apport de recherche - The Homeless Hub · Tom Carter, Ed Starr, Paddy Fuller, Jino Distasio et...

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SÉRIE SUR

LES BESOINS

PARTICULIERS

DE LOGEMENT

LES BESOINS EN MATIÈRE DE LOGEMENT

DES PERSONNES À FAIBLE REVENU

HABITANT EN MILIEU RURAL

La SCHL : Au cœur de l’habitation

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est l’organisme fédéral responsable del’habitation. Elle contribue au bien-être des Canadiens et à l’amélioration de leurs conditions de vie.

En ce qui a trait au financement de l’habitation, la SCHL s’efforce de faire en sorte que les Canadiens aientaccès à une variété d’options, à coût abordable. Le principal instrument lui permettant d’atteindre cet objectifest son Programme d’assurance prêt hypothécaire.

La SCHL aide les Canadiens à faible revenu – aînés, personnes handicapées,Autochtones, femmes et enfantsvictimes de violence familiale, jeunes à risque, sans-abri et d’autres personnes à risque de le devenir – à seprocurer un logement sûr et abordable.

Par l’entremise de ses activités de recherche, la SCHL stimule l’innovation dans les domaines suivants :conception des habitations, technologie du bâtiment, urbanisme, options de logement et financement. Elleoffre aux consommateurs et aux membres du secteur de l’habitation une vaste gamme de produitsd’information susceptibles de les aider à prendre des décisions éclairées concernant leurs achats ou leursaffaires.

La SCHL travaille également avec ses partenaires gouvernementaux et le secteur de l’habitation afin depromouvoir les produits et le savoir-faire canadiens sur les marchés étrangers. Elle contribue ainsi à créer desemplois ici même au pays.

Par ses activités, la SCHL aide les Canadiens à avoir accès à un vaste choix de logements de qualité, à prixabordable, et elle favorise la création de collectivités dynamiques et durables partout au pays. La SCHL estvéritablement « au cœur de l‘habitation ».

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Vous pouvez aussi communiquer avec la SCHL par téléphone : 1 800 668-2642(à l’extérieur du Canada : 613 748-2003)ou par télécopieur : 1 800 245-9274(à l’extérieur du Canada : 613 748-2016)

La Société canadienne d’hypothèques et de logement souscrit à la politique dugouvernement fédéral sur l’accès des personnes handicapées à l’information. Sivous désirez obtenir la présente publication sur des supports de substitution,composez le 1 800 668-2642.

Les besoins en matière de logement des personnes à faible revenu

habitant en milieu rural

Société canadienne d’hypothèques et de logement

Préparé par

David Bruce

avec la collaboration deTom Carter, Ed Starr, Paddy Fuller, Jino Distasio et Ausra Burns

La SCHL offre de nombreux renseignements relatifs à l’habitation. Pour plus d’information, veuillez composer le 1 800 668-2642 ou visitez notre site Web : www.schl.ca

This publication is also available in English under the title: Housing Needs of Low-Income People Living in Rural Areas 63128.

Le Partenariat rural canadien (PRC) fait partie de l’engagement du gouvernement du Canada face au Canada rural. Le PRCappuie le développement des collectivités rurales grâce à l’adoption de nouvelles approches et de nouvelles pratiques quirépondent aux préoccupations rurales, y compris l’évaluation de l’effet des nouvelles politiques, des programmes et desservices, de la montée d’une prise de conscience par rapport aux enjeux ruraux, et d’assurer que les considérations ruralesfont partie intégrale du processus décisionnel. La gestion du PRC revient au Secrétariat rural, Ministère d’Agriculture etAgroalimentaire Canada. Internet : www.rural.gc.ca

Cette recherche a été financée (en partie) par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). La qualitérédactionnelle de ce rapport, son contenu et les opinions qui y sont émises sont de l’auteur (des auteurs). La SCHL ne saurait en assumer la responsabilité et se dégage de toute obligation relativement aux conséquences résultant de l’utilisation que le lecteur pourrait faire des renseignements, des matériaux ou des techniques qui y sont décrits.

Données de catalogage avant publication de la Bibliothèque nationale du Canada

Bruce, David, 1967-

Les besoins en matière de logement des personnes à faible revenu habitant en milieu rural

Publ. aussi en anglais sous le titre : Housing needs of low-income people living in rural areas.ISBN 0-662-88519-8No de cat. NH15-408/2003F

1. Logement rural – Canada.2. Pauvres – Logement – Canada.I. Carter, Tom.II. Société canadienne d’hypothèques et de logement.III. Titre.

HD7289.C3B78 2003 363.5’0971 C2003-980089-X

©2003, Société canadienne d’hypothèques et de logement. Tous droits réservés. La reproduction, le stockage dans un système de recherche documentaire ou la transmission d’unextrait quelconque de cet ouvrage, par quelque procédé que ce soit, tant électronique que mécanique, par photocopie,enregistrement ou autre moyen sont interdits sans l’autorisation préalable écrite de la Société canadienne d’hypothèqueset de logement. Sans que ne soit limitée la généralité de ce qui précède, il est de plus interdit de traduire un extrait decet ouvrage dans toute autre langue sans l’autorisation préalable écrite de la Société canadienne d’hypothèques et delogement.

Imprimé au CanadaRéimprimé, 2005 Réalisation : SCHL

La présente recherche résume les besoins enmatière de logement des personnes à faiblerevenu habitant en milieu rural au Canada,caractérise les obstacles qui empêchent derépondre à leurs besoins de logement, et lespossibilités qui existent dans les collectivitésrurales et le petites municipalités pourremédier à la situation.

Méthode

Trois méthodes ont permis de comprendre les besoins de logement des personnes à faiblerevenu des secteurs ruraux. Un dépouillementdocumentaire et une étude statistique ont étéeffectués simultanément, suivis par 12 étudesde cas portant sur des collectivités rurales oudes petites municipalités canadiennes, ycompris des entretiens avec des spécialistes etune revue des documents à caractère local.

De nombreuses définitions de ruralité ontservi dans le cadre de la présente recherche.Elles ont permis, par exemple, d’explorergrandement la documentation pertinente etde revoir les données de recensement sondantle rapport entre le logement, le revenu et lesménages des secteurs ruraux, principalement à l’aide de la base de données SCHL intituléeLe logement au Canada. Pour cerner la notionde milieu rural, on a retenu la définition derégion essentiellement rurale de l’OCDE envue de soumettre 12 collectivités à une étudede cas (là où la collectivité compte moins de10 000 habitants) en prévision d’une étudeapprofondie.

Les études de cas ont été choisies selon lacommodité de la méthode d’échantillonnageet en fonction des consultations menéesauprès de la SCHL et de membres du groupede travail fédéral-provincial-territorial sur lelogement dans les milieux ruraux et éloignés.

Voici d’ailleurs les endroits sur lesquels ontporté les études de cas :

Brooks (Alberta)Coral Harbour (Nunavut) Kingston-Greenwood (Nouvelle-Écosse)Maniwaki (Québec)Marystown (Terre-Neuve-et-Labrador)Mississippi Mills (Ontario)Port Elgin (Ontario)Preeceville (Saskatchewan)Russell (Manitoba)Saint-Fabien-de-Panet (Québec)St. Stephen (Nouveau-Brunswick)Wawa (Ontario)

Ménages à faible revenu habitant en milieu rural au Canada

Les catégories de ménages à faible revenuvivant dans différents types de collectivitésrurales varient énormément. Dans les collectivités rurales en croissance, les travailleurs à faible revenu, les familles monoparentales et les personnes âgées dominent généralement parmi les ménages à faible revenu. Ils y ressentent habituellementles effets de la hausse du coût du logement.Les ménages à faible revenu de toutes les catégories se retrouvent, en règle générale,aussi bien dans les collectivités stables qu’en déclin. Dans les collectivités rurales, collectivités dortoirs des grands centresurbains, où emménagent les ménages àrevenu élevé, les travailleurs à faible revenu et les familles monoparentales se retrouventgénéralement dans une situation de faiblerevenu et en plus grand nombre que les autres catégories de ménages à faible revenu.Les collectivités de retraités regroupentsurtout des aînés et des personnes seules

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Résumé

parmi les ménages à faible revenu. Dans lescollectivités du Nord, les Autochtones, lesfamilles monoparentales, les travailleurs àfaible revenu et les personnes seules dominentparmi les ménages à faible revenu. On aobservé que les jeunes vivant seuls et lespersonnes handicapées ne dominaient pasparmi les gens à faible revenu.

Situation du logement pour les ménages à faible revenu

La situation du logement pour les ménages à faible revenu varie considérablement selonles différentes catégories de collectivitésrurales. En effet, dans les collectivités encroissance, les ménages à faible revenu sontconfrontés à la hausse du coût du logement et à la baisse des taux d’inoccupation. Tantdans les collectivités stables qu’en déclin, lecoût d’utilisation élevé et les vieux logementsen piètre état constituent des problèmes plusrépandus. La baisse des taux d’inoccupationqu’enregistrent les collectivités stables s’explique par la pénurie de constructionsneuves. Dans les collectivités dortoirs, oùemménagent les gens à revenu élevé, les travailleurs à faible revenu et les famillesmonoparentales connaissent généralementune hausse de coût du logement et peu dechoix de logements. Les loyers des logementsneufs pour les aînés habitant les collectivitésde retraités sont élevés. Les collectivités duNord, qui se caractérisent par des coûts deconstruction et d’utilisation beaucoup plus élevés que dans le Sud, connaissent d’importants problèmes d’abordabilité et de surpeuplement, en particulier chez les ménages autochtones.

Abordabilité L’étude statistique montre que 15 % des ménages ruraux et 17,8 % des ménages autochtones ruraux habitanthors des réserves éprouvent des problèmesd’abordabilité, comme en faisait foi le modèledes besoins impérieux de logement en 1996.Les ménages dirigés par une personne âgée,les ménages non familiaux (formés notammentdes gens vivant seuls, ou des individus libresde liens familiaux vivant ensemble) et leslocataires sont plus susceptibles d’éprouverdes problèmes d’abordabilité que les autresménages ruraux. Cette assertion a étécorroborée dans la plupart des collectivitésayant fait l’objet d’une étude de cas.

Qualité et taille convenables L’étude statistiquerévèle que 11,3 % des ménages ruraux n’ontpas de logement de qualité convenable, maisque seulement 4,4 % figurent parmi ceux quiéprouvent des besoins impérieux de logement.La taille convenable pose un problème demoindre envergure, alors que 4,1 % desménages ruraux occupent un logementsurpeuplé et que seulement 0,9 % sont dunombre de ceux qui éprouvent des besoinsimpérieux. Les besoins de réparations étaientévidents dans certaines collectivités ayant faitl’objet d’une étude de cas, surtout St. Stephen,Kingston-Greenwood, Maniwaki et Wawa.Les problèmes de surpeuplement ne se sontmanifestés que dans des cas assez isolés parmiles collectivités étudiées; par contre, il y avaitdes signes de surpeuplement à Brooks et àCoral Harbour en particulier.

Coût du chauffage et des services publics Lesménages à faible revenu (de toutes les catégories)habitaient généralement de vieux logementsmal isolés, et subissaient par conséquent desfrais élevés de chauffage et de services publics.


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La situation était particulièrement évidentepour les locataires à faible revenu de St. Stephen,Marystown, Kingston-Greenwood, Saint-Fabien-de-Panet, Maniwaki, Port Elgin etWawa. Les coûts d’utilisation élevés étaientparticulièrement prononcés dans le Nord.

Logements locatifs La plupart des collectivitésayant fait l’objet d’une étude de cas connaissaientune pénurie de logements locatifs neufs, d’oùle très faible choix de logements locatifscaractérisés par un faible taux d’inoccupation,l’état du logement laissant à désirer et desfrais d’utilisation élevés. Faisaient exception àla règle les collectivités en essor économique(Brooks, Mississippi Mills) et celles où il seconstruisait un nombre modeste de logementsneufs destinés aux aînés à revenu élevés,comportant généralement une gammeétendue de services et de commodités(Kingston-Greenwood, St. Stephen, Russell,Port Elgin). Les versements d’aide socialecréaient de la distorsion dans les petitsmarchés locatifs : dans certaines provinces, lesversements étaient trop faibles pour permettreaux ménages de joindre les deux bouts(Ontario, Nouveau-Brunswick) et, dansd’autres provinces (Nouvelle-Écosse), oùl’aide sociale a une composante logement, lesloyers du marché étaient généralement fixés àce niveau par les propriétaires-bailleurs, ce quirendait les loyers encore plus chers pour lesménages à faible revenu, en particulier lestravailleurs à faible revenu.

L’accession à la propriété Il s’agit du principalmode d’occupation dans les secteurs ruraux etles petites municipalités, même pour les ménagesà faible revenu. Un faible pourcentage depropriétaires ruraux éprouvent des besoinsimpérieux (10 % comparativement à 30 %pour les locataires ruraux). L’accession à la

propriété ne constitue souvent que le seulmode d’occupation, surtout lorsque leslogements locatifs sont inaccessibles en raisondu faible taux d’inoccupation ou coûtent aussi cher que d’être propriétaires. De nombreuxménages à faible revenu ont de la difficulté à constituer une mise de fonds en vue des’acheter une maison. À Brooks, Kingston-Greenwood, Mississippi Mills et Port Elgin,où le revenu moyen est assez élevé, le prixmoyen des maisons est généralement élevé ethors de portée des ménages à faible revenu. ÀCoral Harbour, où les coûts de construction(et par conséquent les prix d’achat) sontexceptionnellement élevés, les personnestouchant un faible revenu n’ont pratiquementpas d’espoir d’acquérir une maison. D’autrespropriétaires à faible revenu n’ont pas lesmoyens d’acquitter les frais d’entretien de leurmaison (taxes foncières, factures de servicespublics, frais d’entretien et de réparation).C’est une situation évidente à Saint-Fabien-de-Panet, Port Elgin, St. Stephen, Kingston-Greenwood et Preeceville.

Ménages autochtones à faible revenu habitanthors des réserves Les besoins parmi les ménagesautochtones étaient beaucoup plus élevés en1996 (28,8 %) que parmi les autres ménagesdes secteurs ruraux; ainsi, 17,8 % éprouvaientun problème quelconque d’abordabilité enmatière de logement, 21,6 % n’avaient pas un logement de qualité convenable et 18 %n’avaient pas de logement de taille convenable.Même si la situation s’est améliorée depuis ledébut des années 1990, les ménages autochtonesvivant hors des réserves étaient deux fois plussusceptibles d’éprouver des besoins impérieuxet sept fois plus susceptibles d’occuper deslogements non conformes à plusieurs normesque les autres ménages ruraux. Le nombreabsolu de ces ménages dans le besoin était

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faible. Par contre, à Coral Harbour, denombreux problèmes de logement étaientassociés au coût élevé de la construction etdes services publics, en plus de la pénuried’emplois. La situation laisse les ménagesautochtones avec d’importants problèmesd’abordabilité qui se règlent souvent par la « cohabitation » de logements déjà surpeuplés.

Les sans-abri en milieu rural Les études decas montrent très peu de signes de sans-abriabsolus. En effet, la plupart des collectivitésayant fait l’objet d’une étude de cas necomptent peut-être qu’un ou deux ménagesou individus qui pourraient correspondre à ladéfinition de « sans-abri absolu » dépourvud’un lieu de résidence permanent. En général,ces gens vivent à l’extérieur de la petitemunicipalité ou de la collectivité, en milieuvraiment rural, peut-être sous la tente pendantune partie de l’année ou dans un autre abriquelconque (comme un autobus ou unecamionnette de camping transformés).

La nature du logement en milieu rural

Type et mode d’occupation Selon lerecensement du Canada de 1996, leshabitants des secteurs ruraux et des petitesmunicipalités du Canada sont, dans unpourcentage élevé, propriétaires de leurhabitation (82 %) comparativement auxménages des milieux urbains où le taux depossession s’établit à 64 %. Bien des maisonsappartenant à des occupants des secteursruraux et des petites municipalités ne sont pas grevées d’une hypothèque (56 %), alors que seulement 45 % des maisons despropriétaires des régions urbaines ne sont pas grevées d’une hypothèque. Les logements

locatifs des secteurs ruraux comprennentgénéralement des immeubles d’appartementsde faible hauteur regroupant 6 logements oumoins (y compris des maisons transforméesen collectifs d’habitation), ainsi que des maisonsindividuelles ou des maisons jumelées.Certaines communautés rurales et petitesmunicipalités regroupent des appartementsaccessoires, des pavillons-jardins ou desmaisons mobiles, ainsi que des appartementssitués au-dessus de propriétés commerciales,mais leur nombre est généralement moinsimportant sur le plan de l’offre dans l’ensemble.

État du parc de logements en milieu ruralPar rapport aux secteurs urbains, plus delogements du parc rural requièrent d’importantesréparations. Le parc de logements en milieurural est constitué de proportions appréciablesde vieux logements d’avant 1941 (29 %). Vu leur âge, la proportion de ces maisonsayant besoin d’importantes réparations estsupérieure à la moyenne canadienne. Leproblème causé par la piètre qualité du parcde logements ou le besoin de réparations (enparticulier pour les locataires à faible revenu)a été soulevé dans certaines collectivités ayant fait l’objet d’une étude de cas, dont St. Stephen, Saint-Fabien-de-Panet, Maniwakiet Wawa. On a également cerné ce problèmeà l’égard de certains propriétaires habitant en milieu rural, surtout les propriétaires-occupants âgés.

Offre de logements Le nombre de logementslocatifs neufs a été très peu élevé, voireinexistant, ce qui a suscité une déficience de l’offre dans de nombreuses petitescollectivités, en particulier pour les ménages àfaible revenu. L’apport soudain de nouveauxlogements dans les collectivités rurales et lespetites municipalités a souvent un lien avec


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une période précise d’essor économique (PortElgin, Maniwaki et Wawa). Le marché de larevente, à titre de moyen d’approvisionnementen maisons varie largement, mais dans lescollectivités connaissant une crise économique,il peut être difficile de vendre des maisons en raison de l’immigration interne limitée(Maniwaki, St. Stephen) ou de l’âge avancédes propriétés, ce qui remet en question leurqualité et leur coût d’utilisation.

Capacité du secteur local de la constructionEn général, le secteur privé de la constructionest confronté à de nombreux défis pourassurer l’approvisionnement en logements.Une fois réunis, la population peu élevée,l’éparpillement des collectivités et les coûtssupplémentaires réduisent la viabilité de touteactivité du marché privé dans de nombreusescollectivités rurales isolées ou de petite taille.À Maniwaki, Wawa, Preeceville, Saint-Fabien-de-Panet, Preeceville et Russell, on a relevéque le secteur local de la construction n’existegénéralement que pour la rénovation. Au fildu temps, la demande limitée ou inexistante àl’égard de logements neufs (attribuable dansune large mesure à la faible taille de lapopulation de ces collectivités) signifie quepeu de gens oeuvrent dans ce secteur ou qu’ily a des gens qui ont quitté leur collectivitépour se trouver un autre emploi. CoralHarbour fait exception à la règle. En effet, il ya eu à cet endroit des efforts concertés pourformer des menuisiers et gens de métier parmila population autochtone dans le dessein deréduire la nécessité d’importer une telle main-d’oeuvre et d’offrir des emplois dans la localité.Dans les collectivités connaissant une économieen essor ou raisonnablement saine (Brooks,Mississippi Mills, Kingston-Greenwood), il seconstruit des logements neufs et le secteur localde la construction est davantage en mesure deconstruire des logements neufs sur demande.

Autoconstruction L’autoconstruction est l’une des stratégies auxquelles ont recours les ménages des collectivités rurales et despetites municipalités, qui désirent réduire leur coût de logement. Les économies de coût réalisées par les autoconstructeurstiennent principalement à leur proprecontribution physique aux travaux, à lacollaboration de membres de la famille etd’amis, et aux frais d’emprunt moindresobtenus en réduisant considérablement ou en éliminant le montant du prêthypothécaire. Par contre, tant le dépouillementdocumentaire que les études de cas révèlentque très peu d’autoconstructeurs font partiedes ménages à faible revenu, puisqu’ils n’ontpas les économies initiales requises.

Habitation usinée L’habitation usinée revêtde l’importance comme moyen possibled’offrir des logements abordables locatifs oud’accession à des ménages à faible revenu.Malheureusement, les vieux modèles sont enpiètre état et portent avec eux le stigmate quirend l’achat et la mise en place de nouveauxlogements quelque peu difficiles à cause del’attitude et des perceptions négatives des gens locaux à l’égard de ce type de logements.Dans l’ensemble du Canada, seulement 3 % des logements mis en chantierproviennent du secteur de l’habitation usinée(comparativement à 24 % aux États-Unis). Le secteur enregistre plus d’activité enNouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswickque partout ailleurs au Canada, d’après sapart de mises en chantier de logements. ÀPreeceville et à Russell, endroits peu peuplésoù le secteur de la construction n’existe à peuprès pas, et à St. Stephen, l’habitation usinéeest devenue le logement de choix parmitoutes les catégories de revenu.

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Obstacles et possibilités

Différents obstacles empêchent de satisfaireles besoins de logement des ménages à faiblerevenu, mis à part le faible revenu :

• le coût de construction élevé;• le syndrôme pas dans ma cour;• le peu d’options économiques,

l’incertitute économique et l’absence demarché de l’habitation viable;

• le peu de rendement économique deslogements locatifs;

• l’infrastructure des servicescommunautaires;

• la situation sociale laissant à désirer;• le manque de leadership au sein de la

collectivité;• les règlements et la politique d’intérêt

public.

Malgré les nombreux obstacles empêchant de répondre aux besoins de logement desménages à faible revenu des collectivitésrurales, l’expérience collective des 12 étudesde cas révèle qu’il existe bien des possibilitéspour satisfaire certains de ces besoins :

• adopter de nouvelles pratiquesmunicipales de planification etd’aménagement foncier;

• exploiter l’esprit de leadership au sein de la collectivité;

• transformer des bâtiments nonrésidentiels en logements;

• donner suite aux besoins des aînés au sein du marché;

• intégrer les logements et les services pour le bénéfice des aînés, des personneshandicapées et des autres;

• se tourner vers l’habitation usinée;

• poursuivre la recherche et ledéveloppement sur les techniques de construction pour le Nord.

L’élaboration de stratégies visant à satisfaireles besoins de logement des collectivitésrurales et des petites municipalités doit êtreenvisagée de concert avec les activitésgénérales d’aménagement communautaire.

L’enquête menée dans les collectivités ayantfait l’objet d’une étude de cas révèle clairementque certaines collectivité sont mieux préparéespour répondre aux besoins. En pareils cas, lacollectivité a adopté des méthodes générales enétablissant des habitations communautaires oudes organismes sociaux (Brooks, MississippiMills), en élaborant une stratégie de croissanceou de conservation de la population (Saint-Fabien-de-Panet), en faisant usage des biens et ressources communautaires (Saint-Fabien-de-Panet, Port Elgin, St. Stephen) et en liantle développement social et la prestation deservices sociaux et de soins de santé à lafourniture de logements (Mississippi Mills,Port Elgin, Russell, Preeceville). D’autrescollectivités ont reconnu la nécessité de mettreen place une stratégie de développement socialmieux coordonnée pour accroître la dynamiquede la vie des gens pour qu’ils occupent mieuxleur logement et qu’ils aient une plus grandechance d’obtenir un emploi significatif (St. Stephen, Coral Harbour).

Les besoins de logement des ménages à faiblerevenu font aussi partie, dans une certainemesure, du problème de revenu. Bien descollectivités rurales disposent de peud’options économiques (Coral Harbour,Marystown, Wawa, Saint-Fabien-de-Panet,


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Maniwaki, Preeceville), ce qui réduit lespossibilités que les citoyens obtiennent unemploi durable, à longueur d’année,susceptible de leur assurer un revenu suffisantpour acquitter leurs frais de logement. Il est,par conséquent, primordial que les stratégiesde création de logements soient explicitementliées à des stratégies générales de développementcommunautaire qui permettront de créer desemplois pour les ménages à faible revenu etde pourvoir à leur subsistance.

Conclusions

Les besoins de logement des personnes àfaible revenu habitant les secteurs ruraux au Canada sont plutôt différents et varientd’un endroit à l’autre. On retrouve des aînés,des familles à faible revenu, des ménagesmonoparentaux, des jeunes vivant seuls et desjeunes adultes, des personnes handicapées etdes Autochtones représentés dans « l’univers »des personnes à faible revenu habitant enmilieu rural au Canada. La présence d’ungroupe ou plus parmi les populations locales à faible revenu varie d’un endroit à l’autre,compte tenu des circonstances locales, toutcomme les besoins de logement auxquels ilssont confrontés, ainsi que les obstacles et lespossibilités pour satisfaire leurs besoins delogement.

Quatre enjeux définissent largement la naturede la situation en matière de logement àlaquelle sont confrontés les ménages à faiblerevenu des collectivités rurales :

• la situation économique de la collectivitéen termes d’activité et en rapport avec la grande région, qui se rapporte auxpossibilités et revenus d’emplois;

• la distance séparant la collectivité d’ungrand centre urbain, qui a rapport avecl’accès aux services et aussi avec lespossibilités d’emploi et le revenu;

• la taille de la population de la collectivité,qui a rapport avec le fonctionnement dumarché, ainsi qu’avec le développement etla capacité du secteur de la construction;

• la taille de la population locale et régionaled’aînés, étant donné que ce groupe estattiré vers les petites collectivités ruralesdonnant accès à une gamme d’options delogement (de l’accession à la propriété auximmeubles d’appartements tout indiquésen passant par les résidences-servicesjusqu’aux centres d’hébergementdispensant tous les services de soins) et d’installations de soins de santé.

Par suite de ces quatre facteurs prédominants,la création de logements en général et lesmarchés locatifs en particulier, posent d’habitudeproblème dans la plupart des collectivitésrurales et des petites municipalités. Du pointde vue de la demande, les personnes à revenuplutôt élevé ou même modeste ont les moyensd’accéder à la propriété. Par conséquent, leslocataires sont souvent caractérisés comme des gens à faible revenu, ou prestataires d’aidesociale ou en situation transitoire. Il existecependant plusieurs occasions où les personnesà revenu élevé (enseignants, spécialistes desoins de santé) désirent avoir accès à deslogements locatifs à court ou à moyen terme,dont le choix est limité et peu présentent une qualité élevée. Cet état de fait a été misen évidence à St. Stephen et à Russell. Puis,du côté de l’offre, il est difficile pour lespropriétaires de logements locatifs et lesinvestisseurs de toucher un revenu suffisantpour réinvestir et cette situation explique enpartie la baisse de qualité du parc de logements.


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Ce contexte pose de véritables défis auxménages à faible revenu qui cherchent desfaçons de régler leur propre problème delogement. Le modèle des besoins impérieuxde logement tient pour acquis l’hypothèsesuivante : le ménage qui touche un revenusuffisant est en mesure de régler son problèmede logement. En milieu urbain connaissantun marché locatif viable, cette hypothèse tientprobablement du raisonnable. En milieurural, l’offre peut être restreinte au point quemême les gens possédant les ressourcesfinancières ne pourraient peut-être pas avoiraccès à d’autres options. Le manque d’offre delogements dans les secteurs ruraux doit entreren ligne de compte au moment d’évaluer lesbesoins de logement en pareil milieu.

1.0 Introduction

1.1 Contexte de recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2 Qu'est-ce que la ruralité ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.3 Grandes lignes du rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

2.0 Méthodologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.1 Étude documentaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.2 Étude statistique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2.2.1 Définition des besoins impérieux de logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2.2.2 Sources statistiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2.3 Études de cas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.3.1 Base de sondage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.3.2 Critères de sélection des collectivités à partir de la base de sondage . . . . . . 12

2.3.3 Critères de sélection des personnes-ressources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.3.4 Guide d'entrevue, visites des collectivités et suivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.3.5 Étude des documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.4 Contraintes de la méthodologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

3.0 Ménages à faible revenu en milieu rural au Canada et conditions de logement . . . . . . . 17

3.1 Ménages à faible revenu en milieu rural au Canada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3.1.1 Familles de travailleurs à faible revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3.1.2 Familles monoparentales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

3.1.3 Aînés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

3.1.4 Personnes seules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

3.1.5 Jeunes personnes seules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

3.1.6 Personnes handicapées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

3.1.7 Autochtones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.1.8 Résumé des types de ménage à faible revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.2 Conditions de logement des ménages à faible revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

3.2.1 Besoins impérieux de logement : problèmes d'abordabilité . . . . . . . . . . . . 20

3.2.2 Besoins impérieux de logement : problèmes de qualité et de taille . . . . . . . 20

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Table des matières

3.2.3 Coûts du chauffage et des services publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

3.2.4 Logement locatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

3.2.5 Logements de propriétaires-occupants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

3.2.6 Ménages autochtones à faible revenu hors réserve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

3.2.7 Navetteurs à faible revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

3.2.8 Sans-abri en milieu rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

3.2.9 Sommaire des conditions de logement des ménages

à faible revenu dans les collectivités rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

4.0 Caractéristiques des logements en milieu rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

4.1 Types de logements et modes d'occupation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

4.2 État du parc de logements en milieu rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

4.3 Questions touchant l'offre de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

4.3.1 Capacité du secteur local de la construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

4.3.2 Autoconstruction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

4.3.3 Logements usinés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

4.3.4 Conversion de chalets en logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

5.0 Obstacles à la satisfaction des besoins de logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

6.0 Moyens pour satisfaire aux besoins de logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

7.0 Conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.1 Contexte économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.2 Distance d'un grand centre urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.3 Taille de la population . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.4 Population d'aînés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.5 Résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

7.6 Une perspective du développement communautaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47


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Liste des tableaux

Tableau 1 : Typologie des collectivités rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Tableau 2 : Présence des types de ménage à faible revenu dans les collectivités rurales . . . . . 20

Tableau 3 : Ménages urbains et ruraux ayant des besoins impérieux

de logement en raison de problèmes d'abordabilité, 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Tableau 4 : Fréquence des besoins impérieux de logement parmi les ménages

à faible revenu, selon le type de ménage et le mode d’occupation, 1996 . . . . . . 20

Tableau 5 : Revenu moyen, coûts de logement et rapports moyens entre le coût

du logement et le revenu pour les ménages en milieu rural en fonction

des besoins, 1991 et 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Tableau 6 : Coûts d’occupation des logements à Coral Harbour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Tableau 7 : Ménages autochtones en milieu rural par province et en fonction

des besoins, 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Tableau 8 : Ménages autochtones ayant des besoins impérieux de logement

en raison de problèmes d'abordabilité, 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Tableau 9 : Ménages autochtones ayant des besoins impérieux de logement

en raison de problèmes de qualité ou de taille, 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Tableau 10 : Conditions de logement des types de ménage à faible revenu

dans les collectivités rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Tableau 11 : Exemples d'initiatives passées et actuelles dans les collectivités à l'étude . . . . . . 38

Tableau 12 : Sommaire des ménages à faible revenu et de leurs conditions

de logement dans les collectivités rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

L'objectif du présent projet est d'explorer lesbesoins en matière de logement des personnesà faible revenu habitant en milieu rural auCanada. Il ne prévoit pas l'examen spécifiquedes besoins de logement des membres despremières nations dans les réserves. Plusprécisément, ce rapport fournit des réponses à quatre questions fondamentales :

• Qui sont les ménages à faible revenu enmilieu rural au Canada ?

• Quelles sont leurs conditions de logement ?• Quels sont les obstacles à la satisfaction

de leurs besoins de logement ?• Quels sont les moyens qui permettraient

de répondre à leurs besoins de logement ?

Ce rapport réunit les conclusions collectivesde trois travaux de recherche séparés, maisconnexes, sur le sujet, soit une analyse de ladocumentation portant sur les problèmes delogement des personnes à faible revenu enmilieu rural, une étude des statistiquescanadiennes publiées et non publiées sur lesbesoins de logement en milieu rural, et plusparticulièrement sur les besoins impérieux, etune série d'études de cas menées dans douzecollectivités rurales et petites villes.

1.1 Contexte de recherche

La majorité des recherches canadiennes sur lelogement pour les personnes à faible revenu(notamment les données de StatistiqueCanada recueillies lors de diverses enquêtes, etdans une certaine mesure lors du recensement,de même que divers projets d'étude de marchéet d'analyse du marché locatif menés par laSCHL) se penche principalement sur lesrégions urbaines, où habite la majeure partiede la population. En effet, il y a eu très peude recherche méthodique et continue sur lesquestions de logement en milieu rural, plusparticulièrement en ce qui a trait aux besoinsdes ménages à faible revenu. On notecependant un intérêt croissant pour lesquestions de logement en milieu rural.

Par exemple, un groupe de travail fédéral-provincial-territorial sur le logement dans lesmilieux ruraux et éloignés a été mis sur pied.

1.2 Qu'est-ce que la ruralité ?

Il existe de nombreuses définitions de laruralité. Les deux définitions de la ruralité les plus utilisées sont celles de StatistiqueCanada et de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) ci-dessous.

Pour Statistique Canada, tout ce qui n’est pasurbain est rural. Les collectivités ruralescomprennent donc toutes les municipalitésnon constituées. Il y a trois catégories derégions urbaines :

• régions métropolitaines de recensement :le principal marché du travail d’un noyauurbanisé ou d’une zone bâtie en continu,de 100 000 habitants et plus;

• agglomération de recensement : leprincipal marché du travail d'un noyauurbanisé ou d’une zone bâtie en continu,10 000 à 99 999 habitants;

• petits centres urbains : toutes les autresmunicipalités constituées de moins de 10 000 habitants.

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1.0 Introduction

Habitations construites pour s’harmoniseravec l’environnement, Coral Harbour


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Sommaire des problèmes et tendances en milieu rural

DémographieLe vieillissement de la population est plus marqué en milieu rural au Canada.• Un nombre croissant d’aînés quittent les centres urbains pour s'établir

dans les collectivités rurales.• Les jeunes quittent les collectivités rurales.• Les taux de natalité et de formation des ménages sont très bas.• La proportion de la population habitant en milieu rural ne cesse de diminuer.

Économie• L'économie rurale n'est plus principalement une économie de ressources. Les principaux

secteurs d'emploi en milieu rural au Canada sont le commerce de gros et de détail de même que la fabrication, et ce, dans toutes les provinces, à l'exception de l'Île-du-Prince-Édouard et des trois provinces des Prairies, où domine le secteur primaire (agriculture).

• Même si les milieux ruraux situés à proximité d'importants centres urbains connaissent généralement une croissance de l'emploi et des activités économiques, l’emploi est à la baisse dans la majorité des autres collectivités rurales.

• Le taux de chômage est plus élevé en milieu rural.• Le taux d'activité est plus faible en milieu rural.

Services• Les résidents des milieux ruraux doivent se déplacer davantage pour profiter de nombreux

services généraux et gouvernementaux.

Utilisation du territoire et planification des collectivités• De nombreuses petites municipalités et collectivités rurales non constituées ne disposent

pas de terrains aménagés et d'autres infrastructures qui faciliteraient leur développement.• Dans les petites municipalités, les services d’eau et d’égout n’ont pas la capacité requise

pour recevoir de grands immeubles d’habitation.• Beaucoup de petites collectivités et de secteurs ruraux ne disposent que de règlements

et d'énoncés sommaires d'aménagement qui souvent ne leur permettent pas d'approuver autre chose que des maisons individuelles.

Le Nord• Les Autochtones représentent environ 81 % de la population.• La proportion de jeunes enfants et de jeunes adultes y est très élevée.• Il y a un nombre croissant d’aînés qui vivent de plus en plus seuls.• Le niveau de scolarisation y est plus faible.• Le climat nordique pose d'importants défis de construction et de fonctionnement.

La définition de Statistique Canada de « régionrurale et petite ville » comprend donc lesrégions rurales et les petites régions urbaines,soit environ 22 % de la population canadienne.Du Plessis et al. (2001) notent que :

« … la définition à retenir doit êtredéterminée par la question à examiner ;toutefois, si nous devions recommander unedéfinition comme point de départ ou pointde repère pour comprendre ce qu’est lapopulation rurale du Canada, ce serait ladéfinition de « région rurale et petite ville ».Elle désigne la population qui vit dans lesvilles et municipalités situées à l’extérieur deszones de migration quotidienne des grandscentres urbains (c.-à-d. ceux qui comptent10 000 habitants ou plus). … » (p. 1)

Selon l’Organisation de coopération et dedéveloppement économiques (OCDE), ladensité de la population est un facteur importantdans la définition des régions rurales :

« …région essentiellement rurale de l’OCDEdésigne les personnes vivant dans lesdivisions de recensement qui comprennentplus de 50 % de la population habitantdans les communautés rurales (collectivitésdont la densité de population est de moinsde 150 personnes par kilomètre carré) del’OCDE. Ceci comprend toutes les divisionsde recensement qui ne comptent pas de grandeville… » (du Plessis et al., 2001, p. 6)

Selon cette définition, environ 31,4 % de lapopulation canadienne habitaient en 1996dans des régions essentiellement rurales (duPlessis et al., 2001).

Une autre caractéristique importante quipermet de différencier une collectivité ruraleet une petite ville d’une autre est sa distancepar rapport à une grande ville. Les collectivitésrurales et les petites villes se trouvent

généralement dans l’un des trois types derégion essentiellement rurale au Canada, soit les secteurs ruraux adjacents à uneagglomération, les secteurs non adjacents à une agglomération et les secteurs rurauxnordiques et éloignés. En 1996, 15 % de lapopulation canadienne vivait dans un secteurrural adjacent à une agglomération, 14 %dans un secteur rural non adjacent à uneagglomération et 2 % dans un secteur ruralnordique et éloigné (Beshiri and Bollman,2001).

La définition de l'OCDE aide à biencomprendre les problèmes régionaux associésau développement économique ou au marchédu travail. Cette définition convient égalementpour se pencher sur les questions de logement,puisque la prestation de services par le secteurpublic et les organismes sans but lucratif auxpersonnes à faible revenu se fait généralementsur une base régionale et que les marchés de l’habitation dans les petites collectivitésindividuelles sont plutôt limités. Les personnesdoivent souvent se tourner vers plusieursautres collectivités adjacentes pour trouverune gamme complète de choix de logementdans le secteur privé et le secteur public.

Parmi ces définitions, nous avons choisi celle de l'OCDE comme point de départ àl’établissement d’une base de sondage pour la sélection des études de cas (section 2.3.1).Une typologie des collectivités rurales aensuite été élaborée pour encadrer lesdiscussions sur les ménages à faible revenu etleurs conditions de logement. La typologie estfondée sur des variables comme la taille de lapopulation, la distance d'un centre urbain, lagéographie, l'économie et la démographie. Letableau 1 résume les éléments typologiquesemployés en vue de décrire les différentesconditions des ménages à faible revenu dansdifférents types de collectivités rurales.

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4

Type Géographie Économie Démographie Collectivités à l'étude

Collectivités en croissance

Collectivitésstables ou à faible croissance

Collectivités en déclin

Collectivitésdortoirs

Collectivités de retraités

Collectivitésnordiques

• proximité d'un centre urbain

• normalement le long de grandes autoroutes

• normalement à moins d'une heure d'un grand centre urbain

• normalement à plus de deux heures d'un grand centre urbain

• proximité d'un grand centre urbain

• proximité raisonnable d’un grand centre urbain

• agglomération régionale

• normalement isolées et éloignées des marchés

• collectivités tirées par la nouvelle économie

• centre de services pour d'autres secteurs


• présence importante de services sociaux

• lente érosion de l'économie attribuable à la fermeture d'entreprises

• a été ou est encore une collectivité à industrie unique

• importantes activités saisonnières

• domination des services et de la vente de détail

• services et vente de détail

• secteur des soins de santé

• importance des ressources et des services

• grand écart entre les emplois à gros et à faible revenu

• possibilités limitéesd'expansion

• cohabitation de plusieurs cohortes

• prépondérance des jeunes hommes célibataires

• normalement de 5 000 à 9 999 habitants

• cohabitation de plusieurs cohortes

• normalement de 2 500 à 4 999 habitants

• émigration des jeunes

• population plus âgée

• normalement moins de 2 500 habitants

• jeunes adultes et familles

• professionnels à la semi-retraite

• forte proportion d’aînés

• population plus jeune

• population majoritairement autochtone

• Brooks (Alberta)• Kingston (N.-É.)

• Port Elgin (Ontario)

• Saint-Fabien-de-Panet (Québec)

• St. Stephen (N.-B.)

• Maniwaki (Québec)

• Marystown (T.-N.-et-Labrador)

• Wawa (Ontario)

• Mississippi Mills (Ontario)

• Russell (Manitoba)• Preeceville

(Saskatchewan)

• Coral Harbour (Nunavut)

Tableau 1 :Typologie des collectivités rurales

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1.3 Grandes lignes du rapport

Le rapport se poursuit par une description dela méthodologie employée pour chacun destrois projets de recherche. Il décrit ensuite lesménages à faible revenu en milieu rural auCanada de même que leurs conditions delogement. Le rapport examine plus loin lescaractéristiques du parc de logements et desmarchés de l'habitation en milieu rural.

Cet examen conduit à une discussion sur les obstacles à la satisfaction des besoins delogement des ménages à faible revenu enmilieu rural et sur les moyens qui permettraientde résoudre ces problèmes. Le rapport seconclut par un résumé des principaux résultatset par un bref aperçu de la relation entre lelogement et le développement communautaireen milieu rural.

Vieille maison transformée en appartements, St. Stephen

Logements du marché destinés aux aînés, St. Stephen

Trois approches ont été employées afin demieux comprendre les besoins de logementdes personnes à faible revenu en milieu rural. Une étude documentaire et une étudestatistique ont été menées en parallèle.L'information recueillie au cours de ces deuxprojets a servi en partie à l'élaboration desoutils utilisés dans le cadre des douze étudesde cas menées dans douze collectivités ruraleset petites villes. Les méthodologies employéespour chaque projet sont décrites plus loin.

2.1 Étude documentaire

L'objectif de cette étude documentaire est dedonner un aperçu des problèmes de logementavec lesquels sont aux prises les ménages àfaible revenu dans les régions rurales. Elle se penche principalement sur les problèmescanadiens, mais aborde néanmoins le contexteaméricain, qui ressemble en grande partie aucontexte canadien. On a également mené unbref examen des problèmes de logement enmilieu rural en Europe, en Nouvelle-Zélandeet en Australie.

La présente étude documentaire ne vise pas à être exhaustive pour trois raisons.Premièrement, l’étude statistique connexetraitera principalement des besoins impérieuxde logement (abordabilité, taille et qualité)dans un contexte rural. L'étude documentaireaborde d'autres questions comme :

• les changements économiques,sociaux et démographiques ;

• les services sociaux ;• les infrastructures, l'urbanisme et

l'aménagement du territoire ;• les marchés ruraux de l'habitation ;• le Nord canadien ;• les problèmes à l'étranger.

Deuxièmement, l’étude documentaire viseprincipalement à orienter la réalisation desétudes de cas locales en fournissant desrenseignements sur les aspects à aborder aucours des entrevues et dans le cadre d’unexamen des documents et des rapports locauxet régionaux. Enfin, nous visons également àdéterminer les types d’indicateurs de logementpouvant convenir au contexte rural de mêmequ’au milieu nordique canadien. En d’autrestermes, les notions que nous rattachonsnormalement au logement et aux conditionsde vie dans les collectivités urbaines ne sontpas toujours transférables ou appropriées aumilieu rural.

Les documents de l'étude ont été choisis dansdes revues, livres et sites Web d'importantsorganismes de logement.

2.2 Étude statistique

Une étude statistique a été conduite en vue defournir un bref aperçu des besoins de logementà partir de données tirées des recensements de1991 et 1996, de l'Enquête sur les dépensesdes ménages de 1999 et de l'Enquêtepostcensitaire auprès des peuples autochtonesde 1991. La Yukon Housing Needs Study aégalement été examinée afin d’avoir unaperçu des problèmes de logement dans leNord. Le premier objectif était d'évaluer lesdonnées sous l'angle des besoins impérieux delogement des ménages en milieu rural.

2.2.1 Définition des besoinsimpérieux de logement

La SCHL (1991 et 1994) a adopté desprincipes de base pour définir et mesurer les besoins de logement, soit le modèle desbesoins impérieux de logement. Ces principes

7

2.0 Méthodologie

ont été acceptés au Canada, tant au niveaufédéral que provincial, et ont été appliqués à diverses sources statistiques.

Les ménages canadiens vivent pour la plupartdans des logements en bon état, abordablespar rapport à leur revenu et de bonnesdimensions.

• Un logement est adéquat lorsque lesrésidents n'estiment pas que desréparations sont requises, qu'il estraccordé à un réseau d'eau courante(chaude ou froide) et qu'on y trouve une salle de bains complète.

• Le coût d'un logement abordablereprésente moins de 30 % du revenudu ménage avant impôt. Pour lespropriétaires-occupants, le coût dulogement comprend le prêt hypothécaireet les intérêts, l'impôt foncier, les frais decopropriété (s'il y a lieu) et les servicespublics (eau, gaz et électricité). Pour leslocataires, le coût du logement comprendle loyer et les services publics, s'ils ne sontpas compris dans le prix du loyer.

• Un logement adéquat possède un nombresuffisant de chambres à coucher pour quechaque membre du ménage bénéficied'assez d'espace et d'intimité. Il faut tenircompte de l'âge et du sexe des occupantslorsqu'on se réfère à la Norme nationaled'occupation (NNO) pour mesurerl'espace nécessaire. Les critères prévus parla Norme nationale d'occupation sont lessuivants :• on s'attend à ce que les enfants de

moins de cinq ans partagent une chambre à coucher avec un autre enfant, peu importe le sexe ;

• on s'attend à ce que les enfants de cinq à dix-huit ans partagent une chambre à coucher avec un autre enfant du même sexe ;

• on doit prévoir une chambre à coucher par adulte (18 ans et plus), sauf dans le cas des couples qui partagent la même chambre à coucher.

Le logement d'un certain pourcentage desménages ne répond pas à un ou plusieurscritères de qualité, d'abordabilité et de taille.Certains de ces ménages ont les moyens delouer, dans le même marché, un logement qui répondrait ou dépasserait les normesacceptables. Dans d’autres cas, le revenu duménage peut l’empêcher d'emménager dansun tel logement. Pour parler de besoinsimpérieux, le logement d'un ménage doit nepas répondre à un ou plusieurs critères dequalité, d'abordabilité ou de taille, et le ménagene doit pas avoir les moyens financiers d’accéderà un logement qui répondrait aux critères dequalité et de taille. Le calcul de l'évaluationdes moyens des ménages consiste à comparerle montant équivalent à 30 % du revenu brutdu ménage au loyer annuel médian d'unlogement de qualité et de taille suffisante.

2.2.2 Sources statistiques

Le recensement et l'Enquête sur les dépensesdes ménages ont été les deux principalessources de données examinées. Le recensementest le document de données le plus completpour l'évaluation des conditions de logementet des besoins de logement selon le modèledes besoins impérieux. La grande taille del'échantillon permet de calculer les besoins delogement aux plus petits niveaux géographiques.Le recensement recueille également des donnéesdémographiques exhaustives sur tous lesmembres du ménage. Ces données facilitentl'examen des capacités d'un logement àrépondre aux besoins d'intimité des membresdu ménage (taille) tout en tenant compte del'âge et du sexe des membres de même quedes liens entre eux.


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La base de données électronique Logement au Canada (LAC) (SCHL, 2000) contient des tableaux issus du recensement contenantdes données sur les ménages agricoles et les ménages autochtones hors réserve. (Lesménages autochtones vivant dans les réservessont exclus de la présente étude.)

Le recensement est mené tous les cinq ans et les données sont publiées deux ou troisannées plus tard. On a recours à des enquêtespar sondages pour mesurer les tendancesintercensitaires quant aux besoins delogement. L'Enquête sur les dépenses desménages (EDM) est menée chaque année parStatistique Canada en vue de connaître lapondération du panier de dépenses selonl'indice des prix à la consommation et dedistribuer le revenu entre le gouvernementfédéral et le gouvernement provincial dans lesprovinces où les taxes de vente sontharmonisées. L'EDM collige également desdonnées sur l'équipement ménager autrefoisrecueillies par l'Enquête sur l'équipementménager. L'EDM relève le revenu de ménage(seulement dans les enquêtes de StatistiqueCanada) pour la même période de référenceque celle des dépenses. Dans d'autresenquêtes, le revenu de ménage est calculépour l'année complète la plus récente, alorsque les dépenses de ménage le sont pourl'année en cours. Du point de vue dulogement, l'EDM remplace à la fois l'Enquêtesur les dépenses des familles (EDF) etl'Enquête sur l'équipement ménager (EEM).

On a également eu recours à l'Enquêtepostcensitaire auprès des peuples autochtonesde 1991 pour compléter l'information sur lesAutochtones hors réserve contenue dans lerecensement de 1996. Enfin, nous avons aussiexaminé les données de la Yukon HousingNeeds Study conduite en 2000 par la Société

d'habitation du Yukon. Cette étude a étéconçue pour donner un aperçu des problèmesde logement de toutes les collectivités, et plusparticulièrement de celles situées à l’extérieurde la principale agglomération de Whitehorse,où réside 62 % de la population. Cette étudeaborde des questions comme l'abordabilité, lechauffage, les réparations, les commodités, lasanté, la sécurité et les handicaps.

2.3 Études de cas

L'objectif visé par les études de cas étaitd'évaluer sur une base locale les besoins delogement des ménages à faible revenu dans les collectivités rurales. Les études de cas ontprincipalement servi à vérifier ou à étayer lathéorie et les statistiques se dégageant de travauxantérieurs effectués dans le cadre du projet.

Une méthode d'échantillonnage pratiquedevait être employée pour choisir les collectivitésqui seraient mises à l'étude. Pour chaqueétude de cas, 10 à 15 entrevues ont étéeffectuées avec des personnes-ressources et la documentation locale a été examinée.

2.3.1 Base de sondage

La base de sondage pour le choix des collectivitésà l'étude a été élaborée en fonction de ladéfinition de région rurale de l'OCDE, quifigure à la section 1.2. L'approche employéepour l'élaboration de la base de sondageconsistait d’abord à identifier, à l'échelle dupays, plusieurs régions essentiellement ruraleset à se concentrer ensuite sur une seulecollectivité qui serait mise à l'étude. Dans de nombreux cas, on a également recueilli de l'information sur les problématiques dansla région périphérique d'une collectivité enraison de l'interdépendance entre les régionsrurales périphériques et la collectivité ou

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de l'interdépendance de nombreusesfonctions sociales et économiques dans une région comptant plusieurs collectivités.

2.3.2 Critères de sélection des collectivités à partir de la base de sondage

Tout en respectant les limites de la base desondage, les critères suivants ont été employésafin de choisir les collectivités qui seraientmises à l'étude :

• s'assurer que toutes les régions du Canadasoient représentées (l'Ouest, l'Ontario, leQuébec, l'Atlantique et le Nord) ;

• s'assurer que les collectivités francophoneset anglophones soient représentées ;

• s'assurer qu'au moins une étude de cas sepenche sur une collectivité autochtonehors réserve ;

• s'assurer que les collectivités choisiesreprésentent des activités économiquesvariées (par exemple, activités saisonnières,agriculture, ressources naturelles) ;

• s'assurer que les collectivités choisiesreprésentent diverses tendances économiques(par exemple, des collectivités en déclin,des collectivités en croissance, à l’exclusiondes collectivités urbaines ou de banlieueà proximité d’un grand centre urbain) ;

• s'assurer que les collectivités choisiesreprésentent diverses caractéristiquessociales et démographiques (par exemple,une proportion importante d'aînés,une grande proportion de famillesmonoparentales) ;

• choisir des collectivités dans lesquelles onpourra obtenir des données locales pourcompléter les entrevues;

• choisir des collectivités dans lesquelles desrecherches et des consultations ont déjàété menées par les membres de l'équipe.

Une liste préliminaire de collectivités a étéprésentée avec la proposition du projet. Elle a ensuite été précisée et révisée conjointementavec la SCHL. La liste finale des collectivitésà l’étude est la suivante (par ordre alphabétique) :

• Brooks (Alberta)• Coral Harbour (Nunavut)• Kingston-Greenwood (Nouvelle-Écosse)• Maniwaki (Québec)• Marystown (Terre-Neuve-et-Labrador)• Mississippi Mills (Ontario)• Port Elgin (Ontario)• Preeceville (Saskatchewan)• Russell (Manitoba)• Saint-Fabien-de-Panet (Québec)• St. Stephen (Nouveau-Brunswick)• Wawa (Ontario)

La base de sondage et les critères de sélectiondes collectivités n'ont pas été appliquésrigoureusement. Par exemple, la municipalitéde Brooks (Alberta) compte un peu plus de10 000 habitants, mais a tout de même étéchoisie en raison de la croissance démographiquerapide qu'elle a connue récemment et parcequ'elle nous a été suggérée par la province del’Alberta. La municipalité de Mississippi Mills(Ontario) compte également plus de 10 000habitants (résultat d’une récente fusion detrois collectivités) et est située à proximitéd’un grand centre urbain. Elle nous a étérecommandée par la SCHL.

2.3.3 Critères de sélection des personnes-ressources

Un processus en deux étapes a été employéafin d'identifier des personnes-ressources danschaque collectivité à l'étude. La premièreétape consistait à élaborer une liste préliminairedes personnes et représentants d'organismes


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au courant des questions de logement et des questions connexes que nous devrionsrencontrer obligatoirement dans toutes lescollectivités à l'étude. Les personnes étaientchoisies si elles étaient présentes dans lacollectivité ou si elles fournissaient desservices sur une base régionale à la collectivitéà l'étude, et ce, même si elles étaient baséesdans une collectivité voisine. La liste a étécomplétée par une liste de personnes et dereprésentants pouvant servir de remplaçants.Ces personnes ont été choisies sur une baselocale en vue de remplacer les personnes quirefuseraient de participer à une entrevue, lespersonnes non disponibles ou les personnesou les organisations non existantes de lapremière liste. Dans certains cas, les personnesà rencontrer ont été choisies dans la deuxièmeliste pour d'autres raisons. Par exemple, puisquela GRC a participé au comité directeur nationalde ce projet pour les collectivités à l'étude où se trouve un détachement de la GRC, un agent de la GRC a été contacté pour uneentrevue. Dans d'autres cas, l'importancerelative et les activités d'une organisationdonnée la qualifiaient automatiquement pour une entrevue.

Liste prioritaire (personnes à rencontrer dans toutes les collectivités) :

• employés ou conseillers municipaux ;• travailleurs sociaux ou services sociaux

municipaux ;• agents de développement économique ;• personnel de soins de santé et de santé

communautaire, directeurs des districtsrégionaux de santé ;

• directeurs de sociétés d’habitation ;• agents immobiliers ;• sociétés d'habitation sans but lucratif ;• registres centraux des logements

disponibles ;

• propriétaires/gestionnaires immobiliers ;• directeurs de foyers municipaux pour

aînés ;• exploitants de refuges/maisons de

transition.

Liste de remplacement (personnes à rencontrerdans certaines collectivités, au besoin) :

• présidents des associations d'aînés ;• agents de la GRC ;• directeurs des commissions scolaires ;• agents de développement agricole ;• planificateurs communautaires ;• DRHC/centres locaux d'emploi ;• organismes d'aide ; • administrateur du PAREL ;• centre de rencontre.

La deuxième étape consistait à obtenir desrenseignements sur les personnes-ressources etles organisations choisies en vue de fixer desentrevues dans chaque collectivité. Nousavons communiqué personnellement avec lespersonnes et les organisations choisies, leuravons fourni des renseignements généraux surle projet et les avons invités à y participer.

2.3.4 Guide d'entrevue, visites des collectivités et suivi

Les entrevues avec les personnes-ressourcesont été menées dans chacune des collectivitésà l'étude entre février et mai 2002. La majoritédes entrevues ont été réalisées en personne.Cependant, dans certains cas, en raison deconflits d'horaires, les entrevues ont étéréalisées au téléphone, avant ou après la visite.Un guide d'entrevue a été préparé à partir del'étude documentaire et de l'étude statistique.

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Par courtoisie et afin de s'assurer del’interprétation fidèle des propos recueillis,une ébauche de l'étude de cas a été envoyéepour commentaires aux personnes rencontrées.

2.3.5 Étude des documents

Pour chaque collectivité à l'étude, nous avonsrassemblé et passé en revue les études ou lesrapports locaux pertinents publiés ou nonpubliés, par exemple :

• une soumission présentée par ungroupe local à un organisme provincialde services sociaux ou de logement ;

• les études locales réalisées par desconsultants ou autres ;

• les plans municipaux ;• les rapports des services sociaux ;• les rapports annuels de groupes

communautaires locaux, comme lesbanques alimentaires ;

• les initiatives communautaires pourles sans-abri ;

• les rapports sur les listes d'attentede logement social ;

• les rapports des conseils de planificationsociale ;

• d'autres documents particuliers à chaquecollectivité.

La disponibilité de ces documents était trèsdifférente d'une collectivité à l'autre. Enfin,lorsque possible, nous avons dépouillé lesannonces dans les journaux locaux de mêmeque les descriptions de propriété afin deprendre connaissance du contexte et d'obtenirde l'information sur le marché local del’habitation.

2.4 Contraintes de laméthodologie

Bien que les méthodes et les approchesemployées dans le cadre du présent projet derecherche ont dans l'ensemble fourni uneperspective utile et intéressante des problèmesde logement pour les ménages à faible revenuen milieu rural, il existe cependant plusieurscontraintes qui méritent d'être mentionnées.Elles sont expliquées en fonction de chacunedes activités.

Étude documentaire

Premièrement, nous n’avons examiné que trèspeu de données non officielles (rapports etdonnées des gouvernements, des municipalitéset des groupes communautaires locaux).D'autres types de rapports locaux qui netraitent pas spécifiquement de logement(plans de développement économique ouétudes régionales sur la santé), mais danslesquels le sujet est abordé, comptentégalement parmi ces données non officielles.En général, ces rapports ne sont pas publiés et ne constituent donc pas une sourcefacilement accessible. Nous avons puconsulter certains de ces rapports lors del'étude des documents des collectivités. Nouscroyons qu'il existe de nombreux documentsdu genre. Cependant, nous ne disposions pasde suffisamment de temps à cette étape pourdépouiller ces documents de manière plusexhaustive.

Deuxièmement, le corpus de documentsrécents portant sur le logement en milieurural au Canada est très restreint. Il semble


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que ce sujet n'ait fait l'objet d'aucunerecherche spécifique au cours des dernièresannées, plus particulièrement en ce qui a traitaux questions de logement et aux besoins desménages à faible revenu.

Étude statistique

Premièrement, le fait qu'un éventailraisonnablement restreint de sources dedonnées ait été utilisé constitue uneimportante contrainte (encore une fois, en fonction du temps alloué à cette étape).Cette situation est partiellement attribuableau manque de bases de données comparables,particulièrement dans les petites agglomérations.Les données sur la construction de logements,les permis de construction, les prestatairesd'aide sociale et les taux d'emploi, entreautres, ne sont pas disponibles sur une baselocale (elles le sont parfois sur une baserégionale) ou ne peuvent être comparéesd'une collectivité à l'autre. Dans certains cas,il y a des différences entre les provinces. Parexemple, nous avons été en mesure d'obtenirdes données très détaillées sur les prestatairesd'aide sociale au Nouveau-Brunswick, maisces données étaient très limitées dans d'autresprovinces.

Deuxièmement, le recensement de 1996 est vieux et ne dresse probablement pas le portrait le plus actuel de la situation des ménages à faible revenu.

Troisièmement, le fait qu'on exploreexclusivement les besoins impérieux delogement constitue une autre contrainte.

En règle générale, il s'agit d'une très bonneapproche pour étudier les besoins dans un contexte urbain, mais elle l’est moins dansun contexte rural, puisque les salaires y sontinférieurs et que les conditions du marchépeuvent être très différentes d'une collectivitéà l'autre. Plus précisément, il y a d'importantescontraintes à appliquer ce modèle auxcollectivités des régions éloignées du Nord.Un rapport rédigé par l'Institute of UrbanStudies (1999) évaluait la pertinence dumodèle de besoins impérieux dans l'évaluationdes conditions de logement dans ces collectivités.Le rapport concluait que, pour arriver à une meilleure évaluation des collectivités des régions éloignées du Nord, un modèleplus complet était nécessaire. Ce modèlecomprendrait non seulement une base dedonnées élargie sur le logement et lesménages, mais inclurait également desdonnées sur les services offerts, l'offre delogements, les facteurs du marché etl'incidence des conditions de logement sur la santé et le bien-être des ménages (qualitéde vie). L'étude suggère également que le fait que le modèle des besoins impérieux delogement ne tienne pas compte de l'ampleurdes besoins représente un problème importantdans ces collectivités. Dans l'ensemble, lerapport conclut qu'une approche plus exhaustiveest nécessaire en vue d'identifier les besoins delogement dans une collectivité ou une région.Cette approche doit prendre en considérationautre chose que la composition des ménages,le salaire et les caractéristiques du logement,et tenir compte d'un plus grand nombre dedonnées sur la collectivité, le marché et lescaractéristiques des ménages.

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Études de cas

Plusieurs des collectivités à l'étude font partied'une plus grande région où se trouventd'autres collectivités rurales et petites villes. Il a donc été difficile d'isoler les problèmesspécifiques aux collectivités à l'étude,puisqu'elles entretiennent des relationséconomiques et sociales avec ces autrescollectivités et que les services y sont fournissur une base régionale. Par exemple, lescollectivités à l'étude dans les Prairiesfonctionnent largement sur une baserégionale. Par conséquent, le manque de données régionales a limité notrecompréhension de la situation de cescollectivités. Les dynamiques et lesconcurrences régionales sont des aspectsimportants dans ces régions ; elles influentconsidérablement sur le marché del’habitation. Nous avons tenté de cernerle mieux possible la situation régionale.Cependant, puisque nous nous sommespenchés sur des collectivités spécifiques, nousn'avons probablement pas compris totalementles problèmes régionaux ni leur importancepour les collectivités à l'étude.

Souvent, les personnes rencontrées dans lescollectivités à l'étude ne disposaient pas dedonnées concrètes sur de nombreusesquestions importantes, comme l’état deslogements, les personnes et les ménages àfaible revenu, le prix des maisons et desloyers, entre autres. Cette situation s'expliquepar le manque de moyens (temps, ressourceset peut-être expertise) au niveau local pourrecueillir cette information. Par conséquent,nous dépendions, dans une certaine mesure,de généralités exprimées par les personnesrencontrées, d’évaluations personnelles etd’enquêtes superficielles. Il a donc été difficilede corroborer certains dires des personnesrencontrées quant au nombre de ménagesqui, selon eux, vivent dans des logements quinécessitent des réparations importantes.

Enfin, la méthodologie employée dans lecadre des études de cas ne prévoyait pas derencontres avec des ménages à faible revenu.Par conséquent, nous n'avons pas recueilli lesopinions de ces personnes sur leurs conditionsde logement, les obstacles qu’elles doiventsurmonter et les moyens qui permettraient derésoudre leurs problèmes.


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Dans la présente section, nous discuterons desménages à faible revenu en milieu rural auCanada et de leurs conditions de logement.Cette discussion prend la forme d'uneévaluation des différences entre les six typesde collectivité rurale figurant à la section 1.2.

3.1 Ménages à faible revenuen milieu rural au Canada

Afin de décrire ce qu'est un ménage à faiblerevenu, il faut d'abord définir la notion defaible revenu. Cette notion est difficile àdéfinir et varie d'une collectivité à l'autre. Lesindicateurs de situations de faible revenu, tirésde l'étude documentaire, de l'étude statistiqueet des études de cas, sont notamment lessuivants :

• ménages sous le seuil de faible revenu(SFR) ;

• incidence du faible revenu dans lescollectivités, selon le recensement ;

• utilisation des listes d'attente pour dulogement social ;

• recours aux banques alimentaires ;• revenu nécessaire aux différents types de

ménage pour joindre les deux bouts.

Lorsqu’on examine les catégories en fonctiondu seuil de faible revenu (SFR), on constatequ’il y a une plus faible proportion defamilles à faible revenu dans les secteursruraux (10 % des ménages) que dans lescentres urbains (16 % à 18 %). Toutefois, en fonction de la mesure de faible revenu, les régions rurales enregistrent la plus forteproportion de ménages à faible revenu, soit15 % comparativement à 12 % dans lescentres urbains dont la population est de 500 000 habitants ou plus (Rupnik,Thompson-James et Bollman, 2001, 15).

Dans le recensement, l'incidence du faiblerevenu est calculée en fonction du revenu, de la taille et des dépenses des ménages.L'incidence est calculée pour les personnes,les familles économiques et l'ensemble de lapopulation habitant dans des ménages privés.Cette incidence s'établit normalement entre10 % et 25 % pour les familles économiqueset entre 21 % et 57 % pour les personnesvivant seules.

Il y a une importante différence dans ladisponibilité et l'exhaustivité des donnéesrecueillies au niveau local sur le recours auxbanques alimentaires et aux listes d'attente de logement social. Nous avons observé cettedifférence lorsque nous avons demandé auxpersonnes rencontrées quel était le revenunécessaire pour arriver dans leur collectivité.La majorité ne disposait pas d'une base solidepour étayer leurs observations.

Ces indicateurs ont été employés en vue de dresser le portrait des personnes et desménages à faible revenu. Puisque le plusrécent recensement date maintenant dequelques années et que les autres indicateursemployés sont imparfaits, il a été impossiblede déterminer le nombre exact de personnes

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3.0 Ménages à faible revenu en milieu rural au Canadaet conditions de logement

Quadruplex offrant la formule de bailviager à des aînés, Russell

et de ménages à faible revenu dans chaquecollectivité. De plus, vu les degrés divers deconnaissances et de ressources, et la variétéd'indicateurs potentiels employés, lespersonnes-ressources locales avaient égalementdu mal à décrire la composition relative de lapopulation à faible revenu dans leurcollectivité respective. Les ménages suivantssont possiblement des ménages à faiblerevenu. Nous résumons leur présence relativedans les six types de collectivités rurales.

3.1.1 Familles de travailleurs à faible revenu

Les membres de ces ménages possèdentgénéralement des niveaux de scolarisation etdes compétences monnayables moins élevés.Ces ménages forment une importanteproportion de l'ensemble des ménages à faiblerevenu dans les collectivités à l'étude. Cesménages sont nombreux dans les collectivitésoù les secteurs des services, du tourisme et desressources sont les principaux employeurs. Ilssont également nombreux dans d'autrescollectivités, comme à Kingston-Greenwood,à Port Elgin et à Mississippi Mills, où un grosemployeur paie des salaires élevés à unegrande partie de la population. Cettesituation a pour effet de garder les prix deslogements relativement élevés et, parconséquent, inabordables pour les travailleursà plus faible revenu. Les travailleurs à faiblerevenu étaient moins nombreux à Preecevilleet à Coral Harbour. Dans plusieurscollectivités à l'étude, nous avons observé quecertaines familles à faible revenu choisissaientd'habiter dans un secteur plus rural enpériphérie de la ville ou du village parce quele prix des terrains et des logements y estmoins élevé ou parce qu'ils y avaient héritéd'une maison familiale.

3.1.2 Familles monoparentales

Ces ménages représentent également uneportion importante de l'ensemble desménages à faible revenu dans les collectivités à l'étude. Bon nombre de ces ménagesdépendent de l'aide sociale pour leur revenuet occupent souvent des logements sociaux.Ces ménages étaient particulièrementnombreux à Coral Harbour, à Marystown, à Kingston-Greenwood, à Mississippi Mills, à Port Elgin, à St. Stephen et à Wawa.

3.1.3 Aînés

Il existe généralement deux types d'aînés à faible revenu. Le premier comprend lespersonnes dont les revenus ont toujours étérelativement bas tout au long de leur vie.Elles reçoivent maintenant un revenu fixe etvivent dans des logements locatifs ou sociaux.Ces ménages se composent d'une ou deuxpersonnes. Le deuxième comprend les aînésqui vivent seuls (normalement des femmesveuves) dans une maison plus âgée dont ilssont propriétaires-occupants. Leurs revenussont faibles ou modestes. Certains de cesaînés ont eu un faible revenu pour la majeurepartie de leur vie, alors que certains autresbénéficiaient d'un revenu plus élevé par lepassé. Ces aînés doivent souvent débourserd'importantes sommes pour entretenir leurmaison et payer l'impôt foncier, les coûtsélevés des services publics de même que lescoûts d'entretien et de réparation. Les ménagesd'aînés des deux types étaient nombreux dans les collectivités de Kingston-Greenwood, de Preeceville, de Russell et de Saint-Fabien-de-Panet.


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3.1.4 Personnes seules

Ces ménages sont très différents, mais secomposent généralement de jeunes adultesdont le niveau de scolarisation est bas et lescompétences monnayables limitées. Ils sontplus nombreux en nombre absolu dans lescollectivités qui dépendent des ressourcesnaturelles et représentent par conséquent uneplus importante proportion des ménages àfaible revenu dans ces collectivités. On pensenotamment à Coral Harbour, à Maniwaki, àMarystown, à Saint-Fabien-de-Panet et àWawa, et, dans une mesure moindre, àMississippi Mills, à Preeceville et à Russell.

3.1.5 Jeunes personnes seules

Puisque très peu de ressources économiquesou immobilières s'offrent à eux lorsqu'ilsquittent la maison familiale dans une région rurale, les jeunes s’en vont souventimmédiatement de la collectivité pour sediriger vers les grands centres urbains. Ils ne forment pas une proportion visible ouimportante des ménages à faible revenu dansles collectivités rurales. Cependant, dans la majorité des collectivités à l'étude, desdonnées montrent que les jeunes personnesseules ont recours aux banques alimentairesou reçoivent une forme d'aide sociale.

3.1.6 Personnes handicapées

Ce groupe comprend les personnes souffrantd'un handicap physique ou mental. Lesentiment général qui se dégage des études decas est que ces personnes ne représentent pasune importante proportion des ménages àfaible revenu, principalement parce qu'ellessont prises en charge par les familles ou enraison de l'existence de foyers de groupe bien

administrés. Les personnes dont la famillen'habite pas à proximité, ou qui sont atteintesd'un handicap particulier ne pouvant être prisen charge par les organismes locaux, quittentsouvent la collectivité pour les grands centresurbains. Selon les personnes rencontrées danscertaines des collectivités à l'étude, dontKingston-Greenwood, le nombre de personneshandicapées dans les collectivités rurales est àla hausse en raison d'un certain nombre defacteurs, dont la déinstitutionalisation despersonnes ayant une déficience mentale et levieillissement de la population qui présentedes limitations physiques. Dans la majoritédes collectivités à l'étude, il semble que lesconnaissances sur le nombre de personneshandicapées à faible revenu et leurs besoins en matière de logement soient retreintes.Dans les trois collectivités à l'étude enOntario (Mississippi Mills, Port Elgin etWawa), nous avons constaté que les sociétésd'habitation avaient de la difficulté à remplirleurs logements pour personnes handicapées.

3.1.7 Autochtones

Quatre des collectivités à l'étude ont unepopulation autochtone. Les collectivités deManiwaki, de Preeceville et de Russell sontsituées à proximité d'une réserve autochtone.Certaines données montrent que lesAutochtones de ces réserves avoisinantesdéménagent dans ces collectivités et seretrouvent parfois dans une situation de faible revenu. La population inuite est trèsimportante à Coral Harbour. Souvent, lesInuits ont un niveau de scolarisation moinsélevé et ne possèdent pas les compétencesnécessaires pour décrocher les emplois pluspayants de fonctionnaires et de gestionnaires,qui sont normalement occupés par lespersonnes de la portion sud du pays.

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3.1.8 Résumé des types de ménageà faible revenu

Les types de ménage à faible revenu dans lesdifférents types de collectivités rurales varientlargement. Dans les collectivités en croissance,les travailleurs à faible revenu, les famillesmonoparentales et les aînés sont généralementplus nombreux ou visibles par rapport àl'ensemble des ménages à faible revenu. Ilssentent normalement le poids de la hausse des coûts de logement dans ces collectivités.On trouve habituellement tous les types deménage à faible revenu dans les collectivitésstables ou en déclin. Dans les collectivitésdortoirs, où affluent les ménages à revenu

plus élevé, les travailleurs à faible revenu et les familles monoparentales se retrouventsouvent dans une situation de faible revenu.De fait, ces ménages sont plus nombreux queles autres types de ménage à faible revenu.Dans les collectivités de retraités, les ménagesd'aînés et de personnes seules sont les plusvisibles. Dans les collectivités nordiques, les ménages à faible revenu les plus nombreux sont les Autochtones, les famillesmonoparentales, les travailleurs à faiblerevenu et les personnes seules (tableau 2). Les jeunes personnes seules et les aînés neconstituaient pas une partie importante desménages à faible revenu dans les collectivités à l'étude.


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Type Ménages à faible revenu Collectivités à l'étudeCollectivités en croissance

Collectivités stables ou à faible croissance


Collectivités dortoirs


Collectivités nordiques

• travailleurs à faible revenu• familles monoparentales• aînés

• travailleurs à faible revenu• familles monoparentales• aînés• personnes seules

• travailleurs à faible revenu• familles monoparentales• aînés• personnes seules• Autochtones (Maniwaki seulement)

• travailleurs à faible revenu• familles monoparentales

• aînés• personnes seules

• Autochtones• familles monoparentales• travailleurs à faible revenu• personnes seules


• Port Elgin (Ontario)• Saint-Fabien-de-Panet

(Québec)• St. Stephen (N.-B.)

• Maniwaki (Québec)• Marystown (T.-N.-et-Labrador)• Wawa (Ontario)


• Russell (Manitoba)• Preeceville (Saskatchewan)


Tableau 2 : Présence des types de ménage à faible revenu dans les collectivités rurales

3.2 Conditions de logement des ménages à faible revenu

Dans la présente section, nous décrivons les différentes conditions de logement dans lesquellesvivent les ménages à faible revenu. Nous aborderons d'abord les conditions et les problèmes quisont communs à plusieurs types de ménage à faible revenu ayant des besoins impérieux de logement(abordabilité, qualité et taille). Nous discuterons ensuite des différences entre les ménages locataireset les ménages propriétaires-occupants. Enfin, nous présenterons brièvement certaines situationsspécifiques, notamment celles des Autochtones, des navetteurs et des sans-abri en milieu rural.

3.2.1 Besoins impérieux de logement : problèmes d'abordabilité

Le problème le plus courant pour tous les types de ménage à faible revenu est celui de l'abordabilité,problème d'autant plus important sur le marché locatif privé. Une partie importante du revenulimité de ces ménages sert à payer le loyer et les services publics. Il leur reste donc très peu d'argentpour les autres produits de première nécessité. Selon les mesures de 1996 prises avec le modèle desbesoins impérieux de logement, 15 % des ménages en milieu rural et 17,8 % des ménagesautochtones sont aux prises avec des problèmes d'abordabilité.

Parmi les ménages qui font face à des problèmes d'abordabilité (c'est-à-dire qui déboursent plus de30 % de leur revenu pour se loger), 11,2 % ont des besoins impérieux de logement et 3,8 % n'ontpas de besoins impérieux (tableau 3).

Dans un contexte rural, les ménages dirigés par des aînés sont plus susceptibles que les ménages quine le sont pas d'avoir des besoins impérieux de logement, lesquels sont la plupart du temps attribuablesà des problèmes d'abordabilité. Les ménages non familiaux (comme les personnes vivant seules ouen co-location) ont plus souvent des besoins impérieux de logement. En milieu rural, les locatairessont plus susceptibles de se trouver dans cette situation que les propriétaires-occupants (tableau 4).

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Tableau 3 : Ménages urbains et ruraux ayant des besoins impérieux de logement en raison deproblèmes d'abordabilité, 1996

Sous les normes d'abordabilité seulement 3,2 % 9,1 %

Sous les normes d'abordabilité et de qualité 0,4 % 1,6 %

Sous les normes d'abordabilité et de taille 0,2 % 0,4 %

Sous les normes d'abordabilité, de qualité et de taille 0 % 0,1 %

TOTAL 3,8 % 11,2 %

Source : Base de données LAC de la SCHL basée sur le recensement de 1996

Sans besoin Avec besoins

Sur une base provinciale et territoriale, le plushaut pourcentage a été enregistré au Yukon eten Colombie-Britannique, où 21 % des ménagesont des besoins impérieux de logement. Terre-Neuve-et-Labrador se trouve au deuxièmerang avec un pourcentage de 15,4 %. Lepourcentage le plus bas, de 12,4 % a étéenregistré en Saskatchewan (SCHL, 2000).

Le tableau 5 dresse une liste des revenus, descoûts de logement et des rapports moyensentre le coût du logement et le revenu(RMCLR) des ménages en milieu rural pour 1996 et 1991. En 1996, le revenu desménages en milieu rural ayant des besoinsimpérieux de logement représentait moins du tiers du revenu des ménages sans besoins impérieux de logement (15 200 $comparativement à 47 800 $). La différencedans les coûts de logement était de moins de huit dollars. Les ménages dans le besoinpayaient en moyenne 487 $ par moiscomparativement à 495 $ pour les ménagesn'étant pas dans le besoin. En raison de lafaible différence dans les coûts de logement etde la grande différence de revenu, le pourcentagedu revenu consacré au logement diffèrelargement. Les ménages ayant des besoins

impérieux de logement consacrent 42 % deleur revenu pour se loger, comparativement à seulement 14 % pour les ménages n'ayantpas de besoins impérieux.

Le RMCLR moyen a également augmenté de 2 % entre 1991 et 1996, pour s'établir à42 % pour l'ensemble des ménages dans lebesoin. Ce rapport est passé de 37 % à 40 %pour les propriétaires-occupants dans lebesoin et de 44 % à 46 % pour les locatairesdans le besoin. Le RMCLR reste le mêmepour les ménages n'ayant pas de besoinsimpérieux de logement. Il est donc évidentque le revenu des ménages à faible revenun'augmente pas au même rythme que lescoûts de logement.

Les locataires dans le besoin ont le plus faiblerevenu, soit 13 700 $, comparativement à 16 200 $ pour les propriétaires-occupants. En fait, les locataires dans le besoin consacrentplus d'argent au logement que les locatairesqui ne sont pas dans le besoin, soit 479 $comparativement à 446 $. Ainsi, en 1996,les locataires dans le besoin consacraient 46 % de leur revenu pour se loger.


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Tableau 4 : Fréquence des besoins impérieux de logement parmi les ménages à faible revenu,selon le type de ménage et le mode d’occupation, 1996

Tous les ménages 14,2 % 10,3 % 30,2 %

Ménages d’aînés 14,8 % 10,9 % 34,7 %

Ménages sans aînés 14,0 % 10,1 % 29,0 %

Ménages familiaux 11,2 % 8,3 % 26,3 %

Ménages non familiaux 27,3 % 22,5 % 34,3 %


Total Propriétaires Locataires

3.2.2 Besoins impérieux de logement : problèmes de qualité et de taille

Le mauvais état des logements (qualité) et le surpeuplement (taille) sont des problèmesmoins fréquents que ceux d'abordabilité. Au total, 11,3 % des logements en milieurural ne sont pas en bon état et seulement 4,4 % d'entre eux sont habités par desménages ayant des besoins impérieux delogement. La taille constitue un problèmemoins important. En effet, 4,1 % deslogements en milieu rural sont surpeuplés et seulement 0,9 % d'entre eux sont habitéspar des ménages ayant des besoins impérieuxde logement.

Les besoins de réparation étaient évidentsdans certaines des collectivités à l'étude, plusparticulièrement à St. Stephen, Kingston-Greenwood, Maniwaki et Wawa. Dans lescollectivités à l'étude, les problèmes desurpeuplement étaient apparents seulementdans quelques cas relativement isolés. Celadit, on a remarqué un certain surpeuplementplus particulièrement à Brooks et à CoralHarbour et dans une moindre mesure danscertaines autres collectivités.

Les besoins impérieux de logement ne sontpas calculés pour les ménages agricoles puisqu'iln'est pas toujours possible de séparer les dépensesrésidentielles de celles consacrées aux bâtimentset aux biens agricoles. Par conséquent, le testd'abordabilité ne peut être appliqué.

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Tableau 5 : Revenu moyen, coûts de logement et rapports moyens entre le coût du logement et le revenu pour les ménages en milieu rural en fonction des besoins, 1991 et 1996

Total 43 160 495 18 39 718 426 17

Sans besoin 47 794 495 14 43 066 432 14

Dans le besoin 15 156 487 42 12 872 378 40

Total 46 257 504 16 42 255 434 15

Sans besoin 49 727 504 13 44 791 439 13

Dans le besoin 16 171 493 40 13 759 373 37

Total 30 297 458 26 29 417 395 23

Sans besoin 37 481 446 17 34 719 397 17

Dans le besoin 13 716 479 46 11 589 386 44

Tous

Proprié-taires

Locataires

1996 1991

Revenumoyen

Coûtsmoyens delogement

Rapportmoyen entrele coût du

logement etle revenu

Revenumoyen

Coûtsmoyens delogement

Rapportmoyen entrele coût du

logement etle revenu


Pourtant, les ménages agricoles n'ont pasmoins de besoins impérieux de logement. Par exemple, 8 680 (4,7 %) de tous lesménages agricoles vivent dans des conditionsinadéquates ou sont surpeuplés. De plus, 22 530 (12,1 %) logements de ménagesagricoles ne répondent pas aux normes dequalité ou devraient subir des réparationsmajeures. Pour la catégorie des plus vieuxlogements, c'est-à-dire ceux construits avant1946, ce pourcentage s'établit à 18 %. Plus les logements sont récents, moins ils ont besoin de réparations. En effet, ce même pourcentage s'établissait à 2,4 % pour les logements construits après 1991 (SCHL, 2000).

Une tendance similaire a été observéelorsqu'on a comparé le besoin de réparationsau revenu. Le pourcentage des logementsnécessitant des réparations (18 %) était leplus élevé dans la catégorie de revenu la plusfaible (moins de 10 000 $ par année). Cepourcentage était de 10,3 % pour les ménagesdont le revenu annuel était de 50 000 $ etplus. Le revenu moyen des ménages dont lelogement nécessitait des réparations majeuresétait de 44 300 $, soit 10 000 $ de moins que celui des ménages ayant affirmé que leur logement ne nécessitait qu'un entretiencourant.

3.2.3 Coûts du chauffage et des services publics

Dans bon nombre des collectivités, lespersonnes-ressources ont affirmé que lesménages à faible revenu (de tous les types)habitaient généralement des logements plusvieux, souvent mal isolés et dont les coûts de chauffage et de services publics sont plusélevés. Ce problème était plus prononcé pourles locataires à faible revenu de St. Stephen,Marystown, Kingston-Greenwood, Saint-Fabien-de-Panet, Maniwaki, Port Elgin etWawa. Ces coûts élevés éliminent souventtous les avantages du loyer abordable qu'ontété en mesure de se dénicher certains ménagesà faible revenu. Puisque les revenus sontlimités, cette situation laisse bien peu d'argent pour d'autres dépenses.

La question des coûts d’occupation estparticulièrement aiguë dans le Nord. Le coûtdu chauffage est très élevé en raison du prixdu combustible et de l'absence de bois danscertaines collectivités (SCHL, 1999). Parexemple, à Coral Harbour, le coût annuelmoyen des services publics pour un logementde trois chambres à coucher s'élève à près de12 000 $ (tableau 6).


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3.2.4 Logement locatif

Dans presque toutes les collectivités à l'étude,il n'y a pas suffisamment de nouvellesconstructions de logements locatifs. Le choixde logements locatifs est par conséquent trèsrestreint, entraînant ainsi de faibles tauxd'inoccupation, des conditions de pauvreté etdes coûts d’occupation élevés. Il y a cependantdeux exceptions. Premièrement, dans lescollectivités dont l'économie est en croissance

(Brooks, Mississippi Mills), de nouveauxlogements sont construits pour répondre auxbesoins de l'ensemble du marché. Même sices nouveaux logements sont inabordablespour les ménages à faible revenu, leurconstruction a l’avantage de libérer deslogements locatifs plus vieux pour les ménagesà faible revenu. Ces logements peuventcependant ne pas être abordables. De plus, lerythme de construction des nouveaux logementsne suit pas la demande, plus particulièrement

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Tableau 6 : Coûts d’occupation des logements à Coral Harbour

Prix des services publics pour un logement d'une chambreCombustible 565,07 0,7895/litre 1 784,48 $Électricité 733,14 0,5347/kilowatt 1 568,04 $Eau et égout 28 253,8 0,05/litre 5 650,76 $Ordures 3 mois 75,00 $/mois 900,00 $Total 9 903,28 $

Prix des services publics pour un logement de deux chambresCombustible 362,6 0,7895/litre 1 145,08 $Électricité 1 790,67 0,5347/kilowatt 3 829,88 $Eau et égout 28 040,2 0,05/litre 5 608,04 $Ordures 3 mois 75,00 $/mois 900,00 $Total 11 483,00 $

Prix des services publics pour un logement de trois chambresCombustible 521,74 0,7895/litre 1 647,64 $Électricité 1 490,05 0,5347/kilowatt 3 186,92 $Eau et égout 31 114 0,05/litre 6 222,8 $Ordures 3 mois 75,00 $/mois 900,00 $Total 11 957,36 $

Prix des services publics pour un logement de quatre chambresCombustible 453,25 0,7895/litre 1 431,36 $Électricité 1 868,86 0,5347/kilowatt 3 997,12 $Eau et égout 47 786,8 0,05/litre 9 557,36 $Ordures 3 mois 75,00 $/mois 900,00 $Total 15 885,84 $Source : Coral Harbour Housing Association, 2002

Services publics Consommation Taux actuel Coût total calculé sur une base annuelle

à Brooks. Deuxièmement, dans certainesautres collectivités à l'étude (Kingston-Greenwood, St. Stephen, Russell, Port Elgin),les quelques nouveaux logements locatifs sont destinés aux aînés plus fortunés etoffrent un plus grand nombre de services et de commodités.

La pénurie de logements locatifs pour lesménages à faible revenu peut également être accentuée par des politiques et desprogrammes publics. Par exemple, dans les provinces où le programme d'aide sociale prévoit la subvention du logement, le montant de cette subvention pose certainsproblèmes. Les personnes rencontrées àKingston-Greenwood, en Nouvelle-Écosse,affirmaient par exemple que les propriétairesavaient tendance à fixer les loyers au montantmaximum permis. Bien que cette situation nereprésente pas nécessairement un problèmepour les prestataires d'aide sociale, elle a poureffet de faire augmenter le prix des logementsà un niveau supérieur au marché et, parconséquent, d'accroître les problèmesd'abordabilité pour les autres ménages à faible revenu, nommément les travailleurs à faible revenu. Le contraire est vrai dans de nombreuses collectivités de l'Ontario. Les personnes rencontrées affirmaient quel'aide au logement pour les assistés sociauxétait de beaucoup inférieure au prix des loyerssur le marché. Cette situation accentue lesproblèmes d'abordabilité pour les ménages à faible revenu prestataires d'aide sociale.Dans les provinces où les programmes d'aide sociale ne prévoient pas la subventiondu logement, les revenus dont disposent les ménages prestataires d'aide sociale nesuffisent pas pour payer le logement etles autres dépenses.

3.2.5 Logements de propriétaires-occupants

Il s'agit du mode d'occupation le plusfréquent dans les secteurs ruraux et dans les petites villes (voir aussi la section 4.1),même pour les ménages à faible revenu. Lepourcentage de propriétaires-occupants ayantdes besoins impérieux de logement est plusfaible, soit 10 % comparativement à 30 %pour les locataires (tableau 4), mais leurnombre absolu est plus élevé et représente 59 % des ménages ayant des besoinsimpérieux de logement en milieu rural. Dans de nombreuses collectivités, ce moded'occupation est le seul choix possible, plusparticulièrement lorsque le taux d'inoccupationest faible ou que l'achat d'un logement revientau même prix que la location. Le tableau 5,dans lequel figure le rapport moyen entre lecoût du logement et le revenu pour lespropriétaires-occupants et les locataires,montre que le coût de logement moyen pourles gens dans le besoin est pratiquementidentique pour ces deux modes d'occupation.En effet, les locataires déboursent en moyenne479 $ par mois et les propriétaires 493 $.


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Logement de piètre qualité, St. Stephen

En plus de l'abordabilité, l'achat d'unemaison comporte de nombreux autresproblèmes pour les ménages à faible revenu.Premièrement, de nombreux ménages ont dela difficulté à épargner en vue du versementinitial sur l'achat d'une maison. Dans lescollectivités comme Brooks, Kingston-Greenwood, Mississippi Mills et Port Elgin,où le revenu moyen est plus élevé, le prixmoyen des maisons est généralement plusélevé et inabordable pour les ménages à faiblerevenu. À Coral Harbour, où les coûts deconstruction (et par conséquent les prixd'achat) sont exceptionnellement élevés, lesménages à faible revenu n'ont presque aucunespoir d'être un jour propriétaire.

Deuxièmement, les coûts de l'entretien, del'impôt foncier, des services publics et desréparations peuvent constituer un problèmepour tous les types de propriétaire-occupant à faible revenu. Cette situation était évidentedans bon nombre des collectivités à l'étude,notamment à Saint-Fabien-de-Panet, PortElgin, St. Stephen, Kingston-Greenwood et Preeceville. George et Holden (2000) ontobservé des problèmes similaires aux États-Unis.

Troisièmement, les quelques ménages quiparviennent à économiser pour une mise defonds peuvent avoir de la difficulté à obtenirun prêt hypothécaire. Si le prêteur considèreque le revenu n'est pas assez élevé ou quel'emploi n'est pas assez stable, il peut refuserla demande de prêt. Très peu des personnes-ressources (et dans seulement quelquescollectivités) ont identifié la difficulté d'accèsau financement hypothécaire comme étantune barrière pour les ménages à faible revenu.Selon la majorité des personnes rencontrées,les principales difficultés pour les ménages àfaible revenu étaient qu'ils étaient incapablesd'économiser pour une mise de fonds ou

qu'ils avaient un très haut niveau d'endettement.Cependant, à St. Stephen, les banques ontrefusé dans certains cas d'accorder un prêthypothécaire à des ménages admissibles auxprogrammes gouvernementaux conçus pouraider les ménages à faible revenu à acheterune maison. À Kingston-Greenwood,certaines personnes-ressources affirmaient queles femmes à faible revenu (plusparticulièrement celles qui avaient quitté unmariage et qui vivaient maintenant seules ouavec des enfants) ainsi que les autres femmesavaient de la difficulté à obtenir des prêtshypothécaires. En plus du préjugé défavorableenvers elles, certaines femmes éprouvent desproblèmes de crédit (absence d'historique decrédit ou mauvais historique provenant de larelation précédente). À Maniwaki et à Wawa,des prêts hypothécaires ont été refusés àcertains ménages à faible revenu même s'ilsavaient la mise de fonds nécessaire.

La documentation sur l'accès au financementet assurance hypothécaires en milieu rural auCanada date généralement des années 1980.À cette époque, les collectivités rurales,éloignées et dépendantes des ressources n'ontpas présenté les caractéristiques d'un marchénormal, une situation qui s'est révélée difficileà gérer pour le secteur du financement.

3.2.6 Ménages autochtones à faiblerevenu hors réserve

Les ménages autochtones hors réservereprésentaient une importante proportion de la population dans les collectivités à l'étude de Coral Harbour (la population y est majoritairement inuite) et de Maniwaki(personnes de la réserve de Kitigan ZibiAnishinabeg, située à proximité). Cesménages étaient également présents dans une

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mesure moindre à Russell et à Preeceville.Selon les personnes rencontrées à Maniwaki,des Autochtones des régions plus au nordviennent dans cette ville pour y trouver unlogement abordable, mais se retrouventparfois dans la rue ou dans des appartements,des sous-sols et des garages surpeuplés et horsnormes. Tout comme à Russell et Preeceville,ces ménages ne sont pas nombreux. Cependant,à Coral Harbour, il y a de nombreux problèmesattribuables aux coûts élevés de la constructionet des services publics auquel s'ajoute unepénurie d'emploi. Les ménages autochtonesdoivent donc faire face à de sérieux problèmesd'abordabilité, qui souvent donnent lieu à dessituations de surpeuplement.

Dans le Nord, il y a un écart considérabledans les revenus et les emplois entre lesAutochtones et les non-Autochtones. Dans denombreuses collectivités nordiques éloignées,

le taux de chômage des Autochtones est detrois à quatre fois plus élevé que la moyenne.Les non-Autochtones sont souvent employéspar le gouvernement et les entreprises dusecteur primaire et disposent d’un revenuélevé. Les Autochtones, quant à eux,pratiquent des activités traditionnelles,comme l’exploitation du territoire, ou sontprestataires d’aide sociale et disposent doncd’un faible revenu (SCHL, 1999). Parconséquent, leurs revenus sont plus faibles etl'incidence de la pauvreté est de deux à troisfois plus élevée (SCHL, 1999; CarterResearch Associates Inc., 1999).

En 1996, les ménages autochtones avaientbeaucoup plus de besoins que les autresménages en milieu rural (tableau 7). Dans lesTerritoires du Nord-Ouest et en Saskatchewan,plus du tiers des ménages autochtones avaitdes besoins impérieux de logement.


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Tableau 7 : Ménages autochtones en milieu rural par province et en fonction des besoins, 1996

Terre-Neuve-et-Labrador 2 290 4,1 % 585 3,6 % 25,5 %Île-du-Prince-Édouard 115 0,2 % 20 0,1 % 17,4 %Nouvelle-Écosse 955 1,7 % 165 1,0 % 17,3 %Nouveau-Brunswick 715 1,3 % 155 1,0 % 21,7 %Québec 775 12,1 % 1 345 8,3 % 19,9 %Ontario 10 355 18,5 % 2 570 5,9 % 24,8 %Manitoba 7 220 12,9 % 2 035 2,6 % 28,2 %Saskatchewan 6 155 11,0 % 2 130 3,2 % 34,6 %Alberta 6 390 11,4 % 1 650 0,2 % 25,8 %Colombie-Britannique 6 825 12,2 % 2 185 3,5 % 32,0 %Territoire du Yukon 785 1,4 % 255 1,6 % 32,5 %Territoires du Nord-Ouest 225 5,8 % 1 250 7,7 % 38,8 %Canada 55 990 100,0 % 16 140 100,0 % 28,8 %Source : Base de données LAC de la SCHL basée sur le recensement de 1996

Tous les ménages Ménages dans le besoinNombre % Nombre %

Incidence

En étudiant la population autochtone hors réserve en milieu rural, on observe que 17,8 % de cesménages sont aux prises avec des problèmes d'abordabilité. La majorité de ces ménages (15,7 %)avait des besoins impérieux de logement (tableau 8).

Lorsqu'on compare le revenu, le coût de logement et le rapport entre le coût du logement et le revenu des ménages autochtones en fonction des besoins, on remarque que la situation estpratiquement la même pour la population rurale dans son ensemble (voir le tableau 5 pour lesdonnées sur la population dans son ensemble). Le revenu moyen des ménages dans le besoin était de 40 % inférieur à celui des autres ménages. Parallèlement, le coût moyen de logement desménages dans le besoin s’élevait à 84 % de celui des autres ménages (411 $ par rapport à 487 $).Ainsi, la proportion du revenu consacrée au logement par les ménages dans le besoin était plus dedeux fois celle des autres ménages (34 % comparativement à 14 %) (CMHC, 2000).

Le tableau 9 répartit les ménages autochtones ayant des besoins impérieux de logement selon qu'ils font face à des problèmes de qualité ou de surpeuplement. Selon les données, 11,9 % de ces ménages sont aux prises avec des problèmes d'abordabilité et 9,5 % avec des problèmes de surpeuplement.

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Tableau 9 : Ménages autochtones ayant des besoins impérieux de logement en raison de problèmes de qualité ou de taille, 1996

Sous les normes de qualité seulement 12,9 % 7,0 % 5,9 %Sous les normes de taille seulement 11,0 % 5,8 % 5,1 %Sous les normes d'abordabilité et de qualité 3,6 % 0,3 % 3,3 %Sous les normes d'abordabilité et de taille 1,9 % 0,1 % 1,7 %Sous les normes de qualité et de taille 4,4 % 2,3 % 2,1 %Sous les normes d'abordabilité, de qualité et de taille 0,7 % 0,1 % 0,6 %


Sans besoinTotal Dans le besoin

Tableau 8 : Ménages autochtones ayant des besoins impérieux de logement en raison de problèmes d'abordabilité, 1996

Sous les normes d'abordabilité seulement 11,6 % 10,1 %Sous les normes d'abordabilité et de qualité 3,6 % 3,3 %Sous les normes d'abordabilité et de taille 1,9 % 1,7 %Sous les normes d'abordabilité, de qualité et de taille 0,7 % 0,6 %TOTAL 17,8 % 15,6 %Source : Base de données LAC de la SCHL basée sur le recensement de 1996

Tous les ménages Dans le besoin

Lorsqu'on compare les problèmes delogement des ménages en milieu rural, onremarque que les ménages autochtones ontdeux fois plus souvent des besoins impérieuxde logement et habitent sept fois plus souventdans des logements qui ne répondent pas àplusieurs normes (tableaux 3, 7, 8, 9). En1996, l'incidence de 28,8 % des besoinsimpérieux de logement parmi les ménagesautochtones en milieu rural était inférieure àcelle de tous les ménages autochtones horsréserve, qui s'établissait à 32 %.

3.2.7 Navetteurs à faible revenu

Pour aller travailler, certains ménages à faiblerevenu doivent faire la navette entre unmilieu rural et une petite ville ou un autrelieu central. Ils le font par choix dans certains cas. Par exemple, selon les personnesrencontrées à St. Stephen et à Kingston-Greenwood, la plupart des ménages à faiblerevenu des secteurs ruraux périphériques fontla navette par choix parce qu'ils aiment lemilieu rural ou parce qu'ils y ont hérité d'unemaison familiale.

Cela dit, d'autres ménages n'ont pas le choixde faire la navette en raison du choix limitéde logements dans les petites villes ou parceque les coûts de location ou d'achat y sontrelativement plus élevés. Cette situation étaitévidente à Marystown (choix limité) de mêmequ'à Brooks et à Port Elgin (coûts élevés). Lefait de devoir faire la navette crée un véritablefardeau financier pour les ménages à faiblerevenu qui doivent acheter un véhicule pouraller travailler en ville. En raison du manquecroissant de logements locatifs abordables, ilest extrêmement difficile pour les personnes àfaible revenu occupant des emplois peurémunérés dans le secteur des services ou desemplois saisonniers ou à temps partiel detravailler et d'habiter dans la collectivité.

3.2.8 Sans-abri en milieu rural

Il y a de plus en plus de documents enAmérique du Nord qui portent sur laquestion des sans-abri en milieu rural. Ces documents prennent surtout la formed'études de cas et de plans d'aménagementcommunautaire (Armin, 2000 ; Callaghan,1999 ; Housing Assistance Council, 2001b ;National Rural Health Association, 1996).Certains autres documents examinent laquestion dans un contexte théorique pluslarge (Fitchen, 1991 ; Wright, Rubin etDevine, 1998). Ces documents relèvent uncertain nombre d’éléments critiques permettantde comprendre le phénomène des sans-abri en milieu rural.

• Dans un contexte rural, l’itinérance estplus souvent relative. Il s’agit de personnesqui risquent de devenir sans-abri (enraison d’un faible revenu, d’un manquede sécurité d’occupation ou de la piètrequalité de leur logement) ou encore depersonnes qui sont moins visibles parcequ’elles habitent dans des conditionssordides, que leur logement est bondé de parents et d'amis, qu’elles vont d’unendroit à un autre à l’intérieur d’unecollectivité ou d’une collectivité à l’autreou parce qu’elles n’ont pas accès auxservices offerts dans un centre urbain.Le Housing Assistance Council définitl’itinérance (dans un contexte rural)comme un continuum allant d’uneabsence complète de logement à desconditions de logement très inadéquates.

• Le problème en est surtout un depauvreté. En effet, les ménages rurauxqui disposent d’un faible revenu ou quin’ont aucun revenu sont susceptibles dedevenir sans abri.


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• Dans les secteurs ruraux, on ne trouvegénéralement pas de maisons d’hébergementd’urgence pour les personnes seules, lesjeunes ou les familles sans-abri. Cespersonnes doivent donc se diriger versles centres urbains pour trouver les serviceset les solutions dont elles ont besoin.

• Les personnes seules et les famillesdoivent de plus en plus s’en remettreà un hébergement en motel.

• Les locataires à faible revenu des secteursruraux sont fréquemment aux prises avecdes problèmes d’abordabilité alors quetrès peu de choix s’offrent à eux.

• Dans les secteurs ruraux, la faible densitéde la population et des services nécessitel’usage d’une voiture. Les personnesdisposent donc de moins d’argent pourun logement convenable.

• En secteur rural, le phénomène des sans-abri est plus fréquemment attribuable àdes changements économiques indépendantsdes personnes et des ménages. Plusieursrapports mentionnent les emplois perdusdans le secteur de l’énergie, de l’industriemanufacturière et de l’agriculture qui ontété remplacés, dans certains cas, par desemplois peu payants et souvent à tempspartiel dans le secteur des services.Lorsqu’une personne perd son emploi enmilieu rural, elle n’a d’autre choix que dedéménager dans une autre collectivité.

• Dans les secteurs ruraux, le phénomène dessans-abri est moins attribuable aux maladiesmentales que dans les centres urbains.

• Fitchen (1991) note quel’embourgeoisement en milieu rural, c’est-à-dire l’arrivée de personnes descentres urbains qui cherchent un logementmoins coûteux ou qui construisent unerésidence secondaire (qui ont pour effetde faire augmenter les prix), contribuelargement à aggraver le problème dessans-abri.

• Le phénomène des sans-abri en milieurural touche davantage les famillesentières que les personnes seules (lasituation est inverse dans les centresurbains). Toutefois, les conflits familiauxet la violence peuvent provoquer ledémembrement des familles et entraînerdes problèmes de logement pour les mèreset les enfants (Housing AssistanceCouncil, 2001b ; Pauktuutit InuitWomen’s Association, sans date).

Les lacunes qui émergent sur les marchésruraux de l’habitation présentent donc desdéfis spéciaux à l’échelle locale, en particulierlà où il y a moins de soutien communautaireet institutionnel pour aider les personnes etles familles à résoudre leurs problèmes delogement.

La présence des sans-abri n'était pas tangibledans les collectivités à l'étude. La majorité despersonnes rencontrées dans presque toutes lescollectivités nous ont dit qu'il y avait peut-être seulement un ou deux ménages oupersonnes qu'on pourrait qualifier devéritables sans-abri, sans lieu de résidencepermanent. En règle générale, ces personnesvivraient à l'extérieur d'une petite ville oucollectivité ou dans un secteur très rural,peut-être dans une tente une partie de l'annéeou dans d'autres structures modifiées (commeun autobus ou une roulotte). La majorité despersonnes rencontrées attribuaient l'absencede sans-abri à divers facteurs, notamment aumanque de services pour ces personnes dansles petites villes et les milieux ruraux (ils sedirigent donc vers les centres urbains), laprésence (habituelle) d'un réseau familialélargi pour aider les personnes en difficulté etle coût relativement bas des logements. Cespersonnes ont toutefois reconnu que certainsménages risquaient de se retrouver sans-abripuisque, mois après mois, ils ont de ladifficulté à arriver.

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30

3.2.9 Sommaire des conditions de logement des ménages à faiblerevenu dans les collectivités rurales

Les conditions de logement des ménages àfaible revenu diffèrent considérablementd'une collectivité rurale à l'autre. Dans lescollectivités en croissance, les coûts élevés dulogement et la baisse des taux d'inoccupationsont des problèmes auxquels sont confrontésles ménages à faible revenu. Dans lescollectivités stables et les collectivités endéclin, les coûts élevés d’occupation et lepiètre état des logements sont des problèmescourants. De plus, dans les collectivitésstables, le manque de nouveaux logements

peut entraîner la baisse des taux d'inoccupation.Dans les collectivités dortoirs, où affluent lesménages à revenu plus élevé, les travailleurs àfaible revenu et les familles monoparentales seretrouvent souvent dans une situation defaible revenu et doivent faire face à unehausse des coûts de logement ainsi qu'à unchoix plus restreint. Dans les collectivités de retraités, les aînés font face à une haussedu coût des logements à mesure que sontconstruits de nouveaux logements. Dans les collectivités nordiques, où les coûts deconstruction et d’occupation sont beaucoupplus élevés, il y a de graves problèmesd'abordabilité et de surpeuplement, et ce,plus particulièrement parmi les ménagesautochtones (tableau 10).

Logements locatifs de piètre qualité au-dessus d’un vieux bâtiment, St. Stephen

Ce tableau sommaire montre clairement qu'il existe un lien direct entre les conditions économiqueslocales et les conditions de logement pour les personnes à faible revenu.

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Situation économique Conditions de logement Collectivités à l'étude

• tirées par la nouvelle économie• centre de services pour d'autres

secteurs


• présence de services sociaux importante

• lente érosion de l'économie attribuable à la fermeture d'entreprises

• a été ou est encore une collectivité à industrie unique

• activités saisonnières possiblement importantes

• domination des services et de la vente de détail

• services et vente de détail• secteur des soins de santé

• importance des ressources et des services

• grand écart entre les emplois à gros et à faible revenu

• possibilités limitées d'expansion

• taux d'inoccupation bas ou à la baisse

• coûts à la hausse


• logements de mauvaise qualité• coûts élevés de chauffage et

d’occupation

• logements de mauvaise qualité• coûts élevés de chauffage et

d’occupation


• hausse du coût des logements

• hausse du coût des nouveaux logements

• certains logements plus vieux dont le coût des services publics est élevé

• coûts élevés des services publics• coûts de construction élevés• absence ou nombre limité de

logements construits par le secteur privé

• problèmes d'abordabilité en raison du manque d'emplois pour la population autochtone locale

• surpeuplement des familles


• Port Elgin (Ontario)• Saint-Fabien-de-Panet

(Québec)• St. Stephen (N.-B.)

• Maniwaki (Québec)• Marystown

(T.-N.-et-Labrador)• Wawa (Ontario)


• Russell (Manitoba)• Preeceville (Saskatchewan)


Tableau 10 : Conditions de logement des types de ménage à faible revenu dans les collectivitésrurales

Dans la présente section, nous examinonsdivers aspects des logements en milieu rural, notamment les types de logements et les modes d'occupation, les conditions et l'offre.

4.1 Types de logements et modes d'occupation

Selon le recensement du Canada de 1996, une plus forte proportion de résidentsdes secteurs ruraux et des petites villes du Canada possèdent leur maison (82 %)comparativement aux ménages urbains (64 %). Il s’agit d’une légère baisse parrapport au taux de 88 % estimé dix ans plustôt (Rostum, 1987). De plus, la plupart desmaisons appartenant à des résidents dessecteurs ruraux et des petites villes ne sont pas hypothéquées (56 %), alors que seulement 45 % des ménages urbainssont dans la même situation (Marshall et Bollman, 1999).

En comparaison, 75 % des maisons dans lessecteurs non métropolitains des États-Unissont occupées par leur propriétaire, mais oncompte tout de même un nombre importantde ménages locataires dans ces secteurs (5,6 millions). À l’échelle nationale,seulement deux maisons américaines sur trois sont occupées par leur propriétaire.George et Holden expliquent pourquoi il y a moins de locataires dans les secteurs ruraux : « Non seulement les options de logement,en particulier pour les locataires à faible

revenu, sont insuffisantes en milieu rural,mais elles continuent de diminuer. Comptetenu de la vigueur de l’économie, de nombreuxpropriétaires privés augmentent les loyers,lesquels deviennent inabordables pour leslocataires à faible revenu. » (2000, p. 5)

Dans une étude sur le logement locatif dansles provinces de l'Atlantique, Bruce (2000a) aobservé que les logements locatifs sont limitésdans les collectivités rurales (lieux non constitués

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4.0 Caractéristiques des logements en milieu rural

Vieille habitation petite, non conforme aux normes, Preeceville

en municipalités de moins de 1 000 habitants)et qu'il s'agit principalement de maisonsindividuelles (environ 61 % de tous leslogements locatifs en milieu rural). Dans les petites villes (localités constituées enmunicipalités de moins de 10 000 habitants),le profil est plus urbain, même si un logementlocatif sur quatre est une maison individuelleet que 62 % sont des immeubles à logementsmultiples. Dans les grands centres urbains, leslogements locatifs prennent généralement laforme d'immeubles à logements multiples,seulement 10 % étant des maisons individuelles.

Ce profil nous a été confirmé par notreenquête dans les collectivités à l'étude. Lesdeux types de logements locatifs les pluscourants dans ces collectivités sont lesimmeubles de faible hauteur de six logementsou moins (y compris les maisons transforméesen immeubles d'habitation) et les maisonsindividuelles ou jumelées. Dans certainescollectivités se trouvaient des appartementsaccessoires, des maisons-remorques, desmaisons mobiles ou des appartements dans les immeubles commerciaux qui contribuaientà accroître l'offre de logements locatifs. Cestypes de logements sont cependant moinsnombreux. En outre, les pensions, les maisonsde chambres ou les autres formes de logementde rechange étaient généralement moinsnombreux. Ces types de logements setrouvent généralement dans les grandscentres régionaux.

Les parcs de location à bail (maisons-remorquesou maisons mobiles) représentent normalementune portion petite mais importante del'ensemble des logements abordables. C'est le cas à St. Stephen et à Preeceville. La plusgrande partie du problème dans cescollectivités est attribuable à la très mauvaisequalité des premiers logements du genre. Par

ailleurs, le zonage de nombreuses collectivitésne permet pas la création de tels parcs dansles limites municipales. Dans de nombreusescollectivités, les maisons-remorques et lesroulottes ne sont permises que sur des lotsindividuels et seulement dans certains secteurs.

Le recours aux motels et aux hôtels sembleêtre limité ou spécifique à des périodesintenses d'activité économique (par exemple,l'expansion minière à Wawa et la constructiond'une route à St. Stephen). Selon les personnesrencontrées, il n'y a que quelques casoccasionnels et isolés de personnes ou deménages habitant ces structures.

Le parc de logements sociaux représentecependant un composant important deslogements locatifs. Dans la majorité descollectivités à l'étude, ces logements sontoccupés et les listes d'attente pour y accédersont longues. Il y a toutefois quelquesexceptions. Dans les collectivités en marasmeéconomique, comme Marystown, où lespropriétaires du secteur privé gardent leurslogements locatifs en bonne condition et oùl'achat d'une maison est très abordable, ouencore dans les collectivités où les logementssociaux sont vieux et de moins bonne qualité(comme à Marystown, à Wawa et à Port Elgin),certains logements sociaux restent libres.

4.2 État du parc de logementsen milieu rural

Plusieurs études ont documenté le lien entrel'âge du parc de logements et le besoin deréparations majeures. Selon les donnéesobtenues, le parc de logements en milieurural se compose dans une grande proportionde vieux logements résidentiels construitsavant 1941 (29 %). En raison de leur âge,


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la proportion de ces logements ayant besoinde réparations majeures est plus élevée que lamoyenne nationale canadienne (Carter etShindruk, 1992 ; Rostum, 1987 ; Stocking,1978).

L’étude de Bruce sur le marché locatif ruraldans le Canada atlantique (2000a) corroboreces points. Bruce souligne plus particulièrementqu'un plus grand pourcentage du parcrésidentiel des petites villes (10 %) et dessecteurs ruraux (14 %) a besoin de réparationsmajeures, comparativement au parc descentres urbains. De plus, selon les données de1996, 29 % des logements locatifs en milieurural ont besoin de réparations mineures, soitun pourcentage beaucoup plus élevé que dansles autres types de collectivité des provincesde l'Atlantique. Le problème de la piètrequalité des logements ou du besoin deréparations (particulièrement pour leslocataires à faible revenu) a été abordé danscertaines des collectivités à l'étude, notammentà St. Stephen, Saint-Fabien-de-Panet,Maniwaki et Wawa. Il s'agit également d'un problème pour certains propriétaires-occupants en milieu rural, plus particulièrementpour les propriétaires âgés.

4.3 Questions touchant l'offre de logements

Outre les problèmes de qualité, on noteégalement des problèmes évidents d’offre.Pendant des années, la construction delogements locatifs a été très faible ouinexistante. Il en est résulté une insuffisancede l’offre dans de nombreuses collectivités depetite taille. Dans bien des collectivités de cetype, le secteur locatif privé ne peut suffire àla demande actuelle en raison de la hausse descoûts de construction, de la demande limitée

et de la faiblesse des revenus des ménages(Badiuk et Carter, 1991). Par conséquent, lelogement social constitue généralement uneportion importante du stock de logementslocatifs dans les collectivités nordiques etéloignées (Badiuk et Carter, 1991). Souvent,les logements locatifs sont destinés aux chefsde famille monoparentale, aux personneshandicapées et aux personnes âgées.

L'essor de la construction de nouveauxlogements dans les collectivités rurales et lespetites villes est souvent lié à des périodesspécifiques d'accroissement de l'activitééconomique. Par exemple, à Port Elgin, àManiwaki et à Wawa, plusieurs parties duparc de logements sont associées à despériodes spécifiques de croissance économique.Cependant, peu de nouveaux logements ontété construits dans ces collectivités au coursdes dernières années. Il y a peu ou pas depossibilités économiques pour des constructeursou des promoteurs bâtissant sur devis dansl'espoir d'attirer des acheteurs et de faire unprofit sur leur investissement.

L’offre de maisons sur le marché de la revente varie largement d'un endroit à l'autre.Cependant, dans les collectivités en marasmeéconomique, il peut être difficile de vendredes maisons en raison de la migration limitée(Maniwaki, St. Stephen) ou de l'âge avancédes maisons, qui ramène la question de leurqualité et leurs coûts d’occupation.

4.3.1 Capacité du secteur local de la construction

La documentation nous en apprend peu sur la capacité du secteur de la constructionrésidentielle à offrir de nouveaux logementsen milieu rural. En règle générale, le secteur

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privé de la construction faitface à de nombreux défisrelativement à l'offre delogements. La combinaisonde facteurs comme la petitetaille de la population, lecaractère dispersé de l'habitatet les coûts supplémentairescompromet la viabilité detoute initiative du marchéprivé dans les collectivitésrurales isolées. La faiblessedes revenus, la demandelimitée et les marges deprofit faibles ou inexistantescontribuent également àréduire l'efficacité desconstructeurs et desprêteurs du secteur privé(Carter, 1993). L'absenced'un secteur privééconomiquement viablepour la construction delogements dans ces petitescollectivités isolées ne faitpas que limiter les choixofferts, mais accentueégalement les problèmes de logement existants.Selon Bruce (2000b), cesquestions sont spécifiquesaux problèmes d'offre delogements locatifs. Il enrésulte un choix limité delogements adéquats pour les ménages à revenu faible ou modeste. Il s’agit là d’un véritableproblème pour les quelques professionnels et travailleurs spécialisés à la recherche d'unemploi (Bruce, 2000a). Les petits centres ont souvent de la difficulté à attirer de tellespersonnes en raison du manque de logements

locatifs adéquats, ce qui peut nuire aux possibilités de croissance économique (Bruce,2000b). Cette situation prévaut à St. Stephen,Russell et Coral Harbour. Les aînés à revenumodeste qui souhaitent louer un logementsont confrontés à la même situation.


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Autoconstruction de logements familiaux (programme d’aide au logement), Coral Harbour

Maison usinée, Preeceville

Quelques-unes des collectivités à l'étudeéprouvent des problèmes qui sont associés à la capacité du secteur privé de construiredes logements. À Maniwaki, à Wawa, àPreeceville, à Saint-Fabien-de-Panet et àRussell, le secteur local de la construction ne fournit que des services de rénovation. Le fait que la demande pour de nouvellesconstructions ait été limitée ou inexistante au cours des années (principalement en raisonde la petite taille de ces collectivités) a eupour effet que peu de personnes se sontintéressées à ce secteur ou qu'elles ont quittéleur collectivité pour trouver de l'emploi.Lorsque de nouvelles maisons ou structuresdoivent être construites, ce sont généralementdes entrepreneurs de l'extérieur qui font letravail. Coral Harbour est une exceptionpuisque des efforts ont été consacrés en vuede former des charpentiers et des gens demétier dans la population autochtone afin de réduire le besoin d'importer de la main-d’œuvre et de créer des emplois dans lacollectivité.

Dans les collectivités où l'économie est encroissance ou raisonnablement saine (Brooks,Mississippi Mills, Kingston-Greenwood), denouveaux logements se construisent et lesecteur local de la construction peut mieuxrépondre à cette demande.

4.3.2 Autoconstruction

L’autoconstruction est une stratégie courammentappliquée par les ménages des collectivitésrurales et des petites villes qui souhaitentréduire leurs frais de logement. Selon uneétude sur ce phénomène réalisée au début desannées 1990 (Ashton, Bruce et White, 1993),jusqu’à 50 % des logements en milieu ruralsont construits par leur propriétaire. L’étude

note également que les autoconstructeurs ontles moyens financiers d’engager un entrepreneurpour construire leur maison, mais qu'ilschoisissent de construire eux-mêmes pourégaler ou dépasser la qualité fournie à moindrecoût. Pour les autoconstructeurs, les principaleséconomies proviennent de la mise de fonds entravail fournie par eux-mêmes, des membres deleur famille et des amis, et par une baisse ducoût de l’emprunt réalisée par une réductionconsidérable ou l’élimination de l’emprunthypothécaire. Toutefois, l’étude a égalementmontré que très peu d’autoconstructeurs sontdes ménages à faible revenu, ces derniersn’arrivant pas à épargner le montant initialnécessaire. Selon nos observations, lesménages à faible revenu des collectivités à l'étude ont peu ou pas recours àl'autoconstruction pour répondre à leursbesoins de logement.

4.3.3 Logements usinés

Les logements usinés, ou maisons mobiles,sont plus répandus dans les secteurs rurauxque dans les collectivités urbaines. Le termelogement usiné fait référence aux maisonsmodulaires. Il peut s'agir de bungalows ou de maisons à deux étages. Il peut égalements'agir de maisons-remorques montées sur des fondations de manière temporaire oupermanente. Ces formes d'habitation sontimportantes puisqu'elles permettent auxménages à faible revenu d'acheter ou de louerun logement abordable. Malheureusement, les vieux modèles sont en piètre état et leurmauvaise réputation complique l'achat et la mise en place de nouveaux logements. De façon générale, la perception de ces typesde logements est négative.

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L’Institut canadien de l’habitation usinéerapporte que les maisons usinéesreprésentaient jusqu’à 7,15 % de toutes les maisons individuelles mises en chantierentre le 1er janvier et le 30 septembre 1998.Selon les données de Statistique Canada sur le mode d'occupation, les ménages quivivaient dans des maisons usinées en 1998représentaient environ 2,1 % de tous lesménages canadiens, soit une légère baisse par rapport aux 2,2 % enregistrés en 1997.Corbett (2001) rapporte que le secteur del’habitation usinée ne dénombre qu’environ 3 % des mises en chantier au Canada, alorsque ce chiffre est de près de 24 % aux États-Unis. Il suppose que le cadre législatifaux États-Unis tolère davantage ce genre delogement.

Selon le recensement de 1996, c’est au Yukon(9,2 %), dans les Territoires du Nord-Ouest(7,8 %), à l’Île-du-Prince-Édouard (4,5 %) et au Nouveau-Brunswick (4,5 %) que l’ondénote les proportions les plus élevées depersonnes habitant une maison usinée.L’étude de Corbett (2001) confirme ceschiffres, notant que les logements usinésreprésentaient 20 % des mises en chantier(1997) en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick, 10 % dans les provinces del’Ouest et moins de 2 % en Ontario. Ceschiffres suggèrent que les maisons usinéesreprésentent une part importante deslogements offerts en milieu rural.

Les maisons usinées se sont révélées être unélément important de l'offre de logementsdans les collectivités à l'étude. À Preeceville et à Russell, où les populations sont de petites

tailles et où le secteur de la construction est pratiquement inexistant, les logements « prêts à déménager » à partir du centrerégional de Yorkton se sont révélés être laprincipale source de nouveaux logements. Lesgens de métier de la collectivité participent àla préparation des sites et aux phases finalesd'installation, mais les logements (de tous les types) sont assemblés à l'usine et expédiésdans la collectivité. C'est le cas également à St. Stephen, où les maisons usinées sontdevenues le choix numéro un pour toutes les catégories de revenu.

4.3.4 Conversion de chalets en logements

Selon Halseth et Rosenberg (1995), laconversion de chalets en logements habitéstoute l'année pose des problèmesd'infrastructures (eau et égout) et de servicespublics (santé, éducation, transport, etc.). En outre, la plupart des conversions dechalets sont effectuées par des ménages à laretraite ou à la préretraite, qui déménagent à la campagne définitivement. Même si cedéplacement a lieu alors que les gens sontencore en forme, les implications à longterme deviendront significatives à mesure que cette population vieillissante aura besoind’un plus grande nombre de services. Nousavons noté lors de l'étude que certains chaletsont été transformés à Port Elgin, qui est enquelque sorte une collectivité touristique.Dans certains cas, ces chalets représentaientdes logements saisonniers (hors saison)abordables pour les résidents de la collectivité.Cette forme d'offre de logements disparaîtgraduellement.


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Compte tenu de la nature des ménages àfaible revenu, de leurs conditions de logement,du marché et de l'offre en milieu rural, ilexiste une multitude d'obstacles à la satisfactiondes besoins de logement des ménages à faiblerevenu. De prime abord, il est facile depointer la faiblesse des revenus comme en étant le principal, car les ménages sontincapables de payer le prix des loyers sur le marché, ou encore ils doivent obtenird'importantes subventions gouvernementalespour parvenir à se loger. Cependant, lesobstacles sont beaucoup plus nombreux. Il est par conséquent extrêmement difficilepour le secteur privé et les autres de satisfaireà ces besoins de logement. Voici un brefaperçu de ces obstacles. Ils sont énuméréssans ordre précis.

Coûts élevés de construction

Dans plusieurs collectivités, les coûts deconstruction sont élevés en raison de ladistance qui les sépare des grands centres quileur servent de lieu d'approvisionnement enmatériaux et en main-d’œuvre. C'est le casplus particulièrement à Coral Harbour où lenécessaire doit être expédié par barge pendantune courte saison. Dans les collectivités où lesecteur de la construction n’est pas viable ouinexistant, comme à Maniwaki, à Wawa ou àPreeceville, les coûts élevés associés àl'importation de la main-d’œuvre sont uneréalité. Dans certains cas, les coûts élevés deconstruction sont attribuables à un espace dedéveloppement limité. Les collectivités deManiwaki et de St. Stephen disposent de trèspeu de terrains aménagés. Cette situation apour effet de faire augmenter le prix desterrains constructibles et le coût des services.

Syndrome « pas dans ma cour »

Selon les personnes rencontrées, le syndrome« pas dans ma cour » n'est plus aussiproblématique. Cependant, au cours desdernières années, trop peu de logementssociaux ou privés ont été construits pourvéritablement évaluer la prévalence de cesyndrome. La collectivité de Brooks s'estopposée à la construction par un grandemployeur de logements modulaires modesteset abordables pour ses employés. La collectivitéde St. Stephen semble avoir depuis longtempsun préjugé défavorable envers les ménages àfaible revenu. À Mississippi Mills on penseque l'arrivée massive de nouveaux ménagespourrait entraîner une levée de boucliers contre la construction de tout nouvel ensembled’habitation destiné aux ménages à faiblerevenu.

Choix économiques limités, incertitudeéconomique et absence de marchés del'habitation viables

Pour plusieurs des collectivités à l'étude, les défis associés au maintien d'une activitééconomique viable à long terme compliquentpour les personnes intéressées la tâche derésoudre les problèmes de logement. Dans les collectivités marquées par les fermetures de grands employeurs, les taux de chômageélevés ou à la hausse et l'incertitude économique,il y a peu d'intérêt économique pour lesinvestisseurs à construire des logementslocatifs, pour les résidents à construire unenouvelle maison ou pour de nouveauxrésidents à déménager dans ces collectivités et à y acheter un immeuble existant. Dans un tel contexte, les revenus sont faibles et

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5.0 Obstacles à la satisfaction des besoins de logement

il y a peu d'espoir qu'ils augmentent au pointde faire croître la demande et d'entraîner lacréation de nouveaux logements. Bon nombrede ces problèmes sont associés aux collectivitésdépendantes des ressources naturelles (le boisà Maniwaki et à Saint-Fabien-de-Panet, lapêche et la transformation du poisson àMarystown et l'exploitation minière à Wawa)ou aux collectivités nordiques (Coral Harbour).

Parallèlement, certaines conditions qui sévissentdans d'autres collectivités contribuent à créer un environnement moins favorable àl'investissement immobilier ou à faire baisserla demande de logements, par exemple :

• le remplacement de la main-d’œuvrepar du capital (c.-à-d. de la technologie)dans de nombreuses industries du secteurprimaire contribue en partie à l'émigrationdes ménages ;

• les récentes modifications au programmed'assurance-emploi réduisent la viabilitédes emplois saisonniers pour lestravailleurs en milieu rural ;

• les très faibles taux de natalité et deformation des ménages ont pour effetqu'un moins grand nombre de jeunesfamilles et de ménages cherchent deslogements dans les milieux ruraux ;

• la centralisation des services publics(comme la santé et l'éducation) dans lesgrands centres rend les collectivités ruraleset les petites villes moins attrayantes.

Lorsque ces conditions sont combinées ou concentrées dans une collectivité, ellesentraînent une réduction de la population de base et de la demande pour des logements(Bruce 2000a).

Dans plusieurs des collectivités à l'étude, ilétait évident que ces conditions contribuaientà réduire les choix de logement. À Wawa, àPreeceville, à Russell et à Saint-Fabien-de-Panet, plus particulièrement, la taille de lapopulation empêche la création de toutdéveloppement résidentiel. Cette situationlimite largement les choix de logement etempêche la création de nouveauxdéveloppements par le secteur privé.

Ce problème est encore plus prononcé àCoral Harbour, dont l'isolement géographiqueempêche toute possibilité de création d'unmarché de l'habitation viable. Peu depersonnes peuvent compter sur des revenussuffisants pour payer le plein prix de leurlogement. Selon la majorité des personnesrencontrées à Coral Harbour, la collectivitén'est pas aux prises avec une crise dulogement proprement dite, mais elle fait faceà une « crise du développement économique ».Les collectivités comme Coral Harbour (et d'autres collectivités rurales) ont besoind'emplois durables rapportant un revenuconvenable. Tant que ce problème ne sera pasrésolu, ces collectivités resteront largementdépendantes de l'aide sociale et des emploissaisonniers. Les problèmes de logement deCoral Harbour ne peuvent pas être pris encharge indépendamment du besoin dedéveloppement économique.

Profits limités sur le logement locatif

La demande de logements changera d'unecollectivité à l'autre selon les conditions et l'économie de la région où se trouve la collectivité. Alors que les régions ruralesabandonnent une économie basée sur lesressources naturelles au profit d'autres activités


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(notamment le tourisme saisonnier oupermanent, les technologies de l'informationet les activités à domicile à petite échelle) etque la structure des emplois se raffine,certaines implications à long terme pourrontpeut-être renverser la vapeur. Par exemple, lespersonnes employées dans certains nouveauxsecteurs ou emplois devront peut-être occuperdes logements locatifs en permanence ou surune base saisonnière (Bruce 2000a).

Un aspect démographique important peutégalement entraîner une hausse de lademande de logements locatifs. Avec levieillissement de notre population, lademande pour des logements autres que lesmaisons individuelles occupées par sonpropriétaire augmentera, en particulier dansles petites villes et les secteurs ruraux, àmesure que les personnes voudront demeurerdans les collectivités où elles ont grandi ouqu’elles décideront d’y prendre leur retraite.Ces personnes voudront des logements facilesd’entretien de même que des services et descommodités (Bruce 2000a).

Cependant, malgré ces changements quirisquent de faire augmenter la demande pour des logements locatifs, les possibilitéséconomiques de construction de nouveauxlogements locatifs et de récupération del'investissement dans un délai raisonnablesont limitées. Dans la majorité des petitesvilles et des collectivités rurales, il y a unecertaine demande pour de nouveauxlogements, mais elle est tellement faible qu'ilne serait pas économiquement logique de lesconstruire. Les économies d'échelle n'existentsimplement pas dans ces collectivités.

Cette situation a des répercussions sur laconstruction de logements et sur les projetsexistants. Un seul logement inoccupé dans une collectivité si petite peut faire ladifférence entre un profit et une perte. Dansla majorité des collectivités, les personnesrencontrées nous ont fait part de cette réalité.

Infrastructure des services communautairesLa présence ou l'absence de servicescommunautaires joue un rôle critique dans le développement des marchés locaux del'habitation. Les hôpitaux, les cliniques desanté, les centres de soins de longue durée, les écoles et une variété d'autres servicessociaux et communautaires sont essentiels à une collectivité, plus particulièrement pourles aînés et les jeunes familles. Les collectivités(Preeceville, Mississippi Mills, Russell, St.Stephen) qui offrent ces services retiennentgénéralement une portion de leurs personnesà faible revenu ou en attirent d'autres.L'absence de ces services (comme à Wawa,Saint-Fabien-de-Panet, Brooks et Marystown)crée des situations difficiles pour les ménagesà faible revenu, qui ont par conséquenttendance à déménager dans les collectivités oùces services sont offerts. Cette situationempêche également de retenir les aînés detoutes les catégories de revenu.

Pauvreté sociale

Dans quelques-unes des collectivités à l'étude,on a remarqué que l'état de pauvreté socialedes ménages à faible revenu les empêchait des'aider eux-mêmes. En raison des faiblesniveaux de scolarisation, du manque d'estime

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de soi, de l'absence de modèles pour améliorerleur sort et du manque d'habiletés de survie,certains de ces ménages se retrouventprisonniers d'une pauvreté dont ils nepeuvent que difficilement se sortir. C'est lecas en particulier à St. Stephen, et dans unemesure moindre pour certains ménages deCoral Harbour, Maniwaki et Saint-Fabien-de-Panet. L'amélioration des niveaux descolarisation et des habiletés sociales est unestratégie importante pour tout plan delogement à long terme.

Absence de leadership communautaire

À la fin des années 1990, lorsque laconstruction de logements sociaux a pris fin, on a assisté à une forte baisse d'intérêtpour les questions touchant la collectivité et le logement abordable. À force de seconcentrer uniquement sur la gestion deslogements existants sous leur contrôle, lesgens ont perdu tout intérêt à l’égard de cesquestions. De plus, la question du logementabordable n'est pas à l'ordre du jour desadministrations municipales, déjà aux prisesavec de nombreux autres problèmes. Lesentrevues menées dans certaines descollectivités à l'étude ont révélé que laquestion ne recevait que très peu d'attentionau niveau municipal (Maniwaki, Kingston-Greenwood). D'autres questions, comme la santé et le transport, ont généralementpréséance. Selon d'autres personnes rencontréesdans ces collectivités, la concertation estinsuffisante pour s'organiser autour de laquestion du logement abordable pour lesménages dans le besoin.

Politiques et règlements gouvernementaux

Certains éléments des politiquesgouvernementales font obstacle à lasatisfaction des besoins des ménages à faiblerevenu. Le montant des prestations d'aidesociale en est un exemple précis. De manièregénérale, les montants accordés sont minimeset insuffisants pour aider les ménages à faiblerevenu à trouver un logement abordable.Comme nous l'avons expliqué plus en détail à la section 3.2.4, le montant de l'aide aulogement pose différents problèmes selon lesprovinces. Dans certaines d'entre elles, l'aideau logement entraîne une hausse artificielledes loyers pour les personnes à faible revenu. Selon Corbett (2001), plusieurspolitiques et règlements provinciaux etmunicipaux découragent les parcs de maisonsusinées (qui permettraient d'augmenter le nombre de logements abordables etd'empêcher une extension anarchique) dansles collectivités rurales. Toujours selon lui, leslois provinciales habilitent les municipalités àcontrôler l'utilisation du territoire, leurpermettant ainsi de distinguer les maisonstraditionnelles des maisons usinées. Lesmunicipalités ne permettent généralement pas les maisons usinées sur la plus grandepartie de leur territoire.


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Même s'il existe de nombreux obstacles à lasatisfaction des besoins de logement desménages à faible revenu dans les collectivitésrurales, l'expérience des douze collectivités àl'étude montre qu'il existe tout de même denombreux moyens pour répondre à certainsde ces besoins. Des initiatives locales trèsspécifiques ont été couronnées de succès danscertaines collectivités. Dans d'autres cas, lespersonnes rencontrées ont mentionné desressources locales qui pourraient servir enpartie de solution. Voici quelques-unes de cesressources :

Planification municipale et aménagementdes terrains

La majorité des collectivités dispose deterrains abordables et aménagés prêts à êtredéveloppés. Les exceptions dans ce cas sontles collectivités de Mississippi Mills (droitsélevés de développement), de St. Stephen(disponibilité restreinte de terrains à bâtir) et de Maniwaki (risques d'inondation).

Les petites municipalités et les collectivitésrurales non constituées n’ont pas les mêmescapacités que les grands centres urbainspour offrir des terrains aménagés et d’autresinfrastructures pour faciliter le développement.

Leurs petits budgets ne leur permettent pasd’offrir des services d'égout et d’alimentationen eau dans certaines parties sinon sur latotalité de leur territoire. Cependant, lanouvelle politique de logement de St. Stephenoffre des subventions et des rabais au secteurprivé afin de l’aider à compenser pour les coûtsélevés du développement d'infrastructures.Dans les localités non constituées, il n’y aaucune justification économique oufonctionnelle à offrir ces services à despropriétaires dispersés. Dans la plupart descas, les petites municipalités n’ont pas lacapacité de regrouper et d’aménager degrandes bandes de terrains, de sorte que cestâches sont laissées au secteur privé. Afind'encourager le secteur privé à construire deslogements, les collectivités de Marystown etde Russell ont entrepris le remembrement etle lotissement de leurs terrains. Les collectivitésde Saint-Fabien-de-Panet et de Preeceville ontvendu des terrains constructibles au coût d'undollar afin d'encourager la construction.

Les documents consultés identifient certainsprojets pilotes qui ont été mis en œuvre envue d'explorer des façons de changer lesrèglements locaux de manière à permettre de nouvelles formes de logement dans lescollectivités rurales et les petites villes.L'aménagement de pavillons-jardins temporairespour une utilisation temporaire en est unpremier exemple. Les pavillons-jardins sontdes logements autonomes temporairementaménagés sur la propriété d’une maisonindividuelle à l'intention d’un parent adulteâgé du propriétaire-occupant. Ils offrent uneoption de logement aux aînés qui veulentconserver un certain degré d’indépendance(Energy Pathways, 1994). Un deuxièmeexemple serait de permettre la construction de logements secondaires, principalement desappartements accessoires, dans les maisons(Energy Pathways, 1996). Un troisièmeexemple serait de permettre la construction dedeux maisons sur un terrain, en y installanttoutefois les systèmes de fosse septique

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6.0 Moyens de satisfaire les besoins de logement

Convent transformé en logements locatifs,Russell

nécessaires. (Tasker-Brown, 1999). Ces troisexemples permettraient de multiplier leschoix, d'accroître le nombre de logementsabordables et d'augmenter la densitérésidentielle.

Leadership communautaire proactif

Dans certaines des collectivités à l'étude,l'administration locale a tenté de jouer unrôle de leadership en introduisant denouvelles mesures visant à encourager laconstruction de maisons. C'est le cas à Saint-Fabien-de-Panet, à St. Stephen, àMarystown et à Russell. Ces initiativesconsistent notamment à jouer un rôle actifdans le remembrement et le développementdes terrains et à prévoir une série d'incitatifsfinanciers pour stimuler la construction denouveaux logements. Concurremment,certaines collectivités peuvent compter surd'efficaces groupes locaux sans but lucratifbien établis et désireux d'en faire davantage.C'est le cas notamment à Mississippi Mills,Port Elgin et Brooks.

Transformation des immeubles

Certaines collectivités ont converti desimmeubles existants en logements résidentielsou ont à leur disposition de tels immeubles.Par exemple, à Saint-Fabien-de-Panet, uneéglise désaffectée a été transformée en foyerpour aînés. À St. Stephen, une anciennefabrique de chocolat a été transformée enlogements locatifs et en espaces commerciaux.À Port Elgin, un promoteur privé a convertides espaces non résidentiels (un hôtel) en unpetit nombre de logements locatifs abordables.À Kingston-Greenwood, des maisons militairessituées sur la base voisine pourraient êtretransformées en logements abordables. Danspresque toutes les collectivités à l'étude, certainesdes personnes rencontrées ont identifié desimmeubles non résidentiels qui pourraientêtre transformés en logements abordables.

Répondre à la demande des aînés

Dans certaines des collectivités à l'étude oùles aînés disposant d'un revenu suffisant sonten nombre croissant, des projets du secteurprivé sont présentement mis en branle afin derépondre à la demande. Il s'agit notammentde petits immeubles d'habitation et de projetsde location viagère. Ces initiatives permettrontd'attirer d'autres aînés dans la collectivité etde libérer les logements existants présentementoccupés par des aînés. Différents projets de ce genre sont en cours dans les collectivités de Preeceville, de Russell, de St. Stephen et de Kingston-Greenwood.

Intégration du logement et des servicespour les aînés, les personnes handicapéeset autres

La prestation d'une vaste gamme de servicesest un aspect important dont il faut tenircompte si l'on veut répondre aux besoins de logement des aînés et des groupes ayantdes besoins spéciaux. Ces services sontnormalement offerts par des groupes sans but lucratif. À Mississippi Mills, la MillsCommunity Support Corporation exploitetrois foyers de groupe pour les personnesayant des déficiences développementales, de même qu'un immeuble d'habitation sansbut lucratif de 50 logements pour les aînés. À Port Elgin, la Bruce County HousingCorporation fournit du logement à huitpersonnes souffrant d'une déficience mentale,et le Bruce County Social Services Departmenta mis sur pied un registre des logementsdisponibles pour les sans-abri avec le soutienfinancier de l'Initiative de partenariats enaction communautaire du gouvernementfédéral. À Preeceville, on planifie présentementla construction d'un établissement de soinspersonnels de dix lits et on discute de lajonction de l'hôpital et de cet établissement.


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Logements usinés

Plusieurs des collectivités à l'étude sontsituées dans des régions ou des provinces où le secteur de la maison usinée estraisonnablement sain et qui offrent une vaste gamme d'options pour la constructiond'habitations. À St. Stephen, à Preeceville et à Russell, le secteur de la maison usinéefournit la majorité des nouvelles habitations.

Recherche et mise au point d'une technologie de construction pour le Nord

En raison des défis particuliers de constructionet de développement que doivent relever lescollectivités nordiques éloignées, un programmecontinu de recherche et de développementd'une technologie de construction pour lescollectivités nordiques a été mis sur pied. Denombreux projets ont été mis sur pied en vued'explorer différents moyens qui permettraientd'améliorer les conditions d'habitation, de

réduire les coûts de construction et de diminuerles coûts d’occupation (SCHL 2000a; 2001a,2001b, 2001c).

Sommaire d'exemples d'initiatives de logement passées et présentes

Des initiatives visant à résoudre un ouplusieurs problèmes de logement ont étémises sur pied récemment ou sontprésentement en cours dans la majorité descollectivités à l'étude (à l'exception de CoralHarbour, de Kingston-Greenwood et deManiwaki). Ces initiatives sont résumées dansle tableau 11 et sont présentées plus en détaildans les rapports individuels d'étude de cas.Les éléments communs aux nombreusesinitiatives sont notamment le rôle actif jouépar les administrations municipales qui ontacheté ou réservé des terrains pour le secteurprivé ou les développements en partenariat et un leadership local dynamique.

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Collectivités à l'étude

Description

Brooks (Alberta)

Kingston (N.-É.)

Marystown (T.-N.-et-Labrador)

Mississippi Mills(Ontario)

Port Elgin(Ontario)

• le conseil municipal a formé des partenariats stratégiques et a modifié le zonage pour accueillir un plus grand nombre d'immeubles d'habitation;

• la création d'une nouvelle société d'habitation, la Brooks Housing Society. • construction récente d'un complexe de logements locatifs pour les aînés;• les groupes communautaires et le gouvernement provincial tentent d'obtenir les logements

militaires en surplus afin de les transformer en logements abordables pour les ménages à faible revenu.

• le conseil municipal, avec l'aide de la Newfoundland and Labrador Housing Corporation, a élaboré une nouveau plan de lotissement des terrains;

• le conseil municipal a encouragé la construction de pavillons-jardins.• la Mills Community Support Corporation met à la disposition de la collectivité trois foyers

de groupe pour les personnes ayant des déficiences développementales, un immeuble d'habitation sans but lucratif de 50 logements pour les aînés, un intervenant qui vient en aide aux personnes sur le point de devenir sans-abri ou qui le sont déjà, de même que d'autres services de bienfaisance.

• un promoteur du secteur privé a transformé un hôtel en un petit nombre de logements locatifs abordables;

• l'Église luthérienne a parrainé un projet de location viagère conçu pour les aînés à revenu moyen et élevé;

• la Bruce County Housing Corporation offre le logement à huit personnes souffrant d'une déficience mentale;

Tableau 11 : Exemples d'initiatives passées et actuelles dans les collectivités à l'étude


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Port Elgin(Ontario) (suite)

Preeceville(Saskatchewan)

Russell(Manitoba)

Saint-Fabien-de-Panet(Québec)

St. Stephen (N.-B.)

Wawa (Ontario)

• la Bruce County Social Services Department a mis sur pied un registre des logements disponibles pour les sans-abri avec le soutien financier de l'Initiative de partenariats en action communautaire;

• l'organisation Habitat for Humanity a construit une maison;• le YMCA d'Owen Sound exploite un programme de logement qui aide les personnes

à faible revenu à trouver un logement abordable et à le conserver.• la planification de la construction d'un établissement de soins personnels de dix lits;• des discussions pour combiner l'établissement de soins personnels et l'hôpital;• des discussions en vue de mettre sur pied deux projets de location viagère pour les aînés.• la construction d'un nouvel ensemble résidentiel composé de deux immeubles à quatre

logements pour les aînés (55 ans et plus) à revenu élevé;• des plans pour de nouveaux logements pour aînés sur les terrains de l'hôpital;• l'administration municipale a acheté des terrains de propriétaires privés et les a aménagés;

certains de ces terrains serviront à construire des immeubles d'habitation.• le conseil municipal a élaboré une stratégie visant à construire des logements abordables;• une campagne publicitaire visant à attirer des résidents permanents a été mise sur pied;• la municipalité a travaillé de concert avec la Société d'habitation du Québec et la Caisse populaire

Desjardins afin de lancer un certain nombre de nouvelles initiatives ; les projets ont été élaboréset appartiennent maintenant à des fournisseurs de coopératives d'habitation sans but lucratif qui les exploitent (ajout pour les aînés de 15 logements à un couvent, conversion d'un presbytère en 10 logements pour aînés et rénovation de 15 maisons destinées aux familles);

• la municipalité est propriétaire de plusieurs terrains vacants qu'elle vend à un dollar aux propriétaires de maisons individuelles;

• un remboursement en impôt maximal de 2 000 $ par lot aux personnes qui construisent sur des terrains aménagés;

• la caisse populaire locale offre également un soutien financier prenant la forme d'un rabais sur les intérêts hypothécaires de 500 $.

• mise en œuvre en 2001 d'un programme municipal de subvention en vue de stimuler la construction de nouveaux logements, plus spécialement des logements locatifs et des logements destinés aux aînés;

• la première partie du programme consiste à offrir des incitatifs financiers pour compenser les coûts associés aux problèmes de développement d'infrastructures inhabituelles (eau, égout, égouts pluviaux, gouttières, travaux routiers, etc.);

• la deuxième partie consiste à offrir une subvention de 1 000 $ pour chaque nouveau logement construit;

• les promoteurs d'appartements locatifs pour aînés peuvent demander 3 750 $ par logement avant le début des travaux en soumettant un plan d'affaires;

• un groupe de personnes étudie présentement la possibilité d'ouvrir une filiale de Habitat for Humanity;

• l'organisation privée sans but lucratif Home Support Services élabore présentement un plan visant à construire une résidence assortie de services.

• au début des années 1990, la municipalité a mis sur pied la Michipicoten Non-Profit Housing Corporation et a construit des maisons mitoyennes destinées aux familles, aux personnes seules, aux aînés et aux personnes handicapées;

• la Chadwic House, un refuge d'urgence pour les femmes, a été créée en vue de desservir un important secteur de la région;

• la halte-accueil pour les personnes souffrant d'une maladie mentale Iris Place a récemment ouvert ses portes.

Tableau 11 : Exemples d'initiatives passées et actuelles dans les collectivités à l'étude (suite)

Collectivités à l'étude

Description

Les besoins de logement des personnes àfaible revenu en milieu rural au Canadadiffèrent largement d'une région à l'autre. Lesaînés, les familles à faible revenu, les famillesmonoparentales, les jeunes personnes vivantseules, les jeunes adultes, les personneshandicapées et les Autochtones comptentsouvent parmi les personnes à faible revenuen milieu rural au Canada. La proportionrelative de ces groupes dans la population àfaible revenu d'une collectivité diffère d'unendroit à l'autre selon certaines circonstancesspécifiques et est intimement liée à leursconditions d'habitation, aux obstaclesauxquels ils doivent faire face et aux moyensdisponibles pour répondre à leurs besoins delogement. Ces circonstances spécifiques,résumées ci-dessous, peuvent être regroupéesdans les catégories suivantes : contexteéconomique, distance des centres urbains,taille de la population et proportion d'aînés.

7.1 Contexte économique

Le contexte économique semble être l'élémentqui détermine le plus la composition de lapopulation à faible revenu et les situationsauxquelles elle doit faire face. Dans lescollectivités où l'économie dépend d'un seul important employeur ou secteur, il y aune séparation nette entre les ménages àrevenu suffisant et les ménages en marge.C’est le cas à Kingston-Greenwood (basemilitaire) et à Port Elgin (centrale nucléaire).Les collectivités où l'employeur principal estinstable connaissent des problèmes majeursd'offre et de demande de logements. ÀManiwaki (foresterie), à Wawa (exploitationminière), à Marystown (pêche et constructionnavale) et à Brooks (transformation de laviande) il y a des exemples frappants dedéveloppements immobiliers associés à unecroissance économique soudaine, mais aussid'autres exemples d'inoccupations associéesau ralentissement économique et à l'émigration.

7.2 Distance d'un grand centre urbain

La distance d'un grand centre urbain et lerôle relatif que joue la collectivité dans uncontexte régional déterminent également ledynamisme du marché local de l'habitation.Par exemple, Coral Harbour est une collectiviténordique isolée qui ne dessert aucun marchéet où les possibilités économiques sont limitéeset les coûts de construction et d’occupationélevés. À l'autre extrême, Mississippi Mills estsituée pratiquement en banlieue d'Ottawa etressent la hausse des prix associée à la croissancede la population et à l'augmentation desrevenus. Marystown sert de centre de servicespour une région isolée de Terre-Neuve-et-Labrador et la situation économiquerelativement difficile créée des problèmesd'abordabilité. La collectivité de Brooks estsituée au centre d'une région en croissanceéconomique. Cependant, la construction denouveaux logements ne suit pas le rythme dela croissance de l'emploi en raison notammentde la faible base de population et de ladisponibilité de logements abordables dans les grands centres situés à proximité.

7.3 Taille de la population

La taille de la population est importantepuisqu'elle a des conséquences directes sur le fonctionnement du marché de même quesur la capacité et le développement du secteurde la construction. Les plus petites collectivitésà l'étude, soit Saint-Fabien-de-Panet, Preecevilleet Russell, ne comptent que très peu denouvelles constructions. Le secteur de laconstruction y est limité ou absent, sauf pour les petits travaux. Lorsque de nouvellesconstructions deviennent nécessaires, ce sontsouvent des sociétés de l'extérieur qui s'en

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7.0 Conclusions

occupent, tout en mettant à profit la main-d’œuvre locale. Dans d'autres cas (comme àPreeceville et à Russell), le secteur de lamaison usinée en a profité pour remplir levide créé par le manque de capacités deconstruction en fournissant la majeure partieou la totalité des nouveaux logements.

7.4 Population d'aînés

La proportion d’aînés a des répercussions surle marché local de l'habitation. Ces personnessont attirées par les petites collectivités ruraless'ils y trouvent un vaste choix de logements(propriétés, appartements adaptés, résidencesde services, centres de soins complets) et desétablissements de soins de santé. La populationactuelle avançant vers l'âge de la retraitedemeurera davantage dans la collectivité sicertains de ces choix et de ces services y sontofferts. La capacité de retenir et d'offrir dessoins de santé et la possibilité de construireune vaste gamme de logements sont essentiellesdu point de vue du développement de lacollectivité. La présence d'une importanteproportion d'aînés peut être une bonne chosepour les collectivités rurales et les petites villespuisque la gamme de services de soins desanté dont ils ont besoin et l'achat peuvent enpartie soutenir l'économie locale. De plus,leurs besoins changeants peuvent encouragerla construction de nouveaux logements etlibérer des maisons pour le marché de larevente. Les collectivités de Preeceville, deRussell, de Maniwaki, de St. Stephen et deKingston-Greenwood ont toutes uneimportante population d'aînés. Bon nombredes collectivités à l'étude ont des populationsvieillissantes qui prendront bientôt leurretraite et qui commenceront à influencer enconséquence le marché local de l'habitation.

7.5 Résumé

En raison de ces quatre facteurs prédominants,le développement immobilier en général et lemarché locatif en particulier sont problématiquesdans la majorité des collectivités rurales et despetites villes. Du point de vue de la demande,les ménages à revenu relativement modeste ouélevé peuvent devenir propriétaires-occupants.Les locataires sont donc souvent des personnesà faible revenu, des prestataires d'aide socialeou des personnes de passage. Dans certainscas, des salariés à revenu élevé (professeurs,professionnels des soins de santé, etc.) ontbesoin d'un logement locatif à court ou àmoyen terme, mais les logements qui s'offrentà eux sont malheureusement en nombrelimité et généralement en mauvais état. C'est le cas à St. Stephen et à Russell. Dupoint de vue de l'offre, il est difficile pour les propriétaires de logements locatifs et lesinvestisseurs de gagner assez d'argent pour leréinvestir, entraînant ainsi le dépérissementdu parc de logements.

Cette situation est un véritable casse-tête pour les ménages à faible revenu qui tententde résoudre leurs propres problèmes delogement. Le postulat implicite du modèledes besoins impérieux de logement estqu'avec un revenu suffisant, les ménages sonten mesure de résoudre leurs problèmes delogement. Pour les milieux urbains où lemarché locatif est viable, il s'agit d'unpostulat raisonnable. Cependant, dans uncontexte rural, l'offre peut être restreinte et,par conséquent, même avec des ressourcesfinancières suffisantes, il n'existe aucune autreoption. On doit tenir compte de la pénuriede logements en milieu rural lorsque vient letemps d'évaluer les besoins de logement.


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Les conclusions que nous tirons sur lesménages à faible revenu et leurs conditions de logement dans les différents types decollectivité rurale sont résumées dans letableau 12. Au cours de notre étude, nousavons observé de nombreuses similarités entreles six différents types de collectivités ruralesen ce qui a trait aux ménages à faible revenu.Il y a cependant plusieurs différences. Parexemple, la question des coûts élevés defonctionnement et des logements en mauvaisétat semble être moins problématique dans les collectivités en croissance et lescollectivités de retraités. Toutefois, les coûtsélevés d'achat et de location sont plusfréquents dans les collectivités en croissance,les collectivités de retraités et les collectivités

nordiques. Les obstacles sont nombreux dans tous les types de collectivités. Dans lamajorité des cas, l'absence d'un marché del'habitation viable associée à des servicessociaux et communautaires minimaux ou à labaisse est une situation problématique, plusparticulièrement dans les collectivités stables et les collectivités en déclin. Les moyens mis en œuvre pour répondre aux problèmes delogement diffèrent largement d'un type decollectivité à l'autre. Il est clair cependant quel'engagement proactif des groupes de citoyenset des conseils municipaux est absolumentnécessaire. Par ailleurs, de nombreusescollectivités disposent de ressources dont ellespourraient tirer profit, comme des terrainsvacants et des immeubles désaffectés.

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Type Conditions de logement Obstacles Possibilités

Collectivités en croissance

Collectivités stables ou àcroissance faible


• coûts à la hausse


• logements de mauvaise qualité

• coûts élevés de chauffage et d’occupation

• syndrome du « pas dans ma cour »

• besoin de services communautaires

• besoin de leadership communautaire

• taux d'assistés sociaux

• syndrome « pas dans ma cour »

• espace limité pour le développement

• incertitude économique• pauvreté sociale• absence d'un marché

de l'habitation viable• besoin de services

communautaires• taux d'assistés sociaux

• offre de terrains abordables• leadership communautaire

proactif• demande sur le marché

des aînés

• offre de terrains abordables• aménagement du terrain• politique de logement• transformation des

immeubles non résidentiels

• leadership communautaire proactif

• demande sur le marché des aînés

• logements usinés• intégration du logement

et des services

Tableau 12 : Sommaire des ménages à faible revenu et de leurs conditions de logement dans les collectivités rurales


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Collectivitésdortoirs


Collectivitésnordiques

• logements de mauvaise qualité

• coûts élevés de chauffage et d’occupation


• hausse du coût des logements

• hausse du coût des nouveaux logements

• certains logements plus vieux dont le coût des services publics est élevé

• coûts élevés des services publics

• coûts de construction élevés• absence ou nombre limité

de logements construits par le secteur privé

• problèmes d'abordabilité en raison du manque d'emplois pour la populationautochtone locale

• surpeuplement des familles élargies

• absence d'un secteur de la construction

• espace limité pour le développement

• choix économiques limités

• pauvreté sociale• absence d'un marché

de l'habitation viable• besoin de services

communautaires• besoin de leadership

communautaire• taux d'assistés sociaux

• syndrome « pas dans ma cour »

• besoin de services communautaires

• taux d'assistés sociaux

• absence d'un secteur de la construction

• absence d'un marché del'habitation viable

• coûts de construction élevés

• choix économiques limités

• pauvreté sociale• absence d'un marché

de l'habitation viable• taux d'assistés sociaux

• offre de terrains abordables• remembrement et

lotissement des terrains• leadership communautaire

proactif

• leadership communautaire proactif

• intégration du logement et des services

• offre de terrains abordables• remembrement et

lotissement des terrains• leadership communautaire

proactif• demande sur le marché

des aînés• logements usinés• intégration du logement

et des services

• recherche sur la technologiedu bâtiment

• intégration aux stratégies de développement économique

Tableau 12 : Sommaire des ménages à faible revenu et de leurs conditions de logement dans les collectivités rurales (suite)

Type Conditions de logement Obstacles Possibilités

7.6 Une perspective du développement communautaire

L'élaboration de stratégies pour répondre auxbesoins de logement dans les collectivitésrurales et les petites villes doit être intégréeaux activités communautaires plus générales.Nos recherches ont montré que certainescollectivités étaient mieux préparées qued'autres pour répondre à ces besoins. Dans ces cas, les collectivités ont adopté des approches plus générales en mettant sur pied des organismes communautairesd'habitation ou des organismes sociaux(Brooks, Mississippi Mills), en élaborant une stratégie de croissance démographique ou de rétention de la population (Saint-Fabien-de-Panet), en mettant à profit lesbiens et les ressources de la collectivité (Saint-Fabien-de-Panet, Port Elgin, St. Stephen) et en intégrant le développement social, les services sociaux et les services de soins de santé au logement (Mississippi Mills,

Port Elgin, Russell, Preeceville). D'autrescollectivités ont reconnu le besoin de mettreen place une stratégie de développementsocial mieux coordonnée en vue d'accroîtreles aptitudes de ses membres de manière à cequ'ils deviennent de meilleurs occupants etqu'ils aient de meilleures chances d'obtenirdes emplois convenables (St. Stephen, CoralHarbour).

Les besoins de logement des ménages à faiblerevenu constituent aussi en partie un problèmede revenu. De nombreuses collectivités ruralesont des choix économiques limités (CoralHarbour, Marystown, Wawa, Saint-Fabien-de-Panet, Maniwaki, Preeceville) qui réduisentpour les résidents les possibilités d'obtenir desemplois durables à l'année leur assurant unrevenu suffisant pour se loger. Il est doncfondamental que les stratégies de développementimmobilier soient explicitement intégrées auxstratégies de développement économique etcommunautaire plus générales qui permettrontde créer des emplois et de garantir de meilleurssalaires aux ménages à faible revenu.

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