BPCE SFH

ATTESTATION DU CONTROLEUR SPECIFIQUE SUR LES MODES ET

RESULTATS D’EVALUATIONET LES METHODES DE REEXAMEN

PERIODIQUEDE LA VALEUR DES IMMEUBLES

AU 31 DECEMBRE 2011

CAILLIAU DEDOUIT ET ASSOCIES

19, RUE CLEMENT MAROT

75008 PARIS

BPCESFH

50, avenue Pierre MendŁs-France

75013 PARIS

ATTESTATION DU CONTROLEUR SPECIFIQUE SUR LES MODES ET

RESULTATS D’EVALUATION ET LES METHODES DE REEXAMEN

PERIODIQUE DE LA VALEUR DES IMMEUBLES

AU 31 DECEMBRE 2011

Au Conseil d’administration de BPCE SFH,

En notre qualitØ de contrôleur spØcifique de BPCE SFH et en application des dispositions prØvues par l’article 5 du rŁglement 99-10 du ComitØ de la RØglementation Bancaire et FinanciŁre, nous avons procØdØ à la vØrification de la validitØ, au regard de la rØglementation en vigueur, des modes et rØsultats d’Øvaluation des immeubles sous-jacents aux prŒts et des mØthodes de rØexamen pØriodique de leur valeur, tels que publiØs simultanØment aux comptes annuels au 31 dØcembre 2011 et joints à la prØsente attestation.

Les modes et rØsultats d’Øvaluation des immeubles et les mØthodes de rØexamen pØriodique de leur valeur ont ØtØ dØfinis et mis en oeuvre sous la responsabilitØ de la direction de votre sociØtØ.

Il nous appartient de nous prononcer sur leur validitØ au regard des rŁgles en vigueur au 31 dØcembre 2011.

Nous avons mis en oeuvre les diligences que nous avons estimØ nØcessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Nos travaux ont consistØ à vØrifier la conformitØ:

- des procØdures, modes et rØsultats d’Øvaluation ainsi que des mØthodes de rØexamen pØriodique, dans leur conception et dans leur dØtermination, à la rØglementation en vigueur au 31 dØcembre 2011;

- des informations publiØes simultanØment aux comptes annuels avec, d’une part, le dispositif d’Øvaluation et de rØexamen effectivement appliquØ et, d’autre part, avec les rØsultats rØsultant de l’application du dispositif d’Øvaluation.

BPCE SFH

Attestation sur les modes et rØsultats d’Øvaluation et les mØthodes de rØexamen pØriodique

de la valeur des immeubles au 31 dØcembre 2011

Les travaux que nous avons effectuØs appellent de notre part les commentaires et observations suivants

Les modes et rØsultats d’Øvaluation des immeubles et les mØthodes de rØexamen pØriodique de leur valeur, publiØs simultanØment aux comptes annuels au 31 dØcembre 2011, respectent globalement les articles 2 à 4 du rŁglement 99-10 du CRBF.

Il convient nØanmoins de prØciser que, sur la base des tests effectuØs par nos soins, la mise en oeuvre opØrationnelle de cette procØdure demeure perfectible concernant

- la qualitØ et l’utilisation, par le systŁme automatisØ de rØØvaluation mis en place, des donnØes affØrentes à la localisation des biens,

- la documentation des indices de rØØvaluation des biens retenus,

- les contrôles internes liØs à la procØdure de rØexamen pØriodique de la valeur des biens, qui doivent Œtre renforcØs de façon à s’assurer, notamment, de l’homogØnØitØ des rŁgles de valorisation retenues et de la validitØ des indices utilisØs.

Fait à Paris, le 27 juin 2012

Le Contrôleur SpØcifique

EDOUIT ET ASSOCIES Øpar Laurent BRUN

BPCE SFH

PROCEDURE AFFERENTE A L’EVALUATION INITIALE ET A LA REE VALUATION DES BIENS APPORTES

EN GARANTIE DES PRETS

Sommaire 1. Le cadre rØglementaire....................................................................................................................2

1.1. RŁglement n° 99-10 du CRBF - Chapitre 1" de l’Øvaluation des immeubles......................................2

2. Evaluation initiale des biens financØs..............................................................................................4

3. RØØvaluation pØriodique des biens financØs...................................................................................5

3.1 RØfØrentiel utilisØ pour les Øvolutions des prix au m2 : PARIS NOTAIRES SERVICES & PERVAL................5

3.2. Retraitements effectuØs sur les donnØes utilisØes....................................................................................6

3.3. Calcul de la valeur rØØvaluØe des biens financØs.......................................................................................7

4. Annexe : indices retenus en 2011 et valeur des gages....................................................................8

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BPCE SFH est un Øtablissement de crØdit, filiale à 100% de BPCE SA, dont l’objet est le refinancement

de prŒts personnels immobiliers, originØs par les rØseaux commerciaux du Groupe BPCE, par

l’Ømission d’Obligations de Financement de l’Habitat.

1. Le cadre rØglementaire

BPCE SFH est soumise à diffØrentes obligations d’ordre rØglementaire, notamment le respect des

dispositions du rŁglement N° 99-10 du CRBF concernant la valorisation des immeubles financØs par

des prŒts Øligibles.

1.1. RŁglement n° 99-10 du CRBF - Chapitre 1er de l’Øvaluation des immeubles

RŁglement du 9 juillet 1999 modifiØ par les rŁglements n° 2001-02 du 26 juin 2001 et n° 2002-02 du

15 juillet 2002, par l’arrŒtØ du Ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie du 7 mai 2007

et par l’arrŒtØ du 23 fØvrier 2011

Article 1 : Les immeubles financØs ou apportØs en garantie au sens des articles L. 515-14 et L. 515-

35 du code monØtaire et financier font l’objet d’une Øvaluation prudente excluant tout ØlØment

d’ordre spØculatif.

Article 2 : L’Øvaluation est rØalisØe sur la base des caractØristiques durables à long terme de

l’immeuble, des conditions de marchØ normales et locales, de l’usage actuel de l’immeuble et des

autres usages qui pourraient lui Œtre donnØs.

Cette valeur est dØterminØe par Øcrit de maniŁre claire et transparente et ne peut Œtre supØrieure à

la valeur vØnale.

Par dØrogation, l’Øvaluation peut Œtre fondØe sur le coßt total de l’opØration initiale lorsque ce coßt

est infØrieur à 600 000 euros ou lorsque l’ensemble des prŒts immobiliers financØs par la sociØtØ de

crØdit foncier ou par la sociØtØ de financement de l’habitat et garantis par l’immeuble ØvaluØ

prØsente un capital unitaire restant dß, apprØciØ au moment de l’acquisition de ces prŒts ou de leur

apport en garantie, infØrieur à 480 000 euros.

Article 3 AprŁs leur acquisition ou apport en garantie, l’Øvaluation des immeubles est rØexaminØe

dans le cadre du systŁme de mesure des risques auquel sont assujetties les sociØtØs de crØdit

foncier et les sociØtØs de financement de l’habitat au titre du rŁglement no 97-02:

a) Pour les immeubles à usage d’habitation, cet examen est effectuØ annuellement selon une

mØthode statistique;

b) Pour les immeubles à usage professionnel pour lesquels l’ensemble des prŒts immobiliers

appartenant à la sociØtØ de crØdit foncier et garantis par le bien ØvaluØ prØsente un capital unitaire

restant dß infØrieur à 30 % du montant total initialement prŒtØ ou infØrieur à 480 000 euros,

l’examen peut Œtre effectuØ annuellement par l’utilisation d’une mØthode statistique;

c) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coßt d’achat ou la derniŁre valeur estimØe est

infØrieur à 600 000 euros et lorsque l’ensemble des prŒts appartenant à la sociØtØ de crØdit foncier

et garantis par le bien ØvaluØ prØsente un capital unitaire restant dß supØrieur à 480 000 euros, cet

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examen est individuel et effectuØ tous les trois ans. Entre deux examens individuels, la valeur de ces

immeubles est rØexaminØe annuellement selon une mØthode statistique;

d) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coßt d’achat ou la derniŁre valeur estimØe est

supØrieur à 600 000 euros et lorsque l’ensemble des prŒts appartenant à la sociØtØ de crØdit foncier

et garantis par le bien ØvaluØ prØsente un capital unitaire restant dß supØrieur à 480 000 euros, cet

examen est annuel et individuel.

Article 4 : L’Øvaluation des biens immobiliers est rØalisØe par un expert indØpendant au sens de

l’article 168 de l’arrŒtØ du 20 fØvrier 2007 relatif aux exigences de fonds propres applicables aux

Øtablissements de crØdit et aux entreprises d’investissement.

Article 5 : Les modes et les rØsultats d’Øvaluation des immeubles ainsi que les mØthodes de

rØexamen pØriodique de leur valeur sont tenus à la disposition du contrôleur spØcifique mentionnØ à l’article L. 515-30 du Code monØtaire et financier qui se prononce sur leur validitØ. Ils sont publiØs

simultanØment aux comptes annuels accompagnØs de l’apprØciation du contrôleur spØcifique.

L’AutoritØ de contrôle prudentiel peut exiger leur modification.

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2. Evaluation initiale des biens financØs

Les articles 2 et 4 du rŁglement n°99-10 du CRBF, modifiØ par l’arrŒtØ du 23 fØvrier 2011, disposent

que:

- l’Øvaluation initiale d’un gage est rØalisØe sur la base des caractØristiques durables à long

terme de l’immeuble, des conditions de marchØ normales et locales, de l’usage actuel de

l’immeuble et des autres usages qui pourraient lui Œtre donnØs;

- cette Øvaluation est dØterminØe par Øcrit de maniŁre claire et transparente et ne peut Œtre

supØrieure à la valeur vØnale;

- l’Øvaluation des immeubles est rØalisØe par un expert indØpendant;

- par dØrogation, l’Øvaluation peut Œtre fondØe sur le coßt total de l’opØration initiale lorsque ce

coßt est infØrieur à 600 000 � ou lorsque l’ensemble des prŒts immobiliers financØs par la

SociØtØ de Financement de l’Habitat et garantis par l’immeuble ØvaluØ prØsente un capital

unitaire restant dß, apprØciØ au moment de l’acquisition de ces prŒts ou de leur apport en

garantie, infØrieur à 480 000 C.

Dans la pratique, une Øvaluation à dire d’expert n’est pas, en l’Øtat, systØmatiquement diligentØe

par les rØseaux commerciaux du Groupe BPCE lors de l’instruction des prŒts.

Dans ce contexte:

� tous les gages donnØs en garantie à BPCE SFH font l’objet d’une valorisation initiale sur la

base du coßt de l’opØration.

� Lors de la crØation de BPCE SFH, il a ØtØ dØcidØ de:

- ne pas mobiliser les prŒts concernØs par le dØpassement des seuils mentionnØs

prØcØdemment (600 K� / 480 K�), en attendant la mise en place d’un dispositif

d’Øvaluation à dire d’expert des biens financØs;

- analyser les possibilitØs de diffusion pour l’avenir, au sein des rØseaux commerciaux du

Groupe d’une procØdure d’Øvaluation initiale des gages lors de l’octroi des prŒts.

Dans les chaînes de gestion du Groupe, le coßt de l’opØration intŁgre, mais de façon non

systØmatique les «frais de notaire » (en diminution du coßt de l’opØration).

A noter qu’au 31.12.2011, 63 prŒts reprØsentant 39 M� d’encours nØcessitant une Øvaluation initiale

ont ØtØ mobilisØs sans faire l’objet de cette Øvaluation et qu’une correction sera apportØe sur 2012

sur ces prŒts.

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3. RØØvaluation pØriodique des biens financØs

ConformØment à la rØglementation applicable, s’agissant de biens immobiliers rØsidentiels à

destination des particuliers, l’actualisation de la valeur initiale des biens financØs se fait par une

mØthode statistique.

La mØthode de rØØvaluation statistique mise en oeuvre par BPCE SFH dØpend de la localisation des

biens.

Pour les biens situØs en RØgion Ile-de-France, la mØthode est fondØe sur les prix immobiliers

moyens par dØpartement, à l’exclusion des biens situØs à Paris pour lesquels les prix moyen sont

segmentØs par arrondissement. Ces prix moyens sont issus de la base PARIS NOTAIRES SERVICES,

recensant les rØfØrences des transactions immobiliŁres notariØes sur l’ensemble de la RØgion lIe-de-

France.

Pour les biens situØs dans les autres dØpartements mØtropolitains, la mØthode est fondØe sur le prix

immobilier moyen par dØpartement issus de la base PERVAL, recensant les rØfØrences des

transactions immobiliŁres notariØes sur l’ensemble du territoire concernØ.

Pour les biens situØs dans les DOM/TOM (1.019 dossiers reprØsentant un encours de 82,7 M�),

l’indice de rØØvaluation national issu de la base PERVAL est utilisØ.

3.1 RØfØrentiel utilisØ pour les Øvolutions des prix au m2 : PARIS NOTAIRES SERVICES & PERVAL

Les indicateurs de rØØvaluation qui ont ØtØ retenus sont ceux issus des bases commercialisØes par les

sociØtØs PARIS NOTAIRES SERVICES et PERVAL dØtenues par le notariat. Ces bases couvrent, d’une

part, I’lle de France et, d’autre part, le reste du territoire français.

Ces bases restituent les Øvolutions des prix de l’immobilier ancien au m2 . BPCE SFH effectue une mise

à jour semestrielle en dØcembre et en juin pour la valorisation des garanties des crØdits immobiliers.

Ces mŒmes indices de prix sont utilisØs dans le cadre des travaux Bâle Il pour le suivi de la valeur des

garanties au niveau du Groupe BPCE.

L’historique des prix est alimentØ depuis le 1er trimestre 1998 par la base PERVAL et depuis le 1r

trimestre 1990 par la base PARIS NOTAIRES SERVICES. Les pØriodes antØrieures sont recomposØes à

partir de l’indice dit « DUON ».

S’agissant de ce dernier indice, il est composØ de sØries annuelles longues d’indices de prix

disponibles sur:

http://www.egedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id rubrique= 13 8#a2

Remarque : La crØance la plus ancienne intØgrØe au « cover pool » au 31 dØcembre 2011 date d’aoßt

1982.

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Il convient de noter que les indicateurs de rØØvaluation sont publiØs par chacune des 2 sources

PERVAL et PARIS NOTAIRES SERVICES avec un dØlai moyen de 9 mois : ainsi, les prix 1er trimestre 2011

sont disponibles courant dØcembre 2011. Dans ce contexte, les derniers indicateurs utilisØs au 31

dØcembre 2011 sont ceux du 1" trimestre 2011.

Enfin, signalons que, pour 226 dossiers reprØsentant un total rØØvaluØ de �41.9M sur la situation à fin

dØcembre 2011 (soit moins de 0,2% de la valeur rØØvaluØe totale des gages), il a ØtØ identifiØ un

dØfaut de sØlection de la pØriode d’indice retenue. Ce point est en cours d’analyse et sera corrigØ lors

des prochains traitements.

3.2. Retraitements effectuØs sur les donnØes utilisØes

� Retraitement des dØpartements non disponibles:

Pour les biens situØs à Paris qui ne prØsentent pas de code postal ou pour les biens situØs en

province sans code dØpartement correspondant au rØfØrentiel des indices, l’indice national

est appliquØ.

Ainsi, les gages localisØs hors DOM/TOM et pour lesquels la rØØvaluation emprunte l’indice

national et non l’indice dØpartemental reprØsentent 818 dossiers pour un montant rØØvaluØ

de 150M� (soit moins de 1% de la valeur rØØvaluØe totale des gagesà fin 2011) et un encours

de prŒts de 44.2M�, rØpartis de la façon suivante:

- 25 dossiers situØs à Paris sans code postal exploitable, - 733 dossiers pour lesquels on ne disposait pas d’indice dØpartemental à la date d’octroi,

- 60 dossiers sans code dØpartement.

� Retraitement liØ à des donnØes manquantes ou incohØrentes dans les systŁmes d’information

du Groupe BPCE: Lorsque le code dØpartement est inexploitable ou manquant, le code dØpartement est

renseignØ en utilisant celui de l’Øtablissement qui a accordØ le crØdit. Ce retraitement porte sur 202 prŒts à fin dØcembre 2012. Une action correctrice est prØvue pour utiliser l’indice

national.

Une dØmarche gØnØrale de mise en qualitØ des donnØes impliquant l’ensemble des Øtablissements adhØrents au dispositif de rØØvaluation des gages devra Œtre mise en oeuvre en

2012 et permettra de rØduire la proportion des prŒts insuffisamment ou mal renseignØs.

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3.3. Calcul de la valeur rØØvaluØe des biens financØs

Le calcul de la valeur rØØvaluØe des biens se base sur la valeur initiale du bien, telle que dØterminØe

au paragraphe 2, à laquelle est appliquØe la formule suivante

Valeur du bien rØØvaluØe = valeur initiale du bien * prix au m2 à date d’arrŒtØ /prix au m2 à date - de rØalisation du prŒt

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4. Annexe : indices retenus en 2011 et valeur des gages

Evolution annuelle des prix par dØpartement et rØpartition de la valeur rØØvaluØe des Garanties au

31/12/2011:

Valeur IndicØe des Gages aux 31/12/2011 en K�

Prix au m 2 2010

T1

Prix au m 2 2011

Ti

Evolution Annuelle

des Prix en %

Ain 194122 1972 1912 -3%

Aisne 119 598 1 180 1 220 3%

Allier 98 675 1 040 1 089 5%

Alpes-de-Haute-Provence 81 421 1 750 1 884 8%

Hautes-Alpes 99 289 2 139 2 135 0%

Alpes-Maritimes 697 170 3 914 4 029 3%

ArdŁche 157235 1467 1565 7%

Ardennes 41620 1051 1063 1%

AriŁge 59 884 1 099 1 147 4%

Aube 75 655 1 296 1 276 -2%

Aude 179 046 1 844 1942 5%

Aveyron 109 714 1 262 1 176 -7%

Bouches-du-Rhône 1 139 091 2 619 2 748 5%

Calvados 209680 1934 1996 3%

Cantal 41 932 1 163 1200 3%

Charente 69 479 1 100 1 079 -2%

Charente-Maritime 184 090 1907 1960 3%

Cher 59589 1151 1162 1%

CorrŁze 61 974 1 210 1 269 5%

Corse 131727 2329 2409 3%

Côte-d’Or 165 588 1 755 1 776 1%

Côtes-d’Armor 165 822 1 478 1 528 3%

Creuse 26 429 840 896 7%

Dordogne 96 871 1 244 1 224 -2%

Doubs 159035 1538 1557 1%

Drôme 219407 1557 1650 6%

Eure 193 613 1 610 1 648 2%

Eure-et-Loir 126 585 1 598 1 674 5%

FinistŁre 300 164 1 404 1 462 4%

Gard 303913 1829 1889 3%

Haute-Garonne 781 322 2055 2209 7%

Gers 82 332 1 199 1 267 6%

Gironde 540612 1986 2102 6%

HØrault 464018 2302 2386 4%

111e-et-Vilaine 395 207 1905 1959 3%

Indre 70 120 1 106 1 126 2%

Indre-et-Loire 240 062 1 728 1 790 4%

IsŁre 514557 1993 2047 3%

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Jura 75 667 1 217 1 172 -4%

Landes 165217 1779 1796 1%

Loir-et-Cher 83 817 1 308 1 351 3%

Loire 331 712 1 353 1 385 2%

Haute-Loire 84 358 1 145 1 248 9%

Loire-Atlantique 548 571 2083 2 198 6%

Loiret 175 933 1 614 1 627 1%

Lot 68 792 1 306 1 341 3%

Lot-et-Garonne 107 259 1 185 1 188 0%

LozŁre 23 607 1 387 1 299 -6%

Maine-et-Loire 378 267 1 479 1 534 4%

Manche 176187 1317 1413 7%

Marne 110774 1664 1710 3%

Haute-Marne 26 105 895 1 027 15%

Mayenne 91737 1137 1208 6%

Meurthe-et-Moselle 197 833 1 381 1 460 6%

Meuse 55921 996 1048 5%

Morbihan 280947 1854 1869 1%

Moselle 355 163 1 423 1 496 5%

NiŁvre 50331 1034 1037 0%

Nord 606 161 1 582 1 694 7%

Oise 252 094 1919 2014 5%

Orne 81 783 1 156 1 184 2%

Pas-de-Calais 332 219 1 408 1 499 6%

Puy-de-Dôme 176 738 1 421 1 476 4%

PyrØnØes-Atlantiques 260 174 2 189 2 246 3%

Hautes-PyrØnØes 88 860 1 336 1 379 3%

PyrØnØes-Orientales 235 020 1982 2002 1%

Bas-Rhin 388 330 1936 2036 5%

Haut-Rhin 230 123 1 591 1 649 4%

Rhône 635 537 2 356 2 535 8%

Haute-Saône 58249 1037 1040 0%

Saône-et-Loire 167 410 1 185 1 258 6%

Sarthe 221042 1317 1355 3%

Savoie 165 716 2 549 2 568 1%

Haute-Savoie 306 117 2 858 3 014 5%

Paris 952 916 6437 7 722 20%

Seine-Maritime 437 754 1 731 1 778 3%

Seine-et-Marne 454 974 2 572 2 740 7%

Yvelines 677 728 3 415 3 721 9%

Deux-SŁvres 104 200 982 1 045 6%

Somme 136497 1516 1520 0%

Tarn 165810 1229 1292 5%

Tarn-et-Garonne 91 331 1 301 1 359 4%

Var 643 919 3 197 3 314 4%

Vaucluse 250240 1983 2074 5%

VendØe 196062 1641 1720 5%

Vienne 88389 1259 1326 5%

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Haute-Vienne 87022 1213 1251 3%

Vosges 125 128 1 037 1 077 4%

Yonne 107813 1340 1350 1%

Territoire de Belfort 29 840 1 311 1 402 7%

Essonne 583312 2555 2721 6%

Hauts-de-Seine 633 089 4 455 5 005 12%

Seine-St-Denis 515 236 2 863 3 122 9%

Val-de-Marne 500 873 3 668 4 042 10%

Val-d’Oise 562 416 2 601 2 771 7%

Autres (*) 156 327

Total 23 751 293

Pour information, l’indice national (Total Province dØterminØ par PERVAL), prix au m 2 au ler

trimestre

2010 s’Øtablissait à 1871 Euros et au 1er trimestre 2011 à 1967 Euros, soit une progression annuelle

de +5%.

(*) Dont gages rØØvaluØs sur l’indice national correspondants à des bien localisØs dans les DOM/TOM

(code dØpartement 9XX).

Pour les biens localisØs dans les DOM/TOM, la valeur rØØvaluØe au 31/12/2011 est de 156.3M� pour

un encours de prŒts de 82.7M� et un total de 1.019 dossiers.

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