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L’Union, avec le soutien du Ministre du Logement, des Transports et du Déve-loppement territorial et en collabo-ration avec la DGO4, proposait, en ce début mars, de dresser un état des lieux de la programmation du logement et d’en évaluer les perspectives lors de son Carrefour logement version 2009. Le succès était au rendez-vous puisque près de 300 inscrits se sont retrouvés à la Maison de la Culture de Namur pour faire le point sur la politique du loge-ment dans les communes et évaluer les programmes communaux du logement mis en place.

Ceux-ci sont en effet l’outil de base de la mise en œuvre de la politique du logement en Wallonie. Pour exer-cer pleinement leurs responsabilités d'acteurs-clefs du logement au service des citoyens, les décideurs et acteurs locaux doivent pouvoir anticiper les besoins futurs de leur territoire en ces matières. Après quelques années d’uti-lisation, une évaluation générale de l’outil s’avérait profitable pour nourrir

une réflexion prospective sur l’évolu-tion des actions à mener dans le but de faciliter l’accès au logement.

C’est le Président, Paul Furlan, qui a débuté les échanges par un discours sur le thème du développement du logement à l’échelon local. La politi-que du logement en Région wallonne, ses enjeux et perspectives, ont ensuite été présentés par André Antoine, Vice-président du Gouvernement wallon, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial, tan-dis que Guido Van Geem, Directeur à la DGO4, présentait quelques éléments d’analyse des programmes commu-naux.

Mathurin Smoos, Conseiller responsa-ble à l’Union et Secrétaire du Comité permanent des SLSP, a ensuite détaillé les résultats d’une enquête sur le sujet auprès des communes, CPAS et socié-tés de logement. Les exposés se sont clôturés par un débat particulière-ment fécond qui a permis d’apporter nombre de décisions sur des dispositifs

d’aides aux communes et sociétés de logement, mais aussi d’échanger des expériences.

Ainsi, une table-ronde orchestrée par Rudy Hermans, journaliste à la RTBF, était-elle organisée autour du thème "Quelles pistes pour le développement du logement à l’échelon local?". Parmi les orateurs: Philippe Defeyt, Président du CPAS de Namur, Stéphane Dierick, Directeur-Gérant de la SLSP BH-P Logements, Pierre-Marie Dufranne, Conseiller du Ministre du Logement du Gouvernement wallon, Hervé Jamar, Député-Bourgmestre de Hannut, Ber-nard Monnier, Inspecteur général f.f. à la DGO4, Alain Rosenoer, Directeur général de la Société wallonne du Logement, Vincent Sciarra, Directeur général du Fonds du logement et Maggy Yerna, Échevine du Logement urbain à Liège.

Le présent dossier parcourt les grands moments de ce colloque.

Carrefour logement 2009:état des lieux et perspectives

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Je voudrais tout d’abord saluer le travail de toutes celles et ceux, et vous en faites partie, qui œuvrent au quotidien pour que le droit au logement se traduise concrètement pour nos concitoyens les plus démunis.

Vous pouvez être fiers de votre action qui bénéficie aux personnes les moins nanties.

Elle est d’autant plus importante et indispensable en cette période de crise que nous traversons et qui risque de plonger de nombreuses personnes dans le dénuement.

Je vous encourage tous à poursuivre vos efforts et vous assure du soutien et de l’implication de notre association dans cette noble mission.

Cette rencontre d’aujourd’hui pourrait ressembler à un bilan.

Le bilan de l’action conjuguée de nom-breux acteurs, Région, communes, sociétés de logement, CPAS, Fonds du logement, associations, administrations,

qui s’investissent pour offrir des loge-ments accessibles.

Mais s’arrêter à un bilan serait un peu court.

Je voudrais que nos travaux s’inscrivent dans une optique plus dynamique.

Par delà les constats, nous devons envi-sager l’avenir et nous interroger sur notre capacité à mieux répondre encore aux attentes de nos concitoyens en matière de logement.

Je relèverais quelques constats qui me semblent ouvrir de nouvelles pistes et augurer de belles perspectives.

Premier constat: une volonté d’agir plus affirméeEn tant que Président de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, je me réjouis de voir la progression spectacu-laire du nombre de communes qui s’in-vestissent dans les plans d’ancrage.

De 207 communes lors de la première édition, en passant par 218 puis 229, nous en sommes aujourd’hui à 254.

Cette belle progression témoigne non seulement de l’intérêt réel des pouvoirs locaux pour la problématique du loge-ment, mais également et surtout de leur volonté croissante de s’y investir davantage.

Cette volonté, Mesdames et Messieurs, est à mon avis l’élément indispensable à la réussite de toute action d’envergure.

Nous nous associons à ceux qui, mus par le désir légitime de voir tous les acteurs s’impliquer avec autant de volonté dans ce grand défi du logement social, sou-haitent que toutes les communes fas-sent de l’ancrage communal une com-posante intégrante de leur politique au service des citoyens.

Cependant, nous sommes convaincus que la contrainte est une mesure moins efficace que la prise de conscience pro-fonde des enjeux.

Paul FurlanPrésident - Union des Villes et Communes de Wallonie

La politique d’ancrage local du logement est au cœur de notre rencontre et il me revient l’honneur d’introduire le sujet, ou plu-tôt d’ouvrir le débat.Ouvrir le débat car, vous le verrez avec les exposés de la matinée, les constats que l’on peut tirer de l’expérience de ces dernières années ouvrent des perspectives qu’il nous appartient de trans-former en chemin de réussite.

Quel avenir pour l’ancrage local du logement?

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N’est-ce pas la réalisation effective des logements, le fait de voir s’ériger les bâtiments qui est le meilleur stimulant?

La fixation de quotas de logements sociaux à atteindre ou à ne pas dépas-ser n’est certainement pas non plus la manière la plus efficace de répondre à la demande car elle omet le plus important: l’humain ne peut se réduire à une équation.

Par ailleurs, il faut poursuivre l’effort de persuasion.

Cela passe par l’information de la popu-lation qui doit retrouver la confiance dans le secteur du logement social, qui doit se rendre compte de son impor-tance pour l’équilibre de notre société.

L’Union compte s’y employer.

Il faut également récompenser les acteurs qui s’investissent en les soute-nant dans leurs projets, en leur procu-rant l’assistance et les moyens pour les mener à bien.

Pour arriver à cet objectif, notre associa-tion souhaite renforcer la collaboration avec la Région, les autres institutions, l’administration et la Société wallonne du Logement.

Second constat: une meilleure collaborationIl est clair que la variété des facettes de la mise en œuvre d’une politique de logement adaptée aux besoins diversi-fiés de la population requiert l’implica-tion de nombreux acteurs riches de leur expérience et de leur savoir-faire.

Meilleure sera la collaboration entre ces différents acteurs, meilleure sera la réponse aux besoins, tant en termes quantitatifs, qu’en termes qualitatifs.

A cet égard, l’arrivée des sociétés de logement de service public au sein de notre association est un symbole fort et me semble extrêmement prometteuse.

Nous espérons qu’une meilleure con-naissance réciproque renforcera le désir d’une collaboration accrue et favorisera la mise en place de véritables projets communs.

Cette collaboration entre les acteurs, je la vois également progresser avec le secteur privé au travers notamment des partenariats.

Toutes ces démarches de dialogue ren-forcent la capacité d’action et sont un gage de qualité des réalisations.

Il nous faut poursuivre dans cette voie et être davantage soucieux de l’écoute des partenaires.

Troisième constat: l’émergence d’une nouvelle dynamiqueLes crises peuvent être une opportunité d’évolution pour ceux qui acceptent de se remettre en question et d’envisager de nouvelles perspectives.A cet égard, le secteur du logement me semble prendre la mesure des différents défis qui secouent le monde et nous touchent tous directement.Le défi climatique remet en question nombre de nos habitudes constructi-ves.Nos logements doivent impérativement s’adapter et intégrer les paramètres de ce défi.La prise en compte des performan-ces énergétiques du bâtiment offre une belle occasion de repenser notre manière de construire et stimule la créativité des architectes.Profitons-en pour améliorer la qualité générale de nos bâtiments.Le vieillissement de la population nous interpelle et nous pose de nouvelles questions en termes de mode de vie et de solidarité.Comment allons-nous habiter demain?Quels lieux de vie et quelles valeurs de solidarité pouvons-nous proposer au travers du logement public?Le manque de moyens publics ainsi que la crise financière et économique ne doivent pas compromettre le droit de chacun d’être logé décemment.Les besoins sont immenses mais la situation nous force à innover comme en témoigne l’intérêt croissant pour les partenariats public-privé ou la baisse annoncée de la TVA pour les logements publics.D’autres pistes de financement peuvent certainement encore être explorées.Toutes les idées sont bienvenues.La crise de la gouvernance, qu’on dit mondiale, a touché notre secteur et a entraîné de nombreuses modifications dans la gestion des sociétés de loge-ment.Il faut maintenant envisager une rela-tion plus mature entre les sociétés et la tutelle afin de recentrer les moyens sur

l’objectif principal: fournir des loge-ments!

Ces différents exemples ainsi que le foisonnement des rencontres et publi-cations sur le sujet sont la preuve d’une volonté de renouveau, d’un souhait pro-fond de dynamiser le logement public, de lui rendre une aura à la mesure de son importance dans les services qu’il rend à la société.

La volonté, le souhait de collaboration et le dynamisme.

Voilà trois ingrédients qui me paraissent émerger actuellement et qui m’incitent à envisager l’avenir avec confiance.

Ces trois ingrédients ne sauraient, mal-heureusement, suffire pour rencontrer les défis du logement.

A ces ingrédients, il faut y ajouter les moyens financiers et humains.

Ces dernières années, ils ont augmenté mais restent insuffisants pour répondre aux besoins.

Une programmation adéquate, tant au niveau régional qu’au niveau de cha-que projet favoriserait une allocation plus adéquate des ressources et offrirait une meilleure réponse aux besoins de la population. Nous aurons l’occasion d’en reparler ce matin avec l’exposé de Monsieur Ronai qui nous fera part de l’expérience française.

Il faut dégager des moyens financiers importants pour améliorer la qualité du parc existant, notamment du point de vue énergétique.

Ces investissements seront rapidement récupérés par les économies générées et profiteront directement aux habi-tants.

Il faut également stimuler la production de nouveaux logements en augmentant encore davantage les budgets.

Ces moyens, il faut les libérer très rapi-dement pour permettre au secteur du logement d’apporter une contribution efficace au maintien de l’emploi et à la stabilité des entreprises du secteur de la construction.

Nous partageons un même objectif: un logement décent pour tous!

Pour atteindre cet objectif, nous devons renforcer les partenariats car les moyens et les compétences se complètent.

Nous devons tous être des partenaires car la réflexion commune ouvre des perspectives et renforce le potentiel d’action.

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Objectif de l’enquêteLe questionnaire a été rédigé de manière à cerner la perception, l’appréciation du programme par les acteurs œuvrant au sein des communes, CPAS et sociétés de logement. Il ne s’agissait pas d’obtenir des résultats chiffrés sur la concrétisa-tion de celui-ci au travers des construc-tions effectivement réalisées. Ces don-nées sont disponibles par ailleurs3.

Ce n’est donc pas tant l’efficience du processus que la manière de le vivre qui ont été recherchées.

Cette approche se veut complémen-taire des compilations statistiques de la Société wallonne du Logement et de l’administration et vise à faire émerger les éléments qui affaiblissent ou frei-nent le développement de la politique d’ancrage du logement.

Les questions ont été adressées aux

Programme communal du logement: les acteurs s’expriment

Mathurin SmoosConseiller responsableUnion des Villeset Communes de Wallonie

Souhaitant participer à l’évaluation de la politique du logement, et plus particulièrement aux actions entreprises dans le cadre de l’ancrage communal1, l’Union des Villes et Commune de Wallonie a réalisé une enquête portant sur le programme communal du logement auprès de ses membres2.Le présent article évoquera quelques aspects intéressants qui res-sortent de l’enquête, sans prétendre à l’exhaustivité des analyses.

1 Pour en savoir plus sur la politique d’ancrage, v. e.a. le site de la DGO4 et G. Van Geem, L’ancrage com-munal de la politique du logement, Mouv. com., 2/2003.

2 Enquête réalisée au mois de février 2009 auprès des communes, CPAS et sociétés de logement de service public.

3 V. e.a. les rapports d’activités de la Société wallonne du Logement et de la DGO4.

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COLLOQUEdivers acteurs, tant politiques (bourg-mestres, échevins, présidents de CPAS et de SLSP) que dirigeants adminis-tratifs (directeurs-gérants, secrétaires communaux et de CPAS, …) et agents de terrains en charge de la matière. Ce ne sont donc pas les réponses des ins-titutions mais bien celles des personnes qui agissent sur le terrain. La teneur des réponses révèle une grande franchise à l’égard des problèmes rencontrés.

L’enquête a rencontré un certain suc-cès puisque près de 23 % de commu-nes4 et 66 % de sociétés de logement ont répondu. Le pourcentage de CPAS ayant également renvoyé des réponses s’élève à 27 %.

Objectifs politiquesPremière indication, et peut-être la plus importante, pour la grande majo-rité des répondants toutes institutions confondues, la participation aux pro-grammes communaux du logement est dictée par l’enjeu prioritaire que représente le logement5. Les sociétés de logement corroborent cette ana-lyse mais pensent que la dotation du Fonds des communes est à la base de la motivation de 28 % des communes. Cet élément n’a pourtant été men-tionné que par 15 % d’entre elles.

En toute grande majorité, ce ne sont pas des aspects d'organisation ou de sanction ou encore de stimulation financière qui motivent les acteurs mais bien un souhait de s’engager pour une politique du logement au service des besoins des citoyens.

En ce sens, et en corollaire avec l’aug-mentation croissante de la participa-tion des communes au programme6, il nous semble que le niveau local intè-gre de plus en plus le logement comme élément fondamental du développe-ment local.

Toute une série de questions a été posée pour, notamment, connaître la perception des acteurs locaux sur les objectifs fixés ou proposés par la Région. Par exemple, en ce qui con-cerne les 2.000 logements annuels à produire, ce qui ressort majoritaire-ment c'est que cet objectif semble insuffisant pour rencontrer les besoins actuels7.

La question du seuil minimal des 10 % de logements publics à attein-dre par l’ensemble des communes a

été également soulevée. Cette appro-che ne convainc pas la plupart des personnes qui ont répondu8. Les com-mentaires à ce sujet indiquent que la fixation d’un seuil de cette manière-là ne prend pas en considération les réalités du moment, notamment les aspects de manque de terrains. L’ap-proche ne peut faire abstraction du contexte local.

Le financement des programmesPrès de 80 % des répondants estiment que les financements sont insuffi-sants.

En matière de financement alternatif, 8 % des répondants indiquent que leur commune a fait appel au mécanisme proposé par le CRAC. De manière

étonnante, il ressort que seuls 2 % des communes indiquent ne pas connaître ce mécanisme.

En ce qui concerne la capacité de financement propre, il y a un sujet d'inquiétude de la part des acteurs. En effet, les capacités en fonds propres et en emprunts possibles sont assez limitées. En la matière, seuls 22 % des communes, 17 % des SLSP et seule-ment 8 % de CPAS auraient des possi-bilités d’injecter des moyens9.

D'après les chiffres, notamment au niveau des CPAS, et au regard des diffi-cultés financières des pouvoirs locaux, il y a lieu de craindre qu’à court terme certains acteurs n’aient plus la possi-bilité de s'inscrire activement dans les programmes, faute de pouvoir amener des fonds propres dans les projets. Une réflexion à ce sujet s’impose.

4 Communes: 80 réponses, sociétés de logement: 109 réponses, CPAS: 64 réponses.

5 Communes: 71 %, CPAS: 74 %.6 207 communes lors du premier programme en pas-

sant par 218 et 229 participants pour aboutir à 254 lors de l’édition 2008-2009.

7 Est considéré comme insuffisant pour rencontrer les besoins actuels par 48 % des SLSP - 57 % des CPAS - 39 % des communes, comme juste suffisant pour rencontrer les besoins actuels par 17 % des SLSP - 22 % des CPAS - 26 % des communes et comme

suffisant pour rencontrer et anticiper la demande par 18 % des SLSP - 2 % des CPAS - 20 % des commu-nes.

8 Le seuil de 10 % est un objectif à atteindre pour 20 % des SLSP - 32 % des CPAS -17 % des commu-nes, un minimum à atteindre pour 25 % des SLSP - 28 % des CPAS - 17 % des communes mais est une mauvaise approche de la question des besoins pour 28 % des SLSP - 25 % des CPAS - 21 % des communes.

9 Ne disposent pas de capacité en fonds propres ou emprunts: 47 % des SLSP - 77 % des CPAS - 33 % des communes.

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COLLOQUEEn matière de partenariat public-privé, visiblement c'est un sujet qui intéresse les acteurs10. Néanmoins, il faut consta-ter que peu d’acteurs en ont réellement étudié des options, et encore moins y ont eu recours. Pour les communes, les CPAS ou les sociétés de logement qui n'ont pas encore envisagé de recourir au partenariat public-privé, ce qui res-sort principalement c'est une mécon-naissance des possibilités et également le constat du manque de personnel qualifié pour gérer ce type de problé-matique.

Construire davantage?L'une des questions portait sur la capa-cité des acteurs d’assumer davantage de projets.Malheureusement, la plupart des acteurs estiment qu’ils n’ont pas cette capacité11. Ce n'est pas un "non" dû à un manque de motivation, on l'a vu, mais qui découle très clairement de deux aspects. Fondamentalement, le manque de personnel qualifié est le frein le plus important tant pour les communes que pour les CPAS et même pour les socié-tés de logement12.L’autre frein concerne le niveau des réserves foncières. Dans un avenir pro-che, le manque de terrains risque de poser d’importants problèmes puisqu'il s’agit déjà d’une réalité pour la moitié des répondants.Près de 70 % des CPAS estiment ne pas avoir de réserve foncière, tout comme 43 % des communes et 40 % des socié-tés de logement. Seuls 10 % des acteurs estiment avoir des réserves foncières disponibles. C'est largement insuffisant pour répondre aux besoins et c'est pro-bablement l'un des axes prioritaires qui devrait être solutionné pour garantir le développement du logement public dans le futur.En matière de plafonds de coûts de réalisation, ce que l'on peut constater c'est que la majorité des acteurs estime que les plafonds les obligent à diminuer la qualité constructive. Ce constat est inquiétant pour la pérennité des loge-ments et le risque qu’il fait courir pour la gestion future du patrimoine public. Ceci concerne tous les types de loge-ments (sociaux, moyens, de transit et d’insertion). Paradoxalement, l'impact semblait assez marginal sur la qualité thermique. Par contre, on peut cons-tater que ces plafonds ont abouti à

l’abandon de près de 10 % de projets de logements sociaux et jusqu'à 22 % des projets de logements moyens. La question du coût des logements mérite réellement qu’une étude approfondie soit menée et débouche sur des solu-tions pragmatiques et réalistes pour favoriser le développement diversifié du parc public.

Quelques aspects administratifsL’enquête révèle que l’ensemble des acteurs sont preneurs d’informations comme en témoignent l’assiduité et l’intérêt de la majorité des répondants aux séances organisées par la Région et la Société wallonne du Logement13.

Par contre, le point de faiblesse tient à la rédaction des programmes eux-mêmes. De manière très claire, une aide est sollicitée pour cet aspect. En effet, 59 % des communes et 36 % des SLSP estiment que l’établissement des dos-siers est complexe. Toutefois, la moitié des sociétés et 41 % des communes ont estimé que les documents étaient sim-ples à compléter.

En ce qui concerne l’obtention d’infor-mations pour l’analyse, on peut consi-dérer qu’environ la moitié des commu-nes estime que les données sont simples à acquérir ou à obtenir et l'autre moitié estime que c'est compliqué. Ce constat semble corroborer la nécessité de pro-poser une approche différenciée per-mettant de rencontrer la diversité des besoins locaux en la matière.

Au niveau des délais et de la fréquence de remise des programmes, il apparaît clairement que la plupart des acteurs estime que les délais de rentrée des dossiers sont fort courts (SLSP: 60 % - CPAS: 28 % - communes: 62 %) 14. La révision du rythme d’élaboration des programmes doit être revue. En effet, seuls 12 % des communes et 15 % des SLSP sont satisfaites du système bisannuel. Les propositions alternatives

s’équilibrent entre un rythme de trois ans (46 % des communes et 35 % des SLSP) et l’introduction d’une seule pro-position par législature (38 % des com-munes et 35 % des SLSP).

Dans le même registre, les délais de réalisation des projets sont considérés comme trop courts pour la majorité des acteurs communaux (67 %) et des SLSP (66 %). Comme le soutient l’Union des Villes et Communes de Wallonie depuis longtemps, la Région ne peut pas faire l’économie d’une écoute attentive des acteurs si elle souhaite améliorer le rythme de livraison de logements.

La concertation entre les acteurs est considérée comme indispensable par près de 70 % des répondants mais est perçue différemment en fonction de l'institution (considérée comme aisée pour 70 % des SLSP et 42 % des com-munes, elle est réputée difficile pour 46 % des CPAS). Il est notamment assez surprenant de constater par exemple que près de 40 % des communes esti-ment ne pas nécessairement être bien entendues dans le cadre de la concerta-tion… Cela révèle sans doute la néces-sité d’avoir une autre approche que la simple tenue de la réunion prévue par le code (56 % des cas).

De manière générale, le choix des pro-jets au niveau des programmes com-munaux fait suite à la concertation et est fonction majoritairement du nom-bre de logements et du coût. Le nombre de personnes logées, la localisation et la mise en œuvre n'interviennent quasi-ment pas dans le choix.

Les axes de la politique régionaleLa plupart des acteurs pensent que les grandes lignes d'orientation définies par la Région correspondent partielle-ment avec les besoins. Ceci témoigne d’un manque de prise en compte de certains paramètres perçus ou considé-rés comme des préoccupations locales.

10 Déjà étudié des options de PPP: oui pour 60 % des SLSP, 52 % des communes et 26 % des CPAS. Non pour 32 % des SLSP, 59 % des CPAS et 48 % des communes.

11 Capacité d’assumer davantage de projets: oui pour 10 % des SLSP, 3 % des CPAS et 3 % des communes et non pour 25 % des SLSP, 56 % des CPAS et 45 % des communes.

12 Besoins pour assumer plus de logements: pour les com-munes: augmentation des effectifs internes (20 %) et l’aide de personnes qualifiées (27 %). Pour les

SLSP: augmentation du personnel (38 %), l’aide de personnes qualifiées (25 %) et la combinaison de l’augmentation de moyens financiers, de personnel, et la disponibilité foncière (25 %).

13 Participation à des séances d’information: SLSP: 79 % - CPAS: 62 % - communes: 80 %. Satisfaction quant à la complétude de l’information: SLSP: 79 % - CPAS: 56 % - communes: 73 %.

14 Les CPAS sont moins concernés par ces délais admi-nistratifs.

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COLLOQUEDe manière unanime, les critères de sélection des projets par la Région et la Société wallonne du Logement ne sont pas perçus comme clairs et explicites par les répondants. Ceci contribue cer-tainement à la frustration de certains acteurs en cas de refus de projets dans leur totalité ou en partie.La part des opérations non localisables est considérée, à parts égales, comme suffisante ou insuffisante. Ici encore, il serait important de mieux tenir compte de la diversité locale.La possibilité d'acquérir du terrain est considérée comme utile pour la majo-rité des acteurs communaux (58 %) ainsi que des CPAS (29 %) et des 45 % des SLSP, voire comme indispensable pour 34 % de ces dernières. Cela con-firme évidement le manque de réserves foncières qui a déjà été évoqué précé-demment.De manière générale, le système de subventions est considéré comme effi-cace mais est également perçu comme lent. Un aspect révélé par l’enquête, est que la plupart des répondants estime que la surcharge administrative est rai-sonnable mais qu'elle génère un coût supplémentaire15.De manière générale, le programme est une démarche dont les résultats sont considérés comme positifs par la grande majorité des acteurs16.Par contre, le programme a permis de rencontrer la demande de manière satisfaisante pour environ la moitié des répondants et de manière insatisfai-sante pour l'autre moitié. L’évaluation de l’efficience du processus est donc assez mitigée.Les motifs d'insatisfaction des personnes qui ont répondu que les besoins déce-lés n’ont pas pu être rencontrés dans le programme concernent en premier lieu les délais de mise en œuvre trop longs, et en second lieu la non-obten-tion des moyens demandés. Elément également fort significatif: le type de logement proposé ne répond pas aux besoins pour 28 % des répondants des CPAS. Dans ce cadre, il serait intéressant d’analyser la possibilité d’augmenter la variété des typologies de logements en fonction de l’évolution des besoins de la population. Lors de la présentation de l’enquête dans le cadre du Carrefour du logement, le Président du CPAS de Namur, Philippe Defeyt, a notamment évoqué la piste de remettre au goût

du jour les "pensions de famille" pour répondre aux besoins de certains jeunes adultes ou de personnes âgées seules ou en couple qui ne trouvent pas de cadre d’habitat approprié à leurs besoins.

ConclusionsSi elle révèle quelques éléments nou-veaux, l’enquête confirme de nom-breux aspects de l’expérience de terrain à la base des propositions défendues par l’Union des Villes et Communes de Wallonie pour l’amélioration des pro-grammes communaux du logement.

Ainsi, si de manière générale le principe du programme communal semble bien reçu et répond réellement à un besoin, certaines modalités ne prennent pas assez en compte les réalités du terrain. Un rythme programmatique trop élevé, un manque de moyens financiers et humains, etc.

Par ailleurs, une meilleure approche dans la sélection des projets par la Région s’impose si l’on veut mainte-nir la motivation des acteurs. Une plus grande souplesse devrait également prévaloir, que ce soit en créant un droit de tirage, éventuellement limité à certains types de logement (transit, insertion, …) ou en accordant une plus

grande part aux opérations non loca-lisables. Un effort important devrait également être consenti en faveur de l’acquisition de foncier.

Il ressort clairement de l’enquête que toute amplification de la production de logements publics devra passer par un renforcement du personnel qualifié pour chaque catégorie d’acteurs, non seulement pour assurer le suivi admi-nistratif mais également pour prendre en charge la réalisation et les chantiers.

La question du financement se pose en filigrane de la plupart des questions majeures soulevées par l’enquête et il faut s’inquiéter de la pérennisation d’une politique du logement ambi-tieuse au vu de la diminution impor-tante des moyens financiers et des réserves foncières des acteurs locaux. Or les besoins en matière de logement sont de plus en plus criants. L’Union des Villes et Communes de Wallonie, au nom de ses membres, en appelle à une réflexion commune avec la Région, la Société wallonne du Logement et les autres acteurs du logement pour per-mettre aux pouvoirs publics de trou-ver de nouvelles pistes, notamment en matière de financement, pour augmen-ter l’offre de logements et pérenniser le parc existant.

15 Le programme impose une surcharge administrative raisonnable et un coût supplémentaire aux com-munes (42 %/48 %), aux SLSP (32 %/45 %) et aux CPAS (41 %/66 %).

16 Le programme est une démarche dont les résultats sont globalement considérés comme: positifs et très positifs pour 82 % des SLSP et 86 % des communes. Les CPAS ont une opinion positive et très positive pour 60 %, mais 37 % estiment que les résultats sont peu importants.

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Monsieur Van Geem a d’emblée posé le cadre en indiquant le sens de son exposé: "Il est important de pouvoir faire le point, non pas un bilan parce que je crois que cela ne sert pas à grand-chose de faire un bilan mais plutôt de faire des perspectives parce que la route est encore longue et qu’il y a encore certainement moyen d'améliorer cette façon de faire de la politique en matière de logement".

La participation aux programmesL’administration constate une vérita-ble progression au travers des diffé-rents ancrages et indique que s’il reste quelques communes qui ne sont pas inscrites dans le programme (8 sur 262), les raisons en sont diverses. Elle pointe le manque de personnel ou le manque de connaissance du fonc-tionnement de l'ancrage et indique que les communes réellement réfrac-taires sont vraiment peu nombreuses. L’administration relève toutefois que quelques communes ont présenté un programme sans la moindre création de logement, en contradiction avec

l’objectif premier, à savoir augmenter le nombre de logements publics sur le territoire communal.

En matière de participation commu-nale, Monsieur Van Geem a exprimé sa conviction de l’intérêt de faire un effort de persuasion et d’aide aux communes plutôt que d'essayer de les sanctionner. "Je crois que ce que l'on attend d'une commune c'est qu'elle fasse réellement un effort. On ne peut pas non plus demander à une com-mune de rattraper à peu près cent ans de logement social en quelques années."

La question du seuil de logements sociaux par commune a également été évoquée. Le pourcentage de loge-ments annoncé à l'heure actuelle est de 10 %. Mais dans quel délai? Mon-sieur Van Geem a signalé que: "A titre personnel, je crois que ce chiffre de 10 % n'est pas le chiffre idéal. Je crois que dans des communes rurales, il faudra arriver à un chiffre plus bas. Je ne crois pas que c'est nécessairement rendre service à des gens en situation précaire que de les envoyer dans une petite commune rurale où un certain nombre de services font défaut. Je plaide plutôt pour environ 5 % pour les communes rurales, 10 % pour les autres communes, à l'exception des grandes villes où manifestement, il y a encore des besoins énormes, même si certaines ont déjà dépassé les 10 %. Je crois qu'un chiffre de 12 à 15 % me

paraît plus raisonnable pour satis-faire un certain nombre de besoins d'une population en manque de loge-ments".

La réalisation des logementsL’effectivité de la réalisation des loge-ments a également été abordée.

L’état d'avancement du programme 2004-2006, sur base des chiffres dis-ponibles à ce jour, montre qu'il y a encore 30 % d'opérations qui sont seulement en projet, qu’un tiers des logements est en chantier, que seul un quart des habitations est terminé. L’administration constate également que 10 % des projets ont finalement été abandonnés. Ces chiffres indiquent clairement qu'il faut tenir compte du facteur temps pour réaliser des opéra-tions. Ce qui est néanmoins constaté, c'est que progressivement les opéra-teurs vont plus vite. Pour l’administra-tion, qui applaudit à cette progression, il faut y voir une évolution liée à une meilleure maîtrise des procédures de marchés publics au fur et à mesure de la passation des marchés.

Progression des constructions neuves et des démolitionsLes opérateurs ont projeté un pour-centage de constructions neuves plus important. On atteint pour le loge-ment social et moyen un pourcentage d'environ 75 à 80 % de création de nouveaux logements. La diminution d’opérations de réhabilitation serait, entre autres, la conséquence de la montée des prix. Outre l’élévation du coût d'acquisition d'immeubles, il faut

Le point de vue de l’administration régionale sur les programmes communaux du logementSynthèse de la présentation de Guido Van Geem, Directeur à la DGO4

Mathurin SmoosConseiller responsableUnion des Villeset Communes de Wallonie

La thématique du Carrefour du logement 2009, traitant des enjeux et perspectives de l’ancrage communal du logement, a été l’occasion pour l’administration régionale de présenter quel-ques points de réflexion basés et illustrés par son expérience des dossiers proposés par les acteurs de terrain. Le présent article se propose comme un compte-rendu synthétique de l’exposé de Guido Van Geem, Directeur à la DGO4.

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constater que la plupart des bâtiments publics ont déjà été mobilisés. L’impact de ces facteurs est important, d’autant plus quand les bâtiments sont situés en ville.

Le nombre important d'opérations de démolitions projetées trouve sa logi-que dans le fait que pour construire de nouveaux logements à la place de chancres, il est nécessaire de faire dis-paraître les anciens bâtiments. Cepen-dant, beaucoup d'opérations étaient en fait des opérations sur des anciens sites d'activités économiques, appelés maintenant sites à réhabiliter pour lesquels il y a une politique et des bud-gets spécifiques. En conséquence, l'ad-ministration demande aux communes

d'analyser suffisamment tôt les sites sur lesquels on pourrait reconstruire du logement. De cette manière, il est possible d’utiliser les subventions liées aux opérations de réhabilitation d’an-ciens sites industriels de manière à ne pas grever les budgets du logement.

La prise en gestionL’administration a relevé un frein aux investissements communaux. Ce frein découle de l’article 29bis du Code du logement qui prévoit l’obligation de céder la gestion des logements cons-truits par les communes aux sociétés d'habitations. L’atténuation de cette mesure par le biais de l’octroi de points

supplémentaires aux candidats loca-taires qui sont domiciliés dans la zone d'actions de la société de logement n’a pas gommé la réticence de la part des communes à s'investir dans des pro-jets dont le coût n'est pas négligea-ble sans savoir si cet investissement bénéficierait à des citoyens desdites communes.

Pour l’administration, une politique qui n'a pas du tout fonctionné dans le cadre de l'ancrage communal, c'est la prise en gestion de bâtiments inoccu-pés. Pour Monsieur Van Geem, ce pro-blème est dû à deux facteurs. D'une part, c’est une politique encore un peu dispersée à l'heure actuelle et, d'autre part, l'ancrage communal ne serait pas le bon endroit pour prévoir des prises en gestion. En effet, ces demandes sont ponctuelles et dès lors très difficiles à prévoir deux ans à l'avance. Il pense donc que dans le futur cette politique devra être reconsidérée de manière plus globale mais hors ancrage com-munal.

Des questions en suspensLors de l'analyse des programmes com-munaux, différentes problématiques sont apparues.

La première concerne l'absence de réflexion sur la sous-occupation des logements sociaux. Or, pratiquement la moitié des logements sociaux sont sous-occupés. Cette situation découle du système de l’absence de bail pour les anciens locataires. En pratique, ces locataires peuvent compter sur une occupation à vie indépendamment de l’évolution de la composition du ménage. Il n’est dès lors pas rare de voir deux occupants, voire un seul, habiter un logement qui comporte 3 ou 4 chambres. A cela s’ajoute l’ab-sence de possibilité réelle de pouvoir déménager ces personnes au sein de la commune ou dans le quartier. Cette situation devrait être évaluée en profondeur et déboucher sur des réflexions pour pouvoir libérer des logements de grande taille pour des familles avec enfants.

Une autre problématique qui n'a pas été, ou très peu, abordée concerne le logement pour les personnes âgées. A ce propos, Monsieur Van Geem indique notamment "qu’à partir du moment

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où l'on crée des logements pour des personnes âgées, il est un peu dom-mage que l'on crée encore, ce que j'appelle moi, des maisonnettes, parce que ce sont des petits logements de plain-pied. Pour des personnes âgées cela semble logique. Mais il est beau-coup plus logique d'utiliser le terrain en créant au rez-de-chaussée des logements pour personnes âgées et à l'étage des logements pour d'autres ménages de façon à créer des loge-ments dits "intergénérationnels". De cette manière, il peut y avoir une mixité. Non seulement sociale mais aussi une mixité au niveau relationnel à travers des couples et des ménages d'âges fondamentalement différents". Cette optique s’inscrit dans la notion de logements durables. Un logement durable ne doit pas uniquement être un logement économe en énergie. C'est aussi un logement qui a un envi-ronnement convivial avec une accessi-bilité à différents services et avec des possibilités relationnelles valables.

Monsieur Van Geem conclut que pour créer de tels quartiers, il est évident qu'il faut une réflexion fondamentale-ment différente de l’actuelle, illustrée par les projets qui sont présentés. "Ce qui veut dire qu'au niveau des opéra-teurs et particulièrement des sociétés de logement, il faudrait absolument avoir une réflexion à long terme sur la manière de réaliser des extensions de quartiers, sur la manière d'aména-ger des quartiers existants." Il regrette qu’à "ce niveau-là le programme communal laisse manifestement la réflexion encore de côté et même beaucoup de trop".

La sélection des projetsSujet de nombreuses questions par-lementaires, le processus de sélection des opérations a été détaillé dans l’exposé. L’administration est cons-ciente de la frustration des opérateurs qui n’ont pu voir leurs projets pris en compte à la suite de la sélection. Ce genre d'opération est évidemment très complexe, dès lors que, sur plus de 6.000 propositions, il faut aboutir à 4.000 sélections.

Comment a-t-on réalisé la sélection des 4.000 logements finalement adop-tés par le Gouvernement wallon?

En premier lieu, après l’examen des dossiers tant par la SWL que par

l'administration, toutes les opérations de qualité, c'est-à-dire qui ont été considérées comme valables par les deux organismes, ont été proposées au Gouvernement qui les a accep-tées. Ensuite, pour chaque commune qui avait introduit un programme, au moins une opération a été retenue. Parfois elle a été modifiée parce qu'elle ne correspondait pas à la volonté du Gouvernement qui avait été manifes-tée au travers de la circulaire. Pour le solde, les programmes de qualité qui ont été présentés par les communes ont été privilégiés. Le programme communal n’a pas uniquement voca-tion de subsidiation. C'est également une réflexion générale sur la problé-matique du logement au niveau local.

Propositions de l’administrationEn plus des réflexions liées à l’ana-lyse des dossiers, l’administration tire des enseignements du processus. Tout d’abord, elle souligne des écueils et freins et propose des améliorations à apporter. Le premier problème évoqué concerne le timing. Outre le fait que le travail pour le dernier programme a dû être réalisé pendant les vacances, les communes et les sociétés de loge-ment ainsi que l’administration ont également dû travailler un peu dans la précipitation. Suivant en cela la pro-position de l’Union des Villes et Com-munes de Wallonie, l’administration insiste pour décaler les programmes communaux d'une année par rapport à la législature communale. Par ailleurs, elle constate qu’il faut absolument laisser le temps aux communes, pen-dant une année, pour se pencher sur la problématique, avant de présenter un programme.

La deuxième chose qu'il faudra amé-liorer, c'est la concertation entre l’ad-ministration et les communes. Il est évident que si l'on doit prévoir toutes les concertations avec les 262 commu-nes en trois mois c'est quasi impossi-ble. Ce qui veut dire que le temps de concertation doit être augmenté aussi si l'on veut que l’administration puisse aider efficacement les communes dans la préparation de leur programme.

L’administration plaide également pour que la définition de la politique communale ait une part plus impor-tante dans les prochains programmes.

L’analyse statistique, fort importante actuellement perd progressivement de sa pertinence, notamment parce que les statistiques régionales et fédérales sont de plus en plus rares et ne sont plus mises à jour. Ce qui est fonda-mental, c’est de comprendre comment la commune envisage la problémati-que du logement que ce soit au travers du logement public ou du logement privé.L’amélioration des fiches-projets est nécessaire. Un certain nombre d'infor-mations sont lacunaires, notamment en raison de la réalisation tardive des fiches.L’administration remarque également que le volet relatif à l’équipement à réaliser a été sous-estimé. Or, il est évident qu'à partir du moment où le Gouvernement accepte un projet de réalisation de logements, il sera néces-saire de créer un équipement dont le coût n'est pas négligeable. Actuelle-ment, cet aspect n’est pas abordé de manière satisfaisante et ne permet pas d’anticiper le budget de l'équipement lié à l'approbation des programmes.Enfin, l’idée d’une subvention modula-ble a été évoquée tant par l’adminis-tration que par la SWL. Cette modu-lation pourrait être envisagée sous différentes formes: une subvention qui diminue si l'opérateur ne respecte pas les délais ou une subvention qui serait plus importante dès lors que le projet répond à des exigences tech-niques supérieures à celles qui sont exigées normalement (par ex. en cas de création d'une maison passive). En effet, l'effort réalisé par la société ou la commune aura des répercussions favorables sur le logement durant de nombreuses années.Monsieur van Geem a conclu son inter-vention en témoignant de la volonté d’engagement de l’administration aux côtés des communes, des CPAS et des sociétés de logement "parce que l'enjeu en vaut la peine, parce que je crois que la politique du logement ce sont les hommes qui la font et c'est à travers eux que l'on pourra offrir aux personnes et aux ménages les plus défavorisés un logement décent pour tous".

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Pour les orateurs présents, pas de doute, les programmes communaux du logement sont l’outil de base d’une réelle mise en œuvre de la politique du logement en Wallonie. Encore faut-il que leur application colle à la réa-lité de terrain. De la notion de délai au concept du logement durable, pas mal d’interrogations ont été soulevées

dont, notamment, la proposition de décret visant à modifier le Code wal-lon du logement. Pour rappel, celle-ci envisage de sanctionner les communes qui ne disposent pas d'au moins 10 % de logements publics ou subvention-nés sur leur territoire et qui ne rentrent pas de programme bisannuel d'actions dans le cadre de l'ancrage communal ou qui rentrent un programme d'ac-tions mais que ce dernier ne prévoit la création d'aucun logement.

Pour l’Union des Villes et Communes de Wallonie, la sanction prévue par la proposition de décret pose en effet question. Cette sanction constituerait une atteinte à l'autonomie commu-nale difficilement soutenable dans les conséquences qu'elle peut engendrer. Elle remettrait en cause la possibilité pour les communes de définir, à cer-tains moments, des priorités autres sur certaines politiques, alors que cette démarche est pourtant indis-pensable au regard des spécificités

Alain DepretSecrétaire de rédaction -Union des Villeset Communes de Wallonie

Le Carrefour du logement 2009 était donc ponctué par un grand débat ce 3 mars à la Maison de la Culture de Namur autour de Rudy Hermans, journaliste à la RTBF. La table-ronde s’articulait sur le thème des pistes pour le développement du logement à l’échelon local et rassemblait Philippe Defeyt, Président du CPAS de Namur, Stéphane Dierick, Directeur-Gérant de la SLSP BH-P Logements, Pierre-Marie Dufranne, Conseiller du Ministre du Logement du Gouvernement wallon, Hervé Jamar, Député-Bourg-mestre de Hannut, Bernard Monnier, Inspecteur général f.f. à la DGO4, Alain Rosenoer, Directeur général de la Société wallonne du Logement, Vincent Sciarra, Directeur général du Fonds du Loge-ment et Maggy Yerna, Échevine du Logement urbain à Liège.

Débat logement: résolument pour un soutien durable à l’ancrage local

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locales. L'adoption d'un tel système constituerait de surcroît un précédent qui ouvrirait la possibilité d'une con-sécration d'autres critères sanctionna-teurs qui viendraient orienter d'autres politiques communales comme l'envi-ronnement, l'urbanisme, la mobilité, l'énergie, …Et pourtant, la politique régionale en la matière rencontre le souci des municipalités de faire face efficace-ment et de manière efficiente au mal-logement en Région wallonne. Au vu du nombre croissant de programmes d'ancrage introduits par les communes et de l'augmentation de leur qualité, l'objectif sous-tendu par cette poli-tique est en bonne voie d'accomplis-sement. Il apparaît donc nécessaire de poursuivre les efforts entrepris en développant plus encore les politiques incitatives permettant de réaliser et concrétiser cet objectif.La responsabilisation des commu-nes dans la mise en œuvre effective de cette politique devrait donc pas-ser avant tout par des mécanismes incitant à la mise en place d'un pro-gramme efficace couplée à sa réalisa-tion concrète. Une politique d'évalua-tion devrait permettre d'assurer le bon développement de ces démarches.Le lecteur trouvera, dans les lignes qui suivent, un choix non exhaustif des déclarations les plus marquantes des différents orateurs présents à la table des débats.

Hervé Jamar, Député wallon et communautaire, Bourgmestre d’HannutEn matière de logement public, le quiproquo vient d’une ques-tion cruciale: qui doit financer quoi? Car on constate aujourd’hui que 236 communes sur 262 n’atteignent pas le seuil des 10 % de logements publics demandés par le Gouvernement. Pour ma

part, dans ma commune, je n’aurais aucun problème de place pour réaliser des logements sociaux. Mais, il faut rester réaliste et coller à la réalité de terrain, plutôt que d’essayer d’atteindre des pourcentages que l’on n'atteindra pas, dans un délai proche en tout cas.

Maggy Yerna, Echevine du Logement urbain à LiègeDans les villes, on a un bâti extrêmement dégradé. Paradoxale-ment, c’est là cependant que les personnes les plus démunies se fixent dans des conditions d’habitat parfois déplorables. Pour les communes, pas le choix: on doit essayer d’influencer les choses en maniant à la fois les contraintes et les aides qui nous sont

faites en matière de logement. Il faut cependant retrouver une certaine soli-darité entre les villes et les campagnes. Les communes ne peuvent marquer le coup, en matière de logement durable que si, au-delà des programmes subven-tionnés, elles se donnent les moyens de créer du logement complémentaire. Les communes, chacune à la mesure de ses possibilités, doit en faire une priorité politique et se donner les moyens, j’en suis convaincue.

Il apparaît nécessaire de développer plus encore

les politiques incitatives

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Philippe Defeyt, Président du CPAS de NamurA Namur, un quart seulement des person-nes connues du CPAS habitent un loge-ment social. Cela veut dire que le niveau de vie des personnes qui font appel aux

services des CPAS est radicalement différent. Face à cela, j’ai une réflexion profonde sur les modalités d’applica-tion du programme. L’échevin du logement et moi-même nous éprouvons un immense besoin de coordination, de mise en commun de moyens. Il faut continuer en ce sens pour créer une réelle dynamique. Nous devons ainsi avoir une action concertée entre la commune et la Région pour activer de manière globale les dispositions nécessaires.

Alain Rosenoer, Directeur général de la Société wallonne du LogementIl faut majorer l’offre en matière loca-tive de 50 % si on veut répondre à la demande. Le secteur du logement public s’est d’ailleurs fort professionnalisé ces

dernières années et arrive à satisfaire un volume de travail beaucoup plus important qu’auparavant. Deux ans pour un programme de logement, c’est donc plutôt ambitieux, encore faut-il l’inscrire dans une perspec-tive. Une réflexion sur six ans en y intégrant tous les paramètres ne me paraît donc pas inutile. Nous voulons que le logement social retrouve ses lettres de noblesse auprès de la population. Un passage obligé sera donc le caractère durable des logements. Cela va permettre à l’ensemble du secteur de faire un grand pas en avant en matière de qualité. Ce sont les locataires qui, au final, en bénéficieront.

Stéphane Dierick, Directeur-Gérant de la SLSP BH-P Logements,C’est à travers l’ancrage local, au travers d’un débat entre tous les acteurs, que l’on trouvera la cohérence. La transversalité est immanquablement nécessaire dans la

notion d’aménagement du territoire. Le développement local doit donc prendre en compte le logement avec tou-

tes ses spécificités. Une vision unique, sur un axe parti-culier, serait une véritable erreur.

Bernard Monnier, Inspecteur général f.f. à la DGO4Il faut à la fois tenir compte des spécifi-cités des communes et des besoins géné-ralisés sur l’ensemble du territoire. Selon l’enquête de l’UVCW, 28 % des CPAS

considèrent que le programme ne leur correspond pas. Cela doit nous interpeller, car ce sont eux qui sont con-frontés aux nouvelles précarités. Il existe peut-être une certaine inadéquation entre les logements proposés et les besoins réels de la population. L’un des défis des années qui viennent sera, notamment, de rapprocher les critères de salubrité, de sécurité et de performance énergétique. Ces réflexions sont malheureusement aujourd’hui large-ment dissociées. Je pense également, pour ma part, qu’il vaut mieux travailler l’incitation, plutôt que la sanction, envers les communes.

Vincent Sciarra, Directeur général du Fonds du logementIl faut avoir une perception beaucoup plus générale. Il faudrait que chaque commune soit amenée à définir un schéma de déve-loppement à l’horizon 2020-2030. Dans

ce schéma, doivent venir s’insérer les plans logements de la Région. Car aujourd’hui, il est difficile d’avoir du recul et de savoir réellement quelle piste la commune doit emprunter.

Pierre-Marie Dufranne, Conseiller du Ministre du Logement du Gouvernement wallonOn critique souvent le délai imparti aux communes dans le cadre de leur pro-gramme de logement. Il y a cependant, à

mon sens, un autre vrai problème: celui de la transmis-sion de l’information, pourtant correctement diffusée par la Région. Je reste persuadé que les communes peuvent réussir leur programme si elles s’y prennent à temps.

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