AMO-Rapport Logement Juin 2013

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

AMO Commission logement de l’association Architecture et maîtres d’ouvarge

Bernard Roth Périclès

Pierre Paulot 3f

Mehdia el Hassani architecte

Emmanuelle Colboc architecte

Philippe Ameller architecte

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éS OMMAIRE

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1. Avant-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 1

2. Les trois projets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 3

NiDS par KOZ à Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 5

Sociopolis par MCBAD à Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 9

Leimbachstrasse par POOL Architekten à Zurich, Suisse . . . . . . p. 13

3. Bilan comparatif . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 17

4. Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29

Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 33

A. Annexes

Cahiers des charges ou programmes des trois opérations . . . . . . . . . p. 35

Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.1

Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.2

Zurich, Suisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.3

Normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite . . . . . . . . . . p. 37

Réglementation espagnole (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A4

Le principe des coopératives de construction d’utilité publique . . . p. 39

Plaquette de présentation suisse (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A5

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à Courbevoie, València et Zurich

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Le conseil d’administration de l’AMO a décidé de mettre en place une commission traitant du logement.

Si ce thème a fait l’objet de très nombreuses publications, nous avons souhaité l’aborder ici au niveau européen,

au moyen de témoignages, afin de permettre une réflexion élargie sur le logement collectif sans étendre le sujet

d’une manière excessive et inadaptée. Nous nous sommes limités au témoignage d’architectes auteurs de trois

remarquables ensembles de logements sociaux. Nous avons retenu trois projets issus de concours d’architecture.

En France avec KOZ à Courbevoie, en Espagne avec MCBAD (Colomer et Dumont) à Valencia,

en Suisse avec POOL Architekten à Zurich. Ces trois réalisations, en cours ou terminées,

nous paraissent significatives de l’habitat social pour ces trois pays, dans tous leurs aspects.

Les membres de la commission ont établi une grille d’analyse de ces opérations, qui définit les caractéristiques

de chaque projet au regard de la culture, de la pratique du maître d’œuvre, des normes, des réglementations

et des coûts qui leurs sont associés. Cette grille a ensuite été soumise aux trois équipes d’architectes,

et complétée par eux. Elle a pour but de saisir les différences et les spécificités de chaque pays,

la genèse et l’évolution de chaque projet, avec l’espoir d’en tirer des réflexions plus générales

sur l’habitat collectif en France.

Les réunions successives de la commission ont permis de définir progressivement les critères de la grille d’analyse

soumise aux trois équipes de concepteurs, puis d’en faire une analyse collective et d’en rédiger la synthèse.

Ce mémoire présente les trois opérations, la grille d’analyse qui leur est associée et le commentaire final.

AVANT-PROPOS

Philippe Ribouet Président de l’ AMO

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à Courbevoie, València et Zurich

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à Courbevoie, València et Zurich

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LES TROIS PROJETS

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

KOZ à Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . p. 8

MCBAD à Valencia, Espagne . . . . . . . . . p. 14

POOL Architects à Zurich, Suisse . . . . p. 18

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KOZ architectesensemble de logements

NiDS à Courbevoie

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KOZ architectesensemble de logements

NiDS à Courbevoie

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MCBAD Colomer et Dumont architectesensemble de logements

Sociopolis à València

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Le site de Sociopolis et son chantier

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MCBAD Colomer et Dumont architectesensemble de logements

Sociopolis à València

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POOL Architekten architectesensemble de logementsLeimbachstrasse à Zurich

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Niveau supérieurLeimbachstrasse à Zurich

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Niveau inférieurLeimbachstrasse à Zurich

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POOL Architekten architectesensemble de logementsLeimbachstrasse à Zurich

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Étude comparativede trois ensembles de logements

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BILAN COMPARATIF

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Quel est le programme ?

Où se situe le projet (ville, pays) ?

Quel est son contexte urbain ?

28 logements sociaux, commerce, local associatif

ZAC des Fauvelles à Courbevoie, France

En centre ville, au pied de la dalle de La Défense

Public : 3IF pour la ville de Courbevoie

186 551 logements construits ; 1 152,6 M€ en 2010

184 logements collectifs, commerces et parking

Quartier La Torre à Valencia, Espagne

En limite méridionale de la ville

Public : Instituto Valenciano de la vivienda (IVVSA)

Un parc de plus de 16 000 logements dans la région de Valencia

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS généralités

116 logements, en majeure partie pour des familles (28% 4,5-pièces / 50% 5,5-pièces / 3% 6,5-pièces). Un jardin d’enfants (2 classes) et une garderie. Une salle commune réservée aux habitants du lotissement. Quelques ateliers au rez-de-chaussée.

Zurich, Suisse

Le terrain est situé à la périphérie méridionale de la ville, dans une petite vallée étroite relativement isolée du centre. Le lot à bâtir marque le bord du périmètre urbain avec une belle vue dans les collines et les Alpes au sud-est. La pente évidente de la topographie, le terrain instable contenant une proportion élevé d’argile et les difficultés de fondation qui en résultent étaient les enjeux techniques à maîtriser.

Les maîtres d’ouvrage sont deux coopératives qui on reçu le terrain municipal sous droit de superficie, une pratique répandue à Zurich pour préserver le pourcentage de logements collectifs dans la ville.

Le maître d’ouvrage est-il public ou privé ?

Quelle est l’importance de l’activité du maître d’ouvrage (nombre de logements construits, chiffre d’affaires) ?

Les deux coopératives totalisent un stock de 1 850 logements. Chiffre d’affaires ignoré.

Le maître d’ouvrage assure-t-il la gestion directe ? Oui Oui Oui

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Quelle est la cible du programme (locataire avec plafond de revenus ou sans) ?

Quelle est la typologie sociale des habitants du projet ?

Une concertation a-t-elle été développée avec les habitants ?

Logements sociaux PLS

N.C.

Pas d’habitants connus au moment de la construction

4 356 734 € HT

Oui

1 831 m2 de surface habitable

N.C.

2 231 €/m2 SHAB TTC

N.C.

Logements sociaux à vendre

Étudiants, foyer familles jeunes

Non

18 925 000 €

Oui

13 806 m² HAB, répartis en 13 058 m² de logements et 748 m² de commerce

Budget Fondations spéciales: 2 672 000 €

800 €/m²

N.C.

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS programmation des besoins

QUESTIONS budget

Le logement n’est pas subventionné. L’une des deux coopératives n’impose aucune condition aux locataires. L’autre définit le minimum de personnes par appartement selon le nombre des pièces.

Mixte. Toutes les classes d’âge, toutes les formes de cohabitations, toutes les nationalités. L’une des deux coopératives attache une grande valeur à la combinaison de types sociaux différents pour éviter une monoculture sociale.

Non, la programmation générale était définie par la ville qui mettait à disposition le terrain. Le standard des appartements était donné par les coopératives selon leurs expériences. Des corrections mineures d’équipement ont été faites après le déménagement.

32 490 000 € avec travaux extérieurs, valeur 2005

Oui : 2 090 000 €, coûteux à cause du terrain.

14 842 m2, dont 190 m2 ateliers / 84 m2 (6 pièces supplémentaires) / 202 m2 garderie / 301 m2 jardin d’enfant / 90 m2 salle commune

Fondations spéciales 1 350 000 € / VRD 200 000 €

2 190 €/m2, valeur 2005

Le prix du terrain n’est pas connu. Les loyers actuels (oct. 2012) sont : hors / avec charges :2,5 pièces = 990 à 1 085 € / 3,5 pièces = 1 410 à 1 505 € / 4,5 pièces = 1 535 à 2 000 €

Quel est le budget total hors taxes des travaux ?

Ce budget comprend-il le parking en sous-sol ?

Quelle est la surface habitable totale ?

Dans ce budget, quel est le montant des fondations spéciales et celui des VRD ?

Quel est le prix moyen toutes taxes comprises (TTC) au m2 de surface SHAB ?

Quel est le prix du terrain ?

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Quelle est la mission de l’architecte ?

Cmment avez-vous obtenu cette commande ?

Quel a été le mode de sélection de l’architecte ?

Si la sélection s’est faite par concours, quels en étaient les délais, le montant de l’indemnitéet le nombre de candidats ?

Assurez-vous les plans d’exécution ? Sinon, qui les réalise ?

Quelle est la composition et l’organisation de la maîtrise d’œuvre ?

Mission complète MOP

Par un concours restreint.

Concours

Délai d’un mois : 20 jours entre la réunion d’information et le rendu. Indemnité : 11 500 € ttc. Trois équipes candidates.

Non, le dessin des plans d’exécution a été confié aux entreprises.

KOZ mandataire, EVP Structure, CFERM Fluides, RPO économist, Artxbat OPC

Mission complète espagnole type

Par un concours ouvert.

Concours ouvert

Concours sur esquisse : deux panneaux A et un mémoire. Délai : un mois, lauréat parmi quatre-vingt réponses. Sans indemnités.

En Espagne, les architectes dessinent les plans d’exécution.

MCBAD mandataire, CGTECNICA économiste, TIGNUS bureau d’études techniques de structure, EPM bureau d’études techniques des fluides.

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS mission de l’architecte

QUESTIONS commande

Toutes les prestations d’architecture à l’exception de la direction des travaux, les appels d’offres, le budget, le contrôle des comptes et le planning.

Par un concours organisé par la ville.

Appel d’offres pour présélection suivi par le concours d’architecture.

Le rendu du concours était en janvier 2001, le montant de l’indemnité fixe était 3 900 € (sans TVA), le 1er prix était de 16 000 €, il y avait onze candidats. Maquette à l’échelle 1/500, perspectives facultatives, explication du concept (textes et schémas), plans 1/200 (étages, coupes et façades), extrait des appartements meublés 1 /100, coupe constructive de façade avec matériaux 1/20.

Oui, nous avons dessiné touts les plans d’exécution de l’échelle 1/50 jusqu’à 1/1.

Le maître d’ouvrage était représenté par trois membres du comité directeur pour chaque coopérative. Il y avait un consultant professionnel qui dirigeait les réunions et qui préparait les décisions. Le bureau qui était mandaté pour la direction des travaux et qui s’occupait du planning et des comptes avait son propre contrat et était indépendant de nous. L’architecte et la direction des travaux travaillaient ensemble depuis de début du projet.(NDE : Réponse hors sujet concernant l’organisation de la maîtrise d’ouvrage)

Étude comparativede trois ensembles de logements

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9,7%

PC / AVP/ DCE / CHANTIER

Architectes (65,20%) / BET structure (10,45%) / BET fluides (13,62%) / économiste (10,73%)

2 mois

PC 24 juillet 2007 – OS travaux 18 novembre 2008

18 mois

Par une commission pour les phases puis par le chef de projet pour les plans intermédiaires et le déroulement des travaux. Une réunion avant APD avec la cellule architecturale de I3F.

Permis de construire, accord de la SEMCODAN puis de la mairie.

5,0%

PROYECTO BASICO (AVP) /PROYECTO DE EJECUCION (PRO) / OBRA (CHANTIER)

Architecte 70% / BET 30%

2 ans, avec permis de construire modificatif

Début du chantier : un an après l’obtention du permis de construire

2 ans, avec permis de construire modificatif

Validés un mois après

Licencia de obras (permis de construire) : service d’architecture, service sécurité incendie, service logement social (Bienestar Social)

1 430 000 €10,75% (dépendant de complexité, ici topographie)54,5% (prestation partielle sans appel d’offres, devis, direction des travaux) ; frais de construction soumis à honoraires : 24 440 000 € valeur 2005)

Avant-projet : juin-sept 2001 / Projet : oct. 2001 – fév. 2002 / Dépôt du permis de construire : fév. 2002 / Préparation appel d’offres : mars – oct. 2002 / Excavation : nov. 2002 – fév. 2004 (deux étapes) / Réalisation maison B : mars 2003 – nov. 2004

Architecte 41% / direction des travaux 36% / ingénieur électricien, sanitaire, chauffage 10% / Ingénieur en génie civil 9% / paysagiste 3% / autres 1%

9 mois

8 mois

32 mois en deux étapes

Validation des documents par le maître d’ouvrage après chaque phase.

N.C.

Quelle est la rémunération par rapport au montant des travaux ?

Quelles sont les phases principales des études et les délais correspondants ?

Quelle est la répartition d’honoraires entre architecte et BET ?

Quelle est la durée d’étude avant le dépôt du permis de construire ?

Quelle est la durée des études entre le dépôt du permis de construire et l’ordre de service des travaux ?

Quelle a été la durée du chantier entre l’ordre de service de démarrage des travaux et la livraison ?

Comment sont validés les documents d’étude du maître d’œuvre et dans quels délais ?

Quelles sont les autorisations administratives exigées ?

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS mission de l’architecte (suite)

QUESTIONS déroulement de l’opération

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La mairie de Courbevoie

Mission complète pour le bureau de contrôle – AMO HQE Conseil du FI du développement de projet, pas de préconisation.

N.C.

Bureau de contrôle – SPS – AMO HQE

Marché séparés par corps d’état.

Garantie décennale.

Projet pilote, réflexion sur les nouveaux mode d’habitat.

La mairie de Valencia, service d’architecture

Voir ci-dessus

1°/ Projet d’architecture (PRO+EXE): plans, coupes facades et details d’exécution. Mémoire architectural, memoire technique et constructif, estimation et mètrés.2°/ Projet fluides : plans, mémoire et calculs.3°/ Projet structure : plans, mémoire et calculs.4°/ Cahier des clauses administratives, CCT.

Bureau de contrôle: SGS TECNOS, SPS: MSN, Organisme environnementaux: IVE/Label PDC (Perfil de Calidad)

Entreprise générale.

Garantie décennale.

Logements évolutifs et modulables, 100% des logements avec espaces extérieurs (terrasses et loggia). Le programme se situe dans le quartier Sociopolis qui compte environ 20 bâtiments IGH : réponse urbaine à l’étalement urbain et à la libération des sols d’usage en terrains sportifs, agricoles (ferme urbaine et jardins familiaux). Le tracé historique d’irrigation de l’eau est réinterprété et intégré à la trame de la structure paysagère du site. Plan d’aménagement réalisé en 2004 par Vicente Guallarte aujourd’hui directeur de l’agence d’urbanisme de Barcelona.

La Ville de Zurich, Direction des travaux publics

voir ci-dessus

Des plans d’architecte et des textes d’appel d’offres séparés par corps d’état rédigés par la direction des travaux.

Ingénieur en génie civil ; spécialistes d’énergie ; ingénieur physique du bâtiment ; ingénieur électricien, sanitaire, chauffage ; direction des travaux ; administration responsable du jardin d’enfants et de la garderie.

Marché séparés par corps d’état.

Vices apparents : 2 ans, vices cachés : 5 ans.

La réalisation d’appartements de préférence pour familles.

Qui est l’auteur de la délivrance du permis de construire ?

Quel est le rôle de chacun ?

Quelle est la nature des documents constituant l’appel d’offres ?

Qui sont les intervenants extérieurs durant les études (bureau de contrôle, SPS, BET environnementaux…) ?

Quel est le mode de dévolution des marchés ?

Quelle est la responsabilité du maître d’œuvre et quelle en est la durée (garantie décennale,…)?

Quelle est la philosophie du programme ?

Étude comparativede trois ensembles de logements

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POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS déroulement (suite)

QUESTIONS cahier des charges

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Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

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Non.

F2 = 46m2 ; F3 = 84 m2 ; F4 = 92 m2 ; F5 = 102 m2

8 F2, 10 F3, 7 F4, 3 F5.

2 378 m2

8,65 € par mois et par m2

Oui, programme type de 3IF.

De préférence.

N.C.

Non.

Voir ci-avant.

T2=46m², T3= 65m² T4= 80m² T5=90m²

48 T2, 60 T3, 75 T4, 1 T5.

N.C.

Logements à vendre.

Non.

Un maximum des logements en double orientation.

2,50 m.

Non. (rangement dans l’entrée, cellier dans la cuisine).

Économie, qualité maximale de l’habitat, mainte-nance et coûts d’exploitation minimaux, haute durabilité des matériaux utilisés.

Voir ci-dessus.

6 app. 2,5-pièces de 75 m2, 13 app. 3,5-pièces de 90 m2 , 33 app. 4,5-pièces de 110 m2, 31 app. 5,5-pièces de 128 m2 , 27 app. 5,5-pièces de 140 m2 (maisonnettes), 6 app. 6,5-pièces 150 m2.Une demi pièce est une cuisine avec une surface de plus de 12m2, ou une entrée avec une surface de plus que 12m2 qui peut être utilisée et meublée.

N.C.

4,5 pièces à 1 660 euros par mois. Charges de 90 à 120 euros selon surface pour chauffage, nettoyage des espaces communs, raccordement câblé.

Oui, si possible.

Pas demandé. Mais l’orientation des appartements vers deux ou trois directions était jugée comme une qualité majeure.

2,40 m.

Cave réduite ou rangement dans l’appartement.

Le maître d’ouvrage avait-il des volontés exprimées ?

Quelle est la surface moyenne de chaque type de logement ?

Quelle est la répartition des logements par types ?

Quelle est la surface globale attendue ?

Quel est le montant du loyer (TTC) par type de logement ?

L’éclairement naturel des pièces secondaires (salle de bains) est-il demandé ?

Les logements doivent-ils être traversants ou ouverts sur deux orientations au moins ?

Quelle est la hauteur sous plafond minimale ?

Le logement comprend-il des annexes ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS cahier des charges (suite)

QUESTIONS caractéristiques du programme

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Local à poussettes, local à vélos, local à poubelles.

En sous-sol.

1 830 m2 de parking souterrain.

oui sur la même parcelle, construit par la ville et accessible aux voisins de la ZAC.

RT2005 – H&E profil A.

Aucune.

Béton armé coulé en place.

Non.

Béton, isolation extérieure complète, enduit surisolant, panneaux stratifiés haute densité, menuiseries en bois et en aluminium.

Local commun, local à poussettes et local à déchets, espace extérieur commun.

Au sous-sol.

Un (203 places).

Oui . Voir notre réponse concernant la philosophie du programme.

PDC/ Perfil de calidad.

Panneaux solaires pour production d’eau chaude sanitaire et éclairge des parties communes.

Dalle en béton, poteaux, poutres.

Oui : panneaux en béton préfabriqués en façade, sur 60m de hauteur.

Panneaux préfabriqués en béton et facades briques/enduit

Local à poussettes et local à vélos par maison, local commun central, niche pour containers à ordures au bord de la rue.

Parking en sous-sol pour les locataires, parking pour les visiteurs au bord de la rue.

1,16 par appartement (135 places).

Le verger existant est préservé et aménagé de chemins qui suivent la topographie et d’une aire de jeux qui occupe la seule partie plus ou moins horizontale.

Voir ci-dessous

Label Minergie.

Construction massive en brique et en béton.

Système pour le montage des appareilles sanitaires. Préfabrication de parois d’installation complètes (comme le système d’installation Geberit GIS)Escaliers en béton préfabriqués.

Revêtement en ardoise gris-vert à cause de la durabilité.

Que comprennent les parties communes(local à poussettes, à vélos, local commun,local à déchets et objets encombrants…) ?

Comment se fait le stationnement des véhicules ?

Combien de places de parking par logement ?

Un jardin partagé est-il prévu ?

Quels sont les labels et les niveaux de performance demandés ?

Quelle est l’exigence en matière d’énergies renouvelables ?

Quel est le procédé constructif ?

Avez-vous eu recours à des systèmes modulaires, tramés ou industrialisés ?

Quelle est la composition et la nature des façades ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS caractéristiques (suite)

QUESTIONS caractéristiques du projet

QUESTIONS performances attendues

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

Dalle en béton armé ; étanchéité multicouche ; isolation polyuréthane ; végétalisation.

Peinture.

Cloison Placopan 7 cm.

Sols souples/ chapes + plancher chauffant.

Peinture ; placards mélaminés.

Protection solaires par coursives, occultation par volets roulants (chambres et séjours).

Coursives filantes 1,50 de largeur + loggia 9m2.

Béton + résine – étanchéité + dalles.

Oui, pas de points porteurs dans les appartements.

Toit terrasse.

Carrelage et peinture.

Système panneaux Placoplâtre.

Carrelage + sol continu en béton.

Bois, métal.

Volet roulant et brise soleil horizontaux coulissants.

Terrasse et balcons filants systématiquement.

Sol continu en béton.

Oui.

Construction de toit plat légèrement en pente couvert de carreaux en béton.

Crépi fin.

Portes en bois dans châssis métalliques. Une porte coulissante par appartement.

Parquet de chêne dans les chambres et le séjour, carrelage dans les salles de bain et partiellement dans les cuisines.

Revêtement de résine artificielle.

Stores à lamelles extérieurs et rideaux à l’intérieure. Marquises pour les balcons.

Balcons 10 m2 ou terrasse au toit jusqu’à 30 m2.

Balcons : éléments préfabriqués en béton sans traitement. Terrasses : couvertes de carreaux en béton.

Non, le terrain n’a plus de réserve à bâtir. Les surfaces vertes sont à préserver.

Quelle est la composition de la toiture ?

Quels sont les finitions et revêtements des murs ?

Quelle est la nature des cloisons séparatives entre pièces, quelle en est l’épaisseur ?

Quels sont les revêtements de sols ?

Quels sont les revêtements des portes, rangements et éléments de finition ?

Comment sont réalisées les occultations et les protections solaires ?

Les logements ont-ils des prolongements extérieurs (terrasses, loggias) ?

Comment sont-ils traités au sol ?

Le projet est-il évolutif ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS caractéristiques du projet (suite)

Contraintes de la réglementation handicapés 2007. Cumplimiento de la Normativa de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

Largeur minimale des couloirs de 1,2 m, largeur minimale des portes de 0,8 m, dimension minimale d’une salle de bain dans chaque appartement, dans les maisonnettes au moins le séjour et une toilette accessible à niveau pour les visiteurs.

Quelles sont les contraintes majeures imposées par la réglementation handicapés (rotation des fauteuils, accessoires,…)

QUESTIONS réglementation

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Étude comparativede trois ensembles de logements

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Contraintes de la réglementation handicapés 2007.

Test d’étanchéité en cours de chantier.

Contexte favorable. Maître d’ouvrage attentif et ouvert aux différentes propositions. La SEMCODAN a été dissoute au début des travaux. Pas d’exigences particulière. La parcelle du projet devait être un jardin. La mairie a restreint l’emprise a sol du projet. Le projet n’était pas attendu : Mauvaise image auprès des habitants.

Cumplimiento de la NBE-CPI-96 (Condiciones de protección contra incendios en los edificios).

1-Ordenanza Municipal de Ruidos y Vibraciones, 2- Cumplimiento RITE y ITE (Reglamento de las Instalaciones termicas en los edificios), 3-Cumplimiento NCSR-02 (Norma de Construccion Sismoresistente), 4- Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Captación Solar para Usos Térmicos. 5- Cumplimiento de las Normas HD-91 (Normativa de Habitabilidad) 6-Cumplimiento NBE-CA-88 “Condiciones Acústicas en los Edificios”

Contexte urbain radical, prise de conscience d’un bailleur social du contexte «insostenible» de l’étalement urbain. Réponse de construire la ville sur la ville en réinterrogeant les formes de densité urbaine. Equipes d’architectes internationales rassemblées pour étudier une réponse d’un habitat collectif évolutif conjointement à la sensibilisation environnementale des espaces collectifs partagés.

Les évacuations étaient à séparer des accès aux appartements. Comme on voulait utiliser les cages d’escalier pour les deux, on était obligé de monter une porte fermée à clef entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et d’introduire un escalier extérieur indépendant. En outre, l’accès pour les pompiers au parking souterrain et l’aération du dernier (échappement de la fumée en cas d’incendie) était à résoudre. L’accès pour les véhicules de pompier devant chaque maison (à la portée de l’échelle à chaque appartement) nécessitait la viabilité des chemins côté jardin, d’une largeur minimale de 4 m.

Standard énergétique MINERGIE®, ventilation avec récupération thermique dans chaque chambre, utilisation de sources d’énergie renouvelables (notre choix : chauffage de bois, collecteur solaire pour eau chaude), respect des limites légales des nuisances de la route, rétention de l’eau pluviale, Système de ventilation centrale au sous-sol avec récupération thermique. L’air frais préchauffé est alimenté dans les chambres et dans le séjour et aspiré dans la cuisine et dans les salles de bains.

Quelles sont les contraintes majeures imposées par la sécurité incendie (accessibilité, distance aux portes d’accès, C+D, …) ?

Quelles sont les contraintes réglementaires diverses demandées (perméabilité à l’air, acoustique, etc…)

Comment avez-vous ressenti le contexte de votre projet ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS réglementation (suite)

QUESTIONS perception du projet

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Point de départ de la réflexion : habiter en logement collectif comme en habitat individuel.

Intégration dans le contexte, bâtiment évolutif et économie de la construction.

Pour assurer la vue pour tous les appartements, les deux volumes se concentrent aux bords nord et ouest du terrain. Par ce moyen, un espace extérieur résultant se réunit avec la zone libre des constructions environnantes. La topographie mouvementée est reprise avec la silhouette du toit. Ce qu’on obtient par la suite, c’est une silhouette du toit qui se réunit avec le paysage. Les collines voisines relativisent la masse du volume. Le vis-à-vis du jardin et de la construction, respectivement le vis-à-vis du paysage et de la cité qui est mise en scène. La puissance des bâtiments se montre clairement dans la vue de face. Le lieu est déterminable sans faille. Ce lotissement crée une identité qui manque souvent au bord de la ville et dans les agglomérations. Ce lotissement ne peut être placé qu’ici, la forme choisie ne peut pas être généralisée. Un étage standard se compose de trois types de logements : un 4,5-pièces, un 5,5-pièces et un 5,5-pièces maisonnette. L’étage suivant inversé de manière symétrique. Cet ensemble, nous l’appelions « Sixpack ». Les quelques appartements plus petits ou plus grands sont situés aux bords des volumes, sous le toit et au rez-de-chaussée. L’inversion symétrique de chaque étage produit à la cage d’escalier des paliers d’étage alternants. À partir de chaque palier d’étage, on peut parcourir des yeux l’étage du dessus et celui du dessous, mais pas plus. Cela nous donne un voisinage de neuf portes d’appartements. C’est un ordre de dimension qu’on peut comprendre, contrairement aux vingt appartements par cage d’escalier ou aux cent-vingt appartements du lotissement. On crée une échelle intermédiaire, une dimension moyenne de cellule. Un élément important qui nous intéresse beaucoup, une tactique pour contraster les grandes formes urbaines. La façade est inversée de manière similaire tous les deux étages, ce qui donne un réseau d’ouvertures sans horizontale ou verticale dominante – un tissu homogène qui renforce l’apparence des volumes expressifs. Comme revêtement de façade on a choisi de l’ardoise gris-vert, un matériau durable ne nécessitant aucune maintenance. La volonté d’éviter une implantation trop dominante dans le paysage en utilisant une couleur trop claire soutenait le choix de l’ardoise. Les perspectives de points de vue différents, loin ou proches, révèlent une richesse d’apparence relative au temps, aux saisons et aux heures de jours. À l’intérieur il nous était important de trouver une manière cohérente de travailler avec les standards simples et modestes du logement collectif. On ne cherchait ni les détails de construction ingénieux ni l’application d’éléments de design raffinés, mais une évidence prudente et une solidité traditionnelle et intemporelle.

Quelles sont les intentions architecturales développées dans le projet ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

KOZCOURBEVOIE

QUESTIONS perception du projet (suite)

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

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Page 33: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Façade nord aveugle → nécessité de créer plus de linéaire de façade, emprise au sol très réduite : nous avons obtenu la possibilité de construire des parkings un niveau intra sous la voirie.

N.C.

Oui.

Obtention du PC, contexte économique espagnol.

Nous attendons que la réalisation soit achevée pour nous prononcer.

Oui.

La spécificité de ce programme pour l’usage des espaces collectifs et privatifs associés à une forme architecturale très présente par la hauteur des bâtiments pose évidemment la question de la liberté d’approche des concepteurs urbanistes et architectes face aux normes écrites et aux habitudes (normes non écrites) des modes de penser la ville et l’habitat.

La forme de la parcelle permet une longueur d’environ 100 m et le nombre d’habitations commandées mène à une hauteur du volume de presque 25 m qui est le maximum possible dans cette zone. Il était très difficile de trouver un système spatial qui permette de réaliser le nombre d’appartements demandé.

Satisfaction des locataires dès le premier jour. Le maître d’ouvrage a montré beaucoup de courage pendant toutes les phases du projet malgré les critiques des gens du quartier. Il voulait lancer une nouvelle génération de logements collectifs à Zurich. L’écho des journalistes dans les revues d’architecture est jusqu’à ce jour important et nous semble extraordinaire pour du logement. La plus grande déception étaient les attaques verbales des voisins qui ne voulaient accepter aucun changement dans le quartier malgré la concession d’ouvrir le jardin au public et qui a abouti finalement à empêcher la réalisation d’un objet d’art dans la construction ce qui était frustrant pour l’artiste choisi dans le cadre d’un concours.

Grâce à la patience et à l’intérêt du maître d’ouvrage pour le processus de développement du projet nous avons pu apporter une contribution au débat architectural contemporain.

La conception du projet a peu changé depuis le concours.

Quelles ont été les principales difficultés rencontrées ?

Quelles en ont été les réussites et les déceptions ?

Quelles en ont été les réussites et les déceptions ?Le projet est-il en adéquation avec l’ensemble des objectifs originels ?

POOL ARCHITEKTENZURICH

MCBADVALENCIA

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QUESTIONS perception du projet (suite)

COMMENTAIRE LIBRE

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

ANALYSE

Comparer trois projets caractéristiques de l’architecture contemporaine du logement en Europe semble une démarche accessible qui peut permettre, en analysant les caractéristiques de chaque réalisation, de déterminer ce qu’elles ont en commun et ce qui les sépare. Cette démarche peut donner de nombreux enseignements sur notre propre pratique et permettre peut-être de faire évoluer le mode de financement, de programmation et de conception du logement en France. C’est en tout cas le sens de cette approche au travers de témoignages portant sur trois immeubles de logements collectifs sociaux, significatifs de la production architecturale de leur pays, et qui s’inscrivent dans des contextes économiques, culturels et géographiques différents.

Les projets que nous avons retenus sont ceux de l’agence KOZ, qui a réalisé vingt-huit logements à Courbevoie en France, de l’agence MCBAD (Colomer et Dumont), qui construit une résidence de cent-vingt-huit logements à Valencia en Espagne, et de l’agence POOL Architekten, qui a conçu cent-seize logements près de Zurich en Suisse.

Cette approche analytique permet de démystifier les comparaisons rapides qui visent le plus souvent à valoriser des opérations étrangères sans s’intéresser au contexte réel qui en a permis la réalisation. Il s’agit de comprendre les éléments et caractéristiques propres à chaque situation, dans le cas de projets qui ont en commun de traiter dulogement social ou abordable sous une forme remar-quable ; projets fréquemment consultés par les architectes en quête de modèles de logements

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emblématiques. Ces trois réalisations d’habitat social sont issues de trois concours d’architecture importants et largement publiés. Ils ont été rem-portés par des équipes d’architectes, préoccupés par le mode d’habiter, et s’inscrivent tous dans des quartiers urbanisés. En ce sens, Ils sont révélateurs de la construction de logements propre à leur pays. Il s’agit de trois réponses très différentes, les lauréats de ces concours ayant répondu avec pertinence à la question qui leur était posée en termes d’usage, d’architecture et d’urbanisme.

Les architectes des trois équipes consultées nous ont fourni un tableau comparatif de leurs opérations sur la base de questions communes établies par notre commission. Nous avons repris ci-dessous le déroulement de ce tableau en le regroupant par grandes entités pour en préciser les spécificités remarquables et les commenter brièvement.

L’habitat social Le mode de logement dépend de la culture de chaque pays. Si la France est le seul pays à construiremassivement des logements locatifs, en Espagne le logement en accession sociale - issu d’une volonté politique datant du franquisme - est le mode de construction le plus répandu, tandis qu’en Suisse la location gérée par des coopératives est une approche très particulière mais très efficace.

La France a développé depuis longtemps lelogement locatif destiné à des personnes aux revenusmodestes. C’est certainement aujourd’hui le seulpays à agir ainsi dans ces proportions, l’Allemagne

ayant actuellement une suroffre de logements, ce qui induit des exigences qualitatives plus fortes ; et la Grande-Bretagne privilégiant l’aide à la personne, avec un parc de logements individuels ou collectifs aux surfaces historiquement plus petites.

L’Espagne ne dispose pratiquement pas de logement locatif. L’accession à la propriété y est le mode d’habiter le plus répandu, dans un secteur très concurrentiel avec le risque de spéculation constaté récemment et l’effondrement du marché qui en a résulté. En Suisse, la location gérée par des coopératives est très spécifique. Elle trouve son origine dans un système culturel solidaire de proximité qui n’existe pas sous cette forme dans le système français, même coopératif. Ces différences constituent déjà le premier enseignement de cetteanalyse : le logement social orienté vers les popula-tions à faible revenu, l’accession à bas coûts et la location gérée par des coopératives déterminent des systèmes très éloignés dans l’approche financière et culturelle, qui reflètent le mode d’habitat social de chaque pays.

Le site, son contexte, la population concernée Les projets présentent trois types d’habitaten ville. Inscription caractéristique des continuités urbaines dans des zones à habitat très dense, pour Courbevoie ; objet architectural fort au cœur d’unvaste site en cours d’urbanisation, près de Valencia ; topographie à forte pente en périphérie de Zurich, dans un environnement immédiat hétérogène constitué de logements collectifs importants et de pavillons.

Page 36: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Ces réalisations ne s’adressent pas toutesstrictement à des populations à revenus modestes. Seule l’opération de Courbevoie impose des critères de revenu maximal pour l’attribution des logements. Le projet de Valencia en accession à la propriété est en cours de commercialisation au prix de vente de 1 500 €/m2. Le projet suisse s’adresse a priori à des personnes aux revenus modestes mais s’inscrit dans le contexte économique parti-culier de ce pays au niveau de vie élevé2.

Le budget, les caractéristiques du projet Le mode de financement, la fiscalité, le coût des terrains agissent dès l’origine sur chaque situation en fonction du pays. En Suisse, la mise à disposition des terrains pour les coopératives va permettre de bénéficier de coûts de construction moins contraints, et induire des loyers plus faiblespour des logements plus grands. Le terrain restepropriété de la ville, qui conclut avec les coopé-ratives un contrat de fermage de quatre-vingts ans. Les coopératives payent une taxe au m2 et un loyer modeste, calculé à partir de la surface habitable.

En Espagne, le prix de chaque appartement pour cette opération en périphérie de Valencia est peu affecté par le prix du terrain : s’inscrivant dans un aménagement urbain d’envergure, la taille de l’opé-ration et son mode de conception favorisent un coût de construction faible. Le prix de commercialisation peu élevé des appartements en accession à la pro-priété répond à un contexte d’offre très concurrentiel qui induit des logements très optimisés en surface et

aux prestations de bonne qualité.

Dans un site fortement urbanisé et proche de Paris, le prix du terrain est plus élevé à Courbevoie, ce qui impose des logements au rendement très efficace, aux surfaces compactes permettant de s’adapter aux contraintes réglementaires et budgétaires. Le tableau des coûts de construction montre que le coût est le plus élevé en Suisse tandis que celui d’Espagne est extrêmement faible. Compte tenu de la population hébergée, du mode de fi-nancement proposé et du standard de qualité en vigueur, on retrouve les différences propres à chaque pays. La construction et les prestations en Suisse sont très supérieures aux deux autres projets, les standards locaux et le niveau de vie général imposant une résidence soignée. À surface équivalente, les loyers des deuxopérations locatives sont très proches. Cela s’ex-plique partiellement par le mode de financement de l’opération, le coût des terrains et l’échelle de l’opération. Mais cela peut aussi s’expliquer par la fidélisation des locataires en Suisse, compte tenu de la nature du système coopératif qui amène le locataire à adhérer puis à participer à cette formule.

La comparaison des surfaces des logements apporte aussi de nombreux enseignements : lasuperficie du quatre-pièce est de 92 m2 à Courbevoie, 80 m2 à Valencia et 110 m2 à Zurich, les apparte-ments suisses étant étendus à une demi-pièce supplémentaire constituée par la cuisine ouverte

servant de salle à manger. Ces différences s’inscrivent dans une logique claire : optimisation maximale en France intégrant les normes handicapés et les minimums de surface de pièces réglementaires ;compacité et minimalisme extrême pour l’Espagne, compte tenu de la nature concurrentielle du secteur et de l’investissement que constitue l’accession à la propriété ; surfaces importantes en Suisse au vu du niveau de vie élevé3 et de l’offre de logements disponibles dans cette région.

La commande, le concours, les missions Le mode d’accès à la commande présente trois modèles distincts. En France, la situation desarchitectes au regard de la commande est privi-légiée sur le plan financier mais elle est plus sélective. Le concours sur esquisse fait appel à trois équipes indemnisées à hauteur de 9 600 euros. Toutefois, si la limitation à trois équipes suffit à garantir une variété de réponses et assurer le plus souvent l’émergence d’un bon projet, elle favorise les architectes renommés et laisse moins de chances aux équipes peu médiatisées ou débutantes. En France, le concours pose de manière récurrente le problème de la présélection, compte tenu de l’inflation considérable de candidatures.

En Espagne, le concours étant ouvert à tou-tes les équipes d’architectes, le lauréat a été retenu parmi quatre-vingts propositions, sans indemnité aucune malgré un niveau de rendu relativement élevé. S’il peut réserver des surprises et donner une chance à tous, ce système épuise les architectes et paupérise à court terme la profession. La sélection de onze candidats en Suisse, classés et indemnisés à hauteur de 3 900 euros, maquette comprise, ne permet pas non plus d’assurer aux architectes une rémunération correcte. Le dilemme s’avère clair : peu de candidats bien indemnisés, quelques uns un peu, ou beaucoup pas du tout.

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2. Le programme de la ville de Zürich adressé aux sociétés de construction s'intitulait "Logements pour tout le monde". Initialement, la ville voulait favoriser les familles. Par la suite, des besoins en appartements pour personnes âgées et pour jeunes couples ont été identifiés. Grâce aux bonnes pratique locatives des deux coopératives, la population des deux immeubles est assez mélangée. Dès le départ, il y a eu beaucoup de familles étrangères, peut-être en raison de la position périphérique du site. Afin d’éviter la monoculture et la marginalisation des habitants, les coopératives ont opté pour une diversité qui ne favorisait aucune ethnie en particulier. Les appartements ne sont pas subventionnés ce qui exclut les familles aux revenus très faibles. Raphaël Frei, Pool Architekten

3. Produits intérieurs bruts par habitant en 2011 (moyenne de l’Union européenne = 100) : Suisse = 157, France = 108, Espagne = 98.

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Le cahier des charges, le mode d’habiter, le plan Les surfaces des logements sont relative-ment faibles en France et en Espagne. Elles tiennent compte des critères réglementaires et des exigences en vigueur en matière de surface des pièces. Elles ont été significativement réduites en France cestrente dernières années, après avoir beaucoup varié. Modestes dans l’entre-deux-guerres des années 1930-1940, un peu plus grandes dans les années 1950 (environ 50 m2 pour un trois-pièces), les superficies ont ensuite augmenté jusqu’aux années 1970, puis ont baissé vers leur niveau actuel. Globalement, elles ont effectué des mouvements de yo-yo ; mais la surface par occupant a sensiblement augmenté. S’adressant à des populations aux faibles revenus, les superficies constatées en Espagne et en France répondent d’une manière adaptée à la contrainte de coût qui en résulte.

Les trois projets ont en commun la mise en œuvre de formes simples, même si le bâtiment de KOZ, compte tenu de son jeu d’excroissances, apparait à première vue comme plus complexe. La matérialité joue un rôle important dans le projet de Zurich, en raison des conditions météorologiques locales, mais aussi à cause du niveau d’exigence de qualité de la région.

Le projet de KOZ à Courbevoie présente une logique et une efficacité remarquables. C’est le plan le plus traversant, le plus rationnel, d’une certaine manière le plan idéal. Il adopte un habile système de logique structurelle qui permet les émergences des pièces supplémentaires sans modification de la distribution générale. Séquence d’entrée agréable, séparation nuit jour, salle de bains éclairée naturellement, accessibilité aux handicapés généreuse : l’organisation des pièces est sans défaut. Elle marque la limite du genre en proposant une réponse parfaitement adaptée

Suivant le mode de fonctionnement françaisle plus courant, l’exécution des travaux est réaliséepar les entreprises, tandis qu’architectes espagnolset suisses se chargent de cette mission, certainsplans étant dessinés à échelle réelle. La missionexécution, qui est liée en Espagne à un enseigne-ment très technique, assure une maîtrise sérieusedu projet. En complément de la mission d’exécution,la direction des travaux de l’équipe POOL Architekten est confiée à un bureau d’études spécifique et n’est pas assurée par l’architecte. Celui-ci est étroitement associé aux études dès le concours. Ce principe permet de créer des synergies et des échanges en amont du chantier qui favorisent une plus grande efficacité constructive et améliorent la qualité générale du bâti par la mise en commun des savoirs et des retours d’expérience.

Pour ce qui est de la rémunération des architectes, le taux d’honoraires de la maîtrise d’œuvre s’établit à 9,7% du montant des travaux en France, à comparer au taux de 5% en Espagne et 10,75% en Suisse. Les pourcentages attribués aux architectes ramènent ces taux respectivement à 6,3% en France, 3,5% en Espagne et 5,8% en Suisse - mais sans la mission de suivi de chantier.

Le déroulement des trois projets, l’obtention des autorisations administratives et les services de contrôle des études et des travaux suivent un principe relativement similaire. La dévolution des marchés en entreprise générale et non en corps d’états séparés est bien adaptée à la recherche de rationalisation du projet Sociopolis à Valencia, lequel fait appel à des procédés constructifs économiques répétitifs. Enfin, la garantie des travaux est la plus courte en Suisse, pays où la qualité constructive est la meilleure, ce qui interroge sur la confiance mutuelle dans l’acte de bâtir. La garantie décennale apparait alors comme un acte de défiance plutôt que de partage.

à la question posée et constitue en ce sens un modèle abouti. La proposition répond au retour d’expérience du bailleur social, sa culture tendant à construire « pour tous » à travers des « données moyennes majoritaires ».

Le projet de MCBAD à Valencia semble d’emblée répondre à une systématique très inté-ressante : chambres sensiblement de même taille, trame, épaisseur de service en bande servante comprenant cuisine et bains vers l’intérieur de l’immeuble, pièces de vie en façade prolongées par des balcons, évolution facile. Cette logique impose de nombreuses contraintes telles que l’orientation unique relativement fréquente, des salons petits, une entrée face à une chambre. Ces choix de conception compacts, associés à des surfaces d’appartement minimales et à l’adoption de sys-tèmes constructifs modulaires et préfabriqués, réduisent considérablement le coût du projet. Si les préoccupations énergétiques sont bien traitées par cette compacité, le confort d’été semble moins bien assuré, ce qui peut paraitre paradoxal dans un pays au fort ensoleillement.

Le projet de POOL Architekten à Zurich suggère un mode de vie généreux, aux pièces secondaires surdimensionnées, aux cuisines ou-vertes bénéficiant d’une véritable salle à manger. Il n’y a pas de séparation nuit/jour, et certaines chambres sont commandées par le salon, comme souvent dans les pays nordiques à tradition protestante et dans bon nombre d’appartements anciens en France. Quand bien même elle réduit le coût global par un développé de façade plus faible, la profondeur du bâti semble difficilement gérée, même si cette typologie généreuse ne semble pas plus onéreuse, compte tenu de la compacité générale de la construction. On comprend que ce mode de plan trouvera chez l’occupant une appropriation plus libre, plus variée ménageant des pièces isolables ou plus communautaires.

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

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La culture de liberté proposée peut entrer en contradiction avec celle des locataires d’origine étrangère peu habitués à ces espaces ouverts et traversés. En se différenciant des plans normalisés imposés par les cahier des charges très précis des bailleurs sociaux français, le plan suisse inverse la problématique.: il demande au locataire de s’approprier des espaces qui ne lui sont pas familiers, plutôt que de chercher à coller à une réponse idéale au regard des critères moyens de mode de vie supposés du futur occupant.

Chaque projet répond ainsi parfaitement à la question posée par son contexte. Le mode d’habiter correspond bien à une culture, un coût, une population. Si le projet de KOZ approche le plan idéal au regard du cahier des charges du maître d’ouvrage, son caractère figé suscite des interrogations. Celui de MCBAD compense ses défauts par un coût significativement réduit, offrant de réelles possibilités d’accession à la propriété à des populations aux faibles revenus. Le projet de POOL Architekten offre une grande liberté aux locataires, compensant le décalage des modes de vie conventionnels par des surfaces généreuses pour des loyers raisonnables. Ces trois réponses collent exactement au contexte social de chaque pays et à des philosophies du logement spécifiques. Elles interrogent sur les futurs choix de vie que le logement définit, au-delà justement des contextes.

Les caractéristiques du projet, les performances Les réglementations de chaque pays ou celles imposées par l’Europe tendent à se confondre et les avancées techniques et per-formantielles sont finalement adoptées par tous.Si la Suisse a pu longtemps sembler en avance en termes de qualité de construction, et présenter des critères environnementaux élevés, ces préoc-

cupations sont désormais abordées par tous les pays, le montant des charges étant aujourd’hui un élément fondamental du coût global de l’habiter.

On constate ainsi que les critères de perfor-mance entre pays convergent et que les projets présentent de grandes similitudes en ce qui concerne la compacité, les réglementations, la valeur environ-nementale. Pour le maître d’ouvrage, la réduction des charges est désormais un critère très important, dans la mesure où cette diminution permet de garantir la bonne gestion du bâti et d’assurer la solvabilité des résidents.

Néanmoins, les contraintes de rendement de surfaces habitables par rapport aux surfaces de plancher et le caractère notoirement normatif du système français - en particulier en ce qui concerne les normes d’accessibilité aux handicapés - tendent à resserrer l’éventail des plans possibles, compte tenu de la surface optimisée des logements. Si la rentabilité peut sembler légitime, on peut s’interroger sur la réglementation concernant les personnes à mobilité réduite (PMR) : souvent respectée au détriment de parties communes agréables, cette réglementation élaborée à la hâte et très lourde en France, ne semble pas perçue de la même manière dans les autres pays, en particulier en Suisse. Les restrictions qui en résultent induisent une conception du plan contrainte et systématisée. On note cependant que la réglementation espagnole sur les personnes à mobilité réduite est désormais similaire à celle appliquée en France. Mais elle n’était pas en vigueur lors de la conception du projet de Valencia.

En France, les prestations intérieures sont plus modestes et répondent aux enveloppes bud-gétaires du financement du logement social. La notion de bonne gestion y prédomine, tant pour la qualité des finitions des logements loués que dans la qualité de construction et d’équipements

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

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techniques ou thermiques, plutôt plus élevée que dans le marché privé. En Espagne, malgré un coût du bâti faible, les prestations d’accession à la propriété sont bien meilleures compte tenu de la concurrence existant sur ce type de marché. En Suisse, elles sont excellentes pour du logement locatif dans un secteur où l’offre est relativement abondante. Les salles de bains, par exemple, sont partiellement préfabriquées et utilisent des méthodes arrivées à maturité et pourtant peu mises en œuvre en France. La qualité générale relevée s’appuie d’une part sur une maîtrise d’œuvre très technique et une architecture plus épurée, etd’autre part sur des entreprises moyennes solides qui interviennent en corps d’état séparés. En Suisse, le niveau de prestation parie sur la fidélisation du locataire qui peut entrer dans le système coopératif et devenir un membre actif de ce mode solidaire s’appropriant ainsi respectueusement son logement.

La qualité des prestations tient ainsi compte du taux de rotation des occupants, du niveau et du mode de vie des populations accueillies, du comportement culturel du pays et du contexte concurrentiel existant. Ces trois projets montrent le sérieux et la recherche d’efficacité avec lesquels le thème du logement à prix abordable est traité. Les normes et réglementations, en améliorant le confort et les performances, en particulier énergétiques du bâtiment, réduisent les charges. Si elles induisent un coût plancher du bâtiment plus élevé a priori, celui-ci peut être compensé partiellement par des formes rationnelles et compactes et des solutions constructives adaptées.

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progressifs des grands bailleurs sociaux. C’est au fond un aboutissement, ce qui interroge à moyen terme sur l’avenir du logement en France dans sa variété et son expérimentation.

• En Suisse, le logement social fait encore l’objet d’une approche plus libre et plus généreuse en surface, les préoccupations liées au mode de vie des futurs habitants n’étant pas une condition de l’aménagement du plan et la concurrence qualitative étant très forte dans ce pays «riche». L’absence de rationalité du plan est compensée par de grands logements traversants. La culture communautaire suisse, mieux protégée des grandsmouvements de société contemporains, le terrain gratuit et l’esprit pionnier de la coopérative permettent d’aborder le projet plus librement. Le locataire pourra s’approprier à son gré cet espace disponible, au-delà de sa culture d’origine.

S’il est difficile de comparer les trois projets de logements sans prendre en compte leur environ-nement social, culturel et économique, cette éva-luation est cependant riche d’enseignements. Elle montre que si l’architecture suit les critères de la mondialisation en diffusant des réalisations qui, par leur expression architecturale réussie, peuvent inspirer tous les architectes et dont l’image peut être déclinée partout dans le monde, les projets de logements exemplaires répondent en réalité subtilement aux caractéristiques de chaque culture.L’architecte avide de projets contemporains fortstrouvera dans ces réalisations des formes sédui-santes mais ne pourra les transposer littéralement, ces projets étant l’expression du sens, des régle-mentations, des niveaux de vie et des significations propres à chaque contexte.

n

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

CONCLUSION En matière de satisfaction des usagers, ilest trop tôt pour connaître l’avis des habitants du projet de MCBAD à Valencia, actuellement en voie d’achèvement. Mais le retour d’impression des occupants des réalisations de KOZ à Courbevoie etde POOL Architekten à Zurich est extrêmement positif. Au-delà de la fierté de vivre dans une résidence aux qualités architecturales remar-quables et signifiantes, les réponses semblent parfaitement adaptées à la question posée du «bien habiter». Et si toute comparaison littérale entre les trois opérations est impossible, comme cela vient d’être dit, on peut dégager de cette analyse quelques remarques.

• L’économie du projet en Espagne répond à un coût minimal et induit un recours à des solutions adoptées dans les années de reconstruction en France qui s’adaptent aux normes et techniques d’aujourd’hui. Cette réponse efficace en plan pourrait être critiquée pour sa rigidité mais elle offreun prix très bas et des prestations très correctes. On peut cependant s’interroger plus largement sur le principe d’accession à la propriété pour les revenus modestes qui a conduit les investisseurs à construire massivement dans une optique spéculative. L’offre de logements est aujourd’hui pléthorique et souvent localement inadaptée. Le projet espagnol échappe cependant à cet état, s’appuyant sur sa bonne localisation en périphérie de Valencia, un prix compétitif, des qualités architecturales sûres.

• En France, le plan proposé par KOZ a su tirer parti de la réglementation, avec un plan fonctionnel, sans place «perdue», tout en donnant une bonne qualité d’usage au parcours d’accès comme au logement. Le mode de vie que dégage ce plan est le fruit d’une lente élaboration en fonction de la population concernée et des retours d’expérience

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éA NNEXES

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

PROGRAMMES DE CONCOURS

OU CAHIERS DE CHARGES

NiDS par KOZ à Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.1

Sociopolis par MCBAD à Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.2

Leimbachstrasse par POOL Architekten à Zurich, Suisse . . . p. A.3

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

KOZ architectesensemble de logements

NiDS à Courbevoie

A.1

-

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

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Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

MCBAD Colomer et Dumont architectesensemble de logements

Sociopolis à València

A.2

PLAN ESPECIAL DEL AMBITO DE ORDENACION DEL SECTOR DE LA TORRE CONDICIONES PROYECTO EDIFICACION PARCELA DATOS GENERALES

SUPERFICIE SOLAR

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL EDIFICABILIDAD OTROS USOS DOTACIÓN APARCAMIENTO ESPACIO LIBRE

PROGRAMA

Nº ESTIMADO VIVIENDAS

TIPOLOGÍA RESIDENCIAL

SUPERFICIE UTIL MAX. VIV.*

TIPOLOGÍA OTROS USOS

PRESUPUESTO CONTRATA (INCLUYENDO 17% GASTOS GENERALES Y 6% BENEFICIO INDUSTRIAL)

VIVIENDA

LOCAL (SIN REVESTIR) APARCAMIENTO

ESPACIO LIBRE

OTRAS CONDICIONES

RELACION SUP. UTIL / SUP. CONST. + ELEM. COMUNES

* Se permitirá un 15% del total del nº de viviendas destinadas a familias numerosas, con una superficie útil máxima de 120 m².

R-03

19. 320 m²t

3.169 m²s

1.980 m²t

232 plazas

VIVIENDA DESTINO VENTA

193

90 m²

TERCIARIO-COMERCIAL

300 €/ m²c

600 €/ m²c

300 €/ m²c

60 €/ m²s

0,75

MARIA COLOMER

Page 46: AMO-Rapport Logement Juin 2013

VergerDans le périmètre de ce concours se trouvent un verger qui est un des mieux conservé sur le territoire de la ville de Zürich. Ce verger marque le paysage est abrite des oiseaux rares à Zürich. Il est également sur la liste des paysages naturels communaux à conserver. Les concepteurs sont appeler à conserver un maximum des arbres, ou de les remplacer avec des arbres d’essences locales. Les arbres à conserver sont indiqués avec une croix. (cf dossier n°4)

Chemin pour piétonsSur la partie sud du terrain est indiqué dans le plan masse un chemin piétonnier. Il est à intégrer dans le projet. (cf dossier n°4)

Route de LeimbachDes tentatives sont en cours pour empêcher l’utilisation de cette route de Leimbach comme itinéraire bis de la route principale du Sihlthal. Dans ce sens la route de leimbach deviendrait une liaison de quartier pour les modes douces pour accéder aux paysages naturels dans les alentour. Les concepteurs sont demandés à intégrer cet aspect dans la conception de la route de leimbach dans le périmètre du concours afin de relier le projet avec son environnement proche.

Attention : des éventuels corrections du profil de la route doivent être réalisées en dehors du concours est sont seulement de l’ordre indicative. ÉconomieLe rapport qualité / prix du futur projet doit être optimisé afin de rester compétitif dans le futur. Les coûts de construction et les couts de maintenances doivent être faibles. Le Maitre d’ouvrage est cependant prêt à renoncer à un coefficient d’occupation des sols max. au profit d’une qualité optimal du projet et d’une solution adaptée aux contraintes géologiques du terrain. Les principes du projet élaboré dès la phase du concours définissent en partie les couts d’un projet. Dans la conception des volumes, l’accessibilité, la structure, l’adaptabilité, le choix des matériaux résident une grand potentiel d’économies finacières.

La commission technique de ce concours veillera en particulier à l’optimisation des points suivants :- rapport volume construits (m3) / surface utile (m2, surface locative)- coûts de construction par unité d’habitation

RépartitionUne faisabilité de partage équitable (logements, accès etc.) entre les deux coopératives doit être démontrée.

PhasageUn phasage entre les deux terrains du périmètre alloué au concours doit être possible. Un phasage à l’intérieur d’un terrain est seulement souhaité.

CAHIER DES CHARGES DU PROJET

Insertion urbaineToutes les constructions, installations y compris les alentours sont à concevoir par rapport à eux-mêmes et leurs contexte urbain et paysagé afin d’obtenir le meilleur impact sur l’ensemble urbain. PBG, Planungs und Baugesetzt Kanton Zürich (règlementation urbaine du canton de Zürich)

AccèsDes variantes sur la route d’accès sont permises à conditions :- entrée et sortie sur la route de Leimbach : 3m de large pour chaque un, ensemble en double sens ou séparée en sens unique, radius du virage : 5m- rampes / parking selon les normes VVS

Écologie et environnementLes processus de planification et de construction doivent être réalisés selon des critères environnementaux. Le standard Minergie est recherché. La future réalisation doit être conçue afin de faciliter la vie selon des principes environnementaux. La conception doit répondre aux points suivants :- Utilisation économe du sol. Minimiser la surface imperméable. Concevoir un espace extérieur varié et naturel d’une haute qualité.- Arbres et arbustes en essence locales ; le potentiel naturel du terrain est à utiliser de façon optimal.- Traitement extensive des surfaces verts et toitures terrasses (végétalisation).- Utilisation des matériaux écologiquement justifiable et solide.- Econome en énergie pour la construction et la maintenance. Conception de la volumétrie et son orientation selon des critères économe en énergie.- possibilité pour démantèlement

TerrainLes études géologiques déjà réalisé démontrent un terrain délicat. Le glissement horizontal et vertical du sol peut changer rapidement. Des tassements très variables doivent être pris en compte. Il est souhaitable de réduire l’emprise au sol et de construire les sous-sols de façon monolithiques. La construction de bâtiments indépendants pourrait permettre des tassements variables. Il est souhaitable de construire les deux premiers sous-sols en un seul élément rigide. Les charges des bâtiments devraient d’être égales ou légèrement inférieurs au déblai. Des remblais ne sont pas autorisés (surcharges). Le coefficient maximal des sols de ce terrain n’est pas recherché. Coûts et utilisations doivent être équilibrés. (Cf P. 17 Economie).

Deux heures de conseil individuel du bureau Gysi, Leoni, Mader AG sont mis à disposition pour la conception des bâtiments et des fondations. Tel…

Eau de surfaceIl est demandé de canaliser l’eau de surface dans des tranchés afin de le déverser dans le Riesbach.

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

Page 47: AMO-Rapport Logement Juin 2013

A.3

POOL Architekten architectesensemble de logementsLeimbachstrasse à Zürich

PROGRAMME

Répartition des logements 120 logements répartis comme suit (surfaces utiles hors cloisons) :• 60 – 95m2, 2 – 3,5 pièces logement, 10%• 95 – 110m2, 4 – 4,5 pièces logement, 30%• 110 – 125m2, 5 – 5,5 pièces logement, 50%• 125 – 140m2, 6 – 6,5 pièces logement, 10%

- afin d’optimiser l’organisation en plan il est possible de proposer des espaces avec salles d’eau intégré (ateliers chambre simple) qui pourrait être loué indépendamment.- il est possible de proposer des maisonnettes avec un rapport qualité / prix raisonnable.- des combles avec un éclairage direct naturel de 6m2 mini et des cuisines américaines de 12m2 mini. sont considéré comme une demi-pièce.- des salles de bains avec un éclairage direct naturel sont préférables :Logements à partir de 3,5 pièces doivent disposer de 2 salles de bains, à partir de 4,5 pièces baignoire et douche séparée, machine à laver intégrée.- chaque logement doit disposer de 10m2 espace privatif à l’extérieur.- un maximum de logement doit être accessible au PMR sans des moyens constructifs et financière excessive. Le cas échéant, les logements devraient être adaptables aux PMR. Le nombre des ascenseurs doit être optimisé. Au de las de 3 étages un ascenseur doit être prévu. (Compte tenu de la grande qualité des logements attendus du MO, les MOE décideront eux-mêmes ce qui est cohérent au projet)- les accès et les distributions des logements disposeront des espaces de communications pour l’ensemble des habitants. Des lieux comme les garages, les buanderies et les accès aux logements doivent d’être conçu comme des espaces de rencontres.

Espaces secondairesEspaces de rangement : environ 1m2 / pièces, au minimum 4m2 ou des rangements à armoires encastré à proximité de l’entrée.

Compartiment dans la cave : au minimum 8m2 / logement

Buanderie : un espace pour 6-8 logements à proximité des logements, accessible à toute heure. Un espace pour sécher le linge pour 6 logements, dito

Espace à vélo, poussettes : facilement accessible environ 4m2 / logement

Espaces secondaire à louer séparément : non prévu

Espace poubelles à l’extérieur : un container de 800 litres pour 10 logements

Espaces pour compost à l’extérieur : 50m2

Locaux techniques : environ 120m2 répartie sur l’ensemble du bâtiment

Espace commun : environ 70m2, ventilé, avec cuisine, WC, espace de rangement

Espace matériel pour maintenance (concierge) : environ 30m2 accessible depuis l’extérieur

Protection civile 2 espace / 3 pièces sur l’ensemble du projet. Pas de conception détaillée demandé.

ParkingNombre de parking selon la règlementation en vigueur de la ville de Zürich. Le MO souhaite 1,2 places de parking par logement. 10% accessibles facilement à l’extérieur ou au sous-sol. Les reste des places doit être couvert ou dans un parking au sous-sol. La conception des espaces d’accès au sous-sol doit éviter les recoins et des espaces non dégagés pour des raisons de sécurité.

Espace extérieursLe MO recommande aux MOE d’intégrer pour la conception des abords des bâtiments un paysagiste dans l’équipe. L’espace extérieur doit être fonctionnel, structuré et hiérarchisé, et des espace commun doivent être identifiable.

Usages optionnels (crèche, maternelle etc.)Le projet doit disposer d’un espace de 120m2 avec possibilité d’y aménager une crèche, maternelle etc. Cet espace se situera au rdv avec un accès direct vers un espace extérieur de 200 m2. Un éventuel aménagement en logement doit être prévu.

CRITÈRES DE JUGEMENT • urbanisme, architecture, espace libre autour des bâtiments• logements, environnement habité• respect de l’environnement, économie• impression générale

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Page 48: AMO-Rapport Logement Juin 2013
Page 49: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

NORMES ESPAGNOLES

D’ACCESSIBILITÉ

AUX PERSONNES À MOBILITÉ

RÉDUITE

Réglementation espagnole sur l’accessibilité aux handicapés (extraits). . . . . . . . . . . . . . . p. A.4

37

Page 50: AMO-Rapport Logement Juin 2013
Page 51: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Documento Básico SUA Seguridad de Utilización y Accesibilidad

SUA.A – 6

Uso Residencial Público Edificio o establecimiento destinado a proporcionar alojamiento temporal, regentado por un titular de la actividad diferente del conjunto de los ocupantes y que puede disponer de servicios comunes, tales co-mo limpieza, comedor, lavandería, locales para reuniones y espectáculos, deportes, etc. Incluye a los hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos, etc. Uso Residencial Vivienda Edificio o zona destinada a alojamiento permanente, cualquiera que sea el tipo de edificio: vivienda uni-familiar, edificio de pisos o de apartamentos, etc. Uso restringido Utilización de las zonas o elementos de circulación limitados a un máximo de 10 personas que tienen el carácter de usuarios habituales, incluido el interior de las viviendas y de los alojamientos (en uno o más niveles) de uso Residencial Público, pero excluidas las zonas comunes de los edificios de viviendas. Uso Sanitario Edificio o zona cuyo uso incluye hospitales, centros de salud, residencias geriátricas, consultorios, cen-tros de análisis clínicos, ambulatorios, etc. Vivienda accesible para usuarios de silla de ruedas Vivienda que cumple las condiciones que se establecen a continuación:

- Desniveles - No se admiten escalones

- Pasillos y pasos - Anchura libre de paso ≥ 1,10 m - Estrechamientos puntuales de anchura ≥ 1,00 m, de longitud ≤ 0,50 m y con separa-

ción ≥ 0,65 m a huecos de paso o a cambios de dirección - Vestíbulo - Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos. Se puede invadir con el

barrido de puertas, pero cumpliendo las condiciones aplicables a éstas - Puertas - Anchura libre de paso ≥ 0,80 m, medida en el marco y aportada por no más de una

hoja. En el ángulo de máxima apertura de la puerta, la anchura libre de paso reducida por el grosor de la hoja de la puerta debe ser ≥ 0,78 m

- Mecanismos de apertura y cierre situados a una altura entre 0,80 - 1,20 m, de funcio-namiento a presión o palanca y maniobrables con una sola mano, o son automáticos

- En ambas caras de las puertas existe un espacio horizontal libre del barrido de las hojas de diámetro Ø 1,20 m

- Distancia desde el mecanismo de apertura hasta el encuentro en rincón ≥ 0,30 m - Mecanismos - Cumplen las condiciones que le sean aplicables de las exigibles a los mecanismos

accesibles: interruptores, enchufes, válvulas y llaves de corte, cuadros eléctricos, in-tercomunicadores, carpintería exterior, etc.

- Estancia principal - Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amue-blamiento de la estancia

- Dormitorios (todos los de la vivienda)

- Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amue-blamiento del dormitorio

- Espacio de aproximación y transferencia en un lado de la cama de anchura ≥ 0,90 m - Espacio de paso a los pies de la cama de anchura ≥ 0,90 m

- Cocina - Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amue-blamiento de la cocina

- Altura de la encimera ≤ 85 cm - Espacio libre bajo el fregadero y la cocina, mínimo 70 (altura) x 80 (anchura) x 60

(profundidad) cm

TÍTULO II. DISPOSICIONES SOBRE ACCESIBILIDAD

Artículo 5. Generalidades.

Para obtener la accesibilidad al medio físico, las soluciones o sistemas que se establezcan han de respetar los siguientes requisitos:

a. Uso común para todos los usuarios y usuarias. Los sistemas serán, en la mayor medida de lo posible, universales y adecuados para todas las personas, huyendo de la proliferación de soluciones específicas que puedan suponer una barrera para otros usuarios y usuarias. Serán en consecuencia sistemas compatibles sencillos y seguros para todos los usuarios y usuarias.

b. Información para todos los usuarios y usuarias. Los espacios, los servicios y las instalaciones, en los casos de uso público, deben suministrar la información necesaria y suficiente para facilitar su utilización adecuada y con las mínimas molestias o inconvenientes para los usuarios y usuarias. Estarán, en consecuencia, debidamente señalizados mediante símbolos adecuados.

El símbolo internacional de accesibilidad para personas con movilidad reducida y los correspondientes a personas con limitación sensorial, será de obligada instalación en lugares de uso público donde se haya obtenido un nivel adaptado de accesibilidad. Estos símbolos y sus grafismos se reseñan en el anexo I de la presente disposición.

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES SOBRE ACCESIBILIDAD EN LA EDIFICACIÓN

Artículo 6. Edificios de vivienda.

Los edificios de vivienda deben ser tratados, por estar dedicados a un uso que constituye un derecho básico de las personas, con una especial consideración. Se establecen los siguientes tipos de edificios de vivienda, en función del nivel de accesibilidad de las viviendas que contiene y de las posibilidades de accesibilidad de que dispone:

a. Edificios con viviendas adaptadas: Con objeto de garantizar el acceso a la vivienda a personas con discapacidad, en aquellos edificios en que se utilicen fondos públicos, ya sean de promoción pública o promoción privada de protección oficial, se reservará un número determinado de viviendas y de plazas de aparcamiento siempre que existan garajes vinculados a la edificación, según el tamaño de la promoción, en las condiciones y número que se determinará reglamentariamente y, como mínimo, un porcentaje no inferior al 3 % del número total. En los edificios en que se ubiquen, tendrán el nivel de accesibilidad adaptado en las siguientes partes del edificio:

o El interior de las viviendas reservadas, deberá ser construido conforme las determinaciones que se desarrollarán reglamentariamente. Necesariamente estas viviendas se adaptarán a las necesidades específicas de la discapacidad que sufra la persona que la vaya a habitar.

o Los elementos comunes de acceso a dichas viviendas desde la vía pública hasta el interior de la vivienda mediante un itinerario peatonal.

A.4

Page 52: AMO-Rapport Logement Juin 2013
Page 53: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

LE PRINCIPE SUISSE

DES COOPÉRATIVES

DE CONSTRUCTION

D’UTILITÉ PUBLIQUE

Plaquette de présentation des coopératives (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . pp. A.5 et A.6

39

Page 54: AMO-Rapport Logement Juin 2013

X | � Der dritte Weg im Wohnungsbau

fédérhabitationCommunauté d’action pour la promotion du logementwww.federhabitation.ch

ConstruCtion De logements : la troisième voie

les coopératives de construction d‘utilité publique en suisse

La troisième voie entre location et propriété :

Les coopératives de construction d’utilité publique en Suisse

un logement sur vingt en suisse appartient à l’une des �500 coopératives

de construction et d’habitation. Celles-ci incarnent des valeurs traditionnelles

de notre pays telles que : entraide, solidarité, démocratie, subsidiarité,

enracinement local.

Cette brochure montre comment et pourquoi la troisième voie est utile aux

habitants des coopératives ainsi qu’à toute la société.

2 | 3 Construction de logements : la troisième voie

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

Page 55: AMO-Rapport Logement Juin 2013

160 000 logements singuliers

Les trois voies dans la construction de logements8,8 % soit près de 266 000 logements constamment occupés appartiennent aux organes d’utilité publique, 5,� % ou env. �60 000 aux seules coopératives d’habi-tation. une grande part d’entre eux ont été con- struits dans les années suivant la seconde guerre mondiale. Depuis lors, l’activité de construction a régressé dans la majorité des régions et la part de marché des coopératives a commencé à diminuer. Depuis dix ans, l’activité a cependant repris de façon marquée dans la construction, spécialement dans la région de Zurich.Des coopératives ont même construit une part de logements en propriété et les ont protégés, au moyen de clauses particu- lières, contre une revente spéculative.

source: statistik-info nr. 20/2004, genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

logements en location logements en propriété logements de maîtres d‘ouvrage d‘utilité publique

56.6 %

34.8 %

8.8 %

Un logement sur vingt appartient à une coopérative dans notre pays ; dans

des villes comme Bienne ou Zurich, la proportion est même de un sur cinq.

les quelques �500 coopératives d’habitation qui les ont construits incarnent

des valeurs traditionnelles en suisse : entraide, solidarité, démocratie,

subsidiarité, enracinement local.

Le principe de l’utilité publique écarte toute spéculation et garantit un

loyer fondé sur les coûts. Presque toutes les coopératives sont ancrées

statutairement à ces principes. Fondations, communes et certaines sociétés

anonymes sont d’autres types de maîtres d’ouvrage d’utilité publique.

Conséquence de l’utilité publique, les logements de coopératives sont, en

moyenne, meilleur marché que l’ensemble des logements loués, et ce à raison

de 20 % env.

La troisième voie comporte donc des avantages multiples : les résidents

bénéficient de loyers avantageux et de multiples offres complémentaires

(équipements communs, prestations de service sociales, etc). la société

profite du pouvoir d’intégration des quartiers de coopératives. l’économie

est heureuse si ses employés peuvent trouver un habitat abordable à une

distance raisonnable. et preuve à l’appui, les collectivités publiques

économisent des fonds de l’aide sociale lorsque des ménages financièrement

faibles peuvent se loger à des conditions favorables.

Les premières coopératives ont été fondées il y a plus de cent ans et ont

créé au fil des ans près de �60 000 logements ; si l’on compte tous les

logements de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, il faut en ajouter encore

�00 000 au bas mot.

villes, cantons et Confédération ont facilité le départ de nombreuses

coopératives en les soutenant – que ce soit par la mise à disposition de terrain

à bâtir, l’octroi de prêts avantageux ou de cautionnements, ou par un

subventionnement ciblé aux logements.

Pourquoi la construction de logements de coopératives et d’utilité

publique est si forte en Suisse ? voilà une bien longue histoire. la présente

brochure entend susciter une prise de conscience à ce sujet. elle veut faire

comprendre que les pouvoirs publics doivent mener aujourd’hui encore une

politique du logement si elles souhaitent préserver cet important héritage et

en faire profiter les générations futures.

160 000 logements singuliers

Les trois voies dans la construction de logements8,8 % soit près de 266 000 logements constamment occupés appartiennent aux organes d’utilité publique, 5,� % ou env. �60 000 aux seules coopératives d’habi-tation. une grande part d’entre eux ont été con- struits dans les années suivant la seconde guerre mondiale. Depuis lors, l’activité de construction a régressé dans la majorité des régions et la part de marché des coopératives a commencé à diminuer. Depuis dix ans, l’activité a cependant repris de façon marquée dans la construction, spécialement dans la région de Zurich.Des coopératives ont même construit une part de logements en propriété et les ont protégés, au moyen de clauses particu- lières, contre une revente spéculative.

source: statistik-info nr. 20/2004, genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

logements en location logements en propriété logements de maîtres d‘ouvrage d‘utilité publique

56.6 %

34.8 %

8.8 %

Un logement sur vingt appartient à une coopérative dans notre pays ; dans

des villes comme Bienne ou Zurich, la proportion est même de un sur cinq.

les quelques �500 coopératives d’habitation qui les ont construits incarnent

des valeurs traditionnelles en suisse : entraide, solidarité, démocratie,

subsidiarité, enracinement local.

Le principe de l’utilité publique écarte toute spéculation et garantit un

loyer fondé sur les coûts. Presque toutes les coopératives sont ancrées

statutairement à ces principes. Fondations, communes et certaines sociétés

anonymes sont d’autres types de maîtres d’ouvrage d’utilité publique.

Conséquence de l’utilité publique, les logements de coopératives sont, en

moyenne, meilleur marché que l’ensemble des logements loués, et ce à raison

de 20 % env.

La troisième voie comporte donc des avantages multiples : les résidents

bénéficient de loyers avantageux et de multiples offres complémentaires

(équipements communs, prestations de service sociales, etc). la société

profite du pouvoir d’intégration des quartiers de coopératives. l’économie

est heureuse si ses employés peuvent trouver un habitat abordable à une

distance raisonnable. et preuve à l’appui, les collectivités publiques

économisent des fonds de l’aide sociale lorsque des ménages financièrement

faibles peuvent se loger à des conditions favorables.

Les premières coopératives ont été fondées il y a plus de cent ans et ont

créé au fil des ans près de �60 000 logements ; si l’on compte tous les

logements de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, il faut en ajouter encore

�00 000 au bas mot.

villes, cantons et Confédération ont facilité le départ de nombreuses

coopératives en les soutenant – que ce soit par la mise à disposition de terrain

à bâtir, l’octroi de prêts avantageux ou de cautionnements, ou par un

subventionnement ciblé aux logements.

Pourquoi la construction de logements de coopératives et d’utilité

publique est si forte en Suisse ? voilà une bien longue histoire. la présente

brochure entend susciter une prise de conscience à ce sujet. elle veut faire

comprendre que les pouvoirs publics doivent mener aujourd’hui encore une

politique du logement si elles souhaitent préserver cet important héritage et

en faire profiter les générations futures.

Responsabilité sociale dans la location ou la propriété

Lorsqu’il y a suffisamment de

logements pour des ménages dotés

de modestes revenus, le budget

de l’aide sociale s’en trouve allégé.

Les loyers sont nettement inférieurs

dans les coopératives. en 2000, le loyer

moyen pour un logement de coopérative

en suisse était Frs. 2�7.– (20%) moins

cher que le loyer moyen du marché. une

partie de la différence s’explique par les

surfaces habitables généralement

moindres. mais même lorsqu’on calcule

le loyer par mètre carré, les logements

de coopérative restent env. �5% meilleur

marché.

le fait que les logements de coopératives

sont spécialement avantageux même dans

les villes est extrêmement important. Ceci

contribue à une bonne mixité de la popu-

lation et réduit les flux de pendulaires.

source : statistik-info nr. 20/2004,

genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

Loyers nets par logement et par mois

�200��00�000

900800700600500400300200�00

0

francs

log

emen

ts e

n lo

catio

n 10

59.–

log

emen

ts d

e co

op

érat

ives

84

2.–

se loger est un besoin fondamental. la rareté du foncier et les lois du marché

libre limitent l’efficacité des acteurs économiques traditionnels.

L’entraide pour répondre à une extrême pénurie de logements : les

premières coopératives d’habitation sont nées il y a plus de �00 ans. la

solidarité d’un grand nombre de membres leur a conféré stabilité économique

et capacité d’action. elles ont acquis du terrain et l’ont soustrait à la

spéculation. leurs logements simples mais de très bonne qualité ont été

loués au prix de revient.

Des coopératives sont nées ultérieurement en réponse à l’explosion des

prix et à la spéculation immobilière. a nouveau, d’autres coopératives ont

développé des offres de formes spéciales d’habitat ou pour de nouveaux

besoins sociaux.

Chacun doit pouvoir se loger à un prix abordable. le premier but de

toute coopérative d’habitation d’utilité publique est de créer et maintenir un

habitat à des conditions avantageuses. mais avantageux ne veut pas dire

bon marché. les premiers logements simples des coopératives avaient déjà

leur prix. la recette du succès réside dans le principe de l’utilité publique :

autrement dit, des loyers fondés sur les coûts qui, par conséquent, baissent

relativement sur le long terme. Ceci garantit un droit au logement pour les

membres de la coopérative, qui très souvent bénéficient aussi de droits de

codécision.

Les coopératives construisent aussi des logements en propriété, mais

les principes sont les mêmes : la coopérative ne cherche pas à faire de

bénéfices, les logements sont avantageux et protégés contre une revente

spéculative.

La société en tire également des avantages. il règne en suisse une

étonnante «paix du logement» malgré des prix élevés. Ce phénomène est

surtout dû à la solide branche de la construction d’utilité publique qui a un

effet modérateur sur les prix. les coopératives ont une grande efficacité en

terme d’intégration et ceci particulièrement dans les cités. lorsqu’il y a

suffisamment de logements pour des ménages dotés de modestes revenus,

le budget de l’aide sociale s’en trouve allégé.

Responsabilité sociale dans la location ou la propriété

Lorsqu’il y a suffisamment de

logements pour des ménages dotés

de modestes revenus, le budget

de l’aide sociale s’en trouve allégé.

Les loyers sont nettement inférieurs

dans les coopératives. en 2000, le loyer

moyen pour un logement de coopérative

en suisse était Frs. 2�7.– (20%) moins

cher que le loyer moyen du marché. une

partie de la différence s’explique par les

surfaces habitables généralement

moindres. mais même lorsqu’on calcule

le loyer par mètre carré, les logements

de coopérative restent env. �5% meilleur

marché.

le fait que les logements de coopératives

sont spécialement avantageux même dans

les villes est extrêmement important. Ceci

contribue à une bonne mixité de la popu-

lation et réduit les flux de pendulaires.

source : statistik-info nr. 20/2004,

genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

Loyers nets par logement et par mois

�200��00�000

900800700600500400300200�00

0

francs

log

emen

ts e

n lo

catio

n 10

59.–

log

emen

ts d

e co

op

érat

ives

84

2.–

se loger est un besoin fondamental. la rareté du foncier et les lois du marché

libre limitent l’efficacité des acteurs économiques traditionnels.

L’entraide pour répondre à une extrême pénurie de logements : les

premières coopératives d’habitation sont nées il y a plus de �00 ans. la

solidarité d’un grand nombre de membres leur a conféré stabilité économique

et capacité d’action. elles ont acquis du terrain et l’ont soustrait à la

spéculation. leurs logements simples mais de très bonne qualité ont été

loués au prix de revient.

Des coopératives sont nées ultérieurement en réponse à l’explosion des

prix et à la spéculation immobilière. a nouveau, d’autres coopératives ont

développé des offres de formes spéciales d’habitat ou pour de nouveaux

besoins sociaux.

Chacun doit pouvoir se loger à un prix abordable. le premier but de

toute coopérative d’habitation d’utilité publique est de créer et maintenir un

habitat à des conditions avantageuses. mais avantageux ne veut pas dire

bon marché. les premiers logements simples des coopératives avaient déjà

leur prix. la recette du succès réside dans le principe de l’utilité publique :

autrement dit, des loyers fondés sur les coûts qui, par conséquent, baissent

relativement sur le long terme. Ceci garantit un droit au logement pour les

membres de la coopérative, qui très souvent bénéficient aussi de droits de

codécision.

Les coopératives construisent aussi des logements en propriété, mais

les principes sont les mêmes : la coopérative ne cherche pas à faire de

bénéfices, les logements sont avantageux et protégés contre une revente

spéculative.

La société en tire également des avantages. il règne en suisse une

étonnante «paix du logement» malgré des prix élevés. Ce phénomène est

surtout dû à la solide branche de la construction d’utilité publique qui a un

effet modérateur sur les prix. les coopératives ont une grande efficacité en

terme d’intégration et ceci particulièrement dans les cités. lorsqu’il y a

suffisamment de logements pour des ménages dotés de modestes revenus,

le budget de l’aide sociale s’en trouve allégé.

A.5

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Page 56: AMO-Rapport Logement Juin 2013

La Maison Mivelaz à Lausanne recevra ses occupants en février 2008. la ville de lausanne avait reçu en legs l’immeuble à condition d’y construire des logements avantageux pour personnes âgées. elle a mandaté pour cela la Fondation Cités val Paisible et val Fleuri, spécialisée en logements de ce type. la fondation y a aménagé 29 logements très avantageux pour personnes âgées, et dix logements plus grands, de 3 et 4 pièces. Ceux-ci sont répartis à tous les étages et réservés à des familles qui sont prêtes à s’engager dans l’aide aux personnes âgées à titre de solidarité entre voisins. Dans un des plus grands logements réside un «concierge-animateur» engagé à plein temps.

Neuf logements de coopératives sur dix bénéficient d’offres

supplémentaires. l’éventail comprend des locaux communs pour le

lotissement et les manifestations, l’aide de voisinage, voire un propre service

social. De tels quartiers fournissent un effort soutenu au titre de l’intégration

et renforcent la cohésion sociale.

La coopérative est la forme juridique adéquate pour ces objectifs. elle

fait appel à la responsabilité individuelle et donne à chaque membre une voix,

sans égard à son avoir en capital. elle constitue le meilleur «contenant»

économique pour des idéaux tels que l’entraide, la solidarité, la communauté

et la codécision – et ce n’est donc pas un hasard si elle est largement

répandue dans le pays.

Obligation de qualité. la plupart des coopératives sont des coopératives

de locataires. Celui qui y vit est membre et peut participer aux décisions liées

au règlement des affaires. Ce n’est pas toujours simple, mais cela oblige les

responsables de la coopérative à une plus grande diligence et à une

communication transparente.

Ce n’est donc pas par hasard si, précisément, les coopératives d’habitation

sont souvent les premières ou les seules à rechercher et offrir des solutions

pour d’importantes tâches sociales. Des quartiers de coopérative relativement

récents, ou rénovés de fond en comble, présentent sciemment une large

palette de typologies, de surfaces et de prix. la forte mixité aide aussi à

intégrer des groupes sociaux difficiles. la forme de la coopérative est très

répandue dans les projets de logements pour seniors, handicapés et

personnes dépendantes de soins. Par ailleurs, des projets récents tentent à

nouveau de relier plus étroitement habitat et travail.

Au-delà du simple logement

La coopérative fait appel à la

responsabilité individuelle et donne

à chaque membre une voix, sans

égard à son avoir en capital.

La Maison Mivelaz à Lausanne recevra ses occupants en février 2008. la ville de lausanne avait reçu en legs l’immeuble à condition d’y construire des logements avantageux pour personnes âgées. elle a mandaté pour cela la Fondation Cités val Paisible et val Fleuri, spécialisée en logements de ce type. la fondation y a aménagé 29 logements très avantageux pour personnes âgées, et dix logements plus grands, de 3 et 4 pièces. Ceux-ci sont répartis à tous les étages et réservés à des familles qui sont prêtes à s’engager dans l’aide aux personnes âgées à titre de solidarité entre voisins. Dans un des plus grands logements réside un «concierge-animateur» engagé à plein temps.

Neuf logements de coopératives sur dix bénéficient d’offres

supplémentaires. l’éventail comprend des locaux communs pour le

lotissement et les manifestations, l’aide de voisinage, voire un propre service

social. De tels quartiers fournissent un effort soutenu au titre de l’intégration

et renforcent la cohésion sociale.

La coopérative est la forme juridique adéquate pour ces objectifs. elle

fait appel à la responsabilité individuelle et donne à chaque membre une voix,

sans égard à son avoir en capital. elle constitue le meilleur «contenant»

économique pour des idéaux tels que l’entraide, la solidarité, la communauté

et la codécision – et ce n’est donc pas un hasard si elle est largement

répandue dans le pays.

Obligation de qualité. la plupart des coopératives sont des coopératives

de locataires. Celui qui y vit est membre et peut participer aux décisions liées

au règlement des affaires. Ce n’est pas toujours simple, mais cela oblige les

responsables de la coopérative à une plus grande diligence et à une

communication transparente.

Ce n’est donc pas par hasard si, précisément, les coopératives d’habitation

sont souvent les premières ou les seules à rechercher et offrir des solutions

pour d’importantes tâches sociales. Des quartiers de coopérative relativement

récents, ou rénovés de fond en comble, présentent sciemment une large

palette de typologies, de surfaces et de prix. la forte mixité aide aussi à

intégrer des groupes sociaux difficiles. la forme de la coopérative est très

répandue dans les projets de logements pour seniors, handicapés et

personnes dépendantes de soins. Par ailleurs, des projets récents tentent à

nouveau de relier plus étroitement habitat et travail.

Au-delà du simple logement

La coopérative fait appel à la

responsabilité individuelle et donne

à chaque membre une voix, sans

égard à son avoir en capital.

Le premier immeuble locatif de Suisse au standard «Minergie Eco» est à Coire. la coopérative d’habitation ringstrasse a remplacé 24 anciens logements par 3� nou-veaux en 2006. en réponse aux nuisances routières, une ventilation contrôlée a été choisie. minergie eco signifie grande effica-cité énergétique, mais aussi mode de con-struction sain et écologique à tous égards. la coopérative ayant pu fixer la valeur du terrain à un prix intéressant et bénéficier d’un prêt sans intérêt du Fonds de solidarité de son association faîtière, les loyers sont très avantageux : Frs. �450.– net pour un 4 ½ pièces de �22 m2.www.eco-bauinfo/wohnsiedlung_ringstrasse_chur.htm

De nombreux indicateurs prouvent que l’habitat de coopératives se

distingue de manière exemplaire sous l’angle du développement durable. Par

exemple, le besoin en surface habitable par personne est de 3� m2 en milieu

coopératif alors qu’il est de 44 m2 pour la moyenne de tous les logements

(recensement 2000). nombre de coopératives ne tolèrent pas de sous-

occupation durable de leurs logements et présentent de nouvelles offres aux

intéressés, par exemple lorsque les enfants sont sortis de la coquille.

Un comportement moderne en matière de mobilité est grandement

facilité dans des lotissements urbains de coopératives. un mode de

construction dense sur des zones bien desservies, des stations mobility, un

aménagement convivial pour cyclistes et piétons font que dans les quartiers

de coopératives zurichoises, on compte moins d’autos par habitant qu’en

moyenne citadine. et dans la même ville, près de 60% des surfaces de

capteurs solaires se trouvent sur les bâtiments de coopératives.

Les taux de rénovation des coopératives d’habitation sont plus élevés que

ceux de tous les autres logements – et même supérieurs à ceux de logements

en propriété. autrement dit, les coopératives portent davantage de soin à

leur parc immobilier que les propriétaires privés. lorsqu’une rénovation

devient trop onéreuse, ils investissent dans une perspective à long terme et

créent, grâce à une faible incidence foncière, des immeubles de substitution

avantageux.

Des loyers favorables garantis à long terme sont un autre aspect du

développement durable. Basés sur la couverture des coûts, les loyers des

coopératives sont relativement plus avantageux au fil du temps et ont une

influence modératrice sur l’ensemble du marché. C’est pourquoi les dépenses

des collectivités publiques pour la promotion du logement représentent un

investissement. elles continuent à déployer leurs effets, même lorsque la

promotion – par exemple sous forme de prêts à taux avantageux – est échue

depuis longtemps.

Durable sous tous rapports

Les dépenses des collectivités

publiques continuent à déployer

leurs effets, même lorsque la

promotion est échue depuis

longtemps.

Le premier immeuble locatif de Suisse au standard «Minergie Eco» est à Coire. la coopérative d’habitation ringstrasse a remplacé 24 anciens logements par 3� nou-veaux en 2006. en réponse aux nuisances routières, une ventilation contrôlée a été choisie. minergie eco signifie grande effica-cité énergétique, mais aussi mode de con-struction sain et écologique à tous égards. la coopérative ayant pu fixer la valeur du terrain à un prix intéressant et bénéficier d’un prêt sans intérêt du Fonds de solidarité de son association faîtière, les loyers sont très avantageux : Frs. �450.– net pour un 4 ½ pièces de �22 m2.www.eco-bauinfo/wohnsiedlung_ringstrasse_chur.htm

De nombreux indicateurs prouvent que l’habitat de coopératives se

distingue de manière exemplaire sous l’angle du développement durable. Par

exemple, le besoin en surface habitable par personne est de 3� m2 en milieu

coopératif alors qu’il est de 44 m2 pour la moyenne de tous les logements

(recensement 2000). nombre de coopératives ne tolèrent pas de sous-

occupation durable de leurs logements et présentent de nouvelles offres aux

intéressés, par exemple lorsque les enfants sont sortis de la coquille.

Un comportement moderne en matière de mobilité est grandement

facilité dans des lotissements urbains de coopératives. un mode de

construction dense sur des zones bien desservies, des stations mobility, un

aménagement convivial pour cyclistes et piétons font que dans les quartiers

de coopératives zurichoises, on compte moins d’autos par habitant qu’en

moyenne citadine. et dans la même ville, près de 60% des surfaces de

capteurs solaires se trouvent sur les bâtiments de coopératives.

Les taux de rénovation des coopératives d’habitation sont plus élevés que

ceux de tous les autres logements – et même supérieurs à ceux de logements

en propriété. autrement dit, les coopératives portent davantage de soin à

leur parc immobilier que les propriétaires privés. lorsqu’une rénovation

devient trop onéreuse, ils investissent dans une perspective à long terme et

créent, grâce à une faible incidence foncière, des immeubles de substitution

avantageux.

Des loyers favorables garantis à long terme sont un autre aspect du

développement durable. Basés sur la couverture des coûts, les loyers des

coopératives sont relativement plus avantageux au fil du temps et ont une

influence modératrice sur l’ensemble du marché. C’est pourquoi les dépenses

des collectivités publiques pour la promotion du logement représentent un

investissement. elles continuent à déployer leurs effets, même lorsque la

promotion – par exemple sous forme de prêts à taux avantageux – est échue

depuis longtemps.

Durable sous tous rapports

Les dépenses des collectivités

publiques continuent à déployer

leurs effets, même lorsque la

promotion est échue depuis

longtemps.

Étude comparativede trois ensembles de logementsà Courbevoie, València et Zurich

Page 57: AMO-Rapport Logement Juin 2013

Les questions les plus fréquentes

Pourquoi les logements de coopératives sont particulièrement avantageux ?

les maîtres d’ouvrage d’utilité publique appliquent le principe

des loyers fondés sur les coûts. ils ne versent pas d’intérêt sur

le capital social, ou alors dans une mesure très limitée. un

éventuel produit de liquidation doit être réaffecté au même

but.

Presque toutes les coopératives d’habitation sont tenues

statutairement à ces principes, condition nécessaire à

l’obtention des aides publiques. D’autres statuts juridiques

peuvent également se déclarer d’utilité publique : fondations,

associations et sociétés anonymes d’utilité publique ainsi que

villes ou communes en tant que corporations de droit public.

Logements de coopératives = logements sociaux?non, sont exclusivement réputés logements sociaux ceux dont

les loyers sont réduits par les pouvoirs publics de manière

ciblée. ils sont exclusivement loués à des ménages modestes

selon des critères en matière de revenu, de fortune et

d’occupation du logement. en règle générale, le maître

d’ouvrage est responsable du respect de ces règles. seuls

seront subventionnés les logements qui ont été construits sous

certaines limites de coûts.

il n’y a en suisse que quelques dizaines de milliers de logements

sociaux conformes à cette définition. une partie d’entre eux

font encore l’objet d’un soutien selon lCaP (loi fédérale

encourageant la construction et l’accession à la propriété de

logements) plus connue sous la dénomination Weg. Depuis

quelques années et sous le régime de la nouvelle log (loi

fédérale sur le logement), la Confédération n’accorde plus de

subventions. la pratique des subventions des cantons est fort

diverse et, par conséquent, des données exactes sur le nombre

de logements subventionnés ne sont pas disponibles.

les maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont les partenaires

naturels et privilégiés des collectivités pour développer ce type

de logement. Quand les subventions arrivent à échéance et

que les moyens consacrés à cet effet sont remboursés, le

logement peut être loué librement. le principe des loyers

fondés sur les coûts interdit cependant une hausse arbitraire

du loyer. De très nombreuses coopératives s’en tiennent de

leur propre gré aux prescriptions concernant l’occupation des

logements.

la large majorité des coopératives ne sont pas (plus)

subventionnées et les loyers sont calculés selon les critères

commerciaux usuels dans le respect de leurs statuts.

Quel est le rapport utilité-coût des réductions de loyer ?les loyers de logements pour locataires financièrement faibles

sont réduits du fait que le maître d’ouvrage d’utilité publique

obtient un prêt à intérêt favorable. Celui-ci doit être remboursé

par étapes. les coûts pour les bailleurs de fonds (certaines

villes et cantons, la Confédération n’accorde actuellement plus

de nouveaux prêts directs) ne résident que dans le différentiel

d’intérêts. si les habitants de tels logements bénéficient en

outre de l’aide sociale, celle-ci sera diminuée par l’efficacité du

financement initial. a long terme au delà du remboursement

des prêts publics, les loyers demeurent avantageux et

permettent ainsi de limiter les besoins en prestations sociales.

Cette approche définit une relation coopératives – pouvoirs

publics de gagnant/gagnant.

une étude de la Direction de l’économie du canton de Zurich

a donné les chiffres suivants pour l’année 2000 :

Dépenses de la Confédération, du canton et des communes

pour la promotion du logement dans le canton de Zurich :

25 millions de francs

Economies sur les prestations complémentaires et l’aide

sociale pour personnes dotées de faibles moyens financiers

qui, grâce aux logements subventionnés, ne touchent pas ou

peu de prestations : 22 millions de francs

Produit de la TVA sur le volume de construction ainsi créé :

7.5 millions de francs

Les questions les plus fréquentes

Pourquoi les logements de coopératives sont particulièrement avantageux ?

les maîtres d’ouvrage d’utilité publique appliquent le principe

des loyers fondés sur les coûts. ils ne versent pas d’intérêt sur

le capital social, ou alors dans une mesure très limitée. un

éventuel produit de liquidation doit être réaffecté au même

but.

Presque toutes les coopératives d’habitation sont tenues

statutairement à ces principes, condition nécessaire à

l’obtention des aides publiques. D’autres statuts juridiques

peuvent également se déclarer d’utilité publique : fondations,

associations et sociétés anonymes d’utilité publique ainsi que

villes ou communes en tant que corporations de droit public.

Logements de coopératives = logements sociaux?non, sont exclusivement réputés logements sociaux ceux dont

les loyers sont réduits par les pouvoirs publics de manière

ciblée. ils sont exclusivement loués à des ménages modestes

selon des critères en matière de revenu, de fortune et

d’occupation du logement. en règle générale, le maître

d’ouvrage est responsable du respect de ces règles. seuls

seront subventionnés les logements qui ont été construits sous

certaines limites de coûts.

il n’y a en suisse que quelques dizaines de milliers de logements

sociaux conformes à cette définition. une partie d’entre eux

font encore l’objet d’un soutien selon lCaP (loi fédérale

encourageant la construction et l’accession à la propriété de

logements) plus connue sous la dénomination Weg. Depuis

quelques années et sous le régime de la nouvelle log (loi

fédérale sur le logement), la Confédération n’accorde plus de

subventions. la pratique des subventions des cantons est fort

diverse et, par conséquent, des données exactes sur le nombre

de logements subventionnés ne sont pas disponibles.

les maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont les partenaires

naturels et privilégiés des collectivités pour développer ce type

de logement. Quand les subventions arrivent à échéance et

que les moyens consacrés à cet effet sont remboursés, le

logement peut être loué librement. le principe des loyers

fondés sur les coûts interdit cependant une hausse arbitraire

du loyer. De très nombreuses coopératives s’en tiennent de

leur propre gré aux prescriptions concernant l’occupation des

logements.

la large majorité des coopératives ne sont pas (plus)

subventionnées et les loyers sont calculés selon les critères

commerciaux usuels dans le respect de leurs statuts.

Quel est le rapport utilité-coût des réductions de loyer ?les loyers de logements pour locataires financièrement faibles

sont réduits du fait que le maître d’ouvrage d’utilité publique

obtient un prêt à intérêt favorable. Celui-ci doit être remboursé

par étapes. les coûts pour les bailleurs de fonds (certaines

villes et cantons, la Confédération n’accorde actuellement plus

de nouveaux prêts directs) ne résident que dans le différentiel

d’intérêts. si les habitants de tels logements bénéficient en

outre de l’aide sociale, celle-ci sera diminuée par l’efficacité du

financement initial. a long terme au delà du remboursement

des prêts publics, les loyers demeurent avantageux et

permettent ainsi de limiter les besoins en prestations sociales.

Cette approche définit une relation coopératives – pouvoirs

publics de gagnant/gagnant.

une étude de la Direction de l’économie du canton de Zurich

a donné les chiffres suivants pour l’année 2000 :

Dépenses de la Confédération, du canton et des communes

pour la promotion du logement dans le canton de Zurich :

25 millions de francs

Economies sur les prestations complémentaires et l’aide

sociale pour personnes dotées de faibles moyens financiers

qui, grâce aux logements subventionnés, ne touchent pas ou

peu de prestations : 22 millions de francs

Produit de la TVA sur le volume de construction ainsi créé :

7.5 millions de francs

Est-ce que dans des logements bon marché de coopératives vivent des gens au revenu confortable ?

Des enquêtes montrent que les ménages vivant dans les

coopératives ont en moyenne un revenu relativement modeste.

lorsque des gens, entrés il y a longtemps avec un revenu

modeste arrivent à meilleure fortune, il est légitime et dans

l’intérêt de la coopérative qu’ils puissent conserver leur

logement. nombre de coopératives veillent à ce que les

logements spécialement avantageux reviennent à des personnes

dont les revenus sont faibles. souvent, il y a même des

prescriptions empêchant une sous-occupation des loge-

ments.

Pour les appartements qui ont bénéficié d’une aide des pouvoirs

publics s’appliquent par ailleurs de strictes limites de revenu

et de fortune.

Est-ce que les logements de coopératives s’adressent majoritairement aux classes inférieures ?

en tant qu‘organisations d‘entraide ayant pour but de supprimer

les carences du marché du logement, les coopératives ont

tendance à réaliser un habitat pour les ménages dotés de

revenus bas à moyens. mais sous le statut juridique de

coopérative d‘habitation, des offres dans des segments

supérieurs et pour des propriétaires sont concevables et

souvent judicieuses. ainsi des coopératives traditionnelles

remplacent d‘anciens logements à rénover et très bon marché

par de nouveaux plutôt dédiés à la classe moyenne.

Les coopératives avec statut de locataire sociétaire ont-elles vraiment la capacité d’agir ?

Dans de nombreuses coopératives, spécialement dans les

grandes, les locataires sont simultanément sociétaires et

fournissent, via parts sociales et prêts liés au logement, une

contribution importante aux fonds propres. Ces coopératives

sont organisées démocratiquement. elles accordent des droits

de codécision à l’assemblée générale et en partie aussi dans

les commissions de quartier. Ce concept induit le débat et rend

naturellement plus complexes les prises de décision quant aux

assainissements et aux nouvelles constructions. mais en même

temps, il exige une information soignée et de qualité. De leur

côté, les locataires sociétaires se sentent impliqués et

participent activement à la gestion de leur habitat.

Les coopératives d’habitation peuvent-elles survivre sans l’Etat ?

les coopératives relativement anciennes sont généralement

solides et peuvent financer sans problème de nouveaux projets

par leurs propres moyens. Par contre les coopératives plus

récentes, celles qui sont actives dans des régions périphériques,

ainsi que celles qui développent des projets novateurs peuvent,

le cas échéant, obtenir une aide de départ décisive grâce à un

appui ciblé.

Où se situent politiquement les coopératives ?une enquête réalisée dans la ville de Zurich a montré que parmi

les membres de comité de coopératives, les préférences

politiques sont en règle générale semblables à celles de la

population. Près de la moitié (45%) ont indiqué voter pour les

partis du centre ou de droite.

la coopérative en tant que forme juridique de base sans but

lucratif est très bien considérée dans les milieux bourgeois et

le monde économique. nombre de coopératives, de dimension

limitée et rurales, sont gérées par des membres de partis

bourgeois. Presque toutes s’engagent statutairement en toute

neutralité politique.

Comment fonde-t-on une coopérative ?il arrive parfois que les habitants de logements en location ont

l’opportunité d’acheter leur bâtiment. lorsqu’ils fondent une

coopérative ou veulent adhérer à une autre à cette fin, ils

peuvent obtenir le soutien du service de consultation d’une des

associations faîtières. Ces organisations mettent également à

disposition des instruments de financement avantageux. le

même soutien existe lorsque de nouvelles coopératives sont

fondées pour construire des bâtiments.

�6 | �7 Construction de logements : la troisième voie

A.6

Étude comparativede trois ensembles de logements

à Courbevoie, València et Zurich

Page 58: AMO-Rapport Logement Juin 2013