Baux Commerciaux

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Baux commerciaux

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c est la loi qui organise les beaux commerciaux

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  • Baux commerciaux

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    aauuxx bbaauuxx dd''iimmmmeeuubblleess oouu ddee llooccaauuxx lloouuss

    uussaaggee ccoommmmeerrcciiaall,, iinndduussttrriieell oouu aarrttiissaannaall11..

    EXPOS DES MOTIFS

    Pour la premire fois, au Maroc, le dahir du 21 mars 19302 (20 chaoual 1348) a dict une rglementation particulire afin de rgler les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles ou de locaux affects un usage commercial, industriel ou artisanal. L'objet essentiel du dahir tait de protger cette catgorie de locataires contre des victions abusives. Ces victions auraient t susceptibles d'entraner des consquences particulirement graves qu'il convenait d'empcher parce que, par-del les exploitants et les cranciers ventuels de ces derniers, elles auraient atteint les entreprises, prjudiciant en dfinitive la stabilit, dsirable dans l'intrt gnral, des activits commerciales, industrielles et artisanales.

    Ainsi justifie dans son principe et pratiquement rendue ncessaire par des abus constats, cette rglementation comportait des dispositions destines prvenir les conflits, les rgler s'ils n'avaient pu tre empchs et indemniser les locataires vincs sans motif lgitime, le propritaire pouvant toujours exercer, sous rserve de payer ventuellement l'indemnit d'viction, le droit de disposer des lieux lous une fois le bail expir.

    Le dahir du 17 janvier 19483 (5 rebia I 1367) rglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux loyer d'immeubles ou locaux usage commercial, industriel ou artisanal, s'est substitu au dahir du 21 mars 1930 (20 chaoual 1348) dont il a repris les dispositions essentielles en y apportant des retouches qui

    1- Bulletin officiel n2224 du 10 juin 1955, p. 826.

    2- Dahir du 21 mars 1930/20 chaoual 1348 rglant les rapports entre locataires et bailleurs en

    ce qui concerne le renouvellement des baux loyers dimmeubles ou locaux usage commercial ou industriel; Bulletin Officiel n 909 du 28 mars 1930, p. 384.

    3- Dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367) rglant les rapports entre locataires et bailleurs,

    en ce qui concerne le renouvellement des baux loyers dimmeubles ou locaux usage commercial, ou industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n 1840 du 30 janvier 1948, p. 90.

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    tendaient rendre plus complte, par une extension de son champ d'application, en mme temps que plus efficace, la protection accorde aux locataires. Il dictait, d'autre part, des dispositions nouvelles pour protger les intrts lgitimes des propritaires contre les sous-locations abusives.

    La rglementation de 1948 a t modifie par les dahirs des 2 mai 19514 (25 rejeb 1370) et 30 janvier 19525 (3 joumada I 1371) sur quelques points particuliers, la procdure de la demande en renouvellement du bail notamment. Les rgles de cette procdure taient primitivement trop strictes : de nombreux locataires perdaient le bnfice de la protection lgale pour n'avoir prsent la demande dans les formes ou les dlais lgaux, le juge6 ne pouvant en aucun cas les relever des forclusions encourues.

    Les retouches ralises par le dahir du 2 mai 1951 (25 rejeb 1370) ont assoupli la procdure pour l'avenir, mais elles ont laiss subsister les consquences, souvent trs graves pour les locataires, de l'application de rgles communment reconnues trop rigides. Afin de supprimer ces consquences dans toute la mesure possible, le dahir du 22 mai 19547 (19 ramadan 1373) a fait bnficier d'une prorogation exceptionnelle et temporaire, la seule condition qu'ils occupent encore les locaux, les locataires qui s'taient trouvs atteints par ces forclusions.

    Ces amliorations ne suffisent pas. Il est ncessaire d'apporter des modifications plus profondes la rglementation de 1948 en ce qui

    4 - Dahir du 23 avril 1951 (16 rejeb 1370) compltant les dispositions du dahir du 17 fvrier

    1951 (10 joumada I 1370) relatif aux loyers; Bulletin officiel n 2013 du 25 mai 1951, p. 814.

    5- Dahir du 30 janvier 1952 (3 joumada I 1371) modifiant le dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia

    I 1367) rglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvlement

    des baux loyers dimmeubles ou de locaux usage commercial, industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n 2054 du 7 mars 1952, p. 350.

    6- Comparer avec larticle premier du dahir portant loi n 1-74-467 du 26 chaoual 1394 (11 novembre 1974) formant statut de la magistrature; Bulletin Officiel n 3237 du 28 chaoual

    1394 (13 novembre 1974), p. 1578. Tl quil a t modifi et complt. Article premier :

    La magistrature du Royaume forme un corps unique comprenant les magistrats du sige et

    du parquet des cours et tribunaux.

    Elle comprend galement les magistrats qui exercent dans les services de l'administration

    centrale du ministre de la justice.

    L'affectation des magistrats l'administration centrale du ministre de la justice est prononce

    par dahir sur proposition du ministre de la justice.

    7- Dahir du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373) relatif la prorogation des baux dimmeubles ou de locaux usage commercial, industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n 2171 du 4 juin

    1954, p. 771.

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    concerne, en particulier, la procdure de renouvellement et le rgime du droit du bailleur de reprendre les lieux lous sans tre tenu au paiement d'une indemnit d'viction. Il convient, d'autre part, de mettre fin au rgime provisoire qui s'applique aux locataires bnficiant du maintien dans les lieux en vertu du dahir prcit du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373).

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    Le prsent dahir qui abroge le dahir du 17 janvier 1948 ne modifie pas les rgles essentielles du rgime antrieur ; il trouve sa justification dans les mmes considrations et dans les mmes principes. Toutefois, il reprend entirement cette rglementation, une telle refonte ayant paru prfrable, dans un souci de clart, la solution qui aurait consist modifier partiellement les dispositions existantes.

    Il laisse subsister toutes les dispositions de droit commun relatives aux baux qui ne sont point contraires aux dispositions qu'il dicte.

    Il ne traite pas de la rvision des prix de location en cours de bail qui demeure rgie par les dispositions du dahir du 5 janvier 19538.

    8- Dahir du 5 janvier 1953 (18 rebia II 1372) relatif la rvision priodique des prix de

    location des locaux usage commercial, industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n 2100 du

    23 janvier 1953, p. 104; abrogs par les dispositions de larticle 10 du dahir n 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007) portant promulgation de la loi n 07-03 relative la rvision

    du montant du loyer des locaux usage dhabitation ou usage professionnel, commercial industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n 5588 du 9 hija 1428 (20 dcembre 2007), p. 1719;

    -La rvision des loyers des locaux usage commercial, industriel ou artisanal seffectue en vertu des articles 1 8 et larticle 10 de la loi n 07-03, prcite. Article premier :

    Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun accord, de la fixation du montant

    du loyer, des conditions de sa rvision et du taux de son augmentation ou de sa diminution,

    qu'il s'agisse de local usage d'habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou

    artisanal.

    Article 2 :

    Il ne peut tre convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une priode infrieure

    trois ans courant compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la

    dernire rvision judiciaire ou conventionnelle, ni de convenir d'une augmentation suprieure

    aux taux fixs dans la prsente loi.

    Article 3 :

    Si aucun accord n'est intervenu entre les deux parties concernant les conditions de rvision

    du montant du loyer et le taux de son augmentation, ce montant peut faire l'objet de rvision

    aprs chaque priode de trois ans au moins compter de la date de l'accord sur le montant du

    loyer, de la date de sa rvision d'un commun accord par les parties ou de la date de la dernire

    rvision fixe par le tribunal, et ce conformment aux taux fixs dans la prsente loi.

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    Il est divis en huit titres relatifs au champ d'application des rgles de renouvellement des baux, aux demandes et aux refus de renouvellement, aux sous-locations, aux loyers, aux procdures et aux mesures diverses et transitoires.

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    I. Le champ d'application des rgles relatives au renouvellement des baux, tel qu'il tait fix par le dahir du 17 janvier 1948, n'est modifi, quant au fond, que sur certains points particuliers. Par contre, de

    Article 4 :

    Le taux d'augmentation du montant du loyer est fix ainsi qu'il suit :

    - 8% pour les locaux usage d'habitation ;

    - 10% pour les autres locaux.

    Article 5 :

    Par drogation aux deux taux indiqus l'article 4 ci-dessus, il appartient au tribunal

    d'apprcier le taux d'augmentation du loyer si son montant n'excde pas quatre cent dirhams

    par mois sans que le taux d'augmentation fix par le tribunal soit suprieur 50%.

    Article 6 :

    Conformment aux dispositions des articles 660 et 661 du dahir formant code des

    obligations et contrats, le locataire peut demander la diminution du montant du loyer s'il

    survient des circonstances qui ont des rpercussions sur l'usage pour lequel le local a t

    lou.

    Article 7 :

    Le montant nouveau du loyer est applicable compter de la date partir de laquelle l'action

    en justice a t introduite.

    Si le bailleur demande la rvision du loyer par voie de mise en demeure adresse au locataire,

    le montant nouveau du loyer est applicable compter de la date de rception par le locataire

    de cette mise en demeure, condition que le bailleur introduise une action en justice dans les

    trois mois qui suivent la date de rception de ladite mise en demeure par le locataire.

    Article 8 :

    Le tribunal de premire instance est comptent pour connatre des litiges concernant la

    rvision et le recouvrement de l'augmentation du loyer, que cette augmentation soit stipule

    dans le contrat ou prvue par la lgislation en vigueur relative aux locaux viss l'article

    premier de la prsente loi.

    Le jugement prononant l'augmentation du montant du loyer fixe le montant d suite cette

    augmentation de sa date d'application la date d'excution du jugement.

    Le jugement prononc en la matire est susceptible d'appel pendant un dlai de trente jours

    francs courant compter de la date de notification dudit jugement.

    Le dlai d'appel ainsi que l'appel ne suspendent pas l'excution des jugements pris

    conformment l'article 4 ci-dessus, toutefois, la cour d'appel peut en suspendre l'excution

    par arrt motiv sur la base d'une demande distincte.

    Article 10 :

    Sont abroges toutes les dispositions contraires la prsente loi relatives la rvision du

    montant du loyer.

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    nombreuses dispositions ont t rendues plus claires ou compltes par des prcisions.

    L'objet essentiel de la rglementation demeure de protger les fonds de commerce. Toutefois, le bnfice de cette protection est maintenu au profit de certaines entreprises publiques ou prives qui ne constituent pas des fonds de commerce.

    Pour les baux consentis aprs la publication du prsent dahir sur des locaux accessoires ou des terrains nus, le bnfice de la protection lgale sera subordonn l'accord crit du propritaire, afin que ce dernier puisse accepter ou refuser, en toute connaissance, que les locaux ou les terrains en question soient affects, au regard du prsent dahir et pour l'application de celui-ci, un usage commercial, industriel, artisanal ou assimil. La mme rserve est prvue, pour un motif identique, l'gard des immeubles ou locaux affects en cours de bail des services publics exploits en rgie.

    Les rgles relatives aux baux emphytotiques et aux sous-locations consenties par les emphytotes qui figuraient dans le dahir du 17 janvier 1948 sont maintenues.

    L'article 4 carte l'application des dispositions du dahir aux immeubles ou locaux constitus en habous, qu'il s'agisse de habous publics ou de habous privs et quel que soit le mode de gestion de ces biens. Cette rgle a pour objet de laisser intact le statut traditionnel de ces fondations pieuses. Par contre, il a paru qu'il n'y avait pas de motif d'carter l'application du dahir aux baux consentis par les bnficiaires de droits de menfa sur ces biens. De mme, la constitution en habous de locaux grevs de baux commerciaux antrieurement cette constitution, n'aura pas pour effet de soustraire les rapports juridiques rsultant de ces baux l'application des dispositions du prsent dahir.

    II. Dsormais et nonobstant toute convention contraire, les baux rgis par le prsent dahir ne prendront fin que par l'effet d'un cong donn au moins six mois l'avance, de telle sorte que le bail se trouvera ventuellement prorog, du fait du dahir, au-del du terme fix par le contrat et titre provisoire, sans que joue toutefois, en aucun cas, la tacite reconduction qui aurait pour effet de reconduire le bail initial aux mmes conditions et pour une dure identique. Du fait de ces dispositions et des rgles relatives la procdure de la demande du renouvellement et du cong, en aucun cas les parties en cause ne pourront se trouver surprises par des forclusions sans qu'elles aient pu

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    bnficier du dlai ncessaire pour dfendre leurs droits ou prendre les dispositions pratiques qu'elles jugeraient ncessaires leffet, par exemple, de se recaser dans un autre local ou de trouver un autre locataire. Un large pouvoir d'apprciation est laiss aux juges pour admettre, selon les circonstances de chaque cas, la validit des demandes en renouvellement ou des congs qui ne seraient pas donns dans les formes prescrites, la non-conformit de ces actes auxdites formes n'ayant pas pour effet ncessaire de les rendre non valables, mais seulement d'interdire celui qui les a ainsi mal formuls d'opposer l'autre partie en cause les forclusions lgales. De mme, les juges pourront apprcier, dans le cas de notification par lettre recommande avec accus de rception, si la notification a effectivement atteint la personne laquelle elle tait destine. Il n'a pas paru possible, pour des raisons pratiques, d'exiger que les notifications soient effectues dans tous les cas par actes de greffe.

    III. Les rgles relatives au refus du renouvellement ont t sensiblement modifies en vue de renforcer la protection des locataires. Le bailleur est toujours libre de refuser le renouvellement du bail, charge pour lui d'indemniser le locataire vinc. Mais il n'est plus dispens du paiement de cette indemnit que dans les deux ventualits suivantes : s'il justifie d'un motif grave et lgitime l'encontre du locataire sortant ou si l'immeuble doit tre dmoli pour insalubrit ou inscurit. La dispense du paiement de l'indemnit d'viction, dans les cas de reprise par le propritaire pour habiter ou pour installer une exploitation commerciale, est supprime.

    Le prsent dahir prvoit - ceci constitue une innovation importante - des solutions intermdiaires entre la dispense totale du paiement d'une indemnit et l'obligation de verser une indemnit d'viction gale au prjudice caus par le refus de renouvellement. Ces solutions ont t adoptes, en premier lieu, pour encourager la construction : facult est donne, en effet, au propritaire de refuser le renouvellement du bail pour dmolir et reconstruire l'immeuble ou de diffrer ce renouvellement pendant deux annes s'il se propose de surlever l'immeuble et si cette surlvation rend ncessaire l'viction temporaire du locataire, charge d'indemniser ce dernier du dommage qu'il subit, sans que toutefois l'indemnit dpasse une somme gale, dans le premier cas, trois annes et, dans le second cas, deux annes de loyer. Une solution analogue a t adopte dans le cas o le propritaire reprend les locaux pour y habiter lui-mme pour y installer ses proches : dans cette

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    ventualit, le locataire aura droit dsormais une indemnit d'viction dont, toutefois, le montant ne pourra dpasser une somme gale cinq annes de loyer. Encore, cette facult n'est-elle donne que si se trouvent runies les conditions suivantes : le bnficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation convenant ses besoins normaux et ceux de sa famille, d'une part ; le local sur lequel s'exerce la reprise doit correspondre ces besoins et pouvoir tre adapt par simples travaux d'amnagement un usage d'habitation, d'autre part. Enfin, la limitation du montant de l'indemnit ne s'applique, l'occasion de reprises partielles, que dans l'ventualit o celles-ci ne portent atteinte ni l'exploitation, ni l'habitation du locataire.

    Les reprsentants qualifis des chambres de commerce et d'industrie et des chambres mixtes avaient demand que ces dispositions ne soient pas appliques aux reprises portant sur des locaux exploits en htel ou en meubl. Cette suggestion n'a pas t retenue parce qu'il n'tait pas ncessaire d'apporter cette limitation supplmentaire aux droits des propritaires, le danger d'un exercice abusif du droit de reprise pour habiter tant suffisamment cart par d'autres dispositions, et parce qu'elle tendait instituer un rgime prfrentiel au profit de certains fonds de commerce sans que des raisons dterminantes justifient une telle diffrence de traitement. Les dispositions rappeles ci-dessus ont, de plus, pour effet de limiter, en pratique, des cas certainement trs rares la facult d'exercer la reprise en ne payant qu'une indemnit rduite, et encore, dans ces quelques cas, il n'est pas exclu que le montant de cette indemnit, qui peut atteindre une somme gale cinq annes de loyer, couvre la totalit du dommage subi du fait de l'viction.

    Des dispositions particulires prvoient la facult pour le locataire d'tre relog dans l'immeuble reconstruit la place de celui dont il a t prcdemment vinc. La ralisation de ce recasement n'est pas exclusif du bnfice d'une des indemnits d'viction prvues par le prsent dahir. Il peut toutefois en tre tenu compte pour apprcier dfinitivement le montant du prjudice subi par le locataire. Diverses rgles sont enfin dictes l'effet de protger le locataire contre un usage abusif des facilits de reprise accordes aux propritaires.

    IV. Les articles groups sous le titre IV, relatif aux sous-locations, interdisent pour l'avenir, c'est--dire pour les baux entirement nouveaux et pour les futurs baux de renouvellement, toute sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bailleur ou accord du propritaire ; cet accord devra tre donn par crit. Ils rglementent,

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    d'autre part, les droits respectifs du sous-locataire, du locataire principal et du propritaire.

    V. Le titre V, relatif au loyer, contient des indications sur le mode de dtermination des prix de location lors du renouvellement des baux venus expiration. D'autres dispositions concernent les conditions dans lesquelles les loyers pays d'avance portent intrt et les modalits d'application de la clause de rsolution de plein droit en cas de non-paiement du prix.

    VI. La procdure judiciaire a t assouplie. Le prsident du tribunal de premire instance9 a mission de concilier les parties. La comparution en personne de ces dernires constitue une condition souvent indispensable au succs de la tentative de conciliation ; il n'a pas paru possible cependant de la rendre obligatoire dans tous les cas. C'est aux juges qu'il appartiendra d'user largement de la facult qui leur est donne d'exiger cette comparution.

    En cas d'chec de la tentative de conciliation l'affaire est porte devant le tribunal de premire instance10.

    9- Comparer avec larticle 20 du dahir n1-97-65 du 4 chaoual 1417 (12 fvrier 1997) portant promulgation de la loi n 53-95 instituant des juridictions de commerce; Bulletin Officiel

    n4482 du 8 moharrem 1418 (15 mai 1997),p. 520.

    Article 20 :

    Le prsident du tribunal de commerce exerce, outre les attributions qui lui sont dvolues en

    matire commerciale, celles dvolues au prsident du tribunal de premire instance par le

    code de procdure civile.

    10- Comparer avec larticle 9 de la loi n 53-95, prcite. Article 9 : Le tribunal de commerce est comptent pour connatre de l'ensemble du litige

    commercial qui comporte un objet civil.

    -Voir article 6 du dahir n 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er aot 1996) portant promulgation de

    la loi n 15-95 formant code de commerce; Bulletin Officiel n 4418 du 19 joumada I 1417 (3

    octobre 1996), p. 568.

    Article 6 :

    Sous rserve des dispositions du chapitre II du titre IV ci-aprs, relatif la publicit au

    registre du commerce, la qualit de commerant s'acquiert par l'exercice habituel ou

    professionnel des activits suivantes:

    1) l'achat de meubles corporels ou incorporels en vue de les revendre soit en nature soit aprs les avoirs travaills et mis en uvre ou en vue de les louer ;

    2) la location de meubles corporels ou incorporels en vue de leur sous-location ; 3) l'achat d'immeubles en vue de les revendre en l'tat ou aprs transformation ; 4) la recherche et l'exploitation des mines et carrires ; 5) l'activit industrielle ou artisanale ; 6) le transport ; 7) la banque, le crdit et les transactions financires ; 8) les oprations d'assurances primes fixes ;

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    Des dispositions ont t prvues l'effet de faire chec aux manuvres dilatoires, tout en assurant une information suffisante des parties l'effet de leur rappeler en temps utile les consquences de leur ventuelle inaction.

    VII. Les dispositions diverses les plus importantes sont celles qui frappent de nullit absolue toutes les clauses contractuelles qui feraient chec au droit du locataire d'obtenir ventuellement les indemnits d'viction et de cder son bail l'acqureur de son fonds.

    Une disposition particulire rappelle et prcise que le rgime de protection des baux usage commercial, industriel ou artisanal ne s'applique aux baux portant sur des biens du domaine priv de l'Etat et des autres personnes ou collectivits publiques que dans la mesure o cette application est conciliable tant avec le statut de la domanialit publique qu'avec les exigences particulires au fonctionnement des services publics.

    VIII. Les dispositions transitoires ont un double objet : celui de rgler les difficults qui rsultent de la substitution au rgime actuellement en vigueur d'un rgime diffrent sur un certain nombre de points; celui de prvoir, d'autre part, les conditions dans lesquelles sera rgle la situation des locataires maintenus dans les lieux en vertu de la prorogation exceptionnelle dicte par le dahir du 22 mai 1954.

    Une large libert d'action rendue ncessaire par la diversit des cas qui peuvent se prsenter est laisse au juge pour fixer la date d'effet du nouveau bail et le montant du loyer exigible pour la priode coule depuis la date laquelle le bail prcdent venait normalement expiration.

    D'autres dispositions librent expressment le propritaire des engagements qu'il a pu souscrire au sujet des locaux dont il et t en droit de disposer si la prorogation exceptionnelle n'tait pas intervenue,

    9) le courtage, la commission et toutes autres oprations d'entremise ; 10) l'exploitation d'entrepts et de magasins gnraux ; 11) l'imprimerie et l'dition quels qu'en soient la forme et le support ; 12) le btiment et les travaux publics ; 13) les bureaux et agences d'affaires, de voyages, d'information et de publicit ; 14) la fourniture de produits et services ; 15) l'organisation des spectacles publics ; 16) la vente aux enchres publiques ; 17) la distribution d'eau, l'lectricit et de gaz ; 18) les postes et tlcommunications.

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    et elles reprennent la rgle du dahir du 22 mai 1954 qui carte la possibilit pour quiconque d'obtenir une indemnit raison de l'inexcution des dcisions judiciaires rsultant galement de cette prorogation qui se trouve confirme dans ses effets par le prsent dahir. Un arrt viziriel fixera, d'autre part, la date laquelle cette prorogation prendra fin.

    LOUANGE A DIEU SEUL !

    (Grand Sceau de Sidi Mohamed ben Moulay Arafa)

    Que lon sache par les prsentes - puisse Dieu en lever et en fortifier la teneur !

    Que Notre Majest Chrifienne,

    Vu la dlibration du Conseil des vizirs et directeurs en date du 30 mars 1955,

    A REVTE DE SON SCEAU CE QUI SUIT :

    Vu le dahir du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373) relatif la prorogation des baux dimmeubles usage commercial, industriel ou

    artisanal.

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    TTIITTRREE PPRREEMMIIEERR:: CCHHAAMMPP DD''AAPPPPLLIICCAATTIIOONN

    ARTICLE PREMIER

    Les dispositions du prsent dahir s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploit, que ce fonds appartienne un commerant, un industriel ou un artisan.

    Elles s'appliquent en outre:

    I aux baux d'immeubles ou de locaux accessoires dpendant du fonds, la condition qu'ils soient indispensables l'exploitation de ce dernier et, en outre, dans le cas o ils appartiennent un propritaire diffrent, la condition que les locaux accessoires aient t lous en vue de l'utilisation jointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait t connue du bailleur desdits locaux au moment de la location ;

    2 aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont t difies, soit avant, soit aprs la conclusion du bail, des constructions usage industriel, commercial ou artisanal, la condition que ces constructions aient t leves ou exploites avec le consentement du propritaire et dans la limite indispensable cette exploitation.

    Pour les baux consentis postrieurement la date de la publication du prsent dahir, l'application des dispositions des paragraphes I et 2 de l'alina prcdent est subordonne l'accord crit du propritaire intress. Cette rgle ne s'applique pas toutefois pour le renouvellement des baux conclus antrieurement cette date.

    Art. 2

    Les dispositions du prsent dahir et, notamment, celles des 2e et 3e alinas de l'article premier s'appliquent galement :

    I aux baux d'immeubles ou de locaux usage commercial ou industriel consentis l'tat, aux autres collectivits publiques ou aux tablissements publics, pour des immeubles ou locaux affects des services exploits en rgie soit au moment de la location, soit ultrieurement. Si l'affectation en cours de bail est ralise aprs la publication du prsent dahir, l'application des dispositions ci-dessus est subordonne l'accord crit du propritaire intress ;

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    2aux baux d'immeubles ou de locaux occups par tous tablissements d'enseignement ;

    3 aux baux d'immeubles ou de locaux occups par des faonniers.

    Art.3

    Les dispositions du prsent dahir ne sont pas applicables aux baux emphytotiques. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prvus par les dispositions qui prcdent, aux baux passs par les emphytotes, sous rserve que la dure du renouvellement consenti leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-del de la date d'expiration du bail emphytotique.

    Art. 4

    Le prsent dahir n'est pas applicable aux immeubles et locaux constitus en habous11 et non grevs de droits traditionnels de menfa ou, en cas d'indivision, lorsque les intrts des habous reprsentent une majorit des trois quarts dans l'indivision.

    Toutefois, les immeubles ou locaux qui entreront dans les patrimoines habous postrieurement la publication du prsent dahir, demeureront grevs des baux commerciaux en cours ou ayant fait l'objet d'un renouvellement en application du prsent dahir.

    TTIITTRREE IIII :: DDUU RREENNOOUUVVEELLLLEEMMEENNTT DDUU BBAAIILL

    Art. 5

    Le droit renouvellement ne peut tre invoqu que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayants droit qui justifient, par eux-mmes ou par leurs auteurs, soit d'une jouissance conscutive de deux annes en vertu d'un ou plusieurs baux crits successifs, soit d'une jouissance conscutive de quatre annes en vertu, ou bien d'un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux crits ou verbaux successifs.

    11- Voir articles 94 97 du dahir n1.09.236 du 8 rabii I 1431 (23 fvrier 2010), relatif au

    code du habous; Ce texte a t publi uniquement en langue arabe dans ldition gnrale n 5847 du 1 rajab 1431 (14 juin 2010), p. 3154.

  • -14-

    Art. 6

    Par drogation aux articles 687, 688 et 689 du dahir du 12 aot 1913 (9 ramadan 1331) formant code des obligations et contrats, les baux des locaux soumis aux dispositions du prsent dahir ne cessent que par l'effet d'un cong donn au moins six mois l'avance, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire.

    En consquence, dfaut du cong vis l'alina prcdent, le bail se poursuit au-del du terme fix par le contrat.

    Le bail dont la dure est subordonne un vnement dont la ralisation autorise le bailleur demander la rsiliation, ne cesse que par l'effet d'une notification faite au moins six mois l'avance. Cette notification doit mentionner la ralisation de l'vnement prvu au contrat.

    Si, dans le cas d'un bail comportant plusieurs priodes, le bailleur dnonce le bail l'expiration de l'une de celles-ci, le cong doit tre donn au moins six mois l'avance.

    Le cong doit tre donn soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception12. Le bailleur doit, peine de ne pouvoir opposer au locataire la forclusion prvue l'article 27, prciser les motifs du cong et reproduire les termes de cet article.

    Art. 7

    A dfaut de cong, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande soit dans les six mois qui en prcdent l'expiration, soit tout moment, au cours de sa continuation par l'effet des dispositions de l'article 6 ci-dessus.

    La demande en renouvellement doit tre signifie au bailleur soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception13.

    Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bailleur, la demande en renouvellement peut tre valablement adresse son

    12 -Voir articles 37, 38 et 39 du dahir portant loi n 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28

    septembre 1974) approuvant le texte du code de procdure civile; Bulletin Officiel n3230 bis

    du 13 ramadan 1394 (30 septembre 1974), p. 1306. Tl quil a t modifi et complt. 13- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -15-

    grant, lequel est rput avoir qualit pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propritaires, la demande adresse l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, l'gard de tous. Elle doit reproduire les termes de l'article 8 ci-dessous, sous peine, pour le locataire, de ne pouvoir opposer au bailleur la forclusion rsultant de l'expiration du dlai de trois mois prvu audit article.

    Art. 8

    Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception14, faire connatre au demandeur s'il consent au renouvellement, et dans quelles conditions, ou s'il refuse le renouvellement, en prcisant les motifs de ce refus. A dfaut d'avoir fait connatre ses intentions dans ce dlai et si la demande en renouvellement a t rdige conformment aux dispositions de l'article 7 ci-dessus, le bailleur est rput avoir accept le renouvellement aux clauses et conditions du bail prcdent. Toutefois, si le locataire a demand le renouvellement du bail des clauses et conditions diffrentes, le bailleur n'est rput avoir accept que le principe du renouvellement, le diffrend portant sur le prix, la dure ou les autres conditions du bail devant tre port, la demande de la partie la plus diligente, devant le juge qui statue dans les conditions prvues l'article 30.

    La rponse du bailleur la demande en renouvellement doit reproduire les termes de l'article 27, peine pour le bailleur de ne pouvoir opposer au locataire la forclusion prvue par ledit article.

    Art. 9

    En cas de renouvellement et dfaut d'accord des parties sur la dure du nouveau bail, celui-ci aura la mme dure que celle prvue par le contrat du bail expir sans que, toutefois, la dure du nouveau bail puisse tre suprieure cinq ans.

    Dans le cas d'un bail dure indtermine, le nouveau bail aura une dure gale la dure effective du bail prcdent sans que, toutefois, elle puisse tre suprieure trois ans.

    14- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -16-

    Dans l'un ou l'autre cas, le nouveau bail prendra effet compter de la date de l'expiration du bail prcdent si celui-ci avait t dnonc six mois au moins avant cette date, ou bien, dans le cas o le bail s'est poursuivi au-del du terme fix par le contrat, conformment aux dispositions de l'article 6 ci-dessus, compter du premier jour du mois suivant soit la date pour laquelle un cong aurait t valablement notifi, soit celle de la demande ou de l'offre de renouvellement.

    TTIITTRREE IIIIII :: DDUU RREEFFUUSS DDEE RREENNOOUUVVEELLLLEEMMEENNTT

    Art. 10

    Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il devra, dans le cas o il usera de ce droit, payer au locataire vinc, sauf exceptions prvues aux articles 11 et suivants, une indemnit d'viction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement.

    Le tribunal devra, pour la fixation de cette indemnit, tenir compte de tous les lments de perte que le locataire aura subir et de gains dont il sera priv ensuite de l'viction.

    Cette indemnit sera au moins gale la valeur du fonds, sauf le cas o le bailleur fera la preuve que le prjudice est moindre.

    Art. 11

    Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans tre tenu au paiement d'aucune indemnit:

    I S'il justifie d'un motif grave et lgitime l'encontre du locataire sortant15 ;

    2S'il est tabli que l'immeuble doit tre totalement ou partiellement dmoli comme tant en tat d'insalubrit reconnue par l'autorit administrative, ou s'il est tabli qu'il ne

    15 - Comparer avec larticle 692 du code des obligations et contrats : La rsolution a lieu en faveur du locateur, sans prjudice des dommages, si le cas y chet:

    1. Si le preneur emploie la chose loue un autre usage que celui auquel elle est destine

    par sa nature ou par la convention.

    2. S'il la nglige de manire causer la chose un dommage notable.

    3. S'il ne paye pas le prix chu du bail ou de la location.

  • -17-

    peut plus tre occup sans danger en raison de son tat d'inscurit16.

    Dans le cas o le propritaire ou son ayant droit aura reconstruit totalement ou partiellement l'immeuble ou laura remis en tat, le locataire aura droit de priorit pour louer dans les conditions prvues par les articles 13 et 14 ci-dessous.

    Art. 12

    Le propritaire a galement le droit de refuser le renouvellement du bail pour dmolir et reconstruire l'immeuble, charge de payer au locataire vinc, pralablement son dpart, une indemnit gale au prjudice subi sans qu'elle puisse excder trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'viction.

    Dans le cas o il est fait usage de cette facult, le locataire a le droit de rester dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif jusqu'au commencement effectif des travaux.

    En outre, si l'immeuble reconstruit comporte des locaux usage commercial, industriel ou artisanal, le locataire a droit de priorit pour louer dans l'immeuble reconstruit sous les conditions prvues aux articles 13 et 14 ci-dessous.

    Art. 13

    Pour bnficier du droit de priorit prvu soit l'article 11, soit l'article 12 ci-dessus, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent son dpart, notifier sa volont d'en user au propritaire, soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception17 en lui faisant connatre son nouveau domicile. Il doit notifier dans les mmes formes tout nouveau changement de domicile.

    16- Comparer avec larticle 659 du code des obligations et contrat. Article 659 :

    Lorsque, sans la faute d'aucun des contractants, la chose loue prit, se dtriore ou est

    modifie en tout ou en partie, de telle manire qu'elle ne puisse servir l'usage pour lequel

    elle a t loue, le bail est rsolu sans indemnit d'aucune part et le preneur ne doit payer le

    prix qu' proportion de sa jouissance.

    Toute clause contraire est sans effet.

    17- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -18-

    Le propritaire qui a reu une telle notification doit, ayant de louer un nouveau local, aviser en la mme forme le locataire qu'il est prt lui consentir un nouveau bail.

    Cet avis doit mentionner que le locataire a un dlai de trois mois pour faire savoir au propritaire s'il accepte ou non le nouveau bail ou, dans le cas o acceptant le principe du nouveau bail, il n'est pas d'accord sur les conditions de celui-ci, pour saisir la juridiction comptente. Pass ce dlai et si l'avis a t formul conformment la disposition qui prcde, le propritaire pourra disposer du local.

    A dfaut d'accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont dtermines conformment aux dispositions de l'article 30.

    Le propritaire qui ferait chec au droit de priorit du locataire est passible, sur la demande de ce dernier, de lui payer des dommages-intrts.

    Art. 14

    Lorsque l'immeuble reconstruit, dans les conditions prvues aux articles 11 et 12 ci-dessus, possde une superficie suprieure celle de l'immeuble primitif, le droit de priorit est limit des locaux d'une superficie quivalente celle des locaux prcdemment occups ou susceptibles de satisfaire aux mmes besoins commerciaux que ces derniers.

    Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la rinstallation de tous les occupants, la prfrence est accorde aux locataires exploitant les fonds de commerce les plus anciens qui auront valablement fait connatre leur intention d'occuper les lieux.

    Lorsque l'immeuble reconstruit ne comporte pas de locaux convenant l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale prcdemment exerce, le locataire vinc peut nanmoins user de son droit de priorit sur les locaux reconstruits pour l'exercice d'une exploitation diffrente compatible notamment avec le nouvel amnagement desdits locaux, la nature et la situation de l'immeuble.

    Art. 15

    Le propritaire peut galement diffrer, pendant une dure maximum de deux ans, le renouvellement du bail, s'il se propose de surlever l'immeuble et si cette surlvation rend ncessaire l'viction

  • -19-

    temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ces cas, une indemnit gale au prjudice subi sans qu'elle puisse excder deux ans du loyer en vigueur au moment de l'viction.

    Dans le cas o il est fait usage de cette facult, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.

    Art.16

    Le bailleur peut refuser, sans tre tenu au paiement de l'indemnit d'viction prvue l'article 10 ci-dessus, le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter lui-mme ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, condition que le bnficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant ses besoins normaux et ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domicilis avec lui, que ces besoins correspondent une utilisation normale du local et que ce local puisse tre adapt, par simples travaux d'amnagement, un usage d'habitation. La reprise partielle n'est admise au bnfice des dispositions ci-dessus, qu' la condition de ne pas porter atteinte l'exploitation et l'habitation du locataire.

    Lorsque l'immeuble a t acquis titre onreux, le bailleur ne peut bnficier de cette disposition que si son acte d'acquisition a date certaine18 plus de trois ans avant l'exercice de ce droit.

    Le bailleur qui exerce le droit de reprise partielle ou totale prvu au prsent article, est tenu de verser au locataire ou son ayant droit une indemnit gale au dommage subi sans qu'elle puisse excder cinq ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'viction.

    18- Comparer avec larticle 425 du code des obligations et contrats. Article 425 :

    Les actes sous seing priv font foi de leur date, entre les parties, leurs hritiers et leurs ayants

    cause titre particulier, agissant au nom de leur dbiteur. Ils n'ont de date contre les tiers que :

    1 Du jour o ils ont t enregistrs, soit au Maroc, soit l'tranger;

    2 Du jour o l'acte a t dpos dans les mains d'un officier public;

    3 Si l'acte est souscrit, soit comme partie, soit comme tmoin, par une personnalit dcde

    ou rduite l'impossibilit physique d'crire, du jour du dcs ou de l'impossibilit reconnue;

    4 De la date du visa ou de la lgalisation appose sur l'acte par un officier ce autoris ou

    par un magistrat, soit au Maroc, soit l'tranger;

    5 Lorsque la date rsulte d'autres preuves quivalentes et absolument certaines;

    6 Lorsque la date rsulte de la signature lectronique scurise authentifiant l'acte et son

    signataire conformment la lgislation en vigueur.

    Les ayants cause et successeurs titre particulier sont considrs comme tiers, aux effets du

    prsent article, lorsqu'ils n'agissent pas au nom de leur dbiteur.

  • -20-

    Sauf motif lgitime, bnficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un dlai d'un an dater du dpart du locataire vinc et pendant une dure minimum de cinq ans. A dfaut, il est tenu de verser au locataire vinc une indemnit gale au montant du prjudice subi19.

    Art. 17

    Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propritaire qui se propose de construire sur tout ou partie d'un des terrains viss au paragraphe 2 du 2e alina de l'article premier ci-dessus des locaux usage d'habitation si, avant l'expiration dun dlai de deux ans compter du refus de renouvellement, il entreprend effectivement ladite construction. Le locataire vinc peut rester sur les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.

    Ce droit de reprise ne peut, en tout tat de cause, tre exerc que sur la partie du terrain indispensable la construction. Il donne lieu, s'il a pour effet d'entraner obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, au paiement de l'indemnit prvue l'article 12 ci-dessus. En outre, si l'immeuble construit comporte des locaux usage commercial, industriel ou artisanal, le locataire vinc bnficie du droit de priorit prvu l'article 12 ci-dessus dans les conditions fixes par les articles 13 et 14 du prsent dahir.

    Art. 18

    Le propritaire ou le principal locataire qui, en mme temps qu'il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploit et qui a reu le prix intgral, ne peut refuser le renouvellement qu' la charge de payer l'indemnit d'viction prvue l'article 10, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et lgitime l'encontre du preneur.

    19- Comparer avec les articles 77 et 78 du code des obligations et contrats.

    Article 77 :

    Tout fait quelconque, de l'homme qui, sans l'autorit de la loi, cause sciemment et

    volontairement autrui un dommage matriel ou moral, oblige son auteur rparer ledit

    dommage, lorsqu'il est tabli que ce fait en est la cause directe.

    Toute stipulation contraire est sans effet.

    Article 78 :

    Chacun est responsable du dommage moral ou matriel qu'il a caus, non seulement par son

    fait, mais par sa faute, lorsqu'il est tabli que cette faute en est la cause directe.

    Toute stipulation contraire est sans effet.

    La faute consiste, soit omettre ce qu'on tait tenu de faire, soit faire ce dont on tait tenu de

    s'abstenir, sans intention de causer un dommage.

  • -21-

    Art. 19

    En cas d'expropriation pour cause d'utilit publique, la collectivit publique qui poursuit l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnit d'viction prvue l'article 10, en offrant au locataire vinc20 un local quivalent situ proximit.

    Dans ce cas, le locataire peroit une indemnit compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et, le cas chant, de la moins-value de son fonds. Il est en outre, rembours de ses frais normaux de dmnagement et d'emmnagement.

    Art. 20

    Au cas o il viendrait tre tabli la charge du bailleur qu'il n'a exerc les droits qui lui sont confres aux articles 11 et suivants qu'en vue de faire chec aux droits du locataire, notamment par des oprations de location et de revente, que ces oprations aient un caractre civil ou commercial, le locataire aura droit une indemnit gale au montant du prjudice subi.

    Le locataire sortant a le droit de faire valuer le prjudice qu'il subit au moment de l'viction selon la procdure prvue aux articles 27 et suivants du prsent dahir.

    Art. 21

    Aucun locataire pouvant prtendre l'indemnit d'viction ou une des indemnits prvues aux articles 12 18 inclus, ne peut tre oblig de quitter les lieux avant de l'avoir reue, moins que le propritaire ne lui verse une indemnit provisionnelle fixer par le prsident du tribunal de premire instance, lequel sera saisi dans les conditions prvues l'article 27 et statuera sous rserve d'appel comme il est dit l'article 30.

    Cette indemnit sera impute sur le montant de celle qui sera dfinitivement fixe, soit l'amiable, soit en justice si celle-ci est

    20- Comparer avec larticle 22 du dahir n1-81-254 du 11 rejeb 1402 (6 mai 1982) portant promulgation de la loi n 7-81 relative lexpropriation pour cause dutilit publique et loccupation temporaire; Bulletin Officiel n3685 du 3 ramadan 1403 (15 juin 1983), p. 390. Tl qu il a t modifi et complt. Article 22 :

    Si les immeubles expropris sont occups par des locataires rguliers dment dclars la

    suite de l'enqute administrative prvue l'article 10 ou rgulirement inscrits sur les livres

    fonciers, leur indemnisation ou ventuellement, leur recasement, lorsque la possibilit en est

    offerte, sera la charge de l'expropriant.

  • -22-

    suprieure. Dans le cas contraire, le locataire sera tenu envers le propritaire au remboursement de la diffrence ou mme, dans le cas o le tribunal refuserait l'octroi de l'indemnit dfinitive, de la totalit du montant de l'indemnit provisionnelle.

    Le locataire usant du droit prvu l'alina premier a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expir jusqu'au paiement de l'indemnit provisionnelle.

    TTIITTRREE IIVV :: DDEESS SSOOUUSS--LLOOCCAATTIIOONNSS

    Art. 22

    Par drogation l'article 668 du dahir formant code des obligations et contrats, toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.

    En cas de sous-location autorise, le propritaire est appel concourir l'acte.

    Lorsque le loyer de la sous-location est suprieur au prix de la location principale affrent la partie sous-loue, le propritaire la facult d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.

    Le locataire doit faire connatre au propritaire, soit par acte en la forme prvue aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception21, son intention de sous-louer. Dans les trente jours de la rception de cette notification, le propritaire doit faire connatre s'il entend concourir l'acte.

    Si, malgr l'autorisation prvue l'alina premier, le bailleur refuse ou s'il omet de rpondre, il est pass outre ; si aprs avoir accept de concourir l'acte il n'est point d'accord avec le locataire principal pour les conditions de la sous-location, de mme s'il n'est point d'accord sur l'augmentation appliquer conformment aux dispositions de l'alina prcdent au prix de la location principale, il est statu par le prsident du tribunal, conformment aux dispositions de l'article 30 ci-aprs.

    21- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -23-

    Art. 23

    Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-mme du propritaire. Le bailleur est appel concourir l'acte, comme il est prvu l'article 22 ci-dessus.

    A l'expiration du bail principal le propritaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressment ou tacitement, autoris ou agr la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matriellement ou dans la commune intention des parties. Pour les sous-locations consenties aprs la publication du prsent dahir l'accord du propritaire vis l'article 22 ci-dessus devra tre donn par crit.

    TTIITTRREE VV :: DDUU LLOOYYEERR

    Art. 24

    Le montant du loyer22 des baux renouveler doit correspondre la valeur locative quitable.

    Celle-ci pourra tre dtermine, notamment, d'aprs:

    I la surface totale relle affecte la rception du public ou l'exploitation en tenant compte, d'une part, de l'tat et de l'quipement des locaux mis la disposition de l'exploitant par le propritaire et, d'autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dpendances.

    Il peut tre tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport la surface totale du local ;

    2 la surface totale relle des locaux annexes ventuellement affects l'habitation de l'exploitant ou de ses prposs ;

    3 les lments commerciaux ou industriels en tenant compte, d'une part, de l'importance de la ville, du quartier, de la rue et

    22- Comparer avec larticle 627 du code des obligations et contrats. Article 627 :

    Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties cde l'autre la jouissance

    d'une chose mobilire ou immobilire, pendant un certain temps, moyennant un prix dter-

    min que l'autre partie s'oblige lui payer.

  • -24-

    de l'emplacement et, d'autre part, lorsqu'il s'agit de locaux qui, par leur structure, ont une destination dtermine, de la nature de l'exploitation et des commodits offertes pour l'entreprendre. Il sera galement tenu compte des charges imposes au locataire.

    Art. 25

    Les loyers pays d'avance, sous quelque forme que ce soit et mme titre de garantie, portent de plein droit intrt au profit du locataire, au taux pratiqu par la Banque d'tat du Maroc pour les avances sur titres, pour les sommes excdant celle qui correspond au prix du loyer de plus de six mois.

    Art. 26

    Toute clause insre dans le bail prvoyant la rsiliation de plein droit dfaut de paiement du loyer aux chances convenues 23 ne produit effet que quinze jours aprs une mise en demeure24 de payer reste infructueuse. Cette mise en demeure doit, peine de nullit, mentionner ce dlai. Elle est faite par acte dans la forme prvue aux

    23- Comparer avec les articles 259 et 260 du code des obligations et contrats.

    Article 259 :

    Lorsque le dbiteur est en demeure, le crancier a le droit de contraindre le dbiteur

    accomplir l'obligation, si l'excution en est possible; dfaut, il peut demander la rsolution

    du contrat, ainsi que des dommages-intrts dans les deux cas.

    Lorsque l'excution n'est plus possible qu'en partie, le crancier peut demander, soit

    l'excution du contrat pour la partie qui est encore possible, soit la rsolution du contrat, avec

    dommages-intrts dans les deux cas.

    On suit, au demeurant, les rgles tablies dans les titres relatifs aux contrats particuliers.

    La rsolution du contrat n'a pas lieu de plein droit, mais doit tre prononce en justice.

    Article 260 :

    Si les parties sont convenues que le contrat sera rsolu dans le cas o l'une d'elles

    n'accomplirait pas ses engagements, la rsolution du contrat s'opre de plein droit par le seul

    fait de l'inexcution.

    24 -Comparer avec larticle 112 du dahir n1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er aot 1996) portant promulgation de la loi n 15-95 formant code de commerce; Bulletin Officiel n 4418 du 19

    joumada I 1417 (3 octobre 1996),p. 568.

    Article 112 :

    Le propritaire qui poursuit la rsiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploit un

    fonds de commerce grev d'inscriptions, doit notifier sa demande aux cranciers

    antrieurement inscrits au domicile par eux lu dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut

    intervenir que trente jours aprs la notification.

    La rsiliation amiable du bail ne devient dfinitive que trente jours aprs la date de la

    notification qui en a t faite aux cranciers inscrits au domicile lu.

  • -25-

    articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile ou par lettre recommande avec accus de rception25.

    Toutefois, le juge peut, en accordant pour le paiement des dlais d'une dure maximum d'un an, suspendre la ralisation et les effets des clauses de rsiliation pour dfaut de paiement du loyer au terme convenu, lorsque la rsiliation n'est pas constate ou prononce par une dcision de justice ayant acquis l'autorit de la chose juge. La clause rsolutoire ne joue pas si le locataire se libre dans les conditions ainsi fixes par le juge.

    TTIITTRREE VVII :: DDEE LLAA PPRROOCCDDUURREE

    Art. 27

    Le locataire qui entend soit contester les motifs du cong ou du refus de renouvellement invoqus par le bailleur, soit demander le paiement d'une des indemnits prvues au titre III du prsent dahir ou qui n'accepte pas les conditions proposes pour le nouveau bail, doit saisir le prsident du tribunal de premire instance de la situation de l'immeuble dans le dlai de trente jours compter de la rception du cong ou de la rponse du propritaire prvue l'alina premier de l'article 8.

    Pass ce dlai et sous rserve des dispositions du dernier alina de l'article 6 et du deuxime alina de l'article 8 ci-dessus, il se trouve forclos et il est rput soit avoir renonc au renouvellement ou l'indemnit d'viction, soit avoir accept les conditions proposes pour le nouveau bail.

    Art. 28

    Le prsident du tribunal de premire instance saisi ou le Juge qui le remplace a pour mission de concilier les parties. Il doit dresser l'audience de conciliation un procs-verbal dans lequel seront consigns, notamment, les motifs de refus opposs par le bailleur ainsi que les demandes et offres respectives des parties, tant sur le prix, la dure, le point de dpart et les autres conditions du bail, que sur le montant des indemnits prvues par le prsent dahir et pouvant tre dues par le bailleur.

    25- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -26-

    Les parties pourront se faire assister ou reprsenter par un avocat. Toutefois, le juge pourra ordonner leur comparution personnelle.

    Le prsident du tribunal est saisi par requte crite ou par dclaration faite au greffe et accompagne du versement du montant de la taxe judiciaire.

    En aucun cas, une demande tendant faire statuer sur l'expulsion du locataire ne pourra tre jointe la procdure de conciliation. Le prsident du tribunal convoquera les parties son audience, huit Jours au moins l'avance, dans les formes prvues aux articles 55 et suivants du dahir formant code de procdure civile.

    Art. 29

    En cas de dfaillance de l'une ou de l'autre des parties, le prsident ou le juge statue par ordonnance. Le locataire dfaillant sera dchu du bnfice du prsent dahir. Le propritaire dfaillant sera prsum consentir au renouvellement du bail dont le prix et la dure seront rgls dans les conditions prvues l'article 30. Toutefois, la partie dfaillante aura droit de faire opposition dans le dlai de quinze jours compter de la notification de l'ordonnance rendue contre elle. Cette notification devra mentionner expressment ce dlai.

    L'opposition l'ordonnance par dfaut contiendra les moyens de l'opposant ; elle sera notifie personne ou domicile.

    Art. 30

    Lorsqu'il rsultera de la tentative de conciliation que le bailleur consent, en principe, au renouvellement et que le diffrend porte sur la date d'expiration de la prorogation, le prix, la dure, le point de dpart du bail renouvel, les conditions accessoires, ou sur l'ensemble de ces lments, le prsident du tribunal statue par ordonnance motive, aprs avoir au besoin ordonn une expertise pour rechercher tous les lments d'apprciation permettant de fixer quitablement les conditions du nouveau bail.

    Les parties sont entendues. Elles peuvent se faire assister par un avocat.

    L'ordonnance du prsident du tribunal peut tre frappe d'appel dans le dlai de quinze jours compter de sa notification.

  • -27-

    Les dcisions en dernier ressort peuvent tre dfres la Cour de cassation.26

    Art. 31

    Pendant la dure de l'instance, le locataire est tenu de continuer payer les loyers chus au prix ancien ou, le cas chant, au prix qui pourra, en tout tat de cause, tre fix titre provisionnel par le juge saisi, conformment l'article prcdent, sauf compte faire entre le bailleur et le preneur, aprs fixation dfinitive du prix du bail renouvel.

    Dans le dlai de trente jours compter du jour o l'ordonnance vise l'article prcdent est devenue dfinitive ou de la notification de l'arrt de la cour d'appel, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixes judiciairement.

    Toutefois, elles auront la facult, le locataire de renoncer au renouvellement et le bailleur de refuser celui-ci, charge pour celle des parties qui aura manifest son dsaccord de supporter tous les frais.

    Si ce dsaccord n'a pas t notifi la partie adverse, soit dans les formes des articles 55, 56 et 57 du dahir formant code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception27, dans le dlai de trente jours indiqu ci-dessus et faute par le bailleur d'avoir envoy dans le mme dlai la signature du preneur le projet de bail conforme la dcision susvise ou faute d'accord du locataire dans le dlai de trente jours compter de la rception de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.

    Art. 32

    Si le bailleur refuse le renouvellement et si le locataire entend contester les motifs de ce refus ou demander le paiement d'une indemnit d'viction, il assigne le bailleur devant le tribunal de premire instance de la situation de l'immeuble

    26- Sont abroges les dispositions des textes en vigueur attribuant des juridictions, autres

    que la Cour suprme en vertu de larticle 55 du dahir 1-57-223 du 2 rebia I 1377 (27 septembre 1957) relatif la Cour suprme; Bulletin officiel n2347 du 18 octobre 1957, p.

    1365. Tl quil a t modifi et complt. Lexpression cour de cassation a substitue lappellation antrieure la cour suprme en vertu de larticle unique du dahir n1.11.170 du 27 kaada 1432 (25 Octobre 2011) portant loi n58.11 relative la cour de cassation, modifiant le dahir n1-57-233 du 2 Rabii I 1377

    (27 septembre 1957) relatif la cours suprme ; Ce texte a t publi uniquement en langue

    arabe dans ldition gnrale n5989 bis du 28 kaada 1432 (26 Octobre 2011), p. 5228. 27- Voir rfrence de larticle 6, ci-dessus.

  • -28-

    Il en est de mme si le bailleur refuse le renouvellement du bail aux conditions dtermines en application de l'article 30 ci-dessus.

    La requte introductive d'instance doit tre dpose au secrtariat-greffe dans le dlai de trente jours compter de la notification du procs-verbal de non-conciliation ou de la notification par le bailleur du refus de renouvellement prvue l'alina 3 de l'article 31 du prsent dahir ; ces notifications devront mentionner expressment ce dlai.

    Les dcisions en dernier ressort peuvent tre dfres la Cour de cassation28.

    Le propritaire qui a succomb peut, dans le dlai de trente jours compter du jour o la dcision est devenue dfinitive s'il s'agit d'une dcision de premire instance, ou de la notification de l'arrt s'il s'agit d'une dcision de la cour d'appel, se soustraire au paiement de l'indemnit, charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions ; en cas de dsaccord, sont fixes conformment aux rgles de l'article 30. Ce droit ne peut tre exerc qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas dj lou ou achet un autre local.

    Pendant la dure de l'instance, le locataire est tenu de continuer payer le loyer dans les conditions prvues l'article prcdent.

    Art. 33

    Toutes les actions exerces en vertu du prsent dahir se prescrivent par une dure de deux ans. Elles sont portes devant le tribunal de premire instance de la situation de l'immeuble l'exception toutefois de celles qui sont vises aux articles 27 30 inclus du prsent dahir.

    Tous les dlais prvus au prsent dahir sont francs.

    Art. 34

    Les contestations relatives l'application du prsent dahir sont de la comptence des juridictions franaises ou des juridictions chrifiennes29 selon les rgles du droit commun. Toutefois, titre provisoire, ces contestations seront portes exclusivement devant les juridictions franaises jusqu' une date qui sera fixe par arrt viziriel.

    28- Voir rfrence de larticle 30, ci-dessus. 29- Sont abrogs tous les textes contraires la prsente loi en vertu de larticle 8 de la loi 3-64 du 22 ramadan 1384 ( 26 janvier 1965) relative lunification des tribunaux ; Bulletin Officiel n 2727 du 3 fvrier 1965, p. 103.

  • -29-

    Art.35

    Le locataire contre lequel le propritaire intente devant une juridiction chrifienne30 une action tendant faire cesser l'occupation des lieux lous doit, pour bnficier des dispositions du prsent dahir, demander le renouvellement de son bail dans le dlai d'un mois, partir de la notification qui lui est faite de la citation manant de la juridiction saisie.

    Mention sera faite, sur ladite citation, que faute par le locataire d'avoir fourni la demande de renouvellement dans ce dlai, il sera dchu du bnfice du prsent dahir. A dfaut de cette mention, le locataire sera relev de la dchance.

    TTIITTRREE VVIIII :: DDIISSPPOOSSIITTIIOONNSS DDIIVVEERRSSEESS

    Art. 36

    Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire chec au droit de renouvellement institu par le prsent dahir ou aux dispositions des articles 25 et 26.

    Art. 37

    Sont galement nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant interdire au locataire qui remplit les conditions prescrites par l'article 5 ci-dessus de cder son bail l'acqureur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

    Art. 38

    La faillite et la liquidation judiciaire n'entranent pas, de plein droit, la rsiliation du bail des immeubles affects l'exploitation industrielle, commerciale ou artisanale du dbiteur, y compris les locaux dpendant de ces immeubles et servant son habitation ou celle de sa famille. Toute stipulation contraire est rpute non crite.

    Art. 39

    Lorsqu'il est la fois propritaire de l'immeuble lou et du fonds de commerce qui y est exploit et que le bail porte en mme temps sur les

    30- Voir rfrence de larticle 34, ci-dessus.

  • -30-

    deux, le bailleur devra verser au locataire, son dpart, une indemnit correspondant au profit qu'il pourra retirer de la plus-value apporte, soit au fonds, soit la valeur locative de l'immeuble, par des amliorations matrielles effectues par le locataire avec l'accord exprs du propritaire.

    Art. 40

    Les dispositions du prsent dahir ne s'appliquent pas aux baux consentis sur des immeubles ou des locaux appartenant au domaine priv de l'tat ou des autres personnes ou collectivits publiques, si ces immeubles ou ces locaux sont affects l'usage de service public ou si la location de ces immeubles ou de ces locaux a t assortie d'une clause excluant expressment l'application usage commercial, industriel ou artisanal.

    Elles ne s'appliquent en aucun cas aux baux consentis, antrieurement la date de publication du prsent dahir, sur des immeubles ou des locaux pralablement acquis par voie d'expropriation.

    Art. 41

    Les dispositions du dahir du 5 mai 192831 (15 kaada 1336) sur les baux loyer s'appliquent aux titulaires des baux viss aux articles premier et 2 du prsent dahir qui ne remplissent pas les conditions exiges par l'article 5 ci-dessus.

    TTIITTRREE VVIIIIII :: DDIISSPPOOSSIITTIIOONNSS TTRRAANNSSIITTOOIIRREESS

    Art. 42

    Les dispositions du prsent dahir sont, sous rserve des dispositions du dernier alina de l'article 23, applicables de plein droit aux baux en cours ou prorogs, ainsi qu' toutes les instances introduites avant sa publication et qui, cette date, n'ont pas fait l'objet de dcisions passes en force de chose juge. Toutefois, les dispositions du premier alina de l'article 22 ne sont applicables qu'aux baux conclus, notamment par renouvellement de baux anciens, postrieurement la publication du prsent dahir.

    31- Dahir du 5 mai 1928/15 kaada 1346 dictant des mesures temporaires au regard des baux

    loyers; Bulletin Officiel n 811 du 8 mai 1928, p. 1269.

  • -31-

    Il ne sera plus tenu compte des forclusions, dchances ou irrecevabilits encourues par les locataires en vertu des dispositions du dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367), dans les instances en cours la date de publication du prsent dahir qui se poursuivront devant les juridictions actuellement saisies sans qu'il soit besoin de former de nouvelles demandes.

    Art. 43

    Les locataires bnficiant de la prorogation dicte par le dahir susvis du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373) pourront, moins qu'ils n'aient renonc au bnfice de ladite prorogation dans les conditions fixes par l'article 2 dudit dahir, formuler dans le dlai de quatre-vingt-dix jours compter de la publication du prsent dahir, une demande l'effet d'obtenir, suivant le cas, soit le renouvellement du bail, soit l'une des deux indemnits dfinies par les articles 10 et 15 ci-dessus.

    La demande prvue l'alina prcdent doit tre rdige et signifie au bailleur conformment aux dispositions des alinas 2 et 3 de l'article 7 du prsent dahir. Les dispositions du prsent dahir, notamment celles des articles 8, 27 et 30, s'appliquent ensuite pour l'instruction de cette demande, soit l'amiable, soit judiciairement.

    Les baux faisant l'objet de la demande vise l'alina premier du prsent article demeureront prorogs de plein droit jusqu' la ralisation d'un accord amiable, ou, le cas chant, jusqu' la date fixe par dcision de justice.

    En cas de renouvellement du bail, le juge fixera le point de dpart du nouveau bail et, le cas chant, le montant du loyer pendant la priode comprise entre la date d'expiration du bail et celle d'expiration de la prorogation.

    De mme, si le bail n'est pas renouvel, le juge fixera le montant du loyer pendant la priode comprise entre la date d'expiration normale du bail et celle de l'expiration de la prorogation.

    Art. 44

    A dfaut de la demande de renouvellement prvue l'article 43 le bail cessera de plein droit, nonobstant toute clause de pravis du bail, l'expiration d'un dlai de quatre-vingt-dix jours compter de la date de publication du prsent dahir.

  • -32-

    Art. 45

    L'exercice par le locataire de son droit de renouvellement libre le propritaire de toutes les obligations rsultant des baux et promesses de baux consentis par lui des tiers.

    Art. 46

    L'inexcution des dcisions judiciaires rsultant de l'application des dispositions transitoires du prsent dahir ne pourra donner lieu une quelconque action en justice.

    Art. 47

    Les dispositions du dahir susvis du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367) sont abroges.

    Fait Rabat, le 2 chaoual 1374 (24 mai 1955).

    Vu pour promulgation et mise excution :

    Rabat, le 27 mai 1955.

    Le Commissaire rsident gnral,

    FRANCIS LACOSTE.

    107081416

  • -33-

    Tables Des Matires

    Dahir du 24 mai 1955 (2 chaoual 1374) relatif aux baux

    d'immeubles ou de locaux lous usage commercial,

    industriel ou artisanal. ............................................................. 2

    TITRE PREMIER: CHAMP D'APPLICATION................ 12

    TITRE II : DU RENOUVELLEMENT DU BAIL ............. 13

    TITRE III : DU REFUS DE RENOUVELLEMENT ......... 16

    TITRE IV : Des sous-locations .......................................... 22

    TITRE V : DU LOYER ..................................................... 23

    TITRE VI : DE LA PROCDURE .................................... 25

    TITRE VII : DISPOSITIONS DIVERSES ........................ 29

    TITRE VIII : DISPOSITIONS TRANSITOIRES .............. 30

    Tables Des Matires ........................................................ 33