Dynamiques du marché du

logement en Afrique

Construction et productivité

Dr. Delphine Sangodeyi

CASABLANCA, 13/02/2015

Construction et productivité

Présentation

* Le secteur de la construction en Afrique : les principales tendances

* La chaîne de production du logement (méthodes d’actions sur l’offre)

* Construire une offre plus abordable en Afrique

1. En diminuant les coûts de construction- Industrialisation du secteur du logement

- Promotion de l’utilisation des matériaux locaux

- Innovations concernant les méthodes de construction

- Acceptabilité par la clientèle ciblée

2. En explorant de nouvelles approches et de nouveaux modèles économiques

- Exemple de « Echale a tu casa » au Mexique

- Exemple of du programme LEM en Côte d’Ivoire

Le secteur de la construction en Afrique :

principales tendances

L’investissement immobilier représente 10% des investissements dans le secteur de la construction en Afrique, soit 22 milliards US$

Le secteur de la construction en Afrique

Plus de US$ 223 milliards de projets en construction (322 projets recensés)

• Institutions de financement du développement contribuent à hauteur de 36% des fonds alloués

• 56% sont des projets gouvernementaux

• 4% de projets en PPP• Afrique Australe a nombre le plus

important de projets, suivie par l’Afrique de l’Est et l’Afrique de l’Ouest

• Les entreprises américaines ou européennes construisent 37% des projets et les entreprises chinoises 12%Source: Deloitte, 2014

Prix le moins cher d’un logement neuf proposé par la promotion privée

Le logement formel construit par la promotion privée représente moins de 10% des logements construits dans les villes africaines

Qui investit dans le logement ?

En Afrique Sub-Saharienne, les pays aux revenus faibles comme le Lesotho, le Rwanda, l’Ethiopie et l’Erythrée , et aux revenus moyens comme l’Ile Maurice et la Namibie font partie du Top 30 des investissements dans le logement dans les pays émergents

Les coûts de construction en Afrique

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Les coûts de construction varient de manière importante entre les villes d’AfriqueComme conséquence de l’effectivité et de l’efficacité de la filière de production de matériaux et des écosystèmes de construction et de financement de logements

• construire un appartement à Luanda coûte 3 fois plus cher de qu’à Nairobi

• construire un appartement à Lusaka coûte 2 fois plus cher de qu’à Dar es Salaam

- - -

Source: Davis Langdon, AFRICA REGION PROPERTY AND CONSTRUCTION HANDBOOK 2013Rates include the cost of appropriate building services,e.g. air-conditioning, electrical, etc. but exclude costsof site infrastructure development, parking, any futureescalation, loss of interest, professional fees and VAT.

Répartition des coûts de construction

• Les coûts de construction directs représentent 60% du coût global de l’opération

• Les coûts des infrastructures et VRD peuvent atteindre 20% des coûts de construction pour les projets en périphérie lointaine des villes

• 40% du coût d’un projet de logement est lié aux prix des matériaux de construction

Imprévus5%

Coûts financiers

5%

Maîtrise d’oeuvre10%

Terrain10%

Infrastructures10%

Coûts de construction

directs60%

Main d’oeuvre

30%

Materiaux70%

Source: Shelter Afrique pour la Banque Africaine de Développement, basé sur les interviews de promoteurs immobiliers au Kenya

Projet de logement au Kenya :

L’augmentation importante des coûts de construction en Afrique

• Les coûts de construction ont doublé en 8 ans

• Comment expliquer une telle augmentation et une telle différence entre villes et pays ?

• Que faire pour inverser cette tendance et aller vers une baisse des coûts de construction ?

• Comment rendre le logement plus abordable ?

• Quelle participation du secteur privé ?

Source: AECOM, AFRICA PROPERTY AND CONSTRUCTION HANDBOOK 2013

La chaîne de production du logement

La chaîne de production du logement

Un logement est un produit fabriqué par une chaîne de production :• Matériaux bruts : terrain, infrastructures, matériaux de construction• Valeur ajoutée : titre foncier, projet urbanistique et architectural, permis

de construire, étude de marché, acceptation du risque• Valeur finale : plus importante que la valeur des matériaux bruts

Source: Affordable Housing Institute

Le manque d’infrastructures et de terrains aménagés a un impact direct sur les coûts de construction et la productivité du secteur

• Une croissance urbaine non planifiée et un manque de transparence des cessions foncières

• Des formes de ségrégation héritées de la colonisation et de l’histoire

• Faible extension des réseaux de services (égouts, eau, électricité)

• L’ étalement urbain augmente les coûts d’infrastructures et d’aménagements, et rend difficile la planification urbaine

• Les projets d’infrastructures prennent insuffisamment en compte l’urbanisation et la problématique du logement

• Des dépassements budgétaires pour les constructions de routes (Africon pour la Banque Mondiale)

• La régularisation de logements auto-construits, par la constructions d’infrastructures et de services de base (route, égouts, eau) coûte 2 à 4 fois plus cher que pour les mêmes services réalisés sur un terrain non occupé (B. Ferguson)

Le manque d’infrastructures et de terrains aménagés a un impact direct sur les coûts de construction et la productivité du secteurRecommandations

→ Toutes les grandes villes africaines devraient avoir un plan stratégique d’urbanisation et de développement pour les 15 prochaines années

→ Les projets urbains apportent une vision collective et les fondements d’un partenariat entre les différents acteurs

→ Anticiper la croissance et le développement urbain

→ Optimiser les investissements publics pour l’aménagement et les infrastructures

→ Localiser les terrains dédiés au logement abordable, proches des zones d’emploi, en relation avec les projets de transports publics et la mise en place de services de base

L’aménagement des sites peut être optimisé

• Les standards de construction ne sont pas réalistes, ni adaptés aux contextes urbains

• De nombreux projets de logements sont lancés sans études complètes et sans précision

• Les faibles densités de construction sont dominantes

• L’architecture est considérée comme relevant de projets “pour les riches”

• L’aménagement viaire est clé : il fixe un cadre pour les réseaux d’eau, égouts, électricité, routes pavées, trottoirs et impactent également les services tels que les pompiers, la police, la poste…

• Les rues et les infrastructures changent rarement : l’investissement initial pour les villes est suivi par des charges d’entretien

• Difficulté des promoteurs immobiliers pour tenir leur budget : manque d’architectes spécialisés dans le logement abordable, d’économistes de la construction, de consultants techniques et de bureaux d’études spécialisés

L’aménagement des sites peut être optimiséRecommandations

→ OUVRIR LE DIALOGUE : redéfinir les standards de construction de logement et d’urbanisme en prenant en compte la réalité des villes et l’acceptabilité par les différentes catégories sociales (la notion de « logement adéquate » est relative)

→ FIXER DES REGLES LAISSANT UNE PART DE FLEXIBILITE : d’une approche administrative vers une approche plus partenariale entre les opérateurs publics et privés du développement urbain

→ PORTAGE D’OPERATIONS D’AMENAGEMENT PAR UN OPERATEUR QUALIFIE : véritable pilote de projet, servant de référence aux différents partenaires dont les promoteurs

→ LE CADRE SPATIAL DE L’AMENAGEMENT URBAIN PEUT ÊTRE MESURE ET AMELIORE

L’instruction du permis de construire

City Number of procedures

Time(days)

Cost(% of construction value)

Lagos 17 116 33.8

Johannesburg 16 48 0.9

Kigali 10 77 4.1

Nairobi 8 125 9.3

Sou

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• Coût moyen : 6.2% en Afrique Sub-Saharienne et 1.7% dans l’OCDE• Temps moyen: 155.7 jours en Afrique Sub-Saharienne et 149.5 jours dans

l’OCDE

→ AMELIORER le processus d’instruction des permis de construction (pour les logements en priorité) pour qu’il devienne plus efficace et moins coûteux → Expérience du E-PERMIT par la Mairie de NAIROBI: architectes, promoteurs et les services de la mairie réalisent toutes les étapes du dépôt à l’obtention du permis en ligne (diminution de 15 jours d’instruction, augmentation de l’efficacité du système, plus grande transparence)

La production de matériaux de construction

Sans les matériaux de construction nécessaires livrés à temps, avec la qualité adéquate et au prix attendu, le programme de logement peut s’enliser…

• L'exploitation des carrières : souffre du manque d’équipements adaptés, permettant d’augmenter la production, du manque d’infrastructures et de coûts élevés pour la production d’électricité (avec des groupes électrogènes)

• Des cas de travail infantile et forcé signalés sont des pratiques inacceptables• Production de sables : formé par un processus d’érosion sur des milliers

d’années, ils sont extraits de manière croissante, à une vitesse plus importante que leur renouvellement. L’UNEP alerte sur les conséquences environnementales pour une activité faite sans contrôle (lits des cours d’eau, augmentation des risques d’inondations dans les régions côtières)

• Secteur du dragage pour la production de sable est active et performante. Peut s’adapter à une hausse des commandes

• Le fer et les matériaux de finition sont essentiellement importés de Chine (carrelages, portes, etc.)

• Quand le secteur de la construction fonctionne à plein régime, les prix de la construction augmentent, de même que les temps supplémentaires pour les livraisons de matériaux : nécessité d’anticiper la réalisation de grands travaux

L’investissement dans le secteur des matériaux de construction au Rwanda

• Produits en acier : 74 million $US/an en importation (plus important que les importations de ciment, 50 million $US/an)

• Les matériaux de construction : l’activité la plus importante du secteur manufacturier Rwandais (51% des investissements récents)

• Les dépenses de construction au Rwanda ont augmenté de 24% (à 500 million $US) entre 2010 and 2011

• Les investissements prévus pour les 3 prochaines années représentent 204 millions $US

Source: RDB

L’ industrie cimentière

Avec l’encouragement de l'investissement dans la production locale par les pouvoirs publics, le secteur du ciment connaît une période de croissance soutenue en Afrique

Zoom sur le ciment en Ethiopie :• Les usines du gouvernement

produisaient 2 million de tonnes par an. Le prix du ciment s’élevait à 249 -299 US$ / tonne

• A la suite de la privatisation, il y a maintenant 11 usines de ciment qui produisent 13 millions de tonne par an

• La demande totale est estimée à 7 millions de tonnes

• Le prix du ciment a baissé de 50%• Une tonne de ciment coûte entre 110

et 124 US$• Le ciment de l’entreprise Derba est

20% moins cher que celui des entreprises publiques.

• Le coût de construction global a ainsi diminué de 5%

Le secteur des matériaux de construction en Afrique

4 différentes catégories de production :

• Production de grande échelle par l’utilisation de technologies avancées. Mécanisation, usines automatisées.

La fabrication requière des capitaux importants, souvent dépendant de capitaux étrangers, d’importation de matériaux et des facteurs de production

• Production à petite et moyenne échelle : de 10 à 100 personnes, parfois en partie automatisé ou technologies mécanisées. Main d’œuvre importante, ne requière pas de capitaux très importants, entrepreneurs locaux employant une main d’œuvre locale. La plupart des matériaux et des équipements sont d’origine locale

• Production à petite échelle ou artisanale : peu d’employés, utilisent des connaissances traditionnelles. Capital minimal nécessaire and tous les matériaux entrant dans le processus sont d’origine locale. Production collective représente une part importante de la production totale à l’échelle nationale.

• Le bricolage : Ces activités impliquent une production d’éléments de construction avec l’utilisation d’argile, de pierres des processus simples.

La production de matériaux de construction Recommandations

→ Le secteur des matériaux de construction est plus effectif et plus rentable avec des technologies à petite échelle qu’à grande échelle. Les facteurs de production sont défavorables aux technologies de large production.

→ Les technologies de petite échelle sont reconnues comme étant clé pour la production de matériaux à bas coûts.

→ La politique du logement doit s’attaquer à l’ensemble des étapes de la filière de construction du logement et des problématiques rencontrées pour améliorer sa productivité, y compris la production/livraison de matériaux de construction

→ Le travail des enfants et le travail forcé doit être abordé et combattu (Brésil est une bonne référence pour apporter des méthodes d’action)

→ Donner des standards de qualité pour les matériaux (ex. blocs de ciment)→ Est-ce que les associations professionnelles sont les mieux placées pour assurer la mise en œuvre de la qualité des matériaux et des constructions ?

Le manque de qualification de la main d’œuvre représente un obstacle majeur pour le secteur du logement

Les maîtres d’ouvrage des projets de logement et d’infrastructure sont rarement satisfaits des produits finis et livrés

• Les artisans et contremaîtres sont peu qualifiés

• Les inspecteurs des travaux ne sont pas accrédités

• Les logements à bas coûts réalisés par les artisans locaux perpétuent les ménages à bas revenus dans un cycle de “mauvaise qualité” du logement

• Les recours auprès des promoteurs sur les produits livrés aux clients sont nombreux

• Le nombre d’inscription aux diplômes techniques et à l’apprentissage au niveau secondaire sont inférieurs à 5%. L’enseignement technique est non encadré et dans le cadre informel

• 3 personnes sans emploi sur 5 en Afrique Sub-Saharienne sont des jeunes de moins de 20 ans, qui survivent par le secteur informel

• Un cours de base au métier d’ouvrier en bâtiment coûte 1200 $US au Kenya, qui représente un investissement trop important pour les ouvriers et les petites entreprises

Rendre le logement plus abordable

En diminuant les coûts de construction

source: Mc Kinsey Global Institute AnalysisA blueprint for addressing the global affordable housing challenge,

October 2014

4 leviers qui peuvent diminuer l’insuffisance monétaire pour l’achat de logement (“affordability gap”) Indexation des coûts annualisés d’un logement type%

L’industrialisation des systèmes de construction

La plupart des programmes d’industrialisation du secteur dans les années 70 en Afrique n’ont pas été des succès

En Europe et aux USA:

• Construction en quantités croissantes et importantes réalisées dans la période 1950-1975 pour construire des villes « modernes » et remplacer les bidonvilles.

• Pour construire plus, mieux, plus rapidement et à moindre coûts à travers la modernisation et le développement du secteur de la construction. Le béton renforcé était le plus souvent favorisé.

• Des échecs dans la mise en œuvre de nouveaux procédés insuffisamment testés ni complètement maîtrisés ont produit des surcoûts d’entretien et de réparations et l’accélération de l’obsolescence du bâti.

En Afrique :

• Actuellement, panneaux de polystyrène expansé « Expanded Polystyrene panels » (EPS) est le système préfabriqué le plus utilisé et proposé

• Kenya: National Housing Corporation a construit une usine en 2012 (7.8 millions $US)

Le système constructif est censé réduire les coûts de construction de 30%. La performance et le bénéfice du système n’est pas encore prouvé.

Panneaux de polystyrène expansé (Expanded Polystyrene Panel)

Maison pré-fabriquées proposes par HKBC au KenyaPrix à partir de US$14,000 (1.25m Ksh)

Transfert de technologie et promotion de l’innovation

L’un des principaux enjeux est d’identifier les technologies les mieux adaptées à chacun des contextes avec des sources multiples

• Normes et réglementations empêchent l’utilisation de systèmes plus écologiques et rentables

• Les innovations nécessitent d’être testées

• Les transferts de technologie Sud/Sud (Asie/Afrique) sont prometteurs

• L’acceptation culturelle est un enjeu. L’ensemble des acteurs ont tendance à être assez conservateurs et à continuer à utiliser les systèmes connus malgré leurs limites et les insatisfactions, notamment en lien avec les conditions climatiques en Afrique.

→ Le progrès technique de même que les méthodes de management ont évolué

→ Promouvoir l’utilisation de matériaux locaux et le développement durable

→ Se concentrer tant sur la livraison de logements en quantité dans le cadre de la conception de projets de large échelle, mais également de qualité, par une approche de développement durable

Promotion de l’utilisation de matériaux locaux

• Stratégie de substitution des importations (taxation, augmentation des droits de douanes)

• Institutions scientifiques spécialisées dans la promotion de matériaux locaux sont déjà implantées

• Au Cameroun, MIPROMALO (Mission de promotion des matériaux locaux), mène des recherches pour réduire les coûts de construction, en utilisation les matériaux locaux. Des réductions de 20% ont été observées en utilisant ces produits qui peuvent de plus être plus esthétiques et mieux adaptés au climat

Innover et développer la production de matériaux locaux→ Améliorer les procédés constructifs, management de projet, la productivité et la qualité → Promouvoir l’utilisation de matériaux locaux pour les projets d’équipements publics et des projets pilotes de logements (pas seulement à bas coûts)→ Améliorer les expériences pour développer graduellement des projets à grande échelle→ Faire le lien avec le secteur privé et l’accès aux fonds d’investissement pour le développement des entreprises et du secteur

Evaluer et innover en associant ingénieurs et habitants aux jurys de concours

All Africa Housing Innovation Competition – Soshanguve – South Africa• En 2006, le Ministre du logement, Dr. Lindiwe Sisulu, a organisé une compétition pour

déterminer le système constructif le plus rapide, résistant, efficace et qui plaise aux consommateurs.

• La compétition était organisée par le National Home Builders Regulation Council (NHBRC) and ABSA Bank.

• Construire une maison à 20 000 US$ qui plaise et qui soit approuvée par les ingénieurs

Gagnant de la compétition (sur 88 candidats): FinnBuilder

Panneaux de bois en stratifié croisé (Cross Laminated Timber)

• Le bois est une ressource importante dans la construction contemporaine du fait de ayant une faible énergie intrinsèque ainsi que de systèmes d'exploitation qui réduisent la consommation d'énergie

• Le potentiel du système constructif en panneaux de bois pour construire des bâtiments durables est reconnu dans le monde entier

• La préfabrication en bois offre de nombreux avantages :• temps de pose réduit• coûts réduits• qualité des finitions et du bâti • peu de déchets• sécurité sur site du chantier• étanchéité à l'air et baisse des coûts

de climatisation• production locale de bois

• Nécessite pour être développé en Afriqueun Management durable des forêts

CLT apartment building in Melbourne, Australia

Maisons préfabriquées en bambou

• Faire participer les communautés rurales dans la culture du bambou et pour les étapes initiales de la fabrication

• Bambou en tant que matière première pour des composants de logement

• Cultiver des plantations de bambou non seulement pour assurer un approvisionnement constant de ressources pour la production mais aussi pour améliorer les moyens de subsistance des communautés rurales

Source: Constructs LLC, Ghana

Maison préfabriquée en bambou au Ghana

Briques de terre compressée

• Les briques de terre compressée sont souvent de plus gros volume que les blocs de ciment et la compression mécanique les rend plus résistants

• Des résultats encourageants pour répondre aux problèmes du logements

• 6 fois moins d’émission de CO² que les briques en terre cuite

• Coûts de construction des murs en moyenne inférieurs de 25 % et jusqu’à 45% au méthodes habituelles (blocs ciments)

• La terre est toutefois considérée comme un matériau « inférieur » et les gens préfèrent les matériaux « modernes » comme le béton

• Les exemples de projets mal construits en terre peuvent décourager les populations à la recherche d’une solution durable de logement à bas coût

→ La technique ne peut pas tout résoudre

→ Le prêt ou la location de matériel ne suffit pas

→ La conception et le suivi de projet par un professionnel maîtrisant bien ce système constructif

→ La formation de la main d’œuvre et le suivi de chantier par un spécialiste

Projet les briques rouges à Abuja, Nigérialogements abordables en promotion privée

Urban Shelter2 pièces duplex à partir de12 M Nairas (62 000 $US)

Rendre le logement plus abordable

En développant de nouvelles approches

et de nouveaux modèles économiques

Créer un « cercle vertueux » de professionnalisation du secteur

Recommandations

→ L’apprentissage et l’enseignement technique doivent être la priorité : cibler les jeunes non diplômés, les artisans « informels », les petites et moyennes entreprises du bâtiment→ Exemple de Lafarge avec le programme « logements abordables » au Nigéria(partenariat avec LAPO)

Apprentissage

(certificat)

Équipement(prêt / location

/ achat)

Assistance technique

FinancementPME

Micro-finance logement

Supervision de chantier

(suivi qualité)

PME pour la construction de logements abordables

Contrat pour projetde logements

Echale a tu casa à Mexico

• Une “bonne pratique” qui s’appuie sur un business model et le développement des communauté (participation des habitants en auto-construction et création d’emplois pérennes)

• Processus d’auto-construction s’appuie sur 4 piliers :

Organisation et inclusion sociale

Education financière et l’accès à des fonds (Finance Trust)

Apprentissage et appropriation de la technologie

Réplication du programme

A 44 m² complete house costs US$ 8,100 compared to US$ 18,000 for similar

contractor-built unit

Le projet LEM (Lotissement à Equipement Modéré) en côté d’Ivoire

• Souscripteurs au programme de construction de 60 000 logements abordables : 60% n’ont pas des dossiers “bancables” (travail informel ou revenus trop faibles)

• Un « plan B » a dû être conçu par le Ministère de la Construction pour présenter un produit logement adapté

• Vente de terrains avec

avec services avec un projet

architectural pré-approuvé

• Projet urbain défini, prévoyant

la construction d’équipements

et d’infrastructures nécessaires

• Possibilité de réaliser le projet

en auto-construction

• Supervision des travaux

par une entreprise dédiée

• Obligation de réaliser le

le projet dans un temps limité

Projet LEM (Lotissement à Equipement Modéré) à Abidjan

Dynamiques du marché du logement en Afrique

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