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Baromètre des livraisons futures en Ile-de-France...de tout dommage direct ou indirect ou de toute...
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France 3ème trimestre 2019
Baromètre des livraisons futures
en Ile-de-France
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Production neuve de bureaux
Baromètre des livraisons futures en Ile-de-France – 3ème trimestre 2019
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Plus de 2,2 millions de m² en chantier et livrables à 36 mois
Le marché locatif de bureaux se maintient toujours dans la
moyenne des performances enregistrées à période
équivalente depuis 2000. Près d’1,7 million de m² ont été
placés à fin septembre 2019 en Ile-de-France, une
performance en baisse de 11 % en un an.
L’offre disponible en Ile-de-France poursuit son érosion
avec 2 790 000 m² vacants à fin septembre 2019 (-6 % en un
an), pour un taux de vacance de 5,1 %. L’offre de première
main s’est légèrement regarnie au cours des 3 derniers mois
pour atteindre 519 700 m², soit 19 % des disponibilités.
Plus de 504 300 m² de nouvelles surfaces de bureaux ont été
livrées depuis le début de l’année 2019 en Ile-de-France :
53 % des projets sont des constructions neuves, le solde
correspondant à des restructurations. Au 4ème trimestre, plus
de 340 000 m² supplémentaires pourraient venir s’y ajouter
si les chantiers sont achevés dans les temps. Ces surfaces
sont déjà précommercialisées à 70 %, ne venant que très
peu alimenter le stock francilien en offre neuve. Ainsi, près
de 850 000 m² devraient être livrés en 2019, un niveau plus
important que l’an dernier (~695 000 m²).
Les lancements en « blanc » se maintiennent à un niveau
élevé depuis 2016 et représentent en moyenne trois quarts
des surfaces lancées (vs 56 % au T3 2015 et 42 % au T3
2014). Le taux de précommercialisation reste à un niveau
élevé, confirmant l’attrait des utilisateurs pour les produits
neufs. Citons pour exemple ce trimestre les
précommercialisations de l’« Académie » (~31 000 m²)
auprès de CACEIS à Montrouge, ou du 29 rue de Châteaudun
(~16 200 m²) auprès des GALERIES LAFAYETTE dans le 9ème
arrondissement de Paris.
A fin septembre 2019, 2 240 000 m² de bureaux étaient en
chantier en Ile-de-France et livrables dans les 3 années à
venir. Sur cette production, plus d’1,3 million de m² sont
toujours disponibles à la commercialisation, soit 59 % des
surfaces, parmi lesquelles 30 % se situent sur le quartier
d’affaires de La Défense avec des projets tels « Hekla »
(68 000 m²) ou « Landscape » (64 000 m²) notamment. La 1ère
Couronne, et plus particulièrement le Nord, concentre un
quart des surfaces, avec des actifs tels que « Stories » (62 000
m²) ou « So Pop » (30 500 m²) à Saint-Ouen pour les plus
importants.
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2017 2018 2019 2020 2021 T1-T3
2022
En milliers de m²
Source : JLL
Livraisons > 5 000 m² en Ile-de-France
Projets futurs identifiés avec PCProjets en chantierLivraisons d'immeubles neufs
32%
43%
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88%
44%
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2ème Couronne
1ère Couronne
Croissant Ouest
La Défense
Paris Nord Est
Paris Sud
Paris Centre Ouest
En milliers de m²
Source : JLL
Part des préco. dans les projets en chantier, livrables à 3 ans
Préco. Surfaces disponibles en chantier
Baromètre des livraisons futures en Ile-de-France – 3ème trimestre 2019 Panorama des bureaux en Ile-de-France –T4 2018
Ventes en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
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Un niveau équivalent aux années précédentes
Plus d’1,2 milliard d’euros ont été investis sur le marché des
VEFA, soit 9 % des investissements réalisés entre janvier et
septembre en bureaux en Ile-de-France. Cette performance
est en baisse de 37 % en un an mais est supérieure de 15 %
à la moyenne long terme (~1 milliard d’euros).
Ce sont ainsi 9 VEFA qui ont été recensées à fin septembre
2019 sur le marché francilien, un nombre très nettement
inférieur à celui observé un an en plus tôt (16 transactions)
mais conforme à la moyenne décennale. Ces VEFA portent
majoritairement sur des opérations entièrement
précommercialisées.
2 nouvelles VEFA ont été finalisées au 3ème trimestre 2019,
l’une précommercialisée à 100 % et l’autre en « blanc ». La
première est l’acquisition par AMUNDI et CREDIT AGRICOLE
ASSURANCES, auprès d’AXE PROMOTION, de l’« Académie »
à Montrouge – précommercialisée auprès de CACEIS – pour
environ 250 millions d’euros ; la seconde est la vente à
BROOKFIELD et HEMISPHERE par EIFFAGE et
EUROEQUIPEMENT d’« E-conic », programme de bureaux
situé en face de la cité judiciaire à Clichy pour 112 millions
d’euros.
Compte tenu du faible niveau d’offre de qualité, les taux de
rendement prime des VEFA pré-louées se situent aux
mêmes niveaux ou quasiment (à la rémunération des fonds
près le plus souvent) que ceux des immeubles livrés.
Concernant les programmes acquis en « blanc », dans Paris
où les programmes sont a priori bien desservis et disposent
de services de proximité, l’appréciation du risque se fait en
priorité sur le taux de rendement et sur le loyer prévisionnel
: avec des loyers en hausse et des taux de rendements bas,
la pression se maintient sur le marché des VEFA.
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En M€
Source : JLL
Part des VEFA dans les ventes de bureauxen Ile-de-France
VEFA louées VEFA blanc
Bureaux (hors VEFA) Part VEFA
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Source : JLL
VEFA par niveau de risque (en m²)
Blanc Préco. partielle Préco. totale
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Projets de bureaux mis en chantier à Paris et en première périphérie, disponibles et livrables à 3 ans
Paris
40-42 rue La Boétie 75008 Paris T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Saint-Denis
3 rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
« La Boursidière » - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Lyon
« King Charles » - 132 cours Charlemagne 69002 Lyon T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)4 78 89 04 76
Marseille
21 rue de la République 13002 Marseille T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)4 95 09 13 00
Bordeaux
C/o Spaces Bordeaux Euratlantique Ilot Quai 8.2 – Bât. E1 Rue d’Armagnac – CS 92012 33088 Bordeaux Cedex T : +33 (0)5 40 25 58 96
Lille
46 rue de Valenciennes 59000 Lille T : +33 (0)3 20 17 93 10 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Rennes
20 rue d’Isly 35042 Rennes Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Contacts
Manuela Moura Consultante Recherche bureaux Ile-de-France T : +33 (0)1 40 55 85 73 [email protected]
Marie Gilmas Directeur Pôle Projets en développement T : +33 (0)1 40 55 17 05 [email protected]
www.jll.fr
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