Immoreseau Mars 201511 www.neufimmo.mawww.immoreseau.ma

# 6 - Mars 2015

Cré

dit

phot

o : w

ww

.map

ictu

res.

com

Le référentiel immobilier

de Casablanca

CahierSpécial

Les villas HYDEPARK sont conçues de façon à répondre à tous les besoins en terme

d’architecture, optimisation d’espaces

ou encore choix des maté-riaux.

Allant de 250 à 450 m² les villas sont sur trois

niveaux plus un solarium, et comprennent

également jardin et piscine.

Marbre, Parquet, Bois de qualité supérieure et

cuisine équipée, les villas disposent de

matériaux nobles et de haut standing vous garantissant la

Qualité et la pérennité du produit à

des prix inégalés.

+ 212 6 31 58 57 54 + 212 6 61 80 18 54+ 212 6 61 35 74 46www.villa-hydepark.com

COMMENCE !UNE NOUVELLE VIE

À BOUSKOURA

HydeParkHydePark

Les villas HYDEPARK sont conçues de façon à répondre à tous les besoins en terme

d’architecture, optimisation d’espaces

ou encore choix des maté-riaux.

Allant de 250 à 450 m² les villas sont sur trois

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COMMENCE !UNE NOUVELLE VIE

À BOUSKOURA

HydeParkHydePark

Palm

iers

- H

ôpita

ux

Gau

thie

r

Raci

ne

CIL

Sour

ce :

Réf

éren

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rix d

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ansa

ctio

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mob

ilière

s de

Casa

blan

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le 2

7 Ja

nvie

r 201

5

Estim

ez vo

tre b

ien

CC-S

B16

CC-A

N8

CC-M

A29

CC-M

A9

CC-S

B18

CC-S

B17

CC-H

H5

CC-H

H6

CC-M

A27

CC-M

A28

C

Ancie

n:

Réce

nt:

Neuf

:

PT :

15 0

00 /

PC :

3 50

0

PT :

15 0

00 /

PC :

7 00

0

PT :

15 0

00 /

PC :

9 00

0

CC-H

H5CC

-HH6

Ancie

n:

Réce

nt:

Neuf

:

17 0

00

20 0

00

22 0

00

17 0

00

20 5

00

23 0

00

CC-A

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A9

.... .... ....

17 0

00

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.... .... ....

Ancie

n:

Réce

nt:

Neuf

:

10 0

00

12 5

00

15 5

00

14 0

00

18 5

00

22 0

00

CC-S

B16

CC-S

B17

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Ancie

n:

Réce

nt:

Neuf

:

13 0

00

15 0

00

17

000

13 0

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15 0

00

16 0

00

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Dan

s ce

cas

éga

lem

ent,

les

prix

de

vent

e m

entio

nnés

dan

s le

réfé

rent

iel r

este

nt tr

ès d

iffér

ents

de

la

réal

ité d

u m

arch

é po

ur d

es a

ppar

tem

ents

réc

ents

ou

anci

ens.

En

effet

, « s

i nou

s an

alys

ons

les

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de

la g

rand

e m

ajor

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es q

uelq

ues

bien

s ve

ndus

ces

der

nier

s m

ois

dans

le q

uart

ier,

nou

s so

mm

es

plut

ôt a

ux a

lent

ours

de

17.0

00 D

HS

/ m

2 so

it un

e di

ffér

ence

de

près

de

3.00

0 D

HS

… »

, ind

ique

un

prof

essi

onne

l de

l’im

mob

ilier

.

« Les

prix

du

réfé

rent

iel n

e coï

ncid

ent q

ue

dans

le ca

s de

bien

s d’ex

cept

ions

»Le

s pr

ix n

e co

ïnci

dent

que

dan

s le

cas

de

bien

s d’

exce

ptio

ns «

pou

r des

bie

ns d

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estig

e, p

ropo

sant

un

e fin

ition

d’e

xcep

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- m

arbr

e, p

arqu

et, e

xcel

lent

e di

stri

butio

n –

et u

n em

plac

emen

t ce

ntra

l -

nous

pro

poso

ns u

n pr

ix a

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lent

ours

de

20.0

00 D

HS

/ m2 »

, ass

ure

un a

gent

imm

obili

er p

ropo

sant

un

larg

e ch

oix

de b

iens

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s le

qua

rtie

r.

Par

aille

urs,

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s le

cas

des

app

arte

men

ts n

eufs

pro

posé

s, le

s pr

ix e

xplo

sent

att

eign

ant p

arfo

is le

s 32

.000

DH

S /

m2 (

pres

que

10.0

00 D

HS

de p

lus

que

le p

rix

affich

é da

ns le

réf

éren

tiel !

). Ce

pri

x qu

i pe

ut p

araî

tre

exce

ssif

s’ins

ère

dans

une

nou

velle

gam

me

prop

osée

par

les

prom

oteu

rs :

le tr

ès h

aut

stan

ding

car

acté

risé

par

une

fini

tion

exce

ptio

nnel

le p

our

des

supe

rfici

es n

e dé

pass

ant

jam

ais

les

250

m2 .

Une

pos

ition

géo

grap

hiqu

e id

éale

(lig

ne T

1 du

tram

way

, siè

ges

de b

anqu

es, d

’ass

uran

ces

et d

e m

ultin

a-tio

nale

s à

prox

imité

, axe

s pr

inci

paux

de

dépl

acem

ent,

un c

alm

e ab

solu

, des

éta

blis

sem

ents

sco

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es p

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vés

de r

enom

s, e

t des

par

cs n

ombr

eux

bord

és d

’ens

eign

es a

ttra

ctiv

es s

ont à

l’or

igin

e de

cet

te d

eman

de

qui n

e ce

sse

de c

roîtr

e.

Qua

nd o

n an

alys

e de

plu

s pr

ès le

s pr

ix m

entio

nnés

dan

s le

doc

umen

t, on

res

te s

ur n

otre

faim

! En

eff

et,

« on

ne

peut

abs

olum

ent

pas

com

pare

r un

app

arte

men

t, ha

ut s

tand

ing,

vue

sur

par

c à

Palm

ier,

et u

n ap

part

emen

t, m

oyen

sta

ndin

g, d

ans

le q

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ier

des

Hôp

itaux

», i

nsis

te u

n ag

ent i

mm

obili

er. E

n eff

et,

« da

ns le

pre

mie

r cas

, nou

s so

mm

es p

lutô

t aux

ale

ntou

rs d

e 18

.000

et 1

9.00

0 D

HS

au m

ètre

car

ré e

t dan

s le

sec

ond

cas

plut

ôt a

ux a

lent

ours

de

13.0

00 e

t 14.

000

DH

S »,

nou

s ap

pren

d un

hab

itant

du

quar

tier.

Pour

la p

roch

aine

édi

tion

du r

éfér

entie

l, il

faud

rait

scin

der

chac

une

des

zone

s en

deu

x ou

tro

is s

ous-

zone

s afi

n d’

affine

r co

nsid

érab

lem

ent l

es p

rix

dans

ces

qua

rtie

rs o

ù la

dem

ande

ne

cess

e de

cro

ître

(cf.

prop

ositi

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eufim

mo.

ma

d’un

nou

veau

déc

oupa

ge d

es q

uart

iers

sel

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pri

x au

mèt

re c

arré

). En

core

une

fois

, pou

r le

neu

f, le

s pr

ix m

entio

nnés

son

t pl

us b

as q

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eux

du m

arch

é, la

diff

éren

ce d

e pr

ix r

este

qua

nd m

ême

rais

onna

ble

par

rapp

ort a

ux a

utre

s qu

artie

rs m

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nnés

ci-d

essu

s.

Ce q

uart

ier

conc

entr

e ac

tuel

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ent

la p

lus

fort

e de

man

de e

n vi

llas

de la

még

alop

ole.

En

effet

, «

trou

ver

une

villa

dan

s un

qua

rtie

r ce

ntra

l et

fonc

tionn

el à

Cas

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nca,

res

te a

ctue

llem

ent

un d

éfi

pour

les

cher

cheu

rs »

, nou

s in

diqu

e un

pro

fess

ionn

el im

mob

ilier

, « le

s qu

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rs a

bord

able

s co

mm

e Pa

lmie

r et

l’O

asis

mut

ent

à gr

ands

pas

en

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s im

meu

ble,

les

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tiers

com

me

Anfa

Sup

érie

ur e

t Ca

lifor

nie

rest

ent q

uant

à e

ux in

abor

dabl

es »

.

« De

s vill

as e

n pl

ein

coeu

r de

Casa

blan

ca

à de

s prix

acc

essib

les !

»Le

s pr

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diqu

és d

ans

le r

éfér

entie

l pou

r le

réc

ent e

t l’a

ncie

n so

nt p

lus

bas

que

le p

rix

du m

arch

é.

En e

ffet

, « la

par

ticul

arité

de

ce q

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ier r

epos

e su

r deu

x as

pect

s : u

n gr

and

nom

bre

d’im

pass

es (u

ne

ving

tain

e en

viro

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t de

s pe

tites

par

celle

s de

ter

rain

s dé

pass

ant

rare

men

t 50

0 m

2 »

nous

indi

que

un h

abita

nt d

u qu

artie

r, «

ce q

ui p

erm

et d

e bé

néfic

ier

d’un

mon

tant

glo

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’inve

stis

sem

ent

très

in

tére

ssan

t ». A

insi

, les

tran

sact

ions

act

uelle

s se

font

aut

our

de 1

6.00

0 D

HS

voir

e 18

.000

DH

S po

ur

les

plus

« c

hanc

eux

».

Le q

uart

ier R

acin

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néfic

ie d

es m

êmes

ava

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es q

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oisi

n G

auth

ier :

une

pos

ition

cen

tral

e et

des

com

mer

ces

de p

roxi

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enda

nt, «

mal

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sa s

ituat

ion

cent

rale

, Rac

ine

n’off

re q

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rès

peu

de s

olut

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pou

r le

stat

ionn

emen

t, le

s zo

nes

mun

ies

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cmèt

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ares

et l

es p

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ng s

ou-

terr

ains

inex

ista

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men

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quar

tier v

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auth

ier »

, nou

s affi

rme

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r.

Rac

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Pal

mie

rs -

Hôp

itau

x

Cons

trui

t sou

s l’a

dmin

istr

atio

n fr

ança

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par

le g

roup

e im

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ilier

Cen

tre

Imm

obili

er L

ongc

ham

p, e

t re-

nom

mé

aujo

urd’

hui H

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ssal

am, l

e CI

L es

t rép

uté

pour

son

mar

ché,

ses

fleu

riste

s et

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bel

les

terr

asse

s de

caf

és d

onna

nt s

ur la

rue

d’Ifr

ane.

« Le

s pr

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u ré

fére

ntie

l ne

repr

ésen

tent

pa

s la

réal

ité d

u te

rrai

n »

« Le

s pr

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u ré

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repr

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tent

pas

la ré

alité

du

terr

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ous

assu

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sion

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m-

mob

ilier

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eff

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ut p

ense

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men

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bas

é su

r les

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sact

ions

réal

isée

s ce

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rniè

res

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ui p

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rand

e m

ajor

ité, r

épon

dent

aux

nou

veau

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rec

herc

he d

es a

cqué

reur

s da

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e qu

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r - v

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égag

ée, d

erni

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tage

, gra

nde

terr

asse

, d’o

ù un

pri

x au

mèt

re c

arré

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isin

ant

les

18.5

00 D

HS.

«

Qua

nd o

n an

alys

e le

pri

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te r

éel d

es a

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tem

ents

réc

ents

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note

que

les

prix

men

tionn

és

dans

le r

éfér

entie

l son

t plu

s él

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de

près

de

2.00

0 D

HS

(soi

t prè

s de

10

%) »

.

Inve

rsem

ent,

pour

le n

euf,

les

prix

de

vent

e so

nt b

ien

plus

éle

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qués

dan

s le

réf

éren

-tie

l. En

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et «

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supe

rfici

es p

ropo

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prom

oteu

rs o

nt te

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bai

sser

sel

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dem

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des

fu

turs

acq

uére

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ugm

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sidé

rabl

emen

t le

prix

au

mèt

re c

arré

pou

r at

tein

dre

les

27.0

00

DH

S vo

ire

mêm

e le

s 28

.000

DH

S / m

2 »

Gau

thie

rG

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ier,

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iers

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eche

rche

imm

obili

ère.

« Il

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affine

r le

s dé

limita

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’am

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rer l

a fin

esse

des

prix

! »

Immoreseau Mars 201516www.neufimmo.mawww.immoreseau.ma

1. La TPI c’est quoi ?

La Taxe sur les Profits Immobi-liers (TPI), est un impôt qui s’ap-plique aux profits réalisés par les personnes physiques à l’occasion d’une transaction immobilière au Maroc : appartement, villa, ter-rain, ... Lors de la revente d’un bien immobilier, nombreux sont ceux qui ne veulent pas déclarer la totalité du prix de cession, dans le but de réduire au maximum le montant de la TPI qu’ils sont te-nus de payer.Le taux applicable pour la taxe est fixé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.

2. Exonération de la TPI

La Direction des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération de la TPI :- Occupation du logement, à titre d’habitation principale pendant 6 ans au moins - Profit réalisé à l’occasion de la pre-mière cession de locaux à usage exclusif d’habitation, dont la su-perficie couverte n’excède pas 100 m2 et le prix de vente n’excède pas 200.000 DHS- Profit réalisé dans l’année civile n’excédant pas 60.000 DHS- Cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.

- Profits réalisés sur la cession de droits sur terrains agricoles si-tués à l’extérieur des périmètres urbains, à des co-héritiers ou à des co-indivisaires, lorsque lesdits droits ont été acquis depuis plus de 4 ans, au jour de la cession.- Profit correspondant au prix ou à la partie du prix de vente n’ex-cédant pas 1.000.000 Dirhams, réalisé sur la vente de logement occupé à titre d’habitation princi-pale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans à la date de la vente, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet im-mobilier dites transparentes.

Prix d’acquisition : 10.000 DHS / m2

Année d’acquisition : 2006Prix de vente : 14.000 DHS / m2

Année de la vente : 2014 Superficie : 84 m2 Prix du référentiel : 16.000 DHS / m2 (zone CC-SB15)

Exemple de calcul de la TPI pour la vente d’un appartement à Casablanca Prix de vente déclaré

Prix du référentiel

Prix d’achat ( = Pacq * SAppt ) 840 000 MAD

Frais de l'agence immobilière ( = 3 % x Pacq ) 25 200 MAD

Droits d'enregistrement (= 3 % x Pacq ) 25 200 MAD

Conservation foncière ( = 1 % x Pacq ) 8 400 MAD

Taxe notariale ( = 0,5 % x Pacq ) 4 200 MAD

Honoraires du notaire ( = 1 % x Pacq ) 8 400 MAD

Frais divers (timbres, droits fixes, ... ) 3 000 MAD

Total des frais d'acquisition réellement payés (a) 74 400 MAD

Frais d’acquisition forfaitaire de 15 % (selon l'Administration des Impôts) (b) 126 000 MAD

Prix d'achat + forfait de frais ( = Pacq + Max ( (a) ; (b) ) ) (1) 966 000 MAD

Coefficient de réévaluation (basé sur les indices publiés dans le BO en 2014) 1,148

Coût d'acquisition total réévalué ( (1) * CoeffAcq ) 1 108 968 MAD

Prix de vente ( = PVente * SAppt ) 1 176 000 MAD 1 344 000 MAD

Frais de l’agence immobilière (3 % du prix d’achat) 35 280 MAD 40 320 MAD

Prix de cession net 1 140 720 MAD 1 303 680 MAD

Profit Taxable ( PT ) 31 752 MAD 194 712 MAD

TPI Théorique ( = 20 % * PT ) (c) 6 350,40 MAD 38 942 MAD

TPI Minimale ( = 3% * PVente ) (d) 35 280 MAD 40 320 MAD

TPI à payer ( = Max ( (c) ; (d) ) ) 35 280 MAD 40 320 MAD

Complément à payer (si redressement) 5 040 MAD

Complément à payer avec majoration de 25 % 6 300 MAD

Cas pratique : Utilisation du référentiel des impôts pour le calcul de la T.P.I. lors de la vente d’un appartement. Le 27 Janvier 2015, la Direction Générale des Impôts (DGI) publiait le Premier Référentiel des Prix de l’Immobilier dans la région du Grand Casa-blanca : une première dans l’histoire de l’immobilier au Maroc.

Ce document qui permettrait à terme de créer un climat de confiance et d’équilibrer le niveau d’information dans un secteur qui souffre cruel-lement d’un manque de transparence ne doit pas être mal interprété : ce n’est ni un baromètre, ni un argus c’est plutôt une base de travail qui servira de référence pour les taxations des transactions et plus précisément pour le calcul de Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI).

Comment utiliser au mieux ce référentiel pour le calcul de la TPI ? Comment éviter un redressemment lors d’une transaction immobilière ? L’équipe de Neufimmo.ma vous propose une illustration pratique qui vous permettra d’éclairer les conséquences de ce nouveau référentiel en matière de calcul de TPI.

3. Calcul de la TPI

Dans le tableau ci-contre, nous ne prenons pas en compte deux éléments importants qui peuvent réduire votre profit taxable :

- Les Dépenses d’Investissement (DI) : qui incluent les coûts de construction, de démolition, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration, à l’exclusion des dépenses de réparation.

- Les Frais Financiers (FF) : qui in-cluent les intérêts des emprunts ou autres frais financiers.

4. Si le prix de vente est inférieur au prix du ré-férentiel Option 1 : Payer uniquement les 35.280 DHS correspondant au prix effectif déclaré. Dans ce cas là, vous recevrez une première notification. Vous aurez 30 jours à compter de la réception de la première notification pour y ré-pondre. Après avoir répondu dans les dé-lais, une deuxième notification vous sera envoyée, avec un délai de réponse de 30 jours égale-ment. Vous pourrez demander explicitement le pourvoi devant la Commission Locale de Taxa-tion (CLT). La décision de la CLT pourra être contestée devant la Commis-sion Nationale du Recours Fis-cal (CNRF) dans les délais et les conditions prévus Option 2 : Même si le prix de vente réel est de 1.176.000 DH, vous acceptez, dès le début, de calculer et de payer sur la base du prix indiqué dans le référen-tiel, soit 84 x 16.000 = 1.344.000 DH. Vous paierez donc, en prin-cipal, un impôt de 40.320 DH et de cette manière, vous pourrez éviter les majorations, les inté-rêts de retard et surtout les dé-marches administratives qui sont parfois longues et pénibles. Références : Bulletin Officiel n° 4910 - Bulletin Officiel n° 6236 - Loi des Finances 2013 (passage de 8 à 6 ans pour l’habitation principale) - Modèle ADP020F-11E

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