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PROFESSIONI dalla a alla Z Flavio Paglia VADEMECUM dell’ Amministratore di condominio Le definizioni, i processi, i contenuti, le osservazioni, la modulistica e tutti gli approfondimenti possibili in merito alla professione dell’Amministratore di condominio L I B R I

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PROFESSIONIdalla a alla Z

Flavio Paglia

VADEMECUMdell’Amministratoredi condominio

Le definizioni, i processi, i contenuti, le osservazioni, la modulistica e tutti gli approfondimenti possibili in merito alla professione dell’Amministratore di condominio

L I B R I

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INDICE GENERALE

Prefazione .......................................................................................................... 13

A

Acquisto diritti patrimoniali ............................................................................. 15

Acquisto immobile - proposta irrevocabile di.............................................17

Amministratore condominiale ......................................................................... 18

Le funzioni de .................................................................................................. 22Le responsabilità de .......................................................................................... 27Schema mansionario de ................................................................................... 32Comunicazione di assunzione di incarico .......................................................... 35Comunicazione di dimissioni dall’incarico ......................................................... 36Richiesta documentazione all’amministratore uscente ........................................ 37Richiesta apertura conto condominiale .............................................................. 38Ricorso per revoca amministratore, articolo 1129 codice civile ........................... 39

Assemblea condominiale ................................................................................. 41

maggioranze ................................................................................................... 44contenuto del verbale ..................................................................................... 49convocazione assemblea ordinaria ................................................................. 53convocazione assemblea straordinaria ................................................................................................... 54articolo 10 legge 392/78 ................................................................................ 55verbale di seconda convocazione ................................................................... 56trasmissione verbale di ................................................................................... 58

B

Beni comuni censibili e non censibili ............................................................. 59

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INDICE GENERALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

C

Categoria catastale ............................................................................................ 61

Certificato di agibilità ....................................................................................... 67

Classamento catastale ....................................................................................... 69

Comodato .......................................................................................................... 70

Concessione di beni demaniali o patrimoniali indsponibili ......................... 71

Condizionatori in facciata ................................................................................ 72

Condominio - definizione e parti comuni ............................................................ 74

Consistenza catastale ........................................................................................ 78

Consulente tecnico d’ufficio - C.T.U. ............................................................. 87

Contributi condominiali

Richiesta di ..................................................................................................... 88

Sollecito pagamento di .................................................................................. 89

Cortile - parte comune del condominio ................................................................. 90

D

Denuncia sinistro .............................................................................................. 93

Diffida stragiudiziale - atto di ............................................................................ 94

Diritto personale di godimento sulle cose ..................................................... 96

Diritto reale ...................................................................................................... 98

Dissenso dei condomini - articolo 1132 codice civile ...................................... 101

Il distacco dall’impianto centrale di riscaldamento ..................................... 102

Divieto di parcheggio autoveicoli ................................................................. 106

DOCFA per la redazione degli aggiornamenti da depositare presso l’agenzia del territorio - catasto fabbricati ............................................................................................... 107

Donazione ....................................................................................................... 109

Indiretta ........................................................................................................ 112

Modale ......................................................................................................... 113

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7

E

Emissioni

Fumi e odori - limite alla ............................................................................... 115

Di rumore - limite alla ................................................................................... 116

Estimo ............................................................................................................... 117

Ex ante, ex post ............................................................................................ 119

F

Fondazioni - parte comune del condominio ....................................................... 121

Frutti naturali e frutti civili .............................................................................. 123

G

Gross area ........................................................................................................ 125

Gross building area ......................................................................................... 126

Gross floor area ............................................................................................... 127

Gross internal area .......................................................................................... 128

H

Highest and best use ....................................................................................... 129

I

Impianto condominiale - sospensione utilizzo ................................................. 131

Intervento edilizio ........................................................................................... 132

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INDICE GENERALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

L

Lastrico solare - parte comune del condominio .................................................. 133

Liberalizzazione del mercato energetico ...................................................... 135

Locazione ad uso abitativo

Ambito di applicazione della L. 431/98 ........................................................ 142

D.M. 30/12/2002 ......................................................................................... 146

Obbligatorietà del primo rinnovo .................................................................. 150

Finita locazione – Seconda scadenza ............................................................ 154

Ambito di applicazione della L. 392/78 ........................................................ 156

Locazione ad uso diverso

Attività stagionali, transitorie, immobili complementari ................................. 160

Durata .......................................................................................................... 162

Rinnovo, recesso del locatore ....................................................................... 165

Recesso del conduttore ................................................................................ 171

Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT ............................................... 173

La tutela del conduttore, l’applicabilità degli artt. dal 7 all’11 ....................... 175

Indennità articolo 34 .................................................................................... 177

Diritto di prelazione in caso di vendita, articolo 38 ....................................... 180

Diritto di prelazione in caso di nuova locazione, articolo 40 ......................... 185

Uso diverso da quello pattuito ...................................................................... 187

Schema contratto ......................................................................................... 189

Contratto di locazione ad uso diverso con interventi di manutenzione e trasformazione dei locali ................................................. 191

Scrittura privata inerente la locazione libera di locali .................................... 193

M

Maggioranza assembleare - Tabella ................................................................ 195

Marriage value ................................................................................................. 198

Millesimi - criteri per la determinazione dei millesimi ......................................... 199

Muro maestro - parte comune del condominio ................................................... 201

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N

Net internal area ............................................................................................. 203

O

Obbligazioni del compratore e del venditore .............................................. 205

P

Parcheggio condominiale ............................................................................. 209

Parte comune

Uso .............................................................................................................. 213

Regolamentazione e godimento .................................................................... 218

Patrimonio demaniale ................................................................................... 228

Patrimonio indisponibile ............................................................................... 230

Permuta ............................................................................................................ 232

Pertinenza ........................................................................................................ 234

Piani regolatori e norme sull’attività costruttiva ........................................... 237

Piani regolatori particolareggiati ................................................................... 238

Piani territoriali di coordinamento - Formazione ed approvazione dei ............. 239

Piano di bacino ............................................................................................... 240

Piscina condominiale ................................................................................... 244

Portierato

Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati ............................................................................ 247

Figure professionali coinvolte ........................................................................ 248

Alloggio del portiere ..................................................................................... 251

Mansioni e compiti del portiere .................................................................... 252

Portiere adibito a più stabili .......................................................................... 254

Materiale di consumo per le pulizie e per gli ulteriori compiti previsti dall’art. 19 del CCNL ................................. 255

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INDICE GENERALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

(segue) Portierato

Esercizio contemporaneo di altra attività ...................................................... 256

Sostituto del portiere .................................................................................... 257

Contratto di assunzione ................................................................................ 258

Orario di lavoro settimanale e giornaliero portiericon alloggio di servizio ................................................................................. 261

Orario di lavoro settimanale e giornaliero portierisenza alloggio di servizio .............................................................................. 263

Lavoro festivo e notturno .............................................................................. 264

Festività ........................................................................................................ 265

Ferie ............................................................................................................. 267

Retribuzione, rimando ai contenuti del CCNL ............................................... 268

Portone, scala, vestibolo - parti comuni del condominio .................................. 269

Prelazione - diritto di ........................................................................................ 271

Privacy e condominio ..................................................................................... 273

il vademecum del palazzo ............................................................................ 278

Proprietà privata .............................................................................................. 281

Q

Quotazioni immobiliari .................................................................................. 283

R

Redditività degli immobili - riflessioni di carattere generale .............................. 285

Regolamento condominiale ........................................................................... 288

Impugnazione del ......................................................................................... 290

Efficacia e forma del ..................................................................................... 291

Contenuto del .............................................................................................. 292

Esempio di .................................................................................................... 296

Rendiconto consuntivo ................................................................................... 306

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Rendita catastale ............................................................................................. 310

Ripartizione spese condominiali ................................................................... 311

S

Salvage value ................................................................................................... 317

Security condominio - videosorveglianza, videocitofoni, controlli e/o similari ............................................................................................. 318

Servitù prediale ............................................................................................... 324

Costituzione ed estinzione di ........................................................................ 326

Somministrazione ........................................................................................... 328

Stato di pericolo - comunicazione inerente lo .................................................... 330

Superficie - diritto di ......................................................................................... 331

Superficie lorda vendibile .............................................................................. 332

T

Tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 5, comma 1) ................................................. 333

Tariffa catastale unitaria ................................................................................. 338

Terrazza a livello - parte comune del condominio ............................................. 339

U

Universalità di beni ......................................................................................... 340

Unità immobiliare - catastale ........................................................................... 341

Uso e abitazione ............................................................................................. 343

Usufrutto .......................................................................................................... 345

Estinzione del ............................................................................................... 349

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INDICE GENERALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

V

Valore catastale degli immobili ..................................................................... 351

Variazione catastale ........................................................................................ 352

Vendita ............................................................................................................ 354

Immobiliare .................................................................................................. 359

Di cose mobili .............................................................................................. 360

Con riserva della proprietà ............................................................................ 361

Con patto di riscatto ..................................................................................... 363

Promessa di vendita) .................................................................................... 364

Voltura catastale .............................................................................................. 366

Documentazione da allegare ........................................................................ 367

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PREFAZIONE

La giurisprudenza e la dottrina intervengono per evidenziare come il condominio impli-chi, per la sua stessa esistenza, la coesistenza della proprietà esclusiva di porzioni distintedi un medesimo fabbricato con la comunione indivisa di altre parti ben determinate det-tate evidentemente da precise necessità costruttive o da esigenze semplicemente pratichee gestionali.

A differenza della comunione con il condominio lo stato di comunione è di regola conti-nuo, permanente e addirittura forzato.

Scrivere un libro sul condominio è tutt’altro che facile. Gli aspetti giuridico amministrativirisultano costantemente concatenati e determinati in ragione di altrettanti bilanciamentitecnici e pratici. La normativa principale nel condominio, come in nessun altra situazione,rimane costantemente integrata dai cosiddetti usi civici o abitudini, spesso profondamentediversi da regione a regione.

Difficile quindi proporre un testo omnicomprensivo, capace di analizzare ogni problemae ogni aspetto condominiale sia in ragione dei contenuti normativi e sia in ragione dei di-versi modi comportamentali sviluppatesi nel nostro Paese.

La scelta, quasi doverosa, è stata quindi quella di affiancare alla dottrina un ampissimo ri-chiamo alle più importanti sentenze giurisprudenziali di merito opportunamente confron-tate con il principale orientamento della Corte di Cassazione.

Il libro soprattutto pratico e immediato si sviluppa attraverso un ampio articolato con chia-vi di lettura in ordine alfabetico. Per ogni voce vengono richiamate le normative e i quadrilegislativi di riferimento nonché le diverse voci correlate.

Ampio spazio viene poi dedicato alla modulistica di riferimento.

Il lavoro in ragione della profonda poliedricità espressa si propone come strumento fon-damentale di lavoro ad uso degli Amministratori condominiali tutti ma anche come prin-cipale supporto di lavoro per Professionisti del settore immobiliare, Agenti immobiliari,Dirigenti del settore patrimonio pubblico, operatori dei processi di due diligence immobi-liare ecc…

* * * * *

Il percorso estimativo presentato nelle prossime pagine è il frutto di anni di sperimentazio-ne e di utilizzo all’interno dell’Ente in cui opero. Il continuo confronto con altre realtà ope-rative e le opportunità di docenza presso Scuole di Formazione Pubblica né hannoavvalorato l’utilità e la sua complessiva solidità.

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PREFAZIONE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

Ritengo quindi doveroso ringraziare tutta l’Amministrazione Provinciale di Genova chenel corso di molteplici anni mi ha permesso di costruire e di proporre quanto oggi riunitonel presente lavoro.

Quanto al sottoscritto la possibilità di operare in un contesto armonioso e condiviso mi haconsentito di sviluppare un senso di “identificazione” e di “appartenenza” all’Ente sinceroe leale.

L’Autore

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ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI

DEFINIZIONE

I diritti patrimoniali si possono acquistare a titolo originario oppure a titolo derivativo.

Il diritto patrimoniale si acquista a titolo originario quando non è trasmesso al sog-getto da un altra persona. Di regola rientrano in questa tipologia l’acquisizione dellaproprietà per usucapione, l’acquisizione dei diritti d’autore a seguito dell’elaborazio-ne di un’opera oppure più semplicemente il ritrovamento di una cosa mobile.

L’acquisto del diritto viene invece definito a titolo derivativo quando l’acquirente su-bentra ad un precedente titolare del medesimo diritto sulla cosa. Rientrano in questatipologia la compravendita di oggetti e beni immobili, il processo ereditario ecc….

APPROFONDIMENTO

La dottrina definisce il soggetto uscente dal rapporto (venditore) dante causa e ilsoggetto entrante nel rapporto (acquirente) avente causa.

Come facilmente intuibile un acquisto a titolo derivativo esiste solo in presenza diun valido titolo d’acquisto ovvero di un contratto o atto pubblico.

Il crescere delle operazioni economiche, il moltiplicarsi delle traslazioni dei titolidi proprietà ha imposto riflessioni e risposte a episodi di fatto riscontrabili sul mer-cato. Si pensi ad esempio all’ipotesi dove un soggetto vende ad un compratore inbuona fede una cosa che in realtà non gli appartiene.

Facendo riferimento alla norma sopraddetta il compratore non dovrebbe acquista-re la proprietà.

In tal modo pur privilegiando l’interesse del vero proprietario si rallenterebbero ine-vitabilmente tutti i traffici economici con una ricaduta dell’intero sistema economico.

In questo contesto, contrariamene a quanto sopra enunciato, la legge, spesso, in-terviene tutelando l’acquirente in buona fede.

A

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16

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

Il primo e vero proprietario “spogliato” della titolarità potrà rivalersi sul falsovenditore.

Tale principio generalmente denominato “della tutela dell’affidamento” si con-cretizza in una serie di regole, disciplinate con legge, destinate a diverse situa-zioni e a diversi settori, elaborate in modo da assicurare alle ragioni del verotitolare del diritto la massima tutela, il tutto compatibilmente con le crescentiesigenze del mercato e della sicurezza dei traffici.

LEGISLAZIONE

Codice civile Libro terzo della proprietà

● Titolo I dei beni;

● Titolo II della proprietà;

● Titolo III della superficie;

● Titolo IV dell’enfiteusi;

● Titolo V dell’usufrutto dell’uso e dell’abitazione;

● Titolo VI delle servitù prediali;

● Titolo VII della comunione;

● Titolo VIII del possesso;

VOCI CORRELATE

- Diritto Reale (vedi pag. 98).

L'acquisto dei diritti patrimoniali

quando non è trasmesso al soggetto

da un altra persona. (usucapione,

l’acquisizione dei diritti d’autore,il

ritrovamento di una cosa mobile

a titolo originario

a titolo derivativo quando l'acquirente subentra ad un

precedente titolare del medesimo

diritto sulla cosa. (la compravendita, il

processo ereditario )

esiste solo in presenza di un valido

titolo d'acquisto

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A

ACQUISTO IMMOBILE - PROPOSTA IRREVOCABILE DI

MODULISTICA

L’anno duemila......., addì ........................ del mese di ......................................., in Genova in una saladell’ufficio ove a sede il.......................Il sottoscritto Sig................., nato a ................ il ................residente a ............... in via............... C.F................di seguito denominato Promissario acquirente, (in alternativa la società............... con se-de........... in ............ Via ................ n. ........... Cod.Fiscale e Partita IVA ........................) con la sotto-scrizione della presente

DICHIARO DI VOLER ACQUISTAREALLE CONDIZIONI DI SEGUITO DESCRITTE

l’immobile ubicato in ................ Via........................ civico ....................... scala ........... interno............... allibrato al NCEU al fg............ mappale............... subalterno ................ cat.................cl................. del Comune di ....................L’immobile verrà acquistato a corpo e non a misura. Il medesimo verrà accettato nello stato di fatto edi diritto in cui si trova. Visto e accettato e identificato anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti,servitù apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quotedi comproprietà noto e pienamente gradito.Il prezzo offerto per l’acquisto a corpo corrisponde a � ................................Da pagarsi nel seguente modo:- � €....................... vengono versati ai sensi dell’art. 1382 cod. civ.1 alla firma della presente proposta

che costituisce quietanza a tutti gli effetti;- � €........................ verranno versate in contanti, a titolo di caparra penitenziale2 contestualmente alla

firma del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il ................... innanzi il................... in Via ...........................;

- i rimanenti �€ ...................verranno versati in contanti contestualmente alla firma del rogito;

Il compenso della provvigione da pagare contestualmente alla firma del preliminare risulta pari al.......%.

Nel caso in cui la proprietà non accettasse la presente proposta, la somma di € ............ versata in oggiai sensi dell’art. 1382 del codice civile verrà restituita immediatamente In caso di accettazione della proposta tutte le clausole di cui alla presente prenotazione dovranno es-sere riportate sul preliminare di compravendita.Il Foro competente è quello di ...................................., Letto, approvato e sottoscritto a ........................, il ...............................

1) Art. 1382 Effetti della clausola penaleLa clausola, con cui si conviene che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento (1218), uno dei contraentiè tenuto a una determinata prestazione, ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stataconvenuta la risarcibilità del danno ulteriore (1223). La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

2) Art. 1386 Caparra penitenzialeSe nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corri-spettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha rice-vuta.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

DEFINIZIONE

L’amministratore di condominio è colui che detiene la mansione di amministra-re un immobile.

Qualora all’interno del regolamento di condominio non sia inserita la clausolacontraria, colui che amministra un edificio non è detto che debba possedere de-terminati requisiti specifici, ma è necessario che ne abbia la capacità giuridica.

Inoltre, l’amministratore potrà essere un soggetto estraneo al condominio, comedisposto dall’art. 1106, 2° comma c.c.

Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ri-corso di uno o più condomini.

La finalità di tale provvedimento è solo quella di sottrarre, per la mancanza diun organo necessario alla sua gestione, il condominio dall’impossibilità di agi-re.

Poiché l’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria non è un mandatariodei condomini il suo compenso dovrà essere concordato tra l’amministratorenominato e i condomini stessi, nel caso in cui tale accordo non dovesse essereraggiunto l’amministratore presenterà il suo rendiconto tra le spese e nel casoin cui i condomini lo contestino, l’amministratore dovrà far ricorso all’ autoritàgiudiziaria, la quale provvederà in sede contenziosa.

Nel caso dei cosiddetti piccoli condomini, ovvero quello che hanno un nu-mero di condomini inferiore a quattro, non è obbligatoria la nomina dell’am-ministratore ma, nel caso in cui i condomini siano intenzionati a procederea tale nomina trova applicazione la norma dell’art. 1129 cod. civ. in meritoalla competenza dell’assemblea e alla durata di un anno della carica di am-ministratore.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempodall’assemblea.

1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il Codice Civile all’art. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un numero superiore a quattro, l’assemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dall’art. 1130 cod. civ.

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A

Per quanto concerne la nomina dell’amministratore di condominio, in baseall’art. 1392 cod. civ., eccetto il caso in cui siano prescritte forme particolari esolenni, il conferimento dell’incarico di amministratore può essere effettuato siaverbalmente che tacitamente.

Non è detto quindi che l’assemblea debba nominare l’amministratore e verba-lizzare la nomina all’interno del registro di cui all’art. 1129 cod. civ.; ammini-stratore può considerarsi colui a cui tutti i condomini si rivolgonoconsiderandolo tale1.

Al contrario la Sez. II, sent. n. 5083 del 25/05/1994 specifica che la nomina diun nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimis-sionario, per mostrare efficacia nei confronti dei terzi, deve prodursi con unadeliberazione dell’assemblea.

Ancora un volta, quindi, la giurisprudenza dimostra di non possedere un inter-pretazione univoca.

Nel caso specifico di un conduttore di immobile posto in edificio in condomi-nio, posto che abbia diritto, come disposto dall’art. 10 della legge n. 392 del1978, a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato - in caso dimancata nomina dell’amministratore - a suggerire il ricorso all’autorità giudi-ziaria ai sensi dell’art. 1129, primo comma codice civile, finalizzato all’otteni-mento della nomina dell’amministratore2.

1. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 1791 del 12/2/1993, CONFORME: Sez. II, sent. n. 3296 del 10/04/1996.

Il Codice Civile all’art. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i

condomini risultino essere un numero superiore a quattro, l’assemblea

deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve

esercitare tutte le funzioni indicate dall’art. 1130 c.c..

Se l'assemblea non provvede, la nomina è

fatta dall'autorità giudiziaria.

Su ricorso di uno o più condomini

La finalità di tale provvedimento è solo quella di sottrarre il condominio

dall’impossibilità di agire

2. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 6843 del 17/6/1991

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

L’amministratore di un condominio, avvenuta la cessazione dalla carica per

scadenza del termine di cui all’art. 1129 cod. civ., mantiene “ad interim” i po-

teri conferitegli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento, e può seguitare

quindi ad esercitarli, fino al momento in cui non sia sostituito da un differente

amministratore (Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 7256 del 6/12/1986); inol-

tre continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio (Corte

di Cassazione, sez. II, sent. n. 9501 del 21/12/1987).

In merito alle deliberazioni di nomina dell’amministratore di condominio, l’art.

1136 c. 5° cod. civ. stabilisce che le medesime devono essere prese sempre con la

maggioranza stabilita dal 2° comma, cioè con il voto favorevole di coloro che sono

legittimati ad intervenire all’assemblea, di almeno la metà del valore dell’edificio.

Ad esempio nel caso in cui un condominio sia costituito da meno di cinque

condomini e i partecipanti all’assemblea siano solo due, l’art. 1136 cod. civ.

non è applicabile, non essendo raggiungibile una maggioranza degli intervenuti

che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in tale caso è necessaria

l’unanimità dei consensi.

La revoca dell’amministratore di un condominio, può verificarsi in qualsiasi

momento e non è necessaria l’esistenza di una giusta causa, anche in conside-

razione del fatto che il rapporto fra amministratore e condomino è essenzial-

mente di natura fiduciaria.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo

dall'assemblea.

L'amministratore di un condominio avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza

del termine mantiene "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge

continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio

art. 1136 c.5° c.c.

La nomina dell’amministratore avviene con la

maggioranza stabilita dal 2° comma, cioè con il voto

favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio.

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21

A

A seguito dell’adozione della delibera di revoca, l’amministratore deve conse-gnare ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l’inottemperanzaa tale obbligo si debba fare ricorso al tribunale a norma dell’ultimo commadell’art. 1105 cod. civ., dal momento che è possibile fare domanda legittima-mente dell’adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell’art. 700 cod.proc. civ.3

Nel caso in cui avvenga che i condomini promuovano la revoca dell’ammini-stratore per violazione del mandato, l’interessato e legittimato a contraddire èsoltanto l’amministratore, ne è chiara conseguenza che, essendo il condominioestraneo al procedimento, ogni spesa processuale è a totale carico dell’ammi-nistratore medesimo (Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 1274 del 13/3/1989);il condominio inoltre non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenzain giudizio dell’amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quel-le previste dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e ciò malgrado le ripercussioni neiconfronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Corte di Cas-sazione, sez. II, sent. n. 8837 del 23/8/1999).

Codice Civile all’art. 1129 comma 2. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua

gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [c.c. 1105].

3. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 11472 del 28/10/1991.

Codice Civile all’art. 1129 comma 3. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - LE FUNZIONI DE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - LE FUNZIONI DE

DEFINIZIONE

A norma dell’art. 1130 del Codice civile l’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservan-za del regolamento di condominio;

L’amministratore di condominio è essenzialmente un semplice esecutore e nonha poteri decisionali, a meno che oggetto di quanto deliberato o l’articolo delregolamento non lascino un certo margine di elasticità per cui il medesimo am-ministratore si trova nella condizione di dover decidere autonomamente.

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse co-mune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

Il dovere dell’amministratore di verificare e regolamentare il godimento di cosecomuni sottintende, in mancanza di diverse disposizioni dell’assemblea, il di-ritto di conservare le medesime, per salvaguardarne l’uso da parte dei singolicondomini in condizioni di uguaglianza4.

Tale potere dovere è autonomo, nel senso che esso è subordinato alla mancan-za di disposizioni nel regolamento di condominio, e non può essere in contra-sto con le deliberazioni dell’assemblea.

Nel caso specifico dell’appartamento detenuto senza titolo dal portiere licen-ziato, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. all’amministratore del condomi-nio spetta, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire peril rilascio dell’alloggio stesso che era stato concesso ad integrazione della retri-buzione, dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorioassunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero del medesi-mo alloggio sostanziale per l’ulteriore realizzazione dell’uguale servizio.

Corte di Cassazione, sez. lav., sent. n. 4780 del 2/10/1985.

Nei poteri attribuiti all’amministratore di condominio dall’art. 1130 cod. civ.rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spe-sa approvata dall’assemblea, tanto all’ordinaria manutenzione, quanto alla pre-stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti icondomini ai sensi dell’art. 1131 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 3159 del 17/3/1993

4. Corte di cassazione, sez. II, sent. n. 5076 del 23/7/1983.

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23

A

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzioneordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi co-muni

Per quanto concerne il condominio, il pagamento delle spese di manutenzioneordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non pretende l’approva-zione anticipata dell’assemblea dei condomini, in quanto si riferisce ad esborsi(contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento, ecc.) impostia scadenze fisse e dei quali l’amministratore si preoccupa in base ai suoi poterie non in veste di esecutore delle delibere dell’assemblea.

L’approvazione delle spese sopra indicate è, invece, pretesa in sede di consun-tivo in quanto solo si verificano le spese e si approva lo stato di ripartizione de-finitivo che consente legittimamente l’amministratore ad agire contro icondomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.

Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 5068 del 18/8/1986.

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edi-ficio.

A titolo di esempio l’azione contro il singolo condomino rivolta alla rimozionedi opere realizzate abusivamente sul lastrico solare, di proprietà comune, si de-linea come atto di conservazione dei diritti inerenti alla parte comune, e, per-tanto, può essere proposta dall’amministratore senza necessità diautorizzazione dell’assemblea.

A tale scopo rimane del tutto irrilevante la natura reale o personale della mede-sima azione, così come la circostanza che quelle opere abusive pregiudichinoanche il diritto individuale dei singoli condomini, e che questi ultimi possano aloro volta agire tutelando le cose di proprietà comune od individuale5.

Sempre a titolo di esempio l’amministratore è legittimato, senza bisogno diautorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad agire in giudizio per la de-molizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, edificata dalcondomino che è andato contro le prescrizioni e le cautele fissate dalle normespeciali antisismiche, o alterando l’estetica della facciata dell’edificio.

Tale atto, infatti, è diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condomi-niali, e rientra negli atti conservativi dei diritti6.

5. Sez. II, sent. n. 5160 del 27/7/1983.6. Sez. II, sent. n. 13611 del 12/10/2000.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - LE FUNZIONI DE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

L’amministratore del condominio:

1. ha la mansione di realizzare gli atti conservativi dei diritti riguardanti le par-ti comuni dell'edificio;

2. ha la rappresentanza dei partecipanti;

3. può agire in giudizio, sia contro i condomini che contro i terzi.

L’amministratore può agire in giudizio anche in mancanza di una deliberazioneassembleare in tal senso, poiché tale potere è direttamente connesso alla suaqualità, restando insignificante l’accertamento se l'assemblea con la quale eglisia stato eventualmente autorizzato a promuovere l'azione sia stata o meno va-lidamente costituita7.

L’attribuzione dell’amministratore di condominio di “compiere atti conservati-vi”, riconosciuto ex artt. 1130 e 1131 cod. civ. si rispecchia, sul piano proces-suale, nella possibilità di esigere non solo le occorrenti misure cautelari -conservare l’esistenza delle parti comuni- ma anche il risarcimento dei danni,nel caso che la richiesta risulti unita alla conservazione dei diritti sulle parti co-muni, e risulti conseguente all’impedimento frapposto alla appropriata esecu-zione di quanto legittimamente richiesto.

Quanto sopra senza che si dia importanza né alla circostanza che la questionesia stata introdotta con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., né che il ricorso stessosia stato presentato da un precedente amministratore privo dell’autorizzazionedell’assemblea dei condomini.

Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 10474 del 22/10/1998

Il condominio deve provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione ealla riparazione dei beni di proprietà comune.

Quindi ne è lineare conseguenza che il condominio ha il diritto e l'obbligo dideliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delleproprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condominie dei terzi, e che, in assenza della cooperazione dei condomini in merito, l’am-ministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per farvalere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4, cod. civ.) che di merito(art. 1131 cod. civ.).

Corte di Cassazione, sez. III, sent. n. 3522 del 8/3/2003.

7. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 4117 del 14/5/1990.

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A

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione

L’assemblea dei condomini è tenuta ad approvare la rendicontazione delle spe-se di un determinato esercizio e l’approvazione del bilancio annuale, la validitàdella medesima approvazione non dipende dalla redazione in forma rigorosadel medesimo rendiconto.

Fondamentale è che esso sia compilato in forma comprensibile da parte di tuttii condomini, le singole voci di spesa e di entrata dovranno essere chiare e benspecificate, come ne deriva dagli artt. 263 e 264 cod. proc. civ,. che regolamen-tano la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale,in modo che sia possibile la contestazione di una delle voci di spesa da partedi un condomino8.

Inoltre è necessario che la contabilità presentata dall’amministratore del condo-minio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di usci-ta, con le relative quote di ripartizione, in modo da fornire la prova non solodella qualità e quantità delle somme pagate e di quelle incassate, nonché dellaquantità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che permet-tono di indicare e considerare le modalità con cui l’incarico è stato effettuato edi capire e giudicare se l’operato di chi rende il conto sia conforme a canoni dibuona amministrazione9.

La possibilità da parte di un condomino di controllare la gestione dell’ammini-stratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede direndiconto annuale e approvazione di bilancio.

In contesto estraneo a tale sede, il diritto del medesimo condomino di otteneredall’amministratore l’esibizione di determinati documenti contabili può essereammesso solo nel caso in cui si desuma e manifesti un preciso interesse in me-rito10.

La Massima Corte, con Sez. II, sent. n. 8460 del 26/8/1998, ha altresì stabilito checiascun comproprietario ha la possibilità di riuscire ad avere dall’amministratoredel condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento, senzal’onere di specificare le motivazioni della richiesta sia che abbia il fine di visiona-re i documenti sia che abbia il fina di fare una copia dei medesimi.

Il tutto può accadere purché tale procedimento:

1. non sia di impedimento all’attività di amministrazione;

8. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 896 del 6/2/1984.9. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 9099 del 7/7/2000.10. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 2220 del 5/4/1984.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - LE FUNZIONI DE

VADEMECUM dell’amministratore di condominio

2. non sia contraria ai principi di correttezza;

3. non si risolva in un onere economico per il condominio - i costi relativi tutte leoperazioni svolte dovranno essere a totale carico del condomino richiedente.

La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approva-zione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da partedell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità delladelibera di approvazione.

Non si verifica l’invalidità della medesima delibera di approvazione quando la di-sponibilità della documentazione risulti essere mancante in sede di approvazionedel preventivo in cui, solitamente, l’approvazione della previsione di spesa vienefatta basandosi sulla gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la docu-mentazione sulle spese potrà essere acquisita solo dopo che le medesime spesesiano state effettuate, e non in via preventiva11.

Nel caso in cui avvenga il subentro del nuovo amministratore in luogo del pre-cedente, egli, se non autorizzato dall’assemblea dei condomini, non dispone lafacoltà di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sinteticitramandatigli dal passato amministratore e, di conseguenza, l’accettazione ditali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ul-timo da parte dei condomini.

Essendo di spettanza invece all’assemblea dei condomini approvare il contoconsuntivo, per compararlo con il preventivo o determinare l’importanza dellespese affrontate su iniziativa dell’amministratore12.

11. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 11940 del 8/8/2003.12. Corte di Cassazione, sez. II, sent. n. 5449 del 4/6/1999.

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del

regolamento di condominio;

LE PRINCIPALI FUNZIONI DELL’AMMINISTRATORE

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune,

in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini ;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria

delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.