508, vous trouvez une liste d'architectes qui sont reconnus par l'Ordre des Architectes.

Vous augmenterez cependant les chances de trouver l'architecte de vos rêves si vous procédez plus

minutieusement. Informez-vous auprès des membres de votre famille, de vos amis, de vos connais-

sances, de vos collègues et des professionnels pour connaître leurs expériences avec leur architecte.

Allez visiter des maisons qui ont été dessinées par ses soins. Feuilletez des revues et d'autres publi-

cations, à la recherche de logements qui vous plaisent. Gardez les yeux grands ouverts lorsque vous

êtes dans la rue et n'hésitez pas à aller sonner pour demander le nom de l'architecte si vous voyez

une maison qui vous plaît. La plupart des maîtres d'ouvrage seront heureux que vous montriez un

intérêt positif et se feront un plaisir de vous en dire plus. Ils pourront vous dire comment la collabo-

ration avec leur architecte s'est déroulée et comment il procède. Vous pouvez aussi participer à des

initiatives pour la promotion d'une architecture de qualité telles que “Ma Maison, Mon Architecte”

et “La Journée de la Rénovation”.

6

oix d’un architecteUne autre question que vous devez vous poser est de savoir si vous voulez travailler avec un grand

cabinet d'architectes ou avec un architecte qui travaille individuellement. Les plus grands cabinets

peuvent par exemple se charger eux-mêmes d'une étude d'ingénierie, ce qui est intéressant si vous

optez pour une construction plus complexe. L'architecte individuel offre parfois plus de possibilités

de contact et de service personnels.

Opter pour un architecte de la région peut avoir des avantages. Il ou elle connaît la région, le sous-

sol, les professionnels locaux et peut plus facilement et plus souvent visiter le chantier de construc-

tion.

Une bonne relation de confiance est en tout cas la meilleure garantie pour la réussite d'un projet.

Prenez donc le temps nécessaire pour choisir l'architecte qui vous convient.

La première discussion

Une première discussion avec un architecte peut facilement durer deux heures et est en général sans

engagement pour l'une et l'autre partie.

C'est une bonne manière de faire connaissance et de comparer les points de vue. L'architecte peut

vous expliquer ses conceptions sur la profession, vous montrer des références et décrire sa manière

de travailler. Il vous posera des questions sur vos souhaits et attentes en matière de construction, sur

vos projets familiaux, vos perspectives d'avenir et sur les échelonnements éventuels. Donnez-lui le

plus d'informations possible. Plus vous formulez clairement vos habitudes de vie et vos attentes et

plus vous en dites, mieux l'architecte pourra ensuite adapter son avant-projet à vos souhaits. Pour

vous approprier réellement votre future maison, même des petits détails de la mission de l'architec-

te peuvent avoir de l'importance.

Il peut arriver qu'une première discussion vous laisse des doutes. Dans ce cas, vous êtes totalement

libre de consulter un autre architecte. Une fois que vous avez trouvé l'interlocuteur approprié, vous

pouvez lui confier une mission.

Conseil

Il n'est jamais trop tôt pour faire appel à un architecte.

Impliquez-le dès vos tout premiers plans, même s'ils sont encore très vagues. Demandez-lui déjà

de réfléchir avec vous à l'achat d'un logement ou d'un terrain à bâtir. Pour un premier contact, la

plupart des architectes ne font rien payer. D'autres font payer à l'heure ou un prix forfaitaire.

Mettez-vous clairement d'accord à ce sujet au préalable.

Le contrat avec l’architecte

Avant de confier une mission complète à l'architecte, vous pouvez passer un accord avec lui pour

une étude de faisabilité combinée ou non avec une

étude des possibilités urbanistiques. Cela

peut constituer une phase préalable à la

mission complète. L'architecte véri-

fie alors si vos souhaits sont bien

réalisables aux niveaux budgé-

taire et urbanistique.

S'il existe une possibilité

que vos rêves ne soient pas

réalisables, une mission

limitée peut vous per-

mettre d'épargner beau-

coup de frais et de pertes

de temps inutiles.

7

Le contrat avec l’archit

8

ec l’architecteSi vous êtes d'accord sur sa tâche et sur les honoraires, fixez la collaboration avec l'architecte dans

un contrat. Ce contrat doit être signé au plus tard avant la demande de permis d'urbanisme. Le con-

trat est un document juridique important et une preuve en cas de conflit éventuel. Rédigez donc un

contrat clair et sans équivoque qui énumère le plus complètement possible les droits et devoirs de

chacun.

Il existe des contrats-types mais vous devez adapter le contrat à votre situation spécifique. Outre les

généralités comme l'identité complète des deux parties, le contrat mentionne les tâches que vous

pouvez attendre de l'architecte, quels honoraires il fera payer pour ce faire et quelles sont les moda-

lités de paiement.

Il peut être recommandé dans certains cas d'intégrer dans le contrat le budget que vous mettez à

disposition. Soyez attentif dans ce cadre au fait que la TVA et les honoraires sont inclus ou non dans

ce montant.

L'une des tâches de l'architecte consiste à maîtriser votre budget. Dans les grandes lignes, on peut

admettre que le dépassement du budget prévu pour une nouvelle construction de 10% (mais pour

les transformations facilement de 15%) doit être signalé par l'architecte dès que c'est prévisible.

Vous pouvez ensuite prendre une décision au sujet du contrat prévu en modifiant les plans ou en

adaptant le budget et si nécessaire aussi en proposant une modification du contrat.

9

Conseil

Ce que vous investissez dans un bon architecte, vous le regagnez très vite.

Par exemple grâce à une faible consommation d'énergie du bâtiment ou à une analyse et à une com-

paraison minutieuses par l'architecte des offres de prix.

Il veille en outre à l'utilisation de matériaux de qualité et appropriés et il contrôle les factures de

l'entrepreneur. Ne payez jamais la moindre facture sans l'autorisation expresse de l'architecte.

Les honoraires

Il n'existe pas de tarifs fixes pour les honoraires de l'architecte. Pour éviter des discussions ul-

térieures, passez donc de préférence dès le début des accords clairs et décisifs. Il faut négocier les

honoraires séparément pour chaque mission en fonction de l'étendue de celle-ci et des tâches

qu’elle requiert.

La règle pour une mission d'architecte est la négociation libre du contrat. Il faut en outre respecter

l'obligation légale du contrôle des travaux.

Les honoraires peuvent être calculés selon différentes méthodes, par exemple un pourcentage sur la

valeur des travaux, un forfait, une rémunération horaire, …

Les honoraires

Le paiement des honoraires se déroule au fur et à mesure de l'avancement des travaux et de la

manière mentionnée dans le contrat. On utilise par exemple souvent la répartition suivante :

• un acompte à convenir

• 20% lors du dépôt de l'avant-projet

• 20% lors de la remise de la demande de permis d'urbanisme

• 20% lors de la remise des documents d'adjudication pour les offres des entrepreneurs

• 30% au fur et à mesure de l'avancement des travaux

• le solde lors de la réception complète.

Conseil

Choisissez un entrepreneur enregistré

Pour les particuliers qui font construire leur propre habitation, le fait de travailler avec un

entrepreneur enregistré n'est pas une obligation légale. Cela vous donne cependant une

garantie que l'entreprise n'a pas de dettes fiscales ni sociales.

Si vous êtes un entrepreneur ou un indépendant et si vous construisez avec un entrepreneur

non enregistré un immeuble que vous utilisez même partiellement à des fins professionnel-

les, vous êtes alors selon la loi co-responsable des dettes que l'entrepreneur a vis-à-vis du fisc

et/ou de l'ONSS. La ‘solidarité’ qui est exigée peut aller jusqu'à 85 % du total des travaux,

TVA non comprise.

Vous pouvez contrôler si un entrepreneur est enregistré auprès des commissions provinciales

d'enregistrement du Ministère des Finances.

10

L’ensemble des tâches de l’arcL’ensemble des tâches de l’architecte

Le rôle de l'architecte ne se limite absolument pas exclusivement au dessin des plans de construc-

tion, mais il comprend l'accompagnement pendant tout le processus de construction conformé-

ment à la mission convenue. On peut attendre de l'architecte qu'il soit votre personne de confiance

qui convertit vos souhaits en réalités mais, à côté de cela, il se charge aussi des demandes de permis,

il négocie avec les entrepreneurs, il effectue un contrôle de la qualité des travaux réalisés et vérifie

les comptes pour les travaux.

L'avant-projet

Il est rare qu'un projet soit directement au point et les idées doivent souvent décanter un certain

temps, à la fois pour vous et pour l'architecte. C'est la raison pour laquelle l'architecte fait d'abord

une étude du projet de construction dans laquelle il tient compte de vos souhaits, de votre budget,

du terrain à bâtir et des prescriptions urbanistiques. Il en résulte un avant-projet qui vous donne

une idée claire de votre future habitation. Il est d'une importance essentielle de bien réfléchir pen-

dant la phase de l'avant-projet. Elle constitue en effet la base de tout ce qui suit.

Prenez donc le temps de l'évaluer minutieusement. Si le projet ne répond pas à vos attentes, il faut

rectifier le tir dès ce moment-là. Le fait de mettre en œuvre des modifications lors de phases ul-

térieures du processus de construction peut conduire à un ralentissement des travaux et faire mon-

ter les frais. Les adaptations peuvent donner lieu à jusqu'à trois avant-projets différents.

L'architecte élabore la dernière version approuvée en concertation avec vous et la complète avec

une description des matériaux et une première évaluation (ou une évaluation adaptée) des frais. Si

vous souhaitez une maquette de l'avant-projet, il se peut que l'architecte vous fasse payer une

indemnité complémentaire pour cette prestation.

11

La demande de permis d'urbaLa demande de permis d'urbanisme

Sur base de l'avant-projet approuvé, l'architecte constitue le dossier pour la demande de permis

d'urbanisme. Cela regroupe notamment tous les formulaires officiels pour la demande (avec le

nombre nécessaire d'exemplaires signés par le maître d'ouvrage), un plan de situation qui situe

votre habitation dans la commune, un plan d'implantation qui situe votre habitation sur le terrain et

par rapport aux voisins, les plans du sol, les coupes et les dessins de façade, les photos requises du

terrain ou la situation existante, le branchement sur les conduites d'utilité publique et des informa-

tions sur les matériaux et les techniques de construction. Vous devez remettre le dossier aux autori-

tés communales.

Celles-ci les transmettent à leur tour, dans la mesure où c'est requis, à tous les services concernés :

urbanisme, pompiers, administration des routes, administration des voies hydrauliques, monu-

ments et sites, etc.

Le délai endéans lequel la commune doit prendre sa décision sur la demande d'urbanisme est fixé sur

base de l'accusé de réception obligatoire, que vous devez recevoir de la commune.

Le dossier de réalisation

Lorsque vous avez reçu le permis d'urbanisme, l'architecte établit un dossier de réalisation. Ce dos-

sier comprend, outre les plans de réalisation et les dessins détaillés nécessaires qui l’accompagnent,

un devis (ou cahier des charges) et éventuellement un relevé des mesures récapitulatif ou détaillé

(ce document n'est pas imposé par la loi mais il est très utile pour les demandes de prix).

Le cahier des charges administratif décrit les droits et les devoirs des deux parties et comprend

notamment les dispositions contractuelles en vigueur avec les entrepreneurs au sujet du contrat

d'entreprise, de la réalisation et du prix de revient, du délai de réalisation, des amendes et garanties

éventuelles, etc. Le cahier des charges technique, également connu sous le nom de cahier des char-

ges particulier, décrit toutes les particularités du bâtiment, la situation, la nature des travaux, la réa-

lisation et la qualité et le traitement des matériaux. Les dessins détaillés précisent certains éléments

de construction et donnent une meilleure idée de la réalisation du gros-œuvre et de la finition. Le

nombre de dessins détaillés dépend de la difficulté du projet. Le métré final indique les quantités de

tous les matériaux qui sont utilisés.

Sur base du dossier de réalisation, les entrepreneurs peuvent établir une offre précise et détaillée.

Insistez auprès des entrepreneurs pour qu'ils établissent une offre détaillée mentionnant tous les

prix unitaires.12

Le choix de l'entrepreneur

Avec vous, l'architecte contrôle si les offres des entrepreneurs sont complètes et si elles correspon-

dent aux plans et aux devis. Il vous conseille au sujet du meilleur rapport qualité/prix. Outre le prix,

la compétence professionnelle, les références et la solvabilité de l'entrepreneur sont également

incluses dans son avis. L'architecte vérifie également si l'entrepreneur est enregistré et s'il est assu-

ré pour la responsabilité professionnelle (et vous en décrit les conséquences) et vous apporte son

assistance lors de l'adjudication, c.à.d. lors de la conclusion du contrat d'entreprise ou du contrat

avec l'entrepreneur.

La plupart des architectes proposent des entrepreneurs avec lesquels ils ont déjà collaboré antérieure-

ment. Ils connaissent les compétences professionnelles et les méthodes de ces entrepreneurs. Les

problèmes éventuels peuvent également être résolus plus rapidement et de manière plus amicale.

Mais faites bien attention au fait que l'architecte est censé à tout moment défendre vos intérêts et

qu'il doit donc être indépendant de l'entrepreneur. Vous pouvez également compléter la liste d'en-

trepreneurs possibles de l'architecte avec d'autres qui ont fourni du travail de qualité chez des mem-

bres de votre famille ou des amis.

Conseil

Pas de problèmes de TVA

Les parents jusqu'au second degré (parents, grands-parents, frères et

sœurs) peuvent vous aider sans courir le risque d'être accusés de tra-

vail au noir. Sur leur aide gratuite et sur votre propre travail, vous ne

devez pas payer de TVA, sauf s'ils exercent eux-mêmes une profession

d'entrepreneur.

Pour éviter des problèmes avec la TVA par la suite, faites savoir par courrier recommandé au

contrôleur de la TVA avant le début des travaux quels travaux vous voulez effectuer vous-

même et qui vous aidera dans ce cadre. Notez quotidiennement pendant les travaux la date de

début et de fin de votre propre travail et le nom des personnes qui ont apporté leur aide gratui-

tement. Ce rapport aura plus de portée si vous le faites signer par un témoin officiel ou privilé-

gié comme l'agent de quartier, le secrétaire communal ou le bourgmestre.

Vous avez l'obligation administrative de signaler la fin des travaux au cadastre et vous devez

également conserver minutieusement pendant 5 ans toutes les factures et toutes les preuves

de livraison des matériaux et des outils que vous avez achetés pour votre propre usage.

nisme

13

14

Contrôle sur le lieu de construction

Une fois le contrat d'entreprise signé, les travaux peuvent réellement débuter. L'architecte est tenu

par la loi d'exercer le contrôle sur leur réalisation. Cela signifie qu'il inspecte régulièrement le tra-

vail de l'entrepreneur, attire son attention sur les erreurs de réalisation et évite en sa compagnie des

problèmes éventuels. L'architecte contrôle également le calendrier, vérifie si les matériaux corres-

pondent aux exigences du cahier des charges et donne des conseils lors du planning des différentes

entreprises.

L'architecte stipule tout dans un rapport de chantier mentionnant la date et l'heure des visites de

chantier, un commentaire concis sur les travaux réalisés, les progrès des travaux, éventuellement les

conditions atmosphériques exceptionnelles et les périodes au cours desquelles aucun travail n'a été

réalisé, ainsi que les décisions prises. C'est une bonne habitude que toutes les parties concernées

signent ce rapport lors d'une réunion de chantier hebdomadaire, de préférence à un moment fixe.

Dans le cas où l'architecte ne répond pas aux attentes découlant du contrat d'architecte, vous pou-

vez lui attribuer la responsabilité des manquements éventuels mais, en cas de réalisation déficiente

de sa tâche, il est préférable de lui signaler par écrit son devoir de contrôle

Accompagnement du chantier de construction jusqu'à la réception

Une fois que les travaux sont terminés, soit dans le cadre d'une entreprise générale, soit dans le

cadre d'entreprises séparées, ceux-ci sont l'objet d'une réception. La réception a lieu en deux éta-

pes (si la loi Breyne s'applique, sinon : uniquement si le contrat le stipule de cette manière) : une

réception provisoire et une réception définitive.

La réception provisoire doit être demandée par l'entrepreneur dès que son entreprise est terminée

ou si une occupation normale de l'habitation est possible. En compagnie de votre architecte, vous

vérifiez si tous les travaux sont réalisés conformément aux normes de qualité requises.

Dans la mesure où des adaptations de prix et le prix des travaux supplémentaires éventuels n'ont

pas été discutés et stipulés auparavant, ceux-ci sont également examinés de manière critique à ce

moment-là.

Contrôle sur le lieu de constru

15

uctionUn procès-verbal de la réception est établi à cette date et il est signé par toutes les parties. Si le tra-

vail fourni n'offre pas satisfaction, la réception peut être refusée conditionnellement ou complète-

ment. Un refus conditionnel implique que tous les manquements éventuels que vous constatez doi-

vent être réparés par l'entrepreneur dans un délai à stipuler à ce moment-là.

Attention : si vous emménagez sans réserve dans l'habitation, cela peut être considéré comme une

acceptation inconditionnelle de la réception provisoire.

Après l'écoulement d'un délai à fixer, par exemple un an après la réception provisoire, suit la récep-

tion définitive. La réception définitive peut se dérouler tacitement ou aller de pair avec une der-

nière visite de l'habitation lors de laquelle des imperfections ou des manquements éventuels qui

sont devenus visibles au cours de cette année peuvent être constatés et réparés.

Conseil

Le coordinateur de sécurité, un partenaire supplémentaire dans la construction

Pour réduire le nombre d'accidents du travail sur les chantiers de construction et dans le cadre de la

réglementation européenne, une loi a vu le jour. Celle-ci impose la désignation d'un coordinateur de

sécurité, et ce, pour pratiquement tous les travaux de construction. Le coordinateur de sécurité éta-

blit un certain nombre de documents qui doivent favoriser la sécurité, à la fois pendant la construc-

tion et pendant l'utilisation du bâtiment, ainsi qu’en cas de travaux ultérieurs éventuels sur le bâti-

ment. Un certain nombre de ces documents sont indispensables en cas de vente.

L'architecte pourra vous fournir au moment approprié tous les renseignements nécessaires.

16

Que faire si les choses ne se pQue faire si les choses ne se passent pas bien ?

La plupart des maîtres d'ouvrage sont satisfaits de la réalisation de la maison de leurs rêves. Mais lors

de la construction, des problèmes, des erreurs et des déceptions peuvent également surgir. Entant

que maître d'ouvrage, une bonne communication, l'établissement de bons accords entre les parte-

naires de construction concernés ainsi que la législation vous protègent.

Qu'en est-il si des manquements surgissent des années après le projet de construction ?

Les défauts visibles doivent être résolus au plus tard lors de la réception provisoire mais, à partir de la

réception provisoire, l'architecte est encore responsable pendant dix ans des erreurs qu'il a commi-

ses dans le projet. Pendant cette période, il reste également responsable des erreurs dans le contrô-

le des travaux. L'entrepreneur pour sa part est responsable pendant dix ans de la réalisation des tra-

vaux et des défauts auparavant invisibles dans les matériaux et dans le traitement de ces matériaux.

17

passent pas bien ?Il est également possible que l'architecte et l'entrepreneur se partagent entre eux la respon-

sabilité. La responsabilité décennale ne couvre cependant pas tout. Elle n'est valable que si les

erreurs n'étaient pas visibles lors de la réception ou si elles avaient été mentionnées expressé-

ment dans le procès-verbal de la réception. En principe, elle ne couvre que les erreurs qui met-

tent en péril la sécurité générale de l'habitation ou de parties importantes de celle-ci. Des

erreurs dans la finition n'ont en général pas de conséquences d'une aussi grande portée et

tombent de ce fait en grande partie en dehors de la responsabilité décennale.

Que se passe-t-il si je veux résilier le contrat avec l'architecte ?

Si les avant-projets ne répondent pas du tout à vos attentes, il est préférable d'arrêter la col-

laboration avec l'architecte dès cette phase et de l'indemniser pour les prestations fournies.

Si voulez mettre fin à la collaboration après la signature du contrat, vous devrez, en plus des

prestations fournies, éventuellement aussi payer des dommages-intérêts pour rupture unila-

térale de contrat.

Soyez également conscient du fait que, si vous résiliez le contrat dans une phase ultérieure,

par exemple après l'obtention du permis de construire ou lors de la réalisation des travaux,

vous devrez engager un autre architecte pour la poursuite du suivi du projet de construction.

Si, au cours du processus de construction, vous avez des objections fondées au sujet de la

méthode de votre architecte, vous pouvez mettre l'Ordre des Architectes au courant. L'Ordre

traite ces réclamations discrètement et objectivement.

Si je ne suis pas satisfait de mes partenaires de construction, dois-je m'adresser directement

au tribunal ?

Pour éviter des procédures juridiques longues et coûteuses, la Commission de conciliation

Construction existe depuis peu.

Elle est composée de représentants de l'organisation de consommateurs Test-Achats, des

fédérations d'entrepreneurs et des fédérations d'architectes. La Commission de conciliation

peut être consultée si cela a été stipulé dans le contrat ou si les parties y consentent dans une

situation de conflit sérieux.

18

e se passent pas bien ?Cette commission ne fonctionne pas comme un tribunal. En cas de litiges éven-

tuels, elle nomme un expert (un architecte, un entrepreneur ou un ingénieur) qui

étudie le problème sur place. Sur base de cette visite, il formule une proposition

de conciliation.

Si les parties ne tombent pas d'accord sur cette proposition, l'expert établit un

rapport. Ce rapport est contraignant en ce qui concerne les causes techniques du

sinistre et peut servir de base pour une éventuelle procédure ultérieure devant un

tribunal.

Rue de Livourne 160 bte 2 - 1000 Bruxelles • Tél.: 02 643 61 00 • Fax: 02 646 38 18

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