CAMARA Loukimane Directeur Général de la SICOGI · Population ivoirienne: 22 000 00 Hts Taux...

L’Expérience pratique de la SICOGI en COTE d’IVOIRE

CAMARA Loukimane Directeur Général de la SICOGI

Confidentiel Confidentiel

| Grand Bassam, le 05 Mai 2013 | Juin 2013

Colloque SHELTER AFRIQUE à N’DJAMENA (TCHAD) 10 - 13 Juin 2013

We truly believe in Africa

Communication :

Thème : Stratégies de Production de logement pour le Grand Nombre: Expériences pratiques

2

APERCU GLOBAL DU MARCHE DU LOGEMENT EN COTE D’IVOIRE en 2012

2013 -Algest Consulting_BPS SICOGI - All rights reserved

2013 -Algest Consulting_BPS SICOGI - All rights reserved 3

Données démographiques en 2012 (estimations): Population ivoirienne: 22 000 00 Hts Taux d’urbanisation : 60% Population de certaines grandes villes: Abidjan : 3 692 570 hbts Bouaké: 572 149 hbts Yamoussoukro: 200 659 hbts Korhogo: 172 114 hbts

APERCU GLOBAL DU MARCHE DU LOGEMENT EN COTE D’IVOIRE


41%

40%

13%

6%

Besoins en logements de la ville d'Abidjan

Logements sociaux Logements économiques

Logements moyen standing Logements Haut standing

APERCU GLOBAL DU MARCHE DU LOGEMENT EN COTE D’IVOIRE

Le marché du logement en 2012:

Déficit cumulé de plus de 1.000.000 logements en 2012.

Demande annuelle estimée à 40.000 logements dont:

Villes de l’intérieur 20.000 unités par an (50%) et

Abidjan 20 000 (50%).

5 2013 -Algest Consulting_BPS SICOGI - All rights reserved

2. LES ACTEURS DU MARCHE (1/2)

L’OFFRE:

1. L’Etat : Définit le cadre réglementaire et institutionnel Instruit la délivrance de titres de propriété du foncier Autorise les programmes immobiliers Délivre les permis de construire

2. Les Promoteurs Immobiliers :

- Développeurs de programmes sur le foncier acquis en pleine propriété - Sont financés par crédit promoteur ou avances clientèle.

3. L’Auto construction : des personnes physiques ou morales acquièrent des

lots/terrains et construisent leurs logements au moyen de leur épargne ou de prêts bancaires.

4. Les Banques


2. LES ACTEURS DU MARCHE (2/2)

La Demande: le profil des demandeurs est le suivant :

Type de logement Profil demandé Mode d’Accès Haut Standing & Moyen standing

- Cadre supérieur du secteur public ou privé

- Institutions internationales

- Investisseurs institutionnels

- Prêt hypothécaire - Propriété - Location

Economique Entre 10 & 20 millions F CFA

- Cadre moyen du secteur privé moderne

- Agent de l’Etat

- Prêt hypothécaire - Propriété avec

refinancement CDMH

Social Moins de 10 millions F CFA

- Agent de l’Etat - Agent du secteur privé

moderne

Prêt hypothécaire sur 20 à 25 ans

Faible accès au système bancaire

- Secteur urbain non structuré

- Secteur rural non structuré

Location NB : Sollicite un accès par location-vente sur 20 à 25 ans.


3. L’ENGAGEMENT DE L’ETAT

Produire 60 000 Logements à l’horizon 2015 et résorber totalement le déficit cumulé en 2020 avec : 60% de logements Economiques et Sociaux 40% de logements de Haut et Moyen standing Pour y parvenir, l’Etat a mis en place un cadre incitatif sur les trois « F »: le Foncier, le Financement et la Fiscalité


REPUBLIQUE COTE D’IVOIRE

Identification des réserves,

Immatriculationdes terrains au

nom de la SICOGI,Défiscalisation des terrains non bâtis

LE GUICHET UNIQUE

Institutions financières,

banqueslocales,

CDMH et FSHCREDIT

ACUEREUR & PROMOTEUR

Avantages fiscaux,Exonération de la

TVA sur les matériaux et étude,

50% du BIC,

Exonérationtimbres et droits

d’enregistrement…

STRATEGIE DE DEVELOPPEMENT ET D’EXECUTION DU PROGRAMME DES 60.000 LOGEMENTS

FONCIER : FINANCEMENTS : FISCALITE :

ASSURER UN PILOTAGE ET UNE COORDINATION GLOBALE ET OPERATIONNELLE

4. STRATEGIE D’EXECUTION ET FACTEURS CLES DE SUCCES LE GRAND PLAN LOGEMENT : LES «3F» DU SUCCES


Pré souscription

Mobilisation du foncier

Mobilisation des acteurs

Commercialisation

Financement

Pilotage

6. STRATEGIE D’EXECUTION ET FACTEURS CLES DE SUCCES LE GRAND PLAN LOGEMENT : SCHEMA FONCTIONNEL


1. La Pré-souscription : Les objectifs de cette opération sont:

• Identifier et profiler la demande solvable • Constituer une base de données des demandeurs de logements

Cette mission est confiée à la SICOGI à titre exclusif par l’Etat

La base de données (résultat de la campagne de pré-souscription), est mise à la disposition de tous les constructeurs et/ou promoteurs.

2. Le Développement des Programmes Immobiliers:

Le développement des programmes est laissé au marché (le secteur privé): l’Etat a lancé un appel à manifestation d’intérêt à tous les développeurs / constructeurs (nationaux et internationaux) en fixant un seuil minimum d’intervention (pour bénéficier des avantages fiscaux) à 3 000 logements en trois ans, soit 1.000 logements par an.


8. STRATEGIE D’OPERATIONNALISATION PAR LA SICOGI

En tant que développeur et promoteur immobilier, la SICOGI a mis en place une stratégie d’opérationnalisation du schéma fonctionnel: les points saillants de cette stratégie sont les suivants:

Axes stratégiques

1. Portage des 60 000 logements pour servir de point d’ancrage à tous les petits promoteurs nationaux qui ne peuvent pas réaliser 1 000 logements par an.

2. Développement d’un partenariat gagnant/gagnant avec deux grands constructeurs internationaux.

3. Spécialisation et développement de compétences dans le marketing

et la commercialisation des logements.


Un seul point d’entrée pour les acquéreurs et les constructeurs

Responsable de la coordination, du pilotage des projets immobiliers

Mise en place des best-practice projets pour le développement en business unit

Coordination avec le ministère de la construction de l’assainissement et de l’urbanisme

SICOGI Coordination et suivi des

travaux


Mobilisation des acteurs (études et construction)

Unités de production des blocs préfabriqués

Développement de l’urbanisation

Suivi des avantages fiscaux

Guichet unique pour le foncier

Centrale d’achat

9. STRATEGIE D’OPERATIONNALISATION PAR LA SICOGI CARTOGRAPHIE DES ACTIONS SICOGI


10. STRATEGIE D’EXECUTION DE LA MISSION DE REALISATION DU PROGRAMME DE 60 000 LOGEMENTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES (1/2)

AXES STRATEGIQUES MODE OPERATOIRE OBSERVATIONS


Mobiliser les terrains nécessaires à la réalisation du programme

Foncier public (MCLAU, AGEF)

Constitution de réserves foncière par la SICOGI

Partenariat avec les propriétaires terriens (purge technique)

Maitrise de la gestion technique et administrative du foncier (création d’un guichet unique à la SICOGI)

- Immatriculer des terrains au nom de la SICOGI - Défiscaliser des terrains non bâtis dédiés au programme

Couverture du territoire national en programmes immobiliers

Déployer progressivement le programme avec l’objectif de couvrir tout le territoire national au bout de 12 mois en fonction de :

La demande (pré-souscription)

La disponibilité du foncier

La capacité opérationnelle des entreprises

- Utiliser des méthodes de production de masse - Installer des usines de production de matériaux de

construction - Elaborer le cahier des charges et des spécifications

techniques des logements sociaux et économiques - Normaliser les matériaux de construction à utiliser

Mobilisation des acteurs - Etudes (géomètres,

architectes, urbanistes) - Réalisation (constructeurs,

aménageurs)

Deux procédés 1. Conventionner les entreprises de construction (promoteurs).

Par cette convention, le constructeur réalise les études (topographe, architecte, urbaniste) ainsi que les VDR et les constructions. La SICOGI paie les tranches de logements finies, et les revend aux souscripteurs préalablement identifiés.

2. La SICOGI engage elle-même les corps d’Etat par contrat individuel avec chacun d’eux (géomètre, architecte, urbaniste, entreprises de construction et de VDR). Ils sont payés par décompte. Les sélections se font par appel d’offre national ou international en application des dispositions du code des marchés publics

- La SICOGI devrait pouvoir commercialiser tous les logements pendant la phase de construction en engageant les banques partenaires. La vente est conclue quand le prêt hypothécaire est mis en place ou quand le client a soldé au comptant le prix de vente pendant la phase de construction.

- évaluer le besoin en fond de roulement et en rechercher le financement

- Conclure des contrats d’approvisionnement avec les producteurs d’intrants (ciment, fer à béton, bois, gravier, sable, électricité, sanitaire, carreaux,…) pour l’ensemble du programme sur les trois ans afin de stabiliser les prix et assurer la continuité des approvisionnements

- Informer tous les acteurs pour les mettre au même niveau de compréhension du programme


10. STRATEGIE D’EXECUTION DE LA MISSION DE REALISATION DU PROGRAMME DE 60 000 LOGEMENTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES (2/2)

AXES STRATEGIQUES MODE OPERATOIRE OBSERVATIONS

Commercialisation

- Entreprendre les actions marketing et de communication - Faire les pré-souscriptions avant le lancement des programmes - Pré-commercialiser les logements (vente sur plan et

contractualisation des relations avec l’acquéreur) - Assister les clients au montage des dossiers de financement

par les prêts hypothécaires - Mettre en place à la SICOGI un guichet unique réunissant les

banques partenaires, les notaires, le cadastre et la conservation foncière

- Développer un second marché de l’immobilier, surtout à l’intérieur du pays

- Proposer des produits d’assurance (assurance vie, assurance chômage et invalidité) pour stimuler la commercialisation

- La SICOGI assure le risqué commercial du programme - Fusionner les actes notariés d’ouverture de crédit et de

vente de logements - Mettre en place un fond de garantie et de caution

mutuelle pour assurer partiellement le risque commercial (acquéreur)

Financement

- Financer des logements (acquéreurs) par : o Prêts hypothécaires o Paiement au comptant pendant la phase de construction o Par crédit direct de la SICOGI (location vente)

- Financer le développement (SICOGI) par : o Prêt rétrocédé par l’Etat à la SICOGI o Emprunt par la SIOCGI avec la garantie de l’Etat o Prêt promoteur pour couvrir le fond de roulement (banques locales) o La fiscalité (les exonérations et crédits d’impôt) o Avances clients o Crédit fournisseur

Pilotage

Coordination et mise en œuvre du programme par la SICOGI sous la supervision du MCLAU

- Mettre en place un comité de pilotage (SICOGI / MCLAU) qui se réunit périodiquement ;

- Ajuster l’organisation de la SICOGI et la rapprocher des clients (régionalisation le cas échéant) ;

- Renforcer les équipes de gestion par le recrutement : fiscalistes, urbanistes, ingénieur BTP, technicien BT et BTS, gestionnaire de base de données, contrôle de gestion, commerciaux.

- Associer en phase de conception et de mise en œuvre les concessionnaires de service public (eau, électricité, assainissement, route, téléphone)

- Intégrer au programme les projets initiés par la SICOGI pour son propre compte ou en maîtrise d’ouvrage délégué pour le compte de tiers (PK 18, Jules FERRY II, Daloa, Korhogo, Cité ADO à Yopougon, Espérance, Soubré (région de la Nawa), SYNATRESOR, SOTRA II, PETROCI, FPM

- Mettre les projets en cohérence avec le plan d’urbanisme des villes d’accueil


20 000 4 000 20 000

SICOGI en propres et en partenariats

Constructeurs et promoteur locaux

portés par la SICOGI

Groupe Chinois 3CR

Groupe

Egyptien El

Mahmoudia

60 000

+16 000

11. STRATEGIE D’EXECUTION ET FACTEURS CLES DE SUCCES SYNTHESES D’EXECUTION DES 60000 LOGEMENTS


Propriétaires

terriens

Cession du

terrain

Paiement

d’un

acompte

1

4

3

2 Obtention du

CPF

Paiement du solde en unité de logements

13. STRATEGIE D’EXECUTION ET FACTEURS CLES DE SUCCES LA MOBILISATION FONCIERE : SCHEMA FONCTIONNEL


Liaisons entre les villes et les aéroports

SICOGI ENTREPRISEProspection

MOUClientèle institutionnelle

SICOGI LOGISTIQUE ACHATSContrats d’approvisionnement

Stabilisation des prixContinuité des approvisionnements

Logistique des équipements et matériaux

SICOGI CONSTRUCTIONGuichet unique spécial foncier

Comité de pilotageMéthode de construction rapide

Optimisation de la

stratégie commerciale

et de la production

Optimisation des

segments à forte valeur

ajoutée

Optimisation du

Financement et de la

sécurisation avec un

GU

Optimisation de la

chaîne de production

SICOGI FINANCEGestion des programmes par BU

Mobilisation des ressources financièresAssistance aux acquéreurs et aux

constructeurs pour obtention crédit

SICOGI

Synergies

Schéma qualitatif non exhaustif

Points d’attention et actions prioritaires de la SICOGIRésorption du déficit en logement / Aménagement urbain / Construction de logements

15. STRATEGIE D’EXECUTION ET FACTEURS CLES DE SUCCES CARTOGRAPHIE DES ACTIONS SICOGI_SYNERGIE


MERCI POUR VOTRE AIMABLE ATTENTION:

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