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1 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 4 e TRIMESTRE 2013 UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier Direction des Études 4 e trimestre 2013 Si la dynamique de l’activité d’investissement peut paraître paradoxale au regard de la nette décélération du marché loca- tif français, elle s’est confirmée en 2 013. Les volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé (1) , de l’ordre de 15 mil- liards d’euros, égalent ainsi ceux engagés en 2011 et 2012. Les raisons sont à la fois conjoncturelles, sur fond d’arbitrage favo- rable à l’immobilier en termes d’allocation d’actifs, et structurelles, car les liquidités à placer restent abondantes sur le marché. L’appé- tit des investisseurs nationaux et internationaux n’est d’ailleurs que partiellement assouvi, faute d’offre correspondant à leurs critères de recherche, au premier rang desquels les actifs « core » sécurisés. Au-delà des statistiques et des montants, le marché de l’investis- sement 2 013 a gagné en diversité d’acteurs présents, nationaux et internationaux, avec une palette de stratégies d’allocation d’actifs bien plus étoffée qu’en 2012, contribuant en cela à une meilleure profondeur de marché. Entre concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs et recherche de positions opportunistes sur des portefeuilles hétérogènes et/ou des classes d’actifs plus risquées, les acteurs ont démontré leur intérêt pour le mar- ché français, tenu l’an dernier par une majorité d’investisseurs nationaux. Point de conjoncture bureaux – marché de l’investissement 2013 : COMMENT CONJUGUER PRUDENCE ET OPPORTUNISME ? 0 5 10 15 20 25 30 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE (en milliards d’euros) Volumes engagés Prévisions (1) Bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités

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1 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

un mArCHÉ loCAtiF Qui tourne Au rAlentiÉtude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Direction des Études

4e trimestre 2013

Si la dynamique de l’activité d’investissement peut paraître paradoxale au regard de la nette décélération du marché loca-tif français, elle s’est confirmée en 2 013. Les volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé (1), de l’ordre de 15 mil-liards d’euros, égalent ainsi ceux engagés en 2011 et 2012.

Les raisons sont à la fois conjoncturelles, sur fond d’arbitrage favo-rable à l’immobilier en termes d’allocation d’actifs, et structurelles, car les liquidités à placer restent abondantes sur le marché. L’appé-tit des investisseurs nationaux et internationaux n’est d’ailleurs que partiellement assouvi, faute d’offre correspondant à leurs critères de recherche, au premier rang desquels les actifs « core » sécurisés.

Au-delà des statistiques et des montants, le marché de l’investis-sement 2 013 a gagné en diversité d’acteurs présents, nationaux et internationaux, avec une palette de stratégies d’allocation d’actifs bien plus étoffée qu’en 2012, contribuant en cela à une meilleure profondeur de marché. Entre concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs et recherche de positions opportunistes sur des portefeuilles hétérogènes et/ou des classes d’actifs plus risquées, les acteurs ont démontré leur intérêt pour le mar-ché français, tenu l’an dernier par une majorité d’investisseurs nationaux.

Point de conjoncture bureaux – marché de l’investissement

2013 : Comment Conjuguer prudenCe et opportunisme ?

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InvestIssement ImmobIlIer d’entreprIse banalIsÉ en FranCe (en milliards d’euros)

Volumes engagés Prévisions

(1) Bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités

2 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux – marché de l’investissement

L’abondance structurelle de liquidités provient, pour l’essentiel, de la sphère des particuliers, via le mécanisme de capitalisation.Grand paradoxe du marché, dans un contexte durable de contraintes sur les ressources bancaires susceptibles de financer l’immobilier, la prédominance d’investisseurs en fonds propres témoigne des volumes importants qui cherchent à se placer et ali-mentent copieusement l’investissement en immobilier d’entreprise et ce, malgré un marché locatif et des fondamentaux économiques difficiles.

L’analyse de la provenance de ces fonds à investir met en évi-dence une croissance structurelle liée aux vases communicants de l’économie : excédents budgétaires à placer de certains états et retraites par capitalisation gérées par les fonds de pension et fonds de réserve publics des pays développés, dont la population est vieillissante. Enfin, l’épargne des ménages s’oriente vers l’assu-rance-vie et la pierre papier, tant pour se prémunir des accidents de la vie que pour anticiper le besoin de complément de retraite.

Mais, tandis que cette part immobilière pourrait tendanciellement croître, elle reste limitée à 6 à 8 % maximum dans nombre de por-tefeuilles d’acteurs non spécialisés. C’est bien là l’autre paradoxe du marché, car la nécessité de sécurisation des investissements, pour servir les rendements attendus et/ou garantir au mieux les placements, conduit en réalité à exacerber la concurrence sur les mêmes catégories d’actifs ou portefeuilles « core » du mar-ché. D’où un marché de l’investissement tout à la fois résistant et façonné en volumes par les opportunités d’acquisition d’offre très qualitative, et, parallèlement, une relative tension sur les prix sur le segment du prime.

à l’échelle internationale, le poids des actifs détenus par les fonds d’investissement (y compris les fonds de fonds) a atteint 23 000 Mds € au troisième trimestre 2013. Dans les pays de l’OCDE, les actifs sous gestion des fonds de pension privés s’élevaient à 20 600 Mds de dollars en 2011, soit l’équivalent de 74 % du PIB de la zone. S’y ajoutent les actifs des fonds de réserve publics, pour financer les retraites publiques, qui représentent près de 19 % du PIB. Les fonds souverains dis-posent, quant à eux, de 5 200 Mds de dollars en 2012, soit 10 % du PIB mondial. Les « hedge funds » pèsent pour leur part, 2 010 Mds $ en 2013 (+ 8 % sur un an). Les sociétés d’as-surances françaises totalisent près de 2 000 Mds € de place-ments en 2013, avec une allocation d’actifs de 3 % en immo-bilier (contre 2 % en 2012). Enfin, on dénombre, en France, 150 SCPI gérées par ving-six groupes en 2012, capitalisées à 27,23 Mds €, pour une collecte nette annuelle de 2,5 Mds € en 2012 (1,1 Md € au premier semestre 2013). Les actifs bruts des OPCI sont estimés à 28 Mds € fin 2012. Sources : EFAMA, OCDE 2013, Sovereign Wealth Fund Institute, Edmond de Rotschild, FFSA, AS-PIM – IEIF. 

les vases CommunICants de l’ÉConomIe

Fonds souverainsplacements diversifiés =

épargne intergénérationnelleexcédents budgétaires d’exportation (États)

Fonds de pensionretraite

(capitalisation)Vieillissement de la population

(pays développés)

+

AssureursSCPI – OCPI

Collecteassurance-viepierre-papier

Épargne des particuliers(économies, retraite)

+

Rendement à servir

Spread favorable

Couple rendement/risque

Recherche d’actifs « core » sécurisés

Abondance de liquités à placer

Diversification de l’allocation d’actifs

=

quelle alloCatIon d’aCtIFs en 2013 (hors immobilier de services)

BureauxCommercesLogistique

10 %

24 %

66 %

3 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

2013 : Comment Conjuguer pruCenCe et opportunisme ?

En immobilier d’entreprise banalisé, l’Île-de-France a capté 74 % des volumes nationaux en 2013, soit près de 11,1 Mds €. Cette performance, en baisse de 8 % sur un an, s’explique par une structure d’investissement très différente de celle de 2012, année atypique alors marquée par de très gros tickets unitaires de plus de 500 M€ (52-60 avenue des Champs-élysées, Cité du Retiro et Néo…).

On a assisté, en 2013, à une relative réouverture géographique, à la faveur de classes d’actifs alternatives aux bureaux. Ainsi, la part dédiée à l’immobilier tertiaire s’est repliée à 66 %, l’an dernier, contre 76 % en moyenne sur la décennie.

La part de l’immobilier commercial est en progression sur un an, autour de 3,5 Mds €, soit près du quart des investissements réalisés en France en immobilier d’entreprise.En particulier, les ventes de portefeuilles France entière ont permis aux marchés régionaux de capter 26 % des engagements 2013. Ces opportunités, comprenant d’ailleurs nombre de galeries commerciales, sont liées à l’arbitrage, par les grandes foncières spécialisées, d’actifs non stratégiques arrivés à maturité pour se réorienter vers de nouvelles poches de concepts commerciaux.• C’est le cas de Klépierre, qui a cédé fin 2013 pour 2 milliards d’euros de galeries commerciales en Europe, dont cinquante-sept en France valorisées à 1,4 Md € ;• ou encore d’Altarea, qui a arbitré fin juillet 2013 un porte-feuille de 155 000 m2 (dont Bercy Village, les boutiques de la Gare de l’Est ou l’espace Gramont, à Toulouse), acquis 395 M€ par Allianz ;• Immochan a cédé un portefeuille de trois galeries marchandes et quatre retail parks, d’une surface de 60 000 m2, pour 160 M€.• à mentionner, encore, le portefeuille « Corio » de quatre centres commerciaux et 55 300 m2, acquis pour 104 M€.

Les boutiques parisiennes et les emplacements n° 1 des grandes villes régionales rencontrent toujours l’intérêt des investisseurs mais l’offre reste ténue.• Portefeuille « Vivarte », acquis (autour de 180 M€) par La Française, composé pour une part significative d’actifs situés dans Paris (emplacements de premier ordre majoritaires).• Les boutiques Levi’s, Health City et Tissot, du 76 Champs-élysées, acquises 85 M€ par AG RE.• Ou encore treize cellules commerciales (dont Toys’R Us, Sephora) situées av. de France à Paris 11e, vendues à Deka Immobilien pour 54 M€.

Citons également quelques exemples de transactions d’actifs unitaires qui auront marqué l’année 2013 :• l’acquisition, par Generali, de la galerie Passy Plaza (Paris 16e) moyennant 141 M€ ;

• la cession du centre commercial de Val Thoiry (galerie commer-ciale de 15 000 m2 et retail park attenant de 8 000 m2), au fonds hollandais Vastned, sur la base de 105 M€, pour un rendement annoncé de 5,6 % ;• Klépierre a acquis d’Icade une partie du centre « Odysseum 2 », à Montpellier, pour 138 M€.

Au total, une cinquantaine de cessions de portefeuilles d’im-mobilier d’entreprise nationaux sont identifiés pour l’année 2013 et environ soixante-cinq toutes catégories d’actifs immobi-liers confondues.La plus grosse transaction restera, après celle de Klépierre, la vente du portefeuille résidentiel Selec, cédé 1 Md € au fonds Twenty Two Real Estate. Parmi les ventes emblématiques, rappe-lons aussi l’acquisition par le fonds qatari Constellation Holding Hotel (structure basée au Luxembourg) du portefeuille murs et fonds de quatre prestigieux hôtels (dont le Martinez, à Cannes, et le Concorde Lafayette), moyennant un ticket estimé de 800 M€.

Sur le marché de la logistique, la relative réouverture est portée par l’intérêt affiché de certains investisseurs pour le segment des grandes platesformes neuves à flux de revenus sécurisés. Sur le marché secondaire, en revanche, l’activité d’investissement s’est encore illustrée par un désengagement des généralistes et des cessions de portefeuilles, au profit de pure players, mais aussi de fonds opportunistes.

2013 : des strAtÉgies AlternAtiVes de diVersiFiCAtion sur Fond d’opportunitÉs

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

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2002

Régions Île-de-France0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24

rÉpartItIon gÉographIque des volumes d’InvestIssement (en millions d’euros)

4 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux – marché de l’investissement

tYpologie des inVestisseurs

2013 : une grande diversité d’acteurs à l’affût d’opportunités

Si l’intérêt des fonds d’investissement étrangers pour les actifs

phares parisiens reste d’actualité, en 2013, le marché de l’immo-

bilier d’entreprise français est très majoritairement animé par les

investisseurs nationaux et européens autofinancés.

mise en place de stratégies offensives chez les investisseurs nationaux

Pour défendre leurs positions face à l’appétit et à la force de

frappe des fonds souverains et opportunistes, nombre d’acteurs

ont dû développer des stratégies nouvelles : la structuration en

club deal ou pools d’investissement, entre assureurs, d’une part,

ou via des OPCI ad hoc, d’autre part, dont le double avantage

est de ne pas mobiliser trop de fonds propres sur un seul actif

unitaire, et de mutualiser le risque.

Deuxième stratégie, sur un marché devenu très concurrentiel,

chaque typologie d’acteurs et même chaque acteur essaie de

cibler des niches de marché où la compétition est moins rude.

Côté assureurs, Prédica s’est particulièrement distingué en

2013, avec l’acquisition au troisième trimestre de l’écocampus de

Châtillon (350 M€), qui sera occupé par l’opérateur Orange

dès sa livraison, en 2015. Avec une vision stratégique du futur

Grand Paris, l’assureur étudierait, en club deal, deux autres

campus actuellement en vente : celui de SFR, à Saint-Denis

(autour de 600 M€), et celui de Carrefour, à Massy (autour de

350 M€).

Côté SCPI, et surtout OPCI, la structuration de Primonial Reim permet à cet acteur, en forte croissance depuis sa créa-tion en 2011, de se positionner en 2013 comme le premier inves-tisseur français sur le marché avec 1,3 Mds €, pour une collecte de 2,5 Mds € l’an passé. L’une des stratégies révélées est de se positionner « off market » pour la moitié des acquisitions, avant que ces biens ne soient mis officiellement sur le marché,

sur des actifs majoritairement « non core ». Parmi les acqui-sitions, citons le rachat pour 450 M€ des parts de la société espagnole Tesfran, détenant la tour Adria, à La Défense ; autre investissement, pour 165 M€, l’ensemble immobilier restruc-turé de l’îlot Panhard, opération financée sous le nouveau for-mat de la syndication entre le Crédit Foncier et Generali, ou encore l’acquisition, pour 120 M€, de l’immeuble de bureaux Okabé (23 000 m2), jouxtant le centre commercial éponyme du Kremlin-Bicêtre.

Mais la plupart des SCPI ont continué d’investir, princi-palement en province, dans un budget de 1 à 5 M€ pour des locaux commerciaux et de 10 à 20 M€ sur le segment des immeubles de bureaux. La tranche d’investissement de 20 à 50 M€ a été majoritairement animée par les fonds d’inves-tissement. Sur quarante-huit 48 transactions recensées dans cette enveloppe budgétaire totalisant près de 1,6 M€, l’enveloppe moyenne s’élève à 33 M€. Vingt-quatre transactions se sont inscrites dans un budget de 50 à 100 M€, concentrées essentiellement en Île-de-France et sur l’agglomération lyonnaise, avec une moyenne autour de 65 M€.

Investisseurs internationaux : l’arrivée des asiatiques, le retour remarqué des américains

Les fonds souverains

Tandis qu’ils agissaient le plus souvent sous le couvert d’autres véhicules et de conseils anglo-saxons, les fonds souverains paraissent désormais armés pour agir en direct. Ils n’ont certes pas été omniprésents à l’investissement, mais restent toujours attentifs aux opportunités du marché français, plus spécialement d’adresses phares parisiennes ou de « trophy assets ». Quelle que soit leur nationalité, et si chaque fonds peut avoir une stratégie différente, les fonds souverains ont pour particularité d’investir à long terme et de cibler avant tout des actifs « core » partout en Europe, avec un minimum de 500 M€.

Mais en 2013, faute de gros tickets mis sur le marché tertiaire dans le Triangle d’Or parisien comparables à ceux de 2012, l’inté-rêt des fonds moyen-orientaux s’est, notamment, reporté sur l’hôtellerie de luxe française sur des portefeuilles mixtes d’immo-bilier d’entreprise, en particulier ce qui suit.

• Fonds qatari Constellation Holding Hotel (structure basée au Luxembourg) : achat du portefeuille murs et fonds de quatre prestigieux hôtels (dont le Martinez, à Cannes, et le Concorde Lafayette), moyennant un prix estimé de 800 M€.• Abu Dhabi Investment Authorities : acquisition du solde du portefeuille de la foncière des Docks Lyonnais par UBS pour près de 672 M€ (dont l’immeuble de bureaux situé au 6-8 boulevard Haussmann, loué par la BPI, le Capitole à Nanterre, un parc d’ac-tivités à Antony, des boutiques dans la Presqu’île à Lyon). Cette cession, illustrant une décote de 25 % pour le vendeur par rap-port à la valorisation de 2008, est révélatrice d’un relatif oppor-tunisme de ce fonds souverain émirati, sous condition probable de la présence de quelques actifs cibles.

Assurances/mutuelles

SCPI/OPCI

SIIC/autres foncières

Fonds (y compris souverains)

Autres investisseurs

25 %

22 %

16 %

28 %

9 %

typologIe des InvestIsseurs en 2013

60 %

52 % 48 %

40 %

Investisseurs français Investisseurs étrangers

2013

2012

5 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

2013 : Comment Conjuguer pruCenCe et opportunisme ?

Pour 2014, tandis que l’on annonçait l’association Qatar Holding/Hines pour rafler les neuf « joyaux » parisiens de la foncière ita-lienne Risanamento, situés rue François 1er, avenue Montaigne, boulevard Haussmann…, l’année commencerait bien pour le Saoudien The Olayan Group associé à Chelsfield, qui inves-tirait 1,225 Md €…

La présence des fonds asiatiques s’était jusqu’à présent résu-mée à quelques opérations initiées par les Coréens ou Singapou-riens. Et la discrétion légendaire des Chinois a pu masquer leur intérêt pour le marché parisien, qui s’est illustré jusqu’en 2012 par des transactions de vignobles sur la région bordelaise ou d’hôtels particuliers à des fins d’exploitation. 2013 restera, sur ce plan, marquée par le positionnement en direct du fonds chinois Safe, dans l’appel d’offres lancé par Gecina pour le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, avec un cachet évoqué de plus de 700 M€.

Les fonds d’investissement et fonds de pension.Le fonds norvégien Norges Bank choisit définitivement le modèle de la joint venture pour investir à l’étranger et n’a pas réalisé d’opérations en France en 2013 ; en Grande-Bretagne, néanmoins, il s’est associé à Prologis pour acquérir un porte-feuille de onze actifs industriels pour un montant global de 247,56 millions de livres.Les fonds allemands restent présents durablement sur le mar-ché français, même si leur calendrier propre leur impose d’être surtout vendeurs depuis 2012. Union Investment s’inscrit, depuis quelques années, comme l’un des acteurs majeurs de la sphère d’investisseurs en France.

Les fonds américains signent en 2013 leur véritable come-

back sur le marché français : leur stratégie d’opportunisme ou de création de valeur reste leur caractéristique maîtresse, avec des tickets minimaux de 75 à 100 M€, pour minimiser les coûts de gestion de leur plate-forme pan-européenne. Et les acteurs sont en nombre : Blackstone, KKR, Appolo, Orion, Red Tree Capital, Invesco… Quelques illustrations de deals 2013 sur le marché des actifs secondaires ou des actifs « distressed » : le fonds Appolo s’est postionné sur le portefeuille Logicad pour 145 M€ (taux de rendement annoncé de 12 % pour onze actifs de classe B), Blackstone sur le portefeuille Quartz (38 M€), mais aussi sur les immeubles tertiaires Colisée III et IV (17e).

Île-de-FrAnCe

La région Île-de-France a capté quasiment les trois quarts de l’investissement national, part dans la moyenne historique, pour un volume annuel acté de 11,1 Mds € en 2013.En retrait de 8 % par rapport à la bonne performance de 2012, l’activité d’investissement a été bien moins dynamique, au qua-trième trimestre 2013 (environ 3 Mds € ont été engrangés, contre près de 4,8 Mds € fin 2012).

paris, la valeur sûre

La capitale a concentré 4,7 Mds € d’investissement en 2013 et 43 % des engagements en Île-de-France. L’année s’est clairement différenciée de 2012, année atypique marquée, il faut le dire, par des opportunités exceptionnelles saisies par les fonds souverains étrangers, pour un total engrangé de 7 Mds € à la même époque et une part insolente dans l’investissement francilien de près des deux tiers.Ce score, amputé d’un tiers sur un an, n’est pas pour autant signi-ficatif d’une quelconque tendance, mais plutôt symptomatique d’un manque d’adresses phares.

Un volume significatif de 927 M€ d’investissements au qua-trième trimestre permet au Quartier Central des Affaires (QCA) de compenser un troisième trimestre atone (seulement 268 M€) et de clore l’année 2013 à 2,7 Mds €. Cette performance est en retrait de 31 % comparée aux 4 milliards d’euros engagés en 2012 (dont 2,1 Mds € au deuxième trimestre).

Les cessions d’immeubles mixtes auront été nombreuses pour soutenir le marché de l’investissement, parmi lesquelles res-sortent :• le 65/67 av. des Champs-élysées (acquéreur : Thor Equities ;

260 M€), et le 118 (Pramerica ; 135 M€) ;• le 22 place de la Madeleine ;• le 43 boulevard des Capucines, etc.

Au premier semestre 2014, quelques ventes phares devraient aboutir : l’ensemble mixte restructuré « Le Madeleine » (ex- « Trois Quartiers »), proche de 450 M€, outre le portefeuille Risanamento (1,2 Md €).

En matière d’immobilier de commerce, si le nombre des tran-sactions portant sur des pieds d’immeuble est globalement en net retrait sur un an, l’appétit des investisseurs n’a pas manqué, sur le segment des boutiques emblématiques parisiennes, sur des zones de flux et les secteurs traditionnels du luxe parisien : « Nespresso » rue Bonaparte, « Tiffany » rue de la Paix, « COS » rue de Passy, etc.

ParisLa DéfenseCroissant OuestPremière CouronneDeuxième Couronne

18 %

8 %

43 %

9 %

22 %

rÉpartItIon gÉographIque des InvestIssements en 2013

6 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux – marché de l’investissement

Paris Sud demeure le deuxième pôle d’investissement parisien avec 1,3 Mds €, contre 2,3 Mds € en 2012 (– 44 %). Le nombre d’opportunités d’acquisition dans le 15e arrondissement ou sur le secteur Paris Rive-Gauche n’a pas été équivalent sur un an. Citons deux transactions significatives sur le secteur : l’acquisition, au premier semestre 2013, de la Tour Mirabeau (Paris 15e) par la foncière Gecina pour 186 M€, ou celle, par Primonial Reim, moyennant 165 M€, de l’ensemble immobi-lier restructuré de l’îlot dit « Panhard » (21 700 m2 entièrement loués, principalement à la SNCF).

Paris Centre Ouest enregistre 481 M€ d’investissements en 2013, volume en baisse de 14 %, du fait, essentiellement d’un quatrième trimestre bien moins porteur (il était en hausse de 30 % sur les neuf premiers mois).

Enfin, avec 218 M€ en 2013 contre 248 M€ en 2012, l’investis-sement à Paris Nord-Est décline de 12 % sur un an, pour des volumes traditionnellement faibles dans un secteur moins tertiaire, dont l’offre est structurellement contrainte.

Croissant Ouest : le secteur qui se détache nettement en périphérie.En périphérie, le Croissant Ouest devance d’une courte tête la Première Couronne et totalise 2,4 Mds € engagés en immobilier d’entreprise pour l’année 2013. L’activité d’investissement s’est renforcée au fil des trimestres (172 M€ au T1, 468 M€ au T2 puis 1,074 Mds € au T3 et 714 M€ au T4), tant et si bien qu’elle s’inscrit en hausse de 20 % sur un an.

Parmi les transactions significatives, rappelons les ventes opérées sur ce secteur : l’immeuble Crédit Agricole (53 000 m2), à Courbe-voie, cédé 180 M€ ; sur l’opération du Trapèze, à Boulogne-Billan-court (92), l’immeuble La Factory (14 000 m2 de bureaux) pour 103 M€ net vendeur ; « Perspective Défense », à Colombes (2008, 28 000 m2 de bureaux), acquisition signée par une SPPICAV contrôlée par un Reit américain au prix de 126,5 M€ ; L’Atrium Carré 92, sis à Gennevilliers, livré en 2010 et entièrement occupé par « Chèque Déjeuner », revendu 118 M€.

La Défense : premiers signes de réouverture après plusieurs années atones.La réouverture du marché de l’investissement sur le pôle d’af-faires de La Défense – secteur emblématique de tours à plu-sieurs centaines de millions d’euros – s’est s’amorcée en 2013. Le volume annuel, encourageant, s’y établit à 912 M€ ; près des trois quarts se sont engagés sur deux actifs : la tour Adria (54 000 m2), occupée par Technip selon bail ferme expirant en 2021 au troisième trimestre, via le rachat de parts de la société espagnole Tesfran pour 450 M€, par le fonds d’investisse-ment de Primonial Reim ; la Tour Pacific (55 000 m2), acquise 215 M€ par Tishman Speyer auprès d’Ivanhoe Cambridge. Mais ce micro-marché peine, par ailleurs, à attirer de nouvelles signa-tures du CAC 40 pour retrouver des volumes d’activité locative en rapport avec les très grandes surfaces disponibles.

20042005

20062007

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20102011

20122013

0500

1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 500 La Défense

Croissant Ouest

reprIse des InvestIssements sur la dÉFense et le CroIssant ouest (en millions d’euros)

20042005

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20082009

20102011

20122013

01 000

2 0003 0004 000

5 0006 000

7 000

8 000

volumes d’engagements à parIs (en millions d’euros)

7 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

2013 : Comment Conjuguer pruCenCe et opportunisme ?

Au premier semestre 2014, le volume d’investissements local devrait être boosté par la vente annoncée du paquebot « Coeur Défense », sur laquelle on annonce le positionnement de fonds américains (PWP et, en dernier lieu, Lone Star), qui se négocie-rait autour de 1,3 Md €, à comparer aux 2,1 Mds € investis par la structure Hold en 2007.

Première et Deuxième CouronnesLa Première Couronne est le troisième pôle d’investissement de l’Île-de-France en volumes ; elle capte 18 % de l’activité d’investis-sement, soit 1,9 Md € au global sur l’année 2013, essentiellement engagés sur le deuxième semestre. Sur un an, l’enveloppe globale est en hausse de 85 % (1,029 Mds € en 2012).La transaction phare de l’année porte sur un éco campus, celui de Châtillon, qui sera occupé par l’opérateur Orange dès sa livraison, en 2015, acquis pour environ 350 M€ par Prédica au troisième trimestre.Sur ce total, citons aussi deux opérations du premier semestre, signées par Primonial, qui s’est porté acquéreur de l’immeuble « Porte du Parc », à Saint-Ouen (12 000 m2 – 2009), moyennant 71,5 M€ et l’immeuble de bureaux Okabé (23 000 m2), au Kremlin-Bicêtre, pour 120 M€. La Française REM a, quant à elle, acquis « Le Kappa » moyennant 85 M€, immeuble ancien de 15 900 m2 occupé par Alstom, situé dans la Zac des Docks (Saint-Ouen).Une relative désaffection gagne la Deuxième Couronne, laquelle n’a engrangé en 2013 que 882 M€, volume en recul d’un tiers sur un an, divisé par deux par rapport à la moyenne décennale (1,66 Mds €). L’obsolescence de l’essentiel du parc et l’aversion au risque locatif peuvent constituer deux facteurs explicatifs majeurs.Parmi les acquisitions 2013, citons quelques exemples : à Guyancourt (78), rue de la Redoute, deux immeubles de 10 500 m2 et 12 200 m2 moyennant 75 M€ ; le parc d’activités commerciales Parisis Park à Franconville (95) sur la base de 39,85 M€ ; à Créteil (94), position-nement de la SCPI Immovalor dans Europarc, Avancée B (au pied de la nouvelle station de métro Pointe du Lac), 5 700 m2, pour 19,2 M€.

L’investissement en régions s’est révélé bien plus porteur en 2013, retrouvant sa part de représentation nationale usuelle, du quart du volume d’investissement. Il représente près de 4 Mds € sur un an, volume en forte hausse par rapport à l’année 2012 et qui a pu être atteint en grande partie grâce aux opportunités d’achat de portefeuilles, le plus souvent spécialisés mais diversifiés géogra-phiquement, avec l’avantage d’une dilution du risque locatif.

à Bordeaux, le fonds néerlandais Vastned Retail a acquis un portefeuille bordelais de cinq boutiques (emplacements n° 1) moyennant 47 M€. Sur le segment des petites et moyennes sur-faces commerciales en centre-ville ou en zone urbaine dense, on peut citer, par exemple, l’investissement de Primonial Reim de 18,3 M€ dans un immeuble mixte de bureaux et commerces à Lille, treize boutiques dans la galerie commerciale Centre Sud 3 à Grand-Quevilly et deux magasins à Champagne-au-Mont-d’Or (69). Enfin, sur le segment des retail parks, pour ce qui concerne

l’externalisation de murs de grandes enseignes, Sofidy a acquis en début d’année un portefeuille Jardiland sur la base de 35,4 M€ ; au troisième trimestre, la Française AM s’est positionné sur un portefeuille de trois Conforama situés à Beauvais, Compiègne et Charleville-Mézières, moyennant 32 M€.

Parmi les ventes d’actifs unitaires bureaux, la plus grosse porte sur la vente de « Incity », à Lyon, développant plus de 44 000 m2 de bureaux, acquis 250 M€ par BPCE. Le « Danica », immeuble de 16 000 m2 situé avenue Georges-Pompidou, toujours à Lyon, a changé de main au profit de Viveris Reim sur la base de 58,4 M€. Au deuxième trimestre, NF (65 %), Caisse d’Epargne Rhône-Alpes (30 %) et DCB international (5 %) ont co-investi 100 M€ dans le « Silky », futur siège d’Alstom Transport de 36 600 m2 (bail ferme de douze ans) situé au Carré de Soie, à Villeurbanne. Autre exemple en région, le rachat par Affine de la quote-part Banimmo de l’immeuble de bureaux et commerces (25 000 m2) situé quai de

20042005

20062007

20082009

20102011

20122013

Première CouronneDeuxième Couronne

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InvestIssements en premIÈre et deuXIÈme Couronne (en millions d’euros)

rÉgions

8 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 4e trimestre 2013

ContACts — CrÉdit FonCier immobilier

ConseIl et eXpertIse Christian de Kerangal, directeur général déléguéTél. : 01 57 44 58 [email protected]

Direction Des ÉtuDesemmanuel ducasse, directeurTél. : 01 57 44 85 20 [email protected]

mirella blanchard, responsable études bureaux [email protected]

Isabelle Friquet-lepage, responsable études logements [email protected]

transaCtIonolivier boussard, directeur général déléguéTél. : 01 57 44 58 [email protected]

Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine.

Toutes nos études de marché locales sont consultables sur :www.marche-immo.fr

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20052006

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20112012

2013

Écart en PIBTaux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux mensuels (données : sources AFT, BDF)

Taux de rendement Paris QCA (données : sources AFT, BDF)

ÉvolutIon de spread (tauX en %) oat à 10 ans et tauX de rendement ImmobIlIer parIs q.C.a.

Bacalan, à Bordeaux, sur la base de 51 M€ ; la Française REM a aussi acquis en 2013 près de 22 000 m2 de bureaux au sein du parc Club du Millénaire à Montpellier (34), moyennant 40,6 M€ HT acte en main.

ÉVolution des tAux de rendement

Malgré une légère remontée au deuxième trimestre 2013, les condi-tions de spread entre le taux dit « sans risque », l’OAT à 10 ans, et les taux de rendement bureaux planchers de Paris restent très favorables à l’immobilier (205 points de base en moyenne contre 171 points de base en 2012), surtout dans le contexte d’incerti-tude et de volatilité des autres classes d’actifs. En effet, le taux obligataire français a atteint le point bas historique de 1,80 % en avril 2013, tandis que les taux de rendement immobiliers prime

n’ont pas significativement évolué, avec un taux plancher actuel proche de 4-4, 25 % pour les meilleurs actifs de Paris intra-muros.Sur le segment des actifs immobiliers dits « secondaires », l’exi-gence d’une prime de risque immobilière significative reste d’ac-tualité. Les taux de rendement actés de 12 % lors des cessions de portefeuilles logistiques anciens l’illustrent bien. La transparence est moins évidente sur la baisse de valorisation des bureaux mais l’écart de taux peut se creuser, jusqu’à 300 points de base pour atteindre 9 %, dans le Croissant Ouest ou en première Couronne, par exemple, dès lors que l’immeuble est moins bien situé et/ou présente un risque locatif.Pour 2014, les investisseurs craignent une remontée des taux directeurs de référence et de l’OAT, même si une remontée de l’ordre de 40 points de base, d’ici à fin 2014, serait en théorie absorbable par le marché.

La recherche de sécurisation des investissements demeurera le moteur principal de l’activité des investisseurs institutionnels, exacerbée par un marché locatif encore délicat en 2014. Mais le marché des actifs, portefeuilles et/ou pôles dits « secondaires » devrait continuer d’être alimenté, du fait de la nécessité de désendettement de certains propriétaires et/ou d’abaissement du fameux ratio LTV. Les fonds américains, en nombre mais aux positionnements divers en termes de classes d’actifs, seront sans doute de tous les appels d’offres, avec des décotes très significa-tives pour les acquisitions de 2007.