FINANCEMENT ISLAMIQUE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FRANCE
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Baker & McKenzie SCP est membre de Baker & McKenzie International. Les membres de Baker & McKenzie International sont des cabinets d'avocats présents dans différents pays à travers le monde. Conformément à la terminologie usuelle utilisée par les sociétés de services professionnelles, la référence à un "associé" désigne un associé de l’un de ces cabinets d’avocats et la référence à un "bureau" désigne un bureau de l’un de ces cabinets d’avocats.
FINANCEMENT ISLAMIQUE FINANCEMENT ISLAMIQUE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN
FRANCEFRANCE
#669 962
Séminaire annuel du COFFISSéminaire annuel du COFFIS
Marc Mariani
6 février 2012
#701308
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Notre expérience – Clients principaux (investisseur ou banque) Notre expérience – Clients principaux (investisseur ou banque) impliqués dans des opérations d’investissement immobilier Charia impliqués dans des opérations d’investissement immobilier Charia en France (montant total de plus de 2 milliards d’euros) depuis 2003en France (montant total de plus de 2 milliards d’euros) depuis 2003
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FONDSISLAMIQUE
BANQUE
SOCIETE ORPHELINE
(MDB)
SOCIETECIBLE
SPV
100 %
100 %
Prêtintra-groupe
(equity)
Contrat de cession des titres de la
société cible
Prêt bancaire
Paiement à terme du prix d’acquisition
Crédit-vendeur
Remboursement du prêt bancaire
VENDEUR
Créancede prêt d’associé
Côté conventionnelde la structure
Côté Shariah
garanties
Murabaha sur titres (non cotés) de société immobilière
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BANQUE(Financier)
PROPCOCLIENT/EMPRUNTEUR
MANDATAIRE(Sponsor)
BROKER 2
BROKER 1
€
Contrat de Murabaha
sur titresTitres
financiers
Contrat de Commissionnaire (Engagement de
Ducroire) Dow Jones Islamic Market
or produit financier islamique
Dow Jones Islamic Market
or produit financier islamique
Contrat de Commissionnaire
Titres financiers
Titres financiers
€
Mécanisme de share Murabaha tawarruq (titres cotés)
Exemple Exemple d’utilisationd’utilisation des des reverse Murabahareverse Murabaha ( (TawarruqTawarruq) comme technique de ) comme technique de financement compatible avec la Charia financement compatible avec la Charia
Investisseur/Fonds Islamique
100%
5
Les inconvénients des structures de financement « Les inconvénients des structures de financement « MurabahaMurabaha » » pour le financement immobilierpour le financement immobilier
- Mise en place des structures « Murabaha » plus difficile et plus coûteuse:• Obstacles à la mise en place de PPD ou hypothèques • Coûts: TPF (0,715 %) et autres coûts fiscaux, honoraires additionnels, marges des banques,
intervention nécessaire de plusieurs structures…
- Contraintes de certaines structures d’acquisition (exemple : commodities Murabaha et OPCI)
- Droit de préemption urbain (DPU) applicable à la cession d’un immeuble ou de + de 50% des parts d’une SCI détenant un immeuble
- Incertitudes quant :• aux règles des délais de paiement (loi LME du 4 août 2008)• aux règles du monopole bancaire (projet d’instruction fiscale)• garanties des vices cachés
- Difficultés rencontrées pour refinancer ces structures liées :• à la nature même des structures utilisées (conformité à la Charia) : prorogation, augmentation de
l’effet de levier, amortissement de la dette,…• aux difficultés du marché immobilier et financier
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Investors
SPV Issuer
Remuneration depending on the corporate issuer’s performance (income or profit)+Repayment of the certificate: market value of the certificates. In case the SPV Issuer shall sell the assets on the market: the repayment will be equal to the sale price of the asset less the payment due to the management company
Investment
Participatory Certificates
Corporate
Lease + undertaking to purchase
100 % held
subsidiary
Rents + repurchase price
Management Company
100 % held subsidiary
Management fees (annual and exceptional)
Projet de structuration de Sukuk en France (option 1)Projet de structuration de Sukuk en France (option 1)
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At maturity: if the Original Owner fails to performs its Undertaking to Repurchase, the Fiduciary will dispose of the Underlying Assets on the market
Sukukholders are co-owners of:-the right to receive the Rents -the benefit of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary
AA
Beneficiary of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary
Rents
Remuneration derived from the
Rents
At maturity: Undertaking from the Original Owner to repurchase the Rents
Transfer to the Fiduciary of the legal ownership of the Underlying Assets
IssuerBB
Sale to the Issuer of the right to receive
the Rents
Original Owner
+
Underlying Assets
Right to receive Rents
Lessees
Fiduciary
DD
CC
BB
DD “Sukuk”:Co-ownership
securities
Projet de structuration de Sukuk en France (option 2)Projet de structuration de Sukuk en France (option 2)