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a langue française est facé-tieuse, qui exprime par le

même mot le fait de donner oude prendre en location. Si«louer» un appartement estl'expression correcte et consa-crée, il vaut mieux l'évacuer illicode son vocabulaire quand on en-tre sur le terrain du droitcontractuel qui régit les relationsentre celui qui met le bien à dispo-sition et celui qui l'occupe. Le bail-leur et le locataire méritent d'au-tant plus d'être distingués qu'ilsont forcément des obligations dif-férentes, et bien sûr des droits quien découlent. Et inversement...AB-Lux et la BGL ont invité Be-

noît Entringer, du cabinet Entrin-ger & Holz, à éclairer une petiteassemblée, faite essentiellement debailleurs, sur ces droits et obliga-tions qui régissent aujourd'hui lesrapports parfois compliqués entreles deux parties.Intérêts divergents, mais entente

obligatoire teintent ces relations,avec une particularité importanteau Grand-Duché: la pression de lademande déplace parfois vers le lo-cataire des charges qui devraientêtre partagées. C'est le cas, parexemple, de la commission del'agence, si intermédiaire il y a.Avant de prendre possession des

lieux, le locataire peut donc s'at-tendre à payer une commissionéquivalant à un mois de loyer, àabandonner une garantie s'élevantà trois mois et à honorer sa pre-mière mensualité... Cinq mois àdébourser pour un trousseau declés, ce n'est pas rien, mais le pre-neur peut être sûr qu'il bénéficied'une certaine protection...«On nepeut pas expulser un locataire sansune décision de justice exécutoire»,rappelle d'emblée Me Entringer,qui insiste sur un point qui ne va

L

pas nécessairement de soi pour lepropriétaire.Le domicile concédé par contrat

n'est plus celui de la personne à quiil appartient. Pas question de le vi-siter à l'improviste, d'en interdirel'accès par quelque moyen que cesoit, même si le locataire est défail-lant et que la patience du bailleurest à bout. C'est en tout cas le caspour un bail d'habitation, mais paspour un bail commercial.

L'agent immobilier,ce médiateur«La principale méconnaissance

des propriétaires, c'est certainementce droit, ou plutôt son absence, depénétrer dans l'appartement ou lamaison en dehors des moments pré-vus contractuellement, sourit MeEntringer. De même, les propriétai-res, comme les locataires, ont intérêtà comprendre que la justice a hor-reur qu'on se fasse justice à soi-même. Suspendre ses obligations enreprésailles à un manquement del'autre partie n'est jamais une choseà conseiller.» Et si elle doit se faire,en cas de mauvaise foi caractériséed'une des parties, il faut que la ré-plique soit à tout le moins propor-tionnée, et que l'on puisse prouverson bien-fondé. Pas simple...«C'est là qu'on prend conscience

de l'intérêt de passer par un agentimmobilier, prêche Nicole Avez-Nana (AB-Lux). Il a souvent unrôle de médiateur, et peut agir au

mieux des intérêts des deux parties.Vérifier si le logement est occupé defaçon convenable, relayer vers le pro-priétaire les demandes en tout genre,d'entretien ou de travaux par exem-ple.»Car l'expérience des tribunaux

est formelle: quand ça dérape,quand propriétaire et locataire secomportent comme chien et chat,c'est souvent parce qu'ils sont encontact direct. Il faut dire que lapression de la demande, et la tailleréduite du parc disponible, nesemblent pas prédisposer les pro-priétaires à brader leur patrimoine.Si la loi dit qu'on ne peut pas de-mander comme montant de loyerplus d'un vingtième de son inves-tissement immobilier, ce ratiosemble pour beaucoup le montantà fixer absolument, et non celui àne pas dépasser.Obsession aussi, des propriétai-

res rassemblés dans l'auditoire de laBGL, alors que le parc immobilieraugmente chaque année en valeur:pouvoir indexer autant que possi-ble le précieux loyer. Or, la loi de2006 exclut formellement cetteadaptation automatique. Dès lors,toutes les ficelles sont recherchéespour pouvoir légalement, adapter àla hausse aussi souvent que possi-ble ses revenus locatifs. La locationd'un appartement meublé, parexemple, n'est pas soumise à cetterestriction.Si l'on peut avoir l'impression

que les rapports propriétaires-loca-

taires s'inscrivent de plus en plussouvent dans une optique juridi-que, c'est aussi parce que la légis-lation en la matière est touffue.Si la plupart des principes qui ré-gissent un bail locatif sont inspi-rés du code Napoléon, une juris-prudence touffue s'est chargéed'actualiser les dispositifs et de

boucher les trous législatifs. «Autribunal, on peut même invoquerdes articles de loi belges ou français,indique Me Entringer. Ils ne s'im-posent pas au juge, mais il peut par-faitement s'en inspirer. Franche-ment, il n'y a pas de vide. Un jugesaura que faire à propos du moteurdéfaillant d'une porte de garage, peuà la mode pourtant à l'époque deBonaparte.»Sans surprise, les deux principa-

les causes de conflit tiennent aupaiement du loyer et à l'état danslequel le bailleur retrouve son loge-ment à l'expiration du bail. Unebonne raison pour faire réaliser unétat de lieux précis avant l'installa-tion. Faute de ce document, lebien est réputé avoir été en bonétat, ce qui avantage le proprié-taire. Mais si celui-ci refuse préci-sément de signer l'état des lieux? Ilest conseillé alors de le faire réaliserpar un expert immobilier (plutôtque par un huissier) et de le garderprécieusement jusqu'à l'expiration.Si les mensualités ne suivent

plus, le propriétaire peut toujourscompter sur la garantie locative.Les banques ne font guère de diffi-cultés pour libérer l'argent sur sim-ple demande. Libre au locataired'aller en justice si le bailleur aabusé de son droit...Bon à savoir aussi: les animaux

de compagnie ne sont interditsque si le bail le stipule. Pour autantque Médor ne soit pas une nui-sance pour le voisinage.

Entre propriétaireset locataires, c'est

parfois commeentre chien et chat.Autant connaîtreprécisément ce àquoi on s'engageavant de louer un

bien. AuGrand-Duché, la

pression de lademande n'est pas

sans effets.Photo:F

ranço

isAussems

Il y a louer...et louer

Des droits et obligations de ceuxqui s'unissent pour un bail

THIERRY NELISSEN - tnelissen@le-jeudi.lu