Analyse économique de la planification urbaine

Gabriel Lecatsous la direction de Jean Cavailhès

Ecole doctorale GEFThèse en sciences économiquesDijon, le 7 juin 2006

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Les POS et les PLU: la planification urbaine au coeur des débats publics

Le rôle des POS/PLU questionné : Contribution à la hausse des prix fonciers et

immobiliers? Empêchement de l’accueil de logements sociaux? Multiplication des POS et maîtrise de l’étalement

urbain?

Mais la planification urbaine toujours privilégiée par

les pouvoirs publics

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Deux questions sous-jacentes aux débats publics sur le développement urbain Pourquoi les municipalités adoptent-

elles un POS?

Quels sont les effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers?

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I - Etude des facteurs d’adoption d’un POS par une municipalité

A. Justifications et finalités théoriques du zonage

B. Modèle de choix discret d’adoption d’un POS

C. Choix des facteurs explicatifs et résultats

I Les facteurs d’adoption d’un POS

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A - L’apport de l’économie du bien-être aux justifications du zonage (1/2)

Une justification traditionnelle : le zonage d’externalité Prévenir les usages incompatibles et préserver des espaces ouverts Nombreuses études par méthode des prix hédoniques (Fischel, 1990) Développement des études avec contrôle de l’endogénéité des

restrictions du zonage aux prix fonciers ou immobiliers (Wallace, 1988, McDonald et McMillen, 2002)

I Les facteurs d’adoption d’un POS

Le zonage fiscal (Hamilton, 1975) Zonage indispensable à l’efficacité de la fourniture de

BPL Endogénéité du zonage à la fiscalité locale corroborée

par l’estimation d’un système d’équations simultanées (Rolleston 1987 ; Lenon et Chattopadhyay,1996 ; Cho, Wu et Bogess, 2003)

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A- Les finalités du zonage selon l’école des choix publics (2/2) Zonage de monopole (White, 1975)

Accroître les prix fonciers ou les contributions fiscales

Tests empiriques peu robustes (Hamilton 1978 ; Fischel 1979)

Zonage d’exclusion (Bailey, 1959; Stull, 1974) Imposer un ticket d’entrée dans la commune Effets ségrégatifs corroborés (Podgodzinski, 1992)

mais l’intentionnalité reste difficile à tester

I Les facteurs d’adoption d’un POS

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B - La régression logistique

pi probabilité d’élaborer un POS Xih facteurs socio-démographiques Tij facteurs fiscaux Gik facteurs budgétaires Eil caractéristiques communales

illijjikkihh

illijjikkihhi ETGX

ETGXp

exp1

exp

I Les facteurs d’adoption d’un POS

Un modèle non structurel

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C- Incitations aux zonages d’externalité et d’exclusion (1a/2) L’accueil d’activités économiques et le mitage constituent

des risques pour la qualité du cadre de vie résidentiel

I Les facteurs d’adoption d’un POS

adoption d’un POS pour séparer les usages

L’arrivée de ménages plus modestes diminue le revenu moyen de la commune

adoption d’un POS pour préserver des espaces naturels

adoption d’un POS pour empêcher la baisse du revenu moyen

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C- Résultats des facteurs testés (1b/2) Zonage d’externalité

(+) (-)

niveau du revenu moyen (0,3%) hausse du niveau du revenu moyen (-239%)

taux de migration (61%) taux accroissement naturel (ns)

part des cadres-professions intermédiaires dans la

population (+4,6%)

maire de CSP agriculteur(-22%)

(+) (ns)

présence d’une zone d’activité économique (54%)

ZNIEFF occupant ¼ territoire

I Les facteurs d’adoption d’un POS

Zonage d’exclusion

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Déséquilibre fréquent entre accroissement des bases fiscales et accroissement des dépenses

C- Incitation au zonage fiscal: déterminants fiscaux (2a/2)

I Les facteurs d’adoption d’un POS

Calcul des taux d’imposition au coût moyen

Accroissement des taux d’imposition

Report inévitable de la charge financière du développement urbain sur les anciens résidentsL’adoption d’un POS permet d’instaurer des tailles minimales de lot (TML)

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Élévation de la part des dépenses de fonctionnement dans le budget municipal

I Les facteurs d’adoption d’un POS

ET Interdiction de financer les dépenses de

fonctionnement par le recours à l’emprunt

C- Incitation au zonage fiscal: déterminants budgétaires (2b/2)

Besoin d’un contrôle de la croissance des dépenses de fonctionnement selon l’état des finances publiques localesL’adoption d’un POS permet de réguler le rythme de l’urbanisation

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C- Résultats des facteurs testés (2c/2) Zonage fiscal (gestion des finances

publiques)(+) (-)

croissance du taux d’imposition sur FB +32,5%

croissance du taux d’imposition sur FNB -8%

(α=9%)

Coefficient de mobilisation fiscale

de la TH +11,5%

niveau des dépenses d’investissement / hab +14,4%

(α=10%)

niveau des dépenses de personnel / hab +45%

Niveau d’endettement / hab +26%I Les facteurs d’adoption d’un POS

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Conclusions de l’étude des facteurs d’adoption d’un POS

Endogénéité de l’élaboration du POS aux facteurs fiscaux et budgétaires

Importance du jeu des groupes d’intérêts (contribuables-résidents ; propriétaires fonciers )

I Les facteurs d’adoption d’un POS

Confirmation de l’intérêt de l’intégration du zonage dans les modèles théoriques d’économie publique locale

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II - Etude des effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

A. Fondements théoriques de l’effet du zonage sur les prix fonciers et immobiliers

B. Endogénéité des POS aux prix et biais de sélection

C. Modèle économétrique d’évaluation à deux étapes

D. Résultats de l’étude sur l’aire urbaine de DijonII Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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A - Fondements théoriques de l’effet de la planification sur les prix Les POS sont supposés accroître les prix

Effet rareté du POS sur l’offre de terrains à bâtir Effet aménité du POS sur la demande résidentielle

MAIS avec des effets éventuellement différenciés à cause de l’effet hétérogène des restrictions foncières (Grieson et White, 1981) sur le marché foncier agricole sur le marché foncier des terrains à bâtir sur le marché des maisons individuelles

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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B - Problème du biais de sélection sur variables inobservables Hypothèse : municipalités = agents rationnels

Anticipation des municipalités des effets de leurs décisions relatives au POS sur les prix fonciers

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

La distribution des POS et le niveau des prix fonciers sont rendus endogènes par le fonctionnement d’un marché politique (contribuables, propriétaires fonciers)

Nécessité de tester l’existence potentielle d’un biais de sélection entre la distribution des POS et les prix fonciers

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B – Choix des méthodes de test et de correction du biais de sélection et source de données

Tester l’existence d’un biais de sélection sur variables inobservables par la méthode de Heckman (1979)

Évaluer l’effet moyen et l’effet marginal des POS avec correction du biais de sélection selon la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004)

Source et nombre de transactions 1994-1998; 2500 transactions foncières agricoles SAFER 1992-2002; 2100 transactions de terrains à bâtir PERVAL 1992-2002; 5100 transactions de maisons individuelles

PERVAL

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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C - Modèle économétrique à 2 étapes

variable latente du log du prix de la transaction j dans la commune i à la date t.

variables de conditionnement vecteur des caractéristiques individuelles de

chaque transaction j à la date t vecteur des caractéristiques de la commune i à la

date t résidus, suivant une loi normale avec un

écart type k est l’indice de présence d’un POS (k=1 ou

k=0) résidus, suivant une loi normale de variance

1.

1,

²,,0~

*

*

kk

kkk

it

ijt

it

ititjit

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jitNID

e

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POSaYX

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lprix

*jitlprix

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itZ

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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D - Résultats du test du biais de sélection par la méthode de Heckman (1979) (1/2)

Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché foncier des terrains à bâtir dans les communes dotées d’un POS (0,30 ; α=1%)

Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché des maisons individuelles dans les communes dotées d’un POS (0,03 ; α=10%)

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

La distribution des POS est endogène aux prix résidentiels

Inverse ratio de Mills non significatif sur le marché foncier agricole dans les communes dotées d’un POS

La distribution des POS est indépendante du niveau des prix fonciers agricoles

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D - Résultats de l’évaluation des effets du POS sur les prix par la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004) (2/2) Prix moyens entre les communes avec POS et sans POS (+) terrains à bâtir (0,68 ; α=1%) (+) maisons individuelles (0,15 ; α=1%) (+) fonciers agricoles (0,40 ; α=1%)

Prix marginaux dans les communes avec POS (+) terrains à bâtir (0,62; α=1%) (+) maisons individuelles (0,04 ; α=10%) (–) fonciers agricoles (-0,30 ; α=1%)

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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Conclusions de l’évaluation des effets du POS sur les prix

La distribution des POS est endogène au niveau des prix résidentiels par le biais du marché politique local

Les POS accroissent les prix moyens de chacun des marchés fonciers et immobiliers

Les POS ont des effets contrastés sur les prix marginaux selon les marchés.

II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

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Implications des résultats de la thèse pour l’action des pouvoirs publics Endogénéité des POS à la gestion des finances publiques locales Incitation à l’adoption de comportements

malthusiens

Endogénéité de la distribution des POS au marché résidentiel

La multiplication des POS a tendance à suivre le marché résidentiel La concurrence intercommunale est porteuse d’une certaine efficacité des POS

contribution possible à l’étalement urbain et à l’extension des aires urbaines par report de la demande résidentielle

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Perspectives de recherche

Etudes appliquées pour évaluer (et distinguer) l’effet aménité et l’effet rareté des POS/PLU sur les prix résidentiels

Evaluation de l’effet des POS/PLU sur la gestion des finances publiques communales

Planification urbaine = champ d’application stimulant pour l’analyse économique

Merci de votre attention!