Etude de prospective commerciale · commercial actuellement moins développé. Reste que ces taux...

1

Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DAC

1

Etude de prospective commerciale

Elaboration du DAC

Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron

2


l Une croissance démographique

Entre 1990 et 1999, le territoire a connu une forte croissance démographique (+7,0% contre 5,7% sur le département). Cette tendance s’est poursuivie et accentuée ces dernières années même si l’écart avec le reste du département s’est réduit (+8,9% entre 1999 et 2007 contre 8,6% pour le département).

La communauté de communes de Marennes est celle qui a le plus bénéficié de cet accroissement démographique avec une croissance de sa population de 13,5% entre 1999 et 2007 contre 6,1% sur l’Île d’Oléron. Sur les sept communes ayant enregistré des taux de croissance de leur population supérieurs à10%, cinq sont sur la communauté de communes de Marennes.

Évolution estimée de la population entre 1999 et 2007

Évolutions démographiques

3


Résidences secondaires 2007

Part des résidences secondaires

Pays de Marennes Oléron 56,7%

CDC Bassin de Marennes 16,9%

CDC Île d’Oléron 66,7%

Département de la Charente-Maritime 24,5%

France 9,2%

Résidences secondaires

l Un parc de résidences secondaires particulièrement important

Avec un taux de 56,7%, le parc de résidences secondaires est très important sur le territoire et très largement supérieur à la moyenne du département. Ce parc est cependant très inégalement réparti entre les deux communautés de communes puisque l’Ile d’Oléron regroupe près de 94% des résidences secondaires du territoire (soit 21 455 résidences dont plus de la moitiésituées sur deux communes : Saint-Georges d’Oléron et Saint-Pierre d’Oléron).

4


Poids de la clientèle touristique sur les principaux postes de dépense

Marché de laclientèle permanente

Marché touristique total (marchand + non marchand)

Poids de l’activitésaisonnière sur le

marché local

Alimentation 78 689 881 € 41 377 388 € 34%

Équipement de la personne

28 648 866 € 10 901 048 € 28%

Équipement de la maison

32 561 225 € 20 074 769 € 38%

Culture-loisirs 20 241 564 € 5 791 419 € 22%

l L’activité touristique représente un apport équivalent à près de 11 000 habitants supplémentaires sur le territoire.

Le marché touristique représente un apport d’activitéimportant sur le Pays de Marennes Oléron (31,1%) soit l’équivalent de 10 977 habitants supplémentaires sur le territoire. Cet apport est cependant très inégalement réparti entre les deux communautés de communes.

En effet, pour la communauté de commune du bassin de Marennes, le marché touristique ne représente qu’un apport d’activité de 7,8% contre 38,6% sur l’Île d’Oléron.

Poids du marché touristique

5


I. Bilan d’équipement commercial

6


l Un développement marqué de l’offre traditionnelle

En 2010 on comptabilise sur le territoire du Pays de Marennes Oléron, 755 commerces traditionnels et 358 cafés-hôtels-restaurants (CHR), soit au total 1113 commerces.

De façon globale, le nombre de commerces alimentaires a augmenté de 12 % entre 2005 et 2010 tandis que les commerces non alimentaires ainsi que les CHR ont progressé de +18%.

Dans un contexte national de stabilité voire de baisse de l’offre traditionnelle (notamment dans le secteur des CHR), cette tendance est le signe d’un territoire dynamique qui attire en masse de nouveaux investisseurs.

Évolution de l’offre commerciale par grand secteur

En globalité

Descriptif de l’offre commerciale traditionnelle

�

+12%

�

+18%

Source : fichiers CCI 2005 et 2010

�

+18%

7


l Le dynamisme des secteurs des produits anomaux

Les secteurs de l’équipement de la personne et, dans une moindre mesure, de l’équipement de la maison ont enregistré des progressions significatives et supérieures à la moyenne du territoire (+55% et +15%) ce qui a contribué àaugmentation du taux de diversité commerciale.

Le secteur de l’alimentaire est le seul à afficher une diminution de l’offre sur la période (-5%).

Évolution de l’offre commerciale par secteur d’activité

Par CDC – CDC Bassin de Marennes


Taux de diversité

2005 23%

2010 27%

Base 233 commerces (+30 unités)

8


l Le secteur de l’équipement de la personne et est le plus dynamique

L’offre en équipement de la personne a en effet progressé de 46% entre 2005 et 2010. Les secteurs de l’alimentaire et des CHR ont également enregistré des progressions significatives de près de 20%.

En revanche, l’équipement de la maison enregistre une diminution de près de 5% et apparaît comme le seul secteur en déclin sur la CDC.

Évolution de l’offre commerciale par secteur d’activité

Par CDC – CDC Île d’Oléron


Taux de diversité

2005 26%

2010 26%

Base 880 commerces (+133 unités)

9


Évolution de la densité commerciale alimentaire par CDC

(Nombre de commerces alimentaires traditionnels pour 1000 habitants)I Une forte densité commerciale alimentaire

Avec une densité moyenne de 4,89 commerces alimentaires pour 1 000 habitants en 2010, l’offre alimentaire traditionnelle est forte et s’est accrue sur le territoire du Pays de Marennes Oléron.

Néanmoins, si cette densité a progressé sur la CDC de l’Île d’Oléron pour atteindre 6,17 commerces alimentaire pour 1 000 habitants en 2010, elle a diminué sur la CDC de Marennes.

Cette densité doit cependant être relativisée en prenant en compte l’impact de la fréquentation touristique. Pour le pays, la densité ressort alors à 3,73 commerces alimentaires pour 1000 habitants en 2010 contre 3,32 en 2005.

Rappelons que la densité moyenne en alimentaire au niveau national varie entre 1,9 et 2,2 commerces pour 1000 habitants. Malgré la vocation touristique, l’offre alimentaire est particulièrement bien présente.

La densité commerciale alimentaire

10


Les marchés

Les marchés par communes

� Marché permanent� Marché permanent avec variation estivale� Marché uniquement saisonnier

�

�

� Marché permanent� Marché permanent avec variation estivale� Marché uniquement saisonnier

��

�

��

�

��

��

��

�

� �

� �

�

�

�

I Un marché sur pratiquement l’ensemble du territoire

12 communes sur les 15 du Pays bénéficient d’un marché. Même si la plupart des marchés connaissent une forte variation du nombre de commerçants en saison, tous ces marchés ont un fonctionnement permanent, excepté la commune de Grand Village. En saison, on assiste même à la multiplication des marchés à la fois plusieurs jours dans la semaine ou nocturne.

Ainsi les marchés jouent un rôle essentiel dans l’animation commerciale des centralités. En saison, il créé une offre quasi permanente (plusieurs marchés ont lieu tous les jours comme à Saint Pierre, Saint Denis, Saint Georges, le Grand Village, Saint Trojan-les-Bains) et évitent ainsi la trop grande fermeture de commerces sédentaire en hors saison.

11


Évolution du plancher des GMS entre 2007 et 2010 par CDC (en m²)

Source : fichier DDCCRF intégrant les autorisations CDEC et CDAC au 8 juin 2010

Évolution du plancher des GMS

�

+15%

�

+23%

�

+11%

l + 8 601 m² de surfaces commerciales entre 2007 et 2010

Le Pays de Marennes Oléron compte 46 GMS en 2010. Ce volume de magasins, intégrant les dernières autorisations délivrées, représente désormais 63 637 m² de surface de vente soit une progression de 15% par rapport à 2007.

La croissance en GMS est plus marquée sur la Cdc de Marennes d’Oléron (+23%). Cette évolution peut s’expliquer en partie par une croissance démographique plus rapide et un équipement commercial actuellement moins développé.

Reste que ces taux de croissance sont beaucoup plus rapides que la croissance réelle du marché (+1%/an de croissance pour la population).

l 1,7 ha consommé en seulement 3 ans

Si on estime qu’un m² de surface commerciale autorisée correspond à 2 m² de foncier consommé, c’est plus de 1,7 ha de surface urbanisée pour l’activitécommerciale en seulement 3 ans.

12


Plancher des GMS en 2010 par secteur d’activité

+6%

+21%

0%

+24%

+52%

0%

Évolution du plancher des GMS

l Un plancher qui progresse surtout en non-alimentaire

La croissance des m² s’observe surtout dans les secteurs non-alimentaire : jardinage (avec la création de l’enseigne Jardin Nature à Dolus sur 2 700 m²), textile habillement (avec l’arrivée de l’enseigne La Halle aux Chaussures à Marennes sur 600 m²) culture-loisirs, meubles-électroménager. Dans ce ce dernier secteur, c’est le regroupement des magasins Soldoga pour créer l’enseigne Maison et Passion sur 5457 m² au Gua qui explique cette forte progression.

Parrallèlement le secteur alimentaire est resté stable avec unique le transfert avec extension de l’hypermarché Champion devenu Carrefour Market àSaint-Pierre d’Oléron.

Dans ce contexte de développement du secteur de l’équipement de la personne et de la maison, la diversitécommerciale a progressé (+6 points en 3 ans) et les GMS non alimentaire représentent désormais 75% du plancher commercial. Taux de

diversité2007 16%

2010 22%

13


Pôles environnantsPositionnement des GMS par zone et évolution entre 2007 et 2010

Source : Inventaire Commercial DGCCRF 17, 2009, et autorisations CDEC et CDAC au 8 Juin 2010

Saintes et pôles environnants : 104 600 m² (+8%)

Rochefort et pôles environnants : 91 782 m² (+18%)

Moeze : 2400 m²

Saint-Agnant : 2600 m²

Royan et pôles environnants : 110 691 m² (+18%)

La Tremblade et pôles environnants : 11 186 m² (+54%)

l La proximité de l’axe Rochefort-Royan

Avec un plancher commercial de plus de 110 000 m², Royan et les communes environnantes (Vaux-sur-Mer, Saint-Palais-sur-Mer, Saint-Georges de Didonne…) constituent un pôle majeur. Rochefort est également facilement accessible et dispose de plus de 90 000 m² de plancher commercial.

Le passage à 2x2 voies de l’axe Rochefort-Royan va réduire l’enclavement du Pays de Marennes Oléron et devrait renforcer l’attractivité de ces deux pôles pour les habitants. Saintes est moins facilement accessible en particulier en saison touristique en raison des difficultés de circulation dans le sens Est-Ouest. Enfin, la Tremblade a enregistré une forte progression de son plancher commercial ces dernières années (+54%) et dispose d’un fort potentiel de développement.

A noter que le Pays de Marennes se rapproche de ces pôles par le poids de l’offre non alimentaire (75% contre 74% sur Royan, 78% sur Rocherfort, 81% sur Saintes)

14


Evolution des densités des GMS

Densité GMS 2010 sur le Pays de Marennes Oléron

l Un équipement qui se justifie par l’activitétouristique

Les densités ont été calculées à la fois sur la base de la population permanente et sur l’apport saisonnier traduit en équivalent permanent. Comparé à la moyenne départementale, les densités sont ainsi forte en alimentaire, jardinage et meuble/électroménager. Pour autant, l’intégration de la population saisonnière justifie cet équipement même s’il reste très important dans le secteur du jardinage.

A noter que le département est fortement équipédans le secteur du bricolage.

423

80

538

320

21

148

24

448

97

538

396

89

205

24

333

76

390

324

73

149

18

372

107

570

174

80

158

68

0

100

200

300

400

500

600

Alimen

taire

Texitil

e ha

billem

ent

Bricola

ge

Jard

inage

Cultur

e Lo

isirs

Meu

bles/é

lectro

mén

ager

Solder

ie

Densité 2007

Densité 2010

Densité 2010 intégrant variation touristique

Charente Maritime 2010

CCBM 416

CCIO 470

CCBM 109

CCIO 88

CCBM 135

CCIO 807

CCBM 453

CCIO 358

CCBM 134

CCIO 58

CCBM 385

CCIO 86

CCBM 21

CCIO 25

15


L’équipement en surfaces de proximité

I Quel avenir des centralités face au phénomène de périphérisation ?

A l’image des deux exemples ci-contre, on assiste progressivement au développement de commerces dits traditionnels (c’est dire habituellement concentrés dans les centres-villes : boulangerie, fleuriste, boucherie…) en entrée de ville, sur les lieux de flux.

Même si ce mouvement peut sembler naturel (absence de cellule adaptée en centre-ville, offre de stationnement abondante, flux routier et forte visibilité…), elle pose question sur l’avenir des centralités.

La tendance à la périphérisation des activités traditionnelles

Saint-Just-Luzac

Bourcefranc-Le-Chapus

16


Appréciation urbaine et architecturale des centres-villes

Bord de mer

CV

Boyardville

CV

Ambiance d’achat

Continuitécommerciale

Accessibilité Stationnement Visibilité de l’offre

I Un manque de densification et d’ambiance d’achat

Les principaux déficits des centres-villes résident à la fois dans le vieillissement des aménagements avec peu de place accordées aux piétons et dans l’éclatement de l’offre. Ainsi le développement « opportuniste » des activités commerciales nuit à l’image de densité des centralités et donc à la lisibilité des activités commerciales.

‘‘

‘

‘

‘

‘

17


Pôle Leclerc - Marennes

Appréciation urbaine et architecturale des pôles de périphérie

Architecture Paysage Visibilité Accessibilité

I Des efforts sur les paysages et les déplacements encore limités

Les zones commerciales du territoire restent pour l’essentiel, classiques avec relativement peu d’efforts de mises en cohérence des différentes enseigne et des accès principalement pensés pour l’automobile. Seuls le pôle Leclerc de Marennes peut être qualifié de nouvelle génération en raison des efforts accomplis en matière architecturale et d’accessibilité depuis le centre-ville notamment.

Pôle Intermarché - Marennes

Luzac

Le Grand-Village Plage

Pôle E.Leclerc – St-Pierre d’Oléron

Pôle Carrefour Market – St-Pierre d’Oléron

18


18

II. Bilan d’attractivité et d’image commerciale

Méthodologie

Cette étude se base sur l’enquête réalisée par téléphone du 27 au 29 septembre 2010, auprès d’un échantillon représentatif de 300 ménages, habitants du Pays de Marennes Oléron.

19


Globalement, quelle image avez-vous de votre commune sur le

plan commercial ? – en globalitél Une image commerciale mitigée des communes de la CDC de l’Île d’Oléron…

Si 80% des ménages de la CDC de l’Ile-d’Oléron ont une image positive de leur commune, seuls 18% en ont une très bonne image soit une part équivalente àcelle des insatisfaits (image négative ou très négative). Ces résultats traduisent une image relativement banale des communes de la CDC.

l Une image dégradée des communes de la CDC Bassin de Marennes pour plus du tiers des habitants

Si les ménages jugeant positivement leur commune sur le plan commercial restent majoritaires (63%), ils ne sont que 7% à le juger très positivement et 36% àen avoir une image négative.

On notera que les résidents secondaires sont plus sévères sur leur jugement (36% d’image négative) de même que les natifs du pays (36%).

La perception de l’appareil commercial

20

Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DACMode de lecture : TS (très satisfait), PS (peu ou pas du tout satisfait)

Bourcefranc-le-Chapus Dolus-d’Oléron

Le Château-d’Oléron

Le Gua MarennesSaint-Georges-

d’OléronSaint-Pierre-

d’Oléron

Horaires d’ouverture 102 114 96 148 92 86 100

Choix proposé 73 90 85 113 63 104 80

Prix 47 41 42 58 36 31 38

Accueil 100 128 102 155 93 138 107

Attrait des vitrines 61 60 67 55 55 69 69

Stationnement 91 80 66 108 48 85 73

Accessibilité 98 87 97 158 68 73 93

Animations commerciales 55 59 61 45 41 54 71

Aménagements urbains 80 79 78 113 66 50 63

Concernant le centre-ville cité en 1, quel est votre niveau de satisfaction sur les points suivants ?

Image des composantes réactives des pôles majeurs

Légende : classification des critères

>90 Point fort

70-90 Point de progrès

<70 Point faible

Score de satisfaction calculé selon la méthode : 100 + ((Total de très satisfait - (1/2*total de satisfait) - (total de peu satisfait + total de pas du tout satisfait))*100

21

Syndicat Mixte Pays Marennes Oléron – DACMode de lecture : TS (très satisfait), PS (peu ou pas du tout satisfait)

Les comportements d’achat

16%10%1%11%1%VAD

-6%3%6%4%Autres

1%1%1%3%-Saintes

4%14%Marché

7%6%7%9%3%Royan

17%26%5%26%3%Rochefort

32%25%79%16%57%GMS du Pays

41%49%17%55%11%Total évasions

55%51%83%45%89%Total rétention

27%26%4%25%18%Commerces

traditionnels du Pays

Culture-LoisirsÉquipementde la Maison

Bricolage Jardinage

Équipementde la Personne

Alimentaire

22


22

Orientations

23


Points de fragilité� Une fragilisation de l’offre commerciale alimentaire (-5%)

sur la CDC Bassin de Marennes qui fragilise le service de proximité à la population en particulier sur les plus petites communes.

� Un tissu commercial en GMS centré autour des activités de proximité (alimentaire, bricolage, jardinage) mais qui laisse apparaitre des carences en activités non alimentaires (sport, équipement de la personne…) pour faire face aux évasions vers les pôles environnants.

� Un faible rôle des centralités commerciales sur les activités non alimentaires par déficit en enseignes et par déficit en locomotives de fréquentation y compris aux entrées de villes.

� Des évasions commerciales fortes en non alimentaire diversifié en particulier sur la CCBM.

Bilan d’attractivité

- 5 %(L’offre commerciale

alimentaire sur la CDC

Bassin de Marennes)

24


Points de vigilance� Un équipement commercial dense (traditionnel et GMS) sur

l’ensemble du Pays mais concentré sur l’Ile, voire à l’Ouest de la CCM qui peut générer un certain déséquilibre territorial.

� Une croissance des m² de GMS forte entre 2007 et 2010et beaucoup plus rapide que la croissance de population qui peut générer à terme des tensions d’activités.

� Une tendance à la périphérisation des activités qui génère un éclatement de l’offre commerciale, attenue l’identité des villes et fragilise les centralités commerciales.

� Une ambiance d’achat et une attractivité très mitigée des espaces commerciaux en particulier en terme d’ambiance d’achat qui affecte la position du territoire en particulier face àl’émergence des achats sur Internet.


80 %(La part de l’Île d’Oléron dans l’offre commerciale

traditionnelle du territoire)

+8 601 m²(La croissance en GMS des

surfaces commerciales entre 2007 et 2010)

25


Points forts à conforter� Une croissance du nombre de commerces traditionnels

(+12% en alimentaire, +18% en non alimentaire) qui suit la croissance de la population.

� Une diversité commerciale qui progresse en particulier sur le pôle de Marennes tout en restant mitigée.

� Une desserte commerciale de proximité forte en non alimentaire surtout sur la CCIO (6,17 commerces alimentaires pour 1 000 habitants, 4,89 pour le Pays).

� Une forte attractivité des marchés non sédentaires (12) qui constitue un moteur de fréquentation des centralités.

� Une fréquentation quotidienne satisfaisante des centralités qui souligne leur rôle dans l’organisation commerciale du territoire.


+12%

(nombre de commerces traditionnels en

alimentaire)

+18%

(nombre de commerce traditionnels en non-

alimentaire)

12

(nombre de marchés non sédentaires)

26


Bilan d’attractivité commerciale

DensitéPays

DensitéCCBM

DensitéCCIO

Achat CCBM

Achat CCIO

Evasions Risques et enjeux Indicateur

Alim. 448 416 470 82% 96% 11%

� Une réponse optimale aux besoins des habitants.

� Un rôle important des marchés non sédentaires comme moteur des centralités.

� Des évasions plus marquées à l’Est de la CCBM.

��

Bricolage 538 135 807 65% 87% 19% � Des évasions maîtrisées à l’échelle du Pays mais plus marquées en bricolage sur la CCBM par déficit d’offre.

��

Jardinage 396 453 358 72% 89% 15% ��

Equipt de la pers.

97 109 88 29% 58% 45%

� Une armature cohérente sur la CCIO qui permet d’apporter une réponse de proximité.

� Un déficit d’enseignes leader en périphérie et centre-ville sur Marennes.

� L’importance des achats VAD nécessite un rééquilibrage en terme d’ambiance d’achat.

��

Meubles/

Electro.205 385 86 43% 62% 31%

� Un déficit d’attractivité des enseignes présentes et des évasions maitrisées sur la CCIO.

��

Culture Loisirs

89 134 58 50% 76% 25%

� Des évasions élevées surtout liées à la croissance de la VPC.

� Un déficit d’enseigne en sport compte tenu de l’influence touristique ?

��

27


Les perspectives démographiques

l Une croissance démographique continue.

Le SCoT du Pays de Marennes Oléron prévoit une croissance démographique continue pour les années à venir. Selon les prévisions du SCoT, la population atteindra les 41 000 habitants à l’horizon 2020 soit près de 5 600 habitants supplémentaires par rapport à 2007 soit un équivalent surface de GMS de 7500 à8500 m².

Source : SCoT du PMO

28


Les enjeux

La réduction de 5 à 10 points des évasions commerciales non

alimentaires par une offre axée sur une politique

d’enseigne

� Implantation diffuse ?

� Identification de deux espaces à valeur stratégique ?

� Identification d’une zone à vocation Pays ?

La maitrise des équilibres en alimentaire entre

périphérie et centralitédans un contexte

d’évasions incompressibles

�Perspectives d’implantation de nouveaux opérateurs ?

�Développement àpartir des surfaces existantes ?

L’amélioration de la qualité urbaine et de

l’ambiance d’achat sur les pôles de périphérie

�Ouverture de nouvelles zones (ZACom)?

�Priorité d’implantation sur des zones existantes pour obliger leur requalification ?

La maitrisede la périphérie

des activités autourdes axes de flux

�Maitrise de l’offre dans les centralités ?

�Développement des galeries marchandes ?

� � � �

Etude de prospective commerciale · commercial actuellement moins développé. Reste que ces taux...

Documents

Transcript of Etude de prospective commerciale · commercial actuellement moins développé. Reste que ces taux...