Analyse Comparative Entre Les Normes IAS-IfRS Et Les Normes Comptables Marocaines Cas Des Groupes

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    MEMOIRE PRESENTE POUR LOBTENTION DUDIPLOME NATIONAL DEXPERT COMPTABLE

    Sujet :

    ANALYSE COMPARATIVE ENTRE LES NORMES IAS-IFRSET LES

    NORMES COMPTABLES MAROCAINES:CAS DES GROUPES OPERANTDANS LE SECTEUR IMMOBILIER

    Auteur : Mlle. Hafssa MANAR

    Prsident du jury : M. Abdelaziz AL MECHATT Expert-Comptable DPLE

    Directeur de recherche : M. Mohamed EL KHALIFA Expert-Comptable DPLE

    Suffragants : M. Abdelkrim HAMDI Expert-Comptable DPLE

    M. Khalid MOUNTASSIR Expert-Comptable DPLE

    Session de mai 2009

    GROUPE INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET D'ADMINISTRATION DESENTREPRISESCYCLE D'EXPERTISE COMPTABLE (C.E.C)

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    REMER IEMENTS

    En prambule ce mmoire, je souhaite adresser ici mes remerciements toutesles personnes qui mont apport leur soutien et leur aide et qui ont ainsicontribu llaboration de ce mmoire.

    Mes remerciements les plus sincres sont adresss Monsieur Mohamed ELKHALIFA, mon directeur de recherche, pour le soutien, laide et le temps quil abien voulu me consacrer et sans qui ce mmoire naurait jamais vu le jour.

    Jexprime ma gratitude mes parents, mes surs, mon frre et ma famille quimont toujours soutenue et encourage tout au long de mes tudes.

    Jadresse mes plus sincres remerciements tous mes amis qui ont rendu cetravail possible par leurs conseils, remarques et encouragements.

    Enfin, mes remerciements sadressent galement Monsieur Abdelaziz ALMECHATT, prsident du jury, Messieurs Khalid MOUNTASSIR et

    Abdelkrim HAMDI, suffragants, pour lhonneur quils mont accord enacceptant de juger mon travail.

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    DEDIC CE

    Je ddie ce mmoire toutes les personnes chres mon coeur. Quelles trouventen ce travail lexpression de toute ma gratitude et mon amour.

    mon pre et ma mre

    Auxquels je dois ce que je suis. Que DIEU vous protge

    mon frre et mes deux surs

    Pour leur amour et leur incontestable appui

    mes amies

    Pour leurs encouragements et leur infaillible soutien

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    Introduction ..........

    Premire partie : Enjeux et problmatiques du passage aux normes IFRS par les grands groupesimmobiliers marocains

    Introduction de la premire partie

    Premier chapitre : Les spcificits propres au secteur immobilier marocain ...Section I : Prsentation du secteur immobilier marocain

    I - Evolution du secteur ...II - Promotion immobilire, une forte reprise depuis 1996

    Section II : Spcificits comptables du secteur immobilier marocain I - Les diffrentes mthodes denregistrement comptable des contrats long terme II - Evaluation des stocks

    Deuxime chapitre : Passage aux normes IFRS caractre immobilier : Principales problmatiqueset divergences avec le rfrentiel marocain

    Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la mthode l'avancementou celle l'achvement?

    I - Prsentation de la norme II Les deux mthodes de comptabilisation des travaux de construction

    III La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la mthode lavancement

    IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activits ordinaires

    I Prsentation de la norme II Analyse de la problmatique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits

    des activits ordinaires ? Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks

    I - Traitement comptable II - Comparaison avec les normes comptables marocaines

    Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement I Prsentation de la norme II Examen des problmatiques de la norme III - Divergences de principe avec les normes marocaines

    Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles I Lapproche par composants II Les principaux points de divergence avec le CGNC

    Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location I - Dfinition et classification dun contrat de location II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur III. Synthse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS

    Conclusion de la premire partie

    PLAN DU MEMOIRE

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    Deuxime partie : Mise en place des normes IAS/IFRS dans une entit oprant dans le secteurimmobilier tude de cas

    Introduction de la deuxime partie

    Premier chapitre : Traitement des actifs corporels ...

    Section I : Contrats de location I Contrats de location financement II Contrats de concessions de services

    Section II : Immobilisations corporelles I Revue de la valeur initiale des actifs II Application de lapproche par composants III Dprciation des actifs corporels

    Section III : Immeubles de placement I Recensement des immeubles de placement II Choix dun modle de valorisation : quelles implications pour les socits foncires

    marocaines ? III Problmatiques dapplication de la norme IAS 40 : Pratiques et choix oprs par les socits foncires franaises cotes lors du passage aux normes IFRS

    Deuxime chapitre : Traitement des modalits de reconnaissance du chiffre d'affaires selon lesnouvelles normes : Faut-il appliquer la mthode lavancement ou celle lachvement ?

    Section I : IFRIC 15 : Problmatique lie au traitement spcial des Ventes en lEtat FuturdAchvement (VEFA)

    I Consensus propos II Analyse conomique des contrats de VEFA

    Section II : Mthodologie de passage de la mthode lachvement celle de lavancement I Conditions pralables respecter II Estimation des produits et des cots des contrats lavancement III Passage de la mthode lachvement celle de lavancement : Modalits de

    traitement et de comptabilisation du changement de mthode

    Troisime chapitre : tude de cas : Les retraitements et reclassements oprer lors du passage auxnormes IAS-IFRS

    Section I : Traitement des impts diffrs I Comptabilisation des actifs et passifs dimpt diffr II Evaluation et prsentation des impts diffrs

    Section II : Traitement des immeubles de placement I Recensement du patrimoine de la socit II Prsentation de lincidence des normes comptables IAS-IFRS sur les tats financiersde la socit Z

    Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours I - Recensement et analyse des contrats de construction II - Comptabilisation du changement de mthode

    III - Traitement des contrats de construction en cours Section IV : Prsentation des tats financiers de la socit Z aprs les critures de retraitement I - Prsentation du bilan au 01.01.2007 II - Prsentation du bilan au 31.12.2007 III -Prsentation du compte de rsultat au 31.12.2007

    Conclusion de la deuxime partie

    Conclusion Gnrale

    Annexes

    Bibliographie

    Lexique

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    Intrt du sujet :

    Au Maroc, le secteur immobilier est un secteur fort potentiel, offrant plusieurs opportunitsde croissance, compte tenu du dficit en logements. L'influence d'un tel secteur surl'conomie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur d'autres

    secteurs et de par sa contribution la promotion sociale travers la cration d'emplois et delogements dcents pour les citoyens.

    Dpendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernires annes un dynamismeincontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doublerd'anne en anne, le march de l'immobilier est sans doute le secteur le plus porteuractuellement au Maroc.

    Un secteur domin par les oprateurs privs :

    La plupart des entreprises oprant dans la promotion immobilire sont prives, de crationrcente et d'une taille modeste. En dpit du grand nombre des intervenants dans le secteur,celui-ci reste domin par quelques socits qui bnficient d'une longue exprience dans ledomaine telles que ADDOHA, Groupe JAMA, Groupe CHABI, la CGIetc.

    En outre, les entreprises publiques oprant dans le secteur se sont restructures au cours deces dernires annes. En effet, l'Etat a dcid de regrouper trois organismes publics savoirl'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Socit Nationaled'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk en une seule entreprise, AlOmrane qui a fusionn avec les tablissements ERAC. Ceci permettrait une meilleurecomptitivit des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises trangres qui

    commencent s'implanter au Maroc.

    Introductions spectaculaires en bourse : Un secteur vou la transparence

    Le secteur a connu au cours de ces trois dernires annes, lintroduction en bourse des troisgrosses pointures de limmobilier ADDOHA, la CGI et ALLIANCES le dotant ainsi duneimage de transparence. Dailleurs, lintroduction en bourse des socits oprant dans lesecteur immobilier ne va pas se limiter ces socits, dautres puissantes socits nationalesde la place ayant un savoir-faire et une qualit de prestations reconnus se prparent ellesaussi lintroduction en bourse dont Groupe Jama et Chabi Liliskane.

    Ainsi, lengouement des socits marocaines du secteur immobilier pour lintroduction enbourse tmoigne de la naissance dune nouvelle re pour ce secteur : un secteur qui sestructure et sorganise en tendant de plus en plus vers la transparence tout en abolissant sa

    principale caractristique qui nest autre que la pratique du noir.

    Un secteur aux perspectives prometteuses :

    Le changement dmographique de la population marocaine aura des retombes positivescertaines sur le secteur immobilier. Le taux d'urbanisation enregistr en 2004 a atteint 55%,contre 29% en 1960. Il est prvu que ce taux atteigne 62% en 2010 et prs de 70% l'horizon2025. Cette volution est en corrlation avec la croissance dmographique. Elle profitera ausecteur de l'habitat dans le sens o le nombre de foyers connatra une hausse lie

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    l'accroissement de la population marocaine, entranant le renforcement du nombre delogements.Actuellement, loffre annuelle en termes de logements est de lordre de 80 000 units. Lademande, elle, est un niveau plus lev : 125 000 units annuellement. Ce qui a cr

    jusqu maintenant un dficit en logements de 1,24 million, dficit qui, prvoit-on, doublera

    en 2012. Ce dficit en logement rend le secteur immobilier un secteur fort potentiel dedveloppement.

    Dailleurs, afin d'attnuer ce dficit, les autorits publiques se sont engages dans plusieursactions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre travers le programme phare Villessans bidonvilles qui a comme but celui de fournir un logement dcent aux 212.000mnages vivant dans des bidonvilles urbains dici 2010. Ces actions visent principalement restructurer le secteur et lui donner une nouvelle dimension base sur le dveloppementsocioconomique du pays.

    De ce qui prcde, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements

    sociaux et de la dynamique du secteur suscite par laction de lEtat en matire de promotionde lhabitat social, le secteur se structure et sorganise offrant ainsi plusieurs opportunits dedveloppement et de croissance.

    Par ailleurs, vu les opportunits offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essorconnu par ce dernier, dimportants groupes trangers leaders mondiaux du secteur de la

    promotion immobilire tels que la socit immobilire miratie EMAAR Properties, lesholdings miratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium KoweitienCMKDetc. ont choisi dinvestir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir-faire et de lexprience de ces grands groupes.

    Les filiales marocaines de ces groupes trangers ainsi que les socits marocaines introduitesen bourse sont amenes appliquer les normes internationales IAS/IFRS ct des normescomptables marocaines.

    Application des normes IAS/IFRS : Une nouvelle obligation pour les socitscotes

    Publies par le rglement de la Commission Europenne le 13 octobre 2003, les normesIAS/IFRS ont t conues afin de rendre comparables les comptes de toutes les socitscotes en Europe et den amliorer la pertinence et la transparence. Llaboration en a t

    faite sous lgide dun organisme technique, lIASB (International Accounting StandardBoard). Ces textes sont devenus obligatoires depuis le 1er janvier 2005 et sont appliqus auxcomptes consolids des socits cotes.

    Ce changement de normes comptables rpond plusieurs problmatiques : une volontdharmonisation des rgles comptables au sein de lUnion Europenne ; des scandalesfinanciers qui ont mis en exergue les limites et les failles de certaines rgles comptablesnationales et une information financire manquant de transparence et ne rpondant pas aux

    besoins des investisseurs.

    Lintroduction des normes IFRS entrane ainsi une rvolution de linformation financire et

    des rgles dvaluation. Au-del des enjeux stratgiques lis au changement du rfrentielcomptable, la refonte des systmes dinformation et la revue de la communication

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    financire, les normes IFRS annoncent une nouvelle manire dapprhender la ralitcomptable. En effet, les normes IFRS privilgient gnralement la ralit conomique destransactions par rapport leur apparence juridique et retiennent de manire plus tendue lanotion de juste valeur pour l'valuation et la comptabilisation de certains actifs et passifs del'entreprise.

    Le Maroc en tant que pays ouvert et tourn vers la globalisation ne peut rester lcart de cemouvement dharmonisation comptable. De ce fait, le Maroc a entrepris un certain nombre demesures.

    En effet, la circulaire 06/05 du Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM)impose aux metteurs dobligations, ainsi qu ceux dont les titres sont inscrits au premiercompartiment de la Bourse des Valeurs et qui contrlent une ou plusieurs socits dtablir et

    procder la publication des tats de synthse consolids. Larticle 6 de la circulaire stipuleque les tats de synthse consolids doivent tre tablis selon la lgislation en vigueur ouselon les normes comptables internationales IAS/IFRS. Ainsi, les socits et groupes

    nationaux cots dans la bourse de valeur de Casablanca seront amens produire leurs tatsfinanciers selon les normes du CGNC et les dispositions du plan sectoriel immobilier dune

    part, et selon les normes IAS-IFRS dautre part.

    En outre, le projet de loi concernant les comptes consolids oblige les socits commercialesqui contrlent une ou plusieurs socits produire et publier outre les comptes individuelsdes comptes consolids. Larticle 11 de ce projet exonre les socits consolidantes de seconformer aux rgles dvaluation marocaines du moment quelles utilisent des rglesinternationales qui ont fait lobjet dun avis favorable du Conseil National de la Comptabilit.

    Les groupes trangers sont aussi bien concerns par lapplication de ces normes que lesgroupes nationaux. En effet, ct de la production des tats financiers selon les normescomptables marocaines, ils doivent appliquer les normes internationales IAS-IFRS pour les

    besoins de reporting financier leurs socits mres.

    Toutefois, lapplication de ces normes nest pas sans difficults, du fait du nombre desdivergences quelles prsentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de lasource du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des rgles dvaluation,quau niveau des rgles de prsentation. Nous citons titre dexemple lutilisation de la justede valeur (principale rvolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer la notion du cothistorique.

    Toutes les personnes qui soccupent de limmobilier et parmi elles les administrateurs dessocits, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseursdoivent tre conscientes des rpercussions de ces nouvelles rgles. Dans de nombreux cas, cesnormes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les socits publientcomme actifs nets, bnfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vontdonc bien au-del dune question technique de comptabilit. Ils pourraient sensiblementmodifier la manire dont sont perues les socits qui oprent dans le secteur immobilier.

    Les normes IFRS imposent une diffrenciation entre les immeubles de placement (soumis lanorme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-totalit du patrimoine des

    socits immobilires construisant des actifs en vue de la location (communment appeles

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    socits foncires1) sera class en immeubles de placement lexception notamment desimmeubles utiliss par le groupe et les immeubles en cours de construction. Ces derniersseront valoriss au cot selon une approche par composants (conformment la norme IAS16). Cette norme a peu de consquences pour la plupart des socits pour lesquelles la

    prsence des immeubles de placement leur bilan rsulte de raisons historiques et est en

    gnral temporaire.Il nen va pas de mme des socits foncires et des socits de placements immobiliers dontlactivit est prcisment de grer des immeubles lous des tiers, principalement des

    bureaux ou des immeubles dhabitation. Pour ces socits, la norme IAS 40 aura des effetsimportants et peut tre mme qualifie de norme sectorielle puisquelle touche leur cur demtier .

    La norme IAS 17 sapplique quant elle aux contrats de location et dfinit le critre decomptabilisation du chiffre daffaires la location dune socit foncire.

    Les normes IAS 11 et IAS 18 vont intresser de faon particulire les socits immobilires

    construisant des actifs en vue de la vente, en effet, ces normes apportent des prcisions quant la mthode devant tre utilise afin de dgager le rsultat des contrats et programmes deconstruction de ces socits.

    Enfin, la norme IAS 2 prcise les lments devant tre intgrs dans la valorisation des encours et des stocks de produits finis des socits de promotion immobilire.

    Ainsi, le prsent mmoire sera orient sur les normes IAS/IFRS caractre immobilier savoir : IAS 11 (contrats de construction), IAS 18 (Produits des activits ordinaires), IAS 2(Stocks), IAS 17 (contrats de location), IAS 40 (immeubles de placement) et IAS 16(immobilisations corporelles) compte tenu du caractre spcifique de celles-ci pour lessocits oprant dans le secteur immobilier la fois celles construisant des actifs en vue de lavente dune part et en vue de la location dautre part.

    Problmatiques et objectifs poursuivis :

    Ce mmoire a pour ambition didentifier et de traiter les spcificits du secteur immobilier eugard aux normes comptables internationales. Par consquent, nous nous sommes astreintsaux objectifs de prsenter dune part les normes internationales IAS/IFRS vocationimmobilire et dont linterprtation ncessite une analyse particulire de la part des socitsmarocaines immobilires (construisant des actifs en vue de la vente) et foncires (construisant

    des actifs en vue de la location) et dautre part les diffrents retraitements que ces entreprisesseront amenes effectuer afin de se conformer au rfrentiel IFRS ; permettant ainsi cesentreprises et aux professionnels davoir une vision concrte et pratique des diffrentesincidences sur les comptes lors du passage aux normes IFRS ce qui leur ferait conomisernous lesprons un temps prcieux lorsquils devront entamer leur projet de conversion.

    Ainsi, nous allons traiter le sujet du prsent mmoire en deux parties :

    La premire partie sera consacre la prsentation des principales spcificits desentits oprant dans le secteur immobilier, ensuite, une tude succincte sera prsente

    1Les socits foncires ont pour activit la dtention long terme et le dveloppement des actifs destins lalocation.

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    sur les normes comptables internationales cites ci-dessus, les problmatiques lies leur application ainsi que les principales divergences identifies avec les normesmarocaines.

    La deuxime partie va sintresser ltude de cas pratique de mise en uvre des

    normes IFRS dans les socits oprant dans le secteur immobilier (construisant desactifs en vue de la vente et la location) tout en prcisant les principaux impacts de cesnormes sur le bilan et le compte de rsultat de ces socits.

    Notre travail cherche sensibiliser les entreprises et les professionnels aux impacts lis aupassage aux normes IFRS et aux choix auxquels les entreprises du secteur immobilier seraientconfrontes lors de la conversion aux normes IFRS. Lexpert comptable tant aussi leconseiller de lentreprise et devant lassister lors de son projet de mise en place des normesIFRS, doit non seulement matriser les rgles comptables marocaines mais galement lesrgles comptables internationales afin de russir le passage entre ces deux rfrentiels. Ainsi,ce travail se propose de lui fournir des pistes de rflexion et danalyse et des solutions en

    matire de comprhension des normes IFRS caractre immobilier laidant ainsi lors de samission dassistance et de conseil.

    Limites du sujet :

    Ce mmoire ne prtend pas couvrir de manire exhaustive les multiples interrogations etdifficults inhrentes lapplication des normes IFRS caractre immobilier, mais de

    proposer aux professionnels travers une analyse des problmatiques poses par ces normes,un outil de comprhension de la philosophie de ces normes ainsi que des retraitements devanttre effectus par les socits marocaines oprant dans le secteur immobilier (immobilires etfoncires).

    Par ailleurs, les problmatiques des normes IFRS non purement immobilires (notamment lanorme IAS 19 sur les avantages du personnel, et les normes IAS 32 et 39 sur les instrumentsfinanciers), ainsi que limpact du passage aux normes IAS-IFRS sur le systme dinformationet lorganisation des socits ne sont pas traits par le prsent mmoire, compte tenu de lacomplexit du sujet.

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    Introduction de la premire partie :

    Le secteur immobilier a des caractristiques qui lui sont propres, ceci a amen le dpartementde lhabitat et de lurbanisme initier llaboration dun plan comptable propre au secteur

    immobilier.Llaboration de ce plan a t favorise par le fait que les oprations de productionimmobilire comportent des particularits qui les diffrencient des entreprises dautressecteurs, comme le dmontre, titre dexemple, leur cycle de production dpassantgnralement une anne, limportance de leurs stocks et des charges financires, la possibilitde vente avant lachvement, la spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise encharge des dpenses restant effectuer).

    Le Plan Comptable Sectoriel Immobilier (P.C.S.I.) prcise et explicite donc les particularitsdes oprations effectues par les entreprises du secteur immobilier.

    Ainsi, nous avons jug pertinent de prsenter dans un premier temps les apports de ce plansectoriel et les spcificits comptables marocaines du secteur immobilier, ensuite, nous allonsrappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant particulirement des spcificits dusecteur immobilier, savoir :

    les normes IAS 11 et IAS 18 qui concernent la mthode de constatation du chiffredaffaires et des rsultats des socits immobilires construisant en vue de la vente ;

    la norme IAS 2 qui indique les lments de cots devant tre intgrs dans lavalorisation des en cours et des stocks de produits finis des socits de promotionimmobilire.

    la norme IAS 40 qui prcise le traitement des immeubles de placement qui reprsente

    la quasi-totalit du patrimoine des socits foncires construisant des actifs en vue dela location ; la norme IAS 16 qui concerne les immeubles dexploitation utiliss par le groupe et

    les immeubles en cours de construction ; la norme IAS 17 qui sapplique aux contrats de location et dfinit le critre de

    comptabilisation du chiffre daffaires la location dune socit foncire,en vue daboutir une comparaison entre les deux rfrentiels, nous amenant ainsi mieuxcomprendre les retraitements et les ajustements devant tre oprs par les socits afin de seconformer ces normes.

    Par ailleurs, il est noter que le deuxime chapitre de cette premire partie sera consacr aux

    problmatiques et enjeux de lapplication des normes IAS/IFRS. En effet, ayant une nouvellevision de la ralit comptable et conomique de lentreprise et cherchant servir linvestisseuren premier lieu, ces normes prsentent plusieurs divergences avec le rfrentiel comptablemarocain qui sattache laspect juridique et patrimonial de la comptabilit do de nouveauxenjeux et problmatiques auxquels lentreprise immobilire et foncire marocaine seraconfronte lors de la conversion aux normes IFRS.

    Cette premire partie a donc pour objectif de faire une analyse des particularits des normesIAS/IFRS vocation immobilire savoir les normes IAS11, IAS 18, IAS 2, IAS 40, IAS 16et IAS 17 et de faire une comparaison entre les dispositions du CGNC et du PCSI dune partet ces normes dautre part afin de mieux saisir les retraitements et les ajustements ncessaires

    la prparation des tats financiers conformes aux normes IAS/IFRS objets de la deuximepartie.

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    PREMIER CHAPITRE : LES SPECIFICITES PROPRES AU SECTEURIMMOBILIER MAROCAIN

    Section I : Prsentation du secteur immobilier au Maroc

    La promotion immobilire est un secteur participant la croissance conomique de nombreuxpays de par la cration d'emplois et la gnration d'une forte valeur ajoute.

    Au Maroc, le secteur de la promotion immobilire connat une phase ascendante. Hormis ledficit enregistr au niveau du logement estim prs de 1,2 million (dficit qui, prvoit-on,doublera en 2012), cette activit est encourage par une srie d'actions entreprises par l'Etat etun effort commercial important des banques marocaines.

    En raison de la dfiscalisation des grands projets immobiliers, plusieurs promoteurs privs sesont orients vers l'habitat social afin de tirer profit du dynamisme de ce segment. De plus,

    plusieurs fonds nationaux ont t consacrs l'habitat insalubre pour permettre une

    catgorie de la population laccs un logement dcent. L'Etat a galement, procd lacration de villes nouvelles visant radiquer les bidonvilles.Pour leur part, les banques ont connu un accroissement de leur portefeuille sur ce segment.Suite au dynamisme du secteur, les crdits immobiliers octroys aux acqureurs ont tmultiplis par 8 en l'espace de 10 ans, crant ainsi une concurrence acharne entre lesdiffrentes banques de la place.

    La majorit des entreprises oprant dans le secteur de la promotion immobilire sont desfirmes prives rcemment cres et, en gnral, de taille modeste. Malgr l'existence d'un trsgrand nombre d'oprateurs, 24% du march reste contrl par quatre grandes entreprises, savoir ADDOHA, Groupe JAMA, Groupe CHABI, la CGI, qui capitalisent sur une grandeexprience.

    Sur le plan financier, le secteur immobilier est trs capitalistique et requiert desinvestissements importants. Bnficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises dusecteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes oprationnelles afin d'vitertoute pression quant au remboursement de leur endettement.

    I - Evolution du secteur2:

    Le secteur immobilier au Maroc a connu rcemment une monte spectaculaire aprs une

    priode de stagnation prolonge due entre autres la mfiance des investisseurs vis vis delconomie interne, la propagation du phnomne de lhabitat insalubre et irrgulier etgalement labsence dactions de maintenance et dentretien du parc de logement.En effet, cette ascension marque par une augmentation gnrale du prix de limmobilier sestmanifeste dune part, par la croissance de la valeur ajoute gnre sur le BTP et parllvation de la consommation des ciments et dautre part, par la progression de lencours descrdits immobiliers ces quatre dernires annes.

    En effet, la consommation de ciment est constamment en volution comme en atteste lesindicateurs de vente, consigns dans le tableau ci-aprs ; notons que pour la priode 2002-2007, la consommation de ciment a enregistr une augmentation de 50,68%.

    2Source :Donnes du site du Ministre de lHabitat, lUrbanisme et de lAmnagement de lEspace.

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    Durant lanne 2008, prs de 14,05 millions de tonnes de ciment ont t coules, ce quireprsente une hausse de 9,86% par rapport lanne 2007 qui a enregistr prs de 12,79millions de tonnes (Cf. tableau ci-dessous).

    Le tableau suivant reprsente lvolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage :

    Ventes 7.184 7.153 7.234 7.479 8.058 8.486 9.277 9.797 10.289 11.357 12.787 14.047

    Variation - -0,43% 1,13% 3,40% 7,75% 5,31% 9,32% 5,60% 5,02% 10,39% 12,59% 9,86%

    Anne 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20082003 2004 2005 2006

    Evolution des ventes de ciment (en milliers de tonnes)

    2007

    Outre le ciment, la consommation de lacier (RAB+FM) a enregistr aussi une augmentationde 69,60% pour la priode 2002-2007. Le tableau ci-aprs donne lvolution de laconsommation de lacier en tonnes :

    Anne 2002 2003 2004 2005 2006 2007Cumul mai

    2007

    Cumul mai

    2008

    Variation

    cumul Mai

    2008/Mai

    2007

    Volume des ventes de

    l'acier (Rond A Bton

    + Fils Machines)

    769 300 838 000 938 000 1 016 000 1 186 000 1 305 000 554 000 641 000 15,70%

    dontRond Bton 687 300 747 000 850 000 903 000 1 049 000 1 176 000 492 000 577 000 17,27%

    Evolution des ventes de lacier (en tonnes)

    Dautre part, dun point de vue financier, lessor que connat le secteur de limmobilier estexprim par la croissance de la demande des crdits lhabitat. Celle-ci est explique par laconjonction dun certain nombre de facteurs tels lassouplissement des conditions doctroi decrdit (baisse des taux dintrt et baisse des exigences en matire de garantie) etlallongement de la dure des crdits logements.

    En effet, les taux dintrts relatifs aux crdits immobiliers ont baiss de prs de 15% passantde 8% en 2003 environ 6,8% en 2006. La dure maximale des crdits est quant elle passe

    25 ans puis porte il y a peu jusqu 40 ans.Aussi, la cration de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoupdans lexplication de cette monte en puissance de limmobilier puisquils ont permis unegrande partie de la population daccder au logement dans de bonnes conditions.Ceci tant, ces facteurs tant runis ont concouru la progression de lencours des crdits limmobilier.

    Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crdits immobiliers dans le total delencours de crdit lconomie. Ce rapport enregistre une volution graduelle de 15% en1997 prs de 29% en 2008.

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    Anne 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2005 2006 2007 2008

    Crdits immobiliers 28 32 35 39 46 57 73 102 155

    Concours

    l'conomie205 209 226 246 263 292 340 437 531

    29,20

    Crdits immobiliers

    / Concours

    l'conomie (en%)

    13,72 15,36 15,54 16,05 17,35 19,49 21,49 23,26

    Evolution des crdits immobiliers par rapport aux concours l'conomie

    (2000-2008) (en MMDH)

    Par ailleurs, malgr leffort important de lEtat en matire de viabilisation des terrains, travers sa politique damnagement et de dveloppement urbain, initie ds les annes 1970,

    la production de logements en milieu urbain, approche par les statistiques sur lesautorisations de construire, oscille depuis plusieurs annes entre 80.000 et 90.000 logements

    par an ; lexception de lanne 1996 et la priode 2003 2008 qui ont connu le lancement duprojet de Sala Al Jadida (20.000 logements) et un vaste programme de mise en chantier par leMHU. Cette production a dpass les 117.000 logements en 2007 et elle est estime prs de124.000 logements en 2008.

    Le tableau suivant donne lvolution des autorisations de construire et des logements autorissdurant la priode 1996-2008 :

    Dsignation 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

    43.37839.242 38.119 37.946 41.129Nombre des

    autorisations de39.160 39.626 40.172 50.185 50.570

    Nombre de

    logements autoriss104.787 82.681 87.262 79.943 81.670 83.161 89.141 107.910 105 584 109.120

    51.889

    110.816

    55.200

    117.400

    Evolution des autorisations de construire et des logements autoriss

    58.400

    124.000

    La promotion immobilire est un secteur fort potentiel, offrant plusieurs opportunits decroissance, compte tenu du dficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur l'conomied'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur d'autres secteurs et de parsa contribution la promotion sociale travers la cration d'emplois et de logements dcents

    pour les citoyens. Encourag d'une part par une srie d'actions entreprise par l'Etat et d'autrepart par un effort commercial des banques, le secteur a ainsi connu une reprise depuis lemilieu des annes 90.

    II - Promotion immobilire, une forte reprise depuis 1996 :

    Le secteur de la promotion immobilire a connu une forte reprise, observe depuis 1996,grce au lancement du programme des 200 000 logements et la dfiscalisation des grands

    projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux.

    Dpendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernires annes un dynamismeincontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'anne

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    en anne, la promotion immobilire est un secteur porteur. Son volution s'est dailleursrpercute positivement non seulement sur la promotion immobilire mais aussi sur d'autressecteurs qui y sont lis savoir l'industrie du ciment, de lacier, du bois et bien d'autres.

    Le rythme de construction a t favoris par l'volution du nombre des autorisations de

    construire, enregistrant une hausse importante, estime plus de 40% entre 1996 et 2007 cequi a permis une forte volution du nombre des logements estime plus de 41%.

    La hausse de l'offre en logements a t encourage par une demande forte et varie. En plusde la demande locale qui s'accrot d'anne en anne, le secteur bnficie d'une demandeexterne traduite par la volont des marocains rsidant l'tranger, des retraits ainsi que des

    jeunes entrepreneurs trangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays dot d'un faiblepouvoir d'achat, d'une stabilit politique et d'une main d'oeuvre bon march.

    Vu les opportunits offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par cedernier, dimportants groupes trangers leaders mondiaux du secteur de la promotion

    immobilire tels que la socit immobilire miratie EMAAR Properties, les holdingsEmiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le groupe espagnol FADESAetc. ontchoisi dinvestir au Maroc. Ceci a conduit une hausse des Investissements Directs Etrangers lImmobilier (IDEI) qui ont atteint 8,9 MMDH en 2008 contre 7,6 MMDH en 2007, soit unaccroissement de 17,5%, alors quils taient de 1,8 MMDH en 2002 soit une augmentation de

    prs de 400%.

    Anne 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

    Volume des IDEI 1 825 1 685 2 040 2 422 4 117 7 600 8 930

    Variation - -7,70% 21,00% 18,80% 69,98% 84,60% 17,50%

    Evolution des Investissements Directs Etrangers en MDH

    Enfin, le segment social prsente les meilleures opportunits. Les personnes propritaires delogements insalubres seront orientes vers des habitations de bas standing. Dailleurs, de plusen plus de promoteurs privs se sont positionns sur ce crneau.Le moyen et haut standing offrent des perspectives intressantes mme si la demande serainvitablement moins forte que pour le logement social. Le vritable dfi de ce segment sera

    de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualit etde finitions.

    Par ailleurs, la majorit des socits oprant dans le secteur de la promotion immobilire sontdes firmes prives de taille modeste. Malgr l'existence d'un trs grand nombre d'oprateurs,le march reste contrl par quelques entreprises qui capitalisent sur une grande exprience.

    Afin de faire face la concurrence des socits trangres et de permettre une meilleurecomptitivit des entreprises marocaines, les entreprises publiques oprant dans le secteur sesont restructures au cours de ces dernires annes. En effet, l'Etat a dcid de regrouper troisorganismes publics savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la

    Socit Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk en une

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    seule entreprise, Al Omrane. Celle-ci a fusionn avec les tablissements ERAC, qui ontassaini toutes leurs dettes vis--vis du CIH.Longtemps positionne sur le segment du moyen et du haut standing, la Compagnie GnraleImmobilire (CGI), filiale du groupe Caisse de Dpt et de Gestion (CDG) commence s'imposer depuis 2001 dans le logement social.

    Ce secteur demeure cependant domin par les entreprises prives qui font preuve d'undynamisme certain. Groupe ADDOHA dtient lui seul plus de 15% de part de march,dpassant de loin les oprateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectu,essentiellement, par de petites entreprises non structures.

    En outre, il est important de noter que les introductions en bourse des deux gants delimmobilier savoir groupe ADDOHA en 2006, la CGI en 2007 et le groupe ALLIANCESen 2008 a permis de doter le secteur de limmobilier dune nouvelle image de transparence.

    Dailleurs, lintroduction en bourse des socits oprant dans le secteur immobilier ne va pas

    se limiter ces trois grosses pointures de limmobilier (ADDOHA, la CGI et ALLIANCES),dautres puissantes socits nationales de la place ayant un savoir-faire et une qualit de

    prestations reconnus se prparent elles aussi lintroduction en bourse dont Groupe Jama etChabi Liliskane.Ainsi, lengouement des socits marocaines du secteur immobilier pour lintroduction en

    bourse tmoigne de la naissance dune nouvelle re pour le secteur immobilier : un secteurqui se structure et sorganise en tendant de plus en plus vers la transparence.

    Dans ce contexte de levier conomique, les principaux acteurs nationaux de ce secteur sonten train de prparer le passage aux normes internationales afin de rpondre aux exigences duCDVM et des investisseurs suite leur introduction en bourse ou afin de prparer uneventuelle introduction en bourse.

    Avant de se pencher sur les nouveaux traitements comptables apportes par les normes IAS-IFRS, nous allons dans un premier temps examiner les spcificits comptables marocaines dusecteur immobilier travers une analyse des apports du Plan Comptable du SecteurImmobilier (P.C.S.I.).

    Section II : Spcificits comptables du secteur immobilier marocain

    Les oprations de production immobilire comportent des particularits qui les diffrencient

    des entreprises dautres secteurs, comme la dure de leur cycle de production qui dpassegnralement une anne, limportance de leurs stocks et des charges financires, la possibilitde vente avant lachvement, la spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise encharge des dpenses restant effectuer).Compte tenu de lensemble des spcificits des socits oprant dans le secteur immobilier, lePlan Comptable Sectoriel Immobilier prcise et explicite les particularits des oprationseffectues par les entreprises du secteur immobilier.

    Le Plan Comptable du Secteur Immobilier concerne lensemble des entreprises qui produisentou achtent des locaux usage professionnel ou des units de logements ou des lots deterrains nus ou quips, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

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    Cette section a pour objectif de prsenter dune part, les apports du nouveau plan comptablesectoriel immobilier, adopt par le Conseil National de la Comptabilit en mars 2003, tant auniveau du fond que de la forme ; et dautre part, prsenter les principales spcificitscomptables lies au secteur immobilier.

    Afin de ne pas alourdir le prsent mmoire, et du fait que dautres mmoires ont analys etprsent les apports du plan comptable sectoriel immobilier nous avons jug utile de prsenterces apports au niveau de lannexe n 2.

    Les travaux de lotissement des terrains et de construction relvent en rgle gnrale descontrats long terme.

    Les spcificits comptables relatives au secteur immobilier sont lies principalement auxproblmatiques suivantes :

    Lvaluation et la comptabilisation du chiffre daffaires ; Lvaluation des stocks des encours (lotissements et constructions) ; Lapprciation et la comptabilisation des provisions pour perte stade et

    terminaison, le cas chant ; Lvaluation des provisions pour risques et charges.

    I - Les diffrentes mthodes denregistrement comptable des contrats long terme :

    Lune des principales problmatiques comptables relative au secteur immobilier consiste savoir selon quelles modalits et quel moment il est possible de dgager la marge. Ceci dansle respect des principes de prudence, de permanence des mthodes et de spcialisation desexercices.

    Au Maroc, trois mthodes de constatation du rsultat existent : la mthode lachvement destravaux, la mthode lavancement des travaux et la mthode du bnfice lavancement destravaux.3

    1. La mthode lachvement :

    Cette mthode consiste ne comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat quau terme delopration.

    En cours dopration, les travaux en cours sont constats la clture de lexercice hauteurdes charges qui ont t enregistres.Si le rsultat global prvu pour lopration est une perte, celle-ci est provisionne ds quelleest connue.

    Avantages de la mthode :

    La mthode lachvement permet une traduction comptable des obligations juridiques delentreprise telles quelles figurent au contrat. En effet, les produits ne sont constats chez le

    3 Les aspects dtaills de ces mthodes de comptabilisation des contrats long terme en terme de leur conditionsdapplication ainsi que les modalits de comptabilisation des rsultats seront prsents au niveau de lannexe 3.

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    bnficiaire quau moment de lextinction des obligations de ce dernier, ce qui permet de bienrespecter le principe de prudence.

    Par ailleurs, le principe denregistrement dun rsultat dfinitivement acquis provenantdoprations totalement excutes minimise les risques de rajustement des rsultats

    antrieurement dgags.

    Inconvnients de la mthode :

    Le principal inconvnient de cette mthode est dordre conomique dans la mesure o elle nepermet pas la prsentation dune image retraant fidlement lactivit de lentreprise quilutilise. En effet, les chiffres daffaires et les rsultats des exercices successifs ne refltent nilactivit conomique ni le rsultat propre aux travaux excuts au cours de chaque exercice.Il en rsulte ainsi un dcalage permanent entre le moment o les travaux ont t excuts etcelui o le rsultat correspondant est constat.Dailleurs, cest la raison principale pour laquelle cette mthode na pas t adopte par les

    normes IAS/IFRS dont la philosophie est purement conomique.

    2. La mthode lavancement :

    Cette mthode consiste constater la clture de chaque exercice lensemble des produits etdes charges de production lis une opration sur la base de ce qui est appel des situationsmrites.

    La mthode lavancement autorise ainsi, la comptabilisation en chiffre daffaires lessituations de travaux ds lors quelles ont t tablies avant la clture ; acceptes par le matredouvrage et quelles sont effectivement mrites par lentreprise de faon ne pas dgager

    de profit partiel par anticipation.

    3. La mthode du bnfice lavancement :

    Cette mthode consiste, quant elle, constater la clture de chaque exercice le rsultat dechaque opration mme partiellement excute.

    Avantages des mthodes lavancement :

    Les avantages des mthodes lavancement sont notamment constitus des critiques portescontre la mthode lachvement.Ainsi, le principal avantage de la mthode du bnfice lavancement et de celle lavancement consiste en le fait quelles allient la traduction de la ralit juridique du contratavec celle conomique :

    en enregistrant des crances certaines (ralit juridique) ; en dgageant de manire chelonne des rsultats bnficiaires (ralit conomique).

    Inconvnients des mthodes lavancement :

    Les conditions remplir pour utiliser cette mthode sont contraignantes. Lentreprise ne peutconstater de marge partielle si elle narrive pas respecter lune des conditions prcites. Cequi ncessite notamment une organisation et un systme dinformation adquats.

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    Le principe de prudence risque dtre altr par lutilisation de cette mthode, dautant plusquun bnfice partiel constat lors dun exercice peut tre remis en cause lors de lexercicesuivant.

    De ce qui prcde, on pourrait constater que la mthode lachvement, qui consiste

    enregistrer le rsultat lachvement total de la ralisation de la construction, a pour principalinconvnient de ne pas reflter une image fidle de lentreprise. En effet, mme si cettemthode repose sur le principe de prudence, elle comporte de nombreux inconvnients carelle ne tient pas compte de lactivit relle et des performances de lentreprise. Par contre, lamthode lavancement qui enregistre un chiffre daffaires et un rsultat au fur et mesure delavancement des contrats, reflte mieux la ralit des oprations concernes et conduit donc une meilleure information financire.

    II - Evaluation des stocks :

    Etant donn limportance des sommes engages pour la viabilisation dun terrain ou laconstruction dun immeuble, le plan comptable sectoriel immobilier est centr autour de lanotion danalyse de cot de production.Ainsi, afin den permettre le suivi travers la revue des comptes de bilan, il prvoitexpressment lincorporation directe, dans les comptes de stocks, des lments de ce cot de

    production.

    Compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de limmobilier gnralementsuprieure un an et de la ncessite de dgager un cot de revient pour chaque unit produite,lvaluation des stocks est effectue selon la mthode de linventaire permanent.

    Ainsi, les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des chargesdirectes et indirectes au projet immobilier considr. Les charges directes dun projetdtermin sont imputes, au cours de lexercice directement dans les comptes de stocks. Lescharges indirectes (charges internes de gestion de lentreprise, charges financires) sontimputes aux stocks en fin dexercice.

    Les stocks dans le secteur immobilier sont constitus principalement par : les terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ; lensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ; lensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevs en attente

    dtre livrs ou vendus.Il est noter que les stocks des entreprises immobilires ne doivent pas comprendre lestravaux de lotissement et/ou de constructions effectus pour le compte des mandants dans lecadre de conventions en matrise douvrage dlgue.

    Les stocks de biens immobiliers incluent le cot complet : des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ; des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ; des travaux de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre livrs

    ou vendus.

    1. Terrains :

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    Les terrains acquis dans la perspective d'tre lotis ou pour y difier des btiments destins lavente, sont considrs comme tant un lment de stock.. Un terrain en stock sera endfinitive vendu comme terrain non amnag ou comme un lotissement viabilis.

    Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrs en immobilisations. Il sagitdes terrains destins tre vendus en ltat ou aprs les avoir lotis ou aprs y avoir difi desconstructions.Compte tenu de la dure de production dans le secteur de limmobilier, lvaluation des stocksest gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette valuation peut

    par ailleurs se faire par la mthode de linventaire intermittent.

    Les stocks seront, dans la mesure du possible, clats par nature de cots.Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode expose ci-aprs :

    Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des

    comptes de stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptesfournisseurs, et cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des fluxsera enregistre.

    A la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit dechaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte decharges.

    Conformment aux mthodes dvaluation, les terrains sont enregistrs leur cot completqui comprend gnralement les lments suivants :

    prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ; frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ; frais de dfrichage du terrain ; impts fonciers pris en charge; cot de dmolition des structures ; frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ; frais juridiques ; cot de l'amlioration du terrain ; frais d'enregistrement ; indemnits d'expropriation ; frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions

    foncires ;

    cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuventraisonnablement tre rattachs aux terrains.

    Le transfert du cot dun terrain faisant partie de la rserve foncire au compte dunlotissement ou dune construction en cours est effectu la survenance de lun desvnements ci-aprs :

    Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organescomptents ;

    Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ; Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente.

    2. Lotissements et constructions achevs :

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    Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots engagsmajor des provisions pour travaux restant effectuer.Ces cots comprennent notamment :

    le cot d'achat du terrain ; le cot de revient des travaux ; les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris

    l'amnagement paysager et les installations rcratives ; les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation...

    Lesfrais commerciauxcomprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot dumobilier de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces lments sont galement inclus dansle cot du projet.En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente (rmunration,commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et constituent des charges.A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les frais de

    commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.

    Par ailleurs, lesfrais financiersde la priode de ralisation du projet qui stend de la date dedbut des travaux la date laquelle les produits sont en tat d'tre livrs, comme nouslavons soulign prcdemment peuvent tre incorpors dans le cot des stocks delotissements et/ou constructions. Il est noter, quune fois achevs, les programmes nedoivent plus supporter de frais financiers.

    Les cots internes de productionconstitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs laproduction du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation sont de leur partinclus dans le cot du projet.Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent treimputs aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manireforfaitaire.

    Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son cot deproduction, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en cours au compte deprojet achev. Ds lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut tre opre.Toutefois, une provision pour dpenses restant effectuer pour obtenir le cot dfinitif de

    production doit tre constate.

    Les programmes seront considrs comme achevs comptablement dans les cas suivants : La rception provisoire du lotissement sur la base du PV tabli par la commission oudu certificat de conformit (Rception par les services de la municipalit) ;

    Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du conseil municipal ; En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions

    dhabitabilit ou de conformit sont runies.

    En revanche, ne sont pas imputs au cot de production des stocks : les charges financires courues postrieurement l'achvement du projet ; les frais de publicit et de commercialisation intervenus aprs lachvement du projet; les charges d'entretien et de co-proprit des logements rests invendus ; les frais internes de gestion engags aprs l'achvement du projet.3. Evaluation des Stocks en cours :

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    Les travaux en cours sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travauxmatrialiss par les derniers attachements ou situations, jusqu la date de clture delexercice.

    La problmatique des travaux en cours dans le secteur immobilier concerne essentiellementleur valorisation. En effet, cette problmatique se pose principalement aux entreprises quiconstatent leurs rsultats lachvement, ou qui ont opt pour la mthode des produits nets

    partiels.

    La mthode lavancement permet, quant elle, de rduire les travaux en cours aux travauxeffectus la fin dun exercice mais qui nont pas t reconnus de manire contradictoire. Ilsagit principalement des travaux effectus entre la date de la dernire situation ouattachement et la date darrt et sont souvent peu significatifs.

    Le P.C.S.I. dtaille lensemble des lments entrant dans la valorisation des diffrentes

    catgories des stocks de travaux en cours (lotissements et constructions).

    a. Stock de lotissement en cours :

    Le montant du terrain lotir inscrit au compte 31211 : Rserves foncires est vir aucompte 31311 : Lotissement en cours au dbut des travaux de lotissement matrialis parlautorisation de lotir.

    En gnral, le cot de production d'un lotissement comprend : le cot d'achat du terrain tel que dfini ci-dessus ; le cot des tudes : confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux

    d'tude etc.; les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,

    d'lectrification, dadduction deau potable, de rseau tlphonique, damnagement desabords etc.;

    les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour laralisation du projet de lotissement et qui concernent la priode de ralisation du projet ;

    les cots internes de gestion qui peuvent tre rattachs la production du lotissementpendant la priode de ralisation de ce dernier.

    b. Stock de constructions en cours :

    Le transfert du cot du terrain construire faisant partie de la rserve foncire et inscrit aucompte 31211 : Rserves foncires au compte 31312 : Construction en cours devraittre effectu au dbut des travaux de construction matrialis par lautorisation de construiredlivre par lautorit comptente.

    Le stock des constructions en cours est valu au cot complet la date considre. Ce cotcomprend :

    le cot de production du terrain loti tel que dfini ci-dessus ; le cot de revient des travaux de construction raliss. Ce cot comprend :

    - les cots des tudes telles que celles ralises par les bureaux d'tudes, les mtreurs et

    les architectes ;

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    - les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros oeuvres, lestravaux de plomberie, d'lectricit, de peinture...etc.

    - les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour laralisation des constructions et qui concernent la priode de ralisation du projet deconstruction ;

    - les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent trerattachs la production.

    Concernant les oprations ralises par tranches, sur une grande superficie de rserve foncireavec une autorisation pour chaque tranche ralise, il y a lieu de procder comme suit :

    Si une opration est ralise sur une partie seulement dune rserve foncire, et quelautre partie du terrain est maintenue en rserve foncire, seule la partie concerne esttransfre au compte des travaux en cours (lotissement ou construction).

    La valeur de ce transfert est dtermine sur la base de la superficie affecte cestravaux.

    4.

    La constatation des provisions pour perte stade et terminaison :

    Lapplication de la rgle de prudence conduit la constatation immdiate, en cas deprogramme dficitaire, de lintgralit de la perte terminaison quelle soit relative destravaux engags ou non.

    Dans le cas de la mthode lachvement, cette provision se subdivise en :

    Une provision pour dprciation des travaux en cours hauteur de la perte sur lestravaux dj excuts ; et

    Une provision pour risques et charges hauteur de la perte sur travaux restant engager.

    Par contre, dans le cas de la mthode lavancement, la provision pour dprciation destravaux en cours nexiste pas. La perte stade est constate par une rgularisation des

    produits de manire ce que cette perte corresponde la perte globale multiplie par lepourcentage davancement. Lexcdent de la perte globale sur la perte stade est comptabilispar voie de provision.

    La socit devrait donc tre en mesure dapprcier la ncessit de constituer une provisionpour dprciation des stocks et pour pertes terminaison. Pour cela, cette dernire devraitmettre en place des procdures permettant dune part, le suivi des cots par programme et

    dautre part, une mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaqueexercice.

    Les spcificits comptables marocaines du secteur immobilier tel que prcises par le plancomptable sectoriel immobilier sont ainsi dtailles, nous allons exposer dans le chapitresuivant les particularits des normes IFRS caractre immobilier savoir la norme IAS 11,IAS 2, IAS 18, IAS 40, IAS 16 et IAS 17 ainsi que les enjeux et les problmatiques auxquelsles entreprises marocaines oprant dans le secteur immobilier (foncires et immobilires)devront faire face lors de lapplication de ces normes au moment du passage aux normesIAS/IFRS.

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    DEUXIEME CHAPITRE : PASSAGE AUX NORMES IFRS A CARACTERE

    IMMOBILIER : PRINCIPALES PROBLEMATIQUES ET DIVERGENCES AVEC

    LE REFERENTIEL MAROCAIN

    Dans un but de transparence et de lisibilit des comptes des socits europennes, laCommission Europenne a adopt en 2002 un rglement imposant aux socits europennescotes dtablir leurs comptes consolids partir du 1er janvier 2005 selon des normescomptables uniques. Il sagit des normes IAS4 (International Accounting Standards),appellation laquelle sest substitue celle de IFRS (International Financial ReportingStandards), dictes par lIASB (International Accounting Standards Board).

    Lintroduction des normes IAS/IFRS a souvent t dcrite comme entranant une rvolutionde linformation financire. En normes IFRS, le principe de prminence de la substance surlapparence fait que le traitement comptable des oprations dcoule dune analyse

    conomique des transactions, alors que selon le rfrentiel marocain, il dcouleprioritairement de lanalyse juridique des oprations. En effet, lambition du rfrentiel IFRSest de reflter la situation conomique dune entit. Cela a pour consquence, que lanalysedes faits divulguer ne se limite pas aux seuls documents juridiques, mais lanalyse de lasubstance conomique dune opration devient ncessaire.

    Lvaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sonten cela trs diffrentes des normes comptables marocaines bases sur les cots historiques. Il

    pourra en rsulter une plus grande volatilit des rsultats des entreprises, en particulier pourcelles dtenant dimportants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier enfonction des cycles immobiliers.

    Ainsi, ladoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute le plus grand changementcomptable connu par le prsent sicle. En effet, les changements de mthodes comptablesrequis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse dinformationsrendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-del dun simple jeu dcriturescomptables puisque ces normes font apparatre une nouvelle manire dapprhender la ralitcomptable.

    En consquence, lintrieur de lentreprise, des automatismes, des rflexes professionnelsanciens sont remis en question. Une coordination nouvelle doit sinstaurer entre lesresponsables comptables et diffrents acteurs les responsables oprationnels, les directeurs

    techniques, les contrleurs de gestion.

    Les socits marocaines cotes et les socits trangres filiales de groupes europens cotsoprant dans le secteur immobilier (socits foncires et de promotion immobilire) sont aussiconcernes par lapplication des normes IAS/IFRS et devront par consquent appliquerlensemble de ces normes. Toutefois, quatre dentre elles concernent plus directement lesecteur immobilier savoir : les normes IAS 2, 11, 18, 40, 16 et 17, et auxquelles nous allonsnous intresser en particulier.

    4En 2001, lIASC a transform sa structure et sa dnomination pour devenir lIASB. Lors de cette rforme, il at dcid que les normes et leurs interprtations seraient dsormais relatives linformation financire

    ( financial reporting ). Depuis lors, le rfrentiel de lIASB est compos des normes IFRS et interprtations delIFRIC, adoptes postrieurement la rforme, ainsi que des normes IAS et interprtations SIC antrieurementpublies.

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    Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la mthode lavancement ou celle lachvement ?

    I Prsentation de la norme :

    1.

    Champ dapplication :

    La norme IAS 11 sapplique aux contrats ngocis pour la construction dune immobilisation,comme un immeuble, un pont, un barrage, une routeetc. Un contrat de construction peutaussi traiter dun ensemble dimmobilisations lies comme la construction dune raffinerie,dune usine, ou dun rseau tlphonique.

    Un contrat de construction est dfini par la norme IAS 11 comme tant un contratspcifiquement ngoci pour la construction dune immobilisation ou dun groupedimmobilisations lies ensemble du fait de leur technologie, de leur fonction ou de leurutilisation.

    Les rgles de cette norme IAS 11 sont gnralement appliques chaque contrat deconstruction, toutefois il peut tre ncessaire dappliquer cette norme des lments dunmme contrat ou un ensemble de contrats afin de reflter la substance dun contrat ou dungroupe de contrats.

    Quand un contrat couvre un certain nombre dimmobilisations, la construction de chaqueimmobilisation doit tre traite comme un contrat de construction isol quand :

    des propositions spares ont t remises pour chaque immobilisation ; chaque immobilisation a fait lobjet dune ngociation spare et lentrepreneur ainsi

    que le client ont pu accepter ou refuser la part du contrat relatif chaque

    immobilisation ; et les cots et les revenus de chaque immobilisation peuvent tre identifis.

    Un groupe de contrats avec un seul ou avec plusieurs clients doit tre considr comme unseul contrat de construction quand :

    le groupe de contrats est ngoci globalement ; les contrats sont si lis quils font partie dun seul projet avec unemarge globale ; et les contrats sont raliss en mme temps ou en squence continue.

    Un contrat peut gnrer la construction dune immobilisation complmentaire la demandedu client, ou peut tre modifi pour y ajouter la construction dune immobilisation

    supplmentaire. La construction de limmobilisation supplmentaire doit tre traite commeun contrat de construction spar quand :

    limmobilisation diffre significativement dans sa conception, sa technologie,ou safonction, de limmobilisation du contrat dorigine ; ou

    le prix de limmobilisation est ngoci sans lien avec le prix du contratdorigine.

    2. Les produits et charges des contrats de construction au sens de la norme IAS 11 :

    a. Les Produits du contrat :

    Les produits dun contrat comprennent le montant initial de vente figurant au contrat, et lesvariations lies lavancement du contrat, aux rclamations, aux primes de performance etaux paiements avec un dlai inhabituel (au-del de ceux gnralement pratiqus).

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    Un produit est comptabilis condition quil soit probable, et mesurable de faonsuffisamment fiable. Les produits dun contrat de construction doivent tre mesurs la justevaleur de la contrepartie reue ou recevoir, toutefois, ces produits sont incertains etdpendent dvnements futurs. Leur estimation doit tre souvent revue la lumire desderniers vnements, ils peuvent varier dune priode lautre.

    Par exemple :- Dans les priodes suivant laccord contractuel, les parties peuvent se mettre daccordsur des modifications techniques ou sur un diffrend et de ce fait modifier la marge

    prvue.- Les revenus dun contrat au forfait peuvent varier du fait de clauses de rvision de

    prix.- Les revenus dun contrat peuvent diminuer du fait de pnalits de retard.- Les revenus dun contrat prix fixe par unit produite peuvent varier du fait dune

    modification de la quantit.

    Il arrive frquemment quau cours de lexcution du contrat, le client modifie ltendue ou les

    spcifications techniques de ce contrat. Cette variation sera incluse dans le contrat doriginesil est probable que le client approuvera la modification et son prix, et que le montant durevenu peut tre estim de faon fiable.

    Une rclamation est un montant que lentrepreneur cherche encaisser en remboursement decots non inclus dans le prix initial. Elle peut provenir par exemple de retard d au client ouderreur dans les spcifications.Le revenu provenant des rclamations est sujet variation et dpend de lissue desngociations, il est donc inclus dans le contrat aux conditions suivantes :

    les ngociations ont atteint un stade suffisamment avanc pour quil soit probable quele client acceptera les rclamations ; et

    le montant du revenu qui sera accept par le client peut tre estim de faon fiable.

    Les primes de performance sont des supplments pays par le client lorsque le niveau deperformance spcifi est atteint ou dpass, par exemple, en cas dachvement anticip. Cesprimes sont comptabilises au contrat lorsque :

    lavancement du contrat est tel quil est probable que le niveau de performance seraatteint ; et

    le montant du revenu li la prime peut tre estim de faon fiable.

    b. Les Charges des contrats :

    Les cots dun contrat comprennent : les cots directement rattachs au contrat ; les cots attribuables lactivit du contrat et qui peuvent lui tre affects ; et les autres cots contractuellement facturer.

    Lescots directement rattachs un contrat comprennent : les cots des salaires sur le site du contrat, incluant les cots desupervision ; les cots des matriaux utiliss pour la construction ; lamortissement des installations et quipements utiliss pour laconstruction ; les cots de mise en place dinstallations, quipement et matriel sur le site de

    ralisation du contrat ; les cots de locations des installations et des quipements ;

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    les cots de conception et dassistance technique directement rattachablesau contrat ; les cots estims de garantie, incluant lestimation du cot de garantie lissue du

    contrat ; les cots des rclamations provenant des tiers.

    Ces cots peuvent tre rduits par des revenus non prvus, comme par exemple du produit dela vente de surplus de matriel et de la disposition dinstallation et dquipement la fin ducontrat.

    Lescots qui peuvent tre attribus un contrat et qui peuvent lui tre affects: les assurances ; les cots de conception, et dassistance technique qui ne sont pas directement

    attribuables un contrat ; les frais gnraux de construction (cots fixes).

    Ces cots sont allous en utilisant des mthodes systmatiques, rationnelles, appliques avec

    cohrence tous les cots ayant des caractristiques similaires. Lallocation est base sur leniveau normal dactivit.Les cots fixes comprennent les cots administratifs comme ceux lis la paie des salaris(contrats, mise en place, paie mensuelleetc.).Ces cots comprennent galement le cot demprunt selon le traitement prconis par laversion rvise de la norme IAS 23 Cots demprunts . En effet, la nouvelle version alaiss une seule mthode possible concernant le traitement des charges financires celleconsistant incorporer dans les actifs ligibles5les charges financires supportes pendant la

    priode d'acquisition, de construction ou de production des actifs.Les socits se trouvent donc partir de janvier 2009 dans lobligation de comptabiliser lescharges financires incorporables comme tant un lment constitutif du cot de leurs contratsde construction.

    Les autres cots facturables au client selon les termes du contratpeuvent inclure certainscots d'administration gnrale et frais de dveloppement dont le remboursement est spcifiau contrat.

    Les cots qui ne peuvent tre ni attribus, affects, ou allous, un contrat sont exclus descots d'un contrat de construction. De tels cots incluent les cots d'administration gnraledont le remboursement nest pas spcifi au contrat, les cots de vente, les frais de rechercheet de dveloppement dont le remboursement n'est pas spcifi au contrat, et l'amortissement

    des installations et quipements non utiliss dans le cadre du contrat dtermin.

    Les cots encourus pour obtenir un contrat peuvent y tre inclus condition dtre identifissparment et mesurs de faon fiable et s'il est probable que le contrat sera obtenu, et silssont comptabiliss au contrat dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus.

    II Les deux mthodes de comptabilisation des travaux de construction :

    La problmatique principale des contrats long terme est de savoir selon quelles modalits et quel moment est-il possible de comptabiliser le rsultat ?

    5Les actifs ligibles l'incorporation obligatoire des charges financires sont ceux qui exigent un temps assezlong afin d'tre prts tre utiliss ou mis en vente.

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    Les rsultats sur les contrats non encore achevs sont souvent significatifs et peuventinfluencer considrablement les comptes dune entreprise. Toute erreur dapprciation de cesrsultats peut conduire tablir des tats financiers non sincres voire inexacts. Orlapprciation des rsultats est fonction de la mthode de comptabilisation choisie.

    La norme IAS 11 dcrit le traitement comptable des revenus et des cots associs aux contratsde construction. Son objectif est de sassurer que les revenus et les cots de chaque priodesont comptabiliss en cohrence avec lavancement des travaux.

    Dans cette section, nous allons examiner en dtail les avantages et les inconvnients dechacune des deux mthodes de comptabilisation des contrats long terme.

    1. La mthode lachvement : principe de base, limites et contraintes de lamthode :

    La mthode lachvement consiste ne pas comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat

    quau terme de lopration. En cours dexcution, quil sagisse de prestations de services oude production de biens, les travaux en cours sont constats la clture de lexercice hauteurdes charges qui ont t enregistres. Si le rsultat global prvu pour lopration est une perte,celle-ci est provisionne ds quelle est connue.

    a. Les principes de base de la mthode :

    Dans cette mthode, le rsultat et le chiffre daffaires provenant de lopration ne sont acquisque lors de la livraison du bien ou lachvement complet de la prestation.

    En cours dexcution du contrat, les en cours sont valoriss et constats la clture de chaqueexercice hauteur des charges qui ont t enregistres ; le cot dentre correspond au cot de

    production. Aucun bnfice nest pris en compte et aucun chiffre daffaires dgag.

    En fin de contrat, le produit qui en rsulte, est constat lors de la livraison du bien ou delachvement de la prestation, en mme temps que le chiffre daffaires.

    Lapplication de cette mthode nest soumise aucune condition particulire, le chiffredaffaires et le rsultat ntant dgags qu lachvement de la prestation. Notons toutefoisque si un bnfice terminaison est prvoir, aucun rsultat nest dgag en coursdexcution du contrat. A linverse, en cas de perte, une provision est constituer

    indpendamment de lavancement des travaux.

    En matire de travaux en cours, lvaluation doit tre faite contrat par contrat, lesregroupements ou divisions des contrats ne peuvent se faire que dans des conditions

    particulires.

    b. Avantages, limites et contraintes de la mthode :

    Lavantage de cette mthode rside dans le fait quelle est la traduction comptable desobligations juridiques figurant au contrat. Le rsultat enregistr est dfinitivement acquis car il

    provient de lenregistrement des produits reprsentant la contrepartie des obligations

    contractuelles de lentrepreneur, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence.

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    Enfin, les variations de marge auxquelles sont susceptibles les contrats au cours de leurralisation, sont neutralises par lapplication de cette mthode.

    Si cette mthode a peu de risque de drapages, elle prsente toutefois des inconvnients quisont principalement dordre conomique. En effet, il existe un dcalage permanent entre le

    moment o les travaux ont t excuts et celui o le rsultat correspondant est constat. Cettesituation peut savrer handicapante pour une entreprise dont la majeure partie des contrats neseraient que partiellement excuts la clture de lexercice.

    Cette mthode nuit linformation financire des tiers qui nont pas la possibilit de se faireune opinion un instant sur le rel niveau dactivit et de rsultat de lentreprise. Elle nestdonc pas approprie pour les entreprises devant communiquer frquemment sur leurs rsultatscar les indicateurs cls de performance sont dnuds de toute signification.

    Dune manire gnrale, cette mthode est peu adapte une gestion moderne qui ncessitedes rsultats prvisionnels pour chaque contrat et un suivi rgulier de leur ralisation.

    2. La mthode lavancement : principe de base, limites et contraintes de lamthode :

    La mthode lavancement consiste, lorsque le rsultat terminaison peut tre dtermin demanire fiable, prendre en compte le chiffre daffaires et le rsultat en fonction du degrdavancement atteint et provisionner des pertes terme en cas de contrat dficitaire.

    a. Les principes de base de la mthode :

    Cette mthode consiste constater la clture de chaque exercice lensemble des produits etdes charges de production lis une opration sur la base de ce qui est appel des situationsmrites.

    Lactuelle norme IAS 11 a consacr la mthode lavancement comme unique mthode decomptabilisation des contrats de construction contrairement la version prcdente quilaissait coexister les deux mthodes. La mise en uvre de cette mthode suppose quelentreprise est en mesure de dterminer le rsultat terminaison de faon fiable.

    b. Avantages, limites et contraintes de la mthode :

    Les avantages de la mthode lavancement sont notamment constitus des critiques portescontre la mthode lachvement.

    Cette mthode privilgie le principe comptable dimage fidle. Dans cette mthode, lesfacturations relatives lavancement sont comptabilises comme du chiffre daffaires et non

    pas comme des acomptes, contrairement la mthode lachvement et, les lments du prixde revient sont enregistrs en charges. Ce faisant, chaque exercice comptable est apprci parrapport son rel niveau dactivit et, le dcalage entre le chiffre daffaires et la marge qui luiest rattache, et ainsi neutralis.

    Par ailleurs, cette mthode ncessitant un suivi et une gestion des contrats plus pousss que

    dans la mthode lachvement, doit permettre une amlioration de la performance de

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    lentreprise grce une capacit de raction accrue face aux imprvus pouvant se drouler surles contrats.

    Si lutilisation de cette mthode apporte une meilleure vision de la performance conomiquede lentreprise, il nen demeure pas moins que sa mise en uvre savre dlicate. Malgr les

    prcautions prises pour lapprciation du degr davancement des travaux, des vnementsnon prvisibles peuvent remettre en cause les rsultats constats sur les exercices prcdents.Une telle situation pourrait conduire, dans des cas extrmes, la mise en distribution dedividendes fictifs, dont non seulement les dirigeants, mais galement les experts-comptableset commissaires aux comptes pourront engager leur responsabilit.

    Afin dviter la situation voque ci-dessus, lentreprise doit tre en mesure de dterminer demanire fiable le rsultat terminaison et lavancement rel de chaque contrat. Or ladtermination du degr davancement est, en partie, fonction dlments prvisionnels. Il vadonc de soi quune mauvaise laboration du budget conduira inluctablement un transfert de

    perte ou de bnfice sur les exercices futurs. Des ressources humaines bien qualifies sont

    donc ncessaires lentreprise pour quelle dtermine, dans le respect des principescomptables de prudence et de permanence des mthodes, le rsultat prendre en compte pourchaque contrat et pour chaque exercice.

    III La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la mthode lavancement :

    1. Consensus en faveur de la mthode lavancement :

    Les normes IFRS rpondent une volont de normalisation internationale pour la publicationdes comptes consolids et de lisibilit conforme aux attentes des marchsfinanciers. Lobjectif annonc est, une plus grande transparence dans les comptes desentreprises pour faciliter le travail dvaluation des analystes et investisseurs et lacomparabilit des performances des entreprises. Cette ncessit dharmonisation des pratiquesinternationales a conduit un consensus en faveur de la mthode lavancement pour letraitement des contrats de construction.

    La norme IAS 11 vise tablir un paralllisme troit entre la progression dans le temps dutravail productif effectu au titre du contrat et la progression quivalente des cots qui y sontattachs. Ce paralllisme prsuppose bien entendu que lissue conomique du contrat puissetre estime de manire fiable (bonne visibilit de la progression des travaux, existence dune

    comptabilit analytique fiable qui fera la part des heures vendables au client et des heuresimproductivesetc.).

    En effet, la norme IAS 11 prcise au niveau de son paragraphe 22 que lorsque le rsultat duncontrat de construction peut tre estim de faon fiable, les produits et les cots du contratdoivent tre comptabiliss respectivement en produits et en charges en fonction du degrdavancementde lactivit du contrat la date de clture. Une perte attendue sur le contratdoit tre immdiatement comptabilise en charges.Ainsi, seule la mthode davancement est autorise par la norme IAS 11 pour lacomptabilisation des produits et charges des contrats de construction.

    Dans le cas o une incapacit donner une assurance raisonnable sur la fiabilit delestimation des donnes futures serait avre, la norme IAS 11, en vertu du principe de

  • 5/20/2018 Analyse Comparative Entre Les Normes IAS-IfRS Et Les Normes Comptables Marocai...

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    prudence (qui na pas dailleurs encore perdu tous ses droits), interdit de reconnatre un profit.Dans ce cas, aucun revenu ne sera reconnu, et les cots seront passs en charges au fur et mesure de leur engagement. On en revient ainsi la technique classique de gnration durevenu lmission de facture.

    Enfin, dans le cas o un contrat aurait commenc une date trop proche de la clture delexercice, malgr un systme jug fiable de comptabilit analytique, alors ce mme principede prudence imposera de plafonner le revenu au montant des cots cumuls engags, ce quiamnera logiquement une situation de ni profit, ni perte.

    Mthode de pourcentage des cots engags :

    La technique de calcul du pourcentage davancement dun contrat est laisse lapprciationde lentreprise. Par ailleurs, la norme IAS 11 cite entre autres :

    le rapport entre le suivi des cots cumuls date par rapport au cot total planifi duprojet. Donc le suivi dun rapport o numrateur et dnominateur sont exprims en

    unit montaire ; idem en prenant les heures productives ; idem en apprciant lavancement du contrat en units physiques (ex: tages

    dimmeuble, etc.).

    Dans la mthode du calcul du pourcentage lavancement par les cots, la norme IAS 11,insiste bien sur le fait que le volume financier des cots retenus pour le calcul doivent tous(main duvre, matiresetc.) correspondre un travail rellement effectu.Cette disposition vise surtout les entreprises qui, en fin dexercice, approvisionnent de lamatire destine tre transforme, travaille ou installe lors de lexercice suivant. Dans cecas, le cot de cette matire devra tre retir temporairement du calcul du pourcentagedavancement par les cots.

    Prenons un exemple simple :

    Soit un contrat dune valeur totale de 2 500 KDH, et dun cot estim de 1 100 KDH, sign le10/05/2007. Lentreprise a son ex