Enjeux comptables en 2005 : Rappels et nouvelles règles comptables

Dinard – le 28 janvier 2005

Enjeux comptables sur 2005 : Enjeux comptables sur 2005 : Rappels et nouvelles règles applicablesRappels et nouvelles règles applicables

1ère partie : Le bilan d’ouverture au 1er janvier 2005

2ième partie : La PGR est morte, vive la PGE

3ième partie : Les nouvelles règles pour les actifs

4ième partie : La constatation des marges en accession

Bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 ou Bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 ou

l’introduction des composantsl’introduction des composants

1ère Partie :

1.1- Point sur les textes comptables de référence1.1- Point sur les textes comptables de référence

Une date clé, le 23 juin 2004 : Assemblée plénière du CNC adopte 2 avis clés :

Avis n° 2004-11 du CNC : Modalités d’application de la comptabilisation par composants

et des provisions pour gros entretien dans le logement socialAvis n° 2004-15 du CNC : Définition, comptabilisation et l’évaluation des actifsRèglement n°2004-06 (23/11/2004) du CRC relatif à la définition, la comptabilisation et

l’évaluation des actifs

Les autres textes de référence : avis et règlements (site du CNC : www.finances.gouv.fr) :

et toujours l’Instruction comptable du 27 avril 1992 et ses 2 avenants (1995 et 1998)

Un bilan de transition important : le bilan d’ouverture au 1er janvier 2005

De nouvelles règles comptables à utiliser dès le 1er janvier 2005 (la PGE et les actifs)

Reste à …

Mettre à niveau l’ensemble des textes applicables dont l’instruction comptable Prendre en CA et en AGO les décisions nécessitées par cette réforme comptable

1.2 – Les 2 grands domaines de la réforme comptable1.2 – Les 2 grands domaines de la réforme comptable1. Le retraitement des bilans au 1er janvier 2005 :

des impacts possibles dès le bilan d’ouverture 2005 et sur les résultats futurs Une méthode de retraitement reconnue, la méthode rétrospective mais qui peut

impacter fortement les fonds propres Une méthode tolérée, la méthode prospective limitant les impacts sur les fonds

propres mais accélérant le rythme des amortissements futurs

une fenêtre de tirune fenêtre de tir « comptable et financière » qu’il faut saisir qu’il faut saisir maintenantmaintenant

des décisions pas toujours évidentes et qui engagent sur des décisions pas toujours évidentes et qui engagent sur l’avenirl’avenir

2. La comptabilisation par composants et de la PGE : Des immobilisations ventilées par composants, avec une base plus large, mais

aussi amorties plus rapidement (dès renouvellement ou remplacement) Une PGE qui n’est plus tout à fait une PGR,

Un choix qui relève du conseil d’administration (la méthode de passage) Des affectations décidées en assemblée générale

1.3 – Au 1er janvier 2005 : la méthode rétrospective ou 1.3 – Au 1er janvier 2005 : la méthode rétrospective ou la méthode de réallocation des VNC (prospective) ?la méthode de réallocation des VNC (prospective) ?

Une méthode impérative (préférentielle) : la méthode rétrospective …

DéfinitionDéfinition : : recalculer tous les postes de l’actif et du passif concernés et constater les impacts comptables (sur les fonds propres) à l’ouverture des comptes 2005

Avantage : méthode de calcul la plus simple Inconvénients : les amortissements et les fonds propres sont modifiés

Une méthode tolérée : la méthode prospective, sur décision du conseil d’administration si les fonds propres sont entamés,

DéfinitionDéfinition : : recalculer les V.N.C. par composants, puis les amortir sur les durées résiduelles

Avantage : ni l’actif net ni les fonds propres (le bilan) ne sont impactés

Inconvénients : c’est lourd pour le système d’information et ça peut pénaliser les résultats comptables des prochains exercices (durées d’amortissement plus courtes)

1.4 - Aspects comptables, juridiques et financiers1.4 - Aspects comptables, juridiques et financiers

Aspects juridiques :

Le CA du 1er trimestre 2006 qui arrêtera les comptes proposera aussi l’affectation du report à nouveau

L’A.G.O. se prononcera en juin 2006 sur l’affectation du résultat et du report à nouveau de 2005

A priori, pas de risque de liquidation ni de réduction du capital social, et pour les actionnaires ?et pour les actionnaires ?

Impacts financiers pour les actionnaires (sociétés des collèges B & C)

Règle de prudence : les actionnaires, personnes morales, doivent provisionner les titres détenus en cas

de pertes latentes (situation nette < capital social)

3 situations caractéristiques :3 situations caractéristiques :

1. Les sociétés saines1. Les sociétés saines : remonter les quasi-fonds propres, les provisions pour

risques et charges non justifiées (en locatif et en accession) et les écarts sur les VNC

2. Les sociétés équilibrées2. Les sociétés équilibrées : maintenir les équilibres de bilan et de gestion

3. Les sociétés plutôt fragiles3. Les sociétés plutôt fragiles : préserver l’avenir (à voir au cas par cas)

1.5 - La feuille de route du 1er janvier 20051.5 - La feuille de route du 1er janvier 2005

Avec la méthode rétrospective, il faut corriger …Avec la méthode rétrospective, il faut corriger …

Les immeubles de logement social (les ventiler en composants) et recalculer les amortissements

Le total des reprises sur subventions virées au compte de résultat (et le solde à reprendre)

La provision pour grosses réparations (PGR) qui devient sans objet (non justifiée par PP Entretien)

Si besoin les amortissements dérogatoires pour respecter la règle d’équilibre entre AT et AF

Les fonds propres avec les écritures de RAN, en attendant l’affectation par l’assemblée en juin 2006

… … et faire de même pour …et faire de même pour …

les immeubles de logement social sur sol d’autruisur sol d’autrui, les autres ensembles immobiliers, les autres ensembles immobiliers,

pour les Bâtiments administratifs ??? A priori Bâtiments administratifs ??? A priori Oui Oui

Ce sont des textes d’application générale (droit commun comptable)Ce sont des textes d’application générale (droit commun comptable)

… En 2006, analyser les participationsanalyser les participations … et provisionner, si besoin.

La PGR est morte, vive la PGELa PGR est morte, vive la PGE

2ième Partie :

2.1 – Historique de la PGE et des composants2.1 – Historique de la PGE et des composants

Quelques éléments de réflexion :Quelques éléments de réflexion : Nouveaux règlements sur les passifs (N°99-03 et N°00-06 du CRC) Fin des provisions forfaitaires non justifiées par des plans d’entretien Le CNC nous mène en bateauLe CNC nous mène en bateau : secteur économique de référence les grandes

révisions

de navires (et des avions) qui sont des révisions complètes

On échappe à une liste plus longue de composants et de sous-composants La résistance de la section HLM a permis de reporter l’application jusqu’en 2005 Mais n’a pas empêché la création d’une période transitoire (entre 2003 et 2005) Ni l’entrée en vigueur de la PGE au 1er janvier 2005, dernier délai

Eléments de % de répartition Nouvelles durées Anciennes durées Impact chiffré Impact chiffré

comparaison Individuel Collectif d’amortissement d’amortissement En individuel En collectif

Gros-œuvre structure 88,7% 90,3% 50 ans +/-20% 35 à 50 ans 0,00% 0,00%

Menuiseries extérieures 5,4% 3,3% 25 ans +/-20% 35 à 50 ans 1,62% 1,00%

Chaufferie en collectif 3,2% 25 ans +/-20% 35 à 50 ans 0,95%

Chaufferie en individuel 3,2% ou 3,2% 15 ans +/-20% 35 à 50 ans 2,24%

Etanchéité / couverture 1,1% 15 ans +/-20% 35 à 50 ans 0,77%

Ravalement avec amélioration 2,7% 2,1% 15 ans +/-20% 15 ans 0,00% 0,00%

Total général 100,0% 100,0% 3,86% 2,73%

Le compte 6153 grosses réparations devrait disparaître en 2005 devrait disparaître en 2005 (§2.b Règlement 02-10 du CRC)

Une première liste indicativepremière liste indicative de ces dépenses PGE : annexe de l’avis N°2004-11 du CNC

Sera actualiséeSera actualisée dans la nouvelle Instruction Comptable et le PCG (début 2005)

Att :Att : les amortissements de la 2ième catégorie ne sont pas déductibles fiscalement

Démarrage des PGRProvisions constituées

après le 1er janvier 2003Provisions constituées

après le 1er janvier 2005

Ancien régime mesures transitoires Nouveau régime

2.2 - PGR et composants : 3 périodes clés2.2 - PGR et composants : 3 périodes clés

C

O

M

P

O

S

A

N

T

S

Catégorie 2

Catégorie 1 OU

6153 - Grosses réparations

Révision (gros entetien)

2134 - Travaux d'amélioration

renouvellement (remplacement)2134 - travaux d'amélioration

6151 - entretien courant

6152 - Gros entetien

6151 - entretien courant

6153 - grosses réparations

6152 - gros entetien

PGE6152 - gros entetien

révisions (plan pluriannuel)

6153 - grosses réparations

SUPPRIME en 2005

Grosses réparations

2134 - Travaux d'amélioration

COMPOSANTS en 2005

6151 - entretien courant

2.3 - PGE : autres grands principes à respecter2.3 - PGE : autres grands principes à respecter

Les nouvelles règles à respecter pour la PGELes nouvelles règles à respecter pour la PGE

S’appuyer sur un plan pluriannuel de gros entretien et de grosses révisions

Plan élaboré par groupes d’immeubles (ou immeubles) – cf. les composantscf. les composants

Nécessite une décision du CA : nombre d’années et valorisation de la PGE

Les remises en état normales normales seront désormais des charges directes

Les renouvellements partiels passent désormais en charges d’exploitation

Les grosses réparations et les améliorations ne sont plus éligibles à la PGE : ce sont

des composants, financés par l’amortissement

2.4 – PGE ou composant ?2.4 – PGE ou composant ?

Définition d’un composant : Constituer un actif significatif et un élément identifiable d’une immobilisation Faire l’objet de remplacements (ou renouvellements) à intervalles réguliers Avoir une durée d’utilisation ou procurer des avantages économiques futurs à un

rythme différent de l’immobilisation principale => plus court rythme différent de l’immobilisation principale => plus court (règle pour tout le secteur privé)

2005 : Création de composants sur une base réelle (ou à défaut % du CSTB) dès :

le 1er remplacement ou renouvellement d’un composant d’une immobilisation

qu’une nouvelle durée d’utilisation d’un composant devient inférieure à l’ancienne

Fausses bonnes idées de création de composants pour :

les Grosses réparations et les Charges à étaler (durée trop courte et hétérogène)

les réhabilitations (engrenage dans la création des composants)

les 3 composants supplémentaires (durées trop courtes) sauf les ascenseurs

Réflexions en coursRéflexions en cours :

1. Avoir entre 5 5 (minimum) et 14 et 14 (corps de métier) composantscomposants

2.2. Éviter le piège infernalÉviter le piège infernal : l’engrenage de la création de composants

3.3. Communiquer avec les CACCommuniquer avec les CAC pour éviter l’engrenage de la création de

composants

Les nouvelles règles pour les actifsLes nouvelles règles pour les actifs

3ième Partie :

3.1 – Pour les actifs : Les enjeux et les impacts3.1 – Pour les actifs : Les enjeux et les impacts

Rappel des principaux actifs concernés par l’avis N°2004-15 du CNC :

• les immobilisations (incorporelles, corporelles, financières)• les actifs circulants (les stocks)• les actifs fictifs de bas de bilan (charges constatées d’avance, charges à répartir)

Principaux impacts comptables :

Une base élargie des éléments immobilisables en termes de nature de dépenses et

de période couverte (immeubles de rapport et autres immobilisations corporelles) Un amortissement retardé mais plus rapide (durées d’utilisation plus courtes) des actifs nets plus proches de la fair value (juste valeur - de réalisation) des charges comptables plus élevées (des amortissements plus élevés, des sorties

d’immobilisations qui passent en charges, suppression des actifs fictifs)

3.2 – Les actifs : l’esprit de la réforme … avant la lettre3.2 – Les actifs : l’esprit de la réforme … avant la lettre

… mais aussi, pour les immeubles sur sol d’autrui, les autres ensembles immobiliers

Les 5 composants minimum5 composants minimum des immeubles de logement social en 2005 :

213100 - Immeubles de rapport 213 - Immeubles de logement social

structure - gros œuvre

menuiseries extérieures structure et ouvrages

chauffage (ind. ou collectif) assimilés

étanchéité

autres éléments menuiseries extérieures

structure - gros œuvre chauffage collectif

menuiseries extérieures chauffage individuel

chauffage (ind. ou collectif)

Etanchéité

ravalements ravalements avec

autres éléments amélioration

213400 - Travaux d'amélioration

étanchéité

Décision d’investir

Ordre deservice

Dated’achèvement

3.3 - L’élargissement des éléments immobilisables3.3 - L’élargissement des éléments immobilisables

Utilisation prévuepar la direction

FondationsJusqu’en 2004 Travaux de construction

Frais financiers Frais financiers Frais financiersHonoraires Honoraires Honoraires

Couts internes Couts internes Couts internesA partir de 2005

Q.P d'amortissement Q.P d'amortissement Q.P d'amortissementHonoraires de conseils Honoraires de conseils Honoraires de conseils

Coûts liés aux essais

Conclusion :Une base élargie aux niveaux des natures de dépenses et des périodes d’activation

3.4 – Nouvelles règles pour les sorties (3.4 – Nouvelles règles pour les sorties (remplacements etc.)remplacements etc.)

Jusqu'en 2004 : Processus d'empilage des immobilisationsJusqu'en 2004 : Processus d'empilage des immobilisations

Depuis 2005 : Comptabilisation par composants avec sortie des VNCDepuis 2005 : Comptabilisation par composants avec sortie des VNC

Impact sur les bilans :Impact sur les bilans :

L’actif net se vide des éléments renouvelés, remplacés, améliorés ou réhabilités

Améliorations Améliorations

Renouvellements-remplacements

Menuiseries Gros œuvre Etanchéité

Immeuble d'origineChauffage ind/collectif

extérieures Imm. de rapport Etanchéité Autres éléments

AméliorationsRavalaments avec

amélioration

Renouvellements-remplacements

Menuiseries extérieures

Gros œuvre Etanchéité

Immeuble d'origineChauffage ind/collectif

Composants sortis de l'immeubleAutres éléments

de structure

La constatation des marges en accessionLa constatation des marges en accession

4ième Partie :

4.1 – Rappel des principes comptables4.1 – Rappel des principes comptables

Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (achèvement)

DéfinitionDéfinition : : le résultat réel (la marge) est la différence entre le produit des ventes et le prix de revient de l’opération (coût de production en stock et les charges nonincorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement)

Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple

Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des résultats fluctuants (pertes en phase de relance)

2 méthodes semblent possibles : résultat à l’achèvement ou à l’avancement

Position de la fédérationPosition de la fédération : : Seule méthode du résultat à l’achèvement est conforme à l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552)

Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, CAC du secteur) et les autres fédérations du logement social.

4.2 - Conditions pour appliquer l’avancement4.2 - Conditions pour appliquer l’avancement

Pour cela il faut …Pour cela il faut …

Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture

Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat

L’acceptation formelle du cocontractant

Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération

être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison

… … ça se complique dans le secteur du BTP ça se complique dans le secteur du BTP (10 conditions à respecter) …(10 conditions à respecter) …

… … et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs : et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs :

Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs)

Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation (en VEFA)

Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison

Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992

sur les contrats à long terme qui prévoit cette méthode ne semble pas pouvoir s’appliquer en l’état

4.3 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?4.3 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?

En diffus, et notamment en CCMI :En diffus, et notamment en CCMI :

Provisionner les pertes à terminaison (retards, etc.)

Dégager les marges à la livraison

En VEFA classique :En VEFA classique :

Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts)

A défaut, dégager la marge globalement une fois tous les lots livrés (et les coûts connus)

En location-accession :En location-accession :

Dégager le résultat de gestion sur les redevances

Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente

Dégager les marges au moment du transfert de propriété

En lotissement :En lotissement :

Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer

A défaut, neutraliser le chiffre d’affaires et attendre la livraison complète de l’opération

4.4 – Le refonte de l’instruction comptable de 19924.4 – Le refonte de l’instruction comptable de 1992

Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions

comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM)

faire du 3 en 1 : une instruction comptable unique et actualisableune instruction comptable unique et actualisable applicable à tous les organismes dans un document supportant les mises à jour (classeur etc.)

Caler au mieux les 2 avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC

Être une force de proposition :

• Le traitement des charges à répartir non soldées en 2005

• Les schémas comptables de la nouvelle location accession

Proposer aussi :

Une nomenclature comptable : elle est sur le site

Le traitement des opérations financées par l’ANRU

On est preneur de vos réflexions !!!

Prochaines réunions du groupe de travail : février 2005

www.hlm.coopwww.hlm.coop

A.RE.COOP. tél. : 01 40 75 79 48

Sandra BRAULT tél. : 01 40 75 68 37Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53