BOIS CESBRON (44700)

PROMOTEUR : PERIAL DÉVELOPPEMENT

CRÉATION DE 3 BÂTIMENTS D’ACTIVITÉ DIVISÉS EN 17 CELLULES, D’UNE

SURFACE DE PLANCHER GLOBALE DE 4.332M².

Bois Cesbron- SOMMAIRE

� Présentation générale de l’Opération

� Présentation du promoteur

� Organigramme de l’opération

� Situation financière du promoteur

� Localisation géographique

� Situation administrative et technique

� Financement de l’opération

� Eléments financiers - bilan de l’opération / Ratios du bilande l’opération

� Montage d’intervention

� Atouts et points d’attention du Projet

� Calendrier prévisionnel

� Annexes

Présentation générale de l’Opération

Création d’un « village d’activité » BOIS CESBRON composé de 3 bâtiments d’activité divisés en 17 cellules. Leterrain se situe au cœur de la ZAC du Bois Cesbron à Orvault (44).

L’environnement direct du projet est constitué de parcelles d’activités et de parcelles résidentielles.

L’opération est divisée en 2 tranches :

La 1ère tranche est livrée le mois prochain,

Les travaux de la 2nde tranche commencent courant octobre

Caractéristiques techniques:

• Création d’une zone d’activité :

o SDP: 4,332 m² ;

o 17 cellules construites mais 18 cellules commercialisées (une a été divisée pour les besoins d’unacquéreur);

o 3 bâtiments;

• 88 places de stationnement (PCM déposé afin d’augmenter le nombre de stationnement + 14).

Périmètre découpé par TRANCHE Surface % surface CA grille PV % CA CA réservé % réservé / CA Bilan

Tranche 1 2 079 m2 48% 2 231 000 48% 758 860 € 36%

Tranche 2 2 254 m2 52% 2 389 000 52% 1 462 000 € 65%

Total 4 333 m2 4 620 000 2 220 860 € 51%

Présentation du promoteur (1/2)Opérateurs:

Le Programme est porté par la SCCV IP ORVAULT, détenue par PERIAL Développement, AXTOM Promotion(aujourd’hui appelée EILEGRA Promotion) et AEJIS.

Cependant, PERIAL Développement étant l’actionnaire majoritaire (60%) nous axons la présenteprésentation sur cet acteur.

La société PERIAL Développement réalise, restructure et rénove des immeubles de bureaux oud’habitations collectives. Elle a construit depuis 1973 plus de 50 000 m² de bureaux et 4 000 lotsd’habitation collective pour le compte d’investisseurs privés ou institutionnels.

Le groupe PERIAL est également un acteur majeur dans l’investissement immobilier :

- 2,7Md€ de capitalisation des fonds gérés,

- 39 000 clients

- 470 immeubles en portefeuille

Nom du programme Déscription

SEVEN 12.500 m² de bureaux

Les Rives de la Marque 2.650m² de bureaux

NATURA EnR 2885 m² de bureauxBureaux Mougins (technopole Sophia Antipolis)

Exemple d'opérations livrées

Type d'actif construit Ville/Département Etat actuel du programme

Bureaux Lyon (7ème arrondissement) Commercialisé

Bureaux Marcq-en-Baroeul (59) Commercialisé

Commercialisé

Organigramme de l’opération

SCCV IP ORVAULT

SAS AXTOM PROMOTION(désormais appelée

EILEGRA PROMOTION)

SAS PERIAL DEVELOPPEMENT

Détient 10% du capital de la SCCV

SARL AEJIS

Détient 60% du capital de

la SCCV

Détient 30% du capital de

la SCCV

Société créée pour l’opération

Situation financière du promoteur (1/2)

Note: Comptes sociaux de PERIAL DEVELOPPEMENT

Commentaires:

CR :

- CA en progression de 58% s’établissant à 25M€

- RN de 4,8M€ (+123%)

Bilan :

- Progression importante des capitaux propres

(+100%) représentant 28% du total bilan

- Baisse significative de l'endettement (-103%)

=> Taille importante de la contrepartie avec une belle

santé financière

Année / en € N-1 N (31/12/2016) Variation

Chiffre d'affaires (CA) 10 531 855 25 354 057 58%

Excédent Brut d'Exploitation (EBE) - 557 018 8 201 429 107%

Résultat financier - 513 471 - 363 923 -41%

Résultat net (RN) - 1 104 281 4 850 391 123%

Bilan / en € N-1 N (31/12/2016) Variation

Actif immobilisé 6 410 816 5 948 399 -8%

Stocks 23 307 459 3 090 534 -654%

Créances 2 549 460 7 659 875 67%

Disponibilités 36 011 959 229 96%

Autres - Charges constatées d'avance 765 -

Total actif 32 304 510 € 17 658 036 € -83%Capitaux propres 15 590 4 865 982 100%

Provisions -

Endettement financier 18 015 377 7 025 350 -103%

Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)

14 273 543 5 766 704 -148%

Total passif 32 304 510 € 17 658 036 € -83%

Ratios N-1 N (31/12/2016)

EBE/CA -5% 32%

RN/CA -10% 19%

FP/Total Bilan 0% 28%

FP/dette financière 0% 69%

Stocks/total bilan 72% 18%

Disponible/total bilan 0% 5%

Localisation géographique

Adresse : 9 Avenue de la Bugallière, ZAC du Bois Cesbron, 44700 Orvault

L’opération

Localisation du projet

Accès :

• Accès routier : 2 min du bdpériphérique, 20 min de Nantes

• Gare SNCF : 25 min en voiture

• Bus : 4 min (arrêts BOIS CESBRON ouPONT MARCHAND)

• Aéroport : Nantes-Atlantique Bougenais

Aux alentours :

Zone d’activité et résidentielle

Bd Périphérique

Situation administrative et technique

� Terrain : Oui, pour la tranche 1 et 2

� 477.000€ HT hors frais de notaire => 110€/m² SDP

� Acheté auprès de la société coopérative agricole TERRENA par la SCCV IP ORVAULT

� Sol :

� Etude de sol: Oui,

� Etude pollution: Oui

� Permis de construire

� PC n°1 (tranche 1) + transfert à la SCCV,

� Obtenu en novembre 2016 et purgé de tout recours en février 2017

� PC n°2 (tranche 2) + transfert à la SCCV,

� Obtenu en mars 2017 et purgé de tout recours en mai 2017

� PC Modificatif du PC n°1 déposé dont l’objet est la construction de parking supplémentaire et la réalisationd’aménagements demandés par un acquéreur tels que la création de châssis par exemple.

� Obtenu- Arrêté à recevoir dans les prochaines semaines

� Intervenants :

• Notaire : Maître François GOURET

• Architecte : APSIDE ARCHITECTURE

• Constructeur : GSE REGIONS

• Bureau de contrôle : DEKRA Industrial

• Etude géotechniques : ARCADIS

• Pollution de sols : SEREA

Financement de l’opération

� Emplois : 3.896.782 € HT

o Prix total de revient HT : 3.896.782 €

� Ressources : 3.497.560€ (90% du Prix de Revient HT)

o Fonds propres total de l’opération: 700.700€ (soit 18% du Prix de Revient HT)

o Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 300.000€, financer partiellementles travaux, sur 12 mois

o Fonds propres des promoteurs : 400.700€

o Avance en CCA d’associés PERIAL Développement (montant flexible suivant le besoin en trésorerie) :576.000€

o Montant de la pré-commercialisation: 51% du CA HT, soit 2.220.860€

o Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Pas d’emprunt pour cette opération

� Garanties:

o GFA obtenue: Non, pas nécessaire pour ce type d’opération

Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios

Surface de Plancher (SDP) en m² 4333

Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP 114

Coût Construction incluant VRD et Imprévus Ht en €/m² SDP 578

Marge prévisionnelle en fonction du CA HT 10%

Honoraires internes en fontion du CA HT 8%

CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT 18%

RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION

BILAN OPERATION SIMPLIFIE en € HTCharge foncière, redevances et taxes 709 244Cout de construction incluant VRD 2 504 598Honoraires 554 279Frais financiers 106 470Frais généraux 22 191Prix de revient 3 896 782Chiffres d'Affaires 4 329 821Marge 433 039

Charge Foncière HT + Frais d'acquisition + Evictions 487 494

Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE) 215 250

Coût Etudes + Huissiers.. 6 500

Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts 90 000

Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) 2 344 270

Imprévus et aléas 70 328

Total Honoraires techniques HT(M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS)

19 700

Assurances RC DO CNR 22 191

Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage)

Honoraires de Promotion versés aux associés HT 346 386

Honoraires Commerciaux versés aux associés HT

Honoraires Commerciaux externes HT 173 193

Publicité 15 000

Total Frais Financiers(Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi)

106 470

Frais divers 0

Total Prix de revient HT 3 896 782

Total C.A. HT 4 329 821

Marge prévisionnelle 433 039

Principales Caractéristiques Financières (en € HT)

*Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire

auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme.

**Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie

à la SOCIETE SCCV IP ORVAULT une avance au compte courant d’associé.

Montage d’intervention

FONDS

PROPRES/QUASI-

FONDS PROPRES**

300.000€

Investisseurs en

financement participatif*

300.000€

SAS véhicule

intermédiaire

Société ad’hoc

SCCV IP ORVAULT

Actionnaires : 400.700€

- PERIAL Développement,

- AEJIS

- AXTOM PROMOTION

(EILEGRA PROMOTION)

Atouts et points d’attention du Projet

S W

O T

FORCES FAIBLESSES

� Site situé à proximité immédiate du périphérique

� Terrain acheté, livraison de la tranche 1 intervenant le mois prochain (octobre), pré-commercialisation de 51% pour l’ensemble du programme

� Solidité de la contrepartie PERIAL Développement

� Contractant général : GSE

� Peu de transports en commun

OPPORTUNITES MENACES

� 1ère opération réalisée avec PERIAL DEVELOPPEMENT (acteur majeur de l’immobilier)

Calendrier prévisionnel

Evenement Date

Démarrage de la pré-commercialisation juillet-16

Obtention du PC 1 novembre-16

Purge PC 1 février-17

Acquisition du terrain mars-17

Obtention du PC 2 mars-17

Purge PC 2 mai-17

Démarrage des travaux tranche 1 mars-17

Livraison tranche 1 octobre-17

Démarrage des travaux tranche 2 octobre-17

Livraisons Tranche 2 juin-18

Durée total des travaux T 1 (en mois) 6

Durée total des travaux T 2 (en mois) 8

Durée total des travaux Opération (en mois) 14

ANNEXES

Intégration dans la zone

L’opération

Plan de masse

Plan de commercialisation

Perspectives

Etat de la pré-commercialisation (vente auprès d’utilisateurs)

- 10 lots sur 18 sont pré-vendus (acte de vente ou PV signée), représentant 51% du Chiffres d’affairesglobal du bilan;

- Dont 4 cellules (représentant 22% du CA global) sont achetés par 1 utilisateur (NAOTIC)-promesse signée ;

- La pré-commercialisation s’est faite à 1.037€/m² légèrement supérieur au CA budgété (999€/m²)

- La commercialisation a démarré en juillet 2016, en moyenne 1 lot est réservé par mois

- Exprimé différemment, le CA peut être décomposé de la sorte : si les cellules étaient louées auprèsd’utilisateurs et revendues à un tiers : loyer moyen annuel à 80€/m² (345.803€) * taux de rendement à8% = 4,3M€

Bilan

Enseignes Lots contrat SDP m² VEFA Parking VEFA €/m² VEFA Parking % CA du bilan

Vente

MATISSE A1 Vendu 132 m2 145 000 € 8 000 € 1 099 € 145 000 € 5 000 € 3% 3%AGENCE COMMERCIALE P. MERCIER A2 Vendu 170 m2 185 000 € 6 000 € 1 087 € 185 000 € 6 000 € 4% 4%SCI PHIL&AS A3 Vendu 196 m2 210 000 € 6 000 € 1 072 € 195 860 € 6 000 € 5% 5%SASU LE ROOF B8 Vendu 322 m2 325 000 € 8 000 € 1 010 € 325 000 € 8 000 € 8% 8%MENUISERIE GUINE BENJAMIN C1 Vendu 195 m2 210 000 € 6 000 € 1 077 € 210 000 € 6 000 € 5% 5%

B3 22%B4

B5

B6

Ma petite chaise B7-2 Vendu 161 m2 175 000 € 4 000 € 1 087 € 175 000 € 4 000 € 4% 4%

Ss total promesse signée 10 2 142 m2 2 250 000 € 66 000 € 1 051 € 2 185 860 € 35 000 € 51% 1037

à commercialiser

A4 222 m2 235 000 € 6 000 € 1 060 € -

A5 247 m2 260 000 € 6 000 € 1 051 € -

B1 322 m2 325 000 € 8 000 € 1 010 € -

B2 322 m2 325 000 € 10 000 € 1 010 € -

B7-1 161 m2 175 000 € 6 000 € 1 087 € -

C2 250 m2 260 000 € 6 000 € 1 039 € -

C3 306 m2 310 000 € 6 000 € 1 014 € -

C4 361 m2 360 000 € 6 000 € 997 € -

Ss total non non pré-vendu 8 2 191 m2 2 250 000 € 54 000 € 1027

Total opération 18 4 333 m2 4 500 000 € 120 000 € 1 039 € 4 435 860 € 89 000 €Total opération avec parking 4 620 000 € 4 524 860 € 4 329 821 €

1 066 € 1 037 € 999 €

Prix réservé

950 000 € 0 € 22%

Grille de commercialisation

NAOTIC (M. BELOUIN) PV signée 966 m2 1 000 000 € 1 035 €28 000 €

Deux études de marchés ont été transmises, une réaliséepar Blot Entreprises et une autre par Arthur Loyd. Elles enconcluent toutes les deux que la valeur de marché pour cetype d’actif se situerait autour de 1.000 et 1.100€ (parkinginclus).

=> Les premières réservations le confirment (1.037€/m²parking inclus)

Etude de marché

Pierre Andregnette

Directeur des relations investisseurs

+33 1 70 39 08 87

Investisseurs@fundimmo.com

FUNDIMMO SAS

154 Boulevard Haussmann

75008 PARIS