Les différents types de mandat

 

La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet. Cette loi rend obligatoire le mandat. Le mandat est un contrat passé entre le vendeur (le mandant) et l’agence immobilière (le mandataire). Ce contrat définit le bien à vendre, son prix, le montant de la commission de l’agence immobilière, qui paiera la commission (le vendeur ou l’acheteur), si le mandat est exclusif ou pas, etc…

Le mandat est très encadré par les lois qui protégent les consommateurs. En signant un mandat vous êtes donc protégés, car le professionnel ne pourra pas sortir de la mission que vous lui avez donné.

1. La signature d’un mandat est-elle obligatoire ? 2. Quel est le contenu exact du mandat ? 3. Quelle est la différence entreun mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif ? 4. A la charge de qui est normalement la rémunération de l’agent immobilier ?

La signature d’un mandat est-elle obligatoire?

Oui, si vous souhaitez confier la vente de votre appartement ou de votre maison à un agent immobilier. Un agent immobilier ne peut pas faire de publicité pour votre appartement à vendre s’il na pas un mandat (même dans sa vitrine). En signant un mandat vous n’avez rien à payer. Vous n’aurez à payer la commission que si la vente se fait. Le paiement de la commission ne se fait qu’au moment de la signature de la vente définitive chez le notaire. L’agent immobilier ne peut rien réclamer au moment de la signature du compromis.

Lors de la signature du compromis de vente, l’agent immobilier va vous réclamer un chèque pour bloquer l’appartement. Cette somme s’appelle un acompte sur le prix de vente. L’agent immobilier ne peut pas encaisser cette somme sur le compte commercial de son agence. Il est obligé de la mettre sur un compte séquestre ou de remettre cette somme à un notaire s’il n’a pas de compte séquestre.

Lors de la signature de la vente définitive chez le notaire, la somme versée au moment du compromis viendra en déduction du reste du prix dû sur l’appartement. Cette somme ne peut en aucun cas servir à payer les honoraires de l’agent immobilier.

En conclusion le mandat est protecteur pour le vendeur. Vous devez obligatoirement en signer un pour travailler avec une agence immobilière.

Quel est le contenu exact du mandat ?

Comme nous l’avons dit, le mandat est le pouvoir donné au mandataire (l’agent immobilier) d’accomplir au nom du mandant (le propriétaire) un ou plusieurs actes juridiques qui créeront directement ou indirectement des effets à l’égard du mandant.

En vertu de la loi Hoguet qui réglemente le métier d’agent immobilier, le mandat immobilier doit répondre à plusieurs obligations :

Il est obligatoirement être écrit, et doit énoncer les références de la carte professionnelle de l’agent immobilier, de son compte séquestre.

Il doit fixer la mission confiée : vendre un appartement dans le cadre d’une mission exclusive, rechercher un appartement, etc...

Il doit définir les modalités de réception de l’acompte. Le mandant doit habiliter expressément le mandataire à recevoir des fonds pour le compte du mandant. La réception se fait dans le cadre d’une limite qui doit être écrite dans le mandat.

Il doit fixer la rémunération du mandataire. Les honoraires du mandataire sont libres depuis 1986. les honoraires sont fixés individuellement et librement pour chaque affaire en fonction d’un tarif que l’agent immobilier à l’obligation d’afficher sur sa vitrine.

Enfin le mandat doit obligatoirement comporter une clause prévoyant une date précise d’expiration du mandat. Le plus souvent les mandat sont signés pour une période de 3 mois renouvelable, avec une date butoir après laquelle le mandat n’est plus renouvelé.

Quelle est la différence entre un mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif?

Il existe 3 types de mandats de vente :

Le Mandat de vente exclusif : Le mandataire est la seule société à qui vous avez confié la vente de votre appartement. Le mandat est signé pour une période convenue d’un commun accord, le plus souvent de 3 mois. L’exclusivité donne l’obligation de vendre l’appartement vite et bien. Dans le cadre d’un mandat exclusif, votre appartement devient la priorité du mandataire. L'agent immobilier se voit confier le monopole pour trouver un acquéreur. Pendant ce temps (délai incompressible minimum de 3 mois), la vente ne pourra pas être réalisée avec une autre agence ou par le propriétaire lui même. La clause d'exclusivité doit figurer expressement dans le mandat en caractères très apparents

Le Mandat semi exclusif ou Mandat de vente Succès : Le mandat semi-exclusif a pour particularité de laisser l'exclusivité à une seule agence tout en permettant au propriétaire de chercher un acquéreur tout seul. Vous gardez cependant la possibilité de le vendre en direct. Dans ce cas le mandataire pour vous toutes les formalités du compromis de vente. Dans ce cas la commission du mandataire est réduite de 50% et à l’inverse, la somme que vous percevez est augmentée potentiellement d’autant. Si le propriétaire trouve un acquéreur potentiel, il ne peut pas conclure tout seul. Il se doit de le présenter à l'agent immobilier.

Le Mandat de vente non exclusif : Le mandataire est avec d’autres sociétés ou personnes, chargées de la vente de votre appartement. Votre appartement peut être vendu par nous, par le mandataire ou par un mandataire tiers. Vous devez assurer la coordination de tous les acteurs afin que les visites et les propositions d’achat se fassent au mieux.

Compte tenu de la concurrence entre les agences immobilières, vous aurez dans ce cas une forte pression pour faire baisser le prix, chaque agence immobilière voulant être la première à pouvoir vendre votre appartement.

Vous serez libre d’accepter ou de refuser et vous devrez choisir entre des propositions souvent différentes et pas forcément sérieuses. Ce n’est pas la meilleure solution pour vendre vite et bien. Un agent immobilier va préférer faire le maximum pour vendre les appartement qu’il a en exclusivité.

-La durée du mandat :

Le mandat peut être conclu pour une durée limitée ou indéterminée, tel est le cas, quand il est précisé "jusqu'à la réalisation de la vente".Le mandat comprend souvent une période irrévocable de 3 mois, avec une faculté de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant le terme du mandat.

A défaut, le mandat est reconduit tacitement pour un an, date à laquelle le mandat prend automatiquement fin.

Attention : dans tous les cas, et quelque soit le type de mandat, le propriétaire ne pourra pas conclure directement avec un éventuel acquéreur présenté par l'agent immobilier.Cette obligation subsiste pendant les 12 mois qui suivent l'expiration du mandat. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette période, le propriétaire est tenu d'informer l'agent de la transaction. Pour cela, il doit adresser au professionnel un courrier recommandé avec accusé de réception précisant les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire chargé de l'affaire.

A la charge de qui est normalement la rémunération de l’agent immobilier?

Dans le cadre d’un mandat de vente, la rémunération est normalement à la charge du vendeur. Dans ce cas elle est incluse dans le prix de vente. Pour l’acquéreur, c’est plus simple, il ne fait qu’un chèque et surtout il peut inclure la commission d’agence dans le prêt bancaire ce qui augmente les chances de trouver un acheteur solvable.

Pour vous, que la commission soit à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur, cela ne change rien. Le jour de la vente définitive, vous percevrez la même somme des mains du notaire, c’est à dire le « prix net vendeur ».

Quelque soit votre choix, savez que Vivre à Paris sera heureux de vous assister dans la réalisation de la vente de votre bien.

En conclusion, le mandat est un document qui protége le vendeur en précisant les pouvoirs de l’agence et en précisant les conditions de sa rémunération. L’agent immobilier ne peut rien percevoir qui ne soit inscrit au mandat. Sa rémunération n’est

due qu’au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire (au moment de la vente définitive).

A retenir : Le coût de la commission est entièrement libre. L'agence est tenue d'afficher les montants (souvent un pourcentage du montant de la vente) à l'intérieur de l'agence.

L'activité de l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle est strictement réglementée. Mandataire agissant pour le compte de son client, l'étendue de ses pouvoirs doit obligatoirement être constatée dans un mandat écrit.

La mission de l'agent immobilier

Le mandat doit être conclu par écrit. Il doit contenir l'étendue des obligations du mandataire, sa rémunération, ainsi que sa durée.

-Les obligations :L'étendue de la mission confiée à l'agent immobilier doit être définie avec précision dans le mandat. Généralement, le professionnel est uniquement chargé de rechercher un acheteur en engageant les mesures de publicité nécessaires, puis de mettre ce dernier en rapport avec le vendeur en dirigeant les négociations.Pour que l'agent puisse s'engager à signer l'avant contrat, le mandat doit le prévoir expressement.-Le droit à commission :La commission n'est due que lorsque la vente est effectivement conclue par l'intermédiaire de l'agence dûment mandatée.La signature d'un avant contrat ne constitue pas une cause de versement de la commission. Il faut attendre la signature de l'acte définitif après que les conditions suspensives se soient réalisées.La charge de la commission est en principe précisée dans le mandat.Le coût de la commission est entièrement libre. L'agence est tenue d'afficher les montants (souvent un pourcentage du montant de la vente) à l'intérieur de l'agence.

-En pratique : il est d'usage de faire signer une offre d'achat à un acquéreur potentiel. Par cet acte, l'acheteur propose au vendeur d'acheter son bien à tel prix et jusqu'à telle date. Une fois l'offre signée, l'acquéreur est irrévocablement engagé pendant toute la durée de l'offre. Dès l'acceptation de l'offre par le vendeur, un avant contrat est signé.Depuis le 1er juin 2001, il est interdit d'assortir cet engagement d'achat d'une obligation de versement, ainsi que l'exigent encore certains professionnels.

Les conseils avant d'acheter un logement ancien

Evaluation : Plusieurs solutions pour évaluer et ne pas surestimer un bien immobilier ou un loyer.

Le faire expertiser. L'expertise peut etre gratuite si elle est faite par un agent immobilier qui aura ce bien en vente.

Regarder les vitrines des agences immobilieres environantes pour comparer les prix d'un bien similaire au votre.

Regarder les annonces immobilières de ce site et des autres sites immobiliers recommandés. Les journaux immobiliers spécialisés.

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Avant de s'engager définitivement, le candidat acquéreur qui a sélectionné un logement, a intérêt à le visiter à des heures différentes.

A compter du 1er juin 2001,il bénéficie d'un délai de sept jours pour parfaire son consentement (un délai de rétractation de sept jours si l'acte est conclu sous seing privé, un délai de réflexion de sept jours si l'acte est conclu sous forme authentique)

Si le logement est ancien, il sera utile de vérifier l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l'installation électrique.Il est intéressant, dans ce cas, que le candidat acquéreur se fasse assister d'un professionnel, pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels.

Le candidat acquéreur peut se renseigner auprès de la Mairie sur:

- l'évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d'urbanisme.- sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le logement.- le droit de préemption des collectivités publiques.

S'il s'agit de l'achat d'un appartement ou d'une maison faisant partie d'un ensemble collectif, le candidat acquéreur peut obtenir auprès du notaire ou de l'agent immobilier chargés de la transaction, le règlement de copropriété, le procès-verbal des dernières assemblées générales et un état des charges des deux dernières années.

Le candidat acquéreur peut, à compter du 1er juin 2001 consulter, sur sa demande, le carnet d'entretien de l'immeuble.Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret.

A compter de cette même date, tout candidat acquéreur à l'acquisition d'un lot de copropriété, pourra consulter un autre document :le diagnostic technique, lorsque l'immeuble construit depuis plus de quinze ans est mis en copropriété. Ce document technique établit un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

L'avant-contrat de vente d'un logement ancien

Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.Sa rédaction est extrêmement importante.

Il est conseillé de la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et l'acheteur.

L'avant-contrat peut être:

- soit une promesse unilatérale de vente;- soit un compromis de vente.

-Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.-La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privé, c'est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d'enregistrement (se renseigner auprès du centre des impôts).

-Le compromis de vente

ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur. Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s'assurer que le logement correspond bien à ce qu'il recherche. Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

-L'avant-contrat peut aussi être :une promesse unilatérale d'achat, dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu.

A compter du 1er juin 2001 vous disposez selon le cas d'un délai de rétractation ou d'un délai de réflexion de 7 jours pour confirmer ou infirmer votre consentement.

1) Délai de rétractation

Pour tous les actes sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un logement ancien, vous pourrez si vous le désirez vous rétracter en tant qu'acquéreur non professionnel. Cette rétractation devra intervenir dans un délai de 7 jours à compter de lendemain de la présentation de la lettre vous notifiant l'acte.La notification de l'acte et la faculté de rétractation devront se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (pli d'huissier notamment).

2) Délai de réflexion

Dans le cas où votre engagement ne s'est pas fait par un acte sous seing privé mais par un acte notarié, vous bénéficierez d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte. Le délai de réflexion s'exercera par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen qui présenterait des garanties équivalentes (notamment pli d'huissier).

Retenez dans tous les cas que :

- le délai de réflexion et le délai de rétractation ne sont pas cumulatifs.- Si vous signez une promesse synallagmatique ou unilatéral avant le contrat définitif, le délai de réflexion ou de rétractation ne s'appliquera qu'à cet avant contrat

Les frais de notaire

Calcul des frais de notaire

Les frais d'honoraires de notaire sont de triple nature.Ils rémunèrent d'abord le travail du notaire et de ses collaborateurs (comptez environ 1500 € pour une maison d'une valeur de 122 000 €). Ils couvrent aussi les droits dûs au Trésor dans le cadre des frais d'acte (environ 230 €). Enfin, ils comprennent les débours du notaire, c'est-à-dire le salaire du conservateur des hypothèques, les états hypothécaires et le cadastre (environ 150 €).

Les frais d'agence

En cas d’opération conclue par l’intermédiaire d’un professionnel, celui-ci est en droit de demander des honoraires une fois l’acte authentique signé.

Leur montant, non réglementé (sauf s’il s’agit d’un notaire), doit être affiché dans ses locaux. Ils peuvent, par exemple, être de l’ordre de 5 %.Mais ils sont toujours négociables.

Depuis l'ordonnance du 1er décembre 1986 instaurant la liberté des prix, aucun texte officiel ne réglemente plus le taux des commissions perçues par les agents immobiliers : celui-ci est librement fixé.

Cependant chaque agence immobilière doit obligatoirement afficher :à l'entrée de son établissement (ou en vitrine), de manière visible et lisible de l'extérieur par le clientèle, les prix de chacune de ses prestations, toutes taxes comprises. Le montant de la commission doit faire l'objet d'une facturation.

  MANDATS DOSSIER PRATIQUE  

Les relations entre les agents immobiliers, les acquéreurs et les propriétaires sont réglementées par des documents officiels à valeur juridique.

Entre autres, les mandats de vente et les mandats de recherche, réglementés par les lois du 2 janvier 1970 et du 20 juillet 1972.

Les mandats de vente font partie de cette législation puisqu'ils régissent la relation entre le propriétaire (à savoir, le titulaire de la pleine propriété du bien, les indivisaires ou

usufruitiers), qui veut vendre son bien et l'agent immobilier qui négociera avec un acquéreur et mènera à terme la vente de ce bien.

Le propriétaire est le seul habilité isolément ou conjointement à mandater l'agent immobilier.

Lorsque les 2 parties se mettent d'accord, l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle (voir infos légales), devient le mandataire du mandant, le propriétaire. Un double du mandat est toujours donné au propriétaire.

Seul ce document autorise l'agent immobilier à diffuser des photos du bien et à en faire de la publicité. A défaut, l'agent immobilier encourt des poursuites civiles et pénales par les instances de contrôle habilitées.

  Sur ce mandat de vente doivent figurer :

  Le numéro du mandat

  Le nom du ou des propriétaires et leur adresse postale

  Le nom du mandataire avec références

  La date

  L'adresse du bien à vendre

  Le descriptif sommaire du bien

  Les expertises à réaliser

  Le prix de vente net vendeur (celui fixé par le propriétaire)

  Le prix de vente total avec la commission de l'agence

  La rémunération de l'agence

  La désignation de la personne qui rémunérera l'agence

  L'activité de séquestre

  Le nom du notaire s'il y a lieu

  La durée du mandat

  Les paraphes du propriétaire et de l'agent

  Les signatures avec les formules

  Un feuillet détachable de rétractation

  Les conditions générales du mandat  

Selon, l'article 73 de la loi du 20 juillet 1972, le mandat doit préciser si la rémunération du mandataire est à la charge exclusive de l'une des parties (propriétaire ou acquéreur) ou si elle est partagée.

Bien que respectant la jurisprudence en vigueur, les honoraires sont libres et toujours en sus du prix de vente net vendeur.

La rémunération n'est exigible qu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Tout mandat doit être numéroté et enregistré dans l'ordre chronologique sur un registre estampillé par le Greffe du Tribunal de Commerce. Si l'agent immobilier démarcheur n'est pas titulaire de la carte professionnelle, il ne peut pas signer le mandat ni lui attribuer de numéro. Seule une délégation écrite du mandataire officielle peut lui octroyer ce droit.

  Le mandat de vente peut être :

Non exclusif : ce mandat de vente autorise le vendeur à vendre son bien personnellement soit par d'autres agences. Il est révocable à tous moments par le mandant.Exclusif : ce mandat de vente interdit au propriétaire de négocier la vente de son bien directement ou par l'intermédiaire d'une autre agence. Ce mandat est irrévocable pendant 3 mois.

  Les mandats signés chez les propriétaires sont appelés :

Mandat de vente de démarchage exclusif ou non-exclusif, délivrés en double exemplaire.

Les propriétaires démarchés disposent sur leur exemplaire d'un feuillet détachable, qui leur donne la possibilité, dans un délai de 7 jours à compter de la signature du mandat, de renoncer à ce mandat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Tout mandat de vente peut faire l'objet d'une modification de prix ou d'éléments secondaires du mandat, via un avenant. Cet avenant au mandat de vente reprend le numéro de mandat initial ainsi que les informations principales. Il est signé par le propriétaire et le mandataire et sera annexé au mandat d'origine.

Une fois l’affaire conclue, l’acquéreur a intérêt à demander la rédaction d’un mandat de recherche, même si l’agent était mandaté par le vendeur, qui le paiera sur le prix.Ce document, ainsi que la distinction, portée sur l’acte de vente, entre prix de vente et rémunération de l’agent, lui permet de ne payer des droits de mutation que sur le prix net d’acquisition et non sur la globalité de l’achat.

Ainsi, sur un achat de 150 000 € pour lequel l’agent immobilier prend 5 % d’honoraires, soit 7 500 €, l’acquéreur ne paiera des droits de mutation que sur 142 500 €, soit une économie de l’ordre de 500 €. De la même façon, le mobilier tel qu’une cuisine équipée peut être déduit du prix d’achat.

Cas particuliers

Lorsqu’un même bien a été présenté à un acquéreur potentiel par plusieurs agents immobiliers, seul celui qui a effectivement réalisé la transaction peut prétendre à la commission.

Quand un vendeur donne un mandat non exclusif à plusieurs agents immobiliers, il arrive que certains professionnels réclament à l’acquéreur (ou au vendeur, selon le cas) le paiement de la commission pour avoir simplement fait visiter les lieux, alors que la vente a été conclue par un autre agent immobilier.

-Plusieurs cas de figure

Le « bon de visite » que font souvent signer à l’acquéreur les agents immobiliers après la visite du logement ne peut à lui seul justifier une demande de rémunération.

-1° : L’agent immobilier a trouvé l’acheteur, lui a fait visiter le logement et a conclu définitivement l’affaire avec lui : l’acquéreur doit lui verser le montant de la commission prévue pour les services rendus.

-2° : L’agent immobilier a fait visiter le logement, a entrepris de négocier le prix d’acquisition avec le client, mais la transaction a été conclue par un autre professionnel. Aucune rémunération n’est due au premier agent immobilier, même s’il a entamé les négociations. La commission est versée au professionnel qui a conclu l’affaire.

-3° : Le vendeur traite directement avec un acquéreur présenté par l’agence immobilière : l’opération est considérée comme conclue par l’intermédiaire de l’agent immobilier, qui percevra sa commission.

-4° : Le vendeur a refusé par écrit une baisse du prix à un premier agent immobilier ayant fait visiter le logement, mais a accepté une diminution du prix lors de négociations avec un autre agent immobilier, qui a emporté l’affaire. Le vendeur peut se voir contraint de verser des dommages et intérêts au premier agent immobilier, qui devra cependant apporter la preuve qu’il a été victime d’un comportement qui ne lui a pas permis de réaliser la vente. Les tribunaux fixeront le montant de l’indemnité à verser à l’agent immobilier.

Calcul des frais de notaire

Avant la signature de l'acte

Le notaire vous apporte son assistance dès que vous l'avez chargé de votre dossier. Il peut notamment vous conseiller si vous sollicitez un crédit.Il collecte les renseignements et les documents juridiques et administratifs, il opère toutes les vérifications nécessaires notamment en matière juridique, fiscale, hypothécaire et d´urbanisme. Il effectue toutes les formalités préalables (ex : purge d´un droit de préemp-tion) et notifications diverses.Il s´assure du versement des sommes nécessaires à la réalisation de l´acte (prix, prêt, frais et droits, honoraires).

La signature de l´acte

L'acte notarié est signé par les parties et le notaire, généralement à l´office notarial. Après la signature de l'acte:Le notaire accomplit l'ensemble des formalités requises par l'acte que vous avez signé, notamment auprès de la conservation des hypothèques (formalité de la publicité foncière). Pour ce faire, il fournit aux administrations tous documents et pièces nécessaires.Il acquitte pour votre compte, au moyen de la provision qu´il vous a demandée à cet effet, les impôts et taxes dont vous êtes redevable en raison de l'acte.Il conserve l'original de l'acte (la minute) et vous en délivre autant de copies authentiques que nécessaire.Tenu au secret professionnel, il ne peut délivrer de copie qu´à ceux qui ont signé l´acte, ou à leurs héritiers ou ayants-droit.

Exemples de conditions suspensives dans votre avant-contrat

si vous devez le signer avant d´avoir pu réunir l´ensemble des informations nécessaires La vente n´aura lieu que si, après vérification :

Le vendeur est effectivement propriétaire du bien et il en a la jouissance. Le bien est libre de toute hypothèque, ou, dans le cas contraire, le montant de l

´hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu. Le bien ne fait pas l´objet d´une procédure de saisie interdisant la vente. Les différents droits de préemption sur le bien ne sont pas exercés (droit de

préemption des collectivités locales dans certaines zones ; du locataire en place dans certains cas).

Les documents d´urbanisme ne révèlent pas des servi-tudes publiques nuisant à votre projet.

Les servitudes privées grèvant le bien ne nuisent pas à votre projet. Les prêts que vous avez sollicités sont obtenus, selon les modalités précisées dans l

´avant-contrat ( loi du 13 juillet 1979).

Exemples de frais de notaire

UNE FAUSSE IDEE SOUVENT EXPRIMEE : LES FRAIS DE VENTE SONT DE 10% DU MONTANT DU PRIX.

Nous prendrons trois exemples : - un logement ancien en france métropolitaine vendue 100 000 €, sans emprunt ni négociation par le Notaire. - Un terrain de 100 000 €. - Un logement neuf en france métropolitaine vendue 100 000 €, sans emprunt ni négociation par le Notaire.

 logement ancien

a 100 000€terrain

a 100 000€logement neuf

a 100 000€

Emoluments TTC du notaire 1 379 € 1 379 € 1 379 €

Droits et taxes 5 190 € 5 190 € 815 €

Emoluments de formalités et débours (1) 750 € 750 € 750 €

TOTAL 7 300 € 7 300 € 2 900 €

(1) montant variable, évalué de façon approximative

Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)

La loi « SRU » réglemente les possibilités pour l´acheteur de se rétracter.Depuis le 1er juin 2001, le signataire acquéreur d´un compromis ou « promesse de vente » d´un bien immobilier bénéficie d´un délai de rétractation de 7 jours avant d´être définitivement engagé selon les termes de l´accord.

Cette mesure concerne tout acquéreur, à condition qu´il ne soit pas « professionnel de l´immobilier ».Elle bénéficie à l´acquéreur seulement, et non pas au vendeur du bien immobilier.

Le vendeur doit notifier à l´acquéreur un exemplaire de la promesse de vente signée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d´huissier.A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de l´acte d´huissier l´acquéreur dispose d´un délai de 7 jours au cours duquel il peut se rétracter par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si l´acquéreur se rétracte dans les 7 jours, il n´est plus engagé envers le vendeur et toutes les sommes qu´il a pu verser doivent lui être restituées 21 jours après la date de sa rétractation.

Au-delà de ce délai de 7 jours l´acquéreur est considéré comme définitivement engagé par la promesse de vente.

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La surface habitable:

Lois Carrez.Depuis le 19 juin 1997, lorsque vous vendez un lot de copropriété d'une superficie supérieure à 8 m2, vous devez obligatoirement indiquer sa surface habitable dans votre promesse de vente. Si vous ne mentionnez pas cette superficie dans la promesse, votre acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif. Toutefois, il perd ce recours dès lors que la superficie figure dans l'acte de vente définitif. Si la surface mentionnée est supérieure d'au moins 5 % à la surface réelle, l'acquéreur dispose alors d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.

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Les termites

Une loi du 8 juin 1999 impose à tout occupant ou propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti de déclarer en mairie la présence de termites dès qu'il en a connaissance. Ainsi, le préfet classe par un arrêté les zones contaminées ou susceptibles de l'être. En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une telle zone, un état parasitaire est annexé à l'acte notarié. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais si la présence de termites ou autres parasites s'avérait ultérieurement, le vendeur serait tenu responsable vis-à-vis de l'acheteur au titre des vices cachés. Ce dernier aurait alors le choix entre l'annulation de la vente ou une réduction du prix de vente.

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L´amiante

Le décret du 7 février 1996, mis à jour par le décret du 3 mai 2002, obligent les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à faire effectuer des recherches relatives à la présence d'amiante. L'acte de vente doit alors indiquer toutes les précisions sur la situation de l'appartement ou de la maison à cet égard.

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Le plomb

Une loi du 29 juillet 1998, visant à lutter contre le saturnisme, oblige les vendeurs d'un bien immobilier construit avant 1948 et situé dans une zone à risque définie par le préfet, à dresser un état d'accessibilité au plomb des parties privatives. A défaut, le vendeur ne pourrait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et s'exposerait à des sanctions pénales.

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JURIDIQUEMENT : Un mandat de vente n’est valable que pour 3 mois, ferme et irrévocable, reconductible par tacite reconduction pour un an. Personne ne peut vous obliger à signer un mandat de vente. Mais un mandat de vente est obligatoire pour toute vente par un professionnel (notaire, agence), c’est la loi ! Ne pas hésitez à savoir quels sont les moyens de promotions que vont mettre en place les divers professionnels que vous solliciter. Ne jamais donner d’argent avant la conclusion définitive de la vente (signature de l’acte authentique chez le notaire), chacun doit être payé en même temps, et en son temps ! Un notaire ne peut vous obliger à lui donner la rédaction de l’acte, ni à lui payer des frais si vous lui retirer la vente de votre « Home, sweet home ». Ces documents sont illégaux !

Les professionnels de l’immobilier sont là pour donner des réponses à vos questions. Encore faut-il que vous les posiez ! Il est vrai que la profession tarde à se dépoussiérer de cette image véreuse qui lui colle à la peau, mais les juristes français les obligent à devenir de plus en plus carrés et pointus, avec des connaissances acquises obligatoires dans de divers domaines. D’où

peuvent naître beaucoup de confusions. Lorsque l’on fait un acte aussi lourd de conséquences qu’acheter ou vendre son nid douillet, on est souvent mort de trouille, assaillis de doutes... et face à vous des personnes souvent insouciantes, limite désinvoltes, qui font cela tous les jours, parlant de votre ancien ou futur « berceau de la famille » comme d’un « produit » ! Certes, çà a de quoi dérouter ! Ils oublient de se mettre à la portée des gens. Aussi rappelez à l’ordre ! Cela doit nous arriver aussi dans notre métier, mais çà ne doit rien enlever à leur professionnalisme…Autre chose. Comme dans tous rapports humains, les personnalités des gens qui vous font face, sont prépondérantes. Nous ne sommes pas mariés avec tout le monde, mais seul notre honnêteté vis-à-vis d’eux est la garantie de notre moralité. Soyons ferme, nous ne sommes pas des moutons, mais lorsqu’ils ont bien travaillé, tout travail ne mérite-il pas salaire ???

ensuite viens l'épisode des estimations des biens... alors déjà j peux vous dire qu'avant ce boulot, je n'avais jamais travailler dans l'immobilier, j y connaissais rien sur la valeur d'une maison ou d'un appartement et cash on m'envoi chez des gens pour estimer leur bien... super !bon déjà la première règle à savoir, ne jamais donner le prix !! (pour une estimation c est kan meme un peu bizzare...) il faut attendre ke la personne en face de vous vous dise le prix qu'elle pense...

et puis ensuite il faut convenir d'un rendez vous à l'agence (pour que la personne soit un peu désorientée...) et là avant de lui parler de l'estimation de sa maison, il faut lui présenter un joli classeur qui vante les services du groupe century : leader, pleins d'agences, un conseiller super former..., et lui parler de toutes les pubs que l'agence va faire pour vendre sa maison. Ensuite on parle prix. On lui dit que l'estimation a été faite avec un super logiciel qui balance toutes infos sur sa maison avec celle d'autres maisons qui ont été vendu ou qui sont en ventes. On secoue le tout et ca lui donne le prix de sa baraque... bien sur, on sélectionne bien les maisons qu'on va mettre en rapport avec sa maison... et au final sa maison sera sous-évalué, déjà d'une part pour mettre les frais d'agence (entre 10 et 15 % du prix de la maison) et ensuite pour que la maison est quand même des chances d'être vendu car avec les frais d'agence, la maison se retrouve trop cher par rapport au prix du marché !!

Bon ensuite on parle du type de mandat (simple ou exclusif).Et là c est aussi sympa... on lui présente cash le mandat "confiance" (exclusif en fait) mais bon c'est un terme plus sympa qui fait moins peur... on dit au client que tout c qu'il a vu dans le classeur montrer juste avant n'était que valable dans le contrat confiance et on le convaint que le mandat simple ne lui fera jamais vendre sa maison en lui montrant divers exemples et calculs. Au final le mandat exclusif est juste là pour empecher d'autres agences de prendre le mandat. On lui promet pleins de clients triés sur le volet et que sa maison sera vendu dans le mois. Mais bon le but c est d'avoir du stock de maisons dans les fichiers !

Pour la vente de maison, je ne peux pas vous l'expliquer je ne suis pas resté assez longtemps mais ce que j'avais vu étais déjà de trop ! Sans compter la mentalité des gars qui bossent dans l'agence. Mielleux devant le client et l'insultant par derrière... horrifiant !! Tout est basé sur le profit et dès qu'on voit qu'un client n'est pas pressé ou pas solvable, il n y a plus aucun suivi !J'ai préféré arreté avant de devenir un vrai vampire de l'immobilier, ayant un minimum de principes, je ne pouvais plus rester un jour de plus chez ces raclures!!

Je vais pas dire que toutes les agences sont comme century mais j'aurais juste quelques conseils à vous donner si vous passer par une agence :- déjà ne pas faire un contrat exclusif (ne vous inquieter pas, si ils ont vraiment un client meme en mandat simple il lui proposera votre maison) et vous ne saurez pas bloqué avec une agence imcompétente.- ensuite les estimations sont gratuites alors n'hésité pas à contacter plusieurs agences, au premier contact avec le commercial vous verrez déjà si il veut vous forcer la main ou non, il connait déjà approximativement le prix dans sa tête et si il ne le vous dit pas ou vous laisse dire le prix en premier laisser tomber.- voilà je pense que vu les tarifs d'une baraque, il vaut mieux se fier à plusieurs avis et toujours ce méfier car il y a de vrai acteur dans ce milieu...