Clameur - Les loyers de marché à fin février 2015

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Paris, le 10 mars 2015 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2015 Michel MOUILLART Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS -2- Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Paris, le 10 mars 2015

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Paris, le 10 mars 2015

APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB

FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF

NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVELes loyers de marché à fin février 2015

Michel MOUILLARTProfesseur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

Paris, le 10 mars 2015

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

1. Observer et connaître les marchés locatifs privés2. L’activité du marché locatif privé3. L’évolution des loyers de marché

4. Les loyers de marché dans les régions5. Les loyers de marché dans les villes6. L’effort d’amélioration et d’entretien

7. En conclusion

Sommaire

Paris, le 10 mars 2015

- 4 -

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel, sur 1 475 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.

Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants, il couvre 95.9 % du marché locatif privé et 91.5 % de la population résidente en métropole.

1. Observer et connaître les marchés locatifs privés

VilleTaille du marché

locatif privéCoefficient de

représentativité

PARIS Plus de 75 000 25 à 30 %

MARSEILLE 20 à 25 000 25 à 30 %

LYON 20 à 25 000 Plus de 50 %

TOULOUSE Plus de 30 000 35 à 40 %

NICE 10 à 15 000 35 à 40 %

NANTES 15 à 20 000 25 à 30 %

STRASBOURG 10 à 15 000 40 à 50 %

MONTPELLIER 15 à 20 000 30 à 35 %

BORDEAUX 20 à 25 000 40 à 50 %

LILLE 10 à 15 000 Plus de 50 %

Paris, le 10 mars 2015

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Paris, le 10 mars 2014

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de

plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.

Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 355 territoires,

en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : dont 2 914 villes (67.5 % des villes de plus de 2 500 habitants)

et 1 441 EPCI (70.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.

Par exemple, dans un département tel celui du Bas Rhin, CLAMEUR observe 67 villes et 33 EPCI.

Paris, le 10 mars 2015

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Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, bénéficiant d’une demande plus pressante qu’auparavant et d’un changement sensible dans le discours et l’attitude des

pouvoirs publics. Depuis le début de l’année 2015, la reprise se confirme.

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

2. L’activité du marché locatif privé

Normalement durant l’hiver le marché se replie : depuis le début de 2015, la mobilité résidentielle ne fléchit pas,

démentant le profil infra annuel de l’activité que

CLAMEUR observe depuis 1998. La mobilité s’accroît

même pour s’établir maintenant à 28.9 % et

retrouver un niveau comparable à celui qui se

constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des

années 2008-2009.

 

25,9

27,0

28,1

29,4

29,129,4

30,6

29,7

29,7

28,4

27,6

26,2

27,1

28,1

27,3

26,7

27,0

28,9

28,1

24

26

28

30

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Tau

x d

e m

ob

ilit

é (e

n %

)

Moyenne 1998-2015

La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2015/

Paris, le 10 mars 2015

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

La mobilité résidentielle se redresse dans la plupart des régions.

Elle se redresse, parfois de façon assez vive, dans 16

régions.

Elle recule en revanche encore doucement (moins de 1 %) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou-

Charente. Mais elle se dégrade toujours après

plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile de

France et en Rhône-Alpes.

Ces évolutions sont sans lien avec les niveaux des

loyers : l’activité se contracte dans le Limousin ou en Lorraine où les loyers sont parmi les moins élevés

alors qu’elle se redresse dans le Languedoc

Roussillon ou en PACA où les loyers sont parmi les

plus élevés.

Paris, le 10 mars 2015

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Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors que le marché se dégrade toujours sur Paris …

Sur Marseille, la mobilité se redresse à 18.1 % depuis le début 2015. Le marché se ressaisit et

retrouve un niveau d’activité comparable à celui des dix dernières années.

Sur Paris, la mobilité diminue encore en 2015. La situation de ce marché est particulièrement

tendue, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l’encadrement des

loyers ne devrait guère améliorer la situation.

 

29,2 29,0

30,0

34,8

30,7

28,8

30,0

25,9

20,9

18,6

20,019,4

18,0

19,1 18,8

16,7 16,5

18,1

23,6

14

18

22

26

30

34

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ta

ux

de

mo

bil

ité

(e

n %

)

Moyenne 1998-2015

La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /février 2015/ 

20,8

21,1

22,522,7

22,4

18,7

18,3

18,7

22,021,8

21,8

19,319,2

18,0

17,4

17,417,2

16,7

19,8

16

18

20

22

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ta

ux

de

mo

bil

ité

(e

n %

)

Moyenne 1998-2015

La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2015/

Paris, le 10 mars 2015

Durant l’automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier habituel. Et sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché ont cru de 1.0 %.

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3. L’évolution des loyers de marché

Depuis le début de 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En

revanche, les loyers de marché reculent : si cela

n’est pas surprenant durant les mois d’hiver, le recul est

rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s’était observé en 2013 à

la même époque (- 0.9 % depuis le début de l’année,

en glissement annuel).

 

2,7

4,0

1,41,6

0

2

4

6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Tau

x d

e va

riat

ion

des

loye

rs

(en

%)

Moyenne1998-2014

La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2015/

Moyenne1998-2006

Moyenne 2007-2014

Prix à la consommation 1998-2014

Paris, le 10 mars 2015

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En ce début de 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grands logements, comme cela est habituel durant les mois d’hiver.

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Loyer mensuel de 718 € (12.6 €/m²) :

449 € pour les studios et 1 pièce

(16.8 €/m² )

562 € pour les 2 pièces (12.6 €/m² )

697 € pour les 3 pièces (10.7 €/m²)

838 € pour les 4 pièces (9.9 €/m²)

1 131 € pour les 5 pièces et plus

(9.8 €/m²)

 

-1,2-0,9

-0,5

0,4 0,5

-1,5

-0,4

0,9

1,7

3,8

-2,0

-0,9

-0,1

0,5

1,4

-1,1

-0,3

0,9

2,7

3,7

-2,0-1,8

-0,2

1,8

3,5

-3,0

-1,5

0,0

1,5

3,0

4,5

Studios et 1 pièce(22,6 % du marché)

2 pièces(32,6 % du marché)

3 pièces(26,2 % du marché)

4 pièces(12,3 % du marché)

5 pièces et plus(6,3 % du marché)

Var

iati

on

des

loye

rs e

n %

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/)

Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %)

Paris, le 10 mars 2015

Les loyers de marchébaissent dans 14 régions.

Dans 2 régions, les loyersstagnent ou progressent

moins vite que l’inflation : Bretagne et Bourgogne.

Ils augmentent plus viteque l’inflation dans 4 régions (de 1 à 2 %) :

Alsace, Auvergne, Centre et Poitou Charentes.

La hausse est la plus rapide en Champagne-

Ardenne.

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

4. Les loyers de marché dans les régions

Paris, le 10 mars 2015

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Sur un marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent toujours dans 53.6 % des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus

dégradée que CLAMEUR a eu à observer depuis 2009.

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

5. Les loyers de marché dans les villes

 

43,8

56,2

46,2

53,8

49,7 50,3

46,0

54,0

45,0

55,0

39,2

60,8

53,6

46,4

0

20

40

60

Loyers à la baisse Loyers à la hausse

Pro

po

rtio

n d

es v

ille

s co

nce

rnée

s

L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/)

Janvier 2009 (+ 0,2 %)

Janvier 2010 (+ 0,6 %)

Janvier 2011 (- 0,8 %)

Janvier 2012 (- 0,1 %)

Janvier 2013 (- 0,8 %)

Janvier 2014 (+ 0,2 %)

Janvier 2015 (- 0,9 %)

Paris, le 10 mars 2015

Les loyers baissent dans 80.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).

Ils progressent moins que l’inflation dans 10.0 % des villes.

Ils augmentent au-delà de l’inflation dans 2 villes (10.0 % des villes).

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

 Ville

Loyer 2015(en €/m²)

Variation 2015

(en %)

Variation 2014

(en %)

Variation 2013

(en %)

Variation° entre 2011 et2015 (en %)

VilleLoyer 2015(en €/m²)

Variation 2015

(en %)

Variation 2014

(en %)

Variation 2013

(en %)

Variation° entre 2011 et2015 (en %)

LE MANS 9,1 1,7 2,0 -0,3 0,4 NIMES 10,2 -0,6 -0,4 1,5 0,1REIMS 12,6 0,6 1,2 3,3 1,5 DIJON 11,3 -0,7 -0,1 1,4 0,6

SAINT ETIENNE 7,6 0,2 -3,8 2,2 0,0 NANTES 12,3 -0,8 1,9 0,9 1,0MARSEILLE 12,5 0,0 0,6 -0,6 0,4 LILLE 13,6 -1,1 2,1 -2,3 0,1

MONTPELLIER 14,0 -0,1 0,9 0,2 0,8 BORDEAUX 12,7 -1,3 2,0 0,1 0,9TOULON 10,8 -0,1 -1,1 0,6 1,0 ANGERS 10,2 -1,7 1,0 -1,6 -0,7

GRENOBLE 12,0 -0,1 -0,4 1,0 0,4 RENNES 12,0 -2,2 1,8 -0,6 0,0TOULOUSE 12,0 -0,2 0,3 0,9 0,9 LE HAVRE 11,1 -3,3 1,5 -1,7 -1,1

STRASBOURG 12,7 -0,4 1,3 0,8 1,0 NICE 14,6 -3,4 2,5 2,0 1,2LYON 13,0 -0,5 2,1 1,8 1,4 PARIS 24,4 -3,5 2,8 1,6 1,4

° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % (2011-2014)

Paris, le 10 mars 2015

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

Paris, le 10 mars 2015

Le marché commence à se ressaisir. Mais la hausse des loyers est restée modérée en 2014. Aussi l’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 16.5 % des logements

reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce début d’année (période peu propice à la réalisation des travaux), la situation de dégrade encore.

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6. L’effort d’amélioration et d’entretien

Paris, le 10 mars 2015

23,3

17,8

23,5

24,7

22,723,2

23,3

19,7

18,5

20,5

22,7

33,032,0 32,5

25,6

25,7

16,5

12,0

23,2

12

18

24

30

36

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Par

t av

ec t

rava

ux

(en

%)

Moyenne1998-2015

L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2015/

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais de remise en location (+ 28.7 %). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de

recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.3 % des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort

d’amélioration à haut niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain.

 

107,4

112,5

102,3 100,4 100,4103,1

105,7

110,6

108,5

112,2

127,3128,7

100

110

120

130

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Va

ca

nc

e lo

ca

tive

(b

as

e 1

00

en

19

98

)

La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2015/

Paris, le 10 mars 2015

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs, ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin).

Paris, le 10 mars 2015

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Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le

loyer de référence minoré. Sur Paris, aux conditions de l’année 2014, les seuils sont les suivants :

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

7. En conclusion

19,2

16,6

15,5

15,1

15,4 16

,7

32,9

28,4

26,5

25,8 26,4 28

,7

0

10

20

30

Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché

En €/m²

Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)

Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré

Paris, le 10 mars 2015

Le « rabotage » potentiel des loyers concerne 20.4 % du marché parisien. La baisse moyenne étant alors de 22.5 %, en moyenne. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés.

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

 

24,2

18,8

17,5 18

,5 20,2

20,4

29,6

19,5

17,2 18

,0

22,5

22,5

7,2

3,7

3,0 3,3 4,

5

4,6

0

10

20

30

Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché

En %

L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)

Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen

Paris, le 10 mars 2015

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Mais pour les 11.8 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes.

- 21 -

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

 

13,5

10,7 10,4

11,6

13,2

11,8

0

5

10

15

Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché

En %

La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)

Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers

Paris, le 10 mars 2015

Mais est-ce que le dispositif d’encadrement qui ambitionne de segmenter l’espace parisien à un niveau plus fin que celui de l’arrondissement pourra facilement être mis en œuvre ?Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre périodes de construction sont distinguées. Il n’est pas certain que, dans ces conditions, les contraintes de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées.

- 22 -

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

La détermination des zones sur lesquelles l’encadrement pourra être opérationnel (Source : CLAMEUR /février 2015/)

Zones couvertes Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus

1er arrondissement2ème arrondissement3ème arrondissement4ème arrondissement5ème arrondissement6ème arrondissement7ème arrondissement8ème arrondissement9ème arrondissement

10ème arrondissement11ème arrondissement12ème arrondissement13ème arrondissement14ème arrondissement15ème arrondissement16ème arrondissement17ème arrondissement18ème arrondissement19ème arrondissement20ème arrondissement

zones d’encadrement possibles : 4 périodes de

construction, minimum de 50 références, couverture du marché

à 50 %

zones d’encadrement probablement exclues et exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché

à 25 %

zones d’encadrement exclues : sans distinction selon la

période de construction, minimum de 50 références,

couverture du marché à 25 %

Paris, le 10 mars 2015

Page 12: Clameur - Les loyers de marché à fin février 2015

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