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Biens publicset valeurs

immobilières

Christophe Beckerich

Biens publics

et valeurs immobilières

Les publications de l’adef

La ville aux champs, ouv. coll., préf. M. Delebarre, 2001, 220 p., 29 euros/190 FZonage et propriété foncière, J. Ruegg, 2000, 254 p., 200 FMarchés immobiliers, segmentation et dynamique, F. Calcoen, D. Cornuel, 1999, 265 p.,205 F

L’expérience de l’expropriation, F. Cavaillé, 1999, 222 p.,180 F Reconstruire la ville sur la ville, préf. P. Schwach, 1998, 160 p.,160 FSécuriser l’urbanisme, préf. J.-P. Lacaze, 1997, 181 p.,155 FLes bureaux, analyse d’une crise, I. Nappi-Choulet, 1997, 181 p., 155 FL’impact du risque industriel sur l’immobilier, L. Sauvage, 1997, 255 p.,190 F L’aménagement en questions, C. Martinand et J. Landrieu (ss la dir.), 1996, 242 p.,175 F Qui doit payer la ville ?, préf. C. Bersani, 1996, 246 p., 180 F Aménagement foncier : les risques, préf. R. Rossi, 1995, 160 p.,165 F La bulle foncière au Japon, N. Aveline, 1995, 256 p., 160 F Russia : Urban Development and Emerging Property Markets (anglais-russe), L. Limonov,V. Renard, W. Leontief, 1995, 224 p., 175 F

Évaluer un terrain. Aspects économiques et juridiques, préf. J. Comby, 1994, 220 p.,165 FL’articulation du foncier et de l’immobilier, J.-J. Granelle, T. Vilmin, 1993, 188 p.,155 FGestion foncière en Europe de l’Est (français-anglais), V. Renard, R. Acosta, 1993, 283 p.,170 F

Villes africaines. Nouveau manuel d’aménagement foncier, J.-F. Tribillon, 1993, 320 p., 175 FPolitiques foncières des villes en développement, C. Farvacque-Vitkovic, P. McAuslan, 1993,160 p., 160 F

Les coûts de la croissance péri-urbaine, A. Guengant, 1992, 157 p.,165 FSécurité et transparence des marchés immobiliers, intro. A. Givaudan, 1992, 317 p.,142 FL’environnement entre le maire et l’État, G. Jeannot, V. Renard, J. Theys (ss la dir.),1990,206 p., 120 F

La règle et l’urbanisme, préf. C. Robert, 1990, 360 p., 130 FLa rente foncière, préf. P.-H. Derycke, 1990, 244 p.,120 FLe sol de l’entreprise, préf. U. Battist, 1989, 199 p.,93 FUn droit inviolable et sacré : la propriété, préf. J. Frébault, 1989, 367 p., 150 FLes grands propriétaires fonciers urbains/Major urban landowners (français-anglais), préf.C. Chaline, 1987, 144 p., 80 F

Politiques foncières comparées : 90 F le document❒Danemark, V. Renard, 53 p. ❒ Espagne, Eve et T. Igonin-Leygue, 165 p. ❒ Pays-Bas,N. Dubach et V. Renard, 78 p. ❒ Portugal, T. Igonin-Leygue, 80 p.

Revue Études foncières. Six numéros par an pour faire le tour de l’actualité du foncier, offrir unetribune aux acteurs de l’aménagement foncier, rendre compte d’expériences innovantes (abon-nement pour 1 an : 80 euros- 524,72 F ; 2 ans : 150 euros - 983,85 F).

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Introduction

Par l’exercice de leurs compétences, les collectivités territo-riales et plus particulièrement les communes modèlent l’espaceurbain. En effet, de nombreuses décisions de ces collectivités ontdes conséquences sur la forme de l’espace urbain, sur les relationssociales qui s’y développent et sur le cadre de vie des habitantsqui y résident. L’espace public urbain, c’est-à-dire principalementla voirie, que la circulaire du 29 décembre 1964 définit comme lasurface de terrain appartenant à la collectivité et affectée à la routeainsi qu’à ses dépendances, est l’un des éléments des politiquesurbaines.

L’aménagement de l’espace public urbain comporte plusieursaspects qui relèvent de différentes autorités compétentes. Lescommunes jouent un rôle principal dans l’aménagement de l’espace public urbain. La commune est responsable de la voirie,de son aménagement et de la gestion du stationnement. Son inter-vention dans l’entretien de la voirie dépend du classement desvoies. L’entretien des routes nationales et des routes départemen-tales est à la charge respectivement de l’Etat et des départements.Le domaine de compétence de la commune ne s’arrête pas à laseule gestion de l’espace de circulation, puisqu’il intègre l’en-semble des interventions réalisées sur l’espace public, comme laconstruction et l’entretien des infrastructures, les travaux sur lesréseaux d’éclairage public et parfois d’assainissement, l’aména-gement des espaces verts et toutes les interventions relevant dugénie civil et des travaux publics. Par ailleurs, la commune estresponsable de la mise en œuvre du schéma directeur sur son ter-ritoire par le plan d’occupation des sols qui doit s’y confirmer.

Les collectivités territoriales modifient également l’aménage-ment de l’espace public urbain en décidant de la place et descaractéristiques des transports collectifs dans cet espace. La Loid’orientation sur les transports intérieurs (LOTI) de 1982 prévoitle regroupement de communes pour organiser les transports col-lectifs sur leur périmètre de transports urbains (PTU), définicomme le territoire de plusieurs communes adjacentes ayant décidéd’organiser en commun un service de transports publics de personnes

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(article 27 de la LOTI). Les grandes agglomérations, qui ont déter-miné un PTU, sont compétentes pour l’organisation des trans-ports collectifs urbains. L’Etat participe à l’aménagement de l’es-pace public urbain en choisissant la destination et le niveau de sesinvestissements.

L’aménagement de l’espace public urbain qui comprend, entreautres, la gestion de la voirie et l’organisation des transportscollectifs est important et a des répercussions multiformes surl’espace urbain et les activités des agents économiques. Il mobi liseune part importante des budgets des communes et des collecti -vités territoriales. La comptabilité publique ne permet pas d’iso-ler exactement les dépenses consacrées à l’aménagement de l’es-pace public urbain. Il est souvent difficile de distinguer ce quirésulte du développement urbain, des transports et de la gestiondes réseaux. Cependant, quelques chiffres éclairent le poids consi-dérable de l’aménagement de l’espace public urbain dans les bud-gets des collectivités locales.

En 1996, les comptes des transports de la nation indiquaientque l’ensemble des administrations avaient consacré aux trans-ports 196 milliards de francs soit environ 2,5 % du PIB. Les col-lectivités locales avaient dépensé 116,8 milliards de francs pour lestransports soit 60 % des dépenses publiques transport. Cesdépenses regroupent les fonctions développement urbain, transportset télécommunications, qu’il est impossible de dissocier dans cescomptes. Les transports collectifs urbains représentaient la part laplus importante des dépenses transport de la Nation. Les collec-tivités locales les finançaient à hauteur de 86 %, soit 43 milliardsde francs. Elles consacraient les mêmes montants pour les routeset les voiries urbaines. Ces sommes étaient constituées essentielle-ment des dépenses de fonctionnement. Les collectivités locales, enfinançant les transports collectifs, les routes, et la voirie réalisaientprès de la moitié des dépenses transport de la nation, soit 86 mil-liards de francs. Pour comparaison, les dépenses publiques consa-crées aux transports ferroviaires ne représentaient que 38,5 mil-liards de francs en 1996, soit plus de deux fois moins.

Il est difficile de connaître précisément la participation descommunes au financement de l’aménagement de l’espace publicurbain. Tous secteurs confondus, les dépenses des communesreprésentent plus des deux tiers des dépenses totales des admi-nistrations publiques locales et les quatre-cinquièmes de leursinvestissements. Par ailleurs, si l’on s’en tient à la comptabilité descommunes, le secteur de la voirie est le second poste de dépenses,en investissement comme en fonctionnement.

L’engagement de telles sommes par les collectivités locales ades répercussions sur l’espace urbain et les agents économiques.

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Pour saisir l’importance et les conséquences de l’action descollectivités territoriales en termes d’aménagement de l’espacepublic urbain, il est nécessaire de comprendre le fonctionnementde l’espace urbain. L’espace urbain peut être considéré comme unsystème complexe résultant de l’imbrication de trois sous-sys-tèmes (Bonnafous et Puel, 1983) :

– un système de localisation qui correspond à l’utilisation dessols (localisations d’activités et d’habitants, d’équipementspublics) ;

– un système de déplacement qui regroupe les flux de per-sonnes et de biens ainsi que les infrastructures supportant cesflux ;

– un système de pratiques et de relations sociales qui désignele déroulement des activités des citadins ponctuant l’organisationde la société urbaine.

Les politiques publiques locales affectent ces trois sous-systèmes. Les politiques liées aux transports et aux déplacementsen général ont un rôle crucial. L’espace public urbain, en tant quevoirie urbaine support par nature des moyens de communication,est au cœur du système de déplacement. La voirie est l’outild’articulation des différents éléments de l’espace urbain. Ellepermet le fonctionnement de l’espace urbain à différentes échelles(ensemble immobilier, quartier, commune, agglomération) for-mant une hiérarchisation du réseau viaire. Elle participe aussi ausystème de localisation par la valorisation et la dévalorisationqu’elle génère sur les espaces riverains. L’espace public urbain estpartie prenante du système des pratiques et des relations sociales.En effet, il est le lieu d’activités, mais un non-lieu quand l’aména-gement conduit à l’absence de pratique de cet espace.

Ainsi l’aménagement de l’espace public et son usage par lesdifférents agents économiques provoquent-ils ce que l’écono misteappelle des effets externes (ou externalités). L’usage de l’espacepublic urbain par un agent économique conduit parfois à la modi-fication du niveau d’utilité (la satisfaction) des autres agents éco-nomiques. Ainsi un adolescent qui fait usage de son scooter, dontle pot d’échappement a été modifié, pour traverser une ville enpleine nuit occasionne par son déplacement une gêne certaine àde nombreux riverains des voies qu’il emprunte. Le bruit ainsiprovoqué correspond à un effet externe négatif. Le comportementde l’adolescent à une répercussion négative sur le sommeil de per-sonnes qui ne sont normalement pas concernées par son déplace-ment.

La création d’une infrastructure autoroutière de contourne-ment d’une agglomération est un exemple plus complexe de pro-duction d’effets externes. Les biens immobiliers et fonciers rési-

dentiels, à proximité desquels l’infrastructure passe, connaissentune baisse de leur prix puisque les effets externes provoqués (nui-sances sonores et pollution atmosphérique) conduisent à unedemande plus faible de cette localisation par les ménages. Dans lemême temps, certaines localisations à proximité des échangeursvoient leur prix progresser du fait d’une meilleure accessibilité quicompense les effets externes négatifs (nuisances). Aussi une mêmeinfrastructure peut-elle entraîner simultanément des effets positifspour certaines catégories d’agents et pour certaines localisationset des effets négatifs pour d’autres agents économiques et d’autreslocalisations.

Pour les économistes, l’espace public urbain est un bien publiclocal (BPL). Il est géré et financé par les collectivités territoriales.Les biens publics locaux sont analysés comme des effets externes.En effet, leur offre de BPL conduit aux mêmes conséquences surl’utilité des agents que les effets externes. Par ailleurs, l’usage del’espace public urbain par les agents économiques va égalementinduire la production d’effets externes. L’effet des biens publicslocaux touche les riverains de l’espace public urbain, mais égale-ment des agents économiques localisés dans la commune, dansl’agglomération ou ailleurs. Il s’agit d’effets de débordement quicaractérisent les biens publics locaux.

Les effets externes ont une incidence sur l’utilité des agentséconomiques. En fonction de leurs préférences, les agents écono-miques vont parfois modifier leurs comportements selon cesexternalités. Il s’agit de ce que les économistes dénomment l’in-ternalisation des effets externes par les agents économiques. Ces der-niers intègrent dans leur comportement l’existence d’effetsexternes. Cette internalisation des effets externes s’illustre sur lesmarchés des biens immobiliers et fonciers en une demande plusou moins importante pour certaines localisations et donc par desvariations des prix immobiliers en partie fonction de l’internalisa-tion des effets externes. C’est justement ces effets de valorisationet de dévalorisation sur les biens immobiliers résidentiels quenous nous proposons de cerner et d’évaluer dans cet ouvrage.Ainsi l’espace public urbain est vecteur d’effets externes du fait deson aménagement et de son usage par les agents économiques.

Plusieurs méthodes d’analyse permettent de mesurer l’interna-lisation des effets externes par les agents économiques et de valo-riser monétairement les externalités à savoir les méthodes de pré-férences déclarées et les méthodes de préférences révélées.

Les méthodes des préférences déclarées étudient les préfé-rences des agents économiques en les interrogeant directementpar enquête (évaluation contingente). Par exemple, elle consiste àdemander aux ménages le prix qu’ils sont prêts à payer pour ne

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pas supporter ou pour voir diminuer, un niveau de nuisances ouleur consentement à accepter une augmentation du niveau de nui-sance ou l’absence d’un niveau de nuisance. Il s’agit d’uneapproche psychométrique.

Dans notre ouvrage, nous allons privilégier le second groupede méthodes à savoir les méthodes de préférences révélées quivalorisent les effets externes en étudiant les comportements et lesdépenses des agents pour faire face aux effets externes (coûtsd’évitement, coûts des dommages, dépenses de protection, coûtdu trajet et prix hédoniques). Par exemple, pour monétariser lebruit, l’étude des dépenses de protection engagées par lesménages contre cette nuisance (double vitrage, isolation desfaçades) peut être réalisée. Ces méthodes privilégient uneapproche économétrique. Dans notre cas, nous allons mesurerl’impact de l’aménagement de l’espace public urbain sur le mar-ché des biens immobiliers résiduels. Pour se faire, il est nécessaired’analyser la formation des prix de l’immobilier résidentiel.

De nombreuses recherches se sont intéressées à l’étude et ausuivi de l’évolution des marchés de l’immobilier. Ces travaux secantonnent souvent à une simple description plus ou moinsdétaillée des prix de l’immobilier sur un marché restreint. Et lors-qu’il s’agit de l’analyse des prix de l’immobilier, ces travaux pren-nent souvent le parti de refuser l’usage d’outils statistiquescomme un moyen de saisir les déterminants de la formation desprix des biens immobiliers résidentiels. Cette opposition à l’usagede l’économétrie (ensemble des méthodes statistiques déve -loppées pour estimer un modèle) s’accompagne du corollaire queseule la ségrégation sociale de l’espace urbain explique les prixdes logements.

Le rejet catégorique de ces approches de l’urbain et de la for-mation des prix du logement par des méthodes statistiques éprou-vées par ailleurs a pris place en 1998 dans les colonnes de la revueEtudes foncières suite à la publication des résultats d’une étude duprix des logements dans le Val-d’Oise réalisée par le THEMA

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n’était, certes, pas exempte de critiques et d’erreurs méthodolo-giques mais qui n’aurait pas dû provoquer de telles oppositionsidéologiques.

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1. Martinez (M.), Gravel (N.) et Trannoy (A.), « Une approche hédonique desmarchés immobiliers », in Etudes foncières n° 73, mars 1997 Maleyre (I.), L’approche hédonique des marchés immobiliers, in Etudes fon-cières n° 75, septembre 1997Lacaze (J.-P.), « Les prix hédoniques n’expliquent pas les femmes nues sculp-tées sur les façades des immeubles », in Etudes foncières n° 75, septembre 1997.

Nous réfutons l’opprobre jeté sur toute tentative d’analyseséconomique et économétrique de la formation des prix du loge-ment par les modèles et outils développés par la nouvelle économieurbaine (NEU), corpus théorique qui analyse la localisation desménages dans les espaces urbains et donc l’évolution des prix desbiens immobiliers résultants de ces choix, et les modèles de capitali-sation qui expliquent l’impact de l’offre de biens publics locaux etde la fiscalité locale sur le prix des biens immobiliers. La NEU aété développée au courant des années soixante aux Etats-Unis etn’a eu d’échos en France que depuis quelques années. C’est sansdoute la lenteur de cette diffusion en France qui explique que l’oncontinue à l’appeler nouvelle économie urbaine alors que pour lacommunauté scientifique internationale, il s’agit de l’économieurbaine standard.

Aujourd’hui, la constitution de bases statistiques exhaustivesconcernant les transactions immobilières comme le marché immo-bilier des notaires (MIN) ou de fichiers mis en place par les col-lectivités locales dans l’optique d’une meilleure maîtrise du fon-cier permettent de proposer l’analyse de la formation des prix desbiens immobiliers en recourant à la boîte à outils de l’économiste.

Notre propos ne se limite pas à la seule analyse de la valorisa-tion immobilière de l’aménagement de l’espace public urbain et àla présentation de modèles issus de l’économie urbaine standardet de l’économie publique locale. Notre approche s’inscrit dansune perspective d’évaluation des conséquences des politiquespubliques locales et d’aide à la décision publique.

Cependant, l’intérêt de notre démarche dépasse le cadre del’évaluation économique des politiques locales. En effet, l’analysede la formation des prix des logements peut intéresser égalementla promotion immobilière. En effet, notre travail évalue la valeurde la localisation dans les quartiers, de la valeur attribuée par lesménages aux caractéristiques intrinsèques des biens immobilierset fonciers. Les professionnels intervenant sur le marché estimentces différents éléments mais aucun travail empirique n’a jamaisété vraiment réalisé en France. Par ailleurs, notre ouvrage permetde vulgariser, dans une certaine mesure, des modèles et des outilsjusqu’alors peu connus des professionnels de l’immobilier, dufoncier et les urbanistes et peu usités dans les milieux de larecherche en France.

En effet, pour répondre à la question de la valorisation immo-bilière de l’aménagement de l’espace public urbain, il est néces-saire d’étudier les déterminants micro-économiques de la locali-sation des ménages. Ceci renvoie aux théories de localisation rési-dentielle, aux modèles et aux tests de la capitalisation (valorisation)immobilière de l’offre de biens publics locaux, qui fournissent des

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