Annecy - 2A Immobilier · Valeurs immobilières • 5 jusqu’ici protégé le marché immobilier...

Annecy

ISÈRE • SAVOIE • HAUTE-SAVOIELe magazine de ClubImmoAlpes • N° 30 • Printemps-été 2016

VÉCULogement étudiant : marché à risque ou eldorado ?

ACTUALITÉLe nouveau prêt à taux zéro :séduisant pour le neuf !

PROFILL’accueil, clé d’entrée de l’agence

Toujours aussi attractive

C. Max/Office de tourisme d’Annecy

LESCOUPS DE CŒURDES AGENCES CLUBIMMOALPESBourgoin-Jallieu (38)

Maison très bien situéeCorenc (38)

Belle maison à rénover et à agrandirDans un environnement extrêmement pri-vilégié, au calme et à proximité de toutes lescommodités, maison de plain-pied des an-nées 70 sur 940 m² de terrain clos et arboré.Jolie pièce de vie avec cheminée, 5 cham-bres ou 4 chambres et un bureau, garage etbeau potentiel d’agrandissement dans lescombles aménageables (dalle béton). Cettemaison pourra accueillir une nouvelle fa-mille qui la rénovera à son goût. A visiterrapidement! DPE : F. 549 000 €

Agence DelphineTeillaud, 04 76 87 18 91.

Chapareillan (38)Séjour cathédrale et vue sur le Mont-Blanc

Exclusivité. Cette villa de 2003offre de beaux volumes sur un ter-rain de 960 m² avec une vue sur leMont-Blanc et Belledonne. Songrand espace séjour cathédrale de 94 m² s’ouvre sur les terrasses et lejardin. Une chambre au RDC, uneà l’étage. Possibilité de troisièmechambre. Cellier, dressing. Grandgarage. Quartier résidentiel aucalme. DPE C. 340 000 €.

JacobBoyerTorrollion,06 50 3741 17.

Aix-les-Bains (73)Duplex proche du parc

Proche du parc, ce très beauduplex au dernier étage avecascenseur offre une cuisineéquipée ouverte sur séjour etsalon, deux chambres, deuxbains, des balcons, une cave etun garage. Nb de lots : 40.Ch/an : 1 420 €. DPE : C.370 000 €.2A Immobilier, 04 79 35 18 26.

Annecy-le-Vieux (74)Emplacement privilégié quartier d’Albigny

Dans une résidence très prisée,ce superbe appartement de 3pièces a été entièrement refaità neuf dans un esprit contem-porain. Cuisine, buanderie etsalle de douche équipées.Large balcon côté soleil.Ch/an: 1800 €. Lots: 150.DPE: E. 449 500 €.2A Immobilier, 04 50 27 97 92.

Neuvecelle (74)Duplex avec vue magnifique sur le lac

Résidence très contempo-raine, 4 p. en duplex 110 m²,cuis. équip. 2 sde douche, 1sdb, 3 cha., 1 bureau, gdes ter-rasses, vue magn. sur le lac,garage, cave, park. privatifs.coprop. de 7 lots, Charges/an3210 €, DPE: C. 730 000 €Agence Barnoud, 04 50 75 12 58.

Ambilly (74)Duplex avec vaste terrasse

Secteur Parc, magnifique duplexde 163 m2 hab (180 m2 au total),dans copropriété de standingbénéficiant d’une terrasse de 87 m2, d’un vaste sélon séjouravec cheminée, 4 grandes cham-bres dont une suite parentale, 2 salles de bains, nomb. range-ments, 2 parkings en sous-sol etcave. DPE : E. 695 000 €.Bouvet Cartier Immobilier, 04 50 74 54 54.

Saint-Alban Leysse (73)Grande maison traditionnelle

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2 • Valeurs immobilières

2• Les coups de cœur des agencesde ClubImmoAlpesUne sélection d’annonces exceptionnelles4• DossierAnnecy, toujours aussi attractive!

8• ProfilL’accueil, clé d’entrée de l’agence10• DroitNouveau bail de location: pas qu’unequestion de préavis réduit!12• ActualitéNouveau prêt à taux zéro: séduisant pourle neuf!14• FocusMettre en place une copropriété neuve:un sacré investissement!17• VécuLogement étudiant: marché à risque oueldorado?19• ActualitéDes nouvelles de vos agences20• Annonces classéesLes propositions des agences ClubImmoAlpes

Le tableau de bord de l’immobilier dans les AlpesSans avoir de prétention exhaustive, ces indicateurs qui reposent sur l’activité réelle des neuf agences membres

de ClubImmoAlpes donnent néanmoins une vision fiable et d’actualité sur les tendances du marché immobilier régional.

© AURG/David Greffe

LOCATION VENTE Logements vides Préavis de départ Nouvelles locations Logements en vente Logements vendusAix-les-Bains Ë Ê Ë Ê ÊAnnecy = = Ê Ë ÊAnnemasse Ë Ê Ë Ê ÊBourgoin-Jallieu Ë Ê Ê Ê ÊChambéry - Combe Savoie Ë Ë = = ÊGrenoble Ê Ê Ê = ÊGrésivaudan Ë Ê Ê Ê ÊThonon-Évian Ë Ê Ê Ê ÊVoiron n.c. Ê Ê Ê ÊSource: activité des agences ClubImmoAlpes au cours du premier trimestre 2016.

Valeurs immobilières • 3

SOMMAIRE

Édité par ClubImmoAlpes, 7, avenue du Général-de-Gaulle, 74200 Thonon-les-Bains. E-mail: [email protected] de la publication: Jean-Marc Torrollion. Rédacteur en chef:Delphine Teillaud. Rédaction, mise en page, impression: SGP (06 09 04 56 02). Photographie: Meaghan Major, SGP, DR.Couverture : C. Max/Office de tourisme d’Annecy. Reproduction interditesans accord préalable. Dépôt légal à parution. Titre déposé à l’INPI.Prix et informations donnés sans engagement, sous réserve d’erreur d’impression.

Le printemps de l’Immobilier

U ne fois n’est pas coutume, le marché immobiliersemble cette année au diapason avec la saison…Et notre tableau de bord de l’activité immobilièrerégionale que vous trouverez en bas de page

confirme sans nuance cette tendance.Citons ci-après les principaux facteurs propices à cette embellie:• Tout d’abord, la chute historique des taux bancaires immobiliers avec enmai 2016 la possibilité de financer une acquisition immobilière sur 15 ans à partirde 1,30 % et 1,50 % sur 20 ans; cette véritable « révolution des taux » dont on n’apas encore mesuré l’ampleur des impacts sur notre économie en général et sur lavalorisation du patrimoine immobilier en particulier booste le pouvoir d’achatdes ménages avec pour illustration un gain, à charge de remboursement égale, de15 m² sur 5 ans (de juin 2011 à mars 2016 suivant Les Échos) à Grenoble!• Le recul voire le tassement des prix de vente des logements existants depuisdeux ans qui contribue également à la solvabilisation des acquéreurs évoquée ci-avant;• Le dispositif Pinel qui a incontestablement dopé le marché du neuf avec leretour des investisseurs qui ont plébiscité le nouveau dispositif d’incitations fis-cales qui faisait suite au « flop » de la loi Duflot;• Et enfin, un retour en grâce de la « pierre » qui bénéficie d’un capital-confiancedes Français dans le cadre de la constitution de leur patrimoine; rappelons quel’immobilier constitue plus de 70 % du patrimoine global des Français…Dans ce contexte favorable, comment « passer à l’acte » en rappelant qu’acheterun logement n’est pas anodin et représente souvent le projet de toute une vie? Envous appuyant sur les professionnels locaux de ClubImmoAlpes bénéficiantd’une connaissance du terrain incomparable, en capacité de maîtriser lescontraintes juridiques et techniques de votre démarche et de vous accompagnerpour mener à bien votre projet…Beau printemps…

Gérard Col 2A immobilier

ÉDITO

Office de tourisme d’Annecy


La bien nommée Venise des Alpes cacheson jeu! Derrière les images de cartespostales de cette cité entre lac et mon-tagnes, Annecy fourmille de pôles d’excellence culturelle et économique. Un dynamisme qui a relancé son marché immobilier !

Du 13 au 18 juin, Annecy déroulera le tapis rouge aux pro-fessionnels du monde entier lors du 40e Festival interna-tional du film d’animation et pendant le marchéinternational (MIFA) qu’il déploie parallèlement sur troisjours. Créés voilà respectivement 56 et 30 ans, ce festivalet son MIFA sont devenus LA référence mondiale du sec-

teur avec plus de 80 pays représentés et 8000 visiteurs accrédités. « Celacontribue bien évidemment au rayonnement de la ville et de son aggloméra-tion » se félicite Christian Vandepoortale, directeur général adjoint de la com-munauté d’agglomération d’Annecy (C2A) en charge du développementéconomique, de l’aménagement, de l’urbanisme et de l’habitat. Un pôle d’ex-cellence « Image en mouvement et industries créatives » a même été créévoilà dix ans pour déployer plus encore ce fer de lance économique d’Annecy.Et ce n’est pas le seul! D’autres secteurs font la fierté et le dynamisme de l’ag-glomération comme la mécatronique, version high-tech du décolletage oul’industrie de l’outdoor. Et de grandes sociétés continuent à se déployer à l’ins-tar de NTN SRN Roulements qui totalise aujourd’hui cinq sites et quelque2850 salariés sur le bassin annécien. Résultat: l’agglomération concentre à elleseule un tiers des emplois du département de Haute-Savoie et le volumed’emploi augmente de +1,4 % par an.

Un atterrissage en douceur« Ce dynamisme économique contribue fortement à l’attractivité résiden-

tielle du bassin de vie » résume la C2A dans le diagnostic préalable à sonprogramme local d’habitat (PLH) 2015-2020, diagnostic adopté par leconseil communautaire le 24 mars dernier. Cette attractivité résidentielle a

MARCHÉ

ANNECY, TOUJOURS Annecy bénéficie d’un cadre de vie exceptionnel dont son lac aux eaux transparentesest le plus bel ornement, tout comme ses canaux empruntés chaque année par desmilliers de touristes. Mais la ville accueille aussi une économie dynamique, des équi-pements culturels de qualité et profite de sa proximité avec la Suisse. Un cocktailparticulièrement réussi !

C. Max/Office de tourisme d’Annecy

© A. Brown

L’agglomération d’Annecy regroupe 67 % desemplois du bassin de vie contre 51 % en termede population. Conséquence : ses franges sont

majoritairement résidentielles.


jusqu’ici protégé le marché immobilier d’Annecy. Car comme partout, lesvolumes de vente ont baissé ces deux dernières années. Les prix ont aussichuté. « De 5 à 10 % sur deux ans » indique Gérard Col, directeur del’agence 2A Immobilier. En un an, le prix moyen dans l’ancien est ainsi passéde 3900 €/m2 en 2014 à 3 725 €/m2 selon la Fnaim Savoie Mont-Blanc,soit une baisse de 4,7 %. « Mais nous avions sans doute atteint un pic fin2013, avance l’Annécien. Le phénomène relève plutôt d’un atterrissage endouceur, voire d’une correction de prix nécessaire. Il contribue aujourd’hui auredémarrage du marché. » Le marché immobilier d’Annecy a en effet reprisdes couleurs. Gérard Col constate un fort regain de mutation sur les appar-tements d’entrée de gamme. « Mon prix moyen de vente 2015 était de264000 € contre 320000 € en 2013 » explique le professionnel. Le haut degamme souffre un peu plus, avec pour conséquence des délais de commer-cialisation plus longs. La moyenne est aujourd’hui de neuf mois contre sixauparavant. Pour autant, Annecy reste sur la première marche du podium enHaute-Savoie avec un prix médian au mètre carré de 3810 € en 2015contre 2860 € à Annemasse ou 2810 € à Thonon-les-Bains (1).

Maison : un marché à deux vitessesEt cette différence persiste également sur le marché de la maison individuelle.En 2015, le prix médian d’une villa était de 448000 € à Annecy contre res-pectivement 410000 € et 343000 € sur les bassins annemassien et chablai-sien. « Mais le volume de ce marché reste faible » souligne Gérard Col. Etcertaines villas bien placées peuvent se vendre bien plus chères à l’instar decette maison d’architecte de 350 m2 habitables bâtie voilà une trentaine d’an-nées sur 3000 m2 de terrain. Vendue par 2A Immobilier, elle a été achetée

1,40 M€ par un investisseur étranger qui va l’affecter à un usage locatif. La si-tuation est très différente lorsque l’on s’éloigne d’Annecy. « À 15 ou 20 km,vous pouvez trouver de petites maisons à partir de 200000 €, notammentsur le secteur de l’Albanais » indique le professionnel. En 2015, le prix médiansur le bassin annécien, soit 342000 €, était d’ailleurs inférieur à ceux des bas-sins d’Annemasse et du Chablais (1). Gérard Col constate un retour vers l’urbainpour des raisons de coût de transport, de praticité mais aussi d’avancée en âgedes seniors. Conséquence, l’offre en périphérie est plus forte que la demande,et les prix ont baissé d’environ 10 % en un an. Ce marché à deux

“La clientèle d’actifs frontaliers genevois est en constante

augmentation”

Un marché locatif en léger recul en 2015Le constat a de quoi surprendre! Annecy faisait jusqu’ici exception dans le

sillon alpin avec son taux de vacances faible et son maintien des prix. Le bilan

2015 de la Fnaim Savoie Mont-Blanc témoigne pourtant d’une légère baisse

du prix au mètre carré sur Annecy (13,50 € contre 13,90 € en 2014), sur

Annecy-le-Vieux, Meythet, Cran-Gevrier et Seynod (13,20 € contre 13,40 €

en 2014) comme sur le reste du bassin (12,80 € contre 13,30 €). « Ce léger

recul s’explique par le blocage des loyers à la relocation et la baisse de l’indice

représentatif des loyers (IRL) sur lequel sont indexés ces loyers » explique

Gérard Col, directeur de 2A Immobilier. Cet IRL a en effet légèrement baissé :

au 4e trimestre 2015, il était de 125,28 contre 125,29 au 4e trimestre 2014.

« Mais en 2016, la situation s’améliore, sous l’effet notamment des loyers

dans le neuf. Cela va tirer le marché vers le haut, avec un prix du mètre carré

autour de 15/16€ à la location » conclut le professionnel.

ss

AUSSI ATTRACTIVE!

Gérard Col

La C2A, acteur du développement économiqueLa communauté d’agglomération d’Annecy (C2A) ne se contente pas d’accorder

chaque année quelque 300000 € aux entreprises innovantes de son territoire.

Ce fonds d’aide à l’innovation existe depuis trois ans et une trentaine de sites en

a déjà bénéficié. Mais l’agglomération a fait le choix d’un gros programme de

développement économique qui s’appuie aussi sur des projets immobiliers. Elle

finance notamment la construction ou l’aménagement de pépinières d’entre-

prises pour soutenir ses pôles d’excellence. La pépinière Galiléo, installée sur le

parc d’activités économiques Altaïs à Chavanod, accueille déjà les entreprises

innovantes en partenariat avec Thésame, réseau technologique pour les entre-

prises en mécatronique, productique et management de l’innovation. Et l’indus-

trie de l’outdoor disposera en 2017 d’un bâtiment neuf de 1700 m2 avec

bureaux et laboratoire de test de matériel, sur le parc d’activité des Glaisins. Le

pôle d’excellence Image en mouvement et industries créatives né dans le sillage

du Festival international du film d’animation et son marché international

(MIFA), n’est pas en reste. « Il y a dix ans, le festival avait déjà très bonne

renommée, mais le marché était en très forte concurrence avec le MIP ou le

Kidscreen Summit de Miami. L’agglomération, avec l’aide d’autres partenaires, a

décidé de créer un établissement public de coopération culturelle (EPCC) bap-

tisé Citia pour professionnaliser ces rendez-vous et booster ce pôle de compé-

tence » explique Yannick Heude (ci-dessus), responsable animation économique

du site Les Papeteries – Image Factory qui accueille aujourd’hui l’ensemble de la

filière. Et Citia s’est installé en septembre 2015 dans les anciens « hall des

machines » réhabilités des Papeteries de Cran-Gevrier. Ce site de 7000 m2 abrite

un espace de coworking de 80m2 confié en DSP (délégation de service public) à La

Cordée, une zone pépinière de 600 m2 créée par la C2A, un hôtel d’entreprises de

4500m2 où sont déjà installées les sociétés Caribara Annecy, les Films des Cygnes,

Agilium, C Com Cie, Cyca ou ActiveMag... D’autres devraient rejoindre ce lieu fédé-

rateur pour les industries créatives du jeu vidéo, de l’animation, de la vidéo, du

multimédia et de toute la filière de l’image numérique en Haute-Savoie.

Dommage qu’Ubisoft, qui compte 150 salariés à Annecy, n’ait pas pu s’y installer.

« Nous n’étions alors pas prêts pour les accueillir » explique Yannick Heude.


vitesses constitue une opportunité pour les frontaliers, qui grâce àLiane, tronçon d’autoroute A41 ouvert en décembre 2008, peuvent rejoindreplus rapidement Genève. « La clientèle d’actifs frontaliers genevois est enconstante augmentation, confirme le directeur de 2A Immobilier. Ils trouventdes maisons plus abordables dans cette large couronne annécienne. Mais ceuxqui le peuvent choisissent le cœur d’agglomération pour son environnementde grande qualité, quitte d’ailleurs à s’orienter vers du collectif neuf. » Quelquesprojets se préparent effectivement en neuf.

Un marché du neuf sorti de la crise...Crédit Agricole Immobilier lance notamment un programme immobilier hautde gamme, l’Avant-scène Annecy Trésums, à l’entrée d’Annecy, sur le site del’ancien hôpital. Ses six hectares constituent l’un d’un des derniers beaux em-placements disponibles d’Annecy. Conçu par l’architecte Christian de Port-zamparc, cet ensemble comptera 480 appartements standing en accession.Livrés entre 2017 et 2022, ces logements seront commercialisés entre 5000 et10000 €/m2. « Mais le prix moyen est de 6000 € » précise Bertrand Cham-bon, directeur de Crédit Agricole Immobilier des deux Savoie et du Pays deGex. « Ce programme est un peu à part, estime le promoteur Grégory Monod,secrétaire général de la Fnaim Savoie Mont-Blanc et vice-président deLCA/FFB(2) en charge de la promotion immobilière au niveau national. Le mar-ché de l’agglomération se situe plutôt autour de 4500 €/m2. » Après un troud’air entre mi-2013 et mi-2014, le marché du neuf redémarre avec vigueursur l’agglomération. « Nos stocks 2015 se sont apurés: d’environ 1000 loge-ments en stock en 2013, nous sommes passés à quelque 700 en ce débutd’année » explique le promoteur. Et les prix dans le neuf se sont stabilisés de-puis trois ans. Entre 2013 et 2015, ils ont en effet augmenté de 1,5 % pouratteindre en moyenne 4561€/m2 hors stationnement. « Le marché annéciendu neuf est sorti de la crise avec une amélioration du nombre de réservations,en particulier sur le secteur marchand (+ 25 %), indique Olivier Gallais, prési-dent de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes. Mais lespromoteurs font face à de réelles difficultés pour reconstituer l’offre à la vente.Cette dernière diminue de 19 % et les mises en vente restent en retrait, avecune baisse de 11 % en 2015. »

… mais la reprise reste fragileCôté Vallin-Fier, la production des 1100 logements sur cette Zac de 17 hectaress’échelonne dans le temps. « 80 logements supplémentaires ont été attribuésà un opérateur en 2014, mais aucune nouvelle tranche n’a été commercialiséeen 2015 » indique Grégory Monod. La prochaine livraison, 83 logements enaccession libre sur l’ancien site de l’usine Cosmoplast, devrait se faire fin 2017-début 2018. L’écoquartier Les Passerelles bâti sur l’ancien site des Papeteriesde Cran-Gevrier par le promoteur Priams (architecte: cabinet Aktis, Grenoble)est lui quasiment terminé. S’ajoutent de plus petites opérations à l’instar duprogramme Gaïa, 5 bâtiments pour un total de 64 logements (dont 16 locatifssociaux) livrés cette année à Metz-Tessy par la société Sogimm dirigée parGrégory Monod. Le promoteur lance aussi la construction de 43 appartementssur l’écoquartier des Rigoles à Argonay où 163 logements seront au total pro-duits. « Mais ces chantiers ne suffiront pas à répondre à la demande estiméeà 1200 logements par an sur l’aire urbaine. La reprise reste fragile. La demandeest là mais, la politique de création d’opérations d’initiative publique reste ti-mide. On risque la pénurie » s’inquiète le secrétaire général de la Fnaim deSavoie Mont-Blanc. Pour autant, le professionnel veut rester optimiste. La de-mande résidentielle est forte, l’agglomération poursuit son développementéconomique et porte même de gros projets d’aménagements. Illustration? LeCentre d’exposition, de séminaire et de congrès, équipement attendu de longuedate, pourrait voir ses travaux débuter à la fin de 2017 ou au début de 2018(sauf recours administratif, voir encadré). « Cela pourrait renforcer le pôle “tou-risme d’affaires” de l’agglomération et créer une nouvelle dynamique » se fé-licite Gérard Col. Annecy n’a pas fini de briller de mille feux. Et pas seulementsur les écrans du cinéma d’animation! √(1) Chiffres Fnaim Savoie Mont-Blanc.

(2) Les constructeurs et aménageurs (LCA)/Fédération française du bâtiment (FFB).

ss

MARCHÉ© Meaghan Major

“Les chantiers en cours ne suffiront pas à répondre à la demande

estimée à 1 200 logements par an

sur l’aire urbaine”


Clap de départ pour l’Avant-scèneAnnecy Trésums !D’abord lancé par Monne Decroix, promoteur toulousain qui s’était porté acqué-reur du site de l’ancien hôpital d’Annecy, puis repris par Crédit Agricole Immo-bilier, le projet confié à l’architecte Christian de Portzamparc, Grand prix del’Urbanisme 2004, est ancien (et, à certains égards, souffre d’un certain manqued’ambition architecturale pour de nombreux Annéciens). Il a fallu apurer les nom-breux recours s’opposant au permis déposé en 2009, puis remettre le projet auxnormes RT2012, et bien sûr raser la quasi-totalité de l’hôpital. Cette premièreétape, de désamiantage puis de déconstruction, aura duré un an, de juin 2014 àjuillet2015. Seul l’ancien bâtiment principal des hospices civils a été gardé. Il seratransformé en hôtel de 110 chambres. L’heure est désormais aux travaux de ter-rassement. Une partie du tènement, du côté du boulevard de la Corniche, est eneffet située sur un rocher qu’il est nécessaire d’aplanir avant d’engager la construc-tion de ce nouveau quartier qui bénéficie d’un emplacement exceptionnel avecvue sur le lac et les montagnes. «Et les habitants disposeront d’un beau parc de 2hectares autour duquel vont se dessiner sept îlots d’habitat de très grande qualité.Aménagé par Régis Guignard de l’agence Mérystène en cœur de quartier, ce parcsera restitué à la commune » résume Bertrand Chambon, directeur de CréditAgricole Immobilier des deux Savoie et du Pays de Gex qui coordonne ce projetphare. C’est en effet l’une des plus grosses opérations de logements en France ac-tuellement. Doivent s’y construire, entre2017 et2022, 17 immeubles de quatre àsix étages pour un total de 632 logements dont 152 en locatif social (trois bâti-ments) par Halpades. La première pierre de l’îlot Le Répertoire situé en haut duterrain sera posée en juin. «Nous avons aussi lancé en commercialisation l’îlot C,baptisé L’Interprète, en octobre 2015. Les deux sont déjà vendus à plus de 50%»se félicite Bertrand Chambon.

© Meaghan Major

Grégory Monod

Coup d’arrêt sur le centre descongrès?Après l’avis défavorable rendu par le commissaire enquêteur en avril dernier, laprocédure de déclaration d’utilité publique est désormais entre les mains du préfetde la Haute-Savoie (l’avis de la commission d’enquête restant a priori purementconsultatif…). Dans l’hypothèse d’un aval préfectoral passant outre cet avis, la procédure d’expropriation pourrait être lancée à l’été. Objectif : pouvoir démarrerles travaux au second semestre 2017 ou au début de 2018 pour une livraison2020. L’équipement prévu sur la presqu’île d’Albigny est attendu depuis une quin-zaine d’années par l’ensemble du monde économique. Porté par la communautéd’agglomération d’Annecy (C2A), ce centre serait ainsi édifié à proximité immé-diate de l’Impérial Palace. « Nous n’avons à ce jour aucune structure d’accueil capable d’accueillir des manifestations d’environ 1000 personnes » précise GérardCol, directeur de 2A Immobilier. Conçu par l’agence norvégienne Snøhetta à l’issued’un concours international d’architecture, ce centre sera aux deux tiers enterré et,tel un balcon au-dessus du lac, épousera la silhouette pour laisser la vue sur le lacintacte. « L’accès à la toiture végétalisée imaginée par ses concepteurs nordiquesest un point essentiel du projet car la création de cette terrasse panoramique ré-pond à la volonté d’offrir un véritable espace public ouvert et accessible à touscomme un balcon au-dessus du lac » explique la C2A sur son site Internet. Notonsque ce centre, espace modulable de 10000 m2 de SHON, disposera d’un audito-rium de 800 places et d’un restaurant panoramique. Montant du projet : 54 M€

acquisitions foncières comprises (10 M€).

© Meaghan Major

DR

« Le marché du neuf a redémarré rapidement sur l’agglomération d’Annecy. Il y fait bon vivre et Liane a énormément rapproché Annecy de Genève » indique le promoteur Grégory Monod, secrétaire général de la Fnaim des Savoie.


PROFIL

L’ACCUEIL

Certains jours, le standard frise la surchauffe. « Nous avons beaucoup d’appels le lundi »confirme Delphine Clouye, chargée d’accueil chez Bouvet Cartier Immobilier depuisjuillet 2015. La jeune trentenaire jongle alors avec les cinq à six lignes qui sonnent si-multanément ! C’est aussi à elle que s’adressent tous ceux qui poussent la porte del’agence d’Ambilly. Elle assure en effet aussi l’accueil physique de l’agence. « Que cela

soit au téléphone ou en vis-à-vis, j’essaye de cerner rapidement la demande, pour diriger la personne versle bon collègue si cela est nécessaire » résume la jeune femme, qui après une licence de communicationet sept années de vente dans l’ameublement tient aujourd’hui ce poste d’accueil. « J’ai vraiment trouvéma voie » se réjouit Delphine Clouye, plus motivée par l’aspect contact clientèle que le côté vente. LauraCheyrouse, 27 ans, a elle aussi démarré dans le commerce. Après une première expérience dans la ventepuis quelques mois dans la transaction immobilière, cette jeune femme de 27 ans titulaire d’un BEP devente assure l’accueil de l’agence Barnoud Immobilier depuis janvier 2015. « Avoir travaillé dans la venteme permet de voir très vite à qui j’ai affaire. Certaines personnes ont besoin d’être rassurées. D’autressont à prendre avec beaucoup de respect, je me mets alors en retrait. Je suis sympathique, mais je saisaussi dire non lorsque cela est nécessaire » détaille la jeune femme. Laura Cheyrouse semble elle aussiavoir trouvé sa place. « Le plus important est d’aimer l’humain, souligne Delphine Clouye, dont la patienceface à des personnes désagréables ou énervées force l’admiration de ses collègues. Mais la jeune femmen’est pas seulement « le petit GPS » de l’agence Bouvet Cartier, son quotidien est rempli de multiplestâches.

Un quotidien très varié« J’ouvre le courrier, j’encaisse les loyers, je remets les quittances de loyer, je tape les états des lieux, je

mets à jour les annonces, je gère les vitrines... » énumère la jeune femme, ravie de ce quotidien quelquefoisstressant mais toujours varié. « Nos tâches sont très éparpillées. On passe souvent du coq à l’âne »confirme Laura Cheyrouse. Si sa première mission est aussi d’accueillir, de renseigner et d’orienter, elleprend également les rendez-vous pour les signatures de bail; elle établit les bons d’intervention des artisans,

EFFICACE. Toujours enpremière ligne, au télé-phone comme à l’agence,les chargées d’accueil dispatchent appels et demandes. Mais dèsqu’elles le peuvent, elles répondent aussi aux questions et épaulent leurscollègues dans leurs tâches.

Ci-dessus, Delphine Clouye (Bouvet Cartier Immobi-lier) met à profit ses études en communication et sonexpérience de la vente pour orienter rapidementchaque visiteur vers un interlocuteur capable de répondre au mieux à sa demande. Son credo : « Le plusimportant est d’aimer l’humain. »

© Meaghan Major

clé d’entrée de l’agence


leur remet les clés et les relance pour s’assurer queles travaux sont effectués; elle réceptionne les dos-siers de location et vérifie que rien ne manque. Etlorsqu’elle le peut, elle visite les appartements pourpouvoir mieux orienter les locataires. « J’aime ladéco » glisse Laura Cheyrouse qui prend très àcœur sa mission de transmission. Curieuse de tout,elle aime apprendre mais reste très organisée. « Ilfaut savoir s’éparpiller tout en ayant une organisa-tion » résume la jeune femme. Alison Breuil, char-gée d’accueil chez Jacob Boyer Torrollion, opine duchef. « On est souvent coupé dans ses tâches. Ilfaut être organisée mais souple » confirme la jeunefemme, titulaire elle aussi d’une licence de com-munication. « Je suis revenue à mon métier d’ori-gine d’assistante » explique la Grenobloise de 27ans, également titulaire d’un BTS assistante ma-nagement effectué en alternance chez un bailleursocial (Adoma). Gérer dix lignes téléphoniques nel’effraie pas. Elle avait déjà tenu un standard. Em-bauchée en novembre dernier, elle aura vraimentpris ses marques lorsque l’été arrivera, période laplus dense en termes d’accueil. Comme ses col-lègues, elle assure quantité d’autres tâches.

Un métier d’échange« J’essaye de les effectuer les mardis et mercredis,journées souvent plus calmes côté standard » ex-

plique la jeune femme. Et mieux vaut effective-ment avoir un peu de répit pour s’occuper des de-mandes d’APL, générer les avis de déménagementdes locataires et les transmettre aux Impôts oupréparer les états des lieux... «Chaque semaine, jevérifie, pour les entrées, que les clés ne soient pasrestées chez l’artisan ou chez le propriétaire. Etpour les sorties, je récupère les états d’entrée pourque les collègues puissent effectuer les états de

lieux de sortie prévus dans la semaine » illustre Ali-son Breuil. Pas un jour ne se ressemble. « Je ne voispas la journée passer » avoue la Grenobloise. Cemétier d’écoute et relationnel lui plaît bien, mêmesi elle a déjà vécu des moments de tension. « Maisil faut rester posée et détachée. Le plus importantest de faire comprendre à la personne qu’on l’a en-tendue et qu’on va s’occuper de son problème »avance la jeune femme. Delphine Clouye ac-quiesce. Dans certains cas, la réaction du visiteurpeut devenir disproportionnée à l’instar de ce lo-cataire totalement hors de lui suite à la réceptiond’une lettre recommandée pour non-règlement deloyer. La responsable du service location est inter-venue. « Elle s’est fait insulter. La situation était trèstendue, témoigne la trentenaire. Mais il faut garderson calme, ne pas faire monter la pression. Et neuffois sur dix cela suffit ». L’esclandre n’est pas alléau-delà. Et pareille situation reste rare. « Notre mé-tier est d’abord et avant tout un métier d’échange.Cela en fait parti. Il n’est pas toujours facile d’êtredans l’empathie et l’écoute, mais il est importantde ne pas se laisser atteindre » conclut DelphineClouye, sourire aux lèvres. Ce sourire, elle tente dene jamais s’en départir. Ses consœurs aussi. « Onassure un poste d’accueil. C’est essentiel » conclutLaura Cheyrouse. √

“Le plus important est de faire comprendre

à la personne qu’on l’aentendue et

qu’on va s’occuper de son problème”

Laura Cheyrouse accueilleles visiteurs de BarnoudImmobilier à Thonon de-puis plus d’un an. Elle ap-précie aussi de participerdirectement à la vie del’agence grâce à la positionstratégique qu’elle y occupe.

Alison Breuil

Alison Breuil (Jacob BoyerTorrrollion) met au servicede son agence sa forma-tion en management. Sollicitée pour des tâches multiples, elle se veut « organisée,mais souple. »

© Meaghan Major

•deux gestionnaires de coproprié-té (bassin annécien et Grenoble)• un(e) chargé(e) d’accueil loca-tion (bassin annécien)• un(e) chargé(e) de travaux

gérance (bassin de Grenoble)• deux négociateurs (trices)(Chambéry)• un(e) comptable à mi-temps(Grenoble)

Opportunitésd’emploi

Dans le cadre de leur développement, les agences ClubImmoAlpes recrutent en permanencede nouveaux(lles) collaborateurs(trices). En ce moment, elles recherchent notamment:

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NOUVEAU BAIL DE LOCATION

Le 20 janvier dernier, Victor et Audrey signaient le bail du T3 de 87 m2 qu’ils occupentdésormais à Bourgoin-Jallieu. « Ce couple cherchait une belle surface dans un immeublede standing, en cœur de ville, avec au minimum deux chambres » résume DelphineMantel, responsable du service de gestion locative de la Régie Bochard. Tout est allé trèsvite: une demande précise, deux ou trois visites en une semaine, et d’emblée un coup

de cœur pour ce T3 avec cuisine équipée et garage en sous-sol. Montant du loyer: 700 €/mois horscharges + 78 €/mois pour le garage. Une semaine plus tard, le bail était signé pour une installationen avril. « Eux savaient qu’ils signeraient un nouveau type de bail, un contrat type apportant désormaisdes éléments précis comme le nom du dernier locataire – ce qui n’est pas une obligation – et lemontant de son loyer ou la nature et montant des travaux effectués. Mais bien des locataires l’igno-rent encore » souligne la responsable berjalienne. Son constat: lorsqu’ils découvrent ce bail type, leslocataires l’apprécient souvent. En revanche, beaucoup restent stupéfaits lorsqu’ils comprennent qu’àBourgoin-Jallieu leurs délais de congés ne passent pas de trois mois à un mois. La ville n’est en effetpas classée en zone tendue. « À Aix-les-Bains, nous ne le sommes pas non plus » indique MagaliLyannaz, responsable de la rédaction des baux de location de l’agence 2A Immobilier d’Aix-les-Bains.« C’est un vrai casse-tête dans certaines zones. Montbonnot est par exemple en zone tendue alorsque Crolles ne l’est pas » avance Stéphane Roos, responsable gestion locative de l’agence Jacob BoyerTorrollion de Grenoble. L’Isérois demande d’ailleurs aux locataires de bien mentionner le décret per-mettant cette réduction à un mois dans leur lettre de préavis. Des travaux demandés plus fréquemment

DÉLICAT. Du bail type de location défini par la loi Alur, les locataires ne retiennent souvent qu’un élément, valideuniquement en zone tendue : la réduction du préavis en unmois. Une nouveauté qui bouscule le marché.

Ci-dessus: Delphine Mantel (Régie Bochard) en pleineexplication technique avec l’artisan plombier en chargede l’installation d’une douche dans un T3 de Bourgoin-Jallieu: « Cet investissement ne sera jamais perdu » a-t-elle certifié au propriétaire de ce bien immobilier,désormais loué à un octogénaire.

© Meaghan Major


DROIT

Pas qu’une question de préavis réduit!


« Le fait d’être en zone tendue est l’un des motifs de réduction possibles, au même titre que peut l’êtreune mutation professionnelle. Sans cette mention, la loi stipule que ce préavis est de trois mois » expliquele professionnel. Gestionnaire locatif de l’agence 2A Immobilier d’Annecy, Pascal Basset n’exige pas unetelle précision. « Nous leur indiquons lors de la signature du bail s’ils sont ou non en zone tendue – à An-necy, nous le sommes » confirme le Haut-Savoyard. Le changement complique en revanche la mise enmarché locative. « Cela augmente le turn-over et par voie de conséquence le risque de vacance locativeponctuelle » constate Pascal Basset. Et qui dit appartements non occupés, dit défauts qui apparaissentplus, demandes de travaux qui augmentent et pressions plus fortes sur les bailleurs et l’agence! Selonl’Annécien, le changement n’est donc pas dans le document type remis désormais aux locataires, avec sanotice d’information et ses nombreuses annexes, mais bien dans cette libération plus rapide des logementset dans ces exigences d’amélioration plus fréquentes. Delphine Mantel s’en inquiète aussi: « Que les tra-vaux effectués soient notés sur le bail est plutôt positif. Cela clarifie les choses. Mais alors qu’au momentde la visite tout allait bien, à la signature du bail, certains locataires demandent à ajouter une liste de tra-vaux à réaliser! » Pour autant, certaines demandes peuvent être entendues. La professionnelle met alorsen suspens la signature du bail et essaye de voir avec le propriétaire. « S’il dit oui, on le stipule dans lenouveau bail » indique Delphine Mantel, exemple à l’appui.

Des obligations clarifiéesLe propriétaire d’un T3 de 66 m2 situé au cœur de Bourgoin-Jallieu a effectivement accepté de transformertotalement la salle de bains en installant une douche à l’italienne en lieu et place de la baignoire pour lelouer à un breton octogénaire souhaitant se rapprocher de son fils et de sa fille installés autour de Bour-goin-Jallieu. « Avec sa très bonne retraite, ce monsieur de 82 ans est un bon client. Et cet investissementne sera jamais perdu » avance Delphine Mantel. Le bailleur, lui aussi à la retraite, a entendu ces argumentset validé le projet. Ces démarches améliorent l’image des bailleurs. Mieux, le fait d’indiquer la nature et lemontant des travaux effectués permet aux agences de responsabiliser les locataires. « Que leur propriétaireait par exemple investi 8000€ pour repeindre le logement et 4000€ en plomberie..., ce n’est pas rien! »souligne Stéphane Roos. Reste que certains bailleurs sentent un certain déséquilibre à leur égard. Illustra-tion? En cas de doute sur la surface du logement, le locataire peut, depuis le 27 mars 2014, en effetintenter une diminution de loyer. « On demande donc aujourd’hui des diagnostics de surface, ce quiconstitue un coût supplémentaire pour le propriétaire qui vit déjà mal de ne pas pouvoir changer le mon-tant du loyer comme il l’entend » indique le Grenoblois. Le nouveau bail a en revanche peu changé letemps consacré à sa signature. « À première vue, le bail semble plus long, mais il est très clair. On ne perdpas de temps » note Delphine Mantel. La jeune femme se félicite même de certaines clarifications dés-ormais inscrites. « Il apparaît par exemple noir sur blanc qu’on ne peut pas avoir un chien bruyant! Il nesera plus possible de dire « je ne savais pas, ce n’est pas écrit! » se félicite la professionnelle. Pascal Bassetest plus perplexe. « A-t-on vraiment besoin de toutes ces paperasses? Les gens les lisent peu. » √

“Outre l’instauration dubail-type plutôt sécurisantpour le locataire, c’est le

degré d’exigence du locataire en matière de

prestations qu’il convientde prendre en compte”

Pascal Basset

Ce qui doit apparaître dans le bail typeUn bail type a été établi dans le cadre de la loi Alur.Il doit comporter: - le nom et l’adresse du propriétaire ou de son man-dataire,- la date d’entrée dans les lieux et la durée du bail,- la description du logement (maison, appartement)et des parties communes,- le montant du loyer et celui du dernier loyer ac-quitté par le précédent locataire si le contrat est signédepuis le 27mars 2014- le montant des charges à payer en sus du loyer,- le montant du dépôt de garantie,- le délai de préavis pour la résiliation,- et les conditions de renouvellement du bail,- la surface habitable,- la nature et le montant des travaux effectués dansle logement depuis le dernier contrat de location oule dernier renouvellement si le contrat est signé de-puis le 27mars 2014

Stéphane Roos, del’agence JBT (àgauche) assure que larédaction d’un bailpeut être « un vraicasse-tête » dans cer-tains secteurs où,d’une commune àl’autre, on passe dezone tenue à situationnormale. Avec un délaide préavis qui varie.

Magali Lyannaz, de 2AImmobilier à Aix-les-Bains (à droite), encharge de la rédactiondes baux dans sonagence, est plus se-reine car elle n’opèrepas dans une zone ten-due.

© Meaghan Major


Nouveau prêt à taux zéroSéduisant pour le neuf!

ACTUALITÉ

ASTUCIEUX. Depuis le 1er janvier dernier, les conditions d’attribution duprêt à taux zéro (PTZ) et ses modalités demise en place ont été assouplies. Un coupde pouce réel pour les primo-accédantsdans le neuf !

P ris en application del’article 107 de la loi definances pour 2016, ledécret du 29 décembre

2015 modifie à compter du 1er jan-vier 2016 les conditions d’attributionet les modalités des prêts sans inté-rêt consentis, dits prêts à taux zéro,pour financer la primo-accession à lapropriété. « La mesure reste pourl’heure temporaire. Ce renforcementdu PTZ est en effet prévu sur deuxans » précise d’emblée SébastienCartier, cogérant de l’agence Bouvet-Cartier. Sur le papier, la formule estalléchante, avec une possibilité de fi-nancer jusqu’à 40 % du budget im-mobilier, un différé de rembour-sement de 5, 10 ou 15 ans selon les

bellir. Atteindre ces 25 % de travauxd’amélioration peut être difficile. Entermes de capacité d’emprunt en-suite. Cela rend les opérations parti-culièrement lourdes pour les primo-accédants à qui cette mesure estdestinée » détaille Sébastien Cartier.À moins de 350000 €, il est en effetquasi impossible de trouver une mai-son à rénover dans le secteur d’An-nemasse. S’il faut rajouter 120000€de travaux, cela monte l’opération à470000 €.

Difficile dans l’existanten zone tendue« Qu’il y ait ou non des acheteurs

éligibles au PTZ, ces maisons entre300/350000 € représentent tout

juste 10 % du marché. Ces opéra-tions resteront donc à la marge » es-time Brigitte Rivard, conseillère enimmobilière de l’agence Bouvet Car-tier d’Annemasse. Son équipe anéanmoins distribué quelque 1200flyers à leurs locataires début janvierpour présenter la mesure et 2000 deplus dans des immeubles ciblés del’agglomération. « Elle est ouverte àtout primo-accédant, soit toute per-sonne n’étant pas propriétaire de sonlogement depuis deux ans » repré-cise Sébastien Cartier. Autre difficultépropre au secteur, les acquéreurs nepeuvent pas choisir de souscrire desprêts en devises. Il faut impérative-ment acheter en euros. « C’est doncméconnaître les pratiques dans notre

Aurélie Rebatet

“Ces 40 % de prêt possibles en PTZ, cette hausse du plafond

du prêt et ce report du remboursement dans le temps,

c’est magique”

revenus et un plafond de revenus re-levé de 3 à 13 % selon la zone. « Etce partout sur le territoire pour l’im-mobilier existant, souligne le diri-geant. Notre agglomération n’étaitpas éligible avant ». Mais SébastienCartier aurait préféré que la mesures’appuie, en termes de montant detravaux d’amélioration à effectuer,sur un forfait déterminé et non passur un pourcentage du montant dubien, soit en l’occurrence 25 %. « Carplus le montant du bien est élevé –et il l’est en zone tendue! -, plus lemontant des travaux va l’être. Celagénère deux problèmes majeurs. Entermes d’enveloppe de travauxd’abord. Car il s’agit bien de rendre lebien moins énergivore, pas de l’em-

Brigitte Rivard, ici aux côtés de SébastienCartier, se montre réservée quant à l’utilisa-tion pratique du PTZ dans son secteur géo-graphique, Annemasse, proche de la Suisse.

© Meaghan Major


zone. Cela réduit encore plus les pos-sibilités de recours au PTZ » avanceBrigitte Rivard, qui s’interroge surl’objectif réel de cette mesure.« N’est-ce pas plutôt pour rénover leparc rural et donner à des jeunes l’en-vie d’aller en zones désertes? » glissela professionnelle, très perplexe. Carpour le collectif existant, la mesuresemble également peu adaptée. « Ilfaut là aussi que le ticket d’entréesoit très bas pour parvenir à atteindreles 25 % de travaux d’améliorationénergétique. Si tant est que l’acqué-reur y parvienne... Car ces travauxsont souvent liés aux décisions decopropriété et celles-ci peuvent êtrelongues à être votées. Or le nouveauPTZ exige une réalisation des travauxsous trois ans » explique, soucieux,Thomas Scalon, négociateur del’agence Générale Immobilière deChambéry. Cette mesure aurait pudonner un coup de fouet à la réno-vation du parc immobilier ancien,souvent très énergivore. « Sur l’exis-tant, ce n’est pas gagné, avance leChambérien. En revanche, sur le neuf,cela risque de faire mouche! ».

Un atout pour le neuf « Ce nouveau PTZ va être un formi-dable accélérateur de vente dansl’immobilier neuf » confirme Del-

phine Teillaud, dirigeante de l’agenceéponyme à Grenoble. Aurélie Rebat-tet, conseillère en vente de Novalim,filiale de commercialisation de l’im-mobilier neuf de l’agence DelphineTeillaud, s’en félicite depuis fin 2015.

« Certains hésitaient à acheter. Lenouveau PTZ les a décidés. Ils ont re-porté leur achat pour pouvoir en bé-néficier » détaille la jeune femme.Car là, pas de barrière liée aux travauxd’amélioration exigés! « Ces 40 % de

Thomas Scalon (Générale Immobilière, Chambéry) se réjouit du coup de pouce apporté par le PTZ version 2016 qui facilite l’achatde neuf sans apport ou presque. Mais il pointe aussi un risque potentiel, lié aux délais de réalisation des travaux d’amélioration,pour les acquisitions d’appartements anciens en copropriété.

Ce que dit la loiLa loi procède à plusieurs évolutions

du PTZ financé par l’État :

- elle ne limite plus la mesure aux

5920 communes figurant dans la

liste définie par arrêté du 30 décem-

bre 2014, mais rend éligible au PTZ

les opérations d’acquisition-amélio-

ration à l’ensemble du territoire ;

- elle fixe la quotité minimale de tra-

vaux d’amélioration à 25 % du coût

total de l’opération, travaux à réaliser

dans les trois ans à compter de

l’émission de l’offre de prêt ;

- elle relève l’ensemble des plafonds

de ressources applicables ;

- elle porte la quotité maximum du

prêt à 40 %;

- elle améliore les conditions de rem-

boursement en introduisant ou allon-

geant la période de différé total et en

ramenant de cinq à trois les tranches

de remboursement;

- elle réduit à six ans à compter du

premier déblocage de fonds l’obliga-

tion d’occupation du logement à titre

de résidence principale.

prêt possibles en PTZ (contre 26 %avant), cette hausse du plafond duprêt et ce report de remboursementdans le temps, c’est magique! Celaleur permet même d’augmenter leurbudget et d’acheter un T3 au lieud’un T2 » constate la Grenobloise.Avis partagé par Thomas Scalon:« Avant, l’achat de neuf était com-pliqué sans apport. Maintenant c’estpossible! » Et là aussi, la mesure n’estpas réservée aux zones tendues (B1).Les zones A, B1, B2 et C du territoiresont éligibles. Seule différence, cha-cune dispose de plafond de res-sources différent pour accéder auPTZ. Ces ressources de l’année n-2doivent être inférieures ou égales,pour un célibataire, à 37000 € enzone A, 30000 €/an en zone B1, 27000 € en zone B2 et 24 000 € enzone C. Pour mémoire, avant le 1er janvier 2016, ces plafonds étaientfixés à respectivement 36000, 26000, 24000 et 22000 €. Le gou-vernement escompte atteindre 120000 PTZ accordés en 2016 grâceau nouveau dispositif. La majorité lesera sans aucun doute dans le neuf... √

© Meaghan Major

Ce que le PTZ renforcé permet... 1- Dans l’existant

À Annecy, un couple avec deux enfants dispose d’un revenu de 3 000 €/mois.

Relevant de la tranche 1, il peut obtenir un PTZ de 108 000 € sur 25 ans dont un

différé de remboursement de 15 ans. S’il déniche une maison à rénover à 280 000 €

(avec 70 000 € de travaux), avec le PTZ renforcé, ce couple devra apporter seule-

ment 7% du montant total de l’acquisition contre 21% sans le PTZ.

Achat Montant PTZ Mensualité Apport nécessaire Taux d’effort

Sans PTZ 0 € 996 € 57 984 € 33,2%

PTZ 2016 108 000 € 996 € 20 000 € 33,2 %

2-Dans le neuf

Avec l’ancien PTZ, pour un couple percevant un revenu mensuel net de 2 700 € et

d’un apport de 5 000 €, l’acquisition d’un T3 de 63 m2 avec garage pour un total

de 204 000 €, l’obtention du prêt à taux zéro (49 140 € avec un différé de 5 ans)

n’en permettait pas l’acquisition du logement car la mensualité du prêt principal

calculé au taux de 2,3% (998,18 €) aurait été supérieure au tiers du revenu men-

suel. Le nouveau PTZ l’autorise désormais!

Simulation avec PTZ 2016

Montant du PTZ 75 600 €

Durée totale 22 ans

Période 1 aucun remboursement pendant 10 ans

Période 2 525 €/mois pendant 12 ans

Mensualités 849,44 € de prêt principal à partir de février 2016

324,44 € de prêt principal + 525 € de PTZ à partir de février 2026


FOCUS

COMPLEXE.Toute future copropriétédispose d’un syndic provisoire nommé par le promoteur qui lance l’opération. Chacun veille àremplir sa mission : défendre l’intérêt des copropriétaires pour lepremier, livrer un immeu-ble conforme au permis deconstruire pour le second.

Àchaque fois, c’est la pageblanche et c’est beaucoup detemps consacré au dialogue »résume Frédéric Bochard, cogé-rant de la régie éponyme à

Bourgoin-Jallieu. Comme ses confrères, le profes-sionnel accepte quelquefois d’être syndic provisoired’une copropriété neuve, un mandat inscrit dans lerèglement de copropriété remis à chaque acqué-reur lors de la signature de l’acte authentique. Il l’aainsi été pour Les Floréals, ensemble de cinq im-meubles bâtis par Plurimmo sur les cinq dernièresannées. Le dernier bâtiment a été livré à l’automne2015. « Le promoteur peut nommer un syndic pro-visoire dès la première vente » indique l’Isérois. Sadésignation intervient en effet en amont de la li-vraison du bâtiment. « Pour les copropriétaires, lapremière action visible du syndic provisoire est l’or-ganisation de la première assemblée générale. Maisle syndic provisoire travaille bien en amont: il meten place les contrats d’entretien des équipementscommuns – eau, électricité, gaz, ascenseurs...-,souscrit les assurances multirisques, ouvre uncompte bancaire séparé, établit un budget prévi-

sionnel de charges et lance les premiers appels defonds des appartements livrés » énumère Véro-nique Gilbert, responsable syndic des agences Bar-noud Immobilier de Thonon et Évian. Dans certainscas, le promoteur demande aussi conseil au syndicprovisoire pour la répartition des charges. S’il re-vient en effet au promoteur d’établir l’état descrip-tif de division après calcul des tantièmes de charges– calcul confié en général à un géomètre -, la ré-partition de ces charges peut en effet s’avérer com-plexe.

Défendre l’intérêt des copropriétaires« Prenez un sous-sol commun de garages pour lestrois allées et donc les trois ascenseurs d’un l’im-meuble. On peut se poser la question de savoirquel garage va participer à quel ascenseur » illustreFrédéric Bochard. Et la mise en place de cettecomptabilité peut être encore plus ardue lorsquela copropriété est livrée en plusieurs phases (lireencadré). Mais tout doit être inscrit dans le règle-ment de copropriété remis à l’acquéreur lors de lasignature de l’acte authentique. « Notre rôle est

Mettre en place une copropriété neuve

«

Un sacré investisse© DR

L’agence Immobilière du Lac a été lesyndic provisoire de la résidence Excalibur d’Annecy, avant d’être nommée syndic par l’assemblée descopropriétaires.


toujours, en amont de la livraison comme après, ladéfense de l’intérêt des copropriétaires » rappelleVéronique Gilbert. La professionnelle réserve d’ail-leurs ses rares missions de syndic provisoire auxpromoteurs dont elle connaît la qualité de réalisa-tion et de réactivité. Car si la mission du syndic pro-visoire s’achève lors de la première assembléegénérale de la copropriété, rares sont les mandatsde syndic rompus à l’issue de cette assemblée.C’est souvent le même syndic qui accompagne lescopropriétaires dans la livraison des parties com-munes, puis dans l’activation des garanties liées aubâtiment et ses équipements. Mais revenonsd’abord à cette assemblée. « L’idéal est qu’elle soitorganisée avant les livraisons, pour que les copro-priétaires soient renseignés avant qu’ils ne rentrentdans les lieux » souligne Frédéric Bochard. OlivierGallais, président de la Fédération des PromoteursImmobiliers (FPI) des Alpes partage cet avis. Biendes équipements nécessitent en effet des réglagesparticuliers. Et donc des explications.

La mise en place prend du temps« Et le bâtiment vit : Lorsque vous mettez par

de l’agence Immobilière du Lac d’Annecy. Le pro-fessionnel propose d’ailleurs aux membres duconseil syndical une réunion quatre mois aprèsl’assemblée pour faire le point sur les questions res-tées en suspens, sur les réserves à lever. « Beaucoupne prennent pas la mesure de ce qui est à faire. Lamise en place prend du temps. Pour nous aussi! »martèle Patrick Jacquet. Dans la majorité des cas,c’est avec le syndic provisoire reconduit dans sesfonctions de gestion de copropriété que se fera,autre étape essentielle, la livraison des parties com-munes. « Le syndic veille alors à la conformité deslieux et des équipements au descriptif du promo-teur, émet les réserves nécessaires, s’assure que lestravaux sont effectués et participe à la levée desréserves » détaille l’Annécien. Durant la premièreannée, la garantie de parfait achèvement du bâti-ment permet au syndic de solliciter le promoteurpour faire réintervenir les entreprises concernées.

S’inscrire dans une relationpérenne« Les copropriétaires nous sollicitent aussi pour

leur partie privative. Cela n’est pas de notre

“Le rôle du syndic est de fluidifier

les relations entre le promoteur et les

copropriétaires”

© Meaghan Major

exemple le bâtiment en chauffe, beaucoup d’eaus’évapore. C’est normal! » explique le promoteursoucieux d’éviter, par méconnaissance, tout dys-fonctionnement voire tout recours intempestif.Premier véritable acte de vie de la copropriété pen-dant lequel sera notamment voté son budget, l’as-semblée générale est aussi l’occasion de bienexpliciter le rôle de chacun, du syndic comme duconseil syndical qu’il s’agit d’élire. « C’est essentiel.Le conseil syndical est la courroie de transmissionnécessaire au bon fonctionnement de la copro-priété. Il est bien sûr difficile pour les copropriétairesde s’impliquer avant de réceptionner leur apparte-ment. Mais il nous appartient de les mobiliser »souligne Patrick Jacquet, conseiller en copropriété

Les trois garanties du neufTout immeuble neuf bénéficie d’une triple garantie: celle de parfait achèvement du bâtiment la première

année, puis la garantie biennale pendant deux ans et enfin la garantie dommage-ouvrage sur dix ans. La pre-

mière permet au promoteur de faire réintervenir les entreprises pour tout travail mal ou non réalisé (vices

cachés et défaut de conformité) et lever ainsi les réserves notifiées lors de la livraison. La seconde permet la

réparation ou le remplacement, dans les deux ans après réception, de tout équipement qui ne fonctionne pas

correctement. Enfin, la garantie décennale impose au constructeur de réparer certains dommages survenus

au cours des dix années suivant la réception. « Cette dommage-ouvrage n’est effectivement pas une assu-

rance tout risque » confirme Frédéric Bochard. Seuls les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage

construit et ceux qui rendent l’immeuble construit impropre à sa destination, comme, un défaut d’étanchéité

ou des fissurations importantes, sont concernés.

ss

Frédéric Bochard

ment!Frédéric Bochard (Régie Bochard) a déjà connu à plu-sieurs reprises l’expérience de syndic provisoire d’unecopropriété neuve. Pour réussir dans cette mission dé-licate, il compte sur le dialogue, le temps et la pédago-gie.


ressort. Mais nous les aidons aumieux » avance Véronique Gilbert. Patrick Jacquetet Frédéric Bochard en font souvent de même. « Lerôle du syndic est de fluidifier les relations entre lepromoteur et les copropriétaires, rappelle le Berja-lien. La gestion des garanties de parfait achève-ment, biennale et de dommage-ouvrage restecomplexe. Nous devons veiller à ce que le promo-teur respecte ses engagements, mais nous devonsaussi réexpliquer aux copropriétaires ce qui est pris

en compte et ce qui ne l’est pas. » Ce juste équili-bre ne peut s’engager que dans un climat deconfiance réciproque. « Cela demande du temps,de la pédagogie et une grande implication du syn-dic qui doit réaffirmer son rôle pour évacuer lescraintes de collusion qui planent toujours un peu »avance Véronique Gilbert. Être à la botte du pro-moteur? Frédéric Bochard balaye fermement cessoupçons: « lorsqu’on est nommé syndic d’un im-meuble neuf, on est syndic de la copropriété, pas

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ANNECY L’ExcaliburDERNIÈR 4 PIÈCES DISPONIBLE

FOCUS

Olivier Gallais, promoteur (Imaprim) président de la FPI des Alpes

« Un passage de relais délicat »« Nos métiers sont très différents. Industriel du logement, le promoteur fabrique un bâtiment et le livre. Lesyndic en assure la gestion immobilière. Nous sommes donc complémentaires. Mais le passage de relais restedélicat. Le succès d’une belle résidence, agréable à habiter et à vivre, dépend en grande partie de notre capa-cité à être le plus complémentaires possible. Dans l’intérêt des copropriétaires. Chez Imaprim, nous passonsau moins une journée complète avec le syndic provisoire que nous avons nommé, avant la livraison du bâti-ment, pour expliciter le fonctionnement des éléments techniques qu’il s’agisse de panneaux solaires, d’adou-cisseur d’eau, de rejet d’eau pluvial, d’alarmes, d’ascenseurs... De leur bonne connaissance dépendent le bonfonctionnement et la bonne maintenance de ces éléments techniques. Il est essentiel de travailler en totaletransparence. Le promoteur n’a donc aucun intérêt à nommer un syndic défaillant ou peu performant. Cartout problème non réglé par le syndic se retournera vers le promoteur, que les copropriétaires ne manquerontpas de contacter. Autre idée fausse à balayer, aucun promoteur ne touche de commission en nommant unsyndic dans une nouvelle résidence. Loin s’en faut! Il est parfois difficile de trouver un syndic qui accepte des’investir dans une nouvelle résidence, alors qu’il n’a aucune garantie de rester syndic à la fin de la premièreannée. En effet, lorsqu’il remet au vote son mandat en assemblée générale, ce sont bien les copropriétaires quichoisissent, pas le promoteur. »

ss du promoteur. Il nous est arrivé d’engager des pro-cédures à l’encontre du promoteur pour un graveproblème d’étanchéité de terrasse au dernier ni-veau de l’immeuble. » Son objectif? S’inscrire dansune relation pérenne. « Pour toute copropriéténeuve, il faut compter trois ou quatre années demise en place. Lorsque vous vous êtes battuscomme syndic pour des copropriétaires et quevous avez résolu leurs problèmes, cela cimente lesrelations » se félicite le Berjalien. √

© Nicolas Blanc


VÉCU

STRATÉGIQUE. Sonticket d’entrée restant plutôt modique, le loge-ment étudiant constituesouvent le premier inves-tissement locatif d’un propriétaire bailleur. Maisattention à son emplace-ment, son aménagementet son statut de location.Sa rentabilité en dépend.

Sur le papier, la résidence étudiante LeCharmeyran de Corenc, gérée par legroupe Jacob Boyer Torrollion a desarguments. « À 365 € mensuels lastudette, eau froide et chaude, élec-

tricité, Internet compris, c’est la moins chère dumarché » assure Stéphane Roos, responsable duservice de gérance locative à Grenoble. Reste queson éloignement des transports en commun larend aujourd’hui moins attractive. « Désormais,compte tenu de l’élargissement de l’offre sur Gre-noble, l’étudiant ne veut pas être à 10 minutes dutram, mais au pied du tram » confirme LætitiaMenduni, commerciale du service gestion locativede l’agence Delphine Teillaud depuis huit ans. Lesrésidentes étudiantes ont en effet fleuri en ville cesdernières années, bousculant par ricochet le mar-ché du logement étudiant ancien. Exit les cham-bres de bonnes avec sanitaires sur le palier, oubliéesles studios meublés avec les éléments récupéréschez mamie, rédhibitoire le logement situé à Fon-taine ou au Rondeau... Plus que jamais, la demandeest qualitative. « La demande de logements esttoujours là, mais elle a évolué depuis deux ou troisans. On a vraiment senti le virage » résume Del-phine Teillaud. Son conseil est aujourd’hui sans

équivoque: « Pour louer, le studio doit être bienplacé, c’est-à-dire dans l’hypercentre ou près de lagare, mignon et si possible meublé ». Lætitia Men-duni n’hésite d’ailleurs pas à apporter des conseilsd’aménagement aux futurs bailleurs qu’elle ren-contre avant la prise de tout nouveau mandat degestion.

Un budget d’investissement attractif« Cela peut aller de la menue réparation, à l’ajoutd’une lampe ou d’une petite table, voire, pour unpropriétaire loin de Grenoble, aux courses effec-tuées dans les grands magasins ou à la coordina-tion d’un chantier de rénovation » énumère laprofessionnelle. Et ces efforts ne sont pas vains!Sollicitée l’été dernier par la propriétaire d’un 18 m2

situé à l’arrière d’Europole, Lætitia Menduni aconseillé à sa propriétaire de le meubler. « Elle l’afait avec goût, avec une déco dans les tons grisblanc/perle, un canapé convertible deux places (lelit une place, on oublie!), un coin cuisine et un kitvaisselle sympas, un bureau avec deux chaises. Misen location le 25 juillet, il a très vite trouvé preneurpour un montant de 375€ plus 40€ de charges »détaille la Grenobloise. Eldorado? Marché

Ci-dessus à gauche, Delphine Teillaud et sa collabora-trice Lætitia Menduni qui a suggéré à une

propriétaire de relooker son studio grenoblois. Un bon conseil qui a permis une remise

en location immédiate !À droite, Olivier Bruchon (Générale Immobilière)

constate que de nombreux investisseurs se tournent désormais vers des appartements de

3 ou 4 pièces pour viser le marché de la colocation, en pleine croissance!

© Meaghan Major

ss

LogementÉTUDIANT:marché à risque ou ELDORADO ?


VÉCU

à risque? « Le logement étudiant est uneniche intéressante pour les investisseurs lorsqu’ilstrouvent le bon produit, répond Delphine Teillaud.Et ce d’autant plus que le budget nécessaire resteattractif. Comptez en moyenne 100000 € à Gre-noble ». Olivier Bruchon, responsable transactionde la Générale Immobilière acquiesce. « À Cham-béry, la moyenne tourne plutôt autour de55/60000 € pour un 18/20 m2 en résidence et65/70000 € pour 25 m2 hors résidence. Les prixsont plutôt stables et le stock faible » précise leprofessionnel. Sans être un eldorado, le marché,fluide, est donc particulièrement intéressant pourles investisseurs.

Ne pas négliger la coloc’« Depuis quelques mois, les investisseurs s’intéres-sent aussi beaucoup à des logements plus grandspour de la colocation, des T3 ou T4 avec de grandeschambres » remarque Olivier Bruchon. Le parc desannées 60 fourmille de logements de ce type,certes énergivores, mais vendus à prix modique,entre 100000 et 120000 €, ce qui permet, aprèstravaux d’aménagement de belles rentabilités.« Pour un studio, on peut atteindre facilement6,4 % de rentabilité brute, et pour ces colocationsencore plus. Mais on est là loin de l’investissementdu bon père de famille. Cette deuxième catégorieest souvent portée par des professionnels de l’in-vestissement » indique le Chambérien. Grenobleconnaît aussi cet accroissement de la demande de

colocation. « Les étudiants ne la choisissent plusuniquement pour des raisons de coût réduit, maisaussi par choix de vie » souligne Delphine Teillaud.Son image évolue aussi. « Longtemps la coloc’ afait peur aux propriétaires bailleurs. Mais il ne fautpas oublier que les parents sont garants. Leurs en-fants ne font pas n’importe quoi. Hormis lesrisques de bruit générés par la présence de cesétudiants, les problèmes sont rares qu’il s’agissed’impayés ou de dégradation. Ce n’est pas uneclientèle à négliger » martèle Stéphane Roos quin’avance qu’une précaution nécessaire : privilégierles appartements bien insonorisés! √

“Le logement étudiant est une niche

intéressante pour les investisseurs

lorsqu’ils trouvent le bon produit”

Delphine Teillaud

ss

Meublé, sinon rien?Longtemps, le meublé est resté une exception enmatière de location étudiante même s’il offrait unedéduction fiscale plus importante. « L’un de sesprincipaux freins était le préavis limité à un moiscontre trois pour un logement vide. Maintenant,avec la loi Alur, ce mois de préavis vaut pour tous »explique Stéphane Roos, responsable gestion loca-tive de l’agence Jacob Boyer Torrollion de Greno-ble. Conséquence, la tendance s’inverseaujourd’hui totalement. Car outre ses avantagesfiscaux, le meublé permet de louer plus cher. « Un argument de poids alors que la tendance desprix est plutôt à la baisse » estime Stéphane Roos.« Et cela correspond vraiment à une demande desétudiants et de leurs parents, ainsi dispensés d’ef-fectuer un déménagement ou d’acquérir des meu-bles sur place » souligne Caroline Pillet, gérante dela Générale Immobilière à Chambéry. Enfin, der-nier argument de poids, face à des études de plusen plus courtes, le meublé permet de relouer plusrapidement le bien, à un autre étudiant en stagedans la région, à de jeunes travailleurs... « Souscouvert d’alternance, les études s’interrompent deplus en plus tôt. Il faut trouver des alternatives. Lemeublé le permet plus aisément » conclut CarolinePillet.


Novalim, un nouveau souffle

Depuis 2005, date de sa création au 19, cours Jean-Jaurès

à Grenoble, Novalim a su imposer son savoir-faire dans la

commercialisation de l’immobilier neuf. L’expertise de

cette structure aujourd’hui filiale à 100 % de l’agence

Delphine Teillaud est désormais portée par trois perma-

nents, Aurélie Rebattet et Vincent Pollet, conseillers en

vente, et Dalila Moureaux, assistante commerciale.

« Mais je souhaite lui donner un nouveau souffle à en

l’associant plus à l’agence. Des synergies en termes de

réponse clientèle sont possibles et nous partageons la

même volonté d’optimiser notre qualité de service »

avance Delphine Teillaud. Ce même élan pour une qualité

d’offres de logement l’amène à se positionner au plus

près des promoteurs locaux pour leur apporter son exper-

tise de commercialisation. « Ils peuvent vraiment comp-

ter sur nous, tant dans l’analyse du marché et de ses

besoins, que dans la commercialisation de leurs pro-

grammes » confirme Aurélie Rebattet, qui l’accompagne

dans cette démarche de partenariat renforcé.

Nouveau portefeuille de gestionpour Générale Immobilière Le portefeuille de gestion locative de l’agence de Caroline Pillet s’est élargi avec le rachat, le 7 janvierdernier, de la SAS A3 Immobilier créée voilà unevingtaine d’années à Chambéry par Sylvie Coquiard.L’agence A3 Immobilier a définitivement fermé sesportes le 31mars 2016 et déménagé dans les locauxde Générale Immobilière. «Avec les quelque 250lots d’A3 Immobilier, notre portefeuille locatif at-teint désormais les 1100 lots » indique Caroline Pil-let. Une comptable supplé-mentaire épauledésormais le service de gestion locative: LydieRoyer, 44 ans (ci-dessus à gauche avec l’équipe de lagestion locative). Après de longues années de comp-tabilité en Tarentaise, dans l’agence de Jean-JacquesBotta notamment, cette quadra a d’abord effectuéun remplacement de congés maladie dans le serviceSyndic de Générale Immobilière avant d’assurerpendant deux à trois mois la comptabilité généraledu cabinet. « C’est une véritable opportunité quis’est offerte et qui vient conforter le développementde Générale Immobilière. Nous avons à cœur d’ap-porter aux clients de l’agence A3 Im-mobilier le même service de qualitéet de proximité » expliqueCaroline Pillet (ci-contre).

Bouvet Cartier : une nouvellegestionnaire de copropriété

Nelly Fisher, 40 ans, arejoint l’agence d’Ambillyle 4 janvier dernier,comme gestionnaire decopropriété. Après unequinzaine d’années d’acti-vité sur Paris, la jeunefemme, titulaire d’un BTS

commerce international, est venue s’installerdans la région. Elle s’est alors spécialisée dans lagestion de copropriété, comme assistanted’abord en 2008, puis comme gestionnairedepuis 2013, totalisant ainsi déjà huit annéesd’expérience dans le syndic.

Delphine Teillaud ravie de « ses » Gazelles!Axelle Kirtsch et Maud Blanchard, engagées dans le Rallye Aïcha des

Gazelles au profit de l’association « Espoir Isère contre le cancer » avec

le soutien de l’agence Delphine Teillaud rêvaient bien sûr de podium

comme les 162 équipages engagés dans cette course 100 % féminine

effectuée dans le désert marocain du 18 mars au 2 avril dernier. À l’is-

sue de la première étape, l’espoir était permis avec une 4e place dans

leur catégorie, la plus large (136 équipages auto-camions). Et puis il y eut cette seconde étape éprouvante,

où les deux jeunes femmes ont rétrogradé à la 39e place. Mais la partie n’était pas perdue pour autant.

Engagées avec persévérance mais humilité dans cette course solidaire, elles ont grignoté à chaque étape une

place: remontées à la 18e place à l’issue de la 3e étape, elles ont gagné une place aux trois épreuves sui-

vantes pour finir, à l’issue de la 6e et dernière étape, 15e dans leur catégorie. Un bel engagement salué par

Delphine Teillaud, ravie de les avoir soutenues dans cette belle aventure!

L’ACTUALITÉ DES AGENCES CLUBIMMOALPES

© DR

© DR

Une nouvelle comptable syndic à la Régie BochardAprès seize années passées dans des agences im-mobilières lyonnaises, Nathalie Roux, 42 ans, a re-joint l’équipe comptable mandant de la RégieBochard depuis janvier. Installée depuis quatre anssur Saint-Savin, la jeune femme, titulaire d’un BTSde comptabilité cherchait un emploi plus proche deson domicile. « Je suis maintenant à un quartd’heure de mon travail », se réjouit la comptablesyndic, parfaitement à son aise dans ce poste. « Jetravaillais déjà sur le même logiciel » glisse Natha-lie Roux. Compétences et expérience... Un profilparfaitement adapté pour la Régie Bochard.

Publicité : Jacob BoyerTorrollion crève l’écran !Neuf clients sur dix sont satisfaits des services achat et

vente des agences Jacob Boyer Torrollion de Crolles,

Grenoble et Voiron selon l’enquête menée par Opinion

System, organisme indépendant et certifié Afnor! Pendant

un mois et demi, du 1er janvier au 15 février, l’agence Jacob

Boyer Torrollion a décliné en images ce beau résultat sur

les pages Allocine.fr de cinq cinémas de la région: les Pathé

Chavant de Grenoble et d’Échirolles, les PASSrL Le mail et

Les Écrans de Voiron et le Pathé Les Halles de Chambéry.

Animée, cette publicité tout en images a touché sa cible.

La fréquentation du site www.jbt-immobilier.com a

explosé avec + 62% de visites en janvier par rapport au

mois précédent sans affecter le taux de rebond.

« L’objectif était de faire connaître le groupe et c’est

gagné! » se félicite Katia Vermast.

2A Immobilier : une agenceencore plus belle !

Ça y est. Les travaux de rénovation de l’agenceannécienne située au 7, avenue d’Albigny sontterminés! Toute l’équipe a réintégré des locauxflambant neufs le 18mars dernier. « Un nouvelagencement permet d’améliorer la fluidité denotre accueil client » se félicite Gérard Col, di-recteur de 2A Immobilier. En effet, front officeet back-office sont désormais bien distincts,l’espace de réception plus confidentiel... Les tra-vaux ont également permis de mettre encoreplus en valeur les larges vitrines de l’agence.« Les propriétaires disposent ainsi d’un empla-cement de premier ordre pour mettre en valeurleurs biens » se félicite le dirigeant.

© Meaghan Major

© Meaghan Major

© Meaghan Major

© Meaghan Major

© DR


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