Arrêté des comptes au 31 décembre 2016

�

6.1 – Présentation des faits marquants 2016 Préambule : Dans la continuité des présentations antérieures, deux grands types d’indicateurs sont détaillés :

• L’organisation et la stratégie de développement de la société ;

• Les actions majeures en terme opérationnel. Pour faire le lien avec l’exercice 2015 et de façon synthétique on peut qualifier 2016 de phase de première concrétisation des chantiers ouverts précédemment. L’organisation et la stratégie Les actionnaires de la SEMPI, ont acté lors du conseil d’administration du 16 décembre 2015 l’engagement d’une démarche d’élaboration d’un plan d’évolution stratégique à moyen terme de la société (PES). Ce processus a été largement entamé sur l’année 2016 avec notamment : l’élaboration du cahier des charges sous l’égide de Brest Métropole, le choix du prestataire après consultation et la tenue de 3 comités de pilotage en juillet, septembre et novembre. Un premier document de synthèse a été produit et servira de base aux compléments et ajustements qui permettront sa validation par les actionnaires lors du premier semestre 2017. Du point de vue de son organisation la SEMPI s’est adaptée au niveau de ses moyens humains à l’élargissement de ses missions sur les champs du renouvellement urbain et de la rénovation énergétique avec le recrutement dans le cadre du contrat de management de société, qui la lie à la SCET, d’un chargé d’opérations en CDI et d’une chargée d’opérations junior en CDD. Les actions majeures en terme opérationnel Comme énoncé en préambule ces actions s’inscrivent dans la continuité des décisions prises précédemment en 2015. Elles concernent les trois champs d’intervention de la société :

• Les opérations nouvelles de promotion immobilière ;

• Les missions de la SEMPI sur le secteur du renouvellement urbain ;

• La valorisation de son patrimoine tant économique que de résidences et foyers. Les opérations de promotion immobilières Le Cap Vert, immeuble tertiaire et commercial, a été réceptionné et la livraison aux premiers occupants s’est faite à l’été 2016. Conformément au pacte d’associés entre la SEMPI et la CDC, la vente du bâtiment à la SCI du Cap vert, a été réalisée en fin d’année les conditions suspensives étant levées, notamment le niveau de commercialisation supérieur à 50 % des surfaces locatives. Cap Océan, nouvelle dénomination du bâtiment ex « Océaliance » est entré dans une phase travaux de restructuration en profondeur afin d’y accueillir dans un premier temps les activités de l’association du TBI et du Pôle Mer. Le pacte métropolitain signé avec l’Etat en fin d’année a permis d’engager le processus opérationnel d’installation de France Energies Marines sur ce bâtiment, validé par son conseil d’administration début décembre 2016.

Les missions de la SEMPI dans le secteur du renouvellement urbain L’année 2016 a vu la SEMPI confortée dans les deux missions qu’elle réalise auprès de Brest Métropole dans le champ du renouvellement urbain. En août après consultation, la société s’est vu confier la mission de pilotage du dispositif Tinergie Copro pour deux ans renouvelable 1 an, ainsi que la concession d’aménagement de l’OPAH RU multi sites portant sur les secteurs de Recouvrance, du Haut Jaurès et de Kérinou. La valorisation du patrimoine immobilier Sur cet exercice la SEMPI a maintenu un taux d’occupation élevé de son patrimoine économique avec une vacance inférieure à 10%, favorisée par une gestion dynamique de l’entretien de son parc (plus de 117 K€ d’investissement). Parallèlement conformément aux orientations de son conseil d’administration, elle a poursuivi sa politique de valorisation de ses actifs immobiliers en réalisant la cession de deux lots sur le bâtiment La Coursive. L’action ambitieuse de rajeunissement de son patrimoine foyers et résidences, initiée en 2015, par la décision prise en fin d’exercice de lancer un programme très important de renouvellement des salles d’eau (340 unités environ pour un budget global de près de 2,3 M€ HT) a trouvé sur 2016 sa concrétisation opérationnelle suite à la mise en place d’un marché à bon de commande multi-attributaires. Une première tranche a pu être réalisée. Le niveau global d’investissement sur ce parc avoisine les 645 K€ HT pour l’exercice.

6.2 – Rapport de gestion et examens des éléments financiers 2016

6.2.1 – Rapport de gestion 6.2.1.1 - Vie sociale 1 - Le capital social Le capital n’a pas été modifié au cours de l’exercice. 2 – Les actionnaires

Souscripteurs au capital social

Nombre

d’actions

Répartition du capital

en euros

%

détenu

Communauté Urbaine de Brest 249 360 3 740 400 61,36

Ville de BREST 49 550 743 250 12,19

Caisse des Dépôts et Consignations 56 670 850.050 13,95

Chambre de Commerce et d’Industrie Métropolitaine Bretagne Ouest

36 966 554 490 9,10

Caisse Interfédérale du Crédit Mutuel 6 666 99 990 1,64

Caisse Régionale du Crédit Agricole 6 666 99 990 1,64

Caisse d’Epargne et de prévoyance de Bretagne 500 7 500 0,12

TOTAL 406 378 6 095 670 100

3 – Les statuts Les statuts ont été modifiés par l’assemblée générale ordinaire du 23 juin 2016 en ratifiant la délibération du conseil d’administration du 25 mai 2016 portant sur la modification de l’article 4 des statuts portant sur le transfert du siège social dans l’immeuble Cap Vert sis 245 cours Aimé Césaire 29200 Brest à compter du 1er juillet 2016. 4 – Organe de gestion Aucune modification sur l’exercice.

Au 31 Décembre 2016, le conseil d’administration est composé ainsi :

Administrateurs

Nombre de sièges

Nom des représentants permanents

Brest Métropole Océane 5

Michel GOURTAY

Alain MASSON

Thierry FAYRET

Armel GOURVIL

Christine MARGOGNE

Ville de Brest 1 Fortuné PELLICANO

Caisse des Dépôts et Consignations 1 Frédéric NOEL

Caisse d’Epargne et de prévoyance de Bretagne 1 Marc DEVAUX

Chambre de Commerce et d’Industrie Métropolitaine Bretagne Ouest

1 Thierry BELLAGAMBA

Censeurs

Caisse Régionale du Crédit Agricole Alain PRAULT

Caisse Interfédérale du Crédit Mutuel Jean-Paul MASSON

6.2.1.2 - Gestion patrimoniale 1 – Foyers et résidences Le patrimoine de foyers et résidences de la SEMPI est le suivant :

Nom du Groupe Autre Appellation

Adresse Nbre de logements

Gestionnaire

Foyer St Exupéry Louise Leroux 20 rue de Maissin 108 CCAS

Foyer Péguy Garapin 20 rue Charles Péguy 19 Papillons blancs

Foyer Lambezellec Horizons rue de Bohars 30 Papillons blancs

UVE-SASD Kelou Mad 5 rue Bonne Nouvelle 18 Papillons blancs

FJT rue Michelet 52 AILE

EHPAD du Ponant Rue Mathurin Meheult 82 Mutualité 29-56

Sous-total Foyers 309

Technopole Iroise Rte de Ste Anne du Porzic 255 ARPEJ

CROUS Bouguen Avenue Le Gorgeu 126 CROUS

CROUS Kergoat 4 rue des archives 139 CROUS

CROUS Bouguen 2 Rue du Bouguen 103 CROUS

LCR CLOUS Avenue Le Gorgeu 1 CROUS

Résidence Vauban Recouvrance Place Vauban 50 ARPEJ

Résidence Liberté 23 rue Duquesne 46 ARPEJ

Résidence St Luc 15 rue Jean Bon St André 82 ARPEJ

Sous-total Rés. Etudiants 802

2 – Immobilier d’entreprises

Immeuble Adresse Surface

Totale Louée Disponible

La Coursive 60 rue Baron Lacrosse – Kergaradec 4095 3183 912

MAIRIE ANNEXE Rue JF Tartu 332 332 0

AVON 224 rue Charles Cadiou 148 148 0

BST 1 Rue Charles Cadiou 185 185 0

TRESCAL Rue Charles Cadiou 303 303 0

CERVAL AV G. Bell Technopôle 249 249 0

LE PONANT 18 av Lapérouse Technopôle 508 508 0

LA PEROUSE 115 rue Rolland Garros 255 255 0

ZAN Galerie Commerciale Moulin Blanc 285 285 0

AEROPOLE A ZAC PRAT PIP 29490 Guipavas 326 326 0

ESPACE GIRAUDEAU QUAI ERIC TABARLY 1100 1100 0

Papillons Blancs 7 rue de Vendée 627 627 0

ZAPP 2 100 RUE DES MOUETTES 320 320 0

Liberté 12 à 16 place de la Liberté 1122 1122 0

Par ailleurs, la SEMPI gère pour le compte de Brest Métropole Océane

Grand Large Port de commerce 4222 4069 153

Les loyers ont été augmentés en fonction de la variation de l’indice INSEE. Les loyers plus charges quittancés au cours de l’exercice 2016 se présentent comme suit :

opération quittancement

TTC 2016

perçu TTC 2016 y compris reliquat

2015impayés TTC

2016

Grand Large 762 432,82 826 636,37 -24 689,46Coursive 227 065,99 226 543,48 2 404,55technopole-ville de Brest 54 044,28 54 044,26 0,02technopole- BST Avon 25 023,05 25 023,05 0,00technopole Trescal Cerwal 67 018,81 67 018,81 0,00Ponant 95 191,03 95 052,74 73,75ZAN moulin blanc 0,00 329,00 0,00la perouse 42 921,33 42 921,33 0,00aeropole 87 507,67 87 065,95 3 847,95rue de vendée 63 369,05 63 369,05 0,00espace bernard giraudeau 229 301,31 231 061,23 -1 759,92ZAPP rue des mouettes 56 644,13 55 435,50 2 602,40rivoalon 245 416,78 252 685,78 -54,32arago 153 454,45 149 476,63 31 596,43cabasse 169 663,15 148 866,87 21 604,26pavillon liberté 140 819,52 146 356,32 13 116,00pilier rouge 5 827,23 6 020,23 1 911,21cap vert 64 134,23 64 134,23 0,00

Total 2 489 834,83 2 542 040,83 50 652,87

6.2.2 – Examen du compte de résultat et du bilan

LE COMPTE DE RESULTAT DE LA SOCIETE

Les produits d'exploitation : 5 281 K€

Les produits d’exploitation s’élèvent à 5 281 K€. Ils sont quasi-exclusivement composés de la facturation des quittances de loyers, incluant le loyer brut des logements et des bureaux (4.544 K€), complétée par les acomptes de charges (charges de chauffage, eau, refacturation de travaux pour 545 K€). Une subvention de 47 K€ est comptabilisée pour l’accompagnement par Brest Métropole des frais engagés par la SEMPI dans le processus de rénovation énergétique des copropriétés ainsi qu’une rémunération de 55K€ pour la gestion du dossier de tiers financement. Enfin, un produit net de 91 K€ est enregistré pour la cession d’un bâtiment à la SCI CAP VERT.

Les produits d’exploitation sont en hausse de 198 K€ par rapport à l’exercice précédent. Cette hausse est essentiellement due à une augmentation du volume de refacturation des charges locatives 181 K€, et au produit net de cession d’un lot sur la Coursive.

4 544

86%

91

2%

545

10%

47

1%

55

1%

Les produits d'exploitation (en K€)

Loyers

Ventes immo E.

Recuperation de charges locatives

Subventions d'exploitation

Autres produits

4 191 4 205 4 432 4 572 4 544

4 546 4 4874 802

5 083 5 281

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des produits d'exploitation (en K€)

Produits divers Subvention d'eploitationProduits des ventes IE Récupération ChargesLoyers

Le volume global de loyer baisse de 28 K€ entre 2015 et 2016. Cette diminution peut être analysée par secteur : Loyers (en K €) 2015 2016 évolution Résidences et foyers 2 916 2 864 -52 Immobilier Entreprise 1 656 1 680 +24 Total 4 572 4 544 -28 Une analyse par opération permet de mesurer l’impact exact de ces variations de loyer et de la vacance physique des programmes sur le niveau de loyer total. La baisse du niveau des loyers globaux du secteur « Foyers et résidences » est expliquée par la diminution des frais financiers refacturables qui sont répercutés dans le montant des redevances. Les principales redevances revalorisées sont celles du Foyer St EXUPERY (-11K€), de la résidence Saint Luc (-11K€), de l’EHPAD du point du jour (-8 K), et des résidences Vauban et Liberté (-6 K€ chacune). Les principales évolutions de loyers du secteur « Immobilier d’entreprise » sont les suivantes :

L’augmentation du niveau global des loyers du secteur « Immobilier d’Entreprise » provient quant à lui de l’entrée de programmes nouveaux dans le périmètre de la SEM (programmes CAP VERT), de l’évolution des loyers de l’opération ARAGO. La cession des espaces de la Coursive et l’augmentation de la vacance commerciale sur le GRAND LARGE ont un impact négatif de -30K€ sur le volume global des loyers.

2 929 2 978 2 943 2 916 2 864

1 261 1 227 1 489 1 656 1 680

4 191 4 205 4 432 4 572 4 544

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des loyers (en K€)

Loyers Immobilier Entreprise Loyers Locations globales

-19

-11

3

30

3

14

3

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

Grand Large la coursive ZAPP ruedes

Mouettes

CAP VERT BLV Arago Pilier Rouge

Principales variations de volume de loyers sur les opérations

du secteur "immobilier d'entreprise" (en K€)

Les charges d'exploitation : 2 070 K€

Elles correspondent aux charges nécessaires au fonctionnement courant de la société et sont composées : a/ des charges récupérables auprès des locataires des programmes d’immobilier

d’entreprise pour 579 K€ (des charges de chauffage et eau chaude pour 256 K€, et des taxes à la charge des locataires pour 322 K€).

b/ des dépenses de gros entretien pour 13 K€ qui découlent d'une programmation

pluriannuelle de travaux et donnent lieu à une provision annuelle (cf point sur les provisions). Pour l'exercice 2016, les principales dépenses de ce poste concernent :

Programme Travaux réalisés

Bouguen (0035) 3 K€

La Coursive (0071) 10 K€

57928%

131%

82940%

19710%

924%

35817%

20%

Charges locatives récupérables

Dépenses de gros entretien

Rémunérations et honoraires

Charges locatives nonrécupérables

Autres achats et chargesexternes

Impots et taxes NR

Autres charges

63 65

136

82

13

0

50

100

150

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des dépenses de gros

entretien (en K€)

c/ des rémunérations des prestataires pour 829 K€ correspondant aux honoraires de toute nature versés par la SEMPI.

Ces honoraires sont composés pour partie du mandat d'administration générale liant la SEM et la SCET, ainsi que d’autres prestations spécifiques liées à des missions particulières comme l’assistance à l’élaboration du PES :

(en K€) Exercice 2015 Exercice 2016 Evolution Direction déléguée 323 323 =

Gestion admi, compta et finance 129 133 +4 Commercialisation 0 56 +56

Assistance tiers financement 39 106 +67 Assistance PSP 0 48 +48

Total 491 666 +175 Ils sont aussi composés de la rémunération du prestataire en charge de la gestion locative et de la planification des travaux d’entretien :

(en K€) Exercice 2015 Exercice 2016 Evolution Rémunération PEGASE 111 117 +6

Ces rémunérations des prestataires regroupent enfin les honoraires pour le mandat des Commissaires aux Comptes pour 17 K€, des honoraires juridiques externes (gestion des contentieux) pour 4 K€, des honoraires de mission de diagnostic (ascenseurs, Ad’AP) et tiers financement ; soit au total 46 K€ d‘honoraires divers. d/ des charges locatives non récupérables pour un mont ant de 197 K€ incluant des frais de

maintenance et d’entretien du patrimoine

Evolution des charges d’entretien du patrimoine : (en K€) Exercice 2015 Exercice 2016 Evolution

Entretien courant 48 156 +108 Garantie totale 16 16 = Remise en état 7 0 -7

Charge copro + sinistre 20 25 +5 Total 92 197 +105

Les charges d’entretien du patrimoine ont augmentées de 105 K€ sur le dernier exercice. Ces travaux ont concerné en particulier les programmes foyer FJT (18 K€), le Grand Large (14 K€), St Exupéry (13 K€), le Technopole (19 K€), Liberté (10 K€), Arago (10K€), Garapin (7 K€), Bouguen (7 K€).

2513%

15679%

168%

Détail des charges locatives non récupérables (en K€)

Charges de copro

Entretien courant NR

Garantie totale

e/ des achats et charges externes non récupérables pou r un montant de 92 K€ incluant des frais de fonctionnement de la SEMPI

Détail des charges de fonctionnement :

(en K€) Exercice 2015

Exercice 2016 Evolution

Assurances 38 41 +3 Fournitures et petits équipements (1) 21 3 -18

Locations mobilières 12 11 -1 Etudes et recherches (2) 9 0 -9

Publicité 10 4 -6 Frais de déplacement et réception 7 14 +7

Services bancaires 15 14 -1 Cotisations 21 24 +3

Personnel Intérimaire (3) 38 0 -38 Transf. de charges : Rém. des CPA (4) -18 -18 =

Total 152 92 -60

(1) Pose de détecteurs de fumée (DAAF) pour 17 K€ en 2015 (2) Audit énergétique pour 9 K€ sur CROUS Bouguen I, CROUS Bouguen II, résidence étudiante Recouvrance et

Liberté réalisés en 2015 (3) Contrat d’Olivier Jacolot sur 2015 dans le cadre de l’accompagnement de la SEMPI à la rénovation énergétique

des copropriétés, recruté depuis par la SCET (4) Rémunération de la SEMPI pour la gestion des CPA (variable d’un exercice à l’autre en fonction des travaux

réalisés)

e/ des impôts et taxes non récupérables pour 358 K€ correspondant essentiellement au

paiement des taxes foncières (329 K€), le solde correspondant à la cotisation additionnelle CGLLS (24 K€), à la CFE (5K€).

0

100

200

300

2012 2013 2014 2015 2016

277

110

61

152

92

Evolution des autres charges externes (en K€)

Autres achats et charges externes Cotisations CGLLS - Taxe pot. Fin.

250 238 263 255329

26 117 31

29276 249 270 286358

0

200

400

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des impôts et taxes (en K€)

Taxe foncière Autres impôts

L’augmentation du poste sur 2016 résulte principalement :

• De l’intégration de l’immeuble « Cap Océan » : 29 K€ de TFPB sur 2016 • De l’intégration du programme « Pilier rouge » : 5 K€ de TFPB sur 2016 • de l’absence de dégrèvement sur 2016 (27 K€ sur 2015)

L'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) : 3 211 K€

Il constitue le cash-flow d'exploitation avant la prise en compte des charges financières.

Cette ressource, fondamentale pour l'entreprise, permet d'une part de rembourser les emprunts et d'autre part de développer l'outil de production.

L’Excédent Brut d’Exploitation baisse de 221 K€ sur l'exercice. Cette baisse est expliquée pour l’essentiel par l’augmentation des charges foncières de 77 K€, la mise en place de prestations spécifiques et la réception de nouveaux programmes sur l’exercice (augmentation des honoraires associés pour le CAP VERT, l’actualisation du PES, assistance COPRO). Le niveau global de l’EBE est en phase avec l’atterrissage présenté lors du dernier Conseil d’Administration.

2 958

3 084

3 289

3 432

3 211

2 700

2 800

2 900

3 000

3 100

3 200

3 300

3 400

3 500

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution de l' Excédent Brut d'Exploitation (en K€ )

Le résultat d’exploitation : 1 359 K€ Il reflète le résultat de l’activité de la SEM une fois comptabilisées les dotations et les reprises aux amortissements et provisions, et avant la prise en compte des charges financières. L’actif investi par la SEM est amorti et passé en charge pour un montant de 1 802 K€ (quote-part annuelle de la valeur initiale des programmes) sur l’exercice conformément aux plans d’amortissement recommandés par l’administration fiscale. La signature d’un bail, signé fin décembre 2016, entre Brest Métropole et la SEMPI permet une baisse de 60 K€ de cette charge entre 2015 et 2016. Un avenant à la concession initiale d’exploitation de la SEMPI sera à mettre en œuvre pour intégrer l’allongement prévu au bail. Le poste «provisions » a un impact négatif sur les comptes de 50 K€ sur l’exercice 2016 alors qu’il avait eu un impact positif de 481 K€ sur l’exercice précédent. L’exercice 2015 avait acté le retrait des travaux de désamiantage du parking de la résidence Liberté du plan pluriannuel de maintenance du patrimoine. Détail des provisions :

(en K€) Exercice

2015 Exercice

2016 Reprise sur provision GE + 585 + 18

Reprise sur provision Douteux + 26 + 29 Dotations aux provision PGE -115 -85

Dotations aux provision Douteux -15 -12 Reprise aux provisions pour stock 0 0

Total impact provisions sur l’exercice +481 -50 La provision pour gros entretien de l'année est calculée à partir d'une programmation de travaux des 5 années suivantes. Les dotations et les reprises de cette provision sont ajustées en fonction des travaux réellement effectués.

La provision pour impayés est calculée à partir des créances locataires impayées. Plus le montant des loyers impayés en fin d'année est élevé, plus la provision augmente. Cette provision est donc ajustée sur l’année en fonction des impayés au 31/12/2014. L'impact dans les comptes est donc la différence entre la dotation de l'année et la reprise de provision de l'année précédente. Le résultat financier : - 582 K€

Les produits financiers ne sont plus impactés par la distribution des résultats de la SCCV, dissoute. Le choix opéré pour gérer les soldes positifs de trésorerie permet d’augmenter ce résultat financier de 21 K€ sur l’exercice.

Les charges financières baissent de manière significative de 86 K€ (604 K€ contre 690 K€ sur 2015), en raison du faible niveau du taux de livret A.

Le résultat financier s’améliore donc de 2 K€ entre 2015 et 2016.

Le résultat courant avant impôt (RCAI) : + 776 K€ Le Résultat Courant Avant Impôt (RCAI) est le résultat dégagé par l’activité normale (exploitation et financier) de l’entreprise avant impôt. Le RCAI de la SEMPI est bénéficiaire de 776 K€ ; ce résultat montre que l’activité normale couvre l’ensemble des charges de la SEM, y compris le remboursement des intérêts des emprunts contractés dans le cadre de son développement.

Le RCAI retrouve un niveau « normal » proche de 800 K€ après un exercice 2015 impacté par l’abandon des travaux de désamiantage sur Liberté. Le résultat exceptionnel : + 91 K€

Ce poste est constitué:

a/ de la cession nette d’un lot de la Coursive pour 58 K€

b/ de la quote-part annuelle des subventions virées au compte de résultat pour 155 K€.

c/ de produits exceptionnels pour 52 K€ comprenant, entre autre, des reprises de subventions pour actif renouvelés (24 K€), des dégrèvement de TFPB pour des travaux effectués (14 K€ CROUS Kergoat), et des indemnités sinistre.

-829

-691 -677

-584 -582

-900

-800

-700

-600

-500

-400

-300

-200

-100

02012 2013 2014 2015 2016

Evolution du résultat financier (en K€)

622 808 751

1 467

776

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution du Résultat Courant avant Impôt (en K€)

d/ des charges exceptionnelles pour 210 K€ incluant des écritures comptables liés à la comptabilisation de la perte de VNC sur le remplacement de certains composants immobilisés (190 K€) et des travaux pris en charge par les assurances pour 14 K€.

Le résultat net : + 802 K€

Une charge d’Impôt sur les Sociétés est enregistrée pour 65 K€ au titre des activités non exonérées. Le résultat comptable global de l’exercice 2016 s’élève à 802 K€ contre 1 545 K€ pour l’exercice précédent.

Le résultat de la SEMPI peut aussi être analysé par secteur d’activité, en distinguant la partie Location en gestion globale (qui regroupe les programmes de foyers et de logements étudiants), de la partie location des immeubles d’entreprises.

Solde intermédiaire de gesion Gestion Globale (secteur agréé)

Immobilier d’entreprise (secteur non agréé)

Produits d’exploitation 2 864 2 417

Excedent Brut d’Exploitation (EBE) 2 111 1 101

Résultat d’Expolitation (REX) 1 111 248

Résultat Net 691 111 La capacité d'autofinancement : 2 564 K€

La capacité d’autofinancement (CAF) représente le solde des mouvements de trésorerie dégagé par l'activité courante, c’est à dire hors vente de patrimoine. La CAF courante se calcule à partir du compte de résultat. Elle est la différence entre les produits d'exploitation d'une part et les charges d'exploitation, le résultat financier et la charge d’IS d'autre part. Elle s’élève à 2 564 K€ pour 2016 et est en baisse de 183 K€ par rapport à l’exercice précédent. Cette CAF doit permettre de rembourser le capital restant dû des emprunts. Le solde définit «l’autofinancement net» de la société qui permettra de financer, sans recours aux ventes de patrimoine, les travaux d'améliorations et de constituer des fonds propres pouvant être investis sur les nouveaux projets.

722 796 785

1 545

802

0

500

1 000

1 500

2 000

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution du Résultat Net (en K€)

La CAF de la SEMPI pour l’exercice 2016 (2 564 K€) permet donc de couvrir le remboursement de l’échéance de capital (1 993 K€). Il en ressort un solde de 571 K€ qui constitue l’autofinancement net (hors éléments exceptionnels et cession de programme) de la SEMPI. Cet autofinancement net permettra de financer les travaux d’améliorations et de constituer des fonds propres pouvant être investis sur des nouveaux projets.

Les cessions de patrimoine non stocké effectuées par la SEMPI complètent ces ressources de financements de 248 K€.

1 812

2 255 2 482

2 747 2 564

1 189 1 206

1 6881 953 1 993

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

2012 2013 2014 2015 2016

Capacité d'autofinancement (CAF)

623

1 049

795 794

571

1 361

1 049 1 055 1 111 819

0

500

1 000

1 500

2012 2013 2014 2015 2016

Evolution de l'autofinancement brut

Autofinancement net (hors cessions) Autofinancement brut

AUTOFINANCEMENT

LE BILAN DE LA SOCIETE

Le bilan de la société peut être décomposé afin d’expliquer le fonctionnement de la Sem. Il permettra une étude de son financement en faisant une distinction entre les cycles longs (investissement et financement), et les cycles courts d’exploitation. Son analyse est réalisée en retraitant en bas de bilan les flux des activités des Concessions. Rappel sur les grandes masses du Bilan fonctionnel : La situation nette : 12.053 K€

Elle correspond aux capitaux accumulés par l'entreprise depuis sa création et restant à sa disposition à moyen et long terme. Compte tenu des résultats positifs de la société depuis de nombreuses années, ce poste est en perpétuelle augmentation. Le ratio situation nette/capital social est un indicateur de santé financière et plus il est élevé, plus la société a les moyens de se développer. Le fonds de roulement net global (FRNG) : 4 081 K€

Les ressources stables servent d’abord à financer les emplois stables. Dans la mesure où les ressources stables sont supérieures aux emplois stables, l’excédent des ressources stables finance l’actif circulant. Le fonds de roulement (FR) représente donc une ressource durable mise à la disposition de l'entreprise par ses actionnaires à long terme, ou créée par son exploitation, afin de financer les investissements et les emplois nets du cycle d'exploitation. Le Fond de Roulement Net Global FNRG correspond à la partie des ressources stables qui ne finance pas les emplois durables et reste disponible pour être investie dans des nouveaux projets.

EMPLOIS STABLES Cycle d’investissement

ACTIF CIRCULANT (emplois cycliques) Cycle d’exploitation

DETTES CIRCULANTES (ressources cycliques)

Cycle d’exploitation

RESSOURCES STABLES Cycle de financement

ACTIF PASSIF

41.923 K€

IMMOBILISATIONS (corp/incorp) : 41.190 TITRES DE PARTICIPATION : 733 AUTRES IMMO FINANCIERES : 0

46.004 K€

CAPITAUX PROPRES : 17.612 DETTES ML TERME : 27.931 PROVISIONS : 229 DEPOTS DE GARANTIE : 231

ACTIF PASSIF

FRNG : 4.081 K€

Corrigé des ressources qui doivent rester disponibles comme les provisions et les dépôts de garantie des locataires (DG), son montant correspond au Fond de roulement disponible de la société. A la fin de l'exercice 2016, le Fond de roulement disponible global s'élève donc à 3 621 K€ (4 081 K€ de FR – 229 K€ de provisions – 231 K€ de DG). Le potentiel financier à terminaison : 2.245 K€ C’est un indicateur global des possibilités que possède la SEMPI pour développer son métier originel de gestion locative (foyers et résidences, ou immobilier d’entreprise), en dehors des apports potentiels de son métier de promotion immobilière qui ne doivent pas avoir d’incidence sur la quantité de fonds propres mobilisable. Le Potentiel financier à terminaison traduit les possibilités de développement de la SEMPI une fois honorés tous les engagements pris sur les opérations en cours. Retraitement des engagements pris à la clôture (en date du 31/12/2013) et calcul du potentiel financier à terminaison des opérations :

Fond de Roulement disponible 3 621 K€ Travaux restant à comptabiliser -1 868 K€

Financements restant à comptabiliser 1 436 K€ ACNE (Amort. courus non échus) au 31/12 -964 K€

Retraitement des dépenses préliminaires (*) + 19 K€

POTENTIEL FINANCIER A TERMINAISON 2 245 K€

(*) Opérations préliminaires : Hôtel entreprise Vernis (+19 K€) La SEMPI dispose donc d’un potentiel financier à terminaison de 2 245 K€ lui permettant de développer de nouveaux programmes, ou de réaliser des travaux de rénovation de son parc. L’excédent en fonds de roulement (EFR) : 2 503 K€

Un Besoin ou un excédent en Fond de Roulement (BFR ou EFR) existe du fait des décalages dans le temps entre :

- Les achats et les ventes qui entrainent la constitution de stocks - Les produits comptables (ex : quittancement des loyers) et les paiements correspondants

(ex : paiement des locataires) qui donnent naissance à des créances

Ces décalages créent des besoins de financement. Ces besoins de financement sont atténués par le décalage, de sens opposé, entre les charges (ex : achats, travaux) et les paiements correspondants (ex : paiement des fournisseurs) qui donnent naissance à des dettes et procurent des ressources.

7.481 K€

DETTES D’EXPLOITATION : 1.903 FINANCEMENT EXT-CPA : 4.560 PRODUITS CONSTATES AVANCE : 1.018

ACTIF PASSIF

EFR : 2.503 K€

Un EFR est dégagé sur l'exercice (2.503 K€) contre un BFR de 144 K€ pour l'exercice 2015. Cet excédent de trésorerie généré par le bas de bilan s’explique par le mécanisme de financement de l’opération CAP VERT ; la vente à la SCI a été réalisée fin 2016, alors que le remboursement du prêt contracté pour porter les travaux de construction n’a été réalisé que début 2017. La SEMPI a donc bénéficié d’un surplus de trésorerie de 2 960 K€ sur la fin de l’année 2016. La trésorerie : 6.585 K€ La trésorerie nette permet d’ajuster le fond de roulement net global et le besoin en fond de roulement. C’est la relation fondamentale de trésorerie : La trésorerie globale (y compris opérations en concession) est en hausse de 2 760 K€ sur l’exercice 2016 puisqu’elle se situait à 3 825 K€ en fin d’exercice 2015. Le décalage du remboursement du prêt contracté pour le portage des travaux de construction de l’opération CAP VERT explique ce niveau de trésorerie.

4.978 K€

CREANCE D’EXPLOITATION : 2.573 STOCK EN COURS : 2.322 CHARGES A REPARTIR : 27 CHARGES CONSTATEES D’AVANCE : 56

TRESORERIE NETTE = FRNG - BFR

SUIVI DES RESERVES ISSUES DU SECTEUR AGREE A compter de l’exercice 2015, les résultats du secteur agréé (« Résidences et Foyers conventionnés ») doivent alimenter une ligne de « réserves » spécifique, disponible uniquement pour ce secteur. Le suivi des réserves issues de l’activité agréée résulte de la mise en application de cette la loi ALUR. Ces résultats, complétés des flux liés au financement et décaissements des nouvelles opérations créées à compter du 1er janvier 2015 sur ce secteur, détermineront les fonds disponibles au développement de ce secteur. Tableau de suivi préconisé : Il s’agit de suivre les fonds propres investis « spot » de l’année, à savoir les augmentations brutes diminuées des emprunts nouveaux souscrits sur ce secteur, et des subventions nouvelles notifiées (et non pas des fonds propres prévisionnels engagés sur les opérations à terminaison ). La prise en compte des éléments bruts 2016 permet de construire le tableau de suivi ci-dessous :

Le SEMPI dispose donc d’un solde de fonds propres dégagés par le secteur agréé, et à investir dans le secteur agréé sur les prochains exercices, d’un montant de 1 046 K€.

UTILISATION DES RESULTATS DU SECTEUR AGREE ET SUIVI

Exercice date AG

Résultat des

activités

agréées

dividendes

distribués

dans la

limite du

plafond

report a

nouveau des

activités

agréées

reserves des

activitées

agrées

immobilisati

ons compte

20+21+23

Subventions

octroyées

compte

131+441

emprunts

realisé sur

exercice

fonds

propres

investis

fonds

propres à

investir des

activités

agréées

2015 23/06/2016 1 301 141,76 1 301 141,76 357 618,25 0,00 0,00 357 618,25 943 523,51

2016 690 702,15 690 702,15 588 725,09 0,00 0,00 588 725,09 101 977,06

0,00 1 991 843,91 946 343,34 1 045 500,57

1 991 843,911 991 843,91

Résultat du secteur agréé

Réserves identifiées au bilan

Fonds propres disponibles

uniquement au développement

ou à la maintenance du secteur agréé

Flux liés aux nouvelles opérations du secteur

agréé depuis le 01/01/2015

FONDS PROPRES DISPONIBLES A TERMINAISON PAR SECTEUR

La loi ALUR ne préconise pas un suivi bilanciel par secteur d’activité et notamment un suivi des fonds propres disponibles à terminaison des opérations engagées sur les secteurs distincts. Toutefois, compte tenu de la nature de l’activité de la SEMPI, et du besoin exprimé par les administrateurs de connaitre les possibilités dont dispose cet outil pour accompagner la collectivité, il semble opportun de réaliser une analyse à terminaison reprenant les mouvements nets du haut de bilan. L’analyse entre secteur est réalisée à compter du 1er janvier 2015 (selon application de la loi ALUR) ; une application rétroactive des nouvelles mesures n’est pas envisagée. Il n’est donc pas nécessaire de séparer les résultats antérieurs, ni les fonds propres disponibles antérieurs par provenance. Une fois retraités les flux effectués depuis le 1er janvier 2015 sur le secteur agréé, le potentiel financier à terminaison global de 2 245 K€ peut être réparti de la manière suivante :

1 19953%

1 04647%

Contribution des secteurs au potentiel financier à

terminaison (en K€)

Tous secteurs

Secteur agréé

LA TRESORERIE DE LA SOCIETE

NB : Le solde de trésorerie affiché sur ce tableau pour le mois de décembre 2016 (5 870 K€) correspond au montant présent sur les comptes bancaires, hors concessions qui bénéficient de comptes bancaires propres présentant un solde bancaire positif global de 730 K€ (CPA Recouvrance). Il est à rapprocher de la disponibilité du Bilan (6 585 K€) qui intègre pour sa part toutes les opérations traitées et comptabilisées par la SEMPI, y compris les concessions.

L’ENDETTEMENT DE LA SOCIETE

INFORMATIONS GÉNÉRALES (hors CPA)

Encours 30 355 859

Nombre d'emprunts 49

Taux actuariel 2,88 %

Taux actuariel résiduel 1,84 %

Marge moyenne 0,98 %

Durée résiduelle 14 ans 00 mois

Duration résiduelle 07 ans 01 mois

Vie moyenne résiduelle 07 ans 06 mois

Evolution du taux d’endettement (en K€)

-

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

Evolution prévisionnelle de la Trésorerie Trésorerie liquide disponible Concessions d'exploit (Grand Large)Placements bloqués Trésorerie théoriques Trésorerie réelle Prévisionnel initial

TYPE DE TAUX ENCOURS % NBRE DE CONTRATS

LIVRET A 23 132 966 76,21 34

TAUX FIXE 5 418 411 17,85 11

EURIBOR03M 1 594 361 5,25 2

EURIBOR 210 121 0,69 2

MATURITÉ DE LA DETTE ENCOURS % NBRE DE

CONTRATS

inférieure à 2 ans 2 990 530 9,85 4

de 2 à 5 ans 11 420 0,04 1

de 5 à 10 ans 5 509 030 18,15 17

de 10 à 15 ans 13 371 546 44,05 19

de 15 à 20 ans 1 242 203 4,09 1

de 20 à 30 ans 2 340 569 7,71 4

au-delà de 30 ans 4 890 562 16,11 3

années 2012 2013 2014 2015 2016

loyers 4 191 4 205 4 432 4 572 4 544

annuités 2 202 2 101 2 460 2 643 2 597

ratio endettement 52,54% 49.96% 55.50% 58.46% 57,15%

PREVISIONNEL DE TRESORERIE 2017

L’évolution de la trésorerie prévisionnelle 2017 reflète du choix de la planification de travaux sur le patrimoine.

Autres hypothèses de construction :

� Remboursement de l’emprunt contracté dans le cadre de l’opération CAP VERT � Encaissement des subventions pour les travaux d’Océaliance répartis sur l’année � Hors cession de la Coursive (1,212 M€) prévisible en mai.

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

0

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

30 000 000

35 000 000

Profil d'extinction de la detteENCOURS ANNUITÉ RA INCLUS INTÉRÊT

-

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

Evolution prévisionnelle de la Trésorerie Trésorerie liquide disponible Concessions d'exploit (Grand Large)

Placements bloqués Trésorerie théoriques

PREVISIONNEL COMPTE DE RESULTAT 2017

Le prévisionnel 2017 présenté lors du conseil d’administration du 25 janvier 2017 n’a pas fait l’objet d’une actualisation (1er trimestre). Une présentation détaillée des différents postes figure au procès-verbal de ce conseil.

Loc.Glob. I.Ent Total Loc.Glob. I.Ent Total2016 2016 2016 2017 2017 2017

Loyers 2 864 1 680 4 544 2 805 1 597 4 402Ventes immo E. 0 3 119 3 119 0 0 0Recuperation de charges locatives et activites anne xes 0 544 545 86 422 508

Récupération charges locatives 0 211 211 0 243 243

Indemnités travaux 0 12 12 0 0 0

Remboursements contentieux et impôts 0 321 321 86 179 265

Chiffre d'affaire 2 864 5 343 8 207 2 891 2 019 4 910Impact Production stockée - Production vendue 0 -3 02 8 -3 028 0 0 0

Production stockée 0 0 0 0 0 0

Production vendue 0 -3 028 -3 028 0 0 0

Subventions d'exploitation 0 47 47 0 120 120Autres produits 0 55 55 0 0 0Total Produits d'exploitations 2 864 2 417 5 281 2 891 2 139 5 030Charges locatives récupérables 0 578 579 0 417 417

Charges générales 0 249 249 0 238 238

Travaux récupérables 0 6 7 0 0 0

Divers récupérables (Contentieux, impôts) 0 322 322 0 179 179

Dépenses de gros entretien 3 10 13 16 0 16Rémunérations et honoraires 295 534 829 293 441 735

Rémunération PEGASE 15 102 117 19 105 124

Rémunération SCET 268 399 666 238 329 567

Honoraires CAC 6 11 17 9 7 16

Honoraires contentieux 0 1 1 0 0 0

Honoraires divers 7 21 28 27 1 27

Charges locatives non récupérables 95 103 197 106 112 218Charges de copro 0 25 25 0 37 37

Entretien courant NR 95 61 156 64 40 104

Remise en état NR 0 0 0 42 35 77

Sinistres 0 0 0 0 0 0

Garantie totale 0 16 16 0 0 0

Autres achats et charges externes 71 21 92 94 28 122Assurances 31 10 41 32 10 42

Fournitures et petits équip. 0 3 3 15 3 18

Locations diverses 9 2 11 15 0 15

Etudes et recherches 0 0 0 0 0 0

Publicité 1 3 4 4 0 4

Frais de déplacement - reception 5 9 14 3 0 3

Services bancaires - Autres frais 4 10 14 5 15 20

Cotisations - Taxe pot. Fin. 20 4 24 20 0 20

Personnel Interimaire 0 0 0 0 0 0

Transferts de charges 0 -18 -18 0 0 0

Impots et taxes NR 290 68 358 290 51 340Taxe foncière 266 63 329 266 46 311

Autres impôts 24 5 29 24 5 29

Charges de personnel 0 0 0 0 0 0Autres charges 0 2 2 0 0 0Total Charges d'exploitation 754 1 316 2 070 800 1 050 1 849Excédent Brut d'Exploitation (EBE) 2 111 1 101 3 211 2 091 1 089 3 181

Reprises sur provisions 5 41 47 16 0 16Dotations aux amortissements 990 812 1 802 1 008 916 1 924Dotations aux provisions 16 81 97 16 0 16

Résultat d'Exploitation 1 111 248 1 359 1 084 173 1 257

Produits financiers 2 19 21 2 5 7Charges financières 461 143 604 397 133 529Résultat financier -459 -123 -582 -395 -128 -522

Résultat Courant Avant Impôt (RCAI) 651 125 776 689 45 73 5

Produit sur cessions d'immobilisations locatives 0 249 249 0 1 212 1 212Subventions virées au compte de resultat 146 9 155 146 70 216Autres produits exceptionnels 45 7 52 0 0 0Valeur nette comptable des actifs cédés et renouvellés 152 190 342 152 986 1 138Autres charges exceptionnelles 0 23 23 0 0 0

Résultat Exceptionnel 40 51 91 -6 295 290

Impot sur les bénéfices 0 65 65 0 55 55

Résultat Net 691 111 802 683 286 969

Capacité d'autofinancement (CAF) 1 651 913 2 564 1 697 9 07 2 604(EBE + Résultat financier + charge IS)

Remboursement du capital des emprunts 1 376 617 1 993 1 412 671 2 083(hors remboursement anticipé et prêt concession St Martin)

Autofinancement brut 275 544 819 285 1 447 1 732Auotofinancement net 275 295 571 285 236 521

EN K€

Budget 2017Réel 2016