ECONOMIES D’ÉNERGIE SYNTHÈSE - … · La construction ou la rénovation dans le secteur des...

Version janvier 2006

> pour les gestionnaires

Tertiaire

ECONOMIES D’ÉNERGIE

SYNTHÈSE

Plus d’infos :

www.bruxellesenvironnement.be

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0800 85 775

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Comment économiser 30% sans dépenser plus d’argent en construisant ou

en rénovant un bâtiment tertiaire

La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement réalisable et économiquement rentable – décembre 2005 p.2

Table des matières

Subir ou réagir ? ......................................................................................................................... 3

Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ? ....................................................... 3 Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir … ........................................................... 3

Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie................................. 4 Une étude approfondie d’une richesse unique ........................................................................... 4 Le jargon des investisseurs et des architectes ............................................................................ 6 Comment réaliser un bâtiment neuf économe en énergie tout en assurant une rentabilité économique élevée ? .................................................................................................................. 7

Faire mieux n’est pas difficile !.............................................................................................. 7 Les priorités …....................................................................................................................... 7 Quelle économie ? .................................................................................................................. 8 Mais on peut encore faire mieux !.......................................................................................... 8

Comment rénover un immeuble de bureaux pour le rendre plus économe en énergie et donc économiquement plus rentable ? .............................................................................................. 10

La rénovation : rarement effectuée dans le seul but d’améliorer les prestations énergétiques ! ....................................................................................................................... 10 Classement des mesures pour la rénovation du petit immeuble de bureaux (bureau 3) ...... 10 Investir plus, c’est gagner plus !........................................................................................... 11 Classement des mesures pour la rénovation du grand immeuble de bureaux. ..................... 11

Les autres bâtiments de services peuvent aussi économiser l’énergie ..................................... 12

L’éclairage dans les magasins .............................................................................................. 12 Le chauffage dans les écoles et les hôpitaux........................................................................ 12

Fil conducteur pour faire le bon choix ..................................................................................... 13

Démarche de l’étude............................................................................................................. 14 Les autorités bruxelloises vous aident à concrétiser vos idées................................................. 15

Ce document est une synthèse du rapport ‘Analyse technico-économique de la rentabilité des investissements dans des mesures d'économie d'énergie – secteur tertiaire'. Ce rapport sera disponible à partir de mi-2006 sur le site Internet de l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (IBGE): www.ibgebim.be. Pour plus d'infos: 02 775 75 75, [email protected]


Subir ou réagir ?

Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ?

Le monde d’aujourd’hui évolue à une vitesse extraordinaire. Et l’énergie se trouve, elle aussi, piégée

dans un tourbillon de changements. Le prix du mazout crève tous les plafonds. Le gaz naturel et

l’électricité emboîtent le pas et deviennent, eux aussi, de plus en plus coûteux. Malgré cela, la

demande en énergie ne cesse d’augmenter de par le monde et ceci alors que l’on sait que les

réserves de sources d’énergie conventionnelles suffisent encore à peine pour couvrir les besoins

pendant 40 à 60 ans tout au plus. Mais nous ne devons pas seulement et uniquement tempérer la

consommation d’énergie en raison des coûts élevés et de la pénurie possible. En effet, si nous ne

réagissons pas rapidement en réduisant nos émissions de CO2, nous ne pourrons plus éviter les

changements climatiques et l’abondance de catastrophes naturelles qu’ils vont entraîner.

Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir …

Savez-vous que 20 à 40 ans s’écouleront probablement après la nouvelle construction ou la

rénovation avant que vous n’envisagiez à nouveau d’investir dans votre bâtiment ? Savez-vous que

pendant tout ce temps, vous paierez de plus en plus pour votre consommation d’énergie ? Savez-

vous aussi que vous avez la possibilité aujourd’hui d’améliorer la rentabilité énergétique de votre

immeuble d’une manière simple et sans diminuer votre confort? Construire ou rénover, il y en a pour

tous les goûts, souvent sans coût supplémentaire et avec une bonne rentabilité économique.

La présente publication a pour but de vous informer des possibilités qui s’offrent à vous pour rendre

vos bureaux plus respectueux de l’énergie. Il s’agit d’une synthèse des résultats d’une vaste étude

scientifique dans laquelle de nombreuses solutions d’économie d’énergie ont été analysées et

simulées dans le secteur des services bruxellois. Toutes les solutions techniques présentées dans la

brochure sont reconnues et avérées et leur rentabilité économique a été calculée sur la base

d’hypothèses prudentes et conservatrices.

Autrement dit, la brochure vous apporte des

preuves qui vous permettront souvent, avec

un minimum d’investissement supplémen-

taire, de réaliser une économie maximale

tant au niveau de votre compteur d’énergie

que pour votre portefeuille. Une deuxième brochure concernant la

construction ou la rénovation d’habitations

respectueuses de l’énergie est également

disponible.

L’étude « Analyse technico-économique de la

rentabilité des investissements dans des mesures

d’économie d’énergie » (septembre 2005) a été

réalisée par 3E et le département Physique de la

construction de la KUL sur mandat d’Évelyne

Huytebroeck, ministre bruxelloise de l’Environnement,

de l'Énergie et de la Politique de l’eau, et son

administration, l’Institut Bruxellois pour la Gestion de

l’Environnement. Vous retrouverez tous les

renseignements souhaités sur l'énergie en consultant

le site Internet : www.ibgebim.be.


Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie

Les bureaux se taillent 41% de la part du lion

dans la consommation d’énergie du secteur des

services de la Région de Bruxelles-Capitale. En

2003, la superficie totale de bureaux représentait

12 à 13 millions de m², dont 40% environ étaient

aménagés dans des complexes de plusieurs

dizaine de milliers de m². Par rapport à 1991, la

surface de bureau dans la RBC a quasiment

doublé.

Sur le plan de l’isolation et de la performance

énergétique, nous constatons que les anciens

immeubles obtiennent des résultats moyens à

très mauvais, tandis que certains nouveaux

complexes sont très bien isolés.

L’étude s’est penchée sur les investissements les

plus rentables. À cette fin, quatre situations réelles

ont été examinées : la construction d’un petit et d’un

grand immeuble de bureaux, ainsi que la rénovation

d’un petit et d’un grand immeuble de bureaux. Les

bâtiments de référence ont été choisis en fonction de

leurs dimensions et de leurs propriétés : celles-ci se

rapprochent très fort de la situation réelle du parc

actuel de bureaux dans la RBC. Une analyse sommaire des autres bâtiments de service (hôpitaux,

écoles et magasins) a, par ailleurs, aussi été exécutée.

Une étude approfondie d’une richesse unique

L’étude répond à des questions préoccupantes que toute personne soucieuse de la consommation

d’énergie se pose au moment de faire construire ou de rénover :

- Quelles sont les mesures architecturales et techniques à prendre ?

- Quelles sont les mesures qui engendrent la plus grande économie d’énergie ?

- Quelles mesures ont le meilleur rapport résultat/prix ?

- Quelle est la rentabilité de l’investissement (en fonction de l’inflation, de l’évolution des prix de

l’énergie, etc.) ? - À partir de quand les investissements se remboursent-ils ?

Consommation d'énergie dans le secteur bruxellois des services

Bureaux40%

Commerce (magasins +

horeca)24%

Soins de santé8%

Enseignement7%

Culture et sport5%

Autres16%

Bureaux dans la RBC (2003)

Superficie totale : 13 millions m2

40% sont des complexes de bureaux

d’une superficie de plus de 10 000 m2

30% des bureaux de taille moyenne

(>3 500 m2)

30% des petits bureaux


Les chercheurs sont partis des techniques

et des matériaux disponibles actuellement

(ainsi que de leur prix coûtant). Ils ont étudié

en profondeur chacune des mesures

d’économie d’énergie en se basant sur des

critères économiques, énergétiques et

écologiques. Pour ce faire, ils ont travaillé

d’une manière très fouillée et approfondie :

Partant d’un modèle informatique, ils ont

simulé des dizaines de milliers de combinaisons de mesures différentes. Les combinaisons qui

permettent de réaliser les plus grandes économies d’énergie ont été identifiées, en incluant également

leur surcoût et leur rentabilité économique.

La rentabilité a été mesurée sur le plan économique en partant des indicateurs classiques :

- les investissements supplémentaires,

- le temps de retour dynamique sur

investissement ;

- la valeur actualisée nette;

- le taux de rentabilité interne.

Trois scénarios simulant l’évolution des prix de

l’énergie ont été utilisés pour réaliser les

calculs. En 2005, les prix de l’énergie ont déjà

largement dépassé le scénario le plus

pessimiste de cette étude (augmentation du

prix de l’énergie de 3,2% et 4,3% par an) !

Avec les scénarios de prix actuels, la

rentabilité économique réelle des mesures d’économie d’énergie simulées dans cette étude sera

encore un peu plus élevée.

La conclusion est claire : aujourd’hui, des investissements au rendement énergétique

insuffisant sont encore trop souvent réalisés dans la nouvelle construction ou les

travaux de rénovation. L’étude montre que la consommation d’énergie dans un bureau

peut être diminuée de 30%, sans le moindre surcoût dans le cas de projets de nouvelle

construction et moyennant des investissements supplémentaires relativement faibles

dans le cas des rénovations.

Les hypothèses économiques

Inflation : 2 %

Taux d’actualisation : 4 à 6,5 %

TVA: 21 %

Durée d’utilisation : 40 ans ; pour les appareils, il a

été tenu compte de leur durée de vie normale. Le

coût d’un réinvestissement et la valeur résiduelle

ont également été pris en considération.

Scénario des prix de l’énergie

Base : prix de 2004

Scénario : pétrole, gaz/électricité

Peu élevé : + 0 % + 0 %

Moyen : + 1,9 % + 2,1 %

Élevé : + 3,2 % + 4,3 %

Tendances: augmentation du prix du composant

énergétique par an. Le « composant

énergétique » est le tarif applicable sans tenir

compte des frais de raccordement et

d’abonnement, des coûts de transport et de

distribution, des taxes et des primes.


Le jargon des investisseurs et des architectes

Le jargon des investisseurs déroute souvent plus d’un profane. Des notions telles que « temps de retour dynamique sur investissement » (TRI), le «le taux de rentabilité interne » (IRR – Internal Rate of Return) ou « valeur actualisée nette » (VAN) ne disent généralement pas grand-chose au « non-professionnel ». Quelques explications supplémentaires ne font pas de mal … Investissement supplémentaire : pour l’analyse économique, l’investissement supplémentaire requis pour la mesure d’économie d’énergie se calcule par rapport à la situation de référence. Il englobe tant les coûts matériels que les coûts de placement. Dans le cas des rénovations, les frais de démolition sont également pris en compte. Pour la rénovation, la situation de référence a la valeur zéro. L’ensemble de l’investissement devient donc un investissement supplémentaire. Temps de retour dynamique sur investissement (TRI) : investir dans des mesures d’économie d’énergie coûte cher et tous ces centimes investis aujourd’hui sont dépensés dans l’espoir de les récupérer demain. Le temps nécessaire pour récupérer l’investissement s’appelle « temps de retour». Dans le temps de retour dynamique, toutes les dépenses et les rentrées provenant d’économies sont recalculées en fonction du moment où intervient l’investissement. On utilise, pour ce faire, le fameux « taux d’actualisation ». De façon simplifiée, on peut dire que celui-ci correspond au revenu net souhaité d’un capital investi (en %) Taux de rentabilité interne (IRR) : l’IRR est le taux d’actualisation auquel l’investissement est tout juste rentable. Plus l’IRR est haut, plus l’investissement est rentable. Lorsque l’IRR d’un investissement dans des mesures d’économie d’énergie est plus élevé que le taux d’intérêt d’un placement à long terme, par exemple, alors il est plus rentable d’investir. Valeur actualisée nette (VAN) : la VAN est la somme des investissements et des coûts de l’énergie pendant la période au cours de laquelle le bâtiment est utilisé. Dans notre étude, nous avons opté pour une période de 40 ans. Il s’agit de la durée moyenne entre deux adaptations radicales du bâtiment (ex. : nouvelle construction et rénovation). Le CTR (coût total actualisé) tient compte des réinvestissements, de l’inflation, des augmentations éventuelles du prix de l’énergie et de l’actualisation des dépenses futures.

Niveau K Niveau global d’isolation thermique du bâtiment, calculé suivant la norme NBN B62-301. Dans la pratique, le niveau K tient compte des valeurs d’isolation des sous-ensembles qui composent la structure extérieure du bâtiment tels que les murs extérieurs, le toit, le sol et les fenêtres. Plus cette enveloppe extérieure retient la chaleur, plus le niveau K du bâtiment est bas. Pour les bureaux, la réglementation bruxelloise actuelle exige un niveau K de maximum K65. Niveau E Niveau de la consommation énergétique totale du bâtiment. Le niveau E est une mesure globale de la qualité énergétique du bâtiment. Elle tient compte du degré d’isolation, de la ventilation, du chauffage, de l’éclairage et du refroidissement. Il s’agit, dans la nouvelle législation sur la performance énergétique des bâtiments (pas encore en vigueur), de l’un des principaux paramètres pour déterminer la prestation énergétique d’un bâtiment. En définissant le niveau E autorisé pour les nouveaux bâtiments, les autorités veulent à l’avenir améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments et des installations. Étant donné qu’un très grand nombre de facteurs interviennent dans la détermination du niveau E, les méthodes de calcul sont très complexes.


Comment réaliser un bâtiment neuf économe en énergie tout en assurant une rentabilité économique élevée ? Les deux bâtiments de référence de

l’étude sont déjà moyennement à

modérément isolés : avec un niveau

d’isolation de K55 et K40 respectivement,

ces immeubles répondent aux exigences

d’isolation actuelles imposées aux

nouveaux bâtiments. Avec celles-ci, le

maître d’ouvrage et l’architecte ont

l’assurance d’ériger un bâtiment dont la

performance énergétique est optimale. Et si ce n’était pas le cas ?

Faire mieux n’est pas difficile ! L’analyse d’un large éventail de mesures

architectoniques et techniques visant à économiser

l’énergie montre qu’un gain énergétique

supplémentaire peut encore être réalisé dans les

deux bâtiments de référence. De nombreuses

variantes conduisent à une meilleure performance

énergétique et à un coût total actualisé nettement

moins élevé. Dans le cas du plus grand complexe

de bureaux, des mesures exigeant un moindre

investissement initial que les options « classiques »

tout en garantissant une moindre consommation d’énergie sont même envisageables : un double

bénéfice donc !

Les priorités … La liste des priorités des mesures à prendre est quasiment identique pour les deux immeubles. Elle se

compose des mesures suivantes, dans l’ordre :

• Un éclairage plus efficace au plan énergétique avec détecteur de présence.

Ceci permet de réduire la consommation d’électricité de manière directe et indirecte

(réduction du besoin d’air conditionné). Dans le grand immeuble, cette intervention

permet de prévoir un plus petit système de conditionnement d’air, ce qui réduit ainsi

l’investissement de construction final.

• Une meilleure installation de chauffage

Pour un petit immeuble de bureaux, une chaudière( au gaz ou au mazout) à

condensation couplée à des radiateurs (et combinée à un thermostat avec

horloge, à des vannes thermostatiques, à des circulateurs à variateur de

Bâtiment de référence : bureau 1 - Superficie : 2 000 m2 – 4 étages - Isolation : K55 (toit plat, murs creux et sol

isolés) - Double vitrage classique avec châssis en

aluminium à coupure thermique – Protection contre le soleil à l’intérieur

- Chaudière HR+ au gaz avec radiateurs - pas de conditionnement d’air - Ventilation naturelle - Éclairage : 15% de lampes halogènes et

85% de lampes à fluorescence - Niveau E : 105

Bâtiment de référence : bureau 2 - Superficie : 15 000 m2 – 8 étages - Isolation: K40 (toit plat, murs creux

et sol isolés) - Double vitrage classique avec

châssis en aluminium à coupure thermique – Protection contre le soleil à l’intérieur

- Chaudière HR+ au gaz + ventilo-convecteurs

- Compresseur (pour les ventilo-convecteurs)

- Ventilation : extraction mécanique - Éclairage : 15% de lampes

halogènes et 85% de lampes à fluorescence


fréquence et à un système de régulation du chauffage en fonction de la

température extérieure) suffit amplement. Pour le grand complexe de bureaux, une

chaudière (au gaz ou au mazout) à condensation couplée à des ventilo-convecteurs

(pour le conditionnement d’air et le chauffage) sera le meilleur choix.

Quelle économie ? Dans le cas du petit immeuble, une

combinaison de ces deux mesures permet

déjà de réaliser rapidement une économie

d’énergie de 20%. Ces interventions

s’assortissent certes d’un coût

supplémentaire de 11 euros/m² de surface

de sol chauffée, mais cet investissement

supplémentaire est déjà récupéré après

cinq ans ! Dans le cas du grand complexe de

bureaux, les mesures engendrent une

réduction d’énergie de 30% pour un

investissement par m² de surface de sol chauffée de 21 euros moins élevé. Ceci s’explique par le fait

que l’installation de conditionnement d’air (coûteuse) requise dans ce cas peut être plus petite que

lorsqu’un éclairage économe en énergie est utilisé. Le propriétaire enregistre donc déjà un bénéfice

avant même la mise en service de son immeuble !

Mais on peut encore faire mieux ! En effet, le degré d’isolation de l’immeuble peut être amélioré de façon méthodique. Les bureaux de

référence sont déjà équipés d’un vitrage

réfléchissant : il est dès lors difficile de

trouver de meilleures alternatives. Le

meilleur choix pour les immeubles de

bureaux est souvent le vitrage superisolant

et réfléchissant, en particulier lorsque le

pourcentage de surface vitrée est très

grand. Dans les bâtiments de référence, il

subsiste des possibilités d’amélioration au

niveau des parties non vitrées de la façade,

ainsi que dans la toiture et dans le sol qui

peuvent être mieux isolés. S’il s’agit d’une

nouvelle construction, il convient de tendre vers un degré d’isolation allant de K30 à K40. À partir d’un

niveau E inférieur à E65, une protection extérieure contre le soleil s’impose, même si un vitrage

réfléchissant est déjà installé.

Bureau 1

Synthèse des résultats économiques dans le le cas du scénario de prix élevés pour l’énergie

Consom. Coût supp. TRI IRR VNA énergie ( /m2) (an) (%) (%) 100% Référence - - 100 -10% 8 5 22 95 -20% 11 5 27 90 -30% 30 10 13 90 -40% 50 15 9 90 -50% 95 +20 5 95

Bureau 2

Synthèse des résultats économiques dans le cas du scénario de prix élevés pour l’énergie

Consom. Coût supp. TRI IRR VNA énergie ( /m2) (an) (%) (%) 100% Référence - - 100 -10% -12 - - 97 -20% -21 - - 86 -30% -17 - - 82 -40% -2 - - 81 -50% 100 +20 6 95


Le niveau E peut encore être abaissé en

refroidissant directement à l’aide d’eau

souterraine et de plafonds réfrigérants et en

chauffant au moyen de radiateurs surdimen-

sionnés réglés de façon optimale ou d’un autre

système à basse température. Si la ventilation est de

type mécanique, il est essentiel d’installer un

système de récupération de chaleur, de préférence

couplé à un échangeur thermique à haut rendement. Si une ventilation mécanique ne s’impose pas

et si l’on opte pour une ventilation naturelle bien étudiée, l’immeuble peut atteindre un faible niveau

énergétique (K29-E57).

La consommation d’énergie la plus basse (variant autour de l’E50) est enregistrée dans des

immeubles bien isolés (K30) où la récupération de chaleur est combinée à toutes les interventions

susmentionnées. Pour de tels immeubles, la production d’énergie avec des cellules photovoltaïques

entre aussi en ligne de compte. Cependant, les variantes les plus économes en énergie ont des

temps de retour nettement supérieurs à 30 ans, sur base des prix de l’énergie pris en considération

dans l’étude. Ce temps peut toutefois être réduit dans la plupart des cas par les diverses primes

offertes pour les technologies respectueuses de l’environnement (voir dernière page).

Une économie d’énergie de minimum 30% est réalisable et ceci moyennant un

investissement raisonnable.

Il est techniquement réalisable et économiquement rentable de construire un immeuble

respectueux de l’énergie. En tant qu’investisseur, il est de votre devoir d’attirer l’attention

de votre architecte sur ce point et de lui laisser le temps d’élaborer un concept amélioré.

Sans technologies spéciales et sans investissement supplémentaire, il est possible

aujourd’hui de construire des bureaux dans lesquels la consommation d’énergie

sera 30% moins élevée que dans les immeubles construits conformément aux

« pratiques actuelles » !

Attention :

À chaque augmentation des prix de

l’énergie, vous gagnez plus d’argent si

votre bureau a été conçu en pensant

"économie d'énergie". Saisissez votre

chance aujourd'hui, car 30 à 40 ans

s’écouleront avant que l’immeuble soit à

nouveau rénové.


Comment rénover un immeuble de bureaux pour le rendre plus économe en énergie et donc économiquement plus rentable ?

La rénovation : rarement effectuée dans le seul but d’améliorer les prestations énergétiques !

Il est rare que les immeubles de

bureaux soient rénovés dans le

seul but de les rendre plus

rentables sur le plan

énergétique. Généralement, il

existe d’autres motifs pour

justifier la rénovation : moder-

nisation, changement d’affec-

tation, remplacement d’élé-

ments de construction usés

(comme les fenêtres), nécessité d’installer un nouveau chauffage, enlèvement d’amiante, etc.

Lorsque de grands travaux de

rénovation s’imposent, le maître

d’ouvrage a cependant tout intérêt

à prendre en même temps les

mesures d’économie d’énergie les

plus judicieuses et les plus

rentables pour économiser de

l’énergie.

Classement des mesures pour la rénovation du petit immeuble de bureaux (bureau 3) Dans le petit immeuble de bureaux (bureau 3), une combinaison de mesures permet rapidement de

réduire la facture d’énergie de 30% pour un coût de 16 /m². Ces mesures sont les suivantes : - augmentation du degré d’isolation jusqu’au niveau K72 (isolation du toit et de la dalle de sol),

- chaudière à condensation ( au gaz ou au mazout )+ vannes thermostatiques + commande par

fréquence et régulation de la conduite de chauffage,

- amélioration de l’étanchéité à l’air et aménagement d’une ventilation naturelle,

- remplacement de l’éclairage TL existant par des armatures haut rendement, des lampes TL5

et des ballasts électroniques.

Bâtiment de référence : bureau 4

Superficie : 20 000 m2 – 11 étages

Isolation : K79 (toit plat, sols et panneaux de façade à

peine ou pas isolés)

Double vitrage classique avec châssis en aluminium sans

coupure thermique. Protection contre le soleil existante.

Ancienne chaudière au gaz – Chauffage de l’air

Ancienne ventilation mécanique, conditionnement d’air

Éclairage : 15% de lampes halogènes et 85% de lampes

fluorescentes

Niveau E : 206

Bâtiment de référence : bureau 3

Superficie : 3 500 m2 – 5 étages

Isolation : K83 (toit en pente, sols et murs pleins non isolés)

Simple vitrage avec châssis en bois – Pas de protection solaire

Pas de conditionnement de l’air ou de ventilation

Ancienne chaudière au gaz et radiateurs

Éclairage : 15% de lampes halogènes, 85% de lampes

fluorescentes

Niveau E : 190


Investir plus, c’est gagner plus ! Mais on peut encore gagner plus !

Grâce, par exemple, à un vitrage

réfléchissant superisolant et au

remplacement de l’éclairage halogène

existant par des lampes fluorescentes

compactes économes en énergie. Ceci

représente certes une dépense de 95

euros/m² de surface de sol chauffée qui

s’ajoute à la combinaison du premier

groupe de mesures, mais l’investis-

sement supplémentaire, par rapport à

une rénovation qui ne tient pas compte

de l’économie d’énergie, se limite à moins de 40 /m² de surface de sol chauffée. Vous épargnez

d’emblée 55% sur votre facture d’énergie. Et les coûts totaux actualisés sont moins élevés qu’avec le

paquet de mesures qui permet d’obtenir une économie de 30%.

Classement des mesures pour la rénovation du grand immeuble de bureaux. La rénovation de grands immeubles de bureaux dans le seul but d’améliorer la prestation énergétique

de l’immeuble n’est rentable, d’un point de vue économique, que dans un nombre très limité de

scénarios. En tout cas, aucune mesure ne permet à la fois de faire des économies d’énergie et de se

rembourser rapidement. Le coût d’investissement initial des interventions est souvent élevé, surtout

lorsqu’il s’agit d’aménager des systèmes modernes de conditionnement d’air.

Le complexe de bureaux qui a servi d’immeuble de référence aurait profité des aménagements

suivants : - un vitrage réfléchissant superisolant,

- une ventilation mécanique par extraction,

- une chaudière à condensation ( au gaz ou au mazout ) avec régulation en fonction de la

température extérieure,

- un système de refroidissement à compression, des ventilo-convecteurs pour le chauffage et le

conditionnement de l’air,

- un éclairage économe en énergie avec détecteur de présence et commande en fonction de la

lumière du jour,

Bureau 3


Consom. Coût supp. TRI IRR VAN énergie ( /m2) (an) (%) (%) 100% Référence - - 100 -10% 57 +20 0 112 -20% 65 +20 0 106 -30% 73 +20 5 98 -40% 85 +20 6 92 -50% 95 +20 7 87

Conclusion: pensez, lors de la rénovation, à dépenser quelques euros de plus plus pour des

mesures d'économie d’énergie. À terme, vous le regagnerez doublement. Une économie de

55% sur votre facture d’énergie est réalisable.


Ceci permet de réduire la facture

d’énergie de 54%. Cet ensemble de

mesures s’accompagne d’un prix de

200 euros/m² de surface de sol

chauffée. L’investissement supplémen-

taire par rapport à une rénovation qui

ne tient pas compte de l’énergie est

toutefois limité et se réduit à environ

50 /m².

Un autre avantage est l’augmentation

du confort des travailleurs qui, de ce

fait, fournissent de meilleures performances. Vu sous cet angle, une rénovation de grands immeubles

de bureaux en pensant à l’énergie est certainement rentable sur le plan économique.

Les autres bâtiments de services peuvent aussi économiser l’énergie L’étude s’est penchée essentiellement sur les immeubles de bureaux, car ce sont les plus grands

consommateurs d’énergie du secteur tertiaire. Mais d’autres catégories de bâtiments ont aussi été

analysées, quoique d’une façon adaptée. Une analyse limitée a été effectuée pour la construction

neuve d’un magasin, d’une école et d’un hôpital, ainsi que pour la rénovation d’un magasin, d’une

école et d’une maison de retraite.

L’éclairage dans les magasins Pour les magasins, l’installation d’un éclairage qui économise l’énergie est la priorité n° 1, tant dans le

cas de la nouvelle construction que dans celui de la rénovation. Ceci est logique quand on sait que

dans un bâtiment commercial, l’éclairage reste allumé pendant toute la journée. L’augmentation du

degré d’isolation jusqu’au niveau K30-K35 est aussi recommandée. Les espaces de magasin sont

chauffés six jours sur sept. Une bonne isolation est donc importante. Un vitrage superisolant et un bon

châssis isolant en façade sont assurément un must. Un sas dans le hall d’entrée n’est, en outre, pas

un luxe superflu. Sans sas, une grande quantité d’air extérieur entre dans le magasin à chaque allée

et venue des clients. Ceci engendre non seulement une plus forte consommation d’énergie, mais

aussi des problèmes de confort pour le personnel du magasin.

Le chauffage dans les écoles et les hôpitaux Dans les écoles, les hôpitaux et les maisons de retraite, l’augmentation du degré d’isolation au niveau

K30-K35, tant lors de la nouvelle construction que lors de travaux de rénovation, a donc la priorité. Il

est impératif d’opter pour un vitrage superisolant et une meilleure isolation du sol, des façades et du

toit, certainement si l’on tient compte de la durée de la période pendant laquelle le chauffage tourne.

Dans un hôpital, cette période peut aller jusqu’à 7 jours sur 7, 24 heures sur 24. Dans le cas de

l’école, un système de ventilation à débit variable couplé à une sonde hygiénique dans chaque local

Bureau 4


Consom. Coût supp. TRI IRR VAN énergie ( /m2) (an) (%) (%) 100% Référence - - 100 -10% 150 +20 0 135 -20% 160 +20 0 125 -30% 170 +20 0 120 -40% 174 +20 0 110 -50% 190 +20 0 107


de cours devrait même être envisagé. Cela augmente fortement le confort et réduit les pertes de

ventilation inutiles.

Fil conducteur pour faire le bon choix

L’analyse de bâtiments du secteur tertiaire –construction neuve et rénovation de grands et petits

immeubles de bureaux - et l’analyse succincte de magasins, d’hôpitaux, de maisons de retraites et

d’écoles permettent de dégager un nombre de recommandations générales qui peuvent se résumer

comme suit :

1. faites installer un éclairage de haut niveau (armatures, lampes et ballasts à haut rendement)

couplé à une commande en fonction de la lumière du jour et à un détecteur de

présence ;

2. prévoyez une isolation suffisante et choisissez le vitrage adéquat. Un vitrage superisolant

et réfléchissant le soleil est souvent l’unique bon choix. Dans le cas des nouvelles

constructions, il convient de tendre vers un degré d’isolation de K30 à K40 ; pour la

rénovation, les optima sont 10 à 20 points plus élevés ;

3. une bonne étanchéité à l’air et une chaudière performante ( au gaz ou au mazout), y

compris des circulateurs à modulateur de fréquence et une régulation du chauffage en

fonction de la température extérieure, sont un must. La cogénération peut être envisagée si

le client utilise lui-même l’électricité produite, mais cette solution n’est défendable d’un point

de vue environnemental que si la cogénération est de qualité ;

4. si une ventilation mécanique (pulsion et extraction) est installée, il est préférable d’opter pour

une récupération de chaleur à haut rendement couplée à des ventilateurs avec modulateurs

de fréquence ; une ventilation ou extraction naturelle bien exécutée se rapproche souvent plus

de l’optimum économique ; 5. pour les bâtiments avec refroidissement de l’air, les pompes à chaleur réversibles

constituent souvent une bonne solution ;

6. les capteurs solaires, les cellules photovoltaïques et l’isolation plus poussée permettent

de réduire la consommation, mais d’un point de vue économique, ces solutions ne sont

généralement pas rentables, sur base des prix de l’énergie pris en considération dans l’étude.

… sauf si les pouvoirs publics interviennent.

L’analyse économique des mesures d’économie d’énergie qui ont été exécutées pour les immeubles

de référence peut être extrapolée sans problème à l’ensemble du parc d’immeubles du secteur des

services de la Région de Bruxelles-Capitale. En dépit du fait que chaque bâtiment ait ses propres

caractéristiques, l’étude fait ressortir un nombre d’enseignements dont tout maître d’œuvre,

investisseur, promoteur immobilier et professionnel doit être informé ! Elles déterminent, en effet, en

grande partie, la rentabilité économique du projet de construction ou de rénovation !


Démarche de l’étude

Cette étude avait pour but d’évaluer les mesures d’économie d’énergie dans les immeubles de la Région de Bruxelles-Capitale en se basant sur des critères économiques, énergétiques et écologiques. L’approche a été exécutée en appliquant diverses combinaisons de mesures individuelles à plus de dix bâtiments de référence. Ces références sont représentatives des immeubles de la Région de Bruxelles-Capitale. L’étude procède par étapes, au niveau de la sélection, la simulation et de l’analyse. La plupart des étapes se sont produites distinctement ; d’autres ont eu lieu ensemble. Ces étapes sont les suivantes :

• Étape 1 : la définition de l’immeuble de référence, • Étape 2 : le choix des mesures, • Étape 3 : la caractérisation des mesures (paramètres, investissements, énergie interne ...), • Étape 4 : la définition de paramètres et de

scénarios économiques, • Étape 5 : la simulation des mesures,

• Étape 6 : l’analyse des résultats par

immeuble, • Étape 7 : l’élaboration de listes

d’arguments. Les immeubles de référence n’ont pas la prétention d’être la moyenne exacte de tous les immeubles. Il s’agit d’une tâche impossible en raison des grandes différences existant entre la taille, la conception, l’environnement, l’usage, etc. Les immeubles de référence sont « représentatifs » de la plus grande part possible du parc d’immeubles visé. Tous les paramètres et toutes les variables ont, en outre, été sélectionnés de manière à représenter des valeurs typiques pour le type d’immeuble. Les mesures d’économie d’énergie sont subdivisées en mesures liées à l’enveloppe du bâtiment, d’une part, et mesures liées aux installations techniques, d’autre part. Les premières sont principalement dirigées vers des interventions d’isolation de la toiture, des façades, des sols et des fenêtres. Les mesures liées aux installations se rapportent, quant à elles, aux différents systèmes de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de traitement de l’air, de cogénération et de production d’énergie au moyen de cellules photovoltaïques. En simulant des combinaisons de toutes ces mesures, des milliers de variantes ont été analysées pour chacun des bâtiments de référence. Une analyse approfondie de toutes ces mesures a permis de déterminer les mesures d’économie d’énergie à envisager dans le cas d’un projet de construction ou de rénovation, l’ordre dans lequel il est préférable de mettre les investissements en œuvre, la quantité d’énergie qu’elles permettent d’épargner, l’ampleur de l’investissement total et le moment auquel cet investissement est récupéré. Il est clair cependant qu’une telle étude est liée dans le temps. Les hypothèses avancées dans cette étude sont les plus actuelles possible (juin 2005) et sont extraites des meilleures banques de données accessibles. Elles sont, en outre, reproduites de façon transparente dans le rapport général (dont une copie peut être obtenue auprès de l’IBGE et sur le site www.ibgebim.be). Le fait qu’en 2005, les prix de l’énergie aient déjà largement dépassé le scénario le plus pessimiste (augmentation du prix de 3,2% (mazout) et 4,3% (gaz naturel et électricité) par an) de cette étude, ne change rien à la valeur de l’étude. Au contraire ! La rentabilité économique réelle des mesures d’économie d’énergie qui ont été calculées par cette étude, avec les scénarios de prix qui se présentent aujourd’hui, n’en sera que plus importante.

Exemple de simulation de 6140 combinaisons de

mesures pour le bureau 1


Les autorités bruxelloises vous aident à concrétiser vos idées Primes : Vous pouvez bénéficier d’une aide financière pour des audits, des études de

faisabilité, des comptabilités énergétiques, etc. Mais aussi pour l’installation d’un chauffe-eau solaire ou d’une chaudière économique, pour améliorer l’isolation de votre toit…

Facilitateurs : Des spécialistes indépendants en énergie vous fournissent gratuitement

des informations utiles, des conseils stratégiques, une aide méthodologique, etc. Info: 0800 85 775

Outils : Vous trouverez des listes de contrôle, des manuels de gestion, des vade-mecum,

des cahiers des charges types et bien d’autres choses encore sur le site Internet de l’IBGE. (www.ibgebim.be > Entreprises > Energie > URE)

Label Entreprise éco-dynamique : Si vous voulez vous profiler comme une

entreprise soucieuse de l’environnement. (www.ibgebim.be > Entreprises > Management environnemental)

Formations : L’IBGE propose de nombreuses formations et séminaires à ceux qui veulent

actualiser leurs connaissances. (www.ibgebim.be > Actualités > Agenda événements)

pour plus d'infos: Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (IBGE)

02 / 775 75 75 - www.ibgebim.be

ECONOMIES D’ÉNERGIE SYNTHÈSE - … · La construction ou la rénovation dans le secteur des...

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