Cours d’expertise immobilière - onigt.org en Expertise Immo... · 2 Cours d’expertise...

1

Cours d’expertise immobilièrePour le compte

de l’ONIGT / CRC

Casablanca, le 10 & 11 mai 2014

2

Cours d’expertise immobilière

préparé et présenté par :

Nabil Bounajma, MRICSIngénieur Géomètre Topographe Assermenté

Expert en Immobilier, diplômé de l’ICH de Paris

www.terramodus.ma

http://www.terramodus.ma/

3


1. Rappel de quelques notions de base ;

2. Pratique de l’expertise immobilière ;

3. État des lieux de l’expertise immobilière au Maroc ;

4. Charte de l’expertise immobilière en France ;

5. Normes internationales d’évaluation (Red Book de la RICS) ;

6. Méthodes d’évaluation :

Par postes de comparaison ;

Par sol et constructions ;

Par capitalisation du revenu ;

Par méthodes professionnelles : Bilan promoteur, DCF, Millième…

7. Présentation d’un rapport type d’expertise immobilière ;

8. Etude des cas pratiques : terrain, résidentiel, industriel, agricole…

9. Discussion.

4


1. Rappel de quelques notions de base :












9. Discussion.

5


1. Notions de base : l’expert

une formation

(technique, juridique, économique…)

une expérience

(de 5 à 10 ans…)

Un cadre

(45-00, 30-93, Chartes, RICS…)

6


1. Notions de base : les préalables

Juridique DOC, Contrats

de vente, Baux, VEFA, Copropriété…

Foncier

IF, Statuts, Régimes,

…

Urbanisme SDAU, PA, PD, Gestion

urbaine, 12-90, 25-90…

Économie Économiegénérale, marchés

immobilier et foncier…

Finance Indicateurs, levé de fond,

taux de crédits,

placement…

Technique Études, APS, APD, DCE, Travaux…

Fiscal

CGI, Taxes des

collectivités locales, droits…

L’expert en Immobilier

7


1. Notions de base : les préalables

Évaluation Immobilière

Actualisation d'une

expertise

Expertise quinquennale

ou autre…

Avis sur dossier et révision

Contrôle de cohérence et de méthodes

Audit immobilier

Les Études diverses

Actifs

Actifs immobiliers :

• Les immeubles d’exploitation– siège social– locaux d’activités…

• Les immeubles de rapport– immeubles d’habitation– immeubles de bureaux– immeubles de commerces– immeubles d’activités…

• Les immeubles d’hébergement– Hôtel, résidence hôtelière– Clinique, maison de retraite…

• Les immeubles à destination relativement spécialisée

– château– Parking…

Foncier :

– Terrains à bâtir(viabilisés ou non)

– Terres agricoles– Forêts– Domaines agricoles– Golfs

Autres :

- Droits réels- Fonds de commerce…

Clients Privés :

-Propriétaires

-Fonds d’investissement

-Banques

-Assurances

-Promoteurs, lotisseurs

-Héritiers…

Institutionnels :

-Justice

-Domaines

-Equipement

-CDG

-OCP…

8


1. Notions de base: la valeur

S’agissant de biens matériels, qu’il nous soit permis d’aborder la notion de

valeur de façon prosaïque, en décrivant le comportement du propriétaire

d’un objet :

Le propriétaire d’un objet « sans valeur » :

• le jette ou le détruit si c’est un meuble ;

• le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il lui

attribue une valeur sentimentale.

Dans les deux cas, l’objet est considéré comme inutile et/ou disponible en

quantité illimitée.

Par contre, le propriétaire d’un objet « de valeur » le conserve :

• soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus)

• soit en vue de l’échanger (abusus).

C’est cette valeur d’échange qui nous intéresse …

Extrait du livre:

Expertise immobilière, guide pratique

9

Les fondamentaux de la

valeur des immeubles

10

Les fondamentaux de la valeur des immeubles

L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la

valeur d’un bien immobilier. Encore faut-il préciser cette notion de valeur

qui, dans le domaine immobilier, est loin d’être aussi simple qu’il y parait.

Vu la complexité du contexte économique contemporain, les actifs

immobiliers sont devenus des moyens de placement à long et moyen

terme et de spéculation à court terme.

Ils n’ont donc plus rien à envier aux valeurs mobilières qui sont cotées

quotidiennement sur un marché en fonction de l’information qui les

concerne.

11


La définition de la valeur

Le mot « valeur », du latin classique « valor », est utilisé dès le XIe siècle pour

désigner le mérite ou les qualités.

Par extension, il est ensuite pris pour « importance », avant d'admettre plusieurs

emplois spécialisés :

12

Les fondamentaux de la valeur des immeublesLa définition de la valeur

En philosophie, une valeur est une norme de conduite personnelle ou

sociale relevant de la morale ou de l‘éthique, de la politique, de la spiritualité ou

encore de l‘esthétique.

13

Les fondamentaux de la valeur des immeublesLa définition de la valeur

En économie, une valeur est une estimation d'un bien ou d'un service.

Cette notion a été déclinée sous de nombreuses formes, comme la valeur

de la vie, la valeur du travail, la valeur d'usage, la valeur mobilière, la

valeur nominale ou vénale et la valeur réelle…

En mathématiques, une valeur est de façon générale l'une des déterminations d'une

variable, avec des déclinaisons notables :

une valeur approchée d'un nombre est un autre nombre avec lequel l'écart est

suffisamment faible pour le remplacer dans des applications numériques,

la valeur absolue d'un nombre est sa valeur numérique affectée du signe positif,

une valeur propre d'un opérateur est un scalaire exprimant le rapport d'un vecteur propre

à son image,

une valeur d'adhérence d'une suite est un élément dont tout voisinage contient une

infinité de terme de la suite…

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_de_la_vie

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_de_la_vie

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_travail

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_d'usage

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_mobili%C3%A8re

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_nominale_et_valeur_r%C3%A9elle

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_approch%C3%A9e

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_absolue

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_propre

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_d'adh%C3%A9rence

14



La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait

raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les

conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur ;

La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte

tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;

Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce

délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du

marché, sans réserves, avec une publicité adéquate ;

L'absence de facteurs de convenance personnelle.

15



Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les

termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de

réalisation.

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

- la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le

bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.

- la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans

les lieux d'occupants, titrés ou non.

Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et

financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

Enfin, l’expression de la valeur est toujours monétaire.

16


Les composantes de la valeur

1. La situation :

la croissance urbaine et l’évolution des villes, le marché

foncier, la formation du prix et la rente foncière, le marché de

l’immobilier (offres et demandes), le site, le quartier, le

voisinage…

17

Les fondamentaux de la valeur des immeublesLes composantes de la valeur

2. Les facteurs physiques :

Le terrain : la configuration, le relief, le sous-sol, les éléments d’équipements

(VRD), encombrement…

Les constructions : architecture et gros œuvre, le second œuvre, les

équipements, solidité de l’édifice, l’étanchéité, les coûts de constructions, les

ratios…

18


3. Les facteurs économiques et sociologiques:

La spécificité du bien (terrain, construction, utilisation…), l’utilité et la

rentabilité, le marché, l’économie générale, le comportement des acteurs

(investisseurs, utilisateurs et pouvoirs publics), le cycle de l’immobilier…

19


4. Les facteurs juridiques

Le droit de la propriété immobilière, le texte sur l’immatriculation

foncière, la copropriété, la VEFA, les statuts particuliers,

la réglementation urbanistique,

le bail d’habitation, le bail commercial,

l’expropriation…

20


5. Les facteurs fiscaux

L’importance de la fiscalité et son incidence sur la valeur

enregistrement : 7% (4% avec engagement de lotir ou construire,

majoration de 15%, pénalités 10%, 5% et 0,5%)

droits de la CF : 1 % de la valeur du biens (droits ad-valorem)

TVA : 20 % (les terrains sont hors champ)

TNB : 4 à 20 (immeuble) et 2 à 12 (villa/indiv) dhs/m²/an

TPF : taxe sur le profit réalisé suite à une vente/location

21


La différence entre la Valeur et le Prix

Le paradoxe de l'eau et du diamant est un paradoxe qui naît de la théorie

classique de la valeur. Il a été énoncé par Adam Smith sous la forme

suivante :

« Il n'y a rien de plus utile que l'eau, mais elle ne peut presque rien

acheter ; à peine y a-t-il moyen de rien avoir en échange. Un diamant, au

contraire, n'a presque aucune valeur quant à l'usage, mais on trouvera

fréquemment à l'échanger contre une très grande quantité d'autres

marchandises.»

Ce paradoxe a servi de fil conducteur pendant tout le XIXe siècle pour

résoudre la question de la valeur et illustre la distinction entre valeur

d'échange et valeur d'usage

http://fr.wikipedia.org/wiki/Paradoxe

http://fr.wikipedia.org/wiki/Adam_Smith

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_d'%C3%A9change

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_d'%C3%A9change

http://fr.wikipedia.org/wiki/Valeur_d'usage

22



23



En économie de marché, la valeur correspond à l’appréciation portée par un

« sachant qualifié » sur le prix pouvant normalement être obtenu de la vente

d’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas.

La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté ; ce dernier peut

être :

- élevé : prix de convenance (particularité pour l’acquéreur)

- faible : prix de « nécessité » (nécessité de vendre)

- voir normal : il correspond à la valeur sensiblement.

La valeur n’est pas le prix de revient, ni le coût de remplacement.

Le prix est le montant monétaire échangé contre un bien ou un service lors

d'un achat ou d'une vente.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Bien_(%C3%A9conomie)

http://fr.wikipedia.org/wiki/Services_(%C3%A9conomie)

24



En économie et en finance, le concept de prix diffère de celui du coût ( le

coût = les dépenses liées aux intrants) alors que le prix correspond au

montant de la vente ou la valeur psychologique que le consommateur ou le

client est prêt à payer.

Ce qui est pour l'un prix de vente est pour l'autre un coût d’achat et si la

valeur numéraire est par définition identique, les problématiques en jeu sont

fort différentes

25



Le prix peut être un « prix de marché » ou un « prix imposé », selon le régime

économique.

Dans une économie de marché, les prix résultent de la libre confrontation de

l'offre et la demande sur le marché : la rareté fait monter les prix tandis que

l'offre excessive les fait descendre.

Un marché de concurrence pure et parfaite est un marché qui satisfait 5

conditions :

1. atomicité des agents : il y un grand nombre d'acheteurs et de

vendeurs qui empêchent toute coalition entre acteurs économiques.

2. homogénéité des produits : les produits sont semblables.

3. transparence de l'information : toutes les caractéristiques du marché

sont connues des acteurs.

4. libre entrée et libre sortie.

5. libre circulation des facteurs de production.

26



L'économiste Milton Friedman résume pour partie cela en écrivant que le

système de prix libres remplit trois fonctions :

transmission de l'information sur l'offre et la demande ;

incitation pour les producteurs à s'orienter vers les secteurs aux

prix élevés et, partant, à permettre un retour à l'équilibre ;

répartition des revenus.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Milton_Friedman

27



28


Extrait de la norme RICS

Acquéreur de convenance (Special Purchaser) :

Acheteur pour lequel un actif particulier a une valeur de convenance en

raison des avantages découlant de sa détention dont les acquéreurs

ordinaires sur le marché ne disposeraient pas.

Coût de Remplacement Net (Depreciated Replacement Cost) :

Coût actuel de remplacement d’un actif par un équivalent récent,

déductions faites de la dépréciation pour vétusté et de toutes formes

pertinentes d’obsolescence et d’optimisation nécessaire.

29



Evaluation (Valuation) :

Avis écrit d’un membre sur la valeur des droits liés à un actif

immobilier, à la date d’évaluation. L’évaluation sera établie, sauf limites

convenues dans les conditions du contrat, à la suite d’une

visite, et de toute investigation ou enquête complémentaire pertinente

en conformité avec la nature de l’actif immobilier et les objectifs définis

dans le contrat d’évaluation.

Immeuble (Property) :

Ensemble des droits et intérêts portant sur des terrains (avec et sans

constructions), installations techniques et équipements et tout actif

pouvant se déprécier sauf définition plus restrictive dictée par le

contexte. Cette expression s’applique également aux autres actifs

détenus tels que les stocks ou travaux en cours, lorsque l’évaluation a

pour but d’intégrer une valeur dans les états financiers.

30



Juste Valeur (Fair Value) :

Montant pour lequel un actif peut être échangé ou une dette réglée entre

des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions

de concurrence normales.

31



Valeur additionnelle de synergie (Synergistic Value) :

Supplément de valeur créé par l’association de deux intérêts au plus dont la

valeur résultante est supérieure à la somme des intérêts initiaux.

Valeur de convenance (Special Value) :

Prix supérieur à la valeur vénale reflétant les caractéristiques particulières

d’un actif, qui n’ont de valeur que pour un acquéreur de convenance.

Valeur hypothécaire (Mortgage Lending Value) :

La valeur hypothécaire désigne la valeur de l’immeuble telle que déterminée

par un évaluateur réalisant une appréciation prudente de la qualité

marchande future dudit immeuble dans une perspective de long terme, en

tenant compte des conditions de marché locales normales, ainsi que de

l’usage actuel et autres usages possibles de l’immeuble.

Les éléments spéculatifs ne sont pas pris en compte dans l’appréciation de la

valeur hypothécaire. La valeur hypothécaire doit être documentée de manière

claire et transparente.

32



Valeur locative de marché (VLM) (Market Rent) :

Montant estimé auquel un immeuble ou un espace au sein d’un immeuble

est susceptible d’être loué à la date d’évaluation entre un bailleur et un

preneur à bail consentants à des conditions de location à bail appropriées et

de concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties

agissant en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.

Valeur subjective d’investissement (Investment Value or Worth) :

Valeur d’un immeuble pour un investisseur spécifique ou une catégorie

d’investisseurs dans le cadre d’objectifs d’investissement définis. Ce concept

subjectif met l’accent sur le lien existant entre un immeuble spécifique et un

investisseur, un groupe d’investisseurs ou un organisme spécifique dont les

objectifs et/ou critères d’investissement ou d’exploitation sont identifiables.

33



Valeur vénale (VV) Market Value :

Somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé à la

date d’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant

dans une transaction équilibrée après une commercialisation adéquate où

les parties ont l’une et l’autre agit en toute connaissance, prudemment et

sans pression.

Pour mémoire : dans les éditions précédentes du Red Book ce concept

correspondait à la notion d’Open Market Value.

34

L’Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI)

BKAM

http://www.terramodus.ma/index.php/cartographie/carte-indice-ipai/indice-

immobiliers-par-region/cartographie-ipai

http://www.terramodus.ma/index.php/cartographie/carte-indice-ipai/indice-immobiliers-par-region/cartographie-ipai













36

Définitions:

Expertise ;

Expert Immobilier ;

Connaissances ;

Méthodes ;

Estimation ;

Bien ;

Immeubles ;

37

1. Foncier

En droit, le terme « bien » désigne :

Des choses matérielles qui servent à l’usage de l’Homme ; on dit aussi objets corporels ou choses corporelles (maison, voiture…)

38

Immeuble :

Par nature,

par destination

ou par l’objet auquel il s’applique ;

La pleine propriété immobilière :

Usus, fructus et l’abusus.

39

Caractéristique du droit foncier au Maroc :

Sources ;

Dualité du régime : Non immatriculé et l’immatriculé ;

Diversité des statuts ;

Droits coutumiers particuliers ;

Impacts et difficultés du foncier au Maroc.

40

Immatriculation foncière :

Cadre juridique : Acte « Torens », 1913 & 1915 ;

Réforme : la loi 14-07 publié au BO du 24/11/2011

Réquisition, publication, bornage, levé, Clôture, publication, affichage, titre foncier ;

Duplicata, AI, AS, Procédures, Normes, Droits et tarifs de la conservation foncière.

41

Définitions:

Antichrèse; Délimitation Administrative;Emphytéose; Expropriation; Hypothèque;Préemption; Droit de Chefaa; Sefqa;Opposition; Prénotation; Indivision ; Copropriété, Immatriculation Foncière Groupée, Immatriculation Foncière d’Ensemble, Servitudes, charges …

42

Remembrement Rural :

Le remembrement rural, des propriétés agricoles non bâties est l'une des techniques de l'aménagement foncier. Il a essentiellement pour but l'amélioration des exploitations agricoles par un regroupement des parcelles dispersées d’une même ferme en lots mieux concentrés, si possible d’un seul tenant.

Cette restructuration des propriétés est obtenue par le caractère impératif des échanges de terrains opérés entre propriétaires ruraux. Il aboutit à un transfert forcé des droits de propriété d'un bien sur un autre.

Le remembrement des propriétés agricoles peut être jouxté à une autre opération d'aménagement foncier dont il n'est alors que l'accessoire, telle que; l'ouverture de voiries, l’implantation d’un réseau d'irrigation, l'assainissement ou encore la partition de l'espace selon des plans d'aménagement appropriés qui tendraient à préserver les zones agricoles de être d'autres fins, cas des réserves foncières de reboisement etc.

Textes régissant le Remembrement Rural au Maroc :

Dahir n° 1-62-105 du 27 Moharrem 1382 (20 Juin 1962)

Décret d’application n° 2-62-240 du 22 Saffar 1382 (25 Juillet 1962)

Modifiés et Complétés par :

Dahir n° 1-69-32 du 10 Joumada I 1389 (25 Juillet 1969)

Décret n° 2-69-38 du 10 Joumada 1389 (25 Juillet 1969)

43

Remembrement Urbain :

L’association syndicale de propriétaires urbains est une association de propriétés ayant pour objet soit la réalisation d’un plan d’aménagement, soit l’aménagement et l’entretien des voies privées, soit la redistribution de propriétés privées.

Ce groupement ayant le caractère d’«établissement public» jouit de prérogatives de la puissance publique. Il est à distinguer de l’association syndicale de propriétaires de lotissements régie par le dahir du 31 mai 1938 et qui a pour objet l’entretien des lotissements et le redressement des lotissements défectueux.

Textes régissant le Remembrement Urbain au Maroc :

Dahir du 10 novembre 1917 sur les associations syndicales de propriétaires urbains modifié par les dahirs des 20 octobre 1937 et 27 novembre 1958 ;

Dahir du 17 novembre 1936 relatif à l’application du dahir précité à certains centres urbains et à la banlieue des villes ;

Dahir du 10 juin 1922 sur l’immatriculation des immeubles urbains soumis au régime du dahir du 10 novembre 1917 sur les associations syndicales de propriétaires urbains.

44

Le contrat de vente :

Consentement des parties est nécessaire ;

Description de l’objet ;

Détermination du prix ;

Les effets du contrat.

Types de vente : à réméré, à option, selem et vefa ;

Différents formes de l’acte :

authentique (adoulaire, notarial…),

acte sous seing privé n’est plus accepté pour les droits réels (depuis 25 mai 2012, nouveau code des droits réels publié au BO du 24/11/2011)

45

2. Urbanisme

Le schéma directeur d'aménagement urbain

Le plan de zonage

Le plan d'aménagement a pour objet de définir, entre autres, les éléments suivants:

…L'affectation des différentes zones suivant l'usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées telles que zone d'habitat, zone industrielle, zone commerciale, zone touristique, zone maraîchère, zone agricole et zone forestière ;

…Les règles d'utilisation des sols et les règles applicables à la construction, notamment les hauteurs minima ou maxima du bâtiment et de chacune des parties, le mode de clôture, les conditions d'implantation et d'orientation des immeubles, les parkings couverts ou non, les distances des bâtiments entre eux, le rapport entre la surface constructible et la surface totale du terrain, les servitudes architecturales …

46

Lotissement :

Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d'une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots.

47

Morcellement :

Dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques, les groupements d'urbanisme, les zones à vocation spécifique, et toute autre partie du territoire couverte par un document d'urbanisme approuvé tel que le schéma directeur d'aménagement urbain et le plan de développement d'une agglomération rurale, sont soumises à autorisation préalable de morcellement :

toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction;

toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet d'attribuer à l'un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont l'équivalence en superficie serait inférieurs à la superficie prévue pour les lots de terrain par les documents d'urbanisme et à défaut de superficie ainsi prévue, à 2.500 mètres carrés.

48

Note de renseignements:

L’Agence urbaine délivre, à tout demandeur (propriétaire de terrain ou représentant), une note de renseignements relative au terrain. Elle comprend essentiellement :

1. Un extrait du plan d’aménagement où se situe le terrain objet de la demande ;

2. Les dispositions urbanistiques régissant ce terrain à savoir : le zonage, les types d’occupation et d’utilisation du sol interdit, la possibilité maximale d’occupation du sol, la hauteur maximale des constructions, etc.

50

3. Economie

Les grands courants économiques de l’histoire :

Les mercantilistes (17ème et 18ème siècles), Les physiocrates : François Quesney (1694-1774), Classiques (Adam Smith), Néoclassique, Marx (1818-1883), Keynes…

Théories économiques :

Cycle, marginale, bulle, la main invisible…

Marché :

Offre, demande, prix, le stock, le flux…

51

4. Financier

Investisseurs en immobilier :

acteurs professionnels (aménageurs et promoteurs), les banques (crédits immobiliers), les investissements étrangers et les apports des clients

Marges bruts :

différence entre le chiffre d’affaire et la totalité des charges

Taux de Rendement Interne (TRI)

D'un point de vue financier, il permet de juger de l'intérêt de l’investissement : il suffit pour cela de le comparer au taux de rentabilité à exiger du projet compte tenu de son risque. S'il lui est supérieur, il y a création de valeur, sinon l’investissement ne mérite pas, d'un point de vue financier, d'être réalisé.

Valeur Actuelle Nette (VAN)

Elle représente la valeur des flux de la trésorier liés à l‘investissement, actualisés au taux de rentabilité exigé par le marché compte tenu du risque de cet investissement. Elle représente donc le montant de la création de valeur anticipé sur l‘investissement.

Effet levier

le recours à l‘endettement permet d'augmenter la rentabilité des capitaux propres de l'entreprise. En revanche, lorsque la rentabilité économique est inférieure au coût de l‘endettement, l'effet de levier joue négativement.

52

Exemple théorique :

Investisseur privé (personne physique) dans un projet immobilier :

acquisition sur plan d’un appartement d’une valeur de 400.000 dhs par apport de fonds propres

Après réalisation du projet en une année, la valeur de l’appartement est de 600.000 dhs

Marge brut : 200.000 dhs

Valeur Actuelle Nette (VAN)

Marge – (impôts : TPI + frais divers dont les frais financiers + droits de mutations);

400.000 X 15 % = 60.000

TPI = (200.000-60.000) X 20 %

200.000 – (28.000 + 60.000 (15%)) = 112.000 dhs

Taux de Rendement Interne (TRI)

TRI : 112000/400000= 28 %

Effet levier

Supposons que la personne a eu recours au crédit pour acquérir 02 appartements en plus de son apport de 400.000 dhs (sans frais financiers supplémentaires)

VAN (02) = 224.000 dhs

TRI (02) : 224000/400000 = 56 %

53

5. Technique

Topographie :

Plan côté, plan parcellaire, mesure, surface, rétablissement des bornes, implantation, contrôle des seuils, MEC, Copropriété… : Techniques, Normes et précision

Cadastre :

Juridique, fiscal, national, applications…

Travaux d’aménagement :

In site et hors site ;

Technologie du Bâtiment :

Intervenants

Les phases

La démarche de réalisation

54

6. Le développement durable

(ou développement soutenable, traduction de l’anglais : Sustainabledevelopment) est une nouvelle conception de l’intérêt public visant à allier le développement des sociétés de façon équitable et la protection de l'environnement.

Selon la définition proposée en 1987 par la Commission mondiale sur l’environnement , le développement durable est :

« Un développement qui répond aux besoins des générations du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Deux concepts sont inhérents à cette notion : le concept de « besoins », et plus particulièrement des besoins essentiels des plus démunis à qui il convient d’accorder la plus grande priorité, et l’idée des limitations que l’état de nos techniques et de notre organisation sociale impose sur la capacité de l’environnement à répondre aux besoins actuels et à venir. »

55

7. Fiscal

La fiscalité Immobilière désigne toutes les dispositions qui permettent d’imposer :

• Les opérations qui concourent à la construction et éventuellement à la commercialisation des immeubles ;

• Les profits réalisés à l’occasion de la vente d’immeubles par:

Des marchands de biens ;

Des lotisseurs ;

Des promoteurs immobiliers ;

• Les plus values réalisées par les personnes physiques ou assimilées dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

56

Frais d’enregistrement (loi des finances 2012 : 4 et 8%, IR, TPF, TVA et IS (code général des impôts)

« Taxes au profit des communes urbaines et rurales Sont instituées au profit des communes urbaines et rurales les taxes suivantes :…

- taxe d’habitation ;

- taxe sur les terrains urbains non bâtis ;

- taxe sur les opérations de construction ;

- taxe sur les opérations de lotissement ;

… »

(La loi 47-06 RELATIVE A LA FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES)

57














9. Discussion.

58


2. La pratique de l’expertise : les bonnes pratiques

1. Les référentiels de l’expertise:

Charte de l’expertise : en France;

« Blue book » : en Europe;

« Red book » : dans le monde…

2. L’expert :

2.1. Formation (de base et continue), expérience et qualification;

2.2. Responsabilité de moyen: à couvrir obligatoirement par une A.RCP;

2.3. Appartenance à un corps professionnel (discipline, arbitrage…);

2.4. Respect des principes de l’éthique et de la déontologie…

59



3. La démarche :

3.1. Travaux préparatoires : mandat / contrat

3.2. Informations et Documentations : certificats, plans, rapports…

3.3. Visite du bien et collecte des données: visite, enquête, marché

local…

3.4. Travaux d’évaluation: analyse des données, évaluation…

4.4. Présentation des résultats

60



4. Rédaction du rapport de l’expertise:

4.1. Rapport d’expertise détaillé : c’est le cas le plus classique,

impliquant normalement une visite de l’immeuble dans son intégralité.

4.2. Rapport d’expertise résumé : les prestations et diligences

effectuées par l’expert sont en principe les mêmes ; c’est seulement la

présentation des conclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon

synthétique et plus succincte.

4.3. Certificat d’expertise : c’est une forme de rapport d’expertise

résumé généralement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur

de nombreux immeubles ; il se caractérise par une présentation synoptique et

standardisée.

61



C’est l’aspect pratique de la réalisation d’une expertise immobilière,

depuis le moment où l’expert est contacté par un client jusqu’au dépôt du

rapport, qui est présenté dans ce titre. Elle est principalement tirée du

livre : Expertise immobilière, Guide pratique de ses auteurs Bernard de

Polignac et Jean-Pierre Monceau.

Avec une adaptation au contexte marocain.

62

1. Le contrat d’expertise doit préciser notamment :

• l’identité des parties ;

• l’identification du ou des biens à expertiser ;

• l’objet de la mission ;

• la nature de la mission (quelle valeur, vénale ou locative par

exemple, l’expert doit déterminer) ;

• les missions techniques (diagnostics, vérification du

fonctionnement des équipements à réaliser ou non…) ;

• les informations à collecter ;

• les modalités financières de l’intervention de l’expert ;

• les conditions d’intervention et le délai.

63

2. Informations et Documentations

L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la coopération du

client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.

C’est ce que reconnaît en particulier la Charte de l’Expertise en

évaluation immobilière et le rapport du groupe de travail sur

l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant

publiquement appel à l’épargne….

64

Les documents et éléments d’information qui doivent être fournis à l’expert :

• plans (Archi, BA, PA…) ;

• études (sol, hydrologie, impact…) ;

• état des surfaces (SHON, Cadastrales…);

• plans cadastraux (plan, Cop, mappes…) ;

• titres de propriété (certificats, duplicatas, contrats…);

• règlement de copropriété, le cas échéant ;

• justification juridique de l’affectation des locaux ;

• documents d’urbanisme (Note de renseignement, dérogation…) ;

• état locatif avec indication de la vacance ;

• baux (contrats) ;

• résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues ;

• plan d’entretien ou programme des grosses réparations envisagées ;

• tout document technique ou concernant l’environnement susceptible d’avoir une

incidence sur la valeur de l’immeuble ;

• état des contentieux ou litiges en cours ;

• montant des charges locatives, ventilé par grands postes ;

• avis des taxes et impôts (Professionnelle, Habitation, TNB, TPF…) ;

• montant des assurances d’immeuble ;

• frais d’entretien courant.

65

D’une façon générale, l’expert demande la communication de tous documents lui

permettant de procéder à :

• une identification précise des biens à estimer : titre foncier, certificat

de propriété, attestation notariée ou du gérant …;

• une appréhension de la consistance des biens : plans, état détaillé

des surfaces, éléments descriptifs et/ou estimatifs en cas de travaux

effectués ou à réaliser ;

• une analyse précise des conditions d’occupation, sous forme

d’un état locatif détaillé relatant les caractéristiques de chaque location ;

en cas de location commerciale, la consultation des baux est très

souhaitable.

66

3. Visite du bien et collecte des données

La constitution d’un dossier aussi complet que possible préalablement à la

visite de l’immeuble ne trouve sa pleine utilité que si l’expert dégage le temps

nécessaire à une prise de connaissance approfondie.

Il est utile de noter, outre les caractéristiques générales de l’affaire, tous les

points qui devront faire l’objet d’une attention particulière lors de la visite tels

que distorsions entre le titre de propriété, le cadastre et le bail, anomalies

apparentes dans l’état locatif (en ce qui concerne tant la consistance des

locaux que les conditions ou niveaux locatifs), constructibilité à vérifier…

Il peut être utile de faire une première recherche dans le fichier de références,

éventuellement pour regarder de l’extérieur les biens concernés à l’occasion

du déplacement pour visiter l’immeuble à expertiser.

67

Prévoir le temps nécessaire pour la visite

La prise de connaissance du dossier permet, en fonction de l’importance et

de la complexité de l’affaire, d’évaluer approximativement le temps

nécessaire à la visite et aux éventuelles démarches complémentaires à

réaliser à l’occasion du déplacement (consultation du cadastre, des

documents d’urbanisme, visite à un ou plusieurs professionnels locaux…).

Le déroulement de la visite

Chaque expert conduit la visite d’un immeuble à sa manière, mais il est

indispensable de travailler avec méthode, en réalisant les différentes

étapes toujours dans le même ordre. Il faut savoir recueillir toutes les

informations que son interlocuteur peut apporter (exemple : sur les

avantages ou inconvénients de la situation, sur l’agrément d’un

appartement, sur les défauts de conception d’un immeuble de bureau…),

en veillant bien sûr à en vérifier la pertinence. Mais il faut aussi ne pas se

laisser distraire ou entraîner par son interlocuteur dans des considérations

sans intérêt ou de nature à dévier l’attention : il est plus facile qu’on ne le

croit d’oublier une pièce ou une annexe lors de la visite d’un logement, ou

de se tromper lors d’une mesure.

68

4. Recherches complémentaires

Nous avons déjà évoqué les démarches que l’expert pouvait être amené à

effectuer pour accomplir sa mission : consultation du cadastre, du plan

d’occupation des sols, enquête auprès de la mairie ou de différents organismes

sur les projets de construction ou de développement, nécessité de mandater ou

faire mandater un géomètre ou métreur, avis d’un technicien à obtenir sur l’état

des équipements ou le chiffrage de travaux… Chaque cas est particulier et il y

a, heureusement, de nombreuses affaires simples qui ne demandent pas de

recherches particulières.

À l’inverse, et à titre d’exemple, l’estimation d’un ensemble immobilier ancien, à

usage de bureaux, peut nécessiter de longues démarches pour définir son

usage le plus valorisant: vente en l’état à un utilisateur, ou vente à un promoteur

pour restructuration.

69

5. Travaux d’évaluation

Étude du marché

L’expert, travaillant régulièrement dans la même agglomération ou la même

zone géographique, se constitue progressivement une documentation et un

fichier sur le marché immobilier, qu’il enrichit chaque fois que l’occasion lui en

est donnée. Il n’a en général pas de recherches particulières à effectuer pour y

estimer un immeuble banal ou plutôt correspondant à son éventuelle

spécialisation.

Il peut ne pas en être de même si l’expert est missionné pour une affaire en

dehors de sa zone géographique habituelle de travail, ou pour une affaire aux

caractéristiques inhabituelles, pour lui du moins : fixation d’une valeur locative

commerciale pour un expert n’en faisant guère, immeuble exceptionnel par sa

taille, son standing…

70

6. Méthodes d’évaluation

Il existe quatre grandes familles de méthodes d’évaluation de biens

immobiliers, à savoir :

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)

Les méthodes par le revenu

Les méthodes par le coût de remplacement

Les méthodes dites « professionnelles »

71














9. Discussion.

72


3. État des lieux de l’expertise au Maroc

L'expertise immobilière au Maroc recouvre Trois sortes de familles :

1. L'expertise judiciaire ( dans le cadre de la loi 45-00):

Elle est effectuée sur désignation de l'expert judiciaire par un tribunal pour

répondre à des questions purement technique ;

2. L’expertise amiable ou conventionnelle (réglementée partiellement):

Depuis 2002, la Banque centrale du Royaume « Bank Al Maghreb » veille à une meilleure application de sa circulaire N°19 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions,

L’entrée en vigueur, à partir de 2009, des règles de Bâle II impose aux établissements bancaires de systématiser les expertises avant l’octroi de crédits au logement,

La loi 30-93 relative à l’exercice des Ingénieurs Géomètres Topographes…

73



3. L’expertise administrative (décret de la comptabilité publique) :

Commission administrative présidée par l’autorité locale et composée des

représentant des administrations suivantes :

-Les Domaines Privés de l’Etat (le secrétariat de la commission);

-L’enregistrement et timbres;

-Urbanisme/Agriculture (selon la vocation du bien);

-Département ministériel concerné;

-CRI (le cas échéant)…

74



Absence de normes et de standards :

Quelle formation : de base et spécifique ???

Quelle expérience : 05, 10 ans ou plus et dans quels domaines ???

Quel cadre : Ordres, Association des Des experts judiciaires …???

Quelle norme : charte d’expertise marocaine, normes internationales ???

Quelles garanties : RCP, Discipline, Formation continue…???

Un secteur anarchique dont l’organisation est un chantier d’avenir

C’est une responsabilité commune : Etat, BKAM, Privé, Experts…

75














9. Discussion.

76


4. Charte de l’expertise en France

La charte fixe:

• Conditions générales d’exercice de l’expertise en évaluation immobilière

• Méthodologie d’évaluation

• Missions et diligences

• Principes déontologiques s’appliquant aux experts en évaluation immobilière

12 associations et ordres sont signataires de la charte…

Une réforme de la charte est en cour de préparation …

77


4. Charte de l’expertise en France

La charte

78














9. Discussion.

79


5. Normes d’évaluation de la RICS

Red Book version Française :

• Conformité et règles déontologiques

• Contrat d’évaluation

• Cadre d’évaluation

• Applications spécifiques

• Investigations

• Rapport d’évaluation

80



• Qu’est ce que la RICS ?

• Pourquoi rejoindre la RICS ?

• Comment devenir membre ?

• Déroulement de l’ECP ?

• Contacts et liens :

Présentation RICS

81


5. Normes d’évaluation de la RICS : 12 principes

1. Agir de manière honorable :

Ne jamais faire passer ses propres intérêts avant ceux de ses clients ou d’autres personnes au regard desquelles on a une responsabilité professionnelle. Toujours prendre en compte les intérêts plus larges de la société dans ses décisions.

2. Agir avec intégrité :

Se montrer digne de confiance dans toutes ses actions : ne jamais induire en erreur délibérément, que ce soit en retenant ou en déformant des informations.

3. Conduire ses affaires de manière ouverte et transparente :

Communiquer l’intégralité des informations à ses clients, en les expliquant de façon aussi simple et compréhensible que possible.

4. Répondre de ses actes :

Assumer l’entière responsabilité de ses actions et ne pas la reporter sur d’autres personnes en cas de problème.

5. Connaître ses limites et s’y tenir :

Avoir conscience des limites de sa compétence et ne pas être tenté(e) de les dépasser. Ne jamais prendre d’engagements que l’on n’est pas en mesure de tenir.

6. Etre objectif (ve) à tout moment :

Donner des conseils clairs et appropriés, et ne jamais laisser ses opinions ou ses propres intérêts obscurcir son jugement.

82

Cours d’expertise immobilière : Cas pratiques

5. Normes d’évaluation de la RICS : 12 principes

7. Toujours traiter les autres avec respect :

Ne jamais faire de discrimination envers les autres.

8. Donner l’exemple :

Ne pas oublier que son comportement public et privé peut avoir une incidence sur sa propre réputation, ainsi que celle de la RICS et des autres membres.

9. Avoir le courage de prendre position :

Etre prêt(e) à intervenir si l’on soupçonne l’existence d’un risque pour la sécurité ou une quelconque malversation.

10. Respecter les dispositions législatives et réglementaires applicables :

Eviter toute action illégale ou litigieuse susceptible de discréditer la profession.

11. Eviter les conflits d’intérêts :

Faire part de tous conflits d’intérêts potentiels, qu’ils soient personnels ou professionnels, à toutes les parties concernées.

12. Respecter la confidentialité :

Préserver la confidentialité des affaires de ses clients. Ne jamais révéler d’informations à des tiers, à moins que ce ne soit indispensable.

83

Cours d’expertise immobilière : Cas pratiques


Red Book

84














9. Discussion.

Les méthodes d’estimation

Il existe quatre grandes familles de méthodes d’évaluation de biens

immobiliers, à savoir :

1. Les méthodes par comparaison directe

Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise, à des

transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en

localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.

2. Les méthodes par le revenu

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il

s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou

d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

85


3. Les méthodes par le coût de remplacement

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas

échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en

matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens

immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

4. Les méthodes dites « professionnelles »

Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type

monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres…) lorsque leur

affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par

le revenu ou par comparaison.

On peut y assimiler la méthode dite du « bilan-promoteur » parfois appelée

méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette

méthode consiste à déterminer la valeur du terrain, d’une charge foncière ou d’un

immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final

d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant

le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération. 86


1.La méthode par comparaison directe

Elle consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien à partir du prix de vente

d’autres biens aussi similaires que possible.

Par exemple :

Dans une résidence d’immeubles R + 4, tous les appartements de 3 pièces,

d’une superficie de 100 m² ont été vendus au prix de 600.000,00 DHS. Il est

raisonnable de dire qu’un appartement ayant les mêmes points de

comparaison a une valeur vénale de 600.000,00 DHS.

87



Cette conclusion ne serait pas raisonnable pour deux appartements qui ont

en commun plusieurs points (superficie, nombre de pièces, standing,….),

mais qui ne font pas partie du même complexe résidentiel.

Par conséquent, l’expert doit :

1. recueillir des références ou points de comparaison, ce qui est un préalable à

l’application de la méthode ;

2. trouver une unité de mesure ;

3. comparer les deux biens moyennant les points de comparaison et l’unité de

mesure trouvée.

88



En pratique, l’estimation par comparaison se réduit à résoudre l’équation suivante :

Avec :

V = estimation recherchée

N = nombre d’unités de mesure du bien à estimer

v = valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse du marché

V = n x v

89



La définition d’une surface d’un appartement dans le cadre de la loi 18-

00 relative à la copropriété :

« La surface de plancher construite après déduction des surfaces

relevant des parties communes tels que :

- les gros œuvres de l'immeuble : poteaux, murs porteurs … ;

- la façade de l'immeuble…;

- les toits destinés à l'usage commun ;

- les escaliers, les passages et les corridors destinés à l'usage

commun ;

- les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l'usage

commun ;

- les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ;

-les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui

traversent les parties privatives…

Et, d'une manière générale, toute partie considérée comme telle ou

que la nature de l'immeuble exige qu'elle soit destinée à l'usage commun. »90



Le principe de la pondération :

Dans un immeuble deux appartements de 3 pièces dont un au RDC

avec une cours privative de 40 m² et l’autre sans cours, peuvent-ils

avoir la même valeur ?

Généralement, l’appartement avec cours se vend un peu plus cher

que l’autre.

Supposons que les deux appartements soient d’une superficie

habitable de 100 m² chacun.

L’appartement avec cours sera cédé au prix de 720.000,00 DHS,

alors que le deuxième le sera à 600.000,00 DHS.

91



Cela revient à dire que le prix du m² de cours est de

120.000,00 DHS/40 m² = 3000,00 DHS.

Donc 1 m² de cours = 0.5 m² d’appartement

Le prix au m² de l’appartement est de 6.000,00 DHS.

Pour reconvertir la superficie cours en surface habitable, on procède à :

100 m² + 40/2 = 120 m² x 6.000,00 dhs = 720.000,00 DHS.

D’où le principe de la pondération en valeur vénale utilisée par les experts.

92



Il s’agit de coefficients de pondération utilisés pour chaque surface non

habitable. Toutefois, ces coefficients ne sont pas standardisés pour chaque type

de surface

Il n’existe pas de normes de pondération, par exemple:

balcon, cours = 0,5;

place de parking = 0,4;

débarras = 0,6….

Ces ratios sont appelés à changer en fonction de plusieurs paramètres (situation,

utilisation, marché local …).

93



Unité de mesure Type de bien immobilier pour lequel l’unité est

utilisable

M²

habitable/Cadastral

Appartements, maisons et tous logements

M² utile Locaux autres que logements :

bureaux, entrepôts, boutiques, tous types de locaux

commerciaux

M² de surface brute Terrain à bâtir

M² de surface hors

œuvre

Terrain à bâtir

Hectare Propriétés rurales (terres agricoles, bois et forêt…..)

94



UNITE TYPE DE BIENS IMMOBILIERS

Parcelle ou lot Terrain à bâtir pour maison

Chambre Hôtel

Chambre/lit Clinique Ŕ maison de retraite Ŕ colonie de vacance

Place Théâtre Ŕ cinéma

Place (ou unité) Emplacement de stationnement Ŕ parking Ŕ box

95



La détermination de la valeur unitaire :

1_ L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de

définir à chaque instant un « cours » applicable.

2 _ L’application de la méthode par comparaison impose de disposer

d’un certain nombre de points de comparaison résultant de

transactions effectivement conclues et sincères, ce qui revient à

écarter les offres de ventes ou d’achat non suivies d’une transaction

ou les transactions où il peut y avoir dissimulation d’une partie du

prix.

96



La précision de l’estimation sera d’autant plus pertinente que les termes

de comparaison seront plus nombreux et présentent des caractéristiques

proches du bien à estimer.

L’analyse par comparaison n’est simple qu’en apparence. En effet, lors de

l’étude d’un point de comparaison, on constate fréquemment que

l’immeuble à expertiser est « mieux » que l’immeuble de référence sur

certains points, et « moins bien » sur d’autres (mieux situé par exemple

mais en moins bon état….

97



Points de comparaison Détails

Situation Ville, quartier, coté de la rue, distance aux

principaux équipements collectifs et commerces,

existence ou non de nuisances sonores en

particulier …

L’orientation par rapport au soleil Ensoleillé ou non

La vue Sur un espace vert Ŕ sur une cours désagréable à

voir Ŕ cimetière Ŕ artère très fréquentée

L’âge de l’immeuble Vétusté

Qualité architecturale de l’immeuble Façades, parties communes

La nature des matériaux de

construction

Standing (second œuvre)

L’équipement de l’immeuble Existence ou non d’ascenseur à rapprocher de

l’étage où est situé l’appartement

La surface Cadastrale, plancher, construite…

Le nombre de pièces principales Nombre, surface, consistance…

Les éléments de confort Climatisation, cheminée, le nombre de salles de

bains, de WC

La qualité de la distribution Couloirs de circulation, hauteur sous plafond…

L’état intérieur Entretien et gestion…

L’existence et les caractéristiques

d’annexes

Caves, garage, chambre de service, balcons,

loggias…98



Le principal avantage : la méthode est en prise direct avec le

marché

L’expert recherchant la valeur vénale d’un immeuble, c'est-à-dire le prix

qui pourrait être obtenu en cas de vente, s’appuie sur des références de

ventes réelles.

INCONVENIENT : elle nécessite des références exactes sur

lesquels l’expert doit se baser.

L’utilisation de la méthode d’estimation par comparaison impose de

disposer de points de comparaison. C’est dans l’obtention, le choix et

l’interprétation de ces références que se situe la principale difficulté.

99


2. La méthode par le coût de remplacement

Contrairement à la méthode par comparaison qui

est une méthode globale déterminant la valeur

vénale du bien (terrain et constructions confondus),

la méthode d’estimation sol et construction analyse

distinctement les deux composantes.

100



Valeur de l’immeuble = valeur du terrain + valeur des constructions

V = Vt + Vc

101



Au premier abord deux difficultés se présentent :

1- Comment déterminer la valeur du terrain ? Pour une propriété bâtie, le terrain

n’est plus nu et libre, mais encombré de constructions qui le rendent donc indisponible

pour certains projets. Il est donc amputé d’une partie de sa valeur par rapport à un

terrain nu et libre que l’expert sait estimer, alors qu’il n’a pas de références de prix pour

un terrain encombré.

2- Comment déterminer la valeur des constructions ? L’expert peut facilement à

partir d’un métré, reconstituer le coût de construction à neuf d’un bâtiment, mais si le

bâtiment n’est plus neuf, s’il est vétuste, s’il est mal adapté aux besoins de la clientèle,

il vaut moins cher qu’un bâtiment neuf.

102



On constate que la formule V = vt + vc est contestable.

La formule devrait plutôt s’écrire comme suit :

V < vt + vc Or en mathématique cette inégalité à

plusieurs solutions

Cette méthode ne devient applicable que si on peut la

transformer en égalité. Pour ce faire, il faut appliquer un

abattement sur le deuxième membre de l'inégalité :

soit sur les deux valeurs

soit sur celle du terrain

soit sur celle des constructions

103



V

=

v terrain nu et libre – abattement (pour encombrement)

+

v constructions à neuf – abattement (vétusté,

obsolescence, inadaptation aux besoins du marché)

104



Les abattements sur les terrains encombrés

Ils sont estimés d’une manière subjective par les experts entre 10 et

40, voire 50% de la valeur d’un terrain nu et libre.

NB :

L’abattement doit être d’autant plus faible que le terrain est encombré

d’une construction identique (ou conforme) à ce que la plupart des

acquéreurs potentiels envisageraient de construire.

A l’opposé un terrain encombré d’une maison ancienne, ne

correspondant plus au type de logement recherché, justifie un

abattement élevé ou carrément le calcul de la valeur du terrain

diminué des frais de démolition et d’évacuation des déblais.

105



Les abattements sur les constructions

L’abattement pour vétusté, contrairement à la technique de

l’amortissement comptable, ne dépend pas de l’âge des

constructions, mais de leur « espérance de vie » compte tenu de leur

état et de leur qualité. L’abattement sera d’autant plus faible que la

durée de vie probable du bâtiment sera proche de celle d’un

bâtiment neuf.

La répartition des coûts de construction n’est pas formalisée au

Maroc, mais certains bureaux d’études, architectes et entreprises de

BTP ont mis en place leurs propres normes. Ainsi, les pourcentages

sont les suivants :

106



Ouvrage Pourcentage/coût

Gros ouvres 45%

Etanchéité 03%

Revêtement sol et mûrs 10%

Electricité 10%

Menuiserie (bois, aluminium) 15%

Plomberie sanitaire et assainissement 12%

Peinture et vitrerie 05%

Total 100%

107

108

Composants Locaux d'activités Centre commerciaux Logements Bureaux

Durée Durée Durée Durée

d'utilisation Quote-part d'utilisation Quote-part d'utilisation Quote-part d'utilisation Quote-part

* ** * ** * ** * **

Terrains et éléments attachés

Gros œuvre 30 60 - 90 50 40 - 50 80 40 - 50 60 40 - 60

Façades, étanchéité, couverture et 30 20 40 30

menuiseries extérieures

Gros équipements :

chauffage-climatisation

ascenseurs, monte-charge (etc) 20 5-15 15 25 - 35 25 20 - 30 20 15 - 30

électricité cablage transmission-

communication

plomberie

autres équipements

Agencements dont :

agencements intérieurs et décoration 10 5-15 10 15 - 25 10 20 - 25 10

(cloisons, carrelage)10-20

10-255-205-155-10





La détermination de la vétusté est délicate en raison de

l’hétérogénéité des durées de vie des diverses composantes du

bâtiment (150 ans pour certains postes de gros œuvre et moins

de 10 ans pour d’autres du second œuvre), de l’usage plus ou

moins intensif des locaux et de l’état d’entretien. Ainsi, la vétusté

s’exprime comme une fraction de la valeur à neuf représentée par

le rapport entre l’âge et la durée de vie théorique du bâtiment :

109



La vétusté s’écrit :

V = P (A/D)

Avec :

D : la durée de vie théorique

A : son âge

P : le prix de reconstruction actuel

La vétusté est une notion utilisée en matière d’assurances

pour le calcul d’indemnisation de dommages. Elle permet de

déterminer en cas de sinistre, l’indemnité représentative du

préjudice à partir de la valeur de reconstitution à neuf, amputée

de la vétusté, appelée valeur intrinsèque.

110



Vi = valeur à neuf Ŕ vétusté

Vi = P – P A/D = P [D – A /D]

111



Les avantages et les inconvénients :

La succession d’abattements, pour encombrement du terrain, pour vétusté

des constructions, pour obsolescence des constructions, voire pour

inadaptation au marché, laisse un sentiment d’insatisfaction à un esprit

cartésien. Dans quelle mesure certains de ces abattements, ou leur

chiffrage, ne sont-ils pas plus ou moins arbitraires ? Ou, plus directement,

la méthode est-elle utile ou fiable ?

Il est certain que la méthode porte en elle des risques d’erreur qu’une

application aussi rigoureuse que possible ne peut pas totalement éliminer,

car les abattements successifs comportent une part d’arbitraire (l’expert

doit s’y refuser) mais de subjectivité. C’est pourquoi on préfère appliquer la

méthode lorsqu’on ne dispose pas de points de comparaison suffisamment

nombreux et fiables, ou pour confronter les résultats avec ceux obtenus

par une autre méthode.

112


3.La méthode par le revenu

La méthode est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est

en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). Cette

relation s’exprime par la formule:

V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expert

R est le revenu du loyer

t est le taux de capitalisation

V = R / t

113



Taux de capitalisation

Il découle de la formule précédente que le taux de capitalisation se

définit comme le rapport entre le revenu d’un immeuble et sa

valeur vénale.

tc = R/V

Lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’une transaction, ce n’est plus à

la valeur vénale que l’on fait référence mais au prix P constaté.

Alors :

tc = R/P

114



On distingue :

le taux de capitalisation brut, rapport entre le revenu

annuel brut et le prix (ou la valeur vénale) ;

le taux de capitalisation net, rapport entre le revenu

annuel net (revenu brut diminué des charges supportées

par le propriétaire) et le prix (ou la valeur vénale).

115



Si par exemple un immeuble loué 65.000 dhs/an s’est vendu

1.000.000 dhs, le taux de capitalisation brut qu’a fait

apparaître la vente est :

T.brut = 0,065 ou 6,5 %

Si le propriétaire voit son revenu amputé de 15.000 dhs

(assurances, impôts, charges non récupérables sur le locataire),

le taux de capitalisation net est :

T.net = 0,05 ou 5 %

116



Taux de rendement

Dans ce qui précède, le prix est la somme d’argent que

perçoit le vendeur. Mais l’acquéreur doit débourser des

frais de mutation, correspondant principalement à des

droits fiscaux et à des honoraires du notaire.

On définit le taux de rendement (brut ou net) tr comme

étant le rapport entre le revenu (brut ou net) et prix de

revient incluant les frais.

tr = Revenu (brut ou net) / Prix + frais de mutation

117



Il existe bien évidemment une relation entre le taux de capitalisation tc

et le taux de rendement tr. En désignant par y le pourcentage de frais

par rapport au prix d’acquisition, la formule précédente devient :

tr = R/P+yP = R/P(1+y)

Or, R/P = tc

Donc, tr = tc / 1+y

On obtient ainsi les deux formules permettant à l’expert de « passer »

d’un taux de capitalisation à un taux de placement :

tr=tc/1+y et tc = tr(1+y)118



La pratique de la méthode

Selon qu’on utilise un taux de capitalisation ou un taux de

rendement, la formule

V = R/t donne une estimation hors frais ou frais compris.

L’application de cette formule implique, pour obtenir la

valeur ou estimation de l’immeuble, que l’on détermine les

deux termes R et t.

119



Détermination du revenu R

Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le

revenu brut de l’immeuble.

Le revenu net est ce qui reste au propriétaire après paiement

des charges non remboursées par le locataire.

Il semblerait plus rigoureux de travailler sur le revenu net d’un

immeuble plutôt que sur son revenu brut. C’est d’ailleurs

l’approche que l’on a lorsque l’on utilise la méthode d’estimation

par actualisation des cash-flows.

120



Le taux se détermine par comparaison

C’est parce que plusieurs immeubles aux caractéristiques voisines

se sont vendus à des prix faisant apparaître un taux voisin, par

exemple de 7,5 %, que l’expert appliquera au revenu un taux de 7,5

%.

En d’autres termes, le taux se détermine par analyse du marché et

non en appliquant des barèmes ou moyennes, et encore moins en

faisant référence aux taux d’intérêt. Il suffit de constater que les

taux sont très différents selon la nature du bien immobilier

(appartement et bureau par exemple) et la situation (Paris et

province, centre-ville et périphérie) pour prendre conscience de la

différence entre taux de capitalisation (ou de rendement) et taux

d’intérêt

121



Facteurs de variation des taux

La formule V = R/t montre que la valeur et le taux varient de

façon inverse : les facteurs de valorisation de l’immeuble

seront des facteurs de baisse des taux, et inversement.

À titre d’exemple, citons quelques facteurs de variation des

taux :

122



Taux tirés vers le bas

Valorisation de l’immeuble

Taux tirés vers le haut

Dévalorisation de l’immeuble

Quartier apprécié (résidentiel ou

d’affaires)

Immeuble en pierre de taille

Logement bourgeois

Immeuble en bon état

Offre limitée pour ce type de

biens

Perspectives de hausse des

loyers

Bureaux

Localisation secondaire

Immeuble en maçonnerie enduite

Logement pour clientèle modeste

Immeuble nécessitant des travaux

Offre abondante

Loyers bloqués

Entrepôts (nécessitant un

amortissement rapide)

123



Les applications de la méthode

On ne peut pas faire d’estimation par capitalisation du revenu sans

s’interroger sur le niveau du revenu, ses perspectives de hausse ou

de baisse… et sans en tirer toutes les conséquences.

Si le loyer est au niveau du marché, on ajuste le taux dans la

fourchette indiquée par les références, en tenant compte des

caractéristiques particulières de l’immeuble (cf. facteurs de variation

des taux).

Si le loyer est supérieur au niveau du marché, il y a un risque

de baisse du revenu, par départ ou par menace de départ du

locataire. Dans la pratique, l’expert estimera l’immeuble :124



1. en capitalisant le revenu de marché au taux qui serait judicieux

pour ce type d’immeuble,

2. et en ajoutant une somme correspondant à la valeur actuelle du

surloyer pendant la période prévisible de paiement (exemple :

jusqu’à la fin de la période triennale si le locataire commercial

peut alors se libérer de ses engagements).

125



Les avantages et les inconvénients

Le principal avantage : la simplicité

Si l’on compare la méthode d’estimation par capitalisation des

revenus à celle par actualisation des cash-flows, qui toutes

deux peuvent s’appliquer à des biens immobiliers loués ou

susceptibles de l’être, on s’aperçoit que la première est

beaucoup plus simple à mettre en oeuvre, tant dans la

recherche des références nécessaires que dans les calculs

mathématiques.

126



Limites ou faiblesses de la méthode

La méthode d’estimation par capitalisation fait l’objet d’un certain

nombre de critiques liées à la difficulté d’appréciation des loyers sur

laquelle elle s’appuie (réglementation aboutissant à des loyers

différents des loyers de marché, pratique en immobilier d’entreprise,

pendant les périodes difficiles, de consentir des baux prévoyant des

franchises de loyers, ou des hausses par paliers de loyers pendant les

premières années…).

Ce n’est pas un obstacle à l’application de la méthode même si l’on

peut considérer que, dans ces cas, l’estimation par actualisation des

cash-flows présente une plus grande apparence de rigueur.

127



Mais il faut être conscient d’une autre faiblesse de la méthode : un

même écart dans le choix du taux, pouvant être causé par la difficulté

d’analyse du marché Ŕ puisque le taux se déduit de l’analyse de

marché Ŕ n’entraîne pas le même écart

d’estimation selon la zone de taux ou l’on se trouve.

Ainsi, pour un revenu de 100 000 dhs/an :

si le taux passe de l’estimation passe de

2,5 % à 3 % : V = 4 000 000 dhs à 3 333 333 dhs soit Ŕ 16,66 %

9,5 % à 10 % : V = 1 052 631 dhs à 1 000 000 dhs soit Ŕ 5,26 %

128



Il en résulte que la fiabilité de la méthode est meilleure pour

les biens relevant de taux élevés que pour ceux relevant de

taux faibles. Dans la pratique, l’application de cette méthode

à des biens justifiant des taux inférieurs à 3 voire 4 %

(certains logements et biens ruraux) sera délicate ou même

déconseillée, sauf peut-être à titre de recoupement. Par

contre, en immobilier d’entreprise, où les taux sont

généralement plus élevés, la précision sera satisfaisante et

l’estimation par capitalisation du revenu sera souvent la

méthode à privilégier.

129


4.Les méthodes dites « professionnelles »

4.1. L’estimation par la règle du millième

La règle du millième est une méthode d’appréciation approximative de la

valeur globale de l’établissement hôtelier incluant murs et fonds à partir

d’observations tirées du marché pour des hôtels ayant atteint leur taux

d’occupation de croisière (3 à 5 ans après l’ouverture), qui est souvent de

l’ordre de 60 à 65 %.

Cette méthode ne constitue qu’un recoupement qui est surtout utilisé lors

de l’étude d’un projet d’implantation permettant de comparer le prix de

revient prévisionnel à la chambre, alors assimilé à la valeur, et la recette

moyenne à la chambre espérée pour la catégorie sur le site. Le prix de

revient permettant une exploitation normale se situe alors aux environs

de 1 000 fois le tarif journalier, ratio qui peut être majoré de 20 % pour

des établissements de grande notoriété.

130



Exemple :

Hôtel 4*:

La chambre est commercialisée à 800 DH / nuitée

D’où le prix de revient (foncier + Construction + Aménagement +

Equipement + Décoration) ne devrait pas dépasser : 800 000 DH

Pour un hôtel de 120 chambres, le montant d’investissement est de :

120 X 800 000 = 96 000 000 DH

En vue de déterminer la charge foncière (15% de l’investissement),

nous pouvons conclure à un Foncier de 14 400 000 DH131



4.2. L’estimation par le compte à rebours / calcul du promoteur

Elle consiste à déduire du prix de vente possible de l’opération

immobilière envisageable sur un terrain, les différents postes de coûts à

engager (frais d’acquisition, taxes, coûts d’aménagement du terrain,

coût de construction, frais

financiers, de gestion, de commercialisation, marge à prévoir pour le

promoteur) pour déterminer la valeur d’achat possible d’un terrain à

bâtir.

Elle peut être appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble

existant devant faire l’objet d’une reconstruction ou d’une

restructuration lourde, éventuellement après éviction des occupants et

démolition.

132



Exemple :

Informations relatives au Terrain

Surface totale brute en m² :

2.700.000

Surface brute exploitable en m² :

1.600.000

COS pris en compte :

1,25

Surface Hors Œuvres Totale en m² :

2.000.000

Surface Equipements (15%) :

300.000

Surface Cadastrale vendable en m² :

1.445.000133



Acquisition du terrain

Prix unitaire du terrain (dhs/m²) :

350

Prix total du terrain brut en dhs :

945.000.000

Frais d'enregistrement (6%) :

56.700.000

Frais de la conservation Foncière (1%) :

9.450.000

Frais libération du terrain (bidonvilles + exploitants + Frais Financiers) :

1.134.000.000

Frais de démolition et évacuation (dhs/m²) :

PM

Autres (Morcellements, MAJ, Radiation,,,) à 1 % :

PM

Total 1

2.145.150.000134



Equipment

Prix unitaire de VRD/m² à multiplier à la surface brute:

200

Coût équipement VRD en dhs :

320.000.000

Frais autorisation de lotir (5%) :

16.000.000

Total 2

336.000.000

135



Construction TCE

Prix unitaire en dhs/m² :

4000

Coût global construction en dhs :

8.000.000.000

Frais autorisations de construire en dhs :

44.000.000

Total 3

8.044.000.000

136



Honoraires d'intervenants (10%)

Architecte (2,5%) :

201.100.000

BET (2,5%) :

201.100.000

OPC (2%) :

160.880.000

Bureau de contrôle (1,5%) :

120.660.000

Laboratoire (1%) :

80.440.000

IGT (0,5%) :

40.220.000

Total 04

804.400.000137



Frais divers

Frais intervention du promoteur (5%) :

402.200.000

Frais financiers (20%) :

1.676.000.000

Frais d'éclatement des TF (2%) :

160.880.000

Frais promotion et commercialisation (5%) :

402.200.000

Total 05

2.641.280.000

138



Total Dépenses (T01 + T02 + T03 + T04 + T05) :

13.970.830.000

Total Recettes (CA)

Prix unitaire de vente/type de produit (11500dhs/m²) :

16.617.500.000

Prix de vente des lots de promotion

64.000.000

Recettes totales différents types de produits (en dhs) :

16.681.500.000

Marge Brute en dhs (Total Recettes - Total Dépenses)

2.710.670.000

Marge Brute en % (Marge / total dépenses)

19%

139



4.3. L’estimation par actualisation des cash-flows

La reprise des transactions lors de la sortie de la crise des années 1990

a été largement facilitée par l’intervention d’investisseurs étrangers

ayant de l’immobilier une approche financière, la crise ayant d’ailleurs

montré que l’immobilier n’était pas la « valeur refuge » que l’on croyait.

Ces investisseurs ont souvent conforté leurs décisions par l’application

d’une méthode d’estimation déjà utilisée dans les pays anglo-saxons

mais pratiquement pas en France, jusque vers 1995, l’estimation par

actualisation des cash-flows.

140



Principe de la méthode:

Elle repose sur le principe que, pour un investisseur, le coût d’un

investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus

qu’il peut en espérer. Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de

rapport (ou susceptibles d’être loués).

La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus

nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus,

parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention.

141



La formulation mathématique en est la suivante :

V = Ri / (1 + a)i + Vn / (1 + a)n

Où

n = durée de détention du bien

Ri = revenu de l’année i

Vn= valeur nette de revente l’année n

a = taux d’actualisation

Donc pour déterminer la valeur du bien V0, il faut donc estimer chacune

de ces 4 variables.142



ESTIMATION DES DIFFERENTES VARIABLES

1 – Durée de détention

La durée réglementaire en France est comprise entre 6 et 10 ans.

2 – Revenus nets

La méthode d’estimation par actualisation des revenus est une méthode

d’approche de la valeur d’un immeuble, permettant théoriquement de

juger de l’opportunité d’un achat par références à d’autres placements

financiers. Il en résulte que les revenus doivent être comparables ce qui

impose, en pratique, de considérer les revenus nets, certes plus difficiles

que les revenus bruts.

143



3 – Valeur de revente

Il existe deux méthodes d’estimation de la valeur de revente :

A / par capitalisation du revenu, en anticipant le taux exigé par le

futur acquéreur

Il faut, dans ce cas, prévoir le taux de capitalisation à la date de revente et

l’appliquer au revenu initial perçu par le nouvel acquéreur, c’est-à-dire au

revenu actuel actualisé jusqu’au terme de la détention. Plus l’immeuble est

vieux plus le taux sera élevé.

B / par l’estimation de la plus ou moins value à attendre.

Il s’agit d’anticiper un taux de plus ou moins value à l’issue de la période de

détention, avec toutes les incertitudes que cela comporte.

144



4 – Taux d’actualisation

I – considérations générales

Le choix du taux d’actualisation est évidemment crucial et il n’existe pas

de recette infaillible. Plusieurs approches existent dont :

A / la méthode théorique

Elle consiste à considérer que l’investisseur exige, pour un

investissement immobilier, un taux de rendement égal à celui d’un

placement « sans risque », de même durée, auquel il ajoute une prime de

risque.

145



B / la méthode par comparaison

L’idéale serait de disposer de données relatives à des biens ayant fait

l’objet d’une transaction récente. Malheureusement, pour extraire le

taux d’actualisation de ces données, il faut pouvoir accéder à tous les

éléments de calculs. Ce qui est extrêmement difficile.

En admettant que l’on connaisse seulement la valeur de l’immeuble et

le revenu net, on peut calculer de façon approximative le taux

d’actualisation associé en faisant une hypothèse simple sur la

croissance du revenu et de la valeur. Mieux en faisant varier ce taux

de croissance, on obtiendra une fourchette de taux d’actualisation.

146



C / la comparaison avec les investissements alternatifs

Cette méthode consiste à étudier la gamme des taux de rendements

pratiqués pour les différents placements et à situer le taux recherché

par rapport aux placements dont le risque est le plus proche.

147



II - la notion de prime de risque

La première des trois méthodes précitées est difficile à s’appliquer en

raison de l’intervention d’une « prime de risque ». Parmi les types de

risque à prévoir :

1- les risques macro-économiques :

risque de variation des taux de rendement sur les marchés

financiers ;

risque de variation des taux d’intérêt au niveau du système

bancaire ;

risque lié à l’inflation

148



1- les risques immobiliers généraux

augmentation des taux de vacance entraînant une baisse des

loyers sur le marché et les loyers des baux en cours ;

le risque de liquidité, l’immobilier est particulièrement

illiquide lorsqu’on le compare au marché des actions ;

le risque lié à la législation (réglementation des loyers,

fiscalité, modification des règles de constructibilité…..)

149



3 – les risques immobiliers spécifiques, à savoir :

le risque lié à l’environnement (la découverte de la

nocivité de l’amiante Ŕ pollution acoustique) ;

le risque lié à la gestion de l’immeuble (centre

commercial, hôtel).

150



1 - description de l’immeuble et choix des hypothèses

Immeuble de bureaux récent avec un seul occupant

Surface utile : 5.000 m²

Bail de 9 ans, début : janvier 2002 Ŕ fin décembre 2011

Loyer 2002 : 1.500.000,00 DHS, soit (300,00 DHS/m²)

Charges 2002 : 87.000,00 DHS

151



Dont :

° Impôts : 38.000,00 DHS

° Assurances : 10.000,00 DHS

° Administration, gestion : 24.000,00 DHS

° Entretien : 15.000,00 DHS

° Travaux : 0

On demande l’estimation de cet immeuble par la méthode DCF.

152



Première étape : vérification des données

Avant de projeter les données ci-dessus sur « n » années, il convient

de s’assurer qu’elles ne contiennent aucun élément atypique. Pour

cela on se fondera à la fois, si c’est possible, sur des données

antérieures relatives au même immeuble et sur des données

concernant des immeubles comparables.

Cet examen révèle que le taux de charges (charges/loyers), qui vaut

5,8%, est nettement inférieur à la moyenne pour ce type d’immeubles

(7%). La raison essentielle en est l’absence de travaux. On considère

qu’un rythme annuel moyen de travaux de 15.000,00 DHS est

nécessaire pour maintenir l’immeuble dans son état initial. Les

autres postes ne sont pas modifiés. 153



Deuxième étape : projection des données

L’expert a retenu les paramètres économiques suivants :

On suppose que :

l’indice des prix évolue de 2% par an en moyenne et l’indice

du coût de la construction ICC 1%

le loyer et les travaux évoluent comme l’ICC, les frais de

gestion et les dépenses d’entretien comme l’indice des prix ;

les impôts augmentent de 5%/an et les assurances de 4%.

Les travaux progresseront au rythme de l’ICC

154



L’expert formule sur l’immeuble l’hypothèse suivante :

Le bail en cours irait jusqu’à son terme (décembre 2011), le loyer

restant indexé sur l’indice de l’ICC ; au-delà, il serait renouvelé dans les

mêmes conditions, il n’y aurait donc ni impayé, ni vacance.

Durée d’investissement et valeur de revente : on retient une durée de

10 ans et on admet que la valeur du bien évoluera au même rythme que

l’indice de l’ICC (1%). La valeur nette à la dixième année est diminuée de

5% de frais de commercialisation.

Choix du taux d’actualisation : il s’obtient en ajoutant au taux des

emprunts d’Etat à 10 ans une prime de risque immobilier qui se calcule

d’après les transactions comparables réalisées récemment. Pour le taux

des emprunts d’Etat, à la date d’estimation, il est de 6% et que l’on

considère que la prime de risque immobilier pour ce type d’immeubles est

de 1,5%. Donc le taux d’actualisation à retenir est de 7,5%. 155



Résultat :

V = Ri / (1 + a)i + Vn / (1 + a)n

156

Poste 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Somme des Ri

Revenu brut 1500 1515 1530 1545 1561 1577 1592 1608 1624 1641 1657

Impôts 38 40 42 44 46 48 51 53 56 59 62

Assurances 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15

Administration 24 24 25 25 26 26 27 28 28 29 29

Entretien 15 15 16 16 16 17 17 17 18 18 18

Travaux 15 15 15 15 16 16 16 16 16 16 17

Charges 102 105 109 112 116 119 123 128 132 136 141

Revenu net 1398 1410 1422 1433 1445 1457 1469 1481 1493 1504 1516

Revenu net actualisé 1311 1324 1154 1082 1015 952 892 837 785 736 10087

157



soit :

V = 10087000 + 0,509 V

(1-0,509) V = 10087000

donc V = 10087000 / 0,491 = 20.543.788

Nous adoptons la valeur arrondie : 20.544.000 dhs

159

160














9. Discussion.

161


7. Rapport Type : Terra Modus

La Mission : rappel des termes de l’expertise, la méthodologie et la démarche ;

Certificat d’évaluation : une attestation signé de la valeur estimée ;

Définitions : rappel des référentiels, méthodes et valeur recherchée ;

Conditions de l’intervention : droits et obligations des parties (mandataire et expert) ;

Localisation et Environnement : situation géographique et administrative (cartographie) ;

Désignation et Propriété : Audit cadastral et analyse juridique ;

Description du bien : Eléments intrinsèques du bien (Topographie, VRD, Urbanisme…) ;

Étude du marché immobilier : Eléments extrinsèques (marchés : national, régional et local) ;

Analyse « SWOT» et Audit du bien : Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces ;

Estimation de la valeur : Estimation de la valeur par deux méthodes ;

Conclusions chiffrées : Synthèse du rapport et estimation de la valeur retenue.

Annexes :

Copie du mandat pour expertise dument signé par le mandataire ;

Copies des éléments juridiques : certificats, statuts, contrats…;

Copies des plans et listes des coordonnées ;

Copie de la note de renseignements ou plans autorisés… ;

Copie de la documentation collectée : copies des contrats collectés, offres… ;

Reportage photos du bien expertisé.

162


7. Rapport Type : Terra Modus

Carte IPAI, premier trimestre 2012

163














9. Discussion.

164


8. Cas pratiques

1. Lot équipé

2. Terrain destiné à recevoir un projet de lotissement

3. Terrain destiné à recevoir un projet de construction

4. Terrain agricole

5. Une Usine

6. Un bien à usage d’entrepôt

7. Un hôtel

8. Un immeuble de rapport

Rapport_terrain_urbain.pdf

Rapport_lotissement.pdf

Rapport_bilan_promoteur.pdf

Rapport_Pro_Agricole.pdf

Rapport d'expertise Enrtep�t 30 06 2008.pdf

Rapport d'expertise Enrtep�t 30 06 2008.pdf

165














9. Discussion.

166


9. Discussion

Objectifs Généraux :

Maitriser les méthodes d’évaluation ;

Connaitre les normes d’évaluation ;

Connaitre et maitriser la rédaction du rapport d’expertise;

Qualité d’un rapport d’expertise :

Termes de référence,

Documentation complète,

Démarche de l’expertise,

Délais et honoraires,

Collecte des données,

Traitement et analyse,

Choix des méthodes,

Validation des hypothèses,

Rédaction du rapport ,

Présentation des résultats.

167


Nabil Bounajma, MRICS

Directeur Général

www.terramodus.ma

[email protected]

[email protected]

GSM : 06 63 70 71 71 / 06 64 49 29 13

Tél : 05 37 64 69 03 / Fax : 05 37 64 69 02

http://www.terramodus.ma/

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

Cours d’expertise immobilière - onigt.org en Expertise Immo... · 2 Cours d’expertise...

Documents

Transcript of Cours d’expertise immobilière - onigt.org en Expertise Immo... · 2 Cours d’expertise...