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Avril 2017

ETUDE EXCLUSIVE OPINIONWAY POUR ATLAND

Patrimoine : stratégie d’investissement immobilier des Français en 2017

L’attachement des Français à la pierre reste puissant. En période de crise économique et d'incertitude fiscale liée à l'élection présidentielle, ils voient dans l'immobilier une valeur refuge, un placement idéal, sans risque, de « bon père de famille ». Entre le maintien des dispositifs d'aide publique (loi Pinel, Prêt à taux zéro) et les opportunités liées au développement des réseaux de transport, comme la construction du Grand Paris avec ses 68 gares, comment conçoivent-ils leur stratégie d'investissement et de placement en 2017 ?

« Entre faiblesse de la croissance et crise de l’emploi, c’est la recherche de sécurité et de stabilité qui influent sur la stratégie d’investissement des Français. S’ils ont globalement une bonne connaissance des aides et dispositifs pour acheter et s’assurer une rentabilité optimale, ils ont encore tendance à sous-estimer l’impact de l’offre de transport dans leurs projets immobiliers, notamment en Ile-de-France » analyse Georges ROCCHIETTA, Président et co-fondateur d’ATLAND.

www.atland.fr

EN SYNTHESE

• En matière d’investissement, 60% des Français pensent que l’immobilier est un placement intéressant, avec une préférence marquée pour la « pierre physique » (34%).

• Les produits les moins rémunérateurs, sans risque et non fiscalisés, comme le Livret A sont encore plébiscités (17%), cependant des outils de diversification comme les SCPI confirment leur attractivité chez les investisseurs avertis.

• En matière d’investissement immobilier, le choix d’un bien est conditionné par la proximité géographique : 83% des investisseurs franciliens achèteraient en Ile-de-France. 62% des investisseurs provinciaux en région.

• Si les Français témoignent en moyenne d’une assez bonne connaissance spontanée des différents dispositifs d’investissement immobilier (60% identifient la loi Pinel), en réalité ils peinent à les maîtriser.

• En termes de stratégie d’investissement, priorité est donnée à 75% au rendement, versus la plus-value.

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Investissement : la sécurité avant tout

Acquisition d’un bien immobilier (34%), souscription d’un PEL (18%) ou encore de parts de SCPI (8%)… L’immobilier arrive largement en tête des intentions d’investissement des Français (66% des hommes et 55% des femmes).

Suivent de près, deux placements phares dans l’hexagone : l’assurance vie (34%) et le Livret A (17%). Sans risques et flexibles, ils sont rassurants et accessibles aux plus petits épargnants (le Livret A est jugé plus intéressant par les -25 ans (26%) que par les +65 ans (9%)). Sécurisés, ils offrent la garantie de ne pas perdre de l'argent, à défaut de ne pas en gagner beaucoup. Logiquement, malgré de meilleurs rendements affichés, les portefeuilles d’actions en bourse ne séduisent que 13% des investisseurs.

Souffrant d’un déficit de notoriété, les SCPI commencent à s’installer dans le paysage des placements financiers. Entre rendement et sécurité, elles permettent d'investir dans l'immobilier sans contraintes de gestion et pour un risque faible. Leur attractivité avec un rendement moyen de 4,63% en 2016 (versus 0,75% pour le livret A), se confirme : plus de 5,56 milliards d'€ ont été collectés en 2016, soit une augmentation de + 30% par rapport à l’exercice 2015. Un record historique.

Autre fait marquant souligné par l’étude : en matière d’investissement immobilier, 3/4 attendent d’abord un rendement locatif intéressant, loin devant la perspective de réaliser une plus-value à la revente (22%). Le rendement qui offre un revenu additionnel pérenne est considéré comme d'autant plus important qu'il est plus difficile aujourd'hui de réaliser d’importantes plus-values à la revente.

À nuancer toutefois, car les franciliens paraissent davantage sensibles à l’intérêt de réaliser une belle plus-value sur un marché à Paris et en Ile-de-France toujours très actif : 28% attendraient de ce type d’investissement la réalisation d’une plus-value contre 21% des habitants en régions.

Risque d’impayés, crainte des charges, phobie de la gestion courante : la peur du chemin de croix

Contrairement à d’autres placements financiers à la rentabilité prévisible, la rentabilité d’un investissement locatif peut être impactée par de nombreux facteurs tels que le prix d'achat, les loyers perçus, les charges d'entretien, les travaux à réaliser, les frais de gestion, la fiscalité locale ou encore la plus-value ou la moins-value réalisée à la revente. Aussi logiquement, arrivent en tête des freins qui empêcheraient les Français d’investir dans l’immobilier : le risque de loyers impayés (46%), la

peur des charges liées à la gestion de la copropriété et aux impôts fonciers (30%), la crainte de l’endettement (24%) et les travaux à réaliser dans le logement régulièrement (18%). Paradoxalement, la crainte d’un faible retour sur investissement à court terme n’est évoquée que par 10% des sondés.

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Pour investir dans la pierre, l’Ile-de-France confirme son attractivité

Pour un budget global de 300.000 €, les Français choisissent, à 44%, d’investir dans des biens situés en région francilienne (20% Paris Intra-Muros et 24% en 1ère et 2ème couronne). Alors que l'agglomération de Paris figure parmi les plus denses au monde, l’Ile-de-France, bassin d’emplois, a toujours été une région privilégiée par les particuliers désirant acheter pour louer.

Parallèlement, on remarque que le choix d’un bien immobilier est souvent conditionné par la proximité géographique. Une tendance particulièrement

marquée pour les habitants de la région parisienne : 83 % optent pour un investissement en Ile-de-France. Cette logique de proximité s’applique également aux habitants en régions qui se portent majoritairement sur des surfaces situées dans les grandes agglomérations de Province (62%).

L’investissement en 1ère ou 2ème couronne est surtout privilégié par les jeunes (28% des -25ans et 29% des -34ans, contre 24% des 50-64ans et 18% des +65ans).

Le Grand Paris, un changement de paradigme

Le changement de paradigme qu’induit le projet du Grand Paris n’est pas encore perçu par la majorité des Français mais semble doucement faire son chemin. Les différences parfois irrationnelles de prix au m2 - qui vont parfois du simple au double selon la localisation d’un bien par rapport au périphérique – vont progressivement s’atténuer.

La valeur immobilière est intimement liée au transport et la construction des 68 nouvelles gares, les vastes programmes immobiliers et les équipements publics en projets vont contribuer à bouleverser le marché.

Le désenclavement et l’hyper connexion de certaines villes favoriseront un dynamisme économique nouveau avec l’installation d’entreprises et in fine la création d’emplois.

Les prix dans des villes comme Aubervilliers ou Villejuif par exemple devraient se revaloriser et la seconde couronne ne sera pas en reste. Demain, l’A86 délimitera le nouveau périphérique et les contours de la ville lumière.

A titre de comparaison, la ville de Londres est 15 fois plus grande que Paris intra-muros en superficie et

3,6 fois plus peuplée.

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Top 3 des investissements privilégiés : 2 pièces, studios et parkings

Prix accessibles, forte demande locative, rentabilité intéressante… S’ils devaient investir dans un bien immobilier, le choix des Français se porterait en priorité sur les petites surfaces : 2 pièces (37%), studio dans une ville étudiante (27%) ou encore parking/box fermé (25%). Par ailleurs, les atouts représentés par les logements en résidence service, les murs de commerces ou les SCPI qui offrent des rendements attractifs semblent davantage perçus par les personnes déjà familiarisées avec l’investissement immobilier qui

souhaitent à 23% investir dans une résidence service neuve, 24% dans les SCPI et à 21% dans un investissement en Loi Pinel.

L’acquisition de parts de SCPI seraient davantage envisagées par les hommes (13% contre 6% des femmes), les seniors de +65 ans (15% contre 7% des - 50 ans) et surtout par les personnes déclarant posséder au moins un investissement immobilier (22% contre 7% pour ceux n’en ayant aucun).

Enseignement important, les locataires se montrent davantage intéressés que les propriétaires par la réalisation d’un investissement immobilier (écarts compris entre 7 et 17 points). Un montant minimal d’investissement surévalué

S’ils témoignent d’un certain niveau de connaissance des différents dispositifs d’investissement immobilier, les ménages Français envisagent prioritairement leur placement sous le prisme de la pierre physique. Ce qui les amène naturellement à surévaluer le montant minimal pour investir avec un ticket d’entrée moyen estimé à 140.000€. Entre avantages fiscaux et promesse d’un revenu additionnel régulier, ils montrent un intérêt marqué pour l’investissement locatif. Aussi logiquement, l’investissement en Loi Pinel est connu par la majorité des personnes interrogées (60%).

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Méthodologie : enquête réalisée par Opinion Way entre les 11 et 12 janvier 2017, auprès de 1008 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus. L’échantillon a été constitué selon la méthode des quotas, au regard des critères de sexe, d’âge, de catégorie socioprofessionnelle, de catégorie d’agglomération et de région de résidence. OpinionWay a réalisé cette enquête en appliquant les procédures et règles de la norme ISO 20252.

Acteur global de l’immobilier, ATLAND est présent sur les métiers de la promotion, de l’investissement et de l’asset management. Ses clients sont les particuliers, les investisseurs institutionnels et les entreprises. FONCIERE ATLAND, filiale d’ATLAND, est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise qui a trois activités : l’investissement, l’asset management et le développement de bâtiments clé-en-main. FONCIERE ATLAND est également présente sur le marché des SCPI via sa filiale VOISIN, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF qui gère 4 SCPI pour le compte de 6700 associés. Au 31 décembre 2015, FONCIERE ATLAND gérait pour compte propre et compte de tiers un patrimoine de 631 millions d’euros hors droits, dont 235 millions pour VOISIN, représentant 650 actifs et un loyer total de 46 millions d'euros. Le Groupe ATLAND compte parmi ses actionnaires de référence Edmond de Rothschild Investment Partners pour ATLAND, le Crédit Foncier et Tikehau Capital pour Foncière ATLAND.

Pour en savoir plus : http://www.atland.fr/

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