Cas pratique

Opération spéciale ISF

« nue-propriété PERL »

11/04/23Test 1

Exemple d’optimisation fiscale sur l’IR et l’ISF

11/04/23Test 2

Fiscalité de l’investisseur

IR : 40% ISF : 0,55%

ISF annuel : 1 155 €

IR sur revenus fonciers : 5 200 €Patrimoine ISF et revenus fonciers

Patrimoine taxable ISF : 1 M€

Revenus fonciers : 10 000€

Assurance vie : 120 000€

11/04/23Test 3

Biens sélectionnés  Nue propriété Estimation pleine propriété

Lot Type Etage Pkg et CaveSurface

pondéréePrix de

venteValeur actuelle

Valeur à terme (*)

A12 3p 1er oui 72,5 m² 210 000 €

350 000 €

450 800 €

       72,5 M2

210 000 €

350 000 €

450 800 €

(*) A l'extinction de l'usufruit selon ces hypothèses :Taux d'inflation estimé 1,5% /anRevalorisation des biens 0,0% /an

Situation de l'InvestisseurFinancement Fiscalité

  Quotité Montant Taux ISF 0,55%Fonds propres 0% 0 €   Impôt / revenus fonciers 40,00%Prêt / 15 ans in fine 100% 210 000 € 4,00% Prélèvements sociaux 12,10%

 amortissabl

e 0% 0 € 0,00% dont, part déductible 5,80%     Adossement assurance-vie 55% 115 500 € 3,50%       

Profit de l'Opération  Profit de l'opération 195 000 €

Débours net mensuel moyen -225 €

*hors gain contrat assurance-vie  

Estimation des biens à la revente 450 807 €

Taux de Rendement Interne 7,3%

  (Net de Fiscalité)                

11/04/23Test 4

Achat Assurance Charges Economies* Economies* Soldesvente Vie financières d'IRPP d'ISF annuels

2009 -115 500 -115 500 115 500 -1 610 0 0 -117 110 2010 -94 500 0 94 500 -6 230 839 1 164 -4 227 2011 0 0 0 -8 400 3 208 1 187 -4 004 2012 0 0 0 -8 400 4 232 1 209 -2 959 2013 0 0 0 -8 400 4 182 1 226 -2 993 2014 0 0 0 -8 400 4 182 1 243 -2 976 2015 0 0 0 -8 400 4 182 1 260 -2 959 2016 0 0 0 -8 400 4 182 1 276 -2 942 2017 0 0 0 -8 400 4 182 1 293 -2 925 2018 0 0 0 -8 400 4 182 1 310 -2 908 2019 0 0 0 -8 400 4 182 1 327 -2 891 2020 0 0 0 -8 400 4 182 1 344 -2 875 2021 0 0 0 -8 400 4 182 1 361 -2 858 2022 0 0 0 -8 400 4 182 1 378 -2 841 2023 0 0 0 -8 400 4 182 1 394 -2 824 2024 0 0 0 -8 400 4 182 1 411 -2 807 2025 450 807 207 285 -210 000 -7 700 4 182 1 428 446 002 2026 0 0 0 0 3 817 3 817 Total 240 807 0 -133 140 66 456 20 812 194 934

Années Emprunt

Plan de Trésorerie prévisionnel (€)

Acquisition d’un 3 pièces à Antibes de 70m² d’une valeur de 350 000 € Prix d’acquisition réduit à 60% de sa valeur

Aucun risque ni aléa locatif Confort de gestion Aucun frais ni aucune charge Aucune fiscalitéAucune durée minimum de détention

Effort d’épargne de 225€/mois pendant 15 ans, et 85 000€ d’économie d’impôt - TRI : 7,3%* Crédit remboursé par la capitalisation du contrat d’assurance vie : Financement par prêt in fine de 16 ans au taux de 4%, adossement assurance-vie à 55% valorisé à 3% / an

11/04/23Test 5

LE FINANCEMENT

Découvrez les financements et les garanties pour l’acquisition d’un bien en nue-propriété

11/04/23Test 6

Le financement

MONTANT :

Le prix d’acquisition de la nue-propriété peut être financé jusqu’à 100 % par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de l’usufruit temporaire et variant ainsi :

11/04/23Test 7

Durée de l’usufruitPrix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété

15 ans 60%16 ans 58%17 ans 56%18 ans 54%19 ans 52%20 ans 50%

Le financement

DUREE 

Généralement, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur d’achèvement.

GARANTIES 

L’hypothèque (ou PPD pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une acquisition PERL : la nue- propriété d’un bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel d’adosser un contrat d’assurance vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance.

11/04/23Test 8

Le financement

VALEUR DE LA GARANTIES 

La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie s’apprécie automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable).

LIQUIDITE DE LA GARANTIE 

En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car :

il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Robien et Borloo) et par conséquent, pas de décote sur le marché secondaire

la généralisation du schéma PERL fait naître un marché secondaire actif de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché secondaire

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Le financement

RISQUE DE L’EMPRUNTEUR :

Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…).

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EVE BLANCHET : 01.45.00.67.18

Pour toute information complémentaire, votre contact PERL :

11/04/23 11

eve.blanchet@perl.fr