• L O G E M E N T

■ Après un déjeuner-débat de l’APGCI

Rester locataire ou devenir propriétaire?A l’occasion de son récent déjeuner-débat, l’Association professionnelle genevoise des gérants et courtiers en immeubles (APGCI), sous la férule de son président Philippe Corbat, a relevé un challenge de taille en invitant comme intervenants deux ténors de l’immobilier, aux idées voire aux idéaux diamétralement opposés, autour d’un thème qui suscite toujours les passions les plus vives: être ou ne plus être locataire.

D’ un côté, Me Ronald Zacharias, avocat et député MCG au

Grand Conseil, qui prône un assouplissement des règles de la LDTR afin de permettre aux locataires d’accéder plus facilement à la propriété de leur logement. De l’autre, Carole-Anne Kast, conseillère admi-nistrative d’Onex, présidente du PS et secrétaire générale du Rassemblement pour une poli-tique sociale au logement, qui est opposée à de tels assouplis-sements.Au centre des débats? Un pro-jet de modification de la LDTR*, porté par Ronald Zacharias au sein du Grand Conseil, visant à faciliter l’accession à la pro-priété des locataires vivant de-puis plus de trois ans dans l’ap-partement qu’ils louent. Pour l’occasion, notre chroniqueur juridique, Me Patrick Blaser, in-tervenant comme modérateur, avait troqué sa robe d’avocat pour un costume de juge… ar-bitre. Résultat: un débat vif et

animé, que les intervenants ont toutefois su ne pas transformer en tribune politique. Laissons maintenant le soin au modéra-teur de se faire le rapporteur de ce débat. (Réd.)Force est de constater que chaque fois que l’on tente de modifier, même de façon mi-neure, une ou plusieurs disposi-tions de la LDTR, la République est en ébullition.En effet, la LDTR a le don de cris-talliser en une seule loi, somme toute assez brève puisqu’elle comporte à peine une cinquan-taine d’articles, toutes les diver-gences et les rancunes, oppo-sant de façon tenace les milieux immobiliers et les défenseurs des locataires.Il n’est en effet pratiquement pas une modification de la LDTR, dans la mesure où elle émane des milieux immobiliers, qui ne débouche sur un scrutin popu-laire. Il est d’ailleurs symptoma-tique de constater qu’à Genève, la LDTR soit la loi la plus connue du public.

Et aujourd’hui nous avons une illustration frappante de cette tension, suite au dernier projet de modification de la LDTR, qui a immédiatement entraîné un véri-table branle-bas de combat, tant politique que médiatique.

Une modification mineureC’est dans ce contexte que s’est inscrit le débat organisé

par l’APGCI sur le thème «Res-ter locataire ou devenir pro-priétaire?» et directement lié au projet de loi déposé par le député MCG Ronald Zacharias. Or il s’avère que la modifica-tion de la LDTR faisant l’objet du projet de loi concocté par Ronald Zacharias est somme toute relativement mineure.Il s’agit en effet ni plus ni moins que de permettre à un locataire qui loue son appartement de-puis trois ans, en cas de vente de cet appartement, de pouvoir l’acquérir sans avoir l’obliga-tion, prévue par l’actuelle LDTR, d’obtenir l’accord de 60% des locataires de l’immeuble. Dans ce cadre, il convient de préci-ser que la charge qui incombe actuellement au vendeur de garantir aux autres locataires qu’ils ne seront pas contraints d’acheter leur appartement ou de partir est maintenue. Si ces conditions sont réunies, le Dé-partement devra délivrer l’auto-risation sollicitée, sans avoir à procéder à une pesée entre

8

au cambriolage• Portes blindées Spheris E130• Portes blindées Forstyl• Serrures multipoints• Blindages-grilles en fer forgé• Coffres-forts• Armoires ignifuges

Stop

COFFRECLÉS SERVICE11, rue Dizerens – 1205 GenèveTél.: 022 809 56 36 w

ww.

coffr

ecle

sfavr

e.ch

Venez visiter notre site et notre showroomfrancophones

esm.ch

Bachelor, Master, Doctorat et diplôme accrédités IACBECommunication d’entreprise et Management international

executive MBA

Rentrées:janvier - avril - août - octobre

Osez l’action !

MBA

022 979 33 79

28 ans

• Me Patrick Blaser.

• L O G E M E N T

les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur et les intérêts publics.

Ronald Zacharias: «La LDTR est l’une des causes de la pénurie de logement»

Le projet de modification de la LDTR s’inscrit dans un contexte qui peut paraître étonnant: il s’avère en effet que Genève compte moins de 17% de pro-priétaires, alors que la moyenne suisse est de 38% et celle de l’Union européenne de 67%.Cherchez l’erreur et vous trouverez la LDTR qui est la principale cause de la pénurie de logements à Ge-nève, explique Ronald Zacharias, ainsi qu’un obstacle majeur empê-chant les locataires d’accéder à la propriété lorsqu’ils le désirent.Une des rares ouvertures offerte actuellement par la LDTR est

celle qui permet à un locataire occupant son appartement depuis trois ans au moins d’en devenir le propriétaire lorsque son proprié-taire actuel envisage de le vendre. Mais encore faut-il, selon l’actuelle LDTR, obtenir l’accord de 60% des autres locataires de l’immeuble et la garantie du vendeur qu’il ne contraindra pas ces derniers à acheter leur appartement ou à partir.Par ailleurs la jurisprudence a en-core contribué à réduire les possi-

bilités, pour un locataire, d’acquérir son appartement, puisqu’elle exige que les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur l’emportent sur l’intérêt public, ce qui n’est que rarement le cas, puisque la notion d’intérêt public est interprétée de façon très large. Dans ces circons-tances, le projet de loi présenté au Grand Conseil a précisément pour vocation de faire sauter ce double verrou et, ce faisant, de faciliter l’accession des locataires à la pro-priété de leur logement.Selon le projet, le locataire n’aura plus besoin d’obtenir l’accord de 60% des autres locataires de l’immeuble et le Département ne pourra pas refuser l’autorisation sous le prétexte d’un intérêt public, large et indéfini, qui aurait la pré-séance sur les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur.Dans ce contexte, Ronald Zacha-rias rappelle qu’avant l’entrée en vigueur des dispositions de la LDTR, soit en mars 1985, de nom-

breux locataires – à vrai dire des centaines - avaient pu devenir pro-priétaires de leur appartement.Et cela pour leur plus grand bon-heur, compte tenu de l’augmen-tation drastique de la valeur de leur appartement jusqu’à ce jour, de la garantie de pouvoir rester ad aeternam dans leur apparte-ment sans craindre une résiliation de leur bail et de la possibilité de transmettre un patrimoine à leurs héritiers.Le projet de loi a par conséquent la vocation de rétablir la situation telle qu’elle existait avant 1985, ou tout du moins de s’en rapprocher, et permettait un accès facilité à la propriété pour les locataires.Et comme, somme toute, la liberté a aussi un coût qu’il convient de bien évaluer, Ronald Zacharias a effectué l’exercice, en prenant l’exemple type d’un locataire d’un appartement de 4,5 pièces, loué CHF 1692.- par mois, que le propriétaire serait

9

L’Arc lémanique en un clic!Le réseau des professionnels de votre région

Contact: info@geneva-partners.ch

1, place Claparède022 346 28 55

CONSEILACQUISITIONVENTE

UNE ÉQUIPE À VOTRE ÉCOUTE

Yves KRUZICkruzic@cgi.ch+41 22 809 07 53

ACCOMPAGNER ET VALORISER VOS INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN TOUTE CONFIANCE.

CONSEIL

– Estimation de vos biens.– Optimisation de votre portefeuille.– Information et analyse de marché.

ACQUISITION

– Définition des critères de recherche en fonction de votre profil d’investisseur.– Conseil et analyse de biens en fonction de vos critères.– Estimation des éventuels travaux à réaliser pour mettre en valeur le bien.– Accompagnement dans la structuration de votre financement.

VENTE

– Stratégie commerciale adaptée à votre bien : vente de gré à gré, vente par appel d’offre, sale & leaseback, etc.

– Suivi de l’évolution de la vente et recommandations.– Négociation des termes de l’acte de vente.vaux à réaliser pour mettre en valeur

le bien.– Accompagnement dans la structuration de votre financement.

Laurent SPIERERspierer@cgi.ch+41 22 809 07 51

Rue des Bains 31 bis Case postale 242

1211 Genève 8

• Ronald Zacharias.

•

• L O G E M E N T

prêt à lui vendre pour un montant de CHF 492 000.-. Dans ce cas d’espèce, et après avoir calculé tous les paramètres, notamment fonds propres 2e et 3e piliers, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, la démonstra-tion est faite que le locataire est financièrement gagnant en devenant propriétaire, puisque le logement lui reviendrait dès lors à CHF 1072.- par mois, alors que son loyer mensuel est de CHF 1692.-, soit une substan-tielle économie qui se renouvelle d’année en année.Dès lors pourquoi priver, comme le fait l’actuelle LDTR, le locataire d’une telle opportunité financiè-rement intéressante? Le projet de modification de la LDTR sert manifestement aussi les intérêts des locataires, conclut l’orateur.

Carole-Anne Kast: «La LDTR a pour objectif principal de sauvegarder le parc immobilier locatif»

Carole-Anne Kast est opposée au projet de loi, car elle y voit une attaque frontale contre l’objectif principal de la LDTR, qui est de prévenir le changement d’affec-tation progressif d’un immeuble locatif en immeuble PPE.Plus précisément, la LDTR a

pour vocation de maintenir en locatif, et non en propriété, des logements qui correspondent au besoin prépondérant de la popu-lation sous l’angle de leur loyer et de leur nombre de pièces. Or, le projet de loi, s’il était accepté et appliqué, entraînerait indu-bitablement une diminution du nombre de tels appartements destinés à la location. Par ail-leurs, le projet de loi ne donne des droits supplémentaires qu’aux propriétaires. Le locataire n’a en particulier aucun droit à faire valoir quant à la fixation du prix d’achat de son appartement.De surcroît, le locataire qui n’en-tend pas acquérir son logement prend le risque de voir son bail résilié, sous réserve que cer-taines conditions soient réunies,

puisque la jurisprudence auto-rise un bailleur à résilier un bail lorsqu’il a l’intention de vendre son logement libre de tout occu-pant.En bref, la LDTR constitue un rempart qui protège les loca-taires contre les spéculateurs immobiliers.D’ailleurs la LDTR, notamment en ce qui concerne la vente d’appartements locatifs, a reçu l’aval du Tribunal fédéral, qui n’a pas formulé d’objection sous l’angle notamment de la garantie de la propriété.Enfin, un projet de modification de la LDTR semblable celui pro-posé actuellement avait déjà été soumis à une votation populaire. C’était il y a un peu plus de 10 ans, soit le 8 février 2004. Or le projet de loi avait déjà été refusé par 54,66% des votants. L’exer-cice risque de se répéter, selon l’oratrice.

Laissez-nous construire!Il ressort des différentes inter-ventions, plutôt favorables au projet de loi défendu par Me Ro-nald Zacharias, que la défense, souvent dogmatique voire poli-tique, du statut de locataire au détriment de celui de propriétaire n’allait pas toujours dans le sens des intérêts de la population.

En effet pour bon nombre de personnes, même de condition modeste, la perspective de de-venir propriétaire peut s’avérer intéressante sur le plan financier et cela sans même compter les autres avantages que cela pré-sente (garantie de pouvoir rester dans son logement, transmission d’un patrimoine aux héritiers).De toute façon, qu’importe que l’on occupe son logement comme locataire ou comme pro-priétaire. Le meilleur et le seul moyen de lutter véritablement contre la pénurie de logement consiste à construire de nou-veaux logements et non d’entre-tenir sans cesse des polémiques stériles.Et plus on construira de loge-ments, plus le marché immobi-lier se détendra, ce qui permet-tra d’offrir à la population des logements abordables, que ce soit en termes de loyers ou de propriétés en PPE. C’est d’ail-leurs ce que demande en prio-rité la population.Alors, construisons plus et dé-battons moins! n

Patrick Blaser, avocat, associé de l’Etude Borel & Barbey, juge

assesseur au Tribunal de pre-mière instance (LDTR)

(*) Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation.

10

Faites confiance à de vrais professionnels de la sécurité électrique, Securelec c’est 350 ans d’expérience cumulée!

SECURELEC garde une parfaite neutralité dans l’expertise des installations électriques car SECURELEC ne réalise pas d’installations électriques

SecurelecVOTRE INSTALLATION ÉLECTRIQUE NÉCESSITE UN CONTRÔLE ?

Un seul partenaire pour toute la région lémanique. Profitez aussi de conseils et expertises dans le domaine de la thermographie et des perturbations.

Votre sécurité • Notre priorité

SECURELEC - VAUD Case postale 297 - 1024 ECUBLENS - Tél. 021 632 80 20 - Fax 021 632 80 25 - securelec-vd@securelec.ch

SECURELEC Organisme d’inspection accrédité depuis 2005 Case postale 2007 - 1227 CAROUGE - Tél. 022 308 16 20 - Fax 022 308 16 30 - securelec@securelec.ch SIS112

• Carole-Anne Kast.