1

Maître Florence TULIER POLGE Tél. 01.60.87.36.36 Administrateur judiciaire E-mail : etude@tulier-aj.com Rue René Cassin Immeuble Le Mazière 91000 EVRY Bureau annexe : 42 ter boulevard Rabelais 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

L’ADMINISTRATION PROVISOIRE DE COPROPRIETE EN DIFFICULTE DANS LA LOI ALUR

(art 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)

(art.62-1 à 62-15 du décret du 17/03/1967)

2

1 – l’administration provisoire de copropriété en général

Administration provisoire « interim » (art.47 et 49 du Décret du 17/03/1967)

En cas d’absence de syndic de la copropriété ou d’empêchement ou de carence du syndic, et à défaut de convocation de l’assemblée générale par un copropriétaire (Loi MACRON), toute personne intéressée peut demander par requête au président du tribunal de grande instance la désignation d’un administrateur provisoire dont la mission est de se faire remettre les archives et les fonds, de gérer le syndicat avec la mission prévue à l’article 18 et de convoquer une assemblée des copropriétaires qui désignera un nouveau syndic.

Administration provisoire de copropriété en difficulté (art. 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)

En cas de copropriété en difficulté, il est désigné par le Président du tribunal de grande instance un administrateur provisoire avec des pouvoirs étendus, dans le but de rétablir le fonctionnement normal du syndicat.

3

2 – l’administration provisoire de copropriété en difficulté

(art.29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965 et 62-1 à 62-15 du décret du 17/03/1967)

Les critères d’ouverture de la procédure

- L’équilibre financier du syndicat est compromis ou - Le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble

Qui peut demander la nomination de l’administrateur provisoire ? (art. 29-1 de la loi et art. 61-1-1 et 62-2 du décret) *attention ! l’art. 62-2 nouveau comporte une erreur matérielle rendant impossible la saisine par l’administrateur provisoire désigné en D47 (obligation d’assigner le syndicat représenté par le syndic, qui par définition est absent)

- Le syndic en place par requête, après consultation du conseil syndical, - Les copropriétaires s’ils représentent plus de 15% des droits de vote (assignation délivrée au syndicat) - Le Procureur de la République (par requête. Le président fait convoquer par RAR les personnes qu’il désigne.

La requête est jointe à la convocation),

- Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble (assignation délivrée au syndicat),

- Le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat (assignation délivrée au syndicat),

- Le Préfet (assignation délivrée au syndicat),

- Le mandataire ad hoc (assignation délivrée au syndicat),

- L’administrateur provisoire désigné dans le cadre de l’article 47 du décret (assignation délivrée au syndicat « représenté par le syndic » ( ?*).

4

Durée de la mission

1 an, renouvelable sur requête de l’administrateur

Qui est désigné administrateur provisoire ?

- Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires de l’article 811-2 du code de

commerce - Le mandataire ad hoc sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical - Une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la

nature de l’affaire et remplissant des conditions fixées par le décret du 17/08/2015. La personne hors liste ne doit pas

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement

- S’être trouvée en situation de conseil de ceux-ci

- Avoir un intérêt au mandat

- Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste

- Conditions d’assurance : à fixer par arrêté interministériel

Coût

Honoraires fixés par l’arrêté interministériel du 08/10/2015.

Publicité (art. 62-5 du décret)

L’Administrateur Provisoire fait paraitre un avis au BODACC et dans un journal d’annonces légales comportant :

le nom du syndicat, son adresse, son numéro d’immatriculation, la date de l’ordonnance

le nom et l’adresse de l’administrateur provisoire

la mention du délai de déclaration de 3 mois, l’avis aux créanciers d’avoir à déclarer, le délai de suspension de l’exigibilité des créances

L’administrateur provisoire informe par tous moyen les créanciers d’avoir à déclarer leur créance. L’ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé par lettre RAR, reçu pour émargement ou par voie électronique (art. 62-5).Elle mentionne les voies de recours

5

Recours (art. 62-5 du décret)

Ordonnance sur requête : tout intéressé peut en référer au Juge ayant rendu l’ordonnance dans un délai de 2 mois à compter de la publication (art. 62-5). Ordonnance sur assignation : art. 490 du NCPC – appel dans le délai de 15 jours à compter de la notification. Si rejet de la demande de désignation, si ordonnance sur requête – appel dans un délai de 15 jours à compter de la notification.

6

Mission et pouvoirs de l’administrateur provisoire

Gestion courante du syndicat (29-1)

Objectif : rétablir le fonctionnement normal du syndicat Pouvoirs : tous les pouvoirs du syndic, dont la mission cesse dès l’ordonnance - tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale sauf 26 a et b (actes d’acquisition immobilière ou de

disposition et modification du RCP)

- tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical

29-14

Avec autorisation du juge

suspension du versement des cotisations du fonds travaux si plan de sauvegarde

utilisation des sommes déposées sur le fonds travaux pour la gestion courante ou des actions nécessaires au redressement

Modalités d’exercice des pouvoirs (art. 62-7, 62-8, 62-9, 62-10 du décret)

- L’administrateur provisoire, investi des pouvoirs de l’assemblée générale, recueille, sauf urgence, l’avis du

conseil syndical avant de prendre ses décisions et en précise le mode de financement (art. 62-7 du décret)

- Les décisions sont mentionnées sur le registre des décisions (62-8) et adressées aux copropriétaires (62.9)

- Lorsque la conception et la mise en œuvre des mesures de redressement requièrent une haute technicité, dont l’Administrateur Provisoire ne dispose pas, intervention possible d’une personne ayant une qualification particulière, sur requête de l’Administrateur Provisoire, par ordonnance en la forme des référés (art. 62-10)

Le président détermine la mission et les conditions de rémunération du tiers.

7

Rapport (art. 29-1 de la loi et art. 62-11 du décret)

- Annuel ou sur demande du Président - Le compte rendu de fin de mission doit comporter en annexe les annexes comptables du Décret du 14/03/2005

- Le rapport est déposé au greffe, qui en adresse copie au Procureur, au syndic désigné, au Président du

Conseil Syndical, ou à défaut aux membres du Conseil Syndical et, sur leur demande, au Maire, au Préfet, au Président de L’EPCI

- Ces personnes ont un mois pour adresser leurs observations au greffe, qui les communique au président du Tribunal de Grande Instance et à l’administrateur provisoire.

Modification de la mission (art. 29-1 de la loi et 61-1-1, 62-2 , 62-11 du décret)

Le juge peut à tout moment modifier, prolonger ou arrêter la mission, y compris si celle-ci relève de l’art. D 47.

- D’office - A la demande de l’administrateur provisoire (y compris quand celui-ci a été désigné dans le cadre de D47)

- A la demande du maire, du président de l’EPCI, - Du procureur

- Du préfet

Forme : En la forme des référés, le cas échéant au vu des rapports et des réponses écrites de l’administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe (art. 62-11). Si saisine d’office, il fait convoquer l’administrateur provisoire et le président du conseil syndical (art. 62-11). SI Procureur, sur requête, et le président fait convoquer les personnes qu’il désigne par RAR. A la convocation est jointe la requête. Autres cas : sur assignation.

8

Nouvelles mesures à l’égard des tiers

(art. 29-3)

Suspension de l’exigibilité des créances hors créances publiques et sociales nées avant la désignation pendant 12 mois, qui peut être prorogée jusqu’à 30 mois par le juge statuant comme en matière de référé sur requête de l’administrateur provisoire (art. 62-16 du décret).

Interruption ou interdiction de toute action en justice relative à une créance antérieure et ayant pour objet le paiement d’une somme d’argent ou la résolution d’un contrat

pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les autres actions sont poursuivies, après mise en cause de l’administrateur provisoire

Arrêt ou interdiction des procédures d’exécution ou de distribution relatives à une créance antérieure

Suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ou la résolution du contrat pour défaut de règlement d’une créance antérieure

L’administrateur provisoire peut demander par requête (art.62-16) au président du Tribunal, statuant en la forme des référés, de prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de son exécution. Le président fait convoquer par les soins du greffier l’administrateur provisoire et le cocontractant en RAR, en joignant une copie de la demande à la convocation (art. 62-21). Le cocontractant dispose d’un délai d’un mois après notification de l’ordonnance pour déclarer sa créance (art. 62-21 du décret).

9

Inventaire du passif du syndicat : délais (art. 29-4)

L’administrateur provisoire se voit chargé d’établir la liste des dettes du syndicat, dans l’objectif de préparer un plan d’apurement

Ordonnance de désignation

de l’administrateur provisoire.

Publication au BODACC de l’avis de désignation par l’administrateur provisoire

Fin du délai de déclaration des créances auprès de l’administrateur provisoire.

Les créances non déclarées régulièrement sont inopposables à la procédure (art. 29-4. III)

L’administrateur provisoire avise le créancier dont la créance est discutée en l’invitant à faire connaitre ses explications.

Celui-ci a 30 jours pour répondre, sous peine de se voir interdire toute contestation ultérieure

(art. 62-20- I)

2 mois (art. 29-4)

3 mois (art. 62-18)

10

L’administrateur provisoire dépose la liste au greffe (art. 62-20-II)

Le greffier publie un avis de dépôt au BODACC (art. 62-20-II)

Tout intéressé peut prendre connaissance de la liste

2 mois à compter de la publication de la liste

Contestation du contenu de la liste (art. 29-4) auprès du Président du Tribunal de Grande Instance

30 jours

L’administrateur provisoire informe en RAR les créanciers dont la créance n’est pas admise, en précisant les délais et voies de recours (art. 62-20-III)

L’administrateur provisoire avise par lettre simple les créanciers de l’admission de leur créance (art.62-20-III)

11

Préparation du plan d’apurement des dettes du syndicat (art 29-5)

Contenu - le plan est établi par l’administrateur provisoire

- sa durée est de 5 ans maximum, mais peut être prorogée en cas de difficulté - il consiste dans un échéancier de règlement des créances déclarées et admises, et peut prévoir un traitement différentiel des créanciers

Forme

L’administrateur provisoire établit un projet d’échéancier, qu’il notifie aux créanciers en RAR (art. 62-23)

Ce projet comprend :

- l’échéancier global

- l’échéancier concernant le créancier - les délais prévus par l’art. II 29-5 ou I 62-20

-invite le cas échéant le créancier à consentir des remises ou des délais supérieurs à la durée du plan

La lettre rappelle le délai de 2 mois dont dispose le créancier pour faire ses observations, ou faire des propositions de remise de dette (art. 29-5.II)

2 mois à compter de la date

d’envoi (art. 62.23)

12

Fin du délai imparti aux créanciers pour formuler en RAR des observations ou des propositions à l’administrateur provisoire, qui peut

en tenir compte (art. 62-23)

Etablissement et dépôt au greffe du projet définitif par l’administrateur provisoire

2 mois

Fin du délai de contestation des créanciers auprès du greffe par RAR ou dépôt contre récépissé (art. 62-26)

Copropriétaires par RAR (idem 62-5)

Chacun des créanciers en RAR, en mentionnant le délai de contestation de 2 mois de l’art. 29-5.II

notifié à

Etablissement et dépôt au greffe du projet définitif par l’administrateur provisoire (62-25)

Pas de contestation : Homologation du plan par le Juge (art. 29-5)

13

Si contestation, le président statue sur chacune des contestations, le créancier intéressé entendu ou dûment appelé

Pas de recours (art. 62-26)

Modification éventuelle du plan par l’administrateur provisoire (art. 62-26)

Homologation par ordonnance du juge du plan, sur demande de l’administrateur provisoire

- Notification aux créanciers et à l’administrateur provisoire par le greffe (art. 62-6)

- communication au ministère public

- l’administrateur provisoire notifie l’ordonnance par RAR aux copropriétaires selon l’art. 62-5 du décret

RECOURS : appel ou pourvoi en cassation du ministère public ou de l’administrateur provisoire (art. 62-26 du décret)

14

Contenu du plan (art.29-5 art. 62-22)

Partie 1 : état des dettes, notamment les créances déclarées et les créances irrécouvrables, Partie 2 : trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan, dont les dépenses liées à la préservation de

l’immeuble, et les dépenses concourant à la réduction des charges et au respect du plan ? Partie 3 :

- Echéancier des appels de fonds aux copropriétaires, - Echéancier par créancier

Annexes au plan (art. 62-25)

- Liste des travaux à engager nécessaires au redressement financier et à la préservation de l’immeuble - Liste des mesures de gestion et procédures de recouvrement envisagées pour permettre le respect du plan, - Observations du conseil syndical et des créanciers,

- Accords de remise de dettes et délais,

- Etat détaillé des irrécouvrables,

- Inventaire des biens cessibles,

- Projet de convention ou convention si administration provisoire renforcée.

15

Mise en œuvre du plan

- Par l’administrateur provisoire

- Par le syndic, à la fin de la mission de l’administrateur provisoire (art.29-5)

16

Modification du plan

Si la situation financière du syndicat évolue, le plan peut être prorogé ou modifié sur décision du juge (art. 29-5.IV), saisi par :

le syndicat des copropriétaires les copropriétaires représentant 15 % Les créanciers Le syndic l’administrateur provisoire

Forme

Par requête (art. 62-27 du décret) comportant à peine d’irrecevabilité le projet de plan modifié.

Les délais imposés aux créanciers ne peuvent être qu’uniformes (art. 62-24)

Le greffe notifie le projet de plan par lettre RAR au syndic, à l’administrateur provisoire, et aux créanciers affectés par la modification.

Ceux-ci disposent d’un délai de 15 jours, à compter de l’envoi, pour faire valoir, en RAR, leurs observations.

Homologation du projet de plan modifié

17

Effacement des dettes du syndicat des copropriétaires

(art 29-7) (art.62-29 du décret)

Définition des créances irrécouvrables : Les créances à l’encontre d’un copropriétaire dont les dettes ont été effacées par jugement,

Les créances dues par un copropriétaire à l’égard duquel une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte et clôturée pour insuffisance d’actif, En cas de liquidation de succession vacante ou non réclamée, les créances dues par un copropriétaire décédé lorsque ni la vente du lot ni l’actif successoral n’en permettent le paiement (art. 62-29 du décret)

Lors de la préparation du plan d’apurement, l’administrateur provisoire évalue le montant des créances irrécouvrables du synd icat sur les copropriétaires

Il peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalent à celui des créances irrécouvrables

A condition qu’il n’existe pas d’actifs cessibles ou que ceux-ci n’aient pas trouvé preneur. Forme : sur demande de l’administrateur provisoire (requête), par ordonnance, et avant l’homologation du plan d’apurement Effet : la somme effacée fait l’objet d’une répartition entre les créanciers du plan proportionnellement à leur créance.

18

Vente de biens appartenant au syndicat

(art.29-6 et 29-9)

Il est rappelé que si l’administrateur provisoire peut se voir attribuer tous les pouvoirs de l’assemblée générale, il demeure 2 exceptions, les articles 26a et b, qui nécessitent des conditions de majorité très difficiles à obtenir dans les copropriétés désorganisées ou en difficulté. 1) Possibilité de céder des biens appartenant au syndicat sur ordonnance du juge, par exception à l’art 26-a 2 cas particuliers sont créés par l’article 29-6 :

a) La cession à titre onéreux d’actifs cessibles appartenant au syndicat, et dont la vente soit de nature à apurer les dettes du syndicat (art. 29-6)

Type d’actifs : notamment locaux ou parcelles de terrain non bâties.

Les conditions à remplir : la demande est faite par l’administrateur provisoire (par requête). A la demande est annexé un rapport de l’administrateur provisoire mentionnant l’avis du conseil syndical et l’évaluation des biens

la demande comprend les modificatifs du RCP résultant de la cession la cession est autorisée par ordonnance pour une durée de 5 ans. le plan de remboursement est modifié selon la procédure de l’art. 29-5 IV.

19

b) la cession à titre gratuit (art 29-9) à la commune ou à l’EPCI (art. 29-8)

Types de biens :

Des parcelles de terrain non bâties d’intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d’une gestion publique.

Conditions : si leurs coûts d’entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibre financier du syndicat Forme : sur saisine motivée de l’administrateur provisoire, La demande comprend les modificatifs du RCP résultant de la cession.

20

Modification du RCP afin de tenir compte de travaux modifiant la répartition des charges

(art. 29-9 alinéa 1)

Types de travaux :

Travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment individualisation de chauffage Forme : Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire (par requête ?) Cas particulier : Si la demande porte sur l’individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation des travaux.

21

Réorganisation juridique du syndicat : la scission

(art 29-8)

Le juge peut ordonner la création de syndicats secondaires ou la division du syndicat, à condition que la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne puissent être rétablis autrement. Forme : après avoir recueilli l’avis du conseil syndical, l’administrateur provisoire établit un rapport mentionnant cet avis, et précisant les conditions matérielles, juridiques et

financières de l’opération Ce rapport comprend tous les documents juridiques nécessaires (notamment les projets de nouveaux règlements de copropriété), dresse un état des créances et dettes du syndicat d’origine, et en fait la répartition, conformément à l’article 28 nouveau, à savoir :

« les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférés aux syndicats issus de la division ».

Parallèlement, l’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes pour chaque syndicat né de l’opération

- En cas de division en volume, le juge statue au vu du rapport d’un expert qu’il a désigné préalablement, après consultation du maire ou du Président de l’EPCI - Contenu de la décision du juge : - elle autorise la division ou la création des syndicats secondaires

Elle homologue les nouveaux RCP et états descriptifs

Elle emporte dissolution du syndicat d’origine

Elle peut autoriser l’administrateur provisoire à réaliser les travaux nécessaires

Elle valide le plan d’apurement des dettes, qui est mis en œuvre par les syndicats secondaires selon l’art. 29-5.

le juge désigne pour chaque syndicat nouveau la personne chargée de convoquer l’assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.

La répartition des dettes entre les syndicats est ensuite notifiée à chacun des créanciers connus du syndicat initial.

22

Concordance entre l’administration provisoire et les polices administratives de traitement de l’habitat

(art. 29-10)

L’administrateur provisoire peut proposer au Préfet d’ouvrir un plan de sauvegarde (art. 615-1 du Code de la construction et de l’habitation)

L’administrateur provisoire est membre de plein droit de la commission de suivi du plan de sauvegarde

L’administrateur provisoire peut informer le Préfet, la Mairie ou le Président de l’EPCI, des mesures du plan de sauvegarde en contradiction avec la mission qui lui est confiée

Ensuite, le plan de sauvegarde est modifié, ou la mission de l’administrateur provisoire est modifiée, à la demande du Préfet, du maire ou du Président de l’EPCI

L’administrateur provisoire peut signer toute convention financière en vue de l’attribution de subventions publiques au syndicat

23

Administration provisoire renforcée

(art. 29-11)

Conditions de fond : si la situation de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble,

la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier (art. 62-30 du décret).

Conditions de forme : le juge est saisi par requête du maire, du Président de l’EPCI, du Préfet, ou le l’administrateur provisoire déjà désigné sous le visa de 29-

1 Objet de l’APR : l’administrateur provisoire est autorisé par le juge à signer une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires,

avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maitrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux.

Dans la convention, l’administrateur provisoire peut déléguer à l’opérateur les missions concourant au redressement, notamment la

maitrise d’ouvrage et le financement de l’opération. La convention est homologuée par le juge. Elle peut durer au-delà de la mission de l’administrateur provisoire, par avenant avec le

nouveau syndic désigné.

Questions n° 1 : la décision de placement sous administration provisoire renforcée est-elle distincte de celle homologuant la convention entre l’administrateur provisoire et

l’opérateur, ou une seule décision peut-elle être rendue par le juge ?

Le texte de l’article 29-11 n’était pas clair sur le sujet, et on pouvait s’interroger sur la nature d’une administration provisoire renforcée sans signature parallèle de la convention avec un opérateur. Il semble, à la lecture du décret, qu’il y ait lieu à 2 décisions distinctes du président du Tribunal de Grande Instance.

24

Question n° 2 : Peut- il y avoir ouverture d'une administration provisoire renforcée sans désignation préalable d'un administrateur provisoire ?

L'article 29.11 offre à l'administrateur provisoire "déjà désigné en 29.1" la possibilité de solliciter l'ouverture de cette procédure. Toutefois, le préfet, le maire et l'EPCI en ont également l'initiative, et le texte ne prévoit pas expressément la condition préalable de la désignation de l'administrateur provisoire. Certains articles de la loi et du décret laissent toutefois penser que la présence d'un administrateur est une condition préalable d'application : article 29.11 :

« le juge autorise l'administrateur provisoire, désigné en vertu de 29.1, à conclure une convention(...) avec un ou plusieurs opérateurs(...)."

« le juge homologue la convention conclue entre l'opérateur et l'administrateur provisoire" Article 62.32 du décret :

« La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires et distincte de la rémunération de l'administrateur provisoire".

Article 62.33 du décret:

« la décision (d'homologation) est notifiée aux parties et communiquée par l'administrateur provisoire aux personnes qu'il (le juge) aura désignées dans son ordonnance".

Article 29.12:

« le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15% des voix, peut autoriser l'administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l'opérateur la réalisation de travaux d'amélioration".

L'ensemble du dispositif repose donc sur l'existence implicite ou explicite d'une administration provisoire déjà en cours. A la lecture des divers articles consacrés à cette nouvelle procédure, l'administration provisoire renforcée vient compléter, "renforcer", au sens propre du terme, une précédente administration provisoire, toujours en cours, qui s'est révélée insuffisante pour redresser la copropriété.

25

Attention : Il apparaît toutefois qu'un cas de convention de délégation puisse exister en dehors de la désignation préalable d'un administrateur provisoire, a l'issue de la scission du syndicat prévue à l'article 29.8. En effet, la scission donne naissance à des syndicats autonomes et à la désignation concomitante de syndics. Or, l'article 29.12 prévoit que "chaque syndicat issu de la division est subrogé, pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnels du syndicat dissous selon les modalités prévues à la convention".

Question 3 : l'administration provisoire peut elle se poursuivre après la fin de la mission de l'administrateur provisoire ? Tant la loi que le décret prennent en compte cette hypothèse. Art 29.11 :"L'exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée." "Si la mission de l'administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un avenant a la convention en cours (....) ».

26

Modalités d’ouverture de l'administration provisoire 29-1 avant et après loi ALUR

Avant Après

Qui ?

comment ? forme de la décision Qui ? comment ? forme de la décision

Syndic requête ordonnance sur requête

Syndic requête

ordonnance sur requête

Copropriétaires représentant 15 % des tantièmes

assignation adressée au syndicat représenté par son syndic

ordonnance comme en matière de référé

Copropriétaires représentant 15 % des tantièmes

assignation adressée au syndicat représenté par son syndic

ordonnance en la forme des référés

Procureur requête ordonnance sur requête

Procureur requête (le Président fait convoquer les personnes qu’il désigne)

ordonnance sur requête

Administrateur provisoire D 47

requête ordonnance sur requête Administrateur provisoire D 47

Assignation adressée au syndicat représenté par son syndic ( ?)

ordonnance en la forme des référés

Préfet, maire, ou président de l’EPCI Président du Tribunal de Grande Instance, d’office

assignation adressée au syndicat représenté par son syndic. dans le cadre d’une modification de la mission D47 de l’administrateur provisoire

ordonnance en la forme des référés Ordonnance

27

Modalités d’ouverture de l'administration provisoire renforcée

Décision

qui ? comment ? Forme de la décision

Ouverture de la procédure

Administrateur provisoire 29-1, Préfet, Maire, Président de l’EPCI

Requête (art. 62-30)

Ordonnance

Homologation de la convention entre l’administrateur provisoire et l’opérateur

Les parties à la convention (art. 62-33)

Sur requête conjointe (art. 62-33)

Décision notifiée aux parties et communiquée par l’administrateur provisoire aux personnes désignées dans l’ordonnance (art.62-33)

1

Maître Florence TULIER POLGE Tél. 01.60.87.36.36 Administrateur judiciaire E-mail : etude@tulier-aj.com Rue René Cassin Immeuble Le Mazière 91000 EVRY

Bureau annexe : 42 ter boulevard Rabelais 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

LE MANDAT AD HOC

(art 29-1 A à 29-1 C)

2

Conditions d’ouverture

- Moins de 200 lots : lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2

- Plus de 200 lots : 15 %

Modalités de déclenchement de la mission

- Le syndic informe le conseil

- Il saisit le juge sur requête afin de désignation d’un mandataire ad hoc

- Il en informe le Préfet, le Maire, le Président de l’EPCI

Absence de réaction du syndic dans le délai d’un mois

Saisine par :

- Des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix (par voie d’assignation, en la forme des référés)

- Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou de travaux votés et exécutés : (par voie d’assignation, en la forme des référés)

restent impayés depuis plus de 6 mois et

le créancier a adressé un commandement de payer infructueux

- Le préfet (par voie d’assignation, en la forme des référés)

- Le procureur (par requête art. 61-1-1)

- Le maire (par voie d’assignation, en la forme des référés)

- Le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat (par voie d’assignation, en la forme des référés)

Information

- Le maire - Le préfet - Le cas échéant, le Président de l’EPCI

3

Qui est désigné

- Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires de l’article 811-2 du code de commerce

- Une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant les conditions fixées par le décret du 17/08/2015 (art. 61-1-2 et suivants).

La personne hors liste ne doit pas :

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement

- S’être trouvée en situation de conseil de ceux-ci

- Avoir un intérêt au mandat

- Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste

Mission du mandataire ad hoc

- Déterminée par le juge

- L’ordonnance est portée sans délai par le Mandataire ad hoc à la connaissance des copropriétaires par lettre recommandée avec AR ou reçu par émargement, et reproduit :

- 490 NCPC si référé - 496 NCPC si requête -

- Dans un délai de 3 mois renouvelable, le mandataire ad hoc établi un rapport :

présentant l’analyse de la situation financière et l’état de l’immeuble

comportant les préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et assurer la sécurité de l’immeuble

mentionnant le résultat des actions de médiation ou de négociation

si importantes difficultés financières ou de gestion, saisit le juge pour désigner un administrateur provisoire de copropriété en difficulté

4

Contenu du rapport

- Le rapport comprend au moins :

Un état des lieux de l’organisation juridique et foncière.

Un état des lieux de la situation technique de l’immeuble, notamment l’analyse des charges des art. 3 et 4 du décret comptable de 2005 et les diagnostics techniques existants.

Une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété

Une analyse de l’ensemble des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et créances non recouvrées.

Une analyse des procédures contentieuses en cours et des contrats.

Des préconisations priorisées et inscrites dans un calendrier, et une estimation sommaire des dépenses et recettes.

(art. 61-12)

Moyens à sa disposition

- Peut obtenir du syndic les documents nécessaires dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance au syndic.

- Peut obtenir de l’autorité publique les documents relatifs aux polices engagées contre le syndicat

- Peut saisir le juge si difficultés

- Peut se faire assister par tout tiers à ses frais pour l’accomplissement de taches relevant de sa mission lorsque le bon déroulement de la procédure le requiert.

(art. 61-10 nouveau)

Effets du rapport

Le greffe adresse le rapport :

- Au syndic - Au conseil syndical - Au maire - Au préfet - Au président de l’EPCI

5

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution

L’assemblée générale doit se tenir dans les 6 mois

Si urgence : 3 mois

Le procès-verbal de l’assemblée générale est notifié par le syndic

- Aux auteurs de la saisine - Au juge - Au mandataire ad hoc

Sanction de l’inexécution

Saisine du juge par :

- les auteurs de la saisine

- le mandataire ad hoc

pour :

Enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale

Désigner un administrateur provisoire de copropriété dégradée.