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DOCUMENT D’OFFRE POUR FINANCEMENT PARTICIPATIF DES ENTREPRISES EN DÉMARRAGE IMMOBILIÈRE STATION BLÜ INC. 1 Rubrique 1 : RISQUES D’INVESTISSEMENT 1.1. « Aucune autorité en valeurs mobilières ni aucun agent responsable n’a évalué, examiné ou approuvé la qualité de ces titres ni examiné le présent document d’offre. Quiconque donne à entendre le contraire commet une infraction. Le présent placement comporte des risques. ». Rubrique 2 : ÉMETTEUR 2.1. Information au sujet de l’émetteur : Immobilière Station Blü inc. (« Immobilière ») 1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5 (514) 448-2230 (514) 448-5101 www.guillemetteproperties.com 2.2. Renseignements sur la personne-ressource qui peut répondre aux questions des souscripteurs et de l’autorité en valeurs mobilières ou de l’agent responsable : Yanik Guillemette Président 1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5 (514) 448-2230 (514) 448-5101 [email protected] Rubrique 3 : SURVOL DE L’ACTIVITÉ 3.1. « Une description détaillée de l’activité de l’émetteur figure ci-après. ». Immobilière est une filiale de Guillemette Propriétés inc. (« Guillemette ») qui est une société de développement immobilier qui agit en tant que leader dans la poursuite de nouvelles opportunités d’affaires et possède une expertise inégalée en développement et en gestion de projets immobiliers et commerciaux.

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DOCUMENT D’OFFRE POUR FINANCEMENT PARTICIPATIF DES ENTREPRISES EN DÉMARRAGE

IMMOBILIÈRE STATION BLÜ INC.

1

Rubrique 1 : RISQUES D’INVESTISSEMENT

1.1. « Aucune autorité en valeurs mobilières ni aucun agent responsable n’a évalué, examiné ou approuvé la qualité de ces titres ni examiné le présent document d’offre. Quiconque donne à entendre le contraire commet une infraction. Le présent placement comporte des risques. ».

Rubrique 2 : ÉMETTEUR

2.1. Information au sujet de l’émetteur :

Immobilière Station Blü inc. (« Immobilière »)

1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5

(514) 448-2230

(514) 448-5101

www.guillemetteproperties.com

2.2. Renseignements sur la personne-ressource qui peut répondre aux questions des souscripteurs et de l’autorité en valeurs mobilières ou de l’agent responsable :

Yanik Guillemette

Président

1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5

(514) 448-2230

(514) 448-5101

[email protected]

Rubrique 3 : SURVOL DE L’ACTIVITÉ

3.1. « Une description détaillée de l’activité de l’émetteur figure ci-après. ».

Immobilière est une filiale de Guillemette Propriétés inc. (« Guillemette ») qui est une société de développement immobilier qui agit en tant que leader dans la poursuite de nouvelles opportunités d’affaires et possède une expertise inégalée en développement et en gestion de projets immobiliers et commerciaux.

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Guillemette possède notamment le spa « La Station Blü », lequel est bâti sur un immense terrain d’une superficie approximative de 301 200 mètres carrés ou 3 242 090 pieds carrés (le « Terrain ») sur une partie duquel le projet immobilier ci-après décrit sera réalisé.

Le Terrain est situé au 593 à 595, route 138 à Saint-Tite-des-Caps, province de Québec, G0A 4J0 et est connu et désigné comme étant la resubdivision numéro un de la subdivision numéro un du lot originaire cent vingt-huit et de la resubdivision numéro deux de la subdivision numéro deux du lot originaire cent vingt-huit (128-1-1 et 128-2-2) du cadastre officiel de la Paroisse de Saint-Tite dans la circonscription foncière de Montmorency.

Immobilière est détentrice d’une offre d’achat sur une partie du Terrain (la « Propriété ») et les fonds serviront à payer les différents frais (tel que plus amplement décrit à la rubrique 7) nécessaires à la réalisation d’un projet de développement immobilier résidentiel sur la Propriété comportant notamment le lotissement de la Propriété et la réalisation d’infrastructure, tel que les rues, les égouts et les aqueducs (le « Projet »)

Rubrique 4 : DIRECTION

4.1. Information sur le seul promoteur, administrateur, dirigeant et personne participant au contrôle de l’émetteur :

Nom complet, municipalité de résidence et poste chez l’émetteur

Principale fonction exercée dans les cinq (5) dernières années

Expertise, formation et expérience pertinente pour l’activité de l’émetteur

Nombre et type de titres de l’émetteur en sa propriété

Date d’acquisition et prix des titres

Pourcentage des titres de l’émetteur détenus en date du présent document d’offre

Yanik Guillemette Québec (Québec) Président et administrateur

Président de Immobilière et de Guillemette

Yanik Guillemette a su tirer profit de sa fibre entrepreneuriale dans le domaine immobilier dès l’âge de 26 ans, alors qu’il a réalisé son premier projet immobilier d’une valeur supérieure à 1 million de dollars. À titre de président de Guillemette, il pilote un portefeuille de projets immobiliers résidentiels et commerciaux d’une valeur de plus de 85 millions de dollars. Son engagement envers le design, l’innovation et la création de richesse est aujourd’hui reconnu par ses pairs dans le domaine de l’immobilier, de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, son travail de promoteur a été souligné à maintes reprises dans le milieu des affaires. Lauréat du prestigieux International Property Awards, il est maintenant considéré comme un expert en immobilier et un promoteur immobilier au succès grandissant.

10 actions de catégorie

A(1)et

10 actions de catégorie

D

15 décembre 2016

et 1$ par action

100%

(1) Détenues en totalité par Guillemette.

4.2. Information additionnelle

Ni l’émetteur ni Yanik Guillemette :

a) n’a plaidé coupable ou été reconnu coupable :

i) d’une infraction punissable sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire ou d’un acte criminel en vertu du Code criminel (L.R.C. 1985, c. C-46) du Canada;

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ii) d’une infraction quasi criminelle dans un territoire du Canada ou un territoire étranger;

iii) d’un délit ou acte délictueux grave en vertu de la législation pénale des États-Unis d’Amérique ou de tout État ou territoire de ce pays;

iv) d’une infraction aux termes de la législation pénale de tout autre territoire étranger;

b) ne fait ou n’a fait l’objet d’une décision (d’interdiction d’opérations ou autre), d’un jugement, d’un décret, d’une sanction ou d’une pénalité administrative imposés par un organisme gouvernemental, un organisme administratif, un organisme d’autoréglementation, un tribunal civil ou un tribunal administratif du Canada ou d’un territoire étranger au cours des dix dernières années relativement à sa participation à une activité commerciale, bancaire, en valeurs mobilières ou en assurance;

c) ne fait ou n’a fait l’objet d’une procédure de mise en faillite ou d’insolvabilité;

d) n’est administrateur ou membre de la haute direction d’un émetteur qui fait ou a fait l’objet d’une procédure visée au paragraphe a, b ou c ci-dessus.

Rubrique 5 : PLACEMENT PAR FINANCEMENT PARTICIPATIF D’UNE ENTREPRISE EN DÉMARRAGE 5.1. Nom du portail de financement par lequel l’émetteur effectue le placement : RealStarter

5.2. Territoires participants (provinces et territoires du Canada) dans lesquels l’émetteur compte réunir des fonds et mettre le présent document d’offre à la disposition des souscripteurs : Québec

5.3. Dates importantes :

a) la date à laquelle l’émetteur doit avoir obtenu le montant minimum à réunir pour la clôture du placement (au plus tard 90 jours après la mise à la disposition du présent document d’offre aux souscripteurs sur le portail de financement) : 25 avril 2017.

b) le cas échéant, la date et la description de toute modification apportée au présent document d’offre : sans objet.

5.4. Type de titres admissibles offerts : Billets à terme

5.5. Les titres admissibles offerts sont assortis des droits suivants (cochez tous ceux qui s’appliquent) :

droits de vote : sans objet

droits au dividende ou aux intérêts (décrivez) : un intérêt de 8% sera payable sur le billet, pour une période de 36 mois. Les intérêts seront capitalisés et payables à l’échéance.

droits en cas de dissolution : sans objet

droits de conversion (décrivez en quoi les titres peuvent être convertis) : sans objet

autres droits (décrivez) : l’émetteur peut rembourser le billet en tout temps, sous réserve que l’intérêt payable pour la période complète de 36 mois devra alors être versé. De plus, Guillemette se porte caution de toutes les obligations de l’émetteur.

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5.6. Autre restriction ou condition importante rattachée aux titres admissibles offerts, comme le droit à l’égalité de traitement ou de sortie conjointe ou le droit préférentiel de souscription :

Le souscripteur qui souscrit des billets aura droit aux avantages suivants :

i) pour un placement de 1 500$ :

§ remise d’un abonnement VIP, permettant un accès illimité aux installations, à la Station Blü, valide pour 6 mois (valeur de 449$);

§ rabais de 5 000$ sur l’achat d’un terrain sur la Propriété, si le souscripteur signe une promesse d’achat pour un terrain au plus tard dans les 90 jours suivant la réception d’un avis à cet effet par Immobilière;

§ mention de son nom à titre d’investisseur platine sur le mur de reconnaissance à la Station Blü;

ii) pour un placement de 1 000$ :

§ remise de 4 accès à la Station Blü, valide en tout temps (valeur de 180$);

§ mention de son nom à titre d’investisseur or sur le mur de reconnaissance à la Station Blü;

5.7. Montant du financement :

Montant total ($) Nombre total de titres admissibles pouvant être émis

Montant minimum à réunir 150 000 150 billets

Montant maximum à réunir 250 000 250 billets

Prix par titre admissible 1 000$ ou 1 500$/billet

5.8. Montant minimum à investir par souscripteur, le cas échéant : 1 000$

5.9. « Note : Le montant minimum indiqué dans le présent document d’offre peut être atteint à l’aide de fonds inconditionnellement mis à la disposition de Immobilière, réunis dans le cadre de placements simultanés effectués sous le régime d’autres dispenses de prospectus sans modifier le présent document d’offre. »

Rubrique 6 : ACTIVITÉ DE L’ÉMETTEUR

6.1. Activité de l’émetteur, en fournissant des détails sur son secteur d’activité et son exploitation :

Développement de projets immobiliers résidentiels.

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6.2. Structure juridique de l’émetteur et territoire de constitution :

Société par actions légalement constituée et régie par la Loi sur les sociétés par actions (Québec), ayant son siège social et sa principale place d’affaires au 1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5.

6.3. Lieu où les souscripteurs peuvent consulter les documents corporatifs de l’émetteur :

1000, rue de la Gauchetière Ouest, bureau 2400, Montréal (Québec) H3B 4W5.

6.4. Affirmations qui correspondent le mieux à l’exploitation de l’émetteur :

il n’a jamais exercé d’activités d’exploitation;

il est au stade du développement;

il exerce actuellement des activités d’exploitation;

il a réalisé un profit au cours du dernier exercice.

6.5. Indiquez si l’émetteur a des états financiers :

L’émetteur n’a pas d’états financiers.

6.6. Nombre et type des titres de l’émetteur qui sont en circulation à la date du présent document d’offre :

10 actions de catégorie A ne comportant pas droit de vote et 10 actions de catégorie D comportant droit de vote.

Rubrique 7 : EMPLOI DES FONDS

7.1. Veuillez fournir de l’information sur tous les fonds réunis précédemment et leur emploi par l’émetteur. Sans objet

7.2. Ventilation détaillée de l’emploi prévu des fonds réunis dans le cadre du présent placement par financement participatif d’une entreprise en démarrage.

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Description de l’emploi prévu des fonds, par ordre de priorité

Montant total ($) Selon le montant minimum à

réunir Selon le montant maximum à

réunir Paiement des divers frais de développement du projet : - Étude de marché

- Études géotechniques

- Études environnementales

- Plans et devis

- Plans d’arpentage

- Frais de lobbying

- Frais de promotion & développement

- Rapport d’évaluation

- Frais d’ingénieurs et d’architectes

- Fonds de roulement

3 300,00 $

10 500,00 $

2 700,00 $

34 500,00 $

25 500,00 $

7 335,00 $

27 000,00 $

2 910,00 $

33 000,00 $

3 255,00 $

5 500,00 $

17 500,00 $

4 500,00 $

57 500,00 $

42 500,00 $

12 225,00 $

45 000,00 $

4 850,00 $

55 000,00 $

5 425,00 $

Total 150 000,00 $ 250 000,00 $

Rubrique 8 : PLACEMENTS PAR FINANCEMENT PARTICIPATIF D’UNE ENTREPRISE EN DÉMARRAGE EFFECTUÉS PRÉCÉDEMMENT

8.1. Ni l’émetteur ni Yanik Guillemette n’a participé à un placement par financement participatif d’une entreprise en démarrage au cours des cinq (5) dernières années.

Rubrique 9 : RÉMUNÉRATION VERSÉE AU PORTAIL DE FINANCEMENT

9.1. Décrivez les commissions, frais et autres sommes que l’émetteur s’attend à verser au portail de financement pour effectuer le présent placement.

Aucune commission, frais ou autre somme n’est payable au portail.

Rubrique 10 : FACTEURS DE RISQUE

10.1. Décrivez, par ordre d’importance, en commençant par le plus important, les principaux risques associés à un investissement dans l’émetteur pour les souscripteurs.

• L’émetteur a été constitué seulement le 15 décembre 2016 et n’a donc aucun historique d’opération.

• L’émetteur ne dispose d’aucune somme à l’exception des sommes qui seront prêtées par les souscripteurs et l’émetteur pourrait donc manquer de liquidités pour poursuivre ses opérations.

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Rubrique 11 : OBLIGATIONS D’INFORMATION

11.1. Décrivez la nature de toute information que l’émetteur entend communiquer aux souscripteurs après la clôture du placement ainsi que la fréquence de communication, et expliquez la façon dont ils peuvent obtenir cette information.

Un rapport trimestriel d’avancement de la réalisation du Projet sera rendu disponible pour les souscripteurs par dépôt électronique sur le portail. Ce rapport fera état de l’avancement du Projet, de l’obtention des différents permis et autorisations nécessaires à sa réalisation et comportera une reddition de compte faisant état des dépenses engagées et des dépenses à venir pour la réalisation du Projet.

Rubrique 12 : RESTRICTIONS À LA REVENTE

12.1. « Les titres que vous souscrivez font l’objet d’une restriction à la revente. Il est possible que vous ne puissiez jamais les revendre. ».

Rubrique 13 : DROITS DES SOUSCRIPTEURS

13.1. « Vos droits en tant que souscripteur pourraient être limités et ne seront pas les mêmes que ceux rattachés à un placement effectué au moyen d’un prospectus en vertu de la législation en valeurs mobilières applicable. Consultez un avocat pour connaître vos droits.

Vous pouvez annuler votre contrat de souscription de titres en faisant parvenir un avis au portail de financement dans les 48 heures suivant la souscription. Si une modification est apportée au présent document d’offre, vous pouvez annuler votre contrat en faisant parvenir un avis au portail de financement dans les 48 heures suivant la réception de l’avis de modification.

Les titres décrits dans le présent document d’offre sont placés en vertu d’une décision prévoyant des dispenses d’inscription et de prospectus pour financement participatif des entreprises en démarrage qui a été prononcée par l’autorité en valeurs mobilières ou l’agent responsable de chaque territoire participant afin de dispenser l’émetteur de l’obligation de prospectus et le portail de financement de l’obligation d’inscription.

Rubrique 14 : DATE ET ATTESTATION

14.1. « Au nom de l’émetteur, j’atteste que les déclarations faites dans le présent document d’offre sont véridiques. ».

« Je reconnais signer électroniquement le présent document d’offre et conviens qu’il s’agit de l’équivalent légal de ma signature manuscrite. À aucun moment je n’alléguerai que ma signature électronique n’est pas juridiquement contraignante. »

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