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Réception d’une maison CCMI

Se faire assister par un expert pour éviter les pièges

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Un expert, un rempart contre les malfaçons de la construction

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Le contrat CCMI

Le Contrat de Construction de Maison individuelle (dit CCMI) est le contrat en vigueur le plus utilisé depuis la loi du 19 décembre 1990. En offrant des garanties légales, il a pour rôle de renforcer la protection du maître d’ouvrage contre les problèmes de construction. Il cadre aussi la durée maximale du chantier, et le prix de la construction, de façon définitive.

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Le contrat CCMI, un contrat protecteur

• Le contrat CCMI se signe obligatoirement entre le constructeur et le maître d’ouvrage.

• Il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au maître d’ouvrage.

• A réception, le maître d’ouvrage dispose de 7 jours pour se rétracter et se faire rembourser des sommes versées lors de la signature dudit contrat.

• Les articles L. 231-2 / L. 231-3 / L. 231-4 du Code de la Construction précisent : les mentions qui doivent apparaître obligatoirement ; les conditions suspensives du contrat ; les clauses abusives.

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Les mentions obligatoires

• La désignation du terrain avec précision de sa surface, de sa référence cadastrale et mention du titre de propriété et des droits réels permettant de souscrire ;

• L’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;

• La description du bâtiment à construire : consistance et caractéristiques techniques, travaux d'adaptation au sol, raccordements aux réseaux divers et travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

• Le coût global de la construction du bâtiment, avec le cas échéant, le coût des travaux dont le client se réserve l’exécution et les prestations choisies en option;

• Le plan de financement détaillant les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;

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Les mentions obligatoires

• La possibilité, le jour de la réception de la maison, que le maître d’ouvrage se fasse assister par un expert technique du bâtiment, titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

• L'indication que le permis de construire et des autres autorisations administratives ont été obtenus ;

• L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

• La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ;

• Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur

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Les clauses suspensives

• La non réalisation de l’une des clauses suspensives, est synonyme d’annulation du contrat CCMI et les sommes versées par le maître d’ouvrage doivent lui être restituées.

• Quelques exemples de clauses suspensives : L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de

l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ; L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le

maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ; L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ; L'obtention de l'assurance de dommages ; L'obtention de la garantie de livraison ; etc.

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Les clauses abusives

• Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de limiter la responsabilité et les obligations du constructeur, au détriment du non-professionnel.

• Quelques exemples : Non responsabilité du constructeur en cas de retard de la livraison du bien ; Interdiction des visites de chantier préalable à la levée de fonds ; Recherche de financement par le constructeur ; Différences substantielles entre le marché initial et les autorisations

administratives ; Remboursement du dépôt de garantie et refus de plusieurs demandes de prêts ; Remise des clefs et paiement intégral du prix ; Etc.

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Les modalités de paiement d’un chantier CCMI

L’échelonnement du paiement s’effectue de la manière suivante :• 15 % à l’ouverture du chantier ;• 10 % à l’achèvement des fondations ;• 15 % à l’achèvement des murs ;• 20 % à la mise hors d'eau ;• 15 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;• 20 % à l‘achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage ;• les 5 % restant doivent être réglés à la réception ou à la levée des réserves.

15 % 10 % 15 % 15 %20 % 20 % 5 %

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La réception

Prise de rendez-vous

Signature du procès verbal de réception

Liste des réserves, si le maître d’ouvrage constate des non-conformités

Remise des clefs

Contrôle du bon achèvement de l’ouvrage

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Les garanties de la

construction

La réception est une étape charnière de la construction. C’est le moment où le maître d’ouvrage prend livraison des travaux de sa maison, en émettant des réserves, au besoin, et prend possession des clefs.

Elle enclenche le début des différentes garanties légales de la construction.

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Les différentes garanties

Garantie biennale (2 ans)

Garantie de parfait achèvement (1 an)

Garantie décennale (10 ans)

Fin des garanties !

Réception

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La garantie de parfait achèvement

• La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pouvant apparaître dans un logement neuf durant la première année, qui suit la réception du bien.

• Les fissures et les problèmes d’humidité font partie des pathologies courantes du bâtiment.

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La garantie biennale

• La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement), couvre pendant deux ans les défauts affectant le bon fonctionnement de certains équipements.

• Il s’agit des équipements que l’on peut retirer sans endommager la construction. Par exemple : fenêtres, volets, portes, moquettes, revêtements muraux, appareils sanitaires, installations électriques, robinetterie, radiateur, chaudière, VMC, etc.

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La garantie décennale

• La garantie décennale est une assurance obligatoire que les constructeurs doivent souscrire.

• D’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, elle offre des garanties contre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage et/ou affectant l'un de ses éléments constitutifs.

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Les problèmes rencontrés lors de la réception

La réception d’une maison CCMI n’est pas toujours exempt de mauvaises surprises : malfaçons de la construction, retard de livraison, ou encore chantage à la remise des clés.

De plus, établir une liste exhaustive des réserves, n’est pas simple pour des particuliers non spécialistes du bâtiment ! Tour d’horizon.

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• Une malfaçon peut résulter d’une erreur de conception et/ou de réalisation. Elle peut être due aussi à l’utilisation de matériaux inadéquats ou de mauvaise qualité.

• Les malfaçons possibles sont nombreuses, tout comme les conséquences qu’elles peuvent avoir sur le bâti (fissures, humidité, etc.). Elles ne sont malheureusement pas toujours visibles, durant la phase de réception, pour un maître d’ouvrage non professionnel.

• Lors de la phase de réception, il est primordial d’observer minutieusement la qualité de l’ouvrage et, le cas échéant, de notifier les malfaçons sur la liste des réserves, afin que le constructeur les prenne en charge lors de la 1ère année après la réception.

Les malfaçons de la construction

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Quand émettre des réserves ?

• Les réserves correspondent à toutes les anomalies et défauts visibles au moment de la réception de l’ouvrage

• Les réserves sont formulées lors de la réception entre le constructeur et le maître d’ouvrage

• Ces réserves sont mentionnées sur le Procès Verbal de réception

• La loi accorde un délai de 8 jours supplémentaires au maître d’ouvrage pour compléter ses réserves

Jour J + 8 jours!

Réception

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La levée des réserves après la réception des travaux

• Les réserves signalées lors de la réception (et dans les 8 jours) doivent être prises en charges par le constructeur. C’est une obligation !

• Le constructeur a l’obligation de faire les reprises et travaux nécessaires, dans un délai maximal d’un an, après réception.

• C’est ce que l’on appelle la garantie de parfait achèvement.

• La loi permet, au maître d’ouvrage, de consigner jusqu’à 5% du prix du chantier, pour garantir la levée des réserves.

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Le chantage à la remise des clés

• Le rendez-vous de réception génère souvent des tensions, notamment lorsque la construction n'est pas de qualité (non-conformités, désordres, etc.).

• Fréquemment, le constructeur d'une maison individuelle refuse de remettre les clefs d'un logement, si le solde du prix n'est pas payé, ou si des réserves sont émises.

• Autre cas, le particulier est peut-être pressé d’emménager (lassitude liée au retard, fin de bail dans son précédent logement, etc.). Le constructeur prétend pouvoir accélérer la remise des clefs si aucune réserve n’est émise.

• Pourquoi le constructeur agirait-il ainsi? Simplement pour se dédouaner de toutes responsabilités (techniques et financières) quant aux problèmes manifestement visibles, mais non signalés en réserve! Et cela, en toute illégalité!

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• Comme le précise la loi, tout retard de livraison de la maison, donne lieu au paiement de pénalités au maître d’ouvrage.

• La pénalité minimale, à la charge du constructeur, équivaut à 1/30.000 du prix d’achat de la maison, par jour de retard pris.

• En général, ce sont les intempéries qui freinent l’avancée de la construction. Ces cas de force majeure, ne donnant pas lieu au paiement de pénalités, sont règlementés et vérifiables.

• Mais les constructeurs ont parfois tendance à en abuser. Le maître d’ouvrage dispose de 5 ans, afin de s’assurer de l’exactitude des faits. Deux solutions sont possibles :

Se rapprocher des stations météo de sa région ; Obtenir des renseignements auprès des caisses d’allocation du bâtiment, afin

de savoir si les jours chômés par les artisans, ont bel et bien été déclarés.

Le retard de livraison

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Le rôle de l’expert

bâtiment indépendant

Personne n’est à l’abri de malfaçons de la construction. 2/3 des logements, en France, seraient concernés par des problèmes de construction plus ou moins graves. Pour établir une liste exhaustive des réserves, il est judicieux de faire appel à un expert bâtiment, neutre et indépendant. Celui-ci met à disposition de sérieux atouts, pour réceptionner sa maison CCMI en toute sérénité.

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Un professionnel aux côtés du maître d’ouvrage

• Les pathologies de la construction étant généralement complexes, l’expert a de solides bases en construction, mais aussi une expérience du métier, pour les identifier et les guérir.

• L’expert est indépendant, il ne participe pas à l’acte de construire et n’a aucun lien avec les architectes, les constructeurs et les entreprises générales de travaux.

• Par la remise d’un rapport d’expertise, l’expert formalise ses observations et ses conclusions et engage sa responsabilité professionnelle au travers de sa signature.

• Il dispose d’une assurance professionnelle qui garantit sa responsabilité de son intervention et lui permet d’assister le maître d’ouvrage en phase de travaux.

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Les 6 atouts de l’expert en bâtiment

Prend le temps de visiter l’ensemble de la maison, pièce par pièce

Observe et analyse la qualité technique de la construction et de sa structure

Détecte les malfaçons ou les non-conformités, lorsque le travail est mal fait

Vérifie la conformité de l’ouvrage par rapport aux besoins exprimés et au Contrat CCMI

Aide à formuler les réserves auprès du constructeur

Eclaire le maître d’ouvrage sur les garanties et les protections liées à la maison

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