Étude de marché Commerces T1 2012

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Property Times France Commerces T1 2012

Le commerce se réinvente

13 Juin 2012

Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Baromètre des Enseignes 4-5 Commerces Pieds d’immeuble 6-7 Centres commerciaux 8-10 Retail-parks 11 Centres de marques 12-13 Investissement 14 Définitions 15 Contacts 16

Auteur Massinissa Fedala Chargé d’études +33 (0)1 49 64 46 29 [email protected]

Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 [email protected] Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected] Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 [email protected]

Consommation toujours au ralenti, fréquentation et performance des centres commerciaux en baisse, incertitudes consécutives à l’élection présidentielle, perspectives générales d’activité en berne, les commerçants dans leur ensemble traversent une année 2012 difficile. Tous les formats et tous les types de commerces sont touchés par le ralentissement généralisé de l’activité.

Le chiffre d’affaires du commerce de détail devrait poursuivre sa chute en 2012 après une année 2011 déjà difficile (graphique 1). Déjà, des enseignes emblématiques du paysage commercial français comme VIRGIN ou la FNAC doivent mettre en place des plans d’économie pour faire face aux mauvais résultats de ces derniers mois. Quand la FNAC parle de sa volonté de renégocier ses loyers, VIRGIN ou SURCOUFF ferment une à une leurs boutiques.

Face à la conjugaison d’une consommation atone et la progression toujours forte du e-commerce, le commerce traditionnel doit se réinventer pour continuer à attirer les consommateurs. Ces changements passent par plus de services, mais également un travail sur l’immobilier commercial. Les inaugurations emblématiques de ces derniers mois, le centre commercial « Confluence » à Lyon, le retail-park de « l’Atoll » à Angers ou encore le centre de marques « The Style Outlets » à Roppenheim, sont autant de témoins du renouvellement global de l’offre commerciale et de l’accent mis aujourd’hui sur la qualité.

Si le pipeline de projets est encore important, le resserrement des conditions de crédit et l’attentisme général du moment devraient repousser, voire compromettre le lancement d’un nombre important de projets.

Graphique 1

Evolution des investissements en commerce

Source : DTZ Research

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Investissements en commerce Part du commerce dans les investissements en France


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Contexte économique La dette européenne, un puits sans fonds

La zone Euro a échappé de peu à la récession au 1er

trimestre 2012, avec une croissance du PIB nulle, après un recul de 0,3% au 4

ème trimestre 2011. L’écart

continue de se creuser au sein de la zone euro entre les pays du Nord, Allemagne en tête (0,5% de croissance du PIB au 1

er trimestre 2012), et les pays du

Sud durablement installés dans la récession. Ainsi, l’économie grecque est aux abois, avec une croissance qui ne cesse de reculer avec -6,2% au 1

er trimestre

2012, après -7,5% au dernier trimestre 2011. Ces pays ne peuvent compter ni sur une demande intérieure exsangue, avec des taux de chômage au-delà des 20%, ni sur des exportations en berne du fait d’un manque croissant de compétitivité.

Fin mai 2012, le secteur bancaire espagnol est en crise, et a besoin d’une recapitalisation de 50 milliards d’euros. La dette, publique comme privée, des ménages comme des entreprises, n’a de cesse de se creuser, en particulier dans les pays du Sud, remettant en question la viabilité à moyen terme d’une zone euro dont l’agglomération des dettes souveraines tangente les 90% du PIB (graphique 3).

Les français inquiets pour leur pouvoir d’achat

En France, la croissance du PIB a également été nulle au 1

er trimestre 2012, après un dernier trimestre 2011

déjà atone (+0,1%). Les perspectives restent moroses et l’économie française sans souffle. La production industrielle tourne au ralenti (+0,1%), la consommation des ménages reste scotchée à +0,2%, et les dépenses d’investissement des entreprises, dernier pilier de l’économie française en 2011, enregistrent un repli de 1,4% au 1

er trimestre 2012.

Les prix à la consommation n’ont cessé d’augmenter sur la première partie de l’année 2012 ; fin avril 2012, les prix à la consommation hors tabac ont augmenté de 2,1% sur un an, obérant d’autant le pouvoir d’achat des ménages dans un contexte de stagnation des salaires, et d’augmentation des impôts et du chômage. Un sondage Harris Interractive du mois d’avril indique que neuf français sur dix prévoient de restreindre leurs dépenses dans l’année à venir. Le taux d’épargne, à 16,8% début 2012, n’a d’ailleurs jamais été aussi élevé sur les vingt dernières années (graphique 4).

Graphique 2

Croissance du PIB

Source : Oxford Economics

Graphique 3

Dette souveraine de la Zone Euro

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Taux d’épargne des ménages français

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Les dépenses de consommation des ménages ont reculé de 0,5% en 2011, passant pour la première fois en territoire négatif depuis 1993, malgré un léger rebond à +0,2% au 1

er trimestre 2012, largement

expliqué par une forte hausse des dépenses énergétiques. Le moteur traditionnel de l’économie française semble aujourd’hui durablement grippé.

A l’exception des biens d’équipements du logement qui font de la résistance, et dont la consommation reste en territoire positif malgré une lente érosion, la consommation de biens durables est en recul depuis plusieurs mois (graphique 5). Même les dépenses en produits alimentaires sont en berne (-2,2% en un an au mois d’avril 2012).

Les mois difficiles se succèdent dans le commerce de détail

En avril, l’activité du commerce spécialisé, mesurée chaque mois par Procos auprès de 50 enseignes dans 50 pôles commerciaux, marque le pas, avec un recul de 8,2% en un an. Après un deuxième semestre 2011 particulièrement difficile, la relative embellie de ce début d’année n’aura pas duré (graphique 6). Tous les compartiments sont touchés, à commencer par l’équipement à la personne en souffrance depuis plusieurs mois. L’activité des enseignes de culture et loisirs est également en recul.

En constante progression entre 2009 et 2010, le climat des affaires est à nouveau défavorable dans le commerce de détail en ce début d’année 2012. Les chefs d’entreprise du secteur confirment le ralentissement de l’activité sur ces derniers mois et n’espèrent pas de reprise. Les prévisions de vente et les intentions de commande sont repassées sous leur moyenne de longue période (graphique 7).

La majorité des enseignes n’ont pas retrouvé leurs chiffres d’affaires d’avant 2007, rendant le taux d’effort de plus en plus important. Dans ce contexte, à l’instar de la FNAC qui a annoncé vouloir renégocier ses baux, les prochains mois seront marqués par des négociations de plus en plus serrées entre bailleurs et commerçants. Si les emplacements prime bénéficient toujours d’une forte demande, tant en centre-ville qu’en centre commercial, le ralentissement de l’activité se fera probablement sentir de façon plus prononcée sur les emplacements de second rang.

Graphique 5

Consommation des ménages en biens manufacturés

%, Glissement annuel

Source : INSEE

Graphique 6

Activité du commerce spécialisé

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Source : Procos

Graphique 7

Perspective générale d’activité dans le commerce de détail – indicateur mensuel


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Moyenne 1991-Mai 2012


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Baromètre des enseignes

Textile – Habillement

Le secteur de l’habillement poursuit sa chute, avec une consommation en recul de 4,1% sur les 4 premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2011 (graphique 8). Le chiffre d’affaires dans le prêt-à-porter homme baisse de 2,6%, quand le prêt-à-porter femme chute de 6,1% toujours sur la même période et à périmètre constant. L’ensemble des circuits de distribution est touché, à l’exception des magasins populaires et de la vente à distance. La consommation de textile et d’habillement est en recul constant depuis maintenant plus de 4 ans.

Malgré ce climat morose, plusieurs enseignes annoncent des plans de développements ambitieux. UNIQLO, présent en France depuis 2007, va ouvrir un troisième point de vente dans la région parisienne, avec une boutique de 1 300 m² dont l’ouverture est prévue en 2013 dans le Marais. MACGREGOR a également annoncé, en avril 2012, un objectif de 5 ouvertures par an, pour porter son total de boutiques en propre de 6 à 40 magasins à terme. Le chausseur canadien ALDO, qui a inauguré, fin 2011, sa première boutique française aux « Quatre Temps », envisage une cinquantaine d’ouvertures dans les 5 ans. Après les arrivées successives d’ABERCROMBIE & FITCH, et de BANANA REPUBLIC, le marché francilien continue d’attirer les marques américaines, avec l’ouverture en janvier de la première boutique FOREVER 21 dans le centre commercial « Vélizy 2 ». Trois nouvelles ouvertures sont prévues d’ici à 2013, notamment à « Rosny 2 ».

Graphique 8

Chiffre d’affaires en habillement janvier-avril 2012 %, Evolution annuelle

Source : Institut Français de la Mode

Habitat - Ameublement

Le marché français de l’ameublement a atteint un niveau historique en 2011 avec près de 10 milliards d’euros de chiffre d’affaires, soit une hausse de 2,5% par rapport à 2010, qui était déjà un très bon cru (graphique 9). Le secteur de la cuisine aura été le plus actif avec une croissance de 6% en 2011 ; il représente désormais un quart du marché de l’ameublement. L’Institut de Promotion et d’Etudes de l’Ameublement anticipe une croissance du marché de 2% en 2012, malgré un début d’année en demi-teinte. Si le chiffre d’affaires continue sa progression, les professionnels indiquent que la fréquentation de leurs magasins a fortement chuté sur les 4 premiers mois de l’année.

Sur la troisième marche du podium avec une part de marché de 10%, BUT poursuit son développement avec un chiffre d’affaires en hausse de 4,2% en 2011. La marque mise toujours sur la refonte de son image avec la poursuite de la rénovation de son parc d’environ 200 magasins, mais également à travers l’ouverture d’une nouvelle enseigne, BUT CITY. Sur le modèle de la nouvelle enseigne CONFO DECO lancée par CONFORAMA en 2011, BUT inaugure ici un nouveau format destiné aux grandes villes, avec des solutions axées sur le gain de place et la décoration. Le premier magasin a ouvert en avril 2012 sur l’avenue de Wagram à Paris, en attendant un second, dès le mois de juin à Nice. Les plans de l’enseigne intègrent également des ouvertures ciblées dans les zones rurbaines, avec une offre centrée sur les équipements blancs de grande contenance.

Graphique 9

Chiffre d’affaires de l’ameublement en France En milliards d’euros

Source : Institut de la Promotion et d’Etudes de l’Ameublement

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2011 : 9,83 milliards d’euros


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Culture - Loisir

Faisant face à une pénurie de nouveautés, à la dématérialisation et à la concurrence exacerbée d’internet, les enseignes du secteur jouent aujourd’hui leur survie et doivent repenser leur stratégie.

2012 est d’ores et déjà une année noire pour les enseignes du secteur des produits culturels. Au mois de mars, GAME et SURCOUF ont été placés tour à tour en redressement judiciaire. SURCOUF, qui a déjà fermé deux points de vente l’an dernier, à Strasbourg et dans le centre commercial de « Belle-Epine », s’apprête déjà à transformer son vaisseau amiral lillois, inauguré en grande pompe il y a seulement deux ans, en simple site de retrait des commandes internet.

La FNAC, qui avait présenté, à l’été 2011, un ambitieux plan de développement à 5 ans, incluant 30 ouvertures de magasins, annonçait dès janvier un plan d’économie de 80 millions d’euros pour 2012, via la suppression de plus de 300 emplois en France, et la renégociation de ses loyers. Au premier trimestre 2012, le chiffre d’affaire en magasins est en chute libre alors que le site internet progresse de 15% (graphique 10). L’enseigne a tout de même précisé qu’il n’y aura aucune fermeture de magasin et que le plan de développement reste d’actualité.

De son côté, VIRGIN, qui traverse également une zone de turbulence, se désengage des programmes sur lesquels l’enseigne était pressentie, que ce soit à « Cœur St-Lazare » ou à « Beaugrenelle ». Après les fermetures de Mérignac, de Saint-Denis et du Carrousel du Louvre, les magasins de Toulouse, de Metz et même l’emblématique flagship des Champs-Elysées devraient suivre.

Graphique 10

Chiffre d’affaires de la FNAC en France %, Evolution annuelle

Source : PPR

Restauration-Alimentation

2011 aura été une année record dans le secteur de la restauration d’après la dernière étude GIRA CONSEIL avec un chiffre d’affaires de 83,2 milliards d’euros, en progression de 4% par rapport à 2010. Le nombre de repas pris hors domicile augmente de 3% quand la dépense moyenne reste stable. Si la restauration hôtelière et les cafés-bar-brasseries restent en retrait, les segments dits économiques et plus particulièrement les fast-foods affichent une santé remarquable avec des hausses comprises entre 6 et 9% selon les enseignes.

MCDONALD, premier restaurateur de France avec près de 1 200 établissements à fin 2011, annonce vouloir accélérer son rythme d’ouverture avec un plan de 30 à 40 nouveaux restaurants par an. L’enseigne, qui voit son chiffre d’affaire progresser d’environ 8% par an depuis plusieurs années, a également lancé un vaste programme de rénovation de son parc.

L’enseigne britannique de restauration rapide PRET A MANGER a ouvert ses trois premiers restaurants en France à Paris, et à La Défense.

Les géants français du sushi, dont les chiffres d’affaires ont des progressions à deux chiffres, entendent développer rapidement leur réseau, en particulier dans les grandes villes de Province. Ainsi, SUSHISHOP veut passer de 70 restaurants à 120 points de ventes d’ici à 2015. PLANET SUSHI n’est pas en reste avec un objectif de 140 restaurants, toujours à horizon 2015, contre 43 aujourd’hui.

Généralistes

Après un retour en fanfare sur les Champs-Elysées en novembre 2011, MARK & SPENCER annonce plusieurs ouvertures à venir, en particulier au sein de centres commerciaux en développement. On citera ainsi des ouvertures attendues d’ici à 2013 au sein de « So Ouest » à Levallois, sur « Aéroville » à Roissy et enfin sur « Beaugrenelle » à Paris.

Présent en France depuis 1998, le japonnais MUJI, a ouvert en avril 2012, sa première boutique en Province, à Lyon. Il s’agit déjà de la 2

ème ouverture de 2012,

après celle de « Cœur St-Lazare » et en attendant celle sur « So Ouest ». L’enseigne s’est également positionnée sur le futur centre « Beaugrenelle ».

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Pieds d’immeuble - Paris Paris continue d’attirer les plus grandes enseignes. L’offre reste bien inférieure à la demande sur les principaux axes. Les valeurs locatives atteignent des niveaux record, notamment sur les Champs-Elysées.

Avec près de 400 boutiques au km² la ville de Paris affiche un taux d’équipement commercial parmi les plus élevés d’Europe. A titre de comparaison, la ville de Londres n’en compte que 180. Malgré une offre importante et diversifiée, les opportunités d’ouverture restent rares, particulièrement sur les artères les plus recherchées. La concurrence entre les enseignes, notamment étrangères, est très forte, exerçant une pression à la hausse toujours plus forte sur les valeurs locatives. Ainsi, la signature de MAC COSMETICS sur le côté pair des Champs-Elysées pour 18 000 €/m²/an, atteint des sommets jamais vus en France, pulvérisant l’ancienne marque de 11 000 €/m²/an.

Les Champs-Elysées restent le meilleur exemple du mouvement de concentration des enseignes sur les axes prime. Ainsi, ZARA, déjà présent à travers deux boutiques sur la partie basse de l’avenue, annonce l’ouverture prochaine d’un troisième magasin au n°92. Plus récemment, les rumeurs de départ de VIRGIN des Champs-Elysées, ont immédiatement accouché d’une liste de repreneurs potentiels, parmi lesquels APPLE, FOREVER 21 ou encore UNIQLO.

UNIQLO, qui avait par ailleurs annoncé, fin 2011, un ambitieux plan de développement sur le marché parisien, avec un objectif de plusieurs ouvertures sur les principales artères commerciales de la capitale, s’est heurté à la rareté de l’offre sur les surfaces visées (plus de 2 000 m²) et s’est donc reporté vers les quartiers n°1 bis, avec une ouverture programmée dans le Marais. Devant l’absence d’offre, ce quartier confirme, au fil des mois et des ouvertures prestigieuses, sa monté en puissance comme nouveau quartier de la mode parisienne.

Paris, première destination shopping au monde, bénéficie de l’extraordinaire santé des enseignes de luxe qui ont, pour beaucoup d’entre elles, enregistré des croissances de ventes à deux chiffres. Ainsi, BURBERRY, PRADA ou encore ARMANI ont tour à tour inauguré de nouvelles boutiques sur la rue du Faubourg St-Honoré.

Graphique 11

Densité commerciale* Nombre de commerces pour 10 000 habitants

Source : APUR * Commerces de service, et restauration non pris en compte

Tableau 1

Valeurs locatives (€/m²/an) - Paris

Paris T1 2012 Tendance

Avenue des Champs-Elysées 4 500 – 12 000

Rue St-Honoré 4 500 – 6 500

Avenue Montaigne 3 500 – 7 000

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Pieds d’immeuble - Province Le volume de transaction est en léger repli, mais les valeurs locatives restent stables, tournant autour de 2 000 €/m²/an sur les principales artères de Province.

Après une très bonne année 2011, la plupart des villes de Province enregistrent un volume de transactions en retrait au début de l’année 2012.

Les nuisances liées aux travaux de piétonisation (Bordeaux, Brest, Marseille, Toulouse) ou à l’arrivée du tramway (Montpellier, Orléans) dans de nombreux centres-villes de Province ont pu jouer négativement sur les volumes de transaction.

Malgré tout, les valeurs locatives sont, dans l’ensemble, restées stables, se distribuant dans une fourchette allant de 1 800 à 2 100 €/m²/an sur les emplacements prime.

Parmi les ouvertures notables de ces derniers mois, Marseille a enregistré l’arrivée d’une bijouterie DIN VANH, Toulouse celles de REPETTO ou encore d’ERES. EDEN PARK et FAUCHON ont ouvert des boutiques à Bordeaux, KENZO à Lille, ZADIG & VOLTAIRE à Aix-en-Provence. Enfin LONGCHAMP et TOMMY HILFIGER ont investi le centre-ville de Nantes.

Après Paris, les enseignes à succès n’hésitent plus à investir massivement dans les villes de Province. Ainsi THE KOOPLES poursuit son développement avec de nouvelles ouvertures à Biarritz et à Montpellier. KUSMI TEA, enseigne qui s’est développée très rapidement à Paris, avec notamment une ouverture sur les Champs-Elysées, vise désormais une vingtaine d’ouverture en Province d’ici à 2013, après celles de Nantes, Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg.

Comme à Paris, le phénomène de concentration sur les voies prime se retrouve sur la plupart des villes de Province. Ainsi à Toulouse, ZARA devrait prendre la suite de VIRGIN qui va quitter la rue d’Alsace-Lorraine cet été. Comme sur les Champs-Elysées, l’enseigne de prêt-à-porter comptait déjà trois boutiques sur cette seule rue.

Tableau 2

Valeurs locatives (€/m²/an) - Province

Province T1 2012 Tendance

Lyon

Rue de la République 1 500 – 2 500

Rue Emile Zola 900 – 1 900

Marseille

Rue St-Ferréol 1 600 – 1 800

Rue Paradis 800 – 1 900

Lille

Rue de Béthune 2 000 – 2 500

Toulouse

Rue d’Alsace-Lorraine 1 200 – 2 000

Nice

Rue de Paradis 1 500 – 2 100


Graphique 12

Valeurs locatives prime – Pied d’immeuble Régions


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Centres commerciaux Après une fin d’année 2011 difficile, l’activité des centres commerciaux a légèrement repris au 1

er

trimestre 2012.

Les centres commerciaux n’ont pas échappé au climat économique dégradé. Leur activité a baissé de 0,5% en 2011 après un été particulièrement difficile. Il s’agit seulement de la troisième performance négative après 1993 et 2009. Les indices de performance ou de fréquentation sont le plus souvent restés en territoire négatif, à l’exception des mois de juin et de décembre (graphique 13 & 14).

Tous les types de centres ont été touchés. Si les centres régionaux, qui ont particulièrement souffert cet été, ont depuis repris quelques couleurs, les centres commerciaux intercommunaux restent les plus dynamiques en ce début d’année 2012.

L’analyse des performances par type de commerce laisse apparaître un tableau de plus en plus contrasté entre, d’un côté, des boutiques de service toujours à la peine, et de l’autre, les boutiques du secteur de la Beauté et de la Santé qui tirent leur épingle du jeu.

Dans la continuité d’un bon mois de décembre, les soldes d’hiver 2012 se sont révélés satisfaisants dans les centres commerciaux, avec notamment plus de 51 millions de visiteurs les cinq premiers jours. Avec la période électorale d’avril-mai, propice à l’attentisme et souvent défavorable au commerce, les résultats du printemps devraient quant à eux, s’inscrire en recul.

Les valeurs locatives se maintiennent tant bien que mal

En dépit d’une conjoncture difficile, les valeurs locatives se sont tant bien que mal maintenues. Lors de la présentation de ses résultats annuels pour 2011, UNIBAIL-RODAMCO annonçait même des revenus locatifs en hausse de 4,9% en net et à périmètre constant en France. Une performance due à la fois à l’arrivée de nouvelles enseignes mais également à la révision à la hausse des loyers lors du renouvellement des baux.

Graphique 13

Evolution de l’indice de fréquentation des centres commerciaux

En %

Source : CNCC

Graphique 14

Evolution de l’indice de performance des centres commerciaux

En %

Source : CNCC

Tableau 3

Valeurs locatives prime en centres commerciaux*

€/m²/an T1 2012 CC

établi

CC neuf/ projet

Centres super régionaux

1 400 – 1 600

Centres régionaux 900 – 1 100

Grands centres 600 – 800

Petits centres 400 – 600

Source : DTZ Research *Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²

-10

-8

-6

-4

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0

2

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v. 0

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Les propriétaires décidés à se réinventer pour enrayer le déclin de l’activité

Convaincus de l’absolue nécessité de faire évoluer un format qui paraissait inexorablement engagé sur une voie déclinante, les propriétaires de centres commerciaux ont engagé une refonte de leurs modèles. Ainsi, le premier d’entre eux, UNIBAIL-RODAMCO, inaugurait en mars 2012, à Carré Sénart, son premier centre labellisé « 4 étoiles ». A l’instar de la classification retenue pour les hôtels, ce label qui devra à terme équiper les 51 plus centres les plus importants de la foncière, regroupe 571 critères allant de la wifi gratuite au service de voituriers.

Devant la progression inévitable des parts de marché du commerce en ligne, le commerce traditionnel doit apporter une plus-value pour attirer les consommateurs. Le centre commercial ne peut plus être vu comme un simple lieu de consommation mais comme un lieu de loisirs où l’accent sera mis sur la qualité de l’accueil.

Au-delà de cette labellisation, la réflexion porte également sur l’offre commerciale, avec des taux de rotation des enseignes qui n’ont jamais été aussi élevés, le renouvellement régulier du mix commercial devenant un facteur essentiel du succès des galeries. La nouveauté, l’exclusivité doivent ici encore créer l’envie de venir visiter les centres commerciaux. On observe le développement de partenariats entre des enseignes et des propriétaires. Ainsi, l’ouverture d’une boutique APPLE, déjà présent dans 5 centres d’UNIBAIL-RODAMCO, est attendue aux « Quatre Temps ».

Le début de l’année 2012 aura été marqué par deux inaugurations de centres commerciaux emblématiques des nouvelles tendances du secteur.

Au printemps 2012, les ouvertures à une semaine d’intervalle des centres « Cœur St-Lazare » à Paris et « Confluence » à Lyon ont remporté un succès, allant au delà de tous les pronostics.

Le centre lyonnais a ainsi atteint la barre du million de visiteurs en seulement 1 mois, un flux bien supérieur aux prévisions initiales (6 à 7 millions de visiteurs par an). Ce centre, labellisé « 4 étoiles », est emblématique de la volonté de son propriétaire, UNIBAIL-RODAMCO, de recentrer son portefeuille sur les centres les plus importants. MERCIALYS ou ALTAREA poursuivent également la même stratégie de concentration ; ALTAREA a ainsi annoncé vouloir atteindre 30 à 35 centres d’ici à horizon 2015 contre 50 aujourd’hui. Toujours dans la tendance actuelle, l’hypermarché CARREFOUR ne s’étend que sur 6 000 m² contre une norme historique de 11 000 m². La surface alimentaire, locomotive inamovible des centres commerciaux ces 30 dernières années, est de plus en plus remise en question.

A Paris, l’ouverture de « Cœur St Lazare » a marqué le coup d’envoi du développement du travel retail. Avec un chiffre d’affaires attendu supérieur de 50% à celui d’un centre commercial classique, cette nouvelle forme de commerce est appelée à se développer rapidement. Ainsi, à Roissy, un nouveau bâtiment offrant 2 300 m² de commerces a ouvert ses portes la même semaine.

Tableau 4

Ouvertures récentes de centres commerciaux

Centre commercial Ville Propriétaire Surface Nature des

travaux

Confluence Lyon (69) Unibail-Rodamco 53 400 m² Création

Plein Air Le Blanc-Mesnil (93) Frey 33 900 m² Création

O’Castel Castelnaudary (11) Mercialys 18 900 m² Création

Fontaine des Clairions Auxerre (89) Mercialys 18 500 m² Rénovation Extension

Cœur St-Lazare Paris (75) Klépierre 11 700 m² Création

Cœur de Ranguin Cannes (06) Auriol 10 400 m² Création



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Une année 2011 très dynamique sur le plan des développements de centres commerciaux. Les travaux de rénovation et/ou d’extension n’ont jamais été aussi nombreux.

Avec près de 400 000 m² de surfaces commerciales inaugurées, l’année 2011 restera comme un cru d’exception dans le secteur des centres commerciaux. Ce volume important de nouvelles surfaces s’explique en premier lieu par une vague de rénovations et/ou d’extensions de centres déjà existants (graphique 16).

La conjonction d’un contexte économique déprimé, de résultats souvent décevants pour les centres ouverts ces dernières années et d’un resserrement indéniable des conditions de crédit, a incité les opérateurs à miser de façon croissante sur la mise en valeur du parc existant au détriment de projets greenfield plus incertains. Le parc de centres commerciaux français, l’un des plus anciens en Europe, offre en effet de réelles opportunités.

De nombreux projets en chantier sont attendus d’ici à la fin de l’année 2013.

Dans le sillage des succès de ce début d’année 2012, plusieurs centres commerciaux aujourd’hui en chantier affichent des taux de précommercialisation flatteurs. Ainsi, le centre commercial de centre-ville « Grand Angle » à Montreuil affichait déjà un taux de commercialisation de 90% un an avant son ouverture prévue au 3

ème trimestre 2012. Le centre commercial

« So Ouest », dont l’ouverture est attendue à la même période, est aussi en grande partie déjà rempli avec un taux de précommercialisation de 80%. MARK &

SPENCER y ouvrira ainsi sa plus grande boutique européenne sur près de 7 000 m². De grands noms de la mode parisienne comme MAJE, SANDRO ou encore BEL AIR sont également engagés sur le centre. Enfin, le centre de Beaugrenelle, dont l’inauguration est attendue pour le printemps 2013, annonce un taux de précommercialisation de 70%.

A horizon plus lointain, le resserrement des conditions de crédit et le ralentissement économique devraient mener au report de certains projets.

Si les chantiers sont encore nombreux, les nouvelles exigences des banques pourraient mettre en péril la réalisation des projets attendus à partir de 2014. Dans un climat aujourd’hui attentiste, les reports de projet devraient se multiplier, et le flot des livraisons fortement se contracter.

Graphique 15

Livraisons de centres commerciaux en France


Tableau 5

Principaux projets de centres commerciaux à horizon 2013

Centre commercial Ville Propriétaire Surface* Ouverture

prévisionnelle

Aeroville Tremblay-en-France (93) Unibail-Rodamco 81 500 m² T3 2013

La Bongarde Villeneuve-la-Garenne (92) Altarea-Cogedim 64 000 m² T4 2013

So Ouest Levallois-Perret (92) Unibail-Rodamco 46 700 m² T3 2012

Beaugrenelle Paris (75) Apsys / Gecina 45 000 m² T2 2013

Carré Jaude 2 Clermont-Ferrand (63) Klépierre 13 300 m² T3 2013

Grand Angle Montreuil (93) Ciloger 12 000 m² T3 2012

Source : DTZ Research * en italique, surface de l’extension

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

2011 2012 2013 2014 2015

m²

Créations Extensions


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Retail-park Inauguration de l’Atoll au mois d’avril. Le format du retail-park entre dans une nouvelle dimension.

Accusés depuis 30 ans de défigurer les entrées de ville, les retail-parks semblent être aujourd’hui être définitivement entrés dans une nouvelle ère. L’inauguration en avril 2012, dans la banlieue d’Angers, de « l’Atoll » marque un vrai tournant dans la perception de ce format. En effet, les 71 000 m² de surfaces commerciales sont loin des traditionnelles « boites à chaussures » jusqu’ici développées. Les enseignes se sont installées dans un parc commercial articulé autour d’un parking paysagé, les restaurants offrent des terrasses. A l’instar de la tendance observée en centres commerciaux, la locomotive alimentaire tend à disparaître avec une simple cellule dédiée de 700 m².

Les principaux opérateurs français ont redéfini les normes des retail-parks et développent chacun leurs concepts. Le succès est au rendez-vous.

Si « l’Atoll » est l’emblème le plus évident de cette nouvelle tendance, la plupart des opérateurs majeurs développent, depuis déjà plusieurs mois, de nouveaux concepts présentés comme des marques de retail-parks. Ainsi, FREY a inauguré ces derniers mois deux Green Centers à Seclin (59) et à Salaise-sur-Sanne (38) quand, dans le même temps, ALTAREA poursuit le développement de ses Family Villages, avec un chantier démarré à Nîmes. Comme pour les centres commerciaux, le retail-park se réinvente pour survivre dans un environnement marqué par la progression du e-commerce et le ralentissement économique.

Le succès semble être au rendez-vous avec des taux de fréquentation en hausse constante sur les derniers

programmes. Ainsi « l’Atoll » a déjà accueilli 1,1 million de visiteurs après un mois d’exploitation, autorisant son propriétaire, la COMPAGNIE DE PHALSBOURG, à revoir à la hausse ses prévisions de fréquentation passées de 3 millions de visiteurs attendus chaque année avant l’ouverture du retail-park à 9 millions aujourd’hui.

Les programmes en chantier semblent surfer sur cette nouvelle vague avec des taux de précommercialisations relativement élevés. Ainsi « Costières Sud », le Family Village d’ALTAREA, était déjà commercialisé à moitié avant même le début des travaux. Idem pour le « Parc de Jaufertie » d’APSYS, dont 70% des cellules étaient commercialisées au moment de sa mise en chantier en mai 2012.

A l’image de programmes de plus en plus hétérogènes d’un point de vue qualitatif, le spectre des valeurs locatives a tendance à s’élargir. Si les derniers ensembles voient les valeurs progresser légèrement – les cellules de 300-400 m² se sont louées entre 200 et 220 €/m²/an sur « l’Atoll » - les propriétaires des parcs les plus anciens peinent à maintenir le niveau de leurs loyers au moment de la relocation de leurs cellules.

Tableau 6

Valeurs locatives en retail-parks de nouvelle génération

€/m²/an T1 2012 Tendance

300 – 400 m² 180 - 200

500 – 750 m² 160 - 180

800 – 1 500 m² 130 - 150

Plus de 1 500 m² 110 - 140


Tableau 7

Ouvertures récentes de retail-parks

Centre commercial Ville Propriétaire Surface* Ouverture

Atoll Beaucouzé (45) Cie de Phalsbourg 71 000 m² T2 2012

Green 7 Salaise-sur-Sanne (38) Frey 27 000 m² T2 2012

So Green Seclin (59) Frey 21 000 m² T4 2011



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Centres de marques Des magasins d’usine aux centres de marques. Un format en constante mutation depuis 30 ans.

Arrivé en France dans les années 80, d’abord à Troyes puis à Roubaix, le magasin d’usine permet aux commerçants l’écoulement de leur stock d’invendus. Le développement rapide du concept, avec 21 centres en 1988, se soldera par un échec avec seulement 4 survivants à l’orée des années 1990. L’arrivée de nouveaux opérateurs, et la montée en gamme des enseignes, vont permettre le rebond du secteur. Ainsi, le premier « Marques Avenue » ouvre ses portes à Troyes en 1993. L’inauguration en 2000 de la « Vallée village » à Marne-la-Vallée (77), va marquer un tournant dans l’histoire des centres de marques avec l’arrivée d’enseignes de luxe comme ARMANI, KENZO, CHRISTIAN LACROIX ou encore VERSACE.

Au modèle traditionnel développé dans des régions historiques de l’industrie textile à Troyes, Roubaix ou encore Cholet, succède alors le centre de marques inscrit dans un parcours touristique, à proximité du parc EuroDisneyland dans le cas la « Vallée Village » ou du Château de Versailles dans celui du « Carré Privé », projet attendu en 2013 à St-Quentin-en-Yvelines.

Malgré les évolutions constantes du format, le parc de centres de marques a très peu évolué par la suite au cours des années 2000, les anciens formats étant supplantés par des centres de génération plus récente. Ainsi, au cours de la décennie écoulée, le parc n’a gagné que 5 nouvelles unités (graphique 16). La rentabilité du format a en revanche progressé plus rapidement avec un chiffre d’affaire qui a progressé de 42% entre 2002 et 2011 quand, dans le même temps, les surfaces de vente ont augmenté de 34% (graphiques 17 & 18).

De plus, ce format se montre plus résiliant en période de crise que ce soit en termes de fréquentation ou de chiffre d’affaires (graphique 20). Les consommateurs, plus que jamais à la recherche du prix le plus avantageux, ont tendance à se tourner encore plus facilement vers les centres de marques qui promettent souvent des rabais allant de 30 à 70% sur les prix généralement constatés la saison précédente dans les boutiques de centre-ville ou des centres commerciaux.

Si les surfaces commerciales des centres de marques restent marginales (290 000 m²) rapportées aux dizaines de millions de m² de centres commerciaux ou de retail-parks, la croissance de ces formats semble, elle, appelée à être exponentielle.

Graphique 16

Nombre de centres de marques en France

Source : Magdus

Graphique 17

Surfaces commerciales des centres de marques

Source : Magdus

Graphique 18

Chiffre d’affaires des centres de marques

En millions d’euros

Source : Magdus

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1993

1997

2002

2005

2007

2009

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300 000

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m²

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2011


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10 ans après son inauguration, la « Vallée Village » fait des émules

Alors que la France comptait 22 centres de marque fin 2011, prés de 30 projets sont aujourd’hui à l’étude, témoins du succès de ce format. Au niveau européen, le nombre d’ouvertures, qui avait tendance à baisser de façon régulière, est repartie à la hausse passant de 4 en 2009 à une quinzaine attendue en 2012.

Plus de 10 ans après l’ouverture de la « Vallée Village », les inaugurations successives de « Nailloux Fashion Village » dans la région de Toulouse et de « Roppenheim The Style Outlets » dans celle de Strasbourg ont donné le coup d’envoi d’une nouvelle vague de centres de marques, entièrement axés sur l’achat plaisir et le luxe.

En Ile-de-France, deux programmes sont attendus dans l’ouest parisien : « The West Paris Outlet » à Clayes-sous-Bois (24 000 m²) et « Carré Privé Ouest» (18 000 m²) à St-Quentin-en-Yvelines, qui vient remplacer le centre commercial « SQY Ouest » ouvert en 2005 (carte 2). Les ouvertures simultanées de ces deux centres, distant que d’une dizaine de kilomètres, sont prévues pour la rentrée 2013.

Les enseignes haut-de-gamme et de luxe qui investiront ces programmes, en Province comme en Ile-de-France, n’hésitent plus à passer par ce canal pour solder leurs stocks, plutôt que de les détruire comme c’était le cas par le passé. La montée en gamme architecturale, mais également le travail sur la qualité de la zone de chalandise ont été les préalables essentiels à l’émergence de ce nouveau type de commerces.

De nouveaux territoires à explorer.

Conséquence de l’évolution du format, les opérateurs de centres de marque qui se sont historiquement développés autour de Paris, Troyes et dans le Nord Pas-de-Calais, visent aujourd’hui de nouveaux secteurs. Ainsi les axes touristiques majeurs, ou les routes de weekend sont les nouvelles priorités. La Normandie concentre à elle seule 3 projets. La Côte d’Azur, aujourd’hui également dépourvue de centres de marques, apparait comme l’autre pôle de développement prioritaire (carte 1).

Carte 1

Centres de marques en activité et en projet - France (mai 2012)

Source : Magdus

Carte 2

Centres de marques en activité et en projet - IdF (mai 2012)

Source : Magdus

En activité Projet avec autorisation Projet sans autorisation

En activité Projet avec autorisation Projet sans autorisation


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Marché de l’investissement Le manque d’opportunités sur les centres commerciaux profite aux retail-parks

Avec seulement 306 millions d’euros investis au 1er

trimestre 2012, soit 15% des engagements, le commerce n’a pas réussi à franchir la barre des 400 millions d’investissements atteinte à la même période l’an passé. Cette moindre performance résulte essentiellement d’un manque d’opportunités (graphique 19).

Après une fin d’année 2011 particulièrement dynamique, marquée par 4 transactions supérieures à 100 millions d’euros représentant près de 700 millions d’euros, l’activité du marché s’est recentrée, au 1

er trimestre 2012,

sur les actifs d’un montant plus modeste. Les transactions d’un montant compris entre 20 et 50 millions d’euros ont ainsi représenté 136 millions d’euros soit 44% des investissements. L’acquisition par ALTAREA-COGEDIM d’un projet de retail-park développant 28 500 m² à Nîmes auprès d’ICADE pour un montant de 58 millions d’euros constitue ainsi la transaction la plus importante de ce début d’année.

Grâce à cette transaction, mais aussi à plusieurs autres acquisitions en régions, les retail-parks ont capté l’essentiel des engagements du 1

er trimestre (40%), avec

près de 123 millions d’euros investis. Délaissés pendant la crise, les retail-parks bénéficient en effet du retour des investisseurs qui se reportent sur cette classe d’actif où la compétition est moins rude. Les centres commerciaux, majoritaires depuis plusieurs années, ont quant à eux été relayés à la troisième place avec seulement 83 millions d’euros investis via 7 transactions. Sur ce type de produit, la transaction la plus importante aura été l’acquisition par PATRIMOINE ET COMMERCE de la galerie commerciale du centre de La Ville du Bois dans l’Essonne pour un montant de 33,7 millions d’euros. Le commerce de centre-ville a quant à lui été dynamisé par de nombreuses acquisitions de petites boutiques, réalisées essentiellement par des investisseurs privés ou des SCPI via des portefeuilles (graphique 20). La compétition demeure rude sur les meilleurs produits et les meilleurs emplacements, maintenant les taux de rendement prime à des niveaux bas. Ainsi, les taux de rendement sont demeurés stables depuis fin 2011, à 4,50% pour le commerce de centre-ville, 4,60% pour les meilleurs centres commerciaux et 5,75% pour les retail-parks (graphique 21).

Graphique 19

Evolution des investissements en commerce


Graphique 20

Evolution des investissements en commerce selon le type de produit


Graphique 21

Taux de rendement prime

Source : DTZ

0%

10%

20%

30%

0

1

2

3

4

5

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

T1

2012

Milliards d'€

Investissements en commerce Part du commerce dans les investissements en France

0% 50% 100%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

T1 2012

Commerces de centre-ville Centres commerciaux Retail-parks Autres

3,50%

4,50%

5,50%

6,50%

Commerce de centre-ville paris

Centres commerciaux

super régionaux

Retail-parks nouvelle

génération

2009 2010 2011 T1 2012


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15 15

Définitions Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité. Centres Commerciaux Super Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services. Centres Commerciaux Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou totalisant au moins 80 magasins et services. CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants. Grands Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant au moins 40 magasins et services. Indice de fréquentation des Centres Commerciaux : Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage. Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de Petits Centres Commerciaux.

Indice de performance des Centres Commerciaux : Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces. Petits Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au moins 20 magasins et services. Retail-Park : anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON (surface construite). Centres de Marques : Centres dans lesquels les producteurs vendent directement au public la partie de leur production non écoulée dans le circuit de distribution classique. Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux. Surface hors œuvre nette (SHON) : Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif (Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).


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Contacts DTZ France Transactions

Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33(0)1 47 48 77 32 [email protected]

Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33 (0)1 49 64 49 04 [email protected]

DTZ Entreprises

Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33(0)1 49 64 64 45 [email protected]

Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 [email protected]

Conseil

Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33(0)1 47 48 77 24 [email protected]

Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 [email protected]

Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33(0)1 49 64 46 43 [email protected]

Isabelle Caron Directrice Property Management +33(0)1 49 64 48 57 [email protected]

Asset Management

François Brisset Directeur Général +33(0)1 49 64 49 13 [email protected]

Patrice Genre Directeur Général +33(0)1 49 64 49 80 [email protected]

Investissement

Mathieu Garreaud Directeur du pôle Investissement +33(0)1 49 64 47 50 [email protected]

Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.

Étude de marché Commerces T1 2012

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