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PRÉFET DE LA RÉGIONNORD - PAS-DE-CALAIS

Direction régionale de l’environnement,

de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

Ministèrede l'Écologie,du Développementdurable, des Transports et du Logement

Aides en faveur du développement de l’offre de logements locatifs sociaux

en région Nord Pas-de-CalaisBilan 2011

2

Table des matièresVolume global de production 3

Caractéristiques techniques de la production 6

Éléments de coûts 10

Financement 11

En 2011, les objectifs ambitieux de développement de l’offre de logements locatifs sociaux ont été atteints, avec près de 6 800 logements inancés.

Pour répondre au mieux à l’attente des ménages, l’enjeu primordial est de produire des logements là où les dificultés pour se loger sont les plus fortes dans la région. En cohérence avec les orientations nationales, cette territorialisation de la produc-tion se constate particulièrement pour le logement très social : plus de 93% de la production régionale PLAI 2011 se situe en zone B1 et B2 du zonage « Scellier ».

Les logements familiaux se doivent d’être exemplaires en matière de développe-ment durable, à la fois pour la réduction de l’impact énergétique des logements mais également pour la réduction des charges des ménages locataires de ces loge-ments. La production inancée en 2011 répond pleinement à cet enjeu : 70% des logements PLUS/PLAI relèvent d’opérations Bâtiment Basse Consommation (BBC), deux fois plus qu’en 2010.

La dynamique impulsée ces dernières années (cf. bilan 2005-2010 ci dessous) porte aujourd’hui ses fruits, et se traduit concrètement dans la vie des habitants de la région, par la mise en service de 5 300 logements locatifs sociaux neufs en 2011 (deux fois plus qu’en 2007). Le pic de livraison est attendu pour 2012, avec une prévision de 5 600 nouveaux logements mis en service.

Ces résultats reposent sur une forte mobilisation de l’État (DDTM et DREAL) et de l’ensemble des acteurs locaux responsables ou intervenants majeurs des politiques locales de l’habitat.

Ces éléments de bilan sont appelés à être régulièrement mis à jour. Ils permettront d’apporter un éclairage à l’ensemble des acteurs des politiques locales de l’habitat et contribueront ainsi à une connaissance partagée des conditions de production des logements HLM neufs, au sein de la région.

Michel Pascal

Directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

Introduction

1

ÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Liberté · Égalité · Fraternité

PRÉFET DE LA RÉGION

NORD - PAS-DE-CALAIS

Développement de l’offre de

logements locatifs sociaux

Principales caractéristiques

de la production récente

en région Nord Pas-de-Calais(2005-2010)


de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

Ministèrede l'Écologie,du Développementdurable, des Transports

et du Logement

http://www.nord-pas-de-calais.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/mepinalebd-web.pdf

3

Volume global de production

Le développement de l’offre locative sociale en nombre de logements

2007 2008 2009 2010 2011

Nom

bre

de lo

gem

ents

finan

cés

financésPLS

financésPLUS

financésPLAI

483836

16021854

1511

5 1524 935

5 115 4 467

4 074

1253

9091396

12041063

6 698

7 024

7 626 7 717

6 789

Source : MEDDTL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal


269

12421511

310

3764

4074

56

1148 1204

635

6154

6789

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

en n

ombr

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log

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ts

PLA-I

(82,2% en neuf)

PLUS

(92,4% en neuf)

PLS

(95,3% en neuf)

Total LLS

(90,6% en neuf)

Acquisition-Amélioration Neuf Total production

En 2011, les objectifs régionaux am-bitieux de production dans les zones de plus fortes tensions locatives ont été dépassés. Ils étaient de 6 180 logements locatifs sociaux.

Depuis déjà 5 ans, le nombre de logements locatifs sociaux inancés chaque année dans la région atteint des niveaux élevés, proche ou supé-rieur à 7000 logements inancés par an. L’année 2011 conirme cette ten-dance avec des résultats satisfaisants puisqu’ils ont dépassé les objectifs initiaux assignés à la région, avec 6 789 logements inancés en 2011. La part du neuf représente 90% de cette production.

En particulier, les résultats en inan-cement de logement destinés aux publics les plus fragiles (dénommés Prêts Locatifs Aidés d’Intégration-PLAI), s’établissent à un niveau tou-jours très élevé de 1 511 PLAI.

Le «pic» des années 2009 et 2010 correspond à l’effort supplémentaire accordé dans le cadre du plan de re-lance de l’économie.

La part du inancement en neuf repré-sente plus de 90% du inancement du logement social dans la région en 2011. Le recours à l’acquisition -amé-lioration est plus souvent employé pour le développement de PLAI insé-rés dans le tissu existant.

Financement du logement social par produit en neuf et acquisition-amélioration

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PLUS-CD : Prêt Locatif à Usage Social Construction Démo-lition

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLS : Prêt Locatif Social

SISAL : infocentre du suivi des logements aidés

Le développement de l’offre locative sociale 2007-2011 en nombre de logements PLUS/PLAI et PLS

t-

4

Localisation de la production de logements locatifs sociaux : une territorialisation croissante de l’offre de logement

Résultats régionaux PLUS/PLAI par zone Scellier 2003-2011

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

No

mb

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B2

B1

7%14%

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13%

12%11%

13%

24%

60%

65%66%

22%27%

66%

32% 39%

57%54%

64%

60%

60%

24% 22%27%

32%

299 499 544 649 798 780 691 508 399

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2 086 2 365 3 316 3 471 3 580 3 498 3 889 3 789 3 015

751 1 084 1 210 1 184 1 207 1 556 2 199 2 024 2 171

C

B2

B1

Zonage Loi Scellier

Zone B1 (66 communes)

Zone B2 (448 communes)

Zone C (hors Scellier) (1033 communes)

LOI SCELLIER - REGION NORD - PAS-DE-CALAIS

DREAL - ECLAT - DLC - Juillet 2009


5

Depuis 2008, et en cohé-rence avec les orientations nationales, la production se localise de façon crois-sante dans les zones de la région où les dificultés pour se loger sont les plus fortes. Cette territorialisa-tion de la production se constate particulièrement pour le logement très so-cial (93% de la production PLAI en zone B1 et B2). En 2011 la métropole lilloise (Zone B1) représente tou-jours près de 4 logements PLAI inancés sur 10.

Depuis le milieu des années 2000, le nombre de loge-ments sociaux annuellement inancés n’a cessé de croître dans la région Nord Pas de Calais dans le cadre notam-ment du plan de cohésion so-ciale puis du plan de relance de l’économie. Cette dyna-mique impulsée ces der-nières années, et permise par la mobilisation des collectivi-tés locales et des organismes HLM, commence réellement à porter ses fruits en matière de livraison effective comme le montrent les derniers résultats de l’enquête sur le parc locatif social (EPLS) et de l’enquête livraison menée par les DDTM du Nord et du Pas-de-Calais. Ces enquêtes mettent en évidence l’écart pouvant existé entre la date de inancement d’une opéra-tion et sa livraison qui peut excéder 3 ans. En 2011, près

de 5 300 logements ont été mis en service (+ 50 % par rapport à 2007). Le pic de livraison est attendu pour 2012, avec une prévision de 5 600 nouveaux logements mis en service.

Les deux prochaines années verront donc à la fois un volume important de mises en chantier et de livraisons.

609

108

794

1562

2221

291

39% en zone B1

54% en zone B2

7% en zone C

0 500 1000 1500 2000 2500

nom bre de logem ent

PLAI PLUS

Le développement quantitatif de la production de logements locatifs sociaux (inancement et mise en service)


Source : MEDDTL – DREAL – Sisal pour les logements familiaux inancés / EPLS (2005 à 2008) et enquête livraison DDTM 59 et 62 (2009 à 2012) pour les logements familiaux mis en service

5 2505 350

4 6504 350

3 9004 0603 675

5 600

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

logements familiaux financés Logements familiaux mis en service

Répartition de l’offre nouvelle (neuf et acquisition /amélioration) de logements familiaux PLUS/PLA-I par Zone Scellier en 2011

Financement et mise en service de logements familiaux sur la période 2003-2011

6

Caractéristiques techniques de la production

Décomposition de la production de logements locatifs sociaux neufs selon le niveau de performance énergétique attendu

Une amélioration croissante de la performance énergétique des logements familiaux inancés

HPE : Haute Performance ÉnergétiqueTHPE : Très Haute Performance Énergé-tiqueBBC : Bâtiment Basse Consommation

En matière de développement durable, les logements sociaux se doivent d’être exemplaires, à la fois pour la réduction de l’impact énergétique des logements mais également pour la réduction des charges des ménages locataires de ces logements. La production inancée en 2011 répond pleinement à cet enjeu.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Nom

bre de logements

2009 2010 2011

BBC THPE HPE


co

nsom

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en

kW

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2.a

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n é

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< 50 A

51 à 91 B

91 à 150 C

151 à 230 D

231 à 330 E

331 à 450 F

> 450 KW/m 2 par an G

BBC (RT 2012)

RT 2005

240 : moyenne parc

immobilier français

Logement économe

Logement énergivore

HPE (RT 2005 – 10%)

THPE (RT 2005 – 20%)


87% des logements sociaux inancés en construction neuve en 2011 relèvent d’opérations en haute performance énergétique (HPE), très haute performance énergétique (THPE) et bâtiment Basse Consommation (BBC), afichant des niveaux de consommation énergétique attendus inférieurs à la consommation de référence ixée par la réglementa-tion thermique en vigueur (Étiquette énergie ci-dessus).

4 655 logements ont aussi été inancés en 2011 sous le label BBC, dont la loi du 3 août 2009 relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement a prévu la généralisation à partir du 1er janvier 2013.

70% de la production régionale PLUS/PLAI a été inancée sous ce label BBC en 2011, deux fois plus qu’en 2010.

7

Les logements neufs inancés en 2011 dans la région seront toujours très majoritairement chauffés au gaz (près de 90%, +9 points par rapport à 2010) au détriment du mode de chauffage électrique en net recul (- 8 points).

Comme en 2010, le mode de chauf-fage principal au bois reste margi-nal dans la région (1%).

Premiers logements locatifs sociaux passifs inancés en région.

26 logements ont été inancés en 2011 sous le label «Maison passive» (Passiv’ Haus©). Ce label de construction est le plus exigeant en matière de performance énergétique : un logement passif afiche une consommation en chauffage inférieure à 15 kwh/m².an (10 à 25 euros par mois de chauffage soit 75% de moins qu’un logement construit selon la RT 2005), et une consommation d’énergie pri-maire inférieure à 120 kwh/m².an, consommation des appareils ménagers comprise.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

89.6%

7.3%

0.6%

1%

0.9%

Gaz

Electricité

Fuel

Chauf f age urbain

Bois

Mode de chauffage des opérations inancées en 2011 Région Nord Pas de Calais

L’amélioration de la performance énergétique des logements (les bâtiments consomment 43 % de l’énergie et produisent plus de 22 % des émissions de gaz à effet de serre, source Ademe) est un enjeu fort pour les pouvoirs publics relayé par le Grenelle de l’environnement. La France a pris des engagements pour économiser l’énergie et diviser par 4 ses émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050.

Pour un logement donné, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) permet d’établir clairement la relation entre consommation énergétique et changement climatique dû à la concentration des gaz à effet de serre (surtout CO2) dans l’atmosphère. Elles sont traduites sur deux étiquettes, l’étiquette énergie (ci-dessus) et l’étiquette climat qui indique les émissions de CO2 générées par la consommation énergétique du logement. Un logement neuf labellisé BBC consomme ainsi près de 5 fois moins qu’un logement moyen existant du parc immobilier français.


8

Répartition du inancement des logements familiaux neufs par zone Scellier et type d’habitat en 2010 et 2011


Décomposition de la production de logements ordinaires neufs selon le type d’habitat (individuel, collectif, mixte), le zonage Scellier (B1, B2, C)

Zone B1

2010 2011

Zone B2

2010 2011

Zone C

2010 2011

Total

2010

Total

2011

mixte

individuel

collectif

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

76%

7%

17%

85%

4%

11%

44%

39%

17%

40%

43%

17%

24%

70%

6%

47%

39%

14%

53%

31%

16%

59%

27%

14%

Dans la région, le parc social individuel existant est important puisqu’il représente 43% des logements sociaux proposés à la location.

Si la production nouvelle continue d’accorder une part importante aux logements individuels (27% de la production 2011), cette proportion tend à diminuer (en baisse de 3 points par rap-port à 2010), sous l’effet conjugué de la concentration progressive de la production dans les secteurs tendus et de la diminution de la part du logement individuel inancé en zone C .

La proportion d’habitat collectif augmente ainsi en fonction du niveau de tension locative (zone B1 et dans une moindre mesure B2 du zonage Scellier) traduisant à la fois l’insertion dans des tissus urbains denses et l’obligation de densiier les constructions du fait du coût plus élevé du foncier.

En zone B1, l’individuel pur est rare. A l’inverse, en zones B2 et C, il est proche de 40%.

En 2011, l’habitat individuel en zone C recule fortement au proit de la construction d’habitat collectif, sans qu’il soit possible aujourd’hui de tirer des enseignements sur cette tendance.

9

Typologie des logements neufs familiaux inancés sur la période 2005-2011

Évolution de la surface des logements neufs familiaux sur la période 2005-2011

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

S.U. moyenne en m

²

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

T1 T2 T3 T4 T5 +

105

100

107 106 105 106 106

9191

87

89

89

9090

72 73 73 73 7371 71

5353535254 53 53

3024 2528 28

35

25

Ventilation de la production de logements neufs familiaux selon la typologie sur la période 2005-2011

24,7%

18,6%

39,8%

28,2%

1,2%1%1% 2,9%

2,0%3,6%

5,8%

23,5%22,6%

28%

17,9%18,7%

40,6%

39%

40,7% 43,4%42%

46,8%

26,1%

29,2%

34,6%

36%

27,1%

27%

3,3%3,3%3%4,6%4,8%4,5%

5,7%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

T1 T2 T3 T4 T5 +

Pour un type de logement donné, la surface des logements neufs familiaux inancés depuis 7 ans est d’une remarquable stabilité, hormis pour les petites surfaces (les T1 ont perdu en moyenne 10m² en 3 ans).

Il n’en est pas de même concernant la typologie des logements produits sur la même période :

• La baisse du nombre de grands logements (Type 4, 5 et +), sensible de 2005 à 2009, se stabilise depuis 2 ans autour de 30%. La proportion de T5 et + demeure très faible.

• La production de petits logements (T1) en baisse sensible depuis 2005 marque un rebond en 2011 et représente 3% du total inancé.

• La production a largement proité aux logements de surface intermédiaire (2/3 de T3 et T2). Après un pic observé en 2010, les logements de 3 pièces d’un peu plus de 70m² représentent près de 44% de la production 2011.

Source : MEDDTL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal Source : MEDDTL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal

10

Surface utile (SU) = surface habitable + moitié des surfaces annexes (caves, balcons, loggia...)

Éléments de coûts

Évolution du coût moyen des logements neufs familiauxPLUS/PLA-I/mixte sur 7 ans

120

260

940

140

290

1100

160

270

1200

180

310

1250

170

350

1260

170

340

1280

180

330

1300

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

En €

/m2

de

surf

ace

uti

le

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Coût deconstruction

Chargefoncière

prestationsintellectuelles

1320

1630

1740 1780 17901810

1530

Après une forte hausse de 2005 à 2008 (+ 32% en 4 ans en région), portée par le renchérissement du coût de construction, le coût moyen d’un HLM neuf augmente légèrement depuis 3 ans pour s’établir à 1 810 euros par m2 de surface utile H.T en 2011. Il est légèrement supérieur au prix moyen constaté au niveau national (1 800€/m2 de S.U. en moyenne nationale; Rhône Alpes 1900, PACA 2100, IdF 2950).

Les deux autres postes constitutifs du prix de revient prévisionnel des opérations neuves, la charge fon-cière et les prestations intellectuelles sont stables depuis 3 ans, même si la charge foncière tend à bais-ser sur cette période pour se ixer à 330 €/m2 de S.U. en 2011(moyenne nationale à 340). Dans d’autres régions comparables, les évolutions 2010/2011 de la charge foncière sont contrastées :

+ 3% en Rhône Alpes à 396 €/m² de S.U.,

-26% en PACA à 444 €/m² de S.U.,

-23% en Ile de France à 686 €/m² de S.U.,

La stabilisation de la charge foncière dans notre région ne doit pas s’interpréter comme une réduction des coûts (achat de terrain) mais sans doute comme le fruit d’une meilleure utilisation des droits à construire.


Évolution du coût moyen H.T. des logements neufs familiaux PLUS/PLAI/Mixte sur 7 ans en région

11

Financement

Décomposition du plan de inancement par zone Scellier pour les logements familiaux neufs en PLUS et PLA-I en 2011 (hors VEFA)

Tant pour les logements inancés en PLA-I qu’en PLUS, la part des prêts foncier et construction de la Caisse des dépôts et Consignations (CDC) est prépondérante dans le inancement du logement social. Elle concoure pour 2/3 au moins du prix de revient des opérations dans les zones de fortes tensions locatives (zone B1 du Scellier) et monte à 80% ou plus dans les zones détendues. Les efforts de inan-cement de l’Etat1 se concentrent sur le Prêt Locatif Aidé d’Intégration-PLAI destiné aux publics les plus fragiles à proportion égale dans les zones tendues B1 et B2, dans une moindre mesure en zone déten-due C. Il est accompagné sur ce plan par les collectivités (près de 12% de subvention pour les PLA-I en zone B1) et les maîtres d’ouvrages par recours à leurs Fonds propres. Cet ensemble représente 30% de la part du inancement du PLA-I en zone B1. Le inancement en PLUS est lui porté par les prêts de la CDC et l’apport sur Fonds propres (autour de 17%) des maîtres d’ouvrages du logement social. La participation d’Action logement contribue au bouclage des opérations.

1 Cette aide directe s’est inscrite dans un effort global de l’État de plus de 180 millions d’euros (hors aides personnalisées au logement) composé d’avantages iscaux et de prêts à taux préférentiel accordés aux bailleurs sociaux.

10,5% 12,4% 8,9%19% 16,6% 17%

76,2% 84,4%

75%

11,5%3,3%

7,7% 6,4%

70%

81%79%

4,8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PLAIZone B1

PLAIZone B2

PLAIZone C

PLUSZone B1

PLUSZone B2

PLUSZone C

Subvention État

Subventioncommune EPCI

Autres

Prêts CdC

Fonds propres

Plan de inancement des logements familiaux neufs en PLAI et PLUS par zone Scellier en 2011

1

PRÉFET DE LA RÉGION

NORD - PAS-DE-CALAIS

Développement de l’offre de

logements locatifs sociaux

Principales caractéristiques

de la production récente

en région Nord Pas-de-Calais

(2005-2010)


de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-CalaisMinistère

de l'Écologie,

du Développement

durable,

des Transports

et du Logement

Direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement44, rue de Tournai - BP 259 - 59019 Lille cedex

Tél. 03 20 13 48 48 Fax. 03 20 13 48 78

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2012

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Aides en faveur du développement de l’offre de logements ... · BBC : Bâtiment Basse...

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