Actualité du droit et de la fiscalité de l’immobilier · Analyse fiscale : une franchise de...

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Actualité du droit et de la

fiscalité de l’immobilier

Bilan 2012 et perspectives 2013

Hôtel George V

Mardi 05 février 2013

Introduction

Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du

département immobilier

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Actualité LPA 2012

Arrivée et nomination de 3 associés au sein du cabinet (soit 28 au total)

Nicolas Mordaunt-Crook Xavier Pican Nicolas Vanderchmitt

1 distinction « Trophée d’Or » Opérations immobilières

Transactions et financements

3 partenariats

Chine, TransAsia Lawyers

Brésil, Andrade Pannunzio Ricardo

Allemagne, LWS

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Actualité du droit et de la fiscalité

immobilière

Programme :

TVA sur franchise des loyers - Actualités fiscales

Gérer vos impayés en matière de baux commerciaux

Actualité du résidentiel

La Directive AIFM et les gérants d’actifs immobiliers : qui

est concerné ?

Actualité verte

Questions - réponses

TVA sur franchise des loyers

Actualités fiscales

Denis Chardigny, avocat associé

Jacques-Henry de Bourmont, avocat associé

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Si la franchise est la contrepartie de la durée ferme du bail (6,

9, 12 ans), elle rémunère une prestation en nature consistant

dans la renonciation du locataire à son droit de résiliation

triennale. Elle est donc taxable.

Le contre-argument civiliste

Un contrat n’est pas sécable à loisir.

L’administration érige une simple condition contractuelle en

prestation de service. Or cette condition n’a aucune

autonomie ; elle est indissociable de la prestation de mise à

disposition rémunérée de locaux, qui caractérise le contrat de

location d’immeuble.

TVA sur franchise des loyers

1. La thèse de l’administration

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2. Problématique fiscale

Article 256, 1° IV du CGI donne une définition large des

prestations de services et vise également « le fait de s’obliger

à ne pas faire ». A suivre la position de ces services, il

conviendrait alors :

bailleur : collecte de TVA sur le montant de la franchise

preneur : facturation TTC du service soi-disant rendu

Ainsi, en cas de contrôle fiscal, l’administration s’estimerait

en droit de réclamer au bailleur la TVA non collectée au titre

de la franchise, ainsi qu’une pénalité (10%) et des intérêts de

retard.

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Trois arguments pour combattre la position de l’administration :

absence de services

absence de lien direct

régime de TVA déterminé par la prestation principale

Illustration en trois exemples :

échange de prestation dans le cadre d’un bail : services gratuits

rendus par le preneur au bailleur

échange de services dans le cadre de la distribution de services :

actions de promotion du distributeur

échange de services dans le secteur automobile : publicités

3. Analyse fiscale : une franchise de loyer ne

constitue pas une prestation de services

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4. L’adaptation des clauses

Adaptation la plus radicale : renoncer à cette liaison.

Adaptation la plus raisonnable : relâcher le lien sans renoncer

à sanctionner le non respect de la durée du bail par la

réintégration des avantages commerciaux.

Les afficher :

comme la contrepartie de l’ensemble des conditions locatives

acceptées par le preneur ;

comme définitivement acquis au preneur sous la condition que

le bail ait la durée contractuelle convenue, c’est-à-dire à

l’expiration du contrat.

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Actualités fiscales

1. Panorama des changements intervenus en 2012

Durcissement de la fiscalité immobilière :

Retenue à la source de 15% sur les distributions de SIIC/SPPICAV.

Duflot : bien mais peut mieux faire…

Taxe sur les logements vacants.

Durcissement indirect de la fiscalité immobilière liée aux

déficits et au financement :

Gestion de plus en plus délicate des déficits.

Casse-tête de la déduction des intérêts.

Encadrement des aides financières.

La petite révolution : les décisions du Conseil Constitutionnel du

29 décembre 2012.

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2. Les tendances 2013 - 2014

Pause dans le durcissement de la fiscalité immobilière :

Induite par la baisse des prix et le retournement du cycle.

Relance de l’investissement locatif ?

Mais quid des SIIC et des SPPICAV ?

Remise en place de certains équilibres fiscaux notamment en

matière d’aides financières

Emergence d’une fiscalité pour les PME et pour les

entrepreneurs ?

Augmentation de la fiscalité locale, notamment au travers de

la révision des bases locatives.

Gérer vos impayés en matière

de baux commerciaux

Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du

département immobilier

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Le monde immobilier est lui aussi confronté à la

crise car ses locataires, de plus en plus nombreux,

sont exposés à de graves difficultés financières.

Comment les investisseurs doivent-ils les

aborder ?

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La gestion des premiers impayés

Lutter contre le temps qui passe

Faire preuve de fermeté

Faire preuve de souplesse

L’objectif est un accord négocié entériné par une

décision de justice

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Le sort du bail

Comment retrouver la disponibilité des locaux ? Les pistes et

leurs limites :

La clause contractuelle

La décision de l’administrateur ou du liquidateur

La mise en demeure à l’administrateur de se prononcer sur le

sort du bail

L’action en résiliation du bailleur pour défaut de paiement

Et encore … le protocole homologué

Actualité du résidentiel

Philipe Pelletier, avocat associé

Sidonie Fraiche-Dupeyrat, avocat counsel

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Actualité du résidentiel

2012 : L’heure du bilan

L’encadrement des loyers (Décret du 20 juil. 2012 )

Qu’est ce qui change ?

Où ça change ?

http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article98

Un tour de chauffe ?

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Actualité du résidentiel

2012 : L’heure du bilan

Les réquisitions : deux vagues au début de l’hiver

De M.N. Lienemann à C. Duflot : l’épée de Damoclès…

Pourquoi la réquisition par attributaire ?

Apports de la loi Duflot n°2013-61 du 18 janvier 2013

3 conseils pratiques :

répondre et ouvrir la porte ;

argumenter ;

mettre en œuvre ce qui a été annoncé.

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Actualité du résidentiel

2012 : L’heure du bilan

Les ventes par lots : des décisions qui font bouger les lignes

La mauvaise foi du preneur sanctionnée (TGI Paris 28 novembre 2012)

L’application des accords collectifs en l’absence de congé-vente :

OUI ou NON ?

(Cass 3ème civ. 5 septembre 2012 / CAP pole 4 ch.1, 13 septembre

2012)

Le diagnostic technique: comment y voir clair? (Cass 3èmeciv. 17

octobre 2012)

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Actualité du résidentiel

Perspectives 2013 : la seconde loi « Duflot »

La réforme des baux d’habitation, c’est maintenant !

L’encadrement des loyers et les observatoires locaux des loyers

Décence et précarité énergétique

La vente par lots

La GRL

Les charges locatives

Le meublé

La colocation

Autres réformes annoncées

La Directive AIFM et les gérants

d’actifs immobiliers : qui est

concerné ?

Nicolas Mordaunt-Crook, avocat associé

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Directive AIFM Rappel du calendrier

Directive 2011/61/CE sur les gestionnaires de fonds d’investissement

alternatifs (“Directive AIFM”), publiée le 8 juin 2011 : instauration

d’exigences communes en matière d’agrément et de surveillance des

gestionnaires, de transparence et de protection des investisseurs

1er juillet 2011

Publication de

la directive au

JO

16 novembre

2011

Publication par

l’ESMA de son avis

technique à la

Commission

février-juillet

2012

Consultation

ESMA sur (i) le

Périmètre (ii) la

rémunération

19 décembre

2012

Publication par la

Commission du

règlement

d’application

fin juillet 2013

Date limite de

transposition

/ Ordonnance

juin 2013

Publication des

textes de

transposition

juillet 2012

Publication du

rapport de

place

AMF

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Directive AIFM Travaux de transposition : état des lieux

Travaux de l’ESMA sur le champ d’application =>

consultations ouvertes jusqu’au 1er février 2013 - finalisation

attendue en mars / avril 2013

Mise en œuvre des dispositions relatives à la rémunération

=> orientations en cours de finalisation – publication attendue

très prochainement (février 2013)

En droit national : habilitation à transposer par voie

d’ordonnance (article 18 de la loi relative à la création de la

Banque publique d’investissement)

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Directive AIFM Un champ d’application aux contours parfois imprécis

Les critères de reconnaissance d’un AIF…et par conséquent du

gérant d’un AIF (c.a.d. un AIFM) :

Un organisme de placement collectif (autre qu’un OPCVM) =>

définition du concept et portée de la référence à « un certain

nombre d’investisseurs »

Une politique d’investissement définie => pertinence du

faisceau d’indices proposés par l’ESMA

La levée de capitaux => acception dans le cadre de club-deals

/ de fonds dédiés

Actualité verte

Philipe Pelletier, avocat associé

Véronique Lagarde, avocat associé

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Et du côté des bâtiments durables,

quoi de neuf ?

Questions

Retrouvez cette présentation sur notre site internet :

www.lpalaw.com, onglet Actualités

28

PARIS, France

136, avenue des Champs Elysées - 75008 Paris – France

Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 - Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – Email : [email protected]

ALGER, Algérie

Villa 02 B - Cité Elchahid Djaouab - chemin Doudou Mokhtar, Ben Aknoun - Alger– Algérie

Tél. : +213 (0)21 94 67 66 – Fax : +213 (0)21 94 67 65 – Email : [email protected]

CASABLANCA, Maroc

269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N°3 - 20 050 Casablanca – Maroc

Tél. : +212 (0)522 97 96 60 - Fax : +212 (0)522 94 19 18 – Email : [email protected]

FRANCFORT, Allemagne

Savignystr. 18, D-60325 Frankfurt am Main Francfort - Allemagne

Tél. : +49 (69) 87 00 00 4 – 40 - Fax : +49 (69) 87 00 00 4 – 89 - Email : [email protected]

GUANGZHOU, Chine

Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu 510098 Guangzhou - Chine

Tél. : +86 20 2237 8609 - Fax : +86 20 2237 8619 – Email : [email protected]

HONG KONG, Chine

44/F, Cosco Tower, Unit 4405 183 Queen's Road Central - Hong Kong

Tél. : +852 2907 7882 - Fax : +852 2907 6682 – Email : [email protected]

SHANGHAI, Chine

41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai 200021- Chine

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