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Aline VIAL

Formation Responsable d’Etablissement

Touristique, AFPA TOURS

23/02/2012

ETUDE DE FAISABILITE : Transformation d’une auberge évènementielle en une Auberge de pays, accueil de randonneurs, à Languidic, Morbihan

Etude de faisabilité : Auberge de Lann Menhir

Formation RET 2011/2012 – Aline VIAL Page 2

SOMMAIRE

INTRODUCTION :D’un projet { la réalité, les étapes de la réflexion 4

PARTIE 1 : Étude de positionnement et de définition du projet de réhabilitation 7

1.1 Analyse du contexte touristique et concurrentiel 8

1.1.1 Situation : la commune de Languidic en Morbihan Sud, porte d’entrée du pays du

Blavet 8

1.1.2 L’Auberge actuelle : situation, activité, profil clientèle, répartition et évolution du C.A.

9

1.1.3 Un environnement propice au tourisme 12

1.1.4 Un marché qui refuse le tourisme de masse 14

1.2 Analyse du bâtiment et du site : points forts et points faibles de sa situation et de son

agencement 21

1.2.1 Localisation 22

1.2.1 Situation Urbaine : 22

1.2.3 Situation architecturale et constructive : 23

1.3 Définition du projet final au vu des analyses 27

1.3.1 Hypothèse 1 : Maintien de l’activité en l’état et amélioration des services

« évènementiel » 27

1.3.2 Hypothèse 2 : Suppression pure de l’activité actuelle et changement de destination 28

1.3.3 Hypothèse 3 : Vers une transformation en douceur 28

1.4 Synthèse 29



PARTIE 2 : La faisabilité technique, économique et juridique du projet de réhabilitation 30

Synthèse des orientations choisies { l’issue du diagnostic 30

2.1 La définition du schéma d’aménagement et chiffrage sommaire 32

2.1.1 Un programme de transformation par étape : augmentation de la capacité d’accueil,

réagencement de l’espace « évènementiel » 32

2.1.2 Estimation des coûts des travaux 34

2.1.3 Cahier du programmiste « Aménagement des chambres » : 35

2.1.4 Planning prévisionnel des travaux 37

2.2 Approche marketing 38

2.2.1 Clientèles ciblées en fonction des activités proposées 38

2.2.2 Une gamme d’offres qui permette l’échange et l’implication au niveau local (mix

marketing) 39

2.2.3 Cibles, réseaux de distribution et choix des supports de communication 44

2.3 Les conditions économiques et financières de faisabilité du projet 46

2.3.1 Les conditions d’exploitation 46

2.3.2 Le plan de financement 47

2. 3.3 Synthèse des éléments de faisabilité 49

2.3.4 Les comptes de résultat prévisionnel de la Société d’exploitation 50

2.4 Les conditions de réussite de l’Auberge 56

2.4.1Gestion des ressources humaines : définition des attentes et fiches de poste 56

2.4.2 La mise en place de partenariats pour le lancement commercial 57

CONCLUSION 59

Remerciements 60



INTRODUCTION :

D’un projet à la réalité, les étapes de la réflexion

Le Tourisme est une activité économique toujours florissante malgré le contexte de crise actuel. Mais un tourisme de plus en plus responsable, soucieux de préserver l’environnement et de réduire son impact « négatif » au niveau local. Les professionnels s’orientent de plus en plus vers l’écotourisme, on trouve beaucoup de nouveaux labels qui prônent l’implication dans l’activité locale (comme les auberges et bistrots de pays, les gîtes panda…). Les petits hôtels familiaux s’ouvrent de plus en plus { des activités culturelles pour la clientèle locale, ayant bien compris qu’on ne pouvait plus se contenter d’une activité saisonnière pour être rentable.

Le but de cette étude est de retracer une démarche à la fois professionnelle et personnelle.

Démarche professionnelle car, issue de l’animation socioculturelle et de l’enseignement, j’ai entrepris cette formation de Responsable d’Etablissement Touristique pour acquérir toutes les compétences { la mise en œuvre d’un projet qui me tient { cœur depuis longtemps. Et démarche personnelle car elle se couple avec mon attachement pour la Bretagne qui allie pour moi douceur de vivre, environnement naturel, riche et préservé, et dynamisme culturel et touristique.

Je souhaiterais ouvrir un établissement touristique alliant à la fois hébergement/restauration avec une activité touristique et culturelle ouverte sur le local. Soucieuse de la préservation du patrimoine architectural de ma région, je voudrais l’exercer un bâtiment ayant une histoire particulière, liée { l’activité locale (longère, moulin, manoir, ancienne usine…) ou atypique, que je pourrais rénover dans un souci de préservation de l’environnement et de confort pour ma clientèle.

De plus, je m’intéresse au développement durable et envisage le développement d’une activité touristique et culturelle où le mot d’ordre serait de « prendre son temps » :

- le temps de venir, de se déplacer en douceur ;

- le temps de partager, de rencontrer l’autre ;

- le temps de ne rien faire, ou plutôt de faire une pause au milieu d’une société où le rythme est de plus en plus effréné, ou on court après le temps, « tout le temps » ;

- Son temps, le temps pour soi.

Après avoir cherché longtemps un bâtiment ancien { rénover (moulin, longère, ferme…), j’ai vite réalisé que sa transformation en Etablissement Recevant du Public serait lourde en termes de budget et de temps de construction.

Je me suis donc lancée dans la recherche d’une reprise d’un petit hôtel ou gîte rural qui puisse répondre { mon projet, sans trop imputer sur les coûts d’investissement au départ.



DONNEES DU PROJET CONSEQUENCES SUR LE CHOIX DE LA STRUCTURE

Capacité : structure qui reste « à taille humaine »,

soit une 40aine de personnes en hébergement maximum

Chambres modulables en capacité : 2 à

4 personnes et quelques chambres 4 à 6 pax soit une dizaine de chambre

Clientèle visée : clientèle de passage, locale

Individuels / couples

familles

groupes randonneurs, associations

sportives

clientèle locale

Bonnes signalétique/visibilité sur

internet et dans la zone d’étude Intimité, autonomie (salles de bain

dans chaque chambre) Chambres communicantes ou lits

supplémentaires possible Salles mise à disposition des groupes +

cuisine professionnelle pour l’offre « pension »

Proche des sites de randonnées et des zones multi-activités.

Un espace « communautaire », lieu de vie et de convivialité : bar/petit restaurant

Activités envisagées : hébergements

restauration du terroir sur réservation,

accompagnement de la clientèle pour la construction de leurs activités de randonnées (recherche de parcours, transport de bagages, transfert sur les lieux de départ de randonnée)

bistrot culturel ouvert sur clientèle extérieure avec activités de concerts, d’expositions, de rencontres thématiques

Un lieu qui soit loin des grands pôles

touristiques mais proche en même temps

Plusieurs salles de restauration pour

PDJ et restauration

Un bar avec salle « chaleureuse ».

Licence 3 ou 4 (à définir)

Mon choix s’est arrêté sur l’Auberge de Lann Menhir, située { Languidic dans l’arrière-pays de Lorient. Nous verrons que, malgré de nombreuses contraintes, cet établissement possède un potentiel intéressant, aussi bien par rapport à son positionnement que par rapport à son agencement.



Afin de mener { bien ce projet, il m’apparaît donc nécessaire de bien étudier l’environnement et son potentiel touristique afin de savoir si ce projet à une viabilité réelle et de trouver quel type de bien permettra d’y répondre.

Après avoir analysé la structure et son environnement, je présenterai mes choix stratégiques de développement mais surtout de transformation avant d’analyser les conséquences de ces choix d’un point de vue financier.



PARTIE 1 :

Étude de positionnement et de définition du projet de réhabilitation



1.1 Analyse du contexte touristique et concurrentiel

1.1.1 Situation : la commune de Languidic en Morbihan Sud, porte d’entrée du pays

du Blavet

L’Auberge de Lann Menhir se situe sur la commune de Languidic, département du Morbihan, Bretagne. C’est la commune la plus étendue du département.

Depuis Lorient, elle est { l’entrée de l’Argoat (le pays des terres) et fait partie du pays touristique du Blavet, rivière réputée pour ses nombreuses écluses, ses chemins de halage et sa richesse poissonneuse. Ce pays est un lieu chargé d’histoire (nombreux sites mégalithiques et patrimoine religieux classés) et apprécié pour ses nombreux chemins de randonnées (pédestre, équestre et cyclistes).

Languidic reste une commune rurale mais qui développe de plus en plus une offre touristique axée sur le Tourisme vert. Elle est depuis plusieurs années classée ville fleurie.

Un accès facile :

29 km de Lorient

environ 50 km de Vannes,

130 km de Rennes, 150 km de Brest et 170 km de Nantes.

à proximité de la route N24 (Rennes-Hennebont), axe routier très fréquenté.

L’auberge de Lann Menhir est accessible depuis Baud ou Languidic (sorties de la N24 { égale distance de l’Auberge) par la D724, dont le trafic moyen par jour est d’environ 2000 voitures malgré la proximité de la voie express (N24). Le lieu-dit Lann Menhir est le point de passage obligé vers Pont-Augan, en bord du Blavet, lieu de départ de nombreuses randonnées.

Par le train, Languidic est desservie par la gare d’Hennebont (trains régionaux) et surtout par celle de Lorient (lignes directes depuis Paris), desservie par le TGV Atlantique.

Un réseau de transport urbain journalier dessert les communes de Languidic et de Baud depuis Lorient, avec un arrêt à Lann Menhir (matin et soir durant les périodes scolaires).

Lorient possède également un aéroport qui dessert les villes de Paris, Lyon et Galway en Irlande (durant l’été), avec plusieurs liaisons par jour pour Paris.



1.1.2 L’Auberge actuelle : situation, activité, profil clientèle, répartition et évolution

du C.A.

L’Auberge de Lann Menhir est située entre le bourg même et le village de Kergonan, au bord de la départementale 724 (Lorient/Locminé) et de la Nationale 24 (Hennebont/Rennes), dans un hameau en plein développement immobilier.

Elle se trouve au milieu d’un terrain de 13 hectares, composé pour partie d’un champ et d’un bois, terrain coupé par la N 24, ce qui laisse environ 3 hectares de terrain exploitables pour l’activité.

Il s’agit d’un ancien corps de ferme transformé en lieu de réception. L’agencement et la décoration sont par endroit défraichis mais le bâti semble sain.

Il n’y a pour le moment aucun label ni classement. Des travaux de réhabilitation semblent donc nécessaires pour se mettre en conformité avec la législation et les besoins de la clientèle.

Cette auberge appartient à une femme qui l’a gérée en auberge traditionnelle (restauration et vente de produits du terroir uniquement) jusqu’en 2009, avant de céder le fonds de commerce au traiteur actuel.

Malheureusement, pour des raisons de santé, celui-ci est obligé de céder à nouveau le fonds alors que son activité commençait à démarrer. Ce dernier est vendu 96 900 €.

La propriétaire du terrain, quant à elle, accepte de vendre le terrain et les murs à un futur repreneur pour un montant de 300 000 €.

Une activité centrée sur l’évènementiel

L’essentiel de l’activité s’articule autour des prestations évènementielles (mariages, séminaires, repas festifs…) avec une activité traiteur sur place. Jusqu’en octobre 2010, il y avait également une petite activité de restauration (le Ty Menhir, ouvert sur réservation uniquement) que le gérant a arrêtée du fait de sa maladie. L’Auberge propose également de la simple location de salle mais de manière très sporadique.

Parallèlement, l’auberge possède 5 chambres d’hôtes très peu exploitées pour le moment (2 sont d’ailleurs utilisées comme logement de fonction ponctuel). Elles sont louées généralement aux groupes organisant un évènement { l’Auberge, et la plupart du temps incluses dans le forfait, voire offertes. Les tarifs annoncés, incluant le petit déjeuner, sont dans les moyennes départementales « gîte de France ».



Le gérant actuel est seul pour gérer son entreprise, aidé par sa femme.

Lors d’évènements avec restauration, il fait appel { du personnel en extra qu’il rémunère en chèques TESE (chèques emploi services des entreprises).

Une clientèle de groupes essentiellement familiaux :

L’Auberge accueille quasi exclusivement des « groupes » du fait de son activité principale.

Beaucoup de familles de la région (mariages, évènements familiaux).

Quelques séminaires et réunions de travail de la mairie et des institutions locales (Union des commerçants, associations sportives etc.)

quelques autocaristes en déjeuner « étape »

Une commercialisation tournée vers l’évènementiel :

1 site internet : http://www.auberge-lann-menhir.com/ avec 7 rubriques : « restaurant », « mariages », « traiteur », «chambres », « déjeuners dansants », « à découvrir ». Le site n’est pas actualisé, les activités « restaurant » et « déjeuners dansants » n’étant plus effectives.

référencement auprès de différents sites d’organisation de mariages

référencement auprès de l’office de tourisme de Lorient.

Flyers, prospectus et cartes de visites avec une charte graphique différente du site internet.

Le bouche-à-oreille local semble être son moyen principal de commercialisation le plus important.

L’ensemble de la commercialisation est axé sur la vente d’évènementiels.

http://www.auberge-lann-menhir.com/



Évènementiel : 90 % Restaurant Ty Menhir : 8% Locations : 2%

0

50000

100000

150000

200000

Evolution du C.A. sur les 2 années d'activités précédentes

2009/2010

2010/2011

9%

81%

1% 7% 1%

1%

Ventilation C.A. 2010/2011

évènementiel 19,6% évèmentiel 5,5%

ty menhir 19,6%

ty menhir 5,5%

loc. de chambres

loc. de salles

Un Chiffre d’Affaire en progression au même rythme que les charges :

(voir ANNEXE 1 : Bilan Comptable au 30/04/2012)

Le C.A. total pour l’année 2010/2011 (mai { avril) s’élève { 144 054€ avec la répartition suivante :

On constate une évolution certaine du C.A. sur 2 ans (+ 28%), notamment au niveau de l’évènementiel. L’activité du restaurant « Ty Menhir » s’est arrêtée en novembre 2010, ce qui explique la baisse de son C.A.

Au niveau des charges, on note une progression importante des rémunérations (+ 80 %) et des charges sociales (+ 70% et + 120% pour les cotisations de l’exploitant) qui s’expliquent par la hausse significative de la rémunération de l’exploitant (+ 208%).

Cependant, l’ensemble des charges ne progresse que de 26 %, ce qui correspond à peu près à la hausse du chiffre d’affaire.

Malgré l’évolution positive du C.A., le résultat de l’entreprise (- 12 301€) ne permet pas pour le moment un développement des investissements, la capacité d’auto-financement restant négative (- 2985 €).



1.1.3 Un environnement propice au tourisme

Le patrimoine naturel, bâti et gastronomique

La vallée du Blavet est une région où la nature est reine, réputée pour ces landes tourbeuses (3 sur Languidic sont d’ailleurs protégées), sa rivière poissonneuse mais également pour sa richesse botanique (présence de nombreuses plantes endémiques) et la variété de sa faune (chevreuil, rapaces, loutres…).

Languidic est riche d’un patrimoine religieux et vernaculaire important (chapelles, Saint Urlo et Notre Dame des Fleurs notamment, fontaines, lavoirs mais également alignements mégalithiques (alignements du Grand Resto et de Lan Hued) et d’un patrimoine industriel et agricole dignes d’intérêts (écomusée des forges à Hennebont, village de l’an Mil { Melrand, village de Poul Fétan, nombreux moulins { vent et { eau).

L’ancienne voie romaine qui relie Vannes à Quimper, passe par Languidic.

C’est également une région où les seigneurs de Bretagne ont élu très tôt « domicile », du fait des grandes forêts qui étaient propices à la chasse. De ce fait, on compte énormément de manoirs et anciennes seigneuries, domaines souvent transformés en parc botanique ou hébergements touristiques.



De par sa position stratégique, proche des grands axes routiers, Languidic est un lieu idéal pour accéder aux grands sites touristiques bretons comme le Golfe du Morbihan et la Ville de Vannes, Josselin, Les côtes lorientaises, la ria d’Etel, le lac de Guerlédan...

Une région riche en évènements culturels et en activités touristiques :

Il existe tout au long de l’année beaucoup de festivals et évènements non loin de Languidic :

Festival Interceltique de Lorient début août,

Fêtes médiévales d’Hennebont en juillet,

Fête des Menhirs à Languidic mi-août

Blues en Rade à Locmiquélic en mars

grand prix cycliste de Plouay fin août,

Festival « L’art dans les Chapelles » (itinéraires de randonnées d’art contemporain à travers les chapelles du centre Morbihan) tout au long de l’été,

exposition d’artistes,

foire bio,

expositions d’art, souvent contemporain, tout au long de l’année

D’une manière générale, on trouve dans le Pays de Lorient de nombreux ateliers d’artistes et d’artisans (métiers traditionnels), dont certains organisent des stages.

Cette dimension artistique pourrait être reprise dans le projet de l’Auberge de Lann Menhir.

La région est propice aux randonnées, avec, au départ même de Languidic, quatre randonnées accessible à pied, en VTT ou à cheval.

Le Syndicat du Blavet œuvre pour le développement de chemins de randonnées pédagogiques et accessible à tous (comme le parcours sensoriel de la Charbonnière à Inzinsac-Lochrist).

Ce sont en tout 20 circuits pédestres, 24 circuits VTT, 8 équestres et 6 pour le canoë-kayak proposés en Vallée du Blavet, sans compter les GR proches.



Commerces et services :

Les communes de Languidic et de Baud offrent tous les services de proximités, à moins de 4 kilomètres de l’Auberge. Sur le hameau de Lann Menhir, on n’en trouve cependant aucun, hormis l’Auberge.

1.1.4 Un marché qui refuse le tourisme de masse

Les analyses suivantes sont essentiellement basées sur les statistiques de l’Observatoire Du Tourisme du Morbihan ainsi que sur les enquêtes des Gîtes de France et de Top rural, pour l’année 2010. Ma zone d’étude (limite Morbihan intérieur/littoral) étant répartie sur plusieurs « pays touristiques », il m’a été parfois difficile de regrouper les différentes données. Ainsi, en cas d’absence de données réelles, je me suis attachée { chaque fois { regarder les statistiques se rattachant au département ou aux tendances nationales. Pour ce qui concerne les hébergements, je me suis concentrée sur les gîtes d’accueil pour les randonneurs ayant une capacité d’accueil d’une quarantaine de personne et restant dans le Morbihan.

Une politique départementale volontariste mais faible au niveau local:

Chaque « pays touristique» ou Communauté de Communes du Morbihan dispose d’un pôle « développement » qui aide les porteurs de projets à construire leur future activité professionnelle. De nombreuses aides financières peuvent ainsi être accordées, comme par exemple des subventions d’aide pour le développement durable ou pour l’accessibilité multi-handicap. Ils servent ainsi de liens incontournables entre les futurs professionnels du tourisme (ou autre d’ailleurs) et les instances politiques régionales, nationales ou européennes. Dans son dernier schéma de développement touristique, le département du Morbihan axe sa politique sur 3 points:

Renforcement du rôle joué par le tourisme dans le développement local (meilleur répartition spatiale et temporelle des flux touristiques, création d’emplois pérennes, valorisation des acteurs locaux)

Maîtriser l’aménagement du territoire, dans un souci de développement durable (Agenda 21)

Remettre le client et la population locale au cœur des débats et des actions, en misant sur une démarche marketing rigoureuse qui permet de se recentrer sur la clientèle majoritaire.

Au niveau local, le Cap l’orient œuvre pour une politique qui sorte du « tout touristique » pour maintenir une activité pérenne. Ainsi les projets sortant de la simple offre d’hébergement sont-ils favorisés. Cependant, si on regarde les sites internet de la commune de Languidic ou du syndicat de la vallée du Blavet, on peut regretter un manque d’effort au niveau des informations transmises.



Profil de la clientèle du Morbihan « intérieur » (d’après l’enquête MORGOAT de 2005) :

56,3 % de la clientèle de l’intérieur du département ont plus de 40 ans et viennent en famille (43,6%) ou en couple (39,2%)

Ils sont en majorité issus de classe moyenne, avec des revenus mensuels de 2000€ { 4000 € (par foyer).

Le repos, la visite de sites naturels, la visite de monuments ou musées, la visite de parcs et jardins et la découverte de spécialités culinaires sont des activités plus pratiquées par les touristes de l’intérieur. 65,7 % viennent pour la balade ;

Plus de 77 % sont des clients « fidèles » (plus de 2 séjours en Bretagne) et 2 % sont originaires de la Région.

Les gîtes ruraux représentent le premier mode d’hébergement marchand (16,5% des hébergements totaux)

23% viennent de l’étranger, essentiellement d’Europe du Nord et du Royaume-Uni. Les touristes français viennent essentiellement d’Ile-de-France et des Pays de La Loire, puis

de Rhône-Alpes et du Nord Ils séjournent en gîte en moyenne 8-10 jours et 4,5 nuits en chambres d’hôtes

Les hébergements touristiques du département :

Le département du Morbihan est le plus attractif des 4 départements bretons avec un peu plus de 33 millions de nuitées sur l’année 2010. Le cœur de saison (juillet/août) reste la période la plus attractive (56% des nuitées annuelles) mais on voit une lente progression des ailes de saison (avril/mai/juin et septembre/octobre/novembre) Au sein de l’hébergement marchand, le camping représente plus de 6 lits sur 10 et l’hôtellerie 1 lit sur 10. Viennent ensuite les meublés et les centres de vacances, comptant chacun plus de 10 000 lits. Entre 2003 et 2007, on a observé une hausse de la capacité d’accueil des meublés (+18,2 %), des gîtes et chambres d’hôtes (+16,2 %) tandis que celle des hôtels accusait une baisse de près de 10 %. (Extrait de « Profil et tendances du Tourisme dans le Morbihan », CCIM). Cette hausse semble se confirmer ces dernières années même si les gîtes (de groupes et d’étapes notamment) représentent toujours une part infime du marché des hébergements marchands. Sur 164 000 lits marchands dans le Morbihan on compte environ 15 % de gîtes/meublés/chambres d’hôtes/hébergements collectifs (ANNEXE 2 : Chiffres clés du tourisme en Morbihan) : En cumulant les hébergements collectifs, les labellisés « Rando Accueil » et les Auberge de jeunesse, on parvient à une représentation des hébergements « groupes » d’environ 4,3 %, soit une part très faible du marché.

Les Taux d’occupation moyens de la zone rétro-littorale morbihannaise:

Les hébergements de type « gîte rural » étant peu représentatifs en terme de capacité, il est difficile d’avoir des données précises. Pour le site « Toprural », le taux d’occupation moyen des gîtes (tous types confondus) en Bretagne est de 58,2% pour l’été 2009. Gîte de France annonçait un taux d’occupation de 83% pour juillet-août 2010 (+1 point par rapport à 2009) et un T.O. annuel d’environ 40%, soit légèrement supérieur à la moyenne nationale.



Zoom sur la zone d’étude :

Notre zone d’étude est une zone à petite capacité d’accueil, avec un taux de fonction touristique de moins de 50%. Il semble cependant que le « centre-Bretagne » connaît une augmentation de son activité touristique, notamment avec l’essor du Tourisme Vert.

Une étude de 2005 indiquait que la zone « intérieure » représentait 22% de la capacité d’accueil du Morbihan pour 164 communes (contre 70% sur le littoral sur 57 communes). Les gîtes ruraux et chambres d’hôtes y ont une part plus importante que sur les communes du littoral. Cependant, l’Observatoire note une stagnation, voire une baisse de ces modes d’hébergements, notamment pour les « hébergeurs particuliers » qui ont ouverts ces hébergements en vue de revenus complémentaires. Ce mode d’offre d’hébergement se professionnalise de plus en plus et répond de plus en plus à une réelle demande.

Au vu de ces quelques chiffres, l’intérieur rural du Morbihan semble être une zone nettement moins touristique que la zone littorale, même si les professionnels sont tentés de penser qu’elle est en voie de développement.

Son réel dynamisme culturel attire de plus en plus une clientèle extra départementale qui « oblige » les instances locales { répondre { une demande d’hébergement de plus en plus forte. L’exemple du festival des vieilles charrues à Carhaix est une preuve de ce dynamisme.

Les hébergements du pays touristique du Blavet : une offre plutôt minime

(sources : Syndicat de La Vallée du Blavet)

39 établissements proposant des chambres d’hôtes dont : - 3 labellisés « Rando Accueil » - 9 « Gîte de France » - 6 « Clés Vacances »

211 gîtes dont : - 5 « Rando Accueil » - 71 Gîtes de France - 36 « Clés vacances » - 2 « Tourisme et Handicap »

12 hébergements « grandes capacités » (de 19 à 46 pax) dont : - 4 « Rando Accueil » - 5 « Clé Vacances » - 1 « clé verte »



Sur la seule commune de Languidic, classée ville fleurie, les gîtes « Rando accueil », gîtes ruraux et chambres d’hôtes représentent 59% de sa capacité totale (223 lits marchands). 7 propriétaires de chambres d’hôtes, 23 propriétaires de gîtes et meublés, 2 hébergements de grande capacité, 1 site d’hébergement « insolite » (le ranch de Calamity Jane) et 1 aire d’accueil de camping-cars. Il n’y a aucun hôtel ni camping sur la commune. L’Auberge étant { mi-chemin entre Languidic et Baud, il est important d’analyser également l’offre de cette ville. Baud possède 523 lits marchands répartis comme suit: 2 campings, 1 aire de service, 2 propriétaires de chambres d’hôtes, 14 propriétaires ou gérants de gîtes et meublés, 2 hébergements de grande capacité, 2 hôtels dont 1 logis classé 2 cheminées/2 cocottes. Les gîtes « Rando Accueil », gîtes ruraux et chambres d’hôtes représentent 13% de sa capacité d’accueil. Au vue de l’étendue de ces 2 communes, on peut voir que l’offre reste, malgré la forte présence des gîtes et chambre d’hôte, assez minime.

Une concurrence directe importante et de qualité:

Pour caractériser la concurrence directe, je me suis attachée aux caractéristiques de localisation et du concept que je souhaite développer. Ainsi, je me suis uniquement intéressée aux hébergements se situant à une 30aine de km autour de l’Auberge et proposant une grande capacité d’accueil (au moins 20 lits), soit 9 concurrents directs.

NOM LIEU CAPACITE/ Période

d’ouverture

TARIFS PRESTATIONS Points forts

L’escale du Blavet

Languidic A 400 m du Blavet A 4km de l’auberge

3 maisons en gîte 4/6/23 pax Ouvert { l’année

2300 { 2900 €/semaine pour la grande maison Tarifs accueil de groupes/évènements/séminaires sur devis

Accueil IME Séminaires Fêtes familiales Organisation d’évènements culturels (balades sonores)

Label Rando Accueil Piscine chauffée Equipements +++ Accueil de chevaux Site internet dynamique et attractif Restauration possible

Ty Ivinenn Braz Cottages

Baud De l’autre côté du Blavet Environ 15 km de l’Auberge

8 à 45 personnes En 4 maisons 8/8/12/12 Ouvert { l’année

995 € { 2450 €/Semaine Uniquement formule gîte

Visite de ferme Linge de lit compris Pas de restauration Gîte uniquement

Piscine chauffée et couverte Zone de pêche Agencement de goût

Les gîtes de Cranne

Baud Environ 12 km de l’Auberge

4 à 23 personnes 3 gîtes Ouvert du 1er/04 au 30/09

650€ { 1200 €/semaine Uniquement formule gîte

Location simple Label Clefs Vacances (3 clefs) Piscine chauffée et couverte Grand parc paysager

Presbytère de Ty Bihui

Bieuzy En centre Bourg Environ 20 km de l’AUberge

1 à 45 personnes Chambres de 2 à 7 lits Ouvert toute l’année

Nuitée Randonneur : 16,00 € Nuitée d'Hôte : 22,00 € Demi-pension : 36,00 € Pension complète (à partir de 8 pax sur résa) : 48,00 € Gestion libre : 525,00€ (36 pax)/ 125,00€ (9 pax) Petit déjeuner : 6,00 € Panier repas: 13,00 € Repas :15,00 € Tarif préférentiel pour les enfants

Bar / buvette, Bibliothèque Cyber espace / accès WIFI, Informations touristiques, Lave-linge et séche-linge collectifs, Accompagnements de randonnées

Label Rando Accueil Classé 3 épis Gîtes de France Agrément Education Nationale bâtiment historique site internet très dynamique



NOM LIEU CAPACITE/ Période

d’ouverture

TARIFS PRESTATIONS Points forts

Be at home, Auberge du Gorée

Inzinzac-Lochrist Proche du centre bourg Environ 15 km de l’Auberge

1 à 32 personnes Chambres de 2 à 4 pers. Ouvert de fin janvier à fin décembre

Tarifs uniques toute l’année / locatif uniquement De 28 € { 84 € par chambre/ par nuit Tarif spécial groupe, avec PDJ

Piscine couverte et chauffée Sauna Eco construction labels

Label clef verte

Le Roseau

Lanvaudan Centre Bourg 13 km de l’Auberge

1 à 19 personnes Chambres de 2 à 7 pers. Ouvert { l’année

Pas de tarifs sur le site Offre séjour P.C. 2 nuits : 130€/pers

Gîte et chambres d’hôte Evènements familiaux

Label « Rando Accueil » Piscine chauffée

Auberge de Jeunesse

Pontivy En centre ville /bord du blavet 32 KM de l’Auberge

65 personnes Chambres de 2 à 5 pers. Ouvert { l’année

A partir de 15,40 € par personne et par nuit

Repas pour les groupes Salles de séminaires Organisations d’évènements ponctuels en lien avec les animations locales

Label clef verte

Domaine de Manéhouarn

Plouay Au centre de la ville dans un grand parc boisé municipal Dans un dépendance du château 24 km de L’auberge

39 personnes en chambre de 4 à 7 pers.

Nuitée simples : de 16,20 € { 19,60€ ½ pension groupe : de 33,60€ { 35,30€ Pension groupe : de 43,70€ { 46 € Location appartement : 265€/semaine Location gîte entier : 4180€/semaine

Gestion libre, petits déjeuners ou pension (pour les groupes uniquement) Cuisine « collectivité » mise à disposition Espace de jeux pour enfants, parcours de santé, vélodrôme…

Gîte de France 3 épis Gestion communale

La Petite presqu’île

Locoal-Mendon Au bord de la ria d’Etel A 5 minutes de la voie express Dans un village traditionnel A 26 km de l’Auberge

16 personnes Chambres de 1 à 4 pers. Ouvert du 1er juin au 31 décembre

Nuitées simples : de 50 { 70 € la chambre de 2 à 4 personnes PDJ : 5€ (gratuit pour les moins de 3 ans)

Repas du soir sur réservation Mise à disposition de la cuisine Location de vélo et kayak séjours à thèmes autour de la voix et de la cuisine bio

Eco acteur du pays d’Auray Rando Accueil Gîte en éco construction Site Natura 2000 Très beau site internet

Au vu de cette synthèse, on peut dire que l’offre de gîtes d’étape est assez complète. Tous sont proches des GR de Bretagne et proposent des prestations de qualités. Les tarifs sont à peu près tous similaires et beaucoup offrent un accueil personnalisé pour les groupes. 3 d’entre eux sont impliqués dans la vie locale avec des animations ponctuelles. L’offre de restauration/bar reste sur réservation pour tous.



Positionnement de l’Auberge face à la concurrence

POINTS FORTS PAR RAPPORT A LA CONCURRENCE

POINTS FAIBLES PAR RAPPORT A LA CONCURRENCE

central par rapport aux grands sites touristiques

Un nom qui est connu au niveau local

un terrain très spacieux et arboré une cuisine professionnelle équipée

un équipement d’animation intéressant (parquet et scène amovible, sono)

un emplacement un peu éloigné des sites de randonnées et bruyant

une réputation essentiellement tournée sur l’organisation d’évènements

pas d’équipements de loisirs au sein du domaine (piscine, jeux pour enfants…)

l’agencement actuel est { revoir pour permettre plus d’espaces dédiés { l’hébergement

pas de labélisation ni de démarche environnementale pour le moment



En conclusion de cette étude environnementale…

L’Auberge de Lann Menhir se situe sur un axe entre Rennes et Lorient (route nationale) et sur une départementale qui enregistre un flux routier moyen de 2000 véhicules jour. Sa proximité avec la ville de Lorient est intéressante par rapport aux clientèles touristiques en transit ou en séjour sur place.

De nombreuses activités sportives tournées vers la nature sont présentes et bien structurées à proximité, même si la commune en elle-même n’est pas un lieu bien référencé en tant que site touristique.

En conséquence on peut dire que l’Auberge dispose d’une bonne accessibilité, d’un environnement touristique plutôt favorable et d’une bonne proximité par rapport aux bassins de population importants (à moins de 2h).

Par contre elle pêche par sa situation « carrefour » et par le peu de dynamisme des instances touristiques locales. Les sites internet du syndicat de la vallée du Blavet ou de la commune donnent peu d’informations touristiques et ne sont pas mis { jour.

On peut noter une identité de territoire très marquée par la ruralité et par la protection de l’environnement, où les activités de pleine nature trouvent leur place naturellement.

On pourra donc s’appuyer sur cette dimension pour repenser l’offre de l’Auberge autant pour la restauration (repas ou casse croutes des sportifs, présentation d’une carte « produits du terroir »), que pour sa décoration, son ambiance.

L’Auberge peut donc se positionner sur une offre déclinée sur le « multi-activité » :

- Hébergement pour petits groupes de randonneurs

- Restauration de passage, plats du jour simple et de terroir.

- Restauration des clients hébergés dans la région, cuisine de terroir familiale et créative

- Bistrot festif et évènementiel pour la population locale et la clientèle hébergée dans la région (apéritifs locaux agrémentés, ambiance, concerts…)

- Information touristique, ventes de cartes postales et topoguides ; accompagnement des groupes de randonneurs dans la mise en place de leur séjour

- Accueil d’artistes en résidence, expositions liées avec les évènements culturels proches.



1.2 Analyse du bâtiment et du site : points forts et points faibles de sa situation

et de son agencement



1.2.1 Localisation

L’auberge est située entre une route de « desserte locale » et la route nationale N24 qui coupe son terrain.

Elle est en retrait, cachée derrière une série d’habitations en lotissement.

Actuellement, elle n’est signalée que d’un côté de la route (de Languidic vers Baud).

La signalétique routière est présente dès la sortie de la N24 sur la commune de Languidic mais pas sur la commune de Baud, alors qu’elle est { mi-chemin entre les deux communes. De plus, elle pourrait jouir d’une bonne visibilité sur la N24 (signalisation par panneaux des deux côtés de la Nationale).

1.2.1 Situation Urbaine :

Points forts Points Faibles

Une visibilité possible depuis la Nationale 24

Un grand terrain { l’abri du vis { vis

Axe passant localement.

Lann Menhir est au croisement de Languidic/ Baud et Pont-Augan, point de départs de nombreuses randonnées pédestres le long du Blavet

Nuisance sonore de la voie express (N24)

Manque de visibilité depuis la route

En retrait, derrière un lotissement d’habitation (relations voisinage ?)



1.2.3 Situation architecturale et constructive :

PLAN CADASTRAL DE LA PROPRIETE

Le domaine de L’Auberge s’étend sur 3 ha de terrain, avec de grands parkings et quelques espaces de verdure. Le gérant actuel a fait installer 2 porches pour l’organisation des cocktails en extérieur.



PLAN DE MASSE DU BATIMENT PRINCIPAL : rez-de-chaussée

Le bâtiment principal a une surface au rez-de-chaussée d’environ 900 m2, dont seuls 328 m² sont destinés { l’accueil de la clientèle (hors sanitaires, cuisine, locaux de stockage etc.). L’espace cuisine (y compris plonge et stockages) représente à lui seul près de 270 m².



PLAN DE MASSE 1er ETAGE : CHAMBRES

L’étage, avec ses 5 chambres d’hôtes, { une surface utile de 210 m², dont un grenier aménageable de 30 m².

En plus de ce corps de ferme principal, on trouve sur le terrain une petite maison d’environ 90 m² habitable (en cours de rénovation) et 3 grands hangars dont deux sont construits en brique alvéolée.

La surface exploitable est donc très intéressante. De plus l’ensemble du domaine attenant au fonds de commerce se situe sur un terrain viabilisé et constructible, ce qui laisse la place à de nombreux projets d’aménagement possible.



POINTS FORTS ARCHITECTURAUX POINTS FAIBLES ARCHITECTURAUX

Un bâti traditionnel (corps de ferme)

Espace et circulation aisée

Gros œuvre sain

Potentiel d’extension important

Grand espace paysager

Façade hétéroclite (crépis blanc/crépis rouille/pierres apparentes)

un agencement avec beaucoup de perte d’espace (surface de l’espace cuisine trop important) + accès handicapés limité

un choix de matériaux peu esthétiques (carrelages sans coordination, présence de moquette dans les salles de restaurant et aux étages)

pas de démarche d’éco-construction jusqu’{ présent : toiture en fibro-ciment/ présence suspectée d’amiante dans certains bâtiments

L’agencement des espaces extérieurs est { repenser, à harmoniser

Une orientation « nord-ouest » du bâtiment principal

Questionnement par rapport aux normes de sécurité (portes coupe-feu absentes notamment)



1.3 Définition du projet final au vu des analyses

Cette analyse architecturale montre que plusieurs axes de développement sont possibles.

L’Auberge possède de nombreux atouts pour envisager la création d’une véritable structure d’hébergement touristique.

Cependant, n’étant pas actuellement développée en tant que tel, il est absolument nécessaire d’envisager différentes hypothèses pour éviter une perte totale d’identité. Le fait qu’elle change 2 fois de gérant en 3 ans risque effectivement de lui faire perdre totalement sa notoriété, d’autant plus si on envisage purement et simplement l’arrêt de l’activité que le gérant actuel tente de développer.

Aussi on peut envisager plusieurs hypothèses :

1.3.1 Hypothèse 1 : Maintien de l’activité en l’état et amélioration des services

« évènementiel »

Le carnet de commande du gérant actuel pour l’année 2012 représentait fin janvier un montant de 63 000€ environ. Au vu du C.A. de l’année 2010/2011, on peut supposer que son prévisionnel est d’environ 200 000 €.

De plus, de nombreux contrats déjà signés (avec versement d’acomptes de 25%) concernent des évènements locaux comme des déjeuners de travail de la Mairie ou des clubs sportifs, autrement dit de futurs partenaires.

Il s’avère donc que cette activité était en voie de devenir une activité solide.

Cependant, cette réussite en devenir est liée à la présence du gérant actuel, qui s’avère être un chef aguerri et réputé.

Il serait donc logique de maintenir purement et simplement cette activité mais cela supposerait :

de m’associer avec un traiteur « équivalent » ou bien d’engager un cuisinier confirmé, capable de tenir le cahier de commandes et de s’engager sur le long terme ;

d’abandonner l’idée d’une auberge de terroir créatrice d’évènements locaux et d’un accueil de petits groupes de randonneurs, alors que nous avons vu que l’emplacement s’y prêtait bien ;

d’envisager une période de fermeture pour la rénovation du bâtiment (afin que cela ne vienne pas « perturber » des évènements types mariages. Les clients n’apprécieraient certainement pas de voir le lieu qu’ils ont réservé détérioré provisoirement du fait de travaux assez lourds)

sortir de ce qui me tient { cœur et, de ce fait, perdre l’âme du lieu.



1.3.2 Hypothèse 2 : Suppression pure de l’activité actuelle et changement de

destination

Cette hypothèse n’est bien évidemment pas { retenir pour de multiples raisons. Bien qu’elle faciliterait la réalisation du projet final en permettant une fermeture définitive le temps des travaux de réhabilitation et une organisation plus simple l’année de démarrage, elle impliquerait également :

la nécessité de revendre les contrats vendus { d’autres prestataires et de rembourser éventuellement les clients qui ne seraient pas d’accord avec le risque de perdre une clientèle importante ;

le refus pur et simple du gérant de me revendre son fonds de commerce ; le risque de perdre les relations institutionnelles locales du fait de ce changement brutal.

1.3.3 Hypothèse 3 : Vers une transformation en douceur

En rachetant un fonds de commerce, on achète un fichier de clientèle et également un cahier de commande.

Il est donc logique d’essayer de trouver une solution permettant d’assurer les contrats conclus par le gérant actuel tout en essayant de développer les autres activités envisagées pour l’avenir de l’Auberge.

Cela permettra de montrer aux partenaires financiers et institutionnels la volonté de ne pas créer de rupture, de rassurer le gérant sur la continuité de son affaire, et d’éventuellement de capter une future clientèle pour les hébergements, qui sera peut-être curieuse de venir voir l’évolution de l’Auberge.

Cette transformation suppose cependant quelques points qui pourraient s’avérer sensibles :

la négociation avec le gérant pour assurer les contrats conclus ;

le risque de ne pas pouvoir sortir de cette activité au vue des contrats conclus ;

la difficulté d’intégrer dans le planning des travaux absolument nécessaires pour un déploiement rapide de l’activité « hébergement » ;

le rachat de la propriété pour assurer une garantie foncière auprès des banques : au vu des investissements envisagés, un emprunt conséquent sera nécessaire.



1.4 Synthèse

Assurer une transition en douceur et progressive semble la seule solution raisonnable pour assurer la cohérence du projet.

Points forts :

une continuité logique avec l‘activité actuelle

une maîtrise totale du projet avec le rachat de la propriété

une dynamique locale sur le long terme avec le développement d’une activité touristique pérenne

Points faibles :

Risque d’avoir du mal { assurer les contrats conclus si le gérant actuel refuse un partenariat ;

La redéfinition de l’activité commerciale (actuellement « restaurant/traiteur ») pour le développement des autres activités (hôtellerie, bar, lieu d’exposition…)

La dynamique locale sera-t-elle réellement présente et suffisante pour le déploiement des activités annexes ?

Un montage financier et juridique peut-être compliqué pour assurer la pérennité financière du commerce.



PARTIE 2 : La faisabilité technique, économique et juridique du

projet de réhabilitation

Synthèse des orientations choisies à l’issue du diagnostic

Après étude de l’offre touristique du Syndicat de la Vallée du Blavet et du Cap l’Orient et des échanges avec plusieurs personnes responsables du tourisme (dont la CCI du Morbihan), on peut constater que l’offre sur le secteur des accueils randonneurs est conséquente et souvent de bonne qualité, tant au niveau de l’hôtellerie que de la restauration.

Pourtant l’ouverture d’un établissement regroupant bar, restaurant et chambres de bon confort et assurant un lieu de convivialité et de culture au niveau local semble quand même une opportunité.

Il est dommage que le gérant actuel ne puisse continuer son activité actuelle, alors qu’elle commençait { prendre son envol. Il est donc nécessaire d’étudier sérieusement les conditions de la reprise afin d’assurer une certaine continuité avec l’activité existante.

N’étant pas issue de la restauration, il sera nécessaire de mettre en place un partenariat avec un ou des traiteurs locaux pour assurer l’offre « évènementiel ».

Il me sera en effet difficile d’occulter l’importance de la qualité de la restauration dans la réussite du projet, le restaurant ayant été le principal vecteur de clientèles jusqu’{ présent.

Les chambres, quant à elles, apporteront non seulement un service supplémentaire { l’offre mais permettront également d’attirer de nouvelles clientèles touristiques.

Le bar « culturel » et les services annexes seront surtout un apport déterminant pour la rentabilité de la structure et pour son positionnement touristique local, l’idée étant d’en faire un acteur socioculturel local important.

Certains pré requis sont donc nécessaires pour assurer les bases du projet :

Mise en place d’un projet attractif pour attirer une clientèle nouvelle et créer une réelle dynamique locale. La réussite de cette reprise dépendra de la qualité de l’animation sur place.

L’embauche rapide d’un « cogérant » ou d’un salarié motivé, issu de préférence de la restauration traditionnelle. De cette façon la synergie des compétences permettra d’assoir une réputation solide { l’Auberge (ANNEXE 8 : fiche de poste et contrat de travail du cuisinier).

Offrir un service PLUS et se démarquer de ses concurrents les plus proches :

- en adhérant aux labels « Bistrot de Pays » ou « Auberge de Pays », labels encore inexistants en Bretagne

- en disposant d’un écolabel type « La Clef Verte » afin d’attirer des clientèles ciblées et sensibilisées aux approches environnementales

- en proposant des séjours thématiques

- en créant rapidement des animations ponctuelles ouvertes sur le local

- en se positionnant rapidement comme établissement « Rando Accueil » (voir ANNEXE 3)

- en rénovant l’établissement afin qu’il puisse répondre aux attentes d’un plus grand nombre de clientèles différentes



- en aménageant les chambres afin qu’elles puissent accueillir une clientèle variée (individuels, familles ou groupes, personnes handicapées)

- en prévoyant des chambres familiales capacité 3‐4 personnes

- en ré agençant les extérieurs pour créer un lieu de vie (aires de jeux, espace « ferme » avec animaux, pâturage pour les chevaux, zones de détentes dans les parties ombragées de la propriété, coins pique-nique…) tout en préservant un parking conséquent pour l’accueil des grands groupes « événementiel ».

- en améliorant la signalétique depuis Baud et sur la N24 ;

L’enjeu de la rénovation est de développer l’activité pour augmenter le Chiffre d’Affaire afin d’améliorer d’années en année la Capacité d’autofinancement pour :

Pérenniser les emplois et permettre de nouvelles embauches

Continuer les investissements pour toujours améliorer les offres de service

Dans ces conditions, on comprend que l’atteinte des résultats passe par des prestations de qualité nettement supérieures { celles proposées aujourd’hui du point de vue :

Du bâtiment et des aménagements intérieurs et extérieurs

Des offres d’hébergement (trop limitées par rapport au potentiel de l’établissement)

Des services annexes

De l’animation du lieu

Des actions de promotion et de communication

Du référencement et de la notoriété de l’établissement par la satisfaction des clientèles.



2.1 La définition du schéma d’aménagement et chiffrage sommaire

2.1.1 Un programme de transformation par étape : augmentation de la capacité

d’accueil, réagencement de l’espace « évènementiel »

Année 1 : l’année de transition

Au moment de la reprise (envisagée au mois de septembre 2012), il sera nécessaire de « jongler » entre les contrats « évènementiels » déj{ conclus par l’actuel gérant, le lancement de travaux de rénovation permettant rapidement l’exploitation des activités « hébergement » et « table d’hôtes ».

Ainsi, en année 1, l’activité de l’Auberge sera la suivante :

assurer les évènements programmés et conclus par le gérant actuel en développant un partenariat avec lui (partage des recettes à hauteur de 70% pour sa part)

développer une commercialisation des hébergements et de la table d’hôtes par une communication auprès des organismes et associations de randonneurs entre autres (pédestre, cyclistes).

Travaux prioritaires pour une commercialisation complète des hébergements dès le mois de décembre :

rénovation de la petite maison en 2 chambres dont une accessible PMR (90 m²) et un espace de rangement collectif

création d’une suite familiale (4/6 personnes) dans le grenier de l’étage (30m²)

installation d’une salle d’eau pour la petite chambre de l’étage (15 m² + extension salle d’eau 5m²)

aménagement du « loft » à l’arrière du bâtiment en 5 chambres dont 2 PMR au RDC (200 m²)

rafraîchissement des chambres existantes et créations de rangements collectifs dans le couloir.

Dans un premier temps, le logement de fonction sera indépendant du domaine (recherche d’un logement proche)

Soit 340 m² de travaux de rénovation et environ 250 m2 d’aménagements divers.



Ce qui nous donne un planning prévisionnel suivant, déterminé par l’agencement des bâtiments :

Sept. Oct. Nov. Déc. Janv. Fév. Mars Avril Mai Juin. Juil. Août

RDC

bât principal EXPLOITATION / PETITS TRAVAUX D’AGENCEMENT

ETAGE :

rénovation chambres existantes + création

TRAVAUX EXPLOITATION

LOFT :

création de 5 ch. TRAVAUX EXPLOITATION

PETITE MAISON :

Création de 2 chambres TRAVAUX EXPLOITATION

Je tâcherai de prévoir un budget pour un premier agencement extérieur du parc, en prévoyant surtout des cheminements bien délimités et accessibles ainsi que des moyens de « cacher » les espaces fonctionnels du bâtiment.

Compte tenu des délais assez courts, il conviendra d’effectuer le dossier prévisionnel des travaux pour la commission de sécurité en amont de la date de reprise, avec l’aide d’un cabinet d’architecte, au moins pour la partie du bâtiment ayant déjà des chambres d’hôtes.

Il n’y aura pas d’extension du SHON sur cette première tranche de travaux.

Année 2 : année de consolidation

Je miserai sur une augmentation du taux d’occupation moyen des chambres à 39%.

Au niveau de l’évènementiel, je consacrerai cette année à une transition vers des locations de la grande salle de réception et l’organisation d’animations à destination de la clientèle locale (soirées et journées dansantes, concerts, exposition, rencontres culturelles etc.).

D’octobre { décembre, j’organiserai les travaux de réagencement de cet espace « réception » pour le rendre plus en adéquation avec le projet de « bistrot de pays ».

Je veillerai à ne pas se faire chevaucher l’accueil de groupes avec les locations de salle privées.

Les deux petites salles de restaurant seront exclusivement réservées { l’activité de table d’hôtes ou de séminaires.

Travaux d’agencement année 2 (pour une exploitation dès le mois de décembre)

réagencement du rez-de-chaussée en vue de l’ouverture d’un bistrot de pays/brocante pour une mise en place en année 3, soit 260 m² de surface de travaux

achat et restauration de mobilier pour l’agencement de l’espace « bistrot-broc » : 10 000 €



A l’issue de cette année 2, en fonction des résultats, je pourrai envisager d’autres agencements pour augmenter et varier encore plus l’offre d’hébergement (nouvelles chambres, gîtes collectifs dans les hangars, création de salle de séminaire, espaces de jeux extérieurs, piscine…).

Il sera cependant important de bien analyser l’évolution de la demande (voir l’enquête de satisfaction en ANNEXE 7) qui, seule, pourra déterminer l’intérêt et la faisabilité d’investissement futurs.

2.1.2 Estimation des coûts des travaux

Année 1 :

Coût prévisionnel des travaux m² HT (hors honoraires), sur un montant global

Y Compris raccordement aux réseaux.

Réhabilitation lourde : 240 m² x 1 100 € = 264 000 €

Rénovation : 100 m² x 900 € = 90 000 €

Décoration et achat de mobilier neuf : 250 m² x 120 € = 30 000 €

(15 000 € de mobilier ; 10 000 € de décoration)

TOTAL HT 384 000 €

Année 2 :

Réagencement du rez-de-chaussée : 260 m² x 70€ = 18 200 €

Décoration et achat de mobilier (budget maxi) = 10 000 €

TOTAL HT 28 200 €

Aménagement des espaces extérieurs :

Je prévois un budget maximum de 15 000 € hors taxes pendant les deux premières années, que je réévaluerai en fonction des besoins d’agencement.

Coûts des études préalables et maîtrise d’œuvre (frais d’architecte):

Objectifs des études préalables : renseigner l'équipe de Maîtrise d'Œuvre sur les caractéristiques physiques et structurelles du bâtiment

Levée du bâtiment et abords 1 000.00 € (forfait)

Etude géotechnique (extension et mur placette) 1 000.00 € (forfait)

Expertise structure + préconisations 1 000.00 € (forfait)

Elaboration du projet, assistance passation des marchés et suivi de la réalisation (la mission EXE, études d’exécutions, est justifiée par l'intervention sur existant)

Mission base + EXE 12 % du montant des travaux



Missions annexes

Coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé) 1.2 % du montant des travaux

Contrôle technique (missions L, SEI et HAND) 1.2 % du montant des travaux

2.1.3 Cahier du programmiste « Aménagement des chambres » :

Etat des lieux

Existence d’une petite maison d’environ 90 m² habitables, en cours de rénovation à vocation d’habitation principale pour le moment.

1 grenier déjà réservé (eaux sanitaires, électricité) au niveau des chambres d’hôtes (30m²)

1 grand loft situé { l’arrière de la cuisine dont les réservations sont également faites (100 m² sous 7 m de plafond en soupente)

5 chambres déjà existantes { l’étage du bâtiment principal (au-dessus du restaurant et des cuisines) : 2 d’environ 30 m2 avec salle d’eau intégrée, équipées pour le moment de lit double 140x190 ; 2 dans un espace privatif avec 1 salle de bain et toilettes séparées (1 lit double et deux lits simples), servant pour le moment de chambres de fonction, le tout pour environ 60 m2 ; 1 chambre équipée de 3 lits simples d’environ 15 m², sans salle de bain.

Ces chambres sont équipées et décorées très chichement et gagneraient à être réactualisées pour répondre aux demandes des clientèles actuelles : présence de moquette dans les couloirs, matériaux à bas couts, papiers peints démodés. D’autre part il n’y a pas pour le moment de chambres accessible PMR, ni de chambres familiales.

Rappel :

La vocation future de l’Auberge : proposer un hébergement pour des individuels ou des groupes, type chambre d’hôtes, couplé avec une table d’hôtes et un espace évènementiel.

La possibilité d’offrir un hébergement réel sur place sera la garantie d’une santé financière plus solvable.

Objectifs qualificatifs

Accueillir la clientèle dans de meilleures conditions, optimiser la modularité des espaces.

Accueillir tout type de clientèle, quel que soit son handicap ou sa particularité.

Répondre aux normes de sécurité E.R.P. et accueil PMR pour les chambres en RDC

Entrer dans les normes de classification « RANDO accueil » et « La Clef Verte »

Créer une ambiance accueillante et chaleureuse, conviviale et confortable, y compris dans les espaces communs aux chambres (couloir, escalier…).

Une construction ou une rénovation entrant dans une démarche environnementale.



Les principes de bases

Identité

Chaque chambre sera décorée en fonction d’un thème associé à la vie rurale : grange (bois, échelle…), cidrerie (pommes, bouteilles, verger…), écurie (cuir, paddock, selles, …), basse-cour (poules, canards, grains, mare…), bergerie (laine, barrières en bois…), tisserie (métier { tisser, dentelle, tissus variés…), laiterie (fer blanc, vache, douceur…), grenier (vieux objets, poutres apparentes…), miellerie (abeilles, miel, pollen…).

Le choix des matériaux devra tenir compte de cette identité.

Modularité

Chambre double (2/3 pax) : On doit pouvoir y accueillir des couples mais également des personnes seules.

Une troisième personne doit pouvoir y séjourner

Chambre familiale (3 à 4 pax) : Accueil de couple avec enfants (de 1 à 4) mais également de personnes individuelles

Grande suite (4 à 8 pax) : accueil de très grandes familles ou de petits groupes.

Intimité

Une salle de bain (ou d’eau en fonction de l’espace disponible) pour chaque chambre (ou suite), en accès direct.

Bonne isolation phonique.

Eviter le vis-à-vis.

Pour les chambres accueillant plus de 4 personnes, envisager des toilettes séparées de la salle de bain.

Chaque chambre devra donner les meilleures garanties de repos à ses occupants.

Sécurité

Chaque chambre devra être équipée d’un système de fermeture (1 clef différente par chambre mais avec un passe général), de détecteur de fumées.

Les ouvertures devront être sécurisées afin d’éviter les risques de chutes

Fonctionnalité

Chaque rangement est choisi ou conçu pour permettre le rangement des effets personnels de CHAQUE occupant.

Dans les salles de bains, il faudra installer des porte-serviettes en rapport avec le nombre maximal d’occupants.

1 lavabo équipé (tablette, miroir, prise électrique, porte serviette) pour 4 personnes

des tablettes de nuit pour chaque personne



un espace « détente » dans chaque chambre

L’auberge ayant une vocation d’accueil randonneurs on pourra envisager un espace de rangement commun pour les effets personnels très sales dans les couloirs d’accès aux chambres.

Hygiène

Le choix des matériaux pour le sol et les murs devra répondre aux normes sanitaires et permettre un nettoyage efficace et rapide. Ils devront également réduire les risques d’allergies.

Confort

On veillera à la qualité des literies, des assises et des éclairages (à moduler en fonction de leur utilité) de chaque chambre.

La circulation devra être aisée y compris pour le personnel de ménage.

Environnement

Le choix des équipements devra être fait dans un souci d’économie d’énergie et d’eau.

L’isolation thermique est absolument indispensable

Principes spécifiques aux chambres « accessibilité PMR »

Descendre les équipements à hauteur de personne assise ;

Zones de circulation suffisante pour le passage d’un fauteuil électrique (angles de braquages larges)

Assises et lits rehaussés

Pour autant on évitera l’aspect médicalisé afin de rester dans une ambiance de vacances et de détente.

2.1.4 Planning prévisionnel des travaux

M-4 M-3 M-2 M-1 M1

SEPT

M2

OCT

M3

NOV

M4

DEC

M5

JANV

M6

FEV

M7

MARS

M8

AVR

M9

MAI

M10

JUIN

M11

JUIL

M12

AOUT

Etudes préalables

Etudes projets

Réalisation des

travaux A1



2.2 Approche marketing

2.2.1 Clientèles ciblées en fonction des activités proposées

Au vue des préconisations apportées par l’analyse du scénario choisi, la clientèle que je ciblerai sera plutôt une clientèle de classe moyenne, habituée aux vacances en chambres d’hôtes ou village vacances, souhaitant découvrir la vie locale, au-delà des grands sites touristiques, dans une démarche respectueuse de l’environnement.

Je développerai rapidement des offres de séjours « tout compris » pour les associations sportives et les séjours découvertes pour garantir le fameux « bouche à oreille »

Hébergement (avec ou sans restauration)

Clientèle individuelle de loisirs : touristes, seniors en recherche d’un point d’hébergement central leur permettant un déplacement en étoile

La clientèle Groupe autour de séjours actifs (cyclo, rando, VTT, équestre, kayakistes), de séjours découvertes (avec thématiques diverses et originales), et également autour d’évènements familiaux (anniversaires, mariages…)

Restaurant (ouverture à la clientèle extérieure en année 2, sur réservation)

La clientèle Groupe (Associations, repas familiaux, déjeuners d’affaire) hébergée { l’Auberge ou bien extérieure (déjeuner d’affaires, de famille…)

Clientèle de proximité : résidents permanents, touristes en séjours dans les hébergements marchands alentours (camping, gîtes en particulier) et non‐marchands (résidences secondaires, familles et amis)

Clientèle de passage

Bistrot et Brocante (commercialisable dès l’année 3) :

Clientèle locale dans un secteur d’une 20aine de km

Clientèle hébergée sur place

Tendance saisonnière des périodes d’accueil en hébergement en fonction des clientèles ciblées :

janv fév mars avril mai juin juil août sept oct nov déc

Individuels « étape »

Individuels séjours

Evènements familiaux

Groupes étapes

Groupes séjour

locaux



2.2.2 Une gamme d’offres qui permette l’échange et l’implication au niveau local

(mix marketing)

L’offre que je proposerai devra s’appuyer sur une identité forte qui « colle » avec l’environnement (terroir et nature) et qui permette { la clientèle d’oublier les désagréments liés à la N24. Le cadre est propice à une ambiance festive et à la découverte de l’environnement proche.

Face à une concurrence forte, il conviendra de proposer des produits de bon rapport qualité/prix, avec une restauration simple mais de bonne qualité.

Offres pour les clientèles « Individuelles »

Au niveau de l’hébergement :

accessibilité : parking privé et adapté, 3 chambres PMR

confort : chambres doubles ou familiales, y compris une grande suite, matériel bébé, accès internet, salle de bains privée, laverie avec table et fer à repasser

équipements : parc naturel, espaces détente en intérieur et en extérieur, bar, salle privatisée (en option), aire de jeux, prêts de jeux (jeux de société, pétanque, badminton…)

services : petit déjeuner inclus dans la nuitée, table d’hôte le soir sur réservation, paniers repas, accueil, information touristique, point courrier, coffres à la réception, transfert des personnes et/ou des bagages, location vélo, vente produits locaux, si possible biologiques.

Au niveau de la restauration :

Menu unique type « table d’hôte », tout inclus, favorisant les produits locaux et si possible biologiques, ainsi que les recettes traditionnelles (voir exemple de menu en ANNEXE 9)

Soirées spéciales liées aux animations ponctuelles.

Activités/animation :

aide à la préparation des séjours

soirée animées ponctuelles

découverte de la région avec guide-accompagnateur (avec participation, tarif préférentiel à négocier)



Offre de séjour pour la clientèle individuelle :

Objectif commercial : rentabiliser les semaines hors vacances scolaires

Produit commercialisable dès la première année

(voir cotation en ANNEXE 5)

TITRE Balades sensorielles en vallée du Blavet Nature et durée du séjour Mid-week 4 jrs/3 nuits

Dates programmées/périodes proposées

Arrivée possible lundi ou mardi Février-juin ; mi-août/octobre Séjour proposé à date fixe

Clientèles cibles Couples sans enfants ou sénior

Argumentaire-présentation

L’Auberge de Lann Menhir, ancien corps de ferme du XIXème siècle, vous invite à découvrir la Vallée du Blavet au rythme de la nature : séance d’éveil matinal, promenades sensorielles avec notre guide nature, découverte de la faune locale, repas traditionnels de Bretagne, randonnées « au fil de l’eau »… Un séjour définitivement placé sous le signe du réveil des sensations, auditives, gustatives et visuelles.

Conditions particulières Tenue confortable pour les séances d’éveil, bonnes chaussures de marche

Confort des hébergements, Qualification de la restauration

Chambres doubles avec salle d’eau Pension complète préparée par l’Auberge, { base de produits locaux. Balades et randonnées encadrées par un animateur « nature » diplômé. transfert sur les points de départ et d’arrivée des randonnées assuré par l’Auberge. topo guides mis { disposition Séance d’éveil sensoriel assurée par un coach sportif diplômé

Encadrement Animateur « nature » Coach sportif diplômé

Accès et transferts Gare sncf de Lorient ou de Baud Aéroport de Lorient Transfert depuis la gare ou l’aéroport possible

Prix publics par personne 384 € Supplément single : 45 €

Inclus dans le prix

Hébergement en chambre double Pension complète du déjeuner premier jour au déjeuner du dernier jour (boissons incluses : ¼ vin, ¼ cidre, ou boisson sans alcool + café ou thé) Les visites au village de l’an mil ; la matinée kayak Les randonnées encadrées, le prêt de topoguide pour la journée « randonnée en liberté » Le transfert sur les lieux de départs et d’arrivée

Le prix ne comprend pas

Dépenses personnelles Boissons hors repas Taxe de séjour : 0,50€/nuit soit 1,50€ Linge de toilette Le transport depuis le domicile

Suppléments Transfert depuis/vers la gare ou l’aéroport de Lorient : 9 € A-R/PAX



Programme descriptif du séjour « balades sensorielles »

Offres pour les clientèles groupes :

Les évènements familiaux :

organisations de mariages, d’anniversaire, de cousinades… avec ou sans hébergement (42 personnes maximum en hébergement)

La prestation pourra aller de la simple location de salle en gestion libre jusqu’{ la prise en charge complète de l’évènement grâce à un réseau de prestataires à démarcher rapidement (traiteur, animations de soirées, sorties organisées…). Tarification sur devis.

Les séjours « randonnées » (pédestre, VTTistes, équestres, kayakistes…)

hébergement jusqu’{ 42 pax

en pension, demi-pension ou juste petits déjeuners

nuit ou séjours

prêts de topoguides

aides à la préparation de parcours

transfert des bagages ou des personnes sur les lieux de départ et d’arrivée des randonnées

kit réparation vélo en vente sur place, local de stockage

pâturage pour chevaux…

Les offres « séminaires »

hébergement jusqu’{ 42 pax

en pension, demi-pension ou uniquement petits déjeuners ; pauses cafés

nuit ou séjours

mise { disposition d’une salle de travail avec matériel de projection

organisations spécifiques de soirées, de visites



Les Séjours découverte

Exemple d’une offre « séjour groupe »

Objectif commercial : développer les ailes de saison

offre commercialisable dès la deuxième année (investissements à prévoir)

(voir cotation en ANNEXE 5)

TITRE « Troll d’Histoire » : légende et patrimoine de Bretagne Nature et durée du séjour 8 jrs/7 nuits Dates programmées/périodes proposées

mars-juin ; mi-août/octobre Séjour proposé à date fixe

Clientèles cibles Groupes « jeunes seniors », C.E.retraités

Argumentaire-présentation

L’Auberge de Lann Menhir, ancien corps de ferme du XIXème siècle, vous invite { vivre l’expérience bretonne { travers le temps. De la Préhistoire { nos jours, vous découvrirez la grande et la petite histoire et surtout les nombreuses légendes qui ont forgé ce sacré caractère aux Bretons !!! Dépaysement garanti !

Conditions particulières bonnes chaussures de marche séjour garanti à partir de 15 personnes. 22 personnes maximum

Confort des hébergements, Qualification de la restauration Activité/animation

Hébergement en chambre doubles ou triples. Pension complète préparée par l’Auberge, { base de produits locaux ou { l’extérieur, cuisine traditionnelle. Un animateur accompagnateur pour la durée du séjour Guides spécifiques en fonction des visites Transport durant le séjour (en option)

Encadrement Accompagnateur référent Guides officiels pour les visites Animation assurées par des artistes locaux ou l’animateur référent

Accès et transferts Gare sncf de Lorient ou de Baud Aéroport de Lorient

Prix publics par personne 665 € Supplément single : 105€

Inclus dans le prix

Hébergement en chambre double Pension complète du déjeuner premier jour au déjeuner du dernier jour (boissons incluses : ¼ vin, ¼ cidre, ou boisson sans alcool + café ou thé SAUF POUR LES REPAS EXTERIEURS) Les visites guidées : village de l’an mil ; village de Poul Fetan ; musée d’art et d’histoire de Vannes ; musée de la compagnie des Indes ; balade nautique sur la Nin’Arion ; Les animations de soirée

Le prix ne comprend pas

Dépenses personnelles Boissons lors des repas en extérieur et hors repas Taxe de séjour : 0,50€/nuit soit 3,50€ Linge de toilette Le transport depuis/vers le domicile et sur place

Suppléments Transport pour le séjour : 2800 € Linge de toilette : 3€



Programme descriptif « Troll d’Histoire »

Développement de l’activité Bistrot/Animation :

Dans un premier temps le bar sera ouvert { la clientèle extérieure lors d’évènements spéciaux : concert, soirées ou repas dansants… Dès l’année 3, après travaux de réagencement du rez-de-chaussée, ce bistrot sera ouvert à la clientèle extérieure et proposera : bistrot « licence 3 » avec petit snacking de qualité le midi et « goûter » espace détente avec librairie/disquerie/ jeux de sociétés d’occasion vente des mobiliers restaurés épicerie de produits locaux (partenariat avec producteurs locaux) lieu d’exposition pour artistes locaux que j’envisage, par la suite, d’héberger en résidence

(location d’ateliers) Je maintiendrai bien évidemment les soirées animées.



2.2.3 Cibles, réseaux de distribution et choix des supports de communication

Type de produit

cibles distribution Supports de communication

Hébergement / PDJ inclus

Clientèles individuelles de passage ou en recherche de courts séjours

En direct Centrale de réservation OT

Site internet + réseaux de distribution (Toprural, Chambre-a-part…) Label Clef verte, Rando-Accueil Flyers, plaquette avec une charte graphique en lien avec le site internet Référencement Guides (Routard par exemple) Signalisation routière +++

½ PENSION ET SEJOURS

1) Touristes individuels ou familles 2) stages sportifs, groupes jeunes et seniors

1) en direct 2) travail en réseau avec associations sportives locales/responsables C.E. / prestataires de services

1/ mailings sur fichiers clientèles ‐ fidélisation 2/ relationnel avec tous les prestataires professionnels locaux (guides de pays, responsables sites, responsables développement touristique local) Site Internet : liens à rechercher avec tous les prestataires d’activités

Séjours mid-week individuels

Couples sans enfants, jeunes seniors Bretagne/Nord Ouest de la France

1) en direct 2) partenariat « Breizh box » 3) travail en réseau

Site internet Sites rando-accueil Référencement sur Morbihan Tourisme « Expérience en Bretagne » Envoi de mailing auprès de C.E. retraités/ fichier clientèle individuelles

Séjours spécifiques groupes sportifs/ séniors

Associations sportives Amicales retraités France entière

1) en direct 2) partenariat C.E. retraités/ fédération sportives

Site internet Sites rando-accueil Référencement sur Morbihan Tourisme « Expérience en Bretagne » Envoi de mailing auprès de C.E. retraités/ fichier clientèle individuelles

Evènements

Individuels Associations locales Associations sportives Partenaires institutionnels Artistes locaux

1) en direct 2) travail en réseau

Site internet Salons du mariage Envoi de mailing spécifique pour les évènements familiaux Plaquette spécifique

D’une manière générale les premières années seront consacrées { une forte commercialisation :

Distribution directe :

mise en place d’une réservation en ligne

modification et actualisation régulière du site internet. (ANNEXE 4)

création de flyers thématiques avec charte graphique identique au site internet (ANNEXE 4)

présence sur les salons du tourisme et des salons d’évènementiel en lien avec le positionnement de l’Auberge



Distribution Indirecte :

mise en réseau/ adhésion Rando Accueil, Clé Verte, voire Gîte de France

CDT Morbihan et CRT Bretagne, notamment par le biais des séjours « Expérience Bretonne » (ANNEXE 7)

agences organisationnelles morbihannaise et nationales (pour les mariages notamment)

agences de voyage spécialisées dans le tourisme vert (Chamina, Atalante,…) pour l’offre hébergement et pension…



2.3 Les conditions économiques et financières de faisabilité du projet

2.3.1 Les conditions d’exploitation

Ouverture de l’établissement

L’établissement sera ouvert à l’année en Année 1. Puis j’envisagerai une fermeture annuelle en fonction de l’observation des résultats mois par mois, certainement au mois de novembre (du 15/11 au 15/12).

En année 1, l’activité sera réduite aux activités évènementielles les trois premiers mois pour permettre la rénovation des chambres déjà existantes et la création de la suite familiale.

En année 2, une fermeture aux évènements sera nécessaire durant 3 mois pour les agencements de la salle de réception/bistrot (octobre à fin décembre).

Grille tarifaire :

Prix/chambre PDJ inclus Basse saison

(nov./mars)

Moyenne saison (avril/juin ; sept./oct.)

Haute Saison

(juil./août)

Chambres doubles (base 2)

40 € 45 € 50 €

Suites familiales (base 3) 46 € 51 € 56 €

Suites PMR (base 3) 46 € 51 € 56 €

Grande suite (base 4) 55 € 60 € 70 €

Lit supplémentaire 10 € 12 € 15 €

PDJ supplémentaire 6€

Table d’hôte

(boissons incluses) Adultes : 20 € ; enfant (-13ans) : 12 €

Panier repas 8 €

Location vélo (y compris antivol et casques)

½ journée : 7 € ; journée : 10 €

Patûrage cheval (prairie avec abri et point d’eau)

5 €/ nuit ; foin : 5 €

Epicerie : vente de produits locaux

On prévoira un ticket moyen de 6 € par adulte par séjour

Pour les évènements, la tarification se fera uniquement sur devis avec un tarif de base de location de salle aligné sur le marché (environ 200 €/soirée pour une salle de 150 m² avec mise à disposition de la cuisine)



2.3.2 Le plan de financement

Deux sociétés pour un même projet

Au vu des investissements très lourds, je décide de créer deux sociétés afin de minimiser les charges d’exploitation :

Une Société Civile Immobilière pour l’achat du terrain et des murs. C’est elle qui prendra en charge les travaux liés aux bâtiments, y compris décorations intérieures (peinture et revêtements).

Une Société d’exploitation pour l’achat du fonds de commerce. Elle prendra en charge tous les investissements liés { l’exploitation (véhicules, matériels divers, mobilier) et versera un loyer à la SCI.

J’opterai certainement pour un statut d’EURL avec imposition sur la société (ce qui me permettra de déduire ma rémunération des revenus de la société). Ce statut a l’avantage de protéger mes biens personnels et familiaux (même si, comme nous le verrons, beaucoup de ceux-ci risquent d’être investis…), de me laisser libre du montant du capital social de la société et de pouvoir éventuellement me dégager de la gérance et d’embaucher par la suite un gérant salarié.

Plan de financement SCI (année 1) et dotation aux amortissements de l’année 1 :

La SCI n’ayant pas de frais de fonctionnement majeurs, son BFR n’a pas besoin d’être très important.

Je me suis basée sur les subventions et aides minimum accordées par la région pour les travaux.

L’emprunt a été calculé sur 30 ans avec un taux de 4% avec une annuité constante de 27 778 €. Les charges financières s’élèvent donc en Année 1 { 19 214 €.

FRAIS CONSTITUTIONS 1 000 € APPORT PERSONNEL 35% 183 704 €

SUBVENTION RENOVATION 20% TRAVAUX 70 800 €

ACHAT MURS ET TERRAIN 260 870 € EMPRUNT 480 341 €

TRAVAUX réhabilitation1100€/M² 264 000 € AIDE ENERGIE RENOUVELABLE 3 000 €

rénovation 900€/M² 90 000 € AIDE ACCESSIBILITE PMR 3 000 €

DECORATION 40€/m² 10 000 €

FRAIS D'AGENCE 39 130 €

MISSION ANNEXES 8 496 €

FRAIS ARCHITECTE 45 480 €

FRAIS NOTAIRES 20 870 €

TOTAL DEPENSES 739 846 € TOTAL PRODUITS 740 846 €

BESOIN EN FOND DE ROULEMENT 1 000 €

DEPENSES PRODUIT



FRAIS CONSTITUTIONS 1 000 € APPORT PERSONNEL 40% 39 391 €

ACHAT FOND COMMERCIAL 83 478 €

mobilier 15 000 € EMPRUNT 114 487 €

FRAIS D'AGENCE 12 522 €

FRAIS NOTAIRES 7 878 €

achat minibus 12 000 €

AMENAGEMENT EXTERIEURS 15 000 €

TOTAL DEPENSES 146 878 € TOTAL PRODUITS 153 878 €

BESOIN EN FDR 7 000 €

Crédit TVA nov 2012 25 848 €

DEPENSES PRODUIT

Plan de financement Société d’exploitation (année 1)

J’ai calculé le BFR en fonction des résultats des premiers mois et du crédit de TVA sur l’achat du fonds du minibus et du coût des travaux d’aménagement extérieur.

L’apport personnel est supérieur en pourcentage { celui de la S.C.I, afin d’offrir plus de garantie.

Je n’ai pas inclus de subventions, les travaux lourds étant pris en charge par la S.C.I.

L’emprunt a été calculé sur 15 ans avec un taux de 4%, avec une annuité constante de 10 297 €. Les charges financières s’élèvent { 4 579€ en année 1.

Montant Nbe année

RACHAT frais const. 1 000 € 5 200 €

achat MURS 160 870 € 20 8 044 €

INVEST Wx rénovation 264 000 € 20 13 200 €

Wx 2nd œuvre 90 000 € 15 6 000 €

Décoration/mobilier 10 000 € 10 1 000 €

frais archi 45 480 € 5 9 096 €

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