Expert fissures maison - livre blanc par LAMY Expertise - fissures maison

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    29-Nov-2014
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    Real Estate

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L'expertise des fissures sur une construction. Tout est question de bon sens ! L'expertise des fissures nécessite de l'expérience et du recul. Car les cas fissures sur une maison ou un appartement sont tous uniques. Ce livre a été rédigé par LAMY Expertise, expert en fissures depuis 1982. Découvrez des conseils pratiques sur les fissures : l'interprétation des signes des fissures, de ses causes, sa dangerosité, les procédures d'indemnisation, etc. Ce livre blanc sur les fissures dans les habitations a pour objectif de vous aider à mieux comprendre le phénomène de fissuration.

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  • 1. Sol argileux Risque Dcouvrez le effondrement phnomne de fissuration li aux Selon les signes, argiles gonflantes valuez la dangerosit de certaines fissures P6 P18 Fissures Mieux comprendre les fissures Maison Immeuble Appartement Microfissures Effondrement Fissures Affaissement Lzardes Mouvement de terrain Risque Marnires Sol argileux Catastrophe Cavits souterraines Evacuation Carrires de gypse 1
  • 2. Fissures. Petites ou tendues, les fissures dans les Verticales, horizontales, habitations sont souvent source dinquitu dinquitude. traversantes, obliques, microscopiques, infiltrantes Les adjectifs qui qualifient les fissures affectant un btiment sont innombrables. Les inquitudes des propritaires aussi. Les infiltrations deau et le risque dboulement constituent de relles craintes. Le cot des rparations et les difficults pour vendre son bien immobilier sont SOMMAIRE galement redouts. P3Formes de fissures P11Catastrophe naturelle En parcourant ce document dit par P4Interprtation des fissures P13...Recours en indemnisation LAMY SA Expertise, vous comprendrez mieux P5Principales causes P14Fissures et litiges le phnomne de des fissures P15Rparer les fissures fissuration. P6Sol argileux P16Il nous parle de son mtier Vous apprendrez P7Manires et carrires notamment connaitre P18Risque deffondrement de gypse les causes des fissures et les solutions de P8Malfaons de la P20Expertise fissures traitement construction envisageables. P9Rgions risque Quand vous tes malade, trouvez trouvez-vous normal daller chez le pharmacien avant le mdecin ? Avant de traiter vos fissures, demandez aussi lavis dun spcialiste ! 2
  • 3. Formes de fissures Qu'est ce qu'une fissure ? Dans le btiment, les fissures se traduisent par une fente qui affecte des lments de construction tels que les murs, plafonds et planchers. On parle galement de brches, brisures ou dchirures. Les fissures peuvent tre verticales, horizontales, obliques, etc. Microfissures. Il s'agit d'une forme de fissures troites, faiblement visibles l'il nu et dont la largeur est infrieure 2/10mes de mm. La plupart du temps le phnomne de microfissuration se traduit par de fines craquelures la surface de la peinture ou de l'enduit. Microfissures Lzardes Lzardes. Plus paisses que les fissures classiques, elles ont une largeur suprieure 2mm et sont gnralement provoques par des mouvements de sol ou des sollicitations inhabituelles auxquelles ne rsiste pas la structure du btiment. Surveillance des fissures. Lorsque les fissures semblent importantes, il est ncessaire de surveiller leur volution car elles peuvent permettre la pntration des eaux de ruissellement fluviales ou de canalisation dans la structure et causer de srieux dgts. 3
  • 4. Interprtation des fissures Comptences et expriences On rencontre plusieurs sortes de fissures. Selon la forme et lorientation (verticales, horizontales, obliques...), la longueur, la largeur et la profondeur des fissures, les signes peuvent tre superficiels ou plus alarmants. L'interprtation est souvent difficile car comme en mdecine, elle requiert le recul et l'exprience que seuls des experts en btiment peuvent connaitre. " Analyser les fissures requiert des comptences et de lexprience Philippe Lamy, Prsident de Lamy SA Expertise " Analyse des fissures. Elle consiste tudier les caractristiques et lvolution des fissures sur une faade, un mur ou encore un plafond. Lanalyse des fissures permet didentifier leurs causes, valuer les risques et prconiser des solutions de traitement. Rle de lexpert fissures. L'expert fissures analyse les fissures qui affectent une construction. Il apporte un soutien technique aux propritaires sinistrs. Il rpond des questions simples. Les fissures prsentent-elles un risque ? Peuvent-elles s'aggraver ? Prsentent-elles un danger pour l'intgrit du btiment et la scurit de ses occupants ? Quelles sont les solutions de rparation les plus appropries ? Combien cotent-elles ? Le sinistr dispose t-il de recours pour tre indemnis ? Etc. Indpendance de lexpert fissures. Lexpert fissures est avant tout un spcialiste du btiment et de la construction. Mais, il est aussi indpendant. Comment analyser les fissures en tant juge et partie ? Lexpert fissures ne participe jamais lacte de construire. Il ne commercialise aucune solution de traitement des fissures et ne travaille pas pour une compagnie dassurance. 4
  • 5. Principales causes des fissures Fissures Les origines de fissures sont nombreuses. Focus sur les principales causes que les experts fissures ont lhabitude de rencontrer partout en France. Infiltration deau et pisode de gel. Les infiltrations deaux pluviales et les pisodes de gel successifs occasionnent des fissures qui dmarrent de larase des murs (en sous face de toiture). Puis descendent plus ou moins vite, hiver aprs hiver. Elles nentranent pas de dplacement relatif des lvres de la fissure et sont essentiellement dorientation verticale (sauf si elles sont dvies par un lment dur ). Sol argileux. Sisme. En absorbant leau de pluie, Les fissures dorigine sismique sont le fruit le sol argileux gonfle. Puis il de pousses latrales, infliges au btiment. se dshydrate en priode de Dorientations diverses, elles fragilisent scheresse. Linstabilit du gravement les difices, si ces derniers ne terrain provoque des fissures sont pas btis dans le respect des normes sur les btiments existant. sismiques (chainages, raidisseurs, en nombre suffisant). Affaissement et effondrement souterrain. Marnires, carrires de gypse, ardoisires, etc. Ces cavits souterraines souvent oublies sont les causes daffaissements, voire dboulements de terrain. Dans les rgions risque, la menace des fissures plane sur les habitations. Instabilit de lassise de la construction. Accident et sinistre. En cas daffaissement de lassise dun Plus rares, les chocs violents sur la btiment, sous les fondations, des fissures maonnerie (accident de vhicule, par peuvent apparaitre. Une tude de sol exemple) ou de fortes vibrations (passage insuffisante ou une erreur dans la de camions ou trains, dmolition dun conception ou la mise en uvre des immeuble proche) peuvent aussi tre fondations peuvent en tre les causes. sources de fissures. 5
  • 6. Sols argileux Sol instable et fissures Les fissures ont souvent des causes d'ordre gologique. C'est le cas des habitations situes dans des rgions risque (sol argileux, marnires, carrires de gypse, zones sismiques etc.). Les sols instables provoquent des tassements diffrentiels. Le btiment est fragilis et des fissures peuvent alors apparaitre sur les murs, aux plafonds, sur le carrelage. Sol argileux. Le sol argileux ragit comme une ponge. Il s'hydrate et gonfle en priode de fortes pluies. Inversement, il se dshydrate et se rtracte en priode scheresse. Sol argileux et fissures Phnomne de gonflement des argiles. Le volume des sols argileux superficiels peut varier suite un changement de leur teneur en eau. En t, les conditions mtorologiques souvent extrmes (forte chaleur et pluie abondante) provoquent des tassements diffrentiels. Les mouvements de terrain, lis ce phnomne de retrait-gonflement, se traduisent alors par l'apparition de fissures affectant des constructions. Facteurs favorisant le retrait et gonflement des argiles. - les phnomnes climatiques exceptionnels - les travaux de drainage proximit immdiate d'une construction - les fuites dans un rseau enterr - le rejet d'eaux de toiture directement sur le sol - le dtournement d'coulements superficiels ou souterrains 6
  • 7. Marnires et carrires de gypse Eboulement et effondrement de terrain En rendant le terrain instable, les sols argileux expliquent de nombreux cas de fissures. Mais, ils ne sont pas les seuls. Linstabilit peut aussi venir de la prsence danciennes carrires oublies, qui sabiment au fil du temps. Ainsi, les extractions de la marne, du gypse ou de lardoise sont les causes daffaissements, voire dboulements de terrain et il sensuit de nombreux dgts dans les habitations. Marnires. Carrires de gypse. La marne est une roche sdimentaire Le gypse est galement une roche argileuse riche en calcaire, qui est sdimentaire. Elle est utilise dans la utilise pour amender les sols acides et fabrication du pltre. Lextraction abondante pour fabriquer le ciment. Dans le pass, du gypse a laiss place de nombreuses des centaines de milliers de puits ont cavits rendant le sol instable sous l'effet des t creuss, puis rebouchs facteurs climatiques et de la pression des sommairement. terrains de recouvrement. Fontis dans un champ Effondrement ou fontis. Le fontis est un effondrement brutal mais localis qui se traduit par une forme d'entonnoir ou un cratre Linstabilit dune ancienne carrire en est gnralement la cause. Affaissement de terrain. Souvent peu perus, les affaissements de terrains sont lents et progressifs. Ils peuvent se faire sur plusieurs annes. Les propritaires de maison observent, petit petit, l'apparition de fissures sur leur maison. Mais ce n'est que lorsque les dgts sont importants, qu'ils prennent conscience du danger sur leur maison et leur scurit. 7
  • 8. Malfaons de la construction Malfaons et fissures En provoquant des tassements diffrentiels, l'argile gonflante est une cause frquente d'apparition de fissures dans une habitation. Mais les malfaons de la construction peuvent aussi tre un facteur aggravant de ce phnomne naturel. Fissures langle dune fentre Fondations et dalle non conformes. L'architecte, le terrassier, le constructeur ou encore le maitre d'uvre peuvent avoir nglig certains points. Il est frquent que les malfaons entrainant des fissures, concernent la structure mme de la construction et touchent, par exemple les fondations des murs ou la dalle. Suite des malfaons Fissures et construction neuve. Selon les caractristiques et lampleur des fissures, il est possible de comprendre leur origine et voir si elles sont causes ou non par des malfaons. La plupart du temps, le constructeur ne reconnaitra pas les malfaons et niera toutes responsabilits. Lexpert fissures indpendant pourra aider le propritaire analyser le risque pour la stabilit du btiment et dgager les responsabilits. " Lexpert indpendant peut dgager les responsabilits Philippe Lamy, Prsident de Lamy SA Expertise " 8
  • 9. Rgions risque Risque omniprsent en France et spcialits rgionales ! Les fissures peuvent frapper nimporte quelles constructions anciennes ou neuves. Les mouvements de terrains concernent une grande partie de lhexagone. Mais le phnomne de fissuration est parfois plus important dans certaines rgions franaises, du fait de certains facteurs gologiques ou anthropiques. Le point sur les zones risque. Mouvement de terrain : aucune construction labri ! Le mouvement de terrain est le risque naturel occupant en France, la deuxime cause d'indemnisation, aprs les inondations 5000 communes concernes depuis 1989 par l'tat de catastrophe naturelle 75 dpartements touchs Le bassin Parisien particulirement affect : Yvelines, Essonne et Seine et Marne, La province n'est pas pargne : plaine de Flandres, foss de la Limagne, rgion d'Apt et l'ensemble des coteaux molassiques du sud-ouest, entre Agen et Toulouse Le cot des sinistres est lev, dans la Haute-Garonne, la Dordogne, les Bouches-du- Rhne, le Nord, le Puy-de-Dme, le Loiret et le Gers Fissures et mouvements de terrain Quelques spcialits rgionales : marnires, carrires de gypse et ardoisires La rgion Haute Normandie, autant dans lEure que dans la Seine Maritime, est particulirement touche par les marnires. Le sous sol de Paris et ses dpartements voisins est un vritable gruyre. Le gypse a t intensment exploit, les carrires rebouches et oublies. Dans le Maine et Loire, ce sont les ardoisires qui prsentent un risque de fissures pour les constructions. 9
  • 10. Sismes en montagne ! Les Alpes, la Provence, les Pyrnes et lAlsace sont associes des zones o le risque sismique est le plus lev. Mais dans ces rgions montagneuses de France mtropolitaine, outre les effets mmes dun sisme, les nombreux glissements de terrain potentiels peuvent aussi tre lorigine de fissures, voire de consquences catastrophiques. Au sein des massifs anciens (Massif armoricain, ouest du Massif central, Vosges), le risque existe galement. Fissures en montagne Des microfissures, puis dautres fissures, puis des lzardes et des craquements, enfin Nattendez pas que votre maison scroule pour consulter un expert fissures indpendant ! 10
  • 11. Catastrophes naturelles Mouvements de sols lis la scheresse Un sinistr dont la maison est fissure cause dun mouvement de sol li la scheresse (phnomne de retrait gonflement des argiles) peut prtendre tre indemnis, si la zone gographique o est implante la maison fait l'objet d'un arrt de catastrophe naturelle. Dclarer les fissures en mairie. En cas de fissures suite une scheresse importante, les sinistrs doivent alerter le maire. Si les dclarations sont nombreuses, la mairie engagera une procdure de reconnaissance de l'tat de catastrophe naturelle. En parallle, il est recommand galement dinformer son assureur de l'apparition de fissures sur les murs ou les plafonds. Enquter dans le voisinage. Les mouvements de terrains peuvent entrainer des fissures sur les constructions de tout un quartier, voire une commune entire. En observant les maisons voisines, les sinistrs peuvent dcouvrir dautres maisons fissures. Ainsi, en conseillant leur propritaire de remonter ces informations en marie, les chances sont meilleures pour que l'tat de catastrophe naturelle soit reconnu. 11
  • 12. Arrt de catastrophe naturelle. Le sinistr dispose de 10 jours compter de la date de publication de l'arrt au Journal Officiel pour dclarer son problme de fissures. Il doit galement fournir sa compagnie d'assurance une estimation de ses pertes en tenant compte de ce dlai. Mais ds lapparition des fissures, le sinistr peut avertir son assureur et contacter un expert fissures indpendant, afin de prparer au mieux un dossier dindemnisation. Indemnisation des fissures. Lassureur doit indemniser le sinistr dans les 3 mois conscutifs la dclaration des fissures. L'indemnisation se fait sur la base du contrat couvrant ordinairement les biens touchs. Expert dassurances. L'expert d'assurance n'a pas vocation dfendre les intrts des sinistrs mais ceux de la compagnie dassurances qui le mandate pour rgler le sinistre. Il constate les dgts, value les prjudices et fait une proposition d'indemnisation. Contre expertise indpendante. Si le sinistr pense que lexpertise dassurances reflte mal la ralit, ou qu'il est injuste, il peut le contester auprs de son assureur. Et si l'assureur ne tient pas compte de ses arguments, il peut faire appel un expert fissures de son choix et de prfrence indpendant des compagnies d'assurance, pour effectuer une contre expertise. 12
  • 13. Recours en indemnisation Mouvements de sols lis la scheresse L'assureur peut refuser de vous indemniser, s'il l'tat de catastrophe naturelle n'est pas reconnu. Il est alors important de ne pas se rsigner car mme si les solutions de rparations des fissures sont gnralement coteuses, des recours alternatifs existent pour tre indemnis. Malfaons - Le recours contre le constructeur. Lorsque les fondations sont fragilises cause d'un dfaut de conception ou un mauvais choix de matriaux, le sinistr peut se retourner contre larchitecte, le constructeur ou encore une entreprise sous traitante. Vices cachs - Le recours contre le vendeur. Le vendeur de la maison cache la vrit lorsque vous lui poser des questions sur la prsence de fissures. Tout acqureur ls par le vendeur peut intenter une action amiable ou en justice contre le vendeur pour vices cachs. Sinistres - Le recours contre le responsable des dgts. Le voisin a fait des travaux sur un mur mitoyen. Un coup de masse en trop des fissures apparaissent. La collectivit entreprend la construction de logements sociaux. Les vibrations lies au travail des engins de chantier fragilisent les fondations des fissures apparaissent. Le recours en indemnisation contre le voisin ou la collectivit est possible ! Fissures lies un chantier proche 13
  • 14. Fissures et litiges Expertise de justice et fissures Comme le prvoit l'Art. 161 du Code de Procdure Civile, les particuliers peuvent tre accompagns au plan technique et conomique, lorsque, suite un litige non rsolu, ils se retrouvent engags dans une procdure devant les tribunaux. Idal pour dfendre son problme de fissures contre, par exemple, un constructeur. Se dfendre en apportant des preuves lexpert judiciaire. Contrairement une ide reue, l'expert judiciaire qui est mandat par le juge, n'est pas l pour lancer des investigations visant tablir les faits, utiles l'une des parties pour confondre l'autre. L'article 9 du CPC (Code de Procdure Civile) dispose, en effet, qu'il incombe chaque partie de prouver conformment la loi les faits ncessaires au succs de sa prtention. " Le juge ne peut nommer un expert pour suppler la carence d'une partie dans l'administration de la preuve Philippe Lamy, Prsident de Lamy SA Expertise " Lexpertise fissures pour se dfendre. Dans le cadre dun litige, avec lassureur, ou dans le cadre dun procs, le juge saisit souvent un expert de justice. Or, cet expert est neutre. Il nest pas l pour dfendre les parties. Il na pas, pour mission, de rechercher les lments utiles la dfense des intrts dune des parties. Il est seulement linterprte technique du juge. Comme le prvoit larticle 161 du Nouveau Code de Procdure Civile, les parties ont ainsi, tout intrt, tre assistes dun expert, spcialiste des fissures dans les constructions. 14
  • 15. Rparer les fissures Analyser les fissures avant de les rparer La rparation des fissures passe avant tout par la comprhension de l'origine des fissures. La plupart des phnomnes de fissuration sont volutifs, si bien que la rparation ne consiste pas simplement reboucher les fissures. Micropieux. Reprises en sous uvre. Les micropieux permettent de reprendre Elle permet de renforcer lassise du l'assise des fondations en forant leur btiment. La maison est plus stable. Mme aplomb, la verticale et des profondeurs lorsque les sols sont argileux, le risque importantes et en faisant reposer les d'apparition de fissures diminue, condition fondations sur des pilotis. dencrer les fondations suffisamment profond. Les pilotis sont arms de tubes en acier, injects de coulis ciment et de plots en Le tirant d'ancrage et les travaux de bton arm ou de poutres (dite "longrine") blindage des fouilles font partie des relis par des micropieux. mthodes utilises dans le cadre d'une reprise en sous-uvre. Rsine expansive. Linjection de rsine expansive consiste injecter de la rsine sous une maison afin de relever son assise. Ce procd permet d'augmenter la portance des sols. Par raction chimique, les composants de la rsine prennent du volume, avec une forte pression de gonflement, puis se changent presque instantanment en un matriau particulirement rsistant. Lorsque vous devez juste changer la batterie, aimeriez vous que votre garagiste remplace, sans raison, le moteur et les 4 pneus ? Recherchez les solutions de rparation de principe auprs dun expert fissures neutre ! 15
  • 16. Il nous parle de son mtier Charg de Mission dExpertise Le Charg de Missions dExpertise rcolte les demandes des clients et analyse les problmatiques, contextes et enjeux. Cest linterface privilgie entre le client et lExpert. En relation permanente avec le client, il le conseil, reste son coute et veille au bon droulement de la mission dexpertise. Entretien avec Frank Fotso, Charg de Missions chez Lamy SA Expertise. Quel est votre rle au sein de Lamy SA Expertise ? Mon rle consiste rpondre aux particuliers et aux professionnels qui nous sollicitent pour une expertise. Concrtement, je mentretiens avec le client afin de bien comprendre son besoin et de lorienter vers la formule dexpertise la mieux adapte. Je participe aussi la lorganisation de la mission, en lien avec lExpert mandat, jusqu la remise du rapport dexpertise au client. Comment traitez-vous les demandes concernant des fissures ? Vous savez, je rencontre tous les jours, plusieurs cas de fissures. Certains problmes sont, a priori, sans danger mais les apparences sont parfois trompeuses. La prudence est importante dans mon mtier. Jai appris ne pas tirer de conclusion trop htive. Ainsi, je mne mon enqute et rcolte des informations pour les transmettre un Expert fissures. Je rassure galement le client et le conseille sur les dmarches faire. 16
  • 17. Quel genre de problme de fissures rencontrez-vous ? Plein ! Il peut sagir dun particulier, qui a flash sur une maison fissure et qui se demande si son achat est une bonne affaire. On peut avoir besoin de nous pour valuer la dangerosit des fissures et donner un avis sur les solutions de rparation de ces fissures. Cela peut-tre pour disposer dune contre expertise afin de se dfendre face une compagnie dassurance qui refuse dindemniser un sinistr. Les cas sont divers. " Cest gratifiant de savoir que lon a aid quelquun " Frank Fotso, Charg de Missions dExpertise chez Lamy SA Expertise Quest ce qui vous plait dans votre mtier ? La diversit des cas est intressante. La relation avec le client aussi. Nos expertises sont utiles et permettent aux particuliers de lever des doutes. Beaucoup sont perdus et ne savent pas vers qui se tourner pour rsoudre leur problme de fissures. On leur apporte des rponses. Cest gratifiant de savoir que lon a aid quelquun surtout lorsque les nouvelles sont bonnes ! Vous arrive t-il dannoncer de mauvaises nouvelles ? Malheureusement oui. Lexpertise sert connaitre la vrit. Les conclusions de lanalyse de lexpert sont parfois dures. Le cot de rparation de certaines fissures peut parfois dpasser celui de la maison. Il est alors prfrable de la raser plutt que de la reconstruire. 17
  • 18. Risque deffondrement Dangerosit des fissures Les fissures s'agrandissent gnralement en douceur. On peut avoir tendance les oublier. Mais certaines fissures, dapparence inoffensive, peuvent prsenter un danger. Il faut garder lesprit que les fissures peuvent tre dangereuses. Le risque deffondrement de maisons et dimmeubles existe. Effondrement. Que la cause soit naturelle (scheresse, sol argileux, etc) ou humaine (malfaons, sinistres, etc.) les fissures peuvent fragiliser la structure d'une maison ou d'un immeuble Ces signes traduisent souvent des problmes plus graves. Les consquences peuvent aller du dsordre esthtique leffondrement. La solidit de la construction et la scurit de ses habitants dpend alors de la bonne analyse des fissures. Vous aimez le risque ? Ne jouez pas avec la scurit de vos enfants ! Evaluez la dangerosit des fissures, mme si celles-ci semblent a priori inoffensives. 18
  • 19. Vigilance dans les zones risque. Dans les rgions risque (prsence de sols argileux, activits sismiques, cavits souterraines, etc.), le danger d'un effondrement partiel ou total des btiments existe. Les immeubles les plus anciens sont d'autant plus frapps que leurs fondations vieillissantes sont affaiblies. Le danger est connu des experts fissures, mais peu du grand public. Evacuation en urgence. Les faits divers se multiplient partout en France. Evacuation dimmeuble, effondrement dun pan de faade, affaissement de plancher, sinistrs dsempars, blesss et victimes, etc. On peut shabituer aux fissures et oublier le danger. Mais un jour, un vnement (craquement, acclration du phnomne de fissurations, etc.) rappelle que le danger existe et conduit l'vacuation dun immeuble, parfois dans l'urgence... parfois mme le pire ne peut tre vit. 19
  • 20. Expertise fissures Pratique, exprience, recul Lexpertise fissures, c'est une histoire pratique, de lexprience et du recul. Chaque cas de fissures est unique. Mais il existe des rgularits au niveau des signes, des causes, de la dangerosit, des procdures dindemnisation, etc. Cest ce que Lamy SA Expertise prsente au travers de ce document sur les fissures. Demander une expertise fissures. En cas dapparition de fissures, les propritaires peuvent recourir une expertise fissures. L'expertise fissures permet de comprendre l'origine de fissures et leur volution. L'analyse peut servir identifier le plus tt possible les vritables menaces, pour l'intgrit des btiments et/ou la scurit des occupants. A propos de LAMY SA Expertise. Indpendant de tout groupe immobilier ou financier, Lamy SA Expertise est un rseau franais d'experts immobiliers. Fort de plus de 25 ans d'exprience, il claire et scurise les projets immobiliers des particuliers sur le plan technique (conseil avant acquisition, rception de travaux, expertise fissures...) et conomique (valeur vnale, estimation de travaux...). Contact Presse. Contact Commercial. Yoann GLASSON LAMY SA Expertise intervient sur toute la France, [email protected] Contactez le numro d'appel unique : 01 82 83 77 10 01.82.83.77.13 Demandez gratuitement un devis via le site internet : www.lamy-expertise.fr www.lamy-expertise.fr/contact1/devis-tarif-estimation-maison- appartement.html 20