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> Patrimoine Favoriser l’accès et le maintien dans le logement des personnes en situation de handicap

LES CAHIERS

n°L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT

Les collections

d’Actualités habitatSeptembre 2012 / 20€

Sommaire

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Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

PARTIE 1Le contexte et les enjeux pour les organismes d’Hlm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Une définition multidimensionnelle du handicap. . . . . . . . . . . 7

Une refonte de l’organisation de la prise en charge du handicap sur les territoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Un cadre réglementaire renforcé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Les enjeux pour les bailleurs sociaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Identifier et développer le parc accessible et adapté. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13L’identification et le classement du parc accessible . . . . . . . . . 14

Les méthodes de classement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Un exemple de classification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Recommandations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Adapter les procédures de gestion . . . . . . . . . . . 19Identifier les besoins des personnes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Organiser l’accueil des personnes en situation de handicap. . 21

Analyser les besoins de la personne et définir un programme de travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Suivre la réalisation des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Mobiliser les financements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Adapter la procédure d’attributions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Rester attentif à la gestion locative courante . . . . . . . . . . . . . 23

S’inscrire dans les dispositifs partenariaux . . . . 25L’identification, l’évaluation et le suivi de la demande. . . . . . 26

La gestion de l’offre adaptée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Le développement de l’offre adaptée. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Développer des opérations en faveur des personnes en situation de handicap lourd. . 29Les aménagements et équipements spécifiques . . . . . . . . . 30

La sécurité-incendie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

La gestion technique des installations . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Les réservations et les attributions de logements . . . . . . . . 31

Les services d’accompagnement à la vie quotidienne . . . . . 32

PARTIE 2LES EXPÉRIENCES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33Tableau récapitulatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

L’adaptation de la gestion des organismes d’Hlm

¤ USH Centre : un recensement de l’offre adaptée . . . . . . . 40

¤ Néolia : une direction de l’habitat solidaire pour des solutions sur mesure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

¤ Habitat 25 : une politique de développement de l’accessibilité inscrite dans le PSP . . . . . . . . . . . . . . . 44

¤ Hainaut Immobilier : des réponses diversifiées pour les personnes handicapées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

¤ meurthe & moselle Habitat : une commissioninterne pour l’adaptation des logements . . . . . . . . . . . . . 50

¤ Domofrance : un engagement de service en faveur des personnes handicapées . . . . . . . . . . . . . . . 52

Les dispositifs partenariaux

¤ Rennes Métropole : un dispositif communautaire . . . . . . 54

¤ Villeneuve-d’Ascq : une action coordonnée pour lelogement des personnes en situation de handicap. . . . . 56

¤ Aix-en-Provence : une identification du patrimoine adapté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Les opérations en faveur des personnes en situation de handicap lourd

¤ Paris Habitat OPH : les unités de logementspécialisé (ULS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

¤ SFHE : la résidence “Le Jardin des Hellènes” à Marseille. 62

¤ Angers-Habitat : la résidence “Gate Argent”et la grille de répartition des équipements . . . . . . . . . . . 64

EXEMPLES DE GRILLES DE CLASSEMENT. . . . . 73¤ Grille de recensement des logements adaptés

et notice explicative (USH-Centre) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

¤ Fiche logement adapté aux personnes handicapées(Rennes Métropole Habitat) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

¤ Grille de codification des logements adaptés auxpersonnes handicapées moteur (Villeneuve d’Ascq) . . . . 83

Liste des dernières parutions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

INTRODUCTION

3

es organismes d’Hlm apportent de longue date desréponses aux besoins exprimés par les deman-deurs de logements sociaux et les locataires en

situation de handicap, ou par des associations les repré-sentant, en termes d’accès à des logements adaptés oude réalisation de travaux “d’adaptation” des logementsqu’ils occupent et d’amélioration de leur accessibilité.

Longtemps traitée au cas par cas, la prise en compte deces demandes s’inscrit de plus en plus souvent dans despolitiques transversales développées par les organismespour améliorer quantitativement et qualitativement leurcapacité de réponse. Ces politiques comportent plusieursdimensions patrimoniale et de gestion et donnent lieu àdes organisations diverses qui dans la plupart des casabordent de manière cohérente les problématiques liéesau vieillissement des locataires et à la prise en comptedu handicap. Elles s’appuient également sur des partena-riats structurés avec les associations et institutions encharge du handicap ainsi qu’avec les collectivités territo-riales qui s’emparent de cette question. Les organismes développent également dans leur patri-moine, une offre de logement sur mesure comportantparfois des services pour des personnes lourdement han-dicapées et qui constitue une alternative à l’accueil enétablissement. Plus globalement, la question posée aux bailleurssociaux est celle de l’amélioration de l’accessibilité deleur patrimoine qui répond à des attentes croissantes dela société dans un contexte de vieillissement de la popu-lation. Les logements produits depuis 2007 répondentaux règles techniques de la loi de 2005 et sont tous adap-

tables ou adaptés. Ces règles techniques, qui s’ajoutentà d’autres normes en augmentation, font aujourd’huidébat : elles créent des surcoûts et constituent un freinau développement d’une offre abordable pour les popu-lations les moins aisées. Les bailleurs sociaux se préoc-cupent également de l’accessibilité du parc existant quiconstitue l’un des objectifs des plans stratégiques depatrimoine et des conventions d’utilité sociale.Ces évolutions témoignent de l’attention croissante appor-tée par les organismes d’Hlm aux attentes de la sociétéd’une meilleure accessibilité pour tous. Leur mise en œuvreest délicate pour les acteurs du logement à qui on demandede concilier amélioration générale de l’accessibilité et adap-tation sur mesure à des situations particulières, tout enmaîtrisant les coûts et l’impact sur la quittance.

Dans ce contexte, la présente publication a pour objet, àpartir d’exemples, d’apporter des éclairages sur lesactions menées par les organismes pour améliorer l’ac-cès et le maintien dans le logement des personnes handi-capées. Elle comporte également une présentation, àtitre indicatif, des outils mis en place par les organismespour classer leur patrimoine au regard de son accessibi-lité et pour l’améliorer. Quatre volets sont abordés :l’identification du parc adapté au handicap, l’organisa-tion et l’adaptation des procédures de gestion, la partici-pation aux dispositifs partenariaux pour le logement despersonnes handicapées et enfin le développement deréponses pour des personnes souffrant d’un handicaplourd. En annexe, des fiches d’expérience et des outilsviennent compléter l’analyse.

L

PARTIE 1

5

LE CONTEXTE ET LES ENJEUX POUR LES ORGANISMES D’HLM

Le contexte et les enjeux pour les organismes d’Hlm

6

*Difficultés pour accéder de la rue au bâtiment (immeuble ou maison) ** Difficultés pour accéder de l’entrée du bâtiment au logement

*(1) Personnes en situation d’autonomie modérée : présentent des difficultés motrices (marcher, porter des charges ou se baisser, s’agenouiller), cognitives(pertes de mémoire), difficultés à réaliser certaines taches de la vie courante (courses, ménage, tâches administratives)

(2) Elles présentent les mêmes limitations mais avec une fréquence nettement plus élevée. Elles déclarent des problèmes d’incontinence et rencontrent desdifficultés sur des activités essentielles de la vie courante, telles se laver ou s’habiller

(3) Les personnes fortement dépendantes présentent des difficultés majeures dans tous les domaines : limitations physiques et cognitives, difficultés fré-quentes à réaliser les actes de la vie courante

Difficultés d’accès à l’immeuble, au logement et aux différentes pièces des personnes vivant en domicile ordinaire et déclarant aumoins une déficience, selon la classe d’âge2

D’après l’enquête Handicaps-Incapacité-Dépendance (HID)réalisée par l’Insee en 1999 et 2001, première grande enquêteconsacrée exclusivement au handicap en France, plus de 40 % despersonnes vivant à domicile déclarent au moins une déficience .

Parmi la population vivant en domicile ordinaire :

¤ 42 % des personnes déclarent rencontrer des difficultés

physiques

¤ 13 % des personnes déclarent des déficiences motrices

¤ 10% des déficiences organiques

¤ 11 % des déficiences sensorielles

¤ 7 % des déficiences intellectuelles ou mentales

Outre leur nature très diverse, ces déficiences sont trèshétérogènes sur le plan de la gravité (les déficiences motricespouvant par exemple aller de l’arthrose à la tétraplégie), et del’origine, 12% des déficiences déclarées sont attribuées à desaccidents, 10% à des causes “précoces” (maladies héréditaires,malformations congénitales…), 26% au vieillissement.

Dans la vie quotidienne, ces déficiences se traduisent notammentpar des difficultés d’accès à l’immeuble et au logement dont laproportion croit avec l’âge. En effet, parmi les 2 millions depersonnes déclarant des difficultés, la part des personnes âgéesest quantitativement et de loin, la plus importante.

Effectifs % Effectifs % Effectifs % Effectifs %

0-19 ans 24 900 1 12 000 0 53800 1 3 865 600 17

20-59 ans 120 000 1 257 800 3 218 700 2 10 023500 45

60 et plus 491 000 6 336 800 4 545 300 6 8 585 200 38

Ensemble 636 000 3 606 600 3 817 800 4 22 474 200 100

Immeuble* Logement** Aux différentes pièces Personnes déclarant au moins une déficience

Les premiers résultats de l’enquête Handicap SantéL’enquête Handicap-Santé en ménages ordinaires (HSM), réalisée par la DREES et l’INSEE en 2008, doit permettre d’actualiser lesrésultats de l’enquête Handicaps-Incapacités-Dépendance (HID). Cette étude vise à évaluer le degré d’autonomie des adultes et despersonnes âgées vivant à domicile. Privilégiant une approche large de l’autonomie et de la dépendance (au-delà du seul « handicap »),elle prend en compte les incapacités rencontrées au quotidien ainsi que l’environnement social et physique dans lequel vivent cespersonnes.

20-39 ans

40-59 ans 5.8% 980 000 p. 0.9% 156 000 p. 0.1% 24 000 p.

60-79 ans 13.7 % 1 400 000 p. 2,7 % 273 000 p. 0.6 % 61 000 p.

80 ans et plus 25% 1 500 000 p. 11.2% 277 000 p. 2.5% 62 000 p.

0,5%, soit 82 100 personnes

Modérément autonomes1 Dépendants2 Fortement dépendants3

Repères sur les situations de handicap

Une définition multidimensionnelle du handicap

A la question “Combien y a-t-il de personnes handica-pées en France ?”, plusieurs réponses sont possibles carla nature, l’origine et la gravité des atteintes peuvent êtretrès diverses.

On peut appréhender le handicap sous différentesfacettes : l’incapacité à accomplir certains actes simples dela vie quotidienne, la nécessité de recourir à une aidehumaine ou technique, les limitations rencontrées dans cer-taines activités, le bénéfice d’une reconnaissance adminis-trative ou l’accès à une prestation, sont autant d’indicateurspossibles, qui ne se recoupent pas nécessairement et déli-mitent donc des populations différentes. Depuis la fin desannées 1990 de nouveaux éléments ont fait évoluer l’appré-hension du handicap et de dépendance.

Au niveau international, la publication en 2001 de laClassification internationale du Fonctionnement, du handi-cap et de la santé (CIF) proposée par l’Organisation mon-diale de la santé, se substitue à la Classificationinternationale des handicaps (CIH). La particularité de cettenouvelle classification est de mieux prendre en compte l’en-vironnement social dans le handicap, et de pallier leslimites d’une approche spécifiquement médicale. Considérant de manière complémentaire les facteurs indivi-duels et les facteurs environnementaux, elle suggère uneapproche multidimensionnelle, qui décrit la situation dechaque personne en se référant à une série de domaines dela santé ou connexes à la santé, et en tenant compte desenvironnements physique et social.

Au plan national, la loi du 11 février 2005 pour l’égalité desdroits et des chances, la participation et la citoyenneté despersonnes handicapées pose, pour la première fois enFrance, une définition du handicap, mettant notammentl’accent sur l’environnement de la personne. Elle donne unedéfinition élargie du handicap qui prend en compte toutesles déficiences, visuelles, auditives et intellectuelles et nonplus seulement le handicap moteur.

“Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toutelimitation d'activité ou restriction de participation à la vieen société subie dans son environnement par une personne

en raison d'une altération substantielle, durable ou défini-tive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles,mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap oud'un trouble de santé invalidant.” Article L. 114 de la loi du11-02-2005.

La loi propose trois axes de réforme : garantir aux per-sonnes handicapées le libre choix de leur projet de vie, leurpermettre de participer effectivement à la vie sociale et lesplacer au centre des dispositifs qui les concernent. Elle ins-taure un droit universel à la “compensation des consé-quences du handicap quel que soit l’origine et la nature desa déficience, son âge ou son mode de vie” qui couvre desdomaines larges depuis l’accueil de la petite enfance, lascolarité, l’enseignement, l’insertion professionnelle, ledéveloppement de l’offre de services et d’établissementsspécialisé jusqu’à l’accessibilité généralisée en matière detransport, d’établissements recevant du public et d’habitat.

Une refonte de l’organisation de la prise en charge du handicapsur les territoires

L’organisation de la prise en charge sociale et médico-sociale du handicap a fortement évolué ces dernièresannées3.

Un partage des rôles entre l’Etatet les départementsLa mise en place des agences régionales de santé (ARS) parla loi Hôpital Patient Santé Territoire (HPST) reconfigure l’or-ganisation de la planification et de la programmationmédico-sociale. Les ARS sont compétentes pour toute lapolitique afférente aux établissements et services sociauxet médico-sociaux assurant la prise en charge et l’accompa-gnement des personnes handicapées.

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3 Plusieurs textes depuis 2004 ont eu pour objet de mieux définir lesresponsabilités entre l’Etat et les conseils généraux et de mieux articuler actionsociale, médico-sociale et sanitaire : lois du 13 août 2004 relative aux libertés etresponsabilités locales, du 30 juin 2004 relative à la solidarité pour l’autonomiedes personnes dépendantes, loi de 2005 sur les personnes handicapées, loi du 1er

avril 2010 Hôpital patients santé et territoires (HPST).

Les Maisons départementales despersonnes handicapées (MDPH) : un interlocuteur unique de proximité au service des personnes handicapées

Créées par la loi du 11 février 2005, les MDPH consti-tuent la pierre angulaire de la mise en œuvre de la nou-velle politique du handicap au service de la personnehandicapée.

Elles ont vocation à constituer le guichet départementalunique au service de la personne handicapée : réunis-sant les missions des anciennes commissions techniquesd’orientation et de reclassement professionnel (COTO-REP), des commissions départementales d’éducationspéciale (CDES), et des sites pour la vie autonome (SVA).

Les MDPH sont le lieu unique d’accueil, d’information etde conseil, où est élaboré, avec la participation de la per-sonne handicapée, en fonction de son projet de vie etdans une approche pluridisciplinaire, son plan personna-lisé de compensation. Les missions des MDPH s’éten-dent à la conciliation et à la médiation, et au suivi de lamise oeuvre des décisions.

Les MDPH abritent les commissions des droits et del’autonomie des personnes handicapées (CDAPH) misesen place pour prendre les décisions relatives à l’en-semble des droits des personnes handicapées. Elles seprononcent notamment sur l’attribution de l’allocationadulte handicapé (AAH), de la prestation de compensa-tion (PCH) et sur l’allocation d’éducation de l’enfant han-dicapé (AEEH).

Les MDPH sont constituées sous la forme de groupe-ments d’intérêt public (GIP) placés sous la tutelle admi-nistrative et financière des départements. Elles sontadministrées par une commission exécutive présidée parle conseil général et à laquelle participent des représen-tants du département, de l’Etat, des organismes d’assu-rance maladie et d’allocation familiale ainsi que desassociations de personnes handicapées. Celles-ci yjouent un rôle participatif et contributif actif et perma-nent, ainsi qu’un rôle de veille et d’alerte.


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Source : L’APA et la PCH au 30 juin 2009, DREES, Etudes et résultats n° 710

La prestation de compensation du handicap et le fonds départemental de compensation

La réalisation du droit à la compensation est assuréepar la prestation de compensation du handicap (PCH). Cette prestation est au coeur du plan personnalisé de compensation défini par les équipes pluri-disciplinaires de la MDPH. Elle est versée en nature ouen espèces, à toutes personnes âgées de 20 à 60 anssans condition de ressources vivant à domicile ou enétablissement. Contrairement à l’Allocation compen-satrice pour tierce personne (ACTP), qu’elle remplaceprogressivement, la prestation de compensation per-met de prendre en compte, au-delà des aideshumaines, l’ensemble des besoins de la personnehandicapée : aide humaine, aide technique, aména-gement du logement, du véhicule, aide animalière. Depuis sa mise en place au 1er janvier 2006, le nombrede bénéficiaires de la PCH a progressé, passant de 8 900 bénéficiaires au 31 décembre 2006, à 43 000 fin2008 et à 71 700 fin 2009. La dépense mensuellemoyenne par personne s’est élevée à 980 euros enjuin 2009 soit le double des aides antérieurementversées au titre de l’ACTP. Pour les personnes les pluslourdement handicapées, nécessitant une présencepermanente, l’aide attribuée peut atteindre plusieursmilliers d’euros. 91 % des allocataires de la PCH ontperçu un versement au titre d’une aide humaine, 3 %pour une aide technique, 10 % pour un aménagementdu logement ou du véhicule et 18% pour une dépensespécifique ou exceptionnelle ; certains perçoivent unversement à différents titres. Par ailleurs, la loi a prévu que chaque MDPH mette enplace un fonds départemental de compensation dontelle assure la gestion. Ce fonds est destiné à accorderdes aides financières pour permettre aux personnesde supporter les frais de compensation restant à leurcharge dans les cas où la PCH ne couvre pas entière-ment ces frais.

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Elles établissent le schéma régional d’organisation médico-sociale (SROMS) qui fixe des orientations en matière decoopérations et développement des activités médico-sociales. Il oriente les autorisations et les financementsd’établissements et de services afin de garantir unemeilleure couverture territoriale au niveau régional. Cesorientations sont déclinées financièrement dans le pro-gramme interdépartemental d’accompagnement des handi-caps et de la perte d’autonomie (PRIAC). La loi HPSTmodifie également le processus d’autorisation des établis-sements et services : les projets de création, transformationou extension s’inscrivent dorénavant en réponse à desappels à projet lancés par les financeurs (préfets de région,ARS, présidents de conseils généraux) sur la base des dia-gnostics et états des besoins.

Le président du conseil général est responsable, en concer-tation avec le représentant de l’Etat et l’agence régionalede santé (ARS), de la définition du schéma départementald’action sociale et médico-sociale en faveur des personneshandicapées. Ce schéma a pour objectif d’assurer l’organi-sation territoriale de l’offre de services de proximité et leuraccessibilité. Le président du conseil général est égalementl’opérateur de proximité qui organise et gère la prestationde compensation (PCH) : il a la responsabilité de mettre enplace et de présider la maison départementale des per-sonnes handicapées (MDPH) qui a la charge des situationsindividuelles, et la commission des droits et de l’autonomiequi examine les situations (voir encadré p.8).

Au plan national, la Caisse nationale de solidarité pour l’au-tonomie (CNSA), est gestionnaire d’un budget qui s’élevaiten 2010 à 19 milliards d’euros, provenant essentiellementde l’assurance maladie et de ressources propres, destiné àl’accompagnement des personnes handicapées et en perted’autonomie (personnes âgées). Elle les répartit entre lesdépartements en articulation avec les orientations desPRIAC. Elle a une mission d’appui méthodologique pour lamise en place de la prestation de compensation du handi-cap (PCH) et des maisons départementales des personneshandicapées (MDPH) et aujourd’hui des shémas régionauxd’organisation médico-sociale (SROMS).

La maison départementale des personneshandicapées : un guichet unique pour lesusagers et les opérateursLes maisons départementales des personnes handicapées(MDPH) sont des lieux d’accueil, d’information, de conseilet d’accompagnement des personnes handicapées et deleurs familles. Elles abritent la commission des droits et del’autonomie des personnes handicapées décisionnaire enmatière d’octroi de la prestation de compensation du han-dicap (PCH) (voir encadré p.8).

Les MDPH gèrent également un fonds de compensation duhandicap destiné à financer tout ou partie du reste à chargeaprès versement de la PCH. Elles sont dotées d’équipes plu-ridisciplinaires intégrant des ergothérapeutes qui se dépla-cent au domicile des personnes handicapées pour faire despréconisations d’aménagement ou proposer des aidestechniques. Certains organismes d’Hlm passent desconventions de partenariat avec les MDPH pour l’évalua-tion des besoins de locataires ou de demandeurs en situa-tion de handicap et la définition d’un programme de travauxdans le logement. Le fonctionnement des MDPH se heurteaujourd’hui encore à d’importantes difficultés devant lamontée en charge du dispositif, difficultés qui se traduisentpar des délais d’attente très longs. Elles devraient faire l’ob-jet d’une réforme visant à améliorer leur efficacité.


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Un cadre réglementaire renforcé

Les mesures issues de la loi de 2005 sur les droits des personnes handicapéesAu plan opérationnel, différentes dispositions de la loiont un impact sur le logement des personnes handica-pées. Parmi elles, l’amélioration du revenu d’existencedes personnes handicapées avec une garantie de res-sources pour les personnes handicapées dans l’incapa-cité de travailler et la création de la prestation decompensation du handicap. Concernant le cadre bâti, laloi et ses textes d’application mettent une pression fortesur l’ensemble des acteurs à qui on demande de concilieramélioration générale de l’accessibilité et maîtrise de laquittance. Certaines des règles techniques issues de laloi font aujourd’hui débat en raison de leur impact sur lesfonctionnalités du logement et sur son coût : accès aubalcon, point d’eau dans les salles d’eau, aménagementintérieur du logement, obligations d’adaptabilité deslogements dans les foyers et résidences collectives etc.La loi prévoit également une implication des acteurs encharge des politiques d’aménagement et des politiquesde l’habitat : les commissions communales ou intercom-munales pour l’accessibilité des personnes handicapéessont chargées d’établir un constat de l’état de l’accessibi-lité du cadre bâti, de la voirie et des espaces publics.Elles ont également pour mission d’organiser le recense-ment de l’offre de logements accessibles aux personneshandicapées.

Une priorité donnée aux personneshandicapées dans le parc socialDans le parc social, une priorité est donnée aux per-sonnes handicapées dans les attributions et un dispositifde financement des travaux est mis en place par le biaisd’un dégrèvement de TFPB4. Cette priorité est renforcéepar la loi du 5 mars 2007 instaurant un droit au logementopposable (DALO), ouvert depuis le 1er janvier 2008 à cer-taines catégories de demandeurs parmi lesquelles les“personnes handicapées ou ayant à charge une personnehandicapée et logées dans des logements manifestementsur-occupés ou non décents”.

Enfin, la loi de mobilisation pour le logement et de luttecontre l’exclusion du 25 mars 2009 (dite Mlle) garantit,dans le cadre des dispositions relatives à la mobilité, lemaintien dans le logement des personnes en situation dehandicap ou ayant à leur charge une personne handica-pée, même en cas de sous-occupation du logement(article 61).

Ce droit d’accès prioritaire et de maintien dans le parcsocial s’accompagne de l’obligation faite aux bailleurssociaux de réserver l’utilisation des logements adaptéspar les personnes qui en ont besoin. La loi Mlle disposeque le bailleur Hlm doit proposer un nouveau logementau locataire qui occupe un logement adapté, dès lors quele ou les occupants qui présentaient le handicap n’occu-pent plus le logement.

Une meilleure identification des besoins de logement des personnes handicapéesLe nouveau formulaire d’enregistrement de la demandede logement social (cerfa) comporte un complément queles personnes en handicapées peuvent remplir si ellessouhaitent un logement adapté à leur situation. Ce for-mulaire recueille des informations sur la nature du handi-cap de la personne (moteur ou sensoriel), les besoins enaide technique ou humaine (présence d’une tierce per-sonne) et permet au demandeur de préciser les équipe-ments qu’il estime indispensables pour l’adaptation deson logement.

La centralisation de la demande au niveau départementalou régional en Ile-de-France, permettra de mieuxconnaître les besoins de logements adaptés au handicapet d’organiser les réponses entre les différents acteurs.

4 Cf. loi du 21 décembre 2001 visant à accorder une priorité dansl'attribution des logements sociaux aux personnes en situation dehandicap ou aux familles ayant à leur charge une personne en situationde handicap et instruction fiscale du 15 octobre 2002.

Les enjeux pour les bailleurs sociauxLes organismes d’Hlm sont confrontés de longue date àdes demandes émanant de locataires ou de demandeursde logement sociaux ou d’associations les représentant,portant sur la réalisation de travaux d’adaptation de cer-tains logements ou sur l’amélioration de l’accessibilité deleurs ensembles d’habitation. Ces demandes ont souventété gérées par les bailleurs sociaux comme une réponseparticulière au bénéfice de “publics spécifiques”. Cetteapproche montre ses limites et les organismes d’Hlmmettent aujourd’hui en place des réponses globales pourfavoriser l’accès et le maintien dans le logement des per-sonnes handicapées.

Les enjeux pour les bailleurs sociaux sont les suivants : > Une meilleure prise en compte dans leurs politiquespatrimoniales de la demande sociale d’amélioration del’accessibilité du parc, dans un contexte de vieillissementde la population. Elle se traduit notamment par le recen-sement de l’offre adaptée et accessible aux personneshandicapées et la définition de politiques d’améliorationde cette accessibilité.

> La mise en place d’une organisation et des compé-tences permettant d’apporter des réponses, au cas parcas, souvent sur mesure, adaptées à des situations trèsdiverses. Le nombre des personnes concernées est relati-vement circonscrit mais ces demandes appellent desréponses rapides, notamment lorsque le handicap est laconséquence d’un accident de la vie.

> La définition de critères d’arbitrage à partir d’uneidentification des segments du patrimoine les plus por-teurs d’amélioration du cadre de vie :¤ adapter le logement occupé,¤ rechercher un logement moins adapté, quitte à y

effectuer des travaux.

Ces évolutions ont des implications sur l’ensemble desactivités de l’organisme : gestion patrimoniale, locative,sociale, attributions… Elles appellent également la consti-tution de partenariats avec les acteurs du handicap.

Les pages suivantes présentent les principaux axes detravail développés par les organismes pour répondre àces nouveaux enjeux :

¤ Recenser le parc adapté aux personnes handicapées¤ Adapter les procédures de gestion ¤ S’inscrire dans les dispositifs partenariaux de mise en

regard offre–demande¤ Réaliser des opérations en faveur des personnes en

situation de handicap lourd ou évolutif.

Des exemples en fin de document viennent illustrer cesapproches.

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IDENTIFIER ET DÉVELOPPERLE PARC ACCESSIBLE ET ADAPTÉ

Identifier et développer le parc accessible et adapté

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L’identification et le classement du parc accessibleLes logements neufs dont le permis de construire a étédéposé depuis le 1er janvier 2007 doivent répondre auxrègles techniques issues de la loi de 2005 : les partiescommunes doivent être accessibles et l’ensemble deslogements adaptés ou adaptables. Les prescriptionstechniques qui s’appliquent sont très exigeantes etgénèrent des surcoûts. Elles ont également des impactsnégatifs sur qualité d’usage. Seule une partie de ceslogements, ceux qui sont accessibles (maisonsindividuelles ou logements desservis par un ascenseur)peut être proposée à des personnes handicapées. Certainslogements neufs font l’objet dès leur conceptiond’adaptation sur mesure à des ménages en situation dehandicap pré-identifiés : cette offre reste quantitativementlimitée, même si elle apporte des réponses qualitatives dehaut niveau.

Dans le parc existant, qui offre un potentiel d’accueil plusimportant, les obligations règlementaires sont limitées :elles s’imposent lors de rénovations importantes ou à l’oc-casion de travaux portant sur les circulations collectives,hors travaux entretien. Dans un contexte de vieillissementde leurs locataires et pour améliorer leurs réponses auxdemandes des personnes en situation de handicap, lesorganismes intègrent la question de l’accessibilité dansleur plan stratégique de patrimoine (PSP). L’accessibilitédevient un critère d’analyse du patrimoine et constitue l’undes objectifs de l’amélioration de la qualité de ce patri-moine. Cet objectif est parfois décliné dans la conventiond’utilité sociale (CUS) par des engagements en matière deproduction de logements adaptés en construction neuveou en réhabilitation, de qualité de service et de traitementde la demande des personnes handicapées.

Au plan pratique, l’approche des organismes comporte différentes dimensions :

¤ L’identification du parc accessible et adapté dans la basepatrimoine: cette identification est indispensable pourapporter des réponses aux personnes handicapées enfonction des besoins qu’elles expriment en terme de locali-sation, d’accessibilité et d’adaptation du logement à leurhandicap.

¤ Cette identification s’inscrit le plus souvent dans uneclassification générale du patrimoine, en fonction de sonaccessibilité et du niveau d’adaptation intérieur des loge-ments. Cette classification comporte le plus souvent desd’objectifs d’amélioration à moyen terme, soit dans lecadre de politiques de réhabilitation, soit au cas par cas àla demande.

¤ La définition de critères de réponse aux demandesd’adaptation des logements formulées par les locataires.Ils permettent d’arbitrer entre aménagement du logementoccupé ou proposition d’un autre logement, en fonction dedifférents éléments : techniques, financiers, de localisa-tion, de typologie du logement, d’accessibilité… La situa-tion particulière des demandeurs peut amener à dérogeraux dits critères (ex : aménagement d’une douche dans ungrand logement occupé par une famille dont l’un desmembres est une personne handicapée, travaux légers demaintien à domicile dans un logement non accessible pourune personne très âgée).

Ces réflexions sur l’accessibilité du parc sont parfoisconduites en inter-organisme, dans certains cas à l’initia-tive des collectivités qui ont l’obligation de créer unecommission communale ou intercommunale d’accessibi-lité. L’intérêt de cette approche collective est la cohé-rence des critères de recensement sur le territoire ce quien améliore la lisibilité pour les partenaires et les deman-deurs. Dans certains cas, ce travail donne lieu à la consti-tution d’un fichier de l’offre adaptée au handicap, tenupar un partenaire.

Ces approches territoriales présentent l’intérêt de faire lelien avec politiques locales menées en matière de dévelop-pement et/ou d’amélioration de l’offre de logement acces-sible au handicap et avec les politiques urbainesd’accessibilité des espaces publics et des équipements.Elles nécessitent une articulation avec les objectifs définispar les organismes dans le cadre de leurs plans straté-giques de patrimoine (PSP).

Quelles sont les méthodes de classementutilisées ?Le classement du patrimoine répond à deux préoccupa-tions principales :

Répondre aux besoins d’usage : le classement prend encompte le rôle croissant que joue le parc social pour lelogement des personnes vieillissantes et ayant potentielle-ment une mobilité réduite, ce phénomène n’étant pas demême ampleur pour tous les patrimoines et sur tous lesterritoires. Il intègre également la notion d’accessibilité àdes situations de handicap physique, c’est-à-dire aux per-sonnes en fauteuil roulant. Cette classification peut êtrecomplétée par des appréciations sur l’adaptation aux han-dicaps sensoriels. La question du handicap psychique quirelève principalement de l’accompagnement et du servicen’est pas abordée dans ces grilles de classement.

Adapter le patrimoine aux besoins : la classification duparc intègre le plus souvent des objectifs d’améliorationde l’accessibilité des logements et des parties communes,fixés en fonction des caractéristiques du bâti, de l’attracti-vité des logements pour les personnes âgées ou handica-pées et des impacts économiques des travaux à réaliser(montant des travaux, impacts éventuels sur le loyer et lescharges). Elle constitue également un critère de pérennitéde l’offre : c’est pourquoi, elle interagit avec la politiqued’investissement ou de désinvestissement à moyen termesur le patrimoine et s’inscrit dans le plan stratégique depatrimoine.

> En règle générale, la classification du patrimoine dis-tingue trois à quatre niveaux d’accessibilité :

¤ les logements inaccessibles

¤ les logements accessibles à des personnes à mobilitéréduite et qui sont dans certains cas adaptés aux besoinsde ces personnes

¤ les logements accessibles aux personnes en fauteuil rou-lant au sens de la loi de 2005

¤ les logements adaptés à tout type de handicap, au sensde la nouvelle réglementation. Il s’agit essentiellement duparc neuf. Ces logements vont parfois au-delà des obliga-tions réglementaires afin de répondre aux besoins de per-sonnes en situation de handicap sensoriel, cognitif, mentalou psychique, polyhandicap ou maladies rares et compor-tent des adaptations spécifiques en fonction du type dehandicap.

Ce classement est souvent complété par une identificationdes logements qui peuvent passer d’une catégorie à l’autremoyennant des travaux plus ou moins importants (travauxlégers, travaux lourds…). Un système de code permet deflécher les logements adaptés dans la base de gestion del’organisme modifiée à cet effet. Exemple :

IN inadapté

PMR adapté aux personnes à mobilité réduite pouvantmonter quelques marches

Accessible accessible aux personnes en fauteuil roulant

PH accessible quel que soit le handicap, au sens de laréglementation du 11/02/2005

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Les commissions communales ou intercommunales d’accessibilitéDepuis la loi handicap du 11 février 2005, les communes de 5000 habitants et plus ont l’obligation de mettre en place unecommission communale pour l’accessibilité (sauf si une commission intercommunale a déjà été créée). Présidées par lemaire et composées des représentants de la commune, d’association d’usagers et d’associations représentants les per-sonnes handicapées : - elles dressent le constat de l’état d’accessibilité5 du cadre bâti existant, de la voirie, des espaces publics et des transports ;- elles organisent un système de recensement de l’offre de logements accessibles aux personnes handicapées ;- elles établissent un rapport annuel présenté au conseil municipal et font toute proposition utile pour améliorer la mise

en accessibilité de l’existant.

5 Article L.2143-3 du Code général des collectivités territoriales


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> La méthode de classement du patrimoine de Paris Habitat OPH

L’inventaire du patrimoine a été réalisé entre 2004 et 2007. Il est actualisé lors d’acquisition de patrimoine. Il vise à classerl’intégralité du patrimoine en fonction de son accessibilité. Il croise deux grandes catégories de critères : l’accessibilitédepuis la voirie et les caractéristiques internes du logement.

¤ Accessibilité depuis la voirie jusqu’à la porte palièreLogements accessibles au sens de la loi 2005. Pour les logements occupés, l’accessibilité à un fauteuil roulant est vérifiéede la rue à la porte palière.

¤ Logements praticables canneLogement qui ne remplit pas simultanément toutes les conditions requises par la règlementation, mais qui est considérécomme praticable pour des personnes se déplaçant avec cannes, béquilles ou déambulateur. Le cheminement est sansobstacle majeur (volée de 3 marches maximum, ascenseur de taille non conforme, largeur de circulation et d’accès de0.70 m minimum).

¤ Logements non accessibles

Le classement des logements

Logement accessible et adaptablePeut être adapté par des travaux simples et peu coûteux ne touchant ni aux

structures, ni aux gaines, ni aux réseaux communs

Accessible et adapté A fait l’objet de travaux d’adaptation (douche, barre de maintien…)

Accessible et adaptable loi 2005Possibilité de supprimer la cloison wc/sdb ou wc/placard pour un accès

latéral aux wc

Accessible et adapté loi 2005

Toutes les pièces de l’unité de vie permettent la circulation d’une personne

en fauteuil roulant (cuisine, séjour, une chambre, cabinet d’aisance et salle

d’eau)

Unité de logements spécialisés (ULS)Appartements destinés à accueillir des personnes lourdement handicapés :

équipements spécifiques + dans certains cas service d’auxiliaire de vie

Praticable canne et adapté A fait l’objet de travaux d’adaptation (douche, barre de maintien…)

Inaccessible et adapté A fait l’objet de travaux d’adaptation

Inaccessible loi 2005Inaccessible à une personne en fauteuil roulant mais conforme aux autres

types de handicap

Inaccessible et adapté loi 2005 Inaccessible à une personne en fauteuil roulant mais ayant fait l’objet de

travaux d’adaptation

Dès que le gestionnaire cherche un logement un code s’affiche correspondant à chacune de ces catégories. L’informationsur les équipements présents dans le logement figure sur une fiche à part. Certains logements comportent la mention“aménagement spécialisé”. Elle signale le fait que des travaux importants ont été effectués pour garantir à une personnehandicapée physique une certaine autonomie. Il s’agit en règle générale d’opérations neuves spécifiques : ULS, foyersoleil ou foyer éclaté, ou de logements réhabilités. Au 31.12.2011, 16% des logements étaient accessibles, 46% prati-cables canne, et 38% inaccessibles.

Exemple de classification du parc*

* Autres exemples page 73 et suivantes

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Une information plus précise sur les travaux réalisés et leséquipements existant dans le logement est parfois dispo-nible dans le système d’information du bailleur. Ces infor-mations, dans la base patrimoine ou dans un fichier à part,permettent d’affiner la mise en regard offre demande parle chargé de clientèle notamment lorsqu’un demandeur abesoin d’installations particulières.

> Le classement du parc s’appuie sur deux niveaux d’ana-lyse principaux : l’accessibilité de chaque résidence de larue à la porte d’entrée du logement et la configuration etl’équipement de chaque logement à proprement parler. Ilprend également parfois en compte la qualité de l’environ-nement à l’échelle du quartier et son attractivité pour despersonnes âgées et handicapées.

1- L’accessibilité des immeubles de la rue à la porte du logement

Il s’agit d’apprécier la continuité de la chaîne de dépla-cement.

> Sont examinés :

¤ L’accès à la résidence et la circulation dans les espacesextérieurs : largeur des cheminements et praticabilité,degré de la pente, ressauts, existence de paliers de repos…

¤ L’accès aux halls et les circulations dans les parties com-munes : largeur de la porte, système d’ouverture et decommande, tapis ne créant pas de ressaut, accessibilitédes boîtes aux lettres et des locaux à poubelles…

¤ L’accès aux logements : largeur des cheminements,dimensions de l’ascenseur, précision de l’arrêt et accès auxcommandes…

Le classement de l’immeuble est déterminant pour l’appré-ciation de l’accessibilité des logements qui en font partie.Dans les immeubles inaccessibles, les logements le sontégalement. Certains immeubles peuvent être inaccessiblesà des fauteuils roulants, mais peuvent cependant loger despersonnes à mobilité réduite (existence d’une ou deuxmarches par exemple).

2- La configuration et l’équipement intérieur du logement

Deux notions clés à apprécier : la circulation dans toutesles pièces et l’utilisation possible de l’ensemble des équi-pements.

> Sont notamment examinés :

¤ Les dimensions de la porte d’entrée du logement, hau-teur de la sonnette et du verrou

¤ La circulation à l’intérieur du logement, aires de rotation

¤ L’utilisation des sanitaires et de la cuisine en particulier(lavabos sans colonne, siphon déporté vers l’arrière, hau-teur du bord supérieur du lavabo, barres d’appui, passagedes jambes sous l’évier…)

¤ La hauteur des fenêtres, des poignées, des prises élec-triques, utilisation de l’interphone…

¤ Les dispositifs de sécurité : hauteur du tableau élec-trique, coupure gaz, coupure d’eau, utilisation du systèmede chauffage…

3- L’attractivité de l’environnement à l’échelle du quartier

Il s’agit d’apprécier si les services et équipements existantsà proximité de la résidence seront d’éléments d’attractivitépour des personnes âgées et handicapées. Ce repérage vainfluer sur la définition des objectifs éventuels d’améliora-tion de l’accessibilité du patrimoine. Il va être utilisécomme élément de qualification de l’offre utile pour lespropositions de logement au demandeur.

> Sont examinés :

¤ La desserte aisée par les moyens de transport publics

¤ La proximité des commerces de consommation courante

¤ L’existence d’équipements et services liés à la santé etparamédical

¤ Le cadre de vie sécurisant

¤ La présence de places de stationnement adaptées etsignalisation de ces places.

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Recommandations et éléments de méthode pour l’élaboration d’une grille de classement du patrimoine

La méthode de classement doit être suffisamment précise et lisible pour pouvoir qualifier le patrimoine de façonpertinente et opérationnelle. Il est recommandé :

¤ de définir un nombre limité de critères et de niveaux d’adaptation afin de faciliter le diagnostic et l’actualisationde la base de gestion informatique ;

¤ de procéder de manière pragmatique en commençant par éliminer les immeubles sans ascenseur ou inacces-sibles du fait de la topologie des lieux, en s’appuyant au maximum sur des informations facilement mobilisables :fichier patrimoine, dates de construction, identification des ascenseurs, analyse des plans, patrimoine éligible audégrèvement de TFPB… Dans les résidences sans ascenseur, l’accessibilité aux personnes en fauteuil roulant estlimité aux logements situés au rez-de-chaussée mais les logements situés au 1er étage peuvent intéresser despersonnes à mobilité réduite, en particulier âgées ;

¤ d’affiner ensuite la classification sur le patrimoine accessible ou potentiellement accessible après travaux, enfonction de la nature de handicap ;

¤ Plutôt que de réaliser le diagnostic sur la totalité des immeubles, opter pour la méthode d’échantillonnage enétablissant une typologie des immeubles et des logements (par résidence ou par programme) afin de reproduirela classification à l’échelle du parc ; des visites de site et de quelques logements représentatifs dans chaque programme sont nécessaires pour apprécier la réalité de leur accessibilité.

Pour les logements ayant déjà fait l’objet de travaux d’adaptation et non inventoriés, il s’agit de :

¤ compléter ou de modifier le classement à l’occasion des états des lieux sortants ;

¤ s’appuyer sur des partenariats avec les CCAS, les associations, les MDPH pour qualifier l’environnement de services ;

¤ veiller à rester en cohérence avec les démarches initiées sur les territoires par les autres bailleurs sociaux ou parles collectivités locales afin d’harmoniser les systèmes de classification et, dans le cadre des recensements initiés par les collectivités, d’articuler la politique patrimoniale avec la politique urbaine (voir encadré sur lescommissions communales ou intercommunales d’accessibilité, p.15).

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ADAPTER LES PROCÉDURESDE GESTION

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Adapter les procédures de gestion

Au-delà de sa dimension patrimoniale, l’accueil des per-sonnes handicapées mobilise de manière transversale dif-férents services de l’organisme : le service en charge desattributions, la gestion locative, les services de proximité,la maîtrise d’ouvrage, les services techniques, les servicesfinanciers et le service en charge du système d’informa-tion. Il nécessite des modes d’organisation cadrés eninterne, mobilisant des compétences sociales pour identi-fier et évaluer les besoins, et des compétences techniqueset financières pour réaliser les adaptations nécessaires, enlien avec la politique patrimoniale de l’organisme.

Cette transversalité exige un pilotage interne afin d’assurerla continuité et la fluidité du processus. Il doit égalementpermettre à l’organisme d’être réactif et d’apporter desréponses rapides à des situations qui revêtent souvent uncaractère d’urgence, notamment lorsque le le handicapsurvient suite à un accident de la vie.Concrètement, les bailleurs sont fréquemment amenés àrevisiter leurs modes d’organisation pour intégrer etaccompagner cette demande prioritaire. Certains orga-nismes ont mis en place un service spécialisé en créant unservice spécialisé qui traite en général également des deuxquestions du handicap et du vieillissement et réunit desspécialistes de ces questions. D’autres organismes ontopté pour une gestion plus intégrée et définissent deslignes de conduite transversales allant de l’accueil jusqu’àl’accompagnement dans le logement. Dans certains cas,les deux approches se complètent.Quelque soit le mode d’organisation retenu, ces nouvellesexigences en matière d’accueil des personnes handicapéesdans le parc social obligent les bailleurs sociaux à s’organi-ser pour :

¤ repérer les besoins des personnes en situation de handicap ;

¤ organiser leur accueil ;¤ évaluer leurs besoins en vue de définir un programme

de travaux ;¤ accompagner le processus de travaux jusqu’à l’accueil

du locataire dans son logement ;¤ mettre en place un dispositif de financement ;¤ articuler ces demandes avec les procédures d’attribution ;¤ être attentif au niveau de la gestion locative courante.

Identifier les besoins des personnes en situation de handicapL’identification des besoins et des demandes des per-sonnes handicapées sur les territoires était jusqu’à pré-sent peu structurée. La réforme de la demande mise enœuvre depuis mars 2011 modifie les choses : le nouveauformulaire national de la demande comporte un complé-ment dont le remplissage, facultatif, apporte des préci-sions sur la situation de handicap de la personne et lesadaptations nécessaires dans le logement. Ce formulaires’applique aux demandes externes et aux demandes demutation. Lorsque l’ensemble de la demande sera centrali-sée à l’échelle départementale (ou régionale en Ile-de-France) dans le système national ou dans un fichierpartagé, les acteurs locaux auront une visibilité du nombreet des caractéristiques de la demande logement socialémanant de personnes handicapées.

Aujourd’hui, la demande d’accès ou d’adaptation du loge-ment des personnes handicapées fait l’objet de signale-ments au cas par cas, le plus souvent urgents, de la partdes partenaires associatifs, de la MDPH ou d’élus locaux.Dans d’autres cas, les organismes sont à l’origine d’initia-tives volontaristes pour détecter les besoins de change-ment de logement de locataires en situation de handicap :exploitation du fichier des demandeurs de mutation, del’enquête d’occupation du parc social qui permet de repé-rer les allocataires de l’allocation adulte handicapé (AAH),enquêtes spécifiques. Cette approche peut s’avérer inté-ressante pour prévenir le dépôt d’un recours DALO par leslocataires concernés.

Le Groupe Hainaut Immobilier a confié à l’associationCAP’IL (ex L’Ucie Quartiers), la réalisation d’uneenquête auprès de tous ses locataires bénéficiairesde l’allocation adulte handicapé (AAH) pour mieuxcerner leurs besoins (environ 1000 bénéficiaires ausein du parc). En allant au-devant de ses locataires, lebailleur a fait le constat que bon nombre des difficul-tés repérées pouvaient être compensées par des tra-vaux d’adaptation dans le logement, en particulierdans les sanitaires. Toujours à l’occasion de cetteenquête, plusieurs ménages ont exprimé une deman-de de mutation.

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A la différence du vieillissement des locataires et desdemandeurs dont les besoins et les réponses peuventêtre en grande partie anticipés par les bailleurs, laréponse aux besoins des personnes handicapées sup-pose des solutions rapides et sur mesure. Le handicapsurvient souvent de façon brutale et non anticipée (acci-dents), avec un besoin immédiat de logement pour leménage qu’il soit ou non déjà locataire du parc social.Une grande réactivité est nécessaire de la part de l’orga-nisme d’Hlm et de ses partenaires pour rechercher etmobiliser une offre adaptée, avec des travaux parfois trèslourds à réaliser dans le logement et les parties com-munes en fonction de la nature du handicap.

Organiser l’accueil des personnes en situation de handicapLa prise en compte de la demande fait intervenir différentsservices du bailleur : service social, services techniques,gestion locative etc. Il est donc indispensable de définirune procédure de prise en charge de la demande, depuissa formulation jusqu’à l’accompagnement du locatairedans son logement. Cette procédure peut prévoir parexemple la désignation d’un référent chargé de faire le lienentre le demandeur et les services de l’organisme.

L’accueil du demandeur suppose de disposer des condi-tions matérielles (accessibilité physique des bureaux) etd’une organisation permettant :

¤ un accompagnement logistique particulier pour les per-sonnes ne pouvant pas se déplacer en agence ou souf-frant de handicaps sensoriels

¤ l’appréciation des besoins de la personne – au regardde son handicap – pour définir les adaptations néces-saires, préciser les aménagements et les aides tech-niques requis dans le logement.

> Sur certains territoires, l’accueil et la centralisation dela demande de personnes handicapées sont organisées demanière partenariale : à Orléans, cette mission est assuréepar la Maison de l’Habitat ; à Rennes Métropole, elle estconfiée par les bailleurs sociaux et les communes de l’ag-glomération à un bailleur social (Archipel Habitat) ; à Aix-en Provence, une assistante sociale rattachée à ladirection du secteur Handicap du CCAS assure l’accueil et

l’orientation des personnes handicapées vers les bailleurssociaux du territoire.

> Dans la plupart des cas, cet accueil donne lieu à unentretien approfondi avec la personne, sur la base d’unegrille d’évaluation préalablement établie avec les parte-naires.

Analyser les besoins de la personne et définir un programme de travauxLa qualification des besoins de logement des personneshandicapées relève à la fois de la compétence du bailleursocial et d’intervenants spécialisés dans le domaine duhandicap.

L’entretien “découverte”Du côté du bailleur social, qu’il s’agisse d’une demandeexterne, d’une mutation ou d’une demande de travauxsuite à un accident de la vie, un entretien préalable («entretien découverte »), est nécessaire pour construireavec la personne une réponse correspondant à ses besoinset aux disponibilités dans le parc social. A travers cetéchange, l’organisme analyse la situation du demandeur,lui permet de préciser ses souhaits, non seulement entermes d’aménagement et de fonctionnalités du logementmais également de localisation, de proximité des serviceset d’établissements médico-sociaux spécialisés, d’accessi-bilité des transports...

L’analyse fonctionnelle des besoins de la personneDu fait de la diversité des handicaps, du caractère évolutifde certaines maladies, le bailleur peut avoir besoin, danscertains cas, de disposer d’une analyse fonctionnelle desbesoins de la personne. Les organismes d’Hlm font inter-venir selon les cas, des ergothérapeutes mandatés par uncentre de rééducation et de réadaptation fonctionnelle(CRRF), un PACT-ARIM et ou une association de personneshandicapées dotée de cette compétence. Ils font égale-ment parfois intervenir un ergothérapeute intervenant àtitre libéral. Dans certains cas, des conventions peuventexister avec la Maison départementale pour personneshandicapées (MDPH) pour la réalisation de ce diagnostic.

> Le mode de financement de cette intervention varieselon les territoires, les organismes et la situation de lapersonne : diagnostic financé par le locataire lui-même,

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Adapter les procédures de gestion

par le bailleur, par l’hôpital, le CRRF ou la MDPH dans cer-tains cas. L’entretien préalable et l’analyse fonctionnellede l’ergothérapeute permettent au bailleur de proposer aulocataire une solution ou un choix de solutions, parmi leslogements identifiés comme adaptés ou adaptables, quiprennent en compte le projet de vie du demandeur et sontacceptables en termes d’investissements. Ces solutions prennent la forme d’un programme de tra-vaux ou, si la faisabilité technique des travaux s’avère cri-tique, d’une proposition de mutation dans un logementdéjà adapté ou adaptable, repéré grâce à la classificationdu parc.

> Les diagnostics individuels réalisés par les ergothéra-peutes sont généralement assortis de préconisations àl’attention des services techniques du bailleur ou de l’opé-rateur mandaté pour la maîtrise des travaux (PACT parexemple). A partir de ces préconisations, le programmedes travaux est défini en fonction des besoins de la per-sonne et de son projet de vie. Dans le parc social, ilintègre également la nécessité de limiter les coûts deremise en état du logements dans la perspective d’unerelocation ultérieure.

Suivre la réalisation des travauxLa réponse technique doit faire l’objet d’une procédure clai-rement définie en interne. Que la maîtrise d’œuvre soitassurée par les organismes d’Hlm ou confiée à des opéra-teurs externes ne dispense pas de mettre au point une pro-cédure qui assure l’interface entre le demandeur, le serviceclientèle, l’opérateur chargé de la maîtrise d’œuvre, le ser-vice technique du bailleur et les entreprises missionnéespour les travaux. Le plus souvent, les bailleurs sociaux, enlien avec les partenaires spécialisés, mettent au point descahiers des charges des travaux d’adaptation. Ils désignentdes référents en charge du suivi de ces demandes. Cetteorganisation présente l’avantage pour le demandeurd’avoir un interlocuteur unique.

> Dans certains cas de travaux lourds en site occupé, unaccompagnement spécifique peut être mis en place, pou-vant aller jusqu’au relogement temporaire du locataire.

Mobiliser les financementsDeux catégories de financement sont mobilisables pour laréalisation de travaux d’accessibilité : les aides à la pierreet les aides à la personne.

Les aides à la pierre : la déduction de TFPB Les dépenses engagées par les organismes d’Hlm pourl’accessibilité des parties communes et l’adaptation deslogements aux personnes en situation de handicap sontdéductibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties,sur le parc ancien de plus de 15 ans qui y est effectivementassujetti (instruction fiscale du 15 octobre 2002).

Si ce dispositif est simple à mobiliser, comparé notammentaux aides à la personne, il présente certaines limites. Il nes’applique qu’à la partie du parc assujetti à cette taxe. Iln’est mobilisable qu’à hauteur de la TFPB due par l’orga-nisme au centre des impôts dans le ressort duquel setrouve le logement ou l’immeuble concerné. La déductionde TFPB est également utilisée dans le cadre des disposi-tions inscrites dans le Grenelle de l’Environnement.

> Autre réserve à signaler enfin, la mobilisation de ce dispositif fait l’objet d’interprétations de plus en plus res-trictives de la part des services fiscaux.

Les aides à la personneCes aides sont octroyées par un grand nombre d’acteurs(caisses de retraite, caisses de retraite complémentaires,mutuelles, collectivités) aux personnes bénéficiaires dansle cadre d’un projet individuel touchant à leur lieu de vie.Le droit est ouvert au regard de la situation administrativede la personne et de sa situation financière et sociale.

Les financements apportés par la prestation de compen-sation du handicap (PCH) pour l’aménagement du loge-ment restent marginaux : 90% des sommes versées sontaffectées aux aides humaines. Le fonds départemental decompensation géré par les MDPH complète dans certainscas la prestation mais l’aide n’est pas toujours suffisantepour prendre en charge la totalité des travaux. Les délaisd’attente, compte tenu des difficultés de fonctionnementdes MDPH, ont également un effet dissuasif pour lesdemandeurs.

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> D’autres aides peuvent être attribuées dans le cadrede l’action sociale facultative des conseils généraux oud’autres collectivités territoriales (conseils régionaux,communes) en fonction de critères qui leur sont propres.Certaines associations intervenant sur le champ du han-dicap peuvent également apporter un soutien financierindividuel.

L’intérêt des aides à la personne est de soutenir des inter-ventions dans le logement qui s’inscrivent dans le projet devie des bénéficiaires. La principale limite de ces aides tientà leur multiplicité et à la diversité de leurs critères d’octroiqui est source de complexité dans le montage des dossiers. Des articulations sont à rechercher entre les différentsmodes de financement : en fonction des logements (selonqu’ils sont ou non assujettis à la TFPB) et en fonction dutype de travaux : les travaux d’accessibilité durables et quine spécialisent pas le logement peuvent être financés par ledégrèvement de TFPB. Les équipements adaptés à la singu-larité des handicaps relèvent plutôt d’aides à la personne.

Adapter la procédure d’attributions La demande de logement social de personnes handicapéesest une demande prioritaire au sens du CCH. Dans la plu-part des cas, c’est à partir d’un signalement effectué parun tiers (associations de personnes handicapées, Elus…)que le bailleur social cherche un logement correspondantau besoin de la personne. Dans certains cas, ce signale-ment s’effectue sous forme de la désignation par le préfetd’une personne reconnue prioritaire au titre du droit aulogement opposable.

Plus largement, l’identification d’une offre dédiée aux per-sonnes en situation de handicap conduit à organiser unefilière spécifique de gestion des logements concernés.Lorsqu’un logement adapté se libère, il doit être proposéen priorité à un demandeur en situation de handicap. Pourmémoire, la loi MLLE du 25 mars 2009 prévoit que l’occu-pant d’un logement adapté, s’il n’est pas en situation dehandicap, peut perdre, dans certaines conditions, le droitau maintien dans le logement.

La gestion de cette offre adaptée, lorsqu’elle fait l’objet deréservations, implique une discussion avec les titulaires deces droits afin qu’ils acceptent, soit de céder leur logementpour un tour, soit de proposer un candidat en situation dehandicap. Cette négociation peut s’avérer complexe dansles marchés tendus marqués une pénurie de logements etpar la multiplicité des priorités et filières d’accès au loge-ment. Elle est facilitée par les dispositifs partenariaux demise en regard de l’offre et de la demande de logementsadaptés au handicap.

Rester attentif à la gestion locative couranteL’accueil de personnes handicapées dans le parc social,notamment celles atteintes d’un handicap moteur et qui sedéplacent en fauteuil roulant, suppose d’exercer une vigi-lance particulière par rapport aux dysfonctionnements quipeuvent venir troubler la vie quotidienne. Les personnelsde proximité gardent généralement un regard attentif surce public particulièrement fragilisé, en cas de dysfonction-nement des ascenseurs, des systèmes de contrôles d’ac-cès, de pannes dans le logement, et veillent à faireremonter les réclamations de manière prioritaire.

Toute la chaîne de déplacement depuis les abords de l’im-meuble jusqu’au logement constitue un point particulière-ment sensible. Aux abords des immeubles, les personnesen fauteuil roulant sont particulièrement gênées par toutce qui peut constituer un obstacle : les voitures épaves, lesencombrants, les seuils, les ressauts…

> Si tous les aménagements ne relèvent pas de la respon-sabilité du bailleur, le fait même d’être vigilant concernantles difficultés de ces locataires est souvent l’occasiond’améliorer leur quotidien par des aménagements simpleset parfois peu coûteux.

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S’INSCRIRE DANS LES DISPOSITIFS PARTENARIAUX

Des dispositifs partenariaux de mise en regard de l’offreavec la demande se développent sur les territoires. Cesdémarches menées le plus souvent à l’initiative d’une col-lectivité ou d’une intercommunalité, associent les servicesmunicipaux ou intercommunaux concernés, les associa-tions intervenant dans le secteur du handicap, les servicesspécialisés (hôpitaux, SAVS6, services sociaux…), lesbailleurs sociaux. Elles ont pour objectif la simplificationdes démarches de recherche de logement des personnesen situation de handicap par une centralisation de lademande, la mise en place de réponses globales, dans uneapproche pluridisciplinaire, à leur demande. Elles favori-sent l’égalité de traitement entre les demandeurs par unecontribution à la prise en charge des travaux d’adaptationdes logements. Dans certains sites, l’objectif est l’amélio-ration de l’accessibilité du parc existant et la réalisation denouveaux logements adaptés, correspondant aux besoinsrepérés localement. Les engagements de chaque parte-naire sont fréquemment formalisés dans une conventionpartenariale. Ils donnent lieu dans certains cas à la miseen place d’une instance partenariale qui assure le pilotageet le suivi de sa mise en œuvre.

> Pour les organismes d’Hlm, ces démarches favorisent laconnaissance, l’évaluation et le suivi de la demande. Ellespermettent d’optimiser la relocation des logements adap-tés, de réduire les délais de relocation et de faciliter la pérennisation des adaptations réalisées.

Ces démarches s’appuient sur chaque site sur undispositif d’animation, intervenant le plus souventsous l’égide de la collectivité. À Aix-en-Provence, ladémarche initialement menée sur le territoire com-munal et aujourd’hui élargie à l’ensemble des com-munes du Pays d’Aix a été portée par le CCAS de laville centre puis par le service Habitat de l’agglomé-ration ; à Orléans, l’action est menée par la Maisonde l’Habitat, dont la vocation principale est de cen-traliser la demande de logement social sur le terri-toire de l’agglomération. A Rennes Métropole, unbailleur social (l’OPH intercommunal, ArchipelHabitat) est missionné par l’ensemble des bailleurs

sociaux et des communes de l’agglomération pourcentraliser la demande de logements adaptés eteffectuer la mise en regard offre-demande. En règlegénérale, les services municipaux ou intercommu-naux sont également souvent impliqués (serviceshabitat, urbanisme).

L’identification, l’évaluation et le suivi de la demandeLes principaux aspects pris en charge par ces dispositifssont les suivants :

¤ Un accueil dédié, par exemple à Aix-en-Provence, àOrléans ou à Rennes Métropole, clairement identifié parles personnes en situation de handicap et les associa-tions qui les accompagnent. Ces lieux d’accueilconseillent et orientent le demandeur dans leursdémarches. Ils apportent éventuellement une aide pourla constitution du dossier de demande auprès d’unbailleur ou le cas échéant d’un réservataire.

¤ Une centralisation de la demande des personnes handi-capées au sein d’un fichier est prévue sur certains sites :ce vivier de demandeurs peut être sollicité lorsqu’un loge-ment adapté se libère et favorise sa relocation à une per-sonne en situation de handicap. Lorsqu’il n’y a pas defichier, les partenariats établis avec les différentes associa-tions de personnes handicapées permettent la recherched’un candidat quand un logement adapté se libère.L’existence d’un fichier permet aux acteurs de d’évaluer levolume et la nature des besoins et d’orienter la mise enplace de réponses sur le territoire. Cette connaissance vase généraliser progressivement avec la mise en œuvre dela réforme de l’enregistrement de la demande.

¤ La mise à disposition de compétences pour la réalisa-tion de l’évaluation des besoins de la personne au regarddu logement, par exemple un ergothérapeute à Orléansou une assistante sociale spécialisée à Aix-en-Provence.

¤ Un appui à la définition des travaux d’adaptationnécessaires en fonction de la situation des personnes(logements et parties communes), grâce à l’intervention

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S’inscrire dans les dispositifs partenariaux

6 SAVS : service d’accompagnement à la vie sociale

de partenaires spécialisés. A Villeneuve-d’Ascq, le serviced’accompagnement à la vie sociale de l’Association desParalysés de France a mis à disposition des organismesun guide d’analyse des besoins et a conduit des actionsde sensibilisation de la maîtrise d’ouvrage sur les handi-caps et leur prise en compte dans le logement (forma-tions et diffusion d’un guide de préconisationstechniques).

La Maison de l’habitat de l’agglomérationOrléanaise est une association ouverte au publicdepuis 2004 à l’initiative de l’agglomération. Elleassure une fonction d’accueil et d’enregistrementpour tout demandeur de logement social et assuredepuis 2011 le service d’enregistrement prévu laréforme de la demande. Ayant identifié un manquede réponses adaptées pour les demandeurs ensituation de handicap, la Maison de l’habitat a coor-donné en 2006 la réalisation d’un recensement del’offre adaptée au handicap sur des critères com-muns aux bailleurs sociaux. Elle assure depuis cettedate l’accueil des demandeurs en situation de han-dicap, avec l’appui d’un salarié formé par les ergo-thérapeutes de l'APF et qualifie la demande sur labase de l’annexe du nouveau formulaire de deman-de de logement social. Cette première évaluation des besoins permetd’orienter les personnes. Les demandeurs peuventégalement s’adresser aux bailleurs sociaux présentssur le territoire s’ils le souhaitent pour déposer leurdemande.

La gestion de l’offre adaptée et la mise en regard avec la demande> Sont mis en œuvre :

¤ La définition des critères partagés de recensement del’offre adaptée au handicap constitue le socle commun àtous les sites. Les critères définis sont l’aboutissementd’un compromis entre les associations représentant lespersonnes handicapées, les bailleurs sociaux et les col-lectivités. Ils intègrent les besoins d’usage des personnesen situation de handicap ainsi que l’existence decontraintes techniques ou financières à l’amélioration decertains immeubles. Les collectivités contribuent à cette définition en fonctionde leurs objectifs et des moyens qu’elles mobilisent pouraméliorer l’accessibilité des logements en lien avec leurprogramme local de l’habitat (PLH).

¤ La mise en place, dans certains sites d’un fichier deslogements adaptés. Ces logements font l’objet d’unecaractérisation plus ou moins poussée et sont parfoisgéo-localisés pour faire le lien avec l’environnementurbain, avec les services et les transports (Aix-en-Provence ou Villeneuve-d’Asq). Dans le cas d’Aix-en-Provence, chaque logement fait l’objet d’un descriptifdétaillé des adaptations et équipements du logement etde l’environnement. La base de données est accessibleaux bailleurs sociaux et aux réservataires.

¤ La mise en regard de l’offre et de la demande s’effectueselon des modalités diverses : le plus souvent, elle prendla forme d’une orientation du demandeur effectuée par lebureau d’accueil à partir de la connaissance disponiblesur l’offre adaptée et le niveau de son adaptation. Danscertains sites, la demande est adressée à un ou plusieursbailleurs par le service qui accueille le demandeur.A Rennes Métropole, lorsqu’un logement se libère, ArchipelHabitat, gestionnaire du dispositif, recherche des candidatsdans le fichier de la demande en fonction des caractéris-tiques du logement et de son niveau d’adaptation ainsi quede l’urgence des situations. Une liste de demandeurs estcommuniquée au bailleur social concerné.

> Dans tous les sites, les attributions sont gérées par lebailleur qui contacte le demandeur et instruit son dossier.Chaque commission d’attribution décide souverainement.

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28

S’inscrire dans les dispositifs partenariaux

Le développement de l’offre adaptée et le lien avec les politiques urbainesSur certains sites la démarche est articulée à une poli-tique de développement de l’offre adaptée : c’est le cas àRennes Métropole ou à Villeneuve-d’Ascq. Dans ces terri-toires, la programmation de logements neufs, fait l’objetd’une aide de l’agglomération en contrepartie d’exi-gences particulières en matière d’accessibilité et d’adap-tation des logements, formalisées dans un cahier descharges technique établi en partenariat avec les associa-tions membres du collectif handicap et les bailleurssociaux. Chaque programme neuf doit comporter 2 à 3logements adaptés.

A Rennes, la demande des personnes en situation dehandicap lourd qui nécessite des adaptations impor-tantes et coûteuses est prise en compte dans la program-mation : des adaptations sont prévues au cas par cas, enfonction de la spécificité du handicap, dès la programma-tion des opérations ce qui permet d’en réduire le coût.

> Enfin, ces démarches permettent de faire le lien avecles politiques urbaines, ce qui est une condition de lacontinuité de la chaîne de déplacement. A Villeneuve-d’Ascq, la commission communale d’accessibilité s’ap-puie sur le recensement des logements adaptéscoordonné par le service Habitat de la Ville pour élaborerson schéma directeur d’accessibilité et programmer enconséquence les travaux d’accessibilité et d’aménage-ment des espaces publics.

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DÉVELOPPER DES OPÉRATIONS EN FAVEUR DESPERSONNES EN SITUATIONDE HANDICAP LOURD

Opérations en faveur des personnes en situation de handicap lourd

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Les organismes d’Hlm sont sollicités pour la réalisationd’opérations de logement pour des personnes atteintes dehandicaps lourds ou de maladies évolutives, qui sont deplus en plus nombreuses à ne pas vouloir vivre en établis-sement. Leur vie à domicile est conditionnée par des amé-nagements souvent importants de leur logement et pardes services d’accompagnement à la vie quotidienne et desoins apportés par des associations spécialisées. C’est ainsi qu’à la demande d’associations, de collectivitésterritoriales, de la maison départementale pour personneshandicapées, les organismes d’Hlm intègrent dans certainsde leurs programmes des logements destinés à des per-sonnes handicapées physiques très dépendantes, maisintellectuellement autonomes. Ces opérations comportentdes aménagements et équipements spécifiques des partiescommunes et privatives ainsi que des services, permettantà leur bénéficiaires de vivre de façon la plus autonome pos-sible. Ces opérations reposent d’emblée sur une relationpartenariale, notamment avec l’association, qu’il importede bien définir dès le départ. Elles soulèvent un certainnombre de questions qu’il faut traiter en amont : la sécu-rité-incendie en fonction de la dépendance des occupants,la maintenance des équipements spécifiques et domo-tiques, les modalités de réservation et d’attribution deslogements, la relation contractuelle avec l’association.

Les aménagements et équipementsspécifiquesLes logements dédiés à l’accueil des personnes handica-pées sont réalisées dans des opérations nouvelles : ilsreprésentent entre à 7 à 10 logements dans des résidencesqui en comportent plusieurs dizaines. Il s’agit souvent depetits logements en typologie, T2, T3 mais grands en sur-face (T2 de 52m2, T3 de 65 m2…). Dans certains cas, unedes pièces du logement peut servir au rangement de maté-riels spécialisés.

Ces opérations sont totalement accessibles et permettentle cheminement depuis le parking jusque dans toutes lespièces du logement. Les principaux points de vigilance por-tent sur :¤ les abords (traitement des dénivelés, portail),¤ les accès aux immeubles (contrôle d’accès et inter-phonie, motorisation de portes),

¤ les parties communes (éclairage électrique, ascenseurs,ouverture automatique des portes, évacuation),¤ les logements (surface habitable du logement, zones depassage et de manœuvre du fauteuil roulant, sols antidé-rapants, équipements sanitaires, motorisation de portes etde volets roulants, voire de fenêtres, éclairage électriqueet prises de courants, appel malade, meubles adaptés aufauteuil roulant dans cuisine et salle-de-bain).

Ces aménagements, élaborés à partir de recommandationsdes associations qui vont assurer le service aux personnesrelogées, génèrent des surcoûts. Ceux-ci sont pris encharge en partie par les partenaires : conseil général, asso-ciation, EPCI ou commune, parfois conseil régional. Ils sontégalement en partie financés par le bailleur social.Ces opérations prévoient parfois la mise à disposition delocaux à une association qui apporte les services aux per-sonnes handicapées et assure dans certains cas une veille24h/24h (tableau d’appel malade ou interphone, disposi-tifs de suivi du fonctionnement des installations tech-niques et de la sécurité incendie). Cette formule s’appliquenotamment dans le cas où les personnes relogées sont trèsdépendantes.

La sécurité-incendieD’un point de vue réglementaire, ces opérations ne sontpas des établissements médico-sociaux, au sens du Codede l’Action Sociale et des Familles. Les occupants ont lestatut de locataires – ou de sous-locataires – accueillisdans des logements dispersés dans des ensembles immo-biliers qui ne relèvent pas d’un classement en ERP mais dela réglementation incendie habitation (arrêté du 31 janvier1986). Cependant, au vu de l’occupation et de son évolu-tion prévisible, les risques d’un reclassement du bâtimenten ERP doivent être appréciés afin d’éviter un réinvestisse-ment coûteux, voire la fermeture de l’immeuble. Les moda-lités d’évacuation de ces personnes particulièrementfragiles et vulnérables doivent être prises en compte enamont dès la conception de l’opération. Il est donc indis-pensable de signaler au stade du montage et lors du per-mis de construire la vocation des logements et d’engagerun dialogue avec le services d’incendie et de secours surles modalités de leur intervention.

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La gestion technique des installations

La gestion des installations et des équipements techniquespose différentes questions qui doivent être traitées dèsl’élaboration du programme : des questions responsabi-lité, en cas de dysfonctionnement, notamment s’il a unimpact sur la santé des personnes logées, des questionsfinancières de prise en charge des coûts de maintenanceet de remplacement, notamment des équipements domo-tiques sont particulièrement onéreux. C’est pourquoi, il importe de définir dès le départ les règlesde financement et de gestion de ces équipements enveillant à clarifier ce qui relève de la responsabilité dumaître d’ouvrage, de l’association gestionnaire des ser-vices et du locataire. Cette clarification des responsabili-tés doit être formalisée par convention entre le bailleur etl’association gestionnaire (voir exemple p. 66).

Les réservations et les attributions de logementsLa question des attributions est traitée dans les conven-tions passées entre l’organisme d’Hlm et les partenaires“prescripteurs”, aujourd’hui souvent la MDPH. Ces conven-tions ne font pas obstacle à ce que les occupants soientlocataires en titre de leur logement. Dans certains cascependant, les occupants peuvent être sous-locatairesd’une association spécialisée, qui assure l’aide à la viequotidienne.

> De manière générale, ces conventions doivent veiller àdéfinir :¤ les conditions de désignation des futurs locataires¤ les critères d’attribution et les modalités de décision par

la commission d’attribution¤ les règles de congé¤ les conditions de prise en charge de la vacance des loge-

ments réservés aux locataires handicapés¤ les conditions de location du local de surveillance mis à

disposition de l’association.¤ les conditions de la location éventuelle de parkings pour

les locataires handicapés¤ les modalités d’information de l’association en cas de

changement de situation juridique.

La propriété, la responsabilité juridique, technique etfinancière des équipements spécifiques au handicap(domotiques notamment) : le responsable juridique dubon fonctionnement des équipements est le propriétairede ceux-ci.

La charge financière de la réparation, du remplacement oudu renouvellement des équipements peut être distincte dela propriété et définie par convention. De même la respon-sabilité technique de mise en œuvre des travaux peut éga-lement être déléguée.

La surveillance du bon fonctionnement des équipementsspécifiques peut être confiée à l’association présente sur lesite. La gestion des équipements domotiques représenteun coût important tant en maintenance qu’en renouvelle-ment, la durée de vie de ces équipements étant relative-ment brève. Il n’est donc pas envisageable, le plus souvent,de répercuter ce coût dans le loyer de l’ensemble de la rési-dence concernée. Par ailleurs, les installations domotiquesne figurent pas dans les charges récupérables.

> Différentes options peuvent être envisagées pourrésoudre cette difficulté :

Parties communes : il est possible de répartir par conven-tion entre le bailleur et l’association représentant les per-sonnes handicapées, la charge de la maintenancetechnique et financière des équipements domotiques. Enpratique, cette répartition peut poser problème : en cas depanne, il est difficile de distinguer sur un contrôle d’accèsce qui est lié à la domotique et aux autres composants dumatériel ;

Parties privatives et logement : les équipements spéci-fiques liés au handicap peuvent être financés par l’associa-tion ou par le locataire, grâce à des aides à la personne. Laresponsabilité de la maintenance et du renouvellement dece matériel doit être définie par convention entre le bailleuret le locataire. Le bailleur reste responsable de l’achemine-ment des signaux à l’intérieur de l’immeuble. Certainsorganismes tentent de pallier cette difficulté en privilégiantles installations qui transitent par le téléphone.

32

Opérations en faveur des personnes en situation de handicap lourd

Les services d’accompagnement à la vie quotidienneLes services apportés selon les cas sont les suivants : aideà la vie quotidienne et soins, lever et coucher, toilette,habillage, courses, préparation des repas, ménage etdémarches administratives. Dans certains cas, l’associa-tion prestatatire assure une permanence 24h/24h et 365jours par an dans un local loué dans l’immeuble. Les per-sonnes handicapées font intervenir si nécessaire d’autresprestataires externes (infirmières, kiné, médecins, etc.).

> Ces services sont apportés par des structures ayant lestatut de SAVS (Service d’aide à la vie quotidienne) ouSAMSAH (Service d’accompagnement médico-social pouradultes handicapés). Ils mobilisent des équipes pluridisci-plinaires composées d’auxiliaires de vie, d’assistantessociales, conseillères en économie sociale et familiale,ergothérapeutes, psychologues, éducateurs spécialisés.Le SAMSAH mobilise en complément, sous la responsabi-lité d’un médecin, infirmiers, aide-soignantes, aidesmédico-psychologiques, ergothérapeutes.

> Ils sont cofinancés par les conseils généraux pour levolet accompagnement social, par l’Etat pour le volet soinset par l’usager lui-même au titre de la prestation de com-pensation du handicap (PCH).Les opérations réalisées récemment ne prévoient pas sys-tématiquement la présence sur site d’un service d’aide à lavie quotidienne dédié aux locataires handicapées de larésidence et les intervenants viennent de l’extérieur : cetteévolution répond à la demande des locataires handicapésde choisir librement leur prestataire.

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PARTIE 2

LES EXPÉRIENCES

Tableau récapitulatif des expériences présentées . . . . 34


1. Un recensement interbailleurs de l’offre adaptée : USH Centre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

2. Une direction de l’Habitat solidaire pour des solutions sur mesure : Néolia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

3. Une politique de développement de l’accessibilité inscritedans le PSP : Habitat 25 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

4. Des réponses diversifiées pour les personnes handicapées : Hainaut Immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

5. Une commission interne pour l’adaptation des logements : meurthe & moselle Habitat . . . . . . . . . . 50

6. Un engagement de service en faveur des personneshandicapées : Domofrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Les dispositifs partenariaux7. Un dispositif communautaire :

Rennes Métropole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

8. Une action coordonnée pour le logement des personnes en situation de handicap : Villeneuve-d’Ascq . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

9. Une identification du patrimoine adapté : Aix-en-Provence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Les opérations en faveur des personnes en situation de handicap lourd

10. Les unités de logement spécialisé (ULS) :Paris Habitat OPH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

11. La résidence “Le Jardin des Hellènes“ à Marseille : SFHE (Groupe Arcade) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

12. La résidence “Gate Argent” : Angers Habitat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Recensement de l’offre adaptée : USH CENTRE

Direction de l’Habitat solidaireet solutions sur mesure :

NÉOLIA

Développement de l’accessibilité : HABITAT 25

Action menéeRecensement régional et inter-organismesdes logements sociaux accessibles et adaptés.

Une politique dynamique d’adaptation duparc à la demande et de production d’uneoffre nouvelle pour personnes âgées ethandicapées.

Une politique globale d’amélioration de l’accessibilité du patrimoine structurée autour du PSP. Une organisation transversalepour répondre aux demandes des personnes handicapées.

Coordinationde l’action

L’action a été pilotée par l’USH Centre, enlien avec les bailleurs sociaux de la région.

Une direction de l’Habitat solidaire inter-venant en lien avec les directions opéra-tionnelles pour l’adaptation du parc etl’accompagnement des personnes.

Un double pilotage desdirections maîtrise d’ouvrageet gestion locative.

Partenariats

Association des Paralysés de France,DREAL, CETE de Normandie, Maison de l’Habitat à Orléans. Sollicitation des conseils généraux en cours.

Associations de personnes handicapées,Maisons départementales des personneshandicapées etc.

Référentieltechnique

Une grille de classement de l’offre et unenotice explicative élaborées en lien avec le CETE de Normandie à partir d’un outilmis au point par l’APF et l’AFM, et qui comporte 3 catégories de logements :accessible, accessibles avec peu detravaux et adaptés.

Un référentiel d’adaptation qui définit lesprestations minimum garanties aulocataire sans augmentation de loyer.

Une politique de travaux qui cadre les interventions du point de vue patrimonial : respect de la valeur d’usagedu logement, durabilité des investissements réalisés.

Financements Déduction de la TFPB, fonds propres.Déduction de la TFPB, fonds propres.


EXPERIENCES

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Réponses diversifiées pour les personnes handicapées

HAINAUT IMMOBILIER

Commission interne pour l’adaptation des logements

MEURTHE & MOSELLE HABITAT

Engagement de service en faveur des personnes

handicapées : DOMOFRANCE

Une approche globale de développement de l’offre et d’identification et de traitementdes demandes des personnes handicapées.

Une politique de développement du parcaccessible et adapté, intégrée dans la CUS, un traitement des demandes d’adaptation par une commission interne.

Un engagement de service vis-à-vis deslocataires ou demandeurs en situation dehandicap intégré depuis 13 ans dans lacharte qualité de Domofrance.

Une équipe spécialisée rattachée à la direction de l’Habitat spécifique assure la gestion immobilière des établissementset gère les demandes d’adaptation des logements en lien avec les agences.

Le pôle développement locatif joue un rôled’impulsion pour la mise en œuvre de politiques en faveur du handicap.Il contribue au traitement des dossiers etanime la commission d’adaptation des logements, en lien avec les agences.

Une gestion intégrée au niveau desantennes, en lien étroit avec les servicestechniques et financiers centralisés.

Associations de personnes handicapées,conseil général, CRAM, caisses de retraite. Des chartes de partenariat en faveur de l’accessibilité avec certains EPCi et communes.

La CRAM, une fondation spécialisée, MDPH,des assocations.

Associations représentant les personnes handicapées, réservataires.

Les marchés publics prévoient une liste typede travaux d’amélioration des entrées etd’adaptation des logements au handicap.

Bordereaux de prix actualisés chaque annéeUn aménagement au cas par cas de loge-ments domotisés.

Déduction de la TFPB dans l’existant, aidesconseil général, EPCI, CRAM et caisses deretraite dans le neuf.

Déduction de la TFPBPCH lorsque les travaux sont lourds.

Déduction de la TFPB, fonds propres.

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Les dispositifs partenariaux

EXPERIENCES

Action menée

Partenariats

Classification du patrimoine

Enregistrement de la demande et suivi

Développement de l’offre

Action menée depuis 30 ans, pilotée par Rennes Métropole :¤ gestion centralisée de l’offre et de la demande de logement

social émanant de personnes handicapées, ¤ développement de l’offre adaptée en fonction des besoins

identifiés.

Une formalisation dans un protocole avec les associations depersonnes handicapées, les bailleurs sociaux, les servicesmédicaux et sociaux, l’Etat, la Caisse des dépôts...Un bailleur social, Archipel-Habitat, est mandaté pour cen-traliser les demandes et l’offre de logement adapté.

Classification de l’ensemble du parc social de l’agglomérationselon 4 niveaux d’adaptation. Identification de 530 logements adaptés dont 300 sur la villede Rennes.

Accueil et enregistrement de la demande, entretien qualitatifpar le chargée de mission Archipel-Habitat qui oriente ledemandeur. Décision d’attribution prise par la CAL de chaque bailleur (60 à70 attributions par an).

Programmation annuelle d’adaptation des logements dans lesprogrammes neufs en fonction des besoins. Financement del’agglomération.

Dispositif communautaireRENNES METROPOLE

Action initiée par la Ville de Villeneuve d’Ascq, en coursd’élargissement à Lille Métropole :¤ repérage de l’offre adaptée en cohérence avec les interven-

tions sur l’espace public¤ organisation du traitement de la demande par chaque

bailleur¤ mise en place d’outils, de formation permettant l’acquisition

d’une culture commune.

L’action associe les associations spécialisées, APF, AFM,ASVAd, CALPACT, les bailleurs sociaux. Elle est animée par leservice Logement de la ville.

Une classification selon une grille coproduite APF/AFM/ESVADselon 5 niveaux d’accessibilité qui intègrent l’environnement etles espaces publics. L’information est centralisée par la ville. En 2010, sur un parc de 5 200 logements recensés, 1 800 sontidentifiés comme accessibles.

Accueil, enregistrement de la demande par chaque bailleur.Guide d’entretien coproduit pour l’analyse des besoins. Visite du locataire par association + bailleur.Environ 20 attributions par an.

Référentiels pour la production neuve et la réhabilitation à l’attention maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrage, entreprises.

Une démarche initiée par la commune d’Aix-en-Provence, encours d’élargissement à la communauté d’agglomération duPays d’Aix :¤ classification du parc social au regard de son accessibilité¤ mise en regard offre/demande (sur Aix).

Charte partenariale avec associations du secteur handicap,réservataires, bailleurs sociaux.Une animation par le CCAS de la ville d’Aix-en-Provence et lamission handicap de la Communauté d’agglomération du Paysd’Aix.

Recensement par chaque bailleur social sur une grille com-mune : 7 niveaux d’adaptation (simplification de la grille encours). Identification de 241 logements adaptés.

Sur Aix, centralisation de la demande, accueil, entretien quali-tatif par assistante sociale spécialisée, orientation du deman-deur. Une gestion des relocations par les bailleurs sociaux ou lesréservataires (15 à 20 relogements par an).

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Action coordonnée pour le logementdes personnes en situation de handicap

VILLENEUVE-D’ASCQ

Identification du patrimoine adaptéAIX-EN-PROVENCE

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Opérations en faveur de personnes en situation de handicap lourd

Les unités de logement spécialisé (ULS) PARIS HABITAT OPH

Origine du projet

Opérations développées depuis 2002 par Paris Habitat OPH.Elle permettent à des personnes lourdement handicapées de vivre en milieu ordinaire, dans un logement adapté. Certaines opérations comportent unservice d’auxiliaires de vie dans les locaux de la résidence ; la ville de Pariscible les opérations dans lesquelles des logements doivent être adaptés àdes personnes en situation de handicap lourd ; au total, 48 logements sur 5sites.

Caractéristiques de l’opération

Les logements sont insérés dans des opérations nouvelles, à la demande de la ville de Paris. Les logements sont totalement accessibles et domotisés.Les permis de construire relèvent de la règlementation Habitation.

Les attributions de logement

Les personnes handicapées sont locataires, proposées par la maison départementale des personnes handicapées.

La gestion technique deséquipements spécifiques

La maintenance des équipements spécifiques fait l’objet d’un marché d’en-tretien attribué par Paris Habitat. Les équipements spécifiques des partiesprivatives sont financés par le Département de Paris.

Service Dans certaines opérations, un service d’auxiliaires : aide à la vie quotidienne, permanence 24H/24, système d’appel en cas de problème.

Financement des surcoûts d’adaptation

Principalement Ville de Paris.

EXPERIENCES

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Résidence “Le jardin des Hellènes”à Marseille - SFHE

Résidence “Gate Argent”ANGERS HABITAT

Adaptation d’appartements regroupés au sein d’une opérationassociant un service d’accompagnement médico-social pouradultes handicapés (SAMSAH). Partenariat entre l’association Handitoit Provence, le conseilgénéral des Bouches-du-Rhône et la Société Françaised’Habitations Economiques (SFHE).

Opération mise en service en 1997 à la demande del’Association Française des Myopathies (AFM) pour loger des personnes atteintes de maladies neuromusculaires et sous assistance respiratoire.

Adaptation de 8 logements dans un programme neuf livré en 2007 par la SFHE à Marseille. 7 logements adaptés pourdes personnes handicapées en fauteuil roulant. Un logementréservé au siège de l’association gestionnaire du serviced’accompagnement qui assure une permanence 24h/24.

9 logements dans une résidence en centre ville : parties communes motorisées, logements avec surfaces majorées et comportant des aménagements spécifiques + 1 local de veille dans résidence 40 logements.

Le Conseil général dispose d’un droit de réservation sur ces logements. Les appartements sont loués à l’associationHanditoit. Les personnes logées sont sous-locataires. Une convention entre la SFHE et Handitoit définit les relationsentre le propriétaire et le gestionnaire du service.

Les personnes handicapées sont locataires, proposées par l’AFM. Convention de partenariat entre Angers-Habitat et l’AFM qui précise la répartition des responsabilités dans le choix des locataires et dans la maintenance des équipements.

La SFHE prend en charge les contrats d’entretien pour les parties communes. La maintenance des équipements spécifiques et la domotique sont assurées par Handitoit. Le remplacement du matériel est facturé au locataire.

Une convention passée entre Angers-Habitat et l’AssociationFrançaise des Myopathies répartit les rôles entre le bailleursocial, l’association et les locataires concernant la maintenance des équipementss spécifiques, la propriété et le renouvellement de ces équipements.

Le SAMSAH assure l’accompagnement à la vie quotidienne des personnes à domicile, 24H/24, 7 jours sur 7, par une équipe de 23 salariés.

L’AFM assure un service de permanence de soins et de sécurité, 24H/24 dans un local en rez-de-chaussée. Elle coordonne les interventions des intervenants extérieurs.

Conseil général en échange d’un droit de réservation.Les différents partenaires : Etat, région, département et partenaires privés.

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L’ADAPTATION DE LA GESTION DES ORGANISMES D’HLM

L’USH CENTRE a initié cette démarche en2009, suite à une demande du préfet derégion qui souhaitait disposer de donnéessur les logements accessibles aux per-sonnes handicapées au sein du parc social. Pour répondre à cette attente, l’USHCentre a mis en place un groupe de travailconstitué de différents partenaires surcette question : la DREAL Centre, le CETENormandie Centre, l’APF, un Conseil géné-ral, une MDPH, la Maison de l’habitat del’agglomération Orléanaise et plusieursbailleurs sociaux de la région. L’objectif était à la fois de répondre à l’interpellation du Préfet par l’élaborationd’une méthode de travail permettant laréalisation de ce recensement, mais aussid’élaborer une codification homogène sur le territoire régional et de réfléchirensemble à la question du rapprochementoffre/demande. Le groupe de travail s’est réuni à plusieursreprises, a élaboré plusieurs outils métho-dologiques et retenu des critères tech-niques permettant le recensement deslogements.

L’élaboration de définitions communes Dans un premier temps, le groupe s’estmis d’accord sur la définition de loge-ments “accessibles”, “adaptés” et “adap-tables”à partir d’une proposition du CETE.Ce travail était indispensable compte tenude la diversité des pratiques.

¤ Accessibles : ces logements répondentaux critères réglementaires qui permettentson utilisation ultérieure par une personnehandicapée, avec d’éventuels aménage-ments : cheminement accessible depuis lestationnement, accès aux parties com-munes, logement (chambre, séjour, cui-sine, wc, salle de bain).

¤ Adaptés : des logements accessiblesdans lesquels des aménagements supplé-mentaires sont réalisés pour répondre àdes usages spécifiques :

- un cabinet d’aisances : un espace libred’au moins 0,80 m x 1,30 m latéralement àla cuvette et en dehors du débattement dela porte. Ce cabinet est équipé d’une barred’appui permettant le transfert d’une per-sonne en fauteuil roulant ;

- une salle d’eau au minimum qui com-porte : une douche accessible équipée debarres d’appui, un passage libre sous unlavabo et un sous évier ménagés afin depermettre leur utilisation par une per-sonne en fauteuil roulant ;

- les appareils de cuisson et leurs comman-des sont utilisables par une personne enfauteuil roulant ;

- chacune des pièces de l’unité de vie dis-pose de volumes de rangement accessi-bles à une personne en fauteuil roulant.

¤ Adaptables : ces logements sont situésen étage, desservis par un ascenseur ousitués en RDC, mais peu accessibles et quipourraient le devenir avec quelques tra-vaux : par exemple présence de moins deune ou deux marches, ou porte insuffisam-ment large, avec possibilité de rendre le logement accessible pour moins de 3 000 € de travaux.

La mise en place d’outils Une grille de recensement des logements aensuite été réalisée, inspirée d’un outil misau point par l’AFM et l’APF, utilisé àVilleneuve d’Ascq et par la Maison del’Habitat Orléanaise et qui avait déjà ététesté par certains bailleurs sociaux. La grille est accompagnée d’une noticeexplicative qui reprend les définitions et pré-cise les différents critères techniques. Cettegrille et sa notice constituent les principauxoutils d’aide à l’élaboration du recense-ment. Elle précise les critères techniques :

¤ pour identifier un logement accessible :ces critères sont liés à l’environnement, lestationnement, les circulations, l’accèsaux parties communes et l’accès au loge-ment ;

¤ pour identifier un logement adapté : util-isation des WC, baignoire, douche, lavabo,cuisine, dispositifs de sécurité.

Une grille peut être remplie pour un ouplusieurs logements. Elle a le double objec-tif de recenser les logements accessibles et adaptés, mais aussi leur potentiel d'évo-lution dans le cadre d'une politique de gestion patrimoniale.

USH CENTRE : le recensement régional des logementslocatifs sociaux accessibles et adaptés

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Les critères nécessaires sont marqués enjaune. Les remarques et cotations permet-tent d’évaluer le potentiel d’évolution dechaque logement.Ce recensement est effectué par les orga-nismes en excluant les immeubles a prioriidentifiés comme non accessibles (voirdétail p. 74).

Un classement des logementsen 3 catégories L’ensemble des logements recensés estclassé en trois catégories : logementsaccessibles, logements rendus accessi-bles avec peu de travaux, logementsadaptés. La notion de “logements adapta-bles” n’a pas été retenue compte tenu des différences de pratiques entre les orga-nismes. Ceux-ci identifient selon leurs propres critères les logements rendus“accessibles avec peu de travaux” afinque cela s’intégre dans leur politique patrimoniale.Chaque organisme communique à l’USHCentre le nombre de logements recensésdans chaque catégorie. Cette identificationprécise la typologie et logements et la com-mune d’implantation ce qui permet unevisibilité territoriale de leur répartition.

La formation des collaborateursDes journées de formation ont été orga-nisées au second semestre 2010, à destina-tion des collaborateurs des organismesd’Hlm chargés de mettre en œuvre lerecensement. L’objet de ces journées aporté sur :- la sensibilisation aux handicaps ;- l’appropriation de la grille ;

- la mise en pratique sur le terrain ;- l’échange sur les pratiques de chacun

(travaux effectués par les organismes,outils et méthodes de recensement déjàexistants…).

Ces formations ont été organisées auniveau départemental et ont bénéficié à 33 participants.

Une mise en œuvre qui s’inscrit dans la duréeLe fait que la démarche soit régionale per-met d’avoir une codification homogène surl’ensemble du territoire. Elle a permis auxorganismes de débattre et d’échanger surleurs pratiques et pour certains elle a été ledéclencheur d’une action plus globale surla question du vieillissement/handicap. Despartenariats ont également pu se dévelop-per grâce à cette initiative. A la mi-2011, les2/3 des bailleurs sociaux de la région ontengagé le recensement. Pour les 22 orga-nismes ayant répondu, les résultats sont lessuivants : 5 696 logements accessibles,1 769, logements accessibles avec peu detravaux, 712 logements adaptés, représen-tant au total environ 5,7% du patrimoinedes organismes concernés avec des dispari-tés importantes selon les organismes. Cerésultat est non négligeable compte tenudes critères restrictifs auxquels doiventrépondre les logements.

Le processus d’identification s’effectuanten continu et devant être poursuivi, lenombre de logements recensés va aug-menter. Il nécessite de la disponibilité et des moyens humains (personnes compé-tentes, temps de réalisation…).

Elargir la démarche à de nouveaux partenairesCes premiers résultats ont été communi-qués aux partenaires, conseils généraux etservices de l’Etat afin qu’ils s’en saisissentpour des réponses adaptées aux territoires.Le principal enjeu pour la poursuite des tra-vaux est celui de la mise en regard de lademande des personnes handicapées avecette offre. Si des structures existent surcertaines agglomérations pour effectuer cerapprochement, notamment sur Orléans viala Maison de l’Habitat, la question se posepour les autres territoires.

> Les organismes d’Hlm s’interrogentégalement sur l’accessibilité des espacespublics, transports et équipements desimmeubles où ont été recensés des loge-ments. Une articulation est nécessaireavec le plan d’accessibilité des com-munes. Enfin, le renforcement des parte-nariats entre les bailleurs sociaux et lesassociations représentant les personneshandicapées est également un axe de tra-vail pour l’année 2012. ■

> ContactUSH CENTRE Brigitte Jallet, directrice Franck Renier, chargé de mission

[email protected]

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NÉOLIA : une direction de l’Habitat solidaire pour des solutions d’habitat et d’accompagnement sur mesure

L’ESH NEOLIA gère 30 000 logementslocatifs sociaux localisés dans 19 départe-ments de l’Est et du Sud de la France. La société se préoccupe de longue dated’apporter des réponses aux publics ensituation de fragilité, parmi lesquelles lespersonnes en situation de handicap et lespersonnes vieillissantes. Elle a créé une direction de l’Habitat soli-daire pour mettre en œuvre des solutionsd’habitat et d’accompagnement surmesure dont bénéficient les locataires etdemandeurs en situation de handicap oude fragilité.

Une politique dynamique d’adaptation du parc au vieillissement et au handicapLe plan stratégique de patrimoine de Néoliaadopté en 2007 organise le repérage desimmeubles accessibles. Il a permis d’identi-fier environ 3000 logements, qui ont faitl’objet de travaux d’adaptation à lademande de leurs occupants, et qui sontdésormais dédiés à l’accueil de personnesâgées ou handicapées. Ils sont répartisselon trois catégories :

¤ Logements accessibles en fauteuil rou-lant jusqu’à la porte du logement et ayantfait l’objet d’adaptation spécifique au handi-cap.

¤ Logements adaptés aux personnesâgées : ces logements situés au maximumau premier étage en l’absence d’ascenseuront une surface maximum de 65m2, ce quicorrespond à des T3.

¤ Logements avec des adaptations par-tielles (environ 300) : ces logements ontbénéficié de travaux partiels pour faciliterle quotidien de leur occupant, mais lechamps d’intervention reste ciblé en fonc-tion du besoin du demandeur et se consti-tuent par exemple de motorisation desvolets roulants, de pose de barres d’appuidans les wc etc…

Ce parc est identifié dans la base patrimoinepour permettre aux chargés de clientèle derechercher une offre adaptée aux deman-deurs en situation de handicap ou âgés.Cette identification est complétée par desinformations sur les installations présentesdans le logement.Néolia s’est aussi engagée dans une poli-tique dynamique de développement d’uneoffre de logement accessibles et adaptés.

Les actions menées sont les suivantes :

¤ Elaboration d’un référentiel de travauxqui définit les prestations minimum garan-ties au locataire lors de l’adaptation de sonlogement. Ces prestations portent sur lasalle d’eau : douche extra plate, siège dedouche relevable, barre d’appui, le lavabosur console, mitigeurs douche, lavabo, électricité et revêtements adaptés. Environ400 à 500 logements par an font l’objet de travaux à la demande des locataires sansaugmentation de loyer.

¤ Depuis 2011, Néolia a développé deuxnouveaux concepts destinés aux séniors,déclinés au sein d’une gamme HabitatGénération qui peuvent le cas échéantaccueillir des personnes handicapées : le“Label génération” dans le parc neuf oudans le parc existant en diffus. Les logements concernés répondent à uncahier des charges précis : accessibilité ren-forcée, installations spécifiques (volets rou-lants, aménagements des salle d’eau,cuisine et WC), gestion renforcée en lienavec des partenaires spécialisés. Ils sontpositionnés dans des immeubles acces-sibles, à proximité des équipements et desservices. Par souci de mixité intergénéra-tionnelle, ils représentent au maximum50% d’un programme. En 2011, 70 loge-ments ont été réalisés. En 2012, l’objectiffixé est la réalisation, en neuf ou dans l’exis-tant, de 100 logements “Label génération”.

Néolia développe en lien avec les collec-tivités un concept de maisons individuellesregroupées à l’attention de personnesâgées autonomes : “Villa génération”. Un ensemble de 16 à 18 maisons de villeavec une maison commune et une hôtessesur le site pour apporter services, assis-tance et animation aux locataires.

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¤ Enfin, Néolia produit chaque année unevingtaine de logements pour personnes àmobilité réduite, pour répondre à desbesoins particuliers identifiés en amont, depersonnes en situation de handicap. Ceslogements sont adaptés sur mesure auxbesoins de leurs futurs occupants. Une par-tie de ces logements est réalisée en PLAIpour prendre en compte les faibles res-sources des personnes en situation de han-dicap. Dans ce cadre, des partenariats sontégalement établis avec les associations etpartenaires institutionnels (APF, MDPH,…)

Un rôle d’impulsion et d’accom-pagnement des personnesLa direction de l’Habitat solidaire, créée en2004, est une direction d’activité à partentière au sein de l’ESH Néolia. Elle a pourobjectif l’accompagnement dans leur par-cours résidentiel de ses clients les plusfragiles. Elle intervient dans différentsdomaines : montage d’opération, maîtrised’ouvrage pour développer l’offre adaptéemais également accompagnement despersonnes en difficulté. Dans le domainedu handicap et du vieillissement, elle apour mission :

¤ L’adaptation des logements sur mesureà la demande des personnes âgées ouhandicapées remontant des agences ousur sollicitation des partenaires.La procédure est la suivante : le conduc-teur de travaux d’Habitat Solidaire ren-contre le client, pré-identifie un logementen lien avec l’équipe de proximité, définitle projet d’adaptation et le formalise. Le conducteur d’opération de formationtechnique dispose également de l’expé-

rience d’un parcours d’ingénierie socialeou de gestion client et d’une sensibilisé àl’écoute des attentes et besoins desdemandeurs. Dans certains cas, il s’ap-puie sur un ergothérapeute, intervenantpour le compte du demandeur ou mandatépar Habitat solidaire. Un maître d’œuvrespécialisé, le PACT Habitat Dévelop-pement, est chargé de la consultation desentreprises, de la sélection des produits,du suivi de chantier.

¤ L’intégration dans des programmesneufs de logements dédiés à des per-sonnes en fauteuil roulant, afin de favori-ser leur insertion dans les ensemblesimmobiliers. Habitat Solidaire intervientlors de l’élaboration du programme pourinfluer sur la conception et l’aménagementdu logement (appareillages spécifiques,motorisation des volets, des portes dehalls…).

¤ La réalisation en lien avec la direction duDéveloppement, de structures de typelogement-foyer, dont le projet est travailléavec un partenaire associatif spécialiséqui en assure la gestion : foyers pour per-sonnes handicapées, résidence pour per-sonnes âgées ou EHPAD.

¤ En matière d’accompagnement social,Habitat solidaire apporte une assistance desoutien ou de relogement aux personneshandicapées à leur demande ou lors d’ac-tions touchant le patrimoine (vente Hlm,démolitions, réhabilitation ou rénovationd’ascenseur…). Sur signalement de l’a-gence, le coordinateur social d’Habitat sol-idaire rencontre les personnes et met enplace les solutions. En cas d’immobilisa-tion de l’ascenseur, par exemple, la posede chaises sur les paliers, une aide au

portage des courses par une associationfinancée par Habitat solidaire ou encoreun placement temporaire dans un établis-sement.Habitat solidaire intervient de manièrecoordonnée avec les équipes de proximitéet des procédures de travail ont été défi-nies avec elles qui sont l’occasion de lessensibiliser sur les questions du handicapet du vieillissement. Cette proximité per-met également à Habitat Solidaire de res-ter en contact les problématiques deterrain et de faire évoluer son offre de ser-vice. Des rencontres organisées régulière-ment avec chacune des directions duPatrimoine et du Développement permet-tent de faire le point sur les programmesde réhabilitation et de gros entretien ainsique sur les opérations nouvelles dès laphase de conception.

Enseignements L’organisation mise en place est particu-lièrement adaptée à l’ESH Néolia dontune partie du patrimoine a été acquiserécemment et couvre un territoire trèsvaste. Habitat Solidaire joue un rôle deboîte à idées, d’impulsion et de diffusionau sein de la société d’actions innovantescorrespondant à l’évolution des besoinsdes locataires. Elle joue également un rôleopérationnel important pour le développe-ment de réponses adaptées aux besoinsdes personnes handicapées et âgées.

L’intérêt de cette organisation repose surla synergie existant entre Habitat solidaireet les autres directions opérationnellesindispensable à la réussite des actionsengagées. ■

> ContactNEOLIAGeoffroy AntoniettiDirecteur Habitat Solidaire

[email protected]

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Depuis 2002, HABITAT 25 développe unepolitique volontariste en faveur des per-sonnes âgées ou en situation de handicap.

L’Office s’est fixé pour objectif, pour les100 ans de sa création en 2019, que prèsde la moitié de son patrimoine soit acces-sible aux personnes à mobilité réduite.Cet objectif, inscrit dans le Plan straté-gique de patrimoine, fait l’objet d’unedémarche globale et transversale quiimpacte l’ensemble des services dubailleur, maîtrise d’ouvrage, gestion locative et attributions, personnels deproximité, service informatique, servicefinancier, etc.

Une cartographie de l’accessibilité du parc Dans un premier temps, Habitat 25 a réa-lisé une cartographie de l’accessibilité deson patrimoine. À partir d’une analyse desbesoins de logement accessibles identi-fiés par le service attribution, des caracté-ristiques du cadre bâti (halls etlogements), de la topographie ainsi quede l’environnement (proximité des ser-vices et équipements), cette cartographiedétermine les résidences où une améliora-tion de l’accessibilité est nécessaire àcourt, moyen et long terme ainsi que lanature des travaux à réaliser. Cet état deslieux a permis de recenser 29% de loge-ments accessibles et de fixer un objectif àatteindre de 44% du parc à l’horizon 2019.Il a également permis d’identifier les com-munes très déficitaires en matière de loge-ments accessibles et où cette questiondoit faire l’objet d’une attention particu-lière dans les opérations neuves.

Cette cartographie a été complétée par untri patrimonial détaillé, qui recense tousles éléments d’accessibilité par caged’escalier : accès boites aux lettres, accèslocaux communs et locaux orduresménagères et répertorie les logementsaccessibles, adaptables, transformés lour-dement etc. Ce tri qui inclut égalementune caractérisation de l’environnement deservices donne lieu à un classement duparc en différentes catégories. Il exclut lesrésidences touchées par un programme devente, de démolition ou de restructurationlourde ainsi que les quartiers en déclivitéforte et les pavillons individuels. Les infor-mations de ce tri figurent dans la base pa-trimoine. Elles sont utilisées pour la mise

en regard offre demande ainsi que pouridentifier les logements qui peuvent fairel’objet de travaux lourds.Initialement engagé sur les communes dela Communauté d’Agglomération du GrandBesançon, en lien avec le Groupement desbailleurs sociaux du Doubs, ce classementpatrimonial est effectué par les chefs desecteurs d’Habitat 25 formés pour ce faire.Il est en cours d’extension à l’ensemble dupatrimoine.

Une démarche intégrée au Plan stratégique de patrimoine Le Plan stratégique de patrimoine établien 2002 s’appuie sur la carte de l’accessi-bilité qui est devenue l’un des critères dedécision en matière d’investissements, devente ou de démolition. Il détermine lesactions à mener pour atteindre l’objectifde 44% des logements accessibles d’ici2019 :

- démolition-reconstruction de 600 loge-ments dans des groupes d’immeubles enmajorité non accessibles. Dans lesopérations de rénovation urbaine, sur leterritoire de Pays de Montbéliard Agglo-mération, l’accessibilité a constitué l’undes critères de choix des immeubles àdémolir ;

- amélioration de l’accessibilité du parcpar l’installation de 650 ascenseurs pourrépondre à la demande des usagers àmoyen terme ;

- réalisation de travaux d’accessibilitéd’immeuble (rampes, seuils, mainscourantes, accès au domaine public etlocaux communs) dans les bassins ciblésen priorité, ainsi qu’à l’occasion desréhabilitations ;

HABITAT 25 : une politique d’accessibilité inscritedans le plan stratégique de patrimoine

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- interventions au cas par cas à la de-mande des locataires (220 adaptationsponctuelles et 30 lourdes) ;

- développement du patrimoine neufaccessible (700 logements) en confor-mité avec les règles d’accessibilitéissues de la loi de 2005 ;

Ces objectifs sont répartis selon les cinqcatégories de logement définies en fonc-tion de leurs caractéristiques techniqueset environnementales (voir tableau pagesuivante).

La politique de travauxLa politique de travaux vise à cadrer lesinterventions du point de vue patrimonial,valeur d’usage du produit après interventionet durabilité des investissements réalisés.Elle donne lieu à la mise en place d’outils,cahiers des charges types, de recommanda-tions et de marchés à bons de commande.

¤ Dans le parc existant, Habitat 25 main-tient une politique de réponse au cas par cas aux demandes individuelles deslocataires. Les interventions légères (moinsde 3 000 € HT), sont réalisées sur tous lessites à condition qu’elles ne remettent pasen cause la valeur d’usage du logement quidoit pouvoir être reloué facilement au plusgrand nombre. Les interventions lourdes(plus de 3 000 € HT) sont réalisées exclusi-vement dans des logements situés dans unimmeuble accessible ou pour lequel est pro-grammée une réhabilitation comprenantune mise en accessibilité.

¤ Des travaux d’amélioration de l’accessibi-lité sont réalisés lors de la réhabilitation desimmeubles situés sur les bassins ciblés par la cartographie de l’accessibilité : traite-

ment des parties communes, suppressionlorsque c’est possible des escaliers d’accèsaux halls. Des études préalables et desconcertations avec les habitants sontmenées pour l’amélioration de l’accessi-bilité extérieure, la pose d’ascenseur etl’adaptation de certains logements des rési-dences visées par le PSP.

Une organisation transversale Plutôt que de créer une organisationdédiée, l’approche retenue consiste à dif-fuser la démarche au sein de l’ensembledes services qui, progressivement, intè-grent la question du handicap et du vieil-lissement à leurs pratiques et ce, grâce àdes procédures clairement définies. Cettedémarche est fortement mobilisatrice enmoyens humains mais les équipes ontadhéré à ces nouvelles pratiques qui con-tribuent à l’amélioration du service renduau locataire.

L’organisation est transversale, tous lesservices sont impliqués pour faire évoluerle parc selon les objectifs fixés par le Planstratégique de patrimoine.

Mettre en regard l’offre et la demandeLa politique en faveur du handicap vise éga-lement à cadrer les interventions du pointde vue de la gestion : règles et critères d’éli-gibilité de la demande, appui du pôle socialdes attributions pour faire le lien avec lesdemandeurs et les partenaires, aide audéménagement, sensibilisation des agentsdu service des attributions etc.

Traçabilité des logements et système de gestion informatique

Les adaptations font l’objet d’une traçabilitédans la base patrimoine ce qui facilite le rap-prochement entre l’offre et la demande, lorsdes commissions d’attribution. Cette traçabi-lité s’opère à plusieurs niveaux : liste desimmeubles accessibles, traçage informatiquedes logements équipés de douches, cata-logue des logements adaptables, adaptés etévolutifs en construction neuve et répertoiredes logements adaptés légers, lourds, adap-tables et évolutifs dans le parc existant.

Gestion et attribution des logementsadaptés

Habitat 25 communique sur tous ses pro-grammes neufs dès leur livraison, en pré-cisant le lieu, les surfaces des logementsproposés, le montant de loyer et le nombrede logements accessibles aux personnes àmobilité réduite. Cette information est diffu-sée au maire de la commune concernée,aux maires des communes environnantes etaux commissions d’attributions.

Le pôle social des attributions assure :

- l’identification des locataires qui pour-raient avoir besoin de logements adaptéset leur accompagnement (travail avec lafamille si nécessaire et/ou les partenairessociaux) ;

- un contact privilégié avec le locatairehandicapé pour définir les travauxd’adaptation et faciliter l’installationdans le logement ou le déroulement deséventuels travaux ;

- une information du locataire sur la naturedes interventions techniques possibles,leur mode de financement et les condi-tions de mise en œuvre (délais, loyer etcharges après travaux.)

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> ContactHABITAT 25Jean-Christophe Beley

[email protected]

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Recensés en 2002

Situation 2008

Situation 2011

Objectifs 2019

Observations

Logements accessiblesFauteuil roulant jusqu’à la porte du logement

2800 2873 2897 4600

Des difficultés rencontréesdans la pose d’ascenseur :raisons techniques ouliées au refus deslocataires (augmentationdes charges locatives,appréhensions suscitéespar la phase travaux, conséquences induites en termes de confort, lapose d’ascenseur en cœurd’immeuble venantentraver certains élémentsde confort comme lesréserves et les loggias…)

Logements adaptés légerspersonnes âgées (douche/robinetterie/volets roulants)

10 229 355 220

Logements adaptés lourdsPersonnes handicapées en place ou nouveaux entrants

0 20 21 30

Logements adaptablesAccessibilité via ascenseur ou RdC : personnes âgées et/ou handicapéesmoyennant travaux complémentaires

174 226 275 670

Logements adaptés ou évolutifsPersonnes âgées ou handicapées sans travaux à prévoir

0 15 38 130

184 1581 1774 2000

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Les adaptations légèresdépassent les objectifsfixés

A l’occasion des réha-bilitations (choix laisséau locataire) et aucoup par coup, permetde faire évoluer le parcrapidement

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Difficultés d’atteinte del’objectif liées à la faiblessede la production neuveadaptée, jusqu’en 2008.Petits programmes livréssans ascenseur. La situation s’est amélioréeà partir de 2010, avec deslivraisons de logementsaccessibles et adaptésen collectif.

HABITAT 25 : une politique d’accessibilité inscrite dans le plan stratégique de patrimoine

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- une pré-attribution peut être organisée surun logement précis, en accord avec les par-tenaires, tout en assurant le respect desrègles d’attribution : c’est le cas notammentdans les programmes neufs où certainslogements peuvent faire l’objet de travauxlourds d’adaptation répondant aux besoinsspécifiques de certains demandeurs.

Le traitement des demandes deslocataires en place Les services de gestion gèrent les demandesavec le pôle social des attributions et/ou laDirection du patrimoine (informations, adap-tations techniques…). Si le logement occupépeut être adapté (modification de la salle debains ou adaptations plus larges), l’Officeexamine la recevabilité de la demande :- examen de la situation du compte loca-

taire : paiement des loyers et charges,usage du logement…

- éléments justifiant la demande de travaux :certificat médical, intervention d’un ergo-thérapeute,

- évaluation de la faisabilité des travaux envi-sagés et de leur cohérence avec le plan d’ar-bitrage de patrimoine,

- conditions de réalisation des travaux (relo-gement provisoire si nécessaire).

> Si le logement ne peut pas être traité,l’Office fait une proposition de mutation dansle parc adapté ou adaptable, éventuellementen lien avec d’autres bailleurs.

EnseignementsCette politique menée dans la durée apour résultat tangible de diminuer la listedes locataires en attente d’un logementaccessible et adapté ainsi que le nombredes demandes d’adaptations indivi-duelles. Les réserves émises par les habi-tants concernant la pose d’ascenseurconstituent cependant un frein importantà l’amélioration de l’accessibilité du parc.

Son inscription dans la politique patrimo-niale favorise une approche cohérente inté-grant les besoins, les aspects techniques etl’environnement de services. Elle permetson évaluation et son ajustement. Ladémarche demande un investissementimportant de la part des équipes de ladirection du patrimoine et des services degestion. Initialement portée par quelquespersonnes ressources, elle se diffuse pro-gressivement au sein de l’Office et amé-liore la réponse aux personnes âgées ethandicapées. Elle s’appuie sur des financements, pourl’essentiel le dispositif de déduction deTFPB. Il ne couvre qu’une partie du parc, lesimmeubles de plus de 15 ans, ce qui poseproblème pour la réalisation d’adaptationsponctuelles des logements plus récents. ■

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LE GROUPE HAINAUT IMMOBILIER (GHI)intervient principalement dans deuxsecteurs, le locatif social et la promotionimmobilière. Il regroupe deux ESH, Le loge-ment rural et la SA du Hainaut (sur lesdépartements du Nord et du Pas-de-Calais)qui totalisent 22 000 logements. HainautImmobilier se mobilise depuis plusieursannées pour répondre à la diversité desbesoins des personnes âgées ou handi-capées, qu’il s’agisse des locataires enplace ou de demandeurs à la recherche d’unlogement adapté. Cette politique volon-tariste se traduit par le développement dedifférents axes de travail visant à améliorerl’accueil et le maintien des personnes en situation de handicap.

Une politique de développementde l’offre de logements et d’établissementsLa réalisation d’établissements pour les personnes handicapées et âgées

Au 31 décembre 2011, le groupe GHI est pro-priétaire de 49 structures regroupant 1675places gérées par des partenaires spécia-lisés à l’attention des personnes handi-capées (Foyers de vie, Maisons d’accueilspécialisées) et des personnes âgées(Etablissements d’hébergement pour per-sonnes âgées dépendantes ou non,Maisons d’accueil rural pour personnesâgées). Cette offre répond aux besoinsd’hébergement, d’accompagnement et desoins de ces publics. Le GHI en assure leportage immobilier et la gestion techniqueet financière.

Le groupe GHI réalise chaque année de nou-velles opérations dédiées aux personnesâgées et/ou handicapées : en neuf, plus de300 places d’hébergement sont en cours demontage/réalisation, dont une maison d’ac-cueil spécialisée (MAS) et un foyer d’accueilmédicalisé (FAM), mais également des inter-ventions sur les établissements existants,tels que démolition-reconstruction de foyerlogement, restructurations…

La mise en accessibilité prioritaire de logements dédiés aux personnes âgées

Ces “béguinages” construits depuis lesannées 75 sont constitués d’opérationsregroupant plusieurs T2, de plein pied. Laréhabilitation de ce parc donne lieu à lameilleure mise en accessibilité possible, sui-vant les contraintes techniques rencontrées.

Une politique d’adaptation personnaliséede logements en diffus dans le parc existant ou en neuf

Certains logements font l’objet de travauxpersonnalisés pour des locataires présen-tant des difficultés motrices, sensorielles,ou ayant été victimes d’accidents ou enretours d’hospitalisation. L’adaptation estréalisée de manière diffuse sur l’ensembledu parc immobilier. Au 31.12.2011, cetteoffre était d’environ 350 logements. Lerythme d’adaptation, en fonction de lademande qui s’exprime, est d’environ 80logements par an. Ces logements adaptéssont repérés dans la base patrimoine dugroupe et font l’objet d’une fiche informati-sée précisant la nature des prestations réa-lisées. Cette information permet uneéventuelle recherche de logement adaptépar les chargés de clientèle qui peuventvérifier l’adéquation des travaux avec lesbesoins du demandeur.

Une procédure d’identificationet de traitement des besoinsd’adaptation des logements

Une évaluation des besoins des locatairesen situation de handicap

Conscient que le handicap recouvre unegrande diversité de situations, le groupeGHI a confié à la CAP’IL, le pôle servicesdu groupe, la réalisation d’une enquêteauprès des locataires bénéficiaires del’Allocation Adulte Handicapé (AAH) afinde mieux apprécier la nature de leur han-dicap et leurs besoins en matière d’adap-tation du logement.

Cette enquête testée dans un premiertemps sur une commune a rapidement étéélargie à l’ensemble des 1 000 locatairesbénéficiaires de l’AAH sur le patrimoine dela SA du Hainaut. Une partie des locatairesrencontrés a exprimé une demanded’adaptation de leur logement ou demutation. Les difficultés repérées ont étécompensées par des travaux d’adaptationdu logement portant notamment sur lessanitaires. 46 logements ont fait l’objetd’une adaptation complète.

Une évaluation coordonnée et un circuitorganisé de la demande

Les locataires en situation de handicap ouâgés sont incités, par des affiches d’infor-mation de la démarche, apposées dans lesagences, à faire connaître leurs besoinsd’adaptation de leur logement. Ils doiventdéposer une demande en ce sens et trans-mettre un dossier complet à l’agence deleur secteur (le dossier comprend la fichede demande d’adaptation, les pièces justi-ficatives du handicap : carte d’invalidité,AAH...).

HAINAUT IMMOBILIER : des réponses diversifiées aux besoins des personnes en situation de handicap


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Une visite est réalisée au domicile duclient par le chargé de clientèle afin devérifier la recevabilité de la demande.

Le dossier est transmis à la direction del’Habitat spécifique, qui réalise une étudede faisabilité technique (adéquation entrela configuration du logement et la naturedes travaux demandés). Si le dossier esttechniquement recevable, un ergothérapeuteest missionné pour établir le cahier descharges de la prestation à réaliser en fonc-tion des difficultés d’usage rencontrées parle demandeur.En cas d’impossibilité technique de réalisa-tion des travaux dans le logement occupé,le bailleur propose une mutation dans unlogement adapté, dans un programme neufou dans le parc existant.Le financement de ces travaux est assuré,lorsque le logement est assujetti à laTFPB, par le dégrèvement de TFPB prévupar l’instruction fiscale de 2002.

Des partenariats pour le logement des personnes handicapéesLes locataires âgés ou handicapés sontnombreux à vivre de minima sociaux (AAH,Minimum vieillesse). C’est pourquoi, le GHIdéveloppe des partenariats ayant pourobjet principal de maintenir un niveau deloyer supportable dans les logementsadaptés et dans le parc neuf. Ces parte-naires sont principalement le Conseilgénéral, la CRAM, les caisses de retraitecomplémentaires et les Fondations suscep-tibles de participer au financement des sur-coûts d’adaptation dans le neuf. Le GHI est également signataire deschartes partenariales en faveur de l’acces-

sibilité et de l’adaptabilité des logementsmises en place par certains EPCI (commu-nautés d’agglomération de ValenciennesMétropole, de la Porte du Hainaut) ou lacommune de Villeneuve d’Ascq. Ceschartes comportent des engagements deproduction d’une offre accessible. Ellesprévoient également des réflexions rela-tives à la conception des logements à l’at-tention des personnes handicapées.

Une coordination des réponsespar la direction de l’Habitat spécifiqueLa Direction de l’Habitat spécifique a étécréée en janvier 2009 par le groupe GHIpour assurer la gestion immobilière desétablissements, la réhabilitation desbéguinages et l’adaptation des logementsau handicap ainsi que le développement denouvelles formules pour personnes âgéesou handicapées. Elle est également encharge des partenariats avec les acteursspécialisés. L’équipe (9 personnes) aacquis une expertise approfondie enmatière de vieillissement et de handicap etintervient en lien étroit avec les services dela gestion locative qui assurent l’accueil etl’accompagnement de proximité auprès deslocataires. Cette direction est également chargée dediffuser une culture et une sensibilisation del’ensemble des personnels, autour du han-dicap, et notamment ceux en contact avecles personnes handicapées ; une formationdes agents d’accueil est en cours de mon-tage pour les aider à gérer la demande despersonnes en situation de handicap, àmieux appréhender les difficultés rencon-trées par ces personnes dans leur logement.

EnseignementsLa démarche mise en place par le GHIprésente l’intérêt d’être globale : elle per-met une gestion des situations indivi-duelles et des réponses adaptées aux planssocial et technique. Elle comporte égale-ment un volet patrimonial de développe-ment d’une offre de logements adaptésdans le parc ancien et nouveau, ainsi quede places d’établissements qui s’appuientdans certains cas sur des partenariats avecles collectivités. Aujourd’hui, le GHI souhaite poursuivrel’effort de recensement du parc accessibleet adaptable et se doter d’un planstratégique de patrimoine s’appuyant surdes critères de recensement du parcadapté, partagés avec les partenaires. LeGHI mène également une réflexion sur unproduit logement avec un financement spé-cifique (PLAI Handicap) adapté aux revenusdes personnes handicapées.Enfin le GHI souhaite développer l’innova-tion sociale avec un accompagnementspécifique en direction des personneshandicapées. ■

> ContactGROUPE HAINAUT IMMOBILIER

Marie-France SolaService maintenance habitat spécifique

[email protected]

L’OPH meurthe & moselle HABITAT(mmH) gère 13.500 logements. Il mènedepuis plusieurs années une politiqueactive en faveur de l’accès et du maintiendans le logement des personnes âgées ethandicapées. Cette politique se traduit pardes actions visant à améliorer l’accessibi-lité du parc et la mise en place d’une pro-cédure de traitement des demandesd’adaptation des logements.

Le développement du parc accessible et adaptéLe plan stratégique de patrimoine de mmHélaboré en 2004 et actualisé pour lapériode 2009 – 2018 a donné lieu à unclassement du patrimoine en 4 catégoriesau regard de son accessibilité:

¤ 1er segment : regroupe les logementsrépondant aux règles techniques de la loide 2005. Il s’agit des 445 logements dontle permis de construire est postérieur au1er janvier 2007. Ces logements sont tousadaptés et accessibles (car desservis parascenseur) et 51% sont des maisons indi-viduelles. 5% de ces logements chaqueannée, soit environ 60 depuis 2007, fontl’objet d’adaptation sur mesure pour desménages pré-identifiés: pose de voletsroulants dans toutes les pièces, porte desalle de bain coulissante, vide sous éviercuisine, douche encastrée, ouverture deporte garage ou d’entrée immeuble collec-tif motorisée etc.

¤ 2ème segment : ces logements sontaccessibles en fauteuil roulant depuis leparking jusqu’à la porte palière. Cettecatégorie regroupait en juin 2011, 3 120logements soit 24% du parc.

¤ 3ème segment : ces logements ne sont pasaccessibles en fauteuil roulant, mais lescontraintes d’accessibilité sont faibles :par exemple, absence de place de station-nement pour personne handicapée, pentede la rampe d’accès supérieure à lanorme, pas d’ascenseur (logements acces-sibles en rez-de-chaussée) dans quartiertrès attractif.

¤ 4ème segment : logements situés dansdes entrées non accessibles et où des tra-vaux ne seront pas effectués (contraintestechniques ou d’environnement tropimportantes), immeubles voués à la démo-lition, à la vente, parc très ancien collectifou individuel…

L’ensemble des logements fait l’objetd’une double codification dans la basepatrimoine :

¤ classement par segment pour caracté-riser l’accessibilité du logement,

¤classement en fonction du niveau d’adap-tation des logements en 4 catégories :logements faisant l’objet d’adaptationssupérieures aux exigences de la loi 2005,logements adaptés au sens de la loi2005, logements partiellement adaptés,logements qui ne sont pas adaptés.

Ce classement est complété par des informa-tions sur les aménagements et équipementsdont est doté le logement. En fonction de ceclassement, la convention d’utilité socialesignée le 16 juin 2011 a défini des objectifsd’amélioration :

¤ mise en accessibilité de 4 à 5 entréespar an dans le cadre des opérations pro-grammées de réhabilitation.

¤ aménagement intérieur de 40 à 60 loge-ments par an, dans les segments favo-rables.

1,6 millions d’€ sur 10 ans sont consacréspar mmH à ces travaux d’accessibilité etd’amélioration du confort des logementspour des personnes âgées ou handicapées.En parallèle, dans le cadre des opérationsANRU, les entrées des immeubles collectifsfont l’objet d’une réhabilitation complète :installation de rampes d’accès, niveau com-pensé, boucle magnétique et visiophoniesur interphonie pour malentendants, réfec-tion de l’éclairage, sols antidérapants,baisse de la hauteur des boîtes aux lettres,suppression du mobilier urbain et reprisede la totalité des sanitaires sur certainsimmeubles.

Des engagements de qualité de service en direction des personnes âgées et handicapéesDans le cadre de la démarche Qualibail, aété mise en place une procédure internede traitement des demandes d’adaptationdes logements.Les locataires sont informés par la lettred’information de mmH de la possibilité dedéposer une demande d’adaptation deleur logement. Ces demandes sont adres-sées aux agences de proximité avec uncertificat médical ou l’attestation d’unergothérapeute qui précise les travauxdemandés. L’appréciation de la faisabilitétechnique des travaux est effectuée par lechargé de secteur, lors d’une visite à domi-

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MEURTHE & MOSELLE HABITAT : une commission internepour l’adaptation des logements

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cile. Dans certains cas, mmH mobilise unergothérapeute, dans le cadre de partena-riats permettant la prise en charge decette prestation (Fondation Bompard,Union et Solidarité pour le territoire de lacommunauté urbaine du Grand Nancy).La demande est ensuite examinée par laCommission Aménagement LogementAdapté au Handicap (CALAH). Cette com-mission composée du directeur de la ges-tion locative, de la chargée de missiondéveloppement locatif, du chargé de mis-sion sociale et de 3 responsables de terri-toires se réunit 3 fois par an.

Sa décision est fondée sur une analyse dela situation du locataire du point de vue deson handicap et de sa situation locative, dupositionnement de son logement dans unsegment de patrimoine favorable et de lafaisabilité technique et financière des tra-vaux. Si le logement est situé dans un bâti-ment non accessible, une proposition demutation sera privilégiée. Dans certains cascependant certains travaux peuvent êtreréalisés dans ce segment en faveur de per-sonnes très âgées qui ne sont plus en capa-cité de déménager. Un accompagnement renforcé est en coursd’étude avec la CRAM de Meurthe-et-Moselle (la CARSAT Nord-Est) pour aider àla mobilité des personnes âgées lorsqueleurs conditions de vie dans le logementdeviennent difficiles et que les travaux nepeuvent être réalisés pour des raisons tech-niques ou financières. En 2011, 81 dossiers ont été instruits et 39 logements adaptés en faveur de per-sonnes âgées ou handicapées. L’ensembledes demandes émanant de personneshandicapées, qu’elles soient déjà loca-

taires ou primo-demandeurs, fait l’objetd’un suivi par la mission sociale de mmh :une conseillère, dédiée aux questions dehandicap est chargée de suivre l’avance-ment du dossier. Elle est l’interlocutriceunique du demandeur.

La réalisation des travauxLe montant moyen des travaux, qui por-tent le plus souvent sur l’aménagementdes sanitaires, est de 3 000 €. Il est plusélevé pour certaines adaptations lourdes :décloisonnement d’une pièce, pose derails au plafond, équipements en salle debains. Les marchés publics passés avec lesentreprises prévoient une liste type de tra-vaux d’amélioration de l’accessibilité desentrées et d’adaptation des logements auhandicap afin de rendre lisible ladémarche de mmH et associer les entre-prises à cette problématique. Ces travauxsont financés grâce à la déduction de TFPBpour le parc assujetti.

Dans le cadre des aides à la pierre, la com-munauté urbaine du Grand Nancy prévoit25 % d’aide à l’investissement du montantglobal de la dépense lorsque le bâtimentn’est pas assujetti à la TFPB. Ce dispositifqui ne concerne que les aménagementsallant au-delà des règles techniques issuesde la loi handicap, est plafonné à 8 000 €par logement.

mmH souhaite, dans le cadre de partena-riats avec la MDPH, faciliter la prise encharge de ces travaux par la PCH. Ce modede financement est particulièrement adaptélorsque les travaux sont importants et trèsspécifiques compte tenu du handicap.

La discussion avec la MDPH porte principa-lement sur les circuits administratifs et lesdélais de traitement des situations de per-sonnes handicapées.

Une coordination de l’action en faveur des personnes âgéeset handicapéesUne chargée de mission coordonne l’ac-tion de l’Office en faveur des personnesâgées et handicapées, notamment la pro-cédure de traitement de la demanded’adaptation. Personne ressource eninterne et interlocuteur pour les parte-naires, elle contribue à la définition et ausuivi des objectifs du PSP et de la CUS enmatière de vieillissement et de handicap.

EnseignementsLa démarche mise en place couvre lechamp du handicap et du vieillissement.Son intérêt réside dans une double préoc-cupation d’amélioration générale de l’ac-cessibilité du parc et de réponse auxdemandes particulières d’adaptation deleur logement déposées par des locatairesou des demandeurs en situation de handi-cap. Elle présente également l’intérêt dereposer sur une information des locatairesqui peuvent ainsi se manifester et sur latransparence du processus de décision. ■

> ContactmmH

Nathalie Guerchouxchargée de mission Pôle développement locatif

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DOMOFRANCE concentre sur la région deBordeaux un patrimoine locatif de plus de21 000 logements (dont 50% en Zus). Lasociété intervient par ailleurs dans ledomaine de l’aménagement, du dévelop-pement urbain, de la promotion de la loca-tion et de l’accession sociale à lapropriété.

Une gestion intégrée des demandes de logements adaptésDepuis plus de 15 ans, Domofrance fondesa politique sur des engagements contrac-tuels en matière de qualité de service. Cesengagements, formalisés dans une charterégulièrement actualisée, s’appuient surune organisation déconcentrée et trans-versale des services (siège, 12 antennes et2 bureaux de gestion). C’est au regard del’augmentation des demandes des loca-taires âgés notamment, que la prise encompte des besoins et du traitement desdemandes de logements adaptés a étéintégrée à la charte en 1999.

ObjectifsLa démarche engagée par Domofrancevise avant tout à répondre à :

¤ une exigence de qualité de service auxlocataires ;

¤ une logique d’accompagnement duvieillissement ;

¤ une réponse aux personnes handica-pées de naissance ou du fait d’un acci-dent de la vie.

La méthodologie et les principes

Une gestion personnalisée dans le traitement des demandes et la mise enœuvre des réponses

Les antennes, réparties sur des territoirescouvrant 1500 à 2000 logements, assurenten proximité la gestion du patrimoine etles relations avec la clientèle. Elles sontl’interlocuteur des locataires sur l’en-semble des questions relatives à leurlogement. Le personnel des antennes estréférent pour :

¤ le suivi des demandes d’adaptation delogement des locataires en place ;

¤ l’évaluation des besoins et des condi-tions de faisabilité des aménagement ;

¤ le montage du dossier de demande definancement avec le locataire (sur les sec-teurs exonérés de la TFPB).

Un appui apporté par des services spécialisés

Pour assurer ces missions le personneldes antennes s’appuie :

¤ sur les compétences internes des services techniques et financiers pour la

réalisation de travaux complexes et pourle traitement des demandes de dégrève-ment TFPB ;

¤ sur les compétences externes d’ergo-thérapeutes. Domofrance a signé unecharte de partenariat avec l’associationGIHP dans le cadre de la charte qualité deservice.

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DOMOFRANCE : un engagement de service en faveur des personnes handicapées

Article 9 de la “Charte Domofrance” relatif aux engagements

en direction des locataires7

Domofrance s’engage à étudierl’adaptation du logement des loca-taires âgés de 70 ans et plus, ousouffrant d’un handicap avéré et quien feraient la demande. Domofrances’engage :

¤ à accomplir les démarches admi-nistratives relatives à l’obtention desfinancements nécessaires à ces amé-nagements auprès des organismescompétents

¤ à offrir une aide financière corres-pondant à 70 % du montant des tra-vaux et plafonnée à 3 mois de loyermensuel du logement hors taxe etcharges, si les financements obtenusauprès de ces organismes étaientinsuffisants.

¤ et si cela était encore nécessaire,à financer le complément en contre-partie d’une augmentation de loyer.

7 La charte comprend par ailleurs des engagementsen direction des locataires accédants, des

accédants d’un logement neuf et des accédantsd’un logement dans le parc existant.


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Le repérage de l’offre Au 31 décembre 2010, 144 logements sontadaptés au handicap et 1 540 logementsaménagés pour des personnes âgées. Ilssont intégralement recensés dans la basepatrimoniale de l’organisme. Des critères permettant le recensement del’offre de logements adaptés ont été défi-nis. Ils sont notifiés dans une grille quirecense pour chaque logement le détaildes équipements, avec deux mentions,“adaptés” ou “aménagés”.

Le rapprochement de l’offre et de la demandeLe site Internet de Domofrance permet audemandeur de déposer en ligne les deman-des de logement et de visualiser les offresde logements disponibles (par type, parsecteur…) hors contingent de réservation.Les personnes handicapées peuvent se signaler en remplissant le formulaire com-plémentaire au formulaire national de lademande.Le rapprochement de l’offre et de lademande émanant de personnes âgées ouhandicapées est facilité par l’identificationdes logements adaptés dans la base patri-moine et l’information préalable des réser-vataires que les lots concernés sontdésormais fléchés vers des personneshandicapées ou âgées.Concernant les demandes, Domofrancedonne priorité aux mutations internes maistraite également les demandes externes. Depuis la mise en place de ce mode d’inter-vention, aucun logement adapté n’a été misen location à des personnes ou famillesn’ayant pas de besoins spécifiques.

L’aménagement des logementsDomofrance fonde sa politique sur unengagement de prise en compte systéma-tique et rapide de la demande des loca-taires âgés et/ou handicapés (en moyennedans un délai de 3 à 4 mois). L’adaptationdu logement n’est envisagée qu’après uneévaluation :

¤ des besoins de la personne ;

¤ de l’opportunité des adaptations auregard de la typologie et de l’accessibilitédu logement.

Aussi, en fonction de la situation familialedu locataire et des caractéristiques du loge-ment, une proposition de mutation peutêtre privilégiée, accompagnée si besoin est,de travaux dans le nouveau logement. Suite à la réorganisation de la société en2008, les travaux sont conduits et géréspar les techniciens de la Direction patrimo-niale qui s’appuient sur des bordereaux deprix actualisés chaque année.

Le développement de l’offrenouvelle adaptéeJusqu’en 2005, un pourcentage de loge-ments adaptés compris entre 2% et 10 %était imposé par Domofrance. Depuis la loidu 11 février 2005, le cahier des chargesdes nouvelles opérations programméestient compte des normes en vigueur quirépondent à ces obligations. Une attesta-tion d’accessibilité pour personnes handi-capées est délivrée à la réception dechaque opération.A ce jour, une dizaine de logements sontentièrement domotisés pour répondre à lademande de personnes gravement dépen-

dantes et à mobilité réduite. Ces opérationssont réalisées dans le parc existant, le plussouvent en pied d’immeuble.

Des financements dédiésL’action en direction des personnes handi-capées et/ou en perte d’autonomie, sedécline au travers d’une ligne budgétairedédiée aux travaux d’adaptation. Depuis lelancement de cette démarche, les deman-des sont en constante augmentation. Domofrance a investi en 9 ans environ3950 K€ pour permettre le maintien àdomicile des personnes âgées ou handi-capées. En 2010, l’investissement s’élèveà 480 K€ pour 183 logements, soit un coûtmoyen unitaire de 2 622€ .

Ces opérations sont financées principale-ment par les dégrèvements de TFPB, cequi permet de réduire considérablementles délais de traitement des demandes.

Les enseignementsL’intérêt de la démarche menée parDomofrance est qu’elle s’inscrit dans ladurée : elle s’appuie sur une politique pat-rimoniale adaptée (construction neuve etadaptation du parc). Elle donne lieu à uneorganisation intégrée qui implique demanière transversale l’ensemble des ser-vices : procédures internes d’évaluationdes besoins et de traitement de lademande, traçabilité de l’offre, plan definancement… Cette organisation permet des délais detraitement réduits et une augmentationrégulière de l’offre adaptée mise à dispo-sition des personnes âgées ou en situa-tion de handicap. ■

> ContactDOMOFRANCE

Isabelle Touchon, Directeur Marketing Communication Clients

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LES DISPOSTIFS PARTENARIAUX

LE DISPOSITIF RENNAIS de gestion dela demande et de l’offre de logementsadaptés s’inscrit dans le prolongementd’un partenariat engagé de longue dateentre les bailleurs et la ville de Rennes, puisavec l’ensemble des communes de l’agglo-mération rennaise (37 communes). Depuis plus de 30 ans, l’Office de la ville deRennes, devenu en 2004 Archipel Habitat,OPH de Rennes Métropole, centralise lesdemandes des personnes handicapéesainsi que les offres de logements adaptés.Piloté par Rennes Métropole, ce partenariata été formalisé dans un protocole engageantles associations représentant les personneshandicapées regroupées au sein du collectifHandicap, les services spécialisés (hôpitaux,cliniques, services sociaux…), les représen-tants de l’agglomération et de l’Etat, lesbailleurs sociaux9, la Caisse des Dépôts.

Un cadre de travail partenarialLe dispositif apporte des réponses person-nalisées aux besoins des demandeurs delogement ayant un handicap physiquemoteur, dans le parc social existant ou enprogrammation neuve. Il répond à plu-sieurs objectifs :

¤ Simplifier les démarches des personnesqui souhaitent obtenir un logementadapté sur l’agglomération.

¤ Centraliser la demande exprimée loca-lement, la quantifier et construire une programmation de logements adaptésengageant l’ensemble des partenaires.

¤ Réaliser des logements adaptés dans lecadre de nouveaux programmes, en res-pectant un cahier des charges techniqueconforme à la réglementation et aux objec-tifs définis localement.

¤ Assurer une équité de traitement pour lesdemandeurs, notamment pour la prise encharge des travaux d’adaptation sur le bâti.

Un cadre de travail commun a été défini,portant sur :

- les modalités de centralisation de l’offreet de la demande de logements adaptéspar Archipel Habitat, dans le cadre d’uneconvention de prestation de service ;

- les conditions de mise en relation del’offre et de la demande ;

- l’harmonisation des pratiques des parte-naires ;

- les critères de repérage de l’offre adaptée ;

- les critères d’évaluation des demandes ;

- l’évaluation et les conditions de dévelop-pement du dispositif.

Le repérage et la qualificationde l’offre adaptéeQuatre niveaux d’adaptations ont été défi-nis sur la base d’une grille qui a permis àl’ensemble des bailleurs de la commu-nauté d’agglomération de réaliser la clas-sification de leur parc.

¤ Niveau 1 : Logements adaptables, en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur.Les travaux sont simples et peu coûteuxpour permettre la circulation en fauteuil roulant et l’utilisation des pièces de vie etéquipements. Ces logements sont destinésaux personnes à mobilité réduite.

¤ Niveau 2 : Logements adaptés aux per-sonnes en fauteuil roulant ou ayant desdifficultés de motricité pour les membressupérieurs. Ils peuvent nécessiter uneadaptation personnalisée pas nécessaire-ment très compliquée ni coûteuse.

¤ Niveau 3 : Logements adaptés répon-dant aux besoins des personnes lourde-ment handicapées, nécessitant desaménagements généralement complexeset coûteux : a minima, motorisation desportes d’entrée d’immeuble et du loge-ment, volets roulants, salle de bain adap-tée. Ces logements sont adaptés au plusprès des besoins des personnes.

¤ Niveau 4 : Logements adaptés de niveau3, regroupés et associés à du service pourfaciliter le maintien à domicile de per-sonnes lourdement handicapées. Ceslogements sont généralement gérés pardes associations spécialisées.

Cette classification a nécessité divers ajus-tements pour bien distinguer les loge-ments des catégories 2 et 3 et pourprendre en compte les dispositions de la

RENNES MÉTROPOLE : un dispositif communautaire

9 Aiguillon construction, Archipel Habitat, Espacil Habitat, Habitat 35, ICF Atlantique, SA Les Foyers

LES RÉSULTATS EN CHIFFRES (2010)

¤ 527 logements adaptés de niveaux 2 et 3 sont recensés dans la base surl’agglomération (dont 337 sur Rennes)

¤ 206 ménages sont enregistrés commedemandeurs auprès du serviced’Archipel Habitat parmi lesquels : 39demandeurs sont positionnés sur lesprogrammes en cours et 136 deman-deurs sur la programmation à deuxans. Le stock des demandes est stabledepuis 3 ans.

¤ 66 attributions ont été réalisées (dont38 sur le neuf ), 71 en 2009. Une atten-tion forte est portée aux demandesd’échange de logement.

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nouvelle réglementation handicap quin’étaient pas entrées en vigueur au lance-ment de la démarche Archipel Habitatcentralise l’offre de logements adaptés deniveau 2 et 3. (Voir précisions p.81)

Une filière clairement identifiée d’enregistrement et de traitement de la demandeUn service dédié d’Archipel Habitat assurel’enregistrement de la demande et l’accueildes demandeurs de logements adaptéspour l’ensemble des bailleurs et des com-munes de l’agglomération. Une majoritédes personnes se déplace mais pour cellesqui ne le peuvent pas, le service envoie ledossier au candidat par courrier. L’enregistrement de la demande est l’oc-casion d’un entretien approfondi avec ledemandeur. Il permet de décrire le handi-cap, de préciser les aménagements et lesaides techniques requis dans le futur loge-ment et de déterminer si la demande correspond aux niveaux 2 ou 3 de la clas-sification.Les partenaires, informés sur le dispositif,orientent vers Archipel Habitat lesdemandes de logements de catégories 2 et 3 ; les demandeurs de la catégorie 1continuent à s’adresser à la filière clas-sique de logement social.

Le rapprochement de l’offre etde la demandeDès qu’un logement adapté se libère, lebailleur transmet à Archipel Habitat les caractéristiques du logement disponible ensignalant son niveau d’adaptation.

Une première sélection est effectuée dansle fichier de la demande en fonction de lalocalisation souhaitée, de la typologie et duniveau d’adptations nécessaires. ArchipelHabitat affine la recherche (demanded’équipements ou d’adaptations spéci-fiques) afin d’établir une liste de candidats.Cette liste est adressée à chaque bailleur,qui se met en contact avec les candidats.La commission d’attribution logement desbailleurs reste souveraine. Toutefois,compte tenu des engagements réciproqueset du travail partenarial qui accompagne lamise en relation de l’offre et de lademande, rares sont les refus d’attribution.

Une programmation de logements adaptés Au moins une fois par an, un groupe de tra-vail regroupant bailleurs, usagers et pro-fessionnels du handicap définit desobjectifs de production de logements adap-tés en fonction des demandes enregistréeset actualisées en continu par ArchipelHabitat. Cette production répond à uncahier des charges défini par le collectifHandicap et les bailleurs sociaux.Rennes Métropole, principal financeur autitre de son Programme Local de l’Habitat,intègre ces objectifs dans la programma-tion de logements.Chaque opération de logements adaptés(généralement 2 à 3 logements par pro-gramme neuf ), intègre très en amont lestravaux spécifiques à réaliser qui dépas-sent très souvent le strict cadre de la régle-mentation Handicap (réserves dans lesdalles pour l’installation de siphons dedouches, accessibilité des terrasses).

Certains candidats en situation de handi-cap lourd sont positionnés sur les futursprogrammes de construction. Une analysesur plan du bâtiment et du logement estréalisée avec le demandeur et l’appui d’unergothérapeute pour compléter les adap-tations nécessaires en fonction de la spé-cificité du handicap et de son caractèreéventuellement évolutif. Ce mode opératoire permet d’intégrer lessurcoûts d’adaptation dans les plans definancement des opérations. Il réduit également le nombre des désiste-ments sur des logements livrés deux àtrois ans plus tard.En complément, 14 places de logementstemporaires spécifiques à la probléma-tique handicap ont été créées pourrépondre aux situations les plus urgentes.

Des règles de financement partagées Des règles communes ont été définiesentre Rennes Métropole et les bailleurs,pour financer les travaux d’adaptation surle bâti avec une équité de traitement pourtous les demandeurs. La totalité des sur-coûts est prise en charge par RennesMétropole sur les programmes neufs, et parles bailleurs sociaux pour les travaux dansle parc existant (via le dispositif de dégrè-vement de TFPB).

Seuls les équipements non liés au bâti fontl’objet de demandes de prise en chargeindividualisées. Le principe retenu par lespartenaires étant qu’aucune contributionne soit demandée au candidat pour cetype de travaux. ■

> ContactARCHIPEL HABITAT

Isabelle Clément Chargée de l’accompagnement du vieillissement et des personnes en situation de handicap

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Cette démarche partenariale a été initiéedès 1999, par l’Association des Paralysésde France (APF) et l’Association Françaisede lutte contre les Myopathies (AFM).Constatant la multiplicité des interlocu-teurs, la complexité des procédures et la longueur des délais pour accéder à unlogement adapté, ces associations ontconstitué un réseau associant les dif-férents bailleurs sociaux de l’aggloméra-tion lilloise afin d’améliorer la prise encompte des demandes en assurant unecoordination autour de ces situations. A Villeneuve d’Ascq, l’organisation d’unforum “Handicaps et citoyenneté” en2003, a donné une forte impulsion à ceréseau. Cette ville nouvelle de l’agglo-mération lilloise souhaite faire de l’accessibilité pour tous une priorité.

La municipalité est fortement impliquéedans l’animation du réseau partenarial qui aabouti en 2004 à la signature d’une conven-tion cadre entre la Ville, les associationsintervenant sur le champ du handicap10, lesquinze organismes bailleurs présents sur lacommune11 et cinq promoteurs construc-teurs12. En 2010, la convention a été retravaillée enassociant de nouvelles associations13, avecpour objectif d’élargir les réflexions et deprendre en compte l’ensemble des handi-caps, et notamment intellectuels et auditifs.

Le repérage de l’offre de logements adaptésCe dispositif s’appuie sur un réseau deréférents identifiés au sein de chaqueorganisme Hlm, et sur la participation activedes associations, du service logement de laVille et du CCAS. Dans un premier temps, le repérage del’offre de logements accessibles dans leparc existant, adaptés et/ou adaptables aété engagé par l’ensemble des bailleurssociaux. Les logements identifiés sont codi-fiés à partir d’une grille de classification éla-borée par les ergothérapeutes del’Association française des myopathies(AFM) et l’Association des Paralysés deFrance (APF). Cette classification est conçuedu point de vue d’une personne en fauteuilroulant et prend en compte les usages devie plutôt que les normes réglementaires.Elle présente 2 notions.

¤ La notion de circulation, qui reprend lecheminement de la personne de l’extérieurdu bâtiment (C1) aux différentes pièces dulogement (C2 à C5). Une cotation C1 signifie

que le bâtiment est accessible extérieure-ment uniquement et C5 signifie une accessi-bilité dans toutes les pièces du logement.Un logement coté C4 sous-entend qu’ilrépond aux critères C3, C2, C1.

¤ La notion d’utilisation, qui est reprisepour le WC, la baignoire, la douche et lelavabo.

Chaque logement a une cotation C et U.

Le service habitat de la ville centralise lerecensement des logements sociaux adap-tés, selon la trame de codification, et aumoyen d’un fichier Excel. En 2011, sur unparc social de 10 524 logements, 5161 ontété recensés, et 1804 logements proposentune accessibilité allant du C2 au C5. (Voirprécisions p. 83).

La cohérence avec les interventions sur l’espace publicLe fichier est corrélé au système d’informa-tion géographique communal (SIG) ce quipermet de géolocaliser les logements adap-tés. A cette cartographie, la ville a superposéla localisation des places de stationnementadaptées au handicap. Les places qui ne cor-respondaient pas à la réglementation ont étéidentifiées, et les bailleurs ont pu ensuitetravailler plus facilement sur leur mise auxnormes. La commission communale d’ac-cessibilité de Villeneuve d’Ascq peut égale-ment s’appuyer sur ce recensement pourélaborer son schéma directeur d’accessibi-lité et programmer en conséquence lestravaux d’accessibilité et d’aménagementdes espaces publics.

VILLENEUVE D’ASCQ : une action coordonnée pour le logement des personnes en situation de handicap

10 ESVAD de Lille Douai, APF, SRAI de Lille, AFM CALPACTde Lille, CALPACT de Roubaix et environs

11 Groupe VILOGIA, LMH, Logis Métropole, PartenordHabitat, Habitat du Nord, SRCJ, Immobilière Nord Artois,SIA, ICF Nord Est, Groupe Hainaut Immobilier

12 SEDAF, George V, Marignan Immobilier, PALM Promotion13 Papillon Blanc, les CMP, Remora, Sourd média

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Le traitement et l’évaluation de la demande par chaquebailleur socialAu sein de chaque organisme, le référenthandicap a pour mission de centraliser, decoordonner et de ventiler les demandesdes ménages en situation de handicapselon les secteurs souhaités et selon l’offre disponible. Les demandes de logement adapté sontenregistrées auprès des bailleurs sociauxou du service Habitat de la ville. Un entre-tien individuel permet de préciser lesbesoins d’adaptation nécessaires. Pourcela, un guide d’entretien a été élaboré enpartenariat avec les associations, à l’inten-tion des personnels au contact des deman-deurs et des locataires handicapés en place.Quel que soit le handicap ou la pathologie,ce guide permet d’identifier les adaptationsspécifiques nécessaires, qu’il s’agisse del’environnement extérieur, des parties com-munes et des équipements à l’intérieur dulogement (commandes, sanitaires et piècede vie). A la demande des bailleurs, des forma-tions sur la connaissance du handicap ontégalement été mises en place par leService d’accompagnement à la vie sociale(SAVS) de l’APF pour les personnels encontact avec le public.

La mise en regard de l’offre et de la demandeLorsqu’un logement adapté ou accessiblese libère, chaque bailleur se charge dechercher la ou les demandes correspon-dantes, en lien avec les éventuels réser-vataires. Il est par ailleurs convenu de tenir

informées les associations en temps réelafin qu’elles puissent proposer un candidatdans un délai de 8 jours. Les associationspeuvent également apporter leur expertiseau bailleur sur l’évaluation des besoins etlors d’une visite du logement avec la per-sonne handicapée.Le réseau de référents au sein des orga-nismes joue un rôle clé grâce à leur connais-sance de l’offre disponible, des situations,de leur capacité à négocier entre eux lesmises à disposition de logements et de fairele relais avec les associations.

Des référentiels pour l’adaptation des logements L’objectif des partenaires est également deconcevoir un environnement et des loge-ments adaptés au plus grand nombre etadaptables aux situations particulières dehandicap. Un guide de préconisations techniques aété réalisé, en s’appuyant sur les notionsd’usage pour ne pas rester sur un voletuniquement réglementaire. C’est dans cetteapproche qu’il a été élaboré par lesergothérapeutes de l’APF. Conçu comme uncahier des charges à l’intention desmaitrises d’ouvrage et des maîtres d’œu-vre, il a permis d’engager un travail de sen-sibilisation auprès des promoteurs pourélaborer des avants projets de bâtimentsd'habitation accessibles et permettantd’adapter chaque logement aux besoinsindividuels des personnes à mobilitéréduite ou déficientes sensorielles.Les recommandations portent sur les partiescommunes, les logements et également surl'environnement (aménagement des rues,

trottoirs, parkings, cheminements...). Toutesles prescriptions techniques sont illustréespar des schémas. Certains bailleurs se sontégalement appuyés sur ce guide pour éla-borer un référentiel interne sur la construc-tion neuve et la réhabilitation.La ville demande que ces préconisationssoient intégrées dans les opérations neuvesauxquelles elle apporte un appui.

Un partenariat dynamique avec un portage politique fortLes moyens mobilisés sont importants,ancré dans un partenariat dynamique :

¤ Animation par la Ville du comité de suividu dispositif, implication forte du servicelogement dans le dispositif, recrutementd’un chargé de mission Handicap pourcoordonner l’action des services munici-paux autour du handicap, développementdu SIG…

¤ Mobilisation par chaque bailleur d’unréférent sur le handicap, évolution despratiques, outils et procédures internes,implication importante des gestionnairespour réaliser le recensement de l’offre.

¤ Investissement des associations dans leréseau des référents et les actions miseen œuvre (formations, guides, outils…).

Le bilan de ce partenariat est jugé suffisam-ment positif pour que son élargissementsoit envisagé à l’ensemble de l’aggloméra-tion lilloise. La communauté urbaine de Lille(LMCU), via sa commission intercommunaled’accessibilité, a entamé des travaux sur cesquestions. ■

> ContactMAIRIE DE VILLENEUVE D’ASCQ

Benoit Dacquin, Chargé de mission handicap [email protected] Isabelle Chwalkowski, Conseiller logement [email protected]

ASSOCIATION RÉGIONALE POUR L’HABITAT NORD-PAS-DE-CALAIS

François Delhayef.delhaye@[email protected]

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Partant du constat que les logements adaptés pour les personnes à mobilitéréduite étaient mal repérés, le CCAS d’Aix-en-Provence, avec l’appui des déci-deurs locaux, a impulsé une démarchepartena-riale sur la commune pour amé-liorer la gestion des logements adaptés etmieux répondre aux besoins des deman-deurs. Le dispositif a été initié en 2005 etl’ensemble des partenaires concernés ontété associés dès le départ.

Une charte de partenariat a été signéepar les membres du comité de pilotage,qui regroupe les organismes d’Hlm14, lesréservataires15, les organismes financeurs16, les associations de personnes handica-pées17, les élus de la ville et le serviceHabitat de la Communauté d’agglomérationdu Pays d’Aix.

Le dispositif comporte deux volets :

¤ la classification du parc social et le recen-sement de l’offre adaptée au handicap quiest en cours d’élargissement à l’ensembledes communes du Pays d’Aix avec un glis-sement de l’animation sur l’agglomération ;

¤ la facilitation de la mise en regard offre/demande menée à l’échelle de la ville d’Aixen Provence par le CCAS.

Le recensement du parc adaptéUne grille d’évaluation du niveau d’adapta-tion des logements a été établie, permettantde classer le patrimoine selon 7 catégoriesde logement, en fonction de leur niveau d’ac-cessibilité et d’adaptation, en allant du plusau moins accessibles. La grille détaille préci-sément les éléments et espaces à analyser :l’entrée, les espaces extérieurs et collectifs,les circulations internes, salle de bain et sani-taires, reste du logement (hauteur interrup-teurs et commandes électriques, aires derotations…). Chaque élément est classé d’un niveau 1 à 4,et la combinaison des différents niveaux per-met de classer le logement de 1 à 7. Un poste de chargé de mission a été financépour réaliser les visites des logements pré-identifiés comme adaptés par les bailleurs. Chaque logement fait l’objet d’une fiche dediagnostic détaillée reprenant le descriptifprécis des adaptations et des équipementsdu logement et de son environnement. Unebase de données gérée par la ville cen-tralise l’offre de logements adaptés et lesinformations sur chaque logement. Cette base de données est corrélée auSystème d’informations géographique (SIG)du service municipal qui permet de les géo-localiser.

La base de données est partagée parl’ensemble des partenaires selon desmodalités définies dans la charte departenariat.Aujourd’hui le recensement de l’offre adap-tée, en cours d’élargissement à l’ensembledes 34 communes de la communauté d’ag-glomération du Pays d’Aix est désormaisréalisé par un cabinet d’études externemandaté par les services de l’aggloméra-tion. Les données sont intégrées dans unatlas communautaire avec la localisationdes logements adaptés sur l’ensemble del’agglomération.

Une facilitation de la mise en regard de l’offre et de la demande sur la ville Sur la commune d’Aix-en-Provence, la direc-tion du secteur handicap du CCAS assurel’accueil et l’orientation des demandeursd’un logement adapté. Au cours d’un entretien approfondi, uneassistante sociale spécialisée sur le handicapévalue la situation avec la personne handi-capée ainsi que les besoins d’adaptation dufutur logement et les éventuelles mesuresd’accompagnement ou de services. Elle s’ap-puie sur la connaissance des logementsadaptés figurant dans la base de données. L’ensemble des demandes en instance sontcentralisées dans un fichier, actualisé encontinu par le CCAS. L’enregistrement de lademande et la délivrance d’un numéro d’en-registrement départemental sont effectuéspar un bailleur social, la ville d’Aix n’assu-rant pas ce service. En fonction des besoins, l’assistante socialepeut aider les personnes à monter les dossiers de demande de logement, ou solli-

AIX-EN-PROVENCE : une identification du patrimoine adapté

14 Erilia, Logirem, Famille et Provence, Opac Sud, SFHE,Pays d’Aix Habitat, ICF Sud Est Méditerranée,Domicil, Sacogiva, ainsi que l’AR Hlm PACA & Corse

15 Sous-Préfecture, Conseil Général et UNICIL16 CRAM Sud Est, CPCAM 13, DDE 13, DDASS 13,

CREDATT, PACT ARIM, ADIL 1317 APF, AFM, Association des Familles de Traumatisés

Crâniens, Parcours Handicap 13, Handitoit Provence.

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citer une expertise complémentaire auprèsdes associations spécialisées sur le champdu handicap.

Une gestion des relocationsassurée par chaque bailleurChaque bailleur ou réservataire traite lesdemandes qui lui sont adressées et posi-tionne les candidats sur les logements quise libèrent, la décision d’attribution étantprise par la commission d’attributions. Les bailleurs peuvent s’appuyer sur l’exper-tise du CCAS pour affiner l’adéquation de lademande avec le logement proposé. De lamême manière, ils peuvent se rapprocher duCCAS pour trouver une candidature. Il en estde même pour les réservataires quand ils’agit d’un logement réservé. S’il est néces-saire de prévoir des travaux d’adaptationcomplémentaires, le CCAS et le réseau desassociations apportent un appui dans la dé-finition de ces travaux, ainsi qu’au montagedes dossiers de demandes de financement.

L’animation du dispositifElle a été rendue possible grâce au finance-ment d’un poste de chargé de mission pen-dant deux ans au sein du CCAS. Lacommunauté du Pays d’Aix a pris le relaispour financer l’extension du recensement parun bureau d’études sur les autres communesde l’Agglomération. L’action, initiée au départpar la Commune d’Aix en Provence, est suiviepar le groupe “habitat” de la Commissionintercommunale pour l’Accessibilité. Elles’appuie sur la nouvelle mission handicapcréée en 2010 par la communauté d’agglo-mération du Pays d’Aix.

Bilan et perspectivesLes partenaires, parmi lesquels l’AR HlmPACA & Corse et le mouvement Hlm local,se sont fortement mobilisés dans cettedémarche qui a permis la construction d’unréseau autour du handicap, le développe-ment d’une connaissance partagée desbesoins et des réponses à développer avecla coproduction d’outils et méthodes.Sur un parc de 23 000 logements sociauxsur tout le territoire de la communauté d’ag-glomération, 241 logements adaptés ontété recensés par les bailleurs sociaux dont166 ont pu être visités et codifiés.

Au-delà de cette identification, l’intérêt dela démarche est la classification du parcsocial au regard de son accessibilité sur descritères communs. Ce classement a néces-sité des mises en cohérence avec lescritères utilisés par certains bailleurs àl’échelle de leur patrimoine et a conduitdans certains cas à une “double codifica-tion”. Pour les organismes cependant, ladémarche permet de sensibiliser les parte-naires sur la situation du parc social et derechercher avec eux les conditions d’uneamélioration de l’accessibilité des partiescommunes, en lien avec les actions quipeuvent être menées par la collectivité surles espaces publics.

Sur la ville d’Aix-en-Provence, depuis 2006,76 relogements ont été effectués avec l’appui du CCAS, soit un rythme de 15 à 20 relogements par an. Les chiffressont plus faibles pour 2011. 170 demandessont enregistrées dans le fichier du CCAS.

L’expertise du CCAS facilite la mise enplace de réponses correspondant auxbesoins des demandeurs tout en prenanten compte les contraintes des bailleurssociaux. La centralisation des demandesau sein du CCAS a facilité la réattributiondes logements à des personnes en situa-tion de handicap. ■

> ContactARHLM PACA CORSE

Philippe Oliviero, Directeur Florent Léonardi, Chargé de [email protected]

COMMUNAUTÉ DU PAYS D’AIXJoëlle Parra, Directrice de la mission handicap [email protected]

CCAS AIX EN PROVENCENadine Agnel, Directrice des affaires générales et du handicap [email protected]

Signalétique adaptée aux personnes déficientesvisuelles

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OPERATIONS POUR PERSONNES EN SITUATION DE HANDICAP LOURD

Les unités de logements spécialisés (ULS)développées depuis 2002, par PARISHABITAT ET LA VILLE DE PARIS contribuentà l’insertion des personnes lourdementhandicapées en milieu ordinaire.Les ULS permettent à des personnes en situation de handicap de vivre dans unappartement accessible et adapté à leursbesoins. Dans certaines ULS, les locatairesbénéficient d’un service d’auxiliaires de vie,situé dans des locaux de la résidence, pou-vant intervenir au domicile durant la nuit.Au total, elles représentent 48 logementsrépartis sur 5 sites : Bretonneau (Paris18ème), Masséna (13ème), Zac Duployé (18ème),Impasse du Gué (18ème), Villiot Râpée (12ème).Trois autres projets sont actuellement encours de programmation 18.

Les Unités de Logements Spécialisés sontinsérées dans des opérations nouvelles, à lademande de la Ville de Paris, Ces logementsont une superficie plus grande que lamoyenne pour répondre aux besoinsd’équipements spécialisés des futurslocataires (couloirs et portes élargis, doucheà l’italienne avec plus d’espace…).A l’origine, il s’agissait de logements T1 biset de T2. Dans les opérations récentes, lestypologies des logements sont égalementplus importantes, les personnes handi-capées pouvant être accompagnées de leurfamille ou parfois d’auxiliaire de vie. Les T1 ont une superficie comprise entre 27et 40 m2, les T2 entre 37 et 58 m2 et enfin lesT3 récemment livrés, de 64 m2. Ces opéra-tions sont réalisées le plus souvent en PLAIpour limiter le taux du loyer. Pour un T1 de32 m2 , il s’élève à 197 euros par mois dont72 de charges. Un logement T2 de 47 m2

revient à 338 euros par mois dont 90 decharges. Les locataires perçoivent l’APL, àlaquelle peut s’ajouter une allocation loge-ment complémentaire de la Ville de Paris19.

L’accessibilité et l’aménagement intérieur Les opérations sont totalement accessibles.Elles comportent une signalétique facile-ment repérable, une platine visiophonecompatible à tous handicaps et, quand celaest nécessaire, des rampes avec palier derepos pour accéder à l’immeuble.Les logements ULS font l’objet d’aménage-ments particuliers. L’opération Villiot Râpée,livrée en juillet 2011, comporte des couloirsintérieurs élargis à 1,20 m, des espaces derotation de 1,50 m de diamètre dans toutesles pièces ainsi que des portes coulissantes.

Des équipements très spécifiques y sontinstallés : éviers et lavabos réglables enhauteur , douche à l’italienne, barres demaintien posées dans la douche et les toi-lettes, volets motorisés, sols antidéra-pants… et équipements de domotique, dotéd’une multitude de fonctions :- dans les parties communes : ouverture

/fermeture des accès motorisés (portesdes halls et appel de l’ascenseur) ;

- à l’intérieur du logement, le système com-mande le déverrouillage de la serrure etl’ouverture de la porte palière, l’ouverturede certaines fenêtres dont l’accès au bal-con, les volets roulants motorisés, l’éclai-rage du logement et l’interphone. Enoutre, la sécurité des locataires est assu-rée par la remise d’un dispositif d’appeld’urgence (médaillon ou bracelet).

Le montant des travaux d’adaptation deslogements ainsi que l’installation des équi-pements spécifiques s’élève à environ 15 000 euros par logement. Leur finance-ment est pris en charge par la Ville de Parisqui dispose d’un droit de réservation dulogement.

La maintenance des équipements spéci-fiques fait l’objet d’un marché d’entretienattribué en 2011 par Paris Habitat OPH. Pourles équipements spécifiques en parties pri-vatives, le financement est assuré par leDépartement de Paris.

PARIS HABITAT - OPH : les unités de logements spécialisés(ULS)

18 Une trentaine de logement ULS sont en outreimplantés chez d’autres bailleurs parisiens.19 Sous condition de ressources

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La sécurité-incendie Ces opérations font l’objet d’une demandede permis de construire dans le cadre de laréglementation sécurité-incendie habitation(arrêté du 31 janvier 1986). Les services d’in-cendie et de secours, consultés, considèrentque réserver quelques logements à des per-sonnes handicapées est compatible avec leclassement habitation y compris dans lesrésidences où la présence d’auxiliaires devie est assurée 24H/24.

Les attributions de logementsLes locataires sont des personnes présen-tant un handicap lourd, ne nécessitant pasune surveillance médicale constante. Ilssont identifiés par le médecin de la MaisonDépartementale des Personnes Handica-pées (MDPH) qui rencontre les candidats etles oriente, en fonction de leurs besoins,vers une résidence comportant ou non unservice d’auxiliaire de nuit.Ces candidatures sont ensuite transmises àla Ville de Paris, réservataire des logements,pour un examen en pré-commission d’attri-bution municipale. Enfin, les dossiers sonttransmis au bailleur qui prendra la décisionlors de la commission d’attribution.

Une implication des services deproximité de Paris Habitat OPHLes gardiens et les gérants sont fortementsollicités dans les premiers mois qui suiventl’entrée dans les lieux des locataires. Ilssont amenés à répondre aux différentesquestions sur l’usage des équipements et àfaire intervenir les entreprises concernéeslors de la survenue de problèmes tech-niques, de petites pannes, de mise au point

(ouverture automatique de portes, …). Dansla durée, ils apportent une attention parti-culière aux difficultés rencontrées par ceslocataires dans leur logement et dans leurimmeuble.

Le service d’aide à la vie quotidienneCertaines opérations comportent un ser-vice d'auxiliaires de vie assuré par uneassociation désignée par le départementde Paris suite à un appel à projets. Lesauxiliaires de vie interviennent pour lesactes essentiels de la vie quotidienne(lever, toilette, habillage, préparation etprise de repas, tenue de l’environ-nement…). Elles assurent une permanencede nuit (7 jours/7). Un système d’appelrelié à chaque logement permet deprévenir l’auxiliaire de garde en cas deproblème.Les personnes handicapées contribuent aufonctionnement par un prélèvement sur laprestation de compensation du handicap(PCH). Les locataires handicapés gardent lechoix du service que leur apportent les auxi-liaires de vie. ■

> ContactPARIS HABITAT OPHFlavie Le JeuneChargée d’études à la Direction de la cohésion sociale (référent ULS)

[email protected]

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LA SOCIÉTÉ FRANÇAISE D’HABITATIONSECONOMIQUES (SFHE - Groupe Arcade) a réalisé cette opération à partir d’un pro-jet porté par l’ASSOCIATION HANDITOITPROVENCE, d’appartements regroupésassociant un service d’accompagnementmédico-social pour adultes handicapés(SAMSAH).L’implantation de cette opération dans lequartier traditionnel et dynamique “la Bellede Mai”, à proximité de nombreux com-merces et services, permet de garantir l’in-tégration dans la vie sociale des futurslocataires. Des travaux de voirie réalisés parla municipalité de Marseille offrent des cheminements plus confortables.

Un projet partenarialLa résidence « Le Jardin des Hellènes »livrée en avril 2007 compte 54 logementsfinancés en PLUS, dont sept logements ontété adaptés pour des personnes handica-pées en fauteuil roulant. Un huitième loge-ment est réservé au siège de l’associationgestionnaire du service d’accompagnement(SAMSAH) qui assure une permanence24H/24H. Les appartements adaptés sont situés aurez-de-chaussée et au premier étage del’immeuble : trois T4, quatre T3 et un T2,auxquels sont affectés 8 places de station-nement. L’association Handitoit Provence, le bailleursocial, les architectes et le Conseil généraldes Bouches-du-Rhône ont participé à l’éla-boration du projet afin de garantir l’accessi-bilité de l’environnement immédiat etl’adaptation des appartements réservés. Le Conseil général a financé les surcoûtsd’adaptation des logements adaptés auhandicap en échange d’un droit de réserva-tion pouvant prendre appui sur l’associationHanditoit Provence. Le montant de cettesubvention s’élève à 121 244 €.

Des adaptations dans les logements et les parties communesLes adaptations réalisées permettent auxlocataires de circuler en fauteuil roulant del’extérieur de l’immeuble jusque dans leurlogement et d’utiliser toutes les fonctionsde l’habitation. A partir des surfaces construites, un archi-tecte tétraplégique travaillant au servicedépartemental des personnes handicapées,

a redessiné les salles de bain (supprimantla cloison de séparation des WC pourgagner du rayon de giration), traité lesseuils des balcons et des terrasses, placé leréseau électrique à portée de main, pro-posé l’installation de portes d’entrée auto-matiques que les personnes handicapéespeuvent ouvrir grâce à une télécommande. Pour les personnes lourdement handica-pées qui utilisent du matériel adapté, l’as-sociation a opté pour des T3 dont unechambre est affectée au rangement desmatériels spécialisés.

Les adaptations des logements concernent :- le gros œuvre utile pour la structuration du

logement et de son cloisonnement ;

- l’accès de plain pied au balcon ;

- la réalisation de salles de bains avec desdouches accessibles ;

- la mise à niveau des prises, des interrup-teurs, des tableaux électriques accessiblespour une personne en fauteuil roulant ;

- la mise en œuvre de domotique pour :• la télécommande des gâches électriqueset des grooms motorisés pour les portespalières des logements. Comme pour lesentrées d’immeubles et l’accès au parking• la motorisation des volets roulants

La cuisine et la salle de bain sont équi-pées de meubles adaptés : consolelavabo, douche italienne, sol anti-déra-pant, barres d’appui implantées sur descloisons renforcées.

Les appartements sont équipés de moyenstechniques permettant la liaison constanteentre les usagers et les personnels du SAMSAH, et entre les personnels, au seindes logements et à l’extérieur immédiat.

SFHE : la résidence “Le jardin des Hellènes” à Marseille

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L’accessibilité de l’immeuble Les portes d’entrée des immeubles, d’unelargeur d’1,50m, sont automatisées (télé-commande et badge d’accès). Les boîtesaux lettres en partie basse ont été réservéesaux personnes en fauteuil roulant. Les huitlogements sont accessibles par des ascen-seurs de 80 cm de large équipés d’un bou-ton d’appel à 1m de hauteur.

Chaque logement est associé à un garagefermé situé en sous sol et accessible en fau-teuil roulant. Néanmoins ces boxes sont trèssouvent utilisés comme lieu de stockage.

Une convention de réservationdes logements entre la SFHE etle Conseil généralDepuis 2003, une convention entre la SFHEet le Conseil général des Bouches-du-Rhôneprécise, en contrepartie du financement destravaux d’adaptation, les conditions deréservation de ces logements. Une seconde convention signée en 2006entre la SFHE et l’association Handitoit défi-nit les relations entre le propriétaire et legestionnaire du service : les appartementssont loués par la SFHE à Handitoit. L’association règle le montant des 8 loyersdiminué de l’APL, perçue directement par laSFHE. Les personnes logées, des personneshandicapées en fauteuil roulant et dépen-dantes d’une tierce personne, sont doncsous-locataires de leur logement. Les loyers et les charges prévisionnels fixésdans cette convention s’élèvent à 490 € et82 € de charges pour un T4, 421 € de loyeret 72 € de charges pour un T3 et 275 € deloyer et 55 € de charges pour un T2. Le loyer

d’un garage est de 42 €. La participationdes sous-locataires pour un type 3 de 58 mest de 500 € charges comprises (horschauffage) qu’ils versent à l’associationHanditoit. Les bénéficiaires perçoivent uneaide au logement à taux plein d’un montantde 250 €. Les états des lieux d’entrée et desortie sont réalisés en présence de la SFHE,de Handitoit, et du sous-locataire. La SFHE prend en charge les contrats d’en-tretien nécessaires au bon fonctionnementdes parties communes de la résidence. Lamaintenance des équipements spécifiqueset la domotique sont assurés par Handitoitmais le remplacement du matériel est fac-turé au locataire.

Un service d’accompagnementdes locataires handicapésUn service d'accompagnement médico-social pour adultes handicapés (SAMSAH)assure l’accompagnement à la vie quoti-dienne des personnes à domicile.

Ses objectifs sont les suivants :- apporter, à la demande de la personne,

l’aide compensatrice à sa dépendancephysique dans la vie quotidienne ;

- proposer une aide individuelle adaptée àchaque personne et qui respecte sonmode de vie ;

- assurer l’aide à l’intérieur du logementprivé et dans les alentours proches ;

- sécuriser les personnes par une présencede proximité capable de répondre rapide-ment et en permanence à une demande.

Les aides sont assurées 24 h/24 h et 7 jourssur 7, par une équipe de 23 salariés. Lacoordination est assurée par un infirmier.

Les aides pallient les difficultés de la per-sonne : lever/coucher, toilette-habillage,préparation et aide aux repas, entretienménager, aide aux démarches, accompa-gnement dans le quartier… Ce service fait l’objet d’un financement tri-partite : le Conseil général finance le volet «aide à la vie sociale », l’Etat le volet soins(assurance maladie) et les usagers partici-pent à hauteur de 30% des prestationsqu’ils perçoivent, Allocation compensatricetierce personnes (ACTP) ou Prestation decompensation du handicap (PCH).

Les enseignements La formule permet à des personnes handi-capées de vivre à domicile en bénéficiantd’un logement et de services adaptés.La réussite de l’opération repose sur lamobilisation, en partenariat avec lebailleur social, des acteurs du handicapdont les responsabilités réciproques sontdéfinies par convention. Une seconde opération du même type esten cours d’étude sur Istres dans le cadred’une opération locative de 154 logementsréalisée par la SFHE. ■

> ContactSFHE

François BryckaertDirecteur général

[email protected]

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Cette opération a été mise en service en1997 par ANGERS-HABITAT à la demandede l’Association Française contre lesmyopathies (AFM), pour loger des person-nes atteintes de maladies neuro-muscu-laires et sous assistance respiratoire. Sa réalisation a mobilisé également la Villed’Angers, le département du Maine-et-Loire, l’Etat et l’Assurance maladie. Ellebénéficie depuis cette date d’un agrémentdu Ministère de la santé qui lui ouvre desfinancements pour assurerle fonction-nement d’une permanence de soins et desécurité.

Les aménagements et équipements spécifiques

Ils portent principalement sur :

¤ L’accessibilité au bâtiment et à la ville :deux rampes accessibles en fauteuilmotorisé permettent de rejoindre l’ave-nue menant au centre ville ou à l’arrêt debus à proximité de la résidence. L’autobusaccessible aux personnes en fauteuil rou-lant peut être sollicité pour des déplace-ments en ville.

¤ Les cheminements dans la résidence :ils permettent le déplacement en fau-teuil roulant motorisé équipé d’un res-pirateur artificiel embarqué depuis larue à chaque pièce du logement et auxespaces collectifs (poubelles, local desurveillance…).

¤ Les parties communes : les entrées sontmotorisées avec un digicode compatibleavec le système domotique des 10 loge-ments adaptés. Elles disposent d’ungrand ascenseur fonctionnant par télé-commande infrarouge. Chaque paliercommunique à la coursive extérieure parune porte coulissante vitrée dont l’ouver-ture peut être déclenchée par contact dufauteuil avec un capteur.

> Les logements ont des surfaces habi-tables majorées et sont équipés pour despersonnes ayant des gestes extrêmementréduits. (T2 : 79 m2, 463 € + 120 € - T3 : 94m2, 606 € + 179 de charges).

Les aménagements réalisés :- des portes palières d’1,10 m motorisées,

coupe-feu ;- le coin cuisine est intégré dans la pièce de

séjour. L’évier, sans meuble en dessous,est réglable en hauteur. Les commandes

d’eau froide, d’eau chaude et le réglage enhauteur de l’évier se font par des capteursmanuels ;

- le séjour comporte un grand espace decirculation. Un voyant lumineux permetau locataire de s’assurer que son appel aété réceptionné par l’infirmière de garde ;

- la salle de bains séparée de la chambre parun rideau motorisé est équipée d’unedouche à siphon de sol, d’une baignoire,d’un lavabo à hauteur variable, d’un WCsans appui latéral (chasse d’eau manœu-vrable par barre). L’usage de ces appareilsnécessite l’aide d’une auxiliaire de vie ;

- la chambre est accessible par une portecoulissante motorisée ainsi que le placard.

> L’équipement domotique compense lehandicap et prévient les risques d’accident.Une télécommande infrarouge actionne lesportes, l’ascenseur, l’éclairage, les fenêtres,les volets, le chauffage, l’inclinaison du lit,le téléphone en main libre, radio, télévision,etc. Cette télécommande est installée sur lefauteuil pendant la journée et déplacée surle lit la nuit.

> La surveillance des équipements et lacoordination des services à domicile per-mettent des interventions rapides et immé-diates en cas de besoin. Le local de permanence est équipé de :- deux centralisateurs gérant le système de

sécurité-incendie (détection, alarme,désenfumage). Des commandes à distancepermettent l’ouverture des baies vitrées,l'accès aux coursives etc. ;

- un central téléphonique gére les lignes deslocataires, l’interphonie, l’appel malade.Les téléphones portables des infirmièresou des auxiliaires de vie réceptionnent etlocalisent l’origine de l’appel malade.

ANGERS HABITAT : la résidence “Gate Argent”

La résidence Gate Argent, située à proxi-mité du centre-ville d’Angers, est com-posée de 2 bâtiments regroupant autotal 55 logements. L’un des deux bâti-ments comprend 10 logements adaptéset équipés pour personnes handicapées(du F2 au F4). Situés 2ème et 3ème étages, ils sont répartissur deux cages d’escalier. Pour chacun,une coursive à l'air libre relie leurs par-ties communes (ascenseur, escalier,dégagement horizontal).Au rez-de-chaussée, un local est dédié àune unité de soins (ou poste de sur-veillance). Dix emplacements de parkingau RDC sont réservés pour les locataireshandicapés. Cinq places sont réservéesaux personnels assurant la permanencede soins et de sécurité.

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> ContactANGERS HABITAT

Maryse [email protected]

Nicolas Vigier, directeur du [email protected]

- trois postes informatiques visualisentl’état de fonctionnement des équipementsdomotisés de chaque logement : prises decourant, éclairage, porte, porte-fenêtre,volets et l’état des appels malade : alarmerespiratoire, alarme lit, alarme baignoire,alarme WC.

> La sécurité Incendie : le permis de con-struire a été délivré dans la réglementationHabitation mais compte tenu de l'occupa-tion, plusieurs dispositions complémen-taires2 ont été demandées. En juillet 1999, un incendie qui n’a pu êtreévité malgré les détecteurs de fumée et la présence d'une personne au poste desurveillance, a entraîné le décès d’unelocataire. Suite à ce sinistre, le servicedépartemental d’incendie et de secours ademandé le déplacement des personnesalitées en permanence vers des structureshospitalières. Les modalités d’interventiondes secours en cas d’incendie ont été ren-forcées. Il a également été demandé àAngers-Habitat d’installer à ses frais ungroupe électrogène. En 2010, suite à un rapport de contrôletechnique, la commission départementalede sécurité a confirmé le classement initialde Gate Argent en Habitation.

La gestion technique des installations spécifiquesCette gestion comporte des enjeuxéconomiques et de responsabilité impor-tants pour le bailleur social et l’AFM.

C’est pourquoi, la convention signée enmai 2011 répartit clairement les rôles entreAngers Habitat, I'AFM et les locataires con-cernant la maintenance et l’entretien deséquipements spécifiques d’une part, lapropriété et le renouvellement de ceséquipements d’autre part. Le principeretenu est que le propriétaire des équipe-ments en assure le renouvellement.Tous les équipements domotiques priva-tifs sont la propriété des locataires qui enassurent le renouvellement et l’entretienavec l’appui de l’AFM. Dans les partiescommunes, Angers Habitat est proprié-taire des équipements, l’OPH prend encharge les contrats d’entretien dont ilrépercute le coût dans les charges despersonnes handicapées, lorsqu’il s’agitd’équipements spécialisés. C’est le caspar exemple des portes de coursive quidoivent être vérifiées tous les ans. La pro-priété du groupe électrogène a été trans-férée à l’AFM.

L’occupation sociale et la gestion des attributions Les logements sont réservés à des per-sonnes en situation de dépendance phy-sique pour les actes essentiels de la viequotidienne et nécessitant une assistancerespiratoire. Ils ont le statut de locataires.Certains logements peuvent également êtreoccupés par 2 colocataires handicapés oudont un seul est handicapé.

L’arrivée d’une personne lourdement handi-capée depuis une structure hospitalière estune démarche de projet de vie qui s’inscritdans la durée et elle peut générer de lavacance. C’est pourquoi la conventionsignée entre Angers Habitat et l'AFM préciseles conditions de remise à disposition deslogements à Angers Habitat en cas d’ab-sence de candidat lors d’une relocation.

La permanence de soins et de sécurité L’AFM assure un service de permanence desoins et de sécurité (24 h sur 24 h) gère lesaléas de la vie quotidienne, prévient etprend en charge les actes d’urgence. Elle coordonne les actions des interve-nants extérieurs (soins, intégrationsociale, réseau technique) avec la partici-pation et l'accord de chaque locataire.

EnseignementsUne opération qui répond à une demandede personnes lourdement handicapées devivre en milieu banalisé, pour un coût moinsimportant qu’en structure hospitalière.

La confirmation, en 2010, du classementhabitation de la résidence a été un soula-gement pour l’AFM et Angers Habitat. Eneffet, le classement ERP aurait remis enquestion la viabilité de cette opération quipose des questions de responsabilité àbien clarifier entre partenaires. ■

2) coursives à l'air libre permettant de passer d'une cage àl'autre en fauteuil roulant,- désenfumage des circulations horizontales des 2e et 3e étage,- éclairage de sécurité dans les circulations et les coursives,- recoupement du bâtiment en deux zones comportant chacuneune cage d'escalier et un ascenseur

- détection des fumées et aux gaz de combustion dans lescirculations et les logements - présence d'une personne de garde en permanence 24 heuressur 24 dans le bâtiment, - installation d'un système de communication entre leslogements, les ascenceurs et le local de garde,

- création d'une ligne directe de téléphone avec le centre desecours le plus proche,- revêtements ignifugés des plafonds et parois verticales et dusol,

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MAINTENANCE DES ÉQUIPEMENTS : RÉPARTITION DES RESPONSABILITÉS

ANGERS- HABITAT : ENSEMBLE IMMOBILIER GATE ARGENT

Tableau récapitulatif des équipements et de leur répartition - Annexe à la convention

Points de centre X 100%

Interrupteurs X 100%

Filerie X 100%

Alimentation des prisescommandées + goulotte X 100%

Alimentation des commandesde VR motorisé + goulotte X 100%

Alimentation d’ouverture des portes fenêtre + goulotte X 100%

Alimentation d’ouverture des portes accès handicapés+ goulotte X 100%

Convecteurs électriques et thermostat X 100%

Filerie X 100%

Ensemble modulaire prises électriques H=0.80 X 100%

Ensemble et tableaux de protections (logements) X 100%

Autres Fileries X 100%

Typologie des équipements

Maintenance et entretien Propriétaire en chargede l’équipement du renouvellement du composant

LocatairePermanence Angers


Sécurité AFM Habitat Sécurité AFM Habitat

ÉLECTRICITÉ COURANT FORT

GROUPE ÉLECTROGÈNE

Groupe électrogène X 100%

Maintenance du groupeélectrogène X 100%

Coût du Local technique X 100%

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Cuisine / séjour

Alimentations récepteur X 100%

Alimentations électrovanne X 100%

Alimentations pc commandées X 100%

Chambre(s)

(12) Alimentations récepteur X 100%

(24) Alimentationspc commandées X 100%

Salle d’eau

(10) Alimentations récepteur X 100%

Alimentations électrovanne X 100%

(10) Alimentations 24V > WC X 100%

Entrée

1 Alimentation récepteur X 100%

Autres

Alimentation moteur paillasseévier / lavabo X 100%

Liaisons 5x1.5 pourtélécommande X 100%

Ceinturage du BUS/détecteurs X 100%

Raccordement destélécommandes X 100%

Capteurs infra rouge danslogement + liaison BUS/PC X 100%

Services généraux

Récepteur radio/émetteur10 logements X 100%

Liaison PC/10 logementspar BUS X 100%

2 lecteurs magnétiques+ 10 clés X 100%

Alimentation récepteurs (2)Hall et (4) paliers étage X 100%

Alimentation BUSporte ascenseur X 100%

Alimentation barrière parking X 100%

Alimentation récepteursportes des 10 logements X 100%

Commande de dispositifd’ouverture porte halld’entrée dédié X 100%

Alimentation porte des locauxaccès handicapés X 100%






COURANT FAIBLE

68

ANGERS- HABITAT : RÉSIDENCE GATE ARGENT

Appel malade

Alimentation récepteur dansles logements raccordementBUS X 100%

Alimentation récepteur surpalier raccordement BUS X 100%

Appel malade filaire X 100%

Interface domotique pour :

Commande de portesaccès handicapés X 100%

Commande de VR X 100%

Platines interphoneset platines radio X 100%

Divers

Carillon intérieur aux logements X 100%

Serrures électro portepalières logements X 100%

Serrures électro coursives X 100%

Alimentations des détecteursincendie X 100%

TÉLÉPHONIE

Téléphones intérieurs logements X 100%

Télécommande JAMES X 100%

Auto com + réglettes dans gaine X 100%

Liaison depuis réseau public > Auto com X 100%

LIAISON RADIO

Système Emetteur y compris antenne, réseau bus (PC),Beeper, piles, câblage X 100%

Adressage PC > beeper X 100%

Modification adressage PC> beeper X 100%

PARAFOUDRE

Etude préalable sur installation parafoudre validée par unbureau de contrôle X 100%






COURANT FAIBLE

69






Châssis Oscillo-battant X 100%

Châssis OF ouverture partielle X 100%

Portes intérieures coulissantes X 100%

Porte d’entrée des logements X 100%

Fenêtres coulissantes X 100%

Portes fenêtre 1VTL/coursive X 100%

Portes fenêtre2VTX séjour/coursive X 100%

Portes fenêtre coulissante X 100%

(78) Volets roulants (tous types) X 100%

Monte paillasse évier, lavabo X 100%

Cuvette WC spécifiques X 100%

Parties communes

Portes palières coursives X 100%

2 Portes d’entrée d’immeuble X 100%

Portes locaux accès handicapés X 100%

DÉTECTION INCENDIE

Alimentation en 24V pour Asservissement portillonsdes coursives au PC X 100%

Câblage de type PYROLION(portillons des coursives) X 100%

Détecteur et alimentationportes d’entrées X 100%

Détecteurs et alimentationdans logements X 100%

Câblage BUS(détecteur logement > PC) X 100%

Détecteurs sur paliers etparties communes X 100%

Câblage BUS(détecteur palier jusqu’au PC X 100%

Détecteur et alimentation local VO + Véhicules Handicapés X 100%

Centrale alarme : Voir DOMOTIQUE / PC Environnement et Santé

Blocs de secours X 100%

MOTORISATION

70

DOMOTIQUE/PC ENVIRONNEMENT et SÉCURITÉ (suivant TRILOGIE)

Ensemble PC X 100%Sécurité(*)EnvironnementY compris logicielSystème TRILOGIE

(*) Centrale alarme + liaisonau PC sécurité

Capteurs/récepteurs TRILOGIE X 100%

Appel Bus sécurité X 100%

Armoire de répartition descommandes et info X 100%

Câblage jusqu’à l’ensembledes récepteurs par BUS X 100%

Boîtier chien de garde sortieCentrale et câblage > PC X 100%

PLOMBERIE ÉQUIPEMENTS SANITAIRES

Paillasse évier X 100%

Paillasse lavabo X 100%

Cuvette WC handicapéy compris raccordement X 100%

Cuvette traditionnelle comprisabattant, réservoir X 100%

Baignoire + habillage komacel X 100%

Lavabo sur console X 100%

VANNE 1/4 tour + robinetteriearrêt X 100%

10 Ensembles douchette reflexo X 100%

10 Ensembles douche X 100%

Commande sensitive douche X 100%

Electro vanne by-pass > pourfonction manuel y comprisraccordements X 100%

Bouches ventilation hygro X 100%

Radiateurs X 100%

Robinets thermostatiques X 100%

Compteurs X 100%

Décompressions X 100%

Joints des équipementssanitaires X 100%

Joints des robinetteries,mécanisme, siphons etrobinetteries standards X 100%

Abattant cuvette WC X 100%

Abattant cuvette WC handicapé X 100%







71






PLOMBERIE RÉSEAUX (en fonctionnement normal)

Alimentations Lave linge, lave vaisselle X 100%

Evacuations + joints + siphons PVC X 100%

Robinetterie X 100%

Réseau EU rigide PVC X 100%

Réseau EU flexible X 100%

Réseau EC/EF rigide X 100%

Réseau EC/EF flexible X 100%

Electrovanne EC/EF X 100%

Vanne et purges X 100%

Si les réseaux se bouchent :

Dans les logements X 100%

Dans les colonnes et jusqu’auxsiphons disconnecteurs X 100%

MENUISERIES EXTÉRIEURES (hors motorisation)

Tablier de volets roulants X 100%

Baies PVC vitrées fixes X 100%

Double vitrage X 100%

Porte fenêtre automatisée :Coulissante + 2VTX X 100%

OF manuels X 100%

Semi fixe manuel X 100%

Oscillo-battants X 100%

Commande manuelle des VRnon motorisés manivelle X 100%

Porte coulissante localvéhicules handicapés X 100%

Portes coulissantes coursives X 100%

72


Equipement y compris doubleplatine de bouton poussoirs X 100%

Domotique : Commande defonctionnement X 100%

Domotique : Commanded’alarme de type infra rouge ycompris relais et liaison au BUS X 100%

MENUISERIES INTÉRIEURES BOIS (hors motorisation)

Porte palière bois X 100%

Portes coulissantes boissans motorisation X 100%

Portes coulissantes bois avecmotorisation y compris galetsde roulement X 100%

Portes de distribution X 100%

Porte coulissante placard etrails haut et bas y comprisgalets de roulement X 100%

Plinthes bois spécifique(H=250mm) X 100%

Coffre VR X 100%

Trappe visite bois et cadre (WC) X 100%

Coffre (habillage demotorisation) X 100%

Autres : Béquilles, poignées,toute quincaillerie X 100%

Boites aux lettres + clés X 100%

DIVERS

Barrière amovible accèsparking N=0 X 100%

Télécommandes magnétiques X 100%

Supports : béton et plâtreriedans les logements et partiescommunes X 100%

Embellissements X 100%

ASCENSEUR






73

USH CENTRE : grille de recensement des logements adaptés et notice explicative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

RENNES MÉTROPOLE HABITAT : fiche logement adapté aux personnes handicapées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

VILLENEUVE-D’ASCQ : grille de codification des logements adaptés aux personnes en situation de handicap moteur . . . . . . . . . 83

PARTIE 2

EXEMPLES DE GRILLESDE CLASSEMENT

74

USH-CENTRE : GRILLE DE RECENSEMENT DES LOGEMENTS ADAPTÉS

ACCE

SS

IBLE

75

AD

AP

TE

76

> Comment¤ Le cheminement accessible doit :

- être repérable- être horizontal et sans ressaut- placer les obstacles en dehors du cheminement

¤ Les éléments qui ne pourraient pas être mis en dehors du cheminement doivent :

- être contrastés- comporter un rappel tactile au sol- être réalisé de manière à prévenir les chocs

¤ Eviter l’accès aux zones accidentogènes

> Dimensions¤ Largeur minimale : 1,20 m(réduction ponctuelle tolérée à 0,90 m)¤ Largeur de porte : passage de 0,77m¤ Pentes : 5% + palier de repos tous les 10 m,

si pente entre 4 et 5%8% sur 2 m et 12% sur 0,50 m

¤ Devers maximum 2%¤ Palier de repos nécessaire en haut et en bas de chaque plan

incliné, quelle que soit la longueur : 1,20 x 1,40 m

> CommentLes places de stationnement réservées aux personneshandicapées doivent être :¤ en nombre suffisant¤ localisées à proximité de l’entrée du bâtiment ou de

l’ascenseur¤ reliées au bâtiment par un cheminement accessible¤ repérées par un marquage au sol en périphérie de la

place

> Caractéristiques techniques¤ Largeur : 3,30 m.¤ Places horizontales (devers maxi 2%, aucune pente).

Cheminements extérieurs

Cette notice constitue un guide pour le recensement sur des critères communs, des logements accessibles et adaptés dans l’ensemblede la région Centre, et de leur potentiel d‘évolution dans le cadre d’une politique patrimoniale. C’est pourquoi certaines valeurs sont endeçà des valeurs réglementaires s’appliquant aux logements neufs.

Stationnement

USH-CENTRE : NOTICE EXPLICATIVE

77

Circulations intérieures

> Comment¤ Cheminement horizontal et sans ressaut¤ Un espace de manœuvre (1,70 m x 0,9 0m)

de porte est nécessaire devant chacune d’elle¤ Les poignées de porte doivent être facilement

préhensiles et manoeuvrables.

> Dimensions¤ Largeur minimale des circulations : 1,20 m (réduction

ponctuelle tolérée à 0,90 m).¤ Largeur de porte : passage de 0,77 m¤ Ressaut du au seuil maximum : 2 cm¤ Effort nécessaire pour ouvrir la porte maximum 50 N (5 kg)¤ Palier de repos nécessaire en haut et en bas de chaque plan

incliné, quelle que soit la longueur : 1,20 x 1,40 m

Les ascenseurs doivent être conformes à la norme NF - EN 81-70, notamment en termede dimensions.

Type d’ascenseurCabine :

Dimensions minimales Passage libre

Type I 1,00 x 1,25 0,80 mType II 1,10 x 1,40 0,90 mType III 1,40 x 2,00 0,90 m

78

Escaliers

> Comment¤ Main courante continue, rigide et facilement préhensible¤ Repérage visuel et tactile des marches¤ Dispositif d’éclairage facilitant le repérage et l’équilibre

> Dimensions¤ Largeur entre mains courantes : 1 m¤ Marches : hauteur 0,17 m, giron 0,28 m


79

Logements accessibles

> L’unité de vieL’unité de vie des logements, en RdC ou étage, desservispar un ascenseur est réalisée au niveau d’accès dulogement. Elle est constituée de :¤ la cuisine,¤ le séjour,¤ une chambre (ou partie du séjour aménageable en

chambre si logement sur plusieurs niveaux),¤ un cabinet d’aisances,¤ une salle d’eau.> Dimensions¤ Largeur de la porte d’entrée : 80 cm, passage 77 cm¤ élargissement ponctuel au droit des portes à 1,20 m¤ Largeur des portes intérieures 80 cm, passage 77 cm

> La cuisinePassage d’une largeur minimale de 1,50 m entre lesappareils ménagers, les meubles fixes et les parois

>La salle d’eauUne salle d’eau au moins doit offrir un espace libre d’au moins 1,50 m de dia-mètre en dehors du débattement de la porte et des équipements fixes

>Le cabinet d’aisanceIl doit offrir une porte d’entrée de 77 cm de passage

> La chambreLa chambre accessible doit offrir, en dehors du débattement de la porte et del’emprise d’un lit de 1,40 m x 1,90 m :- un espace libre d’au moins 1,50 m de diamètre- un passage de 1,20 m sur le petit cote et 0,90 m sur les grands cotes du lit,

ou inversement.

Pour obtenir ces dimensions, le lit peut être placé dans un angle, contre unmur

80

Logements adaptés

> Le cabinet d’aisances¤ Un espace libre d’au moins

0,80 x 1,30 m latéralementa la cuvette et en dehorsdu débattement de la

porte. Ce cabinet estéquipé d’une barre d’appui.

¤ L’espace de rotation estrecommandé, mais pasobligatoire dans le cas de ce recensement.

> La salle d’eau¤ Une douche accessible (siphon de sol, ressaut 2 cm, ou siège de douche accessible) équipée de barres d’appui.¤ Baignoire avec tablette de 30 cm de large en bout de baignoire (ou mobile) et une aire d'approche de 80 cm x 1,30 m parallèlement.¤ Un passage libre sous le lavabo. Il est conseillé que le bord haut du lavabo soit à 85 cm et que le siphon soit déporté.

> La cuisineLes appareils de cuisson et leurs commandes utilisables par une personne en fauteuil roulant :espace vide sous évier de 70 cm de haut, 60 cm delarge et 30 cm de profondeur.

> L’unité de vieIl est conseillé que chacune des pièces de l’unité de vie dispose de volumes de rangement accessibles à une personne en fauteuilroulant.


81

RENNES MÉTROPOLE : FICHE LOGEMENT ADAPTÉ AUX PERSONNES HANDICAPÉES

82

RENNES MÉTROPOLE : FICHE LOGEMENT ADAPTÉ AUX PERSONNES HANDICAPÉES

83

VILLENEUVE D’ASCQ : GRILLE DE CODIFICATION DES LOGEMENTS ADAPTÉS

84


85


87

Liste des dernières parutions

Plus de 100 titres déjà parus. Certains sont épuisés ; les autres peuvent être commandés (différents tarifs*)auprès de la direction des Activités promotionnelles – Éditions de l’Union sociale pour l’habitat - 14, rue Lord-Byron - 75384 Paris Cedex 08 - Tél. 01 40 75 52 63 - Mél : [email protected]

Les Cahiers90 Contrat-type de coordination de la sécurité et de la

protection de la santé - janvier 200591 Les organismes Hlm et le mandat de gestion

d’immeubles : proposition de convention- février 200592 Les logements-foyers pour personnes âgées dans la

stratégie patrimoniale - février 200593 La technologie du télérelevage appliquée à la

gestion de l’eau en habitat collectif - avril 200594 Gestion d’un immeuble voué à la démolition : préparer

et accompagner le projet - juin 200595 L’entretien de la ventilation mécanique contrôlée

sanitaire- juillet 200596 Aide à la mise en place d’un contrat d’entretien et

de réparations des ascenseurs - septembre 200597 Prendre en compte la gestion et les usages dans les

projets de renouvellement urbain - septembre 200598 Prendre en compte le vieillissement et le handicap dans

les interventions sur le patrimoine - septembre 200599 Relogement et rénovation urbaine - novembre 200599b Les aspects juridiques du relogement - mai 2007

actualisé en décembre 2010100 Le PLH : enjeux pour l’habitat social et rôle des

organismes Hlm - novembre 2005101 La délégation des aides à la pierre, outil de la mise

en œuvre des politiques locales de l’habitat -décembre 2005

102 Aide à l’entretien des aires de jeu - février 2006103 L’accès et le maintien dans le logement des

personnes ayant des difficultés de santé mentale -mars 2006

104 L’ouverture des marchés de l’énergie pour lesorganismes de logements sociaux - avril 2006

105 L’accès au foncier : comprendre, proposer, agir -juillet 2006

106 Bilan de quelques opérations de résidentialisationdans le cadre de projets urbains - septembre 2006

107 Décentralisation et politiques locales de l’habitat -octobre 2006

108 Guide de mise en place du contrôle techniquepériodique en ascenseur - novembre 2006

109 Guide de sensibilisation à la communication desprojets de rénovation urbaine - décembre 2006

110 Le nouveau régime d’impôt sur les sociétés desorganismes de logement social - avril 2007

111 Le dossier de diagnostic technique - mai 2007112 Communication : approches, pratiques

et tendances - juin 2007113 La gestion des quartiers en chantier - juillet 2007114 Améliorer l’accessibilité du parc existant - juillet 2007115 Stratégie énergétique : comment définir une réponse

globale sur le parc existant ? - novembre 2007116 Projets de gestion de site et certification

Qualirésidence(s) - novembre 2007117 Gérer les copropriétés : savoir-faire et valeur

ajoutée des organismes Hlm - décembre 2007118 Vente des logements locatifs des organismes Hlm à

personne physique : points-clés et recommandations-décembre 2007

119 Entreprendre ou poursuivre l'amélioration duservice aux habitants : la mobilisation francilienne -janvier 2008

120 Les démarches collectives d’engagements deservice en Bretagne et Pays de la Loire - février2008

121 Accéder à la propriété dans les quartiers enrenouvellement urbain - mars 2008

122 Les projets de résidentialisation : points devigilance et recommandations - juillet 2008

123 La restructuration du foncier dans les opérations de renouvellement urbain - juillet 2008

124 Développer les réponses aux besoins d’accueild’urgence et temporaire : les produits, le rôle desorganismes - juillet 2008

125 Partenariats FNARS et USHCollaborations locales : enseignements etperspectives - septembre 2008

126 ProAccess : accession sociale, vente Hlm,copropriétés - septembre 2008

127 Maintien à domicile des personnes âgées : lesformules proposées par les organismes d’Hlm -octobre 2008

88

Liste des dernières parutions

128 L’adaptation de la gestion des organismes d’Hlm à l’accueil des ménages vulnérables(Besoins, principes d’intervention et modesorganisationnels) - juin 2009

129 Refuser et ajourner une demande de logement : pointsde repères juridiques et opérationnels - juillet 2009

130 Gestion et communication de crise dans l’habitat social Guides réflexes et méthodologie - juillet 2009

131 Le Plan Local d’Urbanisme pour favoriser lelogement social - septembre 2009

132 Guide de l’aménagement opérationnel - février 2010133 Développement durable, nouveau concept, nouvelles

pratiques de communication - juin 2010134 Les procédures de gestion de la demande et des

attributions - juillet 2010135 La prévention des impayés et des expulsions -

octobre 2010136 Les partenariats entre bailleurs sociaux et associa-

tions pur l’accès et l’insertion durable dans lelogement desménages en difficulté - novembre 2010

137 Les économies d’énergie après la loi Grenelle 2 -novembre 2010

138 Mettre en œuvre la réforme de la demande sur lesterritoires - janvier 2011

139 Les engagements en matière de qualité de service :enjeux, pratiques et perspectives - janvier 2011

140 Le Conseil de Concertation Locative : un outil intégréau service du mieux vivre ensemble - janvier 2011

141 Guide pratique et déontologique de la vidéoprotectionà l’usage des bailleurs sociaux - mai 2011

142 La médiation dans une politique de tranquillitérésidentielle - mai 2011

143 Faciliter la mobilité résidentielle dans le parc social -juin 2011

144 Les organismes d’Hlm et la copropriété : aspectsjuridiques - septembre 2011

145 Vente Hlm : une nouvelle dimension dans lastratégie des organismes Hlm - décembre 2011

146 Sécurité, tranquillité : Qualité urbaine et préventionsituationnelle - avril 2012

147 Les coopérations entre organismes Hlmet établissements publics fonciers - septembre 2012

Les Guides

• Le guide de l’aménagement et de la réduction dutemps de travail dans les organismes - mars 1999

• Le guide de la fonction médiation dans les organismesHlm - février 2000

• Le guide de la fiscalité Hlm - Tome 3 - Accession à la propriété, régime des travaux - mai 2000

• Le guide des études de marché : un outil d’aide à ladécision de développement d’une offre locative sociale- février 2001

• Le guide de la gestion prévisionnelle des ressourceshumaines : repères pour l’action - novembre 2001

• Le guide du recrutement des personnels de terrain :agents de proximité, gardiens d’immeuble - novembre2001

• Élaborer des procédures de gestion de la demande etd’attribution de logements - Version actualisée au 1er janvier 2002 - février 2002

• Le guide des logements-foyers pour personnes âgées.Quelles adaptations, pour quel avenir ? - mars 2002

• Le guide de la fiscalité Hlm - Tome 4 - Les impositionsliées à la détention et la location d’un immeuble - mars 2002

• Le rôle des organismes de logement social dans les PLH - mars 2003

• Guide des observatoires de l’habitat : la participationdes organismes de logement social - mars 2003

• Guide évaluation des contrats de ville - juin 2003

* Tarifs des Guides, prix unitaire TTC francoGuides 1995 à 2000 : 22,87 €Guides 2001 : 24,39 € - 2002 : 25 € - 2003 : 26 €

* Tarifs des Cahiers, prix unitaire TTC francoDu n° 5 au n° 50 : 15,09 €Du n° 51 au n° 62 : 16,01 €Du n° 63 au n° 71 : 16,77 €Du n° 72 au n° 76 : 17 €Du n° 77 au n° 80 : 17,50 €A partir du n° 81 : 20 €

L’UNION SOCIALE POUR L’HABITATLES REVUES

14, rue Lord Byron • 75384 Paris Cedex 08Tél. : 01 40 75 78 00 • Fax : 01 40 75 79 83www.union-habitat.org

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