Evaluation à mi-parcours 2007-2010 - marne … · Le développement et la promotion d’un habitat...

Evaluation à mi- parcours 2007- 2010

Evaluation annuelle du PLH intercommunal 2007- 2013 Evaluation 2010

Edito 1

EDITO Des crises multiformes et à répétition, économiques et financières, sociales et écologiques bouleversent profondément et structurellement les modes de vie, de consommation et de mobilité de notre société et aiguise sa conscience dans le sens d’une évolution plus juste, plus modérée et plus économe des systèmes de valeurs et des politiques urbaines dont notamment l’habitat.

Ces crises ont amplifié et aggravé les difficultés de la société et son décrochage. Tous les rapports publiés récemment, l’observatoire de la pauvreté et de l’exclusion, la fondation Abbé Pierre, le Médiateur de la République, le CREDOC… révèlent Le mal vivre, le repli sur soi et le chacun pour soi, la précarité socio-économique dont le mal logement, la précarisation de l’emploi et le chômage, la fragmentation et l’exclusion sociales, les migrations territoriales …

L’agglomération Marne et Chantereine, à l’instar des agglomérations de l’Ile de France, se mobilise pour relever ces défis et initier des politiques publiques novatrices en matière de développement durable dont notamment le secteur de l’habitat.

Le développement et la promotion d’un habitat durable n’est pas sans difficulté sur des territoires métropolitains, intégrés dans le Grand Paris tant leur attractivité buttent sur la montée sans précédent des prix fonciers et immobiliers. Cette situation, d’entrée, rompt l’équilibre entre l’offre et la demande immobilière et la solvabilité des ménages, fragilise ainsi tout un pan de la société, particulièrement les catégories sociales les plus modestes dans l’incapacité de se loger et met ainsi à mal le « vivre ensemble », la mixité sociale et les solidarités urbaines…

Aux défis économique et social vient s’ajouter le défi écologique et ses traductions climatiques, énergétiques et naturelles qui aggravent cette précarisation de la société. La dérégulation du climat et ses effets : tempête de neige, de vent, sécheresse, canicule, inondations, mais aussi la fracture énergétique des bâtiments et des habitations, pénalisent davantage les plus démunis et posent la problématique de l’équité sociale dans le cadre du développement durable.

Consciente de l’ensemble de ces enjeux qui se posent au territoire communautaire, l’agglomération de Marne et Chantereine s’est résolument engagée dès l’élaboration et l’approbation de son PLH en décembre 2007 à poursuivre, conformément aux dispositions législatives en vigueur concernant les PLH, les objectifs et les principes d'une politique visant à «répondre aux besoins en logements et hébergements, à favoriser le renouvellement urbain, la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées tout en assurant entre les communes et les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements».

Dans ce contexte, le PLH de marne et Chantereine vise à : o Maintenir la qualité et de la diversité de l’offre de l’habitat sur l’ensemble du territoire ; o Adapter le volume de construction neuve aux besoins et capacités du territoire ; o Répondre aux besoins spécifiques de certaines populations (jeunes, personnes âgées, handicapées ou défavorisées...) ;


Edito 2

o Articuler l’habitat avec les enjeux du territoire (en matière de développement économique, de qualité environnementale des constructions et des aménagements, de développement de la mobilité et des déplacements...).

Au regard de ces orientations spécifiques, il s’agit pour la CAMC

de produire 188 logements sociaux, 150 logements aidés par an et d’améliorer 50 logements par an du parc d’habitat privé existant. D’apporter son concours dans le cadre de la gestion et l’attribution des aides à la pierre. Elle est ainsi l’interlocuteur avec l’Etat pour l’attribution d’aides à la

production et à l’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux et à la réhabilitation des logements privés. Grâce à ce dispositif, deux aides financières cumulables peuvent être délivrées (montant maximum indiqué) :

o Jusqu’à 5 000 € par logement pour l’aide à l’équilibre financier des opérations ; o Jusqu’à 8 000 € par logement pour les opérations présentant des plus-values qualitatives.

L’évaluation, à mi-parcours du PLH de Marne et Chantereine, montre l’effort quantitatif et qualitatif de la communauté dans la poursuite des objectifs de développement solidaire et durable de l’habitat et du logement.

L’atteinte des objectifs et le développement démographique et urbain de la CAMC a hissé Chelles, la ville centre de l’agglomération, au premier rang du département de la Seine et Marne par son poids démographique. Ces évolutions impliquent d’être accompagnées et soutenues par un PLH évolutif, en phase avec le développement démo-urbain de la communauté.

De même, les évolutions récentes du Code de la Construction et de l’Habitat, à la suite des lois Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 et Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre les Exclusions du 25 mars 2009, ont amené la Communauté d’agglomération à mener une réflexion dans le cadre du projet de modification du PLH, sur les modalités d’application du supplément de loyer de solidarité, appelé communément « surloyer », aux personnes occupant un logement locatif social dès lors que leurs ressources sont supérieures aux plafonds définis pour l’attribution des logements dans le parc HLM.

Il en va de même de la loi Grenelle 2 qui apporte tout un arsenal technico-juridique pour développer la qualité environnementale de l’habitat et qui nécessite son intégration dans le PLH.

Le PLH s’inscrit bien dans une dynamique de projet-programme nécessitant son accompagnement au fur et à mesure des évolutions économiques, sociales et environnementales de notre territoire. L’évaluation triennale, réalisée et présentée en janvier 2011 au comité stratégique de suivi, le confirme.


Sommaire 3

SOMMAIRE Partie 1 : La mobilisation du foncier .................................................................................................................................................................... 7

1. Les actions du programme mises en œuvre .................................................................................................................................................................................. 8

Action 1.1.1 : Définir une stratégie foncière et urbaine .................................................................................................................................................................. 9 Action 1.1.2 : Mise en compatibilité des PLU avec les objectifs du PLH .................................................................................................................................. 10 Action 1.1.3 : Portage foncier ............................................................................................................................................................................................................ 10

2. Bilan quantitatif ............................................................................................................................................................................................................................... 11 3. Bilan financier ................................................................................................................................................................................................................................. 12 4. Bilan de développement durable .................................................................................................................................................................................................. 13 5. Les évolutions du contexte local et legislatif .............................................................................................................................................................................. 14 Mise en perspective des actions du PLHI .................................................................................................................................................................................. 16

Partie 2 : La production de logements et la gestion du parc ............................................................................................................................. 17

1. Bilan de la production de logements ........................................................................................................................................................................................... 18

La programmation de logements neufs ........................................................................................................................................................................................... 18 La programmation neuve de logements sociaux ............................................................................................................................................................................ 19 La programmation neuve en accession à la propriété ................................................................................................................................................................... 20 L’acquisition-amélioration en faveur du parc social....................................................................................................................................................................... 21

2. Les actions du programme mises en œuvre ............................................................................................................................................................................... 22 3. Bilan quantitatif ............................................................................................................................................................................................................................... 23 4. Bilan financier ................................................................................................................................................................................................................................. 24 5. Bilan de développement durable .................................................................................................................................................................................................. 26 6. Les évolutions du contexte local et legislatif .............................................................................................................................................................................. 27 Mise en perspective des actions du PLHI .................................................................................................................................................................................. 30


Sommaire 4

Partie 3 : La réhabilitation et l’amélioration du parc existant ........................................................................................................................... 31 1. Les actions du programme mises en œuvre ................................................................................................................................................................................ 32

Action 2.1.1 : Développer les opérations de réhabilitation durable du parc privé ancien ....................................................................................................... 33 Action 2.1.2 : Prévenir le basculement des copropriétés fragiles ................................................................................................................................................. 33 Action 2.2.1 : Se donner les moyens d’une stratégie d’amélioration du parc social existant ................................................................................................... 33

2. Bilan financier ................................................................................................................................................................................................................................. 34 3. Bilan de développement durable .................................................................................................................................................................................................. 35 4. Les évolutions du contexte local et legislatif .............................................................................................................................................................................. 36 Mise en perspective des actions du PLHI .................................................................................................................................................................................. 38

Partie 4 : Les populations spécifiques ............................................................................................................................................................... 39

1. Les actions du programme mises en œuvre ................................................................................................................................................................................ 40

La population jeune (Objectif 6) ................................................................................................................................................................................................. 40 Action 3.1.1 : Développer une offre accessible de logements aux jeunes .................................................................................................................................. 41 Action 3.1.2 : Mettre en place un CLLAJ ........................................................................................................................................................................................ 41

La population des personnes âgées et en situation de handicap (Objectif 7)....................................................................................................................... 42 Action 3.2.1 : Favoriser le maintien à domicile des personnes à mobilité réduite .................................................................................................................... 43 Action 3.2.2 : Se donner les moyens de répondre aux besoins des personnes âgées en perte d’autonomie ........................................................................ 43 Action 3.2.3 : Intégrer la question de l’accessibilité dans la production de logements et la gestion de l’offre existante .................................................... 44

Les populations démunies (Objectif 8) ...................................................................................................................................................................................... 45 Action 3.3.1 : Développer les capacités d’accueil en logements adaptés pour les ménages en difficultés ............................................................................ 45

Les populations du voyage (Objectif 8) .................................................................................................................................................................................... 46 Action 3.3.3 : Améliorer les conditions d’habitat des gens du voyage ........................................................................................................................................ 46

2. Bilan quantitatif ............................................................................................................................................................................................................................... 47 3. Bilan financier ................................................................................................................................................................................................................................. 47 4. Bilan de développement durable .................................................................................................................................................................................................. 48 5. Les évolutions du contexte local et legislatif .............................................................................................................................................................................. 49 Mise en perspective des actions du PLHI .................................................................................................................................................................................. 50


Sommaire 5

Partie 5 : L’animation, le suivi et l’évaluation de la politique communautaire de l’Habitat ........................................................................... 51

1. Les actions du programme mises en œuvre ................................................................................................................................................................................ 52

L’animation et coordination des acteurs (Objectif 9) ............................................................................................................................................................... 52 Action 1.2.1 : Mettre en œuvre la maîtrise d’ouvrage communautaire ....................................................................................................................................... 53 Action 4.1.1 : Elaborer et signer des accords collectifs intercommunaux.................................................................................................................................. 53 Action 3.3.2 : Organiser et coordonner le suivi et le dialogue des partenaires (pour le relogement des personnes en hébergement)............................. 54 Action 1.3.2 : Construire un partenariat privé /public .................................................................................................................................................................. 54

La veille et l’observation du territoire (Objectif 10) ................................................................................................................................................................. 55 Action 4.2.1 : Créer un Observatoire de l’Habitat ......................................................................................................................................................................... 55 Action 4.2.2 : Intégrer un volet animation dans la structure de l’Observatoire ........................................................................................................................ 55

2. Bilan financier ................................................................................................................................................................................................................................. 56 3. Bilan de développement durable .................................................................................................................................................................................................. 56 5. Les évolutions du contexte local et legislatif .............................................................................................................................................................................. 57 Mise en perspective des actions du PLHI .................................................................................................................................................................................. 60

Légende de l’évaluation

Echelles des notations Réalisation des actions Note /10 Bilan financier Note /4 Bilan Développement Durable Note /4 Evaluation globale Note /10

Avancement des actions

Achevée

En cours

Non démarrée ou bloquée

A modifier

Echelles des notations Réalisation des actions Note


Démarche 6

LA DEMARCHE DE SUIVI ET D’EVALUATION DU PLH

Mobilisation du foncier

Production de logements

Réhabilitation amélioration de

l’existant

Populations spécifiques

Animation Observation

- Veille foncière - Délégation du DPU - Conventions EPF - Mise en compatibilité

des PLU

Bilan financier

Portage foncier

- Réflexion en amont des projets

- Exigences des conventions EPF

- Lutte contre l’étalement urbain

- Production neuve : accession logements sociaux

- Acquisition/amélioration

Soutien financier : Garanties d’emprunt Subvention SF

- Critères HQE - Soutien des projets

assurant une mixité sociale

- OPAH - Réhabilitation du parc

social

- Subvention réhab. - Maîtrise des loyers - SLS

- Qualité env. des projets de réhabilitation

- Soutien des projets d’amélioration de LLS

- Maîtrise des charges

- Production logts pour jeunes

- Résidence 3ème âge - Production

hébergement - MOUS GDV

- Qualité env. des projets - Soutien des projets à

vocation sociale - Soutien des partenariats

publics

- MOA communautaire - Accords collectifs - Partenariat

public/privé - Observatoire

- Mise en œ uvre de la Charte Habitat Durable

Evaluation de la mise en œ uvre

des actions

Bilan Développement

durable

- Financement projets - Subvention

construction logements Financement projets

Évolutions législatives Évolution du territoire Modification du PLH


Partie 1 – La mobilisation du foncier 7

PARTIE 1 : LA MOBILISATION DU FONCIER

Evaluation de la réalisation Note /10

Action 1.1.1 : Stratégie foncière et urbaine 6,6

Action 1.1.2 : Mise en compatibilité des PLU 7

Action 1.1.3 : Portage Foncier 7,5

7

Note /4

Bilan Financier 2 Bilan Développement durable 2,5

Note /10

Evaluation de la mobilisation foncière 6,1

Enjeux Stratégie

Répondre aux objectifs de production de logements du PLHi. Permettre et favoriser les conditions de valorisation, de mobilisation et de production foncière communale à vocation d’habitat.



I- LES ACTIONS DU PROGRAMME MISES EN Œ UVRE

Action 1.1.1 : Définir une stratégie foncière et urbaine

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10

Veille foncière 5 Délégation du droit de préemption urbain 7

Définition des périmètres d’étude 8 Conventions EPF 8

Programme d’actions foncières 5 ACTION 1.1.1 6.6

Action 1.1.2 : Mise en compatibilité des PLU avec les objectifs du PLH

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 PLU de Chelles 8 PLU de Vaires 7.5

PLU de Courtry 7.5 POS de Brou 5

ACTION 1.1.2 7 Action 1.1.3 : Portage foncier

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Cession de foncier 7.5

ACTION 1.1.3 7.5



Act ion 1.1.1 : Définir une stratégie foncière et urbaine

Veille foncière

Le service communautaire de l’urbanisme assure le suivi des Déclarations d’Intention d’Aliéner, dans le cadre de sa délégation du Droit de Préemption Urbain en concertation avec la direction du développement urbain. Le service de l’urbanisme de Vaires assure toujours le suivi des DIA sur son territoire. La veille foncière doit être assurée dans le cadre de l’Observatoire de l’Habitat actuellement en cours de construction afin de construire une vision à long terme du potentiel foncier et de flécher les disponibilités foncière en fonction des projets et des besoins du territoire.

Délégation du Droit de Préemption

Urbain

L’exercice du DPU a été délégué à la CAMC « concernant la politique de l’Habitat et du logement pour la mise en œuvre de la politique communautaire d’équilibre social de l’habitat sur l’ensemble des zones urbaines ou à urbaniser du POS/PLU du territoire communal » pour 3 communes en 2006 : Chelles (20/01/2006), Brou (02/02/2006) et Courtry (01/03/2006).

Définition des périmètres d’études

Les secteurs à enjeux à court et moyen terme sont identifiés et suivis par la direction communautaire du développement urbain. Des périmètres d’études ont été définis (Besson, Casterman, entrée sud-ouest de Chelles, centre bourg de Courtry, centre gare et îlot canal à Vaires, secteur RD 934 à Brou).

Conventions Etablissement Public Foncier

Des conventions EPF ont été signés sur les quatre communes : - Chelles : 29 octobre 2007. La convention porte sur 5 secteurs, 22 ha au total ; - Vaires : 10 mars 2008. La convention porte sur 2 secteurs, 14 ha au total ; - Courtry : 3 octobre 2008. La convention porte sur 3 secteurs, 5 ha au total ; - Brou : le 27 octobre 2008. La convention porte sur 1 secteur de 7 ha.

Programme d’action foncière

Le partenariat EPF (5 ans) permet une maîtrise foncière (acquisition/portage foncier, études et conseils sur la stratégie foncière) et une veille foncière (préconisation réglementaire, suivi des DIA, observation) sur les secteurs à enjeux urbains forts conventionnés de chacune des quatre communes de la CAMC. La stratégie foncière à l’échelle communautaire déclinée en programme d’actions dans le cadre du PLH a permis de mener une politique de production de logements cohérente à l’échelle communautaire. Ce programme d’action permet de coordonner les actions mises en place avec l’EPF dans chaque commune et offre une vision plus large de l’état de la maîtrise foncière et des leviers d’action nécessaires pour assurer la mise en œuvre d’un projet intercommunal.



Act ion 1.1.2 : Mise en compat ibilité des PLU avec les object ifs du PLH

PLU de Vaires Approuvé le 09.11.2006, compatible. En révision depuis le 20 mars 2009. Approbation prévu début 2011. Il Prend en compte le PLH et intègre les dispositifs de la loi ENL.

POS de Brou Approuvé le 27.10.1994, compatible.

Mise en révision du POS et élaboration du PLU depuis le 05.02.2010. Elaboration du rapport de présentation en cours. Approbation prévue en avril 2012. Intégration des dispositif de la loi ENL.

PLU de Courtry Approuvé le 21.09.2007, modifié le 12.02.2009, compatible. En révision depuis le 23.10.2009. Approbation prévu en mai 2011. Il prend en compte le PLH.

PLU de Chelles

Approuvé le 18.01.2008, donc compatible - Le rapport de présentation (p.163) fait explicitement référence au PLH (rappel des préconisations du PLH et

des objectifs de programmation de logements) « Ce document de programmation est pris en compte par le présent PLU ».

- Sur les zones UA (les plus denses) : obligation de 30% de LLS pour les opérations de 40 logements et plus, et sur l’ensemble des ZAC ;

- Pas d’emplacements réservés pour le logement social mais possibilité de construire car pas de COS sur UAa et UAb et ouverture de zones d’urbanisation futures (AUa, AUb, AUg = 29 ha, soit 2.6% de la surface déjà urbanisée)

PADD en accord avec les orientations du PLH : « un habitat pour tous : favoriser le renouvellement urbain » (zones de renouvellement urbain, extension urbaine (long terme Fonds de St Denis), augmentation de l’offre d’hébergement spécifiques (Gens du Voyage, jeunes, personnes handicapées, démunies, urgence..) Evolutions apportées dans le cadre de la loi ENL : article L.123-1-1 à L.123-1-11 appliqués dans le cadre des projets Besson et îlot Hertz.

Act ion 1.1.3 : Portage foncier

Cession de foncier à vocation d’habitat

Dans le cadre des conventions de partenariat, l’EPF réalise des acquisitions foncières pour le compte des collectivités sur l’ensemble du territoire communautaire. Le partenariat mis en place avec l’aménageur M2CA permet également de faciliter le portage foncier de nombreux projets communaux et communautaires. La CAMC apporte son concours technique et financier pour aider à la maîtrise du foncier.



II- BILAN QUANTITATIF La délégation du Droit de préemption urbain (DPU) par les communes à la CAMC a permit le traitement de 1 674 DIA (déclaration d’intention d’aliéné) entre 2008 et 2010 :

2008 2009 2010 TOTAL

Chelles 414 435 473 1 322

Vaires / / / /

Courtry 99 73 123 295

Brou 16 16 25 57

CAMC 529 524 621 1 674

Au 1er janvier 2010, 14% des surfaces soumises aux conventions d’intervention foncières ont été acquises par l’EPF (conventions établies jusqu’à 2013-2014) :

Secteurs Surface totale

Surface acquise

Rapport Surface acquise/surface

totale

Nombre de logements projetés dans le cadre

des opérations engagées

Chelles 5 22 ha 21 982 m² 10% 450

Vaires 2 14 ha 24 000 m² 17% 250/300

Courtry 3 5 ha 19 609 m² 39% 200

Brou 1 7 ha 1 985 m² 3% 70

CAMC 11 48 ha 67 576 m² 14% 970/1 020



III. BILAN FINANCIER

La moitié de l’enveloppe budgétaire de l’EPF affectée aux acquisitions dans le cadre des conventions a été utilisée au 31 décembre 2009 :

Enveloppe Dépenses au 31/12/09

Surfaces acquises

Taux de dépenses

Chelles 22 M€ 8 960 000 € 21 982 m² 41 %

Vaires 15 M€ 9 207 000 € 24 000 m² 61 % Courtry 6 M€ 4 388 000 € 19 609 m² 73 %

Brou 3 M€ 890 000 € 1 985 m² 30 %

CAMC 46 M€ 23 445 000 € 67 576 m² 51 %

Bilan des coûts des acquisitions foncières réalisées Surfaces acquises SHON programme Coût terrain /m²

SHON

Chelles

Besson 3 698 m² 6 293 m² 215,6 € Avenue de Claye projet OPH-MC 9 000 m² 5 456 m² 221,57 €

Castermant (déjà acquis) 13 595 m² 433 € Courtry Clisson 4 830 m² 4 801 m² 291,7 €

Vaires Terrain Hertz / 6 300 m² 436,5 € Ilot canal 11 963 m² / 439,9 € France Telecom 10 849 m² / 363,6 €

Brou Cuisine Plus 775 m² 1 930 m² 318,7 €

Basique Moyennement performant Performant Très performant Note/4

Bilan financier 2



IV. BILAN DE DEVELOPPEMENT DURABLE Les programmes engagés dans le cadre des conventions d’intervention foncière font l’objet d’une dynamique de réflexion entreprise très en amont par les collectivités. A ce titre les objectifs en matière de développement durable sont intégrés dès la conception. Le projets n’entrant pas dans le cadre des conventions d’intervention foncière font également l’objet d’un accompagnement et d’un suivi en amont afin que les objectifs en matière de développement durable définis dans la charte de l’Habitat Durable de Marne et Chantereine soit pris en compte et visés dès la phase de maîtrise foncière. Exemple : Ilot Besson à Chelles, ZAC de l’Aulnoy, avenue de Claye à Chelles (opération OPH-MC)…

Respect environnemental :

Les conventions d’intervention foncière stipulent que les programmes développés sur l’ensemble des sites identifiés devront respecter un haut niveau d’exigences en matière de qualité environnementale. Les opérations réalisées dans le cadre des conventions d’intervention foncière s’inscrivent dans le cadre du renouvellement urbain et de l’intensification des centres villes et donc dans la maîtrise de l’urbanisation des terres agricoles (lutte contre l’étalement urbain). Des dépollutions sont réalisées systématiquement sur les terrains faisant l’objet d’une opération de construction.

Equité sociale :

En matière de mixité sociale, l’ensemble des conventions d’intervention foncière fixe un taux minimal de logements sociaux pour chaque programme engagé. Ce taux s’élève à 30% pour les communes de Chelles, Vaires et Brou et à 50% pour Courtry. Les ZAC d’intérêt communautaire respectent une part de 35% de

Synthèse des objectifs des conventions d’intervention foncière

Objectif Logements

Objectifs Activité

Densité projetée

Part LLS

Chelles 1 000 à 1 200 logts 15 000 m² 60 logts/ha 30 %

Vaires 250 à 300 logts 70 000 m² > 100 logts/ha 30 %

Courtry 350 logts / 45 logts/ha 50 %

Brou 100 logts / 45 logts/ha 50 %

CAMC 1 700 à 1 950 logts 85 000 m² / /



logements sociaux (Ecoquartier Castermant). Les récents projets ayant fait l’objet d’une maîtrise foncière par la collectivité étaient entièrement dédiés aux logements sociaux (îlot Besson, Avenue de Claye à Chelles)

Viabilité économique :

Le portage foncier doit également assurer l’équilibre économique des opérations réalisées. Marne et Chantereine se situe dans un secteur tendu où le coût du foncier est très élevé, se qui complexifie l’équilibre financier des opérations.

Bilan de développement durable

Basique Moyennement Performant Performant Très

Performant Note /4

Respect environnemental

3

Equité sociale 3 Viabilité

économique 2

Indice Développement

durable

2,5

V. LES EVOLUTIONS DU CONTEXTE LOCAL ET LEGISLATIF Loi MoLLE (Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 :

Le programme d’action du PLH doit désormais être établi par commune. Il doit notamment décliner le nombre et les types de logements à construire , les moyens mobilisés pour atteindre ces objectifs ainsi que l’échéancier prévisionnel de leur réalisation, d’où l’importance d’une identification précise du foncier nécessaire à la réalisation de ces objectifs. Le délais de mise en compatibilité des PLU avec le PLH est réduit de trois à un an. Les politiques foncières doivent d’abord être recadrées dans un projet urbain global qui peut être présenté par le SCoT et décliné dans les PLU. L’introduction du projet urbain partenarial (PUP) par la loi MOLLE offre une nouvelle voie permettant de faciliter la mise en œuvre de projets individuels nés de l’initiative privée au projet global porté par les élus.



Loi DALO (Droit Au Logement Opposable) du 5 mars 2007 :

La loi a fixé un objectif d’augmentation du nombre de logements sociaux à construire sur la période 2005-2009 dans le cadre de la loi de cohésion sociale : il passe de 500 000 à 591 000 afin de rééquilibrer l’offre au profit des logements très sociaux, incitant ainsi les collectivités à identifier et mobiliser le foncier disponible. Plusieurs dispositifs ont également été mis en place par la loi DALO :

- La majoration du COS en faveur du logement social : des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant au moins 50% de logements locatifs sociaux bénéficie d’une majoration du COS peuvent être définis.

- La taxe foncière sur les propriétés bâties en ZUS : les bailleurs sociaux implantés dans les ZUS peuvent bénéficier d’un abattement de 30% sur la base d’imposition de la taxe foncière pour les logements faisant l’objet d’une convention avec le Préfet ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.

La loi Grenelle 2 du 13 juillet 2010 :

La loi entend favoriser un urbanisme économe en ressources foncières et énergétiques, mieux articulé avec les politiques d’habitat. A ce titre, les SCOT deviennent beaucoup plus prescriptifs en matière de densité et constituent désormais un réel programme d’action foncière du territoire intercommunal. A titre d’exemple, les SCOT peuvent :

- imposer préalablement à toute ouverture à l’urbanisation d’un secteur nouveau l’utilisation de terrains situés en zone urbanisée et desservis par les transports collectifs

- limiter voire interdire aux PLU de fixer des plafonds de densité trop bas - définir des secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés, dans lesquels les PLU doivent imposer une densité

minimale de construction, sous réserve d’une justification particulière. La réforme territoriale

L’achèvement de la couverture intercommunale du territoire national d’ici le 30 juin 2013 via le Schéma départemental de coopération intercommunale viendra accentuer l’enjeu de la planification territoriale par le biais des SCOT. Loi de finance 2011-2014

Le projet de loi de finance intègre des réflexions fiscales visant à accélérer les mutations des propriétés immobilières et à éviter la rétention des terrains à bâtir.



Le 6ème PDALPD de Seine et Marne :

Le PDALPD approuvé en 2009 engage l’Etat et les partenaires publics dans l’identification et la mobilisation du foncier public (Etat, Départements, Communes) pour la création de logements sociaux. L’ambition est de réaliser l’ensemble des cessions de foncier public mobilisable en faveur du logement inventoriés par le CIDOL (objectif de production de 100 logements sociaux par an sur les terrains concernés)

Les projets de territoire de la région francilienne : Grand Paris et SDRIF

Le projet de SDRIF porté par la Région et le projet du Grand Paris fixent des perspectives de développement régional, soutenu par une importante production de logements. Les objectifs respectifs de ces deux projets s’établissent à 60 000 logements construits par an pour le SDRIF et 70 000 logements par an pour le projet du Grand Paris. Ces deux projets se rejoignent sur l’enjeu d’une intensification urbaine autour des pôles de déplacements nécessitant une mobilisation des disponibilités foncières et un renouvellement urbain autour des pôles afin de permettre la production de logements envisagée.

MISE EN PERSPECTIVE DES ACTIONS DU PLHI ► Action 1.1.1 : Définir une stratégie foncière et urbaine Depuis l’adoption du PLH en 2007, l’action foncière sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Marne et Chantereine s’est concrétisée par le biais des conventions signées sur les quatre communes avec l’EPF Ile de France. Ces conventions portent sur 11 secteurs et 48 hectares au total. Le suivi des Déclarations d’Intention d’Aliéner l’exercice du DPU sur les communes de Chelles, Brou et Courtry permette d’exercer une veille foncière et offre un outil de maîtrise du foncier sur les zones urbaines ou à urbaniser. Dans la perspective de mise en œuvre du projet de territoire communautaire qui sera formalisé par le futur SCoT, la CAMC souhaite mettre en place une stratégie foncière à l’échelle communautaire à l’horizon de 25 ans. Cette stratégie basée sur une connaissance fine du potentiel foncier du territoire doit permettre d’activer les levier d’actions nécessaire à la réalisation des orientations du projet de territoire. Elle pourra se décliner en un plan d’actions basé sur les orientations du futur SCoT. Une mise à jour du potentiel foncier constructible (urbanisé et à urbaniser) sera nécessaire sur le territoire.


Partie 2 – La production de logements et la gestion du parc social 17

PARTIE 2 : LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ET LA GESTION DU PARC SOCIAL

Evaluation de la réalisation Note /10 Objectifs de Construction locative sociale 9 Objectifs de Construction en accession libre 7 Objectifs de Construction en accession sociale - Objectifs de Production locative sociale par acquisition-amélioration de logements 5

Action 1.3.1 : Soutenir la production de logements sociaux et intermédiaires 8

7

Note /4

Bilan Financier 3 Bilan Développement durable 3

Note /10 Evaluation de la production de logements 7,3

Enjeux Stratégie Assurer l’équilibre des opérations immobilières comprenant du logement social, intégrer la diversité des produits et orienter la production de logements locatifs sociaux vers les objectifs du PLH

Soutenir et orienter la production de logements en lien avec les objectifs du PLH



I- BILAN DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS (Voir le Détail des évaluations communales de la programmation immobilière 2010 en Annexe)

La programmation de logements neufs

Construction neuve : Bilan 2007- 2013

395

1332

2331

95

381

519

57

147

60

88

243

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Objectifs PLH 2013 Réalisé 2007-2010 Programmé 2011-2013

Nbr

e de

loge

men

ts

Courtry

Brou

Vaires

Chelles

CONSTRUCTION NEUVEBilan 2007 - 2010

(% de réalisation)

0

50

100Chelles

Vaires

Brou

Courtry

Objectifs PLH 2013

Réalisé 2007-2010

Près de 60 % des objectifs de construction neuve ont été réalisés entre 2007 et 2010 sur le territoire communautaire (1 858 logements neufs sur 3 240 logements préconisés par le PLH). Malgré tout, cette programmation s’est réalisée principalement sur le territoire de Chelles et de Vaires-sur-Marne.



La programmation neuve de logements sociaux

Logements sociaux neufs : Bilan 2007- 2013

621

178

522

141202

0

457

9371

60

0100200

300400500600700

800900

1000


Nbr

e de

loge

men

ts

Courtry

Brou

Vaires

Chelles

LOCATIFS SOCIAUX NEUFSBilan 2007 - 2010

(% de réalisation)

0

50

100

150Chelles

Vaires

Brou

Courtry

Objectifs PLH 2013

Réalisé 2007-2010

Près de 90 % des objectifs de construction de logements locatifs sociaux ont été réalisés entre 2007 et 2010 sur le territoire communautaire (802 logements sociaux neufs sur 900 logements préconisés par le PLH). L’effort de programmation a été constaté sur les trois communes de Chelles, Vaires-sur-Marne1 et Courtry. Le taux de réalisation de logements sociaux neufs est très faible sur la commune de Brou-sur-Chantereine (15 % des objectifs assujettis à la commune).

1 La production immobilière sociale observée à Vaires-sur-Marne est toutefois composée essentiellement de logements intermédiaires (PLS). On note également une rupture du rythme de programmation sociale dans cette commune à partir de 2010, aucun programme n’étant recensé excepté la livraison de 24 logements issus du rachat par la Foncière Logement d’un programme immobilier privé à l’occasion de la crise économique de 2009.



La programmation neuve en accession à la propriété

Près de 67 % des objectifs de construction de logements en accession libre à la propriété ont été réalisés entre 2007 et 2010 sur le territoire communautaire (970 logements neufs sur 1 440 logements préconisés par le PLH). La répartition géographique de cette programmation s’observe principalement sur les communes de Chelles et Vaires-sur-Marne.



L’acquisition-amélioration en faveur du parc social

Logements sociaux par "acquisition / amélioration"Bilan 2007- 2013

65

42

43

0

900

60

0

36

0

50

100

150

200

250


Nbr

e de

loge

men

ts

CourtryBrouVairesChelles

LOCATIFS SOCIAUX PAR A / ABilan 2007 - 2010

(% de réalisation)

0

50

100

150Chelles

Vaires

Brou

Courtry

Objectifs PLH 2013

Réalisé 2007-2010

Près de 50 % des objectifs de production de logements locatifs sociaux par opérations d’acquisition-amélioration ont été réalisés entre 2007 et 2010 sur le territoire communautaire (108 logements sociaux sur 228 logements préconisés par le PLH). L’effort de programmation a été constaté sur les deux communes de Chelles et de Brou-sur-Chantereine. Le taux de réalisation de logements sociaux par acquisition-amélioration de parc existant est nul sur les communes de Courtry et de Vaires-sur-Marne.



II. LES ACTIONS DU PROGRAMME MISES EN Œ UVRE

Action 1.3.1 : Soutenir la production de logements sociaux et intermédiaires


Aide et garantie d’emprunt 8 Grille d’attribution des aides 8

ACTION 1.3.1 8

Action 1.3.1 : Soutenir la production de logements sociaux et intermédiaires

Aide communautaire et

garantie d’emprunt

Une enveloppe financière annuelle est d’ores et déjà réservée au soutien à la production de logements sociaux dans le cadre de la surcharge foncière (construction / acquisition) et l’aide à la réhabilitation.

Grille d’attribution de

subvention

Adoption par le Conseil communautaire le 24 juin 2009 d’une grille de critères permettant d’évaluer un montant d’aide en fonction du caractère social et de la qualité urbaine et environnementale de l’opération de logements. L’attribution de la subvention en fonction d’une analyse qualitative et quantitative de l’opération permet de maîtriser et d’accompagner la production de logements sociaux sur le territoire dans le respect des priorités du PLH. Une commission d’examen a été mise en place en 2010. Cette grille d’évaluation constitue un outil d’aide à la décision pour le Conseil Communautaire qui peut faire valoir des critères stratégiques pour décider du montant de subvention octroyé. Ainsi, le bilan de la mise en œuvre de la grille révèle que pour l’ensemble des demandes de subvention, la somme attribuée est souvent supérieure à la somme suggérée par la grille d’attribution. La grille d’évaluation est ajustée chaque année pour tenir compte de l’évolution de la valeur foncière de référence et pour assurer une amélioration continue de l’outil.



III. LE BILAN QUANTITATIF Evolution du taux de logement social depuis 2006 (article 55 de la loi SRU) :

(Au 1er janvier) 2006 2007 2008 2009 2010

Chelles 20,2 % 20,8 % 21,3 % 22,3 % En attente Prévisionnel : 22 %

Vaires-sur-Marne 24,1 % 24,2 % 24,8 % 26,3 % En attente Prévisionnel : 27,7 %

Brou-sur-Chantereine 22,7 % 28,1 %2 27,9 % 27,8 % En attente Prévisionnel : 30 %

Courtry 2,1 % 2,1 % 2,6 % 3,5 % En attente Prévisionnel : 3,5 %

CAMC 19,7 % 20,5 % 21 % 22 % En attente Prévisionnel : 22 %

2 Augmentation du taux lié à l’acquisition de 100 logements par l’ICF La Sablière en 2006 (rue Georges Clémenceau).



IV. LE BILAN FINANCIER

Entre 2007 et 2010, 2 262 400 € de subvention communautaire (aides pour surcharge foncière uniquement) ont été attribués pour soutenir la construction de 455 nouveaux logements sociaux :

Subventions SF accordées Détails par localisation

Bilan 2007 491 643 € pour 169 logements



Courtry : 40 logements (382 063 €) Chelles : 36 logements (124 653 €)


Courtry : 60 logements (300 000 €) Chelles : 73 logements (650 000 €)

La communauté d’agglomération assure les garanties d’emprunt des opérations de logements sociaux. Entre 2007 et 2010, la communauté d’agglomération s’est porté garante pour des prêts totalisant un montant de 32 746 706 € :

Garantie d’emprunt

Bilan 2007 16 418 968 €

Bilan 2008 12 490 046 €

Bilan 2009 1 941 000 €

Bilan 2010 1 899 692 €

Affectation du prélèvement SRU

Depuis 2009, un prélèvement sur les ressources fiscales de la commune de Courtry est réalisé au titre de la loi SRU. Les sommes prélevées sont perçues par la CAMC et affectées aux acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de logements sociaux sur le territoire intercommunal. Cette somme est toutefois déduite de la subvention annuelle du Fonds d’Aménagement Urbain (FAU), rendant donc neutre ce versement pour la communauté d’agglomération.

Bilan du prélèvement SRU

En 2009 72 072 €

En 2010 72 958,20 €



Bilan politique accession sociale

La Communauté d’agglomération Marne et Chantereine s’est engagée par délibération du 27 janvier 2010, à apporter l’aide financière minimale à l’accession à la propriété permettant de déclencher les dispositifs de PTZ majoré et du Pass-Foncier et de solvabiliser ainsi les candidats primo-accédants aux revenus modestes. Une enveloppe budgétaire de 200 000 € a été allouée pour les subventions d’aide à l’accession sociale sur le budget de l’année 2010, adopté le 24 mars. En Seine et Marne, comme sur l’ensemble du territoire national, le Pass Foncier a été victime de son succès. En mai 2010, la totalité de l’enveloppe du CIL 77 destinée à financer le Pass Foncier pour l’année 2010 avait été consommée, ce qui a limité la mise en œuvre du dispositif. Concernant le PTZ majoré, une seule demande de subvention a été reçue et traitée par la CAMC. Sur l’ensemble de l’enveloppe, une subvention de 4000 € a été attribuée en décembre 2010. En janvier 2010, faisant le constat d’une part de la multiplication des dispositifs qui se révèlent coûteux et complexes et d’autre part, du renforcement d’un déséquilibre de la production de logements en zone tendue, l’Etat a lancé une réforme de l’accession sociale à la propriété qui a abouti à la création du nouveau PTZ+.


Bilan financier 3



V. BILAN DE DEVELOPPEMENT DURABLE

Respect environnemental

Un soutien et un accompagnement de la collectivité aux projets de construction performants

L’ensemble des programmes pour lesquels une subvention de la CAMC est sollicitée, font l’objet d’une analyse sur la base des critères de la Haute Qualité Environnementale :

- éco-gestion : performances énergétiques, gestion de l’eau, des déchets…

- éco-construction : relation du bâtiment à son environnement, choix des procédés et des produits de construction…

- éco-confort : confort hygrothermique, acoustique, visuel… Par le biais de leurs conventions d’utilité sociale la grande majorité des bailleurs sociaux présents sur le territoire s’est engagée de produire 75% des programmes avec un niveau BBC à l’horizon 2016. Le niveau THPE sera visé à minima.

Bilan des évaluations réalisées depuis l’adoption de la grille :

Bailleurs social Nb de logements Commune Note de qualité

environnementale Marne et

Chantereine Habitat

60 Courtry 2.67/3.5 70 Chelles 2.7/3.5 73 Chelles 2.3/3.5

Généralement les performances en matière d’éco-gestion sont importantes (niveau BBC). Des efforts restent à faire sur les segments de l’éco-construction et l’éco-confort.

Equité sociale

Un soutien et un accompagnement de la collectivité pour la production de logements sociaux et de programme offrant une mixité de financements.

Le caractère social des opérations de logements est pris en compte pour le calcul des subventions attribuées par la CAMC afin de favoriser la production de logements sociaux et très sociaux. Favoriser l’accession sociale à la propriété par l’intermédiaire d’une

aide communautaire.

Viabilité économique Soutenir financièrement la production de logements sociaux.




Basique Moyennement performant Performant Très

performant Note /4

Respect environnemental 3

Equité sociale 3 Viabilité économique 3

Indice Développement

durable 3

VI. LES EVOLUTIONS LEGISLATIVES ET LES PERSPECTIVES D’EVOLUTION DU PLH Loi MoLLE (Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 :

Le programme d’action du PLH doit désormais être établi par commune. Il doit notamment décliner le nombre et les types de logements à construire , les moyens mobilisés pour atteindre ces objectifs ainsi que l’échéancier prévisionnel de leur réalisation. La loi Grenelle 2 du 13 juillet 2010 :

La loi donne les outils de la mise en œuvre la rupture technologique dans la construction neuve par l’obligation : - d’attester la prise en compte des normes énergétiques à la fin des travaux, - d’informer et d’afficher les performances énergétiques lors de la mise en vente d’un logement.



La réglementation thermique 2012, vise la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC) consommant moins de 50 lWh/m².an d’énergie primaire. Une exigences qui sera modulée en fonction de la zone géographique et de la surface des logements. La RT 2012 sera qui sera applicable à tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013 pour les logements se décline en trois exigences :

- l’efficacité énergétique du bâtiment : la limitation des besoins en énergie (isolation, chauffage, éclairage naturel…) - la consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kWh/m²/an en moyenne (57,5 kWh/m²/an en moyenne pour les logements collectifs jusqu’en 2015) - le confort en été : exigence sur la température intérieure

CUS et PSP 2010 : les projets de réhabilitation du patrimoine social

La stratégie patrimoniale : L’ensemble des bailleurs rencontrés témoignent d’une volonté de développer leur parc sur le territoire de Marne et Chantereine, considéré comme étant très attractif. Leurs objectifs en terme de constructions neuves ne sont pas quantifiés à cette échelle de territoire. Ils dépendront des opportunités qui se présenteront. La gestion sociale du parc : En matière d’occupation sociale, les bailleurs font le constat d’une précarisation des situations sociales, marquée notamment par la montée du chômage, la dégradation des conditions de travail et de vie et l’augmentation du nombre de familles monoparentales. La tension dans le parc social se traduit par un faible taux de rotation. Cette tension est due d’une part à la précarisation des situations sociales qui paralyse les ménages (chômage, emplois précaires…) dans la réalisation de leur parcours résidentiel, et d’autre part à la faiblesse de l’offre comparativement à la demande. La faiblesse de l’offre s’explique par l’attractivité du territoire dont le marché foncier est en constante augmentation, contraignant alors les bailleurs sociaux dans un secteur tendu. Ils s’accordent sur l’importance de diversifier l’offre par la taille et la typologie de financements des logements afin de faciliter les parcours résidentiels. La stratégie de vente des logements sociaux : Selon les bailleurs sociaux rencontrés au cours de l’année 2010, la vente de logements aux occupants doit également favoriser les parcours résidentiels et permettre le financement de la production de logements neufs. Les ventes peuvent être réalisées sous conditions de ne pas déséquilibrer l’offre locative sociale du territoire et de garantir la viabilité d’une telle opération pour les ménages acquéreurs. Bilan des ventes de logements locatifs sociaux sur le territoire : En 2007 : Sur Chelles, 33 logements de la résidence Grande Prairie ont été mis en vente par l’OPH-MC. En 2009 : Sur Chelles, 68 logements de la résidence Père Chaillet ont été mis en vente par la RUF (3F)

Sur Vaires, 50 logements de la résidence les Pinsons ont été mis en vente par la RUF (3F) Les mises en vente projetées : Marne et Chantereine Habitat envisage de mettre en vente la résidence « Mont Chalats » constituée de 76 logements individuels et 43 logements collectifs.



Le Logement Francilien envisage également de mettre en vente 38 logements de la résidence Saint Hubert sous réserve d’obtenir un accord de la commune de Chelles. Le 6ème PDALPD de Seine et Marne :

Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées adopté en 2009 exige une proportion de PLAI au sein de chaque opération sociale financée dans les communes en tension, jusqu’à 20 % de logements familiaux en PLAI dans les secteurs en difficulté (40 logements par an dans le bassin Marne Nord – Jablines). Il ambitionne également qu’un 1/3 des constructions neufs de logements sociaux entrent dans la catégorie des bâtiments basse consommation (BBC). Les projets de territoire de la région francilienne : Grand Paris et SDRIF

Le projet de SDRIF porté par la Région et le projet du Grand Paris fixent des perspectives de développement régional, soutenu par une importante production de logements. Les objectifs respectifs de ces deux projets s’établissent à 60 000 logements construits par an pour le SDRIF et 70 000 logements par an pour le projet du Grand Paris. L’attractivité du territoire de Marne et Chantereine et la tension sur le marché immobilier de la première couronne francilienne sont à l’origine d’une demande grandissante de logements. Les besoins en logements sociaux augmentent également d’une part du fait de l’attractivité du territoire et d’autre part en raison de la précarisation des situations sociales. En témoigne le nombre constant de demandeurs enregistrés à Chelles malgré la production de logements réalisée ces dernières années. Loi de finance

Le projet de loi de Finance 2011 – 2014 annonce une inévitable baisse des aides à la pierre à court et moyen terme. L’enveloppe allouée et ses modalités d’attribution ne sont pas encore définies. Elle sont actuellement en discussion et en réflexion. Diverses propositions ont été faites, mais aucune n’a encore été adoptée. Les bailleurs sociaux, comme les collectivités partenaires, n’ont pour le moment aucune visibilité sur le soutien à venir de l’Etat en matière de développement du parc social existant. Ceci handicap fortement la fiabilité des Plan Stratégiques de Patrimoine des bailleurs sociaux. Les opérations de réhabilitation étant prioritaires dans les politiques de patrimoine des bailleurs, il est prévisible que le rythme annuel de production de logements locatifs sociaux neufs diminue dans les prochaines années. La réforme de l’accession sociale à la propriété : le nouveau PTZ +

La politique d’aide à l’accession sociale mise en place par l’Etat ces dernières années (Pass Foncier et PTZ majoré) s’est arrêtée le 31 décembre 2010. Le prêt à taux zéro est toutefois renforcé en un nouveau dispositif, le PTZ+, en vigueur à partir du 1er janvier 2011. Celui-ci est toujours réservé aux primo-accédants dans le neuf et majoré pour les faibles revenus et les zones tendues, toutefois les plafonds de revenu ont été supprimés.



MISE EN PERSPECTIVE DES ACTIONS DU PLHI

Faire évoluer la Charte de l’Habitat Durable conformément aux nouvelles normes et objectifs de la Loi ENE.

Traduire la mixité sociale à travers les projets de construction par une diversification des tailles de logements et des typologies de conventionnement.

Mise à jour des critères d’attribution des subventions en faveur du logement social au titre de la surcharge foncière et pour réhabilitation LLS

Réflexion sur politique d’aide financière en faveur de l’accession sociale à la propriété suite à la réforme des dispositifs d’aide et à la création du PTZ+. (ex : habitat participatif / autopromotion)

Réévaluation des objectifs de production de logements :

- en matière de répartition des typologies de logements, en lien avec l’évolution socio-démographique du territoire, les nouvelles priorités de publics ciblés et la dynamique du marché.

- en cohérence avec le potentiel foncier réactualisé


Partie 3 – Réhabilitation et amélioration du parc existant 31

PARTIE 3 : LA REHABILITATION ET L’AMELIORATION DU PARC EXISTANT Enjeux

- Améliorer durablement le parc inconfortable et indigne du territoire par la mobilisation des propriétaires, en contrevenant la constitution d’un parc de copropriétés dégradées, tout en maintenant un parc à loyers maîtrisés.

- Assurer la qualité de l’offre locative sociale en favorisant leur réhabilitation pérenne, en favorisant la dynamique de réhabilitations durables et de qualité tout en évitant l’augmentation des taux d’effort réel.

Stratégie

- Accompagner l’amélioration du parc privé - Soutenir la réhabilitation du parc social


Action 2.1.1 : OPAH 4 Action 2.1.2 : Veille copropriétés 5 Action 2.2.1 : Amélioration parc social 6.5

5

Note /4


Note /10 Evaluation de la réhabilitation et de l’amélioration du parc existant 5,8



I. LES ACTIONS DU PROGRAMME MISES EN OEUVRE Action 2.1.1 : Développer les opérations de réhabilitation durable du parc privé ancien

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 OPAH 4

ACTION 2.1.1 4 Action 2.1.2 : Prévenir le basculement des copropriétés fragiles

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Veille 5

ACTION 2.1.2 5 Action 2.2.1 : Se donner les moyens d’une stratégie d’amélioration du parc social existant


Etude PSP/CUS 5 Subventions 8

ACTION 2.2.1 6.5



Action 2.1.1 : Développer les opérations de réhabilitation durable du parc privé ancien

Etude pré-opérationnelle

d’OPAH

L’étude pré-opérationnelle d’OPAH a été engagée en 2008 par le Bureau communautaire (délibération du 12 novembre 2008). La consultation de prestation extérieure a été lancée début 2009, et l’étude engagée en juin 2009. La phase 1 (repérage des immeubles) s’est achevée en janvier 2010. La phase 2 d’enquêtes a été validée en juillet 2010. La phase 3 de proposition de dispositifs, est actuellement en cours. L’étude devrait aboutir sur un projet de convention OPAH au mois de décembre 2010.

Opération Programmée

d’amélioration de l’habitat

L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat sera engagée dès la définition de ses modalités (techniques et financières) et l’établissement de la convention partenariale par l’étude pré-opérationnelle. L’engagement de cette OPAH peut être envisagée à partir de mi-2010. Une consultation de prestataire pour la mise en œuvre et l’animation de l’opération devra être lancée. L’opération devrait durer 5 ans.

Action 2.1.2 : Prévenir le basculement des copropriétés fragiles

Veille Une veille des difficultés des copropriétés est prise en compte dans l’Observatoire du logement en création. Les problématiques des copropriétés sont prises en compte par l’étude pré-opérationnelle d’OPAH.

Action 2.2.1 : Se donner les moyens d’une stratégie d’amélioration du parc social existant

Etude des Plans Stratégiques de Patrimoine et des Conventions d’Utilité Sociale (CUS) des bailleurs

sociaux

Certains Plans Stratégiques de Patrimoine nous sont transmis, mais l’automatisme de la transmission n’est pas encore officialisée. Dans le cadre de la consultation des EPCI ayant un PLH en vigueur, l’étude de l’ensemble des Conventions d’Utilité Sociale des bailleurs sociaux présents sur le territoire de Marne et Chantereine a été réalisée entre avril et mai 201. Cette démarche a permis de recueillir de nombreuses informations sur le patrimoine des bailleurs, le peuplement de leurs opérations et de faire le point sur leur stratégie de développement à l’horizon 2016.

La grille d’examen pour l’attribution des

subventions

Elle sera révisée régulièrement par un bilan annuel. Les critères et les bases de calculs seront ainsi modulés en fonction des besoins ressentis. Un débat d’idées pourra être engagé sur la pertinence d’établir une grille d’examen spécifique (dans ses critères et son mode de calcul) aux demandes de subvention pour des travaux d’amélioration du parc social existant.

Soutien financier à la réhabilitation du logement

locatif social

Une enveloppe annuelle est affectée aux programmes de réhabilitation et d’amélioration du parc social existant dans le budget communautaire, sur la base des estimations du PLH. Cette enveloppe prévisionnelle doit être affinée par une anticipation des projets des bailleurs, notamment via les CUS et PSP.



II. BILAN FINANCIER

Soutien financier aux opérations d’amélioration du parc social existant : 100 000 € par an en moyenne

Entre 2007 et 2010, la communauté d’agglomération a attribué 450 000 € de subvention à des projets de réhabilitation et d’amélioration du parc social existant, soit 238 logements concernés.

Estimation PLH Réalisation 2007 à 2010

Taux de réalisation

Enveloppe financière 1 500 000 € 452 000 € Env. 30 % Nbre de logements 1200 à 1500 428 Env. 30%

Aides à la réhabilitation du parc social existant


Bilan 2008 Aucune attribution

Bilan 2009 Aucune attribution

Bilan 2010 270 000 € pour 148 logements (résidence Chantereine à Chelles)

Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) : 45 000 € d’étude pré-opérationnelle / OPAH non défini

Le montant de prestation pour la réalisation de l’étude pré-opérationnelle de l’OPAH s’élève à 45 000 € TTC, dont environ 30 % à la charge de la CAMC. Le budget prévisionnel de l’OPAH sur 5 ans n’a pas encore été établi.


Bilan financier 2



III. BILAN DE DEVELOPPEMENT DURABLE Respect environnemental

Une qualité environnementale des projets de réhabilitation du parc social Les projets de réhabilitation du patrimoine social se concentrent sur les bâtiments les plus énergivores (étiquettes énergie EFG) afin d’élever leurs performances énergétiques au niveau de l’étiquette énergie C. La communauté encourage les projets de réhabilitation ambitieux sur les volets amélioration des performances énergétiques et qualité urbaine. A titre d’exemple, la CAMC a demandé au bailleur social Logement Francilien ayant soumis un projet de ravalement pour la résidence Gambetta à Chelles de revoir celui-ci afin que soit proposé un réel projet de réhabilitation et de résidentialisation. Un soutien et un accompagnement de la collectivité aux projets de réhabilitation performants Pour le parc social : l’attribution des subventions aux projets de réhabilitation du parc social est encadrée par une grille de critères répondant aux objectifs de la charte communautaire de l’habitat durable. La subvention attribuée favorise les projets qualitatifs et innovants en matière de performances énergétiques du bâtiment et en matière de démarche HQE. En 2010, la demande de subvention adressée par Marne et Chantereine Habitat pour la réhabilitation de la résidence Chantereine à Chelles a été traitée grâce à la grille de critères. Cette opération s’appuyant sur l’obtention du label HPE Rénovation 2009 a obtenu la note de qualité urbaine de 5,5/9. La qualité environnementale a été jugée basique, le niveau BBC étant requis pour l’obtention d’une note maximale (classement HPE, THPE, BBC). Pour le parc privé ancien : le dispositif opérationnel de soutien et d’accompagnement des propriétaires dans leur travaux d’amélioration de leur logement (subvention et ingénierie) menée par la collectivité publique favorise l’amélioration des performances thermiques du bâtiment ancien. Equité sociale

Un soutien et un accompagnement de la collectivité envers les habitants les plus modestes - Aide de la collectivité aux projets concernant les locataires sociaux - Aide de la collectivité en priorité aux propriétaires modestes et très modestes



Viabilité économique

Une volonté de baisser les charges des occupants par une baisse de leur frais domestiques (consommations d’eau et d’énergies ) mais un manque de recul ne permettant pas d’évaluer l’efficacité réelle des opérations de réhabilitation réalisées.



performant Note /4

Respect environnemental 2 Equité sociale 3

Viabilité économique 3

Indice Développement durable 3

IV. LES EVOLUTIONS DU CONTEXTE LOCAL ET LEGISLATIF

Loi MoLLE (Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2010

En matière d’amélioration du parc privé, la loi MoLLE a créé un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQA). Afin d’améliorer le fonctionnement des copropriétés, la loi prévoit la mise en place d’une procédure d’alerte préventive par le syndic en cas d’impayés lourds. Enfin, des mesures ont été instaurées afin d’améliorer la gestion des copropriétés issues des ventes HLM : les travaux d’amélioration portant sur les équipements commun, à la charge du syndicat des copropriétaires, doivent faire l’objet de provisions spéciales dès leur vote afin de garantir que les syndicats pourront procéder aux travaux. La loi Engagement National pour l’Environnement dite « Grenelle 2 »

La loi Grenelle 2 apporte les outils de mise en oeuvre des objectifs énoncés par la loi Grenelle 1. Il s’agit notamment de mettre en œuvre la rupture technologique dans la rénovation thermique accélérée du parc ancien (réalisation de diagnostics de performance énergétique, développement des contrats de performance énergétique).



Loi de finance

Le projet de loi de Finance 2011 – 2014 annonce une inévitable baisse des aides à la pierre à court et moyen terme. L’enveloppe allouée et ses modalités d’attribution ne sont pas encore définies. Elles sont actuellement en discussion et en réflexion. Diverses propositions ont été faites, mais aucune n’a encore été adoptée. Les bailleurs sociaux, comme les collectivités partenaires, n’ont pour le moment aucune visibilité sur le soutien à venir de l’Etat en matière de réhabilitation du parc social existant. Ceci handicap fortement la fiabilité des Plan Stratégiques de Patrimoine des bailleurs sociaux, bien que ceux-ci favoriseront les opérations de réhabilitation aux opérations de construction. Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées de Seine-et-Marne, Décembre 2009 : - Priorisation des aides publiques vers le traitement des bâtiments les plus énergivores - Encouragement aux travaux d’amélioration de l’habitat pour permettre aux ménages en difficulté de mieux gérer leurs charges énergétiques (sensibilisation,

actions pédagogiques, réalisation de diagnostic, accompagnement social, etc…). - Repérage des situations d’habitat indigne et suivi de chacune de ces situations (création d’un pôle Habitat indigne en 2009) - Mise en place d’une structure chargée de la gestion d’un fond spécifique permettant de faire l’avance de la subvention ANAH. - Incitation des bailleurs à réaliser un diagnostic de leur par cet à mettre en œuvre les mesures correctrices. CUS et PSP 2010 : les projets de réhabilitation du patrimoine social

Dans leurs CUS 2010, l’ensemble des bailleurs sociaux prévoit l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments les plus énergivores (étiquettes E,F,G). Leur objectif est d’atteindre l’étiquette C du Diagnostic de Performance Energétique. Les projets sont déclinés et programmés dans les PSP à court et moyen terme. La maîtrise des charges locatives constitue un axe de travail important pour les bailleurs au-delà des actions de sensibilisation et de responsabilisation mises en place, les travaux d’amélioration des performances énergétiques des bâtiments doivent permettre de diminuer les charges de chauffage. Le parc social de la CAMC est considéré comme étant attractif. Les locataires sont globalement satisfaits du service rendu. Les bailleurs souhaitent participer à la réflexion initiée par les collectivités autour de la politique de gestion urbaine de proximité pour clarifier la gestion des espaces publics et privés. Il s’agirait de réfléchir en amont au traitement de l’interface public/privé notamment pour garantir la pérennité des investissements. Nouvelle politique de l’ANAH

L’ANAH a adopté en septembre 2010 un nouveau régime d’aides entrant en vigueur début 2011 et plaçant les propriétaires-occupants modestes et très modestes au cœur de ses priorités d’action. La lutte contre la précarité énergétique est parallèlement élevée au même niveau que la lutte contre l’indignité et l’insalubrité.



MISE EN PERSPECTIVE DES ACTIONS DU PLHI Action 2.2.1 : Se donner les moyens d’une stratégie d’amélioration du parc social existant Alerte sur les difficultés de prévision actuelle des projets de réhabilitation des bailleurs sociaux dans les objectifs de soutien communautaire à la réhabilitation du parc social dans le PLHi. Projets de réhabilitations en cours et/ou programmés :

- Résidence rue du Tir à Chelles (OPH-MC) - résidence Chantereine à Chelles (OPH-MC) - résidence Schweitzer Laennec à Chelles (OPH-MC) - résidence Saint-Hubert à Chelles (OPH 77) - résidence Gambetta à Chelles (Logement Francilien)

Projets de réhabilitations à prévoir :

- résidence Paul Algis à Vaires (OPH 77) - résidence Les Pêcheurs à Vaires (OPH 77) - cité cheminote de Chelles-Brou (ICF La Sablière) - cité cheminote de Vaires (ICF La Sablière)


Partie 4 – Les populations spécifiques 39

PARTIE 4 : LES POPULATIONS SPECIFIQUES

Enjeux Stratégie

Population jeune : Offrir aux jeunes la possibilité de commencer leur parcours résidentiel sur le territoire.

Développer une alternative à la cohabitation intergénérationnelle par des produits adaptés et augmenter l’offre en logements à destination des jeunes.

Population âgée et en situation de handicap :

Mieux répondre aux besoins actuels et futurs des personnes âgées et en situation de handicap.

Anticiper la croissance de la population âgée et très âgée. Développer la possibilité d’accès en logements adaptés.

Population démunie : Combattre l’exclusion des plus précaires dans l’accès au logement.

Augmenter l’offre d’hébergement et de logements adaptés aux ménages en difficulté sociale sur le territoire.

Population du voyage : Accueillir dignement sur le territoire les gens du voyage nomades et sédentarisés.

Offrir une aire d’accueil temporaire pour les populations nomades et améliorer les conditions d’habitat des populations sédentarisées.


La population jeune - Actions 3.1.1 & 3.1.2 2 La population âgée et handicapée - Actions 3.2.1, 3.2.2 & 3.2.3 4 La population démunie - Action 3.3.1 5 La population du voyage - Actions 3.3.3 5

4

Note /4


Note /10 Evaluation des actions relatives aux populations spécifiques 5,5



I. LES ACTIONS DU PROGRAMME MISES EN OEUVRE

La population jeune (Objectif 6)

Action 3.1.1 : Développer une offre accessible de logements aux jeunes

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Développement du FJT 0

Programmation immobilière 5.6 Intégration dans charte de peuplement 0

Résidence étudiante 10 ACTION 3.1.1 3.9

Action 3.1.2 : Mettre en place un CLLAJ

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 CLLAJ 0

ACTION 3.1.2 0



Act ion 3.1.1 : Développer une offre accessible de logements aux jeunes

Développement du Foyer Jeunes

Travailleurs type Soleil

Relais Jeunes a engagé une réflexion sur la centralisation des logements existants sur Chelles (9 appartements sont rattachés actuellement au FJTS de Torcy). Il ressort qu’un foyer de type soleil serait difficile à mettre en place en raisons des difficultés à mobiliser le parc social existant et de la complexité des conventionnement nécessaires. Cette action pourra être remplacée par la création du résidence sociale pour jeunes (voir action 3.1.2 CLLAJ)

Prise en compte de la population jeune dans

la programmation immobilière

La prise en compte des petits logements dans la programmation de logements n’est pas intégrée dans les objectifs quantitatifs du PLH. En revanche, un critère sur les publics spécifiques est intégré dans la grille d’analyse par barème des demandes de subvention pour surcharge foncière des opérations sociales.

Prise en compte de la population spécifique jeune dans la charte

de peuplement

Une seule charte de peuplement a été signée entre la ville de Chelles et le Logement Francilien en 2009, mais elle n’intègre que les critères socio-économiques des demandeurs et d’occupation des logements. L’attribution des logements sociaux envers les jeunes se fait par la voie classique via la commission d’attribution de logements en place.

Réalisation d’une résidence étudiante Une résidence étudiante a été réalisée aux abords de la gare de Chelles. 125 chambres ont été livrées en septembre 2010.

Act ion 3.1.2 : Mettre en place un CLLAJ

Mise en place d’un Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ)

L’URFJT Ile-de-France a mené, à la demande du Conseil Général 77, de la CAF 77 et du CIL 77 , une étude sur les besoins et l’offre de logements des jeunes en Seine-et-Marne depuis 2008. La mise en place d’un CLLAJ se révélait également dans leurs préconisations d’actions, en tant qu’outil de captage du parc privé. Il n’en existe actuellement aucun sur le département. De nombreux échanges ont eu lieu dans le courant de l’année 2010 avec l’URFJT IDF et Relais Jeunes 77 (également impliqué dans cette étude). 3 scénarii ont été proposés pour répondre aux besoins des jeunes de Marne et Chantereine : la mise en place d’un CLLAJ, la réalisation d’un foyer type Soleil et la réalisation d’une résidence sociale. La CAMC privilégie le principe d’une nouvelle résidence sociale pour accroître l’offre en logements à destination des jeunes et de renforcer les actions d’accompagnement menées par les structures locales existantes (Mission Locale, CCAS, Relais Jeunes 77). Les modalités de renforcement restent à définir et le projet de résidence sociale doit être approfondi afin d’en apprécier la faisabilité sociale et financière.



La population des personnes âgées et en situation de handicap (Objectif 7)

Action 3.2.1 : Favoriser le maintien à domicile des personnes à mobilité réduite

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Maintien à domicile 1.7 Aide financière 0

ACTION 3.2.1 0.8

Action 3.2.2 : Se donner les moyens de répondre aux besoins des personnes âgées en perte d’autonomie

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Etude de besoins à Chelles

5

EHPAD à Vaires 6.7 ACTION 3.2.2 5.9

Action 3.2.3 : Intégrer la question de l’accessibilité dans la production de logements et la gestion de l’offre existante

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Intégration dans charte de peuplement

0

Bourse d’échanges 0 Logements adaptés 8 Foyer spécialisé 8

ACTION 3.2.3 4



Action 3.2.1 : Favoriser le maintien à domicile des personnes à mobilité réduite

Prise en compte du maintien à domicile dans les

projets locaux

Un volet « Maintien à domicile » pour les personnes handicapées et âgées (+ de 70 ans) est intégré dans le cahier des charges de l’étude pré-opérationnelle en cours de la future OPAH intercommunale. La législation pour l’adaptation aux handicaps des nouveaux logements s’applique.

Aide financière communautaire pour les

travaux d’adaptation dans le cadre de l’OPAH

Via la définition du périmètre d’action de l’OPAH intégrant ce volet spécifique (via le repérage des besoins), la collectivité accordera des aides en abondement à celles de l’ANAH et du Conseil Général pour les travaux d’adaptation des logements. Les modalités des subventions seront définies dans l’étude pré-opérationnelle d’OPAH.

Action 3.2.2 : Se donner les moyens de répondre aux besoins des personnes âgées en perte d’autonomie

Etude de besoins des personnes âgées et en situation de handicap

sur le territoire

La volonté municipale de Chelles (soutenue par la Communauté) s'est positionné favorablement pour implanter sur la commune 2 structures répondant à des besoins identifiés sur le territoire :

- une opération de 43 logements locatifs sociaux dont 50% des logements seront réservés aux personnes âgées est programmée au centre ville à proximité du marché. Celle-ci sera réalisée et gérée par le bailleur social OSICA. Deux possibilités sont envisagées pour cette opération. D’une part la réalisation de 50 à 60% de logements réservés pour les personnes âgées et 40 à 50% de logements pour jeunes décohabitants. D’autre part la réalisation de 50 à 60% de logements réservés pour les personnes âgées et 40 à 50% de logements familiaux ;

- un centre de rééducation et de réadaptation pour personnes en sortie d'hospitalisation ;

Projet d’EHPAD à Vaires

Un équipement d’EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est programmé à Vaires-sur-Marne sur l’ancien site de France Télécom (centre-ville). Celui-ci comprendra 80 lits, et sera géré par l’association AFTAM.



Action 3.2.3 : Intégrer la question de l’accessibilité dans la production de logements et la gestion de l’offre existante

Prise en compte de la population spécifique âgée et handicapée dans la charte de peuplement du parc social

Une seule charte de peuplement a été signée entre la ville de Chelles et le Logement Francilien en 2009, mais elle n’intègre que les critères socio-économiques des demandeurs et de sur ou sous-occupation des logements. L’attribution des logements sociaux envers les personnes âgées et en situation de handicap se fait par la voie classique via la commission d’attribution de logements en place.

Intégration des besoins dans la Bourse d’échanges

Aucune Bourse d’échanges de logements n’existe actuellement sur le territoire communautaire. Les attributions se font via la commission d’attribution de logements en place.

Développement de l’offre en logements adaptés

8 logements adaptables aux handicaps ont été réalisés par la Sablière en 2008 à Chelles (allée de Bretagne, allée d’Anjou). Ces logements sont exclusivement réservés à un public handicapés. Dans le cadre de la réhabilitation de la résidence sociale Carnavalet à Chelles (6bis rue Carnavalet), gérée par Adoma, 15 T1’ adaptables aux handicaps ont été réalisés. La prise en compte des logements adaptés/adaptables dans la programmation de logements n’est pas intégrée dans les objectifs quantitatifs du PLH. En revanche, un critère sur les publics spécifiques est intégré dans la grille d’analyse par barème des demandes de subvention pour surcharge foncière des opérations sociales.

Etablissement d’un foyer spécialisé

Un foyer de vie pour adultes autistes (SESAME Autisme) a été réalisé à Chelles (rue des Cottage). 13 chambres (places d’internat) ont été livrées en 2009. 6 places supplémentaires seront intégrées à moyen terme (au total : 19 places en internat).



Les populations démunies (Objectif 8)

Action 3.3.1 : Développer les capacités d’accueil en logements adaptés pour les ménages en difficultés


Résidence sociale 8 Maison-Relais 2

ACTION 3.3.1 5

Action 3.3.1 : Développer les capacités d’accueil en logements adaptés pour les ménages en difficultés

Réalisation d’une résidence

sociale (objectif PLH de 30 places)

La résidence sociale de La Sablière (Brou, chemin du Bouleur), inoccupée depuis 2005, a été acquise par l’OPAC de Chelles en janvier 2007 en vue d’une réhabilitation et d’un réaménagement. La résidence, ouverte en 2009, offre 77 logements (tous accessibles pour les handicapés) dont 27 réservés au CADA.

Une résidence sociale d’ADOMA « Geneviève de Gaulle » a ouvert dans le quartier de l’Aulnoy à Chelles en 2008. Celle-ci comprend 82 logements (T1). Le foyer Carnavalet a été réhabilité afin de dédensifier son occupation (réstructuration de 140 chambres en 65 logements). La mise en service a eu lieu à la fin du mois de juin 2010.

Par ailleurs la Résidence Hotelière à Vocation Sociale (RHVS) située à Brou (chemin du Bouleur ) et gérée par l'association "La Rose des Vents" de Meaux, offre des logements temporaires. Elle a été ouverte en 2009.

Etablissement d’une Maison-Relais

(objectif PLH : 15 places)

Le projet de Maison-Relais identifié en 2008 par la Croix-Rouge sur la commune de Chelles, a été abandonné faute d’un accord sur l’acquisition de la Résidence AVIA, bâtiment prospecté pour accueillir la structure. Le projet de création d’une Maison-relais par mutation de logements « temporaires » appartenant à ICF La Sablière à Brou-sur-Chantereine envisagé par l’association La Maison du Pain a été abandonné faute d’une modification du POS permettant l’extension du bâtiment d’origine. L’implantation d’une Maison Relais à Brou devra donc intervenir sur un autre site. Une réflexion à ce sujet devra être menée en 2011.



Les populations du voyage (Objectif 8)

Action 3.3.3 : Améliorer les conditions d’habitat des gens du voyage


Aire d’accueil 7 MOUS Courtry 4.5 MOUS Chelles 4.5

ACTION 3.3.3 5.3

Action 3.3.3 : Améliorer les conditions d’habitat des gens du voyage

Réalisation d’une aire d’accueil pour gens du

voyage

Une aire d’accueil est programmée sur Chelles par le SMIEP Marne Nord depuis fin 2003. Celle-ci comprendra 28 places. L’étude de faisabilité, le projet et le financement (Etat, CG, CAF) sont établis. Le projet est en attente de régler les questions foncières : un emplacement réservé est défini dans le PLU mais un besoin d’extension sur une zone UA est révélé. Les négociations sont en cours, et une procédure de DUP a été engagée en parallèle. Le projet devrait aboutir en 2012.

Mise en œuvre de Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale

(MOUS) pour le relogement et l’accompagnement sociale des familles

défavorisée de gens du voyage sédentarisés sur le territoire intercommunal

Deux Maîtrises d’Oeuvre Urbaine et Sociale pour le relogement et l’accompagnement sociale des familles défavorisées de gens du voyage sédentarisées sont en cours sur le territoire.

La première à Courtry engagée par le SMIEPMN en 2005 est en phase d’étude pré-opérationnelle. Les opérateurs doivent être désignés, les études de faisabilité sont en cours et les plans d’aménagement ont été présentés en 2010. La réalisation du projet d’habitat adapté devrait commencer dans le courant de l’année 2012.

La seconde a été engagée à Chelles par la CAMC en 2007. Le diagnostic des besoins a été présenté et la conception des projets a débuté. Plus de 300 ménages ont été identifiés, mais une centaine de ménages devrait faire l’objet d’un accompagnement de projet (relocalisation ou régularisation/amélioration sur place). Cette dernière MOUS devrait durer jusqu’à 2013.



II. BILAN QUANTITATIF Places d’hébergement

L’inventaire des places d’hébergement existantes effectué chaque année à partir du 1er janvier 2010 (instauré par la loi du 25 mars 2010 MoLLE), fait état d’une offre satisfaisante sur le territoire intercommunal au 1er janvier 2010, bien que celle-ci soit déséquilibrée géographiquement. Ainsi la CAMC offre 189 places d’hébergement d’urgence :

Places d’hébergement selon la loi MoLLE *

Places selon l’inventaire DDT au 01/01/2010

Chelles 51 55 Vaires-sur-Marne 11 0

Brou-sur-Chantereine 4 129 Courtry 5 0 CAMC 71 189

* 1 place obligatoire pour 2 000 habitants

III. BILAN FINANCIER

MOUS de Chelles Montant de la mission d’expertise et d’AMO engagé pendant 5 ans (bureau d’études) : 230 000 € TTC, dont 30% à la charge de la CAMC. Coût opérationnel non défini. MOUS de Courtry Coût de la mission d’expertise et d’AMO pris en charge par le SMIEP Marne Nord. Coût opérationnel non défini. Résidences sociales et structure d’hébergement spécialisée : financement dans le cadre des subventions accordées en soutien au logement social.


performant Note/4

Bilan financier 2



IV. BILAN DE DEVELOPPEMENT DURABLE Respect environnemental

Une qualité environnementale des projets de construction des structures : - Accompagnement en amont de la collectivité publique et un mode de financement publique basé sur le respect des objectifs

environnementaux de la Charte communautaire de l’Habitat durable.

Equité sociale

Un soutien et un accompagnement de la collectivité pour les projets à vocation sociale et territorialement équilibrés.


Soutien aux projets bénéficiant de partenariats publics.

Basique Moyennement performant Performant Très performant Note /4






V. LES EVOLUTIONS DU CONTEXTE LOCAL ET LEGISLATIF Loi MoLLE (Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 : La loi MoLLE rend obligatoire, au même titre que le logement social, un taux minimum de places d’hébergement dans les communes membres d’un EPCI dont la population est supérieure à 50 000 habitants, soit 1 place minimum par tranche de 2 000 habitants. Un inventaire annuel est mis en place dès le 1er janvier 2010, ainsi que la procédure de prélèvement sur ressources fiscales pour les communes qui n’atteignent pas leur objectif. Autres nouveautés issues de la loi :

- Intégration du Plan d’accueil, d’hébergement et d’insertion des personnes sans abri au PDALPD 1 - Définition de la notion d’habitat indigne (pour faciliter les travaux des observatoires des logements indignes, non décents et des locaux impropres à l’habitation) - Développement de l’intermédiation locative par les bailleurs sociaux dans le parc privé.

Loi DALO (Droit Au Logement Opposable) du 5 mars 2007 : La loi incite à l’augmentation des capacités d’hébergement d’urgence et de stabilisation en reconnaissant aux personnes accueillies dans un hébergement d’urgence le droit d’y rester jusqu’à ce qu’une place en hébergement stable ou un logement adapté à leur situation leur soit proposé. Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées de Seine-et-Marne, Décembre 2009 : - Objectif de 209 places d’hébergement en maison relais avant fin 2012 - Elaboration et mise en œuvre de 4 à 5 projets d’amélioration des conditions de vie dans les structures d’hébergement - Développer une offre spécifique en multipliant les expérimentations : logements partagés, appartements thérapeutiques, résidences accueil, accueil familial. - 20% de logements familiaux en PLAI dans toutes les opérations réalisées dans les secteurs en difficulté. - Financement de 40 logements familiaux PLAI chaque année dans les secteurs tendus du Bassin Marne Nord – Jablines. Loi de finance 2011 - programmation pluriannuelle des finances publiques 2011-2014 en matière de logements : La priorité est donnée à l’hébergement, à travers les centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) et les structures d’hébergement d’urgence (HU), ainsi qu’aux dispositifs de logements adaptés, comme les maisons-relais, l’intermédiation locative ou l’aide aux logements temporaires. La dotation de ce programme a été majorée de 90 millions d’euros par rapport à 2010. Bilan CUS 2010 – Une précarisation des situations sociales des locataires : En matière d’occupation sociale, les bailleurs font le constat d’une précarisation des situations sociales, marquée notamment par la montée du chômage, la dégradation des conditions de travail et de vie et l’augmentation du nombre de familles monoparentales. 1 Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées



Cette précarisation se traduit par une augmentation du nombre de petits impayés notamment pour des locataires qui habituellement s’acquittaient de leur loyer. Concernant la gestion des impayés, les bailleurs ont mis en place des outils (système d’alerte) et pour certains du personnel formé pour anticiper les situations critiques et éviter leur dégradation. Evolution du nombre de demandeurs de LLS :

Depuis 2007, malgré la production de logements sociaux réalisée, le nombre de demandeurs en attente de logements reste quasiment constant (entre 1000 et 1200 demandeurs pour la commune de Chelles).


Adapter la production de logements aux différentes situations de peuplement : personnes âgées, handicapées, jeunes, familles

nombreuses… Mise en conformité du PLH avec les objectifs du 6ème PDALPD :

- Développer et améliorer l’offre logement - Accompagner les publics prioritaires dans leurs parcours résidentiels - Prévenir les expulsions locatives - Lutter contre l’habitat indigne - Lutter contre les risques de ségrégation spatiale et sociale Intégration d’un objectif de production de places d’hébergement d’urgence d’ici 2012 en fonction des besoins actuels et futurs

conformément à la loi MOLLE (1 place minimum pour 2 000 habitants). Réorientation de l’action CLLAJ

- Créer une nouvelle résidence sociale d’une centaine de places à destination des jeunes sur le territoire de Marne et Chantereine - Renforcer l’action des structures locales existantes (Mission Locale Intercommunale, CCAS, BIJ…) : accueil, information et des jeunes dans les

structures existantes dans la recherche de solutions de logement adaptées à leur situation sociale, mobilisation et animation du partenariat local public et privé


Partie 5 – Animation, suivi et évaluation de la politique communautaire de l’habitat 51

PARTIE 5 : L’ANIMATION, LE SUIVI ET L’EVALUATION DE LA POLITIQUE COMMUNAUTAIRE DE L’HABITAT

Enjeux Stratégie

Positionner la communauté d’agglomération comme l’acteur majeur de la politique de l’habitat sur le territoire.

Doter la communauté d’agglomération d’outils de mise en œuvre et d’évaluation de sa politique.


Animation et coordination des acteurs - Actions 1.2.1, 4.1.1, 3.2.2 & 1.3.2 4.3

Veille et observation du territoire - Actions 4.2.1 & 4.2.2 6.5

Evaluation 5,4

Note /4


Note /10 Evaluation de l’animation et du suivi de la politique de l’Habitat 6



I. LES ACTIONS DU PROGRAMME MISES EN OEUVRE

L’animation et la coordination des acteurs (Objectif 9)

Action 1.2.1 : Mettre en œ uvre la maîtrise d’ouvrage communautaire

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Transfert de compétences 8 Définition de l’IC 10 Délégation de compétences 7

ACTION 1.2.1 8.3

Action 4.1.1 : Elaborer et signer des accords collectifs intercommunaux

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Charte de peuplement 2 Accords collectifs 0

ACTION 4.1.1 1

Action 3.3.2 : Organiser et coordonner le suivi et le dialogue des partenaires (pour le relogement des personnes en hébergement)

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Bourse d’échanges 0 Interbailleur 0

ACTION 3.3.2 0

Action 1.3.2 : Construire un partenariat privé /public

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Charte Habitat 8

ACTION 1.3.2 8



Action 1.2.1 : Mettre en œuvre la maîtrise d’ouvrage communautaire

Transfert de compétences

Les compétences ci-dessous sont transférées à la CAMC depuis 2005 (définis dans les statuts de création) : - la compétence Aménagement urbain (Etudes prospectives et de programmation urbaine en matière d’habitat notamment,

création et aménagement de ZAC existantes ou nouvelles d’intérêt communautaire) - la compétence Habitat (élaboration et mise en œuvre du PLH, développement d’une politique d’aide à la construction ou

la réhabilitation de logements sociaux et de structures d’hébergement social, et requalification des espaces extérieurs) - La compétence Logement et cadre de vie (action de valorisation et entretien du patrimoine ancien des communes,

conduites d’études, projets et recherches des financements appropriés aux opérations projetées) .

Définition de l’intérêt communautaire

L’intérêt communautaire des ZAC et des lotissements à vocation d’habitat a été défini dans la délibération communautaire du 4 novembre 2009.

Délégation de compétences

L’ exercice du droit de préemption urbain s’effectue dans les limites des compétences communautaires et sur délégation expresse des communes concernées. Il a été délégué à la CAMC « concernant la politique de l’Habitat et du logement pour la mise en œuvre de la politique communautaire d’équilibre social de l’habitat sur l’ensemble des zones urbaines ou à urbaniser du POS/PLU du territoire communal » pour 3 communes en 2006 : Chelles (20/01/2006), Brou-sur-Chantereine (02/02/2006) et Courtry (01/03/2006).

Action 4.1.1 : Elaborer et signer des accords collectifs intercommunaux

La définition d’une charte de peuplement

Une seule charte de peuplement a été signée entre la ville de Chelles et le Logement Francilien en 2009. Celle-ci devra être renouvelée en 2010. Dans le courant de l’année 2010, une dynamique partenariale a été amorcée par des rencontres régulières ayant permis d’échanger autour de la politique de l’habitat de la CAMC et des actions envisageables pour assurer l’équilibre de peuplement dans le parc social. Cette démarche devra être poursuivie et renforcée.

L’élaboration d’accords collectifs intercommunaux

Ces accords peuvent être proposés aux bailleurs sociaux pour une durée de trois ans. Ils définissent : - pour chaque organisme, un engagement annuel quantifié d’attribution de logements aux personnes connaissant des

difficultés économiques et sociales dont les besoins ont été définis dans le PDALPD ; - les moyens d’accompagnement et les dispositions nécessaires à la mise en œuvre et au suivi de cet engagement

annuel.



Action 3.3.2 : Organiser et coordonner le suivi et le dialogue des partenaires (pour le relogement des personnes en hébergement)

Montage d’une Bourse d’échanges de logements

sociaux

Actuellement, aucune organisation officielle de type Bourse d’échanges n’existe sur le territoire communautaire. Une réflexion sur cette démarche a néanmoins été engagée en 2008 au niveau de la ville de Chelles. Il en a été conclu qu’une telle démarche serait très difficile et complexe à mettre en œuvre, notamment pour les demandes de mutation et d’échanges d’appartements au sein du parc. Pour les autres demandes (parcours résidentiels classique au sein du territoire ; coordination avec les sorties de centres d’hébergement), celles-ci sont déjà traitées dans le cadre des commissions d’attribution en place.

Mise en place d’un Interbailleur

Actuellement, aucune structure de type Interbailleur n’exerce sur le territoire communautaire, qu’elle soit identifiée physiquement par un interlocuteur commun, ou organisée par la rencontre régulière des bailleurs présents sur le territoire. Toutefois, les échanges et discussions existent déjà entre les bailleurs et avec la collectivité locale (via les différents services communaux et intercommunaux).

Action 1.3.2 : Construire un partenariat privé /public

Charte de l’Habitat durable

Le Conseil communautaire a adopté la Charte communautaire de l’habitat durable le 23 septembre 2009. Cette charte, présentant la volonté politique concernant la qualité urbaine et environnementale des opérations immobilières sur le territoire, a été transmise pour information à chacun des promoteurs-constructeurs connus localement lors d’une réunion d’information en Février 2010. Des réunions d’informations et d’échange sur la politique de l’Habitat ont été organisées avec l’ensemble des bailleurs sociaux et des promoteurs-constructeurs. Un accompagnement des projets immobiliers est organisé en continu par les services communaux et communautaires.



La veille et l’observation du territoire (Objectif 10) Action 4.2.1 : Créer un Observatoire de l’Habitat

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Observatoire 4

ACTION 4.2.1 4 Action 4.2.2 : Intégrer un volet animation dans la structure de l’Observatoire

Conception Validation Mise en oeuvre Note /10 Service Habitat 9

ACTION 4.2.2 9

Action 4.2.1 : Créer un Observatoire de l’Habitat

Montage d’un Observatoire de l’Habitat

La définition de l’observatoire de l’Habitat, du logement et du foncier a été engagée en 2008. Sa mise en place a avancé en 2010, notamment une base de données actualisées sur l’évolution de la population et du parc de logements est en cours de construction. Le traitement cartographique des données a été amorcé. Des partenariats d’échanges et de transmission de données sont à engager.

Action 4.2.2 : Intégrer un volet animation dans la structure de l’Observatoire

Développement d’un Service Habitat

Le service communautaire de l’Habitat s’est développé, il est actuellement composé de deux chargées d’études en poste. L’animation de l’Observatoire par le service Habitat est en cours de développement.



II. BILAN FINANCIER Direction technique et administrative : budget de fonctionnement de service Une direction technique communautaire est dédiée à l’aménagement de secteurs importants ou à enjeux (logements ou mixtes) ainsi qu’à la mise en œuvre de la politique de l’Habitat. Cette direction, composée de deux pôles (Pôle Habitat et Pôle Projets urbains), emploie 6 agents permanents, dont deux spécifiquement liés au suivi et à la mise en œuvre de la politique communautaire de l’habitat. Observatoire : budget non défini A court terme, le développement de l’Observatoire de l’Habitat nécessitera des moyens financiers affectés aux acquisitions de données, aux techniques d’analyse statistique et cartographique (logiciel SIG) et éventuellement à une prestation d’expertise extérieure. III BILAN DE DEVELOPPEMENT DURABLE Respect environnemental

Communication et mise en œuvre des objectifs environnementaux de la Charte communautaire de l’Habitat durable Respect et mise en œuvre des objectifs environnementaux des projets de territoire (SDRIF, SCOT) Respect et mise en œuvre des réglementations législatives environnementales Organisation d’ateliers relatifs à l’Agenda 21

Equité sociale

Communication et mise en œuvre des objectifs sociaux de la Charte communautaire de l’Habitat durable Respect et mise en œuvre des réglementations législatives de cohésion sociale Organisation de réunions publiques pour chaque opération de logements


performant Note/4

Bilan financier 2




Co-financements des projets par partenariat publics et privés Inscription budgétaire pluriannuelle et suivi des investissements communautaires



performant Note /4




III. LES EVOLUTIONS DU CONTEXTE LOCAL ET LEGISLATIF La réforme territoriale : La loi sur la réforme territoriale a été adoptée le 9 novembre 2010. Les partenariats publiques sont impactés comme suit : - Recentrage du rôle de l’Etat en pilote et surveillant de la politique du logement et délègue son rôle de maître d’ouvrage. - Clarification des compétences des collectivités territoriale (Région et Départements) : les compétences attribuées par le législateurs le seront à titre exclusif. - Encadrement des co-financements : seuil minimal de participation des maîtres d’ouvrage, et interdiction de cumul de subventions versées par le département et

la région si ces deux collectivités n’ont pas adopté un schéma d’organisation de leurs compétences qui prévoit la répartition de leurs financements. - Nouveau cadre institutionnel dénommé « Métropole » (statut d’EPCI) dans lequel l’intégration des compétences et du cadre financier sera renforcée. Les

communes concernées pourront bénéficier de transfert de compétences des départements et des régions. Loi DALO / Loi MoLLE : La loi engage une obligation d’attribution de logements et de places d’hébergement pour les personnes éligibles au dispositif sur le contingent préfectoral (25% des logements gérés par un organisme HLM). Depuis la loi MoLLE, Action Logement doit mettre à disposition 450 logements par mois (25 % des attributions sur contingent des collecteurs) pour les ménages DALO franciliens afin de diversifier l’offre.



Le 6ème PDALPD de Seine et Marne : Le PDALPD approuvé en 2009 veut : - Structurer et alimenter une base de données sur la demande locative sociale afin d’en améliorer la connaissance, et organiser les échanges d’informations entre

toutes les parties prenantes. L’objectif étant de faciliter la mise en œuvre des accords collectifs. - Coordonner l’accès aux dispositifs d’hébergement et de logement de transition et favoriser la sortie vers le logement. - Etablir une cartographie du parc HLM du département selon leur classification DPE, - Prévenir les situations de concentration de populations cumulant des difficultés sociales et économiques dans un certains nombre de quartier souvent dégradés

par l’identification et le recensement de ces situations, l’instauration d’un dispositif de veille et de prévention et la mobilisation de tous les partenaires. L’état du réseau d’observatoires de l’Habitat : Le recours aux observatoires de l’habitat se généralisent à différentes échelles territoriales car la bonne connaissance des besoins est nécessaire à l’établissement d’une politique adaptée. Malgré tout, peu d’observatoires sont complets et dynamiques car les statistiques à disposition sont souvent insuffisantes et peu significatives, celles-ci étant trop souvent nationalisées alors même que les marchés locaux sont très différentiés. Or, le rôle des observatoires est d’étudier finement les populations et les habitats. Dans le cadre de leur structuration, les observatoires concentrent leurs efforts sur l’évolution de l’habitat et du peuplement, puis sur le développement économique et foncier. Actuellement, les observatoires des Conseils généraux sont les plus avancés. La Loi MoLLE a précisé les missions des observatoires mis en place par les EPCI : - l’analyse de la conjoncture du marché immobilier ; - le suivi de la demande de logement locatif social ; - le suivi des évolutions constatées dans le parc de logements locatifs sociaux et le parc de logements privés. Bilan des CUS des bailleurs sociaux du territoire concernant la gestion du parc et du peuplement : En matière d’occupation sociale, les bailleurs font le constat d’une précarisation des situations sociales, marquée notamment par le phénomène des travailleurs pauvres et l’augmentation du nombre de familles monoparentales. Afin d’équilibrer le peuplement du parc et de favoriser la mixité sociale, les bailleurs sont favorables à une démarche de réflexion avec les collectivités locales les équilibres de peuplement. La tension dans le parc social se traduit par un faible taux de rotation. Cette tension est due d’une part à la précarisation des situations sociales qui paralyse les ménages (chômage, emplois précaires…) dans la réalisation de leur parcours résidentiel, et d’autre part à la faiblesse de l’offre comparativement à la demande. La faiblesse de l’offre s’explique par l’attractivité du territoire dont le marché foncier est en constante augmentation, contraignant alors les bailleurs sociaux. Les bailleurs sociaux souhaitent favoriser les mutations internes qui participent pour une large part à la rotation.



La maîtrise des loyers sociaux : Les bailleurs sociaux présents sur le territoire de Marne et Chantereine affichent une volonté de maîtriser l’augmentation annuelle des loyers. Le Ministre, dans sa circulaire du 12 octobre 2009, a fixé le seuil de l’indice de référence des loyers à 1%. Pour les bailleurs du territoire, en janvier 2010, l’augmentation annuelle variait entre 1% et 5% , dans la limite des plafonds avec une moyenne pour les quatre principaux bailleurs de 2,98%1. Il faut noter que certains bailleurs sont contraints à une augmentation annuelle de 2% par la convention signée avec la CGLLS 2. La modification du Supplément de Loyer de Solidarité : Un décret en date du 21 août 2008 modifie les conditions d’application du SLS en réponse à la loi du 13 juillet 2006 (art. 71) dite « ENL » (Engagement National pour le Logement). L’entrée en vigueur du nouveau dispositif est fixée au 1er Janvier 2009. Les principales conséquences sont les suivantes : - un nombre de locataires concernés plus important par l’élargissement du champ d’application du dispositif et l’abaissement des plafonds de loyer - un barème unique pour tous les bailleurs - une territorialisation du dispositif qui peut être adaptée par la collectivité territoriale via son PLH et/ou par l’organisme bailleur dans le cadre d’une Convention

Globale de Patrimoine (CGP) signée avec l’Etat ; - un taux d’effort maximum qui peut être augmenté par la collectivité locale via son PLH.

1 Une enquête réalisée par le CLCV a révélée qu’en 2010 sur l’ensemble du territoire français, 64,85% des organismes HLM n’ont pas respecté la recommandation ministérielle. Les augmentations moyennes de loyers sont de 1,33% 2 Caisse de garantie du logement locatif social




Intégration de la question de l’application du SLS dans le Programme d’actions du PLHi : Une démarche de concertation avec l’ensemble des bailleurs sociaux du territoire a été organisée par la CAMC entre l’été 2009 et le mois de février 2010. Ces rencontres ont permis de mettre en évidence que peu de ménages sont assujettis au SLS sur le territoire de Marne et Chantereine. L’ensemble des participants aux réunions d’échange s’est positionné en faveur d’une modulation du SLS et d’une création de zones de dérogation dans le PLH pour favoriser la mixité sociale et ne pas pénaliser les ménages à faibles dépassements de ressources. Certains bailleurs comme l’OPH Marne et Chantereine Habitat ont d’ores et déjà réagi en signant une Convention Globale de Patrimoine avec l’Etat pour ne pas appliquer le nouveau barème sur une partie de leur patrimoine.

Proposition de zones de dérogation au SLS

Evaluation à mi-parcours 2007-2010 - marne … · Le développement et la promotion d’un habitat...

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