D’ENTREPRISES BILAN · 2019. 3. 29. · FNAIM ENTREPRISES 38 2018 9 MONTBONNOT MOIRANS. LA...

ENTREPRISES 38

LE MARCHÉIMMOBILIERD ’ E N T R E P R I S E S

PERSPECTIVESBILAN &

FÉVRIER 2019ENTREPRISES

2

Il est incontestable – même si des points restent à améliorer –,

que notre territoire demeure attractif sur le plan économique.

La force de notre agglomération est de disposer d’un panel d’activités

extrêmement variées et complémentaires :

> Ingénierie et recherche de pointe> Production industrielle

> Nombreuses start-up prometteuses> Développement des services de logistique

et de messagerie.

Cette variété se perçoit au travers du marché de l’immobilier d’entreprises de l’agglomération

grenobloise. Les professionnels de la FNAIM ENTREPRISES 38 que j’ai l’honneur de

représenter, ont produit l’étude de marché 2018.

Cette étude nous révèle les tendances suivantes :

L’année 2018 aura été sur le plan de l’immobilier d’entreprises, un bon cru.

Les volumes échangés, toutes classes d’actifs confondues, ont atteint un haut niveau :

> plus de 62 000 m2 concernant le tertiaire (nettement au-delà de la moyenne décennale de 53 000 m2),

LE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISESB I L A N & P E R S P E C T I V E S

FNAIM ENTREPRISESF É V R I E R 2 0 1 9

LES

LOCAUXD’ACTIVITÉS

COMMERCESLES

INVES-TISSEMENT

L’

4 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES

6 LE STOCK DISPONIBLE

7 LES VALEURS LOCATIVES ET PRIX DE VENTE

8 OPÉRATIONS LANCÉES EN 2018

9 PERSPECTIVES 2019

19 BILAN 2018

20 UN MARCHÉ SAINTYPOLOGIE

DE L’INVESTISSEMENT

21 LES TAUX DE RENDEMENT

22 TRANSACTIONS

23 PERSPECTIVES 2019


16 GRENOBLE INTRA-MUROS

17 LES VALEURS LOCATIVES


Guillaume WOUTAZPrésident de la FNAIM Entreprises 38

Vincent DELAUNOISPrésident de la FNAIM Isère

3F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8

LES

LOCAUXD’ACTIVITÉSLD’ACTIVITÉSL

ES

NVES-TISSEMENT

LES

BUREAUX


12 LE STOCK DISPONIBLE

13 LES TRANSACTIONS ET LES VALEURS


> une hausse de 21 % de la surface placée entre 2017 et 2018 concernant les locaux industriels,

> une baisse du commerce mais relativement contenue, et un nombre de transactions stable,

> enfin, des investissements significatifs tant des privés que des institutionnels et fonds avec plus de 81 millions d’euros placés.

Notre agglomération est indéniablement un marché mature sur le plan de l’immobilier d’entreprises, et riche de nombreuses opportunités.

Nul doute que le témoignage de nos 2 invités d’honneur pour cette édition, la société PHOTOWEB, et la société ARTURIA, nous le confirmera.

Les membres de la FNAIM ENTREPRISES 38 restent mobilisés pour contribuer au succès et plein rayonnement de notre territoire.

Guillaume WOUTAZPrésident

VOILÀ L’ÉDITION 2018 DE L’ÉTUDE

DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES,

RÉALISÉE PAR LES MEMBRES DE LA FNAIM ENTREPRISES.

5

LE MARCHÉ DU NEUF

Avec 14 000 m2 en 2018 pour 16 transactions – contre 6 700 m2 en 2017 –, le neuf représente cette année 22 % de la surface placée.

Les porteurs de projet ont pu acquérir ou louer des biens, dis-ponibles immédiatement, grâce à une offre en immeubles mixtes habitation / bureaux, construits sans pré-commercialisation sur le parc Inovallée : Odyssée, Iliade Acanthe, High Valley à Meylan, Les 2 Massifs et Pré Mayen sur Montbonnot.

Le marché du neuf est attractif de par les performances énergé-tiques du bâti et la qualité des prestations offertes.

La pré-commercialisation reste difficile lorsque les immeubles ne sont pas lancés en « blanc ».

placés en neuf soit 1/3 de +

par rapport à 2017

Des critères de recherche de plus en plus pointus et orientés autour :

de locaux qualitatifs, de charges maîtrisées, d’aménagements évolutifs selon le mode de travail

d’une demande émergente des « startupers » pour des bureaux en hyper-centre avec des services de proximité (restauration, bars…) et une bonne desserte en transports en commun

de la fibre optique, un incontournable du cahier des charges des prospects

des parkings qui restent pour les zones tertiaires, Grésivaudan et Voironnais, un atout majeur

4

LA DEMANDE PLACÉE

L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S

TOTAL

DONT CLÉS EN MAIN

DONT NEUF

62 369

8 500

2018

14 027

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE en m2

86 138

42 885

2017

6 675

51 829

9792015

16 800

71 323

26 750

2016

6 430

31 490

2014 01 114

52 850moyenne décennale

2018 aura été une très belle année,

(même si 2017 s’élevait exceptionnellement à 86 138 m2 grâce à deux transactions hors

normes), avec un marché porteur en bureaux comptant 62 369 m2 placés.

2018 a été boostée par quelques belles transactions dont :

> 4 366 m² pour le compte d’Econocom, à Saint-Martin le Vinoux, à côté d’EDF,

dans la continuité de la Presqu’île

> 5 200 m² au sein de l’ancien site AG2R LA MONDIALE.

des transactions sont réalisées

à la vente (contre 36 % en 2017)

Sur 2018, la part de transactions à la vente est bien plus importante que les dix dernières années.

> À l’achat, elle s’élève à 24 620 m2 (hors clés en main) pour 40 transactions soit une surface moyenne placée de 615 m2.

> À la location, 29 249 m2 (hors clés en main) soit 82 transactions soit une surface moyenne de 357 m2.

À noter en 2018, une baisse des tran-sactions sur Europole, due à la rareté de l’offre sur le secteur, à la faveur des quartiers limitrophes que sont Bouchayer-Viallet et Presqu’île.

Cette année, la surface moyenne commercialisée est de nouveau en hausse passant de 330 m² à 450 m².

LES SECTEURS

Les autres territoires totalisent 25 % des transactions dont 17 % sur le Nord de l’agglomération et 8 % sur le Sud.

Le territoire du Grésivaudan garde le vent en poupe

et représente 39 % des transactions

(contre 29 % en 2017) avec 21 119 m2.

Grenoble tire son épingle du jeu avec 19 325 m2 soit 36 % des transactions (40 % en 2017).

GrenobleTerritoire du Grésivaudan

36 %

39 %

Nord de l’agglomération

17 %

8 %Sud de l’agglomération

LES

BUREAUX

placés en 2018 qui contribuent à élever la moyenne décennale

Répartition des transactions pour l’ensemble du territoire

Les attentes des entreprises

F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8

Les 8 500 m2 clés en main représentent 3 opérations :

Xenocs : ± 5 000 m² sur la Presqu’île

ER2I : ± 2 000 m² sur St-Ismier

Post Immo : ± 1 500 m² sur Montbonnot.

E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S

Toujours un manque

de grandes surfaces en neuf et ancien

Un stock disponible

relativement stablepar rapport

à 2017

Le stock disponible est relativement stable cette année par rapport à 2017 avec :

Cette année encore, une pénurie de grandes surfaces disponibles, supérieures à 800 m2, est constatée, dans le neuf comme dans l’ancien.

Beaucoup de petites et moyennes surfaces de seconde main ne trouvent pas preneur en raison de leur vétusté ; elles ne répondent plus aux cahiers des charges des prospects.

L E S T O C KD I S P O N I B L E

contre 90 313 m2 en 2017

TOTAL

DONT NEUF

STOCK DISPONIBLE exprimé en m2

6

Vente ou location,les valeurs

sont stables

Les loyers conservent une valeur de 110 € HT pour les bureaux de seconde main, excepté sur Europole qui conserve des loyers élevés à 145 € HT, hors parking, à peine en dessous des prix du neuf.

Les franchises de loyers, à hauteur de 1 mois par année d’engagement, se sont généralisées.

NEUF

Centre-ville

2 300 €

2 500 €

Europole

ANCIEN

1 800 €

2 300 €

Périphérie

NEUF

1 950 €

2 350 €

ANCIEN

900 €

1 600 €

ventes exprimées en euros/m2

Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits

Les prix d’acquisition dans le neuf restent stables.

En seconde main, les petites surfaces de qualité, très attractives, trouvent preneur malgré des valeurs relativement élevées. Les grandes surfaces, quant à elles, restent sur des niveaux de prix stables.

24 949

90 313

104 00098 154

116 500

14 924 13 3009 500

2017

88 247

7 573

20182014 2015 2016

Les loyers conservent une valeur Les loyers conservent une valeur Les loyers conservent une valeur de 110

PériphérieNEUF

Centre-ville

150 €

160 €

NEUF

145 €

155 €

ANCIEN

Europole

135 €

150 €

ANCIEN

110 €

125 €

exprimés en euros HT/m2/anloyers


E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S

O P É R A T I O N S L A N C É E S E N 2 0 1 8

8

Peu de grandes surfaces de qualité sont disponibles, ce qui oblige

les porteurs de projet à repousser leurs échéances.

L’offre immédiate de locaux de grande surface étant très faible,

certaines demandes ne pourront pas être satisfaites.

Les nouveaux programmes à sortir vont permettre

de répondre à la demande et donc stabiliser les valeurs

locatives et de vente.

Une année sous le signe de la croissance avec des entreprises qui réactivent leurs projets immobiliers.

Les recherches de plus de 1000 m2 seront plus nombreuses.

La Presqu’île va offrir de nouvelles opportunités grâce à de futurs programmes tertiaires d’envergure mais qui ne verront le jour qu’en 2020.

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9

LA DEMANDE

LE STOCK

LES VALEURS

L’année 2019 donnera naissance à de beaux projets grâce à une corrélation entre l’offre et la demande.

QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES

PRENEURACQUÉREUR M2 LOYER HT/M2/AN

ACHAT M2/HD

EPFL 5 200 Grenoble

ECONOCOM 4 366 Saint-Martin le Vinoux 2 525

ÉMERAUDE 2 259 Grenoble 146

ARTURIA 2 120 Montbonnot 1 750

TAILLEFER 1 877 Meylan 155

KPMG 1 606 Meylan 160

MÉTRO 1 144 Grenoble 135

MAINCARE 1 060 Montbonnot 135

KAYSEN 1 060 Montbonnot 1 850

INSIDE OUTSIDE 1 060 Montbonnot 1 850

BGENE GENETICS 1 060 Grenoble 140

CAMPUS PRÉ MAYEN

Surface : 8 305 m2

Prix de vente : 1 850 € /m2

Loyer : 135 € /m2

Parking : 1 place / 30 m2

Livraison : 2e trimestre 2019

LE TAILLEFERSurface : 2 314 m2

Loyer : 155 € /m2

Parking : 1 place / 60 m²

Livraison : 1er trimestre 2019

MEYLAN

INTENSIT Y

Surface : 1 606 m2

Loyer : 160 € /m2

Parking : 1 place / 35 m2


MEYLAN

MIR A

Surface : 1 000 m2

Loyer : 135 € /m2

Parking : 1 place / 30 m²



MONTBONNOT

MOIRANS

LA DEMANDE PLACÉE

> Si 2016 et 2017 étaient déjà d’excellentes années, la tendance se renforce encore en 2018

avec une hausse de plus de 21 % de la demande placée soit 137 591 m2, dont 114 768 hors clés en main.

> Le rythme des transactions a néanmoins été irrégulier durant l’année, lié à une inadéquation entre les demandes et le stock disponible, mais aussi à un décalage des signatures sur le 1er trimestre 2019, soit :

> 71 % de la surface placée durant le 1er semestre> 29 % de la surface placée durant le 2e semestre.

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE

10

LES

LOCAUXD’ACTIVITÉS

Soit en moyenne 109 011 m2 sur 11 ans

TOTAL

DONT NEUF

DONT CLÉS EN MAIN20172017

113 628

5 014

31 125

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

5 014

2016201520142012201120092008

94 200 100 300

65 320

93 379

76 441

107 530

182 032

113 606109 337

11 7358 500 8 800 651517 716 6 267

4 40214 200

2013

5 9602 777 1 819 5 467 4 695

25 682

20182018

137 591

6 390

22 823

115 096

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE en m2

RÉPARTITION EN TERMES DE

SURFACE PLACÉE

RÉPARTITION EN NOMBRE DE

TRANSACTIONSRÉALISÉES

de hausse de la demande placée passant de 113 628 en 2017 à 137 591 m2

À NOTER> La répartition de la demande placée par territoire reste globalement inchangée en termes de surface. Le Nord de l’agglomération confirme sa polarisation avec 6,5 points de plus par rapport à 2017.

> Grenoble intra-muros est en perte de vitesse, à moins 2,3 points, en lien avec la rareté foncière, la recon-version de sites industriels en logements, et les difficultés d’accès.

> Le Grésivaudan est également en retrait passant de 23,9 % à 19,5 %.

Grenobleintra-muros

Territoire du Grésivaudan


6,4 %

Sud de l’agglomération

45,6 %

20 %

28 %

Grenobleintra-muros

Territoire du Grésivaudan


12,5 %

Sud de l’agglomération

27,25 %

25 %

35,25 %


Si la surface placée est un critère d’analyse essentiel, il est important de considérer la répartition des opérations en fonction du nombre de transactions réalisées. Dans ce cas, le Sud de l’agglomération, territoire très demandé des prospects, affiche son dynamisme.


Les demandes au profil technologique

Elles sont cette année, plus que les années précédentes, en hausse.

Les critères de recherche concernent notamment :

> des bâtiments à l’image qualitative,

> un système de température contrôlée,

> une bonne connectivité internet,

> des « facilities » (fluides multiples).

Moyenne décennale de la demande placée

> Les prospects sont moins hésitants

à s’engager sur des baux fermes de 6 ans voire 10 ;

ceci traduit sans doute une confiance accrue

dans l’économie.

RÉPARTITION DE LA COMMERCIALISATION

STOCK DISPONIBLE exprimé en m2 (Source AEPI)

20182008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015

80 000

156 000

180 000

156 500165 787

136 700 120 500

132 461 122 100122 000151 982

12

70 TRANSACTIONS À LA LOCATION pour 50 570 m2 représentant 44,06 % des transactions totales soit 722 m2 en moyenne. 4 248 m2 de transactions dans le neuf soit 8,4 %.

48 TRANSACTIONS À LA VENTE pour 64 198 m2

représentant 55,94 % des transactions totales

soit 1 337 m2 en moyenne. 2 118 m2 de transactions

dans le neuf soit 3,3 %.

44,06 %Locations 55,94 %

Ventes

neuf : 3,3 %

neuf : 8,4 %

ancien : 91,6 %

ancien : 96,7 %

2018

neuf : 5,75 %

56,3 %

43,7 %

Locations

neuf : 6,5 %

ancien : 94,25 %

ancien : 93,5 %

Ventes

93,5 %

2017

L E S T O C K D I S P O N I B L E


L E S V A L E U R S *

NEUF ANCIEN ANCIENde qualité vieillissant

900 €650 €

300 €

1 200 €900 €

650 €

ventes*exprimées en euros/m2

Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits (pour bâtiments en bon état)

NEUF ANCIEN ANCIENde qualité vieillissant

70 €50 € 30 €

85 €70 €

50 €

loyers*exprimés en euros HT/m2/an

* Valeurs moyennes, susceptibles de variations selon localisation et superficie

Les valeurs sur les bâtiments récents et de qualité se maintiennent voire sont à la hausse.

Les valeurs sur des bâtiments anciens,

obsolètes, amiantés, sont orientées à la baisse.

La répartition est calculée sur la base de la demande totale hors clés en main soit 114 768 m2.

RAPPELRÉPARTITION

2017

Le stock disponible reste stable par rapport à 2017. Cette stabilité est toutefois à relativiser :

Stabilité au niveau de la surface globale

Baisse sensible au niveau du nombre de bâtiments disponibles (58 000 m2 du stock représentent seulement 5 bâtiments…)

Stock composé à plus de 90 % de locaux à la location

Stock en décalage avec la demande qui est majoritairement orientée vers l’acquisition

Manque de biens qualitatifs.

6 169 m2

54,80 € HT/m2/an (loyer)

Bail 3/6/9Visibilité rocade sud, quais…

2 000 m2

52 € HT/m2/an (loyer)

Bail 3/6/9Locaux

entièrement réhabilités

GRENOBLE

V EURE Y

2 195 m2


Bail ferme de 6 ansLocaux en parfait état - Quai, grande hauteurFranchise de 4 mois de loyerChauffage installé par le Preneur

3 500 m2

65 € HT/m2/an (loyer)

Bail ferme de 12 ans(extension de bureaux

réalisée par le bailleur)Visibilité échangeur du Rondeau

+ d’1 ha de terrain

445 m2

1 000 € HT/m2 (vente)

Locaux livrés bruts de béton et fluides en attente

DOMÈNE

E Y BENS

S T-M A RTIN D’HÈRE S

1 265 m2


Bail ferme de 6 ansLocaux en parfait étatBon emplacement

SE YS SINS


Une année dans la continuité

de 2017

2018

LA DEMANDE PLACÉE

LA DEMANDE

LE STOCK

De belles perspectives sur la base du 1er trimestre.

Accroissement des demandes de type « high tech ».

Plusieurs demandes pour de la petite logistique / messagerie « du dernier kilomètre ».

Présence marquée des demandes émanant des grands comptes.

Une disparité croissante des valeurs selon l’état des bâtiments.

Petites superficies à la vente : hausse des prix de vente y compris pour les bâtiments dégradés.

LES VALEURS

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9

14

LES TRANSACTIONS

Les ventes de droit au bail et murs ont progressé de près de 20 % par rapport à 2017, représentant ainsi :

> 55 % des transactions(contre 46 % en 2017).

surface moyenne commercialisée à Grenoble

Des vérifications accrues sur les problématiques d’amiante et de pollution des sols.

Un audit également quasi systématique concernant les toitures.

Encore et toujours des difficultés sur les opérations en phase de pré-commercialisation.



En matière de commerces, la tendance

grenobloise connue en 2017 s’est globalement poursuivie en

2018. Malgré une baisse de 10 %, les transactions restent ainsi à un bon

niveau avec un total de 111 opérations (124 en 2017, 125 en 2016).

> 24 918 m2 placés (soit une baisse de 14 %) dont

9 148 m2 sur Grenoble intra-muros.

> 5,7 % des transactions réalisées sur Grenoble ont été des locaux neufs.

COMMERCESLES

transactions

36 % des transactions ont été

réalisées sur GRENOBLE (contre 65 % en 2017).

La ville reste quand même attractive sur le territoire même si

un rééquilibrage par rapport à la périphérie s’opère peu à peu.

16

CONFORMÉMENT AUX ORIENTATIONS DÉFINIES

PAR LE SCOT, LA RÉFLEXION MENÉE

EN CONCERTATION POUR LE PLUI TOUCHE À SA FIN.

CETTE MISE À JOUR DES RÈGLES AURA

POUR OBJECTIF D’OPÉRER DES CHANGEMENTS,

PLUS OU MOINS LOURDS.

NOMBRE DE CES ORIENTATIONS AURONT

POUR OBJECTIF DE PROTÉGER LE COMMERCE

DE PROXIMITÉ ET DE RECRÉER

DE LA COMMERCIALITÉ DANS LES QUARTIERS

JUSQU’ICI ABANDONNÉS PAR LES PORTEURS

DE PROJETS COMMERCIAUX.

LE PLUI DEVRAIT, APRÈS UNE DERNIÈRE

ENQUÊTE PUBLIQUE,

ÊTRE APPLICABLE FIN 2019.

Le POINTjuridique


À NOTER

L E S V A L E U R S L O C A T I V E SValeurs locatives exprimées HT/m2/an, droit au bail inclus.

80 €140 €

700 €

200 €140 € 90 €

1 000 €

300 €170 € 150 €

N° 1 N° 1 bis Grands boulevards N° 2 Périphérie

Les valeurs locatives restent stables avec une très légère

augmentation sur la périphérie.

EMPL ACEMENT S N°1

Place Victor Hugo (à proximité de Zara / Burger King)

Rue de Bonne

Félix Poulat / Grenette

Rue Lafayette

EMPLACEMENTS N°1 bis

Grand-Rue

Rue de Strasbourg

Rue Saint-Jacques

Rue de la Poste

ZONES COMMERCIALES

Échirolles - Comboire

Saint-Martin d’Hères Péri - Champ Roman

Saint-Égrève - Cap des H

Saint-Égrève - Cap 38

Grand Place

Caserne de Bonne

K-store

LES ARTÈRES COMMERÇANTES PRINCIPALES

Un turn-over normal continue à s’opérer dans le centre-ville, avec une offensive importante du secteur

alimentaire sous toutes ses formes. De plus en plus de magasins de proximité – principalement des chaînes

alimentaires –, s’installent au détriment des activités d’équipement de la personne, secteur à marge plus

réduite et fortement impacté par les canaux de distribution internet.

Il est à noter l’importance de l’Uberisation des processus de consommation. Deliveroo et Uber Eats ont explosé à Grenoble en l’espace de 2 ans. La « consommation extérieure » est en baisse par rapport à la « consommation à domicile ». Les changements sociologiques combinés au confort d’avoir le choix, sans perte de qualité ni de temps font « bouger » le commerce traditionnel. Pour autant, perte de flux ne signifie pas pour tous perte de chiffre d’affaires.

Suite aux évolutions routières des accès du centre-ville, une augmentation significative des transports doux (piétons, vélos, trottinettes) mais aussi des transports en commun (bus et tram) a été enregistrée.

Grenoble a été citée dans le film « Après demain » comme une ville précurseur dans la réflexion et l’application des modes de transports doux, Copenhague étant la référence européenne avec 65 % de ce type de transports.

Les demandes pour les grandes surfaces (supérieures à 300 m2), qui plus est avec un maximum

de plain-pied, sont toujours d’actualité malgré une offre

quasi inexistante.

Après de nombreuses années de vacance, il apparaît que la majorité

des locaux en périphérie qui ne trouvait pas preneur a été pourvue.

Grenoble se dessine maintenant comme une véritable Métropole

au cœur des Alpes.

UN RÉÉQUILIBRAGECENTRE-VILLE / PÉRIPHÉRIE

G R E N O B L E I N T R A - M U R O SC O N T I N U E D E R É S I S T E R

À L A C R I S E D E S C E N T R E S - V I L L E S

en hausse

en baisse

identique

B I L A N 2 0 1 8

2018 n’enregistre pas de « méga » transaction, mais avec près de 81 M€ d’investisse-ments, le marché fait mieux que la moyenne décennale (à environ 58 M€).

Ce niveau aurait pu être encore supérieur s’il y avait eu plus de produits à vendre.

Ces montants confirment la bonne santé de l’investissement en immobilier d’entreprises, qui demeure un des rares sec-teurs à offrir des rendements intéressants – de l’ordre de 5 à 8 % selon les classes d’actifs –, alors que dans le même temps les marchés boursiers ont pour la plupart chuté.

d’investissements

UNE ANNÉE MEILLEURE QUE PRÉVU !

18 19F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8

LA DEMANDE

LE STOCK

Les demandes collectées sont de plus en plus qualitatives, principalement orientées vers le service ou la restauration, avec des cahiers des charges de plus en plus précis et qui ne correspondent pas à l’offre existante.

Les valeurs restent stables et s’autorégulent par rapport aux contraintes économiques et seuils de rentabilité des différentes activités.

LES VALEURS

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9

Le stock demeure faible et reste en décalage par rapport à la demande.

Est-ce qu’augmenter le nombre de m2 de surface commerciale va augmenter le pouvoir d’achat des consommateurs ? Est-ce que l’offre commerciale en place répond au besoin ?

Avec la rénovation du centre commercial Grand Place et le projet Neyrpic, de nombreuses enseignes mettent en stand-by leurs recherches sur Grenoble intra-muros le temps de voir comment l’agglomération va évoluer.De nombreux projets

sont en cours comme entre autres :> le transport par câble qui

reliera Saint-Martin le Vinoux à la gare multimodale de Fontaine (prévision 2023).

> le projet de liaison entre la métropole et la station de Chamrousse, faisant de Grenoble la véritable capitale des Alpes avec les pistes de ski à quelques encablures.

Ces infrastructures devraient donner une nouvelle dimension économique et commerciale à l’agglomération.

Le fait que le nombre de transactions baisse avec un taux de vacance constant signifie que l’activité commerciale est stable.

L’augmentation significative des transactions en bureaux et locaux d’activités courant 2018 est significative de l’attractivité de la métropole et aura inévitablement un impact sur l’activité commerciale.

La métro grenobloise affirme son identité par rapport aux autres métropoles françaises.

INVESTISSEMENTL’

58 moyenne

décennale

MONTANTS INVESTIS exprimés en millions d’euros

187

2017

81

2018

48

2008

18,8

2009

36

2010

37,6

2011

33,5

2012

95

2013

55,2

2014

24

2015

42,5

2016

B I L A N 2 0 1 8

INVESTISSEMENT

U N M A R C H É S A I N

> Les actifs bénéficiant de baux fermes avec des loca-taires de qualité demeurent très demandés, ce qui permet de maintenir des taux Prime, bas.

> Pour les bâtiments d’activités, les taux ont poursuivi la baisse (notamment pour l’actif Rolls-Royce qui affiche un taux exceptionnellement bas mais avec un engagement long…).

Cette année encore, la demande est forte et le nombre de transac-tions témoigne de l’attractivité de l’agglomération.

Le marché est largement apprécié à la fois par les particuliers qui ont représenté près de 40 % des montants investis, ainsi que par les fonds et institutionnels qui poursuivent leur développement sur des biens plus importants en volume.

Tout comme l’an passé, seuls les points suivants pondèrent l’euphorie actuelle :

> des actifs de seconde main nécessitant à court/moyen terme de lourds travaux

> la durée restant à courir pour les baux en cours et taux de vacance peut être un vrai frein

> un manque d’offres en neuf.

Tendance bureaux « *Prime »(bail ferme de 12 ans)

Tendance activités « Prime » Tendance bureaux « Récents »

20182008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015

9,5 % 9,5 % 9,5 %8,8 % 8,6 %8,8 %

8 % 8 % 7,9 % 7,8 %

6,5 % 6,5 % 6,3 % 6,25 %

9 % 9 %9,3 %

8,2 % 8,2 %8 % 8 %

5,8 %

7,3 % 7,3 %7,3 % 7,1 %

8,2 %

8,5 %

7,5 %

7,5 %

6,1 %

20

2 transactions ≥ 10 000 000 €

chacuneROLLS-ROYCE

CNET

Les particuliers ont très largement contribué au succès de cette année

avec près de 32 M€ placés soit une hausse de 50 % par rapport à 2017.

Si les fonds et institutionnels ne représentent que 1/3 des transactions

en nombre, en montant c’est 60 % du marché qui leur sont dus, pour l’essentiel,

comme habituellement, en tertiaire. Répartition par TYPOLOGIE DE CLIENTS

% relatif au nombre de transactions

privésinstitutionnelset fonds

34 %66 %institutionnelset fonds

Répartition par tranches de MONTANTS INVESTIS

% relatif au nombre de transactions

privés 60 %40 %


commerces

activités

bureaux

1 %38 %

61 %

TYPOLOGIE DE PRODUITSRépartition par tranches de MONTANTS INVESTIS

T Y P O L O G I E D EL ’ I N V E S T I S S E M E N T

Pour la 2e année consécutive, le commerce

est quasi absent des transactions…

mais par manque d’offres…

La part des bureaux quant à elle diminue

mais au profit des activités qui remontent

de 3 à 38 % entre 2017 et 2018.

Les tauxde rendementse stabilisent

L E S T A U X D E R E N D E M E N T

> Les écarts entre le Prime et le Récent tendent à se stabiliser autour de 100 points de base.

> Les taux affichés se sont stabi-lisés autour de 6 % pour les Bureaux Prime.

> Cependant, il est à noter que les ventes réalisées n’avaient pas des baux de 12 ans comme vu l’an passé. À conditions comparables, l’érosion des taux se serait poursuivie…

P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9

LA DEMANDE

LE STOCK

LES VALEURS

22

LA DEMANDE

LE STOCK

La rentabilité liée à l’immobilier d’entreprises attire de plus en plus

les particuliers. Cette demande croissante porte essentiellement sur

des actifs de 200 K€ à 2 M€ et plutôt sur des immeubles de seconde main.

Les institutionnels, eux, se positionnent plutôt sur des volumes plus importants

et/ou des actifs neufs ou récents. Il est à noter que les certifications

sont désormais essentielles pour obtenir un rendement Prime.

Grenoble et son agglomération, portées par une économie

dynamique, intéressent de plus en plus les nouveaux investisseurs.

2019 démarre avec peu d’actifs à vendre sur l’ensemble

des typologies de biens.

Cependant, certains investisseurs réfléchissent à renouveler leurs actifs

pour se repositionner sur des immeubles plus récents. Cela

devrait créer de belles opportunités tant sur les biens neufs

que pour le seconde main.

Les immeubles neufs demeureront la cible privilégiée des institutionnels et l’ancien, offrant de meilleures rentabilités, celle des privés.

Plusieurs négociations sur des volumes importants, entamées en 2018, devraient aboutir et peser en 2019, ce qui laisse penser que l’année sera de nouveau sur des volumes proches, voire au-dessus, de 100 M€.

Les taux Prime devraient descendre sous la barre des 6 % et se stabiliser autour de 5,9 et 5,8 % selon la durée ferme des baux et la qualité des locataires.

LE MARCHÉ


P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9

IMMEUBLE + M2 TYPOLOGIE ÉTAT ACQUÉREUR PRIX DE VENTEen €/net vendeur

RENTA.en %

MontbonnotChartreuse 1 500 Bureaux Neuf Institutionnel ± 3 500 000 NC

MontbonnotBelledonne 2 400 Bureaux Neuf Privé ± 5 500 000 NC

MEYLANCh. du Vieux Chêne 1 600 Bureaux Neuf Privé 3 920 000 6,5

HIGH VALLEYMeylan 263 Bureaux Neuf Privé 600 000 7

ECONOCOMSt-Martin le Vinoux 4 366 Bureaux Neuf Institutionnel 9 600 000 6,1

ROLLS-ROYCEMeylan ± 15 000 Activité Seconde main Foncière privée 15 000 000 6,7

ALLIBERTCentr’Alp ± 28 500 Activité Seconde main Privé 7 500 000 NC

MARÈSESecteur Poterne 6 982 Activité Seconde main Privé 1 500 000 (vide) NC

VEUREY150 allée du Sautaret 6 896 Activité Seconde main Privé 3 780 000 8,9

35 VIEUX CHÊNEMeylan 1 475 Bureaux Seconde main Privé 1 750 000 8,5

NOVAMontbonnot 4 869 Bureaux Seconde main Institutionnel 8 800 000 7,5

CNETMeylan 16 000 Bureaux Seconde main Institutionnel ± 10 000 000 NC

RondeauÉchirolles 1 014 Bureaux Seconde main Foncière privée 1 100 000 9

CLAIX 1 466 Bureaux Seconde main Privé 1 280 000 9,5

ÉchirollesParc Sud Galaxie 1 225 Bureaux Seconde main Privé 2 150 000 NC

Grenoble centre 90 Commerce Seconde main 145 000 8,3


High Valley

MontbonnotBelledonne

Meylan (Vieux Chêne)

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