DOSSIER DE PRESSE

SOMMAIRE

Me François DEVOSRapporteur général,notaire à Bourbourg

Me Pierre-Yves SYLVESTREPrésident du 112e Congrès,

notaire à Lyon

La propriété immobilière : à rénover d’urgence.................................................................p. 4Un état des lieux préoccupant

Que reste-t-il du droit de propriété ? Comment exercer au mieux son droit de propriété ?.......................................................p. 6Les réponses des notaires en quatre paliers

Droit de propriété : à rafraîchir .............................................................................................p. 8Première commission : Établir et protéger la propriété immobilière

Politique foncière, multiplication des « droits à » : desserrer l’étau .............................p. 11 Deuxième commission : L’exercice du droit de propriété immobilière, des limites aux contraintes

Place au sur-mesure pour tous ! ............................................................................................p. 14Troisième commission : La propriété immobilière face à ses défis : l’espace, les voisins, le temps

Optimiser sans abuser..............................................................................................................p. 18Quatrième commission : L’optimisation de la propriété immobilière

Les exemples de Maître TOURELLE ....………...............……………..……………………..…….….p. 21La propriété n’est pas un long fleuve tranquille

Les notaires au service de la propriété immobilière......................……………………..……....p. 25

Les notaires, garants de l’accès au droit......................……………………..……………………......p. 29

À quoi sert le Congrès des notaires ? ......................……………………..……………………..…....p. 31

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Pour tout citoyen, le droit de propriété figure parmi les droits les plus évidents et les plus immuables d’une société démocratique. N’a-t-il pas été consacré il y a plus de 200 ans dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen comme l’un des quatre « droits naturels et imprescriptibles de l’homme », « droit inviolable et sacré » ? N’est-il pas garanti par la Constitution française comme par la Convention européenne des droits de l’Homme ? Tel que nous en avons hérité dans le Code civil, c’est « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Son illustration emblématique est le droit de propriété exercé sur un immeuble, souvent la résidence principale, mais aussi un terrain ou des parts dans une SCI, entre autres.

Or le droit de propriété immobilière a en réalité considérablement muté, en particulier ces cinquante dernières années, sous l’effet conjugué de l’évolution de la société et des politiques publiques du logement. Il a muté au point qu’il en est devenu incertain, contraint et complexe. Parallèlement, de nouvelles manières d’acquérir la propriété ont émergé.

Ces mutations intéressent un grand nombre d’entre nous. Que l’on soit propriétaire ou aspirant à le devenir, cet investissement que l’on réalise en moyenne deux fois dans sa vie représente une ambi-tion personnelle (se constituer un patrimoine, un revenu complémentaire, un bien à transmettre, …) en même temps qu’un enjeu collectif (gestion de l’espace, rapports entre particuliers, fiscalité, …). Des questions d’autant plus cruciales qu’elles se posent dans un contexte de crise du logement. Entre 1998 et 2013, les prix de l’immobilier ont augmenté de 87 % par rapport au revenu des mé-nages tandis que le nombre de logements neufs et de mises en chantier demeurent insuffisants et régressent (Rapport d’information du Sénat, n° 99, session 2015-2016). Pourtant, les dépenses publiques consacrées en France aux politiques du logement sont parmi les plus élevées de l’Union européenne, près de 2 % du PIB de la France (près de 41 milliards d’euros en 2013, Rapport d’infor-mation du Sénat, n° 99, session 2015-2016).

Premier poste de dépenses des ménages, le logement représente près d’un cinquième de leur reve-nu disponible en 2013 (Eurostat). La situation est particulièrement tendue pour les jeunes généra-tions : En douze ans (1998 - 2010), le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales métropoles de province, et est devenu quasiment nul à Paris (Rapport Institut Montaigne, Politique du logement : faire sauter les verrous, citant une étude de l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier sur le marché de l’ancien).

La propriété immobilière : à rénover d’urgenceUn état des lieux préoccupant

Quelques chiffresPrès de 58 % de Français sont propriétaires de leur résidence principale, même si cette proportion a cessé de croître depuis 2010. Près d’un tiers n’a pas fini de rembourser son emprunt. En 2012, la dépense courante pour un propriétaire occupant s’élève, en moyenne, à 11 800 euros par an. Cela re-présente 37 % de plus qu’un locataire du secteur libre et 72 % de plus qu’un locataire du secteur social.Sur 100 logements en France métropolitaine, 83 sont des résidences principales, 9 sont des résidences secondaires ou occasionnelles et 8 sont des logements vacants. Comme l’ensemble du parc, le nombre de résidences principales augmente d’environ 1 % par an ; il s’établit à 28 millions en 2014. L’agglomé-ration parisienne rassemble 16 % des résidences principales et les zones rurales 44 % des résidences secondaires.(Source : Insee, 2015).

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Les politiques publiques peu efficaces ont été accompagnées de multiples contraintes normatives et fiscales : près de 4 000 normes réglementent le secteur de la construction et, en 2014, plus de 1 000 articles étaient répartis dans 11 codes différents sans compter une quinzaine de lois ou décrets non codifiés (Rapport Institut Montaigne, Politique du logement : faire sauter les verrous). Fiscalité1 , hygiène et sécurité2 , environnement et accessibilité3 concentrent la plupart de ces normes. Entre contraintes et incitations, celles-ci ont un impact sur les coûts de construction, d’instruction et de réhabilitation, et indirectement d’acquisition.

Les professionnels de l’immobilier doivent donc savoir répondre auprès de leurs clients de l’en-semble de ces exigences croissantes et parfois contradictoires afin de garantir la sécurité juridique des contrats. Les notaires sont en première ligne en tant que délégataires de l’État pour garantir la validité des transactions immobilières. Acteurs de terrain, ils sont au cœur des diverses probléma-tiques de la propriété immobilière et accompagnent quotidiennement les Français tout au long de leur vie de propriétaire.

Cette expertise a amené les notaires à examiner le droit de propriété immobilier du XXIe siècle afin d’en améliorer la jouissance ou l’exercice après avoir mis à nu ses limites et ses contraintes. Tel est l’enjeu du 112e Congrès des notaires de France, un enjeu fortement sociétal, concernant chaque ci-toyen, la collectivité et les pouvoirs publics.

Droit de propriété « mutant » : les raisonsLe droit de propriété ayant considérablement évolué, sont apparus de nouveaux besoins de logements à satisfaire (tant sur le plan qualitatif que quantitatif), donc une attente croissante auprès des profes-sionnels de l’immobilier et de nouveaux marchés. Ces facteurs d’évolutions sont :

démographiques : accroissement de la population (augmentation des naissances, vieillissement de la population, maintien des personnes âgées dans leur logement, …) ;

sociologiques : éclatement de la structure familiale traditionnelle (augmentation des divorces et corrélativement du nombre de familles à « géométrie variable » par la recomposition familiale et les modes de gardes alternés, augmentation du nombre d’étudiants, de célibataires et de personnes isolées) ;

économiques : augmentation du prix des logements, augmentation du chômage, ralentissement de la croissance économique, financiarisation de l’activité immobilière avec la présence d’acteurs bancaires et investisseurs ;

commerciaux : plus grande mobilité des biens, des personnes et des flux en France et entre les pays de l’Union européenne (UE) et hors UE, déplacements des bassins de vie et concentration dans les villes ;

technologiques : développement des outils numériques et du commerce électronique entraînant une attente d’immédiateté et de recherche d’habitat « intelligent » ;

sociétaux : attente de services, aspiration au libre choix, montée de l’individualisme mais aussi de nouvelles formes de partage, souci de l’environnement.

1. De nombreux dispositifs de défiscalisation immobiliers, à la fois contraignants et incitatifs, ont été mis en place depuis des décennies afin de dynamiser l’éco-nomie en diminuant la pression sur les investisseurs en échange d’un encouragement à l’investissement (Lois Malraux, Périssol, Besson, Girardin, Demessine, Borloo, Scellier, Duflot) tout en encadrant les loyers.2. Diverses lois concernent les matières dangereuses pour la santé publique (termites, diagnostic de sécurité gaz, amiante, plomb) et les surfaces (Carrez).3. Depuis 2000, les professionnels doivent respecter un certain nombre de règles strictes dans l’élaboration de leurs programmes immobiliers neufs : économie d’énergie, accessibilité aux personnes handicapées, isolation phonique, diagnostic performances énergétiques, état des risques naturels, technologiques et miniers, tri sélectif, etc.

La propriété immobilière : à rénover d’urgenceUn état des lieux préoccupant

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Que reste-t-il du droit de propriété ? Comment exercer au mieux son droit de propriété ?

Après deux ans de travaux sur le droit de propriété immobilière, les notaires de France vont pré-senter et argumenter leurs propositions d’amélioration lors de leur 112e Congrès. Faire le « tour du propriétaire » de ce droit qui appartient à chacun de nous, c’est ce que les notaires entreprendront en quatre temps au travers de quatre commissions.

Devenir propriétaire, le prouver et défendre son titre !

Chantier préalable pour la 1e commission : moderniser les fondations de la propriété immobilière, c’est-à-dire dépoussiérer les définitions bicentenaires du droit de propriété et de l’immeuble face aux évolutions passées mais aussi futures de la société.

La 1e commission revisitera ensuite les frontières de la propriété sur les plans vertical et horizontal afin de mieux sécuriser le droit du propriétaire. Elle creusera les moyens de garantir à ce dernier la preuve la plus irréfutable de son droit.

Dernier chantier : protéger ou, à minima, faire valoir sa propriété face à des projets publics ou face à l’action d’autres propriétaires.

Disposer de sa propriété malgré un cadre réglementaire asphyxiant

La 2e commission constate que les premières limites imposées au droit de propriété au nom de l’in-térêt général se sont muées en de multiples contraintes pour accompagner l’évolution sociétale vers de nouveaux droits concurrents du droit de propriété (« les droits à »).Le droit de l’occupant permet d’aborder les questions relatives à l’usage des biens, à l’indignité de l’habitat, aux baux et aux droits de préemption. L’exercice du droit de propriété dépend aussi des politiques foncières menées par la collectivité qui viennent restreindre le droit de construire et mul-tiplier les droits de préemption.Au fil de l’histoire, on a assisté depuis le milieu du XIXe siècle à une socialisation du droit de proprié-té. Tout en se demandant s’il n’est pas devenu un droit affecté à une utilité publique, la deuxième commission proposera des solutions permettant de lui redonner un peu d’air et de consistance.

Exercer son droit de propriété à l’épreuve de l’espace, des voisins et du temps

Imaginez un couple, nous propose la 3e commission, qui à l’aube de la trentaine décide de devenir propriétaire.Pour commencer, ils acquièrent un appartement. Celui-ci peut dépendre d’une simple copropriété, d’une copropriété complexe ou s’inscrire dans le cadre de l’habitat participatif. Voilà leur propriété confrontée à l’épreuve de l’espace.

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Que reste-t-il du droit de propriété ? Comment exercer au mieux son droit de propriété ?

Quelques années plus tard, ils achètent une maison et découvrent des servitudes sur le terrain. Cer-taines sont très anciennes datent des siècles précédents, d’autres, nouvellement créées, en raison d’un projet de construction du voisin générant des troubles de voisinage. Voilà la propriété confrontée à l’épreuve des voisins.

Enfin, l’un d’eux disparaît, et voilà la propriété affectée par le temps qui passe. L’article 757 du Code civil procède à la fragmentation du droit de propriété par le jeu de l’indivision et à une dissocia-tion temporaire du droit de propriété par le jeu du démembrement. Voilà la propriété confrontée à l’épreuve du temps.

La 3e commission innovera donc pour adapter ce droit aux contraintes du temps et de l’espace en laissant une large place à la volonté des parties et à l’anticipation.

Valoriser sa propriété

L’immeuble, bien patrimonial principal de nos concitoyens, est un élément de richesse, source d’in-vestissement et de financement. C’est aussi un moyen parfois moins miraculeux qu’il n’y paraît d’op-timiser sa situation fiscale.

Résolument pratique, la 4e commission proposera des solutions d’optimisation en deux axes. Le premier permettra la valorisation juridique de l’immeuble, de son acquisition à sa transmission. Que cet immeuble soit à usage d’habitation, affecté à l’entreprise ou rural, il faut en effet faire les bons choix dès le début. Le second axe aidera à la valorisation économique et fiscale du bien immobilier.

Les montages juridiques, souvent aventureux, sont nombreux et l’instabilité fiscale les rend parfois dangereux. Soyons vigilants ! Sera le mot d’ordre de la 4e commission.

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Établir et protéger la propriété immobilière1

Vivien STREIFF, Président, notaire à Condé-sur-l’Escaut

Un nettoyage s’impose dans les définitions de l’immeuble et du droit de propriété. De même, les propriétaires peuvent avoir des (mauvaises) surprises sur l’étendue de leur droit ou être insuffisam-ment protégés.

Des définitions qui ont mal vieilliLe droit de propriété et son incarnation emblématique, l’immeuble, obéissent actuellement à des définitions remontant à la rédaction du Code civil, qui répondait alors aux besoins de la société de l’époque : affirmer haut et fort le caractère absolu de la propriété. Ces définitions s’avèrent datées et ne concordent pas avec la réalité de la vie économique.

Ainsi, concernant l’immeuble, sa définition est devenue inadaptée et source d’insécurité juridique.

Exemple : L’agriculteur qui garantit son emprunt par une hypothèque sur l’immeuble de son exploitation a-t-il conscience que cette garantie s’étend aussi à son bétail et à ses machines, artificiellement considérés comme des « immeubles par destination » ? Le troupeau de vaches par exemple doit-il être valorisé comme un complément au bâtiment d’exploitation ou comme un meuble ? Sans parler de l’éventuel conflit avec les droits d’autres créanciers sur ces mêmes biens.

Les notaires proposeront de simplifier la définition des immeubles en ménageant une place à la volonté des parties pour qualifier ce qui est immeuble et ce qui ne l’est pas pour les biens dont la nature ne commande pas cette qualification.

Depuis 2012 (arrêt « Maison de la poésie »), la Cour de cassation fait souffler un vent de liberté en matière de démembrement du droit de propriété, en reconnaissant des droits de jouissance spé-ciale. Les propriétaires pourront bientôt composer des droits réels à la carte, en fonction de besoins strictement exprimés pour un coût précisément adapté. En d’autres mots : je ne finance que ce qui correspond à mes besoins. Ce sont de nouveaux modes d’exploitation, avec une réelle fonction sociale. Mais de nombreuses incertitudes demeurent.

Cédric POMMIER, Rapporteur, notaire à Lyon

Droit de propriété : à rafraîchir

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Exemple : Je souhaite vendre un immeuble avec jardin, en excluant de la vente la jouissance de l’un des étages où se trouve mon bureau. Si l’acheteur est d’accord, j’ai le droit de me réserver ce droit réel. Mais ce droit est-il perpétuel ? Est-il attaché à ma personne ? Puis-je le transmettre, notamment pour le valoriser ?

Les notaires préciseront ce que pourraient être les possibilités de ces nouveaux droits, après avoir clarifié l’étendue de ce qu’autorise la jurisprudence.

Des frontières physiques à sécuriserDéfinir l’immeuble, c’est également déterminer ses frontières sur les plans vertical et horizontal.Sur le plan vertical, le principe veut que le propriétaire du sol soit également propriétaire du dessous et du dessus, de « l’enfer jusqu’au paradis ». Certains types de baux permettent déjà de conférer au locataire un droit de propriété temporaire en dissociant l’espace à l’aplomb du sol.

Les différents types de baux répondant à des besoins spécifiques s’empilent, au prix de certaines inco-hérences.

Les notaires réfléchiront à un droit commun des baux à construction et emphytéotiques.

Le Congrès s’intéressera aussi à la cession de volumes, véritable droit de propriété détaché du sol, répondant à un besoin croissant d’espaces constructibles dans les grandes villes : ce dispositif pose certaines difficultés techniques tenant à l’identification de ces espaces et aux contraintes liées à leur juxtaposition avec le domaine public.

Sur le plan horizontal, c’est le bornage qui vient délimiter la propriété. Pourtant cette assurance de connaître l’assiette physique de son droit peut s’avérer être un véritable trompe-l’œil : le bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété, il ne fait donc pas obstacle à une action en revendica-tion d’un voisin.

Exemple : J’achète un terrain à mon voisin, et par précaution, j’ai demandé qu’un bornage soit effectué. Trois ans après, mon voisin conteste le procès-verbal de bornage qu’il avait pourtant signé et intente une action en revendication.

Les notaires proposeront une solution permettant de sécuriser le procès-verbal de bornage.

Le bornage judiciaire représentait près de la moitié du contentieux de la propriété devant les tribu-naux d’instance et juridictions de proximité en 2008 (Annuaire statistique de la Justice, éd. 2009-2010).

Les idées des notaires viseront donc à désencombrer les tribunaux.

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Renforcer la protection du droit de propriété

Le droit de propriété immobilière plie de plus en plus face à l’intérêt général, mais ne rompt pas. Il mute vers un droit à indemnisation du propriétaire par l’administration, procédure dans laquelle le juge judiciaire, garant naturel de la propriété privée, cède sa place au juge administratif depuis quelques années. Indépendamment de l’incertitude sur le montant de leur indemnisation poten-tielle, les propriétaires doivent faire face à une épée de Damoclès pesant sur la jouissance de leur bien ou sur son prix de revente lorsque l’administration tarde à concrétiser ses projets d’aménage-ment empiétant sur leur propriété. Or selon le Conseil constitutionnel, cette contrainte est le plus souvent considérée comme une atteinte au droit de propriété et non comme une privation ce qui empêche son indemnisation.

Exemple : J’ai un terrain s’arrêtant à plus ou moins 5 m de la route que la commune a le projet d’aménager. Je ne peux dès lors en jouir normalement, ni construire dessus ni espérer le revendre dans de bonnes condi-tions.

Les notaires préconiseront de limiter dans le temps l’option de l’administration et mettront en avant des outils méconnus comme le droit de délaissement qui permet au propriétaire, sous certaines conditions, de mettre en demeure une collectivité publique d’acquérir le terrain.

À l’inverse, les atteintes à la propriété ou à la jouissance par d’autres personnes privées sont très sé-vèrement sanctionnées par le magistrat judiciaire, même pour un empiétement minime et de bonne foi. L’expropriation pour cause d’utilité privée n’est pas admise. La démolition de la partie construite sur la propriété voisine (en surface, mais aussi en-dessous et au-dessus) est donc systématiquement ordonnée, ce qui peut mettre le propriétaire condamné dans une situation désastreuse.

Exemple : Ma maison vient d’être construite et mon voisin s’est aperçu que les fondations empiétaient de quelques millimètres sur sa propriété. Bien que ce dépassement soit involontaire, le juge ordonnera la démolition de l’ouvrage pour que la construction reste dans les limites de mon terrain.

Pour les empiétements minimes et non intentionnels, les notaires proposeront d’encadrer plus strictement le délai de l’action en démolition et recommanderont une alternative à la destruc-tion.

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L’exercice du droit de propriété immobilière, des limites aux contraintes

Marie-Hélène PERO AUGEREAU-HUE, Présidente, notaire à Chevreuse

Olivier BOUDEVILLE, Rapporteur, notaire à Rouen

Politique foncière, multiplication des « droits à » : desserrer l’étau

Conçu comme absolu, le droit de propriété n’en sert pas moins de variable d’ajustement aux pou-voirs publics pris en tenailles entre une crise de logement non résolue et des finances sinistrées.

Une politique publique du logement défaillanteLe droit de propriété évolue dans un contexte législatif de plus en plus contraignant visant à remé-dier à une problématique centrale depuis le XIXe siècle, celle du logement. Face aux échecs succes-sifs, un droit au logement opposable (DALO) a été créé. Mais les difficultés économiques ont mis les pouvoirs publics dans l’incapacité d’honorer ce nouveau « droit à ». Afin de juguler l’augmentation des bénéficiaires au DALO, le législateur a renforcé le droit des oc-cupants au détriment du droit des propriétaires : l’occupant doit être maintenu dans les lieux ou accéder à la propriété. Le droit de l’occupant est donc devenu la principale contrainte à l’exercice du droit de propriété, à côté de celle sanctionnant légitimement un comportement abusif du propriétaire dans le cadre de la lutte contre l’indécence, l’insalubrité ou l’indignité du logement.Cette contrainte restreint ainsi la liberté du propriétaire d’utiliser ou de ne pas utiliser le bien, d’en déterminer son usage, tout comme celle de choisir son acquéreur ou de vendre libre son bien.

Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement en zone tendue. Je le loue à titre de logement depuis trois ans après l’avoir longtemps loué comme bureau à un professionnel. Je souhaite de nouveau le louer comme bureau. Je dois à présent obtenir une autorisation administrative, elle-même subordonnée à une com-pensation (transformer un autre local en logement). À défaut, le bail conclu avec le professionnel serait nul et j’encours des sanctions civiles et pénales outre une injonction sous astreinte de retour à l’habi-tation des locaux.

Les notaires préconiseront d’assouplir le changement d’affectation d’un logement, notamment en permettant au propriétaire de modifier cette affectation après un certain temps.

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Par un renversement de perspective, on observe ainsi que les missions d’intérêt public jusqu’alors assumées par les pouvoirs publics sont désormais confiées voire imposées au propriétaire privé.La propriété privée devient en quelque sorte affectée à une utilité publique. Le propriétaire a-t-il encore le droit de vendre son bien libre d’occupant ?

Les textes sur la prorogation des baux et les droits de préemption du locataire restreignent la liberté du propriétaire de disposer de son bien.

Les notaires présenteront des pistes permettant de rééquilibrer la relation entre le propriétaire et son locataire lors du renouvellement du bail ou lors de la cession du logement.

Des politiques foncières très interventionnistes

L’effectivité du droit de l’occupant dépend aussi des politiques foncières menées par la collectivité. Ces politiques foncières s’expriment à travers les documents d’urbanisme et la planification qui viennent restreindre le droit de construire et amplifier par la même occasion la crise actuelle du logement.

S’agissant du droit de préemption urbain, on ne peut que constater que sa vocation urbanistique ini-tiale a été dévoyée afin d’assurer le maintien dans les lieux du locataire, en dépit du préjudice causé au vendeur. Son champ d’application tout comme celui de la SAFER est désormais tentaculaire et ne concernent plus seulement les ventes.

Exemple : Je souhaite vendre mon appartement. Il se trouve dans un immeuble qui vient d’être ajouté par la mairie à ceux entrant dans le périmètre de son droit de préemption urbain renforcé afin d’en faire un logement social au sein de la copropriété. Je ne pourrai donc pas choisir mon acquéreur ni valoriser librement mon bien.

Les notaires proposeront de revoir le champ d’application du droit de préemption urbain.

Les atteintes à l’exercice du droit de propriété sont aussi d’ordre fiscal. Il suffit pour s’en convaincre de rappeler la majoration (automatique) de la taxe foncière sur les terrains constructibles situés dans des zones dites tendues ou encore le dispositif de taxation des terrains devenus constructibles. Autant de mesures attentatoires au droit de propriété et mal perçues par le propriétaire foncier. De plus, ce dernier doit subir le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme pouvant grever sa propriété.

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Exemple : Je suis propriétaire d’un terrain constructible de 1 500 m². La commune vient de modifier son PLU (plan local d’urbanisme) rendant inconstructibles les terrains inférieurs à 2 500 m². Mon préjudice n’est pas indemnisable.

Les notaires présenteront une solution permettant l’indemnisation des vendeurs subissant une servitude d’urbanisme ayant pour conséquence d’amoindrir la valeur de la propriété.

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Thierry VAILLANT, Président, notaire à Paris

Anne MUZARD, Rapporteur, notaire à Paris

Propriétaires: place au sur-mesure !

Si les propriétaires ne peuvent échapper aux obligations liées aux contraintes d’espace, de temps et de voisinage, ils ont la possibilité d’aménager efficacement leur droit. Anticipation et convention, voilà les maîtres mots !

Copropriété : une liberté encadréeIl a fallu attendre 1965 pour qu’un régime de la copropriété des immeubles bâtis soit organisé.Au lendemain de son 50e anniversaire, ce régime s’avère toujours pertinent en raison du cadre très rassurant qu’il offre et de la sécurité juridique qu’il procure.Mais, initialement créé pour des copropriétés de faible dimension et seulement à usage d’habitation, il apparaît moins adapté aux grands ensembles immobiliers dans lesquelles coexistent des proprié-taires aux intérêts et préoccupations bien différents voire divergents. Le système actuel peut être comparé à une démocratie de proximité, il est équilibré, il peut et doit donc s’adapter. Si les règles d’ordre public et donc impératives sont nombreuses, elles laissent encore une large place aux amé-nagements. Ceux-ci sont toutefois insuffisamment connus et donc insuffisamment pratiqués.

Exemple : Les copropriétaires paient fréquemment des charges pour l’entretien de parties dont ils ne profitent pas ou dont ils peuvent se passer.

Les notaires présenteront des idées facilitant l’établissement de parties communes spéciales sur des lots précis en lien avec les géomètres-experts.

L’habitat participatif, troisième voie d’accès au logementConstruire et être propriétaires à plusieurs, sans être en indivision est une alternative. En effet, l’allongement de la durée de la vie, l’éclatement des familles, l’augmentation des foyers monoparen-taux, les nouveaux modes de vie et de consommation, sur fond de crise durable du logement, im-posent d’aménager les modes d’organisation déjà existants, et d’inventer d’autres formes de vie plus communautaires plus adaptées aux demandes modernes et moins onéreuses.Ce mouvement n’est en réalité pas nouveau et a répondu à des besoins différents : aux re-vendications syndicales du XIXe siècle (coopératives de logements ouvrière) ; à la néces-sité de se loger à la fin des années 40 dans la France à reconstruire après-guerre (mouve-ment d’auto construction des « Castors ») ; aux expérimentations, d’abord axées sur le « vivre

3La propriété immobilière face à ses défis : l’espace, les voisins, le temps

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ensemble » et le lien social dans les années 70 et 80, puis sur le développement durable et l’amé-nagement du territoire avec la loi « Solidarité et renouvellement urbain » de 2000, dite SRU. La loi ALUR de 2014 consacre la notion d’habitat participatif et la dote de deux statuts, la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion.Ces démarches ont pour objectif commun d’accéder à l’habitat autrement que par la voie classique de la promotion immobilière ou du logement social, en se regroupant à plusieurs pour mutualiser les ressources, dès la conception des immeubles et des espaces communs, à leur construction ou acquisition, jusqu’à leur gestion le cas échéant. Le propriétaire est ici acteur de son cadre de vie avec les autres.Outre des préoccupations matérielles, ce mode d’accès implique de la part de ses adeptes le partage et la mise en avant de valeurs fortes : mixité sociale et intergénérationnelle, habitat sain et écolo-gique, non-spéculation.

Les outils pour développer l’habitat participatif sont déjà là. Les travaux présentés par la 3e commis-sion, démontreront qu’une SCI dite classique peut tout à fait, avec quelques aménagements statu-taires, satisfaire aux objectifs de l’habitat participatif, en prévoyant uniquement des attributions en jouissance, en excluant le droit de retrait en nature, par exemple.

Toujours plus haut toujours plus dense ?– mais comment ?Avec la baisse du nombre de dépôts de dossier de demande de permis de construire et de logements créés annuellement, le législateur n’a de cesse de vouloir encourager la construction. Et les dispo-sitions incitatives sont nombreuses (suppression du coefficient d’occupation des sols, de la surface minimale des terrains, avantages fiscaux).La surélévation est en ville, un palliatif à la raréfaction du foncier disponible (raréfaction due à des règles d’urbanisme contraignantes, à une offre frileuse causée par la fiscalité, à l’augmentation des risques naturels), mais aussi un moyen d’éviter l’étalement urbain consommateur en énergie (du fait de l’allongement des déplacements et de l’augmentation des besoins en chauffage).

En copropriété, les propriétaires du dernier étage bénéficie aujourd’hui d’un droit de préemption (« ou droit de priorité »). Si le principe est bienvenu, sa mise en œuvre est compliquée car manifes-tement le texte n’a pas su anticiper la variété des situations.

Les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de préemption sur le logement créé en suré-lévation lors de la vente par le syndicat de ces locaux. Que se passe-t-il si plusieurs d’entre eux exercent leur droit de préemption ? Comment ce droit s’applique-t-il si l’immeuble a été surélevé de plusieurs étages et non d’un seul ?

Les notaires feront des propositions d’éclaircissement de la loi ALUR sur la surélévation d’im-meubles.

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Simplifier les servitudes Au cœur des problèmes de voisinage, les servitudes. Cette charge imposée à une propriété (« fonds servant ») au profit d’une autre (« fonds dominant »), par exemple un droit de passage sur un champ voisin pour cause d’enclave, est souvent délicate à prouver pour son bénéficiaire. Il en est ainsi d’une servitude s’exerçant de manière épisodique et nécessitant une intervention humaine, comme un droit de passage. De même pour la servitude non visible, comme l’interdiction de bâtir à une certaine hauteur ou une canalisation de tout-à-l’égout enfouie (servitude dite non-ap-parente). Dans les deux cas, le bénéficiaire de ces servitudes ne peut justifier de son droit en cas de contestation que par un acte notarié qui peut être le titre de propriété ou un acte spécifique ayant créé la servitude..Mais pour les servitudes apparentes et continues, comme un canal de dérivation, le bénéficiaire peut les invoquer par un titre ou la preuve qu’elles existent depuis au moins trente ans (« prescrip-tion acquisitive »).

Face à ces modes de preuve variables d’une servitude à l’autre, ne serait-il pas opportun d’élargir le champ d’application de la prescription acquisitive et par là même unifier ces mo-des de preuve ?

La modification ou l’extinction des servitudes est strictement encadrée.Si les servitudes qui ont été créées par l’homme peuvent s’éteindre volontairement ou par le non usage pendant une certaine période, une servitude de cour commune par exemple, mise en place par les règles d’urbanisme, s’avère imprescriptible sauf accord exprès de la ville. Situation d’autant plus regrettable si la ville y a implicitement renoncé soit en modifiant son PLU soit en ayant délivré une nouvelle autorisation d’urbanisme, sans tenir compte de la servitude.

Ne faudrait-il pas envisager que la délivrance d’une autorisation d’urbanisme ne tenant pas compte d’une servitude d’urbanisme existante vaudrait renonciation implicite de celle-ci ?

Les notaires sont sensibilisés aux difficultés liées aux servitudes, qui font l’objet d’un grand nombre de questions quotidiennes. Ils sont donc à même de faire des propositions contribuant à limiter le contentieux qu’elles génèrent régulièrement.

L’usufruit revisitéLa transmission d’un bien en famille passe souvent par le démembrement du droit de propriété qui permet de limiter l’impôt sous certaines conditions et d’assurer une passation progressive. L’opé-ration consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l’usufruit (droit d’usage et perception des revenus du bien, des loyers par exemple). Ainsi, l’usufruit est souvent conçu comme le moyen d’assurer à une veuve des ressources pour ses derniers jours. Mais il peut être aussi un mode de valorisation par une utilisation économique, à condition d’être adapté.

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L’usufruit a été conçu comme viager. Or, le terme de la vie du bénéficiaire est naturellement imprévi-sible. Un tel aléa cohabite mal avec une approche économique de l’usufruit, ce qui en constitue une limite voire une entrave.

Les notaires envisagent de revisiter l’usufruit en proposant deux sortes d’usufruit : l’usufruit viager, constitué pour la vie de son titulaire, et l’usufruit à durée déterminée ou déterminable pour une utilisation plus économique.

Les notaires souligneront en particulier l’importance à attacher à la rentabilité de l’opération de dé-membrement. Dans la conception traditionnelle de l’usufruit, usufruitier et nu-propriétaire n’ayant pas d’intérêt commun (à l’inverse des indivisaires qui ont des droits identiques sur la chose et doivent se concerter), ils ne collaborent pas et entendent préserver leurs droits concurrents voire contraires. L’absence d’intérêt commun et de collaboration est souvent considérée comme antiéconomique, chacun exerçant ses prérogatives chacun de son côté. Une collaboration entre eux serait pourtant de nature à optimiser les droits de chacun et donc serait à leur avantage.

Pour les grosses réparations nécessaires, le nu-propriétaire ne disposant pas de revenus immédiats du bien et ignorant le plus souvent le terme de l’usufruit, refusera de les effectuer, risquant ainsi d’empê-cher l’usufruitier d’en retirer le meilleur profit. Par ailleurs, le caractère temporaire, l’absence d’indemni-sation des améliorations et l’assimilation par la jurisprudence des constructions nouvelles à de simples améliorations, n’encouragent pas l’usufruitier à faire des investissements puisqu’il ne pourra en avoir profit en cas de revente du bien.

Les notaires proposeront de laisser la volonté des parties s’exprimer dans leur intérêt commun de conservation du bien. À défaut de convention, la loi prévoirait :

- la prise en charge par l’usufruitier de tous les travaux, même ceux dits gros, consécutifs à un abus de jouissance ou à un défaut d’entretien ;

- la possibilité de demander au juge l’autorisation de diligenter les travaux nécessaires incom-bant au défaillant ;

- la contribution partagée aux grosses réparations, pour l’usufruitier au prorata de la durée séparant la dépense de l’extinction de l’usufruit.

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L’optimisation de la propriété immobilière

Sophie SABOT-BARCET,Présidente, notaire à Monistrol-sur-Loire

Violaine TRAMBOUZE-LIVET, Rapporteur, notaire à Le Coteau

Optimiser sans abuser

Entre le danger de ne rien faire et celui de mal faire, les propriétaires doivent avoir les bons réflexes et disposer de règles de bonne conduite pour obtenir une rentabilité optimale de leur bien immo-bilier.

Optimiser la détention du logement Le plus souvent, le logement est acheté en couple (marié, pacsé ou concubins), à la fois pour investir et pour commencer une vie à deux.Il est primordial d’étudier avec attention les modalités de financement en commun et d’anticiper les conflits lors de la répartition du prix de revente.

La propriété du logement peut également être détenue à plusieurs de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Les charmes de la SCI sont bien connus : on compte en effet plus de 1,4 millions de sociétés civiles, soit 30 % du total des sociétés, et le rythme des créations s’amplifie d’une année sur l’autre. Grâce à la liberté contractuelle offerte par le Code civil, la SCI permet les adaptations requises pour une bonne gestion de son patrimoine, notamment en matière de transmission. Mais, attention à rédiger soigneusement les statuts en fonction des buts recherchés par les associés fondateurs ! Sans oublier la clause d’agrément qui détermine la majorité nécessaire pour accepter des personnes extérieures (héritiers notamment) comme associées, ou qui réglemente les cessions de parts entre associés. Le sur-mesure n’est pas un luxe mais une nécessité !

Exemple : En raison de droits de vote mal répartis, le conjoint survivant peut perdre son logement mis en SCI à la suite du décès de son conjoint. Ou perdre le contrôle de la SCI au profit d’enfants du premier lit du défunt.

Les notaires donneront des conseils pour rédiger des statuts adaptés à la situation de chacun.

La liberté est cependant telle qu’elle peut laisser place à des montages trop ingénieux qui peuvent être sanctionnés par la jurisprudence : nullité, inopposabilité, sanctions pénales, sanctions fiscales, recel successoral, … Bref, « à vouloir trop gagner, on risque de tout perdre » !

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Comment éviter l’abus de droit sévèrement sanctionné en voulant optimiser mon logement ?

Les notaires démontreront qu’il existe d’ores et déjà des solutions permettant de partager la plus-value latente en procédant à une donation du bien immobilier avant sa vente.Le démembrement de parts sociales peut également être une solution judicieuse, pour trans-mettre les biens.

Optimiser l’immeuble à usage professionnel La question récurrente est toujours de savoir si l’immeuble à usage professionnel doit être détenu dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur. Le choix qui doit être fait s’inscrit dans une perspective à long terme. Il doit être adapté à la fois aux besoins du dirigeant et à ceux de l’entreprise et doit pouvoir évoluer en fonction des circonstances notamment lorsqu’il s’agit de céder ou de transmettre l’entreprise. On constate que le choix dépend avant tout de la durée de détention souhaitée par l’entrepreneur.Ce choix dépend aussi de la fiscalité : l’optimisation fiscale doit être réalisée au moment de l’acqui-sition (déduction ou non des frais d’acquisition ?) puis lors de la phase de détention (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu ?) et enfin lors de la cession (impôt sur la plus-value), que le bien soit détenu directement par l’entreprise ou le chef d’entreprise ou indirectement par le biais d’une société.Il est donc primordial de définir les objectifs à atteindre préalablement à toute opération. Ils sont divers, entre autres : la constitution et la protection d’un patrimoine immobilier ; la constitution d’un complément de revenus pour le dirigeant (à sa retraite en particulier) ; l’augmentation de la solvabilité financière de la société d’exploitation ; la maîtrise de la fiscalité pen-dant la période de détention et lors de la vente ultérieure ; la transmission du patrimoine.

Comment optimiser l’exploitation d’un bien immobilier par mon entreprise ?

Les notaires étudieront les différents schémas de détention possibles en fonction des objectifs recherchés, en particulier :

- en direct par l’entrepreneur individuel ou la société d’exploitation ;

- par une SCI ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés ;

- en démembrement de propriété (l’usufruit revient à la société d’exploitation ou à l’entrepreneur individuel) ;

- au moyen d’un crédit-bail immobilier ou d’un bail à construction.

Gare à l’astuce fiscaleLa valorisation de sa propriété immobilière ne doit pas conduire à franchir la ligne jaune, en parti-culier dans le contexte actuel de lutte renforcée contre la fraude fiscale. Les marges de manœuvre en matière d’optimisation fiscale sont rétrécies. Parallèlement, Bercy publie depuis l’an dernier une « carte des pratiques et montages abusifs » afin de prévenir les administrés des schémas jugés frau-duleux.

Les notaires proposeront des stratégies de saine valorisation de la propriété immobilière vi-sant à limiter le poids de la fiscalité tant celui de la plus-value que celui de l’impôt sur le reve-nu, de l’ISF ou des droits de mutation à titre gratuit.

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À bannir : l’abus de tontine

La tontine est le pacte par lequel des personnes acquièrent ensemble un bien dont la propriété revient au dernier survivant. Victor et Rose acquièrent un bien immobilier avec clause de tontine au prix de 200 000 €. Victor, gravement malade lors de l’acquisition, paie intégralement le prix, puis décède. Au jour de son décès, le bien immobilier peut être évalué à 210 000 €. À défaut d’aléa dans le financement du bien immobilier et dans les chances de survie de Victor, la clause de tontine s’avère nulle. Le bien im-mobilier se retrouve donc dépendre de l’indivision existant entre Rose et les héritiers. Par ailleurs, ces derniers, s’ils prouvent l’intention libérale de leur auteur à l’égard de Rose, pourront exiger la réunion fictive de la moitié de la valeur du bien au jour du décès soit 105 000 €.

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La propriété n’est pas un long fleuve tranquilleLes exemples de Maître TOURELLE

Propriétaire et locataireMonsieur LAQUILLE sort de chez son notaire, bien ennuyé. Après des mois de recherche, il avait enfin repéré l’appartement de ses rêves, actuellement loué à un jeune couple de-puis le 1er juin 2015, et était allé voir son notaire pour lui expliquer son projet : acheter l’appartement au plus tard le 15 mai 2016 et donner congé aux locataires pour s’y installer. Maître TOURELLE lui a appris qu’il serait compliqué de récupérer rapidement l’ap-partement pour l’habiter, la loi imposant un délai incompressible de deux ans avant tout congé pour reprise. De plus, le bail ne sera pas échu avant. La délivrance du congé ne pourra donc produire effet qu’après un délai de deux ans à comp-ter de la date d’acquisition de l’appartement, soit le 15 mai 2018 pour Monsieur LAQUILLE. Ce dernier n’a plus qu’à consulter de nouveau les annonces immobilières.

Décence du logementLors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’apparence peut être trompeuse. Imaginez un propriétaire peu délicat qui fait quelques travaux d’embellissement dans son appar-tement, avant de le mettre à la vente. La peinture est juste sèche. Il a installé de nom-breux placards permettant du rangement. La petite salle de bains est comme neuve.Mais à y regarder de plus près, et à la lecture des différents diagnostics nécessaires lors de la mise en vente d’un bien immobilier, on s’aperçoit que l’appartement contient de l’amiante ; l’installation électrique révèle d’importantes anomalies pouvant la rendre dangereuse ; l’installation de gaz n’est pas conforme ; et le diagnostic de performance énergétique met en évidence une mauvaise isolation de l’habitation. Sans parler de la superficie de l’appartement qui, bien que faisant une superficie au sol de 30 m², ne contient qu’une surface de 8 m² ayant une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m².Autant de critères qui mettent en évidence l’indécence du logement.

AssainissementMonsieur LAQUILLE a visité un petit studio qu’il trouve très mignon, et pense qu’il pourrait être un investissement complétant sa retraite. En sortant de l’immeuble, il a bien remarqué qu’il y avait une odeur nauséabonde et que de l’eau sale sortait de la colonne pluviale.Avant de s’engager, Monsieur LAQUILLE va voir son notaire Maître TOURELLE pour lui exposer son projet, mais aussi lui faire part de ce qu’il avait senti et vu en sortant de l’im-meuble.Maître TOURELLE lui demande si l’appartement qu’il a visité contenait un WC sanibroyeur, ce que confirme Monsieur LAQUILLE. Le notaire recommande alors de vérifier le branche-ment du WC avant de s’engager. La visite du plombier révèle que le branchement du WC est en fait raccordé à la colonne d’eau pluviale. « Cette installation est contraire aux règles sanitaires », lui répond Maître Tourelle. « Le WC aurait dû être branché sur la colonne des eaux usées. Vous ne pourrez acheter l’appartement qu’une fois les travaux de conformité effectués ».

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La propriété n’est pas un long fleuve tranquilleLes exemples de Maître TOURELLE

La surélévation des immeubles en copropriété après la loi ALURLors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont décidé de déposer un per-mis de construire pour surélever d’un étage l’immeuble qu’ils habitent en centre-ville et construire un superbe appartement formant l’entier étage.Les travaux sont désormais exécutés et le syndic de copropriété va voir Maître TOURELLE pour procéder à la vente du logement ainsi créé. Le notaire le félicite d’abord pour cette ini-tiative qui favorise l’optimisation de l’espace urbain et remplira les caisses de la copropriété pour des travaux futurs. Il l’informe ensuite que, préalablement à la mise en vente de l’ap-partement, il conviendra de le proposer au copropriétaire de l’ancien dernier étage, lequel dispose d’un droit de priorité. « Aïe », réagit le représentant du syndic de copropriété, « nous avons un problème car l’ancien dernier étage est constitué de deux appartements, et les deux copropriétaires souhaiteraient acheter chacun cet appartement tout neuf ! ».« Effectivement », lui répond Maître TOURELLE, « nous avons un problème car telle qu’elle a été rédigée, la loi prend comme unique hypothèse qu’il n’y a qu’un seul propriétaire sous le nouvel étage. Heureusement, le 112e Congrès de ma profession a réfléchi à cette lacune de la loi et va proposer une solution ».

BornageMonsieur LAQUILLE est propriétaire d’un grand terrain. Il est très ennuyé car son voisin entame une procédure contre lui pour revendiquer un morceau de terre. Pourtant, il y a quelques années, ils s’étaient tous les deux mis d’accord pour faire établir un bornage par un géomètre-expert. Ils l’avaient signé ensemble, avant d’aller conclure la formalité au res-taurant.Aujourd’hui, son voisin revient sur sa signature, estimant que la limite fixée sur le procès-ver-bal de bornage n’est pas bonne. Certain de son bon droit, Monsieur LAQUILLE téléphone à son notaire, Maître TOURELLE, qui lui confirme cependant que l’action est possible et que le bornage ne le garantit pas de sa propriété.Monsieur LAQUILLE ne comprend pas très bien ce qui lui arrive : il avait fait effectuer le bor-nage précisément pour délimiter les propriétés mais cette démarche ne lui a finalement pas apporté toute la sécurité attendue ! Maître TOURELLE lui a précisé que ce serait justement l’un des problèmes traités au 112e Congrès des notaires. Bien qu’il ne pourra en bénéficier directement pour son litige actuel, Monsieur LAQUILLE attend avec impatience les solu-tions que les notaires préconiseront pour répondre à cette surprenante source d’insécurité juridique.

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Habitat participatifMonsieur et Madame BRIGADIER, Monsieur et Madame COLONEL, Monsieur et Madame SERGENT, Monsieur et Madame INSPECTEUR, Monsieur et Madame CAPITAINE sont amis de longue date. Ils se rendent chez Maître TOURELLE car ils ont vu un très grand terrain et souhaitent y faire construire ensemble un petit immeuble pour avoir leur logement.Ils expliquent au notaire qu’ils ont à eux tous 7 enfants de 4 à 8 ans, qui vont à l’école en-semble et jouent ensemble. Ils aimeraient bien construire pour eux un grand espace de jeux commun qu’ils pourraient aménager avec différentes installations en fonction des âges. Ce qui permettrait que les enfants continuent de jouer ensemble.Ils rêvent aussi d’avoir une salle de sport équipée, ayant conscience qu’installer un banc de musculation dans son appartement nécessite de la place. De plus, ils pourraient ainsi tous en profiter à toute heure.Maître TOURELLE leur répond : « Sans le savoir, vous êtes en train de me parler de l’habitat participatif. Il est désormais possible de mutualiser la construction et de partager des es-paces communs tout en gardant des espaces privés. Cela vous permettra de réduire le coût de la construction car vous ne payerez que le coût réel, soit en moyenne une réduction de 10 à 20 % du coût de la construction. Vous serez en effet au centre de votre projet et déci-derez vous-même des plans et des matériaux. Le législateur a créé des structures spéciales pour permettre ce type de logement alternatif. »

Communauté et bien propreAu décès de son père, Monsieur LAQUILLE a hérité d’un très beau terrain. Quelques années plus tard, son épouse et lui ont déposé un permis de construire et ont fait édifier une grande et agréable maison qu’ils habitent actuellement.Monsieur et Madame LAQUILLE pensent à transmettre leur patrimoine à leur fils unique. Ils vont voir Maître TOURELLE et lui exposent leur volonté de faire une donation de leur propriété à leur fils en se réservant l’usufruit.Ils ressortent très étonnés de ce rendez-vous. Ils étaient persuadés qu’ils étaient tous deux propriétaires de cette maison étant mariés sous le régime de la communauté. Certes, Mon-sieur avait hérité du terrain, mais tous les deux ont fait construire dessus. Madame a passé beaucoup de temps à décorer joliment l’intérieur de la maison. Maître TOURELLE vient de leur annoncer qu’en fait, Monsieur est propriétaire à la fois du terrain et de la construction. Il est devenu propriétaire de celle-ci par voie d’accession. Il devra rembourser au moment de la liquidation de la communauté le montant investi par la communauté. Le notaire leur a précisé que ce calcul ne pourrait se faire qu’au moment de la liquidation de la communauté, qui intervient dans trois hypothèses précises : le divorce des époux, le décès de l’un d’eux ou le changement de régime matrimonial.Cette information n’est pas une bonne nouvelle : seul Monsieur LAQUILLE pouvant donner à son fils, il n’y aura donc qu’un seul abattement légal de 100 000 €.

La propriété n’est pas un long fleuve tranquilleLes exemples de Maître TOURELLE

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La propriété n’est pas un long fleuve tranquilleLes exemples de Maître TOURELLE

Au millième prèsDe la fenêtre de son appartement Monsieur ICI voit souvent Mademoiselle LABAS qui ha-bite dans la même copropriété mais le bloc d’en face. Les deux bâtiments se font face et les deux appartements sont aux mêmes étages. Il arrive même que Monsieur ICI face un petit signe à Mademoiselle LABAS, qui lui répond timidement.Monsieur ICI et Mademoiselle LABAS sont convoqués à l’assemblée générale de la copro-priété et une question est à l’ordre du jour : La rénovation de la cage d’escalier du bâtiment de Mademoiselle LABAS.Cette résolution a été adoptée car les propriétaires de ce bâtiment sont plus nombreux et totalisent un nombre plus important de millièmes de copropriété et donc de droit de vote.Monsieur ICI est très surpris lorsqu’il apprend qu’il devra participer à la dépense de remise en état de la cage d’escalier d’un bâtiment où il ne va pas.Comment cela se fait-il ? demande Monsieur ICI à son notaire Maitre TOURELLE.« Et bien, l’état descriptif de division n’a pas prévu une répartition spéciale pour chacun des bâtiments concernant des dépenses qui lui sont spécifiques », lui répond son notaire. Une plus grande rigueur lors de l’établissement de ce document aurait permis de créer des ré-partitions catégorielles des dépenses. Dans ce cas, seuls les copropriétaires bénéficiant de l’amélioration ou de l’entretien doivent participer à la dépense.En sortant de chez son notaire Monsieur ICI décide d’aller sonner à la porte de Mademoi-selle LABAS pour l’inviter à déjeuner. Après tout, ce bâtiment c’est un peu le sien, il a même payé une partie de la rénovation de la cage d’escalier.

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Des repères sûrs Le notaire est le garant de la sécurité juridique des mutations immobilières, apportant conseils et ex-pertise à chaque étape. Ce secteur est son domaine d’intervention n°1 (v. schéma ci-dessous), voire ma-joritaire en incluant les activités de négociation et de gestion immobilières. Il a donc la compétence pour être l’unique interlocuteur sur l’ensemble du projet immobilier : de la signature de l’avant-contrat (pré-alable à l’acte de vente) à l’acte définitif, en passant par les formalités administratives (déclarations préa-lables, purge des droits de préemption, ...) et le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l’adminis-tration.

En tant qu’officier public, le notaire a la confiance de l’État pour veiller à la bonne exécution du contrat et lui conférer une pleine sécurité juridique. Il vérifie en amont une multitude de documents et de ques-tions juridiques et fiscales (plus d’une centaine) : par exemple, le statut matrimonial des parties, le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d’urbanisme applicables, les diagnostics préalables à la vente. Il offre la meilleure garantie juridique au mo-ment de l’avant-contrat. Après la signature de l’acte, il s’occupe des formalités de publicité foncière, qui permet de conserver au bureau des hypothèques la trace des droits de propriété existant sur l’immeuble et celle des hypothèques qui les grèvent. Enfin, il ga-rantit la conservation du titre de propriété original (la minute) en le gardant durant 75 ans dans son étude (au-delà, l’acte part aux archives départementales).

Le notaire apporte également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation. Certains proposent aussi la gérance d’immeubles.L’intervention du notaire bénéficie d’outils dédiés, conçus par le notariat, comme un site national d’an-nonces immobilières offrant un service exclusif de négociation en ligne (v. zoom sur www.immobilier.notaires.fr ci-après).

De plus, les bases de données immobilières lui per-mettent de déterminer la valeur d’un bien au plus près, ce qui est indispensable non seulement pour conseiller ses clients mais aussi pour les défendre en cas de contestation d’une autre partie. À noter que des notaires ont suivi une formation approfondie en expertise immobilière, et exercent sous le label de la profession, NotExpert, ou sous le label européen TEGoVA.

Les notaires au service de la propriété immobilière

Côté face, le notaire est le professionnel du droit spécialiste de la propriété immobilière. Côté pile, il s’est doté d’outils technologiques optimisant sa prestation et contribue à la transparence du marché par l’alimen-tation de bases de données.

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Les notaires au service de la propriété immobilière

Un référent immobilier à la pointeIl y a plus de dix ans, la profession lançait Télé@ctes, fruit d’un partenariat unique avec la Di-rection générale des Finances publiques, qui a permis la dématérialisation des échanges avec les Services de publicité foncière (ex-Conservations des hypo-thèques). Ont ainsi gagné en efficacité l’ensemble des demandes de situation hypothécaire d’un bien (réquisitions), les formalités comme les transferts de propriété, les inscriptions ou radiations hypothé-caires, les constitutions de servitudes, etc. De plus, en 2007, le notariat a été la première pro-fession en Europe à obtenir la certification d’une si-gnature électronique sécurisée, et l’année suivante, le premier acte authentique complètement dématé-rialisé a été signé. Parallèlement, le Conseil supérieur du notariat, mandaté par l’État pour centraliser ces actes au niveau national, a mis en place un dispo-sitif hautement sécurisé et évolutif qui garantit leur conservation, leur consultation, leur intégrité et leur confidentialité : le Minutier central électronique des notaires (MICEN). Tous les actes authentiques peuvent désormais être établis en version électro-nique, avec une sécurité identique à celle du support papier.

Favoriser la transparence du marchéLa transparence du marché immobilier est cruciale, tant au niveau de l’État et de sa politique du loge-ment que pour les particuliers et les entreprises pour leurs projets d’investissement. Depuis 1989, les no-taires alimentent quotidiennement des bases immo-bilières qu’ils ont créées. Ils œuvrent ainsi à l’établis-sement d’un juste prix. Ces bases servent aux indices Notaires de France-Insee régulièrement publiés et comptent aujourd’hui plus de 13 millions de fiches de mutation, dites « références ». Grâce à ces don-nées, le notariat est devenu un référent immobilier

pour l’État qui lui a alors confié en 2011 une mis-sion de service public de collecte systématique et de diffusion d’informations. Avec la télétransmission des actes et l’intégration de tous les avant-contrats dans les bases, les données deviennent exhaustives et les délais de mises à jour sont nettement réduits. À terme, les bases de données immobilières de la pro-fession seront alimentées quasiment en temps réel.

Les infos des notaires à disposition du publicIndices Notaires de France-Insee : élaborés par les notaires en partenariat avec l’INSEE, ils sont devenus la référence incontournable pour connaître les évo-lutions des prix des logements anciens.Conférences et notes de conjoncture immobilière trimestrielles, et dossiers thématiques qui analysent régulièrement les prix et volumes de vente de tous types de biens et présentent les perspectives du marché.www.immobilier.notaires.fr propose aux internautes des informations juridiques et pratiques et de nom-breux services sur l’immobilier (v. zoom ci-dessous), et est doté d’une application pour smartphones et tablettes « Notaires de France : les prix de l’immobi-lier ».www.immoprix.com présente de manière détaillée les statistiques et les indices de prix pour les dépar-tements de province.www.paris.notaires.fr propose une cartographie et des tableaux d’évolution des prix pour l’Île-de-France.www.jachetemonlogement.eu met à disposition des fiches d’information, en français et en anglais, expli-quant comment acheter un bien immobilier dans les pays connaissant le système notarial, soit 22 pays au sein de l’Union européenne.

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Mal-logement : actions de solidarité Depuis 2013, la profession s’implique en faveur du logement et de l’insertion des personnes en difficul-té au travers d’un partenariat avec la fondation Ha-bitat et Humanisme. Outre une réflexion et des ac-tions concertées, le protocole comprend une charte du notaire solidaire. Les volontaires s’engagent, entre autres, à sensibiliser leur réseau et leurs clients à l’action de la fondation, à mobiliser leur expertise (conception de montages juridiques et fiscaux inno-vants notamment), ou à devenir le conseil référent d’une association locale.Les interventions se font donc localement, entre no-taires, collectivités territoriales et Habitat et Huma-nisme, et concernent par exemple des finalisations de programmes immobiliers à destination de publics fragiles.

À noter que le Conseil supérieur du notariat est as-socié à Certivia, le fonds de gestion dédié au via-ger de la Caisse des dépôts, dédié à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers en viager. L’action se concentre en Île-de-France et région Paca (90 % du portefeuille) ; le reste vise Lyon (5 %) et d’autres grandes agglomérations (5 %).

Les notaires au service de la propriété immobilière

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Le site généraliste immobilier des notaires

Le site www.immobilier.notaires.fr offre aux visiteurs de nombreuses in-formations juridiques et pratiques sur l’immobilier, des actualités, divers annuaires, les prix collectés par la profession et autres services dédiés :

• Immo-annonces® regroupe les annonces des biens mis en vente et en location par les notaires, dont plus de 110 000 ont été en ligne en 2015 ;

• Immo-enchères® pour vendre ou acheter par le biais de l’adjudica-tion, avec les annonces des ventes aux enchères de la profession ;

• Immo-interactif® permet de vendre ou d’acheter un bien en 45 jours par un appel d’offres sur Internet en bénéficiant d’une parfaite sécurité juridique ;

• Immo-NotExpert® pour l’évaluation immobilière notariale qui permet de trouver les notaires labellisés en expertise immobilière.

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1 pour 6 700 en France / 1 pour 14 500 en Europe

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Au 1er janvier 2016

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Un évènement professionnel unique au service de l’intérêt généralÀ quoi sert le Congrès des notaires ?

Le Congrès des notaires de France, ce n’est pas seu-lement un rassemblement annuel de plus de 4 000 professionnels. C’est aussi l’aboutissement d’une ré-flexion de deux ans sur un thème, dont le résultat concret est une série de propositions d’amélioration du droit et de la pratique professionnelle soumises au vote des confrères et consœurs. Avant d’être re-layées aux pouvoirs publics.

Deux ans de réflexionDepuis plus de 120 ans, les notaires se retrouvent une fois par an pour leur congrès. C’est en 1951 qu’ils décident de dédier leurs travaux à un thème d’intérêt général, choisi en fonction des besoins de la société constatés dans leurs études au quotidien. S’organise alors une équipe d’une dizaine de notaires, resserrée autour d’un président et d’un rapporteur général, et suivie par un professeur de droit rapporteur de syn-thèse. Répartis en quatre commissions, ces notaires défrichent la matière pendant deux ans, à côté d’une activité professionnelle souvent intense. De leurs échanges est issu un rapport très substantiel (1 000 pages environ), largement diffusé avant le congrès, qui dresse un bilan du droit applicable confronté à la réalité de la pratique professionnelle. Ce rapport est considéré comme une mine d’informations juri-diques sur des thèmes sociétaux.

Un temps fort démocratique et politiqueIl est aussi une source d’inspiration pour améliorer la règle là où elle s’avère insuffisante, brouillonne ou inadaptée, et pour proposer des outils pédagogiques aux notaires. C’est lors du congrès que les quatre commissions dévoilent précisément leurs proposi-tions d’amélioration (aussi appelées « vœux ») et les livrent au vote de leurs pairs, après un débat avec la salle. Un débat d’autant plus riche qu’il est ouvert aussi aux non notaires présents (universitaires, ma-gistrats, avocats, représentants d’institutions, entre autres) et aux délégués des notariats étrangers ve-nus du monde entier. En général, quasiment toutes les propositions sont adoptées. Elles sont alors transmises aux pouvoirs publics ; un certain nombre d’entre elles se retrouvent dans des lois ou décrets (v. encadré p 32). Cet évènement professionnel re-présente aussi un lien entre les notaires réunis et les pouvoirs publics afin de répondre aux attentes des citoyens reçus chaque jour dans les presque 6 000 lieux de réception, répartis sur l’ensemble du terri-toire. Enfin, le Congrès des notaires est un rendez-vous in-contournable pour prendre le pouls de la politique en matière de justice et d’accès au droit, au travers de l’intervention de personnalités politiques et éco-nomiques, et d’acteurs de la société civile.

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Des propositions qui font loiLes vœux adoptés lors du Congrès des notaires inspirent régulièrement les textes législatifs et réglemen-taires, français et européens :Responsabilité environnementale des groupes de sociétés (Congrès de Nice, « Développement durable, un défi pour le droit », 2008) ;Protection des majeurs (Congrès de Strasbourg, « Les personnes vulnérables », 2006) ;Titre exécutoire européen (Congrès de Nantes, « Familles sans frontières en Europe : mythe ou réalité ? », 2005) ;Transposition sur le plan interne d’une directive européenne du 27 juin 1985 en matière d’étude d’im-pact environnemental (Congrès de Nantes, « Protection de l’environnement : de la contrainte au contrat », 1994) ;Patrimoine : non rapport fiscal des donations après un certain délai ; Réduction des droits de donation ; Réévaluation du barème de l’usufruit ; Suppression du droit de timbre et réduction des droits d’enregis-trement (Congrès de Montpellier, « Patrimoine privé, stratégie fiscale », 1991).

Mécénat : une tradition du CongrèsLe Congrès des notaires a des actions de mécénat spécifiques lors de son déroulement. Il soutient ainsi la Fondation d’Auteuil par une mise en avant de ses actions et un don de 20 000 €. Il contribue aussi à la valorisation et à la pérennisation du patrimoine de la ville qui l’accueille. Ainsi, en 2015 à Strasbourg, trois dons ont été effectués : 10 000 € au Palais Rohan, 10 000 € à la Cathédrale de Strasbourg à l’occa-sion de la célébration du millénaire de ses fondations et 2 000 € à la Manécanterie de l’Opéra national du Rhin.

Un évènement professionnel unique au service de l’intérêt généralÀ quoi sert le Congrès des notaires ?