FOCUS TERRITOIRES MAÎTRISE D’OUVRAGE · 2018-05-16 · FOCUS Le financement du logement social...

FOCUSLe financement dulogement social dans sixpays européens

TERRITOIRESEtude sur les villesmoyennes et l’habitat

MAÎTRISE D’OUVRAGELe point sur la réforme de la fiscalité énergétique

N° 988 / 15 AVRIL 2014

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Promotelec est une association loi 1901 d’intérêt général centrée sur les enjeux de société pour le confort dans l’habitat. Elle est composée de 23 membres :

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N O U V E A U

ACTUALITÉS HABITAT / N°988 / 15 AVRIL 2014 / 1

L’ÉDITO

Le MouvementHlm a besoin d’un

engagement despouvoirs publics

A l’heure où le nouveau gouverne-ment s’installe, j’ai salué au nomdu Mouvement Hlm le travailaccompli par Cécile Duflot et Fran-çois Lamy. Les modalités de mobi-lisation du foncier, la loi ALUR, laloi Ville ne nous ont bien sûr pasentièrement donné satisfaction, etles débats ont été âpres, mais cestextes peuvent servir la cause d’in-térêt général qu’est le logementsocial dans notre pays. C’est égale-ment le sens du Pacte d’objectifset de moyens que nous avons signéle 8 juillet 2013 et dont nous devonsgarantir le respect.

C’est un combat permanent, et je souhaiteque Sylvia Pinel et Najat Vallaud-Belkacems’engagent, elles aussi à soutenir le loge-ment social. Dans une société en crise, il estun outil au service de la justice et a été undes sujets de cette élection.Pour garantir l’égal accès de tous nosconcitoyens à un logement et à la qualitéde vie dans les quartiers, le MouvementHlm a besoin d’un engagement des pou-voirs publics. Dès leur nomination, l’Unionsociale pour l’habitat a appelé les nouvellesministres à :

• confirmer la dynamique budgétaire et fis-cale qui a permis aux organismes Hlm derelever,en 2013, le défi de la production de loge-ments sociaux, et qui doit amener, d’ici à2015, à l’agrément de 120 000 nouveauxlogements sociaux par an ;• mettre en oeuvre le partenariat initié avecles pouvoirs publics pour améliorer la ges-tion de la demande ;• garantir l’indexation des aides personna-lisées au logement qui sont fondamentalespour les ménages les plus fragiles ;• continuer à faire de la rénovation éner-gétique des logements un sujet prioritaire ;• aborder avec méthode et déterminationla question du traitement de l’amiante quiimpacte pour partie le logement social ;• engager rapidement le Nouveau pro-gramme de renouvellement urbain et lamise en œuvre de la loi Ville, qui sontdéterminants pour la cohésion sociale.Le nouveau gouvernement a devant lui unvaste chantier, je suis pleinement mobilisépour que le logement social y prenne toutesa part.

JEAN-LOUIS DUMONT,

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Nouveaugouvernement… même mobilisation !

2 / ACTUALITÉS HABITAT / N°988 / 15 AVRIL 2014

SOMMAIRE

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08; tél. : 01 40 75 78 00;www.union-habitat.org. Directeur de publication:Frédéric Paul. Rédactrice en chef: Soraya Méhiri.Rédactrice en chef adjointe : Frédérique Xélot.Rédactrice: Pascale Baret. Secrétaire de rédaction- maquette: Véronique Simonnet. Publicité, admi-nistration des ventes et abonnements : ThierryLesage. Conception graphique : Gavrinis. Com-position: Biceps Sarl. Impression: DEJALINK. Lesarticles peuvent être reproduits, en tout ou partie,sous réserve de la mention d’origine, avec l’ac-cord de la rédaction. Commission paritairen° 0513 G 83187. Dépôt légal : 2e trimestre 2014.ISSN: 1766-6066. Contacts: l’USH - Direction desactivités promotionnelles. Tél: 01 40 75 52 63 ou 5267. Abonnements et tarifs 2014 : 22 numéros paran, plus deux suppléments «Table des matières».Organismes adhérents: 276 € TTC; autres abonnésFrance: 437 € TTC; étranger: 468 € ; le numéro:25 € TTC. Photo de couverture: Valérie Demenge.Publicité: page3.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

ÉDITORIAL1 Edito de Jean-Louis Dumont,

président de l’USH.

L’ACTUALITÉ4 Pas de reprise en vue pour la

conjoncture du bâtiment. •Nominations. • Campagne deprévention contre lesdéfenestrations. • Concours desTrophées du cadre de vie.

5 Remaniement ministériel. • Quid des 500 adultes relais annoncés ? • Une mission pour la création d’une« fondation quartiers ». • Le chiffre.

6 Conjoncture au 1er avril 2014.

EXPRESS7 Le roman-photo de logemloiret.

• Exposition « Mur Murs ». • Uncimetière médiéval et une poudrièredécouverts lors d’un chantier. • La Nuit du grand âge et du bienvieillir.

FOCUS8 Le financement du logement social

dans six pays européens.11 Etude : qui sont les bi-résidents ?

LE MOUVEMENT12 Habsis et Bat’im et le bâtiment

intelligent. • Agenda. • Uneconvention entre Bercy et laFédération des OPH.

13 Mise au point de l’USH surl’amiante. • Trophée « Nos quartiersont des talents ». • Nomination.

DIRECT HLM15 Les stratégies, initiatives et projets

des organismes.

TERRITOIRES18 Etude : les villes moyennes et

l’habitat.19 CUB : décote foncière pour le

logement social.

MAÎTRISE D’OUVRAGE20 Fiscalité énergétique : fin de

l’exonération de la TICPE.22 Redynamisation en milieu rural. •

Reconversion de bureaux àCharenton-le-Pont. • Restaurationd’une maison bourgeoise.

DROIT ET FISCALITÉ23 Vente Hlm et location-accession.24 Questions/Réponses. • Fax juridique.

18

Le financement du logement européen.

Mise au point de l’USH sur l’amiante.

Fin de l’exonération de la TICPE.

Villes moyennes et habitat.

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Ce numérocomporte unsupplément quiprésente lesprincipalesdispositions de la loi ALURintéressant lesorganismes Hlm.

Hélène D.Responsable des secteurs logement-aménagement-insertion au Crédit Coopératif

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FFBJacques Chanutsuccèdera àDidier Ridoret àla présidence dela Fédérationfrançaise dubâtiment. Agé

de 49 ans, il préside plusieursstructures: l’entreprise de gros-œuvre Chaut Bâtiment SAS àBourgoin-Jallieu, l’entrepriseRainero à Voiron, la Fédérationrégionale Rhône-Alpes et leConseil des régions de la FFB.Sa prise de fonctioninterviendra le 13 juin 2014.

Anah• Claude Dilain est nomméprésident de l’Anah (Agencenationale de l’amélioration del’habitat). Sénateur de Seine-

NOMINATIONS

L’ACTUALITÉ

© P

. Bau

duin Le ministère de la Santé et l’Institut

national de prévention et d’édu-cation pour la santé (Inpes) renou-vellent la campagne contre lesdéfenestrations accidentelles.Chaque année, plusieurs centainesd’enfants chutent d’une fenêtreou d’un balcon. D’après la Com-mission de la sécurité des consom-mateurs (CSC), il y a 250 défenes-trations d’enfants, par an, dont plusde la moitié ont lieu même lorsqueles fenêtres disposaient de pro-tections. C’est pourquoi il est indis-pensable de sensibiliser les parentset de les informer sur les précau-tions à prendre.L’Inpes édite deux affiches qui

peuvent être commandées sur le site Internet : www.inpes.sante.fr

COMMUNICATION

Campagne de prévention contre les défenestrations

«En 2014, la situation du bâti-ment reste tendue, indique DidierRidoret, président de la FFB (Fédé-ration française du bâtiment). Cedébut d’année s’avère conforme àce que nous avions prévu fin2013, à savoir : la stabilisation dulogement neuf à un rythmeannuel d’environ 340 000 misesen chantier ; le non-résidentielen léger recul et l’amélioration-

CONJONCTURE BÂTIMENT

Pas de reprise en vueentretien hésitante. Auglobal, c’est donc bien unesituation de stagnation àl’étiage qui se dessine pour2014, avec une baissed’activité de – 0,4 %. »En fait, les autorisations depermis de construire recu-lent fortement (– 18 %)mais on assiste à undégonflement des stocksaccumulés entre 2011 et2013 qui n’ont pas étéexécutés. Les autorisations

de logements neufs (y comprisconstruction sur existant, Franceentière, sur douze mois, de février2013 à janvier 2014) reculent de–12,2% en collectif et de –18,2%en individuel ; les mises en chan-tier sur la même période baissenten moyenne de 2,4% (–5,9% enindividuel ; + 1,4% en collectif).Pour la FFB, le seul espoir d’amé-lioration viendrait d’une relance de

CONCOURS

19e édition des Tro-phées du cadre devie à l’occasion duFestival Fimbactedont l’objectif est de récompen-ser les démarches exemplairesdes professionnels de la filièrecadre de vie, avec cette année,trois nouvelles catégories: pro-jets internationaux, mobilité etéco-construction.L’Association Qualitel s’associe àcette édition pour récompenserles démarches destinées à infor-mer les usagers de la bonne uti-lisation des équipements dulogement (brochures, site Inter-net…), dans le but de rendrel’occupant acteur de la perfor-mance énergétique et environ-nementale de son logement.Inscriptions ouvertes jusqu’au16 juin 2014 : www.fimbacte.com/festival

Les Trophées du cadre de vie

La FFB propose un prêt à taux variable, avecdes mensualités indexées sur les revenus duménage.

la primo-accession avec le retourdu PTZ+ originel de 2011, avecdes différés de remboursementslongs et larges pour les ménagesmodestes et intermédiaires. Incon-vénient d’une telle mesure : uncoût d’environ un milliard d’euros.«C’est pourquoi la FFB proposel’étude d’un prêt à taux variablenon capé, mais dont les mensua-lités de remboursement seraientindexées sur l’évolution des reve-nus du ménage (taux d’effortconstant). Si les taux d’intérêtaugmentent plus vite que lerevenu, la durée de rembourse-ment serait alors allongée pourune durée maximale de deux ans,l’État prenant à sa charge l’éven-tuel capital restant dû au-delà. Cedispositif «coup de poing», limitédans le temps, présente l’avantagede solvabiliser les ménages pourun risque et un coût budgétairecontenus.» S.M.

Saint-Denis, Claude Dilain aété l’un des rapporteurs de laloi Alur au Sénat, après avoirété chargé d’une mission sur letraitement des copropriétéstrès dégradées. Il succède àDominique Braye, quiprésidait l’Anah depuis 2010.• Blanche Guillemot estnommée directrice généralede l’Anah. Inspectrice généraledes affaires sociales, elle a étédirectrice générale adjointe del’ACSÉ (Agence nationale pourla cohésion sociale et l’égalitédes chances), en 2007. Depuis2012, elle a été successivementconseillère pour le logement,puis directrice adjointe ducabinet de la ministre del’Égalité des territoires et duLogement.


REMANIEMENT MINISTÉRIEL

Ministères Logement et VilleLe gouvernement de Manuel Valls

• Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Égalitédes territoiresMinistre d’abord déléguée puis de plein exercice encharge de l’Artisanat, du Commerce et du Tourismedepuis mai 2012, elle succède à Cécile Duflot qui n’a passouhaité participer au nouveau gouvernement.Née en 1977, titulaire d’un DESS contentieux et arbitrage

de l’université de Toulouse et d’un DEA de «Droit fondamental et européen»de l’université de Limoges, elle est membre du PRG (Parti radical de gauche)dont elle est vice-présidente depuis 2011, députée de Tarn-et-Garonnedepuis 2007, et conseillère régionale de Midi-Pyrénées depuis 2010.

• Najat Vallaud-Belkacem, ministre des Droits desfemmes, de la Ville, de la Jeunesse et des SportsJusque-là ministre des Droits des femmes et porte-paroledu gouvernement, elle succède à François Lamy en cequi concerne le portefeuille de la Ville.Née en 1977, diplômée de l’IEP, elle a été secrétairenationale du Parti socialiste, chargée des questions éner-

gétiques de 2008 à 2010 puis des questions de société jusqu’en novem-bre 2012, conseillère régionale en Rhône-Alpes, en 2004, adjointe au mairede Lyon, de 2008 à 2012. Elle est également conseillère générale duRhône et conseillère de la Communauté urbaine de Lyon depuis 2008.

Annoncé le 2 avril 2014, legouvernement de Manuel Valls seveut resserré : seize ministres dontdeux entrants : Ségolène Royal etFrançois Rebsamen.Laurent Fabius : affairesétrangères et développementinternational ;Ségolène Royal : écologie,développement durable eténergie ;Benoît Hamon : éducationnationale, enseignementsupérieur et recherche ;Christiane Taubira : Garde dessceaux, justice ;Arnaud Montebourg : économie,redressement productif etnumérique ;Marisol Touraine :

affaires sociales ;François Rebsamen : travail,emploi et dialogue social ;Jean-Yves Le Drian : défense ;Bernard Cazeneuve : intérieur ;Najat Vallaud-Belkacem : droitsdes femmes, ville, jeunesse etsports ;Marylise Lebranchu :décentralisation, réforme de l’État et fonction publique ;Aurélie Filippetti : culture etcommunication ;Stéphane Le Foll : agriculture,agroalimentaire et forêt, porte-parole du gouvernement ;Sylvia Pinel : logement et égalitédes territoires ;George Pau-Langevin : Outre-mer.

En application de la loi de programmation pour la ville et la cohésionurbaine, qui prévoit que le gouvernement remette au Parlement dans lessix mois qui suivent sa promulgation, un rapport sur la «possibilité de créa-tion d’une fondation destinée à mobiliser, au profit des quartiers priori-taires, des financements permettant l’accompagnement d’actions et deprojets présentés par leurs habitants en faveur de la cohésion sociale etdans le respect des valeurs de liberté, d’égalité, de fraternité et de laïcité»,Yannick Blanc, préfet du Vaucluse et président de la Fonda, a été chargéd’en assurer la rédaction. Il devra rendre sa copie en juin prochain.

QUARTIERS

Une mission pour la créationd’une « fondation quartiers »

Sur les 500 postes d’adultes relaisannoncés par le ministre déléguéà la Ville pour renforcer les actionsde résolution pacifique de conflits,d’accès aux droits, de préventionet de médiation réservés à desdemandeurs d’emploi de moinsde 30 ans issus des ZUS, 92 pre-miers postes ont été déployés enurgence dès l’automne dans lesdépartements déficitaires.Pour les 402 postes restants, leministère de la Ville a lancé aumois d’octobre un appel à projets

POLITIQUE DE LA VILLE

Quid des 500 adultes relais annoncés ?

Agents de paisibilité d’Habitat 13.

LE CHIFFRE

16,4 Md€de prêts ont été signés en 2013 par la Caisse des dépôts sur lecoeur de métier du fonds d’épargne, le logement social et lapolitique de la ville. 14,1 Md€ ont directement été octroyés parla CDC et 1 Md€ signé avec l’UESL. Cela représente unecroissance de + 10 % par rapport à 2012 et un record historique.

auprès de l’ensemble des acteursdes quartiers. 105 postes serontdédiés à des missions liées à l’em-ploi et à l’insertion, notammentpour identifier et accompagnerles jeunes les plus éloignés del’emploi. 189 postes seront affec-tés à des missions liées à la tran-quillité publique avec une prioritédonnée à la médiation dans l’es-pace public, les parties com-munes des immeubles, les trans-ports en commun ou à proximitédes établissements scolaires. 114postes seront consacrés à desmissions d’accompagnement desdémarches de participation afind’aider les habitants des quartiersà développer des projets et à met-tre en place les conseils citoyensprévus par la loi de programma-tion pour la ville et la cohésionurbaine.


L’ACTUALITÉ

L’INDICATEUR DU MOIS : LES AGRÉMENTS DE LOGEMENTS SOCIAUX

Les agréments de logements sociaux (PLAI, PLUS et PLS) de 2005 à 2013 – Milliers de logements

LES INDICES ET INDICATEURSRÉCENTS

IPC(1) — Indice des prix à laconsommation en février 2014:• + 0,6 % sur un mois• + 0,9 % sur un an.

IRL(1) — Indice de référencedes loyers au 4e trim. 2013 :• + 0,1 % sur un trimestre• + 0,7 % sur un an.

ICC(1) — Indice du coût de laconstruction au 3e trim. 2013 :• – 0,20 % sur un trimestre• – 1,50 % sur un an.

IPEA(1) — Indice des prix del’entretien et de l’amélioration au 4e trim. 2013 :• + 0,3 % sur un trimestre• + 1,2 % sur un an.

Indice des prix des logementsanciens(2) en 2013 :• - 1,4 % sur l’ensemble• - 1,4 % en individuel et en

collectif.

Nombre de transactions dansl’ancien(3) en 2013 :723 000 transactions enregistréesdans l’ancien (+ 2,7 % par rapport à2012).

Commercialisation des logementsneufs(4) en 2013 :• 87 700 logements vendus

(- 1 % par rapport à 2012) ;• 98 900 logements mis en vente

(- 17 % par rapport à 2012).

Fin janvier 2014, l’encours desdépôts sur Livret A(5) et LDD est de366 Md€, en hausse de 2,4 Md€ surle mois de janvier.

(1) Source Insee.(2) Source Insee/Notaires.(3) Source CGEDD, DGFIP, Notaires.(4) Source CGDD, SOeS, ECLN.(5) Source Banque de France.

CONJONCTURE AU 1ER AVRIL 2014

Source : DHUP - Décisions de financement de logements locatifs sociaux accordées, hors ANRU.

On dénombre 117 000 décisions de financement de logements locatifs sociaux accordées en2013 en progression de 14 % par rapport à 2012. Les agréments délivrés aux organismes duMouvement Hlm (OPH, ESH et Sociétés coopératives Hlm) s’élèvent à 94 000 et représentent80 % de l’ensemble.Une partie des opérations, 20 % en moyenne, se font en acquisition-amélioration et une partcroissante correspond à des opérations en VEFA (environ 30 %).Les décisions de financement ont connu une nette augmentation avec le plan de cohésionsociale (2005-2009), accompagnée d’une progression des subventions et des aides fiscales (allon-gement de l’exonération de TFPB) et de circuit (taux des prêts CDC en baisse). Les financementsont culminé en 2009 et 2010 avec le plan de relance de l’économie et l’acquisition de logementsd’Icade par les bailleurs sociaux. Après le repli constaté en 2012, le nombre d’agréments repart àla hausse, premier effet du Pacte d’objectifs et de moyens signé entre l’Etat et le Mouvement Hlm.

LE SUIVI DE LA FORMATION DU TAUX DU LIVRET A (BANQUE DE FRANCE)

Source : Banque de France et USH.

Le taux calculé du Livret A est obtenu en application de la formule prenant en compte lestaux d’intérêt, l’inflation et sa valeur minimale (inflation + 0,25 point).


EXPRESS

LE ROMAN-PHOTO DE LOGEMLOIRET

Costumés enhabits du XVe

siècle, les 227salariés de l’office,rebaptisé MédiévalHabitat l’espaced’une conventiondu personnel (latroisième dugenre), se sontretrouvés auchâteau deChameroles (45).Ils avaient pourmission de

revisiter 23 thématiques du logement social del’époque, à savoir la construction et la gestion duchâteau et de l’illustrer dans une planche deroman-photo. Les groupes, formés au hasard, sesont pris au jeu. Au final, les 23 planches ont étéréunies pour former un album BD souvenir remisaux salariés (à l’occasion des vœux de l’entreprise).Lors des précédentes conventions, qui ont lieutous les trois ans, les salariés avaient réalisé unefresque géante de 40 toiles exposée aujourd’huidans le hall d’accueil d’une agence et s’étaientessayé à un instrument de musique… Desmoments partagés très fédérateurs.

20 mai 2014, au Casino de ParisCette manifestation, pour sa 6e édition, permetde découvrir et récompenser les structuresimpliquées dans la prise en charge du grand âgeet des personnes âgées, les meilleuresinitiatives et innovations destinées àl’amélioration de la qualité de vie des aînés, lesbonnes pratiques… etc.

Cette exposition, inaugurée le 10 avril2014, s’inscrit dans le dispositif de média-tion qui soutient et accompagne l’ins-tallation des œuvres du projet 8e Art ini-tié par Grang Lyon Habitat. Elle présentel’aboutissement d’un travail de cinq moisréalisé par les élèves d’arts plastiques duLycée Lumière à Lyon 8e.Prenant appui sur l’architecture et lesspécificités du quartier des Etats-Unis, leslycéens ont photographié cet environ-nement urbain. Ils ont été accompagnéspar la photographe Yveline Loiseur et leurprofesseur d’arts plastiques.

Cette action est réalisée avec le soutien dela Caisse des dépôts, de la Région Rhône-Alpes et de Grand Lyon Habitat.

Exposition « Mur Murs »

Un cimetière médiéval et une poudrière découverts lors d’un chantier

Sur un terrain en centre-ville de La Rochelle, en bordure des fortifi-cations du XVIIe siècle, et à l’emplacement des anciens jardins ducouvent des Cordeliers, des fouilles préventives du Service d’ar-chéologie départemental ont mis à jour une poudrière du XVIIIe etde nombreuses tombes d’époque médiévale.Ont également été découverts : l’enceinte des Cordeliers qui délimi-tait les jardins du couvent et une extension du cimetière paroissialde Notre-Dame-de-Cougnes datant des XIIIe et XIVe siècles. Ce cime-

La nuit du Grand Âge et du Bien Vieillir

tière médiéval étaitjusqu’alors inconnu.A cet emplacement, l’OPH de l’agglomération de La Rochelle vaconstruire 100 logements répartis en quatre bâtiments. Les abords,en tête de remparts, devraient être réaménagés en liaison piétonne.Les travaux du projet « Le Mess » débuteront durant l’été 2014, ets’achèveront en novembre 2016. Coût prévisionnel global de l’opé-ration : 13 M €. Architectes : Arcature/Raum. S.M.

Le projet « le Mess»

Reflet d’une lumièred’Emma et Sirine.


FOCUS

Une étude confiée au CECODHASHousing Europe décrit lescaractéristiques du logement socialdans six pays européens : Autriche,Angleterre, Pays-Bas, Allemagne,Finlande et France. Illustration autravers d’opérations concrètes.

Le logement locatif social occupe entre 20et 30% du parc résidentiel total des pays étu-diés et presque la moitié du parc locatif, àl’exception de l’Allemagne où il est nette-ment plus restreint et des Pays-Bas où ilconstitue les trois quarts du parc locatif.

COMPARAISON DES SYSTÈMES DE FINANCEMENTDans tous les pays de l’étude, excepté lesPays-Bas, une partie des coûts de construc-tion de logements sociaux est couverte parun financement public.

EUROPE

Le financement du logement socialdans six pays européens

Pour faciliter l’accès au crédit et réduire soncoût, en Autriche, des prêts sont consentisdirectement par les pouvoirs publics et enFrance, Finlande et Allemagne, les intérêtssont bonifiés. Les montants et la durée desprêts varient considérablement entre les payset parfois à l’intérieur d’un même pays.La garantie apportée par l’État ou les col-lectivités locales aux Pays-Bas, en Finlande,ou dans certains Länder allemands, sur lesprêts contractés sur le marché par les opé-rateurs, permet d’obtenir des conditionsd’emprunt plus favorables. Les opérateurs enAngleterre et aux Pays-Bas se font égalementnoter par les agences de notation afin d’amé-liorer leur accès au marché de capitaux. Deplus, différents pays ont mis en œuvre desdispositifs novateurs de mise en commun desrisques: exemple autrichien de vente d’obli-gations via l’intermédiaire des banques, ouanglais de recours à un syndicataire.

Si les subventions sont de moins en moinsutilisées comme mode de financement dulogement social, elles restent toutefois unesource majeure de financement pour lesassociations anglaises.Un autre moyen important pour soutenir lelogement social consiste, pour les autoritéslocales, à fournir des terrains à prix réduit,comme dans certains exemples présentésdans cette étude (Londres, Vienne, Helsinki).Les collectivités locales utilisent dans certainspays la politique d’aménagement du territoirepour inciter les promoteurs privés à dédierune partie de leurs programmes aux loge-ments sociaux (en Angleterre par exemple).A l’exception des Pays-Bas, divers avantagesfiscaux sont accordés aux organismes delogement social, tels un taux réduit de TVA,une réduction ou exonération de taxe fon-cière et d’impôt sur les bénéfices/sociétés.Bien que dans tous les pays analysés, les loca-taires puissent bénéficier d’allocations loge-ment dans le secteur locatif privé commedans le secteur locatif social, et que parconséquent ces dernières ne puissent êtreconsidérées comme des subventions spéci-fiques au secteur du logement social, ellesjouent néanmoins un rôle important dans lastabilité et la viabilité financières du logementsocial (tout particulièrement en Angleterre).De ce point de vue, seule l’Autriche se sin-

L’étude a été confiée par l’USH et la Caissedes dépôts au Comité européen decoordination de l’habitat social(CECODHAS). Elle a été menée entre la fin2012 et le printemps 2013, en lien avec desexperts nationaux sélectionnés par leCECODHAS. En dépit des limitesintrinsèques à cet exercice, l’étude, assezinédite, apporte un éclairage économiquesur le mode de financement du logementsocial (fixation des loyers, plan definancement des opérations) dans ces pays.

Les opérateurs en Angleterre et aux Pays-Bas se font noter par les agences de notation afin d’améliorer leuraccès au marché de capitaux ; ici, logement social aux Pays-Bas.


gularise avec une très faible proportion defoyers qui bénéficient d’aides au logement.

FIXATION DES LOYERSEn Autriche et en France, les loyers sont cal-culés pour couvrir les coûts d’exploitation :intérêts des prêts, amortissements, entretien,frais de gestion et provisions pour vacanceet impayés. Dans les deux cas, les loyers doi-vent également rester dans les limites défi-nies par la réglementation, et les obligationsliées au niveau du loyer ne sont pas limitées

dans le temps. En Finlande, les logements nesont plus réglementés généralement aubout de 45 ans, c’est-à-dire la durée deremboursement du prêt plus vingt ans. Au-delà, le logement peut être vendu ou loué auprix du marché, tout comme en Allemagneoù le propriétaire-bailleur est également libred’appliquer les prix du marché à l’issued’une période qui varie généralement de 20à 40 ans pour les immeubles neufs, et de 12à 20 ans pour les immeubles rénovés avecdes subventions publiques.

Le loyer des logements sociaux en Angle-terre est fixé d’après une formule qui prenden compte d’une part, la valeur du bien et,d’autre part, le salaire des ouvriers locaux,et non le coût du projet. Le loyer ainsiobtenu est ensuite modifié en fonction dunombre de pièces et des plafonds de loyer,afin de fixer un loyer maximum absolu. Les« housing associations » se lancent dansdes activités de services à la communautéavec ou sans but lucratif. Elles sont autori-sées à subventionner leurs activités socialespar les revenus générés par leurs activitéscommerciales, mais non l’inverse.Aux Pays-Bas, les niveaux de loyer sontfixés d’après un système de points quiprend en compte la qualité du logement, lasurface, les aménagements et le cadre de vie.Ce système permet de définir le loyer maxi-mum qui peut être appliqué en fonction dunombre de points. Il appartient ensuite àl’organisme de logement social de trouverle juste équilibre entre le loyer minimumnécessaire à sa viabilité financière et leloyer maximum que les locataires peuventpayer. Les « woning corporaties » vendentmassivement des logements pour dégagerdes fonds propres nécessaires à l’investis-sement.


FOCUS

LES OPÉRATIONSLes opérations étudiées sont situées :• dans le centre de Vienne (220 logements,surface moyenne de 77 m2 habitables,exclusivement logements sociaux) ;• dans le centre de Londres (29 logements,surface moyenne de 77 m2 habitables, opé-ration mixte avec un promoteur privé sur unterrain alloué par les collectivités locales) ;• dans un quartier résidentiel de Brême (23logements, surface moyenne de 59 m2 habi-tables, exclusivement logements sociaux) ;• dans le centre d’Helsinki (90 logements,surface moyenne de 63 m2 habitables, par-celle louée à la Ville, exclusivement loge-ments sociaux).Pour les opérations néerlandaises et fran-çaises, sont présentées des moyennes natio-nales. En effet, aux Pays-Bas, les sociétés delogements empruntent aux banques d’aprèsl’ensemble des activités planifiées pourl’année et gèrent leur portefeuille d’em-prunts ainsi que les ressources provenant deleurs fonds propres afin de mener à bien lesprojets prévus. Les prêts ne sont, par consé-quent, pas liés au financement d’un projetde développement unique. En France, lamoyenne nationale est représentative dumontage typique.Les prix de revient par logement se situentdans une fourchette de 136 K€ à Brème à 253 K€ à Londres. Les performances énergétiques sont élevées pour les opéra-

tions viennoise, londonienne et brêmoise.Rapportés aux m2 de surface habitable, lesprix s’étagent de 1 990 € à Vienne à 3 580 €

à Helsinki.Les niveaux de loyers (hors charges) des opé-rations présentées dans l’étude sont assezdisparates. Ils vont de 329 €/mois/loge-

ment à Helsinki à 615 €/mois/logement àVienne (sachant qu’une TVA de 10% est per-çue sur les loyers en Autriche, à la différencedes autres pays).Ces montants représentent des loyers men-suels par m² de surface habitable comprisentre 5,20 € à Helsinki et 8 € à Vienne.

A RETENIRLe financement de ces opérations reflète ladiversité des montages. La proportion desubvention publique, prêt public ou ban-caire, fonds propres de l’opérateur et contri-bution du locataire à l’entrée dans les lieuxvarie grandement. Le financement par prêtest quand même majoritaire, sauf en Angle-terre.

Etude complète sur le site de l’USH: espaceadhérent du centre de ressources/aides etéconomie du logement/financement dulogement/financements européens.

CONTACTS : Alice Pittini, CECODHAS HousingEurope ; [email protected] de Bettignies, USH ; [email protected]

En Autriche et en France, les loyers sont calculés pour couvrir les coûts d’exploitation ; programme à L’Houmeau de l’Office de la CA de La Rochelle.


11 % des adultes, en France, viventdans deux logements ou plus. Une évolution sociétale surtoutavant et après la vie active,correspondant à la mobilité pourles études ou la carrière, la retraiteet les modes de cohabitation descouples et des familles.

Plus d’une personne adulte sur dixdéclare habiter régulièrement deuxrésidences ou plus : c’est ce querévèle une enquête de l’INED (Ins-titut national d’études démogra-phiques). Le phénomène est plusmarqué avant 25 ans et décroît for-tement de 18 à 30 ans (de 26 % à10 %). Il progresse à nouveau à la finde la vie professionnelle pouratteindre, passé la cinquantaine,13 % vers 67 ans puis diminuer.Pour les moins de 25 ans, vivre dansdeux logements est d’ordre scolaire,le second logement associé à unmembre de la famille étant plus fré-quemment occupé les week-ends etpendant les vacances. Après 30 ans,la seconde résidence est utilisée pourles vacances et les loisirs; de même,après 60 ans, lorsque les ressourcesfinancières et la condition physiquele permettent. Entre 55 et 70 ans, un

ÉTUDE

Entre 55 et 70 ans, untiers des personnesfréquentant une seconderésidence déclarent lefaire «plusieurs moisdans l’année».

Qui sont les bi-résidents ?

L’enquête « Familles et logements etla bi-résidence » a été menée en 2011auprès d’un échantillon de 360 000personnes âgées de 18 ans et plus.Associée à l’enquête annuelle derecensement, elle décrit la diversitédes configurations familiales et larépartition spatiale des familles, ensituation de bi-résidence. C. Imbert,G. Deschamps, E. Lelièvre,C. Bonvalet ; janvier 2014 ;www.ined.fr

tiers des personnes fréquentant uneseconde résidence déclarent le faire«plusieurs mois dans l’année» ouune «partie du temps en alternance»contre 13% chez les actifs.

SURTOUT DES URBAINS ET DES CADRES57 % des personnes déclarant undeuxième logement ont leur rési-dence principale dans une unitéurbaine de plus de 200000 habitantscontre 40 % dans le cas contraire. Les bi-résidents sont donc plutôturbains et comprennent une partélevée d’inactifs : 12 % sont étu-diants et 25 % retraités. Mais, notel’INED, «comme leur poids reste fai-ble dans la population totale, ils sontminoritaires chez les bi-résidents,même s’ils y sont sur-représentés».Le maximum des personnes en bi-résidence se trouve parmi lesclasses moyennes et supérieures desgrandes villes. C’est vrai aussi pourprès de 40% des cadres retraités del’agglomération parisienne qui sontpropriétaires de leur appartement.Seulement 1 % des adultes (soit àpeine un neuvième des bi-rési-dents) occupent un second loge-ment pour des raisons profession-nelles, notamment entre 30 et 55ans ; la famille reste généralementdans la résidence principale. Si

entre 25 et 45 ans, la bi-résidenceconcerne seulement 4% de la popu-lation, le taux avoisine 10 % danscertaines professions majoritaire-ment masculines.A l’exception de l’Île-de-France, quiest la seule région où elle dépasse15 %, la seconde résidence aug-mente à mesure qu’on se déplacevers le Sud et l’Ouest mais chaquegroupe d’âge a ses spécificités : lesjeunes surtout en Auvergne et enBretagne ; les 55-74 ans plutôt enÎle-de-France et dans les autresrégions, à mesure qu’on descendvers le Sud. Une cartographie quiconcorde avec celle des cadres, saufen Alsace et en Bretagne qui comp-tent une forte proportion de cadresmais peu de bi-résidents, et enCorse où c’est l’inverse.En tout état de cause, conclutl’INED, «un nombre important d’in-dividus, variable selon l’origine ou lacatégorie sociale, a vécu ou vivra aucours de sa vie une partie de sontemps dans un autre logement quesa résidence principale. La doublerésidence doit donc être envisagéeen fonction des grandes évolutionssociétales, comme celle de la mobi-lité des Français pour leurs études ouleur carrière, l’allongement dutemps de la retraite et les modes decohabitation.» S.M.

Âge(C. Imbert et al., Population et Sociétés, n° 507, Ined, janvier 2014)

0

25

15

20

10

5

30En %

75 8545 6030 7040 5525 6535 502015 9580 90 100

Proportion de personnes fréquentant plusieurslogements selon l’âge


Le 27 mars dernier le club Hab-sis a organisé une journée sur lethème du «bâtiment intelligent»avec la participation de Bat’im,qui a réuni près de 95 personnes.A la suite de l’éclairage de Bri-gitte Brogat, expert maîtrised’ouvrage et patrimoine à l’USH,sur l’état de l’art et les grandestendances actuelles, les orga-nismes Pas-de-Calais Habitat,Dynacité et Bouygues Construc-tion ont présenté les apportsdes outils mis à disposition desbailleurs et des locataires pourpiloter et optimiser la gestion desbâtiments (gestion des tempé-ratures, des fluides, des consom-mations etc.) mais surtout desservices pour améliorer leconfort de vie au quotidien despersonnes et plus particulière-ment de celles souffrant de han-dicap ou pour faciliter le main-tien à domicile des seniors.L’après-midi a été consacré à la

VIE DES CLUBS PARTENARIAT

Habsis et Bat’im et le bâtiment intelligent

LE MOUVEMENT

maison du futur pilotée par leCITC-EuraRFID dans le cadre duprojet SmartHome. Une tableronde réunissant des experts del’acte de construire animée par Michel Jouvent, déléguégénéral d’APOGEE, a débattudes approches techniques, juri-diques (CNIL, accords collec-tifs), financières, et de sécuritédes informations transmises parles réseaux ainsi que des condi-tions de déploiement à grandeéchelle de telles initiativesencore confidentielles.En conclusion, l’assemblée géné-rale annuelle d’Habsis a été l’oc-casion de réaffirmer l’engage-ment des administrateurs pouraccompagner les organismes,les autres clubs et l’USH dans lesréflexions et sujets qui mobilisentle logement social (demande delogement, CNIL, IDEAL etc.).

CONTACT: [email protected]

Quels sont les outils dont disposent les bailleurs aujourd’hui pour optimiser lagestion des bâtiments ?

La Fédération nationale desoffices publics de l’habitat et ladirection générale des Financespubliques ont signé, le 11 mars2014, une convention de parte-nariat afin de formaliser desrelations de longue date, d’éle-ver le niveau de prestations etd’inciter les offices à déclinerlocalement cette conventionavec leur comptable public.Car depuis l’ordonnance de2007, les offices ont en effet lechoix de passer en comptabi-

lité de commerce ou de rester en comptabilité publique. Dans ce der-nier cas, c’est l’antenne locale des finances publiques qui gère lacomptabilité des offices, assurant tous les encaissements et décais-sements des offices. C’est ainsi qu’elle perçoit notamment les loyersdes locataires. Aujourd’hui, sur les 267 offices adhérents à la Fédéra-tion, 132 sont encore en comptabilité publique.La Fédération des offices publics de l’habitat est en lien permanent avecla DGFIP sur des questions comptables, juridiques et administratives.Cette convention permettra de formaliser ces échanges techniques,de mettre en place un suivi régulier afin de résoudre les difficultés quepeuvent rencontrer OPH et comptables publics.Lors de la signature, la DGFIP a rappelé sa volonté d’apporter une réellequalité de services aux offices en ciblant trois axes prioritaires :– la fiabilisation des comptes, sachant que l’on s’achemine inévita-blement, un jour ou l’autre, tous, vers la certification ;– la fiabilisation des procédures pour permettre l’optimisation des cir-cuits, y compris sur la dématérialisation ou l’automatisation ;– le conseil et expertise que peuvent apporter les comptables publicsaux offices.Pour la Fédération, pourrait notamment « être développée la gestiondes impayés, en travaillant sur l’articulation entre les services desoffices et du comptable public. Un travail serait également souhaita-ble sur le calcul de provision pour créances douteuses. Enfin, il seraitintéressant d’améliorer l’accès des offices au suivi de leur trésorerie,pour une gestion plus dynamique. »

Une convention entre Bercyet la Fédération des OPH

Signature de la convention, rue Lord Byronentre Laurent Goyard, directeur général dela Fédération et Olivier Bourges, directeurgénéral adjoint de la DGFIP.

AGENDA

Dates des prochaines assemblées générales :14 et 15 mai. Assemblée générale de la Fédération des Coopérativesd’Hlm, à Paris.15 et 16 mai. Congrès des directeurs d’OPH, à Paris.21 mai. Assemblée générale de la Caution mutuelle, à Paris.

Rappel27 mai. Assemblée générale de l’UESAP, à Paris.3 juin. Assemblée générale des associations régionales Hlm.5 juin. Assemblée générale de la Fédération des ESH, à Paris.11 et 12 juin. Assemblée générale de la Fédération des OPH, à Dijon.22, 23, 24 septembre. Congrès Hlm à Lyon.


A la suite d’informations diffu-sées par la presse qui tendent àassimiler logements Hlm etamiante, l’Union sociale pourl’habitat rappelle dans un com-muniqué du 2 avril 2014 « quec’est l’ensemble de la construc-tion des années 1960, jusqu’audébut des années 1990, qui peutêtre concerné par l’amiante, soitau total plus de 15 millions delogements. Sur ce total, les Hlmreprésentent 3 millions de loge-ments ».Depuis son interdiction en 1997et la mise en évidence des enjeuxde santé publique, les orga-nismes Hlm sont en pointe dansla gestion du traitement de

Mise au point sur l’amiantel’amiante et respectent la régle-mentation.Jean-Louis Dumont, présidentde l’USH, a interpellé le Premierministre dès novembre dernier,demandant, en urgence, un por-tage interministériel du sujet«amiante». Sont en effet concer-nés l’innovation et la recherche,l’industrie, la santé, la forma-tion et le travail, le logement…Le Mouvement Hlm réitère cettedemande à l’adresse du nou-veau gouvernement, et réclame:• la création d’une structureinterministérielle, référente surle sujet ;• la constitution d’un fonds spé-cifique, dédié à la recherche et au

L’ensemble de la construction en France des années 1960-1990 peutêtre concerné par l’amiante, soit plus de 15 millions de logements.

NOMINATION

USH Centre

Didier Loubeta été éluprésident del’USH Centrepour un mandatde trois ans. Ilsuccède à

Philippe Vareilles, directeurgénéral de Vallogis qui avaiteffectué deux mandats.Directeur général de laTourangelle SA d’Hlm, depuis1999, Didier Loubet a étésuccessivement directeur del’OPAC 37, directeur général del’Opac Tour(s) Habitat. Au seindu Mouvement Hlm, il estprésident de l’AFPOLS, conseillerfédéral à la Fédération desoffices et à la FNAR,administrateur de l’Associationnationale des directeurs d’OPH.L’USH Centre regroupe 40adhérents représentant 182000logements sociaux dans les sixdépartements de la régionCentre.

traitement de l’amiante, dont lecoût annuel est estimé, pour le seulparc Hlm, à 2,4 milliards d’euros;

• la préfiguration d’une véritablefilière industrielle adaptée auxenjeux.

UNION SOCIALE POUR L’HABITAT

Sophie Guerdin, responsable car-rière et formation à la DRH del’USH, a reçu le trophée de l’asso-ciation « Nos quartiers ont destalents » (NQT) pour son action ausein de l’USH. Rappelons que l’as-sociation met en relation desentreprises et des jeunes diplô-més Bac + 4 et plus, issus priori-tairement des quartiers popu-laires. La philosophie de

l’association est de permet-tre à ces jeunes d’avoir la

même chance devant l’ac-cès à l’emploi que ceux

issus de familles capa-bles de leur donner

l’information, l’orien-tation et les réseaux

adéquats. L’objectif estégalement de donner

une image positive desquartiers.Dans chaque entreprise

participante, des sala-riés cadres rencon-

trent ces jeunesdiplômés pour les

aider à intégrer les codes de l’en-treprise, leur donner une visionréaliste du monde du travail, leurouvrir leur carnet d’adresses,améliorer leurs outils derecherche d’emploi (CV, lettresde motivation), préparer les entre-tiens de recrutement. Depuis2006, l’association a accompa-gné plus de 18 640 jeunes diplô-més dont 73 % d’entre eux ont

obtenu un travail répondant àleur qualification.L’USH a signé une convention avecNQT en 2012 pour un parrainagecollectif et compte une quinzainede parrains et marraines qui sui-vent actuellement une dizaine dejeunes. Sur les 44 jeunes suivisdepuis l’origine, dix ont déjà étéembauchés. L’USH a participé auxdeux précédentes rencontresnationales de NQT et a animé sixateliers de coaching collectif pources jeunes diplômés. Une dizained’organismes Hlm ont égalementrejoint l’association.« L’association sera présente ànouveau cette année à notreCongrès de Lyon, du 23 au 25 sep-tembre, pour présenter sesactions, se réjouit Sophie Guerdin.Pour l’entreprise, c’est une oppor-tunité de fédérer les équipes et decréer une dynamique de groupeautour d’un projet humaniste.Nous travaillons également audéploiement de projets en Outre-mer. » S.M.

Trophée «Nos quartiers ont des talents»

L’AVENIR�!CONSTRUIREwww.semaineh

lm.frwww. hlm.frwww.semaineh

14�� 22 JUIN 2014

Partenaires officiels de la deuxième Semaine nationale des Hlm


DIRECT HLMNOMINATIONS

BatigèreIle-de-France

Hubert Cuanta été nommédirecteurgénéral deBatigère Île-de-France et a prisses fonctions

dès le 19 mars.Diplômé de l’Institutd’urbanisme de Paris, titulaired’un DESS d’Urbanisme-optionlogement, il est égalementdiplômé de l’Institut français degestion. Il a débuté sa carrièreau sein de Batigère en 1998 oùil a exercé différentes fonctions:responsable du développementsocial à Présence Habitat,directeur de l’exploitation del’Association pourl’accompagnement, le mieux-être et le logement despersonnes isolées (AMLI),directeur général du LogementUrbain, puis de Logivie.

OPH de MontreuilEn fonctiondepuis le 1er

mars, HervéPinget succèdeà Jean-PaulBléry, avec quiil va continuer à

travailler en binôme pendanttrois mois, à la direction de l’OPHde Montreuil.Titulaire d’un DESS de Scienceséconomiques et d’un DEAd’urbanisme, Hervé Pinget aeffectué toute sa carrière dans lelogement social, tour à tourdirecteur d’agence à l’Opac duGrand Lyon, directeur de lagestion sociale à l’OPALE(aujourd’hui ACTIS), puissuccessivement directeur généralde Léman Habitat, puis de l’OPHde Cannes et Rives droite du Var,de Logiparc et de Moselis.

SÉCURITÉ

Le personnel deterrain assermentéNeuf des quinze responsables deproximité ont été assermentés àSodineuf Habitat Normand(groupe Logiliance). Comme l’in-dique Henri Gagnaire, directeurgénéral de l’entreprise, «nousavons défini une échelle de gra-dation des conflits et troubles,avec des niveaux de responsabi-lité (responsables de proximité encharge de 500 logements; adjointsau chef d’agence ; médiatricesociale au siège), une traçabilité etun objectif entrant dans l’inté-ressement, par niveau d’inter-vention. L’assermentation est unmoyen de faciliter le dépôt deplainte et de donner davantage depoids aux collaborateurs de ter-rain en charge de la tranquillité.Les difficultés résident surtoutdans les conflits de voisinage; enprésence d’un risque pour lasécurité, nous nous tournons versles institutions concernées.»Privilégiant la dimension pré-ventive, l’initiative s’inscrit dansle cadre de la démarche tran-quillité de Sodineuf qui orga-nise déjà le partenariat étroitavec les communes, la police etla justice ainsi que la présence,depuis six mois, de correspon-dants de nuit sur le quartierdieppois du Grand-Quevilly. P.B.

Il faudra désormais compter surun nouvel office, plus fort, sur lesterritoires de l’est de la métropolelyonnaise. Est Métropole Habitatest né, le 1er janvier dernier, du

VIE DES ORGANISMES

Fusion à Lyon

• Un habitat sur mesureAvec 105 résidences et plus de9 000 places d’hébergement, legroupe Astria (ESH FranceHabitation et Domaxis) répond auxbesoins d’habitat de publicsdiversifiés : jeunes, retraités etseniors, salariés et familles endifficulté temporaire, personnesinfirmes ou ayant subi des violencesconjugales… Il a ainsi acquis unevéritable expertise dans le montage

et la réalisation de logements destinés à des publics spécifiques.C’est ce savoir-faire qu’il souhaite mettre à la disposition des acteurslocaux, à travers une plaquette relatant son engagement aux côtésdes collectivités et des gestionnaires. « Domaxis et France Habitationsont des partenaires pour le développement d’opérations, à lamesure des besoins des publics et du territoire dans lesquels ilss’inscrivent. Sur l’année 2013, ont été engagés plus d’une dizaine denouveaux projets, représentant plus de 675 places d’hébergement »,précise Marie Lefebvre-Souce, responsable développement.

• Mémoire collectiveA l’origine de cet ouvrage, le départ à laretraite de deux agents qui avaienteffectué toute leur carrière à Orvitis,l’OPH de la Côte-d’Or. A l’arrivée, aprèsneuf mois de travail, 120 pagesd’anecdotes. Cinquante ans desouvenirs d’une famille professionnellequi a vu, au fil du temps, sonenvironnement évoluer, au gré desdéménagements, du développementde l’organisme ou encore desinnovations technologiques.Avec simplicité et humour, les

histoires s’enchaînent : la vie dans les bureaux, sur le terrain ouencore les moments conviviaux, parfois insolites.

PUBLICATIONS

Saint-Genis-Laval, Saint-Priest,Saint-Symphorien-d’Ozon, Séré-zin-du-Rhône, Vaulx-en-Velin,Vénissieux, Villeurbanne. Présidépar Jean-Paul Bret et dirigé parCédric Van Styvendael, l’officequi compte 300 collaborateurs,s’est doté d’une nouvelle identitéet s’installera bientôt dans denouveaux locaux.

rapprochement de deux orga-nismes, Porte des Alpes Habitat etVilleurbanne Est Habitat, acteurshistoriques ayant respectivementplus de 80 ans et 90 ans.Rattaché au Grand Lyon, l’officerevendique un ancrage territorialfort à l’est, avec un patrimoine deplus de 13 000 logements sur lesvilles de Décines, Meyzieu, Mions,


DIRECT HLM

C’est dans lecadre du label«Bien vieillir àHabitat 29», quedix pavillons ontété construits àRiec-sur-Belon à

la demande de la commune. Situésà 300 m du centre-bourg, ceslogements vont accueillir des per-sonnes qui, sans être dépendantes,vivaient souvent dans des maisonstrop grandes avec parfois un oudeux étages.Isolés ou accolés deux par deux,les dix pavillons de type 3 (69 m2),labellisés BBC, ont été entière-ment conçus pour répondre auxspécificités des personnes âgéessur la base d’un cahier des charges

PERSONNES ÂGÉES

Du neuf adaptéélaboré avec un ergothérapeute :salles d’eau équipées de bacs àdouche extra plats avec un revê-tement antidérapant, robinetsthermostatiques, barres d’appui.Toutes les fenêtres sont équi-pées de volets roulants élec-triques.Les logements sont de plain-pied,sans seuil de marche, avec des cir-culations larges et orientées ausud. Les pavillons sont équipés depompes à chaleur (air-eau) pour lechauffage. Tous bénéficient d’unpetit jardin permettant d’en pro-fiter sans trop de contraintesd’entretien. Pas de garage maisune place de parking à proximitéde l‘entrée, et quelques places surla voirie délimitées par des chaî-nettes de pavés. Les loyers s’élè-vent à 330 € pour un T3 PLAIO(d’insertion ordinaire) et 380 €pour un T3 PLUS.Habitat 29 s’engage également àfournir aux locataires un interlo-cuteur dédié, une procédure d’ac-cueil adaptée, une aide auxdémarches administratives liéesau logement, une visite conseilannuelle, une information et uneorientation vers les services exis-tants à proximitéArch. : Cabinet Maugard ; mon-tant des travaux : 1,118 M€.

Les prises de courant sont placées àhauteur pour brancher sans se baisseret les interrupteurs équipés de grosboutons.

La Société Immobilière Picarde (SIP) a acquis, en VEFA, 33 loge-ments sociaux en centre-ville d’Amiens, dans le cadre d’un pro-gramme privé. Le promoteur lui a proposé la gestion de six loge-ments vendus en usufruit locatif social(1).Ces appartements situés en rez-de-chaussée, entièrement domo-tisés et adaptés, sont réservés à des «grands seniors», en perte d’au-tonomie. La SIP s’est associée avec le groupe Vivalib, spécialiste eningénierie des lieux de vie pour seniors, qui a obtenu en 2013, le Tro-phée du grand âge « Bien vieillir chez soi dans la cité ».

(1) Concrètement, un investisseur privé ou institutionnel achète l’appartement en nue-propriété à un bailleur social, qui en a l’usufruit pendant une durée négociée, en l’oc-currence seize ans, pour ce programme. Au terme de cette période, le nu-propriétairedevient pleinement propriétaire et l’exploite comme n’importe quel propriétaire.

USUFRUIT LOCATIF SOCIAL POUR « GRANDS SENIORS »

Les logements pour seniors, en rez-de-chaussée, côté rue.

Le 14 mars dernier, à Bazancourt, où 15 logements locatifsseniors BBC sont en cours d’achèvement, plus de 200 visi-teurs sont venus à la journée portes-ouvertes proposée par lacommune et Reims Habitat pour découvrir ce programmedédié à l’habitat des seniors.Tout à l’intérieur des logements (dix T3 et cinq T2) a été prévupour faciliter la vie des personnes âgées et/ou à mobilitéréduite en termes d’allées et venues et d’équipements sani-taires. Des volets roulants électriques ont été installés. Enfin,chaque pavillon dispose d’un garage privatif avec fermetureélectrique qui communique avec l’habitation.

Parmi les visiteursvenus découvrir ce programme,figuraient deshabitants decommunesvoisines.

Journée Portes ouvertes


JEUNES

Le projet de la Maison internationale de séjour (MIS) englobe unensemble immobilier de 13 800 m² de surface construite, sur uneparcelle d’environ 4 000 m², avec un dénivelé de 8 %. Il se composede trois bâtiments adjacents (R + 8 à R + 10), perpendiculaires aupériphérique, reliés par un écran antibruit, et comprenant quatreprogrammes distincts :• une résidence étudiante de 198 chambres ;• une résidence sociale pour jeunes actifs avec 85 logements ;• une résidence d’hébergement de loisirs à vocation sociale pourde courts séjours qui offrira 145 chambres hôtelières pour un totalde 290 lits. Certaines chambres ont été aménagées pour l’accueilde personnes souffrant de handicaps moteurs ou sensoriels,l’accueil de jeunes couples, avec enfants en bas âge, et de groupes ;• un centre d’animation, dénommé « le 13 », implanté au rez-de-chaussée, qui comprendra des espaces d’accueil, de réunions etd’animations accessibles aux habitants et aux associations duquartier.L’aménageur est la SEMAPA, pour le compte de la Ville de Paris,propriétaire des terrains. Le maître d’ouvrage de la MIS est la SAd’Hlm Gambetta Locatif, titulaire d’un bail à construction de 52 ans,à l’issue duquel la Ville de Paris deviendra pleinement propriétairedes bâtiments. L’Atelier d’architecture Rolland & Associés assurerala maîtrise d’œuvre. La gestion de l’ensemble du projet a été confiéeà Fac Habitat.Ce quartier fait l’objet d’une politique globale visant à améliorer lecadre de vie, à renouer les solidarités urbaines avec la communelimitrophe d’Ivry-sur-Seine et renforcer la politique sociale, tout enfavorisant le développement économique local.Pour l’architecte, Jérôme de Crozé, « ce projet a deux visages : côtéParis, il offre l’image résidentielle d’un lieu d’habitation ouvert, (…),côté périphérique, la dimension résidentielle est occultée pourlaisser voir un bâtiment à l’échelle des vues plus larges quiexistent. » V.S.

La Maison Internationale de séjour à Paris 13e

La MIS fait partie du Grand projet de renouvellement urbain (GPRU) de la Ville deParis; coût global du projet: 34 M€ TTC, dont 24 M€ de travaux.

La tour dite Paris 13 d’ICF HabitatLa Sablière, célèbre pour avoirabrité en octobre dernier une expo-sition de Street art organisée parla galerie Itinerrance(1), est désor-mais en cours de grignotage aprèsdésamiantage et tri des maté-riaux. Compte tenu du contexte

DÉMOLITION

Grignotage de la tour Paris 13urbain dense et des circulationsautomobile et piétonne impor-tantes, les encombrants et débrissont évacués par camion jusqu’àdes barges accostées sur la Seinepour être conduits à un centre detraitement. Il faut une semainepour démolir les deux immeubles

puis trois semaines d’éva-cuation des gravats.La tour fait partie d’une rési-dence comptant 133 loge-ments sociaux construitsdans les années cinquante.L’opération de renouvelle-ment urbain en coursconsiste à aménager lesespaces et construire 320nouveaux logements entrois phases avec des archi-tectes différents. Le pre-mier concours remporté parl’agence Bernard Bülherporte sur 87 logements cer-tifiés Habitat & Environne-ment et des commerces.

(1) Voir Actualités Habitat n° 977du 15 octobre 2013.

Encore visibles sur la façade en cours de démo-lition, des réalisations de Street art qui ontattiré plus de 25 000 visiteurs. © ICF Habitat

HANDICAP

Proposer des logements adaptés etun service d’aide à domicile à despersonnes en mobilité réduite:ce projet verra le jour en 2015, àToulouse et réunira des popula-tions variées et de générationsdifférentes. Une convention departenariat a été signée en janvierentre Habitat Toulouse et l’asso-ciation Carpe Diem spécialiséedans le domaine du handicap.La résidence comprendra 28 loge-ments sociaux dont 13 serontgérés par l’association: onze T2 etun T3 réservés à des personnes engrande dépendance et un loge-ment réservé au service de per-

Projet d’habitat solidaire à Toulouse

manence 24h/24, 7j/7. Ces per-sonnes bénéficieront de servicesdédiés: entretien, accompagne-ment, gestion administrative, col-laboration avec les autres acteursdu soin et du maintien à domicile.Par ailleurs, les seniors de la rési-dence (5 logements) pourrontaccéder à une partie de l’offre deservices de l’association, moyen-nant un système d’abonnement.


En partenariat avec l’USH et la Caissedes dépôts, la Fédération des villesmoyennes a livré une étudeapprofondie(1) de l’habitat dans ces villeset leurs intercommunalités, quiregroupent un quart de la populationfrançaise.

Afin de donner aux élus locaux les élé-ments nécessaires à la construction de leurpolitique du logement, la Fédération desvilles moyennes (FVM) a dressé un portraitdes villes moyennes, bien différent de celuides grandes métropoles sur lesquelles sefocalise souvent l’attention, et identifie lesdéfis qu’elles auront à relever pour main-tenir ou développer leur attractivité. Desvilles de 20 000 à 100 000 habitants ayantsouvent le rang de préfecture ou de sous-préfecture, au passé industriel et adminis-tratif souvent glorieux, mais marquéesaujourd’hui par une croissance démogra-phique relativement atone, fortement cor-rélée à la vitalité économique de la ville ; untaux de chômage des actifs de 15 à 64 ans de15%; une sur-représentation des employés

ÉTUDE

Les villes moyennes et l’habitat

et ouvriers, des revenus nets par foyers fis-caux en retrait par rapport à la moyennenationale.

CENTRES PAUVRES, PÉRIPHÉRIES RICHESPremier constat, plutôt inquiétant: les villes-centres, en voie de paupérisation, sont habi-tées par une population de jeunes ou de per-sonnes âgées, dans un habitat ancien, vétuste,voire insalubre, mais accessible financière-ment. A l’inverse, les couples avec ou sansenfants et ceux qui ont un pouvoir d’achatplus élevé, ont tendance à s’éloigner descentres-villes (solde migratoire déficitairede – 0,2% par an) pour s’installer en péri-phérie, à la recherche d’un habitat plusadapté à leurs besoins, souvent la maisonindividuelle, participant ainsi au phéno-mène de l’étalement urbain.Deuxième enseignement : les villes moyen -nes répondent à l’obligation légale entermes de taux de logement socialpuisqu’elles en comptent (en moyenne)25 %, contre 19 % à l’échelle de leurs EPCIet 16% à l’échelle nationale. Le taux de loge-

ments sociaux en ZUS est de 31 %, une pro-portion qui descend à 25 % dans le reste del’Hexagone. En revanche, les ZUS présen-tent un fort taux de vacance. Enfin, l’étuderelève un écart important au regard dustatut d’occupation avec 44 % des habi-tants ayant le statut de propriétaires, contre58 % au plan national.

ATTRACTIVITÉ ET REQUALIFICATION«L’enjeu pour les villes moyennes, est d’atti-rer et de fidéliser de jeunes couples actifs surleur territoire pour, d’une part, limiter lephénomène d’étalement urbain et, d’autrepart, redynamiser l’économie des centres-villes et revaloriser un patrimoine architecturalet historique souvent riche». Mais, pour cela,il faudra convaincre les propriétaires privésd’investir dans la rénovation. La FVM recom-mande ainsi à ses adhérents de concentrerleurs efforts sur les copropriétés potentielle-ment fragiles et les logements privés occupéspar leurs propriétaires. Attirer de nouvellespopulations dans les centres ou les ZUSpasse aussi par la création d’une offre de loge-ments neufs, sociaux et privés, en locatif ouen accession à la propriété. Enfin, redonnerde l’attractivité nécessite, dans les politiquespubliques, de concentrer les efforts sur la réno-vation urbaine et l’amélioration de la qualitéde vie dans ces quartiers, mais aussi de sou-tenir le développement économique du ter-ritoire.Appelant à une politique du logement plusstable, la FVM émet des préconisations glo-bales sur la gouvernance des politiques del’habitat à l’échelle nationale et locale. La loiDuflot a apporté certaines réponses, avec la

TERRITOIRES

L’ouvrage fournit une cartographie complète et détaillée de l’habitatet présente les caracté-ristiques socio-écono-miques de 189 villesmoyennes de 20 000 à100 000 habitants (soit10 % de la populationfrançaise) appartenant à176 EPCI (soit 20 % de lapopulation, 12,5 millionsd’habitants).

La Fédération encourage ses adhérents à s’appuyerle plus possible sur le savoir-faire des organismesHlm et à continuer à défendre le modèle économiquedu logement social ; ici Quimper.


création d’observatoires locaux de l’habitatet les PLU intercommunaux. La Fédérationencourage ses adhérents, y compris dans lecadre des opérations de rénovation ther-mique de l’habitat privé, à s’appuyer le pluspossible sur le savoir-faire des organismesHlm et à continuer à défendre le modèle éco-nomique du logement social. Du côté del’USH, le président Jean-Louis Dumont,pointe le besoin de développement d’uneoffre en accession sociale à la propriété, lanécessité de requalification et d’adaptationde l’offre existante publique et privée, voiredans certaines villes, l’exigence de redimen-sionnement du parc locatif social. P.B.

(1) «Les villes moyennes et l’habitat. Portrait de territoireset stratégies habitat », La Documentation française, jan-vier 2014, 175 pages, 18 €.

COMMUNAUTÉ URBAINE DE BORDEAUX

Décote foncière pour le logement social

La Communauté urbaine de Bordeaux aadopté un nouveau règlement en faveurdu logement social qui généralise un sys-

tème de décote foncière, lors de la revente deterrains appartenant à la CUB, pouvant allerjusqu’à 50 % de l’estimation de FranceDomaine. Un toilettage des aides à la pierreallouées par la CUB est également validé, com-plété par des mesures plus incitatives : primede 2000 €/PLAI pour les opérations recensantplus de 30% de PLAI, aide de 1500 €/loge-ment pour les communes déficitaires enlogements qui interviennent dans le finan-cement de projets. Une remise à plat desmodalités d’octroi des garanties d’emprunt –la dette garantie par la CUB auprès des bail-leurs sociaux et de certaines associationsdépasse aujourd’hui les 2 milliards d’euros – est

également entérinée, sans modification fon-damentale des règles du jeu.La CUB consacre aujourd’hui 25 M€/an aufinancement des opérations de logementsocial, au titre des aides à la pierre. Le futurProgramme local de l’habitat devrait tabler surla production de 7500 logements par an, dont3000 à 3500 logements sociaux.La Communauté urbaine a également adoptéun plan expérimental d’action pour l’habitat par-ticipatif qui comprend l’octroi d’aides financièrespour faciliter le recours à l’ingénierie des pro-jets et la possible activation d’une décote surle prix de vente des terrains (modulée en fonc-tion de la nature sociale, solidaire et environ-nementale de l’opération). Un appel à projetsdevrait par ailleurs être lancé, courant 2014,sur du foncier communautaire réservé. S.M.

Typologie des villes moyennes

Classification des 189 villes moyennesétablie selon 18 critères variés.– Les territoires fragilisés : famille de 68communes (36 % des villes et 32 % de lapopulation des villes moyennes) quicorrespond à la moyenne sur l’ensembledes indicateurs retenus ;– Les territoires dans un environnementfavorable : 46 communes (24 % des villes et24 % de la population) plutôt sur lespourtours du territoire ;– Les villes moyennes en tension : famille de28 communes (15 % des villes et 18 % de lapopulation), dans l’aire d’influence directede grands pôles urbains ;– Les villes moyennes dynamiques : famillede 17 communes (9 % des villes et 10 % de lapopulation) avec des loyers et prixsupérieurs à la moyenne ;– Les territoires en déprise : famillecomposée de 30 communes (16 % des villeset 16 % de la population) cumulant lesdifficultés et formant une large ceintureautour de la région parisienne.

La CUB consacre aujourd’hui 25 M€/anau financement des opérations de logement

social, au titre des aides à la pierre. © D. Thierry


Champ d’application de la TICPEAfin de financer la transition énergétique, le gouvernement a engagé avec la loide finances 2014 une réforme progressive de la fiscalité énergétique (TICPE), parune contribution climat énergie sur les énergies fossiles (auparavant appelée« taxe carbone »). Calculée en fonction des émissions de CO2 que dégage leurutilisation, cette taxe s’applique sur tous les carburants et combustibles (gaz, fioul,charbon…). Elle devrait rapporter 2,5 milliards d’euros en 2015 et 4 milliardsd’euros en 2016, pour l’ensemble des produits énergétiques (carburants etcombustibles).Rapportée à l’ensemble des logements sociaux utilisant le gaz ou le fioul commecombustible, l’impact de cette fin d’exonération sera faible en 2014. En revanche,elle devrait rapporter à l’État et aux collectivités territoriales près de 295 millionsd’euros pour la période 2014-2016. Il est à noter que cette taxe, prélevée sur lescharges locatives, n’a pas encore vocation à financer un dispositif dédié auxéconomies d’énergie et d’amélioration de la performance du parc résidentiel.

Peu connue des organismes Hlm,la réforme récente de la TICPE vaimpacter fortement les chargeslocatives. Cette mesureconcernant près des deux tiersdu patrimoine Hlm, unesimulation des appelsprévisionnels de chargesrécupérables est nécessaire pouréviter une régularisation tropimportante.

Depuis 2008, les organismes Hlmétaient exonérés de la taxe intérieuresur les consommations de produitsénergétiques (TICPE), pour la part degaz naturel utilisée pour le chauffageet la production d’eau chaude deslogements. Seule était taxée celle uti-lisée pour le chauffage ou la produc-tion d’eau chaude de locaux com-merciaux ou professionnels, àproportion de la surface de ceslocaux. Cette ventilation était détail-lée sur la déclaration annuelle initiale,obligatoire depuis le 1er avril 2008.

FISCALITÉ ÉNERGÉTIQUE

La réforme de la TICPE vaimpacter les chargeslocatives, entre 21 € et61 € par logement selonleur source d’énergieprincipale.

Fin de l’exonération de la TICPE

Cette exonération de la TICPE prendfin au 1er avril 2014 pour tousvolumes de gaz naturel utiliséscomme combustible à partir de cettedate pour la consommation des par-ticuliers, y compris sous forme col-

lective. Pour les réseaux de chaleur,cette taxe s’applique en proportionde la part du gaz dans le mix éner-gétique de la puissance souscritedestinée au chauffage de logements.La TICPE s’appliquant sur les produitscombustibles (gaz, fioul…), soit leterme P1 des contrats de chauffage etde production calorifique, elle estentièrement répercutée sur les chargeslocatives. A ce titre, en prévision de lafin d’exonération au 1er avril 2014 et deson augmentation programméejusqu’en 2016, il est nécessaire que lesappels de charges puissent être éva-lués le plus précisément possible, afind’éviter des régularisations trop impor-tantes (voir tableau ci-contre).

RÉPERCUSSION SUR LES CHARGES LOCATIVESLes simulations présentées ci-après,établies sur un logement moyen duparc Hlm, permettent d’évaluer lesaugmentations à impacter sur lescharges locatives récupérables.Pour un logement moyen de 67 m2,avec une consommation énergétiquechauffage et eau chaude sanitaireconfondus, moyenne de 170 kWh/m²Shab. an(1), et par rapport à l’année de

MAÎTRISE D’OUVRAGE


référence 2013, le montant de laTICPE exigible serait le suivant:• pour le gaz naturel: 0 € TTC en 2013,11,60 € TTC en 2014, 40 € TTC en2015 et 60,80 € TTC en 2016, soit uneaugmentation programmée de60,80 € TTC entre 2014 et 2016.• pour le fioul : 29,70 € TTC en 2013,29,70 € TTC en 2014, 40,20 € TTC en2015 et de 50,70 € TTC en 2016, soitune augmentation programmée de21 € TTC entre 2014 et 2016.Pour les logements raccordés auréseau de gaz naturel (60 % du parcHlm environ) : l’augmentation de lafacture moyenne de gaz est de 12 €

TTC par logement entre le 1er avril etle 31 décembre 2014. Les augmen-tations à prévoir par an par logementseront respectivement de 28 € TTC en2015, puis de 21 € TTC en 2016.Entre les années 2014 à 2016, celareprésente une augmentation cumu-lée de 61 € TTC par logement.Pour les logements raccordés à unechaufferie alimentée au fiouldomestique (2 % du parc Hlm envi-ron) : l’impact est nul pour l’année

2014. Les augmentations à prévoirpar an et par logement seront d’en-viron 11 € TTC pour 2015, puis de10 € TTC pour 2016. Entre les années2014 à 2016, cela représente uneaugmentation cumulée de 21 € TTCpar logement.Pour ce même logement, l’impactcumulé par année sur les chargeslocatives récupérables de chauffageet d’eau chaude sanitaire serait lesuivant :• Pour le gaz naturel, en comparaisondes charges moyennes estimées en2013 à 462,30 € TTC/an(1), les chargesP1 moyennes prévisionnelles seraientestimées à 473,80 € TTC en 2014

Textes de référenceLa loi de finances n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 pour2014 est venue modifier le Code général des impôts et leCode des douanes :– Code général des impôts (version consolidée du 1er février2014), Titre II : taxes sur le chiffre d’affaires et taxesassimilées, Chapitre premier : taxe sur la valeur ajoutée(article 256 et suivants) ;– Code des douanes (version consolidée du 1er janvier 2014),Titre X : taxes diverses perçues par la douane, Chapitrepremier : taxes intérieures (article 265 et suivants, dontarticle 266 quinquies).

ÉVOLUTION PROGRAMMÉE DE LA TICPE ENTRE 2014 ET 2016

TICPE Unité Du 1er janvier 2014 Du 1er avril 2014 au 2015 2016au 1er avril 2014 31 décembre 2014

Gaz Naturel (TICGN) € HT/MWh 0(1) 1,41 2,93 4,45Fioul domestique € HT/hL 5,66(2) 5,66 7,64 9,63

Charbon € HT/MWh 1,19(2) 2,29 4,75 7,21

(1) cette valeur est celle de l’exonération pour les consommations de gaz des habitations principales. Pour les autres usages :1,19 �� HT/MWh.(2) Le fioul combustible et le charbon n’étaient pas exonérés de la TICPE avant la loi de finances 2014.

(+ 2,5%), 502,30 € TTC en 2015 (+ 6%)et 523,10 € TTC en 2016 (+ 4,1%);• Pour le fioul, en comparaison descharges moyennes estimées en 2013à 643,20 € TTCV/an(1), les charges P1énergie fioul prévisionnelles seraientestimées à 643,20 € TTC en 2014(+ 0 %), à 653,90 € TTC en 2015(+ 1,5 %) et 664 € TTC en 2016(+ 1,5 %).

CONTACT : Farid Abachi, USH – DMOP ;

Mél : [email protected]

(1) Source : USH, Observatoire des charges loca-tives, hypothèses 2013 sur la base des données2011.

Rapporté auxlogements sociauxutilisant le gaz ou lefioul, l’impact de la find’exonération de laTICPE sera faible en2014 ; ici, chaufferie gaz sur le toit dans le quartier de LaMuseau à Strasbourg de CUS Habitat. © F. Achdou


Le 6 mars dernier, dans le cadre d’une pro-cédure négociée, Immobilière 3F a retenul’agence Moatti-Rivière, associée au bureaud’études Egis, pour mener à bien la recon-version et le réaménagement de 7000 m2 debureaux situés à Charenton-le-Pont (94).Le site acquis en décembre dernier à Gene-fim par Immobilière 3F est composé de troisimmeubles de bureaux :• un bâtiment R + 6 qui sera transformé enune résidence intergénérationnelle de 90logements, destinés en priorité aux per-sonnes âgées et aux étudiants ;• un bâtiment R + 4 de 2500 m2 de bureaux,qui seront rénovés en vue de leur mise enlocation ;• un bâtiment sur cour qui pourra être par-tiellement démoli pour construire des loge-ments.Cet ensemble immobilier des années 70 estconstitué, sur rue, d’une façade longue de260 mètres, en modules préfabriqués enbéton peint, donnant sur le quai des Carrières,l’autoroute A4 et la Seine et, sur cour, d’uncœur d’îlot très enclavé. Si le site présente desatouts, à commencer par la proximité destransports en commun, du centre-ville de Cha-renton-le-Pont et sa vue panoramique sur laSeine, Ivry-sur-Seine et le sud de Paris, il pré-

RECONVERSION DE BUREAUX

Une nouvellepeau pour lafaçade de 260 m

sente aussi de fortes contraintes. À savoir, descontraintes architecturales pour transfor-mer en façade de logements une façade debureaux ; environnementales ensuite pours’affranchir des nuisances de l’autoroute A4située à proximité ; techniques pour per-mettre la mise aux normes sécurité incendieet accessibilité, retirer l’amiante, déposerou remplacer les installations de chauffage,financières et administratives enfin liées auchangement d’affectation.A ce stade de la procédure négociée, le prin-cipe présenté par l’agence Moatti-Rivièrerepose sur la création d’une nouvelle «peau»en retrait de la façade existante et la créationde jardinières ou de loggias dans cette margede retrait afin d’apporter une profondeur.L’idée est de conserver la qualité intrin-sèque de la façade, de ne pas gommer lastructure d’ensemble tout en l’animant. Un jar-din planté sera créé en cœur d’îlot à partir despatios existants. Enfin, un travail de démoli-tion effectué autour du cœur d’îlot visera àoptimiser les profondeurs bâties et à désen-claver les logements donnant sur ce jardin. F.X.

MAÎTRISE D’OUVRAGE

La livraison récente de six logements indi-viduels à Saint-Laurent (22), est l’occasionpour Bâtiments et Styles de Bretagne (BSB)de revenir sur la genèse particulière decette opération. La volonté de la communede développer son centre-bourg l’a conduità faire appel à l’Etablissement public foncierde Bretagne dont l’objectif principal est larequalification des centres-bourgs en appor-tant l’outil de portage financier adéquat.En 2010, la mairie exerça son droit depréemption sur le dernier commerce etson terrain. Acquis dans un premier tempspar l’EPF de Bretagne, le terrain fut ensuiterétrocédé à la mairie pour être transmisensuite à BSB, pour l’euro symbolique.A propos de ce montage, Didier Vilain, direc-teur général de Foncier de Bretagne, indique«Ce projet est emblématique à plusieurstitres pour l’EPF. Tout d’abord, il s’agit dupremier projet porté par l’EPF ; ensuite, ilreflète particulièrement les problématiqueset les solutions potentielles pour redynami-ser les centres-bourgs bretons. En effet,cette opération a permis à la commune deproposer des solutions pour l’habitat des per-sonnes âgées, traiter un besoin d’équipementpublic et trouver une solution pour son der-nier commerce.»BSB a ainsi réalisé des logements fonc-tionnels s’intégrant pleinement dans lebourg. Ces logements BBC, habillés de bar-dage bois, accueillent aujourd’hui des per-sonnes âgées. Le coût de l’opération des sixpavillons s’élève à 672 600 € TTC. V.S.

PARTENARIAT

Redynamisation en milieu rural

Une maison bourgeoise en centre-ville deSaint-Jean-en-Royans : après acquisitionauprès du Conseil général et restauration,Drôme Aménagement Habitat y aaménagé quatre logements PLUS et deuxPLAI, à la demande de la commune et leslocaux de la PMI en rez-de-chaussée.L’office construira également de nouveauxlogements dans le fond de la parcelle.Quant à la commune, elle a acquisl’emprise arborée pour créer un parcpublic. Arch. : Henri Vermeil.

ACQUISITION-AMÉLIORATION

RESTAURATION D’UNE MAISON BOURGEOISE

Après le dépôt du permis de construire en juin pro-chain, les travaux devraient démarrer au 4e trimestre2014 et le programme livré au 2e trimestre 2016.

Un exemple de montagefinancier qui intéresse

d’autres collectivitésavoisinantes ; arch. :

Laurent Gicquel.


Une opération de vente Hlms’effectue majoritairement via lalocation-accession pour deslogements neufs financés enPSLA ; mais ce dispositif existeégalement pour des logementsanciens. Retour sur les modalités.

La vente de logements locatifsanciens constitue une part impor-tante de l’activité des organismesHlm. L’opération régie par les arti-cles L. 443-7 et suivants du CCHdonne lieu à la conclusion d’un actede vente, éventuellement précédéed’un avant-contrat (compromis,promesse unilatérale de vente…).Toutefois, l’article L. 443-7 du CCHprévoit que les organismes Hlmpeuvent également proposer l’ac-quisition de ces logements anciensau moyen d’un contrat de location-accession.Ainsi, une opération de vente Hlmpeut se faire selon deux voies dis-tinctes : la vente « directe » ou lalocation-accession. Les organismesHlm pratiquent la location-accessionpour des logements neufs financésavec un prêt social de location-accession (PSLA) dans le cadre deleur activité d’accession sociale à lapropriété.En revanche, la location-accessionpour des logements anciens estbeaucoup moins connue.En quoi consiste la location-accessionportant sur des logements locatifssociaux? Quelles sont ses modalités?

LES MODALITÉS DE CESSION DELOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUXAU MOYEN D’UN CONTRAT DELOCATION-ACCESSIONL’aliénation des logements demeuresoumise à l’ensemble des condi-tions et à la procédure prévues parles articles L. 443-7 et suivants duCCH au titre de la vente Hlm(1) :• conditions d’ancienneté (logemententré dans le patrimoine Hlm depuis

ACCESSION

L'aliénation deslogements demeuresoumise à l'ensembledes conditions et à laprocédure prévues parles articles L. 443-7 etsuivants du CCH au titrede la vente Hlm.

Vente Hlm et location-accession

au moins dix ans sauf dérogation),d’entretien suffisant et de respect desnormes d’habitabilité ;• transmission de la décision d’alié-ner prise par le conseil d’adminis-tration de l’organisme Hlm vendeurau préfet, absence d’opposition de cedernier ou, en cas de désaccordentre la commune et le préfet,absence d’opposition du ministrechargé du Logement ;• consultation de France Domaine ;• fixation du prix par l’organismeHlm après avis consultatif du maireconformément à l’article L. 443-12du CCH ;• dispositif anti-spéculatif de l’arti-cle L. 443-12-1 du CCH, etc.En ce qui concerne les personnespouvant se porter acquéreurs, lesdispositions de l’article L. 443-11 du

CCH sont applicables (distinctionlogement occupé/logement vacant,priorité des locataires de l’orga-nisme Hlm vendeur dans le dépar-tement et de l’ensemble de ses gar-diens d’immeuble…).Ainsi, par exemple, un logementoccupé ne pourra être cédé qu’à sonlocataire et sur demande de celui-ci,à son conjoint, ou, s’il ne dispose pasde ressources supérieures aux pla-fonds PLS, à ses ascendants et des-cendants : le contrat entre l’orga-nisme Hlm et ces personnes sera uncontrat de location-accession et nonun contrat de vente.Les textes relatifs à l’aliénation deslogements locatifs anciens par lesorganismes Hlm ne posent pas decondition de plafonds de ressourcesdes accédants (sauf pour la vented’un logement occupé aux ascen-dants ou descendants du locataire),mais imposent une fixation de prixdans le cadre d’une « fourchette» deplus ou moins 35 % par rapport àl’évaluation de France Domaine pourla vente à une personne physique (cf. article L. 443-12 du CCH) : tousces principes demeurent lorsquel’opération se réalise par le biaisd’un contrat de location-accession.Seule diffère la nature du contratconduisant au transfert de propriété.

LE CONTRAT DE LOCATION-ACCESSIONLe contrat de location-accessionpermet l’aliénation de logementsneufs ou anciens. En vente Hlm, ilportera toujours sur des logementsanciens.En effet, la loi n° 84-595 du 12 juillet1984 définissant la location-acces-sion à la propriété immobilière «s’ap-plique aux contrats de location-accession portant sur des immeublesà usage d’habitation ou à usage pro-fessionnel et d’habitation, achevés ouen construction à la date de la signa-ture de la convention» (cf. article 2).

DROIT ET FISCALITÉ


QUESTIONS/RÉPONSES

FAX JURIDIQUE

En revanche, les avantages fiscaux liésau PSLA ne sont pas applicables pourles contrats de location-accessionportant sur des logements anciens:• l’opération n’entre pas dans lechamp d’application de la TVA (elleest soumise aux droits d’enregis-trements sous réserve des régimes defaveur pouvant s’appliquer) ;• et absence d’exonération de TFPB,celle-ci étant liée à l’obtention del’agrément PSLA.Il s’agit donc d’un contrat d’acces-sion «par lequel un vendeur s’engageenvers un accédant à lui transférer,après la manifestation ultérieure desa volonté exprimée par lettrerecommandée avec accusé de récep-tion, et après une période de jouis-sance à titre onéreux, la propriété detout ou partie d’un immeuble,moyennant le paiement fractionnéou différé du prix de vente et le ver-sement d’une redevance jusqu’à ladate de levée d’option» (article 1er dela loi du 12 juillet 1984).Le contrat de location-accession estétabli en la forme authentique etpublié au fichier immobilier.L’opération s’effectue en deuxtemps: le locataire-accédant occupele logement durant une périodedont la durée n’est pas réglementée(il n’y a ni minimum, ni maximum)et, à son terme, il a la faculté de leverou non l’option. Pendant la périodetransitoire, ou période de jouissanceà titre onéreux, parfois appelée dansune facilité de langage « périodelocative », les parties ne sont pasliées par un contrat de location.Les textes relatifs aux baux d’habi-tation ne s’appliquent pas, y comprispendant la phase précédant le trans-fert de propriété.Pendant cette période, l’occupantverse une redevance. La redevanceest la contrepartie du droit de l’ac-cédant à la jouissance du logementet de son droit personnel au transfertde propriété du bien. Elle se com-

pose d’une fraction locative, assi-milable à un loyer et d’une fractionacquisitive imputable sur le prix dulogement. Le montant de la rede-vance est déterminé librement, iln’est pas plafonné pour l’une oupour l’autre de ses composantes,contrairement aux opérations delocation-accession portant sur deslogements neufs financés avec unPSLA.En cas de levée d’option, il sera éta-bli un acte authentique constatant letransfert de propriété entre les par-ties.Le locataire-accédant n’est jamaistenu d’acheter et, le cas échéant, l’or-ganisme Hlm restera propriétairedu logement si celui-ci ne lève pasl’option.En l’absence de levée d’option, lelocataire-accédant ne bénéficie d’au-cun droit au maintien dans les lieuxsauf stipulations contractuellescontraires et l’organisme devra luirembourser les sommes versées autitre de la part acquisitive de la rede-vance.Après la libération des lieux par l’oc-cupant le cas échéant, l’organismeHlm peut conclure un nouveaucontrat de location-accession avecun autre ménage ou réaliser unevente directe du logement vacant. Ilpeut également abandonner le pro-jet d’aliénation de ce logement et leremettre en location selon les règlesde la législation Hlm.

THÈMES: Vente Hlm procédure — Contratde location-accession.

CONTACT: Gaëlle Lecouëdic ; DJEF ; Tél. :01 40 75 78 60 ; Mél : [email protected]

(1) cf. Actualités Habitat n° 969 du 30 mai 2013,p. 23.

Quels justificatifs doit-on réclamer pour justifier desrevenus de l’année de référence pour une personne denationalité française venant de Polynésie française?Les habitants de Polynésie française, qui a une fiscalité pro-pre, sont dispensés de la formalité de la déclaration de reve-nus car ils sont dans l’impossibilité justifiée de produire l’avisd’imposition N-2.Eu égard aux dispositions de l’arrêté du 24 juillet 2013 rela-tif à la liste des pièces justificatives à produire à l’appui d’unedemande de logement social qui prévoient qu' « en cas d’im-possibilité justifiée de se procurer un tel document, la pré-sentation d’une attestation d’une autre administration com-pétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs pourra êtreadmise. »Il convient de demander à la famille de justifier des ressourcesà l’année n-2 afin de vérifier qu’elle répond aux conditions deressources qui restent applicables pour l’accès au logementlocatif par la production d’une attestation de revenus pro-venant d’une administration compétente ou d’une attestationd’employeur.

Un organisme Hlm peut-il ouvrir plusieurs Livrets A?Oui, l’article 109 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pourl’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) auto-rise tous les organismes Hlm à détenir plusieurs Livrets A auprèsdes établissements de crédit mentionnés à l’article L. 221-1 duCode monétaire et financier.Comme par le passé, ces livrets devraient être déplafonnésen application de l’article article R. 221-2 du même Code quidispose que : « Les organismes d’habitation à loyer modérésont autorisés à effectuer des dépôts sur leur Livret A sansêtre soumis à un plafond. »

Aide au logementArrêté du 17 mars 2014 fixant les modèles du formulaire« demande d'aide au logement » (JO du 3 avril 2014).

APLArrêté du 17 mars 2014 fixant le modèle du formulaire« aide personnalisée au logement, certificat de prêt » (JOdu 3 avril 2014).

Résidence en foyer - Attestation de loyerArrêté du 17 mars 2014 fixant les modèles du formulaire« attestation de loyer-attestation de résidence en foyer »(JO du 3 avril 2014).

Bourse de l’emploi : les postes à pourvoir au sein du mouvement Hlm sont sur

www.union-habitat.org/emplois-formations Outil mis à la disposition de tous les organismes Hlm et des candidats, la bourse de l’emploi permet aux bailleurs de déposer leurs offres sur un site Internet spécifique au secteur professionnel, tout en pouvant consulter un vivier de candidats sensibilisés aux questions et enjeux du logement social et mis à jour tous les 3 mois. Chaque année, elle enregistre plus de 3000 offres à pourvoir et autant de candidatures.

FOCUS TERRITOIRES MAÎTRISE D’OUVRAGE · 2018-05-16 · FOCUS Le financement du logement social...

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