Chantier régional sur les filières de production de logements en PACA · 2016-09-09 · La...

Chantier régional sur les filières de production de logements / rapport synthétique 2016 1 / 40

Chantier régional sur les filières de production de logements en PACA

Rapport synthétique de la démarche et de ses premiers résultats

Juillet 2016

Ministère du Logement et de l’Habitat durable


PRÉFACE

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur a été choisie, avec Pays de la Loire, pour expérimenter une démarche nationale sur la territorialisation des besoins en logement et des conditions de sa mise en œuvre. Ce choix n’était pas le fruit du hasard : PACA est effectivement une région qui concentre de nombreuses problématiques liées au logement, notamment une production en décalage avec les besoins locaux, une tension foncière et immobilière parmi les plus importantes après l’Île-de-France et un retard notoire dans la production de logements sociaux.

Malgré ce contexte difficile, ce chantier régional coordonné par la DREAL PACA nous a montré qu’il y avait dans cette région des interlocuteurs moteurs et particulièrement engagés sur la question du logement, que ce soit du côté des opérateurs du logement privé ou du logement social, comme du côté des acteurs publics qui les accompagnent. La direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages a suivi de près les échanges des différents ateliers, écoutant les difficultés locales et les dysfonctionnements réglementaires, relevant les différentes propositions qui ont été formulées, prenant part à l’énergie créative et collaborative issue de ces rassemblements. L’ensemble des débats et des propositions d’actions ont largement inspiré nos réflexions à l’échelle nationale, rejoignant ou complétant le travail qui a été mené en parallèle en Pays de la Loire.

Nous tenons à remercier individuellement tous les acteurs qui s’y sont engagés avec conviction, et saluons le travail collectif réalisé en Provence-Alpes-Côte d’Azur à travers ce chantier régional. Le présent rapport donne à voir les premiers résultats de cette dynamique collective qui, je l'espère, sera prochainement concrétisée par des actions innovantes sur ce territoire et inspirera des démarches similaires dans d'autres régions.

Laurent Girometti,Directeur de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages

SOMMAIRE


CONTEXTE

DIAGNOSTIC

PROPOSITIONS & PLAN d’ACTIONS

ANNEXES

La démarche nationale sur la territorialisation de la production de logements …..........5

Le chantier mis en place en région PACA, territoire pilote …...........................................5

Etat des lieux de la construction de logements et des filières locales de production......6

Problématiques locales : quels freins à la production de logements en PACA ? .........14

Avoir une connaissance partagée des enjeux ….............................................…..........16

Mieux orienter les documents stratégiques des territoires …..........................................18

Encadrer, réguler, réglementer …......................................................................…..........21

Optimiser les processus et valoriser les compétences …. …...........................................24

Convaincre l’ensemble de la chaîne d’acteurs …............................................…..........26

Liste des personnes ayant participé aux ateliers du chantier régional ….......... …..........36

Pour en savoir plus …........................................................…...........................................38

Ordre du jour des différentes rencontres du chantier régional …....... ….......... …..........32

CONCLUSION ….............................. …............................................….........30

CONTEXTE

Suite à une demande du ministère du logement initiée en 2015, la direction de l’habitat, de l’urbanisme etdes paysages (DHUP) a lancé une démarche sur la territorialisation des besoins en logement et desconditions de sa mise en œuvre, qui poursuit trois objectifs : - mieux estimer les besoins en logements au niveau local ;- mieux articuler les documents de programmation et de planification que sont le PLH et le PLU ;- s’assurer de la mise en œuvre des objectifs de production par les filières existantes localement.

Cette démarche, animée au niveau national avec l’accompagnement du SGMAP (secrétariat généralpour la modernisation de l’action publique), a pris appui sur deux territoires pilotes : Provence-Alpes-Côted’Azur et Pays de la Loire. En parallèle de travaux sur l’estimation des besoins, et d’une mission du CGEDDsur l’articulation PLH-PLU, les deux DREAL concernées ont engagé début 2016 un chantier régional sur lesfilières de production de logements. L'objectif : identifier les freins à la production de logements et formulerdes propositions susceptibles de la renforcer et de mieux l’adapter aux enjeux locaux.

Cette démarche intervient deux ans après l'élaboration d’une charte régionale d’engagement pour lelogement et de mobilisation du foncier, qui avait confirmé la priorité de la question du logement en PACA.

Le retard dans la production, du côté du logement social comme du logement privé, comprometaujourd’hui gravement l’attractivité régionale. Figurant hier parmi les régions les plus dynamiques sur le plandémographique, PACA connaît aujourd’hui un solde migratoire fortement ralenti, au profit d’autres territoirescomme le sud ouest de la France. L’emploi continue globalement de progresser de façon plus importantequ’à l’échelle nationale, mais connaît une importante perte de vitesse depuis quelques années. Enfin, d’unpoint de vue symbolique, les dernières évolutions ont reclassé la « 3ème région de France » au 7ème rangdans le groupe des 13 nouvelles régions. Aussi, la question de la production de logements, qui influedirectement sur l’attractivité résidentielle et économique de la région, est-elle un sujet indissociable dudevenir régional. L’annonce d’un chantier sur les filières de production de logements a ainsi eu unerésonance toute particulière au regard de ces enjeux.

Après un séminaire de lancement fin janvier, quatre ateliers de travail ont été organisés en quelques moispar la DREAL PACA pour traiter avec les acteurs privés et publics du logement des problématiques les plusprioritaires pour la région. Au total, ce sont plus de 80 personnes qui se sont mobilisées lors de cesrencontres, rassemblant promoteurs, organismes de logement social, aménageurs, services de l’Etat,collectivités, et autres experts du logement (agences d’urbanisme, ADIL, Cerema, etc.).Les résultats de ce chantier ont été restitués le 24 mai 2016 à Marseille en présence de Laurent Girometti,directeur de la DHUP. L’ensemble des propositions et leviers d’action proposées à l’échelle de la régionPACA alimenteront un plan d’actions national annoncé pour l’été 2016, et se concrétiseront égalementdans les mois à venir par des actions partenariales locales.

Le présent rapport synthétise les travaux menés dans le cadre de ce chantier régional, et reprendl’essentiel des propositions et leviers d’actions auxquels il a abouti.


La démarche nationale sur la territorialisation de la production de logements

Le chantier mis en place en région PACA, territoire pilote

DIAGNOSTIC

Une production de logements insuffisante au regard des besoins

La région PACA produit en moyenne autour de 25 000 mises en chantier / an ces dernières années … unchiffre qui se révèle insuffisant au regard des besoins, estimés entre 30 000 et 36 000 logements selonl’INSEE et sans tenir compte du mal logement. Avec une production insuffisante, c’est à la fois les besoinsexistants qui ne sont pas satisfaits, mais c’est aussi l’attractivité de la région qui est en cause : certainesentreprises hésitent à s’implanter en région PACA au regard de la difficulté de pouvoir assurer à leurssalariés des conditions de logements satisfaisantes. Dans le cadre du premier chantier de la démarchenationale de territorialisation des besoins en logements, des travaux sont en cours afin d’affiner lesméthodes rendant compte de ces besoins, et de mieux les territorialiser.

Une construction qui, après s’être largement amplifiée dans les années 2000, s’accélère aujourd’hui autour de quelques pôles

Les cartes de construction de logements montrent, sans surprise, que la construction neuve se concentresur le littoral et le couloir rhodanien, là où les pôles urbains se sont développés et où la concentration depopulation est la plus importante : les cercles figurant sur les cartes qui suivent montrent les mises enchantier de logements par commune (calculée sur la période 2000-2009 puis 2010-2014). Par comparaison aux années 1990, les années 2000 ont largement amplifié la construction de logementssur de nombreuses communes de la région. Ainsi, sur la première carte, les communes qui apparaissenten vert marquent une progression du nombre de logements mis en chantier (sur les territoires en vert foncé,cette progression a plus que doublé).

Un changement de tendance apparaît dans les années 2010 (carte de droite) : sur de très nombreusescommunes (en jaune sur la carte), les mises en chantier ont ralenti par rapport aux moyennes annuellesprécédentes (sur les communes figurant en jaune clair, la production a été divisée par deux, ou plus).


Nombre total de logements mis en

chantier en PACA en date réelle

–--------Source : Sitadel

Etat des lieux de la construction de logements et des filières locales de production

19931994

19951996

19971998

19992000

20012002

20032004

20052006

20072008

20092010

20112012

2013

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

Cependant, certains pôles urbains (Marseille, Aix, Avignon, Toulon, …) ont vu leurs mises en chantier delogement prendre encore plus d’ampleur que précédemment, illustrant un recentrage de la constructionautour de ces pôles urbains.

Les filières : qui produit du logement en PACA, et quels types de logements ?

La notion de « filières de production de logements » peut s’interpréter de différentes façons : le parti pris icipropose de distinguer de grandes filières en fonction à la fois du type de logement produit et du profil deleur maître d’ouvrage. Hormis les logements en résidence (logements étudiants, résidences pour personnes âgées, etc.), quireprésentent à la fois des modes de production et des publics très spécifiques, nous pouvons distinguerquatre grandes filières de production de logements :


Logements commencés entre 2000 et 2009 en PACA et évolution par rapport à la

décennie précédente–--------

Source : SitadelLogements commencés entre

2010 et 2014 en PACA et évolution par rapport à la

décennie précédente–--------

Source : Sitadel

- la production de maisons individuelles portée par les particuliersLes statistiques montrent que ce mode de production qui vise à construire unlogement individuel après acquisition d’un terrain (intitulé « individuel pur ») estprincipalement le fait de particuliers : 97 % des permis de construire pour une telleconstruction sont déposés par des particuliers en PACA (Sitadel, 2013). En PACA,cette filière représente environ 20 % de la production.

- la production de logements sociaux en maîtrise d’ouvrage propre parles organismes de logements sociauxLes organismes Hlm construisent pour leur propre compte des logements sociaux,en locatif ou en accession sociale, qui peuvent répondre à différentes typologies(maisons individuelles, maisons groupées, collectifs).

- la production de logements sociaux par les promoteursPermise depuis 2000 et amplifiée par le plan de relance 2008-2009, la productionde logements sociaux en VEFA (c’est-à-dire des logements réalisés par lespromoteurs privés mais rachetés par le biais de contrats VEFA par les bailleurssociaux) prend de l’ampleur dans notre région : en 2015, la moitié des logementssociaux financés relèvent de mode de production en VEFA.

- la production de logements par les promoteurs mis sur le marché libreLe reste de la production de logements représente des opérations portées par lespromoteurs, et peuvent être des appartements comme des logements individuels(on parle alors d’individuel groupé : un seul permis est déposé par le promoteur pourréaliser plusieurs logements individuels). Ils sont ensuite achetés par des propriétairesoccupants ou des investisseurs qui louent ces biens. A noter que ce marché estaujourd’hui fortement stimulé par les dispositifs d’investissement locatif.


Répartition de la production de logements

en PACA, par filière (logements autorisés, 2015)

–--------Source : Sitadel / SISAL

Presque la moitié des logements autorisés sont construits par les promoteurs et mis sur le marché libre

7 % des logements autorisés sont des logements en résidences20 % des logements sont

des maisons construites par les particuliers

Environ ¼ des logements autorisés sont des

logements sociaux, qui se répartissent équitablement

entre bailleurs sociaux et promoteurs

(approximation méthodologique : des chiffres concernant des logements sociaux agrémentés (Sisal) et des logements autorisés (Sitadel) sont

recoupés pour obtenir cette répartition)

La filière « maison individuelle » (individuel pur) : des enjeux plus qualitatifs que quantitatifs ?

Même si la maison individuelle connaît un succès important, celui-ci est à relativiser par comparaison avecles chiffres nationaux : 20 % des logements autorisés sont des maisons individuelles (en individuel pur) enPACA en 2014, contre 30 % à l’échelle nationale. Ces chiffres semblent par ailleurs en déclin progressifdepuis 2011, même si 2015 a introduit des signes de reprise.

Le poids de la construction individuelle est variable d’un territoire à l’autre, comme l’illustre la carte suivante.Sur les communes les plus foncées, plus de 80 % de la construction neuve des dix dernières années estassurée par la maison individuelle sur terrain à bâtir, ce qui prouve la large domination de ce moded’habitat dans certaines zones de l’arrière-pays. Dans ces communes, la forte production de maisons parles particuliers n’est pas plus une réalisation du « rêve de la maison individuelle » qu’une réponse purementéconomique, correspondant au seul produit que le marché peut offrir sur ces territoires peu tendus.Bailleurs sociaux et promoteurs investissent peu ces secteurs, ne pouvant atteindre un équilibreéconomique satisfaisant face aux prix du marché. La maison individuelle reste, en particulier sur lesterritoires détendus, le mode de production de logements le plus compétitif.

Les préoccupations liées à la filière de production de maison individuelle portent plutôt sur des enjeuxqualitatifs : la construction de maisons individuelles qui se fait majoritairement au coup par coupcompromet une vision d’ensemble cohérente de l’urbanisation, peut venir contredire les objectifsd’optimisation de l’espace, et rend de nombreux habitants dépendants des déplacements en voiture.


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

Evolution des autorisations de

logements en individuel pur en PACA (date réelle)

–--------Source : Sitadel

Le poids de la construction individuelle

des dix dernières années en région Provence-

Alpes-Côte d’Azur (individuel pur)

–--------Source : Sitadel,

logements commencés

Les données du ministère sur les permis de construire ne permettent pas aujourd’hui d’estimer la part desnouvelles maisons qui sont intégrées au sein d’une opération d’aménagement. Mais le secteur privé essaieparfois de reconstituer cette donnée. Ainsi, selon une étude du SNAL réalisée par Adéquation, seulement16 % des maisons produites en 2014 en PACA le sont en secteur aménagé (lotissement, ZAC, ou autre) :c’est deux fois moins que la moyenne nationale. C’est ainsi une écrasante majorité de la production demaisons individuelle (84%) qui se construit de façon isolée, en diffus, en dehors de tout projetd’aménagement d’ensemble (la notion de « diffus » ne renvoie pas à un éparpillement dans l’espace desconstructions individuelles, mais signifie ici que la construction se fait de façon isolée sur un terrain, et nonau sein d’un ensemble de parcelles composant un projet d’ensemble).

Une des caractéristiques régionales de cette filière « maisons individuelles » vient de la cherté du foncier :alors qu’un ménage du Limousin qui fait construire consacre environ 20 % de son budget dans son terrain,cette part monte à 47 % en PACA, et représente un montant moyen de plus de 148 000€ pour le prix duterrain (EPTB 2014).

La surface moyenne des lots à bâtir destinés à la maison individuelle diminue progressivement : de plus de1500m² en 2006 elle est passée à 1089m² en 2014 selon l’enquête EPTB. Cependant, les disparités sontimportantes d’un territoire à l’autre, avec, étonnamment, des surfaces moyennes beaucoup plusimportantes dans les Alpes-Maritimes ou le Var contrairement aux départements ruraux que sont les Alpes-de-Haute-Provence et les Hautes-Alpes. Par ailleurs, cette baisse progressive des surfaces a étéaccompagnée d’une hausse des prix moyens et médians au m² de ces terrains à bâtir. Le budgetconsacré au foncier reste globalement le même.

Du côté de la maîtrise d’œuvre, les particuliers font dans la moitié des cas appel à un constructeur demaisons individuelles (seulement 5 % mobilisent un architecte selon l’enquête EPTB 2014). Cette professiondes constructeurs de maisons individuelles est relativement présente sur le territoire régional, comme lemontre cette carte réalisée à partir des professionnels identifiés « constructeur de maisons individuelles »dans les pages jaunes fin 2015.


2010 2011 2012 2013 20140

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

22%

17% 18%

19%16%

Production de maisons individuelles en PACA en

secteur diffus et aménagé–--------

Source : SNAL / Adéquation

prix moyen en €/m² en PACA

prix médian en €/m² en PACA

prix moyen en €/m² France en-tière

Evolution des prix des terrains à bâtir destinés à la maison

Individuelle –--------

Source : EPTB 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Production en secteur aménagé

Production en diffus

L’offre nouvelle de logements sociaux : enjeux et modes de production

La production de logements sociaux connaît en région PACA un retard significatif au regard des objectifsde l’article 55 de la loi SRU. 184 communes sont concernées en 2015 par cet article en PACA et doiventatteindre 20 ou 25 % de logements sociaux dans leur parc de résidences principales d’ici 2025, ce quireprésente un total de plus de 200 000 logements sociaux à produire. Ce résultat est particulièrementambitieux pour les communes qui ont pris beaucoup de retard. Des objectifs de production leur sontassignés par période triennale. A l’issue de la période 2011-2013, 88 communes ont fait l’objet d’unconstat de carence par les préfets de département, ce qui est un record national (un total de 218communes ont été carencées en France). Néanmoins, la progression des chiffres de production delogements sociaux ces dernières années mérite d’être soulignée. En 2015, ce sont plus de 10 000logements sociaux qui ont été financés.


Implantation régionale des constructeurs de maisons

individuelles–--------

Géolocalisation à la commune des professionnels référencés dans les

pages jaunes comme constructeurs de maisons individuelles fin 2015

Localisation des loge-ments sociaux mis en

service en 2014–--------

Source : RPLS

(attention : la comptabilité RPLS du nombre de logements sociaux n'est pas identique à celle utilisée dans le

cadre de l'article 55 de la loi SRU)

La mise en perspective des 5 dernières années montre une production de logements sociaux relativementbien répartie sur le territoire régional, même si des zones importantes n’ont pas vu de nouveaux logementssociaux depuis 2010 (ce sont les communes en grise, sans point de couleur). Outre le nombre de logements produits, la disparité d’un territoire à l’autre se joue aussi dans la diversitédes opérateurs. Ainsi, sur toutes les communes marquées par , seul un opérateur est intervenu enplusieurs années. Sans évoquer de « concurrence » à proprement parler, le dynamisme des opérateurs surle logement social ne concerne que les zones très urbaines de PACA.

Concernant les modes de production, la part grandissante de la production de logements sociaux enVEFA est indéniablement à l’origine de la progression significative du nombre total de logements financés.Effectivement, sur le graphe qui suit, on peut voir un maintien de la production en propre des bailleurssociaux ces trois dernières années, et une montée en puissance de la production de logements sociauxpar les promoteurs par la VEFA : ce nouveau mode de production, qui continue à prendre de l’ampleur,permet en PACA de tirer vers le haut la production totale de logements sociaux.


2010 2011 2012 2013 2014 20150

2000

4000

6000

8000

10000

12000

36% 36% 41%39% 41%

51%

Diversité des opérateurs de logements sociaux

en PACA–--------

Source : SISAL

Nombre de logements sociaux financés et part

de la production en VEFA en PACA

–--------Source : SISAL

Maîtrise d’ouvrage interne aux organismes de logements sociaux

Production en VEFA (maîtrise d’ouvrage promoteur)

Les logements libres du marché promoteur : quelles tendances ?

Si le marché immobilier peut atteindre des prix particulièrement importants dans notre région, on ne peutpas pour autant parler d’inflation généralisée ces dernières années. En reprenant les moyennes des prix ducollectif neuf à travers l’enquête ECLN (enquête sur la commercialisation des logements neufs), lesfluctuations des dernières années dessinent quelques variations mais restent contenues, en quelque sorte,dans un même tunnel.

Les Alpes-Maritimes se distinguent nettement avec des prix de commercialisation qui atteignent desniveaux particulièrement importants : une moyenne tirée vers le haut par des transactions qui neconnaissent plus de limite. Ainsi, dans la communauté d’agglomération de la Riviera Française et de laRoya, la moyenne des prix du collectif neuf sur les deux dernières années atteint près de 7000 €/m²d’après l’enquête ECLN. Ailleurs dans la région (hors Alpes-Maritimes), les moyennes du collectif neuffluctuent grossièrement entre 3000 et 4000€/m².

L’activité de la promotion apparaît particulièrement concurrentielle dans quelques pôles urbains de larégion : Nice, Marseille et Aix-en-Provence concentrent à eux seuls les sièges de plus de 130 sociétés depromotion immobilière selon les pages jaunes. A contrario, les arrières-pays du Var et des Alpes-Maritimes, ou encore le département des Alpes-de-Haute-Provence, n’attirent guère les promoteurs, quasiment absents de ces territoires.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Evolution des prix de vente moyens du

collectif neuf (€/m²)

–--------Source : ECLN

PACA

04

05

06

13

83

84

Implantation régionale des promoteurs

–--------Géolocalisation à la commune des

professionnels référencés dans les pages jaunes comme promoteurs

constructeurs fin 2015

Les freins à la production de logements évoqués par les aménageurs, constructeurs, promoteurs et autresprofessionnels du logement à l’occasion de ce chantier régional ont été nombreux : blocagesréglementaires, difficultés dans les montages d’opérations, etc. Mais certaines problématiques,développées ici, semblent emblématiques de la région PACA, et viennent renforcer les difficultés desopérateurs.

Un marché foncier et immobilier particulièrement tendu sur le littoral

Les chiffres le montrent : la région PACA est, après l’Île-de-France, la région la plus tendue au niveau dumarché immobilier et foncier. Ce constat est à nuancer pour le Vaucluse, les Alpes de Haute Provence oules Hautes Alpes qui connaissent un marché plus détendu, avec des prix immobiliers à l’accession ou à lalocation beaucoup plus raisonnables. Les départements littoraux, plus attractifs avec des pôles urbainsstructurants, plus convoités par les résidences secondaires, mais aussi contraints par de enjeuxenvironnementaux et géographiques (risques d’inondations, massifs montagneux, bande littorale, etc.),peuvent atteindre des prix démesurés, que ce soit sur le foncier ou l’immobilier. Certains particuliers ont fait de cette situation une activité de rente foncière bien ancrée sur certainsterritoires (les Alpes-Maritimes, notamment). Le phénomène de spéculation, qui fait miroiter des espérancesde gain amenées à prendre encore plus d’ampleur, favorise également la rétention foncière auprès denombreux propriétaires.

Un manque de stratégies publiques locales en matière d’aménagement du territoire

Pendant de nombreuses années, les collectivités se sont peu impliquées dans l’encadrement d’un marchéqui se montrait plutôt fructifiant. Par comparaison à des villes comme Montpellier ou Lyon, peu de villes enPACA se sont historiquement engagées dans des stratégies de maîtrise foncière à long terme, dans desorientations de développement du territoire volontaristes, ou dans des politiques d’aménagement publicen maîtrise d’ouvrage directe. Si certains EPCI ont récemment mis en place des politiques publiques plus fermes et plus volontaristes,cette dynamique reste encore à généraliser … et le territoire paye de toutes façons, aujourd’hui, le retardaccumulé. L’intervention publique sur la maîtrise des marchés fonciers ne peut se faire efficacement qu’àmoyen ou long terme : il est donc impératif d’engager le plus rapidement possible ces plans d’interventionde façon à pouvoir en voir les fruits dans les années à venir.

Une faible culture de l’aménagement

A ce manque de stratégies de la part des collectivités, s’ajoute une faible culture de l’aménagement, ducôté des acteurs publics comme des acteurs privés. Historiquement, les principales villes de la région n’ontpas hérité d’une culture urbanistique forte, exception faite de Nice, marquée par l’influence italienne.Aujourd’hui, en PACA, même s’il est difficile de le mesurer statistiquement, c’est la construction delogements au coup par coup qui domine (une opération immobilière unique construite sur un terrain), etnon pas les opérations d’aménagement d’ensemble (une vision globale sur un périmètre plus largearticulant plusieurs projets immobiliers). Pourtant, c’est par le biais de projets d’ensemble que l’on peut fairevaloir la mixité d’un programme de logements, la qualité de vie d’un quartier pensé dans son ensemble,l’apport d’équipements ou d’espaces publics pouvant bénéficier au périmètre communal, etc. Mais d’unepart les aménageurs représentent un métier mal connu et peu implanté sur le territoire, et d’autre part lesconditions pour faire émerger des opérations structurantes sur le territoire sont rares (pas assezd’anticipation dans les documents d’urbanisme, difficultés opérationnelles, etc.)


Problématiques locales : quels freins à la production de logements en PACA ?

Un frein politique à la construction de logements

La réticence de certains élus à voir se développer sur leur territoire de nouveaux projets de logements, etnotamment de logements sociaux, semble s’être renforcée après les élections municipales de 2014. Leturn-over fut relativement important, et les nouvelles équipes en place, qui avaient pour nombre d’entreelles bâti leur campagne sur la préservation du cadre de vie local, freinent tout nouveau projet delogements sur le territoire. Les programmes en cours ont été revus à la baisse ; certaines opérations, déjàengagées, ont même été annulées. Cette résistance locale et politique, même si elle ne doit pas être généralisée, est sans aucun doute lepremier frein à la construction de logements.

Une pratique du contentieux omniprésente

Les aménageurs, promoteurs, ou organismes de logements sociaux sont unanimes sur le sujet : une partimportante de leurs projets sont attaqués dès le dépôt de permis, une pratique qui se révèle importante,voire systématique, sur certains territoires littoraux (Bouches-du-Rhône - notamment Marseille - , Alpes-Maritimes). Les PLU font aussi l’objet d’attaques de plus en plus fréquentes. Riverains, habitants, associations,ils ont nombreux à attaquer de façon quasi-naturelle les projets immobiliers qui peuvent émerger sur leurterritoire, avec généralement l’impression, en arrière-fond, « de ne rien y perdre ». Les motifs sont divers,plus ou moins lisibles : intention de faire valoir des enjeux citoyens et d’intérêt général, intention depréserver son cadre de vie personnel, intention mafieuse parfois… Difficile dans certains cas de cerner,pour le juge, les réelles motivations des requérants, dont certains maîtrisent parfaitement le cadre juridique.Les opérateurs, en tout cas, ne sont pas dupes : les attaques de permis sont une manne financière facile,fructueuse, et sans trop de danger pour les requérants. Nombreuses sont les attaques retirées aprèsnégociation : un aléa financier que le promoteur préfère intégrer en amont dans son bilan économiqueplutôt que de risquer la suspension de son chantier et de sa commercialisation pendant une duréeindéterminée.


PROPOSITIONS & PLAN d’ACTIONSQuatre ateliers organisés dans le cadre du chantier régional sur les filières de production de logement ontpermis de débattre de grandes thématiques (détails en annexe) : - Comment réduire les coûts du logement ? (atelier du 11 mars 2016)- Comment accélérer la production de logements ? Délais et contentieux (atelier du 25 mars 2016)- Comment produire plus de logements sociaux ? Sujets de la VEFA et du PSLA (atelier du 30 mars 2016)- Comment construire mieux ? Enjeux de l’aménagement et de la production de maisons individuelles plusdenses (atelier du 22 avril 2016)

A l’occasion de ces rencontres, un grand nombre de propositions (idées, actions, évolutionsréglementaires, etc.) ont été formulées par les participants. L’essentiel de ces propositions est repris ici, defaçon synthétique. Certaines se sont déjà transformées en action et seront réalisées dans les mois à venir.Quelques autres actions antérieures ou menées en parallèle de ce chantier sont également citées etvalorisées ici, car elles apportent des éléments de réponse très concrets aux problématiques évoquées parles participants.

Sur tous les sujets, que les débats portent sur le marché foncier, les contentieux, les prix du logement,l’aménagement ou autre, le manque de connaissance objective ou de transparence est apparu commeun facteur bloquant prioritaire : - comment agir sur la rétention foncière ou la spéculation sans avoir de visibilité sur le marché foncier ?- comment proposer des solutions au phénomène de contentieux immobiliers quand on est incapableaujourd’hui de le mesurer ?- comment remédier au défaut de pratiques de l’aménagement dans notre région quand on ne connaîtpas la part de logements produits en secteur aménagé, ou sans savoir comptabiliser et situer lesopérations d’aménagement existantes ?

Les principales propositions sur le sujet issues des ateliers sont développées ci-après. Quelques actions sedessinent d’ores-et-déjà, permettant d’apporter des éléments de réponse à ce manque de connaissance.


S’appuyer sur un socle de données fiables pour objectiver les enjeux

Se servir d’éléments objectifs pour sensibiliser les acteurs

Avoir la même information pour des règles du jeu transparentesAvoir une connaissance

partagée : quels objectifs ?

–--------

Partager l’information pour gagner du temps et générer des partenariats

Orienter pertinemment l’action publique

Avoir une connaissance partagée des enjeux

Favoriser la transparence des prix du marché foncier et immobilier

Les bases de données existantes sur les transactions foncières et immobilières, telles que celles des notaires(Perval), ont déjà révélé leurs insuffisances (représentativité, publication limitée, etc.). Les opérateursdisposent de leurs propres bases de données, parfois mutualisées au sein d’un observatoire, comme parexemple l’observatoire immobilier de Provence. Mais leurs modalités d’accès restent contraignantes, etcertains segments de marché ne sont pas représentés. Jusqu’à ce jour, les données concernant les prix immobiliers et fonciers restaient opaques : une opacitépermettant d’entretenir certaines illusions (une espérance de gain déconnectée de la réalité chez lespropriétaires fonciers, par exemple) et certaines pratiques (la rétention foncière).

Une exploitation régionale des données DVF (données valeurs foncières) pour diffuser la connaissance sur la dynamique des marchés fonciers et immobiliers

Aujourd’hui, une initiative de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur permet une avancée significative(et inédite, à ce jour), à travers une mission confiée au Cerema sur l’exploitation et la diffusion desdonnées DVF (données valeurs foncières). Ces données, issues du ministère des finances et utilisées àdes fins fiscales, permettent d’avoir l’exhaustivité des transactions foncières et immobilières jusqu’àune échelle très fine (avec un degré de secrétisation préservé dès lors que le nombre de transactionse révèle trop faible). Sur le portail de la connaissance du site internet de la région PACA, des données et des analyses sontdirectement accessibles sur tous les EPCI de la région PACA qui disposent d’un PLH, et donnent desclés de lecture sur plusieurs segments de marchés locaux (terrains à bâtir, maisons individuelles, etc.).

Mettre en place un observatoire sur les contentieux immobiliers

Même si une grande partie de ces contentieux échappent à l’appareil juridictionnel (les négociationsinternes entre l’attaquant et l’opérateur permettent de retirer les recours avant le passage devant le jugeadministratif), il apparaît essentiel de communiquer sur la fréquence de ces contentieux et leurscaractéristiques. Cette connaissance a plusieurs enjeux : - elle vise à sensibiliser l’administration et les élus sur l’importance de ce phénomène, qu’on sembleaujourd’hui accepter avec fatalité ;- elle vise à mieux faire comprendre cette problématique auprès des acteurs intermédiaires : les notaires,les banques et les assurances bloquent aujourd’hui les projets dont le permis est attaqué (non rédactiondes actes, blocage des fonds, etc.). Dans la mesure où ces attaques sont systématiques en PACA, onpourrait imaginer que des conditions d’accompagnement dérogatoires soient imaginées par ces acteurspour permettre l’avancée du chantier et de la commercialisation dans les cas où le risque d’annulation dupermis est faible ;- elle vise à apporter des éléments objectifs sur les attaques de permis ou de documents d’urbanisme(permettant de mieux ficeler les montages de projets par la suite, entre autres), voire d’identifier certainespratiques d’attaques systématiques ; - elle vise à capitaliser les informations concernant les jugements, éclaircir et diffuser la jurisprudence, etmieux communiquer au grand public les risques qu’ils encourent en attaquant les projets.

Un observatoire des contentieux expérimenté dans le Vaucluse ?

Intéressée par le sujet à l’occasion des ateliers du chantier régional, l’agence d’urbanisme RhôneAvignon Vaucluse envisage de lancer un observatoire des contentieux immobiliers à l’échelle duVaucluse. Les moyens à mettre en œuvre pour ce projet sont en cours de définition.


D’autres propositions sur les enjeux de connaissance

Parmi les autres propositions évoquées à l’occasion des ateliers :

Retrouver de la donnée sur la part des logements produits en secteur aménagé Proposition d’évolution réglementaireCette donnée, précédemment dans SITADEL, n’est plus exploitable aujourd’hui, ce qui freine laconnaissance sur la part des logements intégrés au sein d’une opération d’ensemble.

Constituer une donnée sur les opérations d’aménagement en PACAInitiative locale à poursuivre / méthodologie à définirCette proposition pourrait aboutir à la mise en place d’un observatoire des opérationsd’aménagement en PACA. Cette connaissance permettrait de mieux saisir la place del’aménagement opérationnel sur le territoire, mais demande un travail de requête et de mise à jourimportant.

Améliorer la connaissance des sols des terrains avant leur acquisitionBonne pratiqueImposer un diagnostic (portance, qualité du sol...) à l’occasion de la vente d’un terrain pourrraitpermettre d’établir des « fiches d’identité terrain » utiles pour les futures constructions et pouvant aiderà objectiver les prix.

Avoir une interprétation commune des nouveaux textes réglementairesProposition remontée à l’échelle nationale du ministèreLa réalisation de circulaires systématiques et explicites sur la mise en œuvre de nouveaux dispositifspermettrait d’éviter toute confusion ou libre interprétation sur l’application des textes.

SCoT, PLUi, PLU, PLH, stratégies foncières … l’ensemble de ces feuilles de route est primordiale à l’échelledes collectivités : elles affichent une vision partagée du devenir du territoire, et permettent d’agir sur le longterme, d’anticiper les évolutions à venir.

Les démarches proactives des collectivités sur le développement futur de leur territoire facilitent laplanification et la sortie d’opérations, et défendent leur intérêt public. Sans intervention de leur part,l’augmentation des valeurs foncières générée mécaniquement par un futur projet d’aménagement revientessentiellement aux mains des propriétaires privés, qui tirent alors parti des investissements publics del’opération (infrastructures, équipements, espaces publics). Une stratégie foncière menée sur le tempspermet de maîtriser ces phénomènes d’inflation.

Du côté des SCoT, PLH ou PLU, le retard pris en Provence-Alpes-Côte d’Azur sur l’élaboration de cesdocuments se résorbe petit à petit. Quelques intercommunalités ont développé des stratégies exemplairesqui orientent, stimulent, encadrent les projets de développement, notamment en matière de logement. Iln’en reste pas moins que l’appropriation de ces outils par les collectivités reste à développer. On regretteral’absence de PLUi à ce jour, alors qu’ailleurs en France plusieurs dizaines d’intercommunalités le mettentdéjà en œuvre. On regrettera également le manque de coordination entre PLH et PLU : ce sujet a faitl’objet d’une mission spécifique au CGEDD qui a présenté de nombreuses propositions. Il reste encore beaucoup de progrès à faire, pour que les collectivités affirment leurs enjeux et les maîtrisentà travers ces outils stratégiques qui conditionnent l’émergence de projets sur leur territoire. Quelquesactions issues des ateliers sont mises en avant ci-après.


Mieux orienter les documents stratégiques des territoires

Soutenir les stratégies foncières des collectivités

Si quelques collectivités se montrent innovantes et ambitieuses dans la mise en place de stratégiesfoncières, nombre d’entre elles restent à sensibiliser. Les accompagnements qui existent aujourd’huidoivent être confortés afin d’apporter un appui technique, financier, et méthodologique à l’élaboration destratégies foncières locales. Les outils que sont les ZAD et les DUP réserves foncières, mal connues, doiventêtre davantage diffusées. Deux initiatives mises en place récemment répondent à cette dynamique d’accompagnement desstratégies foncières des collectivités.

Un appel à manifestation d’intérêt régional « stratégies foncières »

L’Etat et la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur ont lancé un appel à manifestation d’intérêt régionalsur les stratégies foncières début 2016. Cette initiative permettra de valoriser quelques bonnespratiques locales.

Urbansimul, un outil technique pour identifier le foncier mobilisable

Le Cerema et l’INRA ont développé un outil, Urbansimul, permettant d’identifier le foncier mobilisablesur un territoire, au regard des enjeux en matière d’urbanisme, d’environnement, etc., et en fonctionde la numérisation et l’actualisation des documents contraignants. Cet outil offre à la collectivité un pré-repérage rapide du potentiel foncier actuel, et permet de seposer la question le cas échéant d’un réajustement des documents en place (révision du PLU,priorisation du développement de la collectivité, etc.).

Faire évoluer l’écriture des orientations d’aménagement et de programmation des PLU

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) visent à favoriser des démarches de projetau sein d’un périmètre identifié dans le PLU. Certaines collectivités, accompagnées de leur bureaud’études, s’investissent particulièrement dans leur rédaction en y voyant l’opportunité de maîtriser le devenirde ce secteur : des écritures ou des schémas très aboutis en ressortent parfois. Ailleurs, des orientations trop


Porter des perspectives de développement territorial sur le moyen terme (ligne directrice)

Mettre en parallèle pour la collectivité : - des documents qui orientent le marché - une politique d’intervention volontariste (acquisitions, etc.)

Cibler les objectifs de production de logements plus précisément sur le territoire (localisation et adéquation entre les objectifs logements et leurs conditions de réalisation)

Offrir aux opérateurs les conditions favorables pour développer une offre adaptée de logements

Mieux orienter les docu-ments stratégiques des

territoires : quels objectifs ?

–--------

floues ne permettent pas d’apprécier ce qui peut être attendu sur le secteur, que ce soit en matière deprogrammation ou de formes urbaines. Les opérateurs qui se retrouvent dans la position de « mettre en oeuvre » les orientations d’aménagementnous ont fait part de la difficulté qu’ils avaient à répondre par un programme opérationnel à ce qui a étépensé dans ces orientations d’aménagement. Certaines OAP, vertueuses dans leur intention (tracé de ruesurbaines, maisons compactes, petits collectifs, etc.), ne correspondent pas du tout à ce qui peut être misen œuvre au regard du contexte et du marché local (secteur pavillonnaire détendu, par exemple).D’autres ont du mal à s’approprier ce qui est considéré comme une véritable étude de projet inséré dansle PLU.

Un atelier d’écriture à mettre en place sur la rédaction des OAP

Pour répondre à l’ensemble de ces enjeux, il a été proposé de mettre en place un atelier d’écrituresur la rédaction des orientations d’aménagement et de programmation, ou seraient associés à lafois les personnes en charge ou accompagnant la rédaction des PLU, que les opérateurs(promoteurs, aménageurs). Le pilotage de cette proposition et son organisation restent à définir.

D’autres propositions sur les enjeux de stratégies territoriales

Parmi les autres propositions évoquées à l’occasion des ateliers :

Favoriser le recours aux outils fonciers existants Bonne pratiqueCertains outils, tels que la ZAD (zone d’aménagement différé) ou la DUP réserves foncières,mériteraient d’être davantage diffusés auprès des collectivités.

Evaluer l’impact de la nouvelle durée des ZADProposition remontée à l’échelle nationale du ministèreCette évaluation (suite au raccourcissement du délai de 14 à 10 ans en 2010) permettrait deréajuster la durée nécessaire pour la ZAD permettant une anticipation foncière efficace.

Améliorer l’articulation PLH-PLU Bonne pratique Les propositions rejoignent, pour la plupart, les préconisations du CGEDD à l’occasion de la missionqui lui a été confiée sur le même sujet en parallèle du chantier régional (voir lien vers le rapport duCGEDD en annexe). La déclinaison d’une feuille de route entre l’EPCI porteur du PLH et les communesmembres (pour décliner les objectifs de constructions de logements, la politique foncière etl’ingénierie mise à disposition), ainsi que l’évaluation régulière de cette feuille de route, font partie despropositions des participants.

Rendre les documents SCoT, PLH et PLU plus lisibles et plus appropriables Bonne pratique Les opérateurs regrettent la complexité et parfois le caractère incompréhensible de ces documents,qui peuvent apparaître comme des « boites noires ». La simplification de leur rédaction, à travers desformulations compréhensibles par tous, clarifierait les règles du jeu.

Développer les dispositifs d’évaluation des PLUBonne pratique Des idées telles qu’une évaluation annuelle des PLU (sur ce qu’ont produit les ouvertures de droits àconstruire en nombre de logements, sur la consommation foncière par logement, etc.) ou encoreune instance qui permettrait de passer en revue les PLU par un comité d’experts, ont été proposées.Ces dispositifs qui existent déjà doivent être développés en PACA.

Orienter les PLU vers un « pacte local de planification »Bonne pratique Cette idée formulée par quelques participants impliquerait une démarche beaucoup plusvolontariste et plus encadrée dans l’élaboration des PLU, par exemple : une plus forte association despropriétaires fonciers à l’élaboration du projet d’intérêt général contenu à travers le PLU, une ouvertureprogressive des droits à construire (priorisation des secteurs, un nouveau périmètre n’étant ouvert à


l’urbanisation qu’après urbanisation effective du périmètre précédent ; ce phasage permettrait decontenir l’étalement urbain et de laisser à la collectivité le temps de produire les équipementsnécessaires), et la définition du projet territorial à plus long terme (pour garantir la continuité de lafeuille de route entre les mandats politiques).

De nombreux freins réglementaires ont été cités par les opérateurs : besoin de souplesse et desimplification, souhait d’une réglementation plus en phase avec la réalité du marché, nécessité deterritorialiser certains dispositifs … les attentes de la part des professionnels sont nombreuses sur le sujet.

Malgré des avancées significatives récentes, certaines difficultés, ou parfois certains effets contre-productifs des dispositifs en place ne permettent pas de rendre efficaces les mesures telles qu’ellesavaient été pensées. Quelques exemples : - les dispositions mises en place en 2013 suite au rapport Labetoulle concernant les contentieux ont permisde mieux encadrer l’intérêt à agir des particuliers, et d’améliorer l’efficacité des rouages judiciaires enpermettant au juge administratif, lors d’un permis attaqué, de se prononcer à la fois sur le bien fondé durecours et sur les dommages et intérêts éventuels à faire valoir auprès de la personne attaquée. Cesavancées, accueillies favorablement, apparaissent néanmoins insuffisantes : l’encadrement à agir desassociations resterait à affermir, et dans la pratique, peu de juges administratifs imposent des sanctionsfinancières pour les requêrants (dans le cas où leur demande n’est pas retenue) à hauteur des préjudicesréellement subis par un promoteur qui a dû suspendre son projet.- l’article 29 de la loi Macron du 6 août 2015, qui limite l’action en démolition des projets attaquésconstruits conformément au permis de construire, avait été pensé pour permettre la continuité des projetsimmobiliers même en cas de contentieux, sans attendre le jugement du tribunal administratif (même encas d’annulation de permis, la construction édifiée ne pourrait être démolie). Aujourd’hui, la mise en œuvreopérationnelle de cet article apparaît impossible : les opérateurs sont confrontés à un refus catégorique dela part des notaires (rédaction des actes) ou des banques (blocage des prêts) pour les accompagner defaçon dérogatoire.- les évolutions fiscales connaissent elles aussi leur limites : en dehors des éternelles revendications pourmettre en place des mesures fiscales sur le foncier qui pénalisent davantage la détention plutôt que lescessions, quelques autres suggestions sont formulées.- enfin, si les mesures du choc foncier semblent avoir été appréciées par les opérateurs, stimulant unerelance de leur activité, elles semblent parfois non anticipées (accumulation de permis sur de petitescommunes), ou très ciblées sur un segment de marché (des lots à bâtir en diffus pour la maisonindividuelle, par exemple, pour les exonérations des droits de mutation).


Encadrer, réguler, réglementer

Faire évoluer et stabiliser les dispositifs fiscaux pour avoir un effet levier plus stable et plus efficace

Revoir certaines dispositions réglementaires incomprises ou aux effets contreproductifs

Clarifier la réglementation pour simplifier son appropriation

Encadrer, réguler,réglementer :

quels objectifs ?–--------

Si globalement les propositions visaient un assouplissement ou une simplification de la réglementation, desparticipants du chantier régional se sont prononcés en faveur d’un encadrement plus ferme sur certainssujets. Ainsi, l’encadrement de la production de logements sociaux en VEFA a été évoquée à plusieursreprises : - les « chartes » d’encadrement de la production en VEFA, qui conditionnent en particulier l’obtention dessubventions liées au logement social au respect d’un certain plafond sur les prix de cession du promoteurau bailleur, semblent appréciés par les opérateurs, permettant de stimuler le marché avec des règles dujeu transparentes. Certains insistent sur le fait que ce plafond doit être défini en concertation avec lesopérateurs concernés et en lien avec le marché réel local. Aujourd’hui en PACA, plusieurs territoires ont misen place un tel dispositif (métropole Nice Côte d’Azur, Grand Avignon, etc.)- des participants évoquent également le fait de limiter la part de production de logements sociaux enVEFA dans certains cas (opérations d’aménagement public, ou autre), pour permettre quand cela estsouhaitable et possible un accès direct du foncier aux bailleurs sociaux.

Parmi les propositions d’évolutions dans la réglementation ou la régulation évoquées dans les ateliers :

Faire évoluer les dispositifs fiscaux en place pour favoriser la libération du foncier en lienavec les enjeux du territoire Evolution réglementaireAbaisser le seuil de détention d’un bien pour bénéficier de l’exonération, augmenter la majoration dela taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), donner aux communes le pouvoir de fixer le tauxde majoration obligatoire de la TFPNB, etc.

Stabiliser la fiscalité pour renforcer la sécurité juridique des propriétaires fonciers et anticiperles effets des dispositifs sur le territoireEvolution réglementaire

Revoir les mesures d’exonération concernant la taxation de la plus-value immobilière (PVI)en cas de vente à un bailleur socialEvolution réglementaire Cibler la nature du projet (logements sociaux) plutôt que le profil de l’acquéreur

Permettre un allongement de la durée de portage du foncierEvolution réglementaireAccorder des temps de portage plus long pour certains projets structurants portés par l’EPF

Renforcer l’aide aux maires bâtisseurs Evolution réglementaireAccorder un bonus conditionné à la réalisation de logements au sein d’opérations d’aménagementd’ensemble

Mettre en place un mécanisme de dissociation entre foncier et bâtiEvolution réglementaireEtudier l’opportunité d’un modèle dissociant le foncier du bâti (Cf pass foncier)

Mieux encadrer les recours contre permis engagés par des associationsEvolution réglementaireImposer plus de formalisme dans le dépôt du recours ; trouver des dispositifs afin de mieux encadrerl’intérêt à agir des associations (comme ce qui a pu être fait en 2013 dans le cadre de l’intérêt à agirdes tiers)

Fixer des délais raisonnables entre les parties pour l’obtention des éléments financiers (prêts,garanties...)Bonne pratique

Interdire toute demande de pièces complémentaires non prévues expressément par lestextesEvolution réglementaireUne mission a été lancée en juin 2016 sur ce sujet


Actualiser plus fréquemment les listes des espèces protégéesEvolution réglementaireRevoir l’inscription de certaines espèces aujourd’hui dites protégées et qui se révèlentparticulièrement abondantes sur certains territoires.

Maîtriser le recours à la VEFA pour la production de logements sociaux sur certains territoiresou certains projetsEvolution réglementairePlusieurs pistes proposées : contrôle d’opportunité du recours à la VEFA sur certains projets, fixationd’un quota maximum sur la part de logements sociaux produits en VEFA sur des territoires ou desprojets susceptibles d’être accessibles aux organismes Hlm, réservation d’une part des chargesfoncières aux bailleurs sociaux dans les opérations d’aménagement public.

Optimiser le partenariat bailleur social – promoteur en amont pour la production delogements sociaux en VEFABonne pratiqueElaboration commune d’un cahier des charges de base pérenne dans le temps, stabilisation duniveau de prestations, etc.

Développer au niveau de certains EPCI des chartes collectivités – opérateurs surl’encadrement des prix de transactions en VEFABonne pratique / régulation localeCe type de convention est à développer en fonction des profils de territoires et de marchés, enconcertation avec les organismes Hlm et les opérateurs.

Etudier l’opportunité de faire évoluer le PSLAEvolution réglementaire / régulation localeFaire évoluer les plafonds de prix (à baisser en zone B2 et C), et les plafonds de ressources, modulerles dispositifs de taxation, utiliser une grille de scoring pour cibler les bénéficiaires du PSLA parmi leslocataires du parc social, etc.

Etudier l’opportunité de limiter l’application de certaines règles à une partie des logementsEvolution réglementaire Exemple soumis concernant les normes accessibilité : passer de l’obligation de produire 100 % delogements « adaptables » dans une opération à l’obligation de produire une part seulement delogements « adaptés ».

Revoir la fiscalité concernant l’ingénierieEvolution réglementaire Isoler le coût lié à l’ingénierie pour une fiscalité spécifique (constat pour un aménageur que desprestations liées à l’aménagement sont taxées deux fois, car repércutées une deuxième fois dans lacession du terrain aménagé).

Mobiliser plus efficacement les enquêtes publiques afin de prévenir dès cette étape lemaximum de recoursBonne pratiqueRevoir le contenu des prestations pour réaliser les enquêtes publiques (démarche pédagogique quidésamorce les contestations susceptibles d’intervenir ultérieurement) ; opérer des regroupements decommunes si besoin pour financer les prestations d’enquête publique.


Les acteurs, les outils, les processus existent : mais il reste à optimiser l’ensemble de ces rouages pour à lafois fluidifier la production de logements mais aussi démultiplier leurs effets. Par exemple, du côté de l’instruction, le cloisonnement persistant entre les codes, les procédures, et lesguichets freine la sortie des opérations. Du côté des opérateurs, certaines prestations sont répétées àplusieurs échelles ou sur plusieurs parcelles, alors qu’elles pourraient être mutualisées. Du côté de la maîtrise d’œuvre, l’ensemble des acteurs s’accordent à dire qu’un acteur ensemblier dansla mise en œuvre d’un projet de logements est une véritable plus-value dans la qualité et la cohérence duprojet : mais aujourd’hui, la segmentation technique des projets prévaut, mettant au second rang cesprestations de maître d’œuvre ensemblier. Autre exemple : des compétences se développent ici et làdans chaque structure, et sont rarement partagées. Les rencontres du chantier régional ont permis de mettre le doigt sur ce constat, et de formuler plusieurspropositions permettant d’y remédier.

Mutualiser les savoirs et les savoir-faire

Les réseaux professionnels existent déjà, mais il reste à développer des synergies entre les différentesprofessions : entre acteurs publics et acteurs privés, entre bailleurs sociaux et promoteurs, entre les différentsopérateurs intervenant tout au long de la chaîne du logement. Certaines thématiques transversales quipeuvent faire défaut en PACA ont été proposées.

Une cellule régionale d’experts-juristes pour répondre aux questionnements locaux

Chaque service, chaque structure, chaque organisme développe ses propres compétences métiersen matière de droit. Une instance qui regrouperait ces différentes compétences pourraient permettrede diffuser des cas de jurisprudence, de débattre de l’interprétation de certains textes, d’échangersur des cas pratiques, et plus globalement de répondre à des interrogations locales qui freinentaujourd’hui la production de logements. Fédérations professionnelles, Etat, ADIL et autres instancespourraient être associées pour constituer cette cellule.


Optimiser les processus et valoriser les compétences

Optimiser les processus et valoriser les compétences :


Mettre en réseau les compétences spécialisées pour démultiplier les savoirs

Mutualiser certains postes de coûts ou certaines interventions pour économiser sur le plan global

Valoriser le rôle d’ensemblier pour assurer la cohérence des projets

Développer les compétences pour une intervention plus efficace, plus adaptée

Un réseau régional des aménageurs

Un réseau national des aménageurs a été mis en place en 2015, pour promouvoir les outils etinnovations en matière d’aménagement, notamment dans le cadre d’une coproduction del’aménagement entre acteurs publics et acteurs privés. Dans la région PACA où la culture del’aménagement fait particulièrement défaut, une version régionale d’un tel réseau serait pertinente.Elle apporterait un espace de discussion pour valoriser des pratiques locales exemplaires et réfléchirconjointement, entre les professionnels de l’aménagement et les acteurs publics, à une diffusion pluslarge des pratiques de l’aménagement. Si l’organisation de ce réseau reste à définir, plusieurs évènements, présentés ci-dessous, pourraientêtre intégrés à une telle démarche (journée sur la PIL, séminaire de sensibilisation des élus, etc.).

Développer les compétences

Monter en compétence sur certains domaines est une priorité pour que les opérateurs soient à même derépondre aux objectifs de production qui sont aujourd’hui affichés, et pour que les processus soient à la foisplus rapides et plus qualitatifs. Il s’agit là à la fois de mieux mobiliser les outils à disposition, mais aussi dedévelopper de nouveaux métiers ou de nouvelles postures chez les acteurs déjà présents sur le territoire.

Une journée d’échanges et d’informations sur la procédure intégrée pour le logement (PIL)

De nouveaux outils de simplification au niveau de l’instruction existent aujourd’hui comme laprocédure intégrée pour le logement. Cette procédure permet de réduire fortement les délais ensimplifiant et fusionnant les différentes étapes des procédures applicables en matière d’urbanisme.Cette procédure est cependant très peu mobilisée aujourd’hui. A la demande de la DREAL PACA, leCVRH organise une journée d’informations et d’échanges autour de ce dispositif, afin de mieuxcomprendre son intérêt et son fonctionnement. Cette journée, qui est prévue le 15 novembre 2016,est ouverte aux acteurs publics et aux différents opérateurs du logement.

Développer les métiers d’aménageur et de syndic de copropriété chez les organismes de logement social

Quelques bailleurs sociaux de la région prennent la casquette d’aménageur sur certaines opérations,et bénéficient d’une réelle reconnaissance en tant qu’aménageur, à l’instar de Grand Delta dans leVaucluse. Mais ils restent peu nombreux à exercer ce métier, du côté des offices publics comme desSA. Pourtant, les organismes de logements sociaux ont toute légitimité à intervenir sur ce domaine, cequi pourrait renforcer, par ailleurs, leur activité de maître d’ouvrage. Des sensibilisations aux enjeux del’aménagement et aux bénéfices que cette activité pourrait apporter au secteur du logement social,suivies d’une formation des équipes au sein des organismes seraient sans doute les premières étapesde cette démarche. Par ailleurs, le renforcement du métier de syndic des organismes Hlm constitue également uneopportunité, que ce soit dans le cadre des opérations mixtes logement social / logement privé, maisaussi dans la reprise en main de la gestion de certaines copropriétés en difficulté.

D’autres propositions de mutualisation et d’optimisation

Valoriser le rôle du maître d’œuvre ensemblier pour coordonner l’ensemble des prestationstechniquesBonne pratique

Informer en amont le maître d’ouvrage des différentes procédures qui concernent sonprojetBonne pratiqueGénéraliser l’expérimentation du certificat de projet


Proposer un contenu type pour la formalisation des dossiers de loi sur l’eauBonne pratique

Avoir une approche transversale et amont sur les enjeux d’un projet et les aborder defaçon coordonnéeBonne pratique / coordinationDévelopper la transversalité entre service urbanisme, environnement et logement (Etat etcollectivité) ; Etudier l’opportunité, pour les projets structurants d’un territoire, d’une réunion préalableaux autorisations d’urbanisme avec services instructeurs pour anticiper les difficultés ; Développer desinstances multidisciplinaires de conseil et d’accompagnement des projets en amont (exemple de« PHARE » dans le 05).

Assurer une cohérence des labels entre financeurs (notamment sur le logement social)Bonne pratique / coordination

Favoriser la mutualisation des achats entre plusieurs acteursBonne pratiqueExemple de « ALIS », initiative de « centrale d’achats » entre quatre bailleurs sociaux

Mutualiser certains postes de coûts entre plusieurs échellesBonne pratiqueMutualiser certaines prestations à l’échelle de l’aménagement (étude de sols, terrassement, etc.)

Garantir la répercussion des aides publiques dans les prix de sortieEvaluation à mener sur l’impact des dispositifs d’aide publique

Optimiser les fournitures de matériaux et les modes de poseBonne pratiqueDes propositions concernant la standardisation des modes de pose, le raccourcissement des circuitsde distribution de matériaux.

Anticiper la gestion de la mixité sociale sur le long terme dans les opérations mixtesBonne pratiqueLe développement des outils tels que les secteurs de mixité sociale génère en zone tendue desopérations mêlant des logements libres (parfois avec des niveaux de prix élevés) et des logementssociaux : la cohabitation de ces publics, ainsi que la gestion des charges et de ce patrimoine encopropriété ne sont pas toujours anticipés. Cette problématique suppose un rapprochement entreles fonctions de bailleur social et de syndic de copropriété.

Au-delà des enjeux de connaissance, de réglementation, ou de fluidification de la chaîne de productionde logements, il reste une étape incontournable et sans laquelle rien ne peut se faire : convaincre les élus.Sans leur consentement, et sans leur « volonté de faire », les projets de logements restent bloqués. Or,nombreux sont les élus qui se montrent réticents à voir se développer de nouveaux projets de logementssur leur territoire … une posture qui semble s’être confirmée après les élections municipales de 2014, etque les opérateurs (aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux...) ressentent particulièrement. Derrière les élus, c’est également les habitants qu’il faut convaincre. Il faut faire preuve de pédagogie, etdémontrer en quoi le renforcement de la production de logements de façon adaptée aux besoins estprofitable pour tous, à toutes les échelles. Enfin, c’est aussi l’ensemble de la chaîne d’acteurs dans la production de logements dont il faut parvenir àfaire évoluer les pratiques, pour que la courroie de production soit la plus efficace possible.


Convaincre l’ensemble de la chaîne d’acteurs

Plusieurs axes de propositions ont été formulés dans les ateliers du chantier régional.

Renouveler l’image du logement social et celle de la densité

Les a priori sont encore nombreux du côté des élus comme des habitants sur les opérations de logementssociaux (image persistante des grands ensembles des années 70, peur d’une ghettoïsation, clichés sur leshabitants des « cités » …), ainsi que sur la densité, soit disant antinomique avec un cadre de vie qualitatif. Pour se défaire de ces préjugés, la valorisation d’opérations existantes et réussies reste un moyen des plusefficaces et des plus pédagogiques.

Le palmarès régional de l’habitat, une initiative partenariale pour rendre le logement social attractif

En 2015 a été lancé le premier palmarès régional de l’habitat : cette démarche partenariale (Etat,Région, EPF PACA, ARHlm PACA&Corse, Caisse des dépôts et union régionale des maires) a priméneuf opérations de logements sociaux, en construction neuve et en acquisition-amélioration, choisiesnotamment pour leur bonne adaptation locale, leur qualité urbaine et leur innovation architecturale.Une publication et une exposition sur ces opérations, qui donnent à voir à la fois la qualité du cadrede vie mais aussi un aperçu des populations qui y habitent, viennent renouveler l’image qu’on se faitdu logement social.

Argumenter en faveur de la densité

Développer un argumentaire objectif en faveur de la densité a été une des propositions des ateliers. La valorisation d’opérations individuelles denses régionales de qualité pourrait également convaincre de l’intérêt de ces projets qui concilient les atouts de la maison individuelle avec une économie d’espace.


Convaincre l’ensemble de la chaîne d’acteurs :


Associer le plus en amont possible les habitants aux projets de développement pour désamorcer les conflits et gagner l’adhésion de tous

Convaincre les élus de l’intérêt économique, social et territorial de la construction de logements

Accompagner l’évolution des modes de faire et les changements de pratiques chez les professionnels pour optimiser toute la chaîne de production

Avoir une coopération public / privé plus efficace

Faire converger les actions de chacun dans la même direction, au profit d’une production de logements adaptée aux besoins locaux

Un catalogue de constructeurs de maisons individuelles spécial « maisons denses »

Aujourd’hui les catalogues de constructeurs font quasi-unanimement apparaître desmodèles de maisons « quatre faces » isolées au milieu de leur parcelle, s’inscrivant dansl’imaginaire collectif des ménages qui aspirent à la maison individuelle... Pour autant, lemodèle de la maison de ville apparaît répondre à la fois aux enjeux d’aménagementdurable (économie d’espace), crée plus d’urbanité que des lotissements trop lâches, etcorrespond en partie à la demande de certains ménages (moins de terrain à entretenir,proximité des services, etc). Les constructeurs aménageurs (LCA), qui au sein de la Fédération française du bâtimentrassemble aujourd’hui la majorité des constructeurs de maisons individuelles, propose enPACA de produire un « catalogue de maisons denses » : ce projet permettra à la fois pourfaire évoluer les pratiques des constructeurs, de mettre en avant certaines réalisations, maisaussi de montrer à leur clientèle d’autres perspectives de construction toute aussiqualitatives.

Aller au plus proche des élus pour les convaincre

Comme vu précédemment, de nombreux élus sont réticents à développer de nouveaux projets delogements sur leur territoire, qui attirent généralement de fortes contestations locales. Par ailleurs, sur denombreux territoires, l’initiative publique se fait peu présente en matière d’urbanisme opérationnel, laissantla main au marché privé, et maîtrisant peu les outils permettant d’encadrer les projets d’aménagement etde construction.

Des séminaires locaux pour sensibiliser les élus à l’impact économique de la construction de logements, et aux bases de l’urbanisme opérationnel

L’Etat a développé un partenariat avec des fédérations professionnelles représentant desmétiers de l’aménagement (le SNAL), de la promotion (la FPI Provence) et du bâtiment (FFB)afin d’organiser conjointement des séminaires de sensibilisation auprès des élus. Il s’agit àla fois de les convaincre de l’impact économique de la production de logements(conséquences sur l’emploi local, sur l’attractivité sociale et économique, sur ledéveloppement territorial), mais également de leur apporter quelques bases en matièred’urbanisme opérationnel (quels outils pour produire du logement sur un territoire). Lapremière rencontre devrait avoir lieu au deuxième semestre 2016.

D’autres propositions pour diffuser et convaincre

Mieux communiquer sur les enjeux juridiques du contentieux pour décourager les recours CommunicationCette communication viserait à expliciter les évolutions législatives de 2013 (encadrement de l’intérêtà agir des tiers, notamment) et des cas de jurisprudence en mettant en avant les risques encourus encas de recours abusifs.

Développer un dialogue avec les professionnels juristes sur les conséquences de l’évolutiondu cadre législatif concernant les contentieuxCommunication / Bonne pratiqueDepuis l’ordonnance du 18 juillet 2013, le juge administratif est à même de se prononcer à la fois surla légalité de l’acte mais aussi de condamner le requérant à allouer des dommages et intérêts à


hauteur du préjudice subi si son recours n’est pas justifié. Dans les faits, la condamnation financièredes requérants « abusifs » ne faisant pas partie des pratiques traditionnelles des juges administratifs,peu de cas montre des dommages et intérêts significatifs. Une sensibilisation reste à faire,notamment pour inviter les avocats à rédiger des mémoires qui chiffrent et argumentent le préjudicesubi.

Sensibiliser les acteurs intermédiaires (banques, assurances, notaires) pour permettre unemise en œuvre opérationnelle de l’article 29 de la loi MacronCommunicationLa loi Macron du 6 août 2015 limite les possibilités de recourir à une action en démolition à certaineszones protégées, dans le cas où une construction édifiée conformément à un permis de construireest attaquée. Cette avancée législative, censée secourir les projets bloqués un ou deux ans suite àun recours, n’est pas dans les faits opérationnelle : banques, notaires et assurances refusentd’accompagner les projets attaqués. Un dialogue avec ces acteurs intermédiaires pourrait aboutir àla définition, au cas par cas, de solutions d’accompagnement. La SMABTP, principal assureur desprojets immobiliers, serait en train d’élaborer une nouvelle garantie permettant de répondre auxsituations de projets attaqués.

Développer la culture de l’aménagement et communiquer davantage sur le rôle del’aménageurCommunicationCette initiative, qui est à mettre en lien avec le réseau régional des aménageurs évoqué plus haut,viserait à sensibiliser les différents acteurs du territoire (y compris le grand public) aux enjeux del’aménagement urbain. Il est aussi question de communiquer davantage sur le rôle de l’aménageur(position de maître d’ouvrage, approche globale à l’échelle d’un quartier, prise de risque, etc.), pourà la fois former les élus (qui fait quoi dans une opération d’aménagement) mais aussi développerdes compétences d’aménageur chez les opérateurs.

Sensibiliser les collectivités à leur rôle dans la qualité des opérations d’aménagementCommunicationQu’elles soient portées par le public ou par le privé, les collectivités qui accueillent des projetsd’aménagement ont toujours leur mot à dire quant à la programmation et la conception de cesopérations. Leur intervention est également primordiale pour ce qui concerne les espaces publics(qui leur sont souvent rétrocédés), qui conditionneront la qualité de vie du quartier et les enjeux degestion à long terme. L’interface entre public et privé (incluant la transition des domanialités maisaussi des problématiques comme le stationnement, les cheminements, etc.) est également un sujetsensible qui ne doit pas être négligé. Un travail de sensibilisation est à poursuivre, même si denombreux acteurs (CAUE par exemple) accompagnent les collectivités sur ces questions.



CONCLUSION

Le chantier régional sur les filières de production de logements piloté par la DREAL PACA début 2016 s’inscrit dans une dynamique déjà en marche depuis la signature de la charte régionale d’engagement pour le logement et de mobilisation du foncier en juillet 2014. Celle-ci rassemble autour d’elle, à l’échelle régionale, des acteurs qui partagent des objectifs communs : renforcer la production de logements, mieux l’adapter aux besoins et aux enjeux territoriaux et mettre en place des dispositifs plus fluides et plus qualitatifs. N’oublions pas que produire du logement, c’est non seulement répondre à des besoins qui ne sont aujourd’hui pas satisfaits, mais c’est aussi contribuer à l’attractivité du territoire, soutenir l’activité économique de la construction et développer des emplois localement.

Le parti pris de ce chantier régional a été de décortiquer les multiples difficultés rencontrées sur le terrain qui freinent, voire empêchent l’émergence de projets de logements sur notre territoire. Pour cela, la parole des opérateurs qui constituent les filières locales de production de logements a été recueillie (promoteurs, constructeurs, aménageurs, organismes de logements sociaux, géomètres), mais aussi celle des acteurs qui les accompagnent (banques, collectivités, services de l’Etat) ou encore celle d’experts locaux du logement (agences d’urbanisme, Cerema, ADIL, CAUE).

Un des premiers intérêts de ces rencontres, qui ont connu un vif succès, réside sans doute dans le croisement de ces regards. D’après les témoignages qui nous ont été adressés suite à ces ateliers, les participants ont trouvé un réel intérêt à écouter et partager les points de vue : chacun a essayé de comprendre la position des aménageurs, les logiques des promoteurs, les conditions d’accompagnement des banques, les raisonnements des organismes de logements sociaux, les orientations des collectivités, les impératifs de l’État.


En acceptant de jouer le jeu de l’écoute, de la transparence et du débat, les participants des ateliers ont abouti à de nombreuses idées, actions et propositions que nous avons tenté de résumer ici, démontrant une réelle convergence d’intérêts entre acteurs publics et privés du logement.

Ce chantier s’est adressé aux techniciens : opérateurs, experts techniques, hommes et femmes de terrain. Cependant le pari ne sera gagné que lorsque l’appropriation par les élus sera totale, traduite dans leur discours et dans leurs actions (PLUi, PLH, maîtrise foncière, accompagnement de projets, etc.). Pour cela, les idées qui ont émergé et les leviers envisagés devront se concrétiser. Après cette période d’échange et de construction d’un discours et d’un diagnostic commun, il nous faut désormais mettre en œuvre localement quelques unes de ces actions, aussi humbles ou locales soient-elles, pour prouver que nous pouvons, progressivement et collectivement, influer sur la production de logements de façon contextualisée et qualitative. C’est effectivement en démontrant ici et là que c’est possible que nous pourrons convaincre plus largement les filières professionnelles et les acteurs publics du logement.

Corinne Tourasse,Directrice régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement en Provence-Alpes-Côte d’Azur

ANNEXES

Animation par la DREAL PACA (Géraldine Biau, Brigitte Vautrin) Co-animation des travaux en atelier et rédaction des compte-rendus par l’équipe SGMAP (Aliénor Courvalin, CéciliaGordon, Nina Bouchet, Noémie Poulignier)

29 janvier 2016, séminaire de lancement, à Marseille

Quelles sont les filières de production de logements en PACA ? Mécanismes, acteurs et problématiques


Ordre du jour des différentes rencontres du chantier régional (janvier 2016 – mai 2016)

Introduction Eric Legrigeois, directeur par interim de la DREAL PACA

Présentation de la démarche nationale et attentes du chantier régionalArnaud Longe, adjoint à la sous-direction des politiques de l’habitat, et Laurence Hohn, chargée de mission auprès de la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP)

Synthèse de l’enquête sur les mesures actuelles du plan de relance de la constructionEquipe SGMAP (Aliénor Courvalin, Cécilia Gordon)

Portrait régional de la production de logements et de ses filièresEtat des lieux sur les filières de production de logements (Brigitte Vautrin, DREAL PACA) & retours sur des entretiens avec des acteurs régionaux du logements (Equipe SGMAP)

De la mobilisation foncière à la livraison : les maillons de la chaîne du logement et leurs points de blocage vus par les porteurs de projetTable-ronde animée par Géraldine Biau (DREAL PACA), avec la participation de :

- Stéphane Perez, président de la fédération des promoteurs immobiliers de Provence - Pascal Friquet, président du directoire du Logis familial varois et secrétaire du bureau de l’AR Hlm PACA&Corse- Patrick Faucher, président de la chambre régionale PACA du syndicat national des aménageurs lotisseurs - Bruno Guerra, président régional de l’union des maisons françaises- Serge Ramonda, président de la fédération du bâtiment de la région PACA

Synthèse des échanges de la matinée Claude Bertolino, directrice générale de l’Etablissement Public Foncier PACA

11 mars 2016, atelier sur les coûts, à Marseille

Comment faire baisser les prix du logement ? Décomposition des bilans d'opérations et formation des prix : quels marges de manœuvre et outils de régulation ?

25 mars 2016, atelier sur les délais, à Marseille

Comment accélérer la production de logements ? Diminution des délais et du risque contentieux : comment optimiser les processusréglementaires et faire face aux nombreux recours déposés contre les permis ?


La chaîne de composition des coûts et les caractéristiques régionales par filière

Travail en sous-groupe

• 1er groupe / Agir sur le foncier : Quels leviers pour une maîtrise en amont des coûts et une répercussion sur les prix de sortie ?

• 2ème groupe / Entre logement social et logement culminant au prix du marché : Quelles sont les voies pour un logement à prix maîtrisé ?

Restitution des travaux en sous-groupe

Les recours contre les permis

* Cadre législatif et contexte local * Les principaux types de recours rencontrés et leurs conséquences (diagnostic collectif)* Du riverain inquiet aux recours mafieux : quelles pistes pour faire face aux contentieux ? (travail autonome en sous-groupe)

La chaîne d’instruction d’un projet immobilier

* Reconstitution collective des dispositifs d’instruction que peut rencontrer un projet immobilier * Quelles propositions pour améliorer la chaîne d’instruction ?

Synthèse des propositions

30 mars 2016, atelier sur le logement social, à Nice

Comment produire plus de logements sociaux ? Optimisation des filières existantes et développement de nouvelles filières :Comment tirer parti de la VEFA et développer des produits comme le PSLA ?

22 avril 2016, atelier sur l’aménagement, à Aix-en-Provence

Comment produire autrement ? Comment développer davantage d’opérations d’aménagement d’ensemble, et quellesfilières pour des modes de production plus denses de la maison individuelle ?


La production régionale de logements sociaux en VEFA

* Evolution et caractéristiques de la production de logements sociaux en VEFA

* Scénarios prospectifs en sous-groupe :

• 1er scénario : La production de logements sociaux en VEFA est devenue un véritable succès en quelques années. Comment se caractérise ce succès ? Qu’est-ce qui a permis d’y aboutir ?

• 2ème scénario : La production de logements sociaux en VEFA est devenue un véritable échec en quelques années. Comment se caractérise cet échec ? Qu’aurait-on pu faire pour l’éviter ?

Le PSLA : un produit d’avenir, ou un produit peu adapté ?

* Le PSLA dans la production régionale * Echanges sur l’opportunité de développer des logements en PSLA

La production d’opérations d’aménagement d’ensemble en région PACA * L’aménagement d’ensemble en PACA et les filières « aménageurs »

* Diagnostic partagé sur les freins rencontrés par les professionnels

* Travaux en sous-groupe sur les leviers d’action pour promouvoir l’aménagement d’ensemble et sa bonne mise en œuvre

• 1. La mise en place des conditions facilitatrices• 2. La définition de la programmation et le choix des outils opérationnels • 3. Conception et mise en œuvre : l’articulation entre les filières « aménagement » et « construction »

La filière « maison individuelle » : vers des modes de production plus denses ?

* Caractéristiques de la filière « maison individuelle » en PACA et retours d’expérience sur quelques opérations * Quelles propositions pour favoriser des modes de production plus denses de la maison individuelle ?

24 mai 2016, séminaire de restitution, à Marseille

Quelles actions pour renforcer la production de logements et mieux l’adapter auterritoire ? Séminaire de restitution du chantier régional sur les filières de production de logements et des autres démarches de territorialisation des besoins


IntroductionCorinne Tourasse, directrice de la DREAL PACA Laurent Girometti, directeur de la DHUP (direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) du ministère du logement et de l’habitat durable

Résultats issus des travaux régionaux : quelles actions, en place ou à venir, pour stimuler la production de logements tout en l’adaptant au territoire ?

Présentation par la DREAL PACA (Géraldine Biau, Brigitte Vautrin) autour de 5 entrées :

Avoir une connaissance partagée des enjeuxMieux orienter les documents stratégiques des territoiresProposer des évolutions réglementairesOptimiser les processus et valoriser les compétencesConvaincre l’ensemble de la chaîne d’acteurs

avec la participation de :

- Patrick Faucher, président de la chambre régionale PACA du SNAL (syndicat national des aménageurs lotisseurs)- Bruno Guerra, président de LCA - FFB (les constructeurs aménageurs- fédération française du bâtiment) PACA-Corse- Jean-Louis Hélary, Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts, CGEDD- Philippe Oliviero, directeur de l’association régionale Hlm PACA&Corse- Hervé Watteau, chef de l’unité Politiques de l’habitat, DREAL PACA

ConclusionLaurent Girometti, directeur de la DHUP Corinne Tourasse, directrice de la DREAL PACA


Liste des personnes ayant participé aux ateliers du chantier régional

ADJIMAN Magali PACT 13

AGOSTINI Coryne

AGOSTINI Lola Nicaya

ANSELMINO Dorothée Agence d’urbanisme de l’aire toulonnaise (AUDAT)

ARNALDI Nadine Ville de Marseille

BAILLARGUET Sabine DGALN/DHUP

BEREND Sandy Communauté d’agglomération de Sophia Antipolis (CASA)

BLUNEAU CERLIER Catherine DDTM 83

BOUCET Eric Région PACA

CABRIER Christian CVRH Aix-en-Provence

CANN Francis Région PACA

CAPITAINE Dominique ADIL 83

CAPPA Julien CERC PACA

CAROTENUTO Nathalie DDTM 06

CASELLES Sandrine DDTM 13

CESARI-GEIGER Christine Agence de Dépl. et d'Aménagement des Alpes Maritimes (ADAAM)

CHECCONI Dominique Métropole Nice Côte d’Azur

CONSTANTIN Virginie OPH Cannes et Rive droite du Var

COSTA Anne-sophie CERC PACA

CROS Pascal Néolia

DALANCON Jean-François LOGIREM

DEBELLE Marielle LOGIREM

DELMOTTE Hélène Métropole Nice Côte d’Azur

DESPLATS Valentine CAUE 13

DHERISSON Alexis Grand Delta Habitat

DUCASSE Fabien Caisse des dépôts et consignations

DUTHEIL Nathalie LOGIREM

ESNAULT Frédéric DHUP / Bureau des politiques locales de l’habitat

FAUCHER Patrick Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL)

FOREST Sébastien DDTM 06

FORLI Thérèse Crédit foncier

GALLARD Pascal Association régionale HLM PACA & Corse

GALLEYRAND Claire CEREMA Méditerranée

GASTAUD Hervé Union nationale des géomètres experts (UNGE)

GENOD Jean-Philippe Métropole Aix-Marseille-Provence (MPM)

GERARD Yann Agence d’urbanisme Rhône Avignon Vaucluse (AURAV)

GEX Nicolas Pitch promotion

GUERRA Bruno Les Constructeurs Aménageurs (ex Union des maisons françaises)

Métropole Aix-Marseille-Provence (Pays d’Aubagne et de l’Etoile)


HEITZ Rebecca Etablissement public d’aménagement Plaine du Var

HENCKEL Sandrine Région PACA

HENRY Patrick Union nationale des géomètres experts (UNGE)

HOHN Laurence DHUP

JINADOU Christine Erilia

LABOURIER Caroline Logirem

LAPACHERIE Didier Etablissement public foncier PACA

LE CORFEC Yann Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL)

LEROUX Bertrand CEREMA Méditerranée

LESUEUR Eve DREAL PACA

LUYTON Nicolas Grand Delta Habitat

MAITENAZ Valérie DREAL PACA

MARIELLE Delphine DREAL PACA

MARTIN Grégory Union nationale des géomètres experts (UNGE)

MARTIN-RAGET Marie Métropole Aix-Marseille-Provence (MPM)

MATHIEU Emmanuel UNICIL

MINELLI Olivier Agence d’urbanisme du Pays d’Aix (AUPA)

MINET Christine Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA)

MOISSON DE VAUX Bénédicte DDTM 13

NECAS Béatrice DDTM 06

NOEL Tamara Métropole Nice Côte d’Azur

NONNIS Christian Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA)

OFFERLE Philippe DDTM 06

OLIVIERO Philippe Association régionale HLM PACA & Corse

ORTET Nathalie Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL)

PAYET Philippe CEREMA

PERRICAUDET Claire Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM)

P INAULT Marion Agence d’urbanisme Rhône Avignon Vaucluse (AURAV)

POULARD Emmanuel ADIL 06

POUSSARD-BORREL Jean-Marc Géomètre-Expert

PUY Michel Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d’Azur

RICHAUD Jean-Pierre Union nationale des géomètres experts (UNGE)

ROUSSELOT Peggy Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM)

SABLIER Nicolas Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM)

SANTONI Jean-Paul Caisse des dépôts et consignations

SCELLE Antoine Agence de Dépl. et d'Aménagement des Alpes Maritimes (ADAAM)

SECCHI Robert OPH Cannes et Rive droite du Var

SUCHEL Christophe DHUP/ sous-direction aménagement durable

THORN Liza

TORNAVACCA Stéphanie DDTM 06

VEROT Pascal OPH Cannes et Rive droite du Var

VIDAL Laure Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM)

VOLLAND Véronique Région PACA

YAHI Lisa Agence d’urbanisme Rhône Avignon Vaucluse (AURAV)

Métropole Aix-Marseille-Provence (Pays d’Aix)

Sur le chantier régional PACA :

Articles, supports de présentation et compte-rendus d’ateliers sont sur la rubrique « Chantier régional sur les filières de production de logements » du site internet de la DREAL PACA :

http://www.paca.developpement-durable.gouv.fr/chantier-regional-sur-les-filieres-de-production-r2110.html

Documents complémentaires à l’échelle régionale :

• Charte régionale d’engagement pour le logement et de mobilisation du foncier en PACA

• Etude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région (exploitation des données DVF, Région PACA)

• Catalogue des études régionales (région PACA)

• Programme pluriannuel d’intervention de l’EPF PACA 2016-2020

Documents complémentaires à l’échelle nationale :

• Rapport « Coproduire l’aménagement » du réseau national des aménageurs, mars 2016

• Rapport d'information de Daniel G OLDBERG sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement (assemblée nationale, rapport n°3503), février 2016

• Rapport de Dominique FIGEAT sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement, mars 2016

• « Transcription dans les plans locaux d'urbanisme (PLU) des besoins de logements prévus dans les programmes locaux de l'habitat (PLH) », CGEDD (Jean-Louis HELARY, Alain LECOMTE, Françoise SEIGNOUX, Alain WEBER), mars 2016


Pour en savoir plus

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/010372-01_rapport_cle29b251.pdf

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/010372-01_rapport_cle29b251.pdf

http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/mission_foncier_prive_rapport_010316.pdf

http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/mission_foncier_prive_rapport_010316.pdf

http://www.assemblee-nationale.fr/14/rap-info/i3503.asp





http://www.outil2amenagement.certu.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/RNARapportministre2015VF_cle5632b1.pdf

http://www.epfpaca.com/Actualites/l-EPF-PACA-VERS-UN-NOUVEAU-PPI-2016-2020

http://www.regionpaca.fr/connaissance-du-territoire/etudes-regionales.html

http://www.regionpaca.fr/index.php?id=21051&L=0

http://www.paca.developpement-durable.gouv.fr/une-avancee-pour-le-logement-en-region-paca-a8011.html

http://www.paca.developpement-durable.gouv.fr/chantier-regional-sur-les-filieres-de-production-r2110.html

Réalisation :

Ce rapport a été réalisé par la DREAL PACA (service Energie Logement), par capitalisation des travaux issus du chantier régional sur les filières de production de logements en PACA dont elle a assuré l’animation entre janvier et mai 2016.

Rédaction : Brigitte Vautrin (DREAL PACA), chargée de mission en charge de la préparation et la coordination du chantier régional.

Relecture : Yves Le Trionnaire, chef du service Energie Logement de la DREAL PACA ; Géraldine Biau, adjointe au service Energie Logement de la DREAL PACA ; Laurence Hohn, chargée de mission auprès de la DHUP ; Arnaud Longé, adjoint à la sous-direction des politiques de l’habitat, DHUP.

Cartographies : Frédéric Denis, pôle géomatique et statistiques de la DREAL PACA.

Mathieu Castel, Pascal Priou, Collette Grazzini, et Bruno Terseur de la DREAL PACA ont été sollicités pour des extractions de données.

Les graphismes représentant immeubles et maisons sont inspirés de ceux du site internet du ministère du Logement et de l’Habitat Durable. Les autres éléments graphiques ainsi que la mise en page du présent rapport ont été réalisés en interne.



Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Provence-Alpes-Côte d’Azur

16, rue Zattara - CS 70248 - 13331 Marseille cedex 3 Tél : 04 88 22 61 00

http://www.paca.developpement-durable.gouv.fr

Chantier régional sur les filières de production de logements en PACA · 2016-09-09 · La...

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