Développement du Résidentiel Zenata, Premiere Nouvelle Ville Ecologique du Maroc

SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT

3Développement du Résidentiel de la Ville Nouvelle de Zenata

LEXIQUE !

SECTION " : OBJET DE L’APPEL À MANIFESTATION D’INTÉRÊT ET SON DÉROULEMENT #

1 L’objet de l’AMI 9

2 Le déroulement de l’AMI 9

3 Les conditions générales 9

SECTION $ : DESCRIPTION DU PROJET D’AMÉNAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE ZENATA "%

1 Préambule 15

2 Présentation du contexte et des enjeux 172.1 Le Maroc : population, environnement politique et économie 172.2 Le Grand Casablanca 212.3 Le projet d’aménagement de la ville nouvelle de Zenata 282.4 Le concept urbanistique : Zenata, une éco-cité casablancaise 312.5 La Première Zone de Développement 36

3 La structure de l’o!re résidentielle au Maroc 373.1 Tendances du secteur 373.2 État des lieux du parc de logements 393.3 Le marché résidentiel 39

4 La zone d’influence de Zenata 40

5 Une opportunité de réponse adaptée 41

6 Le développement du Résidentiel de la ville nouvelle de Zenata 45

SECTION % : RÈGLEMENT DE PRÉSÉLECTION &#

1 Objet du règlement de présélection 49

2 Dossier de Candidature 49

3 Remise du dossier de présélection 51

4 Déroulement de la présélection 51

ANNEXES !%

1 Annexe 1 : Groupe CDG 55

2 Annexe 2 : histoire du territoire de Zenata 57

3 Annexe 3 : principes fondamentaux de l’éco-cité 58

4 Annexe 4 : modèle de demande de participation 59

5 Annexe 5 : modèle de présentation générale du Candidat 60

6 Annexe 6 : modèle de fiches projets réalisés ou en cours de réalisation 61

7 Annexe 7 : études 62

TABLE DES MATIÈRES


Pour plus de clarté dans la lecture de ce document, le lexique suivant a été établi :

AMDI • : Agence Marocaine de Développement des Investissements

AMI • : Appel à Manifestation d’Intérêt dont le présent document illustre sa première phase

Candidats• : Développeurs ou Promoteurs du Résidentiel

CDG • : Caisse de Dépôt et de Gestion

GMAD• : Milliards de dirhams

HCP• : Haut Commissariat au Plan

IDE • : Investissements Directs à l’Étranger

MHU• : Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la Ville

MMAD• : Millions de dirhams

PDU• : Plan de Déplacements Urbains de Casablanca

PAVZ• : Projet d’Aménagement de la Ville Nouvelle de Zenata

PZD • : Première Zone de Développement

SAZ• : Société d’Aménagement Zenata

SDAU • : Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme de Casablanca

SHON • : Surface Hors Oeuvre Nette

SNAT • : Schéma National d’Aménagement du Territoire

SOFA• : Schéma d’Organisation Fonctionnelle et d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine du Grand Casablanca

LEXIQUE

6 Développement du Résidentiel de la Ville Nouvelle de Zenata

1 L’objet de l’AMI

2 Le déroulement de l’AMI

3 Les conditions générales

SECTION " :OBJET DE L’APPEL À MANIFESTATION D’INTÉRÊT ET SON DÉROULEMENT

9

SECTION " : OBJET DE L’APPEL À MANIFESTATION D’INTÉRÊT ET SON DÉROULEMENT

Développement du Résidentiel de la Ville Nouvelle de Zenata

1. L’objet de l’AMI

Dans le cadre du développement du Résidentiel de la ville nouvelle de Zenata, la Société d’Aménagement Zenata (SAZ) lance un AMI ouvert pour présélectionner les Candidats ayant les capacités financières, humaines et techniques pour mener à bien un ou plusieurs projets immobiliers.

2. Le déroulement de l’AMI

La sélection des Candidats se fera en deux phases :

PHASE 1 : LA PRÉSÉLECTION

Elle consiste en la présélection des Candidats répondant au mieux aux critères définis dans le présent cahier de présélection. À l’issue de la Phase 1, une short-list de candidats sera arrêtée pour une admission en Phase 2.

PHASE ! : LA SÉLECTION

Elle sera réservée aux Candidats retenus lors de la Phase 1 et aura pour but de désigner l’attributaire d’un ou plusieurs lots aménagés pour le développement du Résidentiel. Les Candidats retenus doivent apporter leur savoir-faire en termes de conception, de réalisation et de commercialisation de projets résidentiels. Ils doivent se conformer aux prescriptions des cahiers des charges et du plan d’aménagement lors de l’exécution de leur projet.

3. Les conditions générales

Condition 1 : Modification des termes du présent document

La SAZ se réserve le droit de modifier les termes du présent règlement à tout moment de l’AMI si cela s’avère nécessaire. Dans ce cas, elle en informera l’ensemble des Candidats ayant procédé au retrait du présent règlement de présélection auprès de la SAZ.

Condition 2 : Avertissement

La SAZ se désengage de toute responsabilité quant à d’éventuelles modifications ou ajustements du projet du plan d’aménagement de la ville de Zenata, en cours d’homologation .

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SECTION " : OBJET DE L’APPEL À MANIFESTATION D’INTÉRÊT ET SON DÉROULEMENT


Condition 3 : Clause de confidentialité

La SAZ est tenue au secret professionnel quant à la nature des éléments relatifs aux sociétés Candidates à l’AMI, contenus dans les dossiers de présélection et de sélection. La SAZ s’engage ainsi à ne divulguer aucune information concernant l’activité professionnelle des Candidats ni leur o!re dans le cadre de l’AMI.

SECTION $ :DESCRIPTION DU PROJET D’AMÉNAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE ZENATA

1 Préambule

2 Présentation du contexte et des enjeux2.1 Le Maroc : population, environnement politique et économie2.2 Le Grand Casablanca2.3 Le projet d’aménagement de la ville nouvelle de Zenata2.4 Le concept urbanistique : Zenata, une éco-cité casablancaise2.5 La Première Zone de Développement

3 La structure de l’o!re résidentielle au Maroc3.1 Tendances du secteur3.2 État des lieux du parc de logements3.3 Le marché résidentiel

4 La zone d’influence de Zenata

5 Une opportunité de réponse adaptée

6 Le développement du Résidentiel de la ville nouvelle de Zenata

A ujourd’hui, la population mondiale dépasse les 7 milliards d’habitants. Il est estimé qu’elle devrait augmenter de 50% d’ici à 2050, au rythme de 200 000 habitants par jour.

En ville, la population atteint plus de 3.3 milliards d’habitants. Elle représentera 55% de la population totale en 2015, et 61% en 2030. 10 000 ans ont été nécessaires pour que la population urbaine atteigne les 1 milliard en 1960, 25 ans pour ajouter le 2ème milliard, et seulement 18 pour le 3ème milliard.

Selon la projection de l’ONU, il faudra juste 15 ans pour atteindre le 4ème.

Organisation des Nations Unies

“

“

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SECTION $ : DESCRIPTION DU PROJET D’AMÉNAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE ZENATA


1. Préambule

La population du Maroc a plus que doublé en 30 ans, passant de 15.4 millions d’habitants en 1971 à 33 millions en 20121. La forte croissance démographique du Maroc s’est faite au profit d’une urbanisation progressive. Au début du siècle passé, le pays était encore faiblement urbanisé, et le premier recensement de 1960 estimait le taux d’urbanisation à 29%.

Carte du Maroc

Tanger

RabatZenata

Casablanca

Essaouira

Agadir

Laayoune

Dakhla

Oujda

En revanche, en 2011, ce taux atteignait déjà les 57%, et en 2030, il est prévu qu’il dépasse les 68%, soit près de 29 millions d’habitants en ville. L’exode rural massif a généré des problématiques urbaines nouvelles : émergence des bidonvilles et des habitats insalubres, transports urbains défaillants, faible maîtrise foncière, etc.

1 Source : Haut Commissariat au Plan

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SECTION $ : DESCRIPTION DU PROJET D’AMÉNAGEMENTDE LA VILLE NOUVELLE DE ZENATA


Une urbanisation croissante

# de ménages additionnels par an (‘000)

Source : AMDI

Pour répondre à cette dynamique démographique, le Maroc a mené, durant les deux dernières décennies, une politique économique, sociale et écologique, caractérisée par de nombreux programmes d’aménagement urbain et de plans stratégiques, pour renforcer l’économie du pays et améliorer les conditions de vie de ses citoyens. La politique urbaine volontariste menée par le Gouvernement dès le début des années 2000 s’est matérialisée par le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT), faisant de l’émergence des villes nouvelles une stratégie nationale, déclinée à travers de nombreux projets territoriaux. Le projet d’aménagement de la ville de Zenata (PAVZ), réserve stratégique depuis plus de 30 ans, s’inscrit dans cette logique. En e!et, le Grand Casablanca, métropole de 3.7 millions d’habitants2 et poumon économique du pays, a connu un succès économique tel qu’il lui a valu un exode rural massif, aboutissant à une urbanisation non maîtrisée, créant des déséquilibres spatiaux et socio-économiques majeurs.

Pour mieux structurer cette métropole, trois documents majeurs ont été établis : le Schéma d’Organisation Fonctionnel et d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine du Grand Casablanca (SOFA) et le Plan de Déplacement Urbain de Casablanca (PDU) en 2006 et le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU) en 2010.

Aussi, le 11 février 2006, un protocole d’accord signé sous la Présidence de Sa Majesté le Roi Mohammed VI, a mandaté la CDG, principal opérateur public, pour le développement de la ville nouvelle de Zenata, nouveau pôle urbain de 1 830 ha situé à l’Est de Casablanca. Elle a pour objectif d’accueillir près de 400 000 habitants et 130 000 emplois à l’horizon 2030.

Ce projet d’intérêt public, doté d’une stratégie ambitieuse, vise à hisser la capitale économique et sa région au rang de grande métropole mondiale. D’envergure nationale, et parmi les plus grandes opérations d’aménagement urbain à l’international, le PAVZ se veut la vitrine d’une urbanisation pensée et réfléchie. Il utilise, en outre, des techniques de conception innovantes, notamment en matière urbanistique et architecturale, dans un souci permanent de préservation de l’environnement.

2 Source : Haut Commissariat au Plan, analyse du BCG

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La stratégie de développement du PAVZ comprend une Première Zone de Développement (PZD), incluant des activités locomotives telles que le projet commercial et le pôle santé ainsi qu’une o!re complémentaire de résidentiel, bureaux, commerces et hôtellerie.

Pour assurer le rôle stratégique de pilotage du PAVZ, la CDG a créé à travers sa filiale CDG Développement, une structure dédiée : la Société d’Aménagement Zenata (SAZ), ayant pour missions la conception et l’aménagement global de la ville nouvelle de Zenata (décret 2-06-413 du 18 août 2006).

La SAZ est aussi garante de la cohérence globale du PAVZ et de sa mise en œuvre.

Structure de la Société d’Aménagement Zenata

économique du Maroc

Prévoyance et gestion des fonds institutionnels et -retraiteMétiers bancaires et financiers -Développement territorial -

2. Présentation du contexte et des enjeux

2.1. Le Maroc : population, environnement politique et économie

La Population

Le Maroc compte 33 millions d’habitants en 2012 et a connu une très forte croissance démographique depuis 1960. Aujourd’hui, le pays arrive à maturité de sa transition démographique, avec une fécondité maîtrisée à 2.19 enfants par femme, en 20103. Le baby-boom des années 70 et le fort taux de natalité qui s’en est suivi jusque dans les années 90 font qu’aujourd’hui, la population marocaine est encore assez jeune, avec 30% de personnes de moins de 15 ans et 62% âgées de 15 à 59 ans.


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Pyramide des âges du Maroc4

L’environnement politique

Le Maroc est l’une des plus anciennes monarchies du monde arabe où la dynastie Alaouite règne depuis le XVIIème siècle.

Pays d’ouverture et de tolérance, le Maroc s’est toujours distingué par sa capacité à anticiper le changement et la réforme pour se positionner comme pionnier sur l’échiquier régional et préserver la paix sociale. Une forte impulsion a été imprimée à ce processus depuis l’accession de S.M. le Roi Mohammed VI au Trône, en 1999. En e!et, plusieurs réformes structurantes ont vu le jour comme la Moudawana ou Code de la famille5. Cette réforme a été perçue comme une véritable révolution sociale, a"chant la détermination de la société marocaine à s’inscrire dans une voie de modernisation (égalité entre hommes et femmes). La dernière réforme en date est l’élaboration d’une nouvelle Constitution, votée en juillet 2011, par référendum national, instaurant notamment un pouvoir exécutif élargi suite à l’organisation d’élections législatives qui ont permis de mettre en place le gouvernement actuel.

L’économie

5ème puissance d’Afrique6, le Maroc bénéficie de solides fondamentaux macro-économiques, et s’est vu récompensé par les principales agences de notation internationales pour sa performance économique (cf. page 19). Avec une croissance estimée autour de 2.6 % en 20127, le Maroc a une position plus favorable que les autres économies de la Région MENA (Algérie 2.5%, Tunisie 2.2% et Égypte 1.5%)8. Selon les prévisions du FMI, la croissance atteindrait 3.7%.

De plus, le Maroc se hisse au rang de 70ème sur 140 dans le classement des économies les plus compétitives au monde devant l’Égypte (107ème), l’Algérie (110ème) selon la toute récente publication « Global Competitiveness Report » établie par le World Economic Forum en 2012. En outre, le Maroc a été sacré « première destination pour les investissements en 2012 » par le Financial Times9.

4 Source : Organisation des Nations Unies (World Population Prospects: the 2006 Revision)5 Source : Ministère de la Justice6 Source : Banque Mondiale7 Source : HCP8 Source : FMI9 Source : AMDI

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Par ailleurs, l’investissement direct étranger connaît un essor certain. En e!et, grâce à sa stabilité et à sa politique d’attraction des investissements, le Maroc enregistre une excellente performance puisqu’en 2011, le flux net des IDE entrants a atteint 2,5 milliards de dollars, en hausse de 60% par rapport à 2010 (1,57 milliards de dollars). Ainsi, il a capté 33% des flux des IDE à destination d’Afrique du Nord contre 10% en 2010 selon le « World Investment Report 2012 » publié par le CNUCED.

Principaux fondamentaux macro-économiques

IDE (en Md$)

Inflation (%)

Taux de chômage (%)

Source : FMI, AMDI

Enfin, le Royaume du Maroc s’est lancé dans une série de réformes économiques importantes et structurantes, dont les plus importantes portent sur l’infrastructure, l’énergie, l’industrie, l’habitat, le commerce, l’agriculture et l’environnement. Ces réformes ont entraîné des mutations structurelles - sans pour autant compromettre la stabilité des équilibres fondamentaux - et un dynamisme certain, notamment pour le secteur tertiaire.

Composition du PIB par secteur d’activité en 2010

source : HCP, analyse CBRE

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Lancé en 2008 pour dynamiser le secteur de la distribution• Assurer une large gamme de produits pour les consommateurs -Assister les acteurs de la distribution dans leur développement -

Objectif• : 600 hypermarchés / supermarchés (50 en 2006), 30 centres commerciaux modernes / outlets (0 en 2006)

Commerce« Rawaj »

Lancé en 2009 (solaire) et 2010 (éolien)•

Objectifs• >40% de la production nationale en particulier par des énergies -renouvelablesNouvelles capacités : 2 000 MW solaire + 2 000 MW éolien -

Budget : • 15 GMAD

Énergie« Solaire & éolien »

Lancé en 2009 pour stimuler l’industrie et les services•

Création de 22 plateformes industrielles et zones de libre-échange• Secteurs prioritaires : automobile, aéronautique, électronique, -externalisation de l’informatique / des processus, agroalimentaire et pêche, textile, technologies propres

Objectifs• Générer +1.6 % de croissance annuelle du PIB -Créer 220 000 nouveaux emplois industriels -

Industrie« Émergence »

“Ville sans bidonvilles” lancé en 2004• Relogement de 298 000 ménages -25 MMAD dont une subvention du Fonds Solidarité Habitat, de l’ordre -de 10 MMAD

Besoins estimés au niveau national par le Ministère de l’habitat : 834 000 • logements

Plan d’actions 2012-2016 • Projet de construction de 20 000 logements pour la classe moyenne, -par anProjet d’incitations fiscales pour le logement destiné à la classe -moyenne

Habitat

Objectifs• Création d’une dynamique nouvelle et préservation de l’environnement -dans le processus de développement durable du RoyaumeDéfinition des responsabilités individuelles et collectives de tous les -Marocains, afin qu’ils se mobilisent selon leurs activités. Le texte de loi cadre est en cours de finalisation

Charte de l’environnement

Principaux Plans Nationaux de Développement

Source : AMDI

-échange

21



Source : AMDI

-échange

Engagé dans une politique publique volontariste de grands travaux et de projets structurants, le Maroc a également procédé à la mise à niveau de ses infrastructures pour se hisser à la hauteur des standards internationaux.

Principaux projets d’infrastructure

Aéroports

14 aéroports internationaux• Casablanca 1• er hub Europe-Afrique

Autoroutes

2000 : 150 Km• 2010 : 1 042 Km• 2015 : 1 800 Km•

Tramways

Rabat & Casablanca• 1 GMAD•

Tanger Med : infrastructure de classe mondiale à un emplacement stratégique

Capacité actuelle de 3 millions • de conteneursCapacité de 8 millions de • conteneurs d’ici 2016 Cible : être classé parmi les • 15 meilleurs du mondeO!re intégrée de zones • industrielles, logistiques et commerciales avec des infrastructures multimodales

Hub & port pour servir la Méditerranée ainsi que les pays d'Afrique de l'Ouest

Ferroviaire

Première ligne de TGV en • Afrique (Tanger-Casablanca)

1.8 GMAD•

Source : Ministère de l’Équipement et du Transport

2.2 Le Grand Casablanca

Le développement économique

Le Grand Casablanca, avec près de 3.7 millions d’habitants, est situé dans l’axe El Jadida-Kénitra du périmètre du SOFA (incluant la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaër, la région de Chaouia-Ouadghira). Il s’agit véritablement du poumon économique du pays. En e!et, la région compte pour près de 19,2% du PIB10. Sur une superficie de 18 888 km#, 5.3 millions d’habitants y résident, 47% des emplois industriels y sont concentrés et 90% de l’activité de recherche du pays y est localisée (400 des 500 premières entreprises marocaines).


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Périmètre du SOFA (Axe El Jadida-Kénitra)

OcéanAtlan#que

Casablanca

Tanger

RabatZenata

Al Hoceima

El Jadida

Agadir

Laâyoune

Oujda

Fès

Tétouan

Guelmin

Essaouira Marrakech

Souk el Arbah du Ghrab

Azilal

Dakhla

Casablanca

RabatZenata

El JadidaKhouribga

Doukkala‐Abda

Chaouia‐Ouardigha

Rabat‐ Salé‐Zemmour‐Zaër

Gharb‐Chrarda‐Beni Hssen

Kénitra

Meknès

Khouribga

Meknès

Khouribga

La région du Grand Casablanca produit ainsi à elle seule 55% de la valeur ajoutée de l’axe El Jadida-Kénitra, tous secteurs confondus…

Répartition de la valeur ajoutée par secteur économique

Source : Haut Commissariat au Plan, analyse du BCG

… qui se caractérise par une large domination de l’industrie de transformation et des services.

23



Source : DEPF, analyse BCG

Cette vitalité économique est confortée par :

des dépenses générales représentant 55 GMAD, contre 40 GMAD pour Rabat et Marrakech ; -

une dépense moyenne nationale par habitant de 1 673 DH- 11, celle du Grand Casablanca est de 14 848 DH (à comparer à Rabat : 15 976 DH et Marrakech : 11 230 DH).

Le développement urbanistique

Historiquement, le développement urbanistique de Casablanca s’est réalisé à travers quatre plans d’aménagement structurants :

Le plan Prost de 1917 (1) : ce plan du protectorat introduit la conception moderne. De larges avenues irriguent la ville et c’est le chemin de fer qui marque la modernité et non l’automobile.

11 Source : HCP, analyse BCG

24



Le Plan Ecochard de 1950(2) : cette époque introduit le règne de l’automobile et du zonage urbain établi à grande échelle. La ville est considérablement étendue.

Le Plan Pinseau de 1985(3) : il confirme l’extension linéaire, la promotion de polycentrisme à l’intérieur du périmètre actuel de Casablanca par l’implantation de nouveaux centres administratifs. La médina revient au cœur de Casablanca.

Le SDAU de 2010 (4) : d’une durée de validité de 20 ans, il transcrit spatialement l’ambition de hisser Casablanca au rang d’une grande métropole mondiale. Sa réalisation passe par un e!ort d’équipements sans précédent, par le décongestionnement de la ville et du centre, la déconcentration de l’activité et de l’habitat en périphérie, le développement d’une o!re foncière à la hauteur des besoins, la correction des déséquilibres spatiaux (en faveur de l’Est) et des projets de développement urbain qui améliorent l’image de la métropole (Anfa, Sidi Moumen, Zenata, Nouaceur).

25



En résumé, le développement de la ville de Casablanca peut se schématiser selon les cinq étapes suivantes :

26



La réalité a ainsi voulu que la ville suive au fil de l’eau, un développement horizontal et dégradé, résultat de corrections successives et non d’une vision de développement intégré. Aujourd’hui, force est de constater que la région du Grand Casablanca fait face :

à une pression démographique importante (+60% de ménages d’ici à 2030) tirée par la classe • moyenne, d’où la nécessité d’un urbanisme pensé et coordonné. Cette pression entraîne des tensions urbaines fortes entre l’Ouest de Casablanca, moderne, aisé, équipé et accessible et l’Est, industriel, enclavé, populaire et en voie de paupérisation.

+50% d’emplois+60% ménages

Source : MHU, HCP, analyse BCG

à des déséquilibres Est-Ouest importants, notamment en termes de services (commerces, loisirs, • éducation, santé…) lesquels s’expriment de la manière suivante :

Des déficits de logements estimés à + de 200 000 unités actuellement et à + de 427 500 -unités à horizon 202012

Un manque de centralités urbaines au-delà du centre historique -

12 Source : MHU

27



Répartition des programmes de logement à Casablanca

Source : HCP

Un déséquilibre dans le modèle urbain et les di!érents niveaux de standing du parc -existant et à venir Une très grande majorité des services privés et publics concentrés dans la zone centre- -ouest

Moulay Rachid (AR)Sidi Othmane (AR)

Sbata (AR)

Ben M'sick (AR)

Ass oukhour Assawda (AR)Mers Sultan (AR)

Machouar de Casablanca (MU)

Sidi Belyout (AR)

Ain Harrouda (MU)

Sidi Moumen (AR)

Sidi Bernoussi (AR)

Mohammedia (MU)

Ain Sbaa (AR)

Hay Mohammadi (AR)

Ain Chock (AR)

Al Fida (AR)

Anfa (AR)

Hay Hassani (AR)

El Maarif (AR)

00-5

>20

x

Mohammedia

Nouaceur

Mediouna

825

13

Route d'El Jadida

Ben M'Sick

Mohammedia

5-1010-20

CasablancaMohammedia

Nouaceur

Mediouna

Mohammedia

Casablanca

28



2.3. Le projet d’aménagement de la ville nouvelle de Zenata

Situation géographique

Située dans la 2ème couronne nord du Grand Casablanca, sur la commune d’Ain Harrouda, le site de la ville nouvelle de Zenata est une extension urbaine du Grand Casablanca et représente un territoire tampon entre Casablanca et Mohammedia. Le territoire s’étend le long de la façade Atlantique (5.35 km de longueur de côte et 3 km de profondeur, de la plage à l’autoroute).

Mohammedia

Nouaceur

Mediouna

1ère couronneno rd

2ème couron ne sud-ouest

2ème couronnenord

Périphérie lointaine

Périphérieproch

Centreville

Zenata

Casablanca

Mohammedia

1ère couronne sud

1ère couronne sud ouest-

2ème couronnesud

Hyper centre

Zenata Mohammedia Casablanca Océan Atlantique12

3

4

Localisation de Zenata et connectivité territoriale

29



Zone d’influence

La zone d’influence du Projet d’Aménagement de la ville de Zenata s’inscrit dans l’axe El Jadida-Kénitra du périmètre du SOFA qui englobe une population de plus de 7 millions d’habitants. Elle est détaillée comme suit :

Casablanca

Rabat

Settat

Chaouia-Ouardigha

Rabat-Salé-Zemmour -Zaër

Kénitra

ncaaa

Rabat

n

Mohammedia

Settat

Doukkala-Abda

El Jadida

Zenata

Source : HCP

NB : La zone d’influence du PAVZ est définie comme étant la distance moyenne parcourue entre la sortie de la ville de Zenata et l’entrée d’une autre ville.

30



Situation foncière Déclarée réserve stratégique par l’Etat depuis les années 80, le territoire de Zenata (1 830 ha) est composé de 75% de propriétés privées et 25% de domaine privé. En 2006, la déclaration d’utilité publique a donné naissance à une procédure d’expropriation. En 2010, près de 200 ha ont été a!ectés au projet logistique. Aujourd’hui 96% du territoire restant (1 660 ha) est la propriété de la CDG.

Vocation et positionnement du PAVZ

Dans la lignée des prescriptions du SDAU et conformément à l’étude de marché élaborée par la SAZ ayant mise en évidence la forte pression démographique sur le Grand Casablanca (+60% ménages en 2030), tirée par les classes émergentes, les nombreux déséquilibres Est-Ouest, notamment en termes de services (commerces, loisirs, éducation, santé…) et le statut de Zenata comme étant dernière réserve foncière d’ampleur su"sante pour un développement urbain intégré, le PAVZ se décline à travers la vocation suivante :

“Dans un contexte de déséquilibre Est-Ouest et d’une volonté de rééquilibrage, saisir l’opportunité de créer une nouvelle centralité urbaine, répondant à l’enjeu de l’émergence d’une classe moyenne, et développant des services à forte valeur ajoutée, pour la région et le pays, et à travers une mixité sociale et spatiale”.

Cette vocation décrit clairement la volonté de rupture avec le développement urbain actuel et l’ambition de rééquilibrage socioéconomique et spatial entre l’Ouest et l’Est de Casablanca.

Positionnement stratégique et déclinaison de la vocation

1

2

34

5

* La classe moyenne est composée des ménages de CSP BCSP A = ménages dont le revenu mensuel > 20 000 dhsCSP B = ménages dont le revenu mensuel varie entre 10 000 dhs et 20 000 dhs

31



Zoom sur les 5 activités de services à forte valeur ajoutée

2.4. Le concept urbanistique : Zenata, une éco-cité casablancaise

Le projet de plan d’aménagement, en cours d’homologation, a été élaboré en étroite collaboration avec l’Agence Urbaine de Casablanca par l’urbaniste de renom M. Bernard Reichen*, titulaire du Grand Prix de l’urbanisme en 2005.

En amont du projet du plan d’aménagement de Zenata, la SAZ a mené des études environnementales et techniques qui ont mis en évidence des caractéristiques favorables :

Air• : Toutes les valeurs de mesures de la pollution sont inférieures aux valeurs « seuil » de l’OMS.

Eau • : Aucun indicateur de pollution des eaux n’a été détecté. Le système de bassins d’eau couplé avec un réseau d’assainissement public permet de neutraliser le risque d’inondation des eaux pluviales.

Sol• : Il présente des teneurs conformes aux standards internationaux dues à une activité majoritairement agricole du territoire. Il est caractérisé par un sol meuble à rocheux, favorable à l’aménagement et à la construction.

Les risques• de tsunami et sismiques sont quasi nuls sur le territoire de Zenata.

* www.reichen-robert.fr

32



Fort de ces atouts, le plan d’aménagement de Zenata a été élaboré autour de 5 axes majeurs :

Les enjeux socio-économiques•

Le concept prévoit la construction de logements pour la classe moyenne et le relogement de 7 000 familles « bidonvilloises » sur le site. Les fonctions industrielles sont recomposées, les transports en commun dessinés, et un grand parc côtier touristique développé, ouvrant la ville sur la mer.

Le concept environnemental et la gestion de l’eau•

Au total, 470 ha d’espaces verts quadrillent la ville pour favoriser la mobilité douce. Des bassins de rétention d’eau pour la saison humide favorisent la reconstitution des nappes phréatiques et la forestation du site. Ces parcs irrigués naturellement et conduisant à la mer sont ainsi conçus comme des « corridors écologiques » favorisant la biodiversité et aussi une meilleure régulation de la température ambiante.

Le principe de mobilité •

La ville de Zenata est conçue pour augmenter la mobilité interne en limitant l’usage de l’automobile. La gare multimodale, le RER et une ligne de tramway inscrivent la ville dans le réseau de mobilité du Grand Casablanca. La moitié des places de stationnement seront par ailleurs mutualisées pour faire de Zenata un territoire pilote des mobilités durables à l’échelle de la métropole.

33



Les unités de vie•

La ville sera décomposée en 14 unités de vie de 28 500 habitants, chacune, en moyenne. Chacune de ces unités disposera de tous les équipements nécessaires au quotidien, en matière d’éducation, de santé, de commerce et de loisirs, ce qui permettra de limiter les déplacements et chacune d’entre elles comprendra des jardins publics (5% d’espaces verts pour chaque unité de vie).

École

Mosquée

Equipement métropolitain

Square

Ilot haute densité

École et collège

Dispensaire et crèche

Place du marché

Ilot moyenne densité

École

1 6

3 8

5 10

4 9

2 7

34



Les équilibres programmatiques •

La programmation urbanistique répond à trois objectifs prioritaires : le rééquilibrage de l’agglomération à l’Est par des équipements structurants, l’association des emplois et des activités à forte valeur ajoutée par un ratio de 130 000 emplois pour 400 000 habitants, la construction d’une ville accessible aux classes moyennes où la qualité de vie et la structure des espaces naturels sont prioritaires.

Ainsi, le projet de plan d’aménagement de Zenata a pour ambition d’en faire une ville attractive, fraîche et aérée, plurielle et économe et surtout agréable à vivre. Zenata a vocation à devenir la première éco-cité marocaine et africaine.

35



Ville Sud

Ville Centre

36



Ville Côtière

2.5. La Première Zone de Développement (PZD)

Description

La PZD compte 480 ha et doit accueillir 160 000 habitants à l’horizon 2022. La PZD bénéficie d’une infrastructure de desserte optimale existante composée de :

La voie ferrée ;•

La RN 1 ;•

L’axe autoroutier reliant Rabat à Casablanca ;•

L’échangeur autoroutier au niveau d’Ain Harrouda.•

Programme

Afin de favoriser l’ancrage des premiers habitants de la ville de Zenata à travers l’émergence de la première centralité urbaine, la SAZ a décidé d’initier une dynamique fondée sur la création d’emplois comprenant des activités à forte valeur ajoutée induisant un développement mixte et soutenu. Ainsi, la PZD comprend :

Des activités locomotives :

Un centre de commerce et de loisirs suprarégional, le plus grand du pays d’une surface - locative de 120 000 m#.

37



Un parc d’exposition de 100 000 m# couvert. De conception moderne, modulable et aux - standards internationaux, il inclut une aréna permettant d’accueillir des manifestations musicales, culturelles, sportives, etc.

Un pôle santé, sur 15 hectares qui deviendra, à terme une véritable cité médicale intégrée. -

Une o!re complémentaire mixte comprenant du résidentiel, de l’hôtellerie et des bureaux, etc.

Des infrastructures structurantes :

Une gare multimodale (tramway, bus, trains régionaux, trains) constituant l’élément - central du premier pôle urbain de Zenata ;

Un échangeur sur l’autoroute Rabat – Casablanca permettant un accès direct à Zenata.-

3. La structure de l’o're résidentielle

3.1. Tendances du secteur

Le boom immobilier au Maroc s’appuie sur une conjoncture macro-économique favorable, une croissance soutenue, une inflation maîtrisée, un marché financier dynamique et une politique gouvernementale volontariste de développement socio-économique.

Le secteur du BTP a ainsi enregistré une croissance soutenue ces 10 dernières années. Sa participation à la croissance du PIB ne cesse de se renforcer. En 201113, il contribue à près de 8% de la production nationale pour une valeur ajoutée globale évaluée à 6% du PIB.

D’une valeur ajoutée de 50 GMAD14, c’est l’un des secteurs les plus attractifs et créateurs d’emplois avec 1 million d’emplois directs et indirects.

13 & 14 Source : CBRE

38



Cette dynamique exceptionnelle est confortée par plusieurs facteurs dont notamment :

Les ventes de ciment et l’encours des crédits immobiliers

Le volume des transactions immobilières renforcées par les acquisitions étrangères des biens

La baisse continue des taux d’intérêt et la facilité d’accès aux crédits logement

Évolution des crédits immobiliers (en GMAD)

Évolution des ventes annuelles de ciment(en millions de tonnes)

Source : Association des Professionnels du Ciment Source : Bank Al-Maghrib

10,30

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

11,36

12,79

+12,6%

+9,9%

+3,3% +0,2%

+10,7%

14,0514,52 14,57

16,12

+10,4%

57,9

120

153173

188210

73

De plus, la dynamique du secteur immobilier à moyen/long terme reste durable et soutenue par la croissance urbaine (hausse du taux d’urbanisation de 58% actuellement à 68% en 2030) et par une forte volonté d’accès à la propriété.

39



3.2. État des lieux du parc de logements

Le parc logement au Maroc a atteint 6,2 millions unités en 200415 dont 64 % en milieu urbain et 36 % en milieu rural. Il constitue un ensemble très hétérogène peu qualitatif, réparti comme suit :

Répartition du parc logement national 2004

Logements ruraux

Villa

Appartements Habitat sommaire

Maisons traditionnelles

Maisons marocaines modernes

3.3. Le marché résidentiel

De 2005 à 201016, le logement social, propulsé par des incitations fiscales et un cadre juridique favorable, et le logement économique, favorisé par l’autopromotion17, représentent près de 57% de la production globale d’unités résidentielles. Le logement de moyen standing représente 36% et le logement de haut standing seulement 7% de la production globale.

15 Source : Haut Commissariat au Plan16 Source : Rapport McKinsey sur l’immobilier au Maroc 200917 Source : Rapport Ernst & Young sur le secteur immobilier 2010

3%29%

10%

7%44%

7%

40



Par ailleurs, l’accélération de l’urbanisation se traduit par un déficit structurel entre les besoins grandissants et la production annuelle de logements créant de fortes tensions sur le marché résidentiel.

A fin 2011, les besoins sont estimés à 834 500 unités par le Ministère de l’Habitat. Les projections des besoins à 2024 sont nettement dominés par l’économique et le moyen standing représentant plus de 70% des besoins en logements, au niveau national.

Projections du besoin annuel en logements par standingau niveau national à 2024

4. Zone d’influence de Zenata

Le marché résidentiel sur l’axe Casablanca – Rabat

Zenata se situe au cœur du marché immobilier le plus actif du Maroc. Ce dernier concentre un quart de la production de logement, le tiers de la consommation de ciment national et le quart de la demande nationale.

Par ailleurs, il est important de constater que les grandes métropoles sont saturées et s’essou$ent au profit des périphéries. Ces dernières connaissent un engouement croissant garant d’un dynamisme soutenu et durable.

Toutefois, le marché présente une o!re de logements peu qualitative, faiblement structurée et principalement polarisée par l’économique et le social. Cette tendance sera maintenue jusqu’en 2015 et 201618. L’o!re de moyen standing, quant à elle, reste peu développée et un potentiel certain demeure peu exploité à l’heure actuelle.

18 Source : Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville, analyse BCG

41



Mouvement de la population des centres-villes vers les périphéries

Casablanca

Sidi Maârouf

Rabat

Mohammedia

Sidi Bernoussi

Ain sebaa

Temara

Skhirat

Hay Hassani

Sidi Moumen

Belvédère

Oulfa

Anfa

Moulay Rachid

Mediouna

Bouskoura

Fida

Mers Sultan

Maarif

Nouaceur

Hay Mohammadi

Deroua

Tit Mellil

Mansouria

Bouzenika

Benslimane

Tamesna

Ain Harrouda

-6%

-14%

+ 58%

+ 1%

Source : CBRE

5. Une opportunité de réponse adaptée

Zenata, une réserve stratégique bénéficiant d’une situation géographique optimale

D’une superficie de 1 830 hectares, Zenata est l’une des dernières réserves foncières d’envergure de la • région ;

Une localisation géographique particulièrement avantageuse située entre deux grandes villes (Rabat • et Casablanca). En e!et, Zenata se trouve à 30 min de 1/3 des habitants de Casablanca et à 60 min de 60% des habitants de Rabat19.

Zenata, un projet national d’envergure

Il est partie intégrante d’un projet majeur d’aménagement urbain et de rééquilibrage à l’Est du • développement du Grand Casablanca ;

19 Source : MHU, Analyse BCG

Zenata est au cœur de la zone immobilière la plus

active du Maroc(0-60 min)

42



Il bénéfice d’activités locomotives à forte valeur ajoutée (le centre commercial, le parc d’exposition, • ect.) et d’infrastructures « best in class » (l’échangeur, la gare multimodale, etc.) ;

Il est bien connecté à son territoire via les réseaux de transports (autoroute, routes nationales, • chemins de fer, etc.).

Zenata, au cœur d’une zone d’influence de 4,7 millions d’habitants

Remarque : La zone de chalandise résidentielle du projet est définie sur la base du temps nécessaire pour réaliser le trajet en voiture porte à porte (d’un projet résidentiel sur Zenata à un projet résidentiel situé dans une zone de chalandise donnée) depuis le centre du projet de Zenata et dans des conditions standards de circulation.

Source : CBRE

Zenata, au cœur d’un bassin de population tiré par la classe moyenne

Une croissance des ménages tirée par la classe moyenne et un mode de consommation qui se • diversifie. La part des dépenses « habitation et énergie » progresse jusqu’à atteindre près d’un cinquième du budget de consommation des ménages.

43



Nombre de ménages dans le Grand Casablanca

Sources : SDAU, HCP, enquête terrain, analyse BCG

Répartition des dépenses des ménages

Source : Plan Rawaj, MCINET, analyse BCG

Zenata, au centre d’une zone résidentielle de moyen standing* très active

Le taux d’écoulement actif, révélateur d’un marché résidentiel liquide.• Ce dynamisme est conforté par des niveaux de stock limités, au regard des volumes d’unités développées notamment à Mohammedia, Ain Sebaa et Sidi Bernoussi. Par ailleurs, l’o!re de moyen standing est très faible à Rabat.

* Moyen standing : bien immobilier pouvant être acquis par un ménage de CSP B, dont le revenu mensuel varie entre 10 000 et 20 000 dhs

44



Taux d’écoulement des unités résidentielles moyen standing

19

20

18

13

104

5

2 30min

15min

7

9

6

14

60min

16

1514

17

22

1

218

3

10

1211

Source : CBRE

Les orientations du marché

La demande a de fortes aspirations concernant son logement et de nombreux critères revêtent le même degré d’importance au moment de l’acquisition du bien immobilier. Toutefois, les principales orientations20 du marché se présentent comme suit :

Un environnement de qualité dominé par des espaces verts ;•

Un lieu de résidence sécurisé, moderne, bien agencé et desservi par les services et des équipements • de proximité ;

Un prix compétitif. •

20 Source : Enquête menée par BJ Consult et Nielsen

45



Taux d’écoulement des unités résidentielles moyen standing

19

20

18

13

104

5

2 30min

15min

7

9

6

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60min

16

1514

17

22

1

218

3

10

1211

Source : CBRE

Les orientations du marché

La demande a de fortes aspirations concernant son logement et de nombreux critères revêtent le même degré d’importance au moment de l’acquisition du bien immobilier. Toutefois, les principales orientations20 du marché se présentent comme suit :

Un environnement de qualité dominé par des espaces verts ;•

Un lieu de résidence sécurisé, moderne, bien agencé et desservi par les services et des équipements • de proximité ;

Un prix compétitif. •

20 Source : Enquête menée par BJ Consult et Nielsen

6. Le développement du Résidentiel de la ville nouvelle de Zenata

Le projet de la ville nouvelle de Zenata totalise une constructibilité de plus de 15 millions m# SHON à l’horizon 2030.

À l’horizon 2022, les premiers développements résidentiels prévoient 22 500 unités soit 2 500 000 m# SHON. Ces derniers ne comprennent pas les actifs d’accompagnement à savoir, les commerces, les bureaux, les hôtels.

Quatre catégories de lots sont proposés en cession :

- Plus de 15 000 m#

- 7 500 à 15 000 m#

- 4 000 à 7 500 m#

- 2 500 à 4 000 m#

SECTION % :RÈGLEMENT DE PRÉSÉLECTION

1 Objet du règlement de présélection2 Dossier de Candidature3 Remise du dossier de présélection4 Déroulement de la présélection

49

SECTION % : RÈGLEMENT DE PRÉSÉLECTION


1. Objet du règlement de présélection

Le présent règlement de présélection a pour objectif de présenter les conditions de déroulement du processus de présélection des Candidats au présent AMI.

2. Dossier de candidature

Critères de présélection

Sur la base des critères détaillés ci-dessous, une notation du dossier de présélection est e!ectuée sur 100 points. Les critères de notation y a!érant se présentent comme suit :

Données administratives et juridiques du Candidat

Expériences et références du Candidat[60%]

Capacité financière du Candidat[40%]

Partie 1 :

Partie 2 :

Partie 3 :

Les Candidats au présent AMI présentent un dossier de présélection composé de 3 parties : (1) données administratives et juridiques, (2) expériences et références, (3) capacité financière.

Dossier de présélection

Il est demandé aux Candidats de démontrer qu’ils satisfont aux critères définis au travers d’un dossier de présélection. Tout Candidat qui soumettrait un dossier de présélection incomplet pourrait voir sa candidature rejetée.

La langue de rédaction du dossier de présélection est le français ou l’anglais.

Les éléments et documents à fournir par les Candidats dans chacune de ces parties sont décrits ci-dessous.

Partie 1 : Données administratives et juridiques

La partie 1 est constituée des sous-parties suivantes :

(a) Demande de participation

Il s’agit d’une lettre formalisant la participation du Candidat à l’Appel à Manifestation - d’Intérêt. Elle doit être accompagnée des pièces justifiant les pouvoirs conférés à la personne agissant au nom du Candidat.

Elle doit être élaborée conformément au format préétabli en annexe 4. -

50



(b) Existence légale

Le Candidat doit fournir une copie des pièces suivantes :-

Les statuts à jour

Le pouvoir des signataires

Un extrait récent du Registre de Commerce (du modèle n°7 ou équivalent dans le cas d’une société non installée au Maroc)

La liste à jour de son actionnariat

(c) Organisation du groupement (le cas échéant)

En cas de groupement, les Candidats sont tenus de présenter la nature ainsi que les raisons de ce groupement. Les Candidats doivent aussi présenter respectivement les pièces du dossier pour les 2 premières parties.

Partie 2 : Expériences et références du Candidat

La partie 2 est constituée des sous-parties suivantes :

(a) Présentation générale du Candidat

Elle doit présenter le Candidat et son activité dans le secteur de l’immobilier et doit être élaborée à partir du format préétabli en annexe 5.

(b) Présentation détaillée des réalisations du Candidat

Elle doit permettre de présenter les expériences en termes de projets immobiliers à usage de logements, de bureaux, et/ou de commerces pour les 5 dernières années.

Pour cela, le Candidat doit décrire son expérience en complétant les fiches projets. Celles-ci sont élaborées à partir du format préétabli en annexe 6. Le Candidat peut y adjoindre tout document qu’il juge nécessaire pour enrichir sa présentation.

(c) Présentation des moyens humains et techniques du Candidat

(d) Présentation de la capacité de commercialisation et de production du Candidat

Le Candidat doit présenter l’ensemble des éléments clés de sa stratégie de commercialisation et de production ainsi que ses indicateurs de performance en général.

Partie 3 : Capacité financière du Candidat

Elle permet de renseigner la SAZ sur l’assise financière et la capacité d’endettement et les performances financières du Candidat. Elle doit ainsi comprendre les états financiers (bilan, compte de produits et de charges, rapports annuels éventuels, annexes) des trois derniers exercices du Candidat ainsi que ceux, le cas échéant, de son groupe et de sa société mère. Le Candidat peut éventuellement y adjoindre une présentation de sa stratégie financière.

51



3. Remise du dossier de présélection

La remise des dossiers des Candidats se fera sous pli fermé et cacheté au plus tard le 14 janvier 2013, à 12h00 GMT (délai de rigueur) à l’adresse suivante :

SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ZENATA

Projet de Ville Nouvelle de Zenata

Développement du Résidentiel – Dossier AMI

À l’attention de M. Amine EL HAJHOUJ – Directeur Général74, Boulevard Yaâcoub El Mansour – Mohammedia - MAROC

SOCIETE D’AMENAGEMENT ZENATA

4. Déroulement de la présélection

Demande d’informations complémentaires

Pendant la période précédant la remise de leur candidature, les Candidats peuvent interroger la SAZ afin de parfaire leur compréhension du site, du projet et de ses enjeux.

M. Mohamed Arabi NACIRIDirecteur du Département Marketing et Communication

74, Boulevard Yaâcoub El Mansour – Mohammedia - MAROC

Les demandes d’informations complémentaires se feront par courriers et/ou par mail auprès du Directeur du Département Marketing et Communication, qui s’engage à répondre aux Candidats dans un délai de quarante-huit (48) heures maximum.

Composition du Jury

La sélection des Candidats se fera par un Jury composé en interne du Groupe CDG, ainsi que d’experts immobiliers de renom.

Notification des résultats

Les Candidats admis à participer à la seconde étape du processus de l’AMI recevront de la part de la SAZ une notification par voie de lettre recommandée ainsi que par voie de fax/mail après analyse des dossiers de présélection.

Les Candidats non retenus à la présélection seront également notifiés du refus de la SAZ par voie de lettre recommandée ainsi que par voie de fax/mail dans le même délai que précédemment.

ANNEXES

1 Annexe 1 : Groupe CDG

2 Annexe 2 : histoire du territoire de Zenata

3 Annexe 3 : principes fondamentaux de l’éco-cité

4 Annexe 4 : modèle de demande de participation

5 Annexe 5 : modèle de présentation générale du Candidat

6 Annexe 6 : modèle de fiches projets réalisés ou en cours de réalisation

7 Annexe 7 : études

55

ANNEXES


Annexe 1 : Groupe CDG

Un Groupe d’utilité publique

Établissement public créé en 1959, doté de la personnalité civile et de l’autonomie financière, la Caisse de Dêpot et de Gestion (CDG) est une institution financière ayant pour vocation, d’une part de conserver, sécuriser et convertir l’épargne institutionnelle en encours à long terme et, d’autre part, concourir à la dynamisation, l’animation et au développement des marchés financiers. La CDG a ainsi pour rôle central de recevoir, conserver et gérer des ressources d’épargne qui, de par leur nature ou leur origine, requièrent une protection spéciale. De par son statut et ses missions, la CDG s’impose de fait comme le principal investisseur institutionnel du Royaume, jouant un rôle de premier plan dans divers secteurs stratégiques de l’économie nationale, aussi bien par des investissements directs qu’à travers ses filiales et organismes gérés.

Le Groupe CDG ambitionne de devenir un acteur de référence à l’échelle nationale, sur toute la chaîne de ses métiers (immobilier, tourisme, finance, prévoyance), et de jouer notamment un rôle d’excellence pour le développement d’opérations d’aménagement urbain et territorial.

Les métiers du Groupe CDG

Le Groupe a une expertise dans les métiers suivants :

Gestion de l’épargne •

Prévoyance •

Banque, Finance et Assurance •

Développement Territorial •

Autres métiers•

Chi'res Clés Groupe CDG 2011Total bilan : 155 GMAD•

Actifs sous gestion : 148 GMAD•

Dépôts : 97.25 GMAD•

PNB Consolidé : 5.085 GMAD•

Résultat Net Part du Groupe : 801 MMAD•

CDG Développement, un acteur majeur du développement territorial intégré et durable au Maroc

La Holding CDG Développement est une filiale à 100% de la CDG. Elle a été créée en 2004 afin d’incarner la stratégie du Groupe CDG dans les activités de développement territorial.

CDG Développement a une vocation d’opérateur et d’investisseur de long terme, conciliant performance financière et utilité collective et plaçant les préoccupations du pays au centre de son action.

56

ANNEXES


Présente sur l’ensemble du territoire marocain, CDG Développement o!re des outils de développement novateurs et des produits et services performants et générateurs de progrès pour la collectivité, dans tous ses domaines d’intervention.

À travers les expertises métiers de ses di!érentes filiales, qui opèrent dans des secteurs d’activité clés pour le développement du Maroc, la Holding contribue à la dynamisation et à l’essor de l’économie nationale.

Orientations stratégiques

La philosophie d’intervention de CDG Développement s’articule autour des axes majeurs suivants :

Être un levier dans la réalisation de projets structurants et emblématiques•

Concevoir des concepts territoriaux novateurs•

Structurer de nouveaux métiers•

Avoir une vocation d’opérateur et d’investisseur de long terme, qui concilie performance financière • et utilité collective

Servir les ambitions des Collectivités Locales•

Enclencher une dynamique partenariale•

Chi'res clés CDG Développement 2011

Fonds propres consolidés : 10,3 GMAD•

Résultat Net Part du Groupe : 62 GMAD•

Chi!re d’a!aires consolidé : 4,9 GMAD•

61 filiales et participations•

2 400 collaborateurs•

12 zones industrielles et logistiques•

5 zones touristiques•

57

ANNEXES


Annexe 2 : histoire du territoire de ZenataLa future cité de Zenata occupe un vaste territoire de 1 660 hectares situé à la jonction entre Casablanca et Mohammedia. Le site constitue l’une des dernières grandes réserves foncières de la métropole Casablancaise.

Domaine des Zénètes, une tribu berbère qui occupait la bande littorale, devenu ensuite une grande exploitation coloniale dont la ferme centrale est toujours présente sur le site, Zenata était aussi un lieu de villégiature matérialisé par les cabanons qui ont été progressivement transformés en maisons et qui occupent toujours la digue du front de mer.

Cette plaine apparaît pour la première fois dans les plans d’urbanisme dans les croquis de Michel Ecochard datant de 1950. À cette époque, naît l’idée d’un « Combinat Casa-Fedala » ou l’industrie occupe le littoral et fait la jonction entre les 2 ports, celui de Casablanca et son extension sur Mohammedia.

Par les infrastructures de transit, la ligne très haute tension et l’autoroute, ce territoire s’inscrit toujours dans les lignes du plan des années 50 mais fort heureusement il n’a pas été occupé par l’industrie si ce n’est par des usages spontanés qui sont maintenant possibles à résorber.

Cette histoire est inscrite dans le « laboratoire urbain » qu’a constitué Casablanca depuis un siècle et qui va maintenant se prolonger dans une nouvelle ère de la ville. La mondialisation, les mutations économiques et les objectifs environnementaux du Maroc d’aujourd’hui créent les conditions pour inventer ici une éco-cité casablancaise.

Zénète Ferme coloniale Zenata plage - Loustal 1983

58

ANNEXES


Annexe 3 : principes fondamentaux de l’éco-cité

SOCIAL

Assurer la mixité sociale • dans la cité.Rendre la ville • majoritairement accessible aux classes moyennes.Rééquilibrer à l’Est les • fonctions de santé et d’éducation.Concevoir une ville équipée • pour les besoins de la vie quotidienne.

ENVIRONNEMENTAL

• richesse naturelle rare et menacée.Concevoir une ville fraîche et • ventilée (ville bioclimatique).Favoriser les mobilités • collectives et douces

Maîtriser les émissions de • CO2 dans les transports et les bâtiments.

ÉCONOMIQUE

Équilibrer les emplois et •

pour 300 000 habitants.Construire une cité • balnéaire attractive.Intégrer un pôle • économique régional (parc expo, retail et tertiaire).Maîtriser les coûts des • infrastructures en reliant ces objectifs entre eux.

LES INFRASTRUCTURES

Maîtriser la conception et la réalisation selon un principe de croisement de données et d’actions répondant aux objectifs de l’éco-cité.

LES PRATIQUES

Générer des « pratiques vertueuses » par une conception attractive et simplifiant les actes de la vie quotidienne.

LE BÂTI

Garantir la performance énergétique dans les bâtiments et dans une production globale de l’énergie associée aux choix nationaux.

1. ÉQUILIBRER LES ENJEUX SOCIAUX, ENVIRONNEMENTAUX, ET ÉCONOMIQUES

2. CONSIDÉRER DE FAÇON GLOBALE L’EMPREINTE ÉCOLOGIQUE DE LA CITÉ

IMAGINER UN « RÉFÉRENTIEL » MÉDITERRANÉEN ADAPTÉAUX ENJEUX ET AUX MODES DE VIE D’AUJOURD’HUI.

EMPREINTE GLOBALE

59

ANNEXES


Annexe 4 : modèle de demande de participation

Je soussigné,

(Prénom, Nom, Fonction/Qualité)

Agissant au nom et pour le compte de (Dénomination, raison sociale et forme juridique du Candidat),

Demande à participer à l’Appel à Manifestation d’Intérêt lancé par la Société d’Aménagement Zenata (SAZ) en vue de la sélection de développeurs intéressés par la réalisation de programmes immobiliers au sein de la ville nouvelle de Zenata.

Soumissionne pour les lots de taille :

Plus de 15 000 m#

7 500 à 15 000 m#

4 000 à 7 500 m#

2 500 à 4 000 m#

Et déclare sur l’honneur :

Que les informations communiquées dans le Dossier de présélection remis à la SAZ sont exactes ; et

Que je ne suis ni en liquidation judiciaire, ni en redressement judiciaire.

Je certifie sur l’honneur l’exactitude des renseignements ci-dessus.

Fait à ….….….….….….….….….….….….….….…., le .….…/.….…/.….….….…

Nom du Candidat

Représenté par (Prénom, Nom du signataire)

Signature et cachet

60

ANNEXES


Annexe 5 : modèle de présentation générale du Candidat

1- Informations générales

• Nom / raison sociale

• Branche d’activité

• Coordonnées

Adresse, ville, pays - Tél. / Fax- E-mail - Adresse Web-

• E!ectif 2010, 2011 et 2012

• Chi!res d’a!aires 2010, 2011, 2012

• Indiquer les disciplines et savoir-faire du Candidat (filiales comprises) parmi les choix suivants :

Promoteur immobilier-

Habitat (préciser le type/standing)Bureaux (préciser le type/standing)

Commerces (préciser le type/standing)

Établissement financier (banques, assurances…)-

Fonds d’investissement-

Autres (préciser)-

2- Contact privilégié du Candidat

Nom du contact•

Fonction / qualité•

Téléphone, mobile, fax•

E-mail•

3- Informations complémentaires

61

ANNEXES


Annexe 6 : modèle de fiches projets réalisés ou en cours de réalisation

1- Description du projet

Nom du projet•

Localisation•

Surface (ha), superficie brute développée (m#)•

Programmation détaillée : répartition des superficies développées (m# et nombre • d’unités), logements, bureaux, commerces, hôtels, autres…

2- Réalisation et commercialisation du projet

Montage du projet : •

Nom de l’architecte du projet ainsi que des autres concepteurs ou designers - ayant travaillé sur le projet avec précision de leur rôle

Rôles du Candidat et d’autres éventuels partenaires en cas de consortium - pour la réalisation du projet décrit

Investissement•

Mode de financement•

Date de début de commercialisation (éventuellement prévisionnelle)•

Date de début des travaux (éventuellement prévisionnelle) •

Délais de réalisation (détailler éventuellement par phase)•

Nombre d’unités vendues•

3- Informations complémentaires

Le Candidat devra inclure dans cette rubrique toutes les remarques qu’il jugera • nécessaires pour la compréhension du projet décrit (ex : matériaux utilisés, façades, aménagements extérieurs, photos, etc.).

Il pourra aussi expliquer en quoi le projet décrit est conforme à l’esprit du Projet de • ville nouvelle de Zenata.

Enfin, il devra également joindre à la fiche projet toute brochure, attestation et autres • documents mettant en évidence la bonne réalisation du projet décrit.

62

ANNEXES


Annexe 7 : études

Pour les besoins du Projet de la Ville Nouvelle de Zenata, la SAZ a lancé plusieurs études, dont notamment :

Une étude d’impact sur l’environnement du territoire de Zenata (Egis/Novec/Sogreah• 1)

Une étude de la stratégie des réseaux (Novec/Burgeap• 2)

Une étude hydrologique (Novec)•

Une étude géotechnique globale de la VNZ (Idafa• 3)

Une étude et des travaux de reconnaissance géotechnique (S2G/LPEE• 4)

Une étude hydrogéologique de la zone de Zenata (ESPRE)•

Une étude d’assainissement primaire de la VNZ collecteurs primaires des eaux pluviales et eaux • usées (Novec)

Une étude de marché et de positionnement globale avec le cabinet de conseil Boston Consulting • Group5 qui a permis un diagnostic des fondamentaux macros et microéconomiques, et une analyse couple o!re/demande pour déterminer une vocation, un positionnement et une stratégie de développement pour le projet de ville nouvelle de Zenata

Une étude urbanistique pour élaborer le plan d’aménagement global de la ville nouvelle de Zenata • avec le cabinet international d’architecture et d’urbanisme Robert & Reichen6 (Grand Prix de l’Urbanisme 2005)

Une étude de marché qui a permis de déterminer le modèle conceptuel et de confirmer la viabilité • financière du projet commercial de la future ville nouvelle de Zenata avec le cabinet international Boston Consulting Group. Cette étude s’est appuyée sur l’expertise commerciale de Convergence CVL7 et d’une expertise architecturale du cabinet d’architecture C Concept Design8

Une étude de marché pour déterminer le modèle conceptuel et confirmer la viabilité financière • du Projet de parc d’exposition de la future ville nouvelle de Zenata avec le cabinet international Boston Consulting Group

Une étude de branding territorial ayant permis la conception de l’identité visuelle de Zenata et la • définition de son positionnement en termes de communication avec le cabinet international de brand consulting Landor 9

Une étude de marché résidentiel/hôtelier/bureaux avec le cabinet de conseil CBRE• 10

Synthèse de l’étude du Développement du Résidentiel de la ville nouvelle de Zenata

1. www.egis.fr www.novec.ma

www.sogreah.fr

2. www.burgeap.fr3. www.idafa-advice.com4. www.lpee.ma et www.s2g.ma

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Développement du Résidentiel Zenata, Premiere Nouvelle Ville Ecologique du Maroc

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